第一篇：購(gòu)買(mǎi)二手房常見(jiàn)引發(fā)糾紛的四大原因

選擇什么樣的房?哪種房適合自己?選房時(shí)要避免哪些買(mǎi)賣(mài)糾紛?據(jù)介紹，二手房買(mǎi)賣(mài)主要發(fā)生在個(gè)人之間，可變因素較多，極易引發(fā)糾紛。目前，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛主要有四個(gè)方面的原因。

賣(mài)方中途違約

二手房買(mǎi)賣(mài)的手續(xù)較多，從簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同到最終完成過(guò)戶(hù)需要一段時(shí)間。由于房屋價(jià)格上漲較快，在過(guò)戶(hù)期間出賣(mài)方中途違約即使需雙倍返還定金，但將房屋以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給他人后仍會(huì)獲得更多的收益。近年來(lái)，買(mǎi)受方訴至法院和媒體，要求出賣(mài)方繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的案件有所增多。陰陽(yáng)合同導(dǎo)致履行爭(zhēng)議

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭(zhēng)的事實(shí)。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內(nèi)容大多不規(guī)范、不明確，當(dāng)事人在實(shí)際履行過(guò)程中極易出現(xiàn)爭(zhēng)議，從而引發(fā)糾紛。

房屋權(quán)屬暇疵引發(fā)糾紛

房屋多為家庭成員的共有財(cái)產(chǎn)，在出賣(mài)時(shí)需全體共有人一致同意。二手房買(mǎi)賣(mài)中，因出賣(mài)房屋未經(jīng)全體共有人同意、房屋權(quán)屬存在瑕疵而導(dǎo)致交易受阻、引發(fā)糾紛的情況并不罕見(jiàn)。尤其在房屋價(jià)格上漲較快的情況下，一些事后反悔的出賣(mài)人也會(huì)以此為由要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

國(guó)產(chǎn)房過(guò)戶(hù)受政策限制

國(guó)產(chǎn)房即省市直屬機(jī)關(guān)(也包括鐵路房產(chǎn)房)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。受相關(guān)政策限制，一些國(guó)產(chǎn)房和鐵路房產(chǎn)房不能正常交易過(guò)戶(hù)。一些被允許上市交易的國(guó)產(chǎn)房，也往往因?yàn)橘u(mài)房人未能與單位妥善解決住房面積超標(biāo)等問(wèn)題，致使買(mǎi)賣(mài)中無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。由此引起的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛也占一定比例。

針對(duì)上述情況，法律權(quán)威人士認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定，堅(jiān)持維護(hù)交易安全、調(diào)解優(yōu)先的原則，力爭(zhēng)妥善處理糾紛:一是力爭(zhēng)維護(hù)合同有效性和交易安全，保障正常交易秩序和群眾生活穩(wěn)定，保護(hù)善意第三人的合法利益;二是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲后出賣(mài)方以各種理由毀約的案件，堅(jiān)持差價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，增加違約成本;三是充分行使釋明權(quán)，幫助當(dāng)事人作出正確選擇，同時(shí)堅(jiān)持調(diào)判結(jié)合，及時(shí)化解糾紛;四是通過(guò)司法途徑，規(guī)范房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)營(yíng)行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境，降低糾紛發(fā)生幾率。

文章來(lái)源：愛(ài)樓中國(guó)

第二篇：汽車(chē)空調(diào)常見(jiàn)四大故障原因及對(duì)策

酷暑雖然已離我們遠(yuǎn)去，但酷暑難耐時(shí)汽車(chē)空調(diào)制冷故障您解決了嗎?靚/車(chē)/會(huì)小編為您總結(jié)一下故障原因及措施：

1.空調(diào)制冷不給力：

對(duì)于汽車(chē)的空調(diào)，我們最常遇到的問(wèn)題是經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天后，打開(kāi)空調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)空調(diào)的制冷能力下降了;甚至有些車(chē)輛的空調(diào)出風(fēng)口還會(huì)吹出熱風(fēng)。

在這種情況下，我們可以通過(guò)空調(diào)系統(tǒng)制冷時(shí)，空調(diào)管路的高低壓管路壓力來(lái)判斷空調(diào)系統(tǒng)雪種存量情況?？照{(diào)高低壓檢查管路位于發(fā)動(dòng)機(jī)艙內(nèi)，使用專(zhuān)用的壓力表可以檢查。在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)作時(shí)，高壓管路的壓力應(yīng)為12.5bar左右，低壓管路的壓力應(yīng)為1.5-2.5bar左右。

如發(fā)現(xiàn)空調(diào)高低壓管路的壓力均比標(biāo)準(zhǔn)壓力低很多，則說(shuō)明空調(diào)系統(tǒng)的冷媒不足。在這種情況下，我們需要抽加冷媒并測(cè)試空調(diào)系統(tǒng)的密封性。做法是把空調(diào)系統(tǒng)的冷媒全部抽出，并維持1bar的負(fù)壓，等待24小時(shí)看系統(tǒng)內(nèi)氣壓是否維持在-1bar左右。如果氣壓升高明顯，則說(shuō)明空調(diào)系統(tǒng)存在泄漏，需要進(jìn)行進(jìn)一步的拆卸檢查。如果空調(diào)系統(tǒng)沒(méi)泄露，那么我們可以根據(jù)車(chē)輛型號(hào)加入適當(dāng)量的冷媒即可。

假設(shè)空調(diào)系統(tǒng)沒(méi)泄漏，抽加冷媒即可解決大部分的空調(diào)不制冷的問(wèn)題。市場(chǎng)上抽加冷媒并測(cè)試空調(diào)系統(tǒng)密封性大約需要80-100元。

2.空調(diào)完全不制冷：

空調(diào)完全不制冷，除了冷媒缺乏外，壓縮機(jī)不工作也是一個(gè)原因?，F(xiàn)在空調(diào)系統(tǒng)的壓縮機(jī)是帶有離合器的，離合器吸合時(shí)壓縮機(jī)才工作。如果壓縮機(jī)損壞不能切換到吸合狀態(tài)，那么空調(diào)不制冷就理所當(dāng)然啦。

在抽加冷媒并測(cè)試空調(diào)系統(tǒng)密封性后仍不能解決空調(diào)完全不制冷的問(wèn)題，那么更換壓縮機(jī)則是下一步要做的主要工作。更換壓縮機(jī)需要先抽空空調(diào)系統(tǒng)冷媒，然后對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行更換。更換壓縮機(jī)后還需要檢查空調(diào)系統(tǒng)密封性并加注冷媒。

3.空調(diào)出風(fēng)口冒不明氣體：

有些情況我們?cè)陂_(kāi)空調(diào)時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，從空調(diào)出風(fēng)口噴出大量白色嗆鼻的氣體。這些氣體其實(shí)是氣化后的冷媒。出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)橹锌嘏_(tái)內(nèi)部的蒸發(fā)器出現(xiàn)了泄漏，我們只能更換中控臺(tái)內(nèi)部的空調(diào)蒸發(fā)器了。對(duì)于市面上那些補(bǔ)漏產(chǎn)品，我們持懷疑的態(tài)度，建議車(chē)主不要使用相關(guān)的產(chǎn)品。更換蒸發(fā)器是一個(gè)較大的工程，需要抽空冷媒并拆卸中控臺(tái)，全套服務(wù)的價(jià)格要一千到兩千元。

4.空調(diào)異響

空調(diào)異響包括空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)部異響以及空調(diào)系統(tǒng)外部異響。內(nèi)部異響一般是系統(tǒng)冷媒中存在空氣或者水分，在冷媒蒸發(fā)膨脹時(shí)產(chǎn)生異響，用戶(hù)感覺(jué)到是中控臺(tái)內(nèi)部有響聲;外部異響一般是空調(diào)壓縮機(jī)的異響，在空調(diào)壓縮機(jī)附近能感覺(jué)到響聲。此類(lèi)異響一般是由于冷媒成分中摻雜了空氣和水分造成。如果抽加冷媒后情況依舊，而異響位置位于壓縮機(jī)附近，那么壓縮機(jī)內(nèi)部機(jī)械結(jié)構(gòu)損壞的幾率較大;如果一段時(shí)間后異響復(fù)發(fā)，且一項(xiàng)位置位于中控臺(tái)內(nèi)部，則干燥瓶效率降低的幾率較大。

第三篇：二手房交易二十種常見(jiàn)糾紛及其預(yù)防

二手房交易二十種常見(jiàn)糾紛及其預(yù)防

一、稅費(fèi)承擔(dān)糾紛

表現(xiàn)形式：合同沒(méi)有約定交易納稅申報(bào)方式是核實(shí)征收還是核定征收，只約定業(yè)主實(shí)收，購(gòu)房時(shí)中介給買(mǎi)方計(jì)算稅費(fèi)均按核定計(jì)算（個(gè)人所得稅為核定價(jià)的1%或1.5%），房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主委托律師致函買(mǎi)方強(qiáng)勢(shì)要求按差值的20%核實(shí)征收，要求買(mǎi)方承擔(dān)由此增加的少則十余萬(wàn)多則數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)的稅費(fèi)，以此脅迫買(mǎi)方放棄?。?，這種糾紛在2013年“新國(guó)五條”出臺(tái)后

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集中爆發(fā)）

預(yù)防方式：務(wù)必在簽約時(shí)明確約定遞件過(guò)戶(hù)時(shí)的納稅申報(bào)方式，防止任何一方借口毀約。

二、免稅糾紛

表現(xiàn)形式：房屋符合免稅條件（如五年以上家庭唯一住房），房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主拒不配合買(mǎi)方申請(qǐng)免稅，迫使買(mǎi)方因高額稅費(fèi)而知難而退，以達(dá)到毀約目的。預(yù)防方式：務(wù)必在合同中明確約定，業(yè)主負(fù)有保證自己及家庭成員配合買(mǎi)方申請(qǐng)免稅的義務(wù)，由于業(yè)主本人或其家庭成員不予配合，由此增加的稅款由業(yè)主承擔(dān)。

三、戶(hù)口糾紛

表現(xiàn)形式：合同沒(méi)有約定戶(hù)口遷移時(shí)間及違約責(zé)任，遞件過(guò)戶(hù)簽訂《市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)業(yè)主找茬拒不遷出，或要求無(wú)限期遷出，否則交易無(wú)法進(jìn)行，以此達(dá)到或者毀約不賣(mài)或者反價(jià)的目的。

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預(yù)防方式：務(wù)必在簽約時(shí)明確約定業(yè)主戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任，并預(yù)留遷戶(hù)保證金。

四、套貸糾紛

表現(xiàn)形式：買(mǎi)方為多貸款，合同虛增成交價(jià)遞交給銀行作為審批貸款的依據(jù)，遇房?jī)r(jià)上漲業(yè)主投訴到銀行或銀監(jiān)局，要求撤銷(xiāo)銀行已經(jīng)出具的貸款承諾，以達(dá)到毀約目的。

預(yù)防方式：即便業(yè)主配合也不要為了多貸款而給銀行遞交陰陽(yáng)合同，二手房律師團(tuán)已有因此被銀行撤銷(xiāo)貸款承諾函而對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約的判例。

五、按揭不足或不成糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定買(mǎi)方按揭付款，如銀行最終審批貸款不足或不能獲得銀行貸款，買(mǎi)方必須補(bǔ)足或一次性付款，由于信貸政策變化導(dǎo)致貸款不足或不成，又無(wú)力補(bǔ)足或一次性付款對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約。

預(yù)防方式：購(gòu)房前需充分衡量自身支付及可以追--------------------------精品

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加首期款的能力，特別約定按揭不足補(bǔ)足的范圍，并約定因政策或銀行原因按揭不能的，買(mǎi)方可以解除合同。

六、借名糾紛

表現(xiàn)形式：買(mǎi)方不具備購(gòu)房資格而與業(yè)主簽訂合同，同時(shí)簽訂《買(mǎi)方主體變更確認(rèn)書(shū)》，約定買(mǎi)方可以戶(hù)到其指定人名下，屆時(shí)未能找到符合購(gòu)房條件的新買(mǎi)方，導(dǎo)致對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約，或找到他人借名買(mǎi)方后與被借名方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

預(yù)防方式：對(duì)于買(mǎi)方而言，購(gòu)房前請(qǐng)確保自身符合購(gòu)房條件，借名買(mǎi)房存在法律風(fēng)險(xiǎn)，需與被借名方簽署《產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)》；對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不以自己名義的買(mǎi)方或者是不符合購(gòu)房條件，或者不符合貸款條件，或者是炒房做ABC單，交易風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于剛需自住購(gòu)房，建議同等條件下選擇優(yōu)質(zhì)買(mǎi)方；對(duì)于被借名者來(lái)說(shuō)，存在另行購(gòu)房購(gòu)房資格及貸款受限及實(shí)際業(yè)主逾期還款自身信用收到影響的情況，建議予以充分考慮慎重--------------------------精品

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借名。

七、裁決過(guò)戶(hù)糾紛

表現(xiàn)形式：買(mǎi)方不具備購(gòu)房資格，與業(yè)主虛擬債務(wù)，并將業(yè)主訴至法院，等候判決以房抵債，中途或交易雙方反悔，或裁決過(guò)戶(hù)受阻。

預(yù)防方式：虛擬訴訟裁決過(guò)戶(hù)，屬司法打擊對(duì)象，任何一方中途反悔必將導(dǎo)致交易不成退房退款，建議業(yè)主優(yōu)先將房屋賣(mài)予符合購(gòu)房條件的人。

八、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸糾紛

表現(xiàn)形式：買(mǎi)方屬限貸范圍，根本無(wú)法獲取按揭貸款，擬通過(guò)先過(guò)戶(hù)然后抵押獲取經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸，過(guò)戶(hù)后遲遲不予抵押或抵押貸款后拒不付款，導(dǎo)致買(mǎi)方房屋易主而房款收不到?。ㄟ@是2012年震驚全國(guó)的劉貴初詐騙案發(fā)生的根本原因）。

預(yù)防方式：先取得貸款承諾書(shū)后過(guò)戶(hù)是二手房交易的基本流程，按揭貸款是二手房貸款的合法方式，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸都是虛假套貸，即便買(mǎi)方無(wú)意詐騙也--------------------------精品

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存在被銀行發(fā)現(xiàn)而撤銷(xiāo)貸款的可能，建議務(wù)必堅(jiān)持先取得貸款承諾后過(guò)戶(hù)，如買(mǎi)方必須經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸且業(yè)主必須賣(mài)房，需由買(mǎi)方另行提供擔(dān)保人或擔(dān)保物。

九、學(xué)位糾紛

表現(xiàn)形式：為孩子上學(xué)買(mǎi)學(xué)位房，合同中沒(méi)有明確約定帶有學(xué)位，或者雖有約定，但沒(méi)有約定一旦沒(méi)有學(xué)位的處理方式，導(dǎo)致交易過(guò)程中學(xué)位不明或沒(méi)有而發(fā)生糾紛。預(yù)防方式：前請(qǐng)務(wù)必走訪(fǎng)教育部門(mén)、學(xué)校、鄰居，確保房屋屬于學(xué)校學(xué)區(qū)范圍并存在學(xué)位，合同明確約定一旦沒(méi)有學(xué)位可以解除合同，并由業(yè)主方賠償相關(guān)損失。

十、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房糾紛

表現(xiàn)形式：小產(chǎn)權(quán)房或軍產(chǎn)房后業(yè)主毀約或買(mǎi)方毀約。

預(yù)防方式：小產(chǎn)權(quán)房和沒(méi)有軍方辦理軍產(chǎn)證的二--------------------------精品

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手軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同均屬無(wú)效合同，任何一方毀約將面臨退房退款的法律后果，建議在和風(fēng)險(xiǎn)之間充分衡量慎重。

十一、ABC單糾紛

表現(xiàn)形式：業(yè)主做公證委托后受托人利用委托書(shū)協(xié)助買(mǎi)方將房屋高價(jià)過(guò)戶(hù)到新買(mǎi)方，并從中賺取差價(jià)，業(yè)主知曉后拒絕與不知情的新買(mǎi)方交易，導(dǎo)致連環(huán)訴訟。預(yù)防方式：業(yè)主公證委托書(shū)授權(quán)事項(xiàng)務(wù)必在可控范圍之內(nèi)，并了解交易流程，及時(shí)跟進(jìn)交易，發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權(quán)，有損自身合法權(quán)益的行為時(shí)及時(shí)中止授權(quán)，切莫做了公證了事，強(qiáng)烈建議不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)，以免完全失控！

十二、無(wú)權(quán)代理糾紛

表現(xiàn)形式：簽約時(shí)業(yè)主本人不在，親屬代簽合同并收取定金，合同履行過(guò)程中房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主本人不追認(rèn)合同。

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預(yù)防方式：簽約時(shí)務(wù)必請(qǐng)代理人出示業(yè)主書(shū)面收取委托書(shū)，沒(méi)有授權(quán)委托書(shū)的，務(wù)必電話(huà)業(yè)主本人錄音確認(rèn)，并在簽約后及時(shí)找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。

十三、夫妻房糾紛

表現(xiàn)形式：房屋登記在夫妻共同名下，簽約時(shí)只有一方簽字，合同履行過(guò)程中，另一方不予認(rèn)可導(dǎo)致交易受阻。

預(yù)防方式：同無(wú)權(quán)代理糾紛。

十四、贖樓糾紛

表現(xiàn)形式：贖樓本是業(yè)主的義務(wù)，但買(mǎi)房為節(jié)省贖樓短期利息，選擇一筆款贖樓（貸款為業(yè)主贖樓），因贖樓不成對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約，或?yàn)闃I(yè)主完成贖樓后業(yè)主毀約，買(mǎi)方買(mǎi)不到房子還要提前月月供樓！

預(yù)防方式：強(qiáng)烈建議寧可支付短期利息，也不要選擇一筆款贖樓。

十五、中介糾紛

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表現(xiàn)形式：購(gòu)房時(shí)中介承諾的貸款利率、貸款成數(shù)、稅費(fèi)數(shù)額、房屋狀況與實(shí)際情況不符，導(dǎo)致購(gòu)房成本大增。

預(yù)防方式：“官憑印，私憑約”，不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需制作備忘錄并由各方（必須有對(duì)方）簽字確認(rèn)，以免事后說(shuō)不清，同時(shí)務(wù)必充分了解二手房交易流程及相關(guān)知識(shí)，確保信息屬實(shí)。

十六、跳單糾紛 表現(xiàn)形式：買(mǎi)方在甲中介看房并簽署看樓書(shū)，后發(fā)現(xiàn)乙中介也有該房源，且報(bào)價(jià)比甲中介低，于是通過(guò)乙成交，或者通過(guò)其他手段聯(lián)系到業(yè)主自行成交，被甲中介追索傭金。

預(yù)防方式：簽訂看樓書(shū)應(yīng)約定有效期及心理房?jī)r(jià)價(jià)位，超過(guò)期限及心理價(jià)位看樓書(shū)無(wú)效。通過(guò)乙中介成交時(shí)務(wù)必先行知會(huì)甲中介，同等條件下優(yōu)先選擇甲中介成交。跳開(kāi)中介私自成交屬違約行為，中介追索傭金于法有據(jù)，可以協(xié)商傭金，不可以跳單。

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十七、解約定金糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約僅需承擔(dān)定金罰則（雙倍返還定金或被沒(méi)收定金），而無(wú)需再行承擔(dān)任何責(zé)任，守約方亦不可逼迫違約方繼續(xù)履行合同，合同履行過(guò)程中，遇房?jī)r(jià)暴漲，即便房屋已由買(mǎi)方裝修入住，業(yè)主也要求雙倍返還少量定金解除合同，給買(mǎi)方造成巨大損失！

預(yù)防方式：解約定金存在早期中介合同版本中，目前個(gè)別小中介仍在使用，強(qiáng)烈建議刪除該條款，并約定任何一方違約需向守約方承擔(dān)定金罰則或按房地產(chǎn)成交價(jià)20%支付違約金。

十八、期房糾紛

表現(xiàn)形式：業(yè)主尚未取得一手產(chǎn)權(quán)證，交易必須辦下來(lái)一手證后再行交易，時(shí)間跨度明顯長(zhǎng)于普通二手房交易，期間房?jī)r(jià)波動(dòng)大，業(yè)主以種種理由毀約不賣(mài)。

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預(yù)防方式：期房交易風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于普通二手房交易，建議同等條件下有產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房，確需期房的，增加定金支付數(shù)額，及時(shí)跟進(jìn)交易進(jìn)展。

十九、違約金糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約需按成交價(jià)20%的支付違約金，訴至法院后，違約方表示違約金約定過(guò)高，要求法院降低。

預(yù)防方式：法官自由裁量權(quán)過(guò)大，從定金數(shù)額到成交價(jià)的20%都是在其操控范圍之內(nèi)，但法官無(wú)權(quán)調(diào)整定金罰則，建議在確保自身不會(huì)毀約的情況下“首期款轉(zhuǎn)定”，增加定金數(shù)額，加大違約成本，確保自身合法權(quán)益。

二十、訴訟、仲裁糾紛

表現(xiàn)形式：合同約定仲裁，一裁終局，錯(cuò)了不易糾正，且仲裁費(fèi)遠(yuǎn)高于訴訟費(fèi)，即便勝訴，也面臨敗訴方申請(qǐng)撤銷(xiāo)仲裁、申請(qǐng)不予執(zhí)行的可能。

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預(yù)防方式：建議選擇訴訟，不要選擇仲裁?？偨Y(jié)：二手房律師團(tuán)多年實(shí)踐表明，任何規(guī)避樓市政策的行為都是存在巨大風(fēng)險(xiǎn)的；如何完善的合同都無(wú)法阻止惡意毀約一方毀約的腳步；二審方交易流程長(zhǎng)，法律關(guān)系復(fù)雜，涉及主體多，沒(méi)有法定的交易規(guī)范程序指引，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在；有條件的購(gòu)房者可以委托二手房律師團(tuán)專(zhuān)業(yè)律師顧問(wèn)陪購(gòu)，以防患于未然。

第四篇：二手房交易常見(jiàn)糾紛處置(買(mǎi)方篇)

在二手房交易中，買(mǎi)方反悔的原因有哪些?該如何應(yīng)對(duì)?

一、買(mǎi)方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同反悔。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。

律師觀點(diǎn)：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由于買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買(mǎi)方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。

二、以賣(mài)方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買(mǎi)方認(rèn)為賣(mài)方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生。

律師觀點(diǎn)：根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的，則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣(mài)方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)此是知曉的，賣(mài)方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買(mǎi)方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

由于買(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。

在合同里，要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況;保證管線(xiàn)暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)方可以解除合同，并要求賣(mài)方賠償損失。

第五篇：二手房購(gòu)買(mǎi)須知

選房篇

一、地理位置是關(guān)鍵

地段好壞決定房屋的未來(lái)升值潛力。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些公交車(chē)站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買(mǎi)房，這樣不但上、下班較便利而且買(mǎi)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買(mǎi)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話(huà)，其投資回報(bào)收益也將較為可觀。

二、房屋質(zhì)量看周詳

房屋質(zhì)量是買(mǎi)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線(xiàn)老化或走線(xiàn)不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

三、戶(hù)型面積要選好

上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶(hù)型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶(hù)型開(kāi)始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶(hù)型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過(guò)渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)買(mǎi)那些戶(hù)型相對(duì)較寬敞的二手房。

四、探訪(fǎng)鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪(fǎng)樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易過(guò)程，購(gòu)房者不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶(hù)等方面的問(wèn)題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要的。

一、賣(mài)方身份的真實(shí)性 交易時(shí)，買(mǎi)方需查看賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。

另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣(mài)方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿(mǎn)16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

二、賣(mài)方的還貸情況

若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣(mài)方需要在交易過(guò)戶(hù)之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷(xiāo)。若賣(mài)方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷(xiāo)材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷(xiāo)。此時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣(mài)方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易。

三、購(gòu)房貸款的審批程序

大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、過(guò)戶(hù)交易有新規(guī)

國(guó)家二手房稅收新政是自2005年6月開(kāi)始實(shí)施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過(guò)戶(hù)。買(mǎi)賣(mài)取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷(xiāo)售額5.5％的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿(mǎn)五年的按照買(mǎi)賣(mài)差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足的三個(gè)條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.成交價(jià)格在5500元／平方米以下。廈門(mén)市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：

一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

二、單套建筑面積在140平方米；

三、實(shí)際成交價(jià)格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說(shuō)明如下：

普通住宅（按福州市的規(guī)定：?jiǎn)蝺r(jià)5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：

一、未滿(mǎn)兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，如以一套原價(jià)為25萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)是30萬(wàn)元，但按福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)是40萬(wàn)元，那么營(yíng)業(yè)稅將按40萬(wàn)元的指導(dǎo)價(jià)全額征收，稅率為5.5％，具體計(jì)算是40萬(wàn)×5.5％=2.2萬(wàn)；而個(gè)人所得稅的計(jì)算方法是（賣(mài)出房?jī)r(jià)原購(gòu)房?jī)r(jià)合理費(fèi)用）×20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣(mài)出房?jī)r(jià)的20％扣除，那么這套房子的個(gè)人所得稅是：（40萬(wàn)×80％ 25萬(wàn)）×20％=1.4萬(wàn)元；

二、滿(mǎn)2年未滿(mǎn)5年的：由于滿(mǎn)2年了，所以營(yíng)業(yè)稅全免，但個(gè)人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，還是1.4萬(wàn)元；

三、滿(mǎn)5年的：此時(shí)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都不要交了。非普通住宅：（單價(jià)5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：

一、未滿(mǎn)兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，以一套原價(jià)為50萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)為60萬(wàn)元、評(píng)估價(jià)為70萬(wàn)元的房子為例，其營(yíng)業(yè)稅則要交70萬(wàn)×5.5％=3.85萬(wàn)元，個(gè)人所得稅要交（70萬(wàn)×80％－50萬(wàn)）×20％=1.2萬(wàn)元；

二、滿(mǎn)2年未滿(mǎn)5年：營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征，即（70萬(wàn)－50萬(wàn)）×5.5％=1.1萬(wàn)元，個(gè)人所得稅還是（70萬(wàn)×80％－50萬(wàn)）×20％=1.2萬(wàn)元；

三、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了，而營(yíng)業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征，即（70萬(wàn) 50萬(wàn)）×5.5％=1.1萬(wàn)元。

此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣(mài)方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾書(shū)。如果有備案，則需要在買(mǎi)賣(mài)合同中，約定賣(mài)方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷(xiāo)手續(xù)的時(shí)間。另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)，可以要求賣(mài)方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶(hù)口，如果有，則要確認(rèn)賣(mài)方有沒(méi)有戶(hù)口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定

二手房買(mǎi)賣(mài)流程及解釋

流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實(shí)地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶(hù)→結(jié)清電話(huà)費(fèi)→遷移戶(hù)口

挑選中介→

如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。

審查房屋權(quán)屬→

下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如步能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

了解房屋使用狀況→

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

實(shí)地查看房屋質(zhì)量→

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶(hù)型是否實(shí)用，管線(xiàn)走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

明確中介收定性質(zhì)→

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書(shū)。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣下家就會(huì)有保障。

上下家當(dāng)面談合同→

即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢(xún)，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

結(jié)清水表帳單→

市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶(hù)名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過(guò)戶(hù)手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶(hù)，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢(xún)問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。

告知電表狀況→

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開(kāi)啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。

協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶(hù)→

按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

結(jié)清電話(huà)費(fèi)→

有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話(huà)線(xiàn)路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線(xiàn)路，是-普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話(huà)線(xiàn)。購(gòu)房者可以讓原房主將電話(huà)移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話(huà)。如確因電話(huà)線(xiàn)路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門(mén)辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

遷移戶(hù)口→

買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚

二手房購(gòu)房指南:關(guān)注細(xì)節(jié)力保交易安全

考慮到二手房的交易雙方多為個(gè)人，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比一手房要大，加上二手房買(mǎi)賣(mài)涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，張律師認(rèn)為購(gòu)房者要對(duì)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題給予足夠的重視。

在正式交易之前，購(gòu)房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類(lèi)情況將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類(lèi)及數(shù)額要做到心中有數(shù)，防止由于對(duì)購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購(gòu)房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購(gòu)房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書(shū)，以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。

購(gòu)房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后，交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書(shū)；收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

由于正式合同將作為買(mǎi)賣(mài)雙方履行交易的法律依據(jù)，因此在訂立合同時(shí)，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項(xiàng)義務(wù)包括有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細(xì)的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況，爭(zhēng)議將不可避免。不少購(gòu)房者認(rèn)為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗(yàn)房屋而已，房屋交接手續(xù)其實(shí)遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單，除驗(yàn)房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關(guān)費(fèi)用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。

二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中注重幾大點(diǎn)

1.價(jià)格體系復(fù)雜

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易，成交價(jià)格由雙方協(xié)定。但據(jù)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人士介紹，舊房的價(jià)格體系較新房復(fù)雜得多，它的評(píng)估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度等，個(gè)別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶(hù)型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的電腦評(píng)估體系軟件通過(guò)幾項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及出具一個(gè)市場(chǎng)平衡價(jià)就能解決的。估價(jià)師需對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對(duì)估價(jià)對(duì)象各種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個(gè)公平合理的價(jià)格。

2.房屋產(chǎn)權(quán)完整很重要

房屋產(chǎn)權(quán)是否完整對(duì)于房屋交易非常重要，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)不清、部分產(chǎn)權(quán)或無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。因而房屋權(quán)屬狀況的認(rèn)定，必須經(jīng)過(guò)仔細(xì)的查驗(yàn)后方可下結(jié)論。除了客戶(hù)提供合法的證件外，還應(yīng)查驗(yàn)證件的合法性及來(lái)源，同時(shí)了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。3.注意舊房的安全性

有關(guān)專(zhuān)家在談到已購(gòu)公有住房上市時(shí)指出，上市的舊房一般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽命可達(dá)70年至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過(guò)60年至70年，磚木結(jié)構(gòu)的大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購(gòu)買(mǎi)房屋，一般希望能住10年以上，對(duì)房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測(cè)算。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)舊房之前最好咨詢(xún)一下有關(guān)專(zhuān)家，以對(duì)房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的權(quán)重因素

消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下條件：價(jià)格、交通區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的人可能更重視其中某項(xiàng)因素，即房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無(wú)好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費(fèi)者希望回歸自然，遠(yuǎn)離鬧市，而做生意的購(gòu)房者更中意于靠近市場(chǎng)。上述因素，購(gòu)房者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

5.選擇中介要慎重

繁榮的市場(chǎng)背后，總有些陰暗的角落。買(mǎi)家為了買(mǎi)房在尋找中介時(shí)，一定要對(duì)中介公司的資質(zhì)、資信、服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解調(diào)查，防止購(gòu)買(mǎi)過(guò)程產(chǎn)生不必要的麻煩和過(guò)多的支出。

選購(gòu)滿(mǎn)意二手房全攻略

消費(fèi)者如何買(mǎi)到稱(chēng)心如意的二手房？有關(guān)專(zhuān)家建議，應(yīng)從以下幾個(gè)方面注意。

選房：首先考察性?xún)r(jià)比

選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)管理水平;供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拜訪(fǎng)鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無(wú)欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、管線(xiàn)是否合理，天花板、墻壁是否有問(wèn)題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因?yàn)槿绻阗I(mǎi)了房以后打算裝修，一定要問(wèn)清楚管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

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看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

買(mǎi)房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u(mài)；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

簽合同：確認(rèn)合法身份

一般購(gòu)買(mǎi)二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫(xiě)清有關(guān)日期。

辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化

經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、取得回執(zhí)。

購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣(mài)方盡快遷出戶(hù)口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)才能完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。

交房：按照合同約定執(zhí)行

辦理完所有手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。

關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買(mǎi)賣(mài)契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

二手房交易過(guò)程中的稅費(fèi)一覽 目前在二手房交易過(guò)程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款等多個(gè)稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過(guò)程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是萬(wàn)能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過(guò)程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來(lái)確定該交納哪些稅費(fèi)。

目前個(gè)稅的征收辦法分兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售額減購(gòu)買(mǎi)價(jià)款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。

房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房對(duì)于公房業(yè)主來(lái)說(shuō)，2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)讓幾乎所有的已購(gòu)公房被列在免征營(yíng)業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購(gòu)公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

下面以一個(gè)具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明進(jìn)行已購(gòu)公房交易買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)：劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購(gòu)公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過(guò)幾天的買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價(jià)格，即總價(jià)款494400元出售給馬先生。對(duì)于賣(mài)方劉女士來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×0.05%＝247.2元對(duì)于買(mǎi)方馬先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契稅根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于首次上市交易的已購(gòu)公房等6大類(lèi)保障性住房在交易過(guò)程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價(jià)的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出讓金對(duì)于首次上市交易的公房來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元綜上，對(duì)于買(mǎi)方馬先生來(lái)說(shuō)總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。

房屋性質(zhì)——二手商品房就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明二手商品房在出售過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)。

幾年前，李先生在望京地區(qū)購(gòu)置一套商品房，建筑面積為142平方米，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為6000元/平方米，總價(jià)為85.2萬(wàn)元?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價(jià)格出售出去，總價(jià)為99.4萬(wàn)元。對(duì)于賣(mài)方李先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)營(yíng)業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以?xún)?nèi)，需全額征收營(yíng)業(yè)稅即為994000×5.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營(yíng)業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)契稅契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來(lái)區(qū)分的，普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。而對(duì)于本例中買(mǎi)方要購(gòu)買(mǎi)的房屋面積為142平方米，已超過(guò)140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%征收，即為994000×3%＝29820元綜上，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。

房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開(kāi)出售的一類(lèi)房屋。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也有一定的限制，不是所有人都可以買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來(lái)說(shuō)明5年以?xún)?nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：案例一：小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龍觀購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價(jià)為15.9萬(wàn)元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在3小時(shí)內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣(mài)掉，到石景山地區(qū)另購(gòu)一套房屋。小王的房屋屬于5年以?xún)?nèi)出售，則買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)如下：對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，小王的房屋只能出售給滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格。交納稅費(fèi)僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，分兩種情況：一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則買(mǎi)方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元另一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的購(gòu)房總價(jià)低于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則買(mǎi)方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價(jià)款為(159000-130000)×10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽(yáng)公園附近再購(gòu)置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為21.2萬(wàn)元?，F(xiàn)毛先生打算以35萬(wàn)元的總價(jià)將其售出。

由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。毛先生的房屋屬于5年以外出售，買(mǎi)賣(mài)雙方需交納的稅費(fèi)如下：對(duì)于賣(mài)方毛先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%＝175元2)綜合地價(jià)款綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%，即350000×10%＝35000元，即賣(mài)方需交納稅費(fèi)為35175元對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%＝175元2)契稅契稅為成交總價(jià)的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即買(mǎi)方需交納的稅費(fèi)為5425元。業(yè)內(nèi)建議事實(shí)上，二手房征收個(gè)稅并非“新”聞，對(duì)于此次國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)話(huà)，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時(shí)，也提出了專(zhuān)業(yè)建議。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從個(gè)稅的具體實(shí)施來(lái)看，仍然存在三點(diǎn)疑問(wèn)。首先是征收時(shí)間的確定，究竟什么時(shí)候開(kāi)始正式實(shí)施；其次，一旦實(shí)施時(shí)間確定下來(lái)后，對(duì)于以前需要交個(gè)稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。

而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個(gè)稅本身無(wú)可厚非，但由于目前二手房個(gè)稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整。同時(shí)，她表示，個(gè)稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場(chǎng)做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門(mén)也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個(gè)稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也向消費(fèi)者提出了幾點(diǎn)建議：一是賣(mài)房人首先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。個(gè)稅的免征條件包括：一是“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”；另外，對(duì)賣(mài)房一年內(nèi)又買(mǎi)其他房產(chǎn)的，可視其購(gòu)房?jī)r(jià)值全部或部分免稅。二是消費(fèi)者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的變化去各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司咨詢(xún)一下業(yè)務(wù)就知道各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。

三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專(zhuān)家的意見(jiàn)可以作為一個(gè)參考，還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況判斷買(mǎi)還是賣(mài)、是觀望還是等待。

涉及到二手房交易過(guò)程中的稅目一覽

一、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房（包括商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等），需要繳納契稅和印花稅。

1）契稅

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)該在簽訂合同之日起10日內(nèi)到房屋所在的契稅征收部門(mén)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。契稅稅額按照住房的成交價(jià)格計(jì)算繳納，計(jì)算公式為： 應(yīng)納契稅稅額=住房成交價(jià)格×適用稅率

其中，住房的成交價(jià)格是指合同確定的價(jià)格，包括買(mǎi)房人交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益等。適用稅率為3％至5％，具體的稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度范圍內(nèi)按照當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定。

另外，如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。享受此項(xiàng)優(yōu)惠政策要滿(mǎn)足三個(gè)條件：第一，購(gòu)買(mǎi)住房只能是個(gè)人；第二，購(gòu)房的用途只能是自用；第三，這里的“普通住宅”指按一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居民住房。目前，我國(guó)對(duì)“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。

（2）印花稅

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房還須按稅法規(guī)定繳納印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷(xiāo)售按銷(xiāo)售額的萬(wàn)分之五對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方征收印花稅。

二、個(gè)人出售5年以上普通住房需要繳納個(gè)人所得稅。

1、個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，其應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20％

應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費(fèi)用

合理費(fèi)用是指出售住房時(shí)，按照規(guī)定繳納或支付的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等有關(guān)稅金和費(fèi)用。

2、個(gè)人不能提供住房原值憑證和其他有關(guān)扣減項(xiàng)目明細(xì)資料，不能正確計(jì)算或難以準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)可以采取核定征收的方式征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額*核定征收率

3、核定征收率的確定(核定征收政策不適用于商業(yè)用房/非住宅)除按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對(duì)個(gè)人出售住房所得，個(gè)人所得稅核定征收率為1％。

三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。其中自用生活用房的起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或《國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù)》上注明的時(shí)間，按孰先原則確定。