第一篇：關(guān)于加強(qiáng)對物業(yè)經(jīng)營性收益管理的通知

關(guān)于加強(qiáng)對物業(yè)經(jīng)營性收益管理的通知

各區(qū)建設(shè)（房管）局：

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國家、省、市《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理用房經(jīng)營性收益和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益（以下統(tǒng)稱“經(jīng)營性收益”）的管理和使用，提出以下意見：

一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營性收入扣除合理經(jīng)營成本后的收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期外的維修、養(yǎng)護(hù)。其中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益可以按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務(wù)合同或其它決定用于物業(yè)管理方面的需要。

二、物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，經(jīng)營性收益可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，也可經(jīng)業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理。受委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在銀行單獨(dú)開設(shè) “經(jīng)營性收益”專戶，對經(jīng)營性收益進(jìn)行專項(xiàng)存儲，不能與企業(yè)的其他賬戶合用。同時管理多個物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營性收益的，應(yīng)對每一個項(xiàng)目的經(jīng)營性收益按財(cái)務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定單獨(dú)列帳。

三、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用經(jīng)營性收益時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示使用用途、金額等事項(xiàng)；已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)將書面計(jì)劃報(bào)業(yè)主委員會。經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布不少于一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

四、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿不再續(xù)聘或依法終止的，受委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出項(xiàng)目管理時，應(yīng)當(dāng)將該管理項(xiàng)目的經(jīng)營性收益余額經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)后移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未聘請新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會管理。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理移交。

五、經(jīng)業(yè)主大會決定，由業(yè)主委員會對經(jīng)營性收益進(jìn)行管理的，應(yīng)當(dāng)制訂本物業(yè)管理區(qū)域詳細(xì)的《經(jīng)營性收益管理制度和使用方案》和關(guān)于愿意承擔(dān)相應(yīng)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任的書面承諾，由業(yè)主大會通過后報(bào)所在區(qū)建設(shè)（房管）局備案?！督?jīng)營性收益管理制度和使用方案》應(yīng)對因業(yè)主委員會集體或業(yè)主委員會成員個人原因致使經(jīng)營性收益流失等情況，預(yù)先提出解決方法。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)開設(shè)該項(xiàng)目銀行帳戶，并指定專人負(fù)責(zé)，按國家和政府有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定及《經(jīng)營性收益管理制度和使用方案》做好收支管理。業(yè)主委員會使用經(jīng)營性收益時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示使用用途、金額等事項(xiàng)，并將經(jīng)營性收益的收支情況每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布不少于一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會換

屆時，應(yīng)在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下辦理好經(jīng)營性收益余額及相關(guān)收支帳目的移交手續(xù)。

六、各城區(qū)建設(shè)（房管）局必須對各受委托管理經(jīng)營性收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大監(jiān)管力度，結(jié)合日常行業(yè)檢查、考核，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本通知貫徹落實(shí)情況和經(jīng)營性收益的公布情況作為重點(diǎn)監(jiān)管內(nèi)容。

七、經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會管理的，業(yè)主委員會應(yīng)在社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，接受區(qū)建設(shè)（房管）局業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并按財(cái)稅等政府相關(guān)職能部門的管理規(guī)定，規(guī)范經(jīng)營性收益的管理和使用。

本意見下發(fā)后，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真進(jìn)行自查自糾，嚴(yán)格按規(guī)定管理、使用經(jīng)營性收益。各區(qū)建設(shè)（房管）局每年應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、使用經(jīng)營性收益的公布情況進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，對不按規(guī)定公布管理、使用經(jīng)營性收益情況或撤管時拒不移交經(jīng)營性收益余額的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要責(zé)令其限期整頓，情節(jié)嚴(yán)重的，根據(jù)《杭州市房產(chǎn)管理誠信檔案制度實(shí)施辦法》規(guī)定在誠信檔案中作為不良行為記錄予以通報(bào)，并取消其在整頓期間參與本市物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的資格。

杭州市房產(chǎn)管理局

二00七年八月二十三日

第二篇：經(jīng)營性物業(yè)修訂版

中國民生銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總

則

第一條 為適應(yīng)經(jīng)營性物業(yè)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款操作，豐富資產(chǎn)業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品，增強(qiáng)我行市場競爭力，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等有關(guān)法律、法規(guī)及我行相關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱經(jīng)營性物業(yè)，是指已取得合法有效的物業(yè)權(quán)證（包括房產(chǎn)證及土地證，下同）并投入商業(yè)運(yùn)營，經(jīng)營管理規(guī)范、租賃行為合法的物業(yè)。

物業(yè)形態(tài)包括商業(yè)綜合體、寫字樓、商場、酒店、會展中心、旅游地產(chǎn)、工業(yè)用房、住宅（用于出租）、停車場等多種形式；但不接受以售后回租方式經(jīng)營的物業(yè)及與其經(jīng)營高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)。

第三條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人（或所有權(quán)人同意并對之有實(shí)際控制能力的第三方經(jīng)營機(jī)構(gòu)）發(fā)放的，以其所擁有或經(jīng)營的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他合法收入進(jìn)行還本付息的貸款。

第四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要用于臵換他行正常類授信或關(guān)聯(lián)借款，物業(yè)經(jīng)營期的維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金需求，以及其他符合監(jiān)管要求的用途。

第五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款納入我行中長期限額管理。

第二章 申請條件

第六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人應(yīng)是在中華人民共和國境內(nèi)依法注冊成立的企事業(yè)法人，除須滿足我行對借款人的一般要求 外，還應(yīng)符合下列條件

（一）借款人的經(jīng)營期限或存續(xù)期限原則上不短于貸款期限；

（二）借款人或其實(shí)際控制人擁有專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與第三方專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)簽有委托管理協(xié)議；

（三）同意向我行提供已與承租人簽署的《租賃合同》及租金繳納情況的相關(guān)材料；

（四）物業(yè)持有人董事會或其他有權(quán)決策機(jī)構(gòu)（根據(jù)公司章程的規(guī)定）同意將經(jīng)營性物業(yè)作為借款人申請貸款的抵押物。

第七條 我行可接受的經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)滿足以下條件

（一）產(chǎn)權(quán)明晰，物業(yè)持有人持有合法有效的《房產(chǎn)所有權(quán)證》，擁有該物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)和獨(dú)立的租金收入處臵權(quán)；

（二）產(chǎn)權(quán)剩余期限長于我行貸款剩余期限；

（三）所在區(qū)域發(fā)展定位與政府城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展趨勢一致，物業(yè)業(yè)態(tài)與當(dāng)?shù)卣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求一致，經(jīng)營定位準(zhǔn)確且經(jīng)營業(yè)態(tài)與物業(yè)業(yè)態(tài)定位一致，物業(yè)價值穩(wěn)定或具有一定升值空間；

（四）實(shí)行專業(yè)化管理，具有可持續(xù)經(jīng)營能力；

（五）地理位臵優(yōu)越，原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心（或副中心）等繁華地段，有較強(qiáng)的獨(dú)立性和競爭性，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，位列世界五百強(qiáng)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市、或由全國性金融機(jī)構(gòu)等特殊承租人承租的物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬；

（六）酒店、賓館類應(yīng)為由知名品牌管理公司管理的三星級（含）以上級別、或國內(nèi)知名的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，寫字樓應(yīng)為甲級標(biāo)準(zhǔn)，百貨類應(yīng)為物業(yè)面積（可供我行抵押面積）大于一萬平方米、且主力店為知名品牌，混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個條件，工業(yè)廠房位 2 于省級（含）以上開發(fā)園區(qū)。

第三章 授信調(diào)查

第八條 借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，需提供以下資料

（一）一般風(fēng)險授信要求提供的資料；

（二）經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)權(quán)證；

（三）借款人購建物業(yè)投資構(gòu)成、資金來源說明及相關(guān)合法有效的合同、協(xié)議或其他文件；

（四）借款人對外出租的主要協(xié)議或合同、發(fā)票、繳稅憑證及影響租金收入的有關(guān)證明；

（五）承租人結(jié)構(gòu)及租賃詳細(xì)信息資料；

（六）我行要求提供的其他證明文件和資料。

第九條 借款人提出貸款申請后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照《中國民生銀行授信盡職指引》中有關(guān)規(guī)定對借款人的資質(zhì)、申報(bào)資料的真實(shí)完整有效、還款能力、還款方式等方面進(jìn)行調(diào)查。同時根據(jù)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的特性，在調(diào)查環(huán)節(jié)還需重點(diǎn)了解但不限于以下內(nèi)容

（一）核實(shí)經(jīng)營性物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得物業(yè)權(quán)證、物業(yè)是否設(shè)定抵押、是否存在未支付的工程款等情況。

（二）如存在租賃行為，則該物業(yè)應(yīng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的出租要求且物業(yè)承租人應(yīng)為政府機(jī)關(guān)或依法注冊的企事業(yè)法人、個體工商戶和自然人，具有穩(wěn)定、可靠的經(jīng)營收入。經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)通過公共渠道、承租人上下游客戶、供貨商等多種渠道搜集承租人的資料和信息，核實(shí)租賃行為的真實(shí)性及合法性。

（三）判斷經(jīng)營性物業(yè)長期價值、租賃前景、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)能力，對經(jīng)營性物業(yè)在擬貸款期限內(nèi)的經(jīng)營穩(wěn)定性作出綜 合性判斷。

（四）若物業(yè)出租方式為整體出租，且以承租人情況作為授信與否的主要判斷依據(jù)，應(yīng)通過實(shí)地調(diào)查主力承租人已有項(xiàng)目的經(jīng)營情況等方式，對主力承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況、管理模式、持續(xù)經(jīng)營能力以及租金支付能力進(jìn)行調(diào)查評價。

其中，整體出租指商用物業(yè)全部承租人中一家或兩家承租人租賃面積原則上達(dá)到全部可出租面積的70%以上，或最大三家承租人租賃面積合計(jì)不低于全部可出租面積的75%。主力承租人指租賃面積較大，并能提高租戶凝聚力，對整個物業(yè)出租及租金收入影響較大的租戶。

（五）若物業(yè)出租方式為零散出租，應(yīng)對該經(jīng)營性物業(yè)近三年?duì)I運(yùn)情況、租金收入水平、租金實(shí)收率、空臵率、物業(yè)管理情況等進(jìn)行分析，以對該物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與趨勢作出評價。其中，零散出租是指租戶構(gòu)成達(dá)不到整體出租標(biāo)準(zhǔn)的模式。

（六）對于承租人系借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)的，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格對其關(guān)聯(lián)交易情況進(jìn)行調(diào)查評價，并根據(jù)謹(jǐn)慎性原則就關(guān)聯(lián)交易的存在及對貸款的影響作出判斷，提出應(yīng)對措施。

（七）核查租賃合同。物業(yè)出租必須簽定書面租賃合同。確認(rèn)經(jīng)營性物業(yè)的出租對我行債權(quán)和抵押權(quán)的影響，特別關(guān)注租金繳納方式、租金的調(diào)整、租賃期限、退租、行使抵押權(quán)時租約的調(diào)整、違約條款對借款合同及擔(dān)保合同的影響等。

（八）核查借款人融資前支用該物業(yè)經(jīng)營收入的實(shí)際用途；核實(shí)物業(yè)日常維持費(fèi)用是否充分；調(diào)查借款人除該物業(yè)經(jīng)營收入外的其他經(jīng)營收入來源，判斷借款人在該物業(yè)經(jīng)營收入不足償還貸款時，增加補(bǔ)充還款來源的能力。

（九）由物業(yè)持有人直接經(jīng)營管理經(jīng)營性物業(yè)的，應(yīng)調(diào)查物業(yè)持 4 有人或其實(shí)際控制人從事物業(yè)經(jīng)營管理的情況。

（十）設(shè)臵保證人的，應(yīng)調(diào)查保證人的財(cái)務(wù)、經(jīng)營情況，判斷其擔(dān)保能力。

第十條 根據(jù)借款人實(shí)際情況，按照還款方式與其經(jīng)營收入增長規(guī)律相匹配的原則，確定合適的還款方式。

（一）等額本息還款法。是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本息，最后一期歸還的金額為當(dāng)期實(shí)際剩余借款本金及其利息；

（二）等額本金還款法，是指借款人每期償還相等數(shù)額的貸款本金，同時付清本期應(yīng)付的利息，最后一期歸還的金額為當(dāng)期實(shí)際剩余借款本金及其利息；

（三）收益全額還款法，是指借款人將商用物業(yè)每期的經(jīng)營收入扣除約定的費(fèi)用支出金額后的收益，全額用于償還貸款本息，每期付息額按貸款余額實(shí)際占用天數(shù)計(jì)算；

（四）期末彈性還款法：是指貸款利息與部分本金在貸款期限內(nèi)分期償還，貸款期末將剩余本息一次性償還，其中期末整付本金最高不超過原始貸款金額的50%；

（五）其他我行認(rèn)可的還款方式。

第四章 授信審批

第十一條 經(jīng)營性物業(yè)貸款按借款人和承租人的分類、物業(yè)所處地段及實(shí)際經(jīng)營情況等，實(shí)行差別授信。

第十二條 貸款額度的基本測算方法有

（一）收入折現(xiàn)法。貸款額度按照經(jīng)營性物業(yè)存續(xù)期內(nèi)借款人可還貸經(jīng)營收入的折現(xiàn)值計(jì)量。折現(xiàn)率統(tǒng)一按五年期以上基準(zhǔn)利率+3%計(jì)算。

（二）市場價值法。貸款額度不超過經(jīng)營性物業(yè)市場價值的 70％。經(jīng)營性物業(yè)市場價值根據(jù)我行認(rèn)可的物業(yè)評估報(bào)告或其他方式予以確定。

（三）利息保障倍數(shù)法。設(shè)定利息保障倍數(shù)，則貸款首年需要償付利息=當(dāng)年可還貸經(jīng)營收入/利息保障倍數(shù)，于是貸款額度=首年償付利息/實(shí)際利率。其中，利息保障倍數(shù)不低于1且（利息保障倍數(shù)/出租率）≥2.5。

（四）凈收入測算法。以實(shí)際租金價格為參照，按照貸款期限內(nèi)該物業(yè)的經(jīng)營凈收入（不含物業(yè)出售及再融資資金）覆蓋貸款本息的原則測算額度。

第十三條 評審人員應(yīng)綜合考慮物業(yè)每年可還貸經(jīng)營性收入（根據(jù)物業(yè)和承租人實(shí)際經(jīng)營情況及租金繳納情況，可遵循謹(jǐn)慎性原則對預(yù)期的可還貸收入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整）、物業(yè)變現(xiàn)值及其他可鎖定的還款來源，合理選擇上述一種或幾種測算方法確定授信額度，但最高不得超過抵押物的評估凈值。

第十四條 若借款人或?qū)嶋H控制人為國有控股及/或上市公司，且具有同類型物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的，可選擇“收入折現(xiàn)法”、“市場價值法”、“利息保障倍數(shù)法”中的任一種確定授信額度。

第十五條 已連續(xù)經(jīng)營三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物業(yè)整租給世界500強(qiáng)企業(yè)或國內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)并已簽訂長期租約的，按“收入折現(xiàn)法”或“利息保障倍數(shù)法”確定授信額度，但不得超過“市場價值法”確定的額度。

第十六條 滿足第七條第（五）款條件但連續(xù)經(jīng)營期限不足三年的散租物業(yè)，以“凈收入測算法”確定借款人授信額度。

第十七條 貸款期限原則上不超過十年（含），最長不超過十五年；散租物業(yè)貸款期限最長不超過十年。

第十八條 審查申報(bào)的還款安排是否合理，必要時對還款方式、期限給予調(diào)整并說明調(diào)整理由。

第十九條 根據(jù)物業(yè)經(jīng)營的實(shí)際情況，可給予借款人還款寬限期。寬限期原則上不超過一年，最長不超過一年半。

第二十條 貸款利率遵循人民銀行相關(guān)利率政策，根據(jù)實(shí)際市場情況和我行資金狀況予以確定，原則上不低于基準(zhǔn)利率、不使用固定利率。

第二十一條 原則上要求借款人與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，在我行辦理資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)，提高我行綜合收益。

第二十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以取得物業(yè)權(quán)證并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視具體情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審批按照我行現(xiàn)有授信業(yè)務(wù)審批流程及審批權(quán)限的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章 貸款的發(fā)放

第二十四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批通過后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格落實(shí)抵押登記等相關(guān)手續(xù)，簽訂抵押合同。

第二十五條 抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保我行為抵押物的第一抵押權(quán)人。如貸款用途為臵換他行貸款，且因臵換原因無法及時辦妥抵押登記，我行應(yīng)先行辦理順位抵押登記，及/或提供其它足額擔(dān)保。待該物業(yè)抵押登記障礙解除后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)立即與借款人辦妥抵押登記手續(xù)并確保我行為第一抵押權(quán)人。滿足上述要求后，其他擔(dān)?？上鄳?yīng)解除。第二十六條 合同簽訂后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須督促借款人告知所有物業(yè)承租人該物業(yè)已設(shè)臵抵押我行，要求所有物業(yè)承租人把租金定期打入借款人在我行開立的結(jié)算賬戶。必要時要求借款人出具履行告知義務(wù)的承諾。

第二十七條 借款人原則上應(yīng)與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進(jìn)入我行指定賬戶，接受我行資金監(jiān)管，并辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)。

第二十八條 抵押物權(quán)存續(xù)期間，借款人應(yīng)辦理抵押物的財(cái)產(chǎn)保險，保險金額按我行相關(guān)規(guī)定確定，保險受益人為我行。保險期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，保險單正本由我行保管。

第二十九條 抵押等授信條件按規(guī)定落實(shí)后，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)按照《中國民生銀行放款中心操作規(guī)程（試行）》及其他相關(guān)規(guī)定向借款人發(fā)放貸款。

第六章 貸后管理

第三十條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)按照我行貸后管理有關(guān)規(guī)定和審批通知書的要求開展貸后管理工作。

第三十一條 經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)按季收集借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表和物業(yè)經(jīng)營情況的資料，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)對借款人與我行簽訂合同的執(zhí)行情況、貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查。

第三十二條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)對每筆貸款的支付進(jìn)行審批并跟蹤其流向。原則上要求還款賬戶余額不低于合同約定的金額。

第三十三條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)按照租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，檢查借款人租金收入（或經(jīng)營收入）進(jìn)入我行指定賬戶的執(zhí)行情況，持續(xù)跟蹤物業(yè)經(jīng)營和現(xiàn)金流情況，重點(diǎn)關(guān)注主力承租人租賃合同履約情況或散戶租金歸集情況。第三十四條 對于分期還款的貸款，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)定期檢查貸款本息償還情況。

第三十五條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)按我行相關(guān)制度要求進(jìn)行押品的貸后管理及核查工作，動態(tài)監(jiān)測押品價值變化并及時采取風(fēng)險控制措施。

第三十六條 貸款期內(nèi)，抵押物業(yè)如發(fā)生保險責(zé)任以外的毀損后不足以清償貸款本息的，借款人應(yīng)重新提供我行認(rèn)可的抵押物并辦理保險手續(xù)，或重新提供我行認(rèn)可的擔(dān)保。

第七章 附

則

第三十七條 本辦法由中國民生銀行總行負(fù)責(zé)解釋與修訂。第三十八條 行內(nèi)涉及經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的其他規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三十九條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行，同時廢止民銀發(fā)[2007]412號文。

第三篇：收益管理

基于收益管理的酒店訂房模式研究

-----以廈門瑞頤大酒店為例

摘要

1.引言

1.1 研究背景

1.2研究意義

2.理論基礎(chǔ)

收益管理

酒店客源市場分類

酒店顧客訂房模式

訂房模式影響因素

2.國內(nèi)外關(guān)于

第四篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款須知

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)須知

一、經(jīng)營性物業(yè)的定義

經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營的經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營利潤穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、綜合收益好的商業(yè)或工業(yè)營業(yè)用房，包括寫字樓（甲級及以上）、賓館酒店（四星級及以上）、商場、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等物業(yè)形式。

二、經(jīng)營性物業(yè)貸款

經(jīng)營性物業(yè)貸款是指向借款人發(fā)放的、以其所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為還本付息主要來源的抵押貸款。

三、經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途

1、借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金或其他經(jīng)營許可范圍內(nèi)合理的經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金；

2、置換借款人用于建造或購置經(jīng)營性物業(yè)的銀行、股東、關(guān)聯(lián)公司借款等負(fù)債性資金。

四、經(jīng)營性物業(yè)貸款的準(zhǔn)入

1、借款人為依法注冊登記的企業(yè)法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)位于城市中心繁華地段，已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營，并對該物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)（即擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證）。

2、借款人在我行開立結(jié)算賬戶，無不良信用記錄，我行信用評級8級及以上；

3、借款人凈資產(chǎn)5000萬元以上（含）；

4、商業(yè)用房建筑面積8000平米及以上，運(yùn)營期限未到2年的，最近一年出租率須達(dá)70%以上；

5、承租人須在我行開立結(jié)算賬戶，其存款、結(jié)算、POS機(jī)收單須在我行辦理；

6、借款人同意與銀行簽訂物業(yè)經(jīng)營資金監(jiān)管協(xié)議，承諾用于抵押物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對所抵押物業(yè)的經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管。

五、我行授信方案

1、授信額度：流動資金貸款主要用于經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修及其他經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金的，貸款額度不超過實(shí)際資金需求；固定資產(chǎn)貸款主要用于置換第三方負(fù)債，貸款額度不超過擬置換資金金額。兩者可綜合授信，但最高不超過所抵押物業(yè)評估價值的70%。

2、授信期限：根據(jù)資金用途合理設(shè)定流貸期限，一般不超過3年，額度可循環(huán)使用；根據(jù)物業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流設(shè)定固貸期限，一般不超過5年，固貸為一次性額度，分期還款。

六、需提供資料

1、借款人基本資料；

2、借款人董事會或股東會同意借款、并同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的授權(quán)；

3、經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；

4、借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；

5、我行要求提供的其他資料。

第五篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款資料

經(jīng)營性物業(yè)貸款所需資料

1、借款人資料

? 工商行政管理局簽發(fā)的營業(yè)執(zhí)照

? 組織機(jī)構(gòu)代碼證

? 貸款卡及密碼

? 公司章程

? 驗(yàn)資報(bào)告

? 董事名單

? 合資公司合同（如有）

? 過去三年經(jīng)注冊會計(jì)師審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表（含現(xiàn)金流量表）及近期財(cái)務(wù)報(bào)表

? 公司簡介

? 董事會同意貸款及提供物業(yè)抵押的董事會決議

2、房產(chǎn)抵押物資料

? 國有土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證(或四證)

? 項(xiàng)目情況簡要介紹

? 承租人情況簡要介紹

? 租金收益情況明細(xì)(出租合同明細(xì)表)

? 抵押房產(chǎn)明細(xì)(座落、面積、估價)

.房產(chǎn)照片