第一篇：先處理心情,再處理事情

先處理心情，再處理事情

生活中，如果我們隨時都保持著美好的心情，那么就可以把喜悅、快樂傳遞給別人，因而獲得好人緣，對自己和他人而言都是有好處的。

相信每個人在工作生活中都會遇到不開心的事，當你不開心的時候，是不是做什么事情都不順心呢？在移動應急電源車專業(yè)廠家--海德馨，有句話叫“先處理心情，再處理事情”如果你帶著情緒上班，帶著壞心情工作，那么你的工作肯定是做不好的。在平時的工作中，我們多少都會遇到障礙，不管是本部門內(nèi)還是跨部門之間，溝通交流是非常重要的。在海德馨移動應急電源車的辦公區(qū)，有個特別人性化的設(shè)計，“溫馨談話室”在這里，伙伴們可以毫無顧忌地抽煙，在這里，員工可以跟領(lǐng)導面對面地溝通，發(fā)泄內(nèi)心的不平?！岸帱c溝通，少點抱怨，多點理解，少點爭執(zhí)”在談話室門口還掛著這樣的幾句話。雖然只是很簡單的十六個字，但卻很多人很難做到。每個人工作都不可能是順心的，每個工作都不可能沒有遇到困難，每個人工作都不可能毫無情緒。所以，為了更好地工作，提高工作效率，完美地完成工作，在海德馨移動應急電源車廠區(qū)，提倡的就是先處理心情，再處理事情。如果你有情緒，如果你心情不好，如果你心里不開心，那么先把自己的心情處理好了，你才能有辦法靜心地全力以赴地工作，那樣也才能真正地把工作做好。

上班時間可以聽音樂，可以點歌，這也是海德馨移動應急電源車廠區(qū)特有的人性化管理。聽著勵志的歌，增加大家的積極性，聽著溫暖的歌，剛好讓大家休息一下，聽著歡快的歌，又讓人倍感開心。在這個溫馨的獨特的工廠里，就連洗手間的文化都是非常有特色的。女士叫輕松坊，男士叫逍遙亭，衛(wèi)生間也是非常干凈，就跟五星級的衛(wèi)生間一樣干凈整潔。還有辦公區(qū)域都是公開的，敞開式的，綠色植物，溫馨顏色，和諧氛圍，這些都是為了讓員工上班有個溫馨舒適的環(huán)境，從而讓每個員工都可以帶著好心情上班。

帶著好心情上班，自然工作效率也高，開心工作，開心生活，企業(yè)與員工之間不再只是博奕，更多的是共同發(fā)展的雙贏王道。這就是移動應急電源車行業(yè)“領(lǐng)頭羊”---龍巖市海德馨汽車有限公司獨特的企業(yè)文化。

第二篇：餐飲的顧客咨詢和投訴先處理客人的心情

餐飲的顧客咨詢和投訴先處理客人的心情，然后才處理事情。

大堂經(jīng)理日常工作內(nèi)容?

1．代表酒店迎送V．I．P．客人，處理主要事件及記錄特別貴賓、值得注意客人的有關(guān)事項；

2．迎接及帶領(lǐng)V．1．P．客人到指定的房間，并介紹房間設(shè)施。和酒店情況；

3．做V．1．P．客人離店記錄，落實貴賓接待的每一細節(jié)；

4．決定是否受理客人支票及處理關(guān)于客人結(jié)賬時的問題及其他詢問，并根據(jù)酒店有關(guān)規(guī)定和授權(quán)處理；“

5．記錄和處理換鎖、換鑰匙的工作；

6．處理客房部報房表上與接待處有誤差之房間，并親自鎖定房間；

7．處理客人投訴，針對客人心理正確解決問題；

8．了解當天及以后房間狀態(tài)走勢，盡量參與接待處工作；

9．巡查酒店內(nèi)外部以保證各項功能運行正常，及時排除可防范的弊端；

10．與客人談話時可適當介紹酒店設(shè)施；．

11．與保安部及接待處緊密聯(lián)系，取得資料作出“意外”、“病客”報告；

12．與保安人員及工程部人員一起檢視發(fā)出警報的房間；

13．與財務部人員配合，追收仍在酒店住宿客人拖欠的賬款；

14．發(fā)生緊急事件時，必須作正確的指示；

15．遇危險事故而沒有領(lǐng)導可請示時，應果斷作出決定，視情況需要疏散客人；

16．為生病或發(fā)生意外事故的客人安排送護或送院事宜；

17．負責貴重物品遺失和被尋獲的處理工作；

18．金色大堂范圍內(nèi)需維修項目，并督促有關(guān)部門及時維修；

19．做好本組范圍內(nèi)的防火防盜工作；

20．向領(lǐng)導反映有關(guān)員工的表現(xiàn)和客人意見；

21．每天堅持在值班記錄本上記錄當天發(fā)生的事件及投訴處理情況，并向前廳部經(jīng)理匯報；

22．做好領(lǐng)導指派的其它工作。

怎樣做才能成為一個合格的餐飲大堂經(jīng)理！

1．督導完成餐廳日常經(jīng)營工作，編制番禺服務員出勤表，檢查員工的出勤狀況、儀表及個人衛(wèi)生。

2．負責制定餐廳經(jīng)理服務規(guī)范、程序和推銷策略并組織實施，業(yè)務上要求精益求精。不斷提高管理水平。

3．熱情待客、態(tài)度謙和，妥善處理客人的投訴，不斷提高服務質(zhì)量。

4．加強現(xiàn)場管理，營業(yè)時間堅持在一線，及時發(fā)現(xiàn)和解決服務中出現(xiàn)的問題。

5．領(lǐng)導餐廳全面質(zhì)量管理小組對餐廳服務質(zhì)量進行嚴格檢查，把好餐廳出品服務的每一關(guān)。

6．加強對餐廳財產(chǎn)的管理，掌握和控制好物品的使用情況，減少費用開支和物品損耗。

7．負責餐廳美化工作和餐廳的清潔衛(wèi)生工作，抓好餐具、用具的清潔消毒工作。

8．及時檢查餐廳設(shè)備的情況，建立物資管理制度，并做好維護保養(yǎng)工作。做好餐廳安全和防火工作。

9．根據(jù)季節(jié)差異、客人情況，與廚師商議，制定特別菜單。

10．主動與客人溝通，采取正確方法處理客人投訴，必要時報告總經(jīng)理。

11．定期召開餐廳員工會議，檢討近期服務情況，公布小組活動記錄。

12．重視員工的培訓工作，定期組織員工學習服務技巧技能，對員工進行服務意識、推銷意識的訓練，定期檢查并做好培訓記錄，并對員工進行考核。

13．參加餐飲部召開的各種會議，完成總經(jīng)理下達的其他各項任務。

第三篇：突發(fā)事情處理不當?shù)臋z討書

尊敬的領(lǐng)導：

在此，我懷著深深自責，懊悔，心痛的心情向您們匯報關(guān)于在XXXX-XX-XX號我違反公司規(guī)章制度一事，以此來反省我的問題與錯誤。

我深知自己犯下錯誤的嚴重程度，沒有意識到事情的嚴重性，如果及時阻止他，也就不會有讓他擾亂會議秩序以及差點泄露公司秘密的風險發(fā)生。

至此，我深刻意識到了自己的錯誤所在。首先自己再怎么腦子進水也應該事先跟領(lǐng)導匯報、商量，防止錯誤的發(fā)生;其次應該慎重對待公司的規(guī)章制度，應嚴格恪守;最后，自己以后處理事情不能感情用事，對人對事不能缺乏心眼，應該步步謹慎。吃一塹，長一智，從這次錯誤中吸取教訓，讓我出來社會又深深的上了一課。

此時此刻，我深感愧對公司，愧對自己，愧對公司領(lǐng)導們對我的栽培，我甘愿接受公司領(lǐng)對我的責罰。通過這件事情，自己也成長了不少，思想上也有所覺悟。在此決心向領(lǐng)導好好悔過，同類事情絕不會有第二次，牢記此次錯誤警訊!目前唯有將全身心投入到工作崗位當中，將四季度做好，并爭取四季度超額完成任務，才不辜負領(lǐng)導對我的栽培!

此致!

第四篇：人生小心處理50件事情-筆記⑥

人生小心處理50件事情－筆記⑥

49.夫妻吵架--吵架傷神，沒有必要爭個你輸我贏

天下大概沒有不吵架的夫妻，但吵完之后的解決辦法卻是大相徑庭的，有的夫妻終日打冷戰(zhàn)，并最終可能導致婚姻的破裂，而有的夫妻則能做到各讓一步，愛情依然可以和好如初?；橐龅暮椭C需要彼此的謙讓和付出，非要爭個你輸我贏對婚姻是絕對沒有什么好處的。夫妻間只要站在平等的位置上或經(jīng)常與對方換位思考一下，很多矛盾就會被諒解、理解和化解，彼此僵持的局面很快就會冰釋。對男女雙方來說不存在誰是誰非或誰欠誰的，要知道，愛情領(lǐng)域里，不是雙贏就是雙輸，絕沒有單方面的輸贏。

吵架傷神、傷心，如果非要爭個你輸我贏的話，那么愛情的裂隙只會越來越大，彌補的難度也會更加困難，一方退讓，或者雙方都做自我反省，顯然是解決 吵架傷神、傷心，如果非要爭個你輸我贏的話，那么愛情的裂隙只會越來越大，彌補的難度也會更加困難，一方退讓，或者雙方都做自我反省，顯然是解決。

50.嫉妒--葬送愛情和幸福的最烈“毒藥”

女人都有或多或少的嫉妒天性，總想把自己心愛的人牢牢地拴在自己的身邊；女人有時也會喋喋不休，一有機會便嘮叨個沒完。其實這兩點都是葬送愛情和幸福的最烈“毒藥”。還有，我想，大家都看過《大話西游》的人都對那個唧唧歪歪、廢話連篇，能把活人罵死，能把死人說活的唐僧記憶猶新。人若做到那種地步，還有誰能忍受呢？拒絕嘮叨，拒絕嫉妒，便是給自己的幸福一條生路。

第五篇：土地再劃撥的處理

土地再劃撥的處理

【案例】甲是一個國家軍事機關(guān)，經(jīng)過上級主管單位批準需要若干面積的劃撥用地建設(shè)軍事機關(guān)辦公樓。乙是一個全民所有制企業(yè)法人單位，乙在某市有一塊面積若干的劃撥用地。甲經(jīng)過與乙協(xié)商擬給付乙一定數(shù)額金錢，獲得乙享有劃撥用地的使用權(quán)的土地。

問題：甲與乙之間的法律關(guān)系的性質(zhì)，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嗎？

評析：根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，前文提到的甲建設(shè)項目要獲得乙享有劃撥土地使用權(quán)的土地，是不能以購買方式獲得的。甲只能在乙同意的情況下，向乙支付一定的安置、補償費后，申請土地管理部門收回乙的劃撥土地使用權(quán)，重新劃撥給自己使用。即甲獲得乙享有使用權(quán)的劃撥用地行為的法律性質(zhì)，是劃撥用地再劃撥行為，而非劃撥用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的再劃撥行為，是一種行政行為，而非民事法律行為。甲獲得的劃撥土地使用權(quán)是一種原始取得，而非繼受取得。那么，乙獲得的貨幣對價的法律性質(zhì)是補償金，而非轉(zhuǎn)讓劃撥用地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

【案例】上海金明房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“金明公司”）與上海某區(qū)綠化局（以下簡稱“綠化局”）于1999年10月8日簽定一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。協(xié)議約定：

1、綠化局將位于其單位內(nèi)由其擁有的一幢4層職工宿舍樓轉(zhuǎn)讓給金明公司，建筑面積合計2000平方米，轉(zhuǎn)讓價格為1500元每平方米，合計價款300萬元；

2、采用分期付款方式，金明公司應于合同訂立后十日內(nèi)向綠化局支付首期100萬元購房款，付款后三日內(nèi)由綠化局將宿舍樓交給金明公司使用，余款在合同訂立之日起六個月內(nèi)付清；

3、由綠化局負責辦理與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的一切法律手續(xù)。如果綠化局未能成功辦理致使轉(zhuǎn)讓無法順利進行，則金明公司免去支付剩余款項的義務，并同時取得宿舍樓的永久使用權(quán)；

4、各項稅收、費用由綠化局承擔。協(xié)議一開始履行順利。金明公司如期將100萬元劃至綠化局的銀行賬號，綠化局也將宿舍樓清空完畢，交給金明公司。由于金明公司在另一地區(qū)參與開發(fā)的一項舊區(qū)改造過程急需安置一批動遷居民，遂將該幢宿舍樓作為動遷安置房使用。兩個月后，綠化局告知金明公司，在辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，房地產(chǎn)管理部門以“宿舍樓所占用的土地屬于行政劃撥性質(zhì)，須補交土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓”為由要求綠化局補交出讓金180萬元。綠化局提出：要么重新商定轉(zhuǎn)讓金額，要么解除合同恢復原狀，金明公司以“舊區(qū)內(nèi)房屋已拆，無法安置動遷居民”、“綠化局不得出爾反爾”等為由加以拒絕。雙方對應由誰承擔此筆費用爭執(zhí)不下，訴至法院。經(jīng)查實，宿舍樓所占用的土地是1984年經(jīng)區(qū)政府批準劃撥給綠化局無償使用的。

【幾種觀點】

關(guān)于是否應當支付土地出讓金、由誰支付、案件該如何處理等一系列問題，有以下幾種不同意見：

1、國家既然已經(jīng)將土地劃撥給綠化局無償使用，綠化局即擁有了對該片土地的排他的、自主的使用權(quán)。它可以留作自用，也可以轉(zhuǎn)讓給他人，無須繳納任何額外費用；

2、雖然合同中未寫明向政府繳納出讓金事宜及具體數(shù)額，但應當推定轉(zhuǎn)讓價值就應是房地產(chǎn)的整體價值。因為土地與其上建筑物不可分割，轉(zhuǎn)讓地上房產(chǎn)的同時土地使用權(quán)也隨之一同轉(zhuǎn)讓。合同中也明確約定：“各項稅收、費用由綠化局承擔?！保猿鲎尳饝删G化局承擔，法院應要求綠化局按約繼續(xù)履行義務；

3、由于綠化局和金明公司在訂立合同時不知道有關(guān)規(guī)定，所以可以認定為對合同內(nèi)容存在重大誤解。何況180萬元的出讓金相當于雙方原約定價格的60%，且根據(jù)當時房地產(chǎn)市場的通常行情，雙方原先約定價格較之合理的房價和地價明顯偏低，如果由綠化局支付出讓金，雙方的權(quán)利義務顯然不對等，綠化局可要求撤銷合同，退還已接受的100萬元，收回對宿舍樓的所有權(quán)。

【評析意見】

首先可以肯定的是，轉(zhuǎn)讓由劃撥途徑取得的土地使用權(quán)，必須繳納一定數(shù)額的出讓金。這是因為《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！狈芍赃@樣規(guī)定，也是為了使劃撥土地能夠切實按規(guī)劃使用，防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓謀取不合法利益，確保國有資產(chǎn)保值增值。所以，第一種觀點中“對該片土地的排他的、自主的使用權(quán)”的主張，沒有注意到土地使用權(quán)這一特殊標的的轉(zhuǎn)讓與其他物和權(quán)利的轉(zhuǎn)讓的不同之處和特殊性，忽略了劃撥土地與出讓土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的區(qū)別，以致得出了錯誤的結(jié)論。

既然已經(jīng)明確應當繳納土地出讓金，那么這筆出讓金應由買賣雙方誰來承擔呢？第二種觀點看似很有道理，也符合《城市房地產(chǎn)管理法》第30條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓抵押?！钡囊?guī)定，但由此判定出讓金的承擔方既于法無據(jù)又有失公允。

首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條明確規(guī)定應由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金。當事人之間的約定不得對抗法律的規(guī)定，屬無效約定。

其次，從權(quán)衡合同權(quán)利義務的角度講，綠化局也不應承擔此筆巨額出讓金。由于綠化局在訂立合同時，不知道轉(zhuǎn)讓劃撥土地須繳納出讓金的法律規(guī)定，所以在確定轉(zhuǎn)讓價格時，只考慮到房屋的造價、折舊等因素，未將土地使用權(quán)的成本列入其內(nèi)，而事實上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格一般由房屋的建造成本、取得土地使用權(quán)的成本加上合理的利潤并參照地理位置等確定。因此，如果附加考慮土地使用權(quán)成本因素并參考當時市場上一般的公平交易價格，雙方約定的轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低

因為綠化局在訂立合同時不了解有關(guān)規(guī)定，所以可以認定為對合同的主要內(nèi)容存在重大誤解。如以合同價格來確定雙方的權(quán)利義務，由綠化局承擔土地出讓金，則顯然不符合《民法通則》第4條和《合同法》第5條所確立的公平原則和等價有償原則。綠化局可請求人民法院按照《民法通則》第59條第一款和《合同法》第54條第一款的規(guī)定，認定己方對合同內(nèi)容有重大誤解、合同顯失公平。此外，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第71條：“行為人對行為的性質(zhì)、對方當事人、標的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”和第72條“一方當事人利用優(yōu)勢或利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，以致雙方權(quán)利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平?！钡囊?guī)定為人民法院對個案事實的考察提供了具體的判斷標準，法院則可依據(jù)《意見》第73條第一款“對于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當事人請求變更的，人民法院應當予以變更

當事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或撤銷?！钡囊?guī)定，支持綠化局的訴請，促成房產(chǎn)按公平、合理的價格轉(zhuǎn)讓，既保護合同雙方的合法利益不受損失，也有利于社會穩(wěn)定。最后，本案的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第40條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式?！钡囊?guī)定，對此有過錯的一方也應承擔相應的責任。

A:劃撥土地轉(zhuǎn)讓需要補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付一定的土地出讓金后方可出讓B:《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

C:劃撥土地使用權(quán)管理的原則（1）正面疏導的原則（2）納入出讓軌道的原則（3）兼顧國家和轉(zhuǎn)讓、出租者利益的原則（4）合理分配土地出讓金的原則D:國有土地所有權(quán)歸國

家所有，而使用權(quán)采用劃撥和出讓兩種方式交由土地使用者使用。劃撥土地就是無償使用國有土地，出讓就是在一定期限內(nèi)有償使用國有土地，在出讓國有土地使用權(quán)時，土地使用者一次性交納土地出讓金，國家為了解決中低收入家庭住房問題，先后實施了安居工程和經(jīng)濟適用房工程（包括單位房改房），這些房屋所有使用的土地采用劃撥方式取得，且目的是降低房價，解決中低收入家庭住房問題。E:劃撥土地是指開發(fā)商在當初獲得土地的時候是無償獲取的，沒有向國家繳納過土地出讓金；出讓土地是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑶腋鶕?jù)評估地價的20％到50％支付了土地出讓金，這樣的土地具有使用年限。

劃撥土地在你原來取得的時候你就是無償無期限取得的 在辦理變更的時候 你就是有償有期限 你就要補交（土地）出讓金 出讓金是根據(jù)你交易價的1%進行繳納 由業(yè)主買賣雙方來補交給土地管理部門F：劃撥土地使用權(quán)的管理：土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。無償無期限受限權(quán)利

【案例】 開發(fā)商甲想高價竟買我處一宗國有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，誰知道另一家自稱有背景的開發(fā)商乙宣稱跟某領(lǐng)導有關(guān)系，威脅任何人都不要跟他競爭，并私下許諾會在另一宗土地轉(zhuǎn)讓交易中幫助甲一把。使得愿意出高價競買的開發(fā)商甲退出了競買圈子。國有土地出讓是否必須要經(jīng)過竟買程序？以上出讓國有土地的行為有效嗎？

評析：我國國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條明確指出：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！?/p>

另外，根據(jù)該規(guī)定第25條，在競爭過程中，中標人、競得人如有下列行為之一的，中標、競得結(jié)果無效；造成損失的，中標人、競得人應當依法承擔賠償責任：(一)投標人、競買人提供虛假文件隱瞞事實的；(二)中標人、競得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。根據(jù)案例情況分析，甲乙雙方的行為已經(jīng)構(gòu)成惡意串通投標的違法行為，損害了國家利益，其取得國有土地的行為無效

A:土地使用權(quán)出讓從三個方面理解

法律關(guān)系的主體：國家和土地使用者

法律關(guān)系的客體：城鎮(zhèn)國有土地

土地使用權(quán)的出讓方式：協(xié)議、招標、公開拍賣

B:土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。C:掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充。

【案例】2003年2月28日，安徽省肥西縣私自成立了長安科技工業(yè)園區(qū)（現(xiàn)已被撤銷）。該園區(qū)自成立以來，分批申請征用農(nóng)民集體用地1831.71畝，實際圈占5000多畝土地，并在沒有任何征地批文的情況下，非法拆遷桃花鎮(zhèn)染坊村、張大郢村、田埠村近千余農(nóng)戶，目

前被圈占的農(nóng)田全部拋荒，有的已達兩年半之久。被拆遷農(nóng)戶補償不到位、生產(chǎn)生活無著落，引發(fā)群眾到有關(guān)部門多次上訪。

村民說：“村里都是老實巴交的農(nóng)民，要技術(shù)沒技術(shù)、賣苦力門路少，地沒了就等于斷了子孫的后路，我們都在擔心今后的日子怎么過?！边€有村民說，土地歸村民集體所有，征用我們的土地為啥不經(jīng)過我們同意？國家在這方面的政策法規(guī)有啥說法？

[討論]目前我們國家土地征用中存在的問題，有何建議？

問題歸納:第一，政府征用農(nóng)民土地需要什么手續(xù)？

第二，征地后怎么補償？

第三，征用村民集體所有土地，要不要村民集體同意?

1、政府征用農(nóng)民土地需要什么手續(xù)？

首先，應該明確的是國家可以按照公共利益的需要，決定征用集體所有的土地，然后出讓、劃撥或者出租給相應的用地單位使用。然而，這些規(guī)定并不意味著農(nóng)村集體土地所有權(quán)可以隨意征收和剝奪。征收農(nóng)民集體土地應當按照以下法定程序辦理。

（一）擬訂、報批征用土地方案

（二）公告征收土地方案

（三）辦理補償?shù)怯?/p>

（四）公告征地補償安置方案

（五）交付被征收土地。

2、征地后怎么補償？征用農(nóng)民集體所有的土地必須給予補償。我國現(xiàn)行法律均明確規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征用并給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

3、關(guān)于征用村民集體所有的土地是否需要取得村民集體同意的問題

國家在這方面沒有具體的法律規(guī)定。法律只是規(guī)定，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地進行征用。這就意味著在征用農(nóng)村土地問題上，國家有主動權(quán)和決定權(quán)，無需取得農(nóng)村集體組織或個人的同意。政府聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民意見只限于征地補償和安置方案。實際上，這就使農(nóng)民集體的土地所有權(quán)處于尷尬境地。一方面，法律規(guī)定土地歸村民集體所有；另一方面，村民對自己擁有的土地沒有處置權(quán)。

A:1.失地農(nóng)民問題是伴隨著我國城市化的進程出現(xiàn)的，但這個問題的根源卻在于政府部門缺

乏統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和維護農(nóng)民權(quán)益的意識，致使在征地過程中農(nóng)民的正當權(quán)益受到嚴重侵害。B:土地是農(nóng)民的命根子，是農(nóng)民生活的最基本的保障，是農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。近年來，隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，大量的農(nóng)村集體土地被征用，失地農(nóng)民越來越多。如何保護“三無農(nóng)民”(務農(nóng)無地、就業(yè)無崗、低保無份)的合法權(quán)益，解除失地農(nóng)民的后顧之憂，保證農(nóng)民安居樂業(yè)，是目前各級政府和社會各界普遍關(guān)注的熱點話題。為了及時了解當前失地農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、困難、心態(tài)和他們的希望要求，我省農(nóng)村政策研究室進行了本次專題調(diào)查。從調(diào)查情況來看，我省失地農(nóng)民的生活總體保持穩(wěn)定，但還存在許多困難和問題。C:

一、存在的主要困難和問題(一)補償標準不一，安置費偏低(二)政府“低征高賣”，農(nóng)民表示不滿(三)征地工作透明度不高，缺乏公平、公正(四)許多失地農(nóng)民對今后的生活感到憂慮和擔心D:土地征用指國家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國防工程和其他文化生活福利設(shè)施，以及興建集體企業(yè)占用農(nóng)村集體所有制的土地.二、保障失地農(nóng)民合法權(quán)益的根本措施和途徑(一)按市場經(jīng)濟規(guī)律對失地農(nóng)民給予合理的土地補償(二)建立健全失地農(nóng)民的社會保障機制，以解決農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療問題(三)提供優(yōu)惠政策，加大扶持力度(四)建立對失地農(nóng)民的再就業(yè)培訓機制D:土地征用指國家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國防工程和其他文化生活福利設(shè)施，以及興建集體企業(yè)占用

農(nóng)村集體所有制的土地。

? 鐵本事件：民營企業(yè)江蘇鐵本鋼鐵有限公司，未經(jīng)國家有關(guān)部門審批，違法占地近

6000畝，2003年6月在長江邊開建800萬噸的鋼鐵項目，其中60％是耕地，涉及1400多戶、4000多農(nóng)民被迫搬遷。不少過上小康生活的農(nóng)民無“家”歸、無地種，有的甚至住進窩棚、橋洞、廢棄的漁船。

? 江蘇鐵本鋼鐵有限公司自2002年初籌劃在常州市新北區(qū)魏村鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江揚中市西來

橋鎮(zhèn)建設(shè)新的大型鋼鐵聯(lián)合項目。該項目設(shè)計能力840萬噸，概算總投資105．9億元人民幣，2003年6月進入現(xiàn)場施工，2004年3月江蘇省政府責令全面停工。?經(jīng)查，2002年5月以來，為實施該項目，鐵本公司法人代表戴國芳先后成立7

家合資（獨資）公司，把項目化整為零，拆分為22個項目向有關(guān)部門報批。2002年9月至2003年11月，常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會、江蘇省發(fā)展計劃委員會、揚中市發(fā)展計劃與經(jīng)濟貿(mào)易局先后越權(quán)、違規(guī)、拆項審批了鐵本合資公司的建設(shè)項目。鐵本公司未取得環(huán)保部門批復環(huán)境影響評價報告書即開工建設(shè)，嚴重違反了國家環(huán)境保護法、環(huán)境影響評價法的有關(guān)規(guī)定。

?2003年以來，常州高新區(qū)管委會、揚中市政府在未依法辦理用地審批手續(xù)的情

況下非法批準鐵本公司征用、占用土地，并違規(guī)組織實施征地拆遷，導致鐵本公司違法占用土地6541畝已無法復墾，造成大量耕地被毀。2003年12月，江蘇省國土廳違規(guī)批準了常州市涉及鐵本公司的14個批次的土地5988畝，致使鐵本公司項目部分非法占地合法化。

?截至2004年2月末，中國銀行常州分行等銀行金融機構(gòu)對鐵本公司及其關(guān)聯(lián)

企業(yè)合計授信余額折合人民幣43．39億元，其中貸款25．6億元。經(jīng)檢查，鐵本公司通過提供虛假財務報表騙取銀行信用和貸款，挪用銀行流動資金貸款20多億元用于固定資產(chǎn)投資。有關(guān)金融機構(gòu)存在貸前審查不嚴、貸后監(jiān)控不力，嚴重違反國家固定資產(chǎn)貸款審貸和現(xiàn)金管理規(guī)定等問題。

?另據(jù)檢查，鐵本公司存在大量的偷稅漏稅行為，已涉嫌經(jīng)濟犯罪。日前，公安

機關(guān)已對該公司法人代表戴國芳等10名犯罪嫌疑人采取了刑拘強制措施。

根據(jù)檢查結(jié)果，江蘇省委、省政府和銀監(jiān)會已對涉及失職違規(guī)的8名政府和有關(guān)銀行的相關(guān)責任人分別給予黨紀、政紀處分及組織處理：給予常州市委書記范燕青黨內(nèi)嚴重警告處分；建議依法罷免顧黑郎江蘇省常州市人大常委會副主任職務，給予留黨察看一年處分；撤銷曹建新常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)黨工委副書記、管委會副主任，新北區(qū)委副書記職務；撤銷宦祥保揚中市委書記職務；給予揚中市委副書記經(jīng)顏明黨內(nèi)嚴重警告處分；給予江蘇省國土資源廳副廳長、黨組成員王明詳行政記大過處分，黨內(nèi)嚴重警告處分，并責令辭職；撤銷秦雁江蘇省發(fā)展和改革委員會副主任、黨組成員職務；撤銷王建國中國銀行常州分行行長、黨委書記職務。專項檢查結(jié)束后，由公安部牽頭，有關(guān)部門配合，將繼續(xù)深入查處涉案單位和人員的經(jīng)濟犯罪等問題，徹底查清本案，維護國家法律法規(guī)和經(jīng)濟秩序

? A:非農(nóng)建設(shè)用地實行“六不報批”，即：對土地市場秩序治理整頓工作驗收不合格的不報批；未按規(guī)定執(zhí)行建設(shè)用地備案制度的不報批；城市規(guī)模已經(jīng)達到或突破土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模，建設(shè)用地指標已用完的不報批;已批準的城市建設(shè)用地仍有閑置的不報批；未按國家有關(guān)規(guī)定進行建設(shè)用地預審的不報批；建設(shè)項目不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的不報批?；巨r(nóng)田實行“五不準”，即： 不準非農(nóng)建設(shè)占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的除外）；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃減少基本農(nóng)田面積；不準占用基本農(nóng)田進行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)；不準在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚和進行畜禽養(yǎng)殖，以及其他嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動；不

準占用基本農(nóng)田進行綠色通道和綠化B:基本農(nóng)田保護制度:根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》規(guī)定，基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對建設(shè)用地的預測，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃而確定的長期不得占用的耕地。是一定時期內(nèi)必須確保的耕地最低需求量，是“吃飯?zhí)铩?、“保命田”。劃定的基本農(nóng)田的面積應當達耕地總量的80%以上。基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，任何建設(shè)不得占用；確需占用的，要經(jīng)國務院批準，并對占用的基本農(nóng)田予以補劃。

? 基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府行政主管部門會

同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。C:基本農(nóng)田和基本農(nóng)田保護區(qū):基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對建設(shè)用地的預測，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃而確定的長期不得占用的耕地。應該說，基本農(nóng)田是為了滿足一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地最低需求量。基本農(nóng)田保護區(qū)是指為對基本農(nóng)田實行特殊保護而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程度確定的特定保護區(qū)域。D:

一、可持續(xù)土地利用含義 ? 包括自然系統(tǒng)和社會經(jīng)濟系統(tǒng)的持續(xù)發(fā)展，具體表達為通過技術(shù)與行政手段是一個

區(qū)域的土地利用類型的結(jié)構(gòu)、比例、空間分布與本區(qū)域的自然特征和經(jīng)濟發(fā)展相適應，使土地資源充分發(fā)揮其生產(chǎn)與環(huán)境功能，既滿足人類經(jīng)濟生活與環(huán)境要求，又不斷改善資源本身的質(zhì)量特征，所以，持續(xù)土地利用是一個由行政管理與科學技術(shù)相結(jié)合的區(qū)域綜合生態(tài)系統(tǒng)工程。

二、持續(xù)土地利用的原則:生產(chǎn)性、穩(wěn)定性、保護性、可行性、可承受性。

三、可持續(xù)土地利用評價：指將與土地利用有關(guān)的自然環(huán)境、經(jīng)濟和社會各個方面的因素聯(lián)系起來，通過一系列的科學分析，指出土地利用的可持續(xù)性。（1）更加注意對土地利用可能產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟、環(huán)境的變化進行評價；（2）對各種因素的變化趨勢要選擇或確定判斷標準，并以此反應將來的變化形式及其對持續(xù)性的影響。E：土地集約利用：是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動投入，以提高土地收益的經(jīng)營方式。帶有一定的時代特點;還有一定的地域性。土地利用集約度與集約利用形式：相對而言，單位土地面積上投入的資本較多時，這種土地集約利用形式稱為資本集約型；反之，單位土地面積上投入的勞動較多時，這種土地集約利用形式稱為勞動集約型。