第一篇：前期物業(yè)將如何管理新小區(qū)

前期物業(yè)如何管理新小區(qū)

物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。也是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的質(zhì)量和銷售、有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。對(duì)開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)、業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能同時(shí)入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強(qiáng)對(duì)小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)的力度，我認(rèn)為應(yīng)該做好以下幾方面的工作。

第一,抓好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)

抓好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)，是前期物業(yè)如何管理新小區(qū)的必要性，物業(yè)管理是對(duì)專業(yè)化要求很高的行業(yè),物業(yè)管理者要求是多面手,要能在不同場合充當(dāng)不同的角色,物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì),在物業(yè)管理前期物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)管理人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對(duì)工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。鑒于此,物業(yè)服務(wù)供給者的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。其一, 管理知識(shí)方面。對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。知識(shí)包括經(jīng)營管理知識(shí)(如物業(yè)管理、公共關(guān)系等)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)(要非常精通行業(yè)法律法規(guī),熟悉必要的法律知識(shí)),對(duì)提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。其二,專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù),而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等,又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能,以及時(shí)為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外,面對(duì)各式各樣的業(yè)主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三, 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益,服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動(dòng)的中心,因此,全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的思想,把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責(zé),在工作中時(shí)時(shí)處處要為業(yè)主著想,盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù),贏取業(yè)主的贊同和認(rèn)可。物業(yè)管理不是什么深?yuàn)W的學(xué)問,一個(gè)溫馨的問候、一個(gè)小小的舉措、一個(gè)小小的手勢、一個(gè)甜美的微笑,都會(huì)增加我們與業(yè)主的感情、化解與業(yè)主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務(wù)水平。

第二,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作

物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會(huì)同設(shè)計(jì)部門、施工單位、開發(fā)商一起會(huì)審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計(jì)中不合理的部分提出建議,也可根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),向相關(guān)部門提供各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠家信譽(yù)等情況并提出有價(jià)值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過程,特別重視對(duì)給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求開發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項(xiàng) 設(shè)備設(shè)施在投入使用時(shí)能正常運(yùn)行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。

第三,物業(yè)的接管驗(yàn)收

物業(yè)的接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),是對(duì)已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付使用條件的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,也是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責(zé)任的重要措施。物業(yè)的接管驗(yàn)收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗(yàn)收;其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收。

對(duì)于樓宇本體的交接驗(yàn)收工作，建設(shè)單位在進(jìn)行商品住宅建筑工程竣工驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對(duì)每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專門檢驗(yàn)。逐套檢驗(yàn)項(xiàng)目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個(gè)方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴(yán)格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)指引》對(duì)工程進(jìn)行逐套檢驗(yàn),并填寫《檢驗(yàn)結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗(yàn)結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。參考資料：《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)管理規(guī)定》 對(duì)于公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收工作，公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗(yàn)收中嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個(gè)階段(一階段是預(yù)先驗(yàn)收;二階段是正式驗(yàn)收)來接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。其一,驗(yàn)收小組按照驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》),按專業(yè)分工進(jìn)行驗(yàn)收,在其過程中查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對(duì)單項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收中,須進(jìn)行試運(yùn)行驗(yàn)收,主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo),對(duì)不符合指標(biāo)的,及時(shí)提出書面意見,要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試,直至驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可止。其二,正式驗(yàn)收是在預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后,驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證,如整改合格,而進(jìn)行的正式驗(yàn)收。須做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;“二符合”是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合;“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計(jì)的功能符合?！耙煌暾笔菆D紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗(yàn)收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書等。

物業(yè)的接管驗(yàn)收是一項(xiàng)頗具復(fù)雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗(yàn)收中存在的問題,需把握好二個(gè)基本原則:其一是堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對(duì)一些不盡人意的問題,接管驗(yàn)收人員要針對(duì)不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協(xié)商,力爭合理地、圓滿地解決驗(yàn)收中存在的問題。其二是做到部分與整體相結(jié)合的原則,即在物業(yè)接管驗(yàn)收中不能因注重細(xì)致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細(xì)節(jié)問題。

第四,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作

環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理最直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請(qǐng)專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點(diǎn)工作,一是物業(yè)清潔的開荒 工作;二是房屋裝修期的清潔工作。物業(yè)管理公司對(duì)新建物業(yè)的清潔開荒工作應(yīng)當(dāng)特別重視,安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對(duì)物業(yè)進(jìn)行清潔開荒,其內(nèi)容不限于:對(duì)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對(duì)專業(yè)清潔公司的一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達(dá)到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對(duì)這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行各種垃圾的分類收集、處理和清運(yùn),以及清、掃、擦、抹等專業(yè)性操作,同時(shí)還可以適當(dāng)增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生;三是加強(qiáng)宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾

物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé),為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對(duì)業(yè)主反映的問題,如房屋質(zhì)量問題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進(jìn),誰回復(fù)”的原則,及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問題。

第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作

小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實(shí)施的一系列安全措施,秩序維護(hù)員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止這些隱患，也是體現(xiàn)一個(gè)管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對(duì)來訪人員實(shí)行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進(jìn)出,杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;其二,建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進(jìn)出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機(jī),因此要加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案。再如在遇到特殊緊急情況時(shí),業(yè)主家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí),要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失;其三,是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機(jī)率;其四,抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運(yùn)送裝修材料的車輛,要及時(shí)裝卸,避免長時(shí)間停留, 以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。健全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運(yùn)行。其五,組建一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)隊(duì)伍,不定期對(duì)秩序維護(hù)員的實(shí)施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識(shí)、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)方面的培養(yǎng),把“讓主戶滿意”作為秩序維護(hù)員工作的準(zhǔn)則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細(xì)、更好。

第七,加強(qiáng)對(duì)房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作

裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例,受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,對(duì)物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、房屋外觀統(tǒng)一、消防、供水、供電、燃?xì)獾纫笮袨檠b修的定義。裝修監(jiān)管是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作,也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié),解決不好就會(huì)發(fā)生推諉扯皮現(xiàn)象。鑒于此,加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應(yīng)注重抓好,其一,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前,物業(yè)公司要履行告知義務(wù),將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時(shí)間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點(diǎn)、裝修人員和材料進(jìn)出通道等),以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。同時(shí)要抓好對(duì)每戶裝修方案的審核,對(duì)違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時(shí)糾正,做好說服解釋工作。其二,在房屋裝修動(dòng)工之前,需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),方可發(fā)放《裝修許可證》。其三,掌握業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn),裝修管理員也就明白日常巡檢的重點(diǎn),在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造或地墻面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規(guī)意圖的業(yè)主,一天要巡檢4次以上,及時(shí)制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工的過程中,重點(diǎn)要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對(duì)廁所和洗浴間進(jìn)行防水實(shí)驗(yàn),避免入住后給其它業(yè)主造成損失。認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄》 其四, 對(duì)違章裝修的要嚴(yán)厲制止,并使其控制在萌芽狀態(tài),以便控制事態(tài)的擴(kuò)展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》,讓業(yè)主簽字確認(rèn),將復(fù)印件存放于檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅(jiān)持以規(guī)服人,以理服人的原則,以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對(duì)裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

綜上所述加強(qiáng)前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購房人)的長遠(yuǎn)利益,還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)的使用功能,促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí),加強(qiáng)前期物業(yè)管理,有利于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強(qiáng)前期管理,可以更貼近業(yè)主和使用人的實(shí)際需求,使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,為日后更好地開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。

第二篇：物業(yè)前期管理

物業(yè)前期管理

一、業(yè)主入伙與收樓

1、入伙儀式

2、業(yè)主入伙與收樓

二、裝修管理

1、裝修管理

2、裝修申請(qǐng)及審批

3、裝修手續(xù)辦理

4、裝修監(jiān)控

三、入伙裝修期的檔案建立

1、業(yè)主入伙檔案

2、業(yè)主裝修檔案 業(yè)主入伙與收樓 第一節(jié) 入伙儀式

根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時(shí)只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。

一、入伙儀式的策劃

1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項(xiàng)：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案

入伙儀式方案的可行性及具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進(jìn)行溝通。如開發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。

二、入伙儀式策劃如下： 1．物資采購，包括：

（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊(duì)伍的邀請(qǐng)；（4）現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施；（5）紀(jì)念品、獎(jiǎng)品、宣傳品。2．節(jié)目排練

編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場排練。3．場地布置

（1）接待物品的擺設(shè)；（2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（3）現(xiàn)場標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；

（5）現(xiàn)場相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設(shè)。

三、入伙儀式的組織 1．現(xiàn)場服務(wù)

（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；

（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。2．儀式主持

由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。3．現(xiàn)場秩序維持

（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；

（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進(jìn)行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；

（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。4．儀式后現(xiàn)場清理（1）對(duì)現(xiàn)場物資進(jìn)行整理、清點(diǎn)、核對(duì)、入庫；（2）對(duì)現(xiàn)場閑雜人清場；（3）及時(shí)做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓

一、入伙現(xiàn)場布置 1．入伙辦理大廳布置

（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺(tái)和標(biāo)識(shí)牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險(xiǎn)柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2．安全保護(hù)措施

（1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈）；（2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等）；（3）充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防范。3．現(xiàn)場標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)牌設(shè)置

各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；

（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗(yàn)收證明（復(fù)印件、備查）。

二、入伙流程的提前演練

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。

三、入伙手續(xù)的辦理 1．業(yè)主接待（入伙接待組）（1）負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；（2）休息區(qū)茶水招待。2．業(yè)主資料收集（資格審查組）

（1）業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應(yīng)核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；

（3）業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時(shí)還應(yīng)收取： 1）業(yè)主的授權(quán)委托書；

2）驗(yàn)業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）； 3）驗(yàn)代理人身份證原件收復(fù)印件或驗(yàn)護(hù)照原件收復(fù)印件（若代理人為境外人士）。（4）發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)含各類入伙資料）。3．文件簽署（簽約組）

（1）指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主（臨時(shí)）公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。4．費(fèi)用收取（收費(fèi)組）（1）預(yù)收一年的管理費(fèi)；（2）其它代收代繳費(fèi)用。5．交驗(yàn)房屋（驗(yàn)房交付鑰匙組）（1）驗(yàn)房：

1）戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常； 2）戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常； 3）戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全； 4）戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項(xiàng)目。（2）抄取水電表讀數(shù)。（3）簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙： 1）《收樓書》由業(yè)主簽署、確認(rèn)；

2）不存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認(rèn)后發(fā)放； 3）存在須整改項(xiàng)目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認(rèn)后，可暫時(shí)留存，整改完成后予以歸還。

6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）

1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對(duì)各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集； 2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對(duì)鑰匙進(jìn)行清理核對(duì)。7．業(yè)主疑難解答（領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組）

1）業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類； 2）一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時(shí)解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對(duì)以上問題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)業(yè)主疑難問題進(jìn)行解答，并對(duì)入伙相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調(diào)組）1．驗(yàn)樓時(shí)問題的記錄

為保證遺留問題得到及時(shí)、快速的整改，驗(yàn)房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項(xiàng)問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點(diǎn)： 1）問題類型； 2）問題存在的位置； 3）存在問題的數(shù)量。2．一般問題現(xiàn)場進(jìn)行處理

一般問題由驗(yàn)房人員現(xiàn)場進(jìn)行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有： 1）簡單的產(chǎn)品安裝問題； 2）戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題； 3）普通產(chǎn)品耗材的更換。3．嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式

由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時(shí)反饋給開發(fā)商處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實(shí)、協(xié)調(diào)。4．處理后的再驗(yàn)收、記錄

1）由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，并與驗(yàn)房記錄進(jìn)行對(duì)比、核對(duì)；

2）業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；

3）業(yè)主對(duì)整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項(xiàng)目報(bào)告》，由業(yè)主簽名確 認(rèn)后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。裝修管理 第一節(jié) 裝修管理

一、制定裝修程序流程圖

根據(jù)《裝修指南》及項(xiàng)目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請(qǐng)→審批→收費(fèi)→檢查→驗(yàn)收→退費(fèi)。

二、制定裝修管理辦法

裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊(duì)伍管理等）。

三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際有針對(duì)性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案）。

四、制定裝修期的相關(guān)配合措施 1．裝修垃圾的清運(yùn)； 2．停車場管理； 3．地下室空間的利用； 4．裝修材料的卸貨區(qū)域指定； 第二節(jié) 裝修申請(qǐng)及審批

一、裝修申請(qǐng)

1．提交書面的裝修申請(qǐng)

（1）填寫《裝修申請(qǐng)/驗(yàn)收表》；

（2）須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項(xiàng)目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。2．提交裝修設(shè)計(jì)圖紙（1）平面設(shè)計(jì)圖；（2）單元平面圖；

（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調(diào)安裝圖；

（5）電器照明設(shè)計(jì)及用電量圖；（6）給排水設(shè)計(jì)圖；（7）燃?xì)夤芫€圖。

3．提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。（1）加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

（2）加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。

二、裝修審批 1．工程部門審批

（1）審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；

（2）檢驗(yàn)政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。2．管理處負(fù)責(zé)人審批

管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時(shí)將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業(yè)主。第三節(jié) 裝修手續(xù)辦理

一、辦理裝修手續(xù)

1．簽定《裝修管理協(xié)議》； 2．發(fā)放《裝修施工許可證》； 3．憑身份證辦理施工人員登記； 4．發(fā)放施工人員《出入證》。

二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費(fèi)用（1）裝修押金；

（2）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（非常設(shè)項(xiàng)）；（3）施工人員《出入證》工本費(fèi)及其押金；（4）其他應(yīng)收款。第四節(jié) 裝修監(jiān)控

一、工程質(zhì)量監(jiān)控

1．檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工； 2．有無按協(xié)議內(nèi)容施工； 3．施工是否符合施工規(guī)范； 4．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

二、施工秩序監(jiān)控 1．裝修垃圾的清運(yùn)管理； 2．裝修施工時(shí)間及施工噪音管理； 3．有無超范圍施工監(jiān)控； 4．是否有損害公共利益監(jiān)控；

5．電焊等動(dòng)火作業(yè)須到管理處辦理《動(dòng)火許可證》； 6．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

三、裝修完工驗(yàn)收 1．房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收

應(yīng)檢查裝修工程施工對(duì)主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。2．水、電設(shè)施驗(yàn)收

（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；

（2）有無擅自改動(dòng)系統(tǒng)（如電力、消防等）。3． 燃?xì)夤艿莉?yàn)收

（1）有無擅自改動(dòng)系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否已經(jīng)燃?xì)庵鞴軉挝或?yàn)收合格。4．智能化、通信系統(tǒng)驗(yàn)收（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；（2）有無擅自改動(dòng)系統(tǒng) 5．房屋建筑外觀驗(yàn)收

按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動(dòng)。

四、違章處理結(jié)果跟蹤

對(duì)裝修施工過程中和完工驗(yàn)收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗(yàn)收整改通知書》并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請(qǐng)/驗(yàn)收表》）。

五、裝修押金退返

如驗(yàn)收合格憑裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請(qǐng)/驗(yàn)收表》）在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。第四章 入伙裝修期的檔案建立 第一節(jié) 業(yè)主入伙檔案

一、業(yè)主入伙資料，主要包括： 1．《入伙通知書》； 2．房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；

3．業(yè)主身份證復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書；

4．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件（業(yè)主屬法人單位）；

6．《業(yè)主（臨時(shí)）公約》； 7．《收樓書》存根； 8．《整改項(xiàng)目報(bào)告》。

二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：

1．業(yè)主檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 2．隨住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 3．暫住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 4．業(yè)戶車輛情況資料（《車輛情況登記表》）； 5．辦理停車手續(xù)資料（《車位有償使用協(xié)議書》）。第二節(jié) 業(yè)主裝修檔案

一、裝修申請(qǐng)審批資料，主要包括： 1．《裝修申請(qǐng)/驗(yàn)收表》； 2．《裝修審批通知書》； 3．裝修圖紙及審批資料；

4．裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件；

二、裝修管理檔案，主要包括： 1．《裝修管理協(xié)議》；

2．裝修施工人員檔案（《施工出入證辦證登記表》）； 3．裝修巡查記錄（《裝修巡視檢查記錄表》）；

4．《違反裝修規(guī)定整改通知書》及《裝修驗(yàn)收整改通知書》； 5．裝修竣工驗(yàn)收單（《裝修申請(qǐng)/驗(yàn)收表》）。

以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進(jìn)行管理。

附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格 1.入伙通知書 2.收樓須知

3.入伙預(yù)交費(fèi)用一覽表

（1）業(yè)主/住戶情況登記表(個(gè)人)（2）業(yè)主/住戶情況登記表（單位）4.收樓手續(xù)流程條 5.收樓證明書 6.業(yè)主公約

7.委托銀行代收費(fèi)協(xié)議書 8.業(yè)戶手冊 9.裝修指南 10.住宅質(zhì)量保證書 11.住宅使用說明書 12.收樓書 13.整改項(xiàng)目報(bào)告

14.其它入伙代辦手續(xù)簽約表格 15.裝修申請(qǐng)/驗(yàn)收表 16.裝修審批通知書 17.房屋裝修管理規(guī)定 18.裝修管理協(xié)議

19.施工出入證辦證登記表 20.單元施工許可證 21.出入證 22.動(dòng)火許可證

23.違反裝修規(guī)定整改通知書 24.裝修驗(yàn)收整改通知書 25.裝修巡視檢查記錄表

第三篇：小區(qū)商鋪前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

東彩小區(qū)金桂園商鋪物業(yè)管理協(xié)議

出租方（甲方）： 克拉瑪依市xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

承租方（乙方）：xxxx

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂立本合約，雙方共同遵照?qǐng)?zhí)行。

第一條 租賃位置

甲方出租的商鋪位于克拉瑪依市xxxx—xx時(shí)尚xxxx號(hào)商鋪，建筑面積xxxx平方米。

第二條 租賃期限

租期為xx年，本合約從xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日止。

第三條 管理費(fèi)交付

1、乙方應(yīng)于每月xxx號(hào)前向甲方繳納當(dāng)月的管理費(fèi)。

2、第一年：管理費(fèi)為每月人民幣：xxxx元；

3、第二年：管理費(fèi)為每月人民幣：xxxx元；

4、第三年：管理費(fèi)為每月人民幣：xxxx元。

第四條 商鋪在裝修時(shí)，須自覺遵守《xxx裝修管理規(guī)定》，如有違反相關(guān)規(guī)定。

1、物業(yè)公司有權(quán)制止、責(zé)令整改或作出相應(yīng)的處理決定。

2、各商鋪使用人不得擅自改變外立面的材料、顏色和款式；不得亂張亂貼影響門面雅觀行為；凡屬設(shè)置的各種招牌和廣告牌，在安裝前，必須先到客戶中心（管理處）申報(bào)辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得批準(zhǔn)后方可安裝。否則，按克拉瑪依市城市管理有關(guān)法規(guī)，限期拆除。

3、一樓商鋪的廣告位，按配定位置歸業(yè)主擁有，但由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃、物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理投入使用；二樓廣告位權(quán)屬歸發(fā)展商擁有；并由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃提供用戶有償使用（費(fèi)用參照市場價(jià)商定）。

4、若違反本規(guī)定及xxxx《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》等相關(guān)條款者，所造成的一切損失及責(zé)任，由相關(guān)當(dāng)事人（使用人）自行承擔(dān)。

第五條 合同生效、糾紛解決

1、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，即具有法律效應(yīng)。

2、在履行本合約的過程中，若甲、乙雙方發(fā)生爭議或糾紛，由雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可訴請(qǐng)克拉瑪依市人民法院解決。

3、本合約如有未盡事宜，甲、乙雙方可協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

4、甲、乙雙方需提供的文件作為本合同的附件。

5、本合約一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

第六條 經(jīng)營說明

1、本商鋪只能經(jīng)營xxxx，乙方不得制造噪音，破壞商鋪周圍環(huán)境。如果有業(yè)主投訴乙方惱亂正常生活，甲方有權(quán)責(zé)令乙方立即改正，若情況比較嚴(yán)重者，甲方有權(quán)責(zé)令乙方立即停止經(jīng)營。

甲方：克拉瑪依市xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：

法人代表：

聯(lián)系地址： 克拉瑪依市xxxx聯(lián)系地址：xx門面

身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：655xxxxxxxxxxxxxx

簽訂日期： xxxx年xx月xx日簽訂日期：xxxx年xx月xx號(hào)

簽訂地點(diǎn)：xx簽訂地點(diǎn)：xx

第四篇：某小區(qū)物業(yè)前期介入實(shí)施方案

華中物業(yè)前期介入實(shí)施方案

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項(xiàng)目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成XXX小區(qū)項(xiàng)目小組,先行到位,開展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)居住區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。

二、早期接入的主要工作

(一)、會(huì)審圖紙

從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

(二)、參與質(zhì)量管理

對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。

(三)、收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

(四)、熟悉社區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況,服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與社區(qū)有

關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。

三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:

(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;

(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作;

(七)積極開展各類商鋪的招商引租工作;

(八)針對(duì)未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨,對(duì)XXX小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

第五篇：金陽小區(qū)前期物業(yè) 委托管理合同

某某前期物業(yè)

委托管理合同

委托人（以下簡稱甲方）：某某房產(chǎn)管理局 受托人（以下簡稱乙方）：某某有限公司

根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)委托乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理，甲、乙雙方達(dá)成以下委托事項(xiàng)： 第一條：基本情況

某某小區(qū)位于某某縣東城區(qū)，該小區(qū)共有保障性住宅10棟820套4.9515萬平方米，其中：廉租房4棟（多層）234套1.17萬平方米，公租房6棟（高層）586套3.65萬平方米，商鋪10套0.1315萬平方米。屬多層和中高層住宅小區(qū)。

第二條：委托管理事項(xiàng)

1、乙方提前介入靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)工作，參與小區(qū)各項(xiàng)目驗(yàn)收，熟悉各方面情況。對(duì)于委托前存在的問題，甲方交由承建靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)建筑公司，整改維修后交由乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理。（注：從驗(yàn)收交工日算起，水電暖管道、線路保修期2年，屋面保修期5年，電梯保修期年，監(jiān)控智能化設(shè)備保修期年，消控設(shè)備保修期年，道路保修期年，綠化維護(hù)期年，甲方與承建公司簽訂保修合同）；

2、水電暖管道、線路滿2年后，由乙方接管；屋面滿5年后，乙方接管。接管后局部維修由乙方承擔(dān)，按照規(guī)定，需申請(qǐng)維修資金維修的，由乙方按照相關(guān)程序申請(qǐng)維修資金予以維修；

3、乙方應(yīng)勸阻住宅業(yè)主不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)于廁所內(nèi)上下水管道在裝修時(shí)，不得全封閉，應(yīng)留有檢查口，防止出現(xiàn)漏水而無法維修的問題；

4、樓頂不可安裝太陽能。為防止損壞屋面，建議小區(qū)業(yè)主安裝電熱水器；

5、房屋建筑本體公用部分的管理。主要為樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等;

6、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。主要為共用上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、有線電視、電話、暖氣干線、配電系統(tǒng)、電梯、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等；

7、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化糞池、地溝、綠地、路燈、庭院燈、自行車棚、涼亭、花架和停車場等；

8、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，主要包括物業(yè)管理用房三處477.92平方米（1號(hào)樓三間296.33平方米，2號(hào)樓三間145.85平方米，5號(hào)樓一間35.74平方米），門房兩處（東西門各一處）；

9、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，但不能改變其用途；

10、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔和日常垃圾收集、清運(yùn)。主要包括共用場地、道路、綠化、花木、房屋建筑物共用部分；

11、加強(qiáng)小區(qū)車輛管理，確保車輛有序停放，保持交通暢通；

12、協(xié)助配合公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安保工作（不含人身、財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)管理責(zé)任）；

13、社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；

14、物業(yè)檔案及相關(guān)工程資料的收集管理；

15、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的其他事項(xiàng)；

16、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自管部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，在業(yè)主和物業(yè)使用人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托具體收費(fèi)事宜應(yīng)按照乙方制定并公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方另行協(xié)商。

第三條：合同期限

本合同期限共五年：自

****年**月**日至

****年**月**日。合同到期后，根據(jù)管理情況，乙方有優(yōu)先簽約權(quán)。

第四條：甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、一次性配齊乙方物業(yè)管理過程中所需辦公、衛(wèi)生潔具等必要設(shè)備，同時(shí)作為固定資產(chǎn)登記造冊，由甲方作為國有資產(chǎn)進(jìn)行備案（并附合同附件中）。對(duì)于損耗用品按規(guī)定以后由乙方進(jìn)行更換，甲方不再予以解決；

2、與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、公共維修費(fèi)用預(yù)算和決算；

3、對(duì)乙方管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年進(jìn)行一次全面考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)甲方認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

4、委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為經(jīng)行處理，包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；

5、甲方在合同生效之日起，按政府規(guī)定向乙方提供門房兩處，自行車棚兩處，物業(yè)管理用房三處，電動(dòng)門一套，由乙方無償管理使用，合同中止后無條件收回；

6、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；

7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作的宣傳教育和文化活動(dòng)；

8、在物業(yè)管理接管驗(yàn)收時(shí)，向乙方提供和移交下列物業(yè)資料： ①規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

②設(shè)施設(shè)備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； ③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； ④各部門專業(yè)驗(yàn)收資料；

⑤房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等）； ⑥物業(yè)管理所必需的其它資料；

⑦在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，由甲方負(fù)責(zé)返修或委托乙方返修，由甲方支出全部費(fèi)用；

9、授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，采取勸阻、制止，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失、報(bào)告有關(guān)行政管理部門，訴訟等方式進(jìn)行處理；

10、審定乙方擬定的各項(xiàng)物業(yè)管理制度；

11、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；

12、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到靜安嘉苑物業(yè)項(xiàng)目中，物業(yè)承接交驗(yàn)30日前，甲方應(yīng)將乙方物業(yè)管理啟動(dòng)資金支付給乙方，物業(yè)面積按實(shí)際支付的總量計(jì)算（包含公共商業(yè)和會(huì)所面積）。

以便正常開展工作，為業(yè)主順利入住某某小區(qū)，作好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，經(jīng)預(yù)測算開辦費(fèi)為元，啟動(dòng)資金測算如下：附表1，附表2

14、前期介入費(fèi)用甲方可按季度提前付給乙方，交房時(shí)的開辦費(fèi)用應(yīng)在承接驗(yàn)收時(shí)一次性付清，乙方向業(yè)主收取的相關(guān)費(fèi)用由乙方在交驗(yàn)時(shí)負(fù)責(zé)收取，甲方應(yīng)積極協(xié)助；

15、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未裝修或者因甲方原因未能按時(shí) 交付物業(yè)買受人物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納；（附表3）

16、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條

乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同規(guī)定，制定各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則等，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害業(yè)主（住戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

2、遵照有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按縣物價(jià)部門批復(fù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)；

3、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；需申請(qǐng)動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金予以維修的項(xiàng)目，由乙方按照《靜寧縣人民政府轉(zhuǎn)發(fā)平?jīng)鍪凶≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法的通知》（靜政發(fā)［2010］26》26號(hào)）文件規(guī)定申請(qǐng)使用；

4、有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

5、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給他人；

6、接收物業(yè)管理部門及政府職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7、本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)新建、改擴(kuò)建配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和職能部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

8、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

9、開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

10、聘請(qǐng)保潔、綠化等相關(guān)技術(shù)人員，以保證小區(qū)衛(wèi)生干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美有序。同時(shí)，還應(yīng)聘水電暖維修人員，以保障供熱、供水、供電等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行及維修管護(hù)；

11、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的部分物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)；

12、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)責(zé)任（有專門合同約定的除外）。

第六條

乙方的免責(zé)事由 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任

1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電，停止共用設(shè)施設(shè)備等造成損失的；

4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

5、因不可預(yù)料的事件造成損失的。第七條

管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)及管理的工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。

乙方承諾，在本合同生效后半年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)。第八條：管理服務(wù)費(fèi)用

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用、機(jī)動(dòng)車輛及自行車停放管理收費(fèi)，按物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收??；

2、對(duì)于二次供熱供水所產(chǎn)生的水電費(fèi)用，由甲方予以解決；

3、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；

4、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

5、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 第九條：違約責(zé)任

1、因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；

2、因乙方管理造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同；

3、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任；

4、物業(yè)交付使用后，發(fā)生較大質(zhì)量事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)提請(qǐng)政府主管部門并組織其他相關(guān)單位，共同分析查明原因，屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由甲方負(fù)責(zé)處理；

5、因業(yè)主使用人使用不當(dāng)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用由相關(guān)的業(yè)主，使用人承擔(dān)；

6、影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限解決，影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理，因施工原因造成的質(zhì)量問題，由甲方組織施工單位解決，對(duì)于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的問 題，由甲方在約定期限日內(nèi)負(fù)責(zé)修繕，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由乙方負(fù)責(zé)處理；

7、甲方拒絕拖延履行物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主可以自行維修或委托乙方維修，維修費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)；

8、甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，乙方有權(quán)依法解除本合同，甲方應(yīng)以本合同服務(wù)剩余期限物業(yè)服務(wù)總費(fèi)為基數(shù)向乙方支付的違約金，并賠償由此給乙方、業(yè)主造成的損失。

第十條

其他事項(xiàng)

1、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建后，乙方再與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同；

2、雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力；

3、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，乙方應(yīng)在合同期滿三個(gè)月前雙方再另行協(xié)商；

4、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理；

5、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，向人民法院提出訴訟；

6、本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵循《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

7、本合同一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力；

8、本合同自簽訂之日起生效。附件：

1、某某保障性住房住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公設(shè)備購置清單；

2、某某安防監(jiān)護(hù)設(shè)備統(tǒng)計(jì)清單；

3、發(fā)動(dòng)機(jī)隨機(jī)件清單。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

委托代理人：

法人代表： 委托代理人：

年 9

月

日