第一篇：如何管理物業(yè)項(xiàng)目

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：如何管理一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？

一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人提供全方位的服務(wù)。一個(gè)專(zhuān)業(yè)管理公司所管理的小區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動(dòng)輒百萬(wàn)、千萬(wàn)，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動(dòng)，簡(jiǎn)繁相間，難易互見(jiàn)，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤為重要。

管理者的敬業(yè)精神包括：

1．強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會(huì)中，人類(lèi)的許多活動(dòng)都是價(jià)值的體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上?？d對(duì)物業(yè)管理公司的投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對(duì)業(yè)主或發(fā)展商委托競(jìng)標(biāo)的項(xiàng)目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意識(shí)在起作用。的確，日常的工作中有很多問(wèn)題，各種矛盾，能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話(huà)就好說(shuō)，事就好做

2.高度的責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)作自己的事來(lái)辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責(zé)任心，就會(huì)去研究問(wèn)題、解決問(wèn)題，就不會(huì)去扯皮。水管裂了，不會(huì)先去尋找誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，而是先解決問(wèn)題。3．團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，需要的知識(shí)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說(shuō)，物業(yè)管理要解決的問(wèn)題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過(guò)。但一個(gè)人的精力、知識(shí)畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，就沒(méi)有解決不了的問(wèn)題。對(duì)復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的管理，外包是一項(xiàng)常見(jiàn)的方式，但如不能與協(xié)作方之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。

二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)

物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)和涉外公寓，每天面對(duì)的有腰纏萬(wàn)貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對(duì)待物業(yè)管理人員的態(tài)度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務(wù)的處理過(guò)程中，對(duì)業(yè)主和用戶(hù)的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門(mén)的交往中，我們對(duì)事物的看法也常常不盡一致。如果沒(méi)有良好的心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業(yè)管理不是簡(jiǎn)單的看門(mén)、掃地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具有特定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會(huì)分工不同而已。

B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什么情況下，對(duì)周?chē)娜?，要以禮相待；對(duì)周?chē)l(fā)生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

以平常心對(duì)待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒(méi)有的，我們也可以有，也可以沒(méi)有。

D:要處理好各方面的關(guān)系。與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系，與員工和領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，與相鄰單位和政府行政部門(mén)，等等，都要處理好關(guān)系。

三，物業(yè)經(jīng)理要有精湛的管理技能

物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地實(shí)現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)努力，管理目標(biāo)是不難實(shí)現(xiàn)的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點(diǎn)決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實(shí)踐外，還要不斷提高自身的文化修養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理是一件很復(fù)雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒(méi)有良好的管理技能，很難勝任優(yōu)秀的管理項(xiàng)目。管理技能涉及的方面有：

小區(qū)、樓宇的建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時(shí)間、地點(diǎn)的不同而變化的。如何對(duì)人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負(fù)責(zé)人，要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會(huì)受益無(wú)窮。

四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營(yíng)頭腦

無(wú)論時(shí)小區(qū)、寫(xiě)字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目的首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓員工過(guò)的好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作狀況，沒(méi)有好的收繳率就沒(méi)有好的收入給員工，那么這位項(xiàng)目經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個(gè)企業(yè)都不會(huì)要一個(gè)不給自己帶來(lái)利潤(rùn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，同樣也無(wú)法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊(duì)首領(lǐng)。

五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識(shí)

縱觀過(guò)去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識(shí)均產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們知道，工業(yè)國(guó)家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，我們國(guó)家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會(huì)在發(fā)展，作為物業(yè)管理主要對(duì)象的人的要求越來(lái)越高，超前的服務(wù)意識(shí)顯得極為重要。

例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個(gè)監(jiān)、控管理的問(wèn)題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時(shí)。健康和人的生命越來(lái)越成為人們關(guān)切的主題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時(shí)效性。時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢(qián)，已不再是文學(xué)作品里的用語(yǔ)，而是人們切切實(shí)實(shí)感受到的事實(shí)。信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類(lèi)，不一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時(shí)代的節(jié)拍，要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問(wèn)題，解決新問(wèn)題……

一、園林苗木過(guò)冬工作

入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化苗木生長(zhǎng)習(xí)性，特別是針對(duì)今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆灌準(zhǔn)備工作，樹(shù)木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全過(guò)冬，物業(yè)管中心早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時(shí)，抽調(diào)精干力量，加緊對(duì)花卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹(shù)木的防凍性，滿(mǎn)足植物休眠需要。另外，還對(duì)物業(yè)管中心的樹(shù)木進(jìn)行石灰水涂白，提高樹(shù)木抗寒性和抗蟲(chóng)性，加強(qiáng)對(duì)樹(shù)木的科學(xué)保護(hù)。

今年，我物業(yè)管中心在力爭(zhēng)創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo)，大力開(kāi)展綠化美化活動(dòng)，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續(xù)。

二、消防安全工作檢查

針對(duì)冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患的問(wèn)題，物業(yè)部門(mén)主管應(yīng)在入冬前組織一次對(duì)本項(xiàng)目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時(shí)，如果部門(mén)主管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專(zhuān)項(xiàng)的在崗職工培訓(xùn)。用以達(dá)到提高職工 “消防安全”防范意識(shí)，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附和本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報(bào)警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求并且附和消防法規(guī)規(guī)范。

安全檢查過(guò)程：

在進(jìn)行安全檢查過(guò)程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復(fù)檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門(mén)主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。

邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)：

物業(yè)部門(mén)主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗(yàn)收的工作，加強(qiáng)物業(yè)管理責(zé)任。

三、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：

部門(mén)主管負(fù)責(zé)組織本部各部門(mén)經(jīng)理、主管，針對(duì)管轄項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢查計(jì)劃”。

冬季安全檢查計(jì)劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)(入戶(hù)抄燃?xì)獗淼讛?shù))、供水系統(tǒng)、戶(hù)外水管、戶(hù)外配電箱(柜)、電梯設(shè)備、員工冬季勞動(dòng)防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。

冬季安全檢查計(jì)劃要求：

(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。

(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附和相關(guān)規(guī)定。

(3)有明確完成時(shí)限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問(wèn)題處置及整改預(yù)案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門(mén)主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。

檢查工作實(shí)施：

檢查工作組應(yīng)由部門(mén)主管及部門(mén)經(jīng)理、主管級(jí)以上人員組成。

檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項(xiàng)認(rèn)真完成，并有專(zhuān)人記錄。

檢查工作最好應(yīng)有“動(dòng)員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。

檢查工作匯報(bào)：

檢查工作完成后，部門(mén)主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“檢查整改工作記錄”，上報(bào)至公司指定主管部門(mén)。

四、冬季除雪工作預(yù)案

進(jìn)入冬季前部門(mén)主管應(yīng)針對(duì)管轄小區(qū)道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預(yù)案。

預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警”，“除雪設(shè)施、設(shè)備、工具、用品”，“除雪區(qū)域”，“提前到崗規(guī)定”，“清早除雪人員”，“底商門(mén)前三包協(xié)議”，“除雪復(fù)檢規(guī)定”，“違規(guī)處罰規(guī)定”等。

五、冬前安全工作公司復(fù)檢：

物業(yè)公司應(yīng)指定組織專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)所在管理項(xiàng)目入冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢，然后形成評(píng)價(jià)報(bào)告，簽字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管理人員績(jī)效考核之內(nèi)。

成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函，其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬(wàn)多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬(wàn)余元。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒(méi)有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠(chéng)信檔案。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，5萬(wàn)多元卻在5年后變成了5

5“滯納金”，“滯納金”是按購(gòu)房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>

在這里有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：

一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)?，“滯納金”是對(duì)公民依法應(yīng)該履行的金錢(qián)給付義務(wù)而沒(méi)有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國(guó)家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱(chēng)為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱(chēng)為違約金。

二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過(guò)合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門(mén)預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營(yíng)者不得以不公平格式條款損害消

1%收取的“滯納金”顯然屬于無(wú)效霸王條款。

那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！边@就是說(shuō)，違約金是因?yàn)檫`約給對(duì)方造成的損失而已。

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評(píng)估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋?zhuān)蓞⒄罩袊?guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對(duì)民間信貸最

息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬(wàn)變成55萬(wàn)，顯然不符合規(guī)定。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”市民遲交某些費(fèi)用，對(duì)企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺(jué)得自己要付的違約金過(guò)高，可以向法院申請(qǐng)調(diào)整違約金的數(shù)額。

這里還有兩個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)于物業(yè)部門(mén)明顯違法的合同，應(yīng)該提早說(shuō)“不”。例如對(duì)于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過(guò)規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說(shuō)了算，拿格式條款來(lái)讓業(yè)主簽字；二是對(duì)于物業(yè)合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時(shí)取締。

更重要的是，地方政府要通過(guò)立法，填補(bǔ)社會(huì)管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，讓法律明確起來(lái)。江蘇省在這方面的立法就走在了前面。《江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營(yíng)者加收違約金最高不得超過(guò)消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來(lái)，服務(wù)部門(mén)加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢(qián)給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來(lái)了。

社會(huì)公共服務(wù)部門(mén)，除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還應(yīng)該堅(jiān)持社會(huì)服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)擔(dān)。江蘇省的上述舉措值得在全國(guó)推廣。

記者：常青村 來(lái)源：北京青年報(bào)

法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判？

是物業(yè)費(fèi)問(wèn)題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無(wú)獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍賴(lài)皮，多數(shù)是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物業(yè)費(fèi)收取不合理。那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？

不同城市不同檔次的小區(qū)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取范圍，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容可以大致分為以下幾種：

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施的管理費(fèi)用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。

聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

(4)購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用。(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

我們通過(guò)對(duì)裁判文書(shū)的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對(duì)于違約金支付的普遍意見(jiàn)總結(jié)如下：按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，物業(yè)公司請(qǐng)求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。（參見(jiàn)案例1）。

而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式是物業(yè)公司違約金請(qǐng)求權(quán)的前提條件。如果沒(méi)有事先約定，法院會(huì)駁回物業(yè)公司的違約金請(qǐng)求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主沒(méi)有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無(wú)正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會(huì)判令業(yè)主支付違約金；

（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒

“先履行抗辯權(quán)”或“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，會(huì)對(duì)違約金請(qǐng)求予以全部或部分駁回。（參見(jiàn)案例2）

（3）如果物業(yè)公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過(guò)錯(cuò)為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯不合理，不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司的違約金請(qǐng)求。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出違約金的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主可能會(huì)主張違約金過(guò)高請(qǐng)求法院予以適當(dāng)調(diào)整，如果按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，業(yè)主應(yīng)對(duì)違約金高于物業(yè)公司的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任。但實(shí)踐中，業(yè)主很難證明物業(yè)公司的實(shí)際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)公司的損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己的實(shí)際損失更大，則需加以證明。法條鏈接

《合同法》解釋

（二）規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”

根據(jù)不告不理原則，當(dāng)事人未主張違約金過(guò)高時(shí)，法院通常并不主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整（參見(jiàn)案例3）。從合同性質(zhì)分析，違約金的約定是雙方當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，只要不存在無(wú)效情形，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受其約束，包括法院在內(nèi)的任何第三方無(wú)權(quán)以自己的意志施加影響。根據(jù)《合同法》114條第2款規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求適當(dāng)減少”。那么，在當(dāng)事人未申請(qǐng)調(diào)整情況下，法院主動(dòng)調(diào)整（參見(jiàn)案例4）不僅沒(méi)有法律依據(jù)，也有違私法自治原則。

對(duì)于調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中存在多種做法，其中比較常見(jiàn)的有以下3種: ①適用中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率或利率基礎(chǔ)上再上浮30%（這里上浮30%，相當(dāng)于違約金為實(shí)際損失的130%）;②調(diào)整為“日萬(wàn)分之五”或“日萬(wàn)分之三”(參見(jiàn)案例5)；

300元、500元、800元等具體金額的違約金。

根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)分析，吉林省法院普遍采取第①種標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于是否上浮30%不太統(tǒng)一。

我們認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)》，對(duì)于過(guò)高的違約金參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宜。

對(duì)于是否上浮和上浮的比例，根據(jù)《合同法》解釋二，“適當(dāng)減少”意在說(shuō)明無(wú)需將違約金調(diào)整到與損失相

平，可以兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決，如果業(yè)主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應(yīng)以上浮30%為限。

第二篇：物業(yè)項(xiàng)目管理工作總結(jié)

2017年物業(yè)項(xiàng)目管理工作總結(jié)

項(xiàng)目部于2017年12月成立前期籌備，2017年1月1日正式入駐，至此開(kāi)啟了公司大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)新篇章；2017年，項(xiàng)目部在公司“精細(xì)化、扁平化、專(zhuān)業(yè)化”的發(fā)展方針下，結(jié)合項(xiàng)目接管后實(shí)際運(yùn)行情況，緊緊圍繞“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的管理思路，以“打造工業(yè)園標(biāo)桿示范工程”為目標(biāo)，“行政后勤管理+專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)”為定位，從內(nèi)部品質(zhì)檢查和外部行政督察及整改相結(jié)合，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化操作流程，品質(zhì)灌輸，項(xiàng)目部6S標(biāo)準(zhǔn)化、團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)、人員穩(wěn)定性等方面使園區(qū)管理發(fā)展逐步提升，現(xiàn)將工業(yè)園項(xiàng)目2017年各項(xiàng)工作開(kāi)展作如下總結(jié)：

一、厲兵秣馬，建章立制塑團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)提供基礎(chǔ)保障。

項(xiàng)目接管初期，為確保常態(tài)物業(yè)服務(wù)工作的順利進(jìn)行，項(xiàng)目部重點(diǎn)對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)進(jìn)行建模強(qiáng)化，項(xiàng)目綜合部主導(dǎo)項(xiàng)目人事、行政、參觀接待三大重點(diǎn)工作模塊，樹(shù)立團(tuán)隊(duì)“重服務(wù)、抓管理、高績(jī)效”的工作理念，倡導(dǎo)“敬業(yè)樂(lè)業(yè)、以身作則、知行合一、共同成長(zhǎng)”的團(tuán)隊(duì)作風(fēng)，以“全局性、系統(tǒng)發(fā)生、預(yù)防性、支撐性”的思想，作為2017年的團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作指導(dǎo)。項(xiàng)目由2017年1月1日進(jìn)入工業(yè)園項(xiàng)目前期介入管理，從最初從總部調(diào)給組成13人前期團(tuán)隊(duì)，通過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)招聘、內(nèi)部推薦、內(nèi)部晉升調(diào)崗、總部招聘推薦和調(diào)給等多種途徑滿(mǎn)足項(xiàng)目各業(yè)務(wù)部門(mén)人員編制需求，至2017年12月項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已達(dá)43人；

為快速提升新組建團(tuán)隊(duì)的整體氛圍、制度執(zhí)行及業(yè)務(wù)能力，項(xiàng)目部全年組織員工進(jìn)行“百錯(cuò)圖”培訓(xùn)、公司管理制度培訓(xùn)、企業(yè)文化講用活動(dòng)匯談培訓(xùn)、各業(yè)務(wù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、升旗儀式訓(xùn)練、華為參觀學(xué)習(xí)和華為核心價(jià)值觀培訓(xùn)分享共計(jì)65場(chǎng)，團(tuán)隊(duì)整體業(yè)務(wù)水平已達(dá)到一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、落地執(zhí)行，常態(tài)業(yè)務(wù)精細(xì)化，打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理示范工程。

2017項(xiàng)目共計(jì)開(kāi)展來(lái)訪(fǎng)人員及車(chē)輛管控共計(jì)1000余次，從2017年6月30以后開(kāi)始對(duì)進(jìn)入園區(qū)的來(lái)訪(fǎng)人員及車(chē)輛實(shí)行壓有效證件及未佩帶工牌的員工進(jìn)行登記。物品出門(mén)放行，全年共計(jì)約1000余次，從手寫(xiě)出門(mén)條到REP出門(mén)條，全年無(wú)一物品丟失?？爝f收發(fā)共計(jì)從6月開(kāi)始收發(fā)以來(lái)共計(jì)收發(fā)約5000余份，其中代發(fā)快遞共計(jì)1000余次，且全年無(wú)一快遞丟失。車(chē)輛信息錄入及車(chē)輛停放管控，從8月份開(kāi)始錄入車(chē)輛信息以來(lái)，已全部錄入太陽(yáng)能在職員工車(chē)輛信息有效的使車(chē)場(chǎng)內(nèi)停放車(chē)輛按顏色區(qū)域停放，使專(zhuān)用車(chē)位停車(chē)服務(wù)順利進(jìn)行。

從2016年11.18項(xiàng)目啟動(dòng)儀式開(kāi)始，工業(yè)園項(xiàng)目升旗班在無(wú)人替補(bǔ)的情況下完成50余次升旗儀式且全年無(wú)人缺席。升旗訓(xùn)練全年平均每周2場(chǎng)升旗訓(xùn)練共計(jì)100余次升旗訓(xùn)練，全員到場(chǎng)且均為周末假期訓(xùn)練。高效、嚴(yán)格的團(tuán)隊(duì)管理與任務(wù)執(zhí)行，確保了項(xiàng)目每周一升旗儀式及重大活動(dòng)升旗儀式的完美呈現(xiàn)

規(guī)范的接待流程，動(dòng)作整齊、標(biāo)準(zhǔn)的秩序隊(duì)員成為園區(qū)的一道風(fēng)景，項(xiàng)目部從接管開(kāi)始，不斷深化“打造工業(yè)園區(qū)標(biāo)桿示范工程”的目標(biāo)定位，尤其是項(xiàng)目秩序維護(hù)團(tuán)隊(duì)、升旗班團(tuán)隊(duì)在各項(xiàng)接待及重大活動(dòng)中的表現(xiàn)，獲得了政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)的共同好評(píng)。

三、貼心服務(wù)，全力發(fā)揮后勤管理職能，為廠(chǎng)區(qū)生產(chǎn)保駕護(hù)航。

項(xiàng)目自接管開(kāi)始，環(huán)境維護(hù)工作圍繞“現(xiàn)場(chǎng)管理”、“團(tuán)隊(duì)建設(shè)”兩大核心開(kāi)展工作，隨著項(xiàng)目管理面積的不斷擴(kuò)大環(huán)境部在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面主要經(jīng)歷三個(gè)階段暨：前期介入階段、承接查驗(yàn)階段、項(xiàng)目正式入伙。本工作當(dāng)中，因員工良好的服務(wù)行為，榮獲客戶(hù)書(shū)信表?yè)P(yáng)3次，經(jīng)甲方、外部領(lǐng)導(dǎo)表?yè)P(yáng)加分人數(shù)7人次。全年完成園區(qū)公共道路及停車(chē)場(chǎng)沖洗超過(guò)40次；完成辦公區(qū)域天花、燈具清潔50余次；完成辦公區(qū)、宿舍、202崗?fù)ぁ?07崗?fù)ぁ?03崗等區(qū)域外墻玻璃刮洗50余次，確保園區(qū)道路、總坪、辦公區(qū)域干凈整潔，也為客戶(hù)創(chuàng)造了良好的辦公及生產(chǎn)環(huán)境；

2017年工程部在沒(méi)有進(jìn)行設(shè)備交接和不全的情況下,接管了宿舍樓、行政樓 103、202、107崗?fù)ぜ吧煸O(shè)備，園區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)的用電設(shè)備。為保證行政樓、宿舍樓的正常用電,設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn),為使園區(qū)辦公及員工住宿環(huán)境保持舒適美觀，在不影響辦公的情況下將墻面乳膠漆粉刷、防火門(mén)油漆翻新時(shí)間，安排在周末及節(jié)假日進(jìn)行。經(jīng)過(guò)多次的油漆翻新，宿舍、行政樓區(qū)域防火門(mén)保持油漆如新的狀態(tài)，墻面無(wú)大面積污漬。項(xiàng)目部全年全年共計(jì)完成維修更換照明100余次，各類(lèi)型大小維修總計(jì)500余次。確保了園區(qū)正常辦公及員工生活區(qū)域設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。

四、同心同德，物業(yè)與行政高效配合，共同打造項(xiàng)目高端品牌。

隨著S1車(chē)間生產(chǎn)線(xiàn)的順利投產(chǎn)及正常運(yùn)行，工業(yè)園項(xiàng)目陸續(xù)迎接省市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的參觀，物業(yè)項(xiàng)目部全力配合行政部從園區(qū)參觀動(dòng)線(xiàn)、崗位接待布置、接待物資協(xié)調(diào)及會(huì)務(wù)籌備等方面進(jìn)行協(xié)助，全力確保重大接待工作的順利開(kāi)展，2017共計(jì)完成各類(lèi)接待工作95次，其中VIP接待 10次，A級(jí)接待23 次，B級(jí)接待34 次，C級(jí)接待20次。因重大接待提前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，物業(yè)人員產(chǎn)生專(zhuān)項(xiàng)加班累計(jì) 660 小時(shí)，確保接待工作的順利完成，其中綜合部120小時(shí)、工程部86小時(shí)、秩序部318小時(shí)，環(huán)境部136小時(shí)；通過(guò)總部的大力支持，項(xiàng)目全員的不懈努力，確保了項(xiàng)目常態(tài)化管理的順利過(guò)渡；同時(shí)順利完成8月8日投產(chǎn)儀式、11.18公司周年慶活動(dòng)的各項(xiàng)物業(yè)保障、升旗儀式及接待服務(wù)工作。

基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累，不斷的夯實(shí)了物業(yè)項(xiàng)目部在園區(qū)的服務(wù)，也使項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作得到了客戶(hù)的認(rèn)可，項(xiàng)目部全年除收到書(shū)面感謝信4封、錦旗1面外，在全體員工的共同努力下，2017年客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，項(xiàng)目客戶(hù)滿(mǎn)意率為99.2%、收費(fèi)率為100%，全年在確?？蛻?hù)滿(mǎn)意的基礎(chǔ)上為公司創(chuàng)造260萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)收入，超額完成公司年初下發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。

作為公司戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)管理項(xiàng)目，項(xiàng)目部將努力學(xué)習(xí)物業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)與品牌標(biāo)標(biāo)企業(yè)的溝通與學(xué)習(xí)，逐步形成有項(xiàng)目特色的優(yōu)秀管理模式。項(xiàng)目部將嚴(yán)格按照公司發(fā)展要求，夯實(shí)項(xiàng)目各業(yè)務(wù)部門(mén)作業(yè)體系，強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理管控和工作效率，為項(xiàng)目提升性管理的優(yōu)化提升打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，全力將工業(yè)園項(xiàng)目打造成為工業(yè)園區(qū)樣板示范工程。

第三篇：地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目管理方案

地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目管理方案

前言

金色領(lǐng)地作為十堰市集住宅、商場(chǎng)一體的高尚樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。十堰謙科物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作

舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿(mǎn)足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿(mǎn)足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿(mǎn)足“受人尊重的需求”。

優(yōu)雅：高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

第一部分

十堰謙科物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 ??

二、公司總經(jīng)理介紹 ??

三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理

1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。財(cái)務(wù)部：

1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。

2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。

3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。>；

第二部分

***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案

通過(guò)對(duì)“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé)： 部室主要工作職責(zé)： 總經(jīng)理：

1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；

2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施；

3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；

4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；

5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿(mǎn)足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；

6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；

7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；

8、確保公司內(nèi)各部門(mén)/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。

辦公室：

1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；

3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；

4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫(kù)房的管理工作。

***管理處：

1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作；

3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；

4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；

5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；

6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。

7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：

1、總經(jīng)理：1人。

2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫(kù)管1人。

3、財(cái)務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人（兼會(huì)計(jì)）、出納1人。

4、***管理處：33人。

其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）4人，電梯工（直梯）1人，雜工1人；保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員15人（三班24小時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)1人?？傆?jì)：38人

三、管理目標(biāo)

（一）、公司總目標(biāo)

1、業(yè)主/租賃戶(hù)綜合滿(mǎn)意度調(diào)查滿(mǎn)意率≥95%

2、房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

3、無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。

（二）、目標(biāo)分解

1、財(cái)務(wù)部

（1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%

2、辦公室

公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%

人力資源科：

（1）、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）、業(yè)主/租賃戶(hù)培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%（3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%

（4）、員工骨干/部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率≤2% 行政公關(guān)：

（5）、內(nèi)外文件起草合格率≥90%

（6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3（8）、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿(mǎn)意率≥90%（9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%（10）、合同評(píng)審率100%（11）、公司各類(lèi)刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率≥98%,校對(duì)差錯(cuò)率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率≥95%,（13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100%（14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%（15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率≤0.1%

（16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿(mǎn)意率≥85%

3、***管理處 業(yè)主接待組：

（1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、業(yè)主/租賃戶(hù)有效投訴處理率100%（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%

（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1?

（9）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%（10）、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%（11）、業(yè)主/租賃戶(hù)動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%（12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤(pán)/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶(hù)滿(mǎn)意率≥85%（13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%（14）、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率≥80%

（15）、業(yè)主/租賃戶(hù)對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿(mǎn)意率≥80%。（16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%

綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95%

保衛(wèi)隊(duì)：

（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率≤1%

（6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（7）、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程維修組：

（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主/租賃戶(hù)的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98%

四、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

；前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；

2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；

3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢(xún)；

7、供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。

（二）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；

2、對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。

（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶(hù)的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；

（10）、車(chē)輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；

（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。

2、特約性服務(wù)

特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)（1）、家居設(shè)施維修

包括：維修戶(hù)內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門(mén)窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲(chóng)服務(wù)

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢(xún)、法律咨詢(xún)、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。（5）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。；

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶(hù)，外線(xiàn)停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理

（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意率

無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿(mǎn)意率達(dá)到95%以上。

五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃

根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見(jiàn)附件一）和《培訓(xùn)計(jì)劃》（見(jiàn)附件二）。

第三部分

***管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況

物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：

一、人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）總經(jīng)理

1名

1000 =1000 物業(yè)經(jīng)理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安隊(duì)長(zhǎng)

1名

1200 =1200 財(cái)務(wù)經(jīng)理

1名

800 =800 行政部經(jīng)理

1名

800 =800 技術(shù)員

4名

800 =3200 綠化保潔主管

1名

800 =800 附加30.70%作為津貼及福利 3223.5 13723.5 三個(gè)月小計(jì)為

41170.5

二、員工制服（每人兩套）

11*200 2200

三、區(qū)外圍設(shè)施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個(gè)

=750 不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個(gè)

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及車(chē)庫(kù)廣告欄/廣告牌

5個(gè)

500 =2500 大堂用吸水/吸坐墊

2張

200 =400 小計(jì)：

6250

四、管理處各辦公室用品及設(shè)備 辦公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 對(duì)講機(jī)（含備件）

10套

1200 =12000 電腦

2套

4500 =9000 打印機(jī)

1臺(tái)

2000 =2000 復(fù)印機(jī)

1臺(tái)

10000 =10000 傳真機(jī)

1臺(tái)

1500 =1500 保險(xiǎn)箱

1個(gè)

1500 =1500 管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000 飲水機(jī)

2臺(tái)

=200 裝訂機(jī)

1臺(tái)

300 =300 照相機(jī)

1臺(tái)

1000 =1000 管理處裝修

=60000 會(huì)議室家具

1套

4000 =4000 辦公細(xì)項(xiàng)物品

=10000 小計(jì)：

124500

五、工程部用品

1、測(cè)試儀表

個(gè)

200

萬(wàn)用電表

個(gè)

500

電流流量度：300A 個(gè)

800

電流鉗式800A 個(gè)

1500

電流鉗式3000A 個(gè)

1500

對(duì)地阻值測(cè)試表

個(gè)

1500

絕緣值測(cè)試表（500V-1000V）

個(gè)

1500

溫度計(jì)：電子數(shù)字式

個(gè)

200

手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表

個(gè)

300

手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)

個(gè)

1500

電源測(cè)試電筆

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

鋼尺：3M 把

鋼尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小計(jì)：

2、安全設(shè)備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 個(gè)

500 安全過(guò)濾口罩：100CDN 打

500 護(hù)眼罩：眼鏡式

個(gè)

200 護(hù)眼罩：全式

個(gè)

500 護(hù)眼罩：焊接用

個(gè)

1200 護(hù)鏡（焊接用1000GDA）

個(gè)

600 手套：綿布

打

200 手套：皮革

打

400 鋁梯：1M 把

1000 鋁梯：

1、5M 把

1500 鋁梯：4M 把

3000 高空工作臺(tái)：6米全護(hù)式

個(gè)

15000 高壓電工全護(hù)裝

套

2500 連輸工具：軸流板式車(chē)

部

200 手推車(chē)

部

200 小計(jì)：

3、工具

木鋤

把

扳手：活動(dòng)150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 組合式：4MM-45MM 套

500 夾具：大力鉗（平口）

把

O形夾100MM 個(gè)

O形夾：150MM 個(gè)

O形夾：200MM 個(gè)

O形夾：300MM 個(gè)

虎鉗150MM 個(gè)

200 鋼管工具連彎頭

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 鐵片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 緊急爆破工具：大手錘

個(gè)

斧頭（消防隊(duì)用）

個(gè)

鐵筆

支

壓力鉗

把

800 潤(rùn)滑油加油槍

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子鉗：200MM 把

管子鉗：300MM 把

管子鉗：450MM 把

管子鉗：600MM 把

300 拉釘鉗

把

小計(jì)

4、手工具

螺絲起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支電子部件專(zhuān)用：平咀

套

十字咀

套

平咀鉗

把尖咀鉗

把斜口鉗

把專(zhuān)線(xiàn)開(kāi)口鉗

把

剪線(xiàn)鉗

把

鯉魚(yú)鉗

把水泵鉗

把

彈簧專(zhuān)用用尖咀鉗：平咀

把

300 弓咀

把

300 電線(xiàn)護(hù)套管鉗：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手鋸：金屬450MM 把

手鋸：150MM 把手鋸：木工600MM 把

手鋸：250MM 把

手錘：電工

把

手錘：球表1KG 把

手錘：

1、5KG 把

手錘

套

200 吊重滑輪1噸

套

1500 鐵鉆

個(gè)

200 木工專(zhuān)用工具

套

1200 泥水工專(zhuān)用工具套800

5、電動(dòng)/機(jī)械工具

手電鉆電池式0-12MM 把

1200 油壓手電鉆：小

把

1500 大把2500 油壓式手電錘：小

把

1000 鋸條式切割機(jī)

把

800 片式切割機(jī)：小

把

1000 大把1500 金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨輪床

部

1500 60A電焊機(jī)

部

2000 氣焊槍?zhuān)貉鯕馐?/p>

套

3500 乾手機(jī)：小

套

1000 大

套

2500 高壓水槍?zhuān)ㄊ痔崾剑?/p>

套

2000 高壓氣泵（手提式）

套

2000 高壓吹風(fēng)扇（手提式）

部

1500 高壓吸塵機(jī)（手提式）

部

1500 手提射燈

支

350 氣動(dòng)打釘槍

把

600 小計(jì)：

工具共計(jì)：30000.00

6、值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2張

600 =1200 工具柜

2個(gè)

1000 =2000 物料架

2個(gè)

1000 =2000 工具箱

7個(gè)

200 =1400 文件架

7個(gè)

=700 小計(jì)：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 辦公桌椅

9套

500 =4500 小計(jì)：8100 啟動(dòng)預(yù)算總計(jì)：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據(jù)對(duì)貴方樓盤(pán)的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤(pán)的前期物業(yè)管理工作。“***”如果采用這種方式，其需啟動(dòng)資金和管理用房為：

啟動(dòng)資金：如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，啟動(dòng)資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)?，首次合同簽約為三年，那么該筆費(fèi)用為：222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿(mǎn)撤場(chǎng)，則所購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有；如不撤場(chǎng)，則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>

管理用房：按照***市的一般慣例，管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開(kāi)展管理和經(jīng)營(yíng)所用。那么，“***”的總建筑面積為38937㎡，其2%的比例為778.74㎡，3%的比例為1168.11㎡。

第二種：技術(shù)顧問(wèn)型

該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)，我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方的物管企業(yè)發(fā)展。

該種方式我方的價(jià)格是10萬(wàn)元，顧問(wèn)期限兩年（以交房前三個(gè)月開(kāi)始計(jì)算）。顧問(wèn)內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實(shí)施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實(shí)施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收策劃及實(shí)施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。

第三種：半托管半技術(shù)管理型

該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。其目的在于我方通過(guò)一年的管理工作為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。

該種方式我方收取費(fèi)用為第一年我方派出的管理人員及相關(guān)費(fèi)用由貴方支付（標(biāo)準(zhǔn)為我公司的管理人員的一般標(biāo)準(zhǔn)），收取5萬(wàn)元管理費(fèi)；第二年我方收取管理費(fèi)5萬(wàn)。兩年的服務(wù)內(nèi)容為：前期介入管理，物業(yè)管理公司的籌建，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，業(yè)主入住，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。

第四篇：物業(yè)如何打造項(xiàng)目管理亮點(diǎn)

物業(yè)如何打造項(xiàng)目管理亮點(diǎn)

作為物業(yè)管理從業(yè)人員，如何在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目中創(chuàng)新，打造項(xiàng)目管理亮點(diǎn)，使物業(yè)服務(wù)工作既能得到小區(qū)業(yè)主、住戶(hù)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)戶(hù)的認(rèn)可，也能提高品牌知名度、使企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模越來(lái)越壯大，是擺在我們面前必須思考的問(wèn)題，那么怎樣才能打造出物業(yè)項(xiàng)目管理亮點(diǎn)并且持之以恒的開(kāi)展服務(wù)工作呢，我認(rèn)為可以從以下方面嘗試：

一是公示服務(wù)信息，讓業(yè)主充分了解我們的工作。物業(yè)項(xiàng)目管理中，我們的工作人員付出了艱辛和汗水，但往往會(huì)有業(yè)主和住戶(hù)反映，既不認(rèn)識(shí)我們也不清楚我們做了什么，讓人聽(tīng)起來(lái)挺不是滋味，那如何有效解決這一問(wèn)題呢？可采取在小區(qū)中心位置、進(jìn)出口處制作物業(yè)管理服務(wù)中心組織架構(gòu)及崗位分工圖進(jìn)行公示，或在大廈大堂設(shè)置客服管家公示牌，使業(yè)主、住戶(hù)有直觀和感性的認(rèn)識(shí)，暢通業(yè)務(wù)信息途徑，從而便捷對(duì)口各項(xiàng)服務(wù)工作。另外，物業(yè)服務(wù)工作繁瑣、細(xì)致，很多都是幕后工作，如何才能讓業(yè)主和住戶(hù)們?nèi)媪私馕覀兊墓ぷ髂?？可采取的措施如每月或季度進(jìn)行工作小結(jié)，通過(guò)公示匯報(bào)給業(yè)主、住戶(hù)，年終時(shí)通過(guò)圖文并茂的形式，集中、全面的對(duì)全年工作進(jìn)行總結(jié)并公告，使業(yè)主直觀、充分、翔實(shí)了解物業(yè)服務(wù)中心全年工作的開(kāi)展情況。這樣既能全面展示我們的工作，也能加強(qiáng)與業(yè)主、住戶(hù)的互動(dòng)交流，從而提升他們對(duì)服務(wù)中心工作的認(rèn)可度。

二是開(kāi)展特色活動(dòng)，打造社區(qū)文化。在社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展上定位要適當(dāng)，既要滿(mǎn)足大眾需求也要滿(mǎn)足少數(shù)人的愛(ài)好，通過(guò)開(kāi)展特色活動(dòng)吸引更多的業(yè)主和住戶(hù)參與社區(qū)互動(dòng)。如碧荔花園迎新年聯(lián)歡會(huì)上我們推出了京劇變臉、吐火等節(jié)目，受到了各年齡層業(yè)主的歡迎；社區(qū)廚藝大比拼、重陽(yáng)節(jié)中老年人采風(fēng)活動(dòng)、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、親子游戲等等均受到了小區(qū)業(yè)主、住戶(hù)的好評(píng)；開(kāi)展活動(dòng)時(shí)，我們精心策劃，協(xié)調(diào)組織，既有互動(dòng)交流又注重安全防護(hù)；重大節(jié)假日時(shí)，我們?cè)诃h(huán)境布置上下功夫，精心策劃并適當(dāng)投入，既營(yíng)造了節(jié)日氛圍，又提升了社區(qū)業(yè)主、住戶(hù)的認(rèn)可度，起到了事半功倍的效果。

三是持續(xù)提升社區(qū)形象，營(yíng)造舒適生活環(huán)境。雖然我們不是開(kāi)發(fā)商，也缺乏充裕的資金，但在項(xiàng)目管理中，如果能根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，以一定的投入進(jìn)行整改或創(chuàng)新，提升社區(qū)形象，營(yíng)造更加舒適便捷的生活環(huán)境，那將得到業(yè)主和住戶(hù)們的廣泛認(rèn)可。特別是在一些老舊社區(qū)中，改造創(chuàng)新顯得尤為重要。

如公司接管彩田村后，將小區(qū)的綠化重新規(guī)劃布局和耕種，提升了小區(qū)的綠化檔次，社區(qū)的整體面貌有了質(zhì)的飛躍；碧荔花園小區(qū)出口處的路段陳舊，與小區(qū)定位極不相符，服務(wù)中心征詢(xún)了業(yè)主意見(jiàn)后，投入少量資金進(jìn)行局部改造，使小區(qū)進(jìn)出口面貌煥然一新，得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可；龍輝花園小區(qū)大門(mén)改造項(xiàng)目實(shí)施后，小區(qū)形象得到了極大的提升，業(yè)主們對(duì)服務(wù)中心的滿(mǎn)意率大大提高。同時(shí)，在施工改造中要盡量減少對(duì)業(yè)主、住戶(hù)生活和工作的影響，堅(jiān)持好事辦好的原則。如碧荔花園在游泳池項(xiàng)目施工改造時(shí)，采取圍合式施工，并在外圍張貼溫馨提示，敬請(qǐng)廣大業(yè)主諒解，使工作得到了業(yè)主的認(rèn)可。

四是強(qiáng)化品牌意識(shí)，提升企業(yè)形象。例如，南京朗詩(shī)熙園項(xiàng)目樓盤(pán)自身定位并不是高端物業(yè)，但在項(xiàng)目管理上，服務(wù)中心確立了“人有我精、人無(wú)我有”的定位，提升樓盤(pán)管理的軟、硬件，從各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌的設(shè)置、管理上的配套銜接，到服務(wù)模式的選擇，各項(xiàng)資源的配備，既集中展現(xiàn)了小區(qū)特色，又充分展示了蓮花物業(yè)企業(yè)文化，樹(shù)立了精品樣板，最終在創(chuàng)評(píng)國(guó)優(yōu)項(xiàng)目時(shí)高分通過(guò)，并得到了專(zhuān)家和同行的高度肯定。正是因?yàn)槟暇﹫F(tuán)隊(duì)強(qiáng)烈的品牌意識(shí)，使得朗詩(shī)熙園的物業(yè)管理成為南京同類(lèi)型物業(yè)中的佼佼者，更是蓮花物業(yè)在南京市場(chǎng)的一面旗幟。

五是提升業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)客戶(hù)認(rèn)可度。只有在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)上不斷積累、不斷學(xué)習(xí)，扎實(shí)鉆研業(yè)務(wù)，提高了自身綜合素質(zhì)才能游刃有余處事，如處理碧荔花園碧荷閣防水滲漏處理時(shí)，之前物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)處理，始終未查找到真正原因，我們接管后，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)排查、圖紙分析等，最終查找到了問(wèn)題點(diǎn)并徹底解決，業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)工作有了更深的認(rèn)可。同時(shí)，豐富其他類(lèi)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高個(gè)人綜合素質(zhì)，也會(huì)更易于與客戶(hù)溝通并提高處理復(fù)雜問(wèn)題的能力，獲得業(yè)主的信賴(lài)。中國(guó)物業(yè)之窗，打造中國(guó)物業(yè)管理新媒體旗艦品牌

審看物業(yè)管理服務(wù)性行業(yè)定位，我們經(jīng)歷了從粗放到精細(xì)，從管理到服務(wù)，伴隨著風(fēng)雨走過(guò)了20多年，如今物業(yè)管理已經(jīng)走進(jìn)各個(gè)行業(yè)和千家萬(wàn)戶(hù)，為適應(yīng)社會(huì)化、市場(chǎng)化需求和競(jìng)爭(zhēng)，我們一定要與時(shí)俱進(jìn)，打造企業(yè)特色，形成企業(yè)品牌亮點(diǎn)，那么企業(yè)發(fā)展之路將會(huì)越走越寬廣。

第五篇：物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)識(shí)應(yīng)用管理規(guī)程

編號(hào)：WI/z-007 版次：C/0

生效日期：2011-05-01

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)應(yīng)用管理規(guī)程

1.目的

規(guī)范項(xiàng)目各服務(wù)區(qū)域內(nèi)標(biāo)識(shí)的應(yīng)用，為客戶(hù)的工作和生活提供方便和安全保障；規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升公司形象；當(dāng)有追溯要求時(shí)，保持唯一性標(biāo)識(shí)。

2.范圍

適用于各項(xiàng)目在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)用的各類(lèi)標(biāo)識(shí)。

3.職責(zé)

3.1 各項(xiàng)目負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際需要提出標(biāo)識(shí)的制作需求；負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的規(guī)范使用及日常維護(hù)工作。

3.2 質(zhì)管部負(fù)責(zé)公司各類(lèi)標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與制作；負(fù)責(zé)對(duì)公司整體標(biāo)識(shí)規(guī)范應(yīng)用情況進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

3.3 核算部負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)牌制作的價(jià)格審核。4.應(yīng)用方法和過(guò)程管理 4.1 標(biāo)識(shí)的管理

4.1.1 安裝和制作好的標(biāo)識(shí)由區(qū)域保潔員負(fù)責(zé)日常清潔保養(yǎng)工作，區(qū)域管理員、秩序管理員巡邏崗負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。

4.1.2 如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識(shí)已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識(shí)意義，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)更換、替補(bǔ)或直接撤銷(xiāo)。

4.1.3 當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識(shí)需要更改部位或予以撤消時(shí)，改動(dòng)影響較大時(shí)須經(jīng)公司質(zhì)管部審核后方可執(zhí)行。

4.1.4 新舊標(biāo)識(shí)更換時(shí)，優(yōu)先更換業(yè)主視野范圍內(nèi)的，先外后內(nèi)。

4.1.5 質(zhì)管部不定期組織對(duì)各類(lèi)標(biāo)識(shí)的使用情況進(jìn)行檢查，對(duì)不符合公司規(guī)范要求的，進(jìn)行相應(yīng)處罰和責(zé)成限期整改。

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編號(hào)：WI/z-007 版次：C/0

生效日期：2011-05-01 4.1.6 當(dāng)標(biāo)識(shí)有追溯性要求時(shí)，如設(shè)備卡、滅火器，應(yīng)記錄其唯一性標(biāo)識(shí)。

4.1.7 泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)所注意標(biāo)識(shí)的使用材質(zhì)與工藝，要求使用有機(jī)片、有機(jī)玻璃制作成圓角形狀。

4.2 記錄的標(biāo)識(shí)

4.2.1 各班組確保記錄在案的標(biāo)識(shí)都是有效的標(biāo)識(shí)，在填寫(xiě)記錄時(shí)，應(yīng)如實(shí)、完整的填寫(xiě)每一份標(biāo)識(shí)，責(zé)任人簽字確認(rèn)。

4.2.2 項(xiàng)目每半年對(duì)現(xiàn)場(chǎng)所應(yīng)用標(biāo)識(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)記錄，分類(lèi)整理，并妥善保存。對(duì)后期需更換、撤銷(xiāo)的標(biāo)識(shí)有計(jì)劃性、可預(yù)見(jiàn)性。

4.3 標(biāo)識(shí)的種類(lèi)

標(biāo)識(shí)包括住宅小區(qū)（寫(xiě)字樓）樓牌、單元牌、樓層牌、門(mén)牌、作業(yè)提示牌、溫馨提示牌、交通導(dǎo)向標(biāo)志、方向指示標(biāo)志、安全警示標(biāo)志、公告欄及各種記錄等。

4.4 標(biāo)識(shí)的制作

4.4.1 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)與制作必須符合公司VIS手冊(cè)的規(guī)定。

4.4.2 各項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作需要提出標(biāo)識(shí)的制作需求，提供相應(yīng)版式給供應(yīng)商，要求供應(yīng)商設(shè)計(jì)出效果圖或制作樣本，方可進(jìn)行流程審核。

4.4.3 標(biāo)識(shí)規(guī)格與報(bào)價(jià)按照OA物資采購(gòu)程序由分管副總、質(zhì)管部、核算部審批。4.4.4 標(biāo)識(shí)制作、安裝完成后，申請(qǐng)項(xiàng)目與采購(gòu)人員負(fù)責(zé)對(duì)所有標(biāo)識(shí)的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。

4.5 標(biāo)識(shí)的應(yīng)用規(guī)范（固定標(biāo)識(shí)）4.5.1 服務(wù)處

服務(wù)處須張貼的標(biāo)識(shí)：“收費(fèi)一覽表”、“員工管理架構(gòu)圖”、“服務(wù)處工作時(shí)間”、“服務(wù)處內(nèi)部公告欄”、“前臺(tái)接待”、“收費(fèi)處”、“禁止吸煙”等。

辦公區(qū)域劃分標(biāo)識(shí)：“財(cái)務(wù)室”、“檔案室”、“經(jīng)理室”、“會(huì)議室”、“更衣間”等,—第2頁(yè)

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編號(hào)：WI/z-007 版次：C/0

生效日期：2011-05-01 張貼在對(duì)應(yīng)門(mén)框1.5-1.8M中間位置。

4.5.2 樓宇

大堂要求在大堂顯眼位置設(shè)置“大堂公告欄”、“樓層專(zhuān)管員”、“陽(yáng)光大使”，有玻璃的須粘貼“防撞條“。

電梯轎廂顯眼位置設(shè)置“電梯溫馨提示”、“24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)”、“電梯年檢證”、“電梯使用須知”，高度約為1.6-1.8米。

各樓層設(shè)置“樓號(hào)”（單元號(hào)）、“樓層號(hào)”、“房間號(hào)”標(biāo)識(shí)予以識(shí)別，電梯間設(shè)置消防疏散圖，消防通道設(shè)置“消防通道出入口”、“地下室出入口”，消防栓、滅火器等標(biāo)識(shí)設(shè)置“消火栓使用指引”、“滅火器使用指引”。樓宇內(nèi)垃圾桶上方設(shè)置“火種請(qǐng)熄滅、垃圾請(qǐng)打包放入桶內(nèi)！”標(biāo)識(shí)牌。

4.5.3 倉(cāng)庫(kù)

庫(kù)存物資名稱(chēng)掛貼于貨架或物資上，庫(kù)房門(mén)口或在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)顯眼位置張貼“嚴(yán)禁煙火”的告示牌；危險(xiǎn)類(lèi)物品須張貼“易燃易爆物品”、“農(nóng)藥有毒，請(qǐng)勿靠近”、“腐蝕物品”。

家政倉(cāng)庫(kù)劃分出區(qū)域的設(shè)置“清潔機(jī)械存放處”、“清潔劑存放處”、“清潔工具存放處”、“園林綠化機(jī)械存放處”、“化肥存放處”、“園林工具存放處”、“農(nóng)藥廢棄物回收存放處”等標(biāo)識(shí)牌，張貼在墻上1.6-2.0米顯眼位置。

4.5.4 設(shè)備設(shè)施

各類(lèi)設(shè)備房，如配電室、水泵房、發(fā)電機(jī)房、高壓專(zhuān)變房等均用標(biāo)識(shí)牌清晰標(biāo)識(shí)出名稱(chēng)，標(biāo)識(shí)置于電房門(mén)1.5-1.7M處或房門(mén)頂部中間位置。各類(lèi)設(shè)備房?jī)?nèi)標(biāo)識(shí)牌張貼要求如下：

機(jī)電設(shè)備按各設(shè)備名稱(chēng)、設(shè)備責(zé)任人標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌掛貼在設(shè)備顯眼部位?！吧钏亍薄ⅰ跋浪亍表殢堎N于水池入口附近顯眼位置。

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生效日期：2011-05-01 “雨立管、糞立管”須張貼于相應(yīng)管道70-80CM處。“此閥常開(kāi)、此閥常閉”須懸掛于相應(yīng)閥門(mén)把手上?！案邏何ｋU(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近”掛于變壓器和環(huán)網(wǎng)柜上?！皣?yán)禁合地刀”標(biāo)識(shí)設(shè)置于高壓供電柜顯眼處。

“嚴(yán)禁跨越，警戒黃線(xiàn)”設(shè)置于設(shè)備房劃出黃色警戒線(xiàn)區(qū)域的顯眼位置。

“機(jī)房重地、嚴(yán)禁煙火”、“禁止吸煙”設(shè)置于發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房、儲(chǔ)油房門(mén)口等設(shè)備房顯眼處。

“機(jī)房重地、閑人勿進(jìn)”張貼在重要機(jī)房出入口。

4.5.5 交通標(biāo)識(shí)

小區(qū)內(nèi)道路交通標(biāo)識(shí)須完整，在小區(qū)入口處須有禁鳴、限速標(biāo)識(shí)，在主要路口等公共地方須有引路標(biāo)識(shí)。

地下車(chē)場(chǎng)要對(duì)車(chē)輛限高、限重、限長(zhǎng)、限寬、禁止鳴笛的標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)貼于出入口的顯眼部位。

車(chē)場(chǎng)在相應(yīng)車(chē)位設(shè)置私家車(chē)位、臨保車(chē)位、月保車(chē)位，在出入口明顯位置設(shè)置車(chē)場(chǎng)平面圖、車(chē)場(chǎng)停車(chē)須知，車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一加貼反光材質(zhì)。

4.5.6 戶(hù)外

小區(qū)交通要道設(shè)置小區(qū)區(qū)域示意圖，標(biāo)示小區(qū)建筑構(gòu)成和方位。小區(qū)顯著位置須有報(bào)警電話(huà)標(biāo)識(shí)。

游泳池須有水深標(biāo)識(shí)、“小心地滑”、“請(qǐng)勿嬉水”等警示標(biāo)識(shí)。有臺(tái)階的地方設(shè)置有“小心臺(tái)階”。長(zhǎng)期濕滑的區(qū)域設(shè)置“小心地滑”標(biāo)識(shí)。

水景附近須有“請(qǐng)勿戲水”標(biāo)識(shí)，欄桿顯眼處“請(qǐng)勿翻越”或“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)。大門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)置“請(qǐng)刷卡”、“自覺(jué)刷卡、來(lái)訪(fǎng)登記”、“推、拉”等標(biāo)識(shí)，離地約

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生效日期：2011-05-01 1.3-1.5M。

小區(qū)綠化的名稱(chēng)、生長(zhǎng)習(xí)性和科別以及產(chǎn)地進(jìn)行掛牌標(biāo)識(shí)，離地約1.8-2.2米，安裝位置清晰、醒目。

4.6 標(biāo)識(shí)的應(yīng)用規(guī)范（服務(wù)過(guò)程中，須在顯眼位置設(shè)立的可移動(dòng)提示標(biāo)識(shí)）

4.6.1 電梯例行檢修保養(yǎng)時(shí)，在電梯井門(mén)口掛放“正在保養(yǎng)，請(qǐng)勿靠近”告示牌并安裝圍欄。

4.6.2 高空作業(yè)時(shí)，在危險(xiǎn)區(qū)周邊用警戒帶圈出警戒區(qū)域，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)要做好防護(hù)措施，并放置“高空作業(yè)，請(qǐng)勿靠近”A字牌。

4.6.3 配電設(shè)備維修時(shí)，在開(kāi)關(guān)上掛 “有人工作，禁止合閘”掛牌。4.6.4 清潔大堂、潮濕下雨天氣時(shí)，應(yīng)在顯眼部位放置“小心地滑”A字牌。

4.6.5 在公共場(chǎng)所刷油漆時(shí)，如果油膝未干而現(xiàn)場(chǎng)又無(wú)工作人員時(shí)，應(yīng)在顯眼部位放置“油漆未干，請(qǐng)勿觸摸”的A字牌或掛牌。

4.6.6 兒童娛樂(lè)設(shè)施、游池、健身房、桑拿房等公共娛樂(lè)設(shè)施暫停開(kāi)放期間，在顯眼部位掛放“暫停使用”告示牌，清潔時(shí)，須放置“正在清潔中”的掛牌或A字牌。

4.6.7 維修、清潔公共衛(wèi)生間設(shè)施時(shí)，放置“正在維修，請(qǐng)勿靠近”、“正在清潔中”A字牌。

4.6.8 小區(qū)公共設(shè)施施工、維修時(shí)須有“前方施工，注意安全”、“正在維修，請(qǐng)勿靠近”A字牌或掛牌。

4.6.9 樓內(nèi)保潔員在進(jìn)行樓道、樓層保潔工作時(shí)，應(yīng)在單元防盜門(mén)處或樓層顯著位置放置“正在清潔中”的A字牌。

4.6.10 泳池清洗時(shí)，應(yīng)在泳池入口顯眼處放置“水質(zhì)處理，暫停使用” 告示牌。4.6.11綠化消殺時(shí)，應(yīng)在消殺現(xiàn)場(chǎng)顯眼處放置“消殺進(jìn)行中”或“此區(qū)域消殺中，請(qǐng)勿靠近” A字牌或掛牌。

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生效日期：2011-05-01 4.6.12 路面搶修時(shí)，應(yīng)在路面維修處用警戒帶圈出警戒區(qū)域，放置“施工中，請(qǐng)繞行”A字牌。

4.6.13 停車(chē)場(chǎng)車(chē)位滿(mǎn)后，須在車(chē)場(chǎng)入口處放置“車(chē)位已滿(mǎn)”標(biāo)識(shí)（有電子設(shè)備提示的除外）。5.相關(guān)文件

《天力物業(yè)VI手冊(cè)》

《天力物業(yè)VI標(biāo)識(shí)規(guī)范匯總》

GB/T10001-2006《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)》 GB 2894-2008《安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則》

6.相關(guān)記錄

《XXX標(biāo)識(shí)牌制作申請(qǐng)表》

《物業(yè)公司購(gòu)物申請(qǐng)單》

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