第一篇：物業(yè)經(jīng)營管理練習(xí)題 Microsoft Word 文檔

一、單項選擇題

1.物業(yè)管理成本按照(A)進(jìn)行分類，有助于具體反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種費(fèi)用的構(gòu)成和水平。

A.費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容(或性質(zhì))

B.經(jīng)濟(jì)用途

C.與業(yè)務(wù)量的關(guān)系

D.計算依據(jù)的不同

2.下列選項中，(B)成本是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方 案均無法改變的成本。

A.邊際

B.沉沒

C.可免

D.附加價值

3.辦公費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用。下列屬于其內(nèi)容的是(C)。

A.加班費(fèi)

B.工服洗滌費(fèi)

C.交通費(fèi)

D.福利費(fèi)

4.成本預(yù)算的編制方法中，(A)預(yù)算特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和 業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。

A.固定

B.彈性

C.滾動

D.概率

5.成本控制的類型中，成本有了(B)控制，就能在每一項生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生之前或發(fā)生之時加以控制，把它限制在合理范圍之內(nèi)，以達(dá)到降低成本的目的。

A.事先

B.事中

C.反饋性

D.防護(hù)性

二、多項選擇題

6.根據(jù)分析的主體不同，財務(wù)報告分析可分為(BD)分析兩種。

A.全面

B.內(nèi)部

C.專題

D.外部

E.趨勢

7.寫字樓業(yè)務(wù)的特點主要有(BCD)。

A.所處區(qū)位好，但規(guī)模較小

B.多為現(xiàn)代化的高層建筑

C.功能齊全、配套設(shè)施完善

D.多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

E.保持產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵

8.按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為(AE)層次。

A.策略與運(yùn)行管理

B.整體運(yùn)營管理

C.集中管理

D.分散管理

E.現(xiàn)場管理

9.零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理計劃中，開辦費(fèi)的內(nèi)容主要有(ABC)。

A.籌備期工資和獎金

B.小型工具購置費(fèi)

C.辦公設(shè)備購置費(fèi)

D.公共能耗費(fèi)

E.保險費(fèi)

10.不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中，應(yīng)遵循的原則有(ABD)。

A.要充分利用各種技術(shù)方法

B.要始終圍繞項目開展工作

C.要先易后難、先小后大

D.要廣泛利用社會資源和市場力量

E.要始終做到利益最大化

一、單項選擇題

1.房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有(A)。

A.廣泛性

B.特殊性

C.多樣性

D.復(fù)雜性

2.不能進(jìn)入市場流通的住房是（C）。

A.經(jīng)濟(jì)適用住房

B.政府用房

C.廉租房

D.市場價商品住宅 3.制定物業(yè)管理計劃的前提是（C）。

A.明確物業(yè)位置 B.進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析

C.明確業(yè)主目標(biāo)

D.分析房地產(chǎn)供求狀況

4.房屋租賃關(guān)系是（A）。

A.經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系

B.買賣關(guān)系

C.合作關(guān)系

D.代理關(guān)系

5.大型購物中心常采用的物業(yè)租金形式為(C)。

A.凈租

B.固定租金

C.百分比租金

D.毛租

6.下列情形中，房屋可以出租的是(A)。

A.未依法取得《房屋租賃證》的 B.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的C.權(quán)屬有爭議的D.共有房屋未取得共有人同意的7.房屋租賃合同是（D）。

A.無償合同

B.實踐合同

C.物權(quán)合同

D.繼續(xù)性合同

8.企業(yè)經(jīng)營的最終目的是追求可持續(xù)的最大盈利，達(dá)到此目的的手段是(D)。

A.提高生產(chǎn)技術(shù)

B.合理地控制成本

C.資源的合理利用

D.進(jìn)行好客戶關(guān)系管理

9.公司支付離退休職工的退休金屬于(A)。

A.勞動保險費(fèi)

B.待業(yè)保險費(fèi)

C.勞動保護(hù)費(fèi)

D.公司經(jīng)費(fèi)

10.物業(yè)管理成本按照（D）進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。

A.經(jīng)濟(jì)性質(zhì)

B 與決策的關(guān)系

C.與業(yè)務(wù)量的關(guān)系

D.經(jīng)濟(jì)用途

二、多項選擇題

1.根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同，財務(wù)報告分析可以分(AD)分析。

A.全面

B.趨勢

C.潛力 D.專題

E.現(xiàn)狀 2.寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)主要有（ABD）目標(biāo)。

A.經(jīng)營

B.管理

C.宏觀

D.服務(wù)

E.微觀

3.消費(fèi)者往往會通過主力店來判斷整個零售商業(yè)物業(yè)的形象，主力店通常是（DE）A.小型百貨商場 B.連鎖超市

C.中型百貨商場

D.連鎖超級市場

E.大型百貨商場

4.企業(yè)經(jīng)營策略的中心是（AB）。

A.樹立良好的品牌形象

B.以積極的心態(tài)參與市場競爭

C.考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟

D.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系

E.與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理需要考慮的因素有(ABCD)。A.資金的投入

B.管理人員綜合應(yīng)用計算機(jī)的水平

E.物業(yè)管理的服務(wù)要求

C.管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果

D.現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程度

一、單項選擇題

1.在我國現(xiàn)行土地制度下，政府的（）政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運(yùn)行有決定性 影響。

A.金融

B.地價

C.稅收

D.土地供應(yīng)

2.政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策是（）政策。

A.房地產(chǎn)金融

B.房地產(chǎn)價格

C.房地產(chǎn)稅收

D.土地供應(yīng) 3.一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于（）。

A.物業(yè)的新舊程度

B.業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度

C.物業(yè)的裝修和室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)

D.所處地區(qū)的人口流動量

4.出租私有房屋是一種（）行為。

A.物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營

B.物業(yè)處置

C.物業(yè)管理

D.物業(yè)投資

5.在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇的物業(yè)租賃管理模式為（）模式。

A.委托管理

B.出租代管

C.包租轉(zhuǎn)租

D.出租代理

6.物業(yè)成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動而變動的那部分成本稱為()成本。

A.固定

B.變動

C.半固定

D.半變動

7.人工費(fèi)的成本是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員費(fèi)用。下列不屬于人工費(fèi)的是()。

A.基本工資

B.社會保險費(fèi)

C.勞動保護(hù)費(fèi)

D.服裝費(fèi)

8.成本預(yù)算的編制方法中，()預(yù)算是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個時 期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。

A.滾動

B.概率

C.零基

D.固定

9.成本控制的分類中，（）控制是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點，在于及時了解成本的開支情況，針對發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偝杀静怀^預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。

A.防護(hù)性

B.前饋性

C.反饋性

D.成本開環(huán)

10.物業(yè)管理活動主要的合同類型中，()合同是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物 業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。

A.物業(yè)服務(wù)

B.物業(yè)管理

C.前期物業(yè)服務(wù)

D.前期物業(yè)管理

二、多項選擇題

1.物業(yè)管理成本按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可分為（）成本。

A.目標(biāo)

B.固定

C.變動

D.半固定或半變動

E.定額

2.成本預(yù)算的編制方法中，滾動預(yù)算的方式包括（）滾動。

A.逐日

B.逐月

C.逐季

D.逐年

E.混合3.房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括（）。

A.高壓水泵房

B.承重墻體結(jié)構(gòu)

C.外墻面

D.屋頂

E.樓蓋 4.財務(wù)管理的具體目標(biāo)有（）目標(biāo)。

A.籌資管理

B.企業(yè)價值最大化

C.投資管理

D.利潤最大化

E.利潤分配管理

5.下列屬于發(fā)展能力狀況指標(biāo)的是（）。

A.主營業(yè)務(wù)利潤率 B.盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) C.成本費(fèi)用利潤率 D.營業(yè)增長率 E.資本累計率

一、單項選擇題

1.財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過（A）求得。

A.內(nèi)插法

B.成本法 C.比較法 D.收益法

2.房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的(C)一般較高。

A.償債備付率 B.投資回報率 C.資產(chǎn)負(fù)債率 D.現(xiàn)金回報率

3.物業(yè)價格與一般物品價格相比，不同之處體現(xiàn)在物業(yè)價格(D)。

A.受供求因素影響 B.按質(zhì)論價

C.可以用貨幣表示

D.受區(qū)位的影響很大

4.評估投資價值所采用的最低報酬率，應(yīng)是（B）。

A.與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率

B.某個特定的投資者所要求的最低報酬率

C.與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的期望最高報酬率

D.某個特定的投資者所要求的最高報酬率

5.一套單元公寓面積150m2，單價3200元/m2，總價48萬元，在實際交易中的付款方式 是在成交日期時一次付清，則給予10%的優(yōu)惠，則其實際單價為（C）元/m2。

A.3200 B.3520 C.2880

D.3040 6.政府土地供應(yīng)計劃所確定的(C)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動形成有效的抑制。

A.土地價格政策

B.土地稅收政策

C.土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu) D.租金和價格控制方案

7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析作用的敘述，不正確的是（B）。

A.金融機(jī)構(gòu)可以通過市場分析把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢

B.設(shè)計人員可以在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征

C.通過市場分析能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型

D.能幫助置業(yè)投資者判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常 8.財務(wù)收支計劃的體現(xiàn)形式通常為(C)計劃。

A.租賃

B.使用

C.預(yù)算

D.投資

9.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是（C）租賃。

A.私房 B.意愿

C.定期 D.周期性

10.經(jīng)營租賃的風(fēng)險完全由業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)租賃管理模式是(A)模式。A.委托管理 B.包租轉(zhuǎn)租 C.出租代理 D.委托代管 1.財務(wù)報告分析實施階段，即具體分析階段，是在財務(wù)報告分析準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。其步驟主要有（ABE）。

A.報告整體分析

B.財務(wù)指標(biāo)分析

C.明確財務(wù)報告分析目的 D.確立財務(wù)報告分析標(biāo)準(zhǔn)

E.基本因素分析

2.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮（BCD）三個方面的因素。

A.租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

B.可能面積的組合 C.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

D.尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃

E.尋租者希望得到的服務(wù)

3.制定租賃（AB）是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。

A.策略 B.方案

C.時間

D.計劃

E.合同

4.完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理計劃應(yīng)當(dāng)包括（ABCD）。

A.機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制

B.費(fèi)用測算和依據(jù) C.服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

D.工作流程

E.任務(wù)計劃編制

5.房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括(ABCD)。

A.與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則

B.制定并執(zhí)行組合投資策略

C.設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用

E.組合投資績效指標(biāo)

1、下面（A,B,C）是造成不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因。

A、經(jīng)濟(jì)周期變化 B、房地產(chǎn)泡沫 C、資金運(yùn)動的中斷 D、經(jīng)營不善 E、政策風(fēng)險

2、寫字樓安全管理主要包括（A,B,D,E）。

A、工程安全 B、消防安全 C、人員安全 D、應(yīng)急預(yù)案 E、治安安全

3、企業(yè)績效評價的計分方法分為（ABCE）。

A、基本指標(biāo)計分方法

B、修正指標(biāo)計分方法

C、評議指標(biāo)計分方法

D、偏差指標(biāo)計分方法

E、定量和定性相結(jié)合計分方法

4、資金運(yùn)用包括（A,C）。

A、資金的投放

B、支付罰款

C、各項資產(chǎn)的使用

D、補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營管理耗費(fèi)

E、繳納各種稅金

6、一般來說，屬于風(fēng)險成本包括的主要內(nèi)容是（ABD）。

A、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費(fèi)用

B、風(fēng)險所帶來的損失及處理費(fèi)用

C、風(fēng)險的技術(shù)成本

D、風(fēng)險的社會成本

E、風(fēng)險規(guī)避成本

7、關(guān)于人工費(fèi)中的福利費(fèi)的表述，正確的有A,B,D,E（）。

A、福利費(fèi)包括福利基金、工會基金、教育基金

B、福利基金按工資總額的14%計算

C、福利基金按工資總額的4%計算

D、教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%計算

E、工會基金按工資總額的2%計算

8、關(guān)于間接費(fèi)用，說法正確的有（B,C,E）。

A、包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。

B、包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。

C、包括固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)

D、包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料

9、租賃合同自然終止的情況包括（B,C,D,E A、無正當(dāng)理由，拖欠房屋租金6個月以上的 B、租賃合同到期

C、符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的

D、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 E、當(dāng)事人協(xié)商一致的

10、物業(yè)租賃合同的主要條款包括（A,B,C,D）。

A、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

B、租賃用途 C、租賃期限 D、房屋的修繕責(zé)任 E、物業(yè)抵押與出售條款

11、目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型（B,C,E A、廉價房

B、廉租房

C、經(jīng)濟(jì)適用住房

D、合作建房

E、市場價商品住宅

12、商品住宅需求的影響因素主要有（A,B,D,E）。

A、收入的變化

B、政府的稅收政策

C、國際市場住宅價格

D、對未來的預(yù)期

E、政府的住房政策

13、運(yùn)用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括如下（A,C,E）方面的工作。

A、統(tǒng)一付款方式

B、統(tǒng)一采用人民幣

C、統(tǒng)一貨幣單位

D、統(tǒng)一采用平方米

E、統(tǒng)一采用單價

14、下列物業(yè)的評估中，適且用市場比較法的有（A,B,E）。

A、物業(yè)開發(fā)用地

B、普通商品住宅

C、教堂

D、學(xué)校

E、標(biāo)準(zhǔn)廠房

15、關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有（）。

A、是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

B、凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成C、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

D、該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比

E、計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益

答案：A,B,D

16、關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（AD）。

A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度

B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度

C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長

D、經(jīng)濟(jì)壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限

E、經(jīng)濟(jì)壽命是由無形磨損決定的17、空置和收租損失是指（AB）。

A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入

B、租出的面積沒有收到租金 C、出租面積的變化導(dǎo)致租金減少

D、租金水平的變化導(dǎo)致租金減少

E、可出租面積的減少而少收的租金

18、房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括（BCD）。

A、置業(yè)投資

B、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券 C、購買REITs D、購買住房抵押支持證券

E、開發(fā)投資

19、房地產(chǎn)投資的利潤是通過（ACD）途徑創(chuàng)造出來的A、在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物業(yè)

B、通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)

C、在合適的時機(jī)售出物業(yè)

D、在極好的條件下從原業(yè)主手中購買物業(yè)

E、在持有期間以現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)

20、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其（ABC）的需求。

A、物業(yè)投資收益

B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

C、主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)

D、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)

E、延長物業(yè)的自然壽命

第二篇：物業(yè)經(jīng)營管理重點整理

前期介入的作用：①有利于完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提高物業(yè)的實用性和便利性。（完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能）②及時發(fā)現(xiàn)和處理工程施工和設(shè)備安裝方面存在的問題，保證施工質(zhì)量。③為驗收接管打下基礎(chǔ)。④為前期物業(yè)管理做好準(zhǔn)備。⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。（1有利于優(yōu)化設(shè)計、完善設(shè)計細(xì)節(jié)2提高房屋質(zhì)量3有利于保證物業(yè)的使用功能4有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解5為竣工和接管驗收打下基礎(chǔ)6有利于日常物業(yè)管理工作的開展）

物業(yè)與單位之間的關(guān)系：

1、與建設(shè)單位的關(guān)系：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)取得建設(shè)單位的正式委托并由其征得工程總承包方同意方可進(jìn)場。②進(jìn)場后，將工程進(jìn)展情況、施工中存在的問題及時反饋給建設(shè)單位。

2、與施工單位的關(guān)系：①獲得施工單位的同意②加強(qiáng)與施工單位溝通、協(xié)調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部應(yīng)定期列席工程承包單位召開的工程協(xié)調(diào)會。③對施工中所形成的意見、建議向工程承包方反饋

3、與工程質(zhì)量監(jiān)理單位的關(guān)系：對工藝流程、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督

前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別。

前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物管費(fèi)、物管及收益分配、物業(yè)的承接查驗、資料的移交、物業(yè)保修、物業(yè)的使用和維護(hù)、專項維修資金的約定、違約責(zé)任

前期物業(yè)服務(wù)合同特征：建設(shè)單位與物企簽訂、具有過渡性、屬于要式合同

物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：物管事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)、專項維修資金、物管用房、合同期限、違約責(zé)任

物業(yè)服務(wù)合同特征：雙方當(dāng)事人特定、目的是處理物管事務(wù)、屬復(fù)合性合同、有償合同、基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)相分離、政府干預(yù)

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。

(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點。

凈租：要求租戶除了支付規(guī)定的租金外，還要額外支付物業(yè)費(fèi)用的一部分甚至全部。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達(dá)50年甚至更長。

理論上凈租金還可以有三種變化形式：

一是租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電費(fèi)、房地產(chǎn)稅和其他國家征收的費(fèi)用； 二是租戶除了負(fù)擔(dān)一中提及的各項費(fèi)用外，還要支付房地產(chǎn)保險費(fèi)用；

三是甚至要求租戶負(fù)擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷；

租戶選擇：①要對潛在租戶進(jìn)行登記，核對其身份證明。②考察租戶的租賃經(jīng)歷。③考察租戶的資信狀況。

租金確定：方便理解把物業(yè)租金分為成本租金、商品租金、市場租金。

（1）成本租金：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息、稅金

（2）商品租金：保險費(fèi)、地租和利潤。

（3）市場租金：從理論上來講，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報率，但在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，租金水平的高低取決于同類物業(yè)的市場供求關(guān)系。

綜上所述：在確定租金時，首先確定租金基數(shù)，然后在租金基數(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)劑因素，得出租金標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)資源的分類：按所有權(quán)劃分：單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)、共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)

從物業(yè)屬性上劃分：公共設(shè)施、公共部位、公共空間

物業(yè)成本費(fèi)用：指全部產(chǎn)生費(fèi)用，即企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)。

成本費(fèi)用構(gòu)成：營業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用

寫字樓分類：按建筑面積的大小分類：小型、中型、大型寫字樓

按功能分類：單純型、商住型、綜合型寫字樓

按現(xiàn)代化程度分類：智能型與非智能型寫字樓

按寫字樓綜合條件分類：頂級、甲級、乙級、丙級寫字樓

寫字樓特征：1.關(guān)注客戶需求，建立有利于商業(yè)運(yùn)行的服務(wù)模式

2.走科技化、人性化、綠色化的寫字樓管理道路

3.關(guān)注業(yè)主的不同需求，提供規(guī)范化的差異化服務(wù)

4.研究寫字樓的運(yùn)行規(guī)律，加強(qiáng)寫字樓成本管理

寫字樓目標(biāo)：1科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點

2加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，建立客戶檔案

3加強(qiáng)消防管理，做好防火工作

4重視清潔管理

5強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)

6設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)

7加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作

商業(yè)物業(yè)的分類：從建筑結(jié)構(gòu)上：敞開型和封閉型

從建筑功能上：綜合性商業(yè)購物中心和商住混合型購物中心

從建筑規(guī)模上：市級購物中心、地區(qū)級購物商場和居住區(qū)商場

商業(yè)租戶選擇的考慮因素：1租戶的聲譽(yù)2租戶的財務(wù)狀況和能力3租戶組合與位置分配4租戶所需要的物業(yè)服務(wù)5主要承租戶與一般承租戶的配合6商場規(guī)模的大小

房地產(chǎn)直接投資和間接投資：

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或者購買過程參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為直接從購地開始的開發(fā)投資和直接面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參加房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

房地產(chǎn)投資要素：投資者影響、投資對象、投資環(huán)境

房地產(chǎn)投資區(qū)位：有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險：系統(tǒng)風(fēng)險：通貨膨脹、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險

個別風(fēng)險：收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險

第三篇：物業(yè)分公司經(jīng)營管理思路

物業(yè)分公司經(jīng)營管理思路

根據(jù)總公司文件要求，成立了物業(yè)分公司。為實現(xiàn)原物業(yè)管理部向物業(yè)分公司職能的轉(zhuǎn)變，確保各項工作的順利開展，制定本工作思路。

一、總體目標(biāo)

通過強(qiáng)化基礎(chǔ)工作、規(guī)范職責(zé)制度，突出績效經(jīng)營等途徑，落實公司對成立物業(yè)分公司提出的工作任務(wù)和目標(biāo)要求。

二、強(qiáng)化基礎(chǔ)工作

強(qiáng)化基礎(chǔ)工作就是要建立健全各類工作臺賬，這樣才能及時、準(zhǔn)確地掌握某項工作的基本情況，以便分析該項工作的狀態(tài)，并作出下步工作的安排。

1.合同管理臺賬。嚴(yán)格按照合同管理文件的要求，由合同室負(fù)責(zé)建立完善。包括每個合同的報審、批復(fù)等資料及承租人信息、租金、租期、面積、地址等要素，按合同編號獨(dú)立成冊，并編制歸檔目錄，方便查閱。

2.租金收繳、費(fèi)用發(fā)生臺賬。由財務(wù)室負(fù)責(zé)建立完善。租金收繳的基本情況（含租戶信息，月租金數(shù)額等）應(yīng)與合同室臺賬一致，并對租戶應(yīng)繳、已繳、欠繳租金及水電費(fèi)收繳的情況進(jìn)行分類統(tǒng)計，以便于及時進(jìn)行催繳。同時，分公司日常發(fā)生的各項費(fèi)用，由財務(wù)室負(fù)責(zé)做好賬務(wù)處理，及時掌握分公司預(yù)算的執(zhí)行情況，分析存在的問題，為制定下費(fèi)用計劃提供依據(jù)。-1-

3.消防安全檢查、整改臺賬。由綜合室參照公司安全管理文件，結(jié)合分公司實際，負(fù)責(zé)建立完善。這些臺賬既是具體工作的指導(dǎo)性文書，又能反映工作開展的基本情況、動態(tài)及效果。同時，對關(guān)鍵部位、重點對象建立檔案，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，及時整改存在的問題，并落實好當(dāng)?shù)卣块T和上級單位的工作要求，確保涉及消防安全的隱患得到有效的控制。

4.物業(yè)周邊價格調(diào)查、日常巡查臺賬。業(yè)務(wù)室應(yīng)在建立管內(nèi)物業(yè)檔案（包括所有權(quán)屬、資產(chǎn)數(shù)額、使用性質(zhì)、地理位置、目前狀況等）的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善。通過定期對管內(nèi)物業(yè)周邊的租賃價格進(jìn)行調(diào)查，對比分析市場走勢，為出租物業(yè)續(xù)簽、新簽合同定價提供依據(jù)。同時，在開展日常巡查的過程中，準(zhǔn)確掌握承租方對出租物業(yè)的使用情況，對發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患及時通報，并協(xié)助綜合室進(jìn)行整治。

三、規(guī)范職責(zé)制度

在公司制定的原物業(yè)管理部崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，修訂物業(yè)分公司各部門崗位職責(zé)，既要體現(xiàn)分工的合理性，又要反映職責(zé)的專業(yè)性。同時，對具體工作的分工協(xié)作，要分清主次，強(qiáng)化配合，接受公司對口職能部門的指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，確保各項工作規(guī)范有序。

四、突出績效經(jīng)營

公司成立物業(yè)分公司，對管內(nèi)物業(yè)實行集中管理，是為了更好地整合資源，以實現(xiàn)經(jīng)營效益的最大化。如何體現(xiàn)績效經(jīng)營，-2-

需要切實抓住以下幾個關(guān)鍵。

1.準(zhǔn)確掌握出租物業(yè)周邊的市場行情。

2.綜合選擇資信可靠的承租方及物業(yè)所在地適合的經(jīng)營項目，在遵照合同審批權(quán)限的基礎(chǔ)上，合理確定租期。

3.認(rèn)真斟酌合同條款，準(zhǔn)確界定雙方的權(quán)力義務(wù)，合理規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險并有效控制管理成本。

4.經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，防范因承租方違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。

5.適應(yīng)物業(yè)所在地經(jīng)營環(huán)境、市場行情的要求，有針對性進(jìn)行相應(yīng)的改造，提高物業(yè)出租的附加值。

6.清理與物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的資料證明，建立檔案，確保合法有效經(jīng)營。

通過以上途徑，目的是為了在合理的租期內(nèi)確定較高的租金標(biāo)準(zhǔn)，不斷增加物業(yè)出租的經(jīng)營收入，進(jìn)而實現(xiàn)績效經(jīng)營的目標(biāo)。

第四篇：物業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)收方案

物業(yè)服務(wù)公司

經(jīng)營管理創(chuàng)收計劃

眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項目的支出后所剩無幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。

一、結(jié)合現(xiàn)狀目前物業(yè)管理存在的多種問題

X物業(yè)是否能帶動X市場經(jīng)濟(jì)？是否能在X項目中取到助推作用？是否能在X持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮重要作用？同時X物業(yè)是否能在低物管費(fèi)（X物業(yè)管理支出成本與收取比）、低收入（物業(yè)公司基本崗位薪資與市場經(jīng)濟(jì)比較相對偏低）的情況下實現(xiàn)創(chuàng)收，為入駐商家提供更加周到，更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)呢？我們的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中。

這樣的結(jié)果會影響X物業(yè)的持續(xù)發(fā)展，直接后果就會致使市場不景氣，商家入駐率低，市場將在長期的作用力下逐步衰退，而X物業(yè)便會致使人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識得不到提高、服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費(fèi)，甚至嚴(yán)重的引起法律糾紛。市場與企業(yè)將面臨著較大困境。所以X物業(yè)的管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到業(yè)主或使用者感覺安全舒適的目標(biāo)，這僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說是一小部分工

作，更大的目標(biāo)是要給X項目一個市場定位，使它成為產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值的一種存在，開拓物業(yè)綜合服務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)鏈。

二、X物業(yè)的收支分析

物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：

一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；

二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；

三是特約服務(wù)費(fèi)的收入；

四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。

就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析的?？梢钥闯?，第一種物業(yè)管理費(fèi)在X項目為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長期時間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的一部份公司投入。不作為實質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場得來的，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。

三、市場需求X物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度

如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點呢？既不能全力搞其他經(jīng)營，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而把X項目的大好資源白白浪費(fèi)。因此，正確的做法我們覺得是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。

四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作

經(jīng)營管理，就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制X項目的資源，以求實現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。

在物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務(wù)性項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)。物資資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。

物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項目的寶貴資源。

物業(yè)項目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運(yùn)作：

1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)X的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。

2、組織。組織是指充分利用X項目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用X中各經(jīng)營業(yè)態(tài)，每項設(shè)備，每個員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。

3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。

4、控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實現(xiàn)程度。如成本

控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。

所以，具備上述的運(yùn)作能力后，我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

五、X物業(yè)經(jīng)營中綜合服務(wù)項目的選擇

通過調(diào)查、綜合、分析，充分結(jié)合市場可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，為入駐X項目商家提供更加便利的經(jīng)營服務(wù)和生活服務(wù)，推動市場發(fā)展的運(yùn)轉(zhuǎn)，我們把X物業(yè)在經(jīng)營中的綜合經(jīng)營項目分為以下幾個方面體現(xiàn)：

1、商業(yè)類

便利店（辦公及日用品）、藥店、餐飲

2、生活服務(wù)類

干洗店、洗車、食品配送等

3、宣傳類

廣告位招商、企業(yè)宣傳

4、商務(wù)類

服務(wù)中心（介紹、引導(dǎo)消費(fèi)）、商務(wù)中心（會議服務(wù)）、代購車、船、機(jī)票等

5、工程維修類

工程承接、家電、及各類生活用品維修點

6、房屋管理類

室內(nèi)裝飾、裝修

10、家政類

訂送報紙、上門清潔、保潔服務(wù)、洗滌服務(wù)、項目開荒等

這些項目體現(xiàn)出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。

根據(jù)X項目的經(jīng)營特點，下面的幾項經(jīng)營服務(wù)作為重點項目，以此來實現(xiàn)X物業(yè)的盈利。

1、商鋪裝修：與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過程中對房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的關(guān)口把好了將會對今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來便利，降低管理服務(wù)成本和減少業(yè)主之間的矛盾。有資源保證，物業(yè)進(jìn)入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優(yōu)勢。

2、工程項目：依托集團(tuán)母體，充分發(fā)揮X物業(yè)工程部技術(shù)優(yōu)勢，對內(nèi)外皆可承接各類強(qiáng)弱電及燈光等工程，有效創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利潤。

3、廣告位招商：根據(jù)市場發(fā)展需要，入駐商家將通過廣告效應(yīng)不斷推廣銷售產(chǎn)品。圍繞商家推銷的心態(tài)，在項目內(nèi)設(shè)臵的收費(fèi)招商廣告位，不但內(nèi)規(guī)范X形象而且可以實現(xiàn)可觀經(jīng)濟(jì)效益。

4、建立信息化的社區(qū)服務(wù)中心：圍繞項目服務(wù)這個中心進(jìn)入信息服務(wù)領(lǐng)域，組建區(qū)域性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，利用信息技術(shù)為項目商家及游客提供全方位、全天候的服務(wù)。如獵頭服務(wù)、訂送報紙、上門清潔等。

5、開展商務(wù)交流服務(wù)：提供會議場地及會議服務(wù)支持商家交流合作等。

6、駐點展區(qū)設(shè)臵。作為旅游地產(chǎn)項目，國內(nèi)外游客的聚散地，更多的商家在宣傳上希望能夠直面游客、可設(shè)臵展示區(qū)，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為業(yè)主提供更多的便利，最終企業(yè)能增加收入。

7、商業(yè)拓展：隨著市場交易和專業(yè)商業(yè)化的發(fā)展，辦公設(shè)施和辦公服務(wù)，生活服務(wù)將發(fā)生變化。代購車、船、機(jī)票、打字復(fù)印、傳真、車輛租用清潔等會在市場發(fā)展過程中成為商家所不能缺少的一部分。

綜合分析可以得出，X物業(yè)要取得發(fā)展的空間和達(dá)到盈利的目標(biāo)，就必須實現(xiàn)從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)的轉(zhuǎn)變，大力開拓新的經(jīng)營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)盈利。

第五篇：物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案

物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案

1、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A．居住物業(yè)

B．收益性物業(yè)

C．公共物業(yè)

D．所有物業(yè)

2、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。

A．空中別墅

B．疊拼別墅

C．獨(dú)棟別墅

D．雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。

A．日常維護(hù)和維修

B．確定管理標(biāo)準(zhǔn)

C．資產(chǎn)管理

D．構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營管理是（ACDE）等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A．物業(yè)管理

B．房地產(chǎn)開發(fā)

C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D．房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（D）

A．政策影響性

B．專業(yè)管理依賴性

C．相互影響性

D．位置固定性或不可移動性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D）

A．MBS投資者

B．REITs投資者

C．房地產(chǎn)直接投資者

D．房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述，正確的有（BE）。

A．系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險

B．較之個別風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制

C．或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

D．周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

E．持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在（ABCD）。

A．投入資金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投資項目的變現(xiàn)性

D．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E．投資項目的復(fù)雜性

9、從（A）中扣除（）后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益，簡稱凈收益。

A．有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用

B．潛在毛租金收入 運(yùn)營費(fèi)用

C．有效毛收入 空置和收租損失

D．潛在毛租金收入 空置和收租損失

10、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

A．全部投資回收期

B．動態(tài)投資回收期

C．靜態(tài)投資回收期

D．投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用包括（DE）等。

A．空置和收租損失

B．抵押貸款還本付息

C．房產(chǎn)稅和所得稅

D．為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。

A．封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B．設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

C．技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

D．設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

13、（A）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．趨勢法

14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．開發(fā)成本

C．投資利息

D．物業(yè)折舊

E．開發(fā)利潤

15、運(yùn)用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括如下（ACE）方面的工作。

A．統(tǒng)一付款方式

B．統(tǒng)一采用人民幣

C．統(tǒng)一貨幣單位

D．統(tǒng)一采用平方米

E．統(tǒng)一采用單價

16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（B）、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。

A．內(nèi)容

B．價格

D．環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就業(yè)分析

C．競爭對手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有（ABDE）。

A．收入的變化

B．政府的稅收政策

C．國際市場住宅價格

D．對未來的預(yù)期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（ABD）。

A．建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

B．建筑物管理策略

C．租金方案

D．物業(yè)檢查計劃

E．財務(wù)收支計劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為（C）。

A．居住用房租賃和非居住用房租賃

B．定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃

C．公房租賃和私房租賃

D．國內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中，（C）模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。

A．包租轉(zhuǎn)租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租轉(zhuǎn)租和出租代理

D．包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動延期租賃的表述，正確的有（ABDE）。

A．除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約

B．租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)

C．租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止

D．又稱周期性租賃

E．該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有（ABCD）。

A．確定可出租面積和租賃方式

B．編制租賃經(jīng)營預(yù)算

C．定位目標(biāo)市場

D．確定租金方案

E．明確廣告策略（明確吸引租戶的策略）

24、下列哪項不是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費(fèi)用（D）。

A．直接人工費(fèi)

B．間接費(fèi)用

D．管理費(fèi)用

25、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險費(fèi)100元/人·月，房租費(fèi)60元/人·月，保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人·元，保安用房30元/人·月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．500026、成本控制的原則有（ABDE）。

A．全面控制原則

B．講求經(jīng)濟(jì)效益原則

C．常規(guī)管理原則（例外管理原則）

D．責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

E．例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本要求有（ACE）。

A．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

B．成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)（成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)）

C．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證

D．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高（資金使用效率）員工工作效率

E．成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（D）

A．由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

C．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

D．前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成（C）人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人賠付的金額，保險人負(fù)責(zé)賠償。

A．投保人

B．被保險人

C．第三者

D．雇員

30、風(fēng)險管理的整個過程可以由（ABDE）步驟組成。

A．風(fēng)險識別

B．風(fēng)險評估

C．風(fēng)險處理

D．風(fēng)險控制

E．風(fēng)險調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是（ABD）。

A．建設(shè)施工合同

B．售房合同

C．收益性物業(yè)的租賃合同

D．水電供應(yīng)合同

E．專項維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是（B）。

A．工作總結(jié)

B．滿意度調(diào)查

C．財務(wù)報告

D．未來工作計劃

33、（D）更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。

A．利潤最大化

B．資本利潤率最大化

C．每股利潤最大化

D．企業(yè)價值最大化

34、物業(yè)管理績效評價以（ABCE）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

A．物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

B．資產(chǎn)運(yùn)營水平

C．償債能力

D．物業(yè)管理企業(yè)

E．后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績效評價的計分方法分為（ABCE）。

A．基本指標(biāo)計分方法

B．修正指標(biāo)計分方法

C．評議指標(biāo)計分方法

D．偏差指標(biāo)計分方法

E．定量和定性相結(jié)合計分方法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點是（C）。

A．全員性

B．全期性

C．確定性

D．動態(tài)性

37、在確定租金時，一般應(yīng)根據(jù)（DE）確定一個基礎(chǔ)租金。

A．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

B．物業(yè)發(fā)展定位

C．承租人的接受能力

D．業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

E．其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有（BDE）。

A．租戶組合與位置分配

B．租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

C．物業(yè)的周邊環(huán)境

D．所需面積大小

E．需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個（D）作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。

A．凈租金

B．盈虧平衡點

C．基礎(chǔ)租金

D．人為平衡點

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類別有：（ABCD）和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險。

A．管理模式風(fēng)險

B．管理范圍不確定風(fēng)險

C．墊款風(fēng)險

D．突發(fā)事件風(fēng)險

E．投資風(fēng)險

41、（A）是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費(fèi)用總和。

A．生命周期成本

B．生命周期資產(chǎn)

C．經(jīng)濟(jì)周期成本

D．經(jīng)濟(jì)周期資產(chǎn)