第一篇：萬(wàn)達(dá)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查指引

萬(wàn)達(dá)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查指引適用范圍

1.1 本指引主要適用于物業(yè)分公司(籌備處)在項(xiàng)目規(guī)劃階段開展的市場(chǎng)調(diào)查工作，為物業(yè)管理方案的編制提供必需的數(shù)據(jù)和信息。

1.2 對(duì)正常運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，物業(yè)分公司為確切比較、評(píng)價(jià)本公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效益水平，可參照本指引規(guī)定執(zhí)行。

1.3 對(duì)外承接物業(yè)項(xiàng)目過程中，為保證投標(biāo)的取得預(yù)期成果，物業(yè)分公司根據(jù)實(shí)際需要，在編制投標(biāo)書前可參照本指引規(guī)定開展市場(chǎng)調(diào)查工作。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查的組織

2.1 在項(xiàng)目規(guī)劃階段，物業(yè)籌建處(物業(yè)分公司總經(jīng)理)負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查小組，擬訂物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括(不限于)：

a)調(diào)查的目的；

b)調(diào)查的方法；

c)調(diào)查的區(qū)域；

d)參加調(diào)查的人員；

e)調(diào)查的期限；

f)調(diào)查所需的費(fèi)用。

2.2 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃經(jīng)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)后，物業(yè)籌建處(物業(yè)分公司)組織實(shí)施。3 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

3.1 法律環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容包括，但不限于：

a)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)；

b)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理費(fèi)、維修基金；

c)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定；

d)當(dāng)?shù)赜霉ふ吲c規(guī)定。

3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容包括，但不限于：

a)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；

b)人口及其就業(yè)狀況；

c)教學(xué)設(shè)施布局；

d)基礎(chǔ)設(shè)施情況；

e)地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；

f)城建規(guī)劃；

g)居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；

h)當(dāng)?shù)氐挠霉こ杀荆?/p>

i)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道情況；

j)其他與物業(yè)管理相關(guān)因素的調(diào)查。

3.3 社區(qū)環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容包括，但不限于：

a)社區(qū)繁榮程度；

b)購(gòu)物條件；

c)文化氛圍；

d)居民素質(zhì)；

e)交通和教育的便利程度；

f)安全保障程度；

g)環(huán)衛(wèi)；

h)綠化、空氣和水質(zhì)及景觀等。

3.4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查，內(nèi)容包括，但不限于：

a)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理基本情況；

b)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的管理規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

c)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的管理方式；

d)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)；

e)SWOT分析。編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

4.1 調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:

a)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；

b)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；

c)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、資薪水平)；

d)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)；

4.2 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告作為項(xiàng)目物業(yè)管理方案的編制依據(jù)，在物業(yè)管理方案報(bào)批中應(yīng)連同物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一并提交。

第二篇：萬(wàn)達(dá)物業(yè)入伙百問

入伙常見問題

物業(yè)知識(shí)：

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成？ 答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)公司辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

2、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容? 答：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容包括： 1）房屋公用部位的維護(hù)和管理；

2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理；

3）房屋公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及污水管道的疏通； 4）公共綠化維護(hù)和管理；

5）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)調(diào)管理； 6）車輛停泊服務(wù)； 7）裝飾裝修管理服務(wù)； 8）物業(yè)檔案資料管理；

3、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約有什么用？為什么要簽訂？

答：《臨時(shí)管理規(guī)約》是由開發(fā)商在銷售物業(yè)前依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，以及根據(jù)建設(shè)部的《臨時(shí)管理規(guī)約》(示范文本)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際擬定的。

業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。包括：

1、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；

2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；

3、維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；

4、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；

5、違約責(zé)任等。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將《臨時(shí)管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明，物業(yè)買受人在與開發(fā)商簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。該臨時(shí)規(guī)約對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。

物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益也有共同利益?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通常情況下，業(yè)主管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過，規(guī)約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，因此，出現(xiàn)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。

簽訂業(yè)主規(guī)約是為了維護(hù)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益為了保證物業(yè)工作和各類配套設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行它明確了產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利與義務(wù)保障業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全使物業(yè)轄區(qū)管理有章可循有據(jù)可依。

4、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)嗎？需辦理哪些手續(xù)，交哪些費(fèi)用？ 答：業(yè)主辦理房屋裝飾裝修時(shí)需到物業(yè)辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，需提交裝修設(shè)計(jì)圖紙，如業(yè)主是請(qǐng)裝修公司裝修，需出具裝修公司的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等原件及復(fù)印件（復(fù)印件需加蓋公章）。辦理裝修需交納裝修管理費(fèi)（200元/戶）、人員出入證費(fèi)用（10元/人）、垃圾清運(yùn)費(fèi)（2房為300元/戶；3房為400元/戶）和由裝修公司交納和裝修單位擔(dān)保金（1000元/戶）。

5、物業(yè)管理費(fèi)該按哪個(gè)面積收？

答：按房屋產(chǎn)證面積收費(fèi)，在辦理房屋產(chǎn)證前按購(gòu)房合同交納。

6、房子暫不住，物管費(fèi)如何收？（相關(guān)：我不住為什么還要交管理費(fèi)）

答：只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。

7、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。

8、供暖費(fèi)該怎么收？

答：按年收取，房屋的產(chǎn)證面積*5元/平方。

9、為什么收房要先交半年物業(yè)費(fèi)？

答：

1、在前期物業(yè)管理中物業(yè)公司投入的成本較大，在交房前需提前招聘工作人員和配備相關(guān)的辦公用品，為保證公司的正常動(dòng)作故預(yù)收半年的物業(yè)費(fèi)。

2、部分業(yè)主在收房后暫不裝修入住，按南昌物業(yè)法規(guī)1年內(nèi)不裝修入住收50%的物業(yè)費(fèi)，所繳納的半年物業(yè)費(fèi)正好可以沖抵一年物業(yè)費(fèi)，免去業(yè)主來回交納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間和精力。

10、為什么陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房沒有供暖，但能源費(fèi)還是按全部面積交納？ 答：能源費(fèi)5元/㎡·年是根據(jù)整個(gè)供暖機(jī)組開啟后運(yùn)行成本及日常的維修費(fèi)用除以供暖的總體建筑面積測(cè)算得出。如需按照實(shí)際供暖的面積來收費(fèi)，那么測(cè)算出的費(fèi)用肯定會(huì)高于5元/㎡·年，而且每戶總的費(fèi)用也會(huì)是一樣的。

11、房子暫時(shí)不裝修不入住，可不可以不交能源費(fèi)？

答：不可以，因?yàn)楸拘^(qū)為集中供暖，依據(jù)購(gòu)房合同，供暖期為每年的12月24日至次年2月20日，無(wú)論是否入住，物業(yè)公司都會(huì)履行合同開始供暖。而繳納能源費(fèi)也是業(yè)主的義務(wù)。

12、業(yè)主提出先驗(yàn)房再交錢簽約？

答：先驗(yàn)房再交錢簽約是可以的，但是我們之所以先交錢再驗(yàn)房是考慮節(jié)省關(guān)鍵詞時(shí)間，簡(jiǎn)化關(guān)鍵詞流程。您交完錢辦完手續(xù)再去驗(yàn)房，沒有問題就可以直接拿鑰匙走人，如果驗(yàn)了房再來辦理其它手續(xù)你還需來來回兩趟。而且就算您交完了錢辦理完手續(xù)后，在房驗(yàn)房期間發(fā)現(xiàn)的問題我們也是記錄后督促施工方及時(shí)維修。我們做出的承諾是小問題三天，大問題七天解決。

13、露天停車與地下停車的收費(fèi)

答：露天停車80元/月，但車位有限，先到先停。地下停車位如已購(gòu)買需交50元/月車位管理費(fèi)，如果租用地下車位則需150元的租車位費(fèi)和50元車位管理費(fèi)，一共200元/月。

14、已經(jīng)購(gòu)買了車庫(kù)或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？

答：嚴(yán)格來講是交納場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司要對(duì)車庫(kù)或車位進(jìn)行清潔和維護(hù)。

15、小區(qū)有多少個(gè)出入口？ 答：小區(qū)有東、西兩個(gè)出入口。

16、小區(qū)二期地下車庫(kù)能否通往一期？ 答：小區(qū)地下車庫(kù)一期、二期互通。

17、小區(qū)安全保障有哪些措施？

答首先在硬件方面設(shè)立防范措施包括圍墻設(shè)紅外線防越系統(tǒng)小區(qū)大門安裝門禁系統(tǒng)樓層門安裝門禁及對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)主出入口通道、停車場(chǎng)、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心地下車庫(kù)安裝停車場(chǎng)職能管理系統(tǒng)。

其次在非技術(shù)防范層面設(shè)專職保安人員24小時(shí)值班、巡邏在重點(diǎn)部位重點(diǎn)監(jiān)控物業(yè)公司會(huì)有完善的應(yīng)急措施并有針對(duì)性地采取安全防范措施人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。

18、小區(qū)生活垃圾放置哪里，多常時(shí)間清運(yùn)？

答：二期生活垃圾桶放置

，每天清運(yùn)兩次，每一次是在早上九點(diǎn)前，第二次在每天下午四點(diǎn)后。

19、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？

答《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。

20、業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？

答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個(gè)人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任：

1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。

21、為什么要交專項(xiàng)維修資金，它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？

答：根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款1%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。維修資金不足時(shí)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。

22、若是房屋出租，物業(yè)管理費(fèi)是由誰(shuí)來繳納？

答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主。如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

23、高層住戶水壓不夠怎么辦

答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來水主管部門投訴也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行情況說明及報(bào)修。

24、業(yè)主問“我裝修時(shí)，搬運(yùn)裝修材料，是否可以使用電梯”？

答：可以使用電梯，但為了保護(hù)好全體業(yè)戶的利益，對(duì)于大件物品，超高、超寬，須從樓梯搬運(yùn)。搬運(yùn)河砂、水泥時(shí)必須做好電梯內(nèi)地面的防護(hù)，不得散裝或使用手推車進(jìn)出電梯。所搬運(yùn)的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。

25、租戶和業(yè)主享受的權(quán)利相同嗎

答：根據(jù)租戶與業(yè)主簽訂的協(xié)約來定，業(yè)主負(fù)連帶權(quán)利。雙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)是享有同等權(quán)利.但對(duì)物業(yè)的處分權(quán)是不同的。業(yè)主享有該物業(yè)的處分權(quán)、收益權(quán)等，而租戶則只有臨時(shí)的居住權(quán)。

26、寵物飼養(yǎng)的若干問題

答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物，如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等。如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。

銷售問題：

27、房屋面積與合同不符，怎樣糾正？

答：按照合同約定，有以下處理方式：合同約定房屋套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。合同約定房屋套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)在乙方提出退房要求之日起30日內(nèi)，將乙方已付房款及利息（按照銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給乙方。乙方不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由乙方補(bǔ)足，誤差比絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方；產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差絕對(duì)值在3%內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息（按照銀行同期貸款利率計(jì)算）由甲方返還乙方，誤差比絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由甲方雙倍返還乙方。

28、售樓時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？

答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付

29、交房后房產(chǎn)證何時(shí)辦妥？按揭客戶何時(shí)拿到房產(chǎn)證？

答：業(yè)主在合同約定房屋交付日期內(nèi)辦理完房屋交付手續(xù)后，由地產(chǎn)公司在180個(gè)工作日內(nèi)，為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

按揭客戶的房屋權(quán)屬證辦理與其它付款方式客戶是一樣的，只是因?yàn)榘唇腋犊畋仨氁员咎追课葑鳛橘J款的抵押物，所以權(quán)屬證暫放置在按揭銀行中，客戶可持有復(fù)印件，待客戶按時(shí)或提前結(jié)清按揭款后，就可以領(lǐng)取到房屋權(quán)屬證。

30、購(gòu)房時(shí)房屋與樣板間設(shè)計(jì)不一樣？

31、98的戶型客廳能否自行安裝窗戶？ 答：不可以。

32、老帶新客戶積分能否兌換物業(yè)費(fèi)？

工程專業(yè)：

33、房屋出現(xiàn)細(xì)微裂縫，買家能否退房？

答：你反映的問題房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)。根據(jù)有關(guān)法律，對(duì)于質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況進(jìn)行解決。

1.主體結(jié)構(gòu)問題。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規(guī)定處理，即“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)要求退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

2.非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題。對(duì)于此類問題，視雙方有無(wú)約定，處理不同。(1)如雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行。(2)如雙方當(dāng)事人無(wú)特別約定，購(gòu)房人應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商予以解決，一般不能退房。

如在法定保修期限和范圍內(nèi)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。如超過法定保修范圍和期限的，實(shí)行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的維修，費(fèi)用從公共維修基金中支出，其他部位，由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用。如開發(fā)商在法定保修期內(nèi)未進(jìn)行維修的，則還應(yīng)讓開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。并應(yīng)依法賠償因不及時(shí)維修而帶來的損失。

根據(jù)您所反映的情況，應(yīng)該屬于非主體結(jié)構(gòu)問題。如你們之間有特別約定，按約定處理。如無(wú)另外約定，則你不能要求退房，如你所購(gòu)房為非主體結(jié)構(gòu)問題以外的瑕疵較多，開發(fā)商應(yīng)積極予以解決，如開發(fā)商在法定保修范圍和期限內(nèi)，未予以解決，你依法有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任并賠償因此造成的損失。

根據(jù)建設(shè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題，因此關(guān)于保修條款的制定就非常重要，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)所購(gòu)房屋的實(shí)際情況與開發(fā)商約定詳細(xì)具體的保修條款。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》對(duì)開發(fā)商的保修責(zé)任做了最低限度的規(guī)定，當(dāng)事人可以在此基礎(chǔ)上與開發(fā)商做另外約定。保修條款一般包括如下內(nèi)容： 1.保修范圍。當(dāng)事人可以在《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。2.保修期限。當(dāng)事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎(chǔ)上，約定更長(zhǎng)的保修期限。3.用戶報(bào)修的單位及答復(fù)和處理的時(shí)限。4.違約責(zé)任。如開發(fā)商不按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5.無(wú)法維修的處理。如可以這樣規(guī)定：開發(fā)商經(jīng)兩次修理仍不能解決的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或買方有權(quán)要求更換或退房

現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，房屋墻體有裂紋。住房是從使用工能來考慮，而質(zhì)監(jiān)部門往往關(guān)注的是安全因素。例如按照建筑學(xué)的觀點(diǎn)，鋼筋混凝土的拉力很小，容易產(chǎn)生裂縫，但由于里面有鋼筋，只要裂縫不大到鋼筋暴露生銹，安全就能得到保證。另外，由于冷脹冷縮的原理，墻面出現(xiàn)粉塵裂紋是正常現(xiàn)象。

34、因房子質(zhì)量問題業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)

答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理

35、如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存在異議業(yè)主可否不收房

答：按照銷售合同約定本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購(gòu)單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時(shí)間，由開發(fā)商整改小組負(fù)責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關(guān)問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

36、內(nèi)開窗可不可以改外開窗？裝修可不可以拆掉保溫層？拆掉陽(yáng)臺(tái)門？

答：禁止二期業(yè)主內(nèi)開窗改外開、拆除保溫層、拆除陽(yáng)臺(tái)門等行為。

因?yàn)椋?），改動(dòng)窗戶及拆除保溫層、拆除陽(yáng)臺(tái)門等行為屬于破壞房屋外立面的違章裝修行為，政府對(duì)該行為例為以明令禁止行為。2），業(yè)主擅自破壞上述保溫結(jié)構(gòu)不但影響自身的供暖溫度，還影響整體供暖效果及給整個(gè)供暖機(jī)組運(yùn)行增大能耗且達(dá)不到效果。

37、層高不夠標(biāo)準(zhǔn)

答：我們的層高為標(biāo)準(zhǔn)的3米，但是層高包括樓板在內(nèi)。

國(guó)標(biāo)規(guī)范GB 50096-1999(2003版)條款3.6.2中要求：臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

條款3.6.4中要求：廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

38、房屋面積與合同不符

答：由于房屋的測(cè)量專業(yè)化要求強(qiáng)，并且有一些相關(guān)的具體規(guī)定，比如“計(jì)租面積內(nèi)有墻垛、磚柱等，如每處面積超過0.2平方米，應(yīng)減除所占面積，以及長(zhǎng)度誤差在5厘米以內(nèi)為丈量面積的允許誤差”等等。因此，由于用戶本人缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)，自行測(cè)量的結(jié)果未必合乎規(guī)范。如果你認(rèn)為誤差很大，建議先到公房的出租部門進(jìn)行核實(shí)，若結(jié)果仍不滿意，可到雙方認(rèn)可具有資質(zhì)的房屋計(jì)量單位要求測(cè)量，以到得準(zhǔn)確、合理的數(shù)據(jù)。

39、如何看待空鼓裂紋？

答：國(guó)標(biāo)規(guī)范GB-50209-2002條款中5.3.4中有如下要求：面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固、無(wú)空鼓裂紋。注：地面空鼓面積不應(yīng)大于400cm，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)。

客觀的說，空鼓裂紋屬于建筑通病之一，目前尚未獲得根治，產(chǎn)生的原因涉及到材料、施工工藝、溫度、保養(yǎng)程度等各方面的因素。就南昌本地來看，原材料及氣候是主導(dǎo)因素。我們正在努力改善這種情況，業(yè)主應(yīng)正視這個(gè)問題，不影響后續(xù)裝修使用為標(biāo)準(zhǔn)客觀判斷。

40、物業(yè)公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？

答：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

41、水、電是不是一戶一表，如何交費(fèi)？

答：電為一戶一表，業(yè)主可憑電表繳費(fèi)號(hào)至供電公司、銀行或網(wǎng)絡(luò)等途經(jīng)交納電費(fèi)。電費(fèi)安市政價(jià)格收取。本小區(qū)水表為智能水表，分冷水表和熱水表，先繳費(fèi)后用水，每戶業(yè)主在辦理入伙時(shí)會(huì)發(fā)放一張水卡，業(yè)主憑卡到物業(yè)交納水費(fèi)后充入水表用水。小區(qū)冷水費(fèi)安市政公布價(jià)格收取，五樓及五樓以上為二次供水，在市政價(jià)格基礎(chǔ)上加收0.5元/噸加壓費(fèi)。熱水15元/噸。

42、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？

答：裝修期間產(chǎn)生的裝修垃圾由業(yè)主堆放到物業(yè)的裝修垃圾堆放點(diǎn)，由物業(yè)公司統(tǒng)一清運(yùn)，業(yè)主需在辦理裝修時(shí)交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。（2房300元/戶；3房400元/戶）

43、冬天供暖和夏天輔助降溫時(shí)間

答：供暖時(shí)間為每年的12月24日23點(diǎn)至次年2月20日7點(diǎn)。

輔助降溫時(shí)間為每年的44、驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題多常時(shí)間處理？

答：驗(yàn)房時(shí)發(fā)生的問題一般小問題三天，大問題七天，維修完后客服會(huì)通知業(yè)主來驗(yàn)房。

45、二十四小時(shí)熱水何時(shí)開啟？

答：

46、可不可以不用二十四小時(shí)熱水，自行安裝熱水器？

答：可以不用二十四小時(shí)熱水，但是經(jīng)專業(yè)人士計(jì)算過成本，業(yè)主自行購(gòu)買熱水器的成本和日常使用的成本加起來實(shí)際上比15元/號(hào)的熱水更貴，而且使用起來也不方便。

47、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備(如上下水管線等)、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備小區(qū)道路、場(chǎng)地、綠化、路燈、健身場(chǎng)所等。

48、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容

答：1.大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。

2.中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程。

3.小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。

49、可視對(duì)講機(jī)、配電箱、寬帶電話接口、電視插口、煤氣管道可否移位？

答：不可私自移動(dòng)。如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，由原安裝單位進(jìn)行改動(dòng)，否則不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣管道改動(dòng)則需到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。

50、廚房處是否做防水

答：廚房防水施工符合國(guó)家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中由裝修人員對(duì)該處進(jìn)行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進(jìn)行防水施工，但產(chǎn)生的費(fèi)用必須由您來支付。

51、裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理公司是否有權(quán)對(duì)外觀部分陽(yáng)臺(tái)、窗戶等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃？

答根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要物管有權(quán)對(duì)外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。

52、衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗(yàn)，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會(huì)剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。

53、能否安裝太陽(yáng)能熱水器（空氣能）？

答：不可以安裝太陽(yáng)能熱水器，54、能否封陽(yáng)臺(tái)，安裝防盜網(wǎng)？

55、二期是否有非機(jī)動(dòng)車停車位及充電服務(wù)？

56、二期的管理費(fèi)為什么要比一期的管理費(fèi)高？是否分開管理？

57、輔助降溫能達(dá)到多少度？什么效果？

58、為什么地面不找平？

59、天棚頂鵬為什么不找平60、窗戶為什么是內(nèi)開內(nèi)倒61、98戶型內(nèi)為什么有的砌了隔墻，有的沒有砌筑。62、中間戶型客廳有一個(gè)陽(yáng)角及公共走道 63、17層頂露臺(tái)面積為什么不一樣 64、17層頂為什么有排氣孔 65、裝修時(shí)那些可以墻體可以拆除 66、為什么水不接到衛(wèi)生間 67、衛(wèi)生間如何安裝排氣扇 68、裝修時(shí)是否需要安裝空調(diào)？ 69、精裝如何確保不破壞天棚等管線？

項(xiàng)目周邊配套

70、小區(qū)周邊有哪些公交線路？

答：小區(qū)周邊的公交線路有12路、216路、535路、802路、夜班315路。

71、小區(qū)地址門牌號(hào)？

答：南昌市青山湖區(qū)民豐路189號(hào)

72、小區(qū)周邊有哪些銀行、酒店、餐飲、超市、醫(yī)院等？

答：銀行：中國(guó)建建設(shè)銀行（秀泊經(jīng)典附近）農(nóng)業(yè)銀行（塘山街23號(hào)）洪都農(nóng)商銀行（塘山街23號(hào)）

工商銀行（塘山街11號(hào)）

招商銀行26小時(shí)自助銀行（江紡廠區(qū)）

超市：鑫客隆超市（青山湖北大道13號(hào)愉恰家園）洪泰隆購(gòu)物中心塘山店（塘山街）

酒店、餐飲：新農(nóng)村飯店、山外山莊、銀筷子、漁家院、如家快捷酒店、好時(shí)漫庭精品酒店等

醫(yī)院：江紡醫(yī)院

高新醫(yī)院

塘山填衛(wèi)生院

73、幼兒園如何收費(fèi)，業(yè)主是否有優(yōu)惠？

答：幼兒園每人每月1667元，不含一次性費(fèi)用； 小區(qū)業(yè)主優(yōu)惠價(jià)格為1417元每人每月，不含一次性費(fèi)用。

74、小區(qū)戶口是哪個(gè)轄區(qū)？如果辦理戶口遷入？有沒有地址電話？

答：青山路派出所

88630110

辦理市內(nèi)戶口遷入,應(yīng)持下列證明證件到其戶口遷入地派出所辦理： 1． 遷入人的居民戶口簿、居民身份證及市內(nèi)戶口遷移證；

2． 遷入戶的居民戶口簿；

3．新立戶的要有房管部門出具的住房證明或房屋產(chǎn)權(quán)證明；

4．遷入人符合申領(lǐng)、換領(lǐng)居民身份證條件的,須交符合規(guī)定的照； 5． 因結(jié)婚遷入的要持結(jié)婚證；

6．遷入非直系親屬戶內(nèi)的,應(yīng)征得遷入地派出所同意后,再辦理戶口遷移手續(xù)。

75、便民生活電話？（訂報(bào)、訂奶、家政、快遞等）

答：送水電話

*** 送奶（陽(yáng)光）88108276 申通快遞88200888 青山路街辦88686006 急開鎖 *** 江南都市報(bào)訂報(bào)電話 *** 江西晨報(bào) *** 有線電話報(bào)修 96123 出車租叫車 968968

燃?xì)鈭?bào)修96777

76、小區(qū)業(yè)主子女教育劃分地段學(xué)校？

答：小區(qū)業(yè)主子女教育劃分地段學(xué)校小學(xué)為新才小學(xué)校、新才中學(xué)、南昌十五中。

77、小區(qū)配套休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所？

78、小區(qū)一共有多少個(gè)車位，能否滿足全體小區(qū)業(yè)主使用？

79、兒童游樂設(shè)施及健身器材缺乏

80、殘疾人坡道沒欄桿？

81、網(wǎng)絡(luò)是那個(gè)運(yùn)營(yíng)商？

82、為什么水不接到衛(wèi)生間

第三篇：前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

1.目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原理，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

2.范圍

適用于海昌房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責(zé) 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的編制及修訂工作。各下屬項(xiàng)目公司新城市新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行可行性分析。各下屬項(xiàng)目公司參照本指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和結(jié)算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。如本指引規(guī)定內(nèi)容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。原則 集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價(jià)值、促進(jìn)海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機(jī)制。

物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應(yīng)確定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立清晰、便捷的結(jié)算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)需要。

地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)在每年1月份前確定當(dāng)年各項(xiàng)業(yè)務(wù)的結(jié)算辦法。

定義

前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。

項(xiàng)目開辦費(fèi):指項(xiàng)目在集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目正常運(yùn)作而產(chǎn)生的人員配備、辦公設(shè)施、工具材料等費(fèi)用。

項(xiàng)目配合費(fèi):指在總包進(jìn)場(chǎng)后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)部分圖紙?jiān)u審、施工配合、管理費(fèi)測(cè)定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項(xiàng)目部及項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費(fèi)、稅費(fèi)等方面的費(fèi)用?？偘M(jìn)場(chǎng)前物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司予以實(shí)報(bào)實(shí)銷，物業(yè)公司按費(fèi)用總額提取10%作為管理酬金，與地產(chǎn)公司每季度結(jié)算一次。

營(yíng)銷配合費(fèi):指售樓部成立后，物業(yè)公司為營(yíng)銷工作提供開放開盤服務(wù)、銷售現(xiàn)場(chǎng)、樣板房及開放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷售現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費(fèi)等方面產(chǎn)生的費(fèi)用。

物業(yè)移交:指竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施和場(chǎng)所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀

第 1頁(yè)，共5頁(yè) 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進(jìn)行評(píng)估驗(yàn)收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，對(duì)項(xiàng)目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時(shí)的良好清潔狀態(tài)。方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入階段

6.1.1.物業(yè)管理介入項(xiàng)目可行性調(diào)研

集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)法規(guī)政策、勞動(dòng)用工、市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位進(jìn)行充分的調(diào)研、并根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場(chǎng)進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，形成可行性分析報(bào)告供地產(chǎn)公司參考。

6.1.2.物業(yè)管理模式的確定

地產(chǎn)公司在編制營(yíng)銷方案時(shí)，應(yīng)將營(yíng)銷思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路向物業(yè)公司詳細(xì)介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為銷售賣點(diǎn)一并推向市場(chǎng)。

6.1.3.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

6.1.3.1.物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)。

6.1.3.2.物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)水平制定，并確

保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)的做法，如確有必要實(shí)施，調(diào)

整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。

6.1.4.項(xiàng)目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)

施工建設(shè)及營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對(duì)管理需求及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配備的合理性、管理成本、可持

續(xù)發(fā)展提出建設(shè)性意見。

6.1.4.2.物業(yè)公司應(yīng)提供銷售區(qū)域的接待、清潔、維修服務(wù)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員提

供培訓(xùn)，切實(shí)提升現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)促進(jìn)營(yíng)銷的目的。

6.1.4.3.項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公

司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的問題和意見進(jìn)行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項(xiàng)目前期介入期間產(chǎn)生的項(xiàng)目配合費(fèi)用、營(yíng)銷配合費(fèi)用、物業(yè)開辦費(fèi)及清

潔開荒費(fèi)用等按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。

6.2.前期物業(yè)管理階段

6.2.1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)

6.2.1.1.由地產(chǎn)公司在房屋銷售前，按照項(xiàng)目所在地相關(guān)規(guī)定及主管部門的要求，組織前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并起草《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理

規(guī)約》，物業(yè)公司應(yīng)積極配合并參與投標(biāo)工作。

6.2.1.2.招投標(biāo)工作完成后，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮對(duì)物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務(wù)過渡到業(yè)主委托管理服務(wù)階段創(chuàng)造條件，同時(shí)該合同應(yīng)與地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

中約定的內(nèi)容一致。

6.2.2.前期物業(yè)管理方案策劃

在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計(jì)劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計(jì)劃、維修資金使用方案、管理費(fèi)的收支測(cè)算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。

6.2.3.物業(yè)用房的提供

6.2.3.1.地產(chǎn)公司應(yīng)按照物業(yè)管理法規(guī)向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供物業(yè)用房，物業(yè)

用房的裝修方案由地產(chǎn)公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司

承擔(dān)。

6.2.3.2.物業(yè)用房分類

A.B.C.物業(yè)管理用房，包括接待中心、辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、會(huì)客室、檔案室等。物業(yè)服務(wù)用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動(dòng)室、食堂、各類庫(kù)房、操作間、休息室等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。

6.2.3.3.物業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目總建筑面積在25萬(wàn)平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬(wàn)平方米的，除按照25萬(wàn)平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；建筑面積在5萬(wàn)平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業(yè)用房應(yīng)具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)對(duì)物業(yè)用房予以充分考慮。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房及員工生活用房不能設(shè)在地下室中，并保證通風(fēng)、噪音符合國(guó)家住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.4.物業(yè)的移交

6.2.4.1.物業(yè)移交的重點(diǎn)是房屋本體、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地的移交，物

業(yè)移交應(yīng)建立書面移交檔案。對(duì)于驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)組織人

員及時(shí)進(jìn)行整改。若在接管驗(yàn)收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項(xiàng)目部拒不

整改以及長(zhǎng)期拖延的項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)將問題以書面報(bào)告的形式報(bào)地產(chǎn)公

司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。

6.2.4.2.地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前30個(gè)工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業(yè)公司接管驗(yàn)收。一般接管驗(yàn)收工作每10萬(wàn)平方米需投入20人約10

天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬(wàn)平方米預(yù)留15個(gè)工作日給物業(yè)公司辦

理接管驗(yàn)收手續(xù)，并確保另有15個(gè)工作日進(jìn)行清潔開荒工作。否則物業(yè)

公司可按日收取應(yīng)急費(fèi)用，應(yīng)急費(fèi)用包含加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍

內(nèi)的清場(chǎng)及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公

司。

6.2.5.4.地產(chǎn)公司可將保潔開荒工作直接發(fā)包給物業(yè)公司，物業(yè)公司在清潔開荒報(bào)

價(jià)中應(yīng)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、稅金、酬金等成本。清潔開荒質(zhì)量由物業(yè)公

司全面監(jiān)管，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。如地產(chǎn)公司將清潔業(yè)務(wù)直接發(fā)包給專

業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應(yīng)予以監(jiān)督清潔質(zhì)量，由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付

總承包費(fèi)用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標(biāo)識(shí)的配備

6.2.6.1.房屋本體類標(biāo)識(shí)由地產(chǎn)公司/商業(yè)公司按照項(xiàng)目特有的識(shí)別系統(tǒng)制作，物

業(yè)管理類標(biāo)識(shí)由物業(yè)公司按照海昌集團(tuán)VI管理規(guī)定款式制作，費(fèi)用由地

產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.6.2.地產(chǎn)公司如將房屋本體類標(biāo)識(shí)及物業(yè)管理類標(biāo)識(shí)全部委托交由物業(yè)公司

制作，期間產(chǎn)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、制作費(fèi)和酬金由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.客戶體驗(yàn)日

6.2.7.1.客戶體驗(yàn)日應(yīng)安排在項(xiàng)目正式入伙前30天--60天前進(jìn)行，由地產(chǎn)公司全

程組織安排，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.2.物業(yè)公司應(yīng)在客戶體驗(yàn)日充分展示服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)水平、團(tuán)隊(duì)合作精神，并借此契機(jī)為入伙后的服務(wù)工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

6.2.7.3.客戶體驗(yàn)日中涉及的整改項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實(shí)行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各部門、各專業(yè)人員

聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.8.2.地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司辦理房屋集中入伙手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集

中入伙策劃方案及費(fèi)用預(yù)算報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.房屋質(zhì)量返修管理

地產(chǎn)公司應(yīng)成立項(xiàng)目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對(duì)已超過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產(chǎn)公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經(jīng)交付使用，因業(yè)主個(gè)人原因

未辦理入伙手續(xù)的。

6.2.10.2.第一種空置房產(chǎn)生的管理費(fèi)、水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；

第二種空置房相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定，空

置房管理費(fèi)應(yīng)全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)

公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。

6.2.10.3.物業(yè)公司應(yīng)建立對(duì)空置房的巡查及清潔制度，并組織實(shí)施，保存相關(guān)

工作記錄。

6.3.前期配合費(fèi)用結(jié)算

6.3.1.物業(yè)公司配合地產(chǎn)前期介入服務(wù)的結(jié)算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結(jié)算方式按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項(xiàng)目配合費(fèi)及營(yíng)

銷配合費(fèi)按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個(gè)月時(shí)支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用（含人工成本、物料、稅金、不可預(yù)

見費(fèi)等）均由地產(chǎn)公司承擔(dān)，并對(duì)物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用計(jì)提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司。

6.3.4.物業(yè)開辦費(fèi)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)由地產(chǎn)公司按集團(tuán)下發(fā)的《前期介入服

務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開展。

6.4.其他事項(xiàng)

6.4.1.地產(chǎn)公司因銷售或其他需要，承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此

部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司按月劃撥給物業(yè)公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、電、氣、供暖形成繳費(fèi)與收

費(fèi)之間的價(jià)差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產(chǎn)生的收支價(jià)差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計(jì)上報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)部門予以結(jié)算。

6.4.3.地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的含有廣告內(nèi)容的對(duì)外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊(cè)）時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見后實(shí)施。在銷售時(shí)不得超出《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執(zhí)行。

第四篇：物業(yè)服務(wù)

*****物業(yè)服務(wù)、管理公示欄

根據(jù)***政府()規(guī)定，*****與***物業(yè)公司，在雙方自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)大會(huì)通過將***物業(yè)服務(wù)管理工作，委托給***物業(yè)公司。雙方制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)管理范圍予以公示。

一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

1、住宅月收費(fèi)1平米×0.35元非住宅月收費(fèi)每平方米×0.34元。

2、空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3、房屋產(chǎn)權(quán)變更后，新房主要繳納前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)。

4、業(yè)主未及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)可以限期催繳，逾期不繳納，物業(yè)公司可按合同向人民法院訴訟。

二、物業(yè)服務(wù)范圍

1、維護(hù)管理

樓梯面、消防通道設(shè)施，樓道聲控?zé)?、小區(qū)公共照明設(shè)施、自行車棚、單元門、道路、綠地。

2、衛(wèi)生保潔服務(wù)

小區(qū)公共場(chǎng)所，樓道衛(wèi)生無(wú)死角無(wú)灰網(wǎng)。垃圾及時(shí)收集做到無(wú)散垃圾日產(chǎn)日清。公共環(huán)境部位要清潔養(yǎng)護(hù)及時(shí)清運(yùn)。裝修垃圾業(yè)主自負(fù)，小區(qū)內(nèi)道路保持整潔干凈。

3、化糞池、下水井定時(shí)清掏保證排污水通暢。

4、落雪停后48小時(shí)內(nèi)清理，72小時(shí)內(nèi)清理完畢。

5、公共綠地適時(shí)栽種花草，及時(shí)修剪，草坪無(wú)雜草，樹木花草成活率達(dá)到95%以上。

6、樓梯間院區(qū)公共照明發(fā)現(xiàn)損壞二日內(nèi)修復(fù)。

7、其它設(shè)施發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)處理。

三、業(yè)主責(zé)任化分

1、異戶因此連部位、室內(nèi)滲漏由造成責(zé)任的承擔(dān)責(zé)任。

2、室內(nèi)管道發(fā)生堵塞由被堵塞部位以上業(yè)戶承擔(dān)疏通維修責(zé)任及費(fèi)用。

13、自用部分室內(nèi)裝修所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。

4、物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，只用于房屋共用部位和公用設(shè)施的小型維修。小區(qū)配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)按下列分工劃分責(zé)任 以據(jù)***政發(fā)***號(hào)文件

一、共電設(shè)施：進(jìn)戶內(nèi)線由物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)，維修費(fèi)用成本由業(yè)主承擔(dān)。進(jìn)戶外線（含電表箱）由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

二、自來水管線：室內(nèi)管線由物業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，室外供水管線由二次供水負(fù)責(zé)，一次供水由供水企業(yè)負(fù)責(zé)。

三、電話、電視、網(wǎng)線，室內(nèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)，室外由電信、電視單位負(fù)責(zé)。

四、供熱網(wǎng)線：室內(nèi)供熱管線由供熱單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)樓內(nèi)共用和樓外地下管線由供熱單位負(fù)責(zé)。

小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

1、要求各業(yè)主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前將垃圾堆到指定地點(diǎn)，不得亂倒亂放。

2、不準(zhǔn)在公共建筑、住宅外、墻面及樓梯間亂寫亂畫，如有小孩所為由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)清理。

3、不準(zhǔn)在陽(yáng)臺(tái)窗口堆放箱柜雜物等物品嚴(yán)禁在樓道內(nèi)停放自行車、摩托車。

4、小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽家畜及犬類。

5、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)如損壞建筑物、公共設(shè)施、硬鋪蓋及花草必須照價(jià)償。

6、小區(qū)地面、綠地及花草樹木，任何人都不得隨意侵占損壞、踩踏花草。

7、不準(zhǔn)在樹木、綠地上掛曬衣物堆放物品。

8、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)私搭亂建違章建筑。

凡違反上述規(guī)定造成損失，損壞者根據(jù)情節(jié)給與批評(píng)教育賠償損失或處以罰款。

第五篇：淺談物業(yè)服務(wù)

淺談物業(yè)服務(wù)

在日常人們認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)、接受物業(yè)服務(wù)的過程中，是否能理性看待住宅類物業(yè)服務(wù)工作尤為重要，這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理工作中，住宅類物業(yè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶，并與構(gòu)建和諧社會(huì)有著較多的關(guān)聯(lián)。怎樣才能理性地看待現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)工作，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面去認(rèn)識(shí)。

第一、要充分認(rèn)識(shí)從事物業(yè)服務(wù)工作的核心價(jià)值。物業(yè)單位從事的物業(yè)服務(wù)工作所確定的物業(yè)服務(wù)范圍和工作標(biāo)準(zhǔn)是有合同約定的，這種合同約定雖對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)多一些，但對(duì)業(yè)主和物業(yè)單位雙方還是可以起到保護(hù)作用的。業(yè)主履行合同中的權(quán)利和義務(wù)，有權(quán)要求物業(yè)單位按合同約定的范圍和確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，物業(yè)單位要履行合同中的權(quán)利和義務(wù)。首先是按照物業(yè)服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)工作，從而提升業(yè)主滿意度，在這個(gè)前提下物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主收取業(yè)主認(rèn)定的服務(wù)費(fèi)用對(duì)雙方都是公正的。

第二、要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)工作隨著社會(huì)的發(fā)展，其物業(yè)費(fèi)也應(yīng)適時(shí)調(diào)整。花錢買服務(wù)，體現(xiàn)了人性化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特性。但對(duì)居民住宅物業(yè)費(fèi)的確定，政府部門始終是按嚴(yán)格的指導(dǎo)價(jià)格來操作的，并進(jìn)行價(jià)格備案。目前，物業(yè)單位管理的住宅小區(qū)中在原確定服務(wù)費(fèi)的基礎(chǔ)上，上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的住宅小區(qū)非常少，這是當(dāng)前造成物業(yè)企業(yè)虧損和退出管理的主要原因之一。同時(shí)要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)單位要充分維護(hù)的是業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)企業(yè)是廣大業(yè)主花錢雇用的管理服務(wù)者，這就決定了物業(yè)企業(yè)必須為業(yè)主服務(wù)，必須維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。第三、物業(yè)管理服務(wù)是屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)人員的“服務(wù)”，是作為一種勞動(dòng)提供的。服務(wù)就是市場(chǎng)，搞不好服務(wù)不僅不能有效地開發(fā)市場(chǎng)，就是已經(jīng)占領(lǐng)的市場(chǎng)也會(huì)失去。因此，物業(yè)管理服務(wù)人員在服務(wù)過程中，既要文明待客、周到服務(wù)、盡心盡責(zé)滿足業(yè)主的消費(fèi)需求，體現(xiàn)出全心全意為業(yè)主服務(wù)的敬業(yè)精神。同時(shí)物業(yè)企業(yè)要加大對(duì)物業(yè)法規(guī)、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)常識(shí)的宣傳力度，要進(jìn)一步明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。

其次，政府物價(jià)管理部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)價(jià)格的宏觀指導(dǎo)，物價(jià)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家政策和物價(jià)上漲指數(shù)，適時(shí)出臺(tái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的浮動(dòng)指導(dǎo)價(jià)格，比如油價(jià)等能源上調(diào)、社會(huì)保險(xiǎn)基數(shù)上調(diào)、人工費(fèi)適度調(diào)整等，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛性成本增加。

在現(xiàn)實(shí)的物管中，政府行政部門應(yīng)加大房地產(chǎn)企業(yè)特別是住宅類房屋施工質(zhì)量的監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。目前，從住宅類物業(yè)服務(wù)工作看，業(yè)主的意見大多還是集中在房地產(chǎn)企業(yè)承諾不能兌現(xiàn)或?qū)Ψ课荽嬖谫|(zhì)量問題，維修不及時(shí)、不徹底等多個(gè)方面。這其中部分業(yè)主由于多次奔走尋求解決但由于久拖不決對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)失去了信任，同時(shí)，也將如何解決房屋質(zhì)量問題自然地轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了超服務(wù)范圍的服務(wù)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)調(diào)結(jié)果仍不能使業(yè)主滿意時(shí)，便對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表誰(shuí)產(chǎn)生了疑慮，因此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)從房屋質(zhì)量的源頭抓起。