第一篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第十二章

第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展

考試的基本要求：

熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。

了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)展，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，設(shè)施管理的國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，不良資產(chǎn)管理和不良物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，信息技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀與發(fā)展前景。

第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理

一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

組合投資管理是一種不同于個(gè)別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應(yīng)用于證券投資領(lǐng)域。投資者進(jìn)行組合投資是為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo)。通過(guò)科學(xué)的組合投資，投資者可以在收益與風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)，即在風(fēng)險(xiǎn)既定的條件下實(shí)現(xiàn)收益最大化，或在收益既定的前提下使風(fēng)險(xiǎn)盡可能降低。隨著物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展，組合投資理論將在房地產(chǎn)投資管理中得到廣泛應(yīng)用。

（一）組合投資管理

管理是指對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)單位所擁有的資源——人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的行為過(guò)程。一般說(shuō)來(lái)，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調(diào)節(jié)，指政府對(duì)企業(yè)或上級(jí)對(duì)下級(jí)采取的行為；另一種偏重于經(jīng)營(yíng)、運(yùn)籌，是機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)容(結(jié)構(gòu)、數(shù)量、時(shí)間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購(gòu)置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對(duì)投資組合進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。

根據(jù)上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對(duì)象、管理者與管理方法。組合投資管理的對(duì)象是由多種資產(chǎn)構(gòu)成的投資組合；管理者是指構(gòu)建投資組合并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)控、調(diào)整的人員或機(jī)構(gòu)；管理方法是指識(shí)別證券收益風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)投資組合及調(diào)整優(yōu)化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。

（二）房地產(chǎn)組合投資管理（熟悉）

房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產(chǎn)，但人們通常認(rèn)為投資組合是不同類(lèi)型資產(chǎn)的混合。

房地產(chǎn)組合投資管理，即對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過(guò)程，包括確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就新購(gòu)置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化。

房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估組合投資績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理等。

通常，投資者既關(guān)心投資的預(yù)期收益率，也關(guān)心投資的風(fēng)險(xiǎn)。將不同類(lèi)型的投資組合在一起時(shí)，可以降低投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，而投資組合的收益沒(méi)有發(fā)生變化，或者變化很小(相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的下降幅度)。將不同類(lèi)型的投資組合起來(lái)的，也就是投資多元化的過(guò)程。投資多元化的價(jià)值來(lái)源于資產(chǎn)組合過(guò)程中獲得的風(fēng)險(xiǎn)的下降。如果不考慮稍微高一點(diǎn)(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風(fēng)險(xiǎn)的下降對(duì)投資者而言是沒(méi)有成本的。所以，現(xiàn)代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟（熟悉）通常，組合投資管理工作包括如下五個(gè)步驟：

（一）制訂投資方針和政策

制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。投資者要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的特定投資目標(biāo)，就必須事先確定投資方針和政策。

投資者從事房地產(chǎn)投資時(shí)，投資的對(duì)象主要是不同區(qū)位、不同類(lèi)型的物業(yè)，必然要與風(fēng)險(xiǎn)、收益、投資期限等因素發(fā)生聯(lián)系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數(shù)量、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力和投資期限等。

（二）投資分析

投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動(dòng)的各種因素（諸如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)微觀因素、政治因素等）及區(qū)域規(guī)劃的變化，從而識(shí)別不同投資對(duì)象的收益風(fēng)險(xiǎn)特征，判斷投資對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)格是否合理，從而尋找較好的投資機(jī)會(huì)，為構(gòu)建投資組合奠定基礎(chǔ)。

（三）構(gòu)建投資組合

構(gòu)建投資組合是組合投資管理中重要的一步。在構(gòu)建投資組合的過(guò)程中，定時(shí)、選擇、多樣化等重要問(wèn)題是組合投資管理者必須考慮的。定時(shí)是指對(duì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握，同宏觀分析密切。選擇是指確定對(duì)哪些物業(yè)進(jìn)行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關(guān)。多樣化是指為了減少非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而采用的分散投資策略。

（四）投資組合的調(diào)整

對(duì)投資組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是確保實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的重要手段。對(duì)于已建立的投資組合，必須進(jìn)行不斷的監(jiān)控，一旦市場(chǎng)的變化使其不能滿(mǎn)足投資者的要求，不利于投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就應(yīng)及時(shí)地對(duì)投資組合進(jìn)行調(diào)整。

（五）投資績(jī)效評(píng)估

通常，投資組合績(jī)效評(píng)估的方法是將所要評(píng)估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績(jī)效進(jìn)行比較，并進(jìn)而考察投資績(jī)效是源于投資管理者的技能還是運(yùn)氣。

58.組合投資管理工作正確的工作順序是(D)。①投資分析 ②投資組合的調(diào)整 ③構(gòu)建投資組合④投資組合績(jī)效評(píng)估 ⑤制定投資方針和政策（2011年）

A.⑤①②③④ B.①⑤②③④

C.①⑤③④②

D.⑤①③②④

三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用（了解）組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用步驟是：(1)投資者確定投資目標(biāo)和準(zhǔn)則，投資的計(jì)劃和措施。

(2)檢驗(yàn)可供選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合基本的市場(chǎng)周期規(guī)律和其他隱含準(zhǔn)則。

(3)用基本的財(cái)務(wù)可行性分析模型來(lái)分析每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該財(cái)務(wù)可行性分析模型考慮了市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)信息，如在出租率和租金相對(duì)較低但迅速增長(zhǎng)的復(fù)蘇階段，應(yīng)使用一個(gè)較低的資本化率。

(4)要進(jìn)行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購(gòu)置條件。

(5)詳細(xì)可行性研究，要在經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)周期的背景中預(yù)測(cè)出租率、租金率、經(jīng)營(yíng)成本和資本成本。

(6)選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)，以便做出更好的資金安排。

(7)將預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進(jìn)而評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率、風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)投資組合的影響。

(8)進(jìn)行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

(9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)結(jié)果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對(duì)購(gòu)置的房地產(chǎn)進(jìn)行管理，如在預(yù)期市場(chǎng)將處于復(fù)蘇階段的時(shí)候，逐步上調(diào)租金或更新短期合約。

(10)在合適的市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)做出處置物業(yè)的決策，同時(shí)安排下一步的投資事宜。這時(shí)，投資者就完成了一個(gè)完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

第二節(jié) 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理（熟悉）

（一）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)

企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括以下六類(lèi)細(xì)目：

(1)建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶(hù)列支的建筑費(fèi)用。(2)在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額。(3)土地：用于生產(chǎn)的土地費(fèi)用。

(4)租賃費(fèi)用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值。

(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。(6)其他：無(wú)法歸入上述5類(lèi)的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬部分。

（二）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對(duì)因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)而不是投資價(jià)值方面。在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰(zhàn)略資源。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括計(jì)劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動(dòng)，其目的在于調(diào)整資產(chǎn)管理的目標(biāo)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)增值。

59．對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值主要應(yīng)體現(xiàn)在對(duì)(B)的貢獻(xiàn)。（2010年）

A．投資價(jià)值 B．主營(yíng)業(yè)務(wù) C．賬面價(jià)值 D．歷史成本

二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（了解）

（一）編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單

沒(méi)有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難準(zhǔn)確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。通常，物業(yè)資產(chǎn)清單是一個(gè)對(duì)擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、整理的記錄。該記錄應(yīng)包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費(fèi)用、設(shè)備改建、設(shè)備新建及重置價(jià)值等內(nèi)容。通常，當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000平米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。

（二）設(shè)定管理目標(biāo)

有些非房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)家強(qiáng)烈要求執(zhí)行人員從經(jīng)濟(jì)角度管理企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。但物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤(rùn)或者簡(jiǎn)單的限制費(fèi)用，而取決于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產(chǎn)作為費(fèi)用中心或利潤(rùn)中心。但現(xiàn)在的問(wèn)題是多數(shù)企業(yè)既沒(méi)有把物業(yè)資產(chǎn)作為費(fèi)用中心也沒(méi)有作為利潤(rùn)中心，而將物業(yè)資產(chǎn)僅僅視為生產(chǎn)資源。實(shí)際上，物業(yè)資產(chǎn)的管理應(yīng)服務(wù)于主營(yíng)業(yè)務(wù)或作為投資，從收入中獲益。

（三）控制成本

成本控制是物業(yè)資產(chǎn)管理最強(qiáng)的動(dòng)機(jī)之一。單部門(mén)需與物業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)商，達(dá)成租用協(xié)議。通過(guò)這樣的管理的方式，可以有效降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

在控制成本時(shí)，還需要考慮物業(yè)的其他機(jī)會(huì)成本。為物業(yè)選擇更合理的利用方式，使物業(yè)能夠充分發(fā)揮其效用。

（四）適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入

（五）進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資

（六）結(jié)合企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式

通常，一個(gè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)越豐富，就越注重物業(yè)資產(chǎn)占用形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開(kāi)考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費(fèi)用的同時(shí)保護(hù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，其選擇主要依賴(lài)于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動(dòng)中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”。如標(biāo)準(zhǔn)石油公司有一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，從事物業(yè)資產(chǎn)剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業(yè)，而是傾向于租用場(chǎng)所。而舊式的百貨商店和專(zhuān)賣(mài)店，則會(huì)選擇擁有主要街道沿線的高價(jià)物業(yè)。

（七）建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，可以是一個(gè)部門(mén)，也可以是一個(gè)子公司。通常，大多數(shù)企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門(mén)形式，而由企業(yè)保留對(duì)所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的處置權(quán)。此時(shí)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)大多與會(huì)計(jì)核算部門(mén)的職能合并起來(lái)。

子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)則對(duì)管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立報(bào)稅。子公司創(chuàng)建伊始可能只能向母公司提供租賃、購(gòu)置、物業(yè)資產(chǎn)管理的服務(wù)，但隨著規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)務(wù)拓展，子公司還可以為其他企業(yè)提供服務(wù)。該公司可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。當(dāng)然，它也要承擔(dān)破產(chǎn)的后果。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業(yè)制造的子公司)性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)獲得了與母公司相等或超過(guò)母公司的回報(bào)率。當(dāng)然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險(xiǎn)公司等的子公司的回報(bào)率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產(chǎn)管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

（八）明確物業(yè)管理師的責(zé)任

通常，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個(gè)領(lǐng)域的活動(dòng)：（1）購(gòu)置或剝離物業(yè)資產(chǎn)。包括房地產(chǎn)投資需求的識(shí)別、區(qū)位選擇、物業(yè)購(gòu)置、過(guò)剩物業(yè)的識(shí)別和處置、設(shè)計(jì)確定、施工監(jiān)督等。（2）財(cái)務(wù)。包括資本預(yù)算、財(cái)務(wù)分析、物業(yè)稅評(píng)估等。（3）管理人員職能。包括物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄。

（九）審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問(wèn)

三、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng) 信息技術(shù)的發(fā)展給物業(yè)資產(chǎn)管理提供了便捷的工具?，F(xiàn)在，國(guó)外很多企業(yè)采用物業(yè)資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)軟件，極大地提高了物業(yè)資產(chǎn)管理的效率。

總之，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理在我國(guó)還是一個(gè)新領(lǐng)域?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著我國(guó)大型企業(yè)的發(fā)展及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理的需求也會(huì)不斷增加。有效的物業(yè)資產(chǎn)管理將會(huì)提升我國(guó)大型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其健康發(fā)展。

第三節(jié) 設(shè)施管理

一、基本概念

按照國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(1FMA)和美國(guó)國(guó)會(huì)圖書(shū)館的定義，設(shè)施管理是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類(lèi)有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”，它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來(lái)。綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理”。

物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，目標(biāo)是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.關(guān)于設(shè)施管理的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(B)。（2011年）

A.設(shè)施管理概念的誕生，是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的必然結(jié)果

B.設(shè)施管理的目標(biāo)是維護(hù)費(fèi)用最低

C.設(shè)施管理的概念已從“硬件”管理，擴(kuò)充到“軟件”管理

D.設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人

二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容（熟悉）

（一）設(shè)施經(jīng)理

通常，設(shè)施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類(lèi)。那些非職業(yè)性的工作是設(shè)施使用者最常見(jiàn)的、與其工作和生活息息相關(guān)的部分活動(dòng)，如保安和清潔衛(wèi)生等。而職業(yè)性工作則屬戰(zhàn)略層次上的工作，如決策物業(yè)區(qū)位、預(yù)測(cè)未來(lái)企業(yè)空間需求以及確定空間使用方式來(lái)潛在的提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等。目前，國(guó)外的設(shè)施經(jīng)理在監(jiān)視設(shè)施運(yùn)營(yíng)狀況的同時(shí)，其中心工作已經(jīng)上升為戰(zhàn)略層次上的管理，并在企業(yè)的整體業(yè)務(wù)發(fā)展方面起到了更大的作用。

設(shè)施經(jīng)理直接向公司董事或高級(jí)管理層匯報(bào)有關(guān)工作場(chǎng)所的問(wèn)題和使用狀況。他受過(guò)多方面技能(如對(duì)員工的管理技能、財(cái)務(wù)管理技能、技術(shù)技能等)的正規(guī)教育，能夠?yàn)閷?shí)現(xiàn)公司目標(biāo)來(lái)管理相關(guān)工作場(chǎng)所。設(shè)施經(jīng)理很可能領(lǐng)導(dǎo)和管理著一個(gè)設(shè)施管理小組。這個(gè)小組輔助他管理工作場(chǎng)所的日常運(yùn)營(yíng)，而設(shè)施經(jīng)理的精力則主要集中在工作場(chǎng)所的戰(zhàn)略規(guī)劃和組織問(wèn)題上。

（二）設(shè)施管理涉及的主要問(wèn)題（熟悉）

（1）所有權(quán)的費(fèi)用。（應(yīng)該指的是購(gòu)買(mǎi)這些設(shè)施、設(shè)備的費(fèi)用）設(shè)施所有權(quán)的費(fèi)用包括最初的和正在發(fā)生的費(fèi)用。管理時(shí)，應(yīng)該知道需要的費(fèi)用，并通過(guò)計(jì)劃分配，提供這些費(fèi)用。

（2）生命周期內(nèi)的花費(fèi)。一般說(shuō)來(lái)，所有的經(jīng)濟(jì)分析和比較都應(yīng)該基于生命周期花費(fèi)，不能只考慮資本費(fèi)用和最初的費(fèi)用。

（3）服務(wù)的融合。在管理時(shí)應(yīng)將不同的服務(wù)進(jìn)行融合，例如將設(shè)計(jì)（指需要配置的設(shè)施類(lèi)型、數(shù)量等的設(shè)計(jì)）和運(yùn)作（指購(gòu)買(mǎi)或租賃以及安裝等環(huán)節(jié)）融合起來(lái)。

（4）運(yùn)作和維護(hù)的設(shè)計(jì)。指的是即使設(shè)施的運(yùn)作者和設(shè)施的維護(hù)者都是承包商，也應(yīng)該積極參與設(shè)計(jì)審查。

（5）委托的責(zé)任。項(xiàng)目管理的功能應(yīng)該歸入到預(yù)算項(xiàng)目中去，由一位經(jīng)理對(duì)各項(xiàng)工作負(fù)責(zé)。

（6）費(fèi)用的時(shí)效性。指的是費(fèi)用是有時(shí)效的，過(guò)一段時(shí)間就應(yīng)該比較一下。（7）提高工作效率。應(yīng)該時(shí)常通過(guò)特定的比較、使用者的反饋以及管理來(lái)判斷其效率。

（8）生活質(zhì)量。設(shè)施經(jīng)理應(yīng)該設(shè)法提高和保護(hù)職員的生活質(zhì)量。（9）設(shè)施的冗余和靈活性。因?yàn)槌凶鈶?hù)的工作本身經(jīng)常是部分在變化的，導(dǎo)致設(shè)施的使用也隨之變化，所以設(shè)施經(jīng)理必須進(jìn)行設(shè)施的冗余和靈活性分析。

（10）作為資產(chǎn)的設(shè)施。設(shè)施應(yīng)該被看作是可以通過(guò)各種途徑給公司帶來(lái)收益的有價(jià)值的資產(chǎn)。

（11）設(shè)施管理的商業(yè)職能。指的是設(shè)施管理應(yīng)該和公司的業(yè)務(wù)同時(shí)發(fā)展、同步規(guī)劃。

（12）設(shè)施管理是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)。設(shè)施管理從開(kāi)始計(jì)劃到進(jìn)行處理，是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，不是一系列分立項(xiàng)目的組合。

（13）服務(wù)。設(shè)施管理只提供了一種產(chǎn)品：服務(wù)。設(shè)施管理的本質(zhì)是強(qiáng)調(diào)權(quán)利和順從，同時(shí)也應(yīng)該具有靈活性和服務(wù)性。

(三)生命周期成本與設(shè)施管理

生命周期成本是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。它往往數(shù)倍于設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。生命周期成本并不是只在初始投資時(shí)發(fā)生，而是在整個(gè)壽命周期內(nèi)按時(shí)間序列發(fā)生的。

將設(shè)備或系統(tǒng)在壽命周期內(nèi)的全部開(kāi)支加在一起再折現(xiàn)換算為等價(jià)均勻的全年費(fèi)用。這時(shí)必須考慮折現(xiàn)率即利率的影響。很顯然，設(shè)備和系統(tǒng)的等價(jià)均勻的全年費(fèi)用越小，其經(jīng)濟(jì)效益越高。設(shè)施管理的目的就是最大限度地降低等價(jià)均勻的全年費(fèi)用。因此，設(shè)施經(jīng)理需要參與到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，使最初的設(shè)計(jì)施工不只為初投資負(fù)責(zé)，更要為降低設(shè)備系統(tǒng)生命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)施管理著想，具有全局觀和系統(tǒng)觀，最終使業(yè)主得益。

運(yùn)用生命周期成本法可以比較不同方案費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值。例如，可以計(jì)算滿(mǎn)足同樣需求的兩種選擇權(quán)的優(yōu)劣——是在郊區(qū)建造房屋還是在城市租房。

（四）全面質(zhì)量管理在設(shè)施管理中的應(yīng)用

在設(shè)施管理中，如果整合好質(zhì)量管理，可以使得設(shè)施部門(mén)和所支持的業(yè)務(wù)都有較大的提高和改善。這一整合過(guò)程由質(zhì)量的五大支柱構(gòu)成：（1）質(zhì)量服務(wù)從用戶(hù)服務(wù)開(kāi)始，只有用戶(hù)能決定你是否做得正確以及所做的效果如何。

（2）必須承諾不斷進(jìn)步。設(shè)施質(zhì)量管理的核心是持續(xù)改進(jìn)技術(shù)水平和管理水平。外部環(huán)境的變化實(shí)在太快，如果我們不能不斷進(jìn)步，我們就會(huì)落后，這就是為什么持續(xù)改進(jìn)如此重要的原因。

（3）必須愿意并能夠接受評(píng)價(jià)與評(píng)價(jià)自身。隨時(shí)間進(jìn)行跟蹤性衡量，是高質(zhì)量設(shè)施管理的基礎(chǔ)。在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的時(shí)候需要考慮一個(gè)重要因素——效率。越來(lái)越多的部門(mén)發(fā)展了基于成本使用效率的衡量指標(biāo)(比如每平方米的總設(shè)施成本、效用成本、單個(gè)住戶(hù)的總成本等)。設(shè)施經(jīng)理正趨向于管理效率的衡量。但如何衡量服務(wù)效果，卻是大多數(shù)設(shè)施管理部門(mén)沒(méi)有解決好的問(wèn)題。實(shí)際上，服務(wù)效果是由用戶(hù)決定的，用戶(hù)的意見(jiàn)應(yīng)該成為衡量工作效率的基本依據(jù)。設(shè)施經(jīng)理需要通過(guò)各種手段掌握用戶(hù)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的印象。

（4）必須授權(quán)給雇員，必須讓他們承擔(dān)責(zé)任，必須在更廣泛的范圍內(nèi)考察雇員自身和他們的工作。權(quán)利的下放需要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)訓(xùn)練。

（5）質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。設(shè)施管理中需要處理好與公眾的關(guān)系，尤其要注意推銷(xiāo)自己的服務(wù)和部門(mén)。推銷(xiāo)的目的是增加服務(wù)的知名度，同時(shí)減少設(shè)施部門(mén)推行制度和程序的阻力。

三、設(shè)施管理在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀（了解）

我國(guó)的物業(yè)設(shè)施管理同國(guó)外比較，還相當(dāng)滯后。這主要表現(xiàn)在： 第一是觀念上的落后。

第二是服務(wù)的對(duì)象不明。認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、能運(yùn)轉(zhuǎn)便是物業(yè)設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，造成許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏。物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，應(yīng)以保證大樓用戶(hù)的健康、舒適和效率為最高目標(biāo)。第三是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)施管理的技術(shù)含量不高，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)施管理的主流。

第四是人才嚴(yán)重匱乏。

四、設(shè)施管理的發(fā)展（了解）

設(shè)施管理正在趨向于國(guó)際化。隨著發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，企業(yè)開(kāi)始關(guān)心如何妥善地管理自己的設(shè)施。同時(shí)，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡，政府的設(shè)施和大量存貨的管理也變得很重要。這對(duì)設(shè)施管理職業(yè)的發(fā)展頗具價(jià)值。

有關(guān)設(shè)施管理的方法越來(lái)越多，而且越來(lái)越好。如相應(yīng)的設(shè)施管理信息系統(tǒng)，可以使得設(shè)施經(jīng)理在建立公司運(yùn)作需求檔案的基礎(chǔ)上，幾乎不需要努力或訓(xùn)練就可以選擇出最需要提供服務(wù)的樓宇或設(shè)施。又如，預(yù)防性的維護(hù)工具可以為設(shè)施管理人員在關(guān)鍵設(shè)施出毛病前發(fā)出預(yù)警。而且，新型的評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)模型允許設(shè)施管理人員開(kāi)展設(shè)施管理的模擬訓(xùn)練。這都會(huì)有力地促進(jìn)設(shè)施管理的發(fā)展。

第四節(jié)

不良物業(yè)資產(chǎn)管理

一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)(一)不良資產(chǎn)

不良資產(chǎn)是一個(gè)寬泛的概念。從財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)看，不良資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：

(1)以應(yīng)收賬款(包括應(yīng)收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要是指企業(yè)無(wú)法收回的應(yīng)收賬款，具體形式有三種，即逾期的應(yīng)收賬款、呆滯的應(yīng)收賬款和壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款。

(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要有以下幾種形式：因市場(chǎng)供大于求而長(zhǎng)期積壓賣(mài)不出去的產(chǎn)品；因自然或人為因素造成的毀損、變質(zhì)而喪失了使用價(jià)值的產(chǎn)品；因技術(shù)進(jìn)步造成的功能落后、被淘汰的產(chǎn)品；因市場(chǎng)價(jià)格變化，價(jià)值已嚴(yán)重貶值的產(chǎn)品；以殘次品形式積壓的產(chǎn)品。(3)以短期投資、長(zhǎng)期投資形式存在的不良資產(chǎn)，主要包括證券投資、項(xiàng)目投資、股權(quán)投資與合資經(jīng)營(yíng)公司等形式存在的不良資產(chǎn)。

(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。有些進(jìn)口設(shè)備、國(guó)內(nèi)采購(gòu)設(shè)備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫(kù)房，甚至被露天擱置，已經(jīng)完全報(bào)廢、毀損。有些投資項(xiàng)目，由于后續(xù)資金不足或市場(chǎng)發(fā)生變化等原因一直處于停工狀態(tài)。還有些企業(yè)因管理不善，未經(jīng)批準(zhǔn)低價(jià)處理固定資產(chǎn)或固定資產(chǎn)丟失等，造成企業(yè)資產(chǎn)的直接流失，但是未作賬務(wù)處理等。

(5)以無(wú)形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。由于有些商標(biāo)、專(zhuān)利和專(zhuān)有技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)其自身價(jià)值已經(jīng)喪失，而本身的費(fèi)用尚未攤銷(xiāo)完畢，仍然掛在賬上。

(6)以開(kāi)辦費(fèi)、待攤費(fèi)用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。(二)不良物業(yè)資產(chǎn)（了解）

不良物業(yè)資產(chǎn)也有多種表現(xiàn)形式。具體包括：(1)房地產(chǎn)不良貸款；

(2)金融機(jī)構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)；(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物；(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過(guò)程（了解）

1．經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)則是首先受到?jīng)_擊的行業(yè)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的嚴(yán)重縮水，形成大量的不良資產(chǎn)。

2．房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動(dòng)器。目前的房地產(chǎn)貸款形式主要是物業(yè)抵押貸款。通常，在房地產(chǎn)發(fā)展處于擴(kuò)張和繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格較高，相應(yīng)的貸款額也較高，從而為形成不良房地產(chǎn)埋下了伏筆。當(dāng)房地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫開(kāi)始破裂時(shí)，高額抵押貸款帶來(lái)的巨量的房地產(chǎn)，便有可能成不良物業(yè)資產(chǎn)。

3．銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。從現(xiàn)象上看，我國(guó)不良資產(chǎn)的形成原因是多方面的，既有經(jīng)營(yíng)和使用貨幣資金主體的內(nèi)部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。從內(nèi)部因素來(lái)看，主要源于銀行和企業(yè)自身。一是使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴(kuò)大發(fā)展的過(guò)程中，采用過(guò)度負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴(yán)重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動(dòng)資金長(zhǎng)期占用，償還能力極低，嚴(yán)重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動(dòng)性、盈利性。不僅如此，一些企業(yè)借口產(chǎn)權(quán)制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權(quán)，又生成大量銀行不良債權(quán)。二是經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷是造成不良資產(chǎn)生成的直接原因。由于資金所有者——銀行與資金使用者——企業(yè)之間的信息不對(duì)稱(chēng)性，尤其是財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重失真，財(cái)務(wù)約束軟化，使銀行在發(fā)放貸款前很難對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高質(zhì)量的評(píng)估，加之貸款審批中的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱及主觀隨意性強(qiáng)，有的甚至是違規(guī)發(fā)放貸款，貸款的發(fā)放與回收沒(méi)有責(zé)任到人，而貸款發(fā)放后又缺乏監(jiān)管，致使貸款發(fā)放后，銀行處于被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)接受地位。從外部因素來(lái)看，主要源于國(guó)家政策調(diào)整和政府干預(yù)。不同的歷史時(shí)期，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策也有所不同。而國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策又是通過(guò)運(yùn)用包括資金傾斜、物價(jià)調(diào)整在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策和行政手段并重來(lái)貫徹實(shí)施的。伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會(huì)使一批不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導(dǎo)致不良資產(chǎn)形成的重要原因。

三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則（了解）

無(wú)論何種原因形成的不良資產(chǎn)都表現(xiàn)為共同的特征，即銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來(lái)，必須借助于債務(wù)人以物抵債或資產(chǎn)重組等實(shí)物資金運(yùn)動(dòng)方式。

（一）不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)

我國(guó)處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。在力求實(shí)現(xiàn)主要目標(biāo)的同時(shí)，還需要兼顧以下目標(biāo)：在較短的時(shí)間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系等。

不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過(guò)程中應(yīng)遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項(xiàng)目開(kāi)展工作。其次，要先易后難、先大后小。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。最后，要廣泛利用社會(huì)資源和市場(chǎng)力量，以“批發(fā)”為主。

四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理（了解）

（一）不良物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估

由專(zhuān)業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格。這里，房地產(chǎn)價(jià)格分為兩個(gè)層面：一是金融體系把不良物業(yè)資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司時(shí)的價(jià)格，稱(chēng)為接收價(jià)格；二是資產(chǎn)管理公司在處置不良物業(yè)資產(chǎn)時(shí)的價(jià)格，稱(chēng)為處置價(jià)格。

1．接收價(jià)格評(píng)估

我國(guó)資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時(shí)，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行移交。這種價(jià)格不是實(shí)際意義上的接收價(jià)格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產(chǎn)。因而，在接收以后，有必要評(píng)估接收價(jià)格。

由于不良物業(yè)資產(chǎn)涉及的貸款筆數(shù)很多，資產(chǎn)總額巨大，不可能按常規(guī)方法逐項(xiàng)評(píng)估。因此接受價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)是粗線條的快速評(píng)估，要求在短時(shí)間內(nèi)完成，評(píng)估價(jià)值允許與實(shí)際處置時(shí)的價(jià)值有一定的偏離。

可以按照以下思路評(píng)估接收價(jià)格：收集整理評(píng)估對(duì)象的有關(guān)資料，借助專(zhuān)家對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)整理；在整理的基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分組打包；在各種類(lèi)別資產(chǎn)中選擇典型項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估；由專(zhuān)家根據(jù)典型評(píng)估結(jié)果，對(duì)不同類(lèi)別的項(xiàng)目分別進(jìn)行整體評(píng)估；評(píng)出整體接收價(jià)格。

評(píng)估時(shí)也可根據(jù)不良資產(chǎn)的平均回收概率，設(shè)定一定的折扣率，乘以賬面價(jià)值，得出接收價(jià)格。

如果物業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較好，有比較活躍的二級(jí)市場(chǎng)，評(píng)估時(shí)可參照市場(chǎng)價(jià)值。2．處置價(jià)格評(píng)估

物業(yè)資產(chǎn)處置過(guò)程也是實(shí)現(xiàn)最終價(jià)值的過(guò)程。處置價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)交易價(jià)格。處置價(jià)格評(píng)估可以采用較成熟的市場(chǎng)法、收益法和成本法。

（二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置

（1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對(duì)抵債物進(jìn)行處置。

（2）實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過(guò)階段性持股后適時(shí)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。（3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。法律訴訟是一種常見(jiàn)的追償方式。減讓清收是指通過(guò)債權(quán)人、債務(wù)人協(xié)商或法院裁決，債權(quán)人減讓部分債權(quán)，損失一部分權(quán)益，債務(wù)人對(duì)剩余債務(wù)以現(xiàn)金資產(chǎn)一次或分次償還來(lái)終結(jié)債務(wù)的一種追償方式。

以上三種方式都要經(jīng)過(guò)將債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過(guò)程。

（4）重組。一是資產(chǎn)重組，可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)換，增強(qiáng)規(guī)模效益，增加價(jià)值；二是購(gòu)買(mǎi)配套物業(yè)，增強(qiáng)現(xiàn)有房地產(chǎn)整體功能；三是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行更新、修葺，提高使用效益；四是完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值。通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)重組以后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，可以提高市場(chǎng)價(jià)值，增加回收率。

二是企業(yè)重組，具體作法有：一是資產(chǎn)管理公司通過(guò)行使抵押權(quán)，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)股權(quán)，再通過(guò)股權(quán)持有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得房地產(chǎn)收益；二是通過(guò)企業(yè)兼并，由優(yōu)勢(shì)企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益，使房地產(chǎn)達(dá)到最佳最有效使用，最終提高不良物業(yè)資產(chǎn)的回收價(jià)值。

（5）公開(kāi)出售。公開(kāi)出售是在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)打包的基礎(chǔ)上，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)或招標(biāo)，以公開(kāi)競(jìng)價(jià)等方式出售不良資產(chǎn)。

60．下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是(D)。（2010年）

A．重組 B．以資抵債 C．債轉(zhuǎn)股 D．贈(zèng)予

五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)

1．搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車(chē)。如在市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的地方，可以成立房地產(chǎn)收購(gòu)租賃公司，通過(guò)債轉(zhuǎn)股、置換、收購(gòu)等手段，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行包裝，明確產(chǎn)權(quán)，租、售并舉，投資、經(jīng)營(yíng)兩宜。

2．發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用。3．創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境。

第五節(jié)

可持續(xù)的物業(yè)管理

一、可持續(xù)發(fā)展的基本概念

可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是將人、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)五個(gè)相互關(guān)聯(lián)的方面放在一個(gè)大系統(tǒng)中，進(jìn)行協(xié)調(diào)?？沙掷m(xù)發(fā)展的兩個(gè)基本原則是：一是滿(mǎn)足當(dāng)前需要又不損害子孫后代滿(mǎn)足其需要的能力；二是一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益。

二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理

（一）可持續(xù)發(fā)展與住區(qū)環(huán)境

我國(guó)在1992年編制了《中國(guó)21世紀(jì)議程一中國(guó)21世紀(jì)人口、環(huán)境與發(fā)展白皮書(shū)》，提出為所有人提供舒適的住房，完善人類(lèi)住區(qū)功能，改善人類(lèi)住區(qū)環(huán)境。歐洲SurEuro組織為可持續(xù)物業(yè)管理編制了一個(gè)指導(dǎo)手冊(cè)。該指導(dǎo)手冊(cè)的內(nèi)容主要包括：向可持續(xù)發(fā)展方向完善日常的物業(yè)設(shè)施管理；和住戶(hù)進(jìn)行合作；設(shè)施維護(hù)和修理(包括長(zhǎng)期的維護(hù))；居住日常服務(wù)；戶(hù)外空間維護(hù)；能源和水資源利用；廢物管理；空氣流通；更多的關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。

（二）可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理（熟悉）

可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個(gè)要素：（1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度（2）加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用（3）垃圾分類(lèi)處理

垃圾處理必須遵循“無(wú)害化、減量化、資源化”的原則，充分利用技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)垃圾進(jìn)行綜合利用、資源利用。

80．可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理要求垃圾處理必須遵循的原則有(ACD)。（2010年）

A．無(wú)害化 B．簡(jiǎn)單化 C．資源化 D．減量化 E．有償化（4）控制噪聲

（5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境（6）注重采用新型建材飾材和自然能源（7）提高物業(yè)管理的信息化水平

第六節(jié) 新技術(shù)應(yīng)用帶來(lái)的變革

一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)（了解）

（一）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的含義

物業(yè)管理信息系統(tǒng)，是利用計(jì)算機(jī)硬件和軟件，對(duì)物業(yè)管理中的建筑物、住戶(hù)、費(fèi)用、工程、管理人員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)生、投訴等信息資料統(tǒng)一進(jìn)行收集、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映企業(yè)的各種運(yùn)行狀況，輔助企業(yè)決策，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的應(yīng)用系統(tǒng)。

（二）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征

從計(jì)算機(jī)參與物業(yè)管理的角度出發(fā)，一個(gè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括如下特征：

（1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動(dòng)化。

（2）采用方便靈活的輸入方法。如錄像機(jī)、水電表掃描儀等設(shè)備采集的數(shù)據(jù)資料均可引入系統(tǒng)使用。

（3）高效的查詢(xún)與輸出手段。（4）與其他軟件有良好的兼容能力。（5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（6）輔助管理人員的日常工作。

二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立與應(yīng)用（了解）

物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理需要綜合考慮四個(gè)方面的因素；第一，管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果；第二，現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程度；第三，管理人員綜合應(yīng)用計(jì)算機(jī)的水平；第四，資金的投入。

具體來(lái)說(shuō)，實(shí)行計(jì)算機(jī)管理應(yīng)當(dāng)遵循下列步驟：

（一）建立以管理人員為中心的管理信息系統(tǒng)

（二）建立計(jì)算機(jī)使用制度

（三）對(duì)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)

（四）在應(yīng)用中發(fā)展

三、智能化小區(qū)管理（了解）

（一）智能化小區(qū)的概念與特征

智能化小區(qū)，是指利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)和IC卡技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)多元信息服務(wù)、物業(yè)管理、安保防災(zāi)及住宅智能化的系統(tǒng)集成，為住戶(hù)提供安全、舒適的家居環(huán)境和快捷、高效的服務(wù)與管理的住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)具有以下的功能特征：

(1)各住宅單元內(nèi)部具備安保防災(zāi)措施與生活服務(wù)的綜合智能控制器，各住宅單元與小區(qū)和社會(huì)之間具有高度的信息交互能力；

(2)小區(qū)內(nèi)部具備完善的安保系統(tǒng)、全面的公用設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息化的社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)；

(3)能為小區(qū)內(nèi)住戶(hù)提供多種多媒體信息服務(wù)。(二)智能化小區(qū)的管理（了解）

智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括以下內(nèi)容：

(1)通信功能管理。包括電話(可視電話)、電視(有線電視、衛(wèi)星電視、會(huì)議電視)、傳真、高速數(shù)據(jù)通信、電子郵件、家庭辦公系統(tǒng)、背景音樂(lè)廣播、緊急廣播、電話遙控、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、遠(yuǎn)程控制、家庭購(gòu)物和國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)訪問(wèn)等。

(2)安全技術(shù)防范。包括防盜防劫報(bào)警、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)、有害氣體報(bào)警、緊急呼救、遠(yuǎn)程監(jiān)聽(tīng)、電視監(jiān)控與錄像、可視對(duì)講、分區(qū)分時(shí)布防撤防、出人口及門(mén)禁管理、巡更、周界防衛(wèi)、車(chē)庫(kù)管理、設(shè)備狀態(tài)監(jiān)控和防破壞報(bào)警等。

(3)樓宇設(shè)備及家電控制。包括三表(水、電、氣)數(shù)據(jù)自動(dòng)采集與傳輸、給水排水、供配電、空調(diào)、多功能卡、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)、程序自動(dòng)化控制、紅外遙控調(diào)節(jié)功能(空調(diào)、音響、電視等)、室內(nèi)無(wú)線遙控、電源控制及調(diào)光和電梯控制與監(jiān)視等。

(4)信息服務(wù)。包括綜合信息查詢(xún)功能、電子新聞、電子報(bào)刊雜志、電子圖書(shū)館、電子博物館、網(wǎng)上旅游、旅游服務(wù)、家庭信息中心、證券股票交易、電子商務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)信息發(fā)布和其他增值信息服務(wù)等。(5)康樂(lè)舒適功能。包括交互式多媒體游戲、卡拉OK點(diǎn)播、網(wǎng)上博奕、視頻點(diǎn)播、收費(fèi)電視、音樂(lè)與劇場(chǎng)轉(zhuǎn)播、頻道租用、交互家庭購(gòu)物等。

(6)社區(qū)服務(wù)功能。訪客服務(wù)、電子銀行與投資理財(cái)、家庭轉(zhuǎn)賬、三表自動(dòng)收費(fèi)、交互物業(yè)管理服務(wù)、交互遙距學(xué)習(xí)(網(wǎng)上學(xué)院和網(wǎng)上實(shí)驗(yàn)室)、交互醫(yī)療診斷、一卡通服務(wù)、報(bào)修管理、停車(chē)場(chǎng)、住戶(hù)信息管理、收費(fèi)管理、物業(yè)服務(wù)管理、社區(qū)娛樂(lè)信息及管理和小區(qū)公告板等。

小區(qū)智能化領(lǐng)域里的產(chǎn)業(yè)鏈由智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和住戶(hù)組成。目前我國(guó)宜采用協(xié)同式商務(wù)，在社區(qū)內(nèi)建一個(gè)統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)，將商品制造商和供應(yīng)商變成一個(gè)個(gè)的專(zhuān)業(yè)化伙伴的聯(lián)合體，為住戶(hù)的需求提供產(chǎn)品和服務(wù)。練習(xí):

1、關(guān)于組合投資的說(shuō)法中，不正確的是（）。

A.組合投資的目的是為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)收益的最大化 B.投資者可以在風(fēng)險(xiǎn)既定的條件下實(shí)現(xiàn)收益最大化

C.組合投資可以使投資者在收益既定的前提下使風(fēng)險(xiǎn)盡可能降低 D.房地產(chǎn)業(yè)是最早應(yīng)用組合投資管理的行業(yè)

2、我國(guó)處理不良資產(chǎn)的主要目標(biāo)是（）。A.在較短的時(shí)間內(nèi)盡快收回債權(quán) B.最大限度地出售不良資產(chǎn)，減少損失 C.培育資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置

D.幫助企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系

3、設(shè)施經(jīng)理的工作通常包括非職業(yè)性和職業(yè)性工作，屬于職業(yè)性工作的有（）。

A.保安工作 B.清潔衛(wèi)生和修理工作 C.決策物業(yè)區(qū)位 D.預(yù)測(cè)未來(lái)企業(yè)空間需求 E.確定空間使用方式

4、不良資產(chǎn)的處置方法有多種，下列方法中需要經(jīng)過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過(guò)程的有（）。

A.以資抵債 B.實(shí)施債轉(zhuǎn)股 C.重組 D.采取法律訴訟和減讓清收的方式追償務(wù) E.公開(kāi)出售

5、下列關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.可持續(xù)發(fā)展的基本原則之一是一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益

B.可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，涵蓋對(duì)于各種能源的節(jié)約和充分利用 C.物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，主要在于發(fā)展商的投入和政府部門(mén)的支持 D.可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入控制空氣質(zhì)量等因素

E 可持續(xù)發(fā)展要滿(mǎn)足當(dāng)前又不損害子孫后代滿(mǎn)足需要的能力

第二篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)整理

前期介入的作用：①有利于完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提高物業(yè)的實(shí)用性和便利性。（完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能）②及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理工程施工和設(shè)備安裝方面存在的問(wèn)題，保證施工質(zhì)量。③為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)。④為前期物業(yè)管理做好準(zhǔn)備。⑤有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。（1有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)2提高房屋質(zhì)量3有利于保證物業(yè)的使用功能4有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解5為竣工和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)6有利于日常物業(yè)管理工作的開(kāi)展）

物業(yè)與單位之間的關(guān)系：

1、與建設(shè)單位的關(guān)系：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)取得建設(shè)單位的正式委托并由其征得工程總承包方同意方可進(jìn)場(chǎng)。②進(jìn)場(chǎng)后，將工程進(jìn)展情況、施工中存在的問(wèn)題及時(shí)反饋給建設(shè)單位。

2、與施工單位的關(guān)系：①獲得施工單位的同意②加強(qiáng)與施工單位溝通、協(xié)調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部應(yīng)定期列席工程承包單位召開(kāi)的工程協(xié)調(diào)會(huì)。③對(duì)施工中所形成的意見(jiàn)、建議向工程承包方反饋

3、與工程質(zhì)量監(jiān)理單位的關(guān)系：對(duì)工藝流程、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督

前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別。

前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物管費(fèi)、物管及收益分配、物業(yè)的承接查驗(yàn)、資料的移交、物業(yè)保修、物業(yè)的使用和維護(hù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的約定、違約責(zé)任

前期物業(yè)服務(wù)合同特征：建設(shè)單位與物企簽訂、具有過(guò)渡性、屬于要式合同

物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：物管事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物管用房、合同期限、違約責(zé)任

物業(yè)服務(wù)合同特征：雙方當(dāng)事人特定、目的是處理物管事務(wù)、屬?gòu)?fù)合性合同、有償合同、基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)相分離、政府干預(yù)

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。

(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

凈租：要求租戶(hù)除了支付規(guī)定的租金外，還要額外支付物業(yè)費(fèi)用的一部分甚至全部。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)50年甚至更長(zhǎng)。

理論上凈租金還可以有三種變化形式：

一是租戶(hù)除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電費(fèi)、房地產(chǎn)稅和其他國(guó)家征收的費(fèi)用； 二是租戶(hù)除了負(fù)擔(dān)一中提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用；

三是甚至要求租戶(hù)負(fù)擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開(kāi)銷(xiāo)；

租戶(hù)選擇：①要對(duì)潛在租戶(hù)進(jìn)行登記，核對(duì)其身份證明。②考察租戶(hù)的租賃經(jīng)歷。③考察租戶(hù)的資信狀況。

租金確定：方便理解把物業(yè)租金分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。

（1）成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息、稅金

（2）商品租金：保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。

（3）市場(chǎng)租金：從理論上來(lái)講，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，租金水平的高低取決于同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。

綜上所述：在確定租金時(shí)，首先確定租金基數(shù)，然后在租金基數(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)劑因素，得出租金標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)資源的分類(lèi)：按所有權(quán)劃分：?jiǎn)我划a(chǎn)權(quán)物業(yè)、共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)

從物業(yè)屬性上劃分：公共設(shè)施、公共部位、公共空間

物業(yè)成本費(fèi)用：指全部產(chǎn)生費(fèi)用，即企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)。

成本費(fèi)用構(gòu)成：營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

寫(xiě)字樓分類(lèi)：按建筑面積的大小分類(lèi)：小型、中型、大型寫(xiě)字樓

按功能分類(lèi)：?jiǎn)渭冃?、商住型、綜合型寫(xiě)字樓

按現(xiàn)代化程度分類(lèi)：智能型與非智能型寫(xiě)字樓

按寫(xiě)字樓綜合條件分類(lèi)：頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓

寫(xiě)字樓特征：1.關(guān)注客戶(hù)需求，建立有利于商業(yè)運(yùn)行的服務(wù)模式

2.走科技化、人性化、綠色化的寫(xiě)字樓管理道路

3.關(guān)注業(yè)主的不同需求，提供規(guī)范化的差異化服務(wù)

4.研究寫(xiě)字樓的運(yùn)行規(guī)律，加強(qiáng)寫(xiě)字樓成本管理

寫(xiě)字樓目標(biāo)：1科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)

2加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，建立客戶(hù)檔案

3加強(qiáng)消防管理，做好防火工作

4重視清潔管理

5強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)

6設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)

7加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作

商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)：從建筑結(jié)構(gòu)上：敞開(kāi)型和封閉型

從建筑功能上：綜合性商業(yè)購(gòu)物中心和商住混合型購(gòu)物中心

從建筑規(guī)模上：市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)和居住區(qū)商場(chǎng)

商業(yè)租戶(hù)選擇的考慮因素：1租戶(hù)的聲譽(yù)2租戶(hù)的財(cái)務(wù)狀況和能力3租戶(hù)組合與位置分配4租戶(hù)所需要的物業(yè)服務(wù)5主要承租戶(hù)與一般承租戶(hù)的配合6商場(chǎng)規(guī)模的大小

房地產(chǎn)直接投資和間接投資：

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者購(gòu)買(mǎi)過(guò)程參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為直接從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和直接面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。具體形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

房地產(chǎn)投資要素：投資者影響、投資對(duì)象、投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資區(qū)位：有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)

第三篇：物業(yè)分公司經(jīng)營(yíng)管理思路

物業(yè)分公司經(jīng)營(yíng)管理思路

根據(jù)總公司文件要求，成立了物業(yè)分公司。為實(shí)現(xiàn)原物業(yè)管理部向物業(yè)分公司職能的轉(zhuǎn)變，確保各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，制定本工作思路。

一、總體目標(biāo)

通過(guò)強(qiáng)化基礎(chǔ)工作、規(guī)范職責(zé)制度，突出績(jī)效經(jīng)營(yíng)等途徑，落實(shí)公司對(duì)成立物業(yè)分公司提出的工作任務(wù)和目標(biāo)要求。

二、強(qiáng)化基礎(chǔ)工作

強(qiáng)化基礎(chǔ)工作就是要建立健全各類(lèi)工作臺(tái)賬，這樣才能及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握某項(xiàng)工作的基本情況，以便分析該項(xiàng)工作的狀態(tài)，并作出下步工作的安排。

1.合同管理臺(tái)賬。嚴(yán)格按照合同管理文件的要求，由合同室負(fù)責(zé)建立完善。包括每個(gè)合同的報(bào)審、批復(fù)等資料及承租人信息、租金、租期、面積、地址等要素，按合同編號(hào)獨(dú)立成冊(cè)，并編制歸檔目錄，方便查閱。

2.租金收繳、費(fèi)用發(fā)生臺(tái)賬。由財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)建立完善。租金收繳的基本情況（含租戶(hù)信息，月租金數(shù)額等）應(yīng)與合同室臺(tái)賬一致，并對(duì)租戶(hù)應(yīng)繳、已繳、欠繳租金及水電費(fèi)收繳的情況進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，以便于及時(shí)進(jìn)行催繳。同時(shí)，分公司日常發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，由財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)做好賬務(wù)處理，及時(shí)掌握分公司預(yù)算的執(zhí)行情況，分析存在的問(wèn)題，為制定下費(fèi)用計(jì)劃提供依據(jù)。-1-

3.消防安全檢查、整改臺(tái)賬。由綜合室參照公司安全管理文件，結(jié)合分公司實(shí)際，負(fù)責(zé)建立完善。這些臺(tái)賬既是具體工作的指導(dǎo)性文書(shū)，又能反映工作開(kāi)展的基本情況、動(dòng)態(tài)及效果。同時(shí)，對(duì)關(guān)鍵部位、重點(diǎn)對(duì)象建立檔案，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，及時(shí)整改存在的問(wèn)題，并落實(shí)好當(dāng)?shù)卣块T(mén)和上級(jí)單位的工作要求，確保涉及消防安全的隱患得到有效的控制。

4.物業(yè)周邊價(jià)格調(diào)查、日常巡查臺(tái)賬。業(yè)務(wù)室應(yīng)在建立管內(nèi)物業(yè)檔案（包括所有權(quán)屬、資產(chǎn)數(shù)額、使用性質(zhì)、地理位置、目前狀況等）的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善。通過(guò)定期對(duì)管內(nèi)物業(yè)周邊的租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，對(duì)比分析市場(chǎng)走勢(shì)，為出租物業(yè)續(xù)簽、新簽合同定價(jià)提供依據(jù)。同時(shí)，在開(kāi)展日常巡查的過(guò)程中，準(zhǔn)確掌握承租方對(duì)出租物業(yè)的使用情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患及時(shí)通報(bào)，并協(xié)助綜合室進(jìn)行整治。

三、規(guī)范職責(zé)制度

在公司制定的原物業(yè)管理部崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，修訂物業(yè)分公司各部門(mén)崗位職責(zé)，既要體現(xiàn)分工的合理性，又要反映職責(zé)的專(zhuān)業(yè)性。同時(shí)，對(duì)具體工作的分工協(xié)作，要分清主次，強(qiáng)化配合，接受公司對(duì)口職能部門(mén)的指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保各項(xiàng)工作規(guī)范有序。

四、突出績(jī)效經(jīng)營(yíng)

公司成立物業(yè)分公司，對(duì)管內(nèi)物業(yè)實(shí)行集中管理，是為了更好地整合資源，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的最大化。如何體現(xiàn)績(jī)效經(jīng)營(yíng)，-2-

需要切實(shí)抓住以下幾個(gè)關(guān)鍵。

1.準(zhǔn)確掌握出租物業(yè)周邊的市場(chǎng)行情。

2.綜合選擇資信可靠的承租方及物業(yè)所在地適合的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在遵照合同審批權(quán)限的基礎(chǔ)上，合理確定租期。

3.認(rèn)真斟酌合同條款，準(zhǔn)確界定雙方的權(quán)力義務(wù)，合理規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)并有效控制管理成本。

4.經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，防范因承租方違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。

5.適應(yīng)物業(yè)所在地經(jīng)營(yíng)環(huán)境、市場(chǎng)行情的要求，有針對(duì)性進(jìn)行相應(yīng)的改造，提高物業(yè)出租的附加值。

6.清理與物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的資料證明，建立檔案，確保合法有效經(jīng)營(yíng)。

通過(guò)以上途徑，目的是為了在合理的租期內(nèi)確定較高的租金標(biāo)準(zhǔn)，不斷增加物業(yè)出租的經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)績(jī)效經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。

第四篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)收方案

物業(yè)服務(wù)公司

經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)收計(jì)劃

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的支出后所剩無(wú)幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶(hù)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。

一、結(jié)合現(xiàn)狀目前物業(yè)管理存在的多種問(wèn)題

X物業(yè)是否能帶動(dòng)X市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？是否能在X項(xiàng)目中取到助推作用？是否能在X持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮重要作用？同時(shí)X物業(yè)是否能在低物管費(fèi)（X物業(yè)管理支出成本與收取比）、低收入（物業(yè)公司基本崗位薪資與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較相對(duì)偏低）的情況下實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，為入駐商家提供更加周到，更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)呢？我們的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中。

這樣的結(jié)果會(huì)影響X物業(yè)的持續(xù)發(fā)展，直接后果就會(huì)致使市場(chǎng)不景氣，商家入駐率低，市場(chǎng)將在長(zhǎng)期的作用力下逐步衰退，而X物業(yè)便會(huì)致使人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識(shí)得不到提高、服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶(hù)投訴、拒絕交納管理費(fèi)，甚至嚴(yán)重的引起法律糾紛。市場(chǎng)與企業(yè)將面臨著較大困境。所以X物業(yè)的管理工作，不僅僅是通過(guò)衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到業(yè)主或使用者感覺(jué)安全舒適的目標(biāo)，這僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說(shuō)是一小部分工

作，更大的目標(biāo)是要給X項(xiàng)目一個(gè)市場(chǎng)定位，使它成為產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種存在，開(kāi)拓物業(yè)綜合服務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)鏈。

二、X物業(yè)的收支分析

物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：

一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)；

二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；

三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；

四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。

就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的?？梢钥闯?，第一種物業(yè)管理費(fèi)在X項(xiàng)目為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)作為市場(chǎng)發(fā)展吸引力的一部份公司投入。不作為實(shí)質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門(mén)，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶(hù)和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開(kāi)拓市場(chǎng)得來(lái)的，如果忽視或者沒(méi)有能力作到，則企業(yè)就根本沒(méi)有發(fā)展的前途和空間。

三、市場(chǎng)需求X物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)過(guò)度

如何從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)呢？既不能全力搞其他經(jīng)營(yíng)，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而把X項(xiàng)目的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法我們覺(jué)得是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)。

四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作

經(jīng)營(yíng)管理，就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制X項(xiàng)目的資源，以求實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。資源項(xiàng)目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。

在物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總€(gè)服務(wù)性項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)。物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。

物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項(xiàng)目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。

物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)利用這些資源提供給客戶(hù)一流的服務(wù)，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本管理運(yùn)作：

1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來(lái)達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)X的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，制定可行性方案。

2、組織。組織是指充分利用X項(xiàng)目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用X中各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。

3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。

4、控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。如成本

控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。

所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

五、X物業(yè)經(jīng)營(yíng)中綜合服務(wù)項(xiàng)目的選擇

通過(guò)調(diào)查、綜合、分析，充分結(jié)合市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，為入駐X項(xiàng)目商家提供更加便利的經(jīng)營(yíng)服務(wù)和生活服務(wù)，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的運(yùn)轉(zhuǎn)，我們把X物業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分為以下幾個(gè)方面體現(xiàn)：

1、商業(yè)類(lèi)

便利店（辦公及日用品）、藥店、餐飲

2、生活服務(wù)類(lèi)

干洗店、洗車(chē)、食品配送等

3、宣傳類(lèi)

廣告位招商、企業(yè)宣傳

4、商務(wù)類(lèi)

服務(wù)中心（介紹、引導(dǎo)消費(fèi)）、商務(wù)中心（會(huì)議服務(wù)）、代購(gòu)車(chē)、船、機(jī)票等

5、工程維修類(lèi)

工程承接、家電、及各類(lèi)生活用品維修點(diǎn)

6、房屋管理類(lèi)

室內(nèi)裝飾、裝修

10、家政類(lèi)

訂送報(bào)紙、上門(mén)清潔、保潔服務(wù)、洗滌服務(wù)、項(xiàng)目開(kāi)荒等

這些項(xiàng)目體現(xiàn)出方便住戶(hù)、用戶(hù)滿(mǎn)意、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。

根據(jù)X項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，下面的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)作為重點(diǎn)項(xiàng)目，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)X物業(yè)的盈利。

1、商鋪裝修：與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過(guò)程中對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的關(guān)口把好了將會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)便利，降低管理服務(wù)成本和減少業(yè)主之間的矛盾。有資源保證，物業(yè)進(jìn)入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。

2、工程項(xiàng)目：依托集團(tuán)母體，充分發(fā)揮X物業(yè)工程部技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)內(nèi)外皆可承接各類(lèi)強(qiáng)弱電及燈光等工程，有效創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

3、廣告位招商：根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需要，入駐商家將通過(guò)廣告效應(yīng)不斷推廣銷(xiāo)售產(chǎn)品。圍繞商家推銷(xiāo)的心態(tài)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)臵的收費(fèi)招商廣告位，不但內(nèi)規(guī)范X形象而且可以實(shí)現(xiàn)可觀經(jīng)濟(jì)效益。

4、建立信息化的社區(qū)服務(wù)中心：圍繞項(xiàng)目服務(wù)這個(gè)中心進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用信息技術(shù)為項(xiàng)目商家及游客提供全方位、全天候的服務(wù)。如獵頭服務(wù)、訂送報(bào)紙、上門(mén)清潔等。

5、開(kāi)展商務(wù)交流服務(wù)：提供會(huì)議場(chǎng)地及會(huì)議服務(wù)支持商家交流合作等。

6、駐點(diǎn)展區(qū)設(shè)臵。作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)外游客的聚散地，更多的商家在宣傳上希望能夠直面游客、可設(shè)臵展示區(qū)，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為業(yè)主提供更多的便利，最終企業(yè)能增加收入。

7、商業(yè)拓展：隨著市場(chǎng)交易和專(zhuān)業(yè)商業(yè)化的發(fā)展，辦公設(shè)施和辦公服務(wù)，生活服務(wù)將發(fā)生變化。代購(gòu)車(chē)、船、機(jī)票、打字復(fù)印、傳真、車(chē)輛租用清潔等會(huì)在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中成為商家所不能缺少的一部分。

綜合分析可以得出，X物業(yè)要取得發(fā)展的空間和達(dá)到盈利的目標(biāo)，就必須實(shí)現(xiàn)從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)的轉(zhuǎn)變，大力開(kāi)拓新的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)盈利。

第五篇：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案

1、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A．居住物業(yè)

B．收益性物業(yè)

C．公共物業(yè)

D．所有物業(yè)

2、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）具有別墅類(lèi)產(chǎn)品的獨(dú)有性。

A．空中別墅

B．疊拼別墅

C．獨(dú)棟別墅

D．雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。

A．日常維護(hù)和維修

B．確定管理標(biāo)準(zhǔn)

C．資產(chǎn)管理

D．構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是（ACDE）等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A．物業(yè)管理

B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D．房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（D）

A．政策影響性

B．專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性

C．相互影響性

D．位置固定性或不可移動(dòng)性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí)，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D）

A．MBS投資者

B．REITs投資者

C．房地產(chǎn)直接投資者

D．房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述，正確的有（BE）。

A．系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

B．較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制

C．或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

D．周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

E．持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（ABCD）。

A．投入資金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

D．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E．投資項(xiàng)目的復(fù)雜性

9、從（A）中扣除（）后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益。

A．有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

B．潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C．有效毛收入 空置和收租損失

D．潛在毛租金收入 空置和收租損失

10、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴蛢斎客顿Y所需的時(shí)間。

A．全部投資回收期

B．動(dòng)態(tài)投資回收期

C．靜態(tài)投資回收期

D．投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（DE）等。

A．空置和收租損失

B．抵押貸款還本付息

C．房產(chǎn)稅和所得稅

D．為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。

A．封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B．設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值

C．技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

D．設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞

13、（A）是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A．市場(chǎng)法

B．成本法

C．收益法

D．趨勢(shì)法

14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．開(kāi)發(fā)成本

C．投資利息

D．物業(yè)折舊

E．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下（ACE）方面的工作。

A．統(tǒng)一付款方式

B．統(tǒng)一采用人民幣

C．統(tǒng)一貨幣單位

D．統(tǒng)一采用平方米

E．統(tǒng)一采用單價(jià)

16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、（B）、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

A．內(nèi)容

B．價(jià)格

D．環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就業(yè)分析

C．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）。

A．收入的變化

B．政府的稅收政策

C．國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格

D．對(duì)未來(lái)的預(yù)期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，包括如下（ABD）。

A．建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

B．建筑物管理策略

C．租金方案

D．物業(yè)檢查計(jì)劃

E．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（C）。

A．居住用房租賃和非居住用房租賃

B．定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃

C．公房租賃和私房租賃

D．國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中，（C）模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。

A．包租轉(zhuǎn)租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租轉(zhuǎn)租和出租代理

D．包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述，正確的有（ABDE）。

A．除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約

B．租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)

C．租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止

D．又稱(chēng)周期性租賃

E．該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ABCD）。

A．確定可出租面積和租賃方式

B．編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

C．定位目標(biāo)市場(chǎng)

D．確定租金方案

E．明確廣告策略（明確吸引租戶(hù)的策略）

24、下列哪項(xiàng)不是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用（D）。

A．直接人工費(fèi)

B．間接費(fèi)用

D．管理費(fèi)用

25、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人·月，房租費(fèi)60元/人·月，保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人·元，保安用房30元/人·月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．500026、成本控制的原則有（ABDE）。

A．全面控制原則

B．講求經(jīng)濟(jì)效益原則

C．常規(guī)管理原則（例外管理原則）

D．責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

E．例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本要求有（ACE）。

A．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

B．成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)（成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)）

C．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證

D．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高（資金使用效率）員工工作效率

E．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（D）

A．由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

C．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

D．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí)，由于意外或疏忽，造成（C）人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。

A．投保人

B．被保險(xiǎn)人

C．第三者

D．雇員

30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以由（ABDE）步驟組成。

A．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

B．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

C．風(fēng)險(xiǎn)處理

D．風(fēng)險(xiǎn)控制

E．風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是（ABD）。

A．建設(shè)施工合同

B．售房合同

C．收益性物業(yè)的租賃合同

D．水電供應(yīng)合同

E．專(zhuān)項(xiàng)維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是（B）。

A．工作總結(jié)

B．滿(mǎn)意度調(diào)查

C．財(cái)務(wù)報(bào)告

D．未來(lái)工作計(jì)劃

33、（D）更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。

A．利潤(rùn)最大化

B．資本利潤(rùn)率最大化

C．每股利潤(rùn)最大化

D．企業(yè)價(jià)值最大化

34、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)以（ABCE）等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。

A．物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

B．資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平

C．償債能力

D．物業(yè)管理企業(yè)

E．后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為（ABCE）。

A．基本指標(biāo)計(jì)分方法

B．修正指標(biāo)計(jì)分方法

C．評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法

D．偏差指標(biāo)計(jì)分方法

E．定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法

36、屬于寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是（C）。

A．全員性

B．全期性

C．確定性

D．動(dòng)態(tài)性

37、在確定租金時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)（DE）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

A．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

B．物業(yè)發(fā)展定位

C．承租人的接受能力

D．業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

E．其可接受的最低租金水平

38、寫(xiě)字樓租戶(hù)選擇要考慮的主要因素有（BDE）。

A．租戶(hù)組合與位置分配

B．租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

C．物業(yè)的周邊環(huán)境

D．所需面積大小

E．需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶(hù)和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)（D）作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。

A．凈租金

B．盈虧平衡點(diǎn)

C．基礎(chǔ)租金

D．人為平衡點(diǎn)

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別有：（ABCD）和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)。

A．管理模式風(fēng)險(xiǎn)

B．管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)

C．墊款風(fēng)險(xiǎn)

D．突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)

E．投資風(fēng)險(xiǎn)

41、（A）是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。

A．生命周期成本

B．生命周期資產(chǎn)

C．經(jīng)濟(jì)周期成本

D．經(jīng)濟(jì)周期資產(chǎn)