第一篇：物業(yè)項(xiàng)目智能化方案

文章標(biāo)題：物業(yè)項(xiàng)目智能化方案

名都廣場(chǎng)智能化方案

××投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的名都廣場(chǎng)項(xiàng)目，我們受開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目工程部委托對(duì)該工程中的智能管理系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)比、比較，此次參與工程設(shè)計(jì)并制作工程項(xiàng)目介紹的單位有：××陽(yáng)光智能化開(kāi)發(fā)有限公司、××卓茂科技開(kāi)發(fā)有限公司、××設(shè)備開(kāi)發(fā)工程公司、××南自信息技術(shù)有限公司等四

家專(zhuān)業(yè)智能化系統(tǒng)開(kāi)發(fā)公司，從四家公司制作、提供的系統(tǒng)設(shè)計(jì)、介紹光盤(pán)來(lái)看，四家公司分別對(duì)名都廣場(chǎng)的智能化管理系統(tǒng)提出了各自的方案，具體詳見(jiàn)方案對(duì)比表。

從我們對(duì)現(xiàn)在管理的大廈的經(jīng)驗(yàn)看，名都廣場(chǎng)職能化系統(tǒng)應(yīng)包括：

1、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)

系統(tǒng)包括管理主機(jī)、室外門(mén)口機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。要求系統(tǒng)性能可靠，功能完善，調(diào)試、維修簡(jiǎn)便，產(chǎn)品外觀新潮，可實(shí)現(xiàn)三方、多方通話、樓宇對(duì)講、圖像監(jiān)看、中心綜合管理等。同時(shí)系統(tǒng)還應(yīng)能根據(jù)用戶需要增設(shè)門(mén)磁、紅外、煙感、瓦斯探頭等家庭安全防范功能，提高系統(tǒng)功能道德擴(kuò)展性并能連接電腦中心，實(shí)行整個(gè)大廈的集中管理。

2、閉路電視安全防范系統(tǒng)

系統(tǒng)可采用目前較為流行的視頻切換、錄像、監(jiān)控系統(tǒng)，一方面該系統(tǒng)較為可靠，另一方面技術(shù)較為成熟。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)涉及到地下停車(chē)場(chǎng)、大廈主要出入口、電梯轎廂、公共過(guò)道、各樓層電梯廳等處，保證能夠全方位、全天候的監(jiān)控整個(gè)大廈的人員、車(chē)輛的出入等情況。

3、公共設(shè)施管理系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要考慮對(duì)大廈關(guān)鍵部位設(shè)備設(shè)施的遠(yuǎn)程監(jiān)控，保證重要設(shè)備的正常運(yùn)行。

系統(tǒng)包括：電梯運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控、生活水泵運(yùn)行狀況監(jiān)控、生活水箱液位監(jiān)控、各樓層配電箱總電流情況、消防設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行狀況等。

該系統(tǒng)可考慮與多表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)合并。

4、多表遠(yuǎn)程抄表、收費(fèi)系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要考慮大廈內(nèi)水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表、收費(fèi)，減少物業(yè)管理過(guò)程中每月水電氣抄收工作對(duì)高檔住宅住戶的影響，為住戶創(chuàng)造舒適、寧?kù)o的生活空間和環(huán)境，同時(shí)又能夠減少水電氣收費(fèi)工作量（一卡通系統(tǒng)）。

5、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)包括：汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)等，涉及住戶自備車(chē)輛、社會(huì)車(chē)輛、其他車(chē)輛等的管理。系統(tǒng)應(yīng)具備方便、使用、安全、可操作等特點(diǎn)，停車(chē)收費(fèi)管理應(yīng)考慮操作簡(jiǎn)單、快捷。汽車(chē)停車(chē)同時(shí)要考慮車(chē)位安排、調(diào)度、滿車(chē)位等情況的計(jì)劃、預(yù)警、告示功能。

6、家庭安全防范系統(tǒng)

家庭安全防范系統(tǒng)應(yīng)包括：火警、防盜、防有毒氣體（煤氣等）、防破壞等功能，確保住戶家庭的安全。該系統(tǒng)可考慮與樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)合并。

7、電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中對(duì)安全護(hù)衛(wèi)工作實(shí)施有效檢查監(jiān)督，保證物業(yè)管理工作始終處于可控制的狀態(tài)，確保大廈安全、可靠運(yùn)轉(zhuǎn)。

8、物業(yè)管理系統(tǒng)

物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)包括：住戶資料管理、收費(fèi)管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)管理、物業(yè)其他活動(dòng)管理等。同時(shí)可考慮大廈多媒體服務(wù)、有償服務(wù)等項(xiàng)目。

智能化管理系統(tǒng)方案對(duì)比表

序號(hào)

方案名稱

單位

陽(yáng)光智能

卓茂科技

設(shè)備開(kāi)發(fā)

南自信息技術(shù)

1

周界防越報(bào)警系統(tǒng)

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2

電子巡更系統(tǒng)

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3

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

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4

可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)

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5

家庭安全報(bào)警系統(tǒng)

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6

出入口管理系統(tǒng)

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7

背景音樂(lè)緊急廣播系統(tǒng)

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8

三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)

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9

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

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10

一卡通系統(tǒng)

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11

公共設(shè)施管理系統(tǒng)

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第二篇：物業(yè)智能化

我國(guó)物業(yè)智能化調(diào)查及分析報(bào)告

我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)幾十年的探索和實(shí)踐，目前已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)范化、法制化發(fā)展的新時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的大好局面。高新技術(shù)的應(yīng)用，特別是智能化物業(yè)等一些系統(tǒng)的使用，將物業(yè)推向一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。

一、智能物業(yè)的含義

智能物業(yè)又稱智能化物業(yè)，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大廈，也包括智能化住宅和小區(qū)。智能物業(yè)是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物，它是多學(xué)科、多種高新技術(shù)的有機(jī)結(jié)合，也是現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展的一大方向。由于信息技術(shù)的飛速發(fā)展，目前尚難給智能物業(yè)下一個(gè)精確的定義。概要地說(shuō)，智能物業(yè)是指擁有集成的樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)與現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，能對(duì)物業(yè)的保安、消防、環(huán)境等許多方面進(jìn)行自動(dòng)監(jiān)控，能為用戶提供信息傳輸便利和良好環(huán)境、具有高度綜合管理功能的現(xiàn)代物業(yè)。

二、智能化物業(yè)的發(fā)展歷程

世界上第一個(gè)智能大廈出現(xiàn)于1984年的美國(guó)。從此“智能建筑“的概念便開(kāi)始在世界各地傳播,并逐漸成為一種的新興行業(yè)。幾乎與此同時(shí),“智能”的概念也傳入了中國(guó),但由于受當(dāng)時(shí)科技水平和觀念的限制,智能行業(yè)發(fā)展較緩慢。然而,1992年房地產(chǎn)熱的興起,帶動(dòng)了智能概念的推廣,也推動(dòng)了智能行業(yè)的發(fā)展。1996年后,中國(guó)智能的概念逐漸流行起來(lái),智能行業(yè)與智能產(chǎn)品的生產(chǎn)、研究、技術(shù)和應(yīng)用,都快速的發(fā)展起來(lái)。也正是在這個(gè)時(shí)期,捷順公司與智能行業(yè)一起,以每年高于50%的增長(zhǎng)率也迅速的發(fā)展起來(lái)了。捷順公司就象是中國(guó)智能行業(yè)的一面鏡子,真實(shí)的折射出中國(guó)智能行業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)狀。

近幾年來(lái)“智能小區(qū)“的概念正在逐步的深入人心,成為住宅的發(fā)展趨勢(shì)之一。而談到智能小區(qū),就不能不談到廣東,因?yàn)橹袊?guó)智能小區(qū)的序幕就是在深圳|拉開(kāi)的。廣東智能小區(qū)無(wú)疑是走在了全國(guó)的前面。由于電腦、英特網(wǎng)特別是IC技術(shù)的出現(xiàn)于介入,使智能行業(yè)有了相當(dāng)大的發(fā)展,也讓智能行業(yè)有了誘人的前景。在現(xiàn)代物業(yè)智能化發(fā)展中小區(qū)“一卡通'',智能管理系統(tǒng),已被眾多的房地產(chǎn)商接受,并在使用過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用。以捷順“一卡通”為例，2000年捷順“一卡通”在深圳的市場(chǎng)占有率超過(guò)95趴在上海、北京等地的市場(chǎng)占有率也達(dá)到50%以上:在廣州,捷順的市場(chǎng)占有率60%以上。萬(wàn)科、碧桂園、祁福新村、雅居樂(lè)、中海、中遠(yuǎn)、合生創(chuàng)展這些著名的房地產(chǎn)商都與捷順公司成了良好的伙伴。這些市場(chǎng)的反饋,證明了“捷順智能小區(qū)一卡通”的價(jià)值所在。從一個(gè)側(cè)面也反映了市場(chǎng)對(duì)“一卡通"的接納和認(rèn)可。有專(zhuān)家預(yù)言,今后20%－30%的小區(qū)將發(fā)展為智能小區(qū)。

三、智能化小區(qū)發(fā)展的趨勢(shì) 科技的進(jìn)步，生產(chǎn)力的提高，專(zhuān)業(yè)化分工都將導(dǎo)致物業(yè)管理向智能化得趨勢(shì)發(fā)展。智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，它是利用現(xiàn)代化4c（即計(jì)算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)控制和智能卡)技術(shù)，通過(guò)有效的網(wǎng)絡(luò)傳輸，建立一個(gè)由住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與物業(yè)收費(fèi)管理系統(tǒng)、安全消防系統(tǒng)、通訊服務(wù)管理及家庭智能化系統(tǒng)組成的一套完整的服務(wù)系統(tǒng)，為住宅的業(yè)主和使用人提供快捷、方便、高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的服務(wù)，為業(yè)主提供了一個(gè)理想的服務(wù)環(huán)境，來(lái)滿足其要求。智能化住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新得發(fā)展空間主要表現(xiàn)在物業(yè)以后的發(fā)展趨勢(shì)，可以概括出四大特點(diǎn)：

1、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂(lè)等多項(xiàng)功能，同時(shí)，物業(yè)公司運(yùn)用各種先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和智能化手段來(lái)管理小區(qū)的日常事務(wù)，把住宅小區(qū)的狹小、封閉的空間變?yōu)橛|及世界的各個(gè)地方，走向世界的前沿。

2、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行家庭辦公、網(wǎng)上購(gòu)物、遠(yuǎn)程教育等與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化得現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，離開(kāi)了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅和住宅小區(qū)與物業(yè)管理的智能化。

3、人性化。智能化物業(yè)管理與智能住宅小區(qū)是息息相關(guān)的，物業(yè)公司運(yùn)用智能化設(shè)備實(shí)施管理，是為了給業(yè)主提供方便，減小管理上的失誤，這種種現(xiàn)象，都說(shuō)明物業(yè)要充分考慮業(yè)主各種需要應(yīng)該以人為本。

4、綜合化。智能小區(qū)具有復(fù)雜的功能。這些功能涵蓋通信、安防、物業(yè)管理家庭智能化等幾個(gè)大方面，綜合性很強(qiáng)。

具備四大特點(diǎn)的智能住宅與住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給物業(yè)管理一個(gè)發(fā)展空間，也給物業(yè)管理一個(gè)展現(xiàn)價(jià)值的機(jī)會(huì)。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增添了許多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，間接的提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。同時(shí)，物業(yè)管理的參與才能真正實(shí)現(xiàn)智能住宅與住宅小區(qū)的智能功能。

物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒(méi)有物業(yè)管理智能化，就不能稱為智能小區(qū)。另一方面沒(méi)有物業(yè)的參與，并通過(guò)物業(yè)公司管理服務(wù)人員對(duì)智能化設(shè)備的管理，提供多種信息為我們服務(wù)，居民才能真正感到小區(qū)的智能，才能感受到生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。如智能化小區(qū)收費(fèi)系統(tǒng)比普通的小區(qū)效率更高、內(nèi)容更多，便于管理。主要表現(xiàn)在：

物業(yè)管理一些傳統(tǒng)的收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、煤氣、暖氣等的收費(fèi)業(yè)務(wù)使用現(xiàn)金的收費(fèi)系統(tǒng)而變的一目了然，如這些數(shù)據(jù)的采集，這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了業(yè)主。

四、我國(guó)智能化住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)智能化小區(qū)建設(shè)有了迅猛發(fā)展，各地陸續(xù)出現(xiàn)了一些科技含量較高、實(shí)現(xiàn)了真正意義上的智能化的小區(qū)，其中不乏具有國(guó)際水平的杰作，如廣州匯景新城、上海怡東花園等?？傊壳皣?guó)內(nèi)智能化小區(qū)的建設(shè)水平已有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。但從總體上來(lái)說(shuō)，由于各地之間經(jīng)濟(jì)水平差別較大，同時(shí)居民的經(jīng)濟(jì)能力也有較大差異，多數(shù)的居民小區(qū)開(kāi)發(fā)仍停留在科技含量較低的水平，不可能實(shí)現(xiàn)完全的智能化。雖然各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在打著智能化的牌，但除了少數(shù)的中高級(jí)住宅區(qū)之外，由于經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的原因，一般住宅小區(qū)還存在著很多問(wèn)題，離真正的智能化建設(shè)還有一定距離，所謂“智能化”，在更多的成份上只是一種炒作。

目前我國(guó)智能化住宅小區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題是： 1.國(guó)產(chǎn)技術(shù)及產(chǎn)品落后

建設(shè)智能小區(qū)要有許多與之配套的技術(shù)及產(chǎn)品，但目前國(guó)內(nèi)在智能建筑方面的產(chǎn)品幾乎是空白。要建設(shè)高水平的智能化小區(qū)，只有從國(guó)外引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)。隨著中國(guó)智能建筑市場(chǎng)的大規(guī)模高速發(fā)展，世界上此方面的著名品牌產(chǎn)品幾乎已全部進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之中，無(wú)論樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、車(chē)管系統(tǒng)等，均已成為外國(guó)名牌產(chǎn)品角逐的天下，國(guó)產(chǎn)的設(shè)備和系統(tǒng)力量十分微弱。這樣一來(lái)，無(wú)論是從施工的進(jìn)度還是技術(shù)適宜性方面，對(duì)國(guó)外依賴性很強(qiáng)。最近國(guó)內(nèi)一些高科技企業(yè)，已看到智能住宅的發(fā)展勢(shì)頭，研制并開(kāi)始推出專(zhuān)為中國(guó)家庭設(shè)計(jì)的新一代智能住宅有關(guān)產(chǎn)品，不僅填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白，而且為我國(guó)的智能住宅建設(shè)提供了積極的支持。智能住宅產(chǎn)品的國(guó)產(chǎn)化是今后的一個(gè)重要發(fā)展方向。

在系統(tǒng)集成市場(chǎng)上則是另一番景象。除少數(shù)國(guó)際上著名大企業(yè)從事系統(tǒng)集成工程的業(yè)務(wù)以外，絕大多數(shù)的是中國(guó)的企業(yè)。通過(guò)幾年的鍛煉，有一些中方企業(yè)已形成了具有相當(dāng)規(guī)模、擁有雄厚的技術(shù)力量(人才與裝備)、資金殷實(shí)、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)突出的中型和中型以上的企業(yè)。

2.能源及材料消耗過(guò)多

過(guò)去十多年里，中國(guó)建筑的發(fā)展不注意節(jié)約能源，過(guò)于注重外觀和排場(chǎng)。目前中國(guó)的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來(lái)的污染也很大。因此，今后中國(guó)建筑科技發(fā)展的主要任務(wù)是在節(jié)約能源消耗、減少污染的同時(shí)，創(chuàng)造舒適、健康的居住和城市環(huán)境。

3.對(duì)“智能化小區(qū)”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

早期智能化小區(qū)很多都盲目地照搬智能大廈的那一套，過(guò)于強(qiáng)調(diào)電視監(jiān)控、電子巡更、車(chē)輛出入、樓宇對(duì)講等園區(qū)智能化方面的內(nèi)容。但在住宅小區(qū)中，園區(qū)智能化只是基本的、必備的生活條件而已，在日常生活中并不易體會(huì)到它的存在，家庭和物業(yè)管理的智能化才能引起住戶的共鳴。對(duì)于一些中低檔住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)這些內(nèi)容而忽視生活方面的智能化內(nèi)容，只會(huì)打造出一個(gè)好看的外觀，造成高成本低效用的資源浪費(fèi)。很多人，包括開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)主，對(duì)智能化小區(qū)理解得仍不夠透徹，或者是由于利益的驅(qū)使，目光只停留在建筑本身的硬件建設(shè)上，而對(duì)其它的軟件如智能化服務(wù)不夠重視。

4.智能化物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)跟不上

目前小區(qū)智能化的主要內(nèi)容已形成了安全、園區(qū)、網(wǎng)絡(luò)的基本格局，但與安全、網(wǎng)絡(luò)等硬件建設(shè)相比起來(lái)，物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)等軟性建設(shè)仍然相對(duì)滯后太多。

五、解決我國(guó)物業(yè)智能化發(fā)展中的問(wèn)題的措施和建議 1.智能化住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)遵循以人為本的原則

住宅最要緊的是居住的舒適方便程度，小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在這方面多下功夫，而不能將其延伸為高度自動(dòng)化和現(xiàn)代化的辦公室。住戶更多著眼的，是網(wǎng)絡(luò)接通后的信息源建設(shè)和提供的服務(wù)功能建設(shè)，因此，物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的智能化應(yīng)是小區(qū)智能化的重點(diǎn)。也有些智能小區(qū)過(guò)分強(qiáng)調(diào)安防，安裝了太多的攝像機(jī)，使小區(qū)居民感覺(jué)生活得不自在，個(gè)人隱私得不到必要的保護(hù)和尊重。

與其它國(guó)家相比，中國(guó)家庭成員結(jié)構(gòu)比較特殊。在現(xiàn)時(shí)的中國(guó)家庭中，三代同堂是比較普遍的，祖孫三代同居一室，老少間的生活需求各不相同。這就需要同一幢住宅中為不同年齡層的人同時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)。我國(guó)不久將進(jìn)入老齡化社會(huì)，老人們的生活料理、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)生活、休閑健身、活動(dòng)空間等都必須得到很好解決。另一方面，由于國(guó)家提倡計(jì)劃生育，大部分家庭都只有一個(gè)獨(dú)生子女。因此，家居中獨(dú)生子女的生活、教育、娛樂(lè)需求又成為中國(guó)智能小區(qū)建設(shè)中最為突出的特色。

2.智能化住宅小區(qū)建設(shè)要注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用原則

住宅小區(qū)建設(shè)直接面向普通百姓，因此必須考慮到普通住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力。智能小區(qū)的經(jīng)濟(jì)承受能力遠(yuǎn)低于智能大廈，必須采用成熟的技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品來(lái)構(gòu)建其智能化系統(tǒng)，并盡量節(jié)約成本，而不應(yīng)采用處于實(shí)驗(yàn)階段的超新技術(shù)，以免技術(shù)的不穩(wěn)定帶來(lái)住宅質(zhì)量問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)。目前不少智能小區(qū)致力于小區(qū)電子銀行、小區(qū)虛擬商場(chǎng)。事實(shí)上，小區(qū)受到人口和規(guī)模的限制，其負(fù)擔(dān)的功能和職責(zé)是十分具體和有限的，配套設(shè)施過(guò)于龐大，就難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益。

此外，節(jié)能和環(huán)保也是國(guó)內(nèi)建筑業(yè)界應(yīng)當(dāng)重視起來(lái)的一個(gè)問(wèn)題。在今后的建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)把節(jié)約能源和減少污染當(dāng)成大事來(lái)抓，這也是今后國(guó)內(nèi)建筑科技發(fā)展的主要任務(wù)。

3.要從管理入手，解決好有關(guān)行業(yè)間的協(xié)調(diào)問(wèn)題

智能化產(chǎn)業(yè)是個(gè)跨多個(gè)行業(yè)的項(xiàng)目，涉及郵電、消防、安保、廣播電視、計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、公共衛(wèi)生等多個(gè)部門(mén)，從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、裝飾、物業(yè)管理，涉及的行業(yè)大多都是相對(duì)獨(dú)立，法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)各自獨(dú)立。要想解決好這個(gè)問(wèn)題，必須從管理入手，在相關(guān)部門(mén)間做好協(xié)調(diào)，在跨行業(yè)的管理問(wèn)題上加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)和協(xié)商，制定跨部門(mén)的管理規(guī)定，共同探討發(fā)展的課題，促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步。同時(shí)，還需要提高行業(yè)自律，提升自身業(yè)務(wù)水平，使小區(qū)的智能化功能得到充分利用。4.智能住宅小區(qū)要適應(yīng)住宅建設(shè)理念的轉(zhuǎn)變

最近幾年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)的理念發(fā)生了劇烈的變化，在不同的理念下，住宅形態(tài)有很大的差異，使得住宅小區(qū)的關(guān)聯(lián)方式也發(fā)生變化；同時(shí)也給住宅小區(qū)不同條件、不同級(jí)別的智能化帶來(lái)了課題。舒適化生活、多媒體通訊、智能家庭控制系統(tǒng)、智能化物業(yè)管理之類(lèi)的技術(shù)方案，應(yīng)該緊密結(jié)合各種住宅的形態(tài)，有特色地進(jìn)行實(shí)施，建設(shè)有中國(guó)特色的智能化小區(qū)。

第三篇：智能化管理方案

智能化管理方案

前 言

在信息技術(shù)不斷發(fā)展與突破的今天，小區(qū)智能化管理在小區(qū)日常管理中起著越來(lái)越重要的作用，****小區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，自身建筑類(lèi)群的不同，以及開(kāi)發(fā)公司及設(shè)計(jì)公司的方案，針對(duì)本小區(qū)建立起一臺(tái)完善的智能化小區(qū)管理方案。主要涵蓋了門(mén)禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理、LED信息發(fā)布系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、、小區(qū)一卡通系統(tǒng)（包括：電梯、入戶、停車(chē)等）。誠(chéng)然，小區(qū)一卡通系統(tǒng)幾乎涵蓋了整個(gè)小區(qū)的多部分智能化管理，即從業(yè)主驅(qū)車(chē)進(jìn)入小區(qū)大門(mén)的一剎那，小區(qū)道閘自動(dòng)升起，停車(chē)場(chǎng)道閘自動(dòng)開(kāi)啟，之后進(jìn)入單元門(mén)，刷一卡通，進(jìn)電梯之后按下自己所在的樓層之后，再刷一卡通才能到達(dá)自己所在的樓層，詞一卡通涵蓋了日常繳費(fèi)即充值功能。

作為一個(gè)智能化的小區(qū)，以上幾個(gè)智能化系統(tǒng)是必備的幾個(gè)條件，但是會(huì)結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)及業(yè)主居住過(guò)程中具體實(shí)施和不斷改善。

1、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化

隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化,有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來(lái)越龐雜,人們對(duì)物業(yè)信息的處理要求日益提高,因此采用計(jì)算機(jī)作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然,發(fā)展電子計(jì)算機(jī)在此領(lǐng)域的應(yīng)用,這是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。

只有利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理,特別是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理,才可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化,為物業(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息,有助于物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行管理并做出相關(guān)決策:同時(shí)也使物業(yè)管理公司及時(shí)準(zhǔn)確地了解運(yùn)營(yíng)狀況,做出經(jīng)營(yíng)決策,這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。結(jié)合小區(qū)介紹物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化的主要功能。

1.1房產(chǎn)管理子系統(tǒng)

1.1.1房產(chǎn)檔案主要功能是儲(chǔ)存、輸出所有需要長(zhǎng)期管理的公寓房屋的各種詳細(xì)信息。

1.1.2業(yè)主檔案主要功能是儲(chǔ)存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細(xì)信息,進(jìn)行住戶的入住和遷出操作,戶主的照片。

1.1.3產(chǎn)權(quán)檔案主要功能是儲(chǔ)存、輸出每套公寓的產(chǎn)權(quán)信息,進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分配的操作。

1.2財(cái)務(wù)管理子系統(tǒng)

實(shí)現(xiàn)小區(qū)帳務(wù)的電子化,并與指定銀行協(xié)作,實(shí)現(xiàn)業(yè)主費(fèi)用的直接劃轉(zhuǎn)。

1.3收費(fèi)管理子系統(tǒng)（物業(yè)管理/租金/服務(wù)等收費(fèi)）

物業(yè)管理的很大一部分是物業(yè)收費(fèi)。在物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化的基礎(chǔ)上,應(yīng)該是物業(yè)收費(fèi)的規(guī)范化。業(yè)主可以通過(guò)IC卡交納各種物業(yè)費(fèi)用,包括租金、月收費(fèi)、年收費(fèi)、合同收費(fèi)、三表收費(fèi)等,此外還包括日常各種服務(wù)收費(fèi),如有線電視、VOD、IrItemet網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、停車(chē)、洗衣、清潔等。

1.3.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(各種費(fèi)用、租金、物業(yè)管理費(fèi)等)主要功能是對(duì)收取的各類(lèi)費(fèi)用確定價(jià)格因素以及進(jìn)行計(jì)算工作。

1.3.2收費(fèi)計(jì)算主要功能是確定最后應(yīng)向用戶收取的費(fèi)用和設(shè)定費(fèi)用追補(bǔ)項(xiàng)目,為費(fèi)用收取做準(zhǔn)備。

1.3.3費(fèi)用結(jié)算主要功能是進(jìn)行實(shí)際的費(fèi)用收取工作,輸出每一套戶的各類(lèi)費(fèi)用收欠情況。

1.4圖形圖像管理子系統(tǒng)

主要功能是儲(chǔ)存物業(yè)小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖,套戶的單元平面圖、基礎(chǔ)平面圖、單元效果圖、房間效果圖。

1.5辦公自動(dòng)化子系統(tǒng)

在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上提供一個(gè)足夠開(kāi)放的平臺(tái),實(shí)現(xiàn)充分的數(shù)據(jù)共享,內(nèi)部通訊和無(wú)紙辦公。辦公自動(dòng)化主要包括:文檔管理、收發(fā)文管理、各類(lèi)報(bào)表的收集整理、接待管理(來(lái)賓來(lái)客、投訴、管理。、報(bào)修等)、事務(wù)處理等。

1.5.1文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類(lèi)整理,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。

1.5.2收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。

1.5.3報(bào)表管理收集整理各類(lèi)報(bào)表提供給公司領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)有關(guān)部門(mén)。

l.5.4接待管理對(duì)公司的來(lái)賓來(lái)客進(jìn)行登記,為編寫(xiě)公司大事記提供資料。記錄各類(lèi)投訴等轉(zhuǎn)給事務(wù)處理過(guò)程。

1.5.5事務(wù)處理對(duì)公司內(nèi)部事務(wù)、各類(lèi)投訴、報(bào)修等事務(wù)的處理進(jìn)行監(jiān)控登記,為管理者提供事務(wù)處理全過(guò)程監(jiān)控和事后查詢。為查詢系統(tǒng)提供信息。

1.6查詢子系統(tǒng)

查詢系統(tǒng)采用分級(jí)密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢的范圍不同,查詢的輸出采用網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏等多種方式。為領(lǐng)導(dǎo)了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據(jù)。為一般工作人員提供工作任務(wù)查詢和相關(guān)文檔查詢。為業(yè)主和賓客提供小區(qū)綜合服務(wù)信息查詢。

1.7Internet和 Internet服務(wù)子系統(tǒng)

小區(qū)租用專(zhuān)線,自身成為一個(gè)ISP服務(wù)站。小區(qū)對(duì)外成為一個(gè)Internet網(wǎng)站,可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公司、小區(qū)地形、樓盤(pán)情況等相關(guān)信息,提供電子信箱服務(wù):對(duì)內(nèi)形成Intran剖,實(shí)現(xiàn)業(yè)主的費(fèi)用查詢、報(bào)修、投訴、各種綜合服務(wù)信息(天氣預(yù)報(bào)、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告)的發(fā)布,網(wǎng)上購(gòu)物等。

1.8維修養(yǎng)護(hù)管理子系統(tǒng)

1.8.1房產(chǎn)維修主要功能是儲(chǔ)存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的詳細(xì)情況。

1.8.2設(shè)施設(shè)備維修主要功能是儲(chǔ)存、輸出對(duì)物業(yè)中的各種公共設(shè)施、各種樓宇設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的詳細(xì)情況。

1.8.3統(tǒng)計(jì)及帳務(wù)主要功能是儲(chǔ)存、輸出所有維修養(yǎng)護(hù)工作的綜合情況以及按照產(chǎn)權(quán)人來(lái)統(tǒng)計(jì)其應(yīng)交的各種費(fèi)用。

1.9公用模塊及系統(tǒng)維護(hù)

在以上子系統(tǒng)中,都包括有如下三個(gè)公用模塊:查詢統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)維護(hù)和幫助。三個(gè)公用模塊為用戶更好的使用本系統(tǒng)提供了方便和安全的保證。

1.10 IC卡管理子系統(tǒng)

IC卡作為一種信息的存儲(chǔ)和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會(huì)中得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通,用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個(gè)人證件和現(xiàn)金支付手段。用IC卡一卡通,是小區(qū)信息化標(biāo)志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動(dòng)化更加成熟。

IC卡一卡通有以下特點(diǎn): 在小區(qū)范圍內(nèi)用IC卡取代了現(xiàn)金交易,方便了業(yè)主。業(yè)主通過(guò)一張卡就可以完成各種支付、身份認(rèn)證等多種功能。物業(yè)管理以IC卡為媒介,杜絕了現(xiàn)金流通,財(cái)務(wù)管理可以自動(dòng)建立各種帳目,自動(dòng)生成統(tǒng)計(jì)用的各種報(bào)表,自動(dòng)建立卡片庫(kù),具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財(cái)務(wù)處理的效率,堵塞了財(cái)務(wù)管理的漏洞?？ㄆ芾碇行目梢詫?duì)所有的卡片獨(dú)立控制,使其在安防系統(tǒng)中有效或無(wú)效,有利于安全防范。管理中心能對(duì)所有卡片進(jìn)行加密、注銷(xiāo)和掛失等功能。通過(guò)設(shè)置不同類(lèi)型的卡片(如工作人員卡和業(yè)主卡〉能夠區(qū)別對(duì)待小區(qū)用戶和服務(wù)人員。IC卡固有的安全性和先進(jìn)性保證了網(wǎng)上交易、網(wǎng)上支付的可行性和安全性,IC卡的不可偽造性也保證了安防系統(tǒng)的可靠性。IC卡系統(tǒng)功能可分為兩部分:金融應(yīng)用和非金融應(yīng)用。金融應(yīng)用中,IC卡作為存折或錢(qián)包使用,可以儲(chǔ)蓄、取款、支付。非金融應(yīng)用主要是指IC卡的身份認(rèn)證功能,包括: 迸出樓門(mén),IC卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會(huì)被偽造。迸出停車(chē),場(chǎng),作為合法

身份的憑證。迸出小區(qū)大門(mén),作為一種身份證明。作為娛樂(lè)場(chǎng)所的會(huì)員卡等。

以上主要是針對(duì)業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應(yīng)用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)中,所有在小區(qū)之內(nèi)活動(dòng)的人員都可以是持卡人,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設(shè)置臨時(shí)卡,作為流動(dòng)人員的臨時(shí)身份證,設(shè)置會(huì)客卡,作為來(lái)賓或來(lái)訪客人的臨時(shí)身份證等。

小區(qū)卡片管理中心負(fù)責(zé)卡片的發(fā)行、掛失和注銷(xiāo)等卡片的管理工作,IC卡系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理,與各消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行金融結(jié)算。

考慮到小區(qū)的多種應(yīng)用,包含了電子支付、身份認(rèn)證等各項(xiàng)功能,小區(qū)擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡(CPU卡),以方便用戶使用。

2、公用設(shè)備管理智能化

現(xiàn)代化物業(yè)管理要求對(duì)公用設(shè)備進(jìn)行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、水箱液位、照明回路、變配電系統(tǒng)等進(jìn)行信號(hào)采集和控制,實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理系統(tǒng)自動(dòng)化,起到集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。

根據(jù)上述要求我們通過(guò)對(duì)小區(qū)的各類(lèi)公用設(shè)備的智能化管理做到運(yùn)行安全、可靠、精確高效、節(jié)省能源、節(jié)省人力。設(shè)備管理內(nèi)容主要包括:

2.1電源開(kāi)關(guān)狀態(tài)及故障報(bào)警高、低壓配電柜之狀態(tài)監(jiān)測(cè)及開(kāi)/關(guān)控制。高壓配電之電流、電壓及有功功率監(jiān)測(cè)。變壓器出線電流、電壓、功率因數(shù)及有功功率監(jiān)測(cè)。各種負(fù)載的電流監(jiān)測(cè)。自動(dòng)開(kāi)關(guān)、母聯(lián)開(kāi)關(guān)的投切與故障報(bào)警。多臺(tái)開(kāi)關(guān)的邏輯控制。各層配電的狀態(tài)與故障監(jiān)測(cè)。

2.2給排水系統(tǒng)智能化管理

給水、排水系統(tǒng)無(wú)論缺水或溢出都是很大的故障。監(jiān)測(cè)系統(tǒng)可對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行全面監(jiān)控。電腦屏幕以動(dòng)畫(huà)圖形顯示給排水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,一有異常情況,自動(dòng)調(diào)出報(bào)警畫(huà)面顯示故障位置及原因并提供聲響報(bào)警的報(bào)拳打印。

給排水系統(tǒng)的智能管理有以下功能可供選擇: 各水箱、水池、低位預(yù)警。各水泵之運(yùn)行狀態(tài)與故障集中監(jiān)控。生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報(bào)警、程序啟動(dòng)/停止。廢水池水位控制水位最高限(HH)報(bào)警及夜間抽廢水控制。各水泵定期自動(dòng)開(kāi)列保養(yǎng)工作單。各泵輪流交互使用。設(shè)備管理中心電腦屏幕動(dòng)畫(huà)顯示水系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、如有異狀,自動(dòng)調(diào)出報(bào)警畫(huà)面顯示并提供聲響報(bào)警及報(bào)警打印。

2.3溫度、壓力、流量檢測(cè): 檢測(cè)供回水溫度、壓力、流量。自動(dòng)檢測(cè)總管壓力。自動(dòng)檢測(cè)補(bǔ)水泵運(yùn)行狀態(tài)。根據(jù)協(xié)調(diào)級(jí)所確定的換熱站控制方案確定所需開(kāi)啟換熱器臺(tái)數(shù)。開(kāi)關(guān)機(jī)過(guò)程控制,自動(dòng)控制相關(guān)泵的啟停:根據(jù)用戶側(cè)供水溫度,自動(dòng)控制相關(guān)閥門(mén)的開(kāi)度按優(yōu)化控制算法自動(dòng)調(diào)節(jié)相關(guān)用戶側(cè)循環(huán)泵的開(kāi)啟臺(tái)數(shù):根據(jù)回水壓力,確定補(bǔ)水泵的啟停。熱水循環(huán)泵的啟停控制。供熱溫度的自動(dòng)調(diào)節(jié)。顯示各測(cè)量參數(shù),修改各設(shè)定值。

2.4風(fēng)機(jī)的啟停狀態(tài)

送排風(fēng)應(yīng)依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動(dòng)調(diào)整風(fēng)機(jī)啟停及節(jié)電周期運(yùn)轉(zhuǎn)。送排風(fēng)系統(tǒng)的智能化運(yùn)轉(zhuǎn)以下功能可供

選擇: 按不同時(shí)段及樓層屬性自動(dòng)時(shí)序控制新風(fēng)機(jī)啟停。送排風(fēng)機(jī)狀態(tài)監(jiān)控、故障報(bào)警。火警發(fā)生時(shí)自動(dòng)開(kāi)閉送排風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)。正壓送風(fēng)機(jī)狀態(tài)監(jiān)控,故障報(bào)警。

2.5照明智能化

電梯口夜間警戒時(shí)段由紅外人體偵測(cè)聯(lián)動(dòng)照明。自動(dòng)啟動(dòng)CCTV系統(tǒng)錄像。庭院照明。節(jié)日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時(shí)開(kāi)關(guān)控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時(shí)序控制。

2.6電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障報(bào)警

電梯故障及具體故障類(lèi)型。各部電梯運(yùn)動(dòng)方向。各部電梯供電電源狀態(tài)

2.7小區(qū)安防系統(tǒng)

2.7.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)的監(jiān)視。可將各監(jiān)視點(diǎn)設(shè)于小區(qū)的各主要出入通道、軍庫(kù)、電梯等地,對(duì)小區(qū)的人流進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。

各監(jiān)控點(diǎn)的圖像信號(hào),可通過(guò)外置的編碼盒編成數(shù)字保證小區(qū)通信網(wǎng)傳輸。

系統(tǒng)具有全矩陣切換功能：一體化工控主機(jī)，良好的操作界面，圖形化界面可對(duì)云臺(tái)、鏡頭等進(jìn)行控制?？刂剖以O(shè)計(jì)要先進(jìn)實(shí)用，體現(xiàn)人性化；主控室配以 16 個(gè)監(jiān)視器，上電視墻，具有一定觀賞性。

圖像信號(hào)的切換功能：通過(guò)硬盤(pán)錄像控制主機(jī)，可以將某一路攝像機(jī)輸出的圖像信號(hào)切換到顯示器上，使人能選看任一路圖像。

可編程功能：攝像機(jī)、監(jiān)視器的順序指定，視像顯示順序指定，云臺(tái)方位起始位置和俯仰的預(yù)定，設(shè)定時(shí)間和日期，密碼等。

字符疊加功能：可將字符疊加到視頻圖像，用來(lái)指明攝像機(jī)號(hào)、監(jiān)視器號(hào).控制功能：控制攝像機(jī)的電源開(kāi)關(guān)，云臺(tái)的上下及左右旋轉(zhuǎn)，鏡頭的光圈大 / 小，變焦遠(yuǎn) /近，聚焦大 / 小。

長(zhǎng)時(shí)間視頻資料保存功能：目前常用的傳統(tǒng)型模擬制監(jiān)控系統(tǒng)采用長(zhǎng)延時(shí)錄像機(jī)，錄像圖像質(zhì)量一般，不便于保留，損耗較大。先進(jìn)的數(shù)字壓縮式硬盤(pán)錄像系統(tǒng)，最大的優(yōu)點(diǎn)是采用數(shù)字磁介質(zhì)存儲(chǔ)，可以保證數(shù)據(jù)多次復(fù)制不失真，而且可以方便地刻錄成光盤(pán)永久保存。

視頻信號(hào)采集：彩色攝像機(jī)分辨率不低于 480TVL，并具有電子快門(mén)、自動(dòng)光圈、背光補(bǔ)償、自動(dòng)白平衡、同步鎖相功能。終端顯示優(yōu)于 VCD 標(biāo)準(zhǔn)。

總之，本閉路電視監(jiān)控是一個(gè)使 本系統(tǒng)高度自動(dòng)化、高效率的幽雅舒適、便利。

2.7.2門(mén)禁系統(tǒng)

門(mén)禁系統(tǒng)與小區(qū)物業(yè)管理中的一卡通相結(jié)合,主要用于業(yè)主出入小區(qū)大門(mén)和自己所住的單元樓門(mén)。

該門(mén)禁系統(tǒng)在小區(qū)的每個(gè)單元門(mén)處安裝一只感應(yīng)式讀卡器，小區(qū)入口處安裝感應(yīng)式讀卡器，小區(qū)居民每個(gè)持有一張感應(yīng)卡。居民是進(jìn)入小區(qū)，必須手持感應(yīng)卡靠近讀卡器，讀卡器讀取感應(yīng)卡中的信息，若為有效卡，則電控門(mén)鎖開(kāi)啟，居民進(jìn)入。若為無(wú)效卡，則門(mén)鎖不開(kāi)啟。

進(jìn)入小區(qū)后，居民仍可用該感應(yīng)卡開(kāi)啟單元門(mén)電控門(mén)鎖。但每個(gè)

居民只能持卡打開(kāi)本人所居住單元的門(mén)鎖，而不能打開(kāi)其他單元的門(mén)鎖。

可以看出，每個(gè)業(yè)主手中都持有一張感應(yīng)卡，每張卡有唯一標(biāo)識(shí)。每張卡可以開(kāi)啟小區(qū)入口大門(mén)和相應(yīng)單元門(mén)的電控門(mén)鎖，卻不能開(kāi)啟其他單元門(mén)的門(mén)鎖。對(duì)于XX花園這樣規(guī)模較大的小區(qū)，門(mén)禁控制系統(tǒng)不但能夠方便安保人員的管理，而且能夠確保小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)的安全。

2.7.3巡更系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)的作用是保證小區(qū)保安值班人員能夠按照預(yù)先隨機(jī)設(shè)定的路線順序地對(duì)小區(qū)內(nèi)各巡更點(diǎn)進(jìn)行巡視,同時(shí)保護(hù)巡更人員的安全。

保安值班人員開(kāi)始巡更時(shí),必須確認(rèn)好設(shè)定的巡視路線,在規(guī)定時(shí)間區(qū)段內(nèi)順序達(dá)到每一巡更點(diǎn),以巡更鑰匙去觸碰巡更點(diǎn)。如果途中發(fā)生意外情況時(shí),及時(shí)與保安中控值班室聯(lián)系。中控室的電腦系統(tǒng)通過(guò)打印機(jī)將各巡更站的巡更情況打印出來(lái),詳細(xì)列出巡更日期和經(jīng)過(guò)每一巡更點(diǎn)的地點(diǎn)、時(shí)間以及缺巡資料,以便核對(duì)保安值班人員是否按照規(guī)定,對(duì)每一個(gè)要求的巡更點(diǎn)進(jìn)行巡視,以確保小區(qū)和業(yè)主的安全。

巡更資料可貯存在電腦內(nèi),供隨時(shí)查詢,并作考勤記錄。、家庭智能管理

家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范,對(duì)外通訊等進(jìn)行集中的智能化操控,使整個(gè)住宅運(yùn)作在最佳狀態(tài)。它是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分,也是未來(lái)住宅智能化的發(fā)展趨勢(shì)。

我們采用在每戶設(shè)置“集中控制盒”的方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)主家庭的智能化管理。3.1信息采集

收集業(yè)主家居運(yùn)行的各種參數(shù),包括三表數(shù)據(jù)、居室溫濕度等。這些數(shù)據(jù)既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業(yè)管理中心進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)費(fèi)。

3.2可視對(duì)講

自帶可視對(duì)講功能,業(yè)主可通過(guò)它與訪客對(duì)講,觀察訪客,開(kāi)啟單元門(mén)。

可視對(duì)講的門(mén)口機(jī)配備IC卡接口,本樓住戶進(jìn)入時(shí)使用小區(qū)發(fā)放的IC卡。

本系統(tǒng)是一種總線制全數(shù)字雙向?qū)χv系統(tǒng)?？偩€制全數(shù)字雙向?qū)χv系統(tǒng)是采用數(shù)字編碼技術(shù)和雙向通訊傳輸技術(shù)，整個(gè)系統(tǒng)能雙向通訊，即室內(nèi)分機(jī)能向管理中心報(bào)警，并與管理中心、樓棟主機(jī)實(shí)現(xiàn)雙向呼叫。其系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)是單元內(nèi)垂直部分四芯總線連接。根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)在小區(qū)保安中心，設(shè)置一臺(tái)主管理機(jī)；每個(gè)樓棟底層大門(mén)口設(shè)置一臺(tái)互通式帶讀卡頭可視主機(jī)，每戶設(shè)置一臺(tái)帶互通式數(shù)碼型免提可視分機(jī)。由于是全數(shù)字雙向系統(tǒng)，具有較強(qiáng)的系統(tǒng)功能，如住戶可在室內(nèi)報(bào)警或外接報(bào)警按鈕，住戶呼叫管理中心，通話保密，通話限時(shí)，開(kāi)門(mén)權(quán)限控制等。這種系統(tǒng)適合小區(qū)內(nèi)部對(duì)講系統(tǒng)，同時(shí)可擴(kuò)實(shí)現(xiàn)家庭防盜報(bào)警聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，因此該系統(tǒng)具有較高的性能價(jià)格比?；ヂ?lián)組網(wǎng)

系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)總線結(jié)構(gòu)，不同類(lèi)型的分面和不同樓棟的主機(jī)都可以通過(guò)總線互聯(lián)組網(wǎng)。從而使系統(tǒng)具有組合靈活，便于擴(kuò)充，能滿足

用戶的各種需求。密碼設(shè)置

系統(tǒng)中互通分機(jī)可以通過(guò)鍵盤(pán)隨意設(shè)置或修改用戶密碼，做到一戶一個(gè)密碼。用戶可用密碼實(shí)施密碼開(kāi)鎖的同時(shí)給自己家各報(bào)警防區(qū)實(shí)施撤防，大大方便了用戶的出入。管理模式

系統(tǒng)具有方便靈活的白天或夜間管理模式，管理員能夠通過(guò)管理機(jī)對(duì)任何一棟樓的門(mén)口進(jìn)行管理，即對(duì)各門(mén)口來(lái)訪者的呼叫進(jìn)行干預(yù)。干預(yù)時(shí)這棟樓的來(lái)訪者對(duì)樓內(nèi)用戶的呼叫，自動(dòng)轉(zhuǎn)到管理機(jī)。經(jīng)管理員許可后由管理員轉(zhuǎn)接，才能使來(lái)訪者與用戶通話，這種管理模式確保小區(qū)的嚴(yán)格管理，滿足不同層次物業(yè)管理者的要求。通道內(nèi)部通訊網(wǎng)絡(luò)

系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)住戶與管理處、住戶與住戶、以及不同樓棟住戶之間互相呼叫與通話。亦可實(shí)現(xiàn)樓門(mén)或家門(mén)口與住戶分機(jī)之間的可視對(duì)講功能，還能同時(shí)接收小區(qū)內(nèi)所有住戶的報(bào)警。保安防盜

系統(tǒng)中保安防盜可采用兩種方式，一種是互通對(duì)講分機(jī)自身具有八路防區(qū)的報(bào)警功能；一種是專(zhuān)用的用戶八路防區(qū)報(bào)警系統(tǒng)。它們都具有延時(shí)防區(qū)和24小時(shí)緊急防區(qū)，可外接門(mén)磁、紅外、煙感、煤氣、緊急按鈕等報(bào)警設(shè)施，也可以向管理中心的電腦報(bào)警。管理機(jī)或管理中心的電腦能記錄報(bào)警地點(diǎn)、房號(hào)、防區(qū)等。管理中心的電腦還會(huì)自動(dòng)彈出報(bào)警點(diǎn)的電子地圖。通話保密

當(dāng)住戶與管理員、來(lái)訪者通話時(shí)，其他用戶無(wú)法聽(tīng)到其通話。

室內(nèi)機(jī)控制開(kāi)門(mén)

當(dāng)來(lái)訪者在門(mén)口機(jī)上訪客，被訪室內(nèi)機(jī)有權(quán)開(kāi)戶電控門(mén)鎖。系統(tǒng)分散供電，斷電自動(dòng)啟動(dòng)后備電源

整個(gè)系統(tǒng)每一幢樓、管理中心單獨(dú)供電，萬(wàn)一出現(xiàn)電源故障，不會(huì)影響整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行。遇到斷電，自動(dòng)啟動(dòng)后備電源。系統(tǒng)電源充電過(guò)壓、欠壓保護(hù)

所有供電電源均有充電過(guò)壓、欠壓保護(hù)，保護(hù)后備電池，延長(zhǎng)電池使用壽命。

系統(tǒng)線路短路不影響整個(gè)系統(tǒng)

系統(tǒng)有線路短路保護(hù)，一旦線路短路，不影響整個(gè)系統(tǒng)。

3.3家用電器的啟停管理

對(duì)業(yè)主家中的空調(diào)等主要電器設(shè)備進(jìn)行控制。

家用電器的控制方式如下:業(yè)主在外時(shí)可通過(guò)雙音頻電話機(jī)或手機(jī)撥打?qū)Ｓ秒娫捥?hào)碼,若家中無(wú)人應(yīng)答時(shí),集中控制機(jī)自動(dòng)接聽(tīng)電話,并給業(yè)主提供語(yǔ)音信息,業(yè)主在語(yǔ)音提示下進(jìn)行相應(yīng)的操作,遙控啟動(dòng)家中空調(diào)等電器,使其在業(yè)主到家之前提前開(kāi)始工作,以提供一舒適的環(huán)境。

3.4信息服務(wù)

業(yè)主通過(guò)集中控制盒可以了解自己家庭運(yùn)作的各種參數(shù),如房間溫、濕度,三表讀數(shù),被控家電狀態(tài)等,同時(shí)可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行各種交費(fèi)用的簡(jiǎn)單查詢。并可通過(guò)集中控制盒上自帶的lC卡接口進(jìn)行費(fèi)用的結(jié)算。

物業(yè)管理部門(mén)可通過(guò)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及控制盒向業(yè)主發(fā)出交費(fèi)通知及其他有關(guān)物業(yè)管理方面的通知等。

3.5申請(qǐng)社區(qū)服務(wù)

業(yè)主需要維修、搬運(yùn)、送貨等社區(qū)服務(wù)時(shí),通過(guò)集中控制盒提供的直通語(yǔ)音功能可直接同小區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心聯(lián)系。具體操作是,業(yè)主只要拿起集中控制機(jī)上的昕筒并按下社區(qū)服務(wù)按鍵,業(yè)主就與社區(qū)服務(wù)人員建立了直接的語(yǔ)音聯(lián)系,業(yè)主說(shuō)出自己的要求。而社區(qū)服務(wù)中心的工作站會(huì)自動(dòng)顯示出要求服務(wù)業(yè)主的樓號(hào)和房號(hào)并記錄。

3.6防入侵報(bào)警

連接門(mén)磁開(kāi)關(guān)、雙鑒探頭等防入侵探測(cè)器,當(dāng)有入侵發(fā)生時(shí)及時(shí)發(fā)出報(bào)警信息至物業(yè)管理部門(mén)和小區(qū)保安部門(mén)。

集中控制盒具有緊急呼救功能,有緊急情況發(fā)生時(shí),業(yè)主按動(dòng)緊急呼救按鍵通知物業(yè)和保安部門(mén)采取緊急措施。

3.7友好的人機(jī)界面

集中控制盒的可視對(duì)講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示,以漢字方式與用戶進(jìn)行交流并配以簡(jiǎn)單的語(yǔ)音提示。

3.8分級(jí)密碼操作

集中控制盒的操作分三級(jí)密碼進(jìn)行控制,不同級(jí)別的操作權(quán)限各不相同。

3.9集中控制盒的通訊

集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進(jìn)入小區(qū)通訊主干的方其通訊協(xié)議采用標(biāo)準(zhǔn)的 TCPllP協(xié)議,這種方式保證了集中控制盒通訊的開(kāi)放,高速和信息量,也保證了集中控制盒的功能實(shí)現(xiàn)。

第四篇：智能化項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)

合作協(xié)議書(shū) 甲方： 乙方：

甲、乙雙方本著互惠互利、平等誠(chéng)信、共同發(fā)展的原則，特就 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）的相互協(xié)作，制定本合作協(xié)議，以供雙方共同遵守。

第一條、合作內(nèi)容

甲、乙雙方進(jìn)行合作，共同完成本項(xiàng)目的招投標(biāo)、合同簽訂及項(xiàng)目實(shí)施維護(hù)工作，項(xiàng)目總金額預(yù)計(jì) 萬(wàn)元。

第二條、合作期限

自項(xiàng)目的跟蹤開(kāi)始至項(xiàng)目的維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束，即整體項(xiàng)目的運(yùn)作管理過(guò)程。

第三條、合作及管理方式

3.1乙方須在項(xiàng)目報(bào)名前或投標(biāo)資格預(yù)審前至少提前5日內(nèi)向甲方繳納履約誠(chéng)信金，金額為人民幣 萬(wàn)元。如項(xiàng)目中標(biāo)，該費(fèi)用退還乙方；項(xiàng)目不中標(biāo)，該費(fèi)用作為項(xiàng)目配合費(fèi)，不予退還。

3.2合作期限內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)包括但不僅限于項(xiàng)目投標(biāo)、工程合同簽訂、施工管理及維護(hù)保養(yǎng)在內(nèi)的整體項(xiàng)目的運(yùn)作管理，甲方在該項(xiàng)目范圍內(nèi)給予乙方商務(wù)、技術(shù)配合及監(jiān)管管理。乙方須確保工程實(shí)施質(zhì)量。

3.3在投標(biāo)過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)乙方存在隱瞞事實(shí)、惡意與他人串通等行為，損害甲方利益的，甲方可以隨時(shí)終止本協(xié)議，并沒(méi)收履約保證金及投標(biāo)保證金用于彌補(bǔ)甲方因此遭受的損失；如履約保證金及投標(biāo)保證金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，甲方享有進(jìn)一步追償?shù)臋?quán)利。

第四條、項(xiàng)目工程款管理方式

4.1項(xiàng)目工程款匯入甲方銀行賬戶，甲方扣除管理費(fèi)、質(zhì)量保證金、稅金以及其

他代扣代繳費(fèi)用，并在乙方提交齊全申請(qǐng)資料后，在10個(gè)工作日內(nèi)將相應(yīng)分包項(xiàng)目款項(xiàng)支付給乙方。

4.2為保證工程質(zhì)量，乙方除應(yīng)按照業(yè)主方要求支付工程履約保證金外，還須向甲方支付2%的工程質(zhì)量保證金（按照每次回款相應(yīng)比例扣除），質(zhì)量保證金于項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并向甲方提交齊全的竣工資料后10個(gè)工作日內(nèi)支付給乙方，竣工資料要求詳見(jiàn)附件四“工程管理細(xì)則”中第4條文檔資料管理要求。質(zhì)量保證金同時(shí)作為民工工資保證金，對(duì)于跨的項(xiàng)目預(yù)留在賬戶的資金不得少于10萬(wàn)元，如出現(xiàn)民工工資糾紛，則甲方有權(quán)在此范圍內(nèi)先行支付民工工資。

第五條、合作細(xì)則

5.1 款項(xiàng)分配：項(xiàng)目工程款匯入甲方賬戶后，甲方不遲于本項(xiàng)目第二次工程回款提取項(xiàng)目管理費(fèi)，稅金及其它代扣代繳費(fèi)用則按照回款比例扣取，余款作為該項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)資金，專(zhuān)款專(zhuān)用。項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目中標(biāo)金額的 %。5.2乙方對(duì)投標(biāo)文件的完整性和正確性負(fù)責(zé)。乙方提供的投標(biāo)文件以及設(shè)備采購(gòu)成本價(jià)必須經(jīng)過(guò)甲方的審核，并至少預(yù)留1個(gè)工作日作為審核時(shí)間。投標(biāo)文件如存在導(dǎo)致招標(biāo)文件所要求的功能無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，原則性的配置錯(cuò)誤以及低于成本價(jià)的報(bào)價(jià)，甲方將有權(quán)拒絕在投標(biāo)文件上用印，直至乙方修改后符合要求，由此導(dǎo)致投標(biāo)文件無(wú)法按時(shí)送達(dá)的責(zé)任，由乙方承擔(dān)。以上審核并不免除乙方投標(biāo)方案設(shè)計(jì)及報(bào)價(jià)的責(zé)任。乙方負(fù)責(zé)資審、投標(biāo)文件的購(gòu)買(mǎi)與編制費(fèi)用。

乙方負(fù)責(zé)投標(biāo)保證金的投入或投標(biāo)保函辦理的銀行和手續(xù)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)甲方在投標(biāo)過(guò)程中所發(fā)生的其它實(shí)際成本費(fèi)用。

5.3 甲方與建設(shè)方簽訂項(xiàng)目承包合同后一周內(nèi)，甲、乙雙方另行簽訂項(xiàng)目分包合同和設(shè)備采購(gòu)合同，并對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行具體約定。設(shè)備委托采購(gòu)遵循雙方自愿的原則，在不增加乙方設(shè)備采購(gòu)成本的基礎(chǔ)上，若超過(guò)設(shè)備總價(jià)60%的設(shè)備委托甲方進(jìn)行采購(gòu)的（注：乙方提供的供應(yīng)商由甲方進(jìn)行代采購(gòu)的除外），則項(xiàng)目咨詢管理費(fèi)降低為 %。若乙方委托甲方采購(gòu)的設(shè)備金額超過(guò)100萬(wàn)，則乙方在簽訂設(shè)備采購(gòu)備忘錄之前須同時(shí)與小額貸款

公司簽署借款協(xié)議，當(dāng)項(xiàng)目余額不足，乙方發(fā)生延遲付款時(shí)，由小額貸款公司根據(jù)三方協(xié)議即時(shí)發(fā)放貸款給乙方，替其直接付款至甲方，由此產(chǎn)生的本金和利息甲方再?gòu)捻?xiàng)目回款中進(jìn)行扣除并替乙方支付給貸款公司。5.4甲方按協(xié)議向乙方支付項(xiàng)目分包款、設(shè)備采購(gòu)款,乙方向甲方提供抬頭是甲方符合稅務(wù)部門(mén)要求的相應(yīng)金額的正式發(fā)票。甲方不得以本合同之外的其它單方面理由拒付或滯納項(xiàng)目款項(xiàng)。

5.5甲方根據(jù)乙方提供的《付款申請(qǐng)單》及采購(gòu)合同，在乙方要求的時(shí)間內(nèi)辦理付款手續(xù)，采購(gòu)費(fèi)用（含稅）從專(zhuān)項(xiàng)資金中扣除，乙方需確保其所選用的設(shè)備供應(yīng)商提供合法的采購(gòu)發(fā)票。

5.6 采購(gòu)渠道:甲方須根據(jù)乙方提供的采購(gòu)成本清單進(jìn)行采購(gòu)，本分包工程實(shí)施過(guò)程中如需增加設(shè)備供應(yīng)，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)取得業(yè)主方的簽證。無(wú)論是乙方自行采購(gòu)還是乙方指定供應(yīng)商委托甲方采購(gòu)，乙方均應(yīng)根據(jù)甲方的要求提供供應(yīng)商的相關(guān)文件，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、代理證書(shū)、產(chǎn)品檢驗(yàn)報(bào)告等。5.7 工程稅金：乙方承擔(dān)甲方向業(yè)主方或者項(xiàng)目總包方開(kāi)據(jù)該項(xiàng)目工程的發(fā)票所產(chǎn)生的稅金。

5.8 施工過(guò)程中，如回款不及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目墊資，由乙方承擔(dān)相應(yīng)的資金投入，且要確保工程正常進(jìn)行。

5.9 如遇到重大型項(xiàng)目或乙方不能獨(dú)立承擔(dān)的項(xiàng)目，甲、乙雙方可一起開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，其利潤(rùn)、責(zé)任按雙方出資比例劃分或簽訂補(bǔ)充協(xié)議加以明確。

第六條、雙方權(quán)利和義務(wù)

6.1 項(xiàng)目報(bào)備：為避免渠道沖突，乙方對(duì)于準(zhǔn)備實(shí)施的項(xiàng)目須詳細(xì)填寫(xiě)《項(xiàng)目報(bào)備單》向甲方及時(shí)報(bào)備，甲方根據(jù)項(xiàng)目報(bào)備的先后順序、資源情況、客戶關(guān)系等因素綜合確定對(duì)該項(xiàng)目的支持，甲方總經(jīng)理或董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后，開(kāi)具項(xiàng)目授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)乙方跟蹤。

6.2 甲方權(quán)利和義務(wù)

6.2.1甲方及時(shí)向乙方提供該項(xiàng)目所需的資料、技術(shù)支持、質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)結(jié)算等相關(guān)資料及手續(xù)。

6.2.2甲方有權(quán)對(duì)該項(xiàng)目的質(zhì)量管理、設(shè)備保養(yǎng)、安全、物資儲(chǔ)備等方面的工作細(xì)則及規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管。

6.2.3合作期間甲方可在資料、技術(shù)和人員等方面給予乙方支持，乙方應(yīng)及時(shí)支付相關(guān)必要費(fèi)用，特殊費(fèi)用由雙方根據(jù)業(yè)務(wù)情況另行協(xié)商確定。6.2.4對(duì)本合作項(xiàng)目，甲方可對(duì)相關(guān)技術(shù)方案及設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核，并對(duì)在施工程進(jìn)行不定期的施工質(zhì)量抽查，及時(shí)提出整改意見(jiàn)。乙方應(yīng)積極配合，并對(duì)工程進(jìn)行整改以確保工程質(zhì)量。

6.2.5在項(xiàng)目施工過(guò)程中，所需設(shè)備材料的采購(gòu)需經(jīng)過(guò)甲方采購(gòu)部門(mén)的確定并簽訂采購(gòu)合同，不允許存在假貨交易、現(xiàn)金交易、無(wú)發(fā)票交易。

6.3 乙方權(quán)利和義務(wù)

6.3.1乙方在經(jīng)營(yíng)中，未經(jīng)甲方書(shū)面許可不得在合作范圍外擅自使用甲方名稱、資質(zhì)、圖標(biāo)、商標(biāo)等信息。

6.3.2乙方應(yīng)接受甲方的工作質(zhì)量檢查，以確保人員安全和工程履約質(zhì)量。如甲方發(fā)現(xiàn)有安全、質(zhì)量隱患，及時(shí)給予指出，乙方應(yīng)無(wú)條件予以改正，不得延誤工程工期和存有工程質(zhì)量缺陷。

6.3.3乙方需要印制項(xiàng)目專(zhuān)用章，必須按照甲方要求提交印制申請(qǐng)報(bào)告至甲方，由甲方備案后印制統(tǒng)一格式的項(xiàng)目章。如果乙方未在甲方備案或未經(jīng)授權(quán)私自印制，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一律給予5000元人民幣處罰。

6.3.4乙方承諾，乙方對(duì)與本合作項(xiàng)目有關(guān)的全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)負(fù)全責(zé)，甲方對(duì)此負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；與本合作項(xiàng)目無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與甲方無(wú)關(guān)，由乙方自行承擔(dān)責(zé)任及費(fèi)用。

6.3.5乙方按照要求制作及提交給項(xiàng)目業(yè)主方、總包方、監(jiān)理方等相關(guān)單位的所有工程實(shí)施的資料應(yīng)確保不損害甲方的權(quán)利，同時(shí)應(yīng)將資料原件交至甲方備案存檔。乙方如需要出借上述資料，可至甲方檔案管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。

6.3.6乙方不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借甲方授予的一切權(quán)利。

6.3.7乙方承擔(dān)該項(xiàng)目所有的經(jīng)營(yíng)管理成本，包括項(xiàng)目施工人員的工資及勞保費(fèi)用。

第七條、保密約定

7.1 未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，甲、乙雙方均不得將涉及本協(xié)議的內(nèi)容透露給第三方。7.2 一方基于項(xiàng)目需要或其他合法理由獲悉的對(duì)方商業(yè)秘密，應(yīng)僅為雙方的業(yè)務(wù)合作而用，不得用于其它目的。并且，獲悉方對(duì)該商業(yè)秘密的接觸應(yīng)限于自身的員工，且僅為雙方業(yè)務(wù)合作之目的合理要求的接觸。

7.3 雙方業(yè)務(wù)合作終止時(shí)，被獲悉方有權(quán)要求獲悉方返還或銷(xiāo)毀其獲悉的商業(yè)秘密載體，本條規(guī)定不免除獲悉方在此之后的保密義務(wù)。

7.4 除非有特別約定，商業(yè)秘密獲悉方對(duì)獲悉的商業(yè)秘密負(fù)有永久保密義務(wù)，不因本合作協(xié)議的終止而終止。

第八條、違約責(zé)任

8.1 由于不可抗力或政策變化造成無(wú)法履行本協(xié)議時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。8.2 協(xié)議解除或者終止后，乙方進(jìn)行的商務(wù)活動(dòng)與甲方無(wú)關(guān)，由乙方自行承擔(dān)全部法律責(zé)任。

8.3 合作期間內(nèi)，任何一方單方面任意解除合作關(guān)系，給對(duì)方造成的損失，應(yīng)承擔(dān)造成對(duì)方一切的損失。

第九條、爭(zhēng)議解決

9.1 如雙方就本協(xié)議內(nèi)容或其執(zhí)行發(fā)生任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)進(jìn)行友好協(xié)商；協(xié)商不成時(shí)，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。

9.2 本協(xié)議的訂立、執(zhí)行和解釋及爭(zhēng)議的解決均應(yīng)適用中國(guó)的法律。

第十條、其他條款

10.1在本協(xié)議履行及項(xiàng)目工作開(kāi)展過(guò)程中，所產(chǎn)生一切法律與經(jīng)濟(jì)糾紛對(duì)甲方造成的損失及法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。無(wú)論任何原因,若在協(xié)議履行過(guò)程中有任何糾紛無(wú)法協(xié)商解決而導(dǎo)致甲方收到公司函、律師函、起訴狀等司法或法律文書(shū)，要求甲方或其關(guān)聯(lián)方承擔(dān)法律責(zé)任及/或支付義務(wù)的，每發(fā)生1次，乙方應(yīng)支付給甲方人民幣5000元的法律服務(wù)費(fèi)用，甲方可在應(yīng)付乙方的費(fèi)用或保證金中直接扣除。乙方特別確認(rèn)，甲方對(duì)上述糾紛享有絕對(duì)的處置權(quán)。甲方可以直接處理而乙方需無(wú)條件接受。

10.2發(fā)生上述糾紛后，乙方可以申請(qǐng)自行與相關(guān)方協(xié)商處理，甲方亦可指定期限（一般為3天到1周內(nèi)），在此期限內(nèi)，由乙方采取合理措施給予根本性解決。若自甲方接到司法或法律文書(shū)之日起1周后，乙方的處理結(jié)果不能令甲方滿意的，則應(yīng)由甲方處理，乙方對(duì)結(jié)果予以無(wú)條件接受，涉及到金錢(qián)給付義務(wù)的，乙方確認(rèn)甲方可在應(yīng)付乙方的費(fèi)用或保證金中直接扣除。10.3 雙方根據(jù)本協(xié)議合作內(nèi)容而另行簽署的合同或相關(guān)書(shū)面文件，包括但不限于分包合同、采購(gòu)合同、項(xiàng)目咨詢服務(wù)合同等，其中約定與本協(xié)議內(nèi)容有沖突的，均以本協(xié)議所約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

10.4本協(xié)議未盡事宜，由雙方共同協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

10.5本協(xié)議一式六份，雙方各執(zhí)三份，自雙方蓋章（簽字）之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人或授權(quán)代表人簽字： 法定代表人或授權(quán)代表人簽字：

簽訂日期： 簽訂日期：

第五篇：地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目管理方案

地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目管理方案

前言

金色領(lǐng)地作為十堰市集住宅、商場(chǎng)一體的高尚樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。十堰謙科物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作

舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。

優(yōu)雅：高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

第一部分

十堰謙科物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 ??

二、公司總經(jīng)理介紹 ??

三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理

1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。財(cái)務(wù)部：

1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。

2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。

3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。>；

第二部分

***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案

通過(guò)對(duì)“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé)： 部室主要工作職責(zé)： 總經(jīng)理：

1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；

2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施；

3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；

4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；

5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；

6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；

7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；

8、確保公司內(nèi)各部門(mén)/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。

辦公室：

1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；

3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；

4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫(kù)房的管理工作。

***管理處：

1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作；

3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；

4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；

5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；

6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。

7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：

1、總經(jīng)理：1人。

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫(kù)管1人。

3、財(cái)務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人（兼會(huì)計(jì)）、出納1人。

4、***管理處：33人。

其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員15人（三班24小時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人?？傆?jì)：38人

三、管理目標(biāo)

（一）、公司總目標(biāo)

1、業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

2、房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

3、無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。

（二）、目標(biāo)分解

1、財(cái)務(wù)部

（1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%

人力資源科：

（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%

（4）、員工骨干/部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率≤2% 行政公關(guān)：

（5）、內(nèi)外文件起草合格率≥90%

（6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率≥90%（9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%（10）、合同評(píng)審率100%（11）、公司各類(lèi)刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率≥98%,校對(duì)差錯(cuò)率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率≥95%,（13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100%（14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%（15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率≤0.1%

（16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%

3、***管理處 業(yè)主接待組：

（1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%

（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1?

（9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%（11）、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%（12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤(pán)/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶滿意率≥85%（13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%（14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率≥80%

（15）、業(yè)主/租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95%

保衛(wèi)隊(duì)：

（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率≤1%

（6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（7）、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組：

（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98%

四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

；前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；

2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；

3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。

（二）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；

2、對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。

（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；

（10）、車(chē)輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；

（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。

2、特約性服務(wù)

特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)（1）、家居設(shè)施維修

包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門(mén)窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲(chóng)服務(wù)

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。（5）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。；

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理

（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95%以上。

五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃

根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見(jiàn)附件一）和《培訓(xùn)計(jì)劃》（見(jiàn)附件二）。

第三部分

***管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況

物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理

1名

1000 =1000 物業(yè)經(jīng)理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安隊(duì)長(zhǎng)

1名

1200 =1200 財(cái)務(wù)經(jīng)理

1名

800 =800 行政部經(jīng)理

1名

800 =800 技術(shù)員

4名

800 =3200 綠化保潔主管

1名

800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 3223.5 13723.5 三個(gè)月小計(jì)為

41170.5

二、員工制服（每人兩套）

11*200 2200

三、區(qū)外圍設(shè)施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個(gè)

=750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個(gè)

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及車(chē)庫(kù)廣告欄/廣告牌

5個(gè)

500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊

2張

200 =400 小計(jì)：

6250

四、管理處各辦公室用品及設(shè)備 辦公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 對(duì)講機(jī)（含備件）

10套

1200 =12000 電腦

2套

4500 =9000 打印機(jī)

1臺(tái)

2000 =2000 復(fù)印機(jī)

1臺(tái)

10000 =10000 傳真機(jī)

1臺(tái)

1500 =1500 保險(xiǎn)箱

1個(gè)

1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000 飲水機(jī)

2臺(tái)

=200 裝訂機(jī)

1臺(tái)

300 =300 照相機(jī)

1臺(tái)

1000 =1000 管理處裝修

=60000 會(huì)議室家具

1套

4000 =4000 辦公細(xì)項(xiàng)物品

=10000 小計(jì)：

124500

五、工程部用品

1、測(cè)試儀表

個(gè)

200

萬(wàn)用電表

個(gè)

500

電流流量度：300A 個(gè)

800

電流鉗式800A 個(gè)

1500

電流鉗式3000A 個(gè)

1500

對(duì)地阻值測(cè)試表

個(gè)

1500

絕緣值測(cè)試表（500V-1000V）

個(gè)

1500

溫度計(jì)：電子數(shù)字式

個(gè)

200

手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表

個(gè)

300

手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)

個(gè)

1500

電源測(cè)試電筆

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

鋼尺：3M 把

鋼尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小計(jì)：

2、安全設(shè)備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 個(gè)

500 安全過(guò)濾口罩：100CDN 打

500 護(hù)眼罩：眼鏡式

個(gè)

200 護(hù)眼罩：全式

個(gè)

500 護(hù)眼罩：焊接用

個(gè)

1200 護(hù)鏡（焊接用1000GDA）

個(gè)

600 手套：綿布

打

200 手套：皮革

打

400 鋁梯：1M 把

1000 鋁梯：

1、5M 把

1500 鋁梯：4M 把

3000 高空工作臺(tái)：6米全護(hù)式

個(gè)

15000 高壓電工全護(hù)裝

套

2500 連輸工具：軸流板式車(chē)

部

200 手推車(chē)

部

200 小計(jì)：

3、工具

木鋤

把

扳手：活動(dòng)150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 組合式：4MM-45MM 套

500 夾具：大力鉗（平口）

把

O形夾100MM 個(gè)

O形夾：150MM 個(gè)

O形夾：200MM 個(gè)

O形夾：300MM 個(gè)

虎鉗150MM 個(gè)

200 鋼管工具連彎頭

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 鐵片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘

個(gè)

斧頭（消防隊(duì)用）

個(gè)

鐵筆

支

壓力鉗

把

800 潤(rùn)滑油加油槍

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子鉗：200MM 把

管子鉗：300MM 把

管子鉗：450MM 把

管子鉗：600MM 把

300 拉釘鉗

把

小計(jì)

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支電子部件專(zhuān)用：平咀

套

十字咀

套

平咀鉗

把尖咀鉗

把斜口鉗

把專(zhuān)線開(kāi)口鉗

把

剪線鉗

把

鯉魚(yú)鉗

把水泵鉗

把

彈簧專(zhuān)用用尖咀鉗：平咀

把

300 弓咀

把

300 電線護(hù)套管鉗：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手鋸：金屬450MM 把

手鋸：150MM 把手鋸：木工600MM 把

手鋸：250MM 把

手錘：電工

把

手錘：球表1KG 把

手錘：

1、5KG 把

手錘

套

200 吊重滑輪1噸

套

1500 鐵鉆

個(gè)

200 木工專(zhuān)用工具

套

1200 泥水工專(zhuān)用工具套800

5、電動(dòng)/機(jī)械工具

手電鉆電池式0-12MM 把

1200 油壓手電鉆：小

把

1500 大把2500 油壓式手電錘：小

把

1000 鋸條式切割機(jī)

把

800 片式切割機(jī)：小

把

1000 大把1500 金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨輪床

部

1500 60A電焊機(jī)

部

2000 氣焊槍?zhuān)貉鯕馐?/p>

套

3500 乾手機(jī)：小

套

1000 大

套

2500 高壓水槍?zhuān)ㄊ痔崾剑?/p>

套

2000 高壓氣泵（手提式）

套

2000 高壓吹風(fēng)扇（手提式）

部

1500 高壓吸塵機(jī)（手提式）

部

1500 手提射燈

支

350 氣動(dòng)打釘槍

把

600 小計(jì)：

工具共計(jì)：30000.00

6、值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2張

600 =1200 工具柜

2個(gè)

1000 =2000 物料架

2個(gè)

1000 =2000 工具箱

7個(gè)

200 =1400 文件架

7個(gè)

=700 小計(jì)：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 辦公桌椅

9套

500 =4500 小計(jì)：8100 啟動(dòng)預(yù)算總計(jì)：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據(jù)對(duì)貴方樓盤(pán)的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤(pán)的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式，其需啟動(dòng)資金和管理用房為：

啟動(dòng)資金：如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，啟動(dòng)資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)偅状魏贤灱s為三年，那么該筆費(fèi)用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場(chǎng)，則所購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場(chǎng)，則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開(kāi)展管理和經(jīng)營(yíng)所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術(shù)顧問(wèn)型

該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方的物管企業(yè)發(fā)展。

該種方式我方的價(jià)格是10萬(wàn)元，顧問(wèn)期限兩年（以交房前三個(gè)月開(kāi)始計(jì)算）。顧問(wèn)內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實(shí)施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實(shí)施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收策劃及實(shí)施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。

第三種：半托管半技術(shù)管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過(guò)一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。

該種方式我方收取費(fèi)用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費(fèi)用由貴方支付（標(biāo)準(zhǔn)為我公司的管理人員的一般標(biāo)準(zhǔn)），收取5萬(wàn)元管理費(fèi)；第二年我方收取管理費(fèi)5萬(wàn)。兩年的服務(wù)內(nèi)容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。