第一篇：獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及應(yīng)對策略

獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策

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摘要：獨(dú)山子封閉小區(qū)都引入了物業(yè)公司進(jìn)行管理，小區(qū)的保潔，綠化，安全等方面都有很大的提高，小區(qū)業(yè)主也得到了極大的方便，但是物業(yè)公司作為一個新興行業(yè)，在它發(fā)展過程中，也存在許多這樣那樣的問題困擾著其發(fā)展。目前獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低、業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳納不積極甚至長期拖欠，都是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

關(guān)鍵詞：封閉小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對策

前言

獨(dú)山子，與其它城市一樣，在其城鎮(zhèn)化過程中，居民小區(qū)建設(shè)取得了長足的發(fā)展，近十年來新建的居民小區(qū)都為封閉小區(qū)，小區(qū)管理都引入了物業(yè)公司。目前獨(dú)山子的眾鑫花園，錦秀花園，美林花園，東方花園以及其它新建小區(qū)等都有物業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理在獨(dú)山子作為居民小區(qū)管理的新模式，在推進(jìn)住房制度商品化、社會化，提高小區(qū)管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設(shè)，并已經(jīng)成為獨(dú)山子居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和區(qū)政府管理工作的難點(diǎn)。因此，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題應(yīng)盡快解決，這樣物業(yè)管理行業(yè)才會步入一個健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時期，也會為小區(qū)居民提供一個更加干凈，整潔，綠色，和協(xié)，安全，美好的家園，為城鎮(zhèn)健康發(fā)展提供有力的支持。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理是一項新生事物，作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的城市住房制度管理的新模式，在獨(dú)山子區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過多年的探索，對改善獨(dú)山子區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于種種原因，小區(qū)的物業(yè)管理存在許多問題，造成除眾鑫花園以外的其它小區(qū)物業(yè)飽受詬病，小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱，甚至個別物業(yè)公司退出獨(dú)山子物業(yè)市場，更有甚者出現(xiàn)物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主對簿公堂的現(xiàn)象。非石化公司開發(fā)的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，以及危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響和諧社會的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)，越來越受到社會各界的關(guān)注。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經(jīng)過我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費(fèi)觀念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、獨(dú)山子獨(dú)特的房產(chǎn)開發(fā)原因造成不同小區(qū)物業(yè)管理差異

近幾年來,獨(dú)山子區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展很快，區(qū)政府引入許多房產(chǎn)公司進(jìn)行小區(qū)房屋建設(shè)，本地的房產(chǎn)公司有眾鑫房產(chǎn)，建業(yè)房產(chǎn)等，外地進(jìn)入的有美林房產(chǎn)，新百合房產(chǎn)，永升房產(chǎn)，以及其它一些房產(chǎn)公司，而這些不同的房產(chǎn)公司也引入了各自不同的物業(yè)公司，如眾鑫房產(chǎn)由于是獨(dú)山子石化公司所屬房產(chǎn)，引入石化公司自已的物業(yè)管理公司，其它小區(qū)都引入了各自合作的物業(yè)公司。由于獨(dú)山子小區(qū)的特殊性，大部分居民都為石化公司員工，因此石化公司對于自己物業(yè)公司管理的小區(qū)在前幾年一律免收物業(yè)費(fèi)，由石化公司承擔(dān)。而在其它小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主就享受不到這種待遇，同時石化公司還對其管轄的小區(qū)大搞基礎(chǔ)建設(shè)，綠化工程，惠民工程，這在一定程度上造成了其它小區(qū)居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，別的小區(qū)的物業(yè)管理也相應(yīng)低于石化公司的物業(yè)管理，這就更加劇了這種不平衡度，造成別的小區(qū)居民物業(yè)費(fèi)繳納不積極，因此，從該點(diǎn)上說，石化公司這種厚此薄彼的管理方式也是造成獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理困難局面的一個主要原因。

（二）物業(yè)管理公司財務(wù)管理欠妥

我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn),因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

獨(dú)山子多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)公司越作越大，有的物業(yè)管理卻恰恰相反，到最后甚至面臨虧損甚至破產(chǎn)，退出獨(dú)山子物業(yè)行業(yè)，這當(dāng)中既有其它原因，而物業(yè)公司的財務(wù)管理不善也是造成這種局面的很大一個原因。物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛, 從提供服務(wù)、支付人員工資,到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi),開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金,使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

（二）、開發(fā)建設(shè)遺留大量問題

開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷、面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計，80%的物業(yè)糾紛起因來源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。主要有：開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題，使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

1、擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善及開發(fā)建設(shè)遺留的問題為小區(qū)開展物業(yè)管理留下了諸多后患。從調(diào)查來看，多數(shù)小區(qū)都遇到過開發(fā)建設(shè)遺留的問題，（1）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善為日后物業(yè)管理埋下禍根。不僅影響了小區(qū)的整體環(huán)境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數(shù)十輛。引起了居民的強(qiáng)烈不滿，以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。（2）開發(fā)建設(shè)中的配套設(shè)施不到位影響物業(yè)費(fèi)的收繳。（3）開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電氣配套項目得不到落實(shí)。開發(fā)企業(yè)對一些遺留問題不能及時解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。（4）多收的物業(yè)費(fèi)無法退回。

2、業(yè)主投訴得不到及時有效解決。對開發(fā)建設(shè)中的遺留問題，開發(fā)商與物業(yè)公司相互推委，業(yè)主反映強(qiáng)烈，但找不到有效解決的部門，業(yè)主進(jìn)而采取拒繳物業(yè)費(fèi)的辦法來進(jìn)行抗拒。

（三）、物業(yè)公司服務(wù)不到位

物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物

業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產(chǎn)生后，無法有效地協(xié)調(diào)，缺少評判依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)公司對物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異，收費(fèi)至上，確服務(wù)不到位。同時，我區(qū)的物業(yè)收費(fèi)大都采取包干制的形式，物業(yè)公司在物業(yè)維護(hù)上的開支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)缺少客觀評價依據(jù)。對物業(yè)的不滿，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久，便減少服務(wù)，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主的不滿。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識差，沒有從根本上樹立為業(yè)主服務(wù)的觀念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù)，出現(xiàn)緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識淡薄

多年來，獨(dú)山子區(qū)實(shí)行的是福利分房制，2000年改制后一直是經(jīng)濟(jì)適用房制度，只要是獨(dú)山子區(qū)居民，都可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，購房后幾乎不用再交其它的服務(wù)費(fèi)用，只是每個月繳納幾塊錢衛(wèi)生費(fèi)即可。小區(qū)建設(shè)改為封閉小區(qū)后，居民享受的服務(wù)由過去的“無償服務(wù)”一下變成了“花錢買服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識和物業(yè)消費(fèi)意識尚未確立，盡管他們在入住時都在合同上簽字同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，但相當(dāng)多的居民思想上還沒有確立物業(yè)費(fèi)這個概念，也沒有物業(yè)管理的理念，這是當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)率低的重要原因之一，是物業(yè)企業(yè)的生存遇到了很大的問題。

二、小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

1、打破差異，對所有小區(qū)物業(yè)建設(shè)統(tǒng)籌管理，作到一視同仁，不能厚此薄彼。

針對獨(dú)山子物業(yè)目前這種局面，區(qū)政府房產(chǎn)局應(yīng)要求石化公司及礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部要打破常規(guī)格局，對小區(qū)物業(yè)目前局面進(jìn)行改革，而不能給物業(yè)管理行業(yè)制造混亂。石化公司已經(jīng)就其管轄小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行了試點(diǎn)改制，不再承擔(dān)小區(qū)物業(yè)建設(shè)費(fèi)用，而是全面收取物業(yè)費(fèi)，這就使其它小區(qū)的居民心理平衡程度增強(qiáng)一些，有利于其它小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用的收繳。

2、全面展開財務(wù)分析，強(qiáng)化成本觀念,建立財務(wù)成本分析控制制度。

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍,來提高工作質(zhì)量和效率。

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費(fèi),另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。首先,財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況,了解公司一定時期的資產(chǎn)、負(fù)債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。最后,企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。對企業(yè)贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進(jìn)行預(yù)測、對成本進(jìn)行預(yù)算,以及對利潤進(jìn)行預(yù)測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

3、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實(shí)行公開招標(biāo)制度，減少“父子”企業(yè)，強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對于發(fā)現(xiàn)的開發(fā)建設(shè)遺留問題，應(yīng)當(dāng)及時向全體業(yè)主公開并說明有關(guān)情況。業(yè)主因開發(fā)建設(shè)遺留問題與開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時處理。對互相推委不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴(yán)厲的處罰

措施。

4、提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

物業(yè)管理是一項綜合性很強(qiáng)，技術(shù)含量很高的工作。而我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展階段，物業(yè)管理人員培訓(xùn)教育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質(zhì)是企業(yè)素質(zhì)的基礎(chǔ)，是服務(wù)于業(yè)主的基本條件，員工素質(zhì)的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。每一個物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，員工素質(zhì)的高低將決定其在競爭中的地位。關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，一方面應(yīng)引進(jìn)一些具有相關(guān)知識與經(jīng)驗的高層次管理人才，另一方面應(yīng)通過培訓(xùn)、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質(zhì)。隨著員工素質(zhì)的提高，管理手段的加強(qiáng)，管理水平的提高，服務(wù)質(zhì)量也會隨之相應(yīng)提高。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。首先，要轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見物不見人的傾向。物業(yè)管理在服務(wù)過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達(dá)到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓(xùn)，專業(yè)知識的培訓(xùn)，職業(yè)專業(yè)學(xué)校需要加強(qiáng)物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質(zhì)，營造文明禮貌的服務(wù)氛圍。

5、針對業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識淡薄的思路

成立區(qū)房產(chǎn)局指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。公布服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識的同時公布服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費(fèi)。

三、結(jié)束語

獨(dú)山子的小區(qū)物業(yè)管理目前存在的一些問題，在全國其它地方也同相存在，通過對獨(dú)山子小區(qū)物業(yè)管理問題的分析，相信不僅對獨(dú)山子本地小區(qū)物業(yè)管理帶來幫助，對于全國其它地方的小區(qū)物業(yè)管理同樣具有很大的參考性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費(fèi)水平不斷提高、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。

參考文獻(xiàn)：

[1] 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

[2] 張明媚.物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營[M].電子工業(yè)出版,2006.

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及策略探討

小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及策略探討

摘要：物業(yè)管理是在住房制度和城市管理體制的改革中新興的一種服務(wù)型行業(yè)，其從最開始的無到有，逐漸發(fā)展壯大，然后到現(xiàn)在基本成為每個小區(qū)中不可或缺的一部分，在此發(fā)展的過程中必然會經(jīng)歷一些制度以及服務(wù)水平方面的不完善，只有發(fā)現(xiàn)問題，從而才能尋找解決問題的策略。

本文通過自己在生活中的實(shí)地調(diào)查以及網(wǎng)上的數(shù)據(jù)、其他人的觀點(diǎn)，系統(tǒng)的分析出小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些問題，并挖掘其導(dǎo)致的原因，然后從政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方面提出改善策略。全文主要分四個部分去論述：第一部分是物業(yè)管理的發(fā)展歷程及含義；第二部分是物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析；第三部分是物業(yè)管理的改善策略；第四部分是物業(yè)管理的前景展望。

關(guān)鍵詞：小區(qū)；物業(yè)管理；問題；策略

i Discussion on Residential Estate Property Management Problems &

Countermeasures Abstract:Property management is in the housing system and the reform of the urban management system in the emerging service industry, which from the beginning of the gradual development and growth, and then to now become an integral part of each district, in the process of development is bound to experience some of the system and service level is not perfect, only to find the problem, so as to find a solution to the problem.In this paper, through their own life in the field survey and online data, other people's point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services companies, the owners of three ways to improve the strategy.The full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management;the second part is the property management status and reason analysis;the third part is the improvement strategy of the property management;the fourth part is the prospect of property management.Key word:residential estate;property management;problem;strategy

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目錄 物業(yè)管理發(fā)展歷程及含義 ····················· 1 1.1物業(yè)管理發(fā)展歷程 ······················· 1 1.2物業(yè)管理的含義 ························ 1 2 物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析 ····················· 1 2.1物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不健全 ·················2.2相關(guān)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理公司的監(jiān)管力度不夠 ·············2.3老舊小區(qū)管理難 ························2.4物業(yè)管理人員不夠?qū)I(yè)，管理水平待提高 ·············2.5物業(yè)管理收費(fèi)難度大或收費(fèi)偏高 ·················2.6小區(qū)設(shè)備設(shè)施維護(hù)不及時以及運(yùn)轉(zhuǎn)率不高 ·············2.7業(yè)主不配合物業(yè)管理 ······················2.8業(yè)主委員會不能充分發(fā)揮自己的權(quán)利和作用 ············3 物業(yè)管理的改善策略 ·······················3.1政府機(jī)構(gòu)方面的改善 ······················3.1.1完善相關(guān)法律法規(guī)確保物業(yè)管理有法可依 ············3.1.2加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的管理使其在法律法規(guī)下陽光運(yùn)轉(zhuǎn) ······3.1.3加大扶持力度使物業(yè)公司敢于、善于管理 ············3.2物業(yè)公司本身的改善 ······················3.2.1對相關(guān)崗位的人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高其法律法規(guī)意識 ······3.2.2對管理人員進(jìn)行愛崗敬業(yè)教育 ················3.2.3了解業(yè)主的需求，及時幫助各解決問題——服務(wù)到家 ·······3.2.4合理規(guī)劃小區(qū)公共資源 ···················3.3業(yè)主自身的改善 ························3.3.1加強(qiáng)“小區(qū)是我家”教育，提高主人翁意識 ···········3.3.2積極配合物業(yè)管理，彰顯主人翁形象 ··············3.3.3提高自身的維權(quán)意識 ····················4 物業(yè)管理的前景展望 ·······················1 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9

1.物業(yè)管理發(fā)展歷程及含義

物業(yè)管理是當(dāng)代快速發(fā)展的社會應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物，在其不斷發(fā)展的過程中經(jīng)歷了不同階段的改變和變革。

1.1物業(yè)管理的發(fā)展歷程

世界上最早的物業(yè)管理是19世紀(jì)60年代的英國。而中國現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理開始于20世紀(jì)80年代初，當(dāng)時正是經(jīng)濟(jì)體制和住房體制的改革時期。

1981年3月10日，深圳市物業(yè)服務(wù)公司作為中國第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)而誕生，深圳東湖麗苑小區(qū)也成為該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的第一家業(yè)主，因此就這樣一個新興企業(yè)逐漸的被大家所認(rèn)識和接受，隨后物業(yè)服務(wù)企業(yè)也逐漸的增加。為了促進(jìn)和改善其發(fā)展，1994年，建設(shè)部頒布了物業(yè)管理方面的第一個法律法規(guī)-《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，與此同時，有關(guān)物業(yè)管理的第一個地方性法規(guī)-《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》由此而產(chǎn)生，隨后其他一線城市均制定了物業(yè)管理的相關(guān)地方法規(guī)。2003年，《物業(yè)管理條例》的頒布，詳細(xì)了物業(yè)管理在法律法規(guī)中的地位以及管理辦法。

在法律法規(guī)制度的健全下，物業(yè)管理逐步的發(fā)展，這也標(biāo)志著我國的物業(yè)管理向新的時期邁進(jìn)。

1.2物業(yè)管理的含義

《物業(yè)管理條例》中指出：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、維護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。通俗的物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成房屋的維護(hù)和區(qū)域安全等工作，盡最大的可能去維護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。

2.物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析

現(xiàn)代的物業(yè)管理相對于起初的物業(yè)管理有了很大的進(jìn)步，也在法規(guī)的管理下逐步成長，日新月異的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷促進(jìn)其發(fā)展，數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到了幾萬家，從事物業(yè)服務(wù)的人員有上百萬，行業(yè)的數(shù)量還是挺龐大的，但很多地方還存在一些問題，與國外的一些發(fā)展國家的物業(yè)服務(wù)水平還是有一定 的差距的。

2.1物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不健全

目前，我國物業(yè)管理的法律法規(guī)基本有地方性和行業(yè)性法規(guī)組成，因此會存在一些不健全的地方，很多業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的糾紛都會由此產(chǎn)生。重慶某一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂合同時候，由于合同中規(guī)定的各方的權(quán)利與義務(wù)不是很明確，從而導(dǎo)致了在后期各方履行和行使自己的權(quán)利時候產(chǎn)生了很多的矛盾。

相關(guān)管理部門對物業(yè)管理有關(guān)的法律制度的執(zhí)行中的小條款沒有形成完整和系統(tǒng)的體系，很多法規(guī)都存在一些矛盾，可能致使物業(yè)管理公約的權(quán)利不夠，很難將相關(guān)的法律法規(guī)全部落實(shí)執(zhí)行。

2.2相關(guān)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理公司的監(jiān)管力度不夠

我國現(xiàn)在物業(yè)管理公司還沒有一個自發(fā)的行業(yè)協(xié)會，大多數(shù)地方都是由半政府性質(zhì)的行業(yè)協(xié)會在約束和規(guī)范當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，而建設(shè)管理部門和房管部門都是間接的管理物業(yè)行業(yè)，很大程度上物業(yè)管理公司幾乎都是自我進(jìn)行約束，因此就會在很多方面有所松懈。相關(guān)部門應(yīng)該每年定期對物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查的，有時也是做著面子上的事情，很少深入的去核查。從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司將行業(yè)中的制度當(dāng)作擺設(shè)，根據(jù)該公司自己的“制度”執(zhí)行。

物業(yè)管理前期的招投標(biāo)也是相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)管中存在的較大的問題。很多小區(qū)在物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)過程中，由于政府領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)企業(yè)單位的強(qiáng)行干涉，導(dǎo)致在很多“中間環(huán)節(jié)”都需要投入大量的資金，有時還會以不正當(dāng)?shù)姆绞降玫皆擁椖浚飿I(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)的過程中成本提高很多，從而導(dǎo)致在后期的運(yùn)營中利潤微薄，就會極大的降低企業(yè)在各個方面的積極性。

2.3老舊小區(qū)管理難

在不同的地區(qū)都存在一些老舊小區(qū)，特別是在三四線之類的城市里居多，為了業(yè)主的方便和小區(qū)的維護(hù)問題，業(yè)主也不得不要求物業(yè)管理企業(yè)的管理。由于老舊小區(qū)都有些年限了，跟現(xiàn)代的小區(qū)的設(shè)施設(shè)備以及施工工藝都有很多不同，比如現(xiàn)代小區(qū)基本都是通過門卡進(jìn)入小區(qū)，而老舊小區(qū)根本沒有這些設(shè)施，如果物業(yè)想了解出入的是不是本小區(qū)的業(yè)主，就必須通過逐個詢問的方式去了解，通過后期加裝此類設(shè)備的話，相對于以前買房的價格來說業(yè)主的成本又會增加很多，業(yè)主必然會產(chǎn)生一定的反感。

老舊小區(qū)中最重要的問題就是房屋的維護(hù)。很多老舊小區(qū)都可能出現(xiàn)墻體脫落、漏水等情況，很多問題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問題，但還未到達(dá)基本的使用年限，因此相關(guān)人員也未對房屋進(jìn)行翻修或者改造。2015年12月，北京朝陽區(qū)的某住宅小區(qū)就發(fā)生了驚人的一幕，某住戶家的陽臺掉了下來，經(jīng)調(diào)查，此小區(qū)已經(jīng)有60年之久。這樣的小區(qū)不僅對物業(yè)的管理來說是一件難的事情，而且對業(yè)主來說也是害怕的事情，生活在這樣的小區(qū)每天都會擔(dān)驚受怕，誰也不知道下一秒會發(fā)生什么事情。

2.4物業(yè)管理人員不夠?qū)I(yè)，管理水平待提高

很多地區(qū)的物業(yè)管理水平都處在一個發(fā)展的時期，對物業(yè)管理中的技術(shù)人才還十分缺乏，很多人能從事工作都相對單一，大量缺乏復(fù)合型人才。據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在從事物業(yè)管理的人員中，只有極少數(shù)的人員是這方面的專業(yè)水平，除了管理人員外，很多物業(yè)管理人員都是某些行業(yè)中下崗或者退休的人，普遍的專業(yè)水平都不高，并且對自己從事的崗位職責(zé)和該物業(yè)的管理模式等都不是很清楚。

由于從業(yè)人員的不專業(yè)就很大程度上影響了該物業(yè)公司的管理的規(guī)范性，從而就會導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的一些矛盾，讓物業(yè)管理公司在以后很難去管理，長此以往就會使業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度大大降低。

2.5物業(yè)管理收費(fèi)難度大或收費(fèi)偏高

對于物業(yè)管理企業(yè)來說物業(yè)管理費(fèi)就是其運(yùn)營的費(fèi)用和企業(yè)利益的來源。目前政府規(guī)定的物業(yè)管理指導(dǎo)價是1.0元/月.平方米，但很多的物業(yè)管理基本都高于這個價格，對于業(yè)主來說肯定會以自己的利益為中心，如果與其他的小區(qū)相比，自己所在的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收的相對高，就會導(dǎo)致一些必要的矛盾。而物業(yè)管理方面又認(rèn)為，我們是以服務(wù)為目的，盈利是很微薄的，從而導(dǎo)致兩者間的矛盾更加激化。

2.6小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)不及時以及運(yùn)轉(zhuǎn)效率不高

目前所建設(shè)的一些小區(qū)基本都有安裝電梯，但電梯的安全性以及運(yùn)轉(zhuǎn)率就成了一個問題。基本設(shè)施設(shè)備的維護(hù)就是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，對電梯的定期維護(hù)是不可少的一部分，有些小區(qū)由于在安裝電梯的招投標(biāo)初期，由于各方面的原因 導(dǎo)致電梯的質(zhì)量等方面有一些缺陷，從而使得后期的維護(hù)頻繁，業(yè)主就經(jīng)常不能使用電梯。

路燈基本是每個小區(qū)所存在的，有些不經(jīng)意的一些地方的路燈，物業(yè)管理公司都少去維護(hù)，甚至是在業(yè)主報告之后都不會去維修，他們認(rèn)為那些地方是很少有人去的，對業(yè)主的妨礙不大。但有些老人就喜歡到處走走，誰也不能肯定說他們不會去，畢竟那是小區(qū)的公共活動區(qū)域。

某小區(qū)的整棟樓過道的燈均不亮，多次保修物業(yè)，但都未見解決，后來一位老人經(jīng)過過道是摔倒導(dǎo)致骨折，后來其家人認(rèn)為這是屬于物業(yè)的責(zé)任，而物業(yè)卻否認(rèn)，后來只有通過上告院解決。這本來是一件很小的事情，也屬于物業(yè)管理的職責(zé)范圍內(nèi)，在小成本和少人力的情況下就能解決的。但最終導(dǎo)致了這么嚴(yán)重的后果，對于物業(yè)和業(yè)主都是極大不劃算的。

2.7業(yè)主不配合物業(yè)管理

在一些小區(qū)里經(jīng)常會看見業(yè)主私自到處拉電線，有時確實(shí)是方便了自己，但這極大的影響了小區(qū)中的美觀，一人這樣做可能沒多大的影響，如果每個業(yè)主都這樣做就顯得太混亂，無論是從安全的角度還是從小區(qū)的美觀角度去考慮，這樣的行為物業(yè)肯定會上前制止的，但有些業(yè)主以方便或者說是開發(fā)商前期沒考慮到這些問題為由，總是不配合物業(yè)，這讓物業(yè)顯得十分為難。

有些業(yè)主為了省點(diǎn)車位的錢，就會將車亂停在小區(qū)某些道路上，使得其他的車輛不能通過，導(dǎo)致路段的堵塞，經(jīng)過物業(yè)的提醒之后還不將車挪走，如果車在某時候出現(xiàn)的問題還可能去找物業(yè)的麻煩。重慶某小區(qū)中就出現(xiàn)了這樣一件事情：小區(qū)的某個業(yè)主將車停在了小區(qū)內(nèi)的隨便一個位置，第二天早上用車的時候發(fā)現(xiàn)車上出現(xiàn)了很多的劃痕，隨后就去找物業(yè)賠償，認(rèn)為這是物業(yè)沒管理好，剛好他停車的那個位置也沒有監(jiān)控，因此無法找出是誰做的。對于這樣的事情大多數(shù)的責(zé)任只能是業(yè)主，小區(qū)內(nèi)有車庫，而業(yè)主不選擇聽到車庫里去，而是在路邊，物業(yè)也不可能只去看護(hù)你的車的。

2.8業(yè)主委員會不能充分發(fā)揮自己的權(quán)利和作用

業(yè)主委員會是通過全小區(qū)業(yè)主共同推選出來的，其代表小區(qū)各個業(yè)主行使其所擁有的權(quán)利，從而使得業(yè)主的利益得到最大的保護(hù)，以致使物業(yè)管理公司盡到自己所履行的義務(wù)。業(yè)主委員會能極大地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，能讓其所在的小區(qū)的各方面得到很大的改善，萬科物業(yè)前總經(jīng)理曾說過：“只要物業(yè)管理公司存 在，業(yè)主委員會就是一個永久的話題”。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主委員會就形同虛設(shè)，并且其成員基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的職責(zé)是什么，甚至對法制觀念相對薄弱。其成員基本都將小區(qū)全業(yè)主的利益拋之腦后，想得都是自己的利益，有時甚至通過利用自己的身份來謀取一些不當(dāng)?shù)睦?。因此對物業(yè)管理公司的監(jiān)督、協(xié)助等職能很難得到發(fā)揮。

3.物業(yè)管理的改善策略

對物業(yè)管理的完善不僅是物業(yè)本身的問題，而且也需要政府機(jī)構(gòu)和業(yè)主的配合，通過多方面的

3.1政府機(jī)構(gòu)方面的改善

3.1.1完善相關(guān)法律法規(guī)確保物業(yè)管理有法可依

物業(yè)管理的完善肯定是離不開相關(guān)法律法規(guī)的。市場經(jīng)濟(jì)體制下的行業(yè)就是在法律法規(guī)體系的不斷完善中的成長的經(jīng)濟(jì)。首先加強(qiáng)對物業(yè)招投標(biāo)時的監(jiān)管，將其中能公示的步驟與內(nèi)容向相關(guān)業(yè)主展示，盡量避免招投標(biāo)中的內(nèi)幕，減少后期中不必要的麻煩；然后就是必須根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》以及《合同法》在業(yè)主業(yè)主和物業(yè)簽訂合同時明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，落實(shí)相關(guān)執(zhí)行人員的責(zé)任和所掌握的權(quán)限，嚴(yán)格規(guī)范合同內(nèi)容，以至后期出現(xiàn)問題有據(jù)可依。同時加大宣傳力度，使得相關(guān)人員完全熟悉自己所擁有的權(quán)利，在出現(xiàn)相關(guān)問題的時候能輕松應(yīng)對。

3.1.2加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的管理使其在法律法規(guī)下陽光運(yùn)轉(zhuǎn)

對物業(yè)管理公司的管理是一個相對大范圍的工作，相關(guān)行政部門基本都會通過劃分片區(qū)的方法來管理，有時會出現(xiàn)一些交叉的區(qū)域，就可能相關(guān)人員都不處理的情況，因此行政部門可以通過綜合執(zhí)法的方式來解決這種問題，層層覆蓋，讓業(yè)主和物業(yè)出現(xiàn)某些無法直接解決的糾紛時能很快的找到相關(guān)人員。在相關(guān)部門的管理過程中，不僅要加強(qiáng)其立法，使其遇到問題能很好的協(xié)調(diào)，同時處理問題是有據(jù)可依，而且要在管理體制上理順各個部門之間的關(guān)系，使其健康蓬勃的發(fā)展。

加強(qiáng)對物業(yè)管理公司以及相關(guān)人員的資格審查。除了定期對企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行 審查外，還要進(jìn)行不定時的抽查，讓物業(yè)管理企業(yè)以一種“時刻準(zhǔn)備著”的心態(tài)去規(guī)范自己。對于不合格的企業(yè)必須責(zé)令限期整改或者取消其資格，并且記錄在誠信檔案中，這樣不僅是對該企業(yè)的警告，而且也是多其他企業(yè)的提醒以及對該企業(yè)所服務(wù)的小區(qū)負(fù)責(zé)。

加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)合理收費(fèi)的規(guī)范。物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)房屋的不同類型來確定的，可能有些物業(yè)所管理的范圍同時有住宅、學(xué)校、商業(yè)區(qū)等，因為這些不同的類型所服務(wù)的要求與內(nèi)容都不盡相同，所以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。因此相關(guān)部門要嚴(yán)格規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)當(dāng)?shù)匦姓块T所制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)去要求物業(yè)管理企業(yè)，避免出現(xiàn)亂收費(fèi)等情況的發(fā)生。3.1.3加大扶持力度使物業(yè)公司敢于、善于管理

物業(yè)管理屬于發(fā)展中的一個新興的行業(yè)，一個行業(yè)的剛起步必須要有人助其一臂之力，這時政府就能極大的發(fā)揮其作用。政府加大對其扶持力度，不僅能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)，而且也能其能良好的生存與發(fā)展。

在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，政府可以根據(jù)不同的地域以及不定期的調(diào)整期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間制定一個相對平衡的價格，通過政府機(jī)構(gòu)的調(diào)查以及審核后，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理過程中產(chǎn)生的費(fèi)用實(shí)在是高于實(shí)際成本，政府可以對相關(guān)企業(yè)作出一定程度的補(bǔ)助，以支持其發(fā)展。比如降低或減免其營業(yè)稅、機(jī)械設(shè)備的安檢費(fèi)等。同時政府也應(yīng)該在各個小區(qū)進(jìn)行宣傳物業(yè)服務(wù)方面的意識，讓業(yè)主能及時的去繳納物業(yè)管理費(fèi)，減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力以及物力，使其能及時保證企業(yè)資金的流動。

3.2物業(yè)公司本身的改善

3.2.1對相關(guān)崗位的人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高其綜合素質(zhì)

企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的高低，很大程度上就決定了其所服務(wù)的對象的滿意度，但服務(wù)質(zhì)量就需要企業(yè)員工的綜合素質(zhì)能達(dá)到一定的水平，因此對企業(yè)員工的綜合素質(zhì)培訓(xùn)就顯得尤為重要。

只有具備了綜合素質(zhì)較高的物業(yè)管理人才，物業(yè)管理才能完善、高效、滿意度高。所以物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立起一支善管理、懂經(jīng)營、技術(shù)精、思想好的專業(yè)化物業(yè)管理隊伍。建立人才隊伍、培養(yǎng)管理人才，關(guān)鍵在于管理人員綜合素質(zhì)的提高。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化對管理人員的考核與培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。對人員的培訓(xùn)就是對該企業(yè)的企業(yè)文化的提升，好的企業(yè)文化一方面 能在企業(yè)中營造一個好的氛圍，使得員工能在工作的同時得到一種享受，從而工作的時候沒有那么大的壓力；另一方面還能提升企業(yè)的品質(zhì)，這是一種無形資產(chǎn)，能給企業(yè)帶來更多的利益。3.2.2對管理人員進(jìn)行愛崗敬業(yè)教育

管理人員是對下屬的人員的一個帶頭和示范作用，他們對事情的處理方式以及對每件事情或相關(guān)人員的態(tài)度，都極大的影響著下屬員工。因此對管理人員的愛崗敬業(yè)教育是很有必要的。

愛崗是敬業(yè)的前提，敬業(yè)是愛崗的表現(xiàn)。對物業(yè)管理人員的教育不僅是使其能熱愛物業(yè)行業(yè)，而且是促使其能履行好自己的職責(zé)和能完成自己的工作以及促使下屬人員能極好的完成工作。通過培訓(xùn)教育使得他們能更加富有激情、責(zé)任心，并能全身心的投入到工作中，同時也能將自己所服務(wù)的小區(qū)當(dāng)作自己的家，將業(yè)主當(dāng)作自己的家人一樣去對待。

3.2.3了解業(yè)主的需求，及時幫助解決問題——服務(wù)到家

物業(yè)管理作為一個服務(wù)型的企業(yè)就必須時刻的關(guān)注業(yè)主的需求。對于大部分的小區(qū)來說，基本時間都是一些老人或者小孩在家，相對年輕人來說，他們就沒有那么的方便，因此物業(yè)需要體現(xiàn)其人文關(guān)懷，讓業(yè)主能感受到物業(yè)企業(yè)好的服務(wù)態(tài)度。比如不定時對業(yè)主進(jìn)行家訪，了解其家中的狀況，對于只是老人在家的業(yè)主，物業(yè)可以定時幫忙他們買一些生活必須品；以及有看病需要時，物業(yè)可以安排醫(yī)生到家進(jìn)行就診，這不僅能極大的體現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)水平，而且更是極大的方便了老人。

小孩子在各個小區(qū)也是一個很大的群體，物業(yè)應(yīng)該不定時的對小孩的安全方面進(jìn)行宣傳教育，物業(yè)可以根據(jù)小孩的喜好組織一些活動，對小區(qū)的小孩子進(jìn)行集中教導(dǎo)，比如知識搶答、實(shí)際案例講解等方式，并且設(shè)置一些小的獎品，激勵大家都參加。這樣一方面增加了小區(qū)和諧融洽的氛圍，另一方面更能增加各業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度 3.2.4合理規(guī)劃小區(qū)公共資源

公共資源是小區(qū)的重要組成部分，小區(qū)公共資源的合理規(guī)劃與業(yè)主的生活以及居住環(huán)境密切相關(guān)。

運(yùn)動場所以及器材是一般小區(qū)必須的一些東西，但很多時候受眾人群都有一定的局限性，比如游泳池、籃球場、網(wǎng)球場等一系列公共設(shè)施基本對大眾都不是 免費(fèi)開放的，因此物業(yè)應(yīng)盡量將這些公共資源向業(yè)主開放，并且增加一定量的運(yùn)動器材，讓受眾人群能從小孩到老人，以此能滿足不同人群的需求。

在小區(qū)內(nèi)休閑娛樂的地方可以設(shè)立一些桌椅等，方便業(yè)主的休息以及娛樂活動的需要，在公共娛樂的地方也要考慮到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加無障礙的設(shè)施以及殘障人士的專業(yè)設(shè)施。

物業(yè)管理企業(yè)也要管理好該小區(qū)的公共資源被個人利用的情況，盡量避免公共資源利益化，公共資源是屬于所有業(yè)主的資源，如果利益化就會給小區(qū)造成一種不和諧的畫面。

3.3業(yè)主自身的改善

3.3.1加強(qiáng)“小區(qū)是我家”教育，提高主人翁意識

小區(qū)的主體還是業(yè)主自己，物業(yè)對于小區(qū)來說只是被動的管理，小區(qū)的后期發(fā)展以及各方面的改善都需要業(yè)主的大力的支持?！爸魅宋獭边@三個字，看似平常，其實(shí)它所蘊(yùn)涵的是一種肯定和認(rèn)同，是一種責(zé)任和使命。

對于有些小區(qū)來說，可能業(yè)主的流動率相對較高，因此很難將小區(qū)當(dāng)作自己永久的家來看待。我們必須將我們所經(jīng)過的任何一個地方當(dāng)作家來看，將這種意識映射到我們的心里。不論是業(yè)主自己通過某種方式來向更多的人傳播這種意識，還是物業(yè)或者政府通過宣傳的方式來引導(dǎo)業(yè)主，這些都離不開每個人的主動，只有自己將自己當(dāng)作所在地方的主人，才能將所在的地方發(fā)展得更好。3.3.2積極配合物業(yè)管理，彰顯主人翁形象

俗話說“一個巴掌拍不響”，物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的對象是業(yè)主，如果業(yè)主不積極配合物業(yè)管理進(jìn)行的一系列管理行為，這肯定會給物業(yè)管理企業(yè)帶來很大的困難。

業(yè)主作為小區(qū)的主人，要主動彰顯自我的主人翁形象。在小區(qū)的環(huán)境方面，業(yè)主應(yīng)該學(xué)會自我保持小區(qū)的清潔，將垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，應(yīng)該主動的收拾，不要因為是公共區(qū)域，就認(rèn)為這是物業(yè)管理的責(zé)任；在物業(yè)收費(fèi)方面，只要在合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，業(yè)主應(yīng)該及時的去繳納，不要讓物業(yè)管理企業(yè)來催繳，要將按時繳費(fèi)形成一個習(xí)慣；在糾紛方面，有時業(yè)主間關(guān)于某些的糾紛，需要物業(yè)出面處理的時候，業(yè)主應(yīng)該及時通過物業(yè)去處理，并且積極配合物業(yè)管理的處理，物業(yè)管理所做出的合理的解決方式，相關(guān)業(yè)主應(yīng)該盡量接受并且能妥善的處理糾紛。3.3.3提高自身的維權(quán)意識

維權(quán)的意識不僅是業(yè)主所需要提高的，而且小區(qū)的業(yè)主委員會也需要得到極大的改善，業(yè)主委員會是所有業(yè)主強(qiáng)有力的代表，要將每位業(yè)主委員會的成員的職責(zé)明確，其需要提高自身的監(jiān)督的職能，必須熟悉業(yè)主與物業(yè)所簽訂的服務(wù)合同，根據(jù)合同要求，對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容等進(jìn)行監(jiān)督，使其能時刻改善自身的服務(wù)水平。同時也要對全部業(yè)主的管理規(guī)約實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，促使業(yè)主也能履行好自己的職責(zé)。

4.物業(yè)管理的前景展望

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，其還處于發(fā)展的階段，可能目前還存在很多需要改善的地方，但我相信通過相關(guān)政府部門、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主的不斷協(xié)作改善，會讓物業(yè)管理發(fā)展的更好。

相關(guān)的制度會更加的完善。物業(yè)管理是一種經(jīng)濟(jì)行為，而不是一種政府的行政行為，現(xiàn)在有些企業(yè)不能適應(yīng)現(xiàn)代社會下的市場經(jīng)濟(jì)體制，在服務(wù)水平、技術(shù)創(chuàng)新、人員的培養(yǎng)等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企業(yè)肯定能有更大的發(fā)展空間，能在完善后的體制中開創(chuàng)物業(yè)管理中的新格局。

社會在不斷的發(fā)展中，科技也在不斷進(jìn)步中，物業(yè)管理以后也會走向智能化，讓物業(yè)在對小區(qū)的管理過程中更加便利，減少其中投入的人力，同時也能節(jié)約其長期的人工成本。并且可以通過智能化的系統(tǒng)，業(yè)主在報修、費(fèi)用查詢、物業(yè)建議等方面有需求的時候，足不出戶就能在網(wǎng)上一鍵查詢以及報修等。

隨著社會中人們的知識水平的不斷提高，業(yè)主的法制意識也會越來越強(qiáng)。政策法規(guī)對任何一個企業(yè)的運(yùn)作以及經(jīng)濟(jì)收益都起著決定性的作用。在知道相關(guān)法律的情況下，業(yè)主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和維護(hù)自己的權(quán)利。

物業(yè)企業(yè)更加注重品牌化發(fā)展。品牌的建立是在長期的發(fā)展中逐步形成的，在將來的發(fā)展中，市場的體系中的資源逐漸達(dá)到飽和，使得競爭愈加激烈，物業(yè)管理將從數(shù)量型向質(zhì)量型、規(guī)模型、效益型轉(zhuǎn)變，因此樹立一個好的品牌就顯得尤為重要，在服務(wù)水平、質(zhì)量的基礎(chǔ)上建立起企業(yè)外部和內(nèi)部的形象，將品牌發(fā)展壯大。

在任何一個行業(yè)的發(fā)展中，都會遇到各種各樣的問題，我們需要做的就是在發(fā)現(xiàn)問題中不斷成長，將其中的不完善逐步的改善，可能過程會有些艱辛和漫長，但我相信物業(yè)管理在后期的發(fā)展會開拓出新的一片天。

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第三篇：課堂教學(xué)中存在的主要問題及應(yīng)對策略

課堂教學(xué)中存在的主要問題及應(yīng)對策略

教學(xué)是學(xué)校的中心工作，課堂教學(xué)是教學(xué)工作的核心環(huán)節(jié)。課堂教學(xué)效益將最終決定教學(xué)質(zhì)量，因此加強(qiáng)課堂教學(xué)管理，提高教師課堂教學(xué)能力和課堂教學(xué)效益是學(xué)校尤為重要的工作。但長期以來，我校部分教師固執(zhí)地認(rèn)為課堂教學(xué)效益和質(zhì)量的低下，歸咎于生源質(zhì)量太差，很少認(rèn)真查找或自我反思課堂教學(xué)中存在的普遍性問題，去認(rèn)真研究解決這些大家熟視無睹的問題的對策。為引起全體教師對課堂教學(xué)的重視，大興反思和研究之風(fēng)，下面就我校課堂教學(xué)中存在的主要問題及對策提出拙見，誠盼對促進(jìn)我校教學(xué)工作盡綿薄之力。

上學(xué)期，我在本校聽了 32 節(jié)課，涉及語文、數(shù)學(xué)、英語、物理、化學(xué)、政治、歷史等學(xué)科，共23 名教師，三個年級所有班。在聽課中，我側(cè)重關(guān)注教師的課前準(zhǔn)備、課堂組織教學(xué)、師生互動情況、重難點(diǎn)的突破、學(xué)法指導(dǎo)、知識過手等方面。幾乎每次聽課結(jié)束后，我都要隨機(jī)抽 5 個學(xué)生，以口頭或書面形式檢查學(xué)生對當(dāng)堂知識的掌握和理解情況，并收集對教師授課的意見和建議。囿于時間，我在課后只與11 位授課教師交換了意見。我為老師們務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)、無私的奉獻(xiàn)精神所感動，也為個別教師在教學(xué)中的大膽創(chuàng)新而驚喜，但也為課堂教學(xué)中暴露出來的若干問題而憂心忡忡，我對這些問題進(jìn)行了認(rèn)真的梳理，并嘗試著尋找一些對策。

一、課堂教學(xué)中存在的主要問題及表現(xiàn)

在現(xiàn)行教育體制下，課堂是學(xué)生在校學(xué)習(xí)的主要場所，師生有共同的責(zé)任和義務(wù)構(gòu)建有生命力和創(chuàng)造力課堂，使之成為師生獲得知識和精神交流的愉快場所。但如今的情況是，個別老師對課堂產(chǎn)生厭倦乏味感、失落無奈感，不少學(xué)生對課堂產(chǎn)生枯燥感、甚至夾雜著恐懼感、或游戲課堂，或木然面對，這樣一來，課堂成了一個了無生趣的場所。那么我們的課堂到底存在哪些問題呢？

1、課前準(zhǔn)備工作不充分。在聽課過程中，我發(fā)現(xiàn)個別教師對課前準(zhǔn)備這個重要的環(huán)節(jié)重視不夠。主要表現(xiàn)在，上課鈴響后才慢悠悠到教室;本可以提前準(zhǔn)備在小黑板上的內(nèi)容上課時才板書;由于研究學(xué)情和課程不夠，導(dǎo)致備課不夠充分不成熟，對課堂教學(xué)組織的實(shí)施產(chǎn)生負(fù)面影響等。這些課前準(zhǔn)備不充分，直接導(dǎo)致的后果就是課堂浪費(fèi)，極大地降低課堂教學(xué)效益。

2、學(xué)生習(xí)慣培養(yǎng)不重視。由于較為特殊的校情，我校學(xué)生行為習(xí)慣普遍較差，尤其是學(xué)習(xí)習(xí)慣。比如，學(xué)生課前靜息普遍不好，學(xué)具準(zhǔn)備不齊，該做筆記的不做或不規(guī)范，思考問題不主動、不深入，回答問題不積極或擾亂課堂，預(yù)習(xí)不充分或根本不預(yù)習(xí)，課后練習(xí)質(zhì)量低劣或拖欠，業(yè)余時間學(xué)習(xí)安排毫無計劃等等，此類現(xiàn)象不一而足。其關(guān)鍵在于學(xué)生自控能力和自我教育意識普遍缺失，教師在教育過程中，缺乏指導(dǎo)方法和持之以恒的精神，缺乏協(xié)同作戰(zhàn)的意識。

3、組織教學(xué)能力不夠強(qiáng)。課堂組織教學(xué)是指在課堂教學(xué)過程中，管理學(xué)生、引起注意、調(diào)動學(xué)生的積極性、使其活潑主動地學(xué)習(xí)，建立和諧融洽的教學(xué)秩序，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)定的教學(xué)目標(biāo)的行為方式。在我校，教師的課堂組織教學(xué)能力顯得尤為重要，毫不諱言，其能力的強(qiáng)弱直接決定著教學(xué)效果的好壞。但遺憾的是，個別教師在管理課堂紀(jì)律，吸引學(xué)生注意力，激發(fā)學(xué)生興趣和積極性，處理課堂偶發(fā)事件等方面顯得力不從心。個別課堂混亂不堪，甚至處于完全失控狀態(tài)，課堂教學(xué)效果也就無從談起。

4、教學(xué)方法過于陳舊。在課堂教學(xué)中，由于個別教師對新課程理解不夠，過度依賴經(jīng)驗系統(tǒng)，教法單

一、呆板。具體表現(xiàn)在，課堂教學(xué)多采用講授式，重自己的講解感覺，對學(xué)生接受與否關(guān)注不夠，缺乏新穎和創(chuàng)造力。尤其是對學(xué)生學(xué)法指導(dǎo)不夠，影響了學(xué)生的發(fā)展。

5、課堂氣氛較為沉悶。課堂氣氛是師生在課堂上教與學(xué)的情緒和鉆研狀態(tài)的表現(xiàn)。在課堂教學(xué)中，教師本應(yīng)該通過精彩的導(dǎo)入、精心的設(shè)計、豐富的語言、師生的互動等來創(chuàng)設(shè)生動活潑、積極和諧的課堂氣氛。但在我所聽的課堂上，這種場面很是難得一見。部分課堂是沉悶的，教師嚴(yán)厲的眼神、枯燥的說教，學(xué)生懶散的行為、漠然的表情，簡直讓人壓抑、窒息，哪還有教與學(xué)的樂趣。

6、關(guān)注學(xué)生發(fā)展不夠。在新課程背景下，學(xué)生是一個完整的生命個體，是知識的建構(gòu)者，在課堂教學(xué)中處于主體地位。但個別教師在課堂教學(xué)中關(guān)注學(xué)生或面向全體不夠，不敢或不愿把主動權(quán)還給學(xué)生，要不就是重知識的傳授、輕能力和情商的培養(yǎng)，比如在知識探究、分析問題、歸納小結(jié)等方面，本該大膽放手學(xué)生，但教師往往“包辦”、“越位”，不留空間給學(xué)生，一節(jié)課幾乎是教師的表演，少見學(xué)生的主動參與。長此以往，學(xué)生雖樂得“清閑”，荒蕪了自主思維、創(chuàng)新思維這片片良田。

二、原因分析及對策研究

以上所列舉的問題及現(xiàn)象，究其原因主要有以下幾點(diǎn):

1、從管理層面上來看。學(xué)校教學(xué)管理是促進(jìn)課堂教學(xué)規(guī)范和提高課堂教學(xué)效益的重要保障。但由于多種原因，我校在教學(xué)管理上，還存在著制度不健全不落實(shí)，工作缺乏思路和連續(xù)性，人浮于事而部分工作不深入，管理創(chuàng)新淺嘗輒止，校本教研流于形式，如此種種，給課堂教學(xué)中存在的問題提供了生存的土壤。

2、從教師層面上來看。教師是教學(xué)活動的組織者、實(shí)施者，所以導(dǎo)致目前課堂教學(xué)中問題突出，教師自身的原因占了很大的比重。首先是教師對自己所從事的職業(yè)理解不夠，而表現(xiàn)出教師觀、教學(xué)觀、學(xué)生觀陳舊落后;其次是對學(xué)校發(fā)展和學(xué)生發(fā)展認(rèn)同不夠，表現(xiàn)出主人翁意識和互助意識淡薄，責(zé)任心不強(qiáng);第三是對新課程背景下的教學(xué)研究不夠，鉆研精神和上進(jìn)心不足，缺乏創(chuàng)新精神和能力。

3、從學(xué)生層面上來看。由于我校生源結(jié)構(gòu)復(fù)雜，生源質(zhì)量差，大面積的學(xué)生家庭環(huán)境不好，家庭教育效果不好甚至缺失，導(dǎo)致他們學(xué)習(xí)愿望不強(qiáng)烈、學(xué)習(xí)習(xí)慣較差、學(xué)習(xí)能力低下、學(xué)習(xí)品質(zhì)不良，這一定程度上影響了課堂教學(xué)質(zhì)量。要徹底地扭轉(zhuǎn)我校教學(xué)工作的不良局面，尤其是消除課堂教學(xué)中存在的種種問題，真正賜予課堂以生命和活力，全校的各極管理者和教學(xué)人員必須同心同德、思想重視、更新觀念、勇于創(chuàng)新、勤奮鉆研、務(wù)實(shí)工作，惟有如此才能把教學(xué)工作帶入一片新的天地。我認(rèn)為當(dāng)前要從以下幾個方面著手改進(jìn):(1)提高教學(xué)管理水平。在今后的工作中，我們要克服重常規(guī)、輕突破，重結(jié)果、輕過程，重督促、輕指導(dǎo)，重高段、輕低段，重謀劃、輕落實(shí)，重情面、輕制度等缺點(diǎn)和不足，要切實(shí)增強(qiáng)工作責(zé)任心，改進(jìn)工作方法，提升教學(xué)管理水平。

首先，各級教學(xué)管理者要切實(shí)履行自己的職責(zé)，要站在提高課堂教學(xué)質(zhì)量是學(xué)校生存和發(fā)展的高度來思考問題和開展工作。在工作中要做到“管導(dǎo)結(jié)合、獎懲結(jié)合、點(diǎn)面結(jié)合、人事結(jié)合、量質(zhì)結(jié)合”，要竭力為教師創(chuàng)設(shè)良好的教學(xué)環(huán)境和條件，要搭建教師成長發(fā)展的平臺?？傊?，對待教學(xué)管理工作，要敢于抓、勤于抓、善于抓、抓全面、抓重點(diǎn)、抓難點(diǎn)、抓深入，用自己的智慧和心血把教學(xué)每項工作落到實(shí)處，為構(gòu)筑學(xué)校教學(xué)工作大廈夯好基石。其次，要提高自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在新的形勢下，我們管理者要克服“怕出丑、怕揭短、得過且過”消極思想，認(rèn)真學(xué)習(xí)先進(jìn)的教育教學(xué)理論，全面而深刻理解所有學(xué)科課標(biāo)精神，有針對性參加聽課、說課、評課等教學(xué)活動，要注重對各層面教學(xué)工作的總體規(guī)劃和部署，要及時有效地總結(jié)和推廣我校教師在課堂教學(xué)活動中的好做法和好經(jīng)驗，勤于和善于與教師交流和溝通課堂教學(xué)的意見和建議，要真誠地與有待提高的教師一道制定個人課堂教學(xué)成長計劃，開創(chuàng)管理者和一線教師共同成長的可喜局面。

(2)扎實(shí)開展教學(xué)活動?；顒邮峭七M(jìn)各項工作的重要載體。但長期以來，我校的教學(xué)活動開展情況并不理想，止步于“老三篇”，對提高教師課堂教學(xué)能力產(chǎn)生消極影響。因此，我們要結(jié)合學(xué)校實(shí)際，積極開展校本教研（結(jié)對幫扶、優(yōu)質(zhì)課競賽、示范課展示等）、校際交流等活動，讓大家在活動中達(dá)成共識，提升水平，尋求新的突破。

(3)切實(shí)增強(qiáng)教師素質(zhì)。要改進(jìn)課堂教學(xué)，教師是至關(guān)重要的因素。因此，全校教師要結(jié)合自身實(shí)際，認(rèn)真反思，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力提升思想、業(yè)務(wù)素質(zhì)。

首先，教師要對自己的職業(yè)有深刻的理解，要自覺加強(qiáng)師德師風(fēng)建設(shè)。國運(yùn)興衰，系于教育，教師又在教育的興衰中扮演著十分重要的角色。因此，教師這個職業(yè)意味著責(zé)任、未來、奉獻(xiàn)、進(jìn)取，需要的是過硬的素質(zhì)、先進(jìn)的理念、超強(qiáng)的能力、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，不然，決難擔(dān)此重任。我們每位教師面對的是一個個對人生有無限美好期許的完整生命體，肩上扛著引導(dǎo)這些生命體走向成熟、走向智慧、走向美好的重?fù)?dān)。有了這些理解，我們就能自覺地把上進(jìn)心、責(zé)任感、求知欲、合作精神這些被視為現(xiàn)代人走向成功的最為重要的幾個要素植根于腦海，自覺地樹立正確的教師觀、教學(xué)觀、學(xué)生觀，增強(qiáng)自己的人格魅力，增進(jìn)與學(xué)生的感情，須知研究表明:教師的情感與學(xué)生成績之間呈明顯的正比例關(guān)系。師生情感越濃，學(xué)生成績越佳。其次，教師要多途徑提高課堂教學(xué)能力。課堂教學(xué)能力是教師能力結(jié)構(gòu)中最為核心的要素。它是教師的綜合素質(zhì)水平的反映，也是教師的本質(zhì)特征，它決定著課堂教學(xué)質(zhì)量的高低。而課堂教學(xué)能力包含了設(shè)計力、決策力、組織力、協(xié)調(diào)力、創(chuàng)新力、親和力等元素，因此要提高課堂教學(xué)能力，還得從以下途徑著手:①學(xué)習(xí)中成長。學(xué)習(xí)包括教學(xué)實(shí)際經(jīng)驗學(xué)習(xí)和教學(xué)理論學(xué)習(xí)。每個教師應(yīng)該每學(xué)期至少精讀一本教學(xué)類書籍，比如《課堂教學(xué)藝術(shù)》、《教師課堂教學(xué)能力訓(xùn)練》、《論課堂組織教學(xué)技能群》、《新課程背景下的課堂教學(xué)模式研究》等，通過學(xué)習(xí)這些理論，我們會掌握一些知識和技巧。其次，要有選擇性地學(xué)習(xí)借鑒一些行家、名家好的做法，用心去消化、吸收，融進(jìn)自己的教學(xué)實(shí)踐中。比如在課前設(shè)計、新課導(dǎo)入、課堂組織、復(fù)習(xí)小結(jié)等教學(xué)的各個環(huán)節(jié)，我校教師中就有很多很好的經(jīng)驗和做法，大家就應(yīng)該相互探討、交流，共同進(jìn)步。②實(shí)踐中探索。教師在課堂教學(xué)中，要有意識地實(shí)踐那些得來的理論和經(jīng)驗，并勇于創(chuàng)新教學(xué)方法、模式。教學(xué)能力只有在實(shí)踐中才能磨礪出來。教師要主動承擔(dān)一些教學(xué)活動，尤其是公開課、研究課等，并以海納百川的胸懷和度量面對來自各方面的意見和建議，擇其善者而從之。誠如是，成長為教學(xué)能手指日可待。③反思中升華。教學(xué)反思是指教師在課堂教學(xué)實(shí)踐中，以自己的教學(xué)活動過程為思考對象，對目標(biāo)、內(nèi)容、策略、措施、方法、結(jié)果等進(jìn)行全面審視和系統(tǒng)分析，并予以肯定或否定、思索與修正，不斷地更新自己的教學(xué)觀念、改善自己的教學(xué)行為、提升教學(xué)實(shí)踐的合理性、提升教學(xué)質(zhì)量。

第四篇：高校物業(yè)管理中存在的問題及應(yīng)對措施

高校物業(yè)管理中存在的問題及應(yīng)對措施

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，物業(yè)管理作為后勤社會化改革中的重要環(huán)節(jié)，其重要性越來越明顯。如何進(jìn)一步使得高校物業(yè)管理得到可持續(xù)發(fā)展，必須要找準(zhǔn)當(dāng)前高校物業(yè)管理中存在的一系列問題，改變傳統(tǒng)思路和觀念，積極應(yīng)對，主動適應(yīng)市場的檢驗，不斷深化改革，加速發(fā)展自身社會化、市場化、專業(yè)化和品牌化的適應(yīng)能力。

一、高校物業(yè)管理中存在的問題

（一）物業(yè)管理模式落后

當(dāng)前，多數(shù)高校物業(yè)管理單位作為高校所屬單位，單位負(fù)責(zé)人、編制、管理權(quán)限、經(jīng)費(fèi)均由高校以行政式確定，必然要受到各種制約。高校物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有，相比社會型物業(yè)企業(yè)，高校物業(yè)的屬性決定了物業(yè)管理有特殊的性質(zhì)和特點(diǎn)。以我省為例，目前很多高校物業(yè)管理中普遍采用的是甲、乙方運(yùn)行機(jī)制，由學(xué)校內(nèi)部各部門齊管共管的模式。學(xué)校后勤處或其他部門代表學(xué)校作為甲方行使后勤管理的職能，各物業(yè)管理單位作為乙方承接物業(yè)管理工作任務(wù)，但主要是針對校內(nèi)物業(yè)管理，“市場化”的概念不明顯。

（二）制度建設(shè)欠缺

當(dāng)前，國家或高校教育主管部門沒有制定出專門規(guī)范高校物業(yè)管理的政策法規(guī)，而指導(dǎo)社會物業(yè)企業(yè)工作的《物業(yè)管理條例》在高校這一具有特殊性質(zhì)背景的實(shí)體中，無法得到有效落實(shí)。各高校基本都結(jié)合自身實(shí)際情況，制定相關(guān)的工作要求和內(nèi)容，這就導(dǎo)致制度建設(shè) 有很大的欠缺，不能建立制度支撐，導(dǎo)致物業(yè)管理不規(guī)范。雖然目前各高校物業(yè)管理單位結(jié)合自身實(shí)際制定了包括員工崗位職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序流程等一系列內(nèi)部工作制度，高校物業(yè)管理專業(yè)委員會也制定了一些章程、質(zhì)量參考標(biāo)準(zhǔn)，但不夠充實(shí)完善，約束力不強(qiáng)，落實(shí)也不盡如人意。(三)專業(yè)化程度低

目前高校物業(yè)管理從業(yè)人員多為高校原后勤職工以及社會外聘人員，而物業(yè)管理中綠化、維修等崗位的要求是必須有較強(qiáng)的專業(yè)性及操作證、上崗證。甚至普遍認(rèn)為技術(shù)含量低的保安、保潔也隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也對專業(yè)性提出了新的要求。雖然許多高校物業(yè)管理單位在這方面不斷努力，增強(qiáng)專業(yè)性人員的聘用，在崗員工的培訓(xùn)，但因高校物業(yè)管理外聘人員的工資水平無法和社會專業(yè)性人員相比，即使通過“二次培訓(xùn)”現(xiàn)有員工，專業(yè)知識技能也相對缺乏，專業(yè)化要求無法很好實(shí)現(xiàn)。

（四）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺

作為高校所屬單位，注定要“吃皇糧”，這樣必然導(dǎo)致物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不能很充足地保障工作所需支出，加之高校的各項物業(yè)、設(shè)施設(shè)備使用率高，維護(hù)難度大，致使物業(yè)管理中需要投入的人力、物力多。與此同時，業(yè)主對物業(yè)管理的要求也越來越高，各種諸如消防、監(jiān)控安防、出入門禁、車輛管理等高技術(shù)自動化設(shè)備需要逐漸配套完善，這些僅靠高校行政撥款和少量的物業(yè)收費(fèi)根本無法滿足實(shí)際所需資金，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)投入不足的問題越加明顯，嚴(yán)重制約物業(yè)管理工作 的質(zhì)量。

（五）工作范圍內(nèi)容單一

高校物業(yè)管理作為高校工作的一部分，同樣肩負(fù)著“三服務(wù)、兩育人”的責(zé)任和義務(wù)，但目前因前面所提的幾點(diǎn)存在問題，導(dǎo)致物業(yè)管理單位工作范圍、內(nèi)容較為單一。教學(xué)區(qū)域、家屬社區(qū)的物業(yè)管理往往只限于簡單的保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)，為師生員工、家屬服務(wù)項目不全面，服務(wù)內(nèi)容不充實(shí)，服務(wù)理念不到位，物業(yè)管理中的人文化、人性化建設(shè)不完善，無法滿足業(yè)主日益對物業(yè)管理的新要求。

二、應(yīng)把握的幾點(diǎn)應(yīng)對措施

高校物業(yè)管理要想得到可持續(xù)發(fā)展，保持旺盛的生命力、競爭力，必須要想法設(shè)法克服制約發(fā)展的困難和存在問題，做好以下幾個應(yīng)對措施：

（一）、改變物業(yè)管理經(jīng)營模式

高校物業(yè)管理單位必須要轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，要按照市場經(jīng)濟(jì)的原則去運(yùn)作，要脫離原來的行政管理模式，建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，從職能型管理轉(zhuǎn)變到經(jīng)營型管理，走市場化道路。具體來說，必須實(shí)行企業(yè)化管理,要引入市場核算機(jī)制，實(shí)行嚴(yán)格的成本核算和監(jiān)控,實(shí)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營模式,使物業(yè)管理單位產(chǎn)生健康的市場和競爭意識，在管理成本和服務(wù)質(zhì)量上多思考、多下功夫，并依據(jù)工作實(shí)際需求和發(fā)展需要,逐步建立和完善工作制度,加強(qiáng)物業(yè)管理水平,通過以管理制度化驅(qū)動，以服務(wù)規(guī)范化帶動、以質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化推動，強(qiáng)化“標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成效”三結(jié)合的落實(shí)，逐步適應(yīng)物業(yè)管理社 會化、市場化的檢驗。用市場的杠桿檢驗工作質(zhì)量和能力，參與校內(nèi)外物業(yè)管理項目競標(biāo)，按照建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求,規(guī)范運(yùn)作,自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧,自我發(fā)展。這樣，雖然增加了物業(yè)管理單位和員工的壓力，但更為積極的意義是，增強(qiáng)了物業(yè)管理單位和員工能動力、上進(jìn)力、創(chuàng)造力，克服了以往那些吃大鍋飯和“旱澇保收”的消極思想，建立績效優(yōu)先，市場效益與物業(yè)管理單位、員工的自身利益想掛鉤的分配機(jī)制，既保證和提升了高校物業(yè)管理質(zhì)量，又創(chuàng)造了一定的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）、瞄準(zhǔn)市場定位

高校物業(yè)管理要按照市場經(jīng)濟(jì)的原則去運(yùn)作，建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理，走市場化道路。開展多元化、多層次的經(jīng)營服務(wù)，科學(xué)規(guī)范的進(jìn)行管理，保證物業(yè)管理水平的提高，逐漸引導(dǎo)從業(yè)者變被動服務(wù)為主動服務(wù)，堅持“三服務(wù)，兩育人”的根本宗旨，為業(yè)主不斷提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務(wù)。全面營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務(wù)周到、經(jīng)營有序的良好的校園環(huán)境，業(yè)主的滿意度有了明顯的提高，相應(yīng)地服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)項目就會得到擴(kuò)大。由此可見，只要把業(yè)主的需求作為高校物業(yè)管理的首要關(guān)注點(diǎn)，觀念的實(shí)現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，才能樹立起市場取向的服務(wù)觀念。

（三）、堅持規(guī)范化發(fā)展

高校物業(yè)管理單位要注意堅持規(guī)范化發(fā)展，尤其是要逐步建立完整的科學(xué)、規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，引入ISO質(zhì)量管理體系，制定切實(shí)可行的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)一步提升管理的 科學(xué)化、規(guī)范化程度，使管理方法更科學(xué)、管理過程更規(guī)范、管理目標(biāo)更明確，有效地降低管理成本，提高管理效率和組織效能。作為高校的后勤部門，其公司運(yùn)作模式和社會型專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是有很大差別的。譬如，原來作為高校后勤部門，沒有生存壓力，員工工資福利主要由高校發(fā)放，而一旦改制為專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就必須努力提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，獲得業(yè)主認(rèn)可，以全額收取物業(yè)費(fèi)，否則將面臨生存壓力。當(dāng)然，規(guī)范化發(fā)展不僅僅表現(xiàn)在企業(yè)自身的運(yùn)作模式上，更表現(xiàn)在企業(yè)要遵守物業(yè)管理行業(yè)的一系列政策和法律法規(guī)。

（四）、樹立市場觀念和服務(wù)意識

高校物業(yè)管理單位必須樹立市場觀念，要在競爭中求生存、謀發(fā)展，必須革除作為行政事業(yè)單位后勤服務(wù)部門時期的觀念，以市場化企業(yè)的心態(tài)和姿態(tài)去主動服務(wù)業(yè)主，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以高服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主的認(rèn)可，并進(jìn)而在市場中求得生存和發(fā)展。同時必須要樹立嚴(yán)格的質(zhì)量意識，通過科學(xué)的管理手段，提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)水平，打造品牌，以服務(wù)求生存，以質(zhì)量求發(fā)展。

（五）、嘗試走管作分離的形式

高校物業(yè)管理項目有很多的專業(yè)性要求，為保證物業(yè)管理水平，高校物業(yè)管理單位必須勇于嘗試走管作分離的道路，大膽將一些工作委托給分包商來做，這也是行業(yè)發(fā)展的一個趨勢和行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的必然選擇。比如綠化和大型維修，社會型物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)分包公司的介入，一方面可以為高校帶來規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的管理理念，使學(xué)校在人力、物力和財力的成本投入得到降低，另一方面還為高校 引進(jìn)了競爭機(jī)制，增進(jìn)了高校物業(yè)管理市場的活力。

（六）、打造品牌，迎戰(zhàn)市場

高校物業(yè)管理單位要在不斷競爭激烈的市場競爭中取得發(fā)展，必須要打造樹立品牌形象，提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)水平，增強(qiáng)參與競爭的實(shí)力。同時必須要擴(kuò)大規(guī)模，走向社會市場。當(dāng)然，前提是要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——原有高校，高校市場是高校物業(yè)管理公司的生存之本，只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價的服務(wù)，才能在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。此外，高校物業(yè)管理單位在開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，抓住機(jī)遇，走向社會參與到校外物業(yè)項目管理中，夯實(shí)自身實(shí)力，爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。

雖然經(jīng)過多年的探索實(shí)踐，但高校物業(yè)管理是“逆水行舟、不進(jìn)則退”，如何進(jìn)一步夯實(shí)和提升高校物業(yè)管理單位自身的品牌形象和美譽(yù)度，如何在工作中不斷開拓和創(chuàng)新，如何在工作中穩(wěn)中求進(jìn)和不斷進(jìn)取，如何正確應(yīng)對機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些都是擺在高校物業(yè)管理單位面前需要思考和面對的問題。未來的工作中，高校物業(yè)管理單位要在發(fā)展戰(zhàn)略層面上制定好工作規(guī)劃，尋找創(chuàng)新突破口，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，扎實(shí)奮進(jìn)，不斷提升工作水平和質(zhì)量，把高校物業(yè)管理這個蛋糕做大做強(qiáng)。

第五篇：關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內(nèi)容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護(hù)。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機(jī)制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。

一、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題

（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務(wù)水平差、服務(wù)不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，并另引進(jìn)其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅(qū)使等原因，現(xiàn)有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進(jìn)的物業(yè)管理公司又無法正常開展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問題。

（二）物業(yè)管理用房問題。小區(qū)物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)未明確，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認(rèn)為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，雙方就產(chǎn)權(quán)歸屬問題產(chǎn)生分歧，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費(fèi)用等諸多問題。

（三）車庫管理收費(fèi)問題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車庫停車及管理費(fèi)用，業(yè)主認(rèn)為費(fèi)用過高或小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主等不愿意繳納相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現(xiàn)糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。

（四）大修基金動用問題。物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修維護(hù)時，需動用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施遲遲不能維修維護(hù)的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈反對等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善導(dǎo)致準(zhǔn)入門檻過低。由于對物業(yè)管理公司資質(zhì)、準(zhǔn)入條件、物業(yè)公司引進(jìn)程序、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等政策不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關(guān)資質(zhì)，又無管理服務(wù)經(jīng)驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。

（二）主管部門監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導(dǎo)，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機(jī)制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認(rèn)真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實(shí)。

（三）業(yè)主及業(yè)主委員會內(nèi)部問題。一些小區(qū)業(yè)主委員會成員以謀取私利為目的，勾結(jié)物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權(quán)益；一些小區(qū)業(yè)主委員會沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會未能成功等原因，對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。

三、工作建議

（一）完善準(zhǔn)入及資質(zhì)管理機(jī)制。進(jìn)一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級管理機(jī)制，并嚴(yán)格以資質(zhì)作為準(zhǔn)入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務(wù)管理平臺，在平臺上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開展物業(yè)管理公司招標(biāo)引入等工作，促進(jìn)物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。

（二）建立物業(yè)管理責(zé)任清單。以《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責(zé)任清單，進(jìn)一步明確國土房管、規(guī)劃、建設(shè)、物價、市政、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門職能職責(zé)，促進(jìn)各單位履職盡責(zé)。

（三）引入調(diào)解機(jī)制。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會。由國土房管局牽頭，推選轄區(qū)內(nèi)有資質(zhì)的物業(yè)管理公司高層人員組建行業(yè)調(diào)解協(xié)會，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范服務(wù)等現(xiàn)象予以糾正，對發(fā)生的糾紛問題進(jìn)行調(diào)解處理。建立“四級三方”調(diào)解機(jī)制，四級：即區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)國土房房管局等區(qū)級部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。三方“即開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國土房管局等部門和區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組逐級協(xié)調(diào)。

（四）建立懲戒機(jī)制。成立專門的物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)管部門，受理處理關(guān)于物業(yè)管理的投訴事項。建立物業(yè)管理服務(wù)“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一都必須向物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當(dāng)物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務(wù)等情況，則年底全額返還保證金，若當(dāng)物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務(wù)問題，監(jiān)管部門有權(quán)對當(dāng)保證金進(jìn)行罰沒并降低物管公司資質(zhì)等級，從而促進(jìn)物業(yè)管理公司規(guī)范服務(wù)。