第一篇：01、項目管理前期策劃(2011版)

麗貝亞公司

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XG-002 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 第1 次編訂

項目管理實施策劃 項目管理實施策劃

8.3 物資采購流程 技術(shù)提供清單→采購詢價→商務(wù)經(jīng)營分析→招標(biāo)采購→技術(shù)提量→物資采購。

九、安全管理策劃 9.1 安全生產(chǎn)管理措施 安全負(fù)責(zé)人編制安全生產(chǎn)實施措施，確定檢查方式。9.2 安全管理運行表單（目錄）安全負(fù)責(zé)人識別該工程需要建立的安全管理運行表單目錄。9.3 現(xiàn)場安全重點工作 安全負(fù)責(zé)人識別該工程現(xiàn)場安全的重點工作。

十、職業(yè)健康安全及環(huán)境策劃 不拘于以下條目，項目可根據(jù)施工情況編寫該策劃。10.1 職業(yè)健康安全管理點 10.2 識別危險源、識別風(fēng)險等級 10.3 識別污染，保護環(huán)境計劃

十一、信息管理計劃 不拘于以下條目，項目可根據(jù)施工情況編寫該策劃。11.1 項目管理的信息需求種類 11.2 信息管理流程 11.3 信息來源和傳播途徑 11.4 信息管理人員的工作職責(zé)

十二、溝通管理 12.1 完善例會制度 12.2 建立溝通渠道

編制

項改辦

審核

工管中心

批準(zhǔn)

管理者代表

第二篇：前期策劃

做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報告。

創(chuàng)作一部紀(jì)錄片，首先要考慮好兩個問題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無人關(guān)注的話題千萬不要去拍），二是怎么樣去創(chuàng)作這部片子（設(shè)計一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方案）。這就是前期策劃所要完成的任務(wù)。部片子（設(shè)計一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方

策劃是紀(jì)錄片創(chuàng)作過程中必不可少的程序，雖然不一定非要形成文字材料，但最好還是形成文字材料。策劃的文字材料叫策劃方案，又叫策劃文案或策劃書，相當(dāng)于一份可操作的“施工圖紙”。大至可分為六個部分：目的意義、內(nèi)容形式、組織機構(gòu)、實施程序、經(jīng)費預(yù)算和效果預(yù)測。

1、目的意義：節(jié)目策劃書主要是節(jié)目策劃人寫給節(jié)目制片人和制作人看的，在讓他們知道怎么做之前，首先要讓他們了解為什么要這樣做，讓他們認(rèn)識策劃肩負(fù)的任務(wù)和追求的目標(biāo)及效果。這里要盡可能簡明扼要地點出來。不要空話、套話，不要將太多的大道理，而是要把它限定在一個實事求是的范圍之內(nèi)。比如我們拍攝的紀(jì)錄片《命》，它的歷史背景是大學(xué)招生制度改革后，隨著招生名額的擴大，招生費用也提高了。如何解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問題，不僅是黨和政府關(guān)心的問題，同時也是老百姓關(guān)心的問題。拍好這樣一部片子，其目的意義不僅可以減輕黨政部門接待貧困學(xué)生家長上訪的壓力，也為解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問題提供了一條有效的信息途徑。

2、內(nèi)容形式：在明白為什么要做之后，就要闡述做什么。此時的策劃者要闡述他的創(chuàng)意，這是策劃書的關(guān)鍵部分。通?？梢詮膬?nèi)容和形式兩方面來介紹這個創(chuàng)意。節(jié)目內(nèi)容包括題材、選題、主題思想、背景材料以及相關(guān)內(nèi)容；節(jié)目形式包括節(jié)目類型、長度、表現(xiàn)手法、制作技巧、技術(shù)手段以及包裝推介等。這里面需要強調(diào)的是，背景材料的搜集必須先行，決不可以盲目拍攝。因為紀(jì)錄片并不是24小時全天候紀(jì)錄，而是圍繞主題有選擇的真實紀(jì)錄。英雄不是一天造就的，而一定是有著厚重的歷史背景。只有對歷史背景的廣泛搜集、認(rèn)真提煉，才能從中發(fā)現(xiàn)被拍攝對象的靈魂。背景材料的搜集是進(jìn)一步策劃的基礎(chǔ)，這一環(huán)節(jié)必不可少。在紀(jì)錄片《命》的拍攝開始前，我們就做了大量的前期準(zhǔn)備工作。比如對被拍攝人歷史背景的了解，相關(guān)拍攝人物的確定，拍攝環(huán)境的踏查等等。題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無人關(guān)注

3、組織機構(gòu)：知道做什么之后，就要考慮由哪些人來做，怎么分工，怎么合作。這里重要的是形成強有力的工作班子和明確參與工作人員的職責(zé)。組織機構(gòu)往往有兩個層面，一是組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，二是具體制作機構(gòu)。前面說過，紀(jì)錄片是最能代表電視臺實力的一個片種，從

某種程度上說它并不亞于電視劇。所以在開始創(chuàng)作之前，必須考慮配備最出色的創(chuàng)作隊伍和最精良的設(shè)備支持。

4、實施程序：明確了人員組織和任務(wù)分工后，就可以部署工作安排了。什么時候完成前期準(zhǔn)備，什么時候進(jìn)行拍攝，什么時候進(jìn)行后期制作，什么時候?qū)彶楹托薷?，什么時候在什么頻道和時段播出等。要制定一個具體的時間表，使操作者能夠準(zhǔn)確地掌握策劃的實施過程，同時也便于策劃者和管理者控制和監(jiān)督工作進(jìn)度。

5、經(jīng)費預(yù)算：項目的實施、節(jié)目的制作都需要一定的經(jīng)費支持。目前的節(jié)目經(jīng)費來源一般有兩個途經(jīng)：一是行政撥款；二是贊助經(jīng)費或廣告收益。無論是哪一種來源，都應(yīng)做好經(jīng)費預(yù)算，這是節(jié)目成功的物質(zhì)保障。做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報

6、效果預(yù)測：做完這些計劃后，還可以預(yù)測一下節(jié)目播出后所產(chǎn)生的效果，提出一個獲取社會效益和經(jīng)濟效益的期望值。比如說收視率、觀眾反響、社會效果和專業(yè)評比等，使之取得一個總結(jié)和評估的依據(jù)。

第三篇：前期策劃

目

錄

一、投資決策

（一）基本流程

（二）招拍掛

（三）實際操作過程中要注意的幾點

（四）企業(yè)實戰(zhàn)做法的幾個共性

二、項目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)環(huán)節(jié)與結(jié)果

（二）項目審批需要注意的兩點

（三）整體工作的組織

（四）關(guān)于項目前期的幾點歸納

（五）項目審批工作時應(yīng)了解透的幾點

三、前期的項目管理

四、項目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

（二）項目定位

（三）投資分析

（四）項目開發(fā)投資風(fēng)險及對策

前期策劃

一、投資決策

（一）基本流程

1、機會選擇

（1）開發(fā)商通過自已的業(yè)務(wù)渠道或政府的關(guān)系、媒體公告搜集到一些項目機會或項目信息。

（2）將收集到的信息做判斷，進(jìn)行機會選擇，如有三個投資機會：高新項目、浐霸、北郊。開發(fā)公司前期部對這幾個項目做初步分析，即理論上的投資機會分析。

2、投資意向

在弄清項目的基本情況之后，做預(yù)可行性研究，提出若干建議，供公司董事會決策，若董事會覺得項目可以做為意向開發(fā)項目，則就與土地方（項目擁有方）做投資意向的洽談（商務(wù)談判），談判結(jié)束簽訂合作意向書。

3、投資決策

公司前期部對擬合作的項目做比較仔細(xì)的可行性研究和投資分析，這就叫項目的可行性研究。

可行性研究后如果認(rèn)為項目是沒問題，最后決策是可以的，簽正式合同，按合同執(zhí)行。

綜上所述，做為常規(guī)來講，項目前期的決策階段，是三大塊：機會先擇、投資意向、最終的項目投資決策。

這是作為企業(yè)來講的內(nèi)部決策機制必然要走的三步曲，這三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基礎(chǔ)上根據(jù)需要決策的對象的深度，把可行性研究的粗細(xì)長短做了區(qū)別而已。

（二）招拍掛

1、獲得土地

通過招拍掛取得土地的時候，一般是開發(fā)商去土地市場了解一些項目信息，土地市場的項目都有項目條件，即地塊是住宅用地還是工業(yè)用地，除此之外地塊還有用地條件，具體包括這幾方面：

（1）四臨界址，即周邊東南西北的界址。（2）盡用地面積畝數(shù)。

（3）容積率，即土地的得房率，即一塊地最終能開發(fā)出來多少產(chǎn)品（如地塊面積為10000平米，容積率是3.5，盡用地10000平米，蓋出來的商品房的建筑面積就是3.50000平米，即買10000平米土地最終能開發(fā)出來多少產(chǎn)品）。（4）建筑密度，即一塊地有多少平米可以用來做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是說其中3500平米可以用來做建筑，也意味著樓座所有的底座面積不能超過3500平米）。

（5）綠化率，即小區(qū)里面扣去建筑面積，道路、硬化的停車廠、中心廣場、硬化道面積，剩下來的綠地面積（如規(guī)定為40％或39%，一般政府在用地條件中會規(guī)定它）。

（6）控高（限高），即一塊地在哪個方位建筑高度最高能高到多少，規(guī)劃部門通過控高來控制建筑空間（一般的民用住宅室內(nèi)大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的話，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少層）。

開發(fā)商根據(jù)這以上幾個指標(biāo)就可以算出自已的得房率，在拿到用地條件以后對意向地塊迅速的進(jìn)行前期方案的測算。

2、前期方案測算

（1）產(chǎn)品定位，也叫做概念規(guī)劃方案（初步規(guī)劃方案）；

（2）根據(jù)概念規(guī)劃方案進(jìn)行投資測算，將測算后的效益指標(biāo)與企業(yè)內(nèi)部希望的投資受益率做比較，根據(jù)企業(yè)認(rèn)可的受益率來確定這個項目是否值得去拿，這就叫決策。一旦決定拿，即迅速展開下一步工作，做商務(wù)標(biāo)數(shù)。（3）商務(wù)標(biāo)數(shù)做出來以后投標(biāo)報價。

商務(wù)標(biāo)數(shù)的做法主要是在原有的條件下，土地最高以多少錢拿到手里，有一個底，即所謂的標(biāo)底，也就是投標(biāo)的底數(shù)。這基本是在第二步投資測算基礎(chǔ)上的倒算。

（三）實際操作過程中要注意的幾點：

（1）在市場上一旦有合適地塊，時機非常重要，動作要快，就是說一旦用地

條件確定后，項目的測算又很熟練，一兩天就要能搞完。（2）任何一個地塊，它的操作運作方法是非常靈活的，同樣的地塊放在不同

的企業(yè)，或者在同一個企業(yè)里用不同的思路做下去都會有不同的結(jié)果，也就是說在項目測算過程中有一些資源的整合和運作思路的問題，而項目的運作思路是需要策劃的。

（3）拿地前的投資決策涉及到項目整個建設(shè)全程，如重大經(jīng)濟問題、技術(shù)問題、政策問題、市場風(fēng)險的估計問題、金融問題等。

（四）企業(yè)實戰(zhàn)做法的幾個共性：

（1）去土地市場搜集土地信息的時候是有針對性和目的性的。

（2）對地塊的用地條件可變空間的估計。

（3）帶著目的性選擇到的項目，企業(yè)內(nèi)部的資本運作的邊界條件基本是明確的。

這三個問題在找土地的時候，企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)明確了。

通來實際操作來看，歸根到底還是運用可行性研究的方法。可行性研究這種方法在企業(yè)實踐過程中運用是非常靈活的，每一次分析的目的不同，側(cè)重不同，一般在企業(yè)搞的時間比較長。

實質(zhì)性的內(nèi)容有兩方面：

一是建設(shè)方案，建設(shè)方案的提出，建設(shè)方案的描述以及建設(shè)方案的畫圖，是經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)；

二是財務(wù)評價，從財務(wù)評價入手更容易。

在建設(shè)方案一定的情況下如何才能迅速的拿下財務(wù)評價是工作的重點。

二、項目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)的環(huán)節(jié)和成果

1、項目一級開發(fā)的審批環(huán)節(jié)：（1）項目建議書的審批；（2）項目用地的審批；（3）項目規(guī)劃條件的審批。

2、項目一級開發(fā)取得的成果：（1）項目的立項；（2）項目的用地性質(zhì)以及項目用地的條件；（3）關(guān)于土地的拆遷整理。

不同地塊的深入程度是差別很大的，有生地和熟地之分，生地比如說有的只管項目立項，不管土地性質(zhì)，不做拆遷，有的不但拿到了項目立項和用地條件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定項目是熟地的情況下，前期的審批手續(xù)（四證一書）：（1）用地規(guī)劃許可證（2）土地證

（3）規(guī)劃方案、審批意見書（4）工程規(guī)劃許可證（5）工程施工許可證

4、取得的相應(yīng)結(jié)果：（1）立項批復(fù)（2）地塊的定樁成果

（3）項目的規(guī)劃條件（附：項目的初步規(guī)劃方案）（4）建設(shè)用地的批準(zhǔn)書

（二）項目審批需要注意的兩點

1、要搞清楚國家法規(guī)規(guī)定的前期嚴(yán)格審批的流程（哪些內(nèi)容是哪些部門的哪些人管，管到什么程度）；

2、必須建立項目審批過程中的人脈關(guān)系

（三）整體工作的組織

1、效率問題；

2、經(jīng)濟問題（既要為項目增加獲利空間同時要減少一些不必要的費用，即開源節(jié)流）。

（1）正面投入：根據(jù)地塊，從城市規(guī)劃的高度做一個很漂亮的專項規(guī)劃，供

政府部門規(guī)劃 部門權(quán)威人士審核，并打開一些條件。（2）灰色投入：小公司不規(guī)范的規(guī)劃。

（四）關(guān)于項目前期的幾點歸納：

1、法規(guī)性很強

2、公關(guān)很重要

3、技術(shù)問題很綜合（1）城市規(guī)劃；（2）建筑規(guī)劃；（3）施工方案；

（4）規(guī)劃和設(shè)計方面的規(guī)范；

（5）行業(yè)部門的要求（供水；供電；供熱；燃?xì)?；道路；綠化；文物部門，建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計劃部門、物價部門等十多個部門）。

因此房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期一般由開發(fā)公司的總經(jīng)理親自來抓，而且手續(xù)在報批過程中，規(guī)劃、設(shè)計等單位要配合。

項目前期是整個房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，前期手續(xù)不走，后期跟不上，前期手續(xù)走多遠(yuǎn)，后期得跟多遠(yuǎn)，所以前期審批對項目的開發(fā)制約是很大的。

目前西安絕大多數(shù)項目前期都存在問題，很多項目樓已蓋起來，手續(xù)還沒辦下來。目前國家土地政策上死守18億農(nóng)耕地，每年用于市場建設(shè)用地有一個控制量，建設(shè)用地分很多類，用于城市、軍事、國防、教育等，最后到用于商業(yè)開發(fā)地只有一小塊，而全國的這一小塊又切蛋糕切到各省、市、區(qū)。

因此，若涉入到農(nóng)耕地，則要申報，從區(qū)到市、省、建設(shè)部、國務(wù)院，申報完后從上面再一級一級的下達(dá)，過程繁復(fù)，下達(dá)后的土地因為有限所以交給各個地區(qū)自已劃分。

為了獲得土地最后的審批，往上報的時候就得排隊，排隊前和下批時都得做公關(guān)，因此項目前期是一個很復(fù)雜的流程。

這樣來看，前期涉及到很多政策性問題、技術(shù)性的問題、業(yè)務(wù)的組織問題等，正因為這樣，企業(yè)對前期策劃這方面的市場需求量還是很大的。

（五）做項目審批工作時應(yīng)了解透的幾點：

1、前期四證審批的流程

2、各個環(huán)節(jié)的相互制約關(guān)系

3、每一項審批業(yè)務(wù)在政府部門內(nèi)部的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序

三、前期的項目管理 組織整體工作、推進(jìn)工作前進(jìn)。

四、項目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

1、市場調(diào)研

了解市場行情，哪種產(chǎn)品最火，價位多少，哪種產(chǎn)品形態(tài)最受歡迎，市場需求量最大。

2、地塊調(diào)查

簡單來說就是弄清地塊狀況。

房地產(chǎn)開發(fā)地塊的邊界。地塊的周邊情況，對項目開發(fā)起著非常重要的作用，例：（1）地塊在路南比在路北好，因為在南邊可以貼著路邊起高層，也就是利用道路空出了建筑空間。

（2）地塊對面是寫字樓比住宅樓好，因為對面是寫字樓的話對建筑空間的要求比住宅小，允許部分遮擋。

（3）地塊對面是幼兒園、學(xué)校的話要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南邊樓已蓋起，用地邊線也貼了，要保持間距60米，項目就得往后退，否則蓋的樓就在陰影里。

這只是用地邊線，相鄰關(guān)系的區(qū)分，還有工程地址問題，沙坑、地裂縫等；一級開發(fā)和二級開發(fā)是兩個利益主體，一級開發(fā)的時候盡可能隱瞞一些不清楚的情況，而作為開發(fā)商開講了解得更仔細(xì)一點更好，所以地塊調(diào)查是開發(fā)商比較注重的。

3、開發(fā)商資源和開發(fā)戰(zhàn)略

地塊適合于做酒店、住宅還是寫字樓，跟企業(yè)的資源是有關(guān)系的。

酒店是最賺錢的，長期收益是很大的，需要資金的時候酒店可以往銀行一抵押，可以獲得一筆資金，這屬于運作方面的技巧。

如果是住宅賣了就沒了，有的企業(yè)近期急需現(xiàn)金流，就不能選擇酒店產(chǎn)品，做酒店流動量很大，這也就直接決定了項目定位的選擇。

綜合了這三方面因素的方案就是項目合理的方案。

（二）項目定位

1、項目定位包含的內(nèi)容（1）設(shè)計定位（2）目標(biāo)消費人群定位（3）項目的價格定位（4）項目的營銷推廣定位（5）項目資本運作模式的選擇（6）項目建設(shè)方案的選擇

2、項目定位對后續(xù)影響

（1）設(shè)計定位，對后面的規(guī)劃設(shè)計提出更明確的條件；

（2）價格定位、消費人群定位、市場推廣定位對今后的營銷定位有重要作用；（3）資本運作模式的選擇對項目后續(xù)的投資籌措、投資方式做一些確定（4）建設(shè)方案的確定對后面項目開發(fā)建設(shè)工作的組織確立原則性的意見 如此看來項目前期策劃是在調(diào)研的基礎(chǔ)上對項目后續(xù)開發(fā)的重大問題提出來有效的解決方案，如設(shè)計方案，建設(shè)方案，營銷方案、資金運作方案等。

（三）投資分析

（四）項目開發(fā)投資風(fēng)險及對策

注：項目前期策劃和可行性研究的區(qū)別：

實際上在房地產(chǎn)開發(fā)項目的真正實施過程中展開最終投資決策依據(jù)的是前期策劃文件，而不是前面所講的可行性研究，前期策劃報告的核心思路和方法與一般項目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。從兩個角度來理解這個問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目在最終決策的時候依據(jù)的是項目的前期策劃報告，項目前期策劃報告具有更專業(yè)的水準(zhǔn)，但是它的核心思路與可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、實際上房地產(chǎn)開發(fā)項目最終的決策是可行性研究方法在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用形式，只是更加豐富了一般項目的可行性研究方法。

第四篇：項目管理策劃

摘要：項目工程管理的關(guān)鍵是針對項目實施階段的管理內(nèi)容，進(jìn)行科學(xué)、合理的前期策劃，以確保項目工程順利開展，并取得預(yù)

期的成功。

關(guān)鍵詞：工程項目；管理；實施；策劃

1引言

項目管理（項目管理論文）成功的關(guān)鍵，首先要明確人們對項目所有人的期望，以及項目交付的成果必須達(dá)到什么水平才能使業(yè)主滿意。項目管理是在規(guī)定的時間內(nèi)、在一定的費用內(nèi)，交付符合技術(shù)規(guī)范要求的成果，因為項目工程的一次性特點，項目管理的任何策劃失誤都有可能帶來難以挽回的損失，對于施工企業(yè)項目來講就有可能造成虧損。本文專題探討項目施工階段的管理策劃。

2基本概念

項目實施管理策劃是項目管理實施之前，針對項目本身的特點對管理目標(biāo)、管理方法、管理措施和手段進(jìn)行科學(xué)分析和論證的方法。因此，要對項目進(jìn)行管理策劃，必須先了解項目管理的內(nèi)容。

3項目施工階段管理內(nèi)容

施工準(zhǔn)備工作項目施工準(zhǔn)備工作包括以下六點：a）技術(shù)準(zhǔn)備包括施工方案及重大技術(shù)措施；

b）現(xiàn)場臨建準(zhǔn)備工作；

c）制定人力資源（人力資源論文）計劃；

d）項目組織機構(gòu)設(shè)置；

e）主要材料和設(shè)備需求計劃；

f）資金準(zhǔn)備和投入計劃。

工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理包括以下四點：a）節(jié)點工期控制；

b）施工進(jìn)度計劃、階段目標(biāo)；

c）工期保證措施；

d）進(jìn)度檢查和進(jìn)度糾偏。

工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理包括以下三點：a）制定質(zhì)量目標(biāo)；

b）質(zhì)量保證體系建設(shè)；

c）制定質(zhì)量保證措施。

工程成本管理（成本管理論文）

工程成本管理包括以下四點：a）施工預(yù)算編制，確定目標(biāo)成本；

b）工程項目變更點預(yù)測；

c）工程索賠管理；

d）工程結(jié)算管理。

工程安全管理

工程安全管理包括以下四點：a）安全生產(chǎn)目標(biāo)制定；

b）安全保證體系建設(shè)；

c）工程重大危險源識別、分析，并形成項目安全評估報告；

d）安全保障措施。施工現(xiàn)場管理施工現(xiàn)場管理包括以下三點：a）文明和綠色施工管理；b）環(huán)境管理；

c）現(xiàn)場檢查管理制度。

工程風(fēng)險管理

工程風(fēng)險管理包括以下三點：a）施工項目風(fēng)險初始識別清單；

b）工程風(fēng)險評估；

c）降低工程風(fēng)險對策；

需要說明的是，這里的工程風(fēng)險是一個統(tǒng)稱，簡稱為技術(shù)風(fēng)險和非技術(shù)風(fēng)險，如設(shè)計方提供的施工圖紙不能滿足施工計劃要求、施工機械不足、施工方案不符合當(dāng)時施工條件、天氣因素、施工人員、材料供應(yīng)不足等。

工程合同管理

工程合同管理包括以下三點：a）對合同主要條款，組織重要施工人員進(jìn)行會審；b）合同條款職責(zé)分解及要求；

c）分包和設(shè)備材料采購合同。

工程信息管理

工程信息管理包括以下四點：a）信息管理工作規(guī)劃；

b）信息管理與信息交流控制流程（分內(nèi)部和外部）；

c）信息處理與反饋；

d）信息存檔與保密。

4施工階段的項目管理策劃

針對上述項目管理內(nèi)容，接到項目后，應(yīng)對施工階段涉及到的管理內(nèi)容，逐一分析論證，了解業(yè)主情況，考察項目所在地風(fēng)俗人情，閱讀招標(biāo)文件、合同文本、施工圖紙等，編制工程項目管理策劃書，對項目管理內(nèi)容分類策劃。

施工前準(zhǔn)備

根據(jù)工程內(nèi)容、數(shù)量和特點確定項目組織機構(gòu)，施工方案中，重點關(guān)注分析施工項目難點，編制人力資源計劃，根據(jù)施工進(jìn)度編制材料設(shè)備需求計劃、資金需求計劃，以上計劃在工程實施過程中需適當(dāng)修正，建議項目駐地位置離施工現(xiàn)場不要太遠(yuǎn)。

工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度計劃是項目管理策劃的重要工作之一，是項目工作的基礎(chǔ)，根據(jù)工程特點、業(yè)主要求、各相鄰標(biāo)段的施工生產(chǎn)能力、合同工期和當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境等綜合考慮制定。工程進(jìn)度計劃應(yīng)根據(jù)工程特點確定節(jié)點工期和階段目標(biāo)，不能采用頭腦風(fēng)暴法來確定，而應(yīng)依據(jù)各種條件的權(quán)重采用矩陣法分析各種因素的重要性后確定，使節(jié)點工期、階段目標(biāo)計劃符合現(xiàn)場的要求，同時達(dá)到資源配置最優(yōu)項目成本最小化原則。

工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理在項目施工階段策劃應(yīng)占有重要的位置，并應(yīng)做到以下六個方面：a）根據(jù)工程特點、施工圖紙的要求，確定項目質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制目標(biāo)；

b）制定工程項目質(zhì)量通病清單；

c）制定工程項目各類施工配比優(yōu)化目標(biāo)；

d）建立項目質(zhì)量保證體系；

e）建立項目質(zhì)量管理獎懲辦法；

f）分解總體質(zhì)量目標(biāo)，明確各部門各崗位質(zhì)量責(zé)任制。

工程成本和目標(biāo)成本

工程成本策劃是項目管理策劃的核心內(nèi)容，項目成本決定了項目成敗的關(guān)鍵，在項目開始就應(yīng)做好整體成本評價，得出項目可行性程度指標(biāo)，即目標(biāo)成本。

項目開始時，應(yīng)認(rèn)真做好施工圖

紙、工程合同會審、材料價格調(diào)查，并了解地方政府對項目的要求，結(jié)合項目進(jìn)度計劃、分包形式、人力資源配置、機械設(shè)備資源調(diào)查和配備的要求、主要材料價格漲跌預(yù)測、工程項目潛在變更因素分析等，通過對影響成本的各類因素數(shù)據(jù)的收集和分析，編制施工預(yù)算成本說明，最后形成目標(biāo)成本。目標(biāo)成本是項目經(jīng)營管理的重點控制對象，施工過程中要及時修正并說明增減成本的原因和理由，施工過程中的修正就是每月的經(jīng)濟活動分析、賬務(wù)成本控制等。

工程安全

項目管理策劃中的工程安全應(yīng)做好以下六個方面：a）項目重大危險源識別并做好清單；b）項目安全評估工作；

c）項目臨電方案；

d）項目安全應(yīng)急預(yù)案；

e）建立項目安全責(zé)任制，確立安全目標(biāo)；

f）實施項目安全教育培訓(xùn)制定安全操作規(guī)程等制度和操作書。

工程合同管理

項目管理策劃中，合同管理應(yīng)做好以下三項工作：a）做好合同文本審核工作，按國家招投標(biāo)范本中規(guī)定的優(yōu)先順序進(jìn)行審定，明確項目的權(quán)利和義務(wù)，找出項目的變更點，進(jìn)行工程量清單的復(fù)核工作，形成項目工程量清單，建立初始項目可變更臺賬；

b）項目與分包隊伍之間，做好項目分包形式策劃工作，確立分包合同范本，尋找意向分包隊伍并進(jìn)行登記；

c）制定項目資源配置計劃，進(jìn)行各類資源市場調(diào)查，建立各類資源購銷和租賃合同范本。工程風(fēng)險管理

工程風(fēng)險管理是項目管理策劃中的總結(jié)，就是對上述各策劃項目中存在的潛在因素進(jìn)行風(fēng)險分析，利用數(shù)理統(tǒng)計方法，對項目實施過程中存在的各類風(fēng)險進(jìn)行評估，找出風(fēng)險系數(shù)重大、較大、次大、較小的因素，綜合形成項目風(fēng)險體系，根據(jù)工程進(jìn)度計劃，分列出不同階段的風(fēng)險控制內(nèi)容，在項目實施過程中進(jìn)行風(fēng)險控制。

工程信息管理

工程信息管理應(yīng)包括如下內(nèi)容：a）信息管理規(guī)劃；

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃

分析房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進(jìn)行有獨創(chuàng)性的策劃。

策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：

（1）市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告

(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標(biāo)志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。