第一篇：商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性分析

商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理因其服務(wù)對(duì)象的不同而有所差異，我們不能簡單照搬住宅管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)用于商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)結(jié)合商業(yè)物業(yè)與商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，因地制宜地制定物業(yè)服務(wù)方案。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理業(yè)也隨之發(fā)展成為一個(gè)生機(jī)勃勃的朝陽行業(yè)。物業(yè)管理為業(yè)主和使用人創(chuàng)造和保持了一個(gè)安全、舒適、文明與和諧的生活與工作環(huán)境，延長了物業(yè)使用壽命，使物業(yè)得到了保值和增值，為城市文明與進(jìn)步作出了重大貢獻(xiàn)。目前，物業(yè)管理服務(wù)的主要對(duì)象為住宅類物業(yè)，在這一市場內(nèi)，行業(yè)已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。隨著一部分開發(fā)商由開發(fā)住宅物業(yè)轉(zhuǎn)為開發(fā)商業(yè)物業(yè)，開發(fā)集團(tuán)內(nèi)的物業(yè)公司也開始轉(zhuǎn)做商業(yè)物業(yè)管理，那么住宅物業(yè)管理與商業(yè)物業(yè)管理有何不同？能否將住宅管理的經(jīng)驗(yàn)移植到商業(yè)物業(yè)中？本文將對(duì)此作出分析。

一、傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理的主要內(nèi)容:

物業(yè)管理是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，它融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，基本環(huán)節(jié)為客戶服務(wù)、工程維保、環(huán)境管理以及秩序維護(hù)四方面?？蛻舴?wù)部門是物業(yè)公司的樞紐部門，承擔(dān)著進(jìn)行日常情感溝通與常規(guī)服務(wù)、收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、收集反饋客戶意見與建議、督促與協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理客戶訴求、監(jiān)督稽核其他職能部門服務(wù)質(zhì)量、辦理客戶進(jìn)駐及二次裝修手續(xù)、執(zhí)行物業(yè)管理公司各項(xiàng)管理方案等多項(xiàng)重要工作。工程維保包括物業(yè)項(xiàng)目的供電、給排水、空調(diào)、消防、電梯、弱電系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理以及維修保養(yǎng)，建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)，房屋的小修中修及大修等管理工作。工程維保是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)性工作，如維保工作不能正常開展，水、電、電梯等設(shè)備不能運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)工作也將會(huì)難以為繼。環(huán)境管理是指對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生活和工作環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)而全面的綜合性管理，包括保潔、綠化、排污、消殺以及污染控制等內(nèi)容，其中最重要的是保潔及綠化管理兩方面。環(huán)境管理工作凈化并美化了物業(yè)環(huán)境，為業(yè)主及使用人營造了舒心的生活環(huán)境而功不可沒。秩序維護(hù)管理主要包括物業(yè)環(huán)境內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)，消防及車輛管理。有效的秩序維護(hù)可讓物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主及使用人生活在一個(gè)安全、和諧、有序的環(huán)境中，因而意義重大。此外，物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些住戶的個(gè)別需要，還采取了靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式提供物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)，并不斷努力拓展服務(wù)的廣度和深度。

二、商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn):

商業(yè)物業(yè)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的物業(yè)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等物業(yè)形式。目前，國內(nèi)商業(yè)物業(yè)主要有百貨商場、購物中心、商業(yè)步行街、專業(yè)市場、shoppingmall 等業(yè)態(tài)種類，其特點(diǎn)表現(xiàn)為：一大，即占地面積大、建筑規(guī)模大、停車場大；二多，即行業(yè)多、店鋪多、功能多、經(jīng)營種類多；三好，即環(huán)境好。方便舒適的環(huán)境更符合顧客購物、休閑與娛樂的需求；四廣，即商業(yè)業(yè)態(tài)廣、商品品種廣、消費(fèi)內(nèi)容廣、消費(fèi)群體廣。

三、商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)服務(wù)的差異性分析

作為為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所，商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性、公眾性和服務(wù)性的特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)管理要維護(hù)物業(yè)的商業(yè)形象，使其物業(yè)管理的內(nèi)容比其他物業(yè)更加豐富，更為復(fù)雜，要求也更高。住宅物業(yè)比較而言，現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特殊性表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）客戶群體綜合性強(qiáng)，客戶流量大

住宅物業(yè)服務(wù)的主要群體是靜態(tài)的、相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)主和租戶，較為單一。而商業(yè)物業(yè)作為經(jīng)營性的場所，除商戶外，消費(fèi)群體人員構(gòu)成復(fù)雜，特別是現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)眾多，百貨、餐飲、娛樂、休閑、金融等不同業(yè)態(tài)帶來多樣需求的客戶，客戶群體綜合性強(qiáng)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)內(nèi)客流量大，特別是節(jié)假日及大型促銷活動(dòng)時(shí)，容易發(fā)生意外，這增加了管理的難度，對(duì)保潔、安全、消防、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等工作提出了更高的要求。

（二）內(nèi)部環(huán)境舒適性要求高

住宅物業(yè)對(duì)于環(huán)境管理的要求在于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域干凈舒適，園林綠化美觀。而商業(yè)物業(yè)作為客戶消費(fèi)的場所，需要良好的商業(yè)氛圍吸引客戶前來消費(fèi)，須讓客戶感受到環(huán)境的寬敞、明亮、整潔與美觀。良好的空氣質(zhì)量，舒適的溫度，優(yōu)美的背景音樂，適當(dāng)?shù)臒艄庹斩?，完善的?nèi)部設(shè)施，栽植和布景的合理運(yùn)用，能從視覺、嗅覺、聽覺、觸覺和行為等方面滿足客戶的需要，使其在輕松、幽雅的環(huán)境中流連忘返，增強(qiáng)了顧客消費(fèi)的信心與欲望。

（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)要求嚴(yán)格

住宅物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備主要有電梯、供電、給排水、消防及監(jiān)控設(shè)施，適應(yīng)

小區(qū)住戶使用，智能化程度不高，使用頻率也不高。而現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)模大，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)復(fù)雜，智能化程度高，管理維護(hù)要求嚴(yán)格，電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等大多數(shù)由計(jì)算機(jī)控制，這些設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的頻率遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，一旦出現(xiàn)故障，將影響到商家的正常經(jīng)營活動(dòng)，客戶的消費(fèi)心理，以及物業(yè)的品牌形象。因此，商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的要求比住宅物業(yè)嚴(yán)格許多。

（四）服務(wù)人性化要求

住宅物業(yè)的人性化服務(wù)一方面來源于物業(yè)規(guī)劃的人性化，另一方面來源于物業(yè)人員細(xì)致周到的服務(wù)，而在商業(yè)物業(yè)內(nèi)服務(wù)有了更高的標(biāo)準(zhǔn)。比如內(nèi)部視覺標(biāo)識(shí)系統(tǒng)既要方便、清楚，又要考慮到消費(fèi)者的感受和習(xí)慣，讓消費(fèi)者在任何一個(gè)點(diǎn)都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手間和電梯通道。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部面積寬廣，顧客除消費(fèi)外，還有可能較長時(shí)間逗留，物業(yè)服務(wù)還需滿足消費(fèi)者生理和行為的需要，在合理范圍內(nèi)設(shè)置休息凳、殘疾人設(shè)施、兒童康樂設(shè)施、不喜歡購物男士的專用休息區(qū)、方便哺乳的母嬰室、寵物寄存處、專用吸煙區(qū)等滿足不同人群的多樣需求。

（五）安全、消防管理要求高

安全與消防問題關(guān)乎生命財(cái)產(chǎn)安全，不論住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)都應(yīng)予以高度重視，但由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)綜合，商家眾多，客流量大，經(jīng)營時(shí)間長，安全與消防管理要求更高?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)，人多物多，容易出現(xiàn)安全問題，人防與技防應(yīng)緊密結(jié)合以確保物業(yè)安全，安全人員要責(zé)任到位，堅(jiān)持巡邏，同時(shí)密切監(jiān)視技防設(shè)施，一旦發(fā)生各類險(xiǎn)情，安全員應(yīng)快速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)，確保商場運(yùn)營安全、商家銷售安全與顧客消費(fèi)。商業(yè)物業(yè)是公眾消費(fèi)的場所，客流量大，易燃物品多，消防隱患大，一旦出現(xiàn)消防事故，后果將不堪設(shè)想。因此，商業(yè)物業(yè)的消防管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重，從經(jīng)理到員工都須做到：防火要警惕、訓(xùn)練要堅(jiān)持、組織要落實(shí)、措施要具體、預(yù)案要可行，做到防患于未然。

（六）交通便捷性要求高

現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)作為購物、餐飲、休閑與娛樂的場所，人流量、貨運(yùn)量、車流量皆大，比較而言，住宅物業(yè)用途單一，車輛數(shù)量與出入頻率較商業(yè)物業(yè)低很多，交通便捷性要求也低于商業(yè)物業(yè)。交通方便是商業(yè)興旺的基礎(chǔ)，交通受阻，將會(huì)

影響到客流量與貨運(yùn)量，進(jìn)而影響到商業(yè)人氣與商業(yè)經(jīng)營。因此，物業(yè)管理方要充分考慮和計(jì)劃好交通路線設(shè)置、車輛交通指引、停車位規(guī)劃、停車管理以及緊急疏散的處理預(yù)案，確保交通通暢。同時(shí)還需考慮與公共交通部門連接，建立公共交通線路，給消費(fèi)者特別是夜間消費(fèi)者提供出行方便。

（六）商業(yè)活動(dòng)的配合商業(yè)物業(yè)管理為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)，自然應(yīng)配合商家各種形式的商業(yè)活動(dòng)，而住宅物業(yè)則沒有這方面的要求。主要涉及促銷活動(dòng)、廣告管理、裝修管理、物流服務(wù)幾方面:

1、促銷活動(dòng)。為增加經(jīng)營效益，商業(yè)經(jīng)營方會(huì)不時(shí)開展一些促銷活動(dòng)，配合這樣的活動(dòng)，物業(yè)管理公司會(huì)增加人手維護(hù)活動(dòng)秩序，做好人車分流，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查以保證活動(dòng)的順利進(jìn)行，為商業(yè)促銷活動(dòng)保駕護(hù)航。

2、廣告管理。商業(yè)廣告既多又雜，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)廣告無序有礙整體商業(yè)環(huán)境及涉嫌違反廣告法等現(xiàn)象，物業(yè)公司需與商家一起研究，制訂統(tǒng)一的廣告管理辦法，統(tǒng)一一家廣告公司進(jìn)行策劃和布置。

3、裝修活動(dòng)。商業(yè)經(jīng)營會(huì)時(shí)常調(diào)整業(yè)態(tài)、調(diào)整鋪面、攤位或柜臺(tái)，物業(yè)公司應(yīng)投入綜合力量協(xié)助商家解決裝修圍擋問題，以維護(hù)商業(yè)銷售環(huán)境。這種配合要快捷、安全、高質(zhì)量，做到工完場清，而且要以賣場的購物環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以不影響商業(yè)銷售為原則。

4、物流配套服務(wù)?，F(xiàn)代購物中心、大型商場因經(jīng)營需要，要設(shè)置驗(yàn)貨區(qū)驗(yàn)貨，驗(yàn)貨區(qū)外部的管理服務(wù)一般由物業(yè)公司承擔(dān)，主要職責(zé)是對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行有序疏導(dǎo)、管理，避免驗(yàn)貨區(qū)擁堵，對(duì)驗(yàn)貨區(qū)外來吸煙者進(jìn)行引導(dǎo)和勸阻，消除火災(zāi)隱患并定時(shí)清掃驗(yàn)貨區(qū)，避免“臟、亂、差”影響驗(yàn)貨區(qū)整體環(huán)境衛(wèi)生。通過上述分析，我們可以看到由于商業(yè)經(jīng)營的特殊性，人流量大，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，不論是管理內(nèi)容還是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與住宅物業(yè)都有所不同，在管理內(nèi)容方面不局限于客服、工程、環(huán)境、秩序維護(hù)四項(xiàng)，增加了商業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，商業(yè)物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)的要求更高，更細(xì)致，因此我們不能簡單將住宅管理的經(jīng)驗(yàn)移植到商業(yè)物業(yè)管理中，而應(yīng)密切聯(lián)系商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營的要求，因地制宜地做出商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)劃，堅(jiān)持服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)與高質(zhì)量。總之，要做好物業(yè)管理，切不可照搬照抄不同

類別物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，須結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，仔細(xì)分析服務(wù)的共性與差異性，才能做到服務(wù)有針對(duì)性，管理有特色。

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性分析

作者簡介：張澤穎（1975—），女，重慶人，重慶教育學(xué)院講師，房地產(chǎn)估價(jià)師。主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的研究。·管理科學(xué)· 商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性分析張澤穎（重慶教育學(xué)院，重慶 400067）〔摘 要〕 商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理因其服務(wù)對(duì)象的不同而有所差異，我們不能簡單照搬住宅管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)用于商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)結(jié)合商業(yè)物業(yè)與商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，因地制宜地制定物業(yè)服務(wù)方案?！碴P(guān) 鍵 詞〕 商業(yè)物業(yè)；住宅物業(yè)；物業(yè)管理；差異近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理業(yè)也隨之發(fā)展成為一個(gè)生機(jī)勃勃的朝陽行業(yè)。物業(yè)管理為業(yè)主和使用人創(chuàng)造和保持了一個(gè)安全、舒適、文明與和諧的生活與工作環(huán)境，延長了物業(yè)使用壽命，使物業(yè)得到了保值和增值，為城市文明與進(jìn)步作出了重大貢獻(xiàn)。目前，物業(yè)管理服務(wù)的主要對(duì)象為住宅類物業(yè)，在這一市場內(nèi)，行業(yè)已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。隨著一部分開發(fā)商由開發(fā)住宅物業(yè)轉(zhuǎn)為開發(fā)商業(yè)物業(yè)，開發(fā)集團(tuán)內(nèi)的物業(yè)公司也開始轉(zhuǎn)做商業(yè)物業(yè)管理，那么住宅物業(yè)管理與商業(yè)物業(yè)管理有何不同？能否將住宅管理的經(jīng)驗(yàn)移植到商業(yè)物業(yè)中？本文將對(duì)此作出分析。

一、傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理的主要內(nèi)容物業(yè)管理是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，它融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，基本環(huán)節(jié)為客戶服務(wù)、工程維保、環(huán)境管理以及秩序維護(hù)四方面?？蛻舴?wù)部門是物業(yè)公司的樞紐部門，承擔(dān)著進(jìn)行日常情感溝通與常規(guī)服務(wù)、收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、收集反饋客戶意見與建議、督促與協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理客戶訴求、監(jiān)督稽核其他職能部門服務(wù)質(zhì)量、辦理客戶進(jìn)駐及二次裝修手續(xù)、執(zhí)行物業(yè)管理公司各項(xiàng)管理方案等多項(xiàng)重要工作。工程維保包括物業(yè)項(xiàng)目的供電、給排水、空調(diào)、消防、電梯、弱電系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理以及維修保養(yǎng)，建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)，房屋的小修中修及大修等管理工作。工程維保是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)性工作，如維保工作不能正常開展，水、電、電梯等設(shè)備不能運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)工作也將會(huì)難以為繼。環(huán)境管理是指對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生活和工作環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)而全面的綜合性管理，包括保潔、綠化、排污、消殺以及污染控制等內(nèi)容，其中最重要的是保潔及綠化管理兩方面。環(huán)境管理工作凈化并美化了物業(yè)環(huán)境，為業(yè)主及使用人營造了舒心的生活環(huán)境而功不可沒。秩序維護(hù)管理主要包括物業(yè)環(huán)境內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)，消防及車輛管理。有效的秩序維護(hù)可讓物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主及使用人生活在一個(gè)安全、和諧、有序的環(huán)境中，因而意義重大。此外，物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些住戶的個(gè)別需要，還采取了靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式提供物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)，并不斷努力拓展服務(wù)的廣度和深度。

二、商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的物業(yè)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等物業(yè)形式。目前，國內(nèi)商業(yè)物業(yè)主要有百貨商場、購物中心、商業(yè)步行街、專業(yè)市場、shoppingmall 等業(yè)態(tài)種類，其特點(diǎn)表現(xiàn)為：一大，即占地面積大、建筑規(guī)模大、停車場大；二多，即行業(yè)多、店鋪多、功能多、經(jīng)營種類多；三好，即環(huán)境好。方便舒適的環(huán)境更符合顧客購物、休閑與娛樂的需求；四廣，即商業(yè)業(yè)態(tài)廣、商品品種廣、消費(fèi)內(nèi)容廣、消費(fèi)群體廣。

三、商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)服務(wù)的差異性分析作為為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所，商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性、公眾性和服務(wù)性的特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)管理要維護(hù)物業(yè)的商業(yè)形象，使其物業(yè)管理的內(nèi)容比其他物業(yè)更加豐富，更為復(fù)雜，要求也更高。與 7 3 第11 卷 第1 期（總第41 期）重慶城市管理職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào) 2011 年3 月 出版 住宅物業(yè)比較而言，現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特殊性表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）客戶群體綜合性強(qiáng)，客戶流量大住宅物業(yè)服務(wù)的主要群體是靜態(tài)的、相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)主和租戶，較為單一。而商業(yè)物業(yè)作為經(jīng)營性的場所，除商戶外，消費(fèi)群體人員構(gòu)成復(fù)雜，特別是現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)眾多，百貨、餐飲、娛樂、休閑、金融等不同業(yè)態(tài)帶來多樣需求的客戶，客戶群體綜合性強(qiáng)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)內(nèi)客流量大，特別是節(jié)假日及大型促銷活動(dòng)時(shí)，容易發(fā)生意外，這增加了管理的難度，對(duì)保潔、安全、消防、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等工作提出了更高的要求。

（二）內(nèi)部環(huán)境舒適性要求高住宅物業(yè)對(duì)于環(huán)境管理的要求在于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域干凈舒適，園林綠化美觀。而商業(yè)物業(yè)作為客戶消費(fèi)的場

所，需要良好的商業(yè)氛圍吸引客戶前來消費(fèi)，須讓客戶感受到環(huán)境的寬敞、明亮、整潔與美觀。良好的空氣質(zhì)量，舒適的溫度，優(yōu)美的背景音樂，適當(dāng)?shù)臒艄庹斩?，完善的?nèi)部設(shè)施，栽植和布景的合理運(yùn)用，能從視覺、嗅覺、聽覺、觸覺和行為等方面滿足客戶的需要，使其在輕松、幽雅的環(huán)境中流連忘返，增強(qiáng)了顧客消費(fèi)的信心與欲望。

（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)要求嚴(yán)格住宅物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備主要有電梯、供電、給排水、消防及監(jiān)控設(shè)施，適應(yīng)小區(qū)住戶使用，智能化程度不高，使用頻率也不高。而現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)模大，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)復(fù)雜，智能化程度高，管理維護(hù)要求嚴(yán)格，電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等大多數(shù)由計(jì)算機(jī)控制，這些設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的頻率遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，一旦出現(xiàn)故障，將影響到商家的正常經(jīng)營活動(dòng)，客戶的消費(fèi)心理，以及物業(yè)的品牌形象。因此，商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的要求比住宅物業(yè)嚴(yán)格許多。

（四）服務(wù)人性化要求住宅物業(yè)的人性化服務(wù)一方面來源于物業(yè)規(guī)劃的人性化，另一方面來源于物業(yè)人員細(xì)致周到的服務(wù)，而在商業(yè)物業(yè)內(nèi)服務(wù)有了更高的標(biāo)準(zhǔn)。比如內(nèi)部視覺標(biāo)識(shí)系統(tǒng)既要方便、清楚，又要考慮到消費(fèi)者的感受和習(xí)慣，讓消費(fèi)者在任何一個(gè)點(diǎn)都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手間和電梯通道。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部面積寬廣，顧客除消費(fèi)外，還有可能較長時(shí)間逗留，物業(yè)服務(wù)還需滿足消費(fèi)者生理和行為的需要，在合理范圍內(nèi)設(shè)置休息凳、殘疾人設(shè)施、兒童康樂設(shè)施、不喜歡購物男士的專用休息區(qū)、方便哺乳的母嬰室、寵物寄存處、專用吸煙區(qū)等滿足不同人群的多樣需求。

（五）安全、消防管理要求高安全與消防問題關(guān)乎生命財(cái)產(chǎn)安全，不論住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)都應(yīng)予以高度重視，但由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)綜合，商家眾多，客流量大，經(jīng)營時(shí)間長，安全與消防管理要求更高?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)，人多物多，容易出現(xiàn)安全問題，人防與技防應(yīng)緊密結(jié)合以確保物業(yè)安全，安全人員要責(zé)任到位，堅(jiān)持巡邏，同時(shí)密切監(jiān)視技防設(shè)施，一旦發(fā)生各類險(xiǎn)情，安全員應(yīng)快速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)，確保商場運(yùn)營安全、商家銷售安全與顧客消費(fèi)。商業(yè)物業(yè)是公眾消費(fèi)的場所，客流量大，易燃物品多，消防隱患大，一旦出現(xiàn)消防事故，后果將不堪設(shè)想。因此，商業(yè)物業(yè)的消防管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重，從經(jīng)理到員工都須做到：防火要警惕、訓(xùn)練要堅(jiān)持、組織要落實(shí)、措施要具體、預(yù)案要可行，做到防患于未然。

（六）交通便捷性要求高現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)作為購物、餐飲、休閑與娛樂的場所，人流量、貨運(yùn)量、車流量皆大，比較而言，住宅物業(yè)用途單一，車輛數(shù)量與出入頻率較商業(yè)物業(yè)低很多，交通便捷性要求也低于商業(yè)物業(yè)。交通方便是商業(yè)興旺的基礎(chǔ)，交通受阻，將會(huì)影響到客流量與貨運(yùn)量，進(jìn)而影響到商業(yè)人氣與商業(yè)經(jīng)營。因此，物業(yè)管理方要充分考慮和計(jì)劃好交通路線設(shè)置、車輛交通指引、停車位規(guī)劃、停車管理以及緊急疏散的處理預(yù)案，確保交通通暢。同時(shí)還需考慮與公共交通部門連接，建立公共交通線路，給消費(fèi)者特別是夜間消費(fèi)者提供出行方便。

（七）商業(yè)活動(dòng)的配合商業(yè)物業(yè)管理為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)，自然應(yīng)配合商家各種形式的商業(yè)活動(dòng)，而住宅物業(yè)則沒有這方面的要求。主要涉及促銷活動(dòng)、廣告管理、裝修管理、物流服務(wù)幾方面。1． 促銷活動(dòng)。為增加經(jīng)營效益，商業(yè)經(jīng)營方會(huì)不時(shí)開展一些促銷活動(dòng)，配合這樣的活動(dòng)，物業(yè)管理公司會(huì)增加人手維護(hù)活動(dòng)秩序，做好人車分流，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查以保證活動(dòng)的順利進(jìn)行，為商業(yè)促銷活動(dòng)保駕護(hù)航。2． 廣告管理。商業(yè)廣告既多又雜，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)廣 8 3 Vol． 11 No． 1（General No． 41）Journal of Chongqing City Management Vocational College Mar． 2011 告無序有礙整體商業(yè)環(huán)境及涉嫌違反廣告法等現(xiàn)象，物業(yè)公司需與商家一起研究，制訂統(tǒng)一的廣告管理辦法，統(tǒng)一一家廣告公司進(jìn)行策劃和布置。3． 裝修活動(dòng)。商業(yè)經(jīng)營會(huì)時(shí)常調(diào)整業(yè)態(tài)、調(diào)整鋪面、攤位或柜臺(tái)，物業(yè)公司應(yīng)投入綜合力量協(xié)助商家解決裝修圍擋問題，以維護(hù)商業(yè)銷售環(huán)境。這種配合要快捷、安全、高質(zhì)量，做到工完場清，而且要以賣場的購物環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以不影響商業(yè)銷售為原則。4． 物流配套服務(wù)。現(xiàn)代購物中心、大型商場因經(jīng)營需要，要設(shè)置驗(yàn)貨區(qū)驗(yàn)貨，驗(yàn)貨區(qū)外部的管理服務(wù)一般由物業(yè)公司承擔(dān)，主要職責(zé)是對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行有序疏導(dǎo)、管理，避免驗(yàn)貨區(qū)擁堵，對(duì)驗(yàn)貨區(qū)外來吸煙者進(jìn)行引導(dǎo)和勸阻，消除火災(zāi)隱患并定時(shí)清掃驗(yàn)貨區(qū)，避免“臟、亂、差”影響驗(yàn)貨區(qū)整體環(huán)境衛(wèi)生。通過上述分析，我們可以看到由于商業(yè)經(jīng)營的特殊性，人流量大，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，不論是管理內(nèi)容還是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與住宅物業(yè)都有所不同，在管理內(nèi)容方面不局限于客服、工程、環(huán)境、秩序維護(hù)四項(xiàng)，增加了商業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，商業(yè)物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)的要求更高，更細(xì)致，因此我們不能簡單將住宅管理的經(jīng)驗(yàn)移植到商業(yè)物業(yè)管理中，而應(yīng)密切聯(lián)系商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營的要求，因地制宜地做出商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)劃，堅(jiān)持服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)與高質(zhì)量。總之，要做好物業(yè)管理，切不可照搬照抄不同類別物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，須結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，仔細(xì)分析服務(wù)的共性與差異性，才能做到服務(wù)有針對(duì)性，管理有特色。參考文獻(xiàn)〔1〕李永平． 現(xiàn)代購物中心和大型商業(yè)資產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)及營銷策略〔J〕． 現(xiàn)代物業(yè)，2008（8）．〔2〕姜新國． 商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營與管理〔M〕． 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007．〔3〕董金社． 商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營〔M〕． 北京：商務(wù)印書館，2004．責(zé)任編輯：

胡瑾雯（上接第33 頁）〔5〕李健英． 我國第三產(chǎn)業(yè)與城市化低相關(guān)性的原因〔J〕． 城市問題，2002，（1）：45 － 48．〔6〕林漢達(dá)． 關(guān)于城市化與第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考〔J〕． 嶺南學(xué)刊，1998，（6）：80 － 82．〔7〕倪鵬飛． 中國城市服務(wù)業(yè)發(fā)展：假設(shè)與驗(yàn)證〔J〕． 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2004，（7）：7 － 11．〔8〕江小涓，李輝． 服務(wù)業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)：相關(guān)性和加快增長的潛力〔J〕． 經(jīng)濟(jì)研究，2004，（1）．〔9〕張鋒，遲興臣，孔祥敏． 城市化建設(shè)的第三條道路〔J〕． 濟(jì)南市社會(huì)主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2000（4）：28 － 32．〔10〕程俐驄． 第三產(chǎn)業(yè)：上海郊區(qū)城市化的路徑選擇〔J〕． 廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2002，（3）：62 － 64．〔11〕馮淑玲． 論四川城市化與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展〔J〕． 國土經(jīng)濟(jì)，2002，（3）：24 － 26．〔12〕吳海瑾． 推進(jìn)南京城市化與第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展〔J〕． 南京社會(huì)科學(xué)，2002，（9）：82 － 86．〔13〕李林杰，黃賀林，梁婉君． 河北省第三產(chǎn)業(yè)與人口城市化協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)證研究〔J〕． 河北大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，（4）：80 － 85．〔14〕許萍，陳銳． 江蘇省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人口城市化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)〔J〕． 現(xiàn)代管理科學(xué)，2003，（3）：90 －

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第三篇：商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析

商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析

核心提示：商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重，管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場競爭。

1、管理目標(biāo)

商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客三個(gè)方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場競爭。

2、管理措施

由于服務(wù)對(duì)象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的要求更高、更嚴(yán)格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè)(樓宇)的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)，嚴(yán)格制訂一套適合商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的規(guī)章制度，規(guī)范各專業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細(xì)則，按照高標(biāo)準(zhǔn)訂立工作計(jì)劃和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經(jīng)營狀態(tài)，對(duì)違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進(jìn)行處理。

3、商業(yè)形象

住宅類物業(yè)設(shè)計(jì)形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定程度上促進(jìn)物業(yè)銷售外，在日常物業(yè)管理上并無其他商業(yè)考慮，而商業(yè)物業(yè)的形象設(shè)計(jì)則肩負(fù)著極強(qiáng)的商業(yè)使命，恰如其分的商業(yè)形象設(shè)計(jì)能夠誘發(fā)顧客的潛在購買欲望，使之形成現(xiàn)實(shí)的消費(fèi);良好的外觀設(shè)計(jì)、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實(shí)施自己的購買行為。現(xiàn)代的商業(yè)大廈(商場、商城)正是利用卓越的商業(yè)形象設(shè)計(jì)使顧客產(chǎn)生美感愉悅的同時(shí)，引導(dǎo)顧客消費(fèi)，從而促進(jìn)商業(yè)營銷。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無不具備獨(dú)樹一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場獨(dú)特的中庭設(shè)計(jì)、深圳山姆會(huì)員店科學(xué)合理的功能分區(qū)等等。同時(shí)，舒適、幽雅的購物環(huán)境與和諧有序的消費(fèi)氛圍，不僅可以樹立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進(jìn)自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達(dá)到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果?？傊?，保持物業(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的主要任務(wù)。

由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導(dǎo)引人群、疏導(dǎo)車輛、維持物業(yè)內(nèi)部的有序經(jīng)營，在適當(dāng)?shù)奈恢?如出入口處、樓層梯間、坡道處等)設(shè)置明顯的指示牌顯得格外重要。

在顧客分流方面，應(yīng)采取積極合理的措施(如專人導(dǎo)引、專題廣告導(dǎo)引、語音導(dǎo)引等)，既能使顧客輕松流暢地進(jìn)出，又能使顧客感覺到熱烈的商業(yè)氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會(huì)嚴(yán)重影響購物環(huán)境，并且影響顧客情緒。另外對(duì)于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位(商戶)的招牌(廣告牌)應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。

影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個(gè)方面，通過良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強(qiáng)公眾信心，從而吸引消費(fèi)，有效促旺物業(yè)內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)。

4、產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系

商業(yè)物業(yè)(樓宇)的所有權(quán)人可能是個(gè)人、一間或數(shù)間公司。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權(quán)或債務(wù)形式多重性的特征，對(duì)于物業(yè)管理者來說，了解物業(yè)債權(quán)的實(shí)質(zhì)性關(guān)系和所有權(quán)類型是相當(dāng)必要的，若物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導(dǎo)致物管作業(yè)因服務(wù)對(duì)象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)。若物業(yè)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理是屬于長期經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)委托方的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。

5、環(huán)境清潔管理

商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量

物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，保潔工作對(duì)物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對(duì)清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部(如某些專業(yè)批發(fā)商場)，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對(duì)難以控制。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時(shí)應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。

商業(yè)物業(yè)(樓宇)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

①、由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時(shí)間較長(營業(yè)時(shí)間長，且節(jié)假日照常營業(yè))，在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位(如消防通道內(nèi)的設(shè)施)的保潔工作安排在白天巡視時(shí)間完成，夜間主要對(duì)營業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔，包括地面、衛(wèi)生間、玻璃、消防器具等公共設(shè)施。

②、商業(yè)樓宇的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生保持，并及時(shí)進(jìn)行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口防塵墊之后，仍會(huì)有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。

③、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少;樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

④、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業(yè)管理單位應(yīng)合理安排保潔人員的工作時(shí)間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，同時(shí)也盡量避免因保潔作業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)造成不良影響。

6、環(huán)境綠化管理

營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)(樓宇)成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的“含金量”。盡管商業(yè)樓宇的單位面積價(jià)值昂貴，仍需要通過環(huán)境綠化來點(diǎn)綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業(yè)主、租戶及顧客的生活、工作質(zhì)量。

商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟(jì)適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。具體的綠化方案設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環(huán)境、改善環(huán)境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養(yǎng)護(hù)。

同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)(樓宇)因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應(yīng)充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環(huán)境。在綠化裝點(diǎn)室內(nèi)空間時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

①、商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內(nèi)綠化為著眼點(diǎn)，屬花卉租擺范疇，對(duì)花卉的質(zhì)量要求相對(duì)較高，花卉在擺放期間應(yīng)表現(xiàn)出良好的生長狀態(tài)，防止出現(xiàn)亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規(guī)整等生長不良的情況。

②、商業(yè)物業(yè)室內(nèi)的亮度主要由日光燈補(bǔ)償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應(yīng)為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。在養(yǎng)護(hù)中應(yīng)及時(shí)清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時(shí)可噴施少量光亮劑。

③、室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時(shí)要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。

④、因室內(nèi)光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點(diǎn)部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。

⑤、室內(nèi)花木一般產(chǎn)自熱帶，因此室內(nèi)的濕度要較大一些。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護(hù)大多限于夜間澆水或補(bǔ)充少量顆粒劑復(fù)合緩釋肥料。

⑥、搬運(yùn)花草植物時(shí)，保護(hù)花卉枝葉不受損傷，同時(shí)注意花木放置場地的衛(wèi)生保潔。經(jīng)常對(duì)植株進(jìn)行檢查，適當(dāng)進(jìn)行綠化補(bǔ)缺與品種調(diào)劑，確保植物生長成型，成活率達(dá)95%以上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機(jī)與活力。

7、安全管理

商業(yè)物業(yè)(樓宇)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理

秩序。

對(duì)于商業(yè)樓宇的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

①、將物業(yè)管理中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中的防損要求結(jié)合起來。

商業(yè)樓宇內(nèi)的人流構(gòu)成復(fù)雜，幾乎任何一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都要面對(duì)商品防損的難題，采取包

括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機(jī)構(gòu)的安全人員應(yīng)根據(jù)委托管理合同的要求，合理分工，明確責(zé)任。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方自身設(shè)有專門的保衛(wèi)部門(如商品防損部)，物管機(jī)構(gòu)應(yīng)注意明確同防損部門的職責(zé)分工、責(zé)任區(qū)域的劃分及具體工作的對(duì)接程序。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方將防損工作交予物管機(jī)構(gòu)管理，物管機(jī)構(gòu)應(yīng)在自身安全管理部門內(nèi)部明確各安全崗位的具體設(shè)置及崗位職責(zé)，通過有效分工，采取各項(xiàng)有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時(shí)，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內(nèi)。

②、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物(產(chǎn))匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。

③、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，同其他類型物業(yè)的物

管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

④、緊急事故的應(yīng)急處理

住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。現(xiàn)代物業(yè)管理

中的安全管理概念正變得越來越復(fù)雜化、嚴(yán)格化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險(xiǎn)物等緊急事故造成的安全保護(hù)問題。安全人員所承擔(dān)的責(zé)任隨著社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。

對(duì)于高度密集性的商業(yè)物業(yè)(樓宇)而言，若發(fā)生緊急事故后處理不當(dāng)或不及時(shí)，將會(huì)造成無法估量的生命財(cái)產(chǎn)損失，因此必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管暴裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備相關(guān)人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。

任何一項(xiàng)安全計(jì)劃都應(yīng)有四個(gè)目標(biāo)：預(yù)防措施、問題的檢測和報(bào)警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。處理物業(yè)緊急事故最先進(jìn)的方法在于預(yù)防的措施。由于物業(yè)管理者無法事先準(zhǔn)確預(yù)測事故的發(fā)生，因此在設(shè)計(jì)保護(hù)計(jì)劃時(shí)，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度地作出反應(yīng)。一些具體的預(yù)防措施如：事先做好電梯的準(zhǔn)備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使用;在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;組織業(yè)主、租

戶定期舉行各種應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練和活動(dòng);編制緊急事故程序指南手冊(cè)并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶手中;儲(chǔ)備少量緊急物資等。

一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。物業(yè)管理者應(yīng)按設(shè)計(jì)好的基本應(yīng)急程序履行職責(zé)，立即與業(yè)主、租戶建立個(gè)人聯(lián)系，通告危機(jī)現(xiàn)狀以及解決辦法。物業(yè)管理者必須全力以赴，以避免發(fā)生更大的損失，盡可能快地恢復(fù)正常的工作運(yùn)行是減少商業(yè)經(jīng)營損失的最好辦法。

提高安全的重要性還包括免受犯罪活動(dòng)的侵襲。商業(yè)樓宇的一些地方是較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。對(duì)此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感;人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處;為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T加強(qiáng)聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發(fā)現(xiàn)有可疑行跡應(yīng)立即互相通告，這樣由于失誤導(dǎo)致的犯罪事故就會(huì)減少。

8、設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理

商業(yè)物業(yè)(樓宇)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。因此在養(yǎng)護(hù)維修方面，必須有一支專業(yè)化隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。由于商業(yè)物業(yè)(樓宇)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)樓宇內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運(yùn)輸工具必須保證長時(shí)間安全運(yùn)行，因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

9、消防管理

現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)(樓宇)大多是立體性建筑，且機(jī)電設(shè)備較復(fù)雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主、租戶和顧客提供安全環(huán)境，保障其生命財(cái)產(chǎn)安全。商業(yè)樓宇常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)樓宇內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)樓宇建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。樓宇內(nèi)各類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶(使用人)之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

10、車輛管理

商業(yè)類物業(yè)(樓宇)一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據(jù)典型調(diào)查(北京零點(diǎn)市場調(diào)查公司數(shù)據(jù))，在商業(yè)樓宇(商場、商城、商廈等)的實(shí)際消費(fèi)購買人數(shù)(約占總客流量的40%)中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業(yè)樓宇，其建筑面積與停車

場面積的合理比例大致為4：1。由于停車面積供應(yīng)緊張，對(duì)往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)各類停車場(地上、地下停車場)應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理、提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理想結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

11、公關(guān)關(guān)系

①、商業(yè)社區(qū)文化

商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)對(duì)于商業(yè)物業(yè)內(nèi)的所有單位及個(gè)人均有重大意義。首先，文化活動(dòng)的開展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財(cái)。其次，通過開展多種形式的商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)，有利于加強(qiáng)業(yè)主、租戶與物業(yè)管理單位的溝通，增進(jìn)相互間的了解，及時(shí)化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)的開展有利于喚起全體業(yè)主、商戶的榮譽(yù)感，制造名牌效應(yīng)。如通過組織業(yè)主旅行團(tuán)、音樂會(huì)、康樂比賽等文化活動(dòng)，一方面可喚起全體業(yè)主、租戶的參與意識(shí)，另一方面也提高了物業(yè)知名度，并將為物業(yè)帶來可觀的商業(yè)效應(yīng)。第四，通過開展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)的“安全文明”，為社區(qū)的穩(wěn)定和長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

②、商業(yè)推廣、促銷活動(dòng)

加強(qiáng)同商業(yè)物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位(商戶)的聯(lián)絡(luò)，有組織、全方位的促銷活動(dòng)不可或缺。物管機(jī)構(gòu)可精心策劃、積極配合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動(dòng)，如示范表演、展示會(huì)、聯(lián)合促銷、季節(jié)性社會(huì)活動(dòng)等，努力為吸引顧客提供各種周到細(xì)致的服務(wù)。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進(jìn)物業(yè)內(nèi)各商家與顧客之間的聯(lián)絡(luò)，另一方面可擴(kuò)大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費(fèi)。

總之，商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強(qiáng)、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負(fù)責(zé)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機(jī)構(gòu)則專責(zé)物業(yè)管理，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達(dá)到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標(biāo)。

第四篇：商業(yè)物業(yè)管理合同

商業(yè)物業(yè)管理合同

委托方(以下簡稱甲方)：

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)：______物業(yè)服務(wù)有限公司

法定代表人：

注冊(cè)地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_______(物業(yè)名稱)委托乙方進(jìn)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第一條：乙方提供服務(wù)的受益人為甲方，甲乙雙方均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二條 物業(yè)基本情況

此物業(yè)位于___市____街__號(hào)__層，建筑面積__平方米(實(shí)際面積高于或者低于合同規(guī)定面積，均以此標(biāo)注面積為準(zhǔn)，不作調(diào)整)。該房屋的土地證證書編號(hào)：______，房產(chǎn)證證書編號(hào)：______房屋主體建筑結(jié)構(gòu)為____結(jié)構(gòu);經(jīng)甲方及乙方共同簽章確認(rèn)的房屋所有權(quán)證及房屋土地使用證復(fù)印件作為本合同的附件。

第三條 委托管理事項(xiàng)

1、房屋建筑共用部位的維修，養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋，屋頂，外墻面，承重墻體，樓梯間，走廊通道，門廳，庭院等。

2、共用設(shè)施，設(shè)備的維修，養(yǎng)護(hù)，運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空調(diào)，供暖鍋爐房，樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備，電梯等。

3、公共設(shè)施和附屬建筑物，構(gòu)筑物的維修，養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路，室外上下水管道，化糞池，泵房，自持車棚，停車場等。

4、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。

5、交通與車輛停放秩序的管理。

6、維持公共秩序，包括安全監(jiān)控，巡視，門崗執(zhí)勤等。

7、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第四條 物業(yè)費(fèi)用及繳納方式 ：

1、甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方繳納物業(yè)管理費(fèi)用___元人民幣(___元)此費(fèi)用包含第三條所列各項(xiàng)委托管理事宜及下列費(fèi)用：采暖費(fèi)，電梯費(fèi)，停車場的使用費(fèi)，其他未列入的費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)。甲方房屋的自用部位，自用設(shè)備及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，由甲方自行負(fù)責(zé)，在甲方提出委托時(shí)，乙方可以接受委托并合理收費(fèi)。

2、甲方應(yīng)嚴(yán)格按照以上條款要求的繳納方式向乙方交納物業(yè)管理費(fèi)用，否則視

為甲方單方違約，乙方有權(quán)單方取消合同，有權(quán)強(qiáng)行將甲方商品清除，因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失均由甲方自行承擔(dān)。

第五條 委托管理期限：自本合同簽訂之日起至__年_ 月_ 日止。

第六條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、隨時(shí)檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況。

2、及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用，如拖欠造成的損失由甲方自行承擔(dān)。

3、甲方及時(shí)向乙方提供使用物業(yè)內(nèi)的各類圖紙，含裝修改造圖，電路圖，上下水改造圖，廣告審批圖，消防改造審批手續(xù)等，以上各類圖紙以甲方使用此物業(yè)7日內(nèi)交給乙方。

4、及時(shí)與乙方溝通本合同執(zhí)行期間所發(fā)生的其他問題。

5、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育，文化生活。

第七條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。

2、選聘專業(yè)人員承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

3、乙方有權(quán)對(duì)物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。

4、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

5、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

第八條 違約責(zé)任

1、甲，乙雙方同意在合同執(zhí)行期內(nèi)，因不可抗力導(dǎo)致房屋毀損，滅失的，合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但乙方應(yīng)退還甲方已經(jīng)提前支付的相關(guān)費(fèi)用。

2、甲，乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，合同終止，但乙方需退還甲方已經(jīng)提前支付的相關(guān)費(fèi)用。①該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)非因甲方過錯(cuò)原因而依法被政府提前收回的;②該房屋因社會(huì)公共利益或城市建設(shè)需要被依法征用或拆遷的。

3、甲，乙任何一方如有違反合同上述各條款規(guī)定，除了按合同有關(guān)條款履行以外，守約方有權(quán)單方終止合同，并要求違約方賠償給守約方由此造成的一切損失。

第九條 附則

1、甲，乙雙方在簽署本合同時(shí)，對(duì)各自的權(quán)利，義務(wù)，責(zé)任清楚明白，并愿按合同及規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

2、甲乙雙方就履行合同及本協(xié)議發(fā)生糾紛，應(yīng)通過協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，可依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。、本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商補(bǔ)充。在此之前簽訂的一切協(xié)議如與本協(xié)議有矛盾之處，均以本協(xié)議為準(zhǔn)。之后所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及相關(guān)規(guī)定與本合同具有同等法律效力。

4、本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。合同連同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙雙方各執(zhí)貳份。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：______物業(yè)服務(wù)有限公司 法定代表人/代表：法定代表人/代表：

身份證：身份證：

簽約日期：簽約日期：

第五篇：商業(yè)物業(yè)管理委托合同

物業(yè)管理委托合同書

甲方(委托方)：_________

_

乙方(委托方)：________

__

5、若因項(xiàng)目之缺點(diǎn)或缺陷或甲方之原因?qū)е乱曳脚c

對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

9、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

10、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

11、對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

12、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

13、本合同終止后，乙方應(yīng)按《國家商業(yè)物業(yè)管理移交辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)產(chǎn)移交；

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（無論甲方支付或業(yè)主支付）自﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日起開始由乙方收取。

2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：每日每平方米﹍﹍﹍元；

3、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，按政府物價(jià)部門審核后的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整收?。?/p>

4、未售出的空置商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為：每日每平方米﹍﹍﹍元；

5、鑒于甲方在商鋪銷售推廣時(shí)，減免了部分商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，該部分費(fèi)用由甲方承擔(dān)，總額為﹍﹍﹍元人民幣，甲方應(yīng)在本合同書簽訂之日三日內(nèi)支付乙方物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（不含公共水電分?jǐn)傎M(fèi)）。乙方在﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日至﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日期間不再向這些商鋪業(yè)主（或使用人）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

6、業(yè)主和物業(yè)使用人未按規(guī)定時(shí)間交費(fèi)，從逾期之日起每天按應(yīng)交費(fèi)額5‰的標(biāo)準(zhǔn)加收滯納金。

7、露天車位：汽車：5元/次，包月400元/輛；

8、車庫：汽車：5元/二小時(shí)/輛，包月300元/輛；

9、自行車臨時(shí)0.20元/輛，過夜2.00元/輛，包月50元/輛；

10、電動(dòng)自行車0.30元/輛，過夜5.00元/輛，包月100.00元/輛；

11、摩托車臨時(shí)0.50元/輛，過夜10.00元/輛，包月200元/輛；

本條

2、公用水電費(fèi)（含電梯用電費(fèi)）分?jǐn)偘凑嘘P(guān)部門規(guī)定，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。