第一篇：現(xiàn)代房地產(chǎn)廣告策略全案[小編推薦]

現(xiàn)代房地產(chǎn)廣告策略全案

1、一流地產(chǎn)企業(yè)的成熟廣告策略是什么？

2、高獲利樓盤如何運用有效的廣告手段實現(xiàn)熱賣局面？

第一部分：發(fā)現(xiàn)成功樓盤的熱賣元素

★第一大類型賣點：樓盤硬件價值

賣點精粹01：區(qū)位

（一）賣點精粹02：區(qū)位

（二）賣點精粹03：區(qū)位

（三）賣點精粹04：公園

賣點精粹05：陽光空氣

賣點精粹06：高爾夫

賣點精粹07：山景

賣點精粹08：江湖河灣景

賣點精粹09：綠化

賣點精粹10：園林

賣點精粹11：江南園林

賣點精粹12：水景

賣點精粹13：戶型

賣點精粹14：錯層

賣點精粹15：配套

賣點精粹16：智能化

賣點精粹17：建筑風格與外立面

賣點精粹18：廚、衛(wèi)

賣點精粹19：會所

賣點精粹20：專業(yè)組合賣點精粹21：建筑品質(zhì)

賣點精粹22：物業(yè)品質(zhì)

★第二大類型賣點：產(chǎn)品可感受價值

賣點精粹23：品質(zhì)

賣點精粹24：成熟

賣點精粹25：藝術(shù)

賣點精粹26：建筑藝術(shù)

賣點精粹27：健康

（一）賣點精粹28：健康

（二）賣點精粹29：安全

賣點精粹30：個性化時尚

★第三大類型賣點：功能提升型價值

賣點精粹31：教育

（一）賣點精粹32：教育

（二）賣點精粹33：運動

賣點精粹34：生態(tài)

賣點精粹35：養(yǎng)生

賣點精粹36：音樂

賣點精粹37：投資

★第四大類型賣點：居住文化與生活方式

賣點精粹38：居住文化

（一）賣點精粹39：居住文化

（二）賣點精粹40：生活方式

賣點精粹41：生活品味

賣點精粹42：文脈

★ 第五大類型賣點：情感

賣點精粹43：情感打動人

賣點精粹44：功利型情感

賣點精粹45：孩子的未來

賣點精粹46：口碑

★第六大類型賣點：身份

賣點精粹47：人群捕捉

（一）賣點精粹48：人群捕捉

（二）賣點精粹49：身份與地位

賣點精粹50：名人

★第七大類型賣點：規(guī)范與指標 榮譽與規(guī)范

賣點精粹51：榮譽與規(guī)范

（一）賣點精粹52：榮譽與規(guī)范

（二）★第八大類型賣點：直接促銷功能

賣點精粹53：價格競猜

賣點精粹54：價格讓利

賣點精粹55：付款方式

賣點精粹56：主題活動

（一）賣點精粹57：主題活動

（二）賣點精粹58：火爆人氣

（一）賣點精粹59：火爆人氣

（二）賣點精粹60：車房互動

第二部分：樸實高效的房地產(chǎn)廣告操作步驟

★操作步驟1：地產(chǎn)廣告前期項目分析策略

內(nèi)容精要1：整體市場態(tài)勢與周邊環(huán)境態(tài)勢分析—分析點之一 內(nèi)容精要2：開發(fā)商的實力及公司發(fā)展戰(zhàn)略分析—分析點之二 內(nèi)容精要3：項目的優(yōu)劣分析——分析點之三

內(nèi)容精要4：項目目標客戶群定位分析—— 分析點之四

內(nèi)容精要5：樓盤銷售廣告推廣的建議

★操作步驟2：廣告目標計劃要訣

內(nèi)容精要1：對樓盤產(chǎn)品進行廣告活動的目標定位

內(nèi)容精要2：明確樓盤的宣傳主題和廣告任務(wù)

內(nèi)容精要3：曦龍山莊的廣告主題與廣告任務(wù)實例剖析

內(nèi)容精要4：撰寫年度廣告計劃書

內(nèi)容精要5：撰寫廣告計劃之要訣

★操作步驟3：廣告預算控制技巧

內(nèi)容精要1：全局理解和把握廣告預算

內(nèi)容精要2：制訂廣告預算的基本流程設(shè)計

內(nèi)容精要3：制訂廣告預算的具體方法

內(nèi)容精要4：廣告費用預算及控制策略

★操作步驟4：地產(chǎn)廣告策劃的框架

內(nèi)容精要1：提出廣告策劃和決策的框架

內(nèi)容精要2：為樓盤制訂溝通計劃

內(nèi)容精要3：展示廣告計劃圖

內(nèi)容精要4：廣告決策的總結(jié)控制表格繪制

內(nèi)容精要5：廣告決策的實戰(zhàn)案例分析

★操作步驟5：地產(chǎn)公司廣告部組建模式

內(nèi)容精要1：廣告部門的人員配置

內(nèi)容精要2：廣告部的組織架構(gòu)

內(nèi)容精要3：廣告部的運作模式

★操作步驟6：廣告公司的選擇程序

內(nèi)容精要1：設(shè)計開發(fā)商選擇廣告代理公司的流程

內(nèi)容精要2：頒布樓盤資料與廣告要求

內(nèi)容精要3：關(guān)于意向廣告代理公司的考察情況

內(nèi)容精要4：關(guān)于廣告代理公司的進一步考察情況

內(nèi)容精要5：確定具體的創(chuàng)意策劃方案

內(nèi)容精要6：出爐樓盤營銷廣告策劃方案

★操作步驟7：廣告業(yè)務(wù)實戰(zhàn)流程

內(nèi)容精要1：廣告業(yè)務(wù)工作的內(nèi)容

內(nèi)容精要2：廣告核心業(yè)務(wù)之行銷策略剖析

內(nèi)容精要3：廣告推廣業(yè)務(wù)的策略剖解

內(nèi)容精要4：“臺鳳天璽”廣告業(yè)務(wù)流程實戰(zhàn)解碼

★操作步驟8：發(fā)現(xiàn)最佳訴求點

內(nèi)容精要1：廣告訴求點宣傳整體策略剖析

內(nèi)容精要2：不同價位物業(yè)的廣告訴求點宣傳策略

內(nèi)容精要3：不同方位物業(yè)的廣告訴求點宣傳策略

內(nèi)容精要4：保持樓盤廣告訴求點的常亮常新

內(nèi)容精要5：名牌地產(chǎn)是如何塑造自己的廣告訴求點

內(nèi)容精要6：對同質(zhì)樓盤相同的訴求點進行延伸

內(nèi)容精要7：USP廣告宣傳的推廣模式

內(nèi)容精要8：避免拼命追求賣點而陷入違規(guī)操作的陷阱

★操作步驟9：地產(chǎn)廣告文案寫作常識

內(nèi)容精要1：什么是廣告文案制作

內(nèi)容精要2：文案寫作人員的綜合要求

內(nèi)容精要3：如何撰寫房地產(chǎn)廣告文案

內(nèi)容精要4：配合廣州碧桂園俱樂部主題的文案創(chuàng)制

內(nèi)容精要5：奧林匹克花園的廣告文案制作評估

★操作步驟10：地產(chǎn)廣告創(chuàng)作之道

內(nèi)容精要1：廣告創(chuàng)作的組成要素

內(nèi)容精要2：廣告創(chuàng)作如何吸引客戶注意力

內(nèi)容精要3：通過真誠的廣告創(chuàng)作來實現(xiàn)與買家的溝通

內(nèi)容精要4：通過廣告創(chuàng)作來展示自由生活空間—萬科金色家園 內(nèi)容精要5：正確處理廣告創(chuàng)作與其他因素的關(guān)系

★操作步驟11地產(chǎn)廣告媒體操作策略

內(nèi)容精要1：建立廣告媒體的評估體系

內(nèi)容精要2：動用媒體宣傳力量的策略

內(nèi)容精要3：實現(xiàn)宣傳效果最大化的媒體選擇策略

內(nèi)容精要4：奧林匹克花園“健康管理”概念媒體推廣

★操作步驟12：地產(chǎn)廣告效果測定方法

內(nèi)容精要1：通過體現(xiàn)市場特點來實現(xiàn)廣告效果最大化

內(nèi)容精要2：提高房地產(chǎn)廣告效果的策略

內(nèi)容精要3：廣告效果的階段性測試方法

內(nèi)容精要4：撰寫廣告效果評估

內(nèi)容精要5：實例剖析：奧林匹克花園月份廣告效果評估

第三部分：創(chuàng)造最佳業(yè)績各階段廣告對策

★廣告對策1：樓花銷售期廣告策略

內(nèi)容精要1：概念先行是樓花銷售期的廣告宣傳的向?qū)?/p>

內(nèi)容精要2：概念炒作加上務(wù)實操作是實現(xiàn)樓花成功銷售的秘訣 內(nèi)容精要3：樓花銷售經(jīng)典廣告創(chuàng)作案例分析(臺灣華美芝麻城)★廣告對策2：內(nèi)部認購期廣告策略

內(nèi)容精要1：內(nèi)部認購的銷售手法精要

內(nèi)容精要2：內(nèi)部認購成功案例背景剖析

內(nèi)容精要3：內(nèi)部認購前的市場鋪墊工作

內(nèi)容精要4：內(nèi)部認購期的全套推廣操作手法

內(nèi)容精要5：延展內(nèi)部認購的持續(xù)銷售功能

內(nèi)容精要6：富力地產(chǎn)天朗明居的內(nèi)部認購整合推廣操作模式 ★廣告對策3：入市準備期廣告策略

內(nèi)容精要1：入市前營銷策劃目標

內(nèi)容精要2：入市前期各階段的工作內(nèi)容日程計劃

內(nèi)容精要3：入市前現(xiàn)場策略

內(nèi)容精要4：入市前公關(guān)策略

內(nèi)容精要5：入市前廣告推廣活動及媒介組合策略

內(nèi)容精要6：單刀直入的樓盤入市法

內(nèi)容精要7：整合推廣型的樓盤入市法

★廣告對策4：公開發(fā)售期廣告策略

內(nèi)容精要1：新盤上市廣告打法的基本要領(lǐng)

內(nèi)容精要2：剖析樓盤公開發(fā)售廣告打法的全程操作環(huán)節(jié) 內(nèi)容精要3：開盤廣告打法的組合戰(zhàn)術(shù)演練

內(nèi)容精要4：開盤的第一種模式—配合銷售活動開盤

內(nèi)容精要5：開盤的第二種模式—樓盤質(zhì)量制勝法

內(nèi)容精要6：開盤的第三種模式—繼往開來的第二個金碧花園

內(nèi)容精要7：開盤的第四種模式—別墅住宅“高溫”加“恒溫”效應 ★廣告對策5：銷售階段期廣告策略

內(nèi)容精要1：樓盤宣傳推廣的廣告階段劃分

內(nèi)容精要2：銷售階段期宣傳推廣的經(jīng)典戰(zhàn)術(shù)組合內(nèi)容精要3：廣州奧林匹克花園市場推廣的前期輔墊活動 內(nèi)容精要4：分解廣州奧林匹克花園的階段性廣告策略 ★廣告對策6：促銷期廣告策略

內(nèi)容精要1：促銷(SP)活動的詮釋

內(nèi)容精要2：促銷(SP)活動的正反面分析

內(nèi)容精要3：經(jīng)典促銷手段及廣告配合戰(zhàn)略

內(nèi)容精要4：促銷(SP)活動的廣告宣傳要點

內(nèi)容精要5：保利花園圓明園國寶展促銷活動

內(nèi)容精要6：君蘭國際高爾夫生活村“草香蝶舞精英賞”活動掠影 ★廣告對策7：強銷期廣告策略

內(nèi)容精要1：從星河明居現(xiàn)象看樓盤的強銷廣告

內(nèi)容精要2：強銷期廣告打法的精髓

內(nèi)容精要3：如何成功制造全城震憾的強勢廣告

內(nèi)容精要4：成功運用強勢廣告的案例剖解

★廣告對策8：品牌形成期廣告策略

內(nèi)容精要1：建構(gòu)品牌的核心要素剖析

內(nèi)容精要2：破解廣州奧林匹克花園的品牌形象架構(gòu)

內(nèi)容精要3：奧林匹克花園的體育明星品牌廣告策略

內(nèi)容精要4：品牌核心競爭力的廣告推廣模式

內(nèi)容精要5：正確處理品牌與廣告的關(guān)系

★ 廣告對策9：樓盤滯銷期廣告策略

內(nèi)容精要1：滯銷樓盤的前期推廣失誤常見原因分析

內(nèi)容精要2：實現(xiàn)從“滯銷”到“暢銷”的實戰(zhàn)解碼

內(nèi)容精要3：確定本案的營銷戰(zhàn)略選擇

內(nèi)容精要4：本案營銷戰(zhàn)略選擇的根據(jù)

內(nèi)容精要5：對本案重新調(diào)整后的推廣策劃建議

內(nèi)容精要6：本案營銷推廣的全套戰(zhàn)術(shù)組合內(nèi)容精要7：百仕達花園實現(xiàn)滯銷期調(diào)整的軟件整合★廣告對策10：尾盤銷售期廣告策略

內(nèi)容精要1：診斷尾盤銷售難題

內(nèi)容精要2：尾盤銷售期廣告推廣的常見戰(zhàn)術(shù)

內(nèi)容精要3：一套不剩的尾銷售經(jīng)典案例

內(nèi)容精要4：碧云天尾盤銷售的整體戰(zhàn)術(shù)安排

內(nèi)容精要5：一針見血的尾盤策略廣告

內(nèi)容精要6：銷售冠軍富力地產(chǎn)的清盤推廣戰(zhàn)術(shù)

★廣告對策11：創(chuàng)新概念

創(chuàng)新概念01：產(chǎn)品創(chuàng)新

（一）創(chuàng)新概念02：產(chǎn)品創(chuàng)新（二

第二篇：房地產(chǎn)廣告策略

房地產(chǎn)廣告策略

廣告是傳播信息的一種方式，其目的在于推銷商品、勞務(wù)，影響輿論，博得社會支持，推進一項事業(yè)的發(fā)展等。廣告信息通過各種宣傳工具，包括報紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等，傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽眾。

一、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)

基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng)意風格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。

（一）廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定

廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。

一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而言，它的目標客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。

（二）對產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面

產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色，在為客戶服務(wù)的同時，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來，并因此權(quán)衡廣告基調(diào)，是確定廣告基調(diào)的一個重要方面。

（三）房地產(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響

根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調(diào)可能類似，但這時廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風。二是趨強避弱，努力做到人無我有，人有我強。當面臨同樣的地區(qū)，類似的產(chǎn)品，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定，應該是有所變化的，以突出自身的特色。

二、房地產(chǎn)廣告的訴求點

“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達，總有它的主題，而這個所要表達的內(nèi)容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點。

（一）廣告訴求點實質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強項

現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產(chǎn)品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進一步咨詢洽談才可能進行，最終的消費行為才可能產(chǎn)生。

（二）最強的訴求點應該與客戶的需求一致

房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關(guān)注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點、價格和戶型。同時，因為廣告總是面對主流客源的，所以這些共同點便成了廣告訴求的主要方向。

最有效的訴求點是客戶最關(guān)切的地方，同時又是自身產(chǎn)品的比較強項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進銷售的作用。

三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作

房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣、激發(fā)消費者的購買欲望，并最終促使消費者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。

房地產(chǎn)廣告設(shè)計，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達以及畫面和色彩的運用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計技巧的運用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達，使之成為吸引消費者購買的主要因素。

每一個房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點，一般來說，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風格有以下幾種類型。

（一）規(guī)則式風格

這種創(chuàng)作風格有點近乎公式化，在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價格、付款方式等進行平鋪直敘的介紹。比如，“××小區(qū)由××房地產(chǎn)公司開發(fā)，地處××中心地段，鄰××商業(yè)街，設(shè)施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設(shè)計，實惠價位每平方米××元起，現(xiàn)場售樓處地址××，電話××”，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風格的好處是內(nèi)容具體，介紹比較全面，缺點是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。

（二）理性感化風格

這種風格被廣泛運用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才，巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點和可能給消費者帶來的利益和好處，促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動。具體地說有以下幾種。

1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實情景創(chuàng)作廣告，使消費者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告，通過對住宅區(qū)內(nèi)各項方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場拍攝，突出了其硬件一流的特點。

2.誘導式廣告：直接從滿足消費心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達的。

3.證言式廣告：其特點是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達。

四、房地產(chǎn)廣告媒體

選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標顧客的習慣--更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容--需要詳細的信息資料還是一般的宣傳；費用高低--必須考慮的一個因素。

廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。

印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報紙、雜志，因為房地產(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。

視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時，往往就無能為力了，并且費用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項目做一般性宣傳時應用。

戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告，有時能起到不錯的廣告效果?，F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。

第三篇：房地產(chǎn)全案策劃

房地產(chǎn)全案策劃

從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

房地產(chǎn)全程策劃營銷方案是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務(wù)策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷

臺州嘉豪傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于企業(yè)市場推廣

地址：臺州市市府大道289號耀達大廈16樓B室TEL:0576-883***92

房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容包括：

市場策劃

是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

產(chǎn)品策劃

就是研究如何科學地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。

其主要內(nèi)容包括如下：

項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

營銷策劃

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是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進行超前決策。為實現(xiàn)目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡攸c，以適當?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

開發(fā)策劃

是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。

物管策劃

物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人

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提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：

1.經(jīng)營。主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。

2.管理。主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。

3.服務(wù)。是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

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第四篇：房地產(chǎn)全案營銷策劃

房地產(chǎn)全案營銷策劃/銷售代理合作協(xié)議

甲方：秦皇島仁杰房地產(chǎn)開發(fā)限公司 住所地：

法定代表人：

乙方：秦皇島正韜房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 住所地：秦皇島開發(fā)區(qū)秦皇西大街100號 法定代表人：王振剛

秦皇島仁杰房地產(chǎn)開發(fā)限公司（以下簡稱甲方）與秦皇島正韜房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司（以下簡稱乙方），為保證【撫寧縣驪駿華府】項目全案營銷策劃/銷售代理工作的實施與執(zhí)行，雙方本著友好合作的態(tài)度，依照國家有關(guān)法律，就建立【撫寧縣驪駿華府】項目全案營銷策劃/銷售代理合作事宜協(xié)商一致，達成本協(xié)議，共同遵守。

第一條：總則

乙方受甲方委托，為【撫寧縣驪駿華府】全案營銷策劃與銷售代理執(zhí)行公司，甲方按本協(xié)議規(guī)定向乙方支付全案營銷策劃與銷售代理費用。

1、本協(xié)議有效期內(nèi)，甲乙雙方應本著精誠合作、誠實信用、平等互利的原則，嚴格遵守本協(xié)議的規(guī)定。

2、乙方負責【撫寧縣驪駿華府】全案營銷策劃/銷售代理工作。

3、乙方在本案全程策劃與代理過程中，必須提供足夠的人力為項目服務(wù)，否則甲方有權(quán)終止合同。

第二條：合作期限

雙方合作期限自合同簽定之日起，至【撫寧縣驪駿華府】項目一期銷售率達到80%之日止。

第三條：甲方工作范圍

1、甲方應提供給乙方本項目所有相關(guān)證明文件及乙方工作過程中所需的全

部資料，并保證一切資料的合法性和準確性。否則，由此所引起的糾紛，均由甲方負責。

2、甲方負責項目營銷推廣過程中所需費用,主要限于以下內(nèi)容：

（1）各種廣告推廣、銷售道具（樓書、DM單頁、戶型圖、項目總體模型及戶型單體模型、引導旗、售樓處包裝等）及有關(guān)銷售資料的制作、和發(fā)布費用。

（2）廣告制作費/廣告發(fā)布費：廣告制作與發(fā)布由甲方與制作單位或媒體單位直接簽署合同。

（3）乙方項目組策劃/設(shè)計/文案/銷售經(jīng)理等人員的住宿由甲方負責（三居室一間）。

（4）各類公關(guān)活動所需用展示場地（包括售樓部、本地及外地房展會等）及有關(guān)設(shè)備（如電腦、寬帶網(wǎng)、打印機（一臺）、復印機（一臺）、文件柜、辦公桌椅、空調(diào)等）的購買、租用、布置、水電費（含日常飲用水）、固定電話費等費用。

（5）其它：甲方負責制作配備項目相關(guān)的工作人員名片、信封、信紙、文件夾、禮品、水杯、胸卡、便箋、辦公用品等相關(guān)道具。（6）售樓處裝修設(shè)計與現(xiàn)場包裝費用。

（7）項目銷售過程中產(chǎn)生的其它相關(guān)廣告推廣、銷售費用。

（8）項目總體廣告投放費用應該不超過本案的預估推廣費用，應不高于項目總銷售額的1.5%，詳細分階段的費用投放根據(jù)項目的進程由甲乙雙方協(xié)商進行；詳細廣告計劃費用由乙方事先提出書面報告，雙方溝通并經(jīng)甲方書面確認后，方可實施。

（9）甲方根據(jù)項目總體工程進度，制訂全年銷售額任務(wù)，并結(jié)合開盤時間制定各月以及重大銷售節(jié)點的階段性銷售額指標，經(jīng)甲乙雙方確認后執(zhí)行。

以上幾條及其它各種活動的推出，由乙方負責組織并報甲方書面認定后實施，實施過程由甲方監(jiān)督；以上所涉及費用的確定和支出由乙方提出并經(jīng)甲方審核書面同意方可執(zhí)行。

第四條：乙方工作范圍

第一階段：前期策劃

一、項目重新定位

1、完成項目所在地塊的優(yōu)劣勢及機會點與威脅點分析的報告。

2、完成項目剩余房源銷售總體思路及定位屬性報告、客戶市場定位、價格定位范圍建議的書面報告。

第二階段：營銷策劃

一、營銷建議 1.入市時機評估 2.階段性銷售策略

3.階段性促銷策略及推廣活動建議

二、定價策略

1、項目價格制定原則

2、項目價格制定方法

3、甲方向乙方提供項目分期工程進度與可售面積后，乙方擬定項目分期銷售價格，經(jīng)甲方審定同意后在價格表上簽字蓋章確認，乙方方可執(zhí)行。乙方據(jù)此向甲方提供項目銷售進度計劃表和預計銷售額。

三、營銷推廣策略

1、乙方每月20日前，向甲方提交下月度總體營銷策略報告及推廣費用預算。

第三階段：廣告策劃

一、推廣策略1、2、3、4、5、6、階段性廣告策略制定 階段性廣告主題及文案架構(gòu) 工地現(xiàn)場包裝思路 公關(guān)活動及促銷活動策劃 媒體組合方案及媒體推廣策略 媒體廣告形式及主題

7、推廣費用預算

二、廣告設(shè)計

1、VI運用系統(tǒng)設(shè)計：標志名片信封信紙文件夾禮品水杯胸卡便箋引導牌引導旗2、3、作業(yè)流程表格設(shè)計 售樓部包裝設(shè)計及建議：

售樓部規(guī)劃設(shè)計建議售樓部主體燈箱設(shè)計售樓部室內(nèi)看板設(shè)計4、5、6、7、工地包裝設(shè)計：工地圍墻設(shè)計圍墻燈箱

戶外廣告設(shè)計：車體廣告戶外廣告牌戶外看板戶外燈箱條幅 廣告設(shè)計：銷平樓書（含概念樓書、產(chǎn)品樓書）海報單頁 其他媒體：報紙廣告制作（包括文案、設(shè)計）等

第四階段：銷售代理

1.由乙方建立銷售隊伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為，并承擔銷售場所內(nèi)銷售人員和乙方其它相關(guān)工作人員的工資待遇及傭金、獎金，銷售人員工裝、餐費、用于客戶溝通的移動電話費用；

2.負責已下達房源的銷控管理，做好銷售登記工作，每周向甲方提交銷售進度表，供雙方根據(jù)銷售實際及時調(diào)整銷售策略。

3.負責客戶接待，根據(jù)甲方簽字認可的項目資料，如實向客戶介紹項目的法定手續(xù)、戶型、建筑面積，建筑標準，付款辦法，交房日期和客戶預售購房合同條約等情況。不得向客戶做任何虛假承諾，不得損害甲方的利益及企業(yè)形象。

4、負責催促落實客戶按約交納首付房款、貸款客戶按合同約定限期到銀行辦理按揭交件合格，確保房款按約到賬。

5、負責銷售人員培訓

6、銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

7、客戶資源庫的建立

8、售后服務(wù)機制建立

9、銷售現(xiàn)場管理

10、乙方須根據(jù)甲方的全年銷售任務(wù)，以及開盤時間等重大活動節(jié)點，在總體營銷策略報告中體現(xiàn)詳細的銷售策略及時間計劃表。

11、乙方應提交本項目各專業(yè)人員配置名單，參與項目營銷管理、策劃、執(zhí)行人員的調(diào)整征求甲方意見。整體人員配置不少于8人，現(xiàn)場銷售人員5-6人。

第五條：營銷策劃/銷售代理收費標準及支付方式

一、營銷策劃/銷售代理費收費標準

（1）乙方按開發(fā)項目住宅、車位、車庫、下房等一切可銷售面積總銷售額的 2% 收取銷售代理費。項目銷售成交金額以客戶簽定正式合同并收齊銷售合同約定的首期款和按揭貸款到位，及其它任何形式的銷售成交為準組成總價金額。

二、廣告推廣/廣告設(shè)計費支付方式

1、合同簽定三日后，甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計費用人民幣伍萬元整。

2、項目完成階段性銷售任務(wù)額的60%（暫定兩個月為一個階段，時間為8月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計費用人民幣伍萬元整。

3、項目完成第二階段性銷售任務(wù)額的70%（暫定兩個月為一個階段，時間為10月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計費用人民幣伍萬元整。

4、項目完成第三階段性銷售任務(wù)額的70%（暫定兩個月為一個階段，時間為12月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計費用人民幣拾萬元整。

5、項目完成第三階段性銷售任務(wù)額的60%（暫定一個月為一個階段，時間為1月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計費用人民幣伍萬元整。

6、自2014年2月份起，甲方不再向單獨支付廣告推廣/廣告設(shè)計費。

7、乙方出具正式發(fā)票。

（二）營銷策劃與銷售代理費按以下方式支付：

（1）雙方結(jié)算費用以開發(fā)商與客戶簽訂的《商品房買賣合同》上所確定的成交總價作為最終銷售代理費計提結(jié)算依據(jù)，開發(fā)商將各階段應提銷售代理費用的90%匯入乙方指定帳號，剩余10%在雙方合作期限截止后，甲方一次性支付給乙方。

（2）乙方按月銷售進度計劃完成銷售任務(wù)，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應付銷售代理費，稅費由乙方承擔（乙方同時開具發(fā)票）。銷售代理費用按甲方實際收到的購房款額（定金除外）為基數(shù)計提。

（3）銷售任務(wù)完成情況及傭金比例界定

A、乙方進場后，雙方確定2013年7月—2014年1月31日階段性銷售任務(wù)（以銷售額進行界定），簽字確認。

B、雙方以7-8月、9-10月、11-1月份三個考核任務(wù)期；

C、乙方會對雙方確定的銷售任務(wù)提出相應的廣告推廣、活動、價格等相應方面的建議和支持，甲方需在合理范圍內(nèi)給予支持，如因甲方支持力度削減，而影響乙方的任務(wù)完成情況，則銷售任務(wù)可進行適當調(diào)整。

D、如果乙方完成階段性任務(wù)的60%以下，則在傭金結(jié)算時，則按照總銷售額的1.6%進行提取傭金；

E、如果乙方完成階段性任務(wù)的80%以下，則在傭金結(jié)算時，則按照總銷售額的1.8%進行提取傭金；

F、如果乙方完成階段性任務(wù)的90%以上，則在傭金結(jié)算時，則按照總銷售額的2%進行提取傭金；

G、如果乙方完成階段性任務(wù)的100%以上，則在傭金結(jié)算時，則按照總銷售額的2.5%進行提取傭金；

H、如果乙方完成階段性任務(wù)的120%以上，則在傭金結(jié)算時，則按照總銷售額的35%進行提取傭金；

I、如果乙方在2013年7月—2014年1月31日期間，順利完成既定銷售任務(wù)，則整個期間的所有傭金，按照最后的完成情況，進行相應的比例進行補

齊和跳點。

第六條：雙方工作原則

1、乙方提交的策劃方案，必須保證得到甲方的書面認可。

2、合作雙方已確認的策劃方案，在執(zhí)行過程中若任何一方未征得相對方允許擅自變更，責任自負；若需修改已確認的策劃方案，需事先征得對方的同意，并在雙方協(xié)議之后，以書面文件形式蓋章確認。

3、合作雙方指令性文件均需由雙方公司蓋章確認生效。

4、合作雙方在委托期內(nèi)收到對方提供的意見時，應在指定期限內(nèi)就對方意見做出書面答復。若對方未能在指定日期提交資料并履行以上責任，致使本案工作的延誤，并造成的損失由責任方承擔。

5、甲、乙雙方對本案的全程策劃及階段性營銷推廣方案負有對外保密責任。第七條：違約

1、合同期內(nèi)，乙方應保證各階段人員的到位數(shù)量，滿足需求為止；若因乙方原因造成策劃工作無法正常進行或無能力執(zhí)行，甲方有權(quán)終止合同。

2、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個人從事與本案相關(guān)的商業(yè)營銷策劃/廣告推廣/住宅銷售代理或同類活動。

3、甲方應保證如期按照本合同規(guī)定的方式及時間付款。

4、合同期限內(nèi)，乙方享有獨占、排它的本案廣告媒體上的署名權(quán)（指商業(yè)策劃、住宅銷售代理發(fā)布署名）。未經(jīng)乙方許可，任何個人或單位不得冠以“全案策劃”“銷售代理”等有關(guān)或同類字樣。

5、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛，并涉及第三方利益的，概由乙方負責。

第八條、本協(xié)議在履行過程中如出現(xiàn)爭議，雙方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可向甲方營業(yè)執(zhí)照所在地人民法院提起訴訟。

第九條、本合同一式肆份，共8頁，甲乙雙方各兩份，自雙方簽定（蓋章）之日起生效，具同等法律效應。

甲

方：（公章）

乙

方：（公章）負 責 人：（簽字）：

負 責 人：（簽字）： 簽約日期： 年

月

日

簽約日期： 年

月

日

第五篇：房地產(chǎn)廣告策略的制定

房地產(chǎn)廣告策略的制定

一個好的房地產(chǎn)廣告要能吸引人們的注意，引起了人們的興趣，加深人們的印象，激發(fā)人們的需求，促進人們的購買行為，就必須學會運用適當?shù)膹V告策略。

通常，房地產(chǎn)的廣告時間以一到兩個月的居多。中、大型的方案（營業(yè)額在二到三億元以上），在兩個月期間內(nèi)，大致可劃分為三期不同的廣告策略：

一、引導期；作初步信息傳播，重點在于引起消費者的好奇與期待，吸引他們的注意與行動的凝聚。

二、公開期：或稱之為“轟炸期”，一切媒體動作和印刷資料均已準備 就緒，“養(yǎng)兵千日，用在一時”，選擇適當時機作全面攻擊。

三、續(xù)銷期：為公開期后的續(xù)銷行為，“檢討過去，創(chuàng)造未來”將廣告

后期所剩的房地產(chǎn)項目或產(chǎn)品重新修訂廣告策略，改變不恰當?shù)膹V告方向，作最后階段沖刺，以達到最圓滿結(jié)果。

一般來說，房地產(chǎn)廣告策略主要有以下幾種：

阻隔策略 樹起大型圍墻式廣告，一方面向顧各預告即將推出的房地產(chǎn)商品，另一方面又阻止顧客進入，暫不進行銷售，這樣會給投資者造成懸念，產(chǎn)生迫切期待房地產(chǎn)投入市場的心理。

重點突破策略

明確目標后，采取直接郵寄的方式，針對區(qū)域內(nèi)特定對象，連續(xù)郵寄具有說服力、激發(fā)好奇心的印刷品，吸引潛在購買者到工地參觀，然后配之以人員推銷。

全面攻擊策略

動用所有形成的廣告宣傳工具，最大限度地擴大宣傳面，延長宣傳時間，以期在短時間內(nèi)造成一種聲勢，塑造產(chǎn)品形象。并運用報紙夾頁廣告以彌補報紙廣告的不足，打破報紙版面的限制，造成全版廣告的震撼效果。

強化攻擊策略，采取海報派發(fā)方式，對特定區(qū)域內(nèi)的居民進行地毯搜索式派送，強迫目標對象接觸有關(guān)廣告信息。

短兵相接策略

現(xiàn)場布置有親切感的接待中心、精致的樣品屋、精美的 說明書和突出耀眼的戶外廣告，以吸引路過的目標對象，并使參觀人潮產(chǎn)生 新刻印象。選用能力高、反應快、經(jīng)驗豐富。熟悉市場行情及居民習俗的銷 售人員留守現(xiàn)場，進行產(chǎn)品說明與銷售，同時加強追蹤訪問，形成高效能銷 售網(wǎng)絡(luò)。

因地制宜策略

不同的國家和地區(qū)，其政治、宗教、文化、習俗、經(jīng)濟 水平不同，消費特點不同，對廣告有很大的制約性，要因地制宜，有的放 矢。例如，在貧困地區(qū)，廣告強調(diào)商品價廉或許是必要的，但在富裕地區(qū)，廣告再強調(diào)價格更便宜，就會適得其反。

促銷性活動策略

選定節(jié)假日等適當時間，邀請社會名流剪彩，舉辦影 星表演、趣味競賽以及社區(qū)親子活動等。吸引大量人潮前來參觀，加深消費 者對該項房地產(chǎn)的特別印象，促進銷售達到高潮。

《工藝?材料》培訓綱要

（二）一、木材

（一）樹木：根據(jù)樹葉的形狀可分為：針葉、闊葉； 針葉：俗稱軟木、軟材；`

特點：紋理直、木質(zhì)軟、易加工、變形??；例如：北方：紅松、落葉松

南方：冷杉、柏杉、云杉 闊葉：俗稱硬木、硬材；

特點：紋理美觀、木質(zhì)硬、密度大、易變形、加工較難（所有飾面板都利用其紋理的優(yōu)點制成）

硬木又分為：

硬雜木：即硬木中的雜木，其硬度相對硬木小；例如：水曲柳、椴木

櫻桃木：并不是真正的櫻桃木、實為樺木，其紋理接近櫻桃木（注：真正的櫻桃木不成材，也不能用于裝修）

注：家俱與裝修不同，做家俱的木材一般為硬木、其紋理美觀，而真正好的硬木材率低、造價高、屬于高檔類；明清代一般用硬木居多；

（二）木制品

1、膠合板（俗稱：三厘板、五厘板或三合板、五合板）

南方稱：三夾板、五夾板。公司正規(guī)稱：三厘板、五厘板（厚度為mm）制成：從原木上旋切成幾層的皮，再將切下的幾層疊合而成；（1）特點：

A、在使用上節(jié)約木材；

B、將木材切成薄板，則破壞了其內(nèi)應力，再經(jīng)過疊壓工序，使內(nèi)應力變小，故不易彎曲；

2、硬紙纖維板（裝修中較少使用）

3、木絲板（極少使用）

制成：利用木材的碎料刨成木絲，加水泥、玻璃膠壓制而成；

特點：保溫、吸塵

注：客戶在裝修前會請教一些建筑師，若提到木絲板，請設(shè)計師注意，木絲板已淘汰）

4、貼面碎木板（大芯板）（1）制成：用不成材的木料加膠、疊壓、貼面而成的人造板材；其木芯用軟木（軟木芯比較好），不易變形、易加工；其材質(zhì)越單一越好；木皮比飾面板的木皮厚

（2）厚度：均勻；18mm為最佳；

（3）接縫：AAA：板縫不大于2mm；AA：板縫不大于3mm;注：若客戶問能不能保證都不大于2mm，我們只能回答客戶若不合標準，我們保證更換;（4）外觀：平滑、厚度均勻、光潔度好；

5、中密度板：把不成材的廢料打成碎沫，通過加膠、加高壓而制成，加工工藝復雜；由于將其打成碎沫，故其應力小，由于表面有一層蠟故不怕水；但是板材的斷面特別怕水。

6、刨花板：

木材的廢料、樹枝打成碎渣，經(jīng)加膠、壓制而成；工藝相對簡單 ；將其打成碎渣、其應力仍然存在，故變形；由于加工過程中需加大量的膠，故易怕水、文檔僅供參考

易變潮；（公司不使用）

7、飾面板：

（其各種氣質(zhì)、各種風格都不一樣，不要大家一哄而上，只要加上設(shè)計就會變得有其特殊的風格和個性。舉例：“全國上下一片櫸”）

其表面的木皮為硬木，紋理美觀；其質(zhì)量與厚度有關(guān)；一般為3mm,表皮很薄，則易開裂；進口的為3.6mm，但其價位高；

不同的飾面板，其顏色、紋理也不同，所表現(xiàn)的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高檔木材其棕眼小），淺色的木材切忌大面積使用，如：楓木、白椽木、白櫸等），結(jié)子與紋理的重疊點易造成臟點的效果，所以在使用時應與深色的木材對比使用；越是高檔的其棕眼越大，上色越容易。

（三）柚木

泰柚木：泰國生產(chǎn)的柚木（分花紋、直紋、黑線直紋）美柚木：紋理呆板、慎用； 金絲柚木：慎用； 橡木：跟曲柳很像； 櫸木： 胡桃木：

櫻桃木：不是真正的櫻桃木，不成材；用于地坂上實際都為樺木（樺木，南方、北方都有）；<但飾面板里不知是什么東西>。

花梨木：又稱酸枝木；在飾面行業(yè)里用得不是很多；

注：選用高檔木材時，黑線越深、越均勻、越清晰為最佳；當客戶在選購時，要告知客戶平常所購買的不如樣板好；

（四）木地板

1、高強化復合板：耐磨、耐沖擊，相對便宜；

2、實木地板：用開采的木材直接制成，上面一層為硬木，下面二層為實木，易收縮、易變形；但手感好，顯高貴；通常上面都采用淋漆。

3、素木地板：即不帶漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窯法烘干，易開裂，不能保證質(zhì)量；

4、實木復合木地板：作法與大芯板類似，中間為碎木塊，其紋理自然，但硬度差；

（五）木材的指標

1、含水率：國家規(guī)定木材的含水率為15%；

2、纖維飽和點：最高飽和點為30%；

3、防變形：

（1）降低木材的含水率；

（2）空氣間的濕度與棕眼是相通的，應將木材的表面油漆將棕眼蓋住，則可防變形；

（3）干燥：采用烘干手法；

A、相對烘干：土窯法；利用煙的熱量從而提高室內(nèi)的溫度，降低木材的含水率；缺點：若溫度不高，其細胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；

B、真正烘干：蒸氣、紅外線烘干；

特點：能夠殺死木材中的細胞，將樹脂吸出來，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造價極高；

4、防腐：

（1）降低含水率與木材的變形有關(guān)；含水率小于18%時，木腐菌不易生存；（2）通風；

（3）加防腐劑；

二、油漆

1、清漆：透明無色（漆膜厚，泛黃）（1）酯膠清漆（俗稱耐水清漆）

特點：耐水性好，光澤不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗稱永明清漆）

特點：耐久性好，光澤好，耐熱、耐酸堿；（3）醇酸清漆（較低檔、公司少用）

優(yōu)點：附著力強、耐久性好、光澤好、施工簡單、漆膜厚； 缺點：干燥慢、漆膜軟、不易打磨、易產(chǎn)生流墜、易粘塵土；（4）硝基清漆：

優(yōu)點：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染塵土，適合作家內(nèi)裝修； 缺點：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、氣味大、環(huán)保性最差；

其產(chǎn)生效果與其工藝有關(guān)：高檔工藝產(chǎn)生高檔效果—高檔漆；低檔工藝產(chǎn)生低檔效果—低檔漆；

（5）聚氨酯漆：廣泛用于家俱廠 優(yōu)點：

（1）溜平性能好；

（2）漆膜厚（兩底、兩面即可）（3）施工工藝簡單；（4）易于打磨；

（5）光亮度好、韌性好；

缺點：若用于裝修中，其干燥慢（表面干燥需40分鐘、完全干燥需3—4小時），且要求現(xiàn)場保持干凈；

注：硝基清漆硬度大，怕燙，聚氨酯漆不怕燙；

在雨季中裝修，需加化白水；（化白水作用是將水霧去掉）

聚氨酯漆的環(huán)保性優(yōu)于硝基清漆，且省工時；但價格高于硝基清漆； ２、瓷漆（清漆中加顏料）；

較稠、一般在工藝上有所不同； 清漆與瓷漆相對應； ３、混油：（清漆中加顏料）４、漆片：（又稱蟲膠清漆）

外形類似蝦片，但比其略?。?/p>

使用時用酒精浸泡；較低檔，公司不使用； 固體時稱漆片、液體時稱蟲膠清漆；

三、工藝

１、油漆工藝：

膩子：膠膩子（披灰膩子）：白乳膠漆＋石膏粉（嚴禁滾漆）

油膩子：清漆＋石膏粉

血膩子：用豬血拌膩子，其優(yōu)點干燥快、不易開裂；但不適合大面積操作； 注：裝修質(zhì)量的好壞有時取決于油漆的工藝； ２、磨褪工藝：

硝基磨褪又稱蠟克，即磨褪后要上砂蠟，光澤度好、手感好，但工藝費工；缺點：返修時，須把蠟除掉才可修補； ３、擦漆（中高檔工藝）

即：用純棉的針織布（背心）裹上干凈的棉球蘸油漆以打圓圈的形式進行擦漆（一般先打底）。每擦一遍，要對一些稀料。一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圓圈。

經(jīng)過擦漆的工藝手感好、平整度好。注：混油工藝比清油工藝報價要稍低； ４、噴漆工藝：

本公司作混油時使用噴漆工藝。由于噴漆工藝要求較高，且費工、費漆；工人需戴防毒面具，而且對噴槍的要求較高（國產(chǎn)的噴槍噴出的油漆顆粒大，達不到效果；進口的噴槍價位極高，但噴出的手感好、均勻、視覺效果好）；但費工費料。

５、噴擦工藝（中高檔工藝）

四、其他材料

１、石膏板：又稱紙面石膏板 即：兩面為紙、中間為石膏板； 一般用于吊頂、隔墻；（吊頂厚度為９mm,隔墻厚度為12mm）； ２、防水紙面石膏板：

具防潮的作用；一般用于廚房、衛(wèi)生間作扣板，有長條狀、方框狀；利用其防水性能，可作外墻的墻面；利用其耐擦的性能、可作內(nèi)墻的墻面。３、防火板：

在家裝時可用于廚房中的廚柜；其缺點在于其垂直角接縫時無法對齊、轉(zhuǎn)角不靈；

４、鋁塑板：

用于街面上的門臉，其優(yōu)點不怕水、不怕曬、在拐角時可折角；有雙面、單面之分（雙面造價高）；用于家裝時，利用其金屬光澤，可造出時尚感、酷感，且易于加工；

５、磨砂玻璃：

有光面、磨砂兩面；光面易擦洗、但磨砂面易花；

為了保持其清潔的方法，可做雙層玻璃：即將磨砂面封在里面，外層為光面。若中間起霧，可采用（１）干燥；（２）留空隙；此清潔方法既體現(xiàn)公司的一種工藝，又體現(xiàn)出公司對客戶的關(guān)愛、一種服務(wù)。６、地磚：

（１）拋光通體磚：

Ａ、其滲入性大、易吸附臟物； Ｂ、花紋、形式受限制；

Ｃ、表現(xiàn)力不好；但其高檔，所以適用于公共場合；

注：國產(chǎn)拋光通體磚不防滑；國外拋光通體磚光亮、防滑；（２）釉面磚：產(chǎn)地西班牙

優(yōu)點：表面的釉好控制，其表現(xiàn)力強、花紋、形式多樣豐富；也可作防滑磚；

注：墻面、地面用得較多；但其硬度、耐磨程度不如通體磚；石材與地磚的區(qū)別：100元的地磚為上品、但100元的石材為下品；