第一篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)整理

前期介入的作用：①有利于完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提高物業(yè)的實(shí)用性和便利性。（完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能）②及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理工程施工和設(shè)備安裝方面存在的問(wèn)題，保證施工質(zhì)量。③為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)。④為前期物業(yè)管理做好準(zhǔn)備。⑤有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。（1有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)2提高房屋質(zhì)量3有利于保證物業(yè)的使用功能4有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解5為竣工和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)6有利于日常物業(yè)管理工作的開(kāi)展）

物業(yè)與單位之間的關(guān)系：

1、與建設(shè)單位的關(guān)系：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)取得建設(shè)單位的正式委托并由其征得工程總承包方同意方可進(jìn)場(chǎng)。②進(jìn)場(chǎng)后，將工程進(jìn)展情況、施工中存在的問(wèn)題及時(shí)反饋給建設(shè)單位。

2、與施工單位的關(guān)系：①獲得施工單位的同意②加強(qiáng)與施工單位溝通、協(xié)調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部應(yīng)定期列席工程承包單位召開(kāi)的工程協(xié)調(diào)會(huì)。③對(duì)施工中所形成的意見(jiàn)、建議向工程承包方反饋

3、與工程質(zhì)量監(jiān)理單位的關(guān)系：對(duì)工藝流程、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督

前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別。

前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物管費(fèi)、物管及收益分配、物業(yè)的承接查驗(yàn)、資料的移交、物業(yè)保修、物業(yè)的使用和維護(hù)、專項(xiàng)維修資金的約定、違約責(zé)任

前期物業(yè)服務(wù)合同特征：建設(shè)單位與物企簽訂、具有過(guò)渡性、屬于要式合同

物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：物管事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金、物管用房、合同期限、違約責(zé)任

物業(yè)服務(wù)合同特征：雙方當(dāng)事人特定、目的是處理物管事務(wù)、屬?gòu)?fù)合性合同、有償合同、基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)相分離、政府干預(yù)

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。

(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

凈租：要求租戶除了支付規(guī)定的租金外，還要額外支付物業(yè)費(fèi)用的一部分甚至全部。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)50年甚至更長(zhǎng)。

理論上凈租金還可以有三種變化形式：

一是租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電費(fèi)、房地產(chǎn)稅和其他國(guó)家征收的費(fèi)用； 二是租戶除了負(fù)擔(dān)一中提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用；

三是甚至要求租戶負(fù)擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開(kāi)銷；

租戶選擇：①要對(duì)潛在租戶進(jìn)行登記，核對(duì)其身份證明。②考察租戶的租賃經(jīng)歷。③考察租戶的資信狀況。

租金確定：方便理解把物業(yè)租金分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。

（1）成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息、稅金

（2）商品租金：保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。

（3）市場(chǎng)租金：從理論上來(lái)講，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，租金水平的高低取決于同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。

綜上所述：在確定租金時(shí)，首先確定租金基數(shù)，然后在租金基數(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)劑因素，得出租金標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)資源的分類：按所有權(quán)劃分：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)物業(yè)、共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)

從物業(yè)屬性上劃分：公共設(shè)施、公共部位、公共空間

物業(yè)成本費(fèi)用：指全部產(chǎn)生費(fèi)用，即企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)。

成本費(fèi)用構(gòu)成：營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

寫字樓分類：按建筑面積的大小分類：小型、中型、大型寫字樓

按功能分類：?jiǎn)渭冃?、商住型、綜合型寫字樓

按現(xiàn)代化程度分類：智能型與非智能型寫字樓

按寫字樓綜合條件分類：頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓

寫字樓特征：1.關(guān)注客戶需求，建立有利于商業(yè)運(yùn)行的服務(wù)模式

2.走科技化、人性化、綠色化的寫字樓管理道路

3.關(guān)注業(yè)主的不同需求，提供規(guī)范化的差異化服務(wù)

4.研究寫字樓的運(yùn)行規(guī)律，加強(qiáng)寫字樓成本管理

寫字樓目標(biāo)：1科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)

2加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，建立客戶檔案

3加強(qiáng)消防管理，做好防火工作

4重視清潔管理

5強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)

6設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)

7加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作

商業(yè)物業(yè)的分類：從建筑結(jié)構(gòu)上：敞開(kāi)型和封閉型

從建筑功能上：綜合性商業(yè)購(gòu)物中心和商住混合型購(gòu)物中心

從建筑規(guī)模上：市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)和居住區(qū)商場(chǎng)

商業(yè)租戶選擇的考慮因素：1租戶的聲譽(yù)2租戶的財(cái)務(wù)狀況和能力3租戶組合與位置分配4租戶所需要的物業(yè)服務(wù)5主要承租戶與一般承租戶的配合6商場(chǎng)規(guī)模的大小

房地產(chǎn)直接投資和間接投資：

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者購(gòu)買過(guò)程參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為直接從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和直接面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。具體形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

房地產(chǎn)投資要素：投資者影響、投資對(duì)象、投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資區(qū)位：有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)

第二篇：2014物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析 重點(diǎn)匯總[小編推薦]

第三章市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析 第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)概述

知識(shí)點(diǎn)一：市場(chǎng)的含義（新增考點(diǎn)）

市場(chǎng)主要有兩種含義：一種是指交易場(chǎng)所，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)等。另一種指交易行為的總稱，即市場(chǎng)一詞不僅僅指交易場(chǎng)所，還包括了在此場(chǎng)所進(jìn)行的所有交易行為。

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的含義（新增考點(diǎn)）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)和潛在的購(gòu)買者的集合，這些購(gòu)買者構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶。

知識(shí)點(diǎn)三：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的特性（新增考點(diǎn)）

（一）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的供給特點(diǎn)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和租戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞著物業(yè)設(shè)施管理、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理等向服務(wù)對(duì)象提供服務(wù)產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上提供諸多的衍生產(chǎn)品。從服務(wù)產(chǎn)品的供給來(lái)看，產(chǎn)品的供給具有多樣性和靈活性。

（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

由于物業(yè)的業(yè)主和租戶在購(gòu)置或承租物業(yè)時(shí)通常有不同的目的，在物業(yè)使用過(guò)程中對(duì)提升其生活價(jià)值、投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值又有不同的期望，不同類型的物業(yè)又有各自的特點(diǎn)。所以物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)需求也具有多樣性。

（三）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生，具有一般服務(wù)產(chǎn)品的服務(wù)無(wú)形性、可變性、易逝性、不可分離性的特點(diǎn)，在交易過(guò)程中要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須有效地影響客戶，方能創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)價(jià)值。

（四）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的價(jià)格，既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身品質(zhì)和檔次的影響，還受到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的影響。物業(yè)所處地理位置優(yōu)越、物業(yè)品質(zhì)和檔次高、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好、客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有市場(chǎng)化的理念，則物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品就會(huì)有較高的價(jià)格。

第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查

知識(shí)點(diǎn)一：市場(chǎng)調(diào)查的概念和內(nèi)容義（新增考點(diǎn)）

（一）市場(chǎng)調(diào)查的概念市場(chǎng)調(diào)查是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的地、系統(tǒng)地搜集、記錄、整理有關(guān)市場(chǎng)信息和資料，分析市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，為市場(chǎng)預(yù)測(cè)和營(yíng)銷決策提供客觀的、翔實(shí)的資料。

（二）市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容(1)市場(chǎng)需求調(diào)查。(2)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。(3)消費(fèi)者行為調(diào)查。(4)市場(chǎng)供給與競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查。(5)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查。4p(6)客戶滿意度調(diào)查。

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容（新增考點(diǎn)）一般而言，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

（一）宏觀環(huán)境物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的宏觀環(huán)境主要有政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、科學(xué)技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境等。

1．政治法律環(huán)境政治法律環(huán)境包括社會(huì)制度、政府的方針政策、法律法規(guī)、社會(huì)治安等。

2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境指的是能夠影響消費(fèi)者購(gòu)買力和購(gòu)買方式的各種因素總和。

3．人口環(huán)境影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的人口環(huán)境包括人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)、人口的地理分布及流動(dòng)情況等因素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，分析人口環(huán)境，選擇適合自己的目標(biāo)市場(chǎng)。

4．社會(huì)文化環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境指的是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在民族特性、價(jià)值觀念、審美觀念、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、倫理道德、教育水平、生活方式等方面表現(xiàn)出來(lái)的共性。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該了解和分析消費(fèi)者的文化背景及其對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為的影響，以便更有針對(duì)性地提供服務(wù)，更好地滿足消費(fèi)者的需要。

5．科學(xué)技術(shù)環(huán)境物業(yè)管理行業(yè)正面臨著一個(gè)由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的過(guò)程，科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新與應(yīng)用，首先為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供先進(jìn)的技術(shù)基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該更多地了解和掌握現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，跟上技術(shù)進(jìn)步的步伐，充分利用科學(xué)技術(shù)手段為企業(yè)創(chuàng)造更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。

6．自然環(huán)境自然環(huán)境包括自然地形、氣候、自然資源、地理位置等因素。

（二）微觀環(huán)境物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)的微觀環(huán)境因素主要有企業(yè)、供應(yīng)商、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)者、公眾、客戶等。1．企業(yè)這主要是指企業(yè)內(nèi)部的高層管理者、人力資源部門、客戶服務(wù)部門、技術(shù)服務(wù)部門、采購(gòu)部門、財(cái)務(wù)部門等。

2．供應(yīng)商就物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，隨著管、作分離的管理模式的建立，保潔、綠化、設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)的提供者已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本的服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)商。3．中介服務(wù)機(jī)構(gòu)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括咨詢公司、廣告公司、銷售代理、金融機(jī)構(gòu)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)只有得到中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的協(xié)同合作，才能有效地進(jìn)行。4．客戶客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研究自己的客戶群體的特點(diǎn)，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提供服務(wù)產(chǎn)品，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)

5．競(jìng)爭(zhēng)者物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想獲得成功，就必須比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好，讓客戶更滿意，所以需要在客戶心目中留下比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有優(yōu)勢(shì)的印象，以贏得戰(zhàn)略上的優(yōu)勢(shì)。6．公眾物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該善于與公眾建立和保持良好的關(guān)系，這種關(guān)系必然會(huì)為企業(yè)帶來(lái)良好的未來(lái)效益。知識(shí)點(diǎn)三：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的方式與方法（新增考點(diǎn)）

（一）市場(chǎng)調(diào)查方式按選擇的市場(chǎng)調(diào)查的對(duì)象范圍的不同，通常分為全面市場(chǎng)調(diào)查和抽樣市場(chǎng)調(diào)查。

1．全面市場(chǎng)調(diào)查全面市場(chǎng)調(diào)查也稱為市場(chǎng)普查，是指對(duì)調(diào)查對(duì)象（總體）的全部樣本所進(jìn)行的逐一的、無(wú)遺漏的專門調(diào)查。

2．抽樣市場(chǎng)調(diào)查抽樣市場(chǎng)調(diào)查是從全部調(diào)查研究對(duì)象樣本中，抽選一部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并據(jù)以對(duì)全部調(diào)查研究對(duì)象作出估計(jì)和推斷的一種調(diào)查方法。抽樣調(diào)查是非全面調(diào)查，抽樣調(diào)查可以分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣兩類。(1)隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本，根據(jù)樣本推斷出一定概率下的總體情況。(2)非隨機(jī)抽樣。非隨機(jī)抽樣是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)是不相等的。

（二）市場(chǎng)調(diào)查方法

1．訪問(wèn)法這是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。訪問(wèn)法可分為答卷法、談話法、電話調(diào)查法等形式。2．觀察法

觀察法是一種調(diào)查人員在不與受訪對(duì)象正面接觸的情況下，從旁對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察的一種方法。

3．實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行實(shí)驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。

4．文案調(diào)查法文案調(diào)查法，又稱為資料分析法，是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、資料和情報(bào)，對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種市場(chǎng)調(diào)查方法。5．網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法泛指在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布調(diào)研信息，并在互聯(lián)網(wǎng)上收集、記錄、整理、分析和公布網(wǎng)民反饋信息的調(diào)查方法。其優(yōu)點(diǎn)是組織簡(jiǎn)單、成本低、客觀性好、不受時(shí)空與地域限制、速度快等；缺點(diǎn)是網(wǎng)民的代表性存在不準(zhǔn)確性、網(wǎng)絡(luò)的安全性不易保證、受訪對(duì)象難以限制等。

知識(shí)點(diǎn)四：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的程序（新增考點(diǎn)）一般而言，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的程序包括四個(gè)階段，即調(diào)查準(zhǔn)備階段、調(diào)查實(shí)施階段、信息資料分析整理階段、調(diào)查報(bào)告撰寫提交階段。

1．調(diào)查準(zhǔn)備階段這一階段的工作包括明確調(diào)查目的、設(shè)計(jì)調(diào)查方案。其中調(diào)查表或問(wèn)卷的設(shè)計(jì)是這一階段工作的核心。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查的調(diào)查表一般有以下五種：(1)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計(jì)表；(2)物業(yè)出租情況統(tǒng)計(jì)表；(3)物業(yè)出售情況統(tǒng)計(jì)表；(4)物業(yè)個(gè)案調(diào)查表；(5)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表。

2．調(diào)查實(shí)施階段這一階段是資料的收集階段，即根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查方案，通過(guò)確定的調(diào)查方法獲取一手資料和二手資料。一手資料是調(diào)查人員在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)所收集的原始資料；二手資料是企業(yè)內(nèi)部或企業(yè)外部已經(jīng)經(jīng)過(guò)他人收集整理過(guò)的市場(chǎng)資料。為降低調(diào)查成本，可先對(duì)獲取的二手資料進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而決定現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的范圍、對(duì)象。

3．信息資料分析整理階段這一階段是要將所收集到的信息資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行分析比較，得出相應(yīng)結(jié)論。4．調(diào)查報(bào)告撰寫提交階段

這一階段需要提交反映調(diào)查工作的最終成果。調(diào)查報(bào)告應(yīng)該客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果，清晰地表達(dá)結(jié)論和建議，還要說(shuō)明調(diào)查所采用的方法、調(diào)查的目的、調(diào)查的對(duì)象等。

例：訪問(wèn)法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法，以下選項(xiàng)中，不屬于訪問(wèn)法的是（c）。a.答卷法b.談話法 c.觀察法d.電話調(diào)查法

第三篇：物業(yè)分公司經(jīng)營(yíng)管理思路

物業(yè)分公司經(jīng)營(yíng)管理思路

根據(jù)總公司文件要求，成立了物業(yè)分公司。為實(shí)現(xiàn)原物業(yè)管理部向物業(yè)分公司職能的轉(zhuǎn)變，確保各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，制定本工作思路。

一、總體目標(biāo)

通過(guò)強(qiáng)化基礎(chǔ)工作、規(guī)范職責(zé)制度，突出績(jī)效經(jīng)營(yíng)等途徑，落實(shí)公司對(duì)成立物業(yè)分公司提出的工作任務(wù)和目標(biāo)要求。

二、強(qiáng)化基礎(chǔ)工作

強(qiáng)化基礎(chǔ)工作就是要建立健全各類工作臺(tái)賬，這樣才能及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握某項(xiàng)工作的基本情況，以便分析該項(xiàng)工作的狀態(tài)，并作出下步工作的安排。

1.合同管理臺(tái)賬。嚴(yán)格按照合同管理文件的要求，由合同室負(fù)責(zé)建立完善。包括每個(gè)合同的報(bào)審、批復(fù)等資料及承租人信息、租金、租期、面積、地址等要素，按合同編號(hào)獨(dú)立成冊(cè)，并編制歸檔目錄，方便查閱。

2.租金收繳、費(fèi)用發(fā)生臺(tái)賬。由財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)建立完善。租金收繳的基本情況（含租戶信息，月租金數(shù)額等）應(yīng)與合同室臺(tái)賬一致，并對(duì)租戶應(yīng)繳、已繳、欠繳租金及水電費(fèi)收繳的情況進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，以便于及時(shí)進(jìn)行催繳。同時(shí)，分公司日常發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，由財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)做好賬務(wù)處理，及時(shí)掌握分公司預(yù)算的執(zhí)行情況，分析存在的問(wèn)題，為制定下費(fèi)用計(jì)劃提供依據(jù)。-1-

3.消防安全檢查、整改臺(tái)賬。由綜合室參照公司安全管理文件，結(jié)合分公司實(shí)際，負(fù)責(zé)建立完善。這些臺(tái)賬既是具體工作的指導(dǎo)性文書(shū)，又能反映工作開(kāi)展的基本情況、動(dòng)態(tài)及效果。同時(shí)，對(duì)關(guān)鍵部位、重點(diǎn)對(duì)象建立檔案，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，及時(shí)整改存在的問(wèn)題，并落實(shí)好當(dāng)?shù)卣块T和上級(jí)單位的工作要求，確保涉及消防安全的隱患得到有效的控制。

4.物業(yè)周邊價(jià)格調(diào)查、日常巡查臺(tái)賬。業(yè)務(wù)室應(yīng)在建立管內(nèi)物業(yè)檔案（包括所有權(quán)屬、資產(chǎn)數(shù)額、使用性質(zhì)、地理位置、目前狀況等）的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善。通過(guò)定期對(duì)管內(nèi)物業(yè)周邊的租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，對(duì)比分析市場(chǎng)走勢(shì)，為出租物業(yè)續(xù)簽、新簽合同定價(jià)提供依據(jù)。同時(shí)，在開(kāi)展日常巡查的過(guò)程中，準(zhǔn)確掌握承租方對(duì)出租物業(yè)的使用情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患及時(shí)通報(bào)，并協(xié)助綜合室進(jìn)行整治。

三、規(guī)范職責(zé)制度

在公司制定的原物業(yè)管理部崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，修訂物業(yè)分公司各部門崗位職責(zé)，既要體現(xiàn)分工的合理性，又要反映職責(zé)的專業(yè)性。同時(shí)，對(duì)具體工作的分工協(xié)作，要分清主次，強(qiáng)化配合，接受公司對(duì)口職能部門的指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保各項(xiàng)工作規(guī)范有序。

四、突出績(jī)效經(jīng)營(yíng)

公司成立物業(yè)分公司，對(duì)管內(nèi)物業(yè)實(shí)行集中管理，是為了更好地整合資源，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的最大化。如何體現(xiàn)績(jī)效經(jīng)營(yíng)，-2-

需要切實(shí)抓住以下幾個(gè)關(guān)鍵。

1.準(zhǔn)確掌握出租物業(yè)周邊的市場(chǎng)行情。

2.綜合選擇資信可靠的承租方及物業(yè)所在地適合的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在遵照合同審批權(quán)限的基礎(chǔ)上，合理確定租期。

3.認(rèn)真斟酌合同條款，準(zhǔn)確界定雙方的權(quán)力義務(wù)，合理規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)并有效控制管理成本。

4.經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，防范因承租方違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。

5.適應(yīng)物業(yè)所在地經(jīng)營(yíng)環(huán)境、市場(chǎng)行情的要求，有針對(duì)性進(jìn)行相應(yīng)的改造，提高物業(yè)出租的附加值。

6.清理與物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的資料證明，建立檔案，確保合法有效經(jīng)營(yíng)。

通過(guò)以上途徑，目的是為了在合理的租期內(nèi)確定較高的租金標(biāo)準(zhǔn)，不斷增加物業(yè)出租的經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)績(jī)效經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。

第四篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)收方案

物業(yè)服務(wù)公司

經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)收計(jì)劃

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的支出后所剩無(wú)幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

一、結(jié)合現(xiàn)狀目前物業(yè)管理存在的多種問(wèn)題

X物業(yè)是否能帶動(dòng)X市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？是否能在X項(xiàng)目中取到助推作用？是否能在X持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮重要作用？同時(shí)X物業(yè)是否能在低物管費(fèi)（X物業(yè)管理支出成本與收取比）、低收入（物業(yè)公司基本崗位薪資與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較相對(duì)偏低）的情況下實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，為入駐商家提供更加周到，更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)呢？我們的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中。

這樣的結(jié)果會(huì)影響X物業(yè)的持續(xù)發(fā)展，直接后果就會(huì)致使市場(chǎng)不景氣，商家入駐率低，市場(chǎng)將在長(zhǎng)期的作用力下逐步衰退，而X物業(yè)便會(huì)致使人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識(shí)得不到提高、服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費(fèi)，甚至嚴(yán)重的引起法律糾紛。市場(chǎng)與企業(yè)將面臨著較大困境。所以X物業(yè)的管理工作，不僅僅是通過(guò)衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到業(yè)主或使用者感覺(jué)安全舒適的目標(biāo)，這僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說(shuō)是一小部分工

作，更大的目標(biāo)是要給X項(xiàng)目一個(gè)市場(chǎng)定位，使它成為產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種存在，開(kāi)拓物業(yè)綜合服務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)鏈。

二、X物業(yè)的收支分析

物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：

一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)；

二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；

三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；

四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。

就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的?？梢钥闯?，第一種物業(yè)管理費(fèi)在X項(xiàng)目為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)作為市場(chǎng)發(fā)展吸引力的一部份公司投入。不作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開(kāi)拓市場(chǎng)得來(lái)的，如果忽視或者沒(méi)有能力作到，則企業(yè)就根本沒(méi)有發(fā)展的前途和空間。

三、市場(chǎng)需求X物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)過(guò)度

如何從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)呢？既不能全力搞其他經(jīng)營(yíng)，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而把X項(xiàng)目的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法我們覺(jué)得是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)。

四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作

經(jīng)營(yíng)管理，就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制X項(xiàng)目的資源，以求實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。

在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總€(gè)服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)。物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。

物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作：

1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來(lái)達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)X的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，制定可行性方案。

2、組織。組織是指充分利用X項(xiàng)目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用X中各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。

3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。

4、控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本

控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。

所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

五、X物業(yè)經(jīng)營(yíng)中綜合服務(wù)項(xiàng)目的選擇

通過(guò)調(diào)查、綜合、分析，充分結(jié)合市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，為入駐X項(xiàng)目商家提供更加便利的經(jīng)營(yíng)服務(wù)和生活服務(wù)，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的運(yùn)轉(zhuǎn)，我們把X物業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分為以下幾個(gè)方面體現(xiàn)：

1、商業(yè)類

便利店（辦公及日用品）、藥店、餐飲

2、生活服務(wù)類

干洗店、洗車、食品配送等

3、宣傳類

廣告位招商、企業(yè)宣傳

4、商務(wù)類

服務(wù)中心（介紹、引導(dǎo)消費(fèi)）、商務(wù)中心（會(huì)議服務(wù)）、代購(gòu)車、船、機(jī)票等

5、工程維修類

工程承接、家電、及各類生活用品維修點(diǎn)

6、房屋管理類

室內(nèi)裝飾、裝修

10、家政類

訂送報(bào)紙、上門清潔、保潔服務(wù)、洗滌服務(wù)、項(xiàng)目開(kāi)荒等

這些項(xiàng)目體現(xiàn)出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。

根據(jù)X項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，下面的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)作為重點(diǎn)項(xiàng)目，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)X物業(yè)的盈利。

1、商鋪裝修：與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過(guò)程中對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的關(guān)口把好了將會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)便利，降低管理服務(wù)成本和減少業(yè)主之間的矛盾。有資源保證，物業(yè)進(jìn)入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。

2、工程項(xiàng)目：依托集團(tuán)母體，充分發(fā)揮X物業(yè)工程部技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)內(nèi)外皆可承接各類強(qiáng)弱電及燈光等工程，有效創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

3、廣告位招商：根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需要，入駐商家將通過(guò)廣告效應(yīng)不斷推廣銷售產(chǎn)品。圍繞商家推銷的心態(tài)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)臵的收費(fèi)招商廣告位，不但內(nèi)規(guī)范X形象而且可以實(shí)現(xiàn)可觀經(jīng)濟(jì)效益。

4、建立信息化的社區(qū)服務(wù)中心：圍繞項(xiàng)目服務(wù)這個(gè)中心進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用信息技術(shù)為項(xiàng)目商家及游客提供全方位、全天候的服務(wù)。如獵頭服務(wù)、訂送報(bào)紙、上門清潔等。

5、開(kāi)展商務(wù)交流服務(wù)：提供會(huì)議場(chǎng)地及會(huì)議服務(wù)支持商家交流合作等。

6、駐點(diǎn)展區(qū)設(shè)臵。作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)外游客的聚散地，更多的商家在宣傳上希望能夠直面游客、可設(shè)臵展示區(qū)，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為業(yè)主提供更多的便利，最終企業(yè)能增加收入。

7、商業(yè)拓展：隨著市場(chǎng)交易和專業(yè)商業(yè)化的發(fā)展，辦公設(shè)施和辦公服務(wù)，生活服務(wù)將發(fā)生變化。代購(gòu)車、船、機(jī)票、打字復(fù)印、傳真、車輛租用清潔等會(huì)在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中成為商家所不能缺少的一部分。

綜合分析可以得出，X物業(yè)要取得發(fā)展的空間和達(dá)到盈利的目標(biāo)，就必須實(shí)現(xiàn)從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)的轉(zhuǎn)變，大力開(kāi)拓新的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)盈利。

第五篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案

1、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A．居住物業(yè)

B．收益性物業(yè)

C．公共物業(yè)

D．所有物業(yè)

2、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。

A．空中別墅

B．疊拼別墅

C．獨(dú)棟別墅

D．雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。

A．日常維護(hù)和維修

B．確定管理標(biāo)準(zhǔn)

C．資產(chǎn)管理

D．構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是（ACDE）等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A．物業(yè)管理

B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D．房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（D）

A．政策影響性

B．專業(yè)管理依賴性

C．相互影響性

D．位置固定性或不可移動(dòng)性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí)，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D）

A．MBS投資者

B．REITs投資者

C．房地產(chǎn)直接投資者

D．房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述，正確的有（BE）。

A．系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

B．較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制

C．或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

D．周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

E．持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（ABCD）。

A．投入資金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

D．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E．投資項(xiàng)目的復(fù)雜性

9、從（A）中扣除（）后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益。

A．有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

B．潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C．有效毛收入 空置和收租損失

D．潛在毛租金收入 空置和收租損失

10、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間。

A．全部投資回收期

B．動(dòng)態(tài)投資回收期

C．靜態(tài)投資回收期

D．投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（DE）等。

A．空置和收租損失

B．抵押貸款還本付息

C．房產(chǎn)稅和所得稅

D．為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。

A．封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B．設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買的設(shè)備貶值

C．技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

D．設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞

13、（A）是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A．市場(chǎng)法

B．成本法

C．收益法

D．趨勢(shì)法

14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．開(kāi)發(fā)成本

C．投資利息

D．物業(yè)折舊

E．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下（ACE）方面的工作。

A．統(tǒng)一付款方式

B．統(tǒng)一采用人民幣

C．統(tǒng)一貨幣單位

D．統(tǒng)一采用平方米

E．統(tǒng)一采用單價(jià)

16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、（B）、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

A．內(nèi)容

B．價(jià)格

D．環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就業(yè)分析

C．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）。

A．收入的變化

B．政府的稅收政策

C．國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格

D．對(duì)未來(lái)的預(yù)期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，包括如下（ABD）。

A．建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

B．建筑物管理策略

C．租金方案

D．物業(yè)檢查計(jì)劃

E．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（C）。

A．居住用房租賃和非居住用房租賃

B．定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃

C．公房租賃和私房租賃

D．國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中，（C）模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。

A．包租轉(zhuǎn)租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租轉(zhuǎn)租和出租代理

D．包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述，正確的有（ABDE）。

A．除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約

B．租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)

C．租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止

D．又稱周期性租賃

E．該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ABCD）。

A．確定可出租面積和租賃方式

B．編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

C．定位目標(biāo)市場(chǎng)

D．確定租金方案

E．明確廣告策略（明確吸引租戶的策略）

24、下列哪項(xiàng)不是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用（D）。

A．直接人工費(fèi)

B．間接費(fèi)用

D．管理費(fèi)用

25、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人·月，房租費(fèi)60元/人·月，保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人·元，保安用房30元/人·月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．500026、成本控制的原則有（ABDE）。

A．全面控制原則

B．講求經(jīng)濟(jì)效益原則

C．常規(guī)管理原則（例外管理原則）

D．責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

E．例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本要求有（ACE）。

A．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

B．成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)（成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)）

C．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證

D．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高（資金使用效率）員工工作效率

E．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（D）

A．由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

C．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

D．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí)，由于意外或疏忽，造成（C）人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。

A．投保人

B．被保險(xiǎn)人

C．第三者

D．雇員

30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以由（ABDE）步驟組成。

A．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

B．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

C．風(fēng)險(xiǎn)處理

D．風(fēng)險(xiǎn)控制

E．風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是（ABD）。

A．建設(shè)施工合同

B．售房合同

C．收益性物業(yè)的租賃合同

D．水電供應(yīng)合同

E．專項(xiàng)維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是（B）。

A．工作總結(jié)

B．滿意度調(diào)查

C．財(cái)務(wù)報(bào)告

D．未來(lái)工作計(jì)劃

33、（D）更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。

A．利潤(rùn)最大化

B．資本利潤(rùn)率最大化

C．每股利潤(rùn)最大化

D．企業(yè)價(jià)值最大化

34、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)以（ABCE）等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。

A．物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

B．資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平

C．償債能力

D．物業(yè)管理企業(yè)

E．后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為（ABCE）。

A．基本指標(biāo)計(jì)分方法

B．修正指標(biāo)計(jì)分方法

C．評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法

D．偏差指標(biāo)計(jì)分方法

E．定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是（C）。

A．全員性

B．全期性

C．確定性

D．動(dòng)態(tài)性

37、在確定租金時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)（DE）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

A．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

B．物業(yè)發(fā)展定位

C．承租人的接受能力

D．業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

E．其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（BDE）。

A．租戶組合與位置分配

B．租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

C．物業(yè)的周邊環(huán)境

D．所需面積大小

E．需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)（D）作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。

A．凈租金

B．盈虧平衡點(diǎn)

C．基礎(chǔ)租金

D．人為平衡點(diǎn)

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類別有：（ABCD）和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)。

A．管理模式風(fēng)險(xiǎn)

B．管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)

C．墊款風(fēng)險(xiǎn)

D．突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)

E．投資風(fēng)險(xiǎn)

41、（A）是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。

A．生命周期成本

B．生命周期資產(chǎn)

C．經(jīng)濟(jì)周期成本

D．經(jīng)濟(jì)周期資產(chǎn)