第一篇：高檔住宅與寫字樓物業(yè)將成為資產(chǎn)管理

高檔住宅與寫字樓物業(yè)將成為資產(chǎn)管理“領(lǐng)跑”者

于洪波/中國物業(yè)管理雜志網(wǎng)/20080804

領(lǐng)跑者必然有其體力和耐力，也必然要比后來者看得遠(yuǎn)、看得準(zhǔn)。我們今天

邁出的這一小步，應(yīng)該說是物業(yè)管理行業(yè)的一大步。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對象的投資活動的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理等新的專業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)，是以實現(xiàn)物業(yè)擁有者的預(yù)期目標(biāo)、使物業(yè)保持良好運行狀態(tài)為目的的一種專業(yè)服務(wù)。它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。?

對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。?

資產(chǎn)管理是物業(yè)管理發(fā)展的高級階段

資產(chǎn)管理是一個國際上的概念，是物業(yè)管理的升級模式。資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多，因此資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)服務(wù)公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)。資產(chǎn)管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)經(jīng)理和設(shè)施經(jīng)理，監(jiān)督考核他們的管理績效，指導(dǎo)他們制定物業(yè)管理、設(shè)施管理的策略計劃，以滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價值最大化的要求。?

資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃、持有或出售分析、檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

高檔住宅小區(qū)的資產(chǎn)管理

高檔住宅小區(qū)的資產(chǎn)管理，主要以高檔小戶型住宅為例。他們大都地處優(yōu)勢地段，自2002年下半年以來倍受市場追捧，單位面積大多在45平米以下，其購買者用于投資為目的的大約在80%左右，這一比率與廣州、上海等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市基本一致。而此類的房地產(chǎn)開發(fā)，除了一些地區(qū)紛紛推出了青年公寓、單身公寓等獨立成棟的小戶型外，在一些城市的頂級地段出現(xiàn)純小戶型住宅，更是從設(shè)計、物業(yè)、商住精裝修等方面將小戶型概念演繹到極致。小戶型的優(yōu)勢主要是總價低，大都地處城市中心地塊，其主要購買人群為需要自由空間的白領(lǐng)和迫切需要自立門戶的年輕夫婦。由于小戶型尚未達(dá)到建設(shè)部規(guī)定的相關(guān)居住功能，入住小戶型的人群既有較高收入預(yù)期，又有相對豐厚的現(xiàn)實收入。但是，小戶型只能是居住人群短期過渡性住宅，從根本上決定了小戶型的購買人群主要是投資型，小戶型住宅的陸續(xù)推出，使小戶型的熱度進(jìn)一步升溫。

這類物業(yè)的購買者，除一小部分用于自用經(jīng)營外，大都是以投資型為目的，靠物業(yè)的出租經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資利益。這類物業(yè)最突出的特點是區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，投資性房產(chǎn)物業(yè)的市場繁榮與當(dāng)?shù)卣w的社會經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)，還與工商、貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)甚至社會治安狀況息息相關(guān)。物業(yè)的使用者多用投資者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營或居住，并用部分經(jīng)營所得或薪金收入來支付物業(yè)租金。此時，物業(yè)管理已經(jīng)升級為資產(chǎn)管理，要在保證業(yè)主物業(yè)保值升值的同時，想方設(shè)法的幫助業(yè)主實現(xiàn)利潤的最大化，通過優(yōu)異的物業(yè)管理實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。例如，深圳市保利物業(yè)管理有限公司在管的保利城花園項目，其售價已從前兩年的5000元／平米漲至現(xiàn)在的7000元／平米；保利大廈寫字樓每平方米的租金上漲了10元左右。

寫字樓的資產(chǎn)管理

所謂寫字樓資產(chǎn)管理，就是在完善豐富常規(guī)的清潔、秩序維護(hù)、綠化等基本職能基礎(chǔ)上，通過有效的資產(chǎn)管理手段，如制定計劃、持有或出售分析、監(jiān)控績效、協(xié)助客戶關(guān)系、定期進(jìn)行資產(chǎn)分析等，使寫字樓在物業(yè)形象上歷久彌新，在商務(wù)環(huán)境和品牌形象上更加出類拔萃，達(dá)到所管物業(yè)的保值增值效應(yīng)，持久創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)商務(wù)資產(chǎn)。寫字樓的物業(yè)管理是一項非常專業(yè)的工作，與住宅區(qū)的物業(yè)管理有明顯的區(qū)別。

據(jù)悉，國際企業(yè)中心的資產(chǎn)管理涉及工程、設(shè)備、人員形象、車位、品牌、VI、服務(wù)理念和文化等諸多方面，既有硬件設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，也有軟件頂級商務(wù)環(huán)境的營造。有行業(yè)專業(yè)人士曾經(jīng)這樣說過:“對于業(yè)主委托我們管理的資產(chǎn)，主要有兩大任務(wù)要完成:其一是物業(yè)資產(chǎn)價值最大化，其二則是資產(chǎn)生命周期的超時延長?！痹凇段餀?quán)法》提出延長房屋使用期限的問題的情況下，如何實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值，也必將越來越得到全社會消費者的關(guān)注。

把資產(chǎn)管理的經(jīng)營理念嫁接到商業(yè)開發(fā)理念中去，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)觀念的變革。資產(chǎn)管理的理念貫穿于商業(yè)物業(yè)的工作中已有成功案例，可供我們獲取成功經(jīng)驗。很多國內(nèi)一些開發(fā)企業(yè)選擇與戴德梁行、仲量聯(lián)行合作，本身也體現(xiàn)出對物業(yè)實現(xiàn)保值、增值的決心和負(fù)責(zé)任的態(tài)度。例如，在香港最有名的新弘基地產(chǎn)，其自主經(jīng)營與對外銷售的商業(yè)地產(chǎn)比例大體在7：3左右。

此外，對于寫字樓而言，資產(chǎn)管理的另外兩大核心“服務(wù)功能多樣化”和“商務(wù)環(huán)境品牌化”也正在全力打造。

服務(wù)功能多樣化是優(yōu)秀寫字樓的必備條件，作為現(xiàn)代寫字樓，特別是那些在功能上接近于酒店，自身不僅有商務(wù)中心、會議中心，而且還有會所、酒吧、咖啡廳、健身房、美容美發(fā)廳等的綜合性寫字樓，更需要綜合性的物業(yè)管理。應(yīng)在這方面積累豐富的經(jīng)驗，不僅有會所綜合管理經(jīng)營的專業(yè)性人才，而且有一整套成熟的會所經(jīng)營模式，能有效地對寫字樓的各項服務(wù)功能進(jìn)行整合，形成全方位、多功能的寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)。

硬件的東西可以一目了然，但是軟性的服務(wù)要經(jīng)過親身體驗才能獲得感受。國際上一些大公司在選擇寫字樓時，比較注重評估大樓的物業(yè)管理水平。物業(yè)管

理的品質(zhì)其實就是體現(xiàn)了人的品質(zhì)，首先是管理者的品質(zhì)，同時也是使用者的品質(zhì)。國際企業(yè)中心不僅為其商務(wù)環(huán)境貼上品牌標(biāo)簽，而且更致力于成為受人尊重的寫字樓區(qū)。

資產(chǎn)管理的目標(biāo)是實現(xiàn)“三要”：要實現(xiàn)物業(yè)的保值增值；要不斷地滿足客戶的市場需求；要追求社會效益的最大化。因此，也就需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)管理上就要做到“管理經(jīng)營一體化、商務(wù)氛圍人性化、設(shè)備管理專業(yè)化、服務(wù)功能多樣化、商務(wù)環(huán)境品牌化”。品牌的最高境界莫過于讓目標(biāo)消費人群，誠心深入持久的認(rèn)同了。

第二篇：高檔寫字樓物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)篇

*******中心大廈物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)篇

序

物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價值得以最充分地體現(xiàn)。

物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設(shè)計壽命可長達(dá)70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項基礎(chǔ)工作做好。在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。

當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個領(lǐng)域中先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它內(nèi)在的、獨特的運行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。

我們在這里奉獻(xiàn)給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗，它不但對在管物業(yè)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。目

錄

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0術(shù)語

3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓……………………………………（7）4．0物業(yè)設(shè)備運行管理 …………………………………………（8）4．1設(shè)備運行的環(huán)境要求的概…………………………………（8）4.1.1設(shè)備運行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 ……………………………（8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低壓配電房 …………………………………………（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 ……………………………………（9）4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 …………………………………（9）4.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 ………………………（10）4.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)………………………（10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2減壓閥房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4樓層管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 ……………………………………（13）4.1.5.3樓層設(shè)備間

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備 …………………………………（14）4.1.6電梯設(shè)備間

…………………………………………（15）4.1.6.1電梯機(jī)房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轎廂 …………………………………………………（15）4.1.7通信設(shè)備機(jī)房

………………………………………（16）4.1.7.1通信總機(jī)房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 …(18）4.1.8.1控制中心機(jī)房

……………………………………（18）4.1.8.2樓層設(shè)備房

………………………………………（18）

4.2設(shè)備運行管理

…………………………………………（19）4.2.1運行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：……………………………………………（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

……………………………………（20）4.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)

…………………………………………………（21）2.4運行情況分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)

………………………………………………（22）4.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、運行技術(shù)參數(shù) ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、運行狀態(tài)記錄 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班記錄……………………………………………………（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運行情況分析 ……………………………………………（23）4.2.4給排水系統(tǒng)

……………………………………………………（24）4.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識

………………………………………………………（24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系統(tǒng)運行情況分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系統(tǒng)

………………………………………………………（25）4.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系統(tǒng)運行情況分析

……………………………………………（27）4.2.6電梯及提升設(shè)備

……………………………………………（28）

4.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2運行情況分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系統(tǒng)

………………………………………………………（30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)

………………………（30）4.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識

………………………………………………………（30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求…………（30）4.2.8.3運行情況分析

…………………………………………………（32）4.3設(shè)備臺帳

…………………………………………………………（32）4.3.1設(shè)備臺帳的概念

………………………………………………（32）4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容 ………………………………………（33）4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障報告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障報告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障報告的歸檔

………………………………………………（33）5.0系統(tǒng)保養(yǎng) ……………………………………………………………（34）5．1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念

………………………………………………（34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目

……………………………………………（34）5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（34）5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（34）

5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（35）5.2.4維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目

………………………………………………（36）5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（36）5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（37）5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（37）5.3.4維護(hù)保養(yǎng)項目

……………………………………………（38）5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項目

………………………………………（39）5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

…………………………………………（39）5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（39）5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（39）5.4.4維護(hù)保養(yǎng)……………………………………………………（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目……………………………………………（40）5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（40）5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（41）5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（42）5.5.4維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目………………………………………………（43）5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（43）5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（43）5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（43）5.6.4維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（44）

5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（44）5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（44）5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（44）5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（45）5.7.4維護(hù)保養(yǎng)項目………………………………………………（45）6.0外判項目 6.1外判項目的定義 6.2外判項目的考核 6.2.1 故障的認(rèn)定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2電梯故障率的計算公式 1．0術(shù)語：

1．1.技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責(zé)任人對自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。

⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。

1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”

等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運行為目的的操作類型。

1．3.運行管理：運行是指設(shè)備周而復(fù)此地運轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運行管理的內(nèi)容之中。

1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在實施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運行。

1．6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運行周期內(nèi)，有計劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。

1．7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。達(dá)到對設(shè)備運行動態(tài)的情況的了解的目的。

1．8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時間

段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。2.0物業(yè)設(shè)備的運行管理 2.1設(shè)備運行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求 2.1.1設(shè)備運行的環(huán)境要求的概念

高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求

2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。

地板：可根據(jù)實際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級的絕緣膠墊。

2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房

地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機(jī)組的臺架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。發(fā)電機(jī)組的啟動電池應(yīng)放置在專用的臺架上。

發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間

2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。

主機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。

2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房

設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。2.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房

機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機(jī)件）。

風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。

2.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)

露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。

在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時的應(yīng)處狀態(tài)。水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

2.1.4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。

水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴

有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。

地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。

集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤湔麧崯o塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。

高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。

消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運行設(shè)備無關(guān)的雜物。

各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應(yīng)接入確保回路，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。

2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。

門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。地板：應(yīng)無施工時期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。

氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。

照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。附屬設(shè)備：報警主機(jī)、聯(lián)動屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。管道：油漆無剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示。

控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標(biāo)識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設(shè)備

水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。

2.1.6電梯設(shè)備間 2.1.6.1電梯機(jī)房

電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機(jī)周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。

機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時，如安裝高度較低時，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。

盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動方向與轎廂運動方向一致的標(biāo)識。

電梯機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。

當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機(jī)時，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風(fēng)扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。

轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。

廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設(shè)備機(jī)房 2.1.7.1通信總機(jī)房

（1）通信交換機(jī)機(jī)房

機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及 “交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。

地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。

應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。機(jī)房內(nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機(jī)房內(nèi)的電源室 門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”

室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。

電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機(jī)房內(nèi)的話務(wù)員室

門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外

開的放火門。

室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房

門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。

地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。

通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號。

井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機(jī)房

門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。

使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時期遺留的痕跡，并且無滲

水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應(yīng)整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

墻上應(yīng)懸掛BA自動控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。

自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。

CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。3.2設(shè)備運行管理 3.2.1運行管理的概念

為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導(dǎo)管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統(tǒng) 3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：

（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。

（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險”的標(biāo)識牌。

（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標(biāo)號相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內(nèi)的接地點應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點#號”的標(biāo)識。

（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

(1)運行技術(shù)參數(shù)：

高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計 電能耗用統(tǒng)計表（附表）月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）××回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統(tǒng)計表（附表）(3)交接班記錄與檢查

當(dāng)班運行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)

(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

(2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報警設(shè)備有效。

(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。3.2.2.4運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運行時數(shù)（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）

(2)分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對全年系統(tǒng)運行的評價

(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) 3.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識

(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標(biāo)識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運行狀態(tài)和警示牌 3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求

（一）、運行技術(shù)參數(shù)

(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運行電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷壓縮機(jī)運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）

(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機(jī)柜溫度（對具有變頻系統(tǒng)部分）

（二）運行狀態(tài)記錄

通過固定表格對如下情況進(jìn)行記錄：

(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時間

(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)

(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運行和異常狀態(tài)

（三）交接班記錄

(1)當(dāng)班運行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時間等）

(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調(diào)度情況等）

(4)當(dāng)班系統(tǒng)運行狀況的綜合評價(5)簽名

3.2.3.3、系統(tǒng)運行情況分析(1)能源統(tǒng)計分析

空調(diào)主機(jī)（條件許可時，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。

(2)運行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析

(4)溫、濕度統(tǒng)計（室內(nèi)、外）對本的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計，為能源統(tǒng)計分析、運行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)

(5)負(fù)荷運行統(tǒng)計與預(yù)測分析 根據(jù)各的能源統(tǒng)計、運行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運行方式和運行曲線。(6)系統(tǒng)運行綜合評價 3.2.4給排水系統(tǒng) 3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識牌。

(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。

(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求

給排水系統(tǒng)的運行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。

(1)運轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識牌標(biāo)識所示狀態(tài)。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄及統(tǒng)計表格進(jìn)行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年用水量統(tǒng)計，各分表用水量統(tǒng)計，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。

(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。

(4)對全年系統(tǒng)運行的評價。

(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。3.2.5消防系統(tǒng) 3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識

(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。

(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(4)濕式報警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。

(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位置”的標(biāo)示牌。(7)報警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測區(qū)域”的標(biāo)示牌。(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。

(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。

(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時使用”的標(biāo)示牌。(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。

3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機(jī)運行記錄：

1、記錄探測器報警的確切時間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時間與保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

3、記錄探測器的屏蔽時間、相應(yīng)的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。

4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。

5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。

6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時的運行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動系統(tǒng)設(shè)備運行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達(dá)現(xiàn)場后信息反饋的時間。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

記錄防、排煙閥的動作時間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。

記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報警的確切時間、相應(yīng)地點，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

記錄所有聯(lián)動設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應(yīng)的地點。

記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運行情況分析

系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進(jìn)行測試，具體測試項

目如下：

(1)報警主機(jī)正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。

(2)聯(lián)動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。(3)自動報警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。

(4)聯(lián)動柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。

(6)自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設(shè)備故障誤報與探測器總數(shù)的誤報率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯(lián)動設(shè)備的測試。

每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評定運行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：

1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。

2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。

3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。

4、根據(jù)自動報警主機(jī)的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數(shù)來評定探測器的正常與否。

5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。

6、根據(jù)各種聯(lián)動設(shè)備手/自動的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。

3.2.6電梯及提升設(shè)備 3．2．6．1系統(tǒng)標(biāo)識：

電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。

首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運行記錄要求： 電梯設(shè)備以巡檢為主。

（一）運行技術(shù)參數(shù)：

記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。

（二）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其表格：

電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養(yǎng)停梯記錄表

電梯保養(yǎng)報告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）

其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）

當(dāng)班運行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進(jìn)行審核并簽字。

3.2.6.2運行情況分析

每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：

1.全年電梯運行的故障率（%）

故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100% 2.分析該時段系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點 3.分析該時段出現(xiàn)故障的主要原因 4.對全年系統(tǒng)運行的評價

5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。3.2.7通信系統(tǒng) 3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識： 3.2.7.2設(shè)備運行記錄要求 3.2.7.3運行情況分析

電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底

紅字的標(biāo)志牌。

(2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。

（一）運行技術(shù)參數(shù)記錄

1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤進(jìn)行記錄備份。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。

3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。

4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。

（二）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計

1、每月空調(diào)運行時間統(tǒng)計

2、每月每臺空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。

3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計表。

（三）運行記錄與備份

1、自控系統(tǒng)

當(dāng)班運行人員要認(rèn)真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)

當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當(dāng)天各班的運行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當(dāng)月該系統(tǒng)的運行記錄，各類統(tǒng)計表格等進(jìn)行審核，再交給部門負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

3、運行故障報告

當(dāng)自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運行期間出現(xiàn)故障時，當(dāng)班運行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時解決的應(yīng)及時通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。3．2.8.3運行情況分析

每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上的系統(tǒng)運行情況進(jìn)行技術(shù)分

析，提交系統(tǒng)運行分析報告，該報告必須包含如下內(nèi)容：

1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運行的時間。

2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運行的故障率。

3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。

4、分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點。

5、分析存在的問題及解決辦法。

6、對全年系統(tǒng)運行進(jìn)行綜合的評價。

7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運行情況，提出當(dāng)年運行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。4.3設(shè)備檔案

物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設(shè)備臺帳的概念

設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動態(tài)變化情況，是設(shè)備運行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。

4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容 4.3.2．1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。

包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。

4.3.2．2運行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動態(tài)記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設(shè)備正常運行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類

依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。4.3.3．1供配電系統(tǒng)：（1）供電子系統(tǒng)主要包括：

變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統(tǒng) 主要包括：

低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統(tǒng)

戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)簟⒑綐?biāo)燈等；（4）戶內(nèi)的燈具：

大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時需求電光源等。

4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：

（1）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：

制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。

（2）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。

（3）專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。

（4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣控制設(shè)備。4.3.3．3給排水系統(tǒng)：（1）給水子系統(tǒng)

升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統(tǒng)

抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系統(tǒng)：（1）報警系統(tǒng)：

火災(zāi)報警控制器（主機(jī)）；

火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。

手動火災(zāi)報警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統(tǒng) 停非消防電裝置 應(yīng)急廣播設(shè)備（2）滅火系統(tǒng) Ⅰ.自動噴淋滅火系統(tǒng) 噴淋泵 濕式報警閥

水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監(jiān)控閥

壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗及泄漏裝置 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統(tǒng) 消防水泵 穩(wěn)壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器

失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區(qū)

風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）風(fēng)道

送、排風(fēng)閥、余壓閥

防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統(tǒng) Ⅳ安全疏散系統(tǒng) 疏散指示燈 應(yīng)急照明

4.3.3．5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）： Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機(jī)、其它；

Ⅲ對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它；

Ⅴ安防軟件；報警軟件、監(jiān)控軟件、其它；

Ⅵ防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報警主機(jī)、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；

Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺、金庫保險、其它。

4.3.3．5電梯系統(tǒng)：

I.乘客電梯 II.載貨電梯 III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯

VI.服務(wù)電梯（雜物電梯）

VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道

VIII.其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車）IX.電氣控制系統(tǒng)

4.3.3．7樓宇機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：

I.計算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；

II.傳感器、電動（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；

III.家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統(tǒng)： I.語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、II.電話信息服務(wù)系統(tǒng)、III.傳真信箱系統(tǒng)、IV.可視電話系統(tǒng) V.無線對講機(jī)、VI.無線電臺、天線、VII.移動通訊設(shè)備、VIII.交換機(jī)、IX.電話機(jī)、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計費系統(tǒng)。

4.3.3．9計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I.綜合布線；

II.計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)；

III.交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統(tǒng)；

V.信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。

4.3.3．10視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng)

會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。I.公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；

II.周邊（調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

III.功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實物展示臺、電子白板）；

VI.音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點歌機(jī)）；

VII.輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）；

VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：

房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。4.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容

⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容： I.設(shè)備的規(guī)格型號；

II.設(shè)備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設(shè)備的技術(shù)規(guī)范； VI.安裝地點（部位）； VII.數(shù)量； VIII.特別備注等。

(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個方面：

I.檢修記錄：包括設(shè)備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等；

II.系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等； III.技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運行方式的調(diào)整； IV.變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項目增減等； V.運行記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。

4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設(shè)備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障報告 4.3.4.1故障報告的格式

故障報告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發(fā)生時間（年月日并要精確到幾時幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復(fù)正常時間、報告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。4.3.4.1故障報告的歸檔

故障報告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時間、編號進(jìn)行歸檔工作。5.0系統(tǒng)保養(yǎng) 5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念

按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運行狀態(tài)。5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目 5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

5.2.1.1檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運行狀況和機(jī)房照明。

5.2.1.3發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機(jī)組運行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目。

5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。

5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。

5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

5.2.2.6地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項目

5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4維護(hù)保養(yǎng)項目。

5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗開關(guān)分合閘。

5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗開關(guān)分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。

5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

5.2.4.7發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。

5.2.4.8地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測量電機(jī)運行電流、設(shè)備除銹油漆。

5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目 5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機(jī)前風(fēng)閥自動開啟、主備電源投入。

5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。

5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

5.3.1.7 BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機(jī)、聯(lián)動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動啟動風(fēng)機(jī)運行狀況 5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目

5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動轉(zhuǎn)換。

5.3.2.2 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。

5.3.2.3 BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運行有無異響、調(diào)校限位位置。

5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。5.3.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項目

5.3.3.1 BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報警響警鐘、2區(qū)報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機(jī)模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。

5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。

5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

5.3.3.6 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.3.8聯(lián)動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。5.3.3.11自動報警主機(jī)的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4維護(hù)保養(yǎng)項目

5.3.4.1 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。

5.3.4.5 BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機(jī)測試。檢查市電、備用電。

5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條 加潤滑油。

5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。5.4中控維護(hù)BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項目 5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機(jī)、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。

5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護(hù)保養(yǎng)項目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。5.4.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項目

5.4.3.1監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。5.4.3.2電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。5.4.4維護(hù)保養(yǎng) 5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。

5.4.4.2各層紅外線報警感應(yīng)器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4 各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動閥：檢查電源線路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。

3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴(kuò)展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。

5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監(jiān)控室CCTV穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

5.4.4.11紅外線報警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目 5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項目

5.5.1.1各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。

5.5.1.2各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)機(jī)運行狀況。5.5.1.3空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運行狀況。

5.5.1.4空調(diào)機(jī)房和電房：檢查機(jī)房電房照明、檢查電源電壓電流、打

掃衛(wèi)生。

5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項目。

5.5.2.1主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.5.2.2空調(diào)主機(jī)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響、軸承打黃油

5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

5.5.2.4 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)房。

5.5.2.5 各層公共盤管風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)口、電動閥、清洗塵網(wǎng)。5.5.2.6 租戶房間盤管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。

5.5.2.7 主機(jī)房、機(jī)房：清潔管道機(jī)房、電柜電箱清潔除塵。

5.5.2.8主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關(guān)接口運行溫度。

第三篇：物業(yè)多層住宅及寫字樓人員配置標(biāo)準(zhǔn)

多層住宅及寫字樓人員配置標(biāo)準(zhǔn)

多層住宅物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計算1萬m2配置3.6人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

①管理人員：主任，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，10～20萬m2，設(shè)1正1副，25萬m2以上，設(shè)1正2副；助理，總建筑面積10萬m2以下設(shè)1人，在10萬m2以上每增加5萬m2增加1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務(wù)相對獨立，一般設(shè)出納、會計各1人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要來設(shè)置。

②維修員：建筑面積每4萬m2設(shè)置1人。

③綠化員：綠化面積每4000 m2左右設(shè)1人。

④保潔員：每140戶設(shè)1人。

⑤保安員：每120戶設(shè)1人。

⑥車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班。

(2)高層住宅物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)

高層住宅物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計算每1萬m2配置7.5～7.8人左右(不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

①管理人員：建筑面積小于5萬m2設(shè)主任1名，每增加5萬m2增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置。

②機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在3萬m2以上的樓宇每1萬m2配1.5人。

③保潔、綠化人員：建筑面積每7000 m2左右或90～100戶配1人；公共場所或商業(yè)場所可適當(dāng)調(diào)整人員。

④保安人員：每40戶配1人或建筑面積3000 m2左右配1人。

⑤車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班。

(3)高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)

高層寫字樓物業(yè)管理人員定編標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計算每1萬m2配置15～18人左右(其中不包括車輛管理人員)，各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：

①管理人員：建筑面積小于3萬m2設(shè)主任1名，每增加3萬m2增設(shè)副主任1名；助理每2萬m2設(shè)1人；社區(qū)文化設(shè)1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)需要設(shè)置。

②機(jī)電人員：高層寫字樓要增設(shè)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，其他類型設(shè)備的數(shù)量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術(shù)人員的配備相對要求高且數(shù)量多，一般每1萬m2配4～5人。

③衛(wèi)生、綠化人員：建筑面積每2500 m2配1人。

④保安人員：建筑面積每2000 m2左右設(shè)置1人。

(4)其他類型的物業(yè)

如商業(yè)、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。

第四篇：寫字樓物業(yè)全面預(yù)算管理案例

寫字樓物業(yè)全面預(yù)算管理案例

高地物業(yè)管理有限公司是復(fù)地集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)之全資機(jī)構(gòu)——高地資產(chǎn)之核心成員企業(yè)。2008年底，高地物業(yè)接管了寫字樓A項目，總建筑面積15.35萬平方米，2009實行全面預(yù)算管理。

舉措一，收入來源與預(yù)算管控

由于A的收入來源是以（元/月）為基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市物價局核定的政府指導(dǎo)價，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)最高為22元/平方米/月，最低收費標(biāo)準(zhǔn)16元/平方米/月，在收入預(yù)算時，就要求財務(wù)人員精打細(xì)算，收集詳細(xì)的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算主營業(yè)務(wù)收入。

雖然物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是按物業(yè)服務(wù)合同的約定確定，但業(yè)主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業(yè)管理區(qū)域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，A項目根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點，開展多種經(jīng)營，如對空置物業(yè)開展租賃服務(wù)，收取代租服務(wù)手續(xù)費收入，提供有償特約短駁費服務(wù)，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

舉措二，成本費用與預(yù)算管控

收入來源的基本確定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理及控制成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容：

1.寫字樓物業(yè)管理成本構(gòu)成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右；公共能源，占總成本的30%左右；營運成本，占總成本的20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的70%左右，成為寫字樓物業(yè)管理成本控制的重點。

2.寫字樓成本控制方法。首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。成本控制指標(biāo)分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對高達(dá)70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點控制。例如，A項目能源控制小組2009能耗預(yù)算312.4萬元，占總成本的32.56％；2009薪酬預(yù)算287.37萬元，占總成本的29.95％。

3.能源成本的控制具體措施。

在滿足顧客對能源需求（照明和設(shè)備設(shè)施的需要）的同時，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計量、管理無空白點、電價核算準(zhǔn)確，平衡點運行。

首先，做到普遍計量。安裝電表的總表扣除公共設(shè)備設(shè)施運行費用；配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費；除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項計量電表；為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表；為物業(yè)管理自用房安裝電表。普遍計量是能源成本控制的前提和基礎(chǔ)。

其次，管理無空白點。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開關(guān)和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如大樓外射燈、夜班時間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉用電系統(tǒng)等。通過能源小組定期對寫字樓進(jìn)行全面的巡查，杜絕能源管理空白點。

再次，電價核算準(zhǔn)確。按照當(dāng)?shù)毓╇娰M計價標(biāo)準(zhǔn)核算電費。商務(wù)樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補(bǔ)。所以，向顧客收取的電費單價應(yīng)考慮上述兩個因素，由財務(wù)人員核算出一個相對固定的單價數(shù)額。

最后，平衡點運行。不僅有設(shè)備的運作規(guī)程，還制定了設(shè)備的能源控制操作規(guī)程；在照明管理上，除了正式的規(guī)定，還劃分不同責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實際情況自行調(diào)整操作規(guī)定。

4.人力成本的控制具體措施。A項目的人力成本核算以彈性服務(wù)能力的規(guī)劃和實施為主。

彈性服務(wù)能力從兩個方面實現(xiàn)。培養(yǎng)一專多能的高素質(zhì)的員工；在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務(wù)需要及時調(diào)整服務(wù)能力。根據(jù)服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，允許主動缺員，設(shè)值班經(jīng)理，科學(xué)合理地安排服務(wù)運作時間和在崗人員。

在崗位安排上從兩方面著手。從時間上分析寫字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力；從空間上落實服務(wù)責(zé)任，在不同時段，采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力；在低谷期（節(jié)假日等）以值班方式提供服務(wù)；以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來滿足較低服務(wù)要求；值班小組人員少，以團(tuán)隊方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能共同完成值班任務(wù)。

5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項重要費用支出，管好專業(yè)耗材是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。

預(yù)算時公司從多方面考慮，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的具體情況進(jìn)行物料耗材的預(yù)算。公司對物品的采購實行年初預(yù)算總額，日常管理過程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度,在物品采購、領(lǐng)用、儲存管理上建立規(guī)范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

（1）材料采購環(huán)節(jié)。

在材料采購過程中，貨比三家，利用集團(tuán)優(yōu)勢確立采購平臺，分為由公司統(tǒng)購的物品和由項目自行采購的非統(tǒng)購物品兩種方式對大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一在合格供方平臺上采購，項目根據(jù)年初預(yù)算的需求，按照月度計劃申請，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。公司統(tǒng)一跟合格供方進(jìn)行按月結(jié)賬。

（2）材料領(lǐng)用環(huán)節(jié)。

在入庫環(huán)節(jié)我們采用采購回來直接運至項目。在項目設(shè)立倉庫，既減少了耗材的二次搬運，降低了運輸費用和人工成本。又可以利用用友軟件的強(qiáng)大功能，便于盤點。

（3）材料儲存管理環(huán)節(jié)。

根據(jù)材料性質(zhì)，合理碼放，分類保管，材料標(biāo)志明顯，便于材料發(fā)放，提高倉庫的利用率。對材料倉庫進(jìn)行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質(zhì)；制訂耗材所必需的經(jīng)濟(jì)合理的儲備量，防止超儲積壓，減少資金占用。

（4）建立工具、辦公用品等臺賬制度。

工具、辦公用品等按使用人建立臺賬及工護(hù)具領(lǐng)用手冊，注明領(lǐng)用日期、品名、數(shù)量、價格。自然損耗應(yīng)以舊換新，人為損耗照價賠償。自然損耗率過高，應(yīng)追究責(zé)任。

2009年A項目預(yù)算管控成果

2009年在收入沒有完成預(yù)算的情況下，由于細(xì)化了內(nèi)部管理，向管理要效益，搞好成本控制工作，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效果。A項目經(jīng)過預(yù)算管控，人力成本節(jié)約了51.28萬元、占預(yù)算的82.15％、占總成本的31％；能耗節(jié)約108.16萬元、占預(yù)算的65.38％、占總成本的26.88％；維修保養(yǎng)費由于是在保修期，爭取到了供方的免費保修，節(jié)約18.13萬元、占總預(yù)算的42.99％、管理費用不到總成本的3％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，較好的完成了各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第五篇：盛智物業(yè)寫字樓管理流程

荊州市盛智物業(yè)管理有限公司

寫字樓物業(yè)管理流程

租戶入駐

1、租戶持《入駐通知單》到物管處辦理接收入駐手續(xù)，需帶齊以下物品：

（1）租戶《入駐通知單》（2）用水、用電申請書

（3）租戶營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證等文件的原件及復(fù)印件（4）租戶其它資質(zhì)證明原件及復(fù)印件

2、以上資料經(jīng)查驗無誤后，物管處進(jìn)行租戶登記，填制租戶檔案表，向租戶發(fā)放《寫字樓物業(yè)管理章程》、《租戶指南》等，并派維修隊與租戶代表共同查驗承租區(qū)域物業(yè)設(shè)施，在《承租區(qū)域物業(yè)設(shè)施狀況記錄表》上簽字。

3、物管處根據(jù)《用水、用電申請書》填寫水電押金《收費通知單》，租戶交納水電押金到財務(wù)部，財務(wù)部填妥回執(zhí)返回物管處，物管處代租戶安裝電表，在《水電計量表安裝竣工簽驗單》上簽字。

4、物管處根據(jù)租戶《電話、網(wǎng)絡(luò)終端、CATV終端安裝申請書》，填寫相應(yīng)《物業(yè)管理收費通知》，租戶交納相應(yīng)費用到財務(wù)部，財務(wù)部填妥回執(zhí)返回物管處，物管處憑回執(zhí)單安排維修隊辦理（以報裝方式處理）。

5、租戶安裝水電表并在《水電表安裝竣工簽驗單》簽字后，物管處發(fā)給鑰匙，并以《工作通知單》形式通知各部門及下屬維修、保安、保潔等，通知該租戶正式入駐。門衛(wèi)、保潔、維修工作正式開始跟進(jìn)。

裝修管理

1、租戶在入駐后如需裝修，先到物管處辦理如下手續(xù)：

（1）物管處開具《物管收費通知單》通知財務(wù)部收取裝修管理費，回執(zhí)由財務(wù)部填妥返回物管處后物管處發(fā)給租戶《裝修申報審批表》。租戶填好《裝修申報審批表》，向物管處提交下列資料：

① 裝修設(shè)計圖（平面布置、水電施工、其它）② 大的改動設(shè)計的政府相關(guān)審批 ③ 裝修消防審批

（2）租戶委托的裝修施工方案并應(yīng)交納以下資料：

① 施工單位營業(yè)執(zhí)照、租戶委托書（裝修委托合同復(fù)印件）

② 裝修施工方案（詳細(xì)施工方案包括開工日期、預(yù)計工期、預(yù)計施工人員等）

③ 裝修施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人與法人代表委托書、聯(lián)系方式等

（3）物管處審核以上資料后，簽發(fā)《物管收費通知單》給施工單位，由施工單位持單至財務(wù)交納裝修保證金，財務(wù)部填妥回執(zhí)返回物管處。

（4）物管處憑裝修保證金收費回執(zhí)，與施工單位簽定《裝修管理協(xié)議》，發(fā)出《裝修開工許可通知》，施工方可以開工裝修。物管處同時發(fā)出《工作通知單》到各部門，通知跟進(jìn)保衛(wèi)、保潔、裝修監(jiān)管等事宜。

（5）施工單位臨時人員出入大廈還需到物管處領(lǐng)取臨時出入證。填寫《臨時出入證》申領(lǐng)表，由物管處發(fā)證，出入證工本費在施工竣工后由物管處統(tǒng)一收?。ㄔ谘b修保證金中扣除）。

2、裝修施工中與原審批資料不符的，由施工單位或租戶另填《裝修施工報告》交物管處審批方可更改施工。

3、物管處下屬保安隊嚴(yán)格按規(guī)定控制施工人員與施工材料出入，所有施工材料進(jìn)場均需由施工方向物管處申報，由物管處批準(zhǔn)方可入場。

物管處下屬維修隊作為裝修施工日常監(jiān)管的管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督施工方一切施工行為。

4、裝修施工完成后，由租戶、物管處、施工方三方共同進(jìn)行竣工驗收，合格后填寫《裝修竣工驗收報告表》，作為裝修工程正式竣工的憑證。物管處同時開具《物管收費通知單》，通知財務(wù)部收取施工方以下費用：

（1）裝修管理費：每天20元（從開工許可通知簽發(fā)之日至竣工驗收報告簽字之日止）

（2）裝修保潔費：200元/層（南北樓為一層）

（3）施工人員臨時出入證工本費：每證5元（竣工報告簽字時施工方應(yīng)將所有臨時出入證交還物業(yè)管理處，否則每遺失一證扣罰10元罰款）。

（4）施工過程中使用電梯及損壞物品，違約罰款等。（5）其它欠費（裝修期間水電費等）。

以上費用從施工方在裝修開工前交納的裝修保證金中扣除，不夠部分由施工方補(bǔ)齊，余額退還施工方。同時，財務(wù)收回施工保證金收據(jù)，向施工方開據(jù)各項收費發(fā)票。

5、修竣工后，租戶即可正式遷入

物業(yè)管理處發(fā)出《工作通知單》到各部門，知會該租戶正式遷入大廈事宜，各項物業(yè)管理工作隨即跟進(jìn)。

水電費收取

租戶入駐時，需交納水電費押金、安裝水電表并簽認(rèn)《水電表安裝竣工驗收簽驗單》，以后每月25日，由維修隊抄表員對租戶水電表進(jìn)行抄表，將抄表結(jié)果制成《出租物業(yè)水電費通知單》，交物管處辦公室轉(zhuǎn)財務(wù)部催收。

財務(wù)部接到物管處當(dāng)月《水電費通知單》后，應(yīng)盡快以《致租戶函》形式通知租戶繳納，并經(jīng)租戶開具水電費收據(jù)，物管處不負(fù)責(zé)其后續(xù)工作。

有償服務(wù)費收取

租戶如需有償服務(wù)，反饋至物業(yè)管理處，由物業(yè)管理處派相應(yīng)專業(yè)部門上門協(xié)商，有標(biāo)準(zhǔn)定價按標(biāo)準(zhǔn)定價執(zhí)行有償服務(wù)價格，無標(biāo)準(zhǔn)定價則由物業(yè)管理處辦公室協(xié)同與租戶議價。洽商好服務(wù)方式及價格后，專業(yè)部門負(fù)責(zé)提供服務(wù)，完成服務(wù)后，填寫《有償服務(wù)工作單》，并經(jīng)租戶簽字后返回物管處。物管處將工作單財務(wù)收費聯(lián)轉(zhuǎn)交財務(wù)執(zhí)行收費，收費后由財務(wù)經(jīng)租戶開具服務(wù)發(fā)票。

其它物業(yè)管理收費

均以《物業(yè)管理收費單》形式由物管處通知財務(wù)部收取，并將回執(zhí)聯(lián)返回物管處以供確認(rèn)。

物業(yè)管理費的審計與核對

每月25日，由物業(yè)管理處將所有已交財務(wù)收取費用的單據(jù)進(jìn)行匯總，并填制《物業(yè)管理處收支月報表》報總經(jīng)理及財務(wù)部供審核，如與財務(wù)部每月報表有差別或疑問，以原始單據(jù)進(jìn)核對。

每月能耗報表與維修、保潔、保安、辦公成本均由物業(yè)管理處按公司財務(wù)盤存安排做好匯總上報。