第一篇：物業(yè)對業(yè)委會工作指引

物業(yè)對業(yè)委會的工作指引

一、總體思路

加強與業(yè)委會的溝通、協(xié)調，確保小區(qū)物業(yè)管理工作的正常開展。

二、具體思路和注意事項

1、與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調方式

(1)上門拜訪

通過上門拜訪，征求業(yè)委會意見和建議，了解其思想動態(tài)。

（2）工作中的積極反應

對業(yè)委會提出的意見和建議積極重視，有函必復，并主動回復。

(3)專題解決問題的會議

針對小區(qū)目前存在的物業(yè)及設施設備老化等問題，組織專題會議，聽從業(yè)委會的意見和建議，尋求業(yè)委會支持，協(xié)商解決專項問題。

2、向業(yè)主委員會申報工作、通報情況均應盡量以書面形式送達。

3、對業(yè)主委員會質疑、建議、要求的處理的工作要求。

(1)對業(yè)主委員會質疑、建議、要求，應認真傾聽、記錄。

(2)合理的質疑、建議、要求,應當在3個工作日內答復、解決。

(3)對不合理、合法的質疑、建議、要求，應當耐心解釋；對解決不了的問題，應記錄后迅速上報公司領導，尋求解決方案。

4、與業(yè)主委員會來往工作的信函、記錄、決議，歸檔長期保存。

小區(qū)物業(yè)服務中心

二○一四年八月六日

第二篇：業(yè)委會的物業(yè)資料

正確引導業(yè)主委員會成立

建設文明和諧新型社區(qū)

東風地區(qū)東潤楓景社區(qū)助理社工師董秀娟

一、案主的基本資料

案主：某小區(qū)全體業(yè)主。人數：925人，7位發(fā)起人。

二、案例的來源

案主（7位發(fā)起人）主動求助，要求居委會派工作人員協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會。時間：2008年5月—2009年5月

三、案例背景資料

某居民小區(qū)位于北京市朝陽區(qū)亮馬河南岸，東四環(huán)東側一公里處，小區(qū)內居民800余戶，2000多人，小區(qū)內居民結構：收入較高管理者和專業(yè)人士占70%，附近拆遷農轉非遷入占20%，其它業(yè)主占10%。2008年底，小區(qū)居民入住率已超過90%，隨著開發(fā)商遺留問題、物業(yè)管理問題、業(yè)主維權等問題的相繼出現，小區(qū)內業(yè)主成立業(yè)主委員會的要求日益強烈。其中占小區(qū)總人數70%收入較高的業(yè)主要求人數也最多。根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、京國土房管物[2003]949號、京國土房管物[2003]1024號和建住房

[2003]131號、北京市人民政府辦公廳轉發(fā)《市建委等部門關于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）的通知》京政辦發(fā)[2008]54號等文件精神和小區(qū)業(yè)主的要求，社區(qū)居委會派社工幫助該小區(qū)組建首次業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會。

7位發(fā)起人：

A女士：52歲，高中學歷，退休后在社區(qū)文體隊參加過公益演出活動，善于表現自己。2008年初，因其家被騙子騙取了財物，A女士認為物業(yè)公司保安沒有把好關，致使騙子進入小區(qū)，騙走了自家財物，要求物業(yè)公司賠償其經濟損失。物業(yè)公司認為A女士自己防范意識差，造成經濟損失與物業(yè)公司無關。雙方發(fā)生多次爭執(zhí)，物業(yè)公司認為A女士無理取鬧不予理睬。A女士感覺自己個人勢力單薄，想通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司解決問題。在7位發(fā)起人中A女士是要求最強烈、表現最積極、態(tài)度最堅決的倡導者。在發(fā)起的過程中她曾經逐戶走訪小區(qū)業(yè)主，做大量宣傳動員工作。

B女士：40歲，專職太太，大專學歷，經濟狀況良好，因家中供暖溫度不夠，多次與物業(yè)公司和開發(fā)商協(xié)調，無明顯好轉，問題遲遲的得不到解決，在A女士動員下，成為發(fā)起人之一，是A女士的追隨者。

5位男士發(fā)起人：年齡（30—40）歲，2位研究生，2位注冊會計師，1位大學本科，職業(yè)系公司白領，收入屬高薪階層。因房屋面積、物業(yè)服務等與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生過小摩擦，對于成立業(yè)主委員會持積極的態(tài)度。但是他們平時忙于自己本職工作，沒有充分時間顧及業(yè)主委員會工作，他們充當A女士幕后策劃人角色。

小區(qū)業(yè)主：絕大多數業(yè)主贊成小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會。希望將來選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正為廣大業(yè)主服務，維護業(yè)主權益，成為全體業(yè)主可信賴的人。

四、服務需求分析、介入目標及支撐理論

（一）存在問題：

案主方面：7位發(fā)起人急于求成，對相關政策、法規(guī)、程序，一知半解，不按程序進行自推薦，頑固的認為自己做了大量的工作就應該是籌備組成員，單方面一味要求居委會滿足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期間經常到居委會吵鬧，到區(qū)、鄉(xiāng)狀告居委會。指責居委會不作為、不支持，不為居民辦事。有時還拿著錄音機，威脅居委會干部：“不讓成立業(yè)主委員會就到上級告你們”。情緒激動，語言偏激。由于A女士的行為造成居委會無法與之正常溝通，嚴重影響了成立業(yè)主委員會的工作進程。

政策方面：2008年底之前成立業(yè)主委員會依據131號文件、949號文件、1024文件等相關文件，這些文件中規(guī)定了成立業(yè)主委員會的相關程序。由于政策方面沒有明文規(guī)定成立業(yè)主委員會由居委會組織，只規(guī)定接受居委會監(jiān)督，由籌備組具體組織召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會。當居委會指出成立業(yè)主委員會程序上的問題要求更正時，業(yè)主方面怕超出規(guī)定的時間無法備案，便與居委會發(fā)生矛盾。面對各個小區(qū)要求成立業(yè)主委員會的強烈呼聲，居委會感到工作難度很大。

開發(fā)商、物業(yè)方面:表現出不支持、不配合的態(tài)度，擔心業(yè)主委員會成立自己主動權消失。

（二）介入策略：

政策依據：《物權法》、《物業(yè)管理條例》、京國土房管物[2003]949號、京國土房管物[2003]1024號和建住房[2003]131號、北京市人民政府辦公廳轉發(fā)《市建委等部門關于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）的通知》京政辦發(fā)[2008]54號等文件

理論依據：社會工作理論。

1、認知行為理論。

2、社會支持理論。

3、增能理論。

（三）工作方法：主要運用社區(qū)工作方法、個案工作方法、小組工作方法開展工作。

（四）服務計劃

1、運用認知行為理論，尊重案主的自主決定和信念，建立良好的專業(yè)關系。幫助

案主改變錯誤認知和不切實際、不理性的想法，加強自我管理自我控制能力，提高案主解決問題和決策能力。

（1）運用小組工作方法組織相關人員學習培訓相關政策文件，使之充分了解業(yè)主委員會成立的具體程序，改變了他們對居委會的看法，轉而與居委會相互配合，使業(yè)主委員會的成立工作走上正軌。

（2）運用個案工作方法與A女士面談，舒緩A舒緩女士情緒，建立相互信任的關系。

（3）運用周圍資源。請另外5位男士代表勸說A女士，不能蠻干，只有按程序、按法規(guī)業(yè)主委員會才能合理合法成立。

2、運用社會支持理論，一方面社工以其掌握的社會資源為案主提供直接的幫助，以滿足案主的需求，同時提高案主建立和利用社會支持網絡的能力。

（1）協(xié)調社區(qū)居委會給予人力、物力支持。發(fā)揮志愿者、樓門長作用，發(fā)動更多居民參與業(yè)主委員會成立工作，讓小區(qū)居民意識到成立業(yè)委會是大家的事，應該大家來做。

（2）幫助案主與地區(qū)辦事處、朝陽區(qū)小區(qū)辦等業(yè)務部門保持密切聯系，遇到難點問題及時專家進行解答指導，保證該小區(qū)業(yè)主委員會合理、合法順利組建。

（3）說服物業(yè)公司支持、配合業(yè)主委員會的成立工作。

3、運用增能理論建立與案主的伙伴關系，確認案主的積極性，發(fā)揮案主的才能，靠團隊的力量解決問題。

（1）發(fā)揮案主潛能，說服5位男士從幕后策劃人走到前臺，發(fā)揮他們的才能，為全體業(yè)主服務。

（2）社工與案主一起討論起草業(yè)主委員會籌備工作方案，建立伙伴關系。

（3）具體的工作如宣傳、文書、物業(yè)聯絡等工作，由業(yè)主代表和志愿者分工負責，發(fā)揮案主積極性和才能，最終靠團隊的力量順利成立業(yè)主委員會。

（五）工作目標：

近期目標：幫助案主成立業(yè)主委員會，滿足案主需求。

長期目標：通過正確引導居民成立業(yè)主委員會，提高居民自我管理的能力，擴大社區(qū)黨委、居委會的影響力和凝聚力，建設新型文明和諧社區(qū)。

五、服務過程記錄

（一）確認業(yè)主需求

召開2次樓門長、志愿者會議會，入戶調查200多戶業(yè)主簽字確認該小區(qū)業(yè)主又成立業(yè)主委員會的服務需求。

（二）了解牽頭人思想

與發(fā)起人進行面談了解其目的、動機，以便有針對性做好他們的工作。

1、社工與A、B、兩位女士分別面談，注意傾聽，記錄。了解A女士動機：利用業(yè)主委員會人多勢眾的優(yōu)勢與物業(yè)公司抗衡，達到物業(yè)公司最終承擔自家曾經被騙財務損

失的目的。B女士動機：依靠業(yè)主委員會力量達到解決自家的供暖問題。社工在了解了案主的目的、動機后，根據A女士曾經做過公益活動的事實，再次與兩位女案主進行面談，真誠建議A、B兩位女士換角度思考問題，利用自己有充分閑暇時間的優(yōu)勢，投身小區(qū)公益事業(yè)，從全體業(yè)主的利益出發(fā)，用愛心、真誠、奉獻贏得全體業(yè)主的信任，成立一個真政維護業(yè)主權利業(yè)主委員會，全體業(yè)主的利益保住了，個人的利益才能有保障。通過幾次談話交流，A女士緩和了情緒，按程序提交了加入籌備組的自薦書。從為個人目的轉而為小區(qū)公共利益而奉獻。并與居委會、社工建立了相互信任關系。

2、社工分別與5位男士進行面談，從談話中社工了解到他們認為成立業(yè)主委員會對小區(qū)全體業(yè)主來說無疑是一件好事，但是整個過程工作量很大，組織動員工作非常困難，如果自己出面組織成立工作將耗費大量的時間和精力，而且而且心里沒底保證不了成功，無法向全體業(yè)主交待，心存顧慮，所以在幕后出謀劃策，由著A、B女士在前面亂闖。社工根據這一情況指出5位男士不負責任的做法已經損害了小區(qū)業(yè)主以及自己的利益，嚴重影響了業(yè)委會的成立進程。建議他們制止A女士行為，從幕后走到前臺，發(fā)揮自己的才能，為小區(qū)公益事業(yè)做出自己的貢獻。通過幾次面談5位男士終于從幕后走到前臺，遞交了加入籌備組的自薦書。

（三）協(xié)調服務對象周圍資源

1、社工和居委會一起與房地產開發(fā)公司、物業(yè)公司進行了溝通，先后運用函告、面談等形式說服其支持配合業(yè)主委員會的成立工作，最終房地產開發(fā)公司派一名副總經理進入籌備組參加籌備工作。

2、邀請管片民警參加籌備工作，保障成立工作的安全穩(wěn)定。

3、請朝陽區(qū)小區(qū)辦專家為籌備組成員進行培訓，使他們了解法規(guī)和程序，使籌備組成員統(tǒng)一思想，嚴格按法律、法規(guī)、相關文件精神辦事。

（四）組織籌備工作

1、組織、指導發(fā)起人向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出倡議，號召業(yè)主自推薦業(yè)主大會籌備組成員。（2008年11月10日—28日）經自薦10人共同商議確認6人為籌備組業(yè)主代表。居委會代表、開發(fā)商代表、派出所代表共計9人組成業(yè)主大會籌備組。

2、組織籌備組成員起草《方案》《議事規(guī)則》《管理規(guī)約》。再運到難題的時候及時向上級或專家進行咨詢，并遵循少數服從多數的原則進行決策。期間召開3次預備會議，7次籌備工作會議。在此過程中，籌備組業(yè)主代表中有個別人員因為占用自己太多時間和精力，一度有退出的想法，社工及時與其溝通，鼓勵其堅持到底，不辜負全體業(yè)主的重托。最終6位業(yè)主代表克服了困難，圓滿完成了任務。

（五)召開業(yè)主大會

2009年4月14日至4月26日，該小區(qū)以入戶送達書面表決意見書的形式，本著公平、公正、公開的原則選舉7名業(yè)主委員會成員。至此小區(qū)業(yè)主委員會成功建立。

六、評估：

（一）效果

1、社工介入后服務對象從以個人的目為目標，轉而以全體業(yè)主的公共利益為目標，達到了人格的升華。

2、建立了社會支持網絡，搭建了服務對象與居委會、開發(fā)商、物業(yè)公司、派出所、地區(qū)辦事處等單位之間溝通的橋梁，疏通了與各部門之間的聯系渠道。

3、挖掘了案主自身潛能，提高小區(qū)居民的民主自治能力，保持了小區(qū)的和諧穩(wěn)定。

4、協(xié)調社區(qū)黨委、居委會廣泛宣傳發(fā)動樓門長、志愿者、小區(qū)居民參與選舉宣傳活動，使參加投票的業(yè)主人是達到并超過法定人數，擴大了社區(qū)黨委、居委會的影響力。

5、社工個人把社會工作理論和方法運用到社區(qū)建設的實際工作中，從此案例中積累了工作經驗，結交了新的朋友，這些朋友將成為社工今后新的社會資源。

6、成功建立業(yè)委會，達到預期的目標。

（二）體會

自己從此案例的整個工作過程中體會到：首先應當提高社會工作者自身的修養(yǎng)和品德，端正自身的人生觀、價值觀，在工作中本著以人為本，全心全意為人民服務的思想，才能才具體工作中正確引導服務對象的行為。其次，自身認真學習掌握專業(yè)知識、和政策法規(guī)提高自己的專業(yè)水平，更好的為群眾服務。第三，社區(qū)社會工作涉及社區(qū)建設方面的案例呈上升趨勢，比如：居民自治組織建立、居民與社區(qū)單位之間矛盾糾紛等，大多數涉及跨行業(yè)政策法規(guī)較多，社工很難一下子吃透，建議社工利用社會資源，請相關政策專家?guī)椭鉀Q。

七、結案

（一）結案原因及成效

成功改變了案主不正確的想法，挖掘了案主的潛能。利用社會工作專業(yè)方法，耐心、細致、周到的服務，贏得了案主信任，與案主建立了良好的伙伴關系。本案結案原因是成功建立業(yè)主委員會，滿足案主服務需求，達到預期的目的。

（二）服務對象近況

目前A、B女士當選小區(qū)業(yè)主委員會委員，正在為實現小區(qū)文明養(yǎng)犬發(fā)出倡議。5位男士有三人當選業(yè)委會委員，其中一名主任，一名副主任，一名委員。目前，在沒有正式辦公地點的條件下，把自己的手機號碼向業(yè)主公布、利用小區(qū)內網開展工作。業(yè)主委員會與物業(yè)公司保持很好的合作，小區(qū)生活安全穩(wěn)定。

（三）今后工作方向

繼續(xù)關注該小區(qū)業(yè)主委員會，并努力協(xié)調各方力量，保證這一居民自治組織健康成長，發(fā)揮其應有的作用，實現建設新型文明和諧社區(qū)長期工作目標。

第三篇：業(yè)委會如何工作建議書

業(yè)委會如何工作建議

現在很多小區(qū)不惜千辛萬苦，通過重重阻力把業(yè)委會成立起來了，總以為勝利在望，可以松一口氣了，殊不料成立業(yè)主委員會只是一個開始，更多的工作主要是業(yè)主委員會的日常運作。首先擺在業(yè)主委員會面前的最大的問題就是業(yè)委會成立后一般都不知道如何開展工作，即到底需要做哪些事情。

大家都知道，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，小區(qū)里很多事物都是由業(yè)委會代表業(yè)主大會來執(zhí)行的，那么業(yè)委會在維護小區(qū)業(yè)主利益方面應該具體做些什么工作？

第一、業(yè)委會要保管好小區(qū)的財產。

成立后的第一件事是小區(qū)資料的交接，和物業(yè)公司就下列資料進行清點和委托管理：

1、各類物業(yè)設施的驗收、接管檔案；

2、與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

3、物業(yè)分戶產權清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

4、公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

5、以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；

6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

7、財務收支帳冊；

8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單；

9、物業(yè)管理所必須的其他資料。

需要指出的是，業(yè)主委員會必須在成立后盡快完成上述資料的交接，除了不能備份但物業(yè)管理必須的資料外，業(yè)主委員會應該掌握全部資料原件，并根據《檔案法》規(guī)定保證檔案安全。即使小區(qū)沒有更換物業(yè)公司也必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會重新辦理交接手續(xù)，明確全部資料、財產全部資料詳細清單，便于今后變更物業(yè)公司時按清單交還。必要時還要采取攝影、拍照等途徑留存交接過程和內容。

第二、業(yè)委會要建立、健全內部的規(guī)章制度。

沒有規(guī)矩不成方圓，內部制度的建立，組成人員的工作分配，只有做到職責分明才不會出現相互扯皮、推逶的現象。業(yè)主委員會的制度應該根據《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定報業(yè)主大會審核通過并向全體業(yè)主公告，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三、業(yè)委會和業(yè)主代表要進行系統(tǒng)的業(yè)主委員會知識培訓，明確公共事務的管理是要靠全體業(yè)主的共同努力，只有每個人都來關心物業(yè)管理，小區(qū)才能建設得更加美麗。

沒有法規(guī)的正確指導和業(yè)主代表的正確監(jiān)督，業(yè)主委員會不可能正常運作。業(yè)主委員會要定期組織業(yè)主委員會和業(yè)主代表學習管理規(guī)定。

第四、要明確業(yè)委會的職責。

根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，結合本小區(qū)實際，制定合法、具體的業(yè)主委員會職責是十分必要的。

第五、業(yè)委會要做好對物業(yè)公司物業(yè)服務質量和小區(qū)收益的監(jiān)管，具體做法：

1、物業(yè)管理費用收支/月度預算的審核

A、對管理公司每月報送的財務報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產負債表）進行相關指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發(fā)現例外費用和不合理費用的存在。

B、定期檢查管理公司的各項收費標準是否合理，財務收支情況是否公開。

C、建立例外大額費用支出報告制度。

2、物業(yè)管理費收支決算審核

A、根據被委托的具有物業(yè)管理專業(yè)知識的會計師事務所審計后的報告，分析各項指標的收支情況。

B、根據預算各項指標與報告相關指標進行一一分析對比，分析各指標產生偏差的原因，特別對超預算執(zhí)行的費用支出，可由業(yè)委會或者業(yè)委會聘請顧問進行適當地憑證抽查，以確認其發(fā)生的合理性和合法性。

C、對產生的盈虧做好記錄，為審批下管理費預算提供參考依據。

3、做好業(yè)主對物業(yè)服務的意見反饋工作，及時向物業(yè)公司進行交涉，維護業(yè)主的權益。

4、協(xié)調物業(yè)公司和業(yè)主的關系，參與調節(jié)鄰里糾紛，維護物業(yè)區(qū)域正常秩序。

第六、業(yè)委會應該聘請專業(yè)的社會中介機構作為自己的顧問，由專業(yè)顧問一起共同搞好業(yè)委會的管理工作。

業(yè)委會的工作是如此專業(yè)，許多業(yè)委會成員都會犯這樣的錯誤：把管理小區(qū)當作管理自己的家庭一樣。象涉及到花錢的項目，往往會和施工單位討價還價，得出一個自己認為滿意的價位，這樣做在表面上看他們是在兢兢業(yè)業(yè)地為小區(qū)業(yè)主服務，做得也問心無愧，其實他們都忽略一個事實，即用什么說服有不同意見的業(yè)主，拿什么資料來證明自己的清白。所以說業(yè)委會聘請專業(yè)顧問非常重要，顧問不但可以從專業(yè)上把好關，還可以規(guī)范業(yè)委會的發(fā)展，最主要是專業(yè)顧問運用豐富的專業(yè)知識對全體業(yè)主有一個公正的第三方解釋。

第四篇：前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

1.目的以內部市場化為原理，理順地產公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務和經營關系。

2.范圍

適用于海昌房地產集團物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產公司的前期物業(yè)管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責 物業(yè)管理部負責本指引的編制及修訂工作。各下屬項目公司新城市新項目論證報告中對物業(yè)管理進行可行性分析。各下屬項目公司參照本指引，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和結算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務和經營關系。如本指引規(guī)定內容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。原則 集團下屬地產公司與物業(yè)公司應本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進海昌房地產銷售的原則，合理確定地產公司和物業(yè)公司因產品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責，理順業(yè)務和經營關系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機制。

物業(yè)公司與地產公司應確定明確的服務標準，建立清晰、便捷的結算流程，以確保地產公司及物業(yè)公司的良性經營需要。

地產公司與物業(yè)公司應在每年1月份前確定當年各項業(yè)務的結算辦法。

定義

前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務的活動。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關入住手續(xù)為準。

項目開辦費:指項目在集中入伙前，物業(yè)公司為實現新項目正常運作而產生的人員配備、辦公設施、工具材料等費用。

項目配合費:指在總包進場后，物業(yè)公司為地產公司提供規(guī)劃設計及施工建設部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業(yè)服務方案、前期物業(yè)管理招投標工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內保潔服務等而產生的人工費、稅費等方面的費用。總包進場前物業(yè)配合地產期間產生的費用由地產公司予以實報實銷，物業(yè)公司按費用總額提取10%作為管理酬金，與地產公司每季度結算一次。

營銷配合費:指售樓部成立后，物業(yè)公司為營銷工作提供開放開盤服務、銷售現場、樣板房及開放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務、銷售現場物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓、稅費等方面產生的費用。

物業(yè)移交:指竣工驗收后地產公司將物業(yè)的公共部位、配套設施和場所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對房屋及相關設施的質量、使用性、完好性、感觀

第 1頁，共5頁 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進行評估驗收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設備設施及場地進行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態(tài)。方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入階段

6.1.1.物業(yè)管理介入項目可行性調研

集團下屬地產公司開發(fā)房地產業(yè)務，一般在地產項目立項前，由物業(yè)公司負責對當地的物業(yè)法規(guī)政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項目基本情況及項目客戶定位進行充分的調研、并根據物業(yè)管理標準和市場價值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場進入的可行性，并對未來的經營管理狀況進行合理預測，形成可行性分析報告供地產公司參考。

6.1.2.物業(yè)管理模式的確定

地產公司在編制營銷方案時，應將營銷思路、規(guī)劃設計思路向物業(yè)公司詳細介紹，物業(yè)公司將依據地產公司提供的信息進行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務的基本內容、質量標準，同時作為銷售賣點一并推向市場。

6.1.3.物業(yè)管理費測算

6.1.3.1.物業(yè)公司應在物業(yè)管理服務方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據。

6.1.3.2.物業(yè)管理費定價應參照當地政府相關部門指導標準及行業(yè)水平制定，并確

保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產公司為促進產品銷售而降低物業(yè)管理費的做法，如確有必要實施，調

整部分的虧損由地產公司承擔，按月或季度向物業(yè)公司辦理結算手續(xù)。

6.1.4.項目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目規(guī)劃設計、現場

施工建設及營銷策劃階段地產公司應要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設施設備配備的合理性、管理成本、可持

續(xù)發(fā)展提出建設性意見。

6.1.4.2.物業(yè)公司應提供銷售區(qū)域的接待、清潔、維修服務，并對現場服務人員提

供培訓，切實提升現場服務品質，以達到物業(yè)促進營銷的目的。

6.1.4.3.項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業(yè)務聯席會議，召集物業(yè)公

司相關人員就物業(yè)公司提出的問題和意見進行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項目前期介入期間產生的項目配合費用、營銷配合費用、物業(yè)開辦費及清

潔開荒費用等按《前期介入服務費用結算標準》進行結算。

6.2.前期物業(yè)管理階段

6.2.1.前期物業(yè)管理招投標

6.2.1.1.由地產公司在房屋銷售前，按照項目所在地相關規(guī)定及主管部門的要求，組織前期物業(yè)管理招投標工作，并起草《前期物業(yè)服務合同》、《臨時管理

規(guī)約》，物業(yè)公司應積極配合并參與投標工作。

6.2.1.2.招投標工作完成后，地產公司應與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權利義務、收費標準、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責任等。合同簽訂時應充分考慮對物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務過渡到業(yè)主委托管理服務階段創(chuàng)造條件，同時該合同應與地產公司在銷售時與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》

中約定的內容一致。

6.2.2.前期物業(yè)管理方案策劃

在前期物業(yè)管理招投標過程中，物業(yè)公司應確定投標項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體內容包含：項目及企業(yè)簡介、物業(yè)總體設想與承諾、人員配備計劃與培訓管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務及社區(qū)文化建設等。

6.2.3.物業(yè)用房的提供

6.2.3.1.地產公司應按照物業(yè)管理法規(guī)向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供物業(yè)用房，物業(yè)

用房的裝修方案由地產公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費用由地產公司

承擔。

6.2.3.2.物業(yè)用房分類

A.B.C.物業(yè)管理用房，包括接待中心、辦公室、財務室、會議室、會客室、檔案室等。物業(yè)服務用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設施配套用房。

6.2.3.3.物業(yè)用房的標準，項目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標準提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業(yè)用房應具有獨立的產權并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產公司在規(guī)劃設計時應對物業(yè)用房予以充分考慮。辦公場所具體位置的規(guī)劃應考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，并從服務輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房及員工生活用房不能設在地下室中，并保證通風、噪音符合國家住宅使用標準。

6.2.4.物業(yè)的移交

6.2.4.1.物業(yè)移交的重點是房屋本體、共用部位、共用設備設施及場地的移交，物

業(yè)移交應建立書面移交檔案。對于驗收不合格的項目，地產公司應組織人

員及時進行整改。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達標或項目部拒不

整改以及長期拖延的項目，物業(yè)公司應將問題以書面報告的形式報地產公

司分管領導處理。

6.2.4.2.地產公司應在正式入伙前30個工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業(yè)公司接管驗收。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10

天的工作量，地產公司須以每10萬平方米預留15個工作日給物業(yè)公司辦

理接管驗收手續(xù)，并確保另有15個工作日進行清潔開荒工作。否則物業(yè)

公司可按日收取應急費用，應急費用包含加班費、補貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍

內的清場及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產公司應確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公

司。

6.2.5.4.地產公司可將保潔開荒工作直接發(fā)包給物業(yè)公司，物業(yè)公司在清潔開荒報

價中應包含人工費、材料費、稅金、酬金等成本。清潔開荒質量由物業(yè)公

司全面監(jiān)管，費用由地產公司承擔。如地產公司將清潔業(yè)務直接發(fā)包給專

業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應予以監(jiān)督清潔質量，由地產公司向物業(yè)公司支付

總承包費用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標識的配備

6.2.6.1.房屋本體類標識由地產公司/商業(yè)公司按照項目特有的識別系統(tǒng)制作，物

業(yè)管理類標識由物業(yè)公司按照海昌集團VI管理規(guī)定款式制作，費用由地

產公司承擔。

6.2.6.2.地產公司如將房屋本體類標識及物業(yè)管理類標識全部委托交由物業(yè)公司

制作，期間產生的設計費、制作費和酬金由地產公司承擔。

6.2.7.客戶體驗日

6.2.7.1.客戶體驗日應安排在項目正式入伙前30天--60天前進行，由地產公司全

程組織安排，費用由地產公司承擔。

6.2.7.2.物業(yè)公司應在客戶體驗日充分展示服務水準、專業(yè)水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務工作打下堅實的基礎。

6.2.7.3.客戶體驗日中涉及的整改項目，地產公司應在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實行地產公司總經理負責制，成立由各部門、各專業(yè)人員

聯合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產公司承擔。

6.2.8.2.地產公司如委托物業(yè)公司辦理房屋集中入伙手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集

中入伙策劃方案及費用預算報地產公司審核，費用由地產公司承擔。

6.2.9.房屋質量返修管理

地產公司應成立項目保修辦，按照《房屋質量保證書》規(guī)定承擔房屋保修、公共設備設施保修期內的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經專業(yè)機構認定屬質量問題的仍需由地產公司承擔修復責任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經交付使用，因業(yè)主個人原因

未辦理入伙手續(xù)的。

6.2.10.2.第一種空置房產生的管理費、水、電、供暖等費用由地產公司承擔；

第二種空置房相關費用由業(yè)主承擔。按照《物業(yè)服務收費辦法》規(guī)定，空

置房管理費應全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產

公司有義務敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。

6.2.10.3.物業(yè)公司應建立對空置房的巡查及清潔制度，并組織實施，保存相關

工作記錄。

6.3.前期配合費用結算

6.3.1.物業(yè)公司配合地產前期介入服務的結算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結算方式按《前期介入服務費用結算標準》簽訂相關協(xié)議，項目配合費及營

銷配合費按合同簽訂后3日內支付40%、服務期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產生的所有費用（含人工成本、物料、稅金、不可預

見費等）均由地產公司承擔，并對物業(yè)配合地產期間產生的所有費用計提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司。

6.3.4.物業(yè)開辦費在簽訂《前期物業(yè)服務合同》時由地產公司按集團下發(fā)的《前期介入服

務費用結算標準》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務工作的正常開展。

6.4.其他事項

6.4.1.地產公司因銷售或其他需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產公司承擔，此

部分費用由地產公司按月劃撥給物業(yè)公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收

費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產生的收支價差及量差部分，由地產公司承擔補差責任。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計上報地產公司相關部門予以結算。

6.4.3.地產公司在制定與物業(yè)管理相關的含有廣告內容的對外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊）時，應充分征求物業(yè)公司意見后實施。在銷售時不得超出《前期物業(yè)管理服務合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執(zhí)行。

第五篇：業(yè)委會如何工作建議

業(yè)委會如何工作建議

一、業(yè)委會要保管好小區(qū)的財產。

成立后的第一件事是小區(qū)資料的交接，和物業(yè)公司就下列資料進行清點和委托管理：

1、各類物業(yè)設施的驗收、接管檔案；

2、與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視、網絡運營商等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

3、物業(yè)分戶產權清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

4、公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

5、以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；

6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

7、財務收支帳冊；

8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單；

9、物業(yè)管理所必須的其他資料。

需要指出的是，業(yè)主委員會必須在成立后盡快完成上述資料的交接，除了不能備份但物業(yè)管理必須的資料外，業(yè)主委員會應該掌握全部資料原件，并根據《檔案法》規(guī)定保證檔案安全。即使小區(qū)沒有更換物業(yè)公司也必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會重新辦理交接手續(xù)，明確全部資料、財產全部資料詳細清單，便于今后變更物業(yè)公司時按清單交還。必要時還要采取攝影、拍照等途徑留存交接過程和內容。

二、業(yè)委會要建立、健全內部的規(guī)章制度。

沒有規(guī)矩不成方圓，內部制度的建立，組成人員的工作分配，只有做到職責分明才不會出現相互扯皮、推逶的現象。業(yè)主委員會的制度應該根據《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定報業(yè)主大會審核通過并向全體業(yè)主公告，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

三、業(yè)委會和業(yè)主代表要進行系統(tǒng)的業(yè)主委員會知識培訓，明確公共事務的管理是要靠

全體業(yè)主的共同努力，只有每個人都來關心物業(yè)管理，小區(qū)才能建設得更加美麗。

沒有法規(guī)的正確指導和業(yè)主代表的正確監(jiān)督，業(yè)主委員會不可能正常運作。業(yè)主委員會要定期組織業(yè)主委員會和業(yè)主代表學習管理規(guī)定。

四、要明確業(yè)委會的職責。

根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，結合本小區(qū)實際，制定合法、具體的業(yè)主委員會職責是十分必要的。

五、業(yè)委會要做好對物業(yè)公司物業(yè)服務質量和小區(qū)收益的監(jiān)管，具體做法：

1、物業(yè)管理費用收支/月度預算的審核

A、對管理公司每月報送的財務報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產負債表）進行相關指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發(fā)現例外費用和不合理費用的存在。

B、定期檢查管理公司的各項收費標準是否合理，財務收支情況是否公開。

C、建立例外大額費用支出報告制度。

2、物業(yè)管理費收支決算審核

A、根據被委托的具有物業(yè)管理專業(yè)知識的會計師事務所審計后的報告，分析各項指標的收支情況。

B、根據預算各項指標與報告相關指標進行一一分析對比，分析各指標產生偏差的原因，特別對超預算執(zhí)行的費用支出，可由業(yè)委會或者業(yè)委會聘請顧問進行適當地憑證抽查，以確認其發(fā)生的合理性和合法性。

C、對產生的盈虧做好記錄，為審批下管理費預算提供參考依據。

3、做好業(yè)主對物業(yè)服務的意見反饋工作，及時向物業(yè)公司進行交涉，維護業(yè)主的權益。

4、協(xié)調物業(yè)公司和業(yè)主的關系，參與調節(jié)鄰里糾紛，維護物業(yè)區(qū)域正常秩序。

六、業(yè)委會應該聘請專業(yè)的社會中介機構作為自己的顧問，由專業(yè)顧問一起共同搞好業(yè)委會的管理工作。

業(yè)委會的工作是如此專業(yè)，許多業(yè)委會成員都會犯這樣的錯誤：把管理小區(qū)當作管理自己的家庭一樣。象涉及到花錢的項目，往往會和施工單位討價還價，得出一個自己認為滿意的價位，這樣做在表面上看他們是在兢兢業(yè)業(yè)地為小區(qū)業(yè)主服務，做得也問心無愧，其實他們都忽略一個事實，即用什么說服有不同意見的業(yè)主，拿什么資料來證明自己的清白。所以說業(yè)委會聘請專業(yè)顧問非常重要，顧問不但可以從專業(yè)上把好關，還可以規(guī)范業(yè)委會的發(fā)展，最主要是專業(yè)顧問運用豐富的專業(yè)知識對全體業(yè)主有一個公正的第三方解釋。