第一篇：中國(guó)住宅物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

住宅物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

發(fā)布: 2009-1-13 00:34 |作者: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 |來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 |查看: 398次

一、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況

1981年3月，以住宅物業(yè)為管理目標(biāo)的第一家物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，并伴隨著中國(guó)住房體制改革的不斷深入而延伸至全國(guó)各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領(lǐng)域擴(kuò)展。發(fā)展至今，全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)達(dá)3萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過300萬(wàn)。20幾年的歷程，物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展并不均衡，特區(qū)、沿海城市以及上海、北京等大城市發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，物業(yè)管理覆蓋率較高，像深圳物業(yè)管理的覆蓋率已達(dá)95%以上，上海、北京也分別達(dá)到90%和70%以上，中、小城市發(fā)展態(tài)勢(shì)較緩，西北、東北地區(qū)落后于全國(guó)其它地區(qū)。

從經(jīng)營(yíng)效益上看，非居住物業(yè)如：商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)都有效益，有的還較可觀，其中以寫字樓、商廈、酒店物業(yè)等為主要代表。而起步時(shí)間最早的住宅物業(yè)，由于涉及面廣、產(chǎn)權(quán)多元化、地區(qū)發(fā)展水平差異大、業(yè)主消費(fèi)觀念成熟度不一以及法規(guī)不健全等因素，至今也是問題多、投訴多、矛盾大的一類物業(yè)，經(jīng)營(yíng)效益較差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅物業(yè)的收費(fèi)率高的地區(qū)平均在70%左右，低的地區(qū)平均不到50%，甚至更低。有報(bào)告顯示，在起步最早，市場(chǎng)化程度最高的深圳，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的平均利潤(rùn)率已經(jīng)降到5%以下，住宅物業(yè)行業(yè)整體處于微利甚至虧損狀態(tài)。

二、住宅物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

1、沈陽(yáng)市住宅物業(yè)基本現(xiàn)狀

考慮到地域不同、發(fā)展進(jìn)程不同等因素，不同區(qū)域的不可比擬性，這里僅以沈陽(yáng)市為例來說明。

沈陽(yáng)市的物業(yè)管理從90年代中期開始起步，經(jīng)過十余年的發(fā)展，物業(yè)管理已基本成型，初具規(guī)模。到2006年，已建成住宅區(qū)3326個(gè)，建筑面積10825萬(wàn)平方米，其中，具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)293個(gè)，建筑面積2556萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積的23.6%，全市登記注冊(cè)物業(yè)企業(yè)536家，開發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)176家，從房管部門和單位后勤部門轉(zhuǎn)制的81家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。起步較早的，包括華新國(guó)際－“河畔花園”在內(nèi)的四個(gè)小區(qū)，在1996年就被建設(shè)部授予“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”至高榮譽(yù)稱號(hào)。

根據(jù)行業(yè)調(diào)查資料顯示，全市規(guī)范化的物業(yè)管理住宅區(qū)收費(fèi)率為70%左右，普通住宅區(qū)僅為38%。較低的物業(yè)收費(fèi)比率、偏離市場(chǎng)實(shí)際的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致沈陽(yáng)市住宅物業(yè)在基本成型，初具規(guī)模的狀況下，處于微利乃至虧損運(yùn)行狀態(tài)。

2、沈陽(yáng)市部分高、中檔物業(yè)公司管理項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)情況分析

表一：部分高、中檔物業(yè)公司管理項(xiàng)目概況

物業(yè)項(xiàng)目

分析條目 萬(wàn)科物業(yè) 銀基物業(yè) 豪森物業(yè)

新城物業(yè)

河畔新城 備注

紫金苑 金色家園 東方威尼斯 格林豪森 格林自由成建筑面積 50，000 150，000 200，000 130，000 89，000 100，000平方米戶數(shù) 245 990 1122 600 1034 806 戶

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2.10 1.50 1.50 1.80 1.50 1.50 元/平米

電梯數(shù)量 9 29 60 14 7 6 個(gè)

職工總數(shù) 22 75 161 64 48 70 人

平均工資 900 800 750 800 800 900 元

經(jīng)營(yíng)收入 100萬(wàn)元 216萬(wàn)元 270萬(wàn)元 225萬(wàn)元 128萬(wàn)元 144萬(wàn)元 萬(wàn)元

電梯外維、人工費(fèi)用 43萬(wàn)元 133萬(wàn)元 268萬(wàn)元 108萬(wàn)元 79萬(wàn)元 126萬(wàn)元 萬(wàn)元

盈虧預(yù)估 略盈 虧 虧平虧 虧 ―

備注：

1、平均工資以保安員工資為基準(zhǔn)，附加費(fèi)按工資標(biāo)準(zhǔn)62.6%計(jì)；

2、人工費(fèi)占總費(fèi)用50%計(jì)算，常規(guī)人工費(fèi)占總費(fèi)用在40%--60%之間；

3、考慮收費(fèi)率和收費(fèi)面積比建筑面積少等因素，總收入按建筑面積80%計(jì)；

4、電梯外委維護(hù)費(fèi)450/月計(jì)。

高、中檔物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除少數(shù)別墅項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在每月2.00元/平方米以上。其它基本是在每月1.00元/平方米－2.00元之間，平均收費(fèi)在每月1.5元/平方米，個(gè)別超過每月2.00元/平方米的收費(fèi)也是把能耗和維護(hù)成本較大的電梯費(fèi)用包括在內(nèi)，如我們?nèi)A新地產(chǎn)開發(fā)的“河畔花園”、萬(wàn)科地產(chǎn)開發(fā)的“紫金苑”、銀基地產(chǎn)開發(fā)的“友誼花園”等。

從經(jīng)營(yíng)上看，老住宅區(qū)由于配套項(xiàng)目自管多，設(shè)備設(shè)施服務(wù)年限較長(zhǎng)，維護(hù)成本逐年提高等一系列原因，很難有贏利。系統(tǒng)內(nèi)的華新國(guó)際－“河畔花園”就是此種類型。

即使新建住宅，也受政府物業(yè)收費(fèi)價(jià)格限制、收費(fèi)率、配套設(shè)施的配置不同而較難贏利。我們僅以系統(tǒng)外沈陽(yáng)銀基地產(chǎn)開發(fā)的“東方威尼斯”為例說明：

目前該項(xiàng)目由其下屬的銀基物業(yè)項(xiàng)目管理處管理，現(xiàn)有住戶1122戶，建筑面積約20萬(wàn)平方米，收費(fèi)面積15萬(wàn)平方米。每月物業(yè)費(fèi)1.5元/平方米。由多層、小高層和高層建筑組成，共計(jì)60部電梯（房屋銷售賣點(diǎn)），現(xiàn)有物業(yè)員工161人，其中70余人為保安人員。

現(xiàn)以保安人員750元/月的工資為平均工資基數(shù)計(jì)算，每人每月工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)為750＋750＊62.6%＝1，219元，僅人工費(fèi)支出每年為：1，219＊161＊12＝235.5萬(wàn)元，60部電梯每部外委維護(hù)450元/月，年支出總額為32.4萬(wàn)元，兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)：267.9萬(wàn)元。

而年物業(yè)費(fèi)收費(fèi)按100%收繳計(jì)算，收費(fèi)總額為150，000＊1.5＊12＝270萬(wàn)元。僅人工費(fèi)和電梯費(fèi)兩項(xiàng)再加上5.55%的營(yíng)業(yè)稅金，已經(jīng)大于物業(yè)費(fèi)收入，可以看出現(xiàn)階段該項(xiàng)目根本沒有贏利可能。

目前依靠開發(fā)商或明或暗的補(bǔ)貼，保持著較好的物業(yè)管理服務(wù)狀態(tài)，“東方威尼斯”的房產(chǎn)銷售是紅紅火火。假設(shè)該項(xiàng)目是以標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)市場(chǎng)模式，保持微利測(cè)算，就要向業(yè)主收取較高的物業(yè)管理費(fèi)，不僅業(yè)主不能接受，可以肯定的是，“東方威尼斯”的房產(chǎn)銷售也將會(huì)嚴(yán)重滯銷。

3、造成住宅物業(yè)微利乃至虧損的主要原因分析

1）沈陽(yáng)市所有大盤及品牌地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤均為自己屬下的物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，包括華新、萬(wàn)科、銀基、新世界地產(chǎn)等。建立一流物業(yè)公司的根本目的是打造地產(chǎn)開發(fā)品牌和支撐房產(chǎn)銷售，而內(nèi)部實(shí)施或明或暗的補(bǔ)貼策略來維護(hù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和較高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以小投入賺大錢。

2）政府做善事，企業(yè)來買單。社保、醫(yī)保、公積金等層層加碼的福利讓本就微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)呼吸困難。如沈陽(yáng)市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，2004年為320元/月，2005年為400元/月、2006年漲至550元/月，而物業(yè)企業(yè)正是處在勞動(dòng)密集、低收入人群聚集的特征體內(nèi)。材料、水、電等能耗費(fèi)等剛性成本逐年增加，進(jìn)一步加重了物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。如煤炭2003年平均采購(gòu)價(jià)格為220元/噸，至2006年平均采購(gòu)價(jià)格已上漲至320元/噸，每噸上漲達(dá)100元，連政府相關(guān)部門的收費(fèi)如排污費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、防空設(shè)施使用費(fèi)等也是逐年提高或增項(xiàng)增收費(fèi)用。物業(yè)成本大致可劃分為四大部分：人力、公共能源、營(yíng)運(yùn)和管理費(fèi)用。其中人力和公共能源所占比重最大，這些成本是物業(yè)服務(wù)必須支出的，也是近幾年漲幅較大的，靠住宅物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)難以消化。

3）住宅物業(yè)涉及千家萬(wàn)戶，政府在制訂價(jià)格政策時(shí)考慮物業(yè)管理基本情況和服務(wù)水平相適應(yīng)的并不夠，而往往考慮民眾經(jīng)濟(jì)承受力、社會(huì)穩(wěn)定和其他方面因素較多。大部分的社會(huì)輿論關(guān)心的是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，投訴解決如何等問題，較少?gòu)姆?wù)價(jià)值和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相符的角度去研究和關(guān)注物業(yè)管理。

導(dǎo)致的結(jié)果是：本來作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)行的物業(yè)企業(yè)完全應(yīng)按著市場(chǎng)機(jī)制水漲船高地提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但要想提高一分錢的收費(fèi)，不僅要政府批準(zhǔn)，更要在批準(zhǔn)前得到全體業(yè)主的同意，隨行就市的價(jià)格調(diào)整難于上青天。

4）人力資源匱乏，目前的城市，住宅開發(fā)項(xiàng)目多、服務(wù)人員需求量大，到處在鬧“保安荒”、“清潔工荒”，這也直接導(dǎo)致企業(yè)的人力招聘、培訓(xùn)等諸多成本的增加。

5）物業(yè)企業(yè)承擔(dān)著過多的社會(huì)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，來自于業(yè)主及房屋質(zhì)量等方面的各類矛盾很輕易地就轉(zhuǎn)嫁在物業(yè)公司身上，企業(yè)承受著一些不堪之重和額外的成本支出。

6）無(wú)法實(shí)現(xiàn)效益和收益的物業(yè)企業(yè)，如果沒有開發(fā)商的支持，結(jié)果是人才難留，優(yōu)質(zhì)服務(wù)難以保持，收費(fèi)率進(jìn)一步下降，并形成惡性循環(huán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)健康運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張。

四、住宅物業(yè)管理的重要貢獻(xiàn)

1、社會(huì)效益、環(huán)境效益顯著

住宅物業(yè)管理伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生，在推動(dòng)和美化城市建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，為千百萬(wàn)業(yè)主和家庭創(chuàng)造了綠、靜、美、安的居住空間方面貢獻(xiàn)巨大，3萬(wàn)多家企業(yè)，300余萬(wàn)就業(yè)大軍，其社會(huì)效益、環(huán)境效益顯著。

2、創(chuàng)建品牌住宅物業(yè)管理公司，為地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)起到了保駕護(hù)航作用

沈陽(yáng)市的住宅物業(yè)管理公司絕大部分有開發(fā)商背景，知名的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均屬此類型，如萬(wàn)科地產(chǎn)、銀基地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、一方地產(chǎn)、城建地產(chǎn)、格林豪森地產(chǎn)、新湖北國(guó)之春地產(chǎn)以及我們?nèi)A新國(guó)際地產(chǎn)等，均由自己組建的物業(yè)管理公司對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。開發(fā)商出于地產(chǎn)品牌創(chuàng)立和房產(chǎn)銷售戰(zhàn)略考慮，制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適中或偏低，并給予適當(dāng)補(bǔ)貼，來彌補(bǔ)物業(yè)公司的虧空。由于物業(yè)公司與開發(fā)血脈相連，企業(yè)文化、服務(wù)理念得到很好傳承，其規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的管理服務(wù)模式也深入人心，在業(yè)主和業(yè)界形成了良好的服務(wù)信譽(yù)和口碑，得到消費(fèi)者的認(rèn)同和信賴。

我們知道，萬(wàn)科地產(chǎn)從進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就一直由萬(wàn)科物業(yè)跟進(jìn)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，其模式已成為業(yè)界的旗幟，消費(fèi)者更是推崇有加。

再如新湖北國(guó)之春，屬分期開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積50萬(wàn)平方米。其采取超低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(0.9元/平方米.月)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)策略，迅速打開了市場(chǎng)，形成了品牌和服務(wù)效應(yīng)，其房產(chǎn)的平米均價(jià)從2005年10月的2，700元，一路攀升至如今的4，500元。規(guī)范化、品質(zhì)化的物業(yè)管理服務(wù)，在房地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)過程中發(fā)揮著重要的支撐作用。

3、通過創(chuàng)建住宅物業(yè)服務(wù)品牌，為開發(fā)商帶來了高附加值的銷售業(yè)績(jī)

看萬(wàn)科：萬(wàn)科在于洪郊區(qū)開發(fā)的四季花城，均價(jià)為4，700元/平方米，正在熱銷中的萬(wàn)科新榆公館，地處遠(yuǎn)郊渾南榆樹臺(tái)，均價(jià)為4，500元/平方米，平米售價(jià)均比同區(qū)域相近樓盤高出1，000多元，除了房屋質(zhì)量、品牌知名度、房型方面的原因，更主要的原因是適中的服務(wù)收費(fèi)，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)帶給消費(fèi)群體的安全、舒心的居住享受。

再看華新：由華新物業(yè)實(shí)施管理的華新大廈寫字樓，與華陽(yáng)大廈寫字樓隔街相對(duì)，均為

經(jīng)過了數(shù)年的維護(hù)和服務(wù)運(yùn)行，目前華新大廈銷售均價(jià)為8，000元/平方米，華陽(yáng)大廈銷售均價(jià)僅為4，000元/平方米左右，均價(jià)相差很大。

表二：華新物業(yè)實(shí)施管理的錦繡山莊與相鄰別墅的售價(jià)比較

項(xiàng)目名稱平均售價(jià)(元)物業(yè)費(fèi)(元/平米.月)售價(jià)差值(元)

錦繡山莊 9,000 3.00 0

信盟花園 7,000 2.30-2000

花溪山莊 5,000 1.80-4000

風(fēng)凰花園 4,500 1.20-4500

實(shí)踐表明，華新國(guó)際通過對(duì)“河畔花園”的物業(yè)品牌打造，所形成的良好服務(wù)口碑，為之后的華新大廈、五里河大廈、錦繡山莊的租售帶來了高附加值的銷售業(yè)績(jī)。

也正是依靠品牌住宅物業(yè)管理這一無(wú)形資產(chǎn)，使業(yè)主在房產(chǎn)購(gòu)置上敢于出手，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的小投入大產(chǎn)出目標(biāo)。

物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，它的健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、市場(chǎng)化程度、人們生活水平的提高、消費(fèi)意識(shí)的不斷成熟、收費(fèi)率的高低有著密切的聯(lián)系，這也決定了物業(yè)行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍屬于微利行業(yè)，甚至有虧損，不可能有暴利。我們確應(yīng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)的、前瞻的眼光去看待現(xiàn)在的住宅物業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)。

第二篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）虧損經(jīng)營(yíng)（占比95%）

1、房地產(chǎn)商受制于宏觀調(diào)控開發(fā)商物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)用越來越受到嚴(yán)格的控制；

2、物業(yè)雇用人力成本的上升、生產(chǎn)資料成本的增加，物業(yè)收費(fèi)受到的限制較多、傳統(tǒng)物業(yè)管理存在管理落后、經(jīng)營(yíng)單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業(yè)管理做為經(jīng)營(yíng)載體、忽視客戶的剛性消費(fèi)

開發(fā)商僅僅將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售的一個(gè)工具和賣點(diǎn)，忽視了社區(qū)消費(fèi)才是真正的剛性消費(fèi)，每開發(fā)100多萬(wàn)平米，等于產(chǎn)生了

1.5萬(wàn)戶人，每年都在幫物業(yè)生產(chǎn)客戶。

二、數(shù)據(jù)分享

（一）截至2012年，全國(guó)500戶以上的社區(qū)約有5萬(wàn)個(gè)，約2500萬(wàn)戶，人口7500萬(wàn)。

（二）社區(qū)客戶層次

中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)或以上的富裕階層，保守按照人年均消費(fèi)1萬(wàn)元計(jì)算，一年消費(fèi)額為7500億人民幣。

（三）中國(guó)，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出的30%

歐美，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)商業(yè)總支出的60%以上

社區(qū)是一塊未被開掘的金礦！

物業(yè)究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫！

三、關(guān)鍵詞

關(guān)鍵詞一：社區(qū)移動(dòng)電商（B2F）

關(guān)鍵詞二：社區(qū)移動(dòng)服務(wù)

關(guān)鍵詞三：社區(qū)移動(dòng)社交

四、關(guān)于產(chǎn)品

產(chǎn)品是以微信公眾平臺(tái)為入口，嵌入相關(guān)功能的網(wǎng)頁(yè)和關(guān)聯(lián)APP共同組成。

（一）產(chǎn)品設(shè)計(jì)

1、產(chǎn)品功能描述

2、社區(qū)電子商城產(chǎn)品銷售規(guī)則

（二）產(chǎn)品的社區(qū)內(nèi)推廣

通過線上和線下相結(jié)合的方式完成推廣。推廣分為三個(gè)周期，每個(gè)周期需要由鼎晟科技、物業(yè)公司及產(chǎn)品供應(yīng)商三方的共同配合完成。

三個(gè)推廣周期（圖）

五、關(guān)于項(xiàng)目

該項(xiàng)目主要涉及到產(chǎn)品研發(fā)及推廣方鼎晟科技，各個(gè)物業(yè)公司和線上提供產(chǎn)品和服務(wù)的渠道商，以及項(xiàng)目的監(jiān)管方微商會(huì)。

（一）資源整合（二）項(xiàng)目推廣

第三篇：中國(guó)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告

中國(guó)連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析報(bào)告(08-09)

2009-5-21 22:19:08 評(píng)0 我要評(píng)論

行業(yè)發(fā)展總體情況

一年半以來，連鎖零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了巨大的變化。2008年初，連鎖經(jīng)營(yíng)受CPI高漲、消費(fèi)旺盛等因素影響，銷售和利潤(rùn)均有大幅增長(zhǎng)。但進(jìn)入第四季度，增速明顯放緩，直至持平甚至負(fù)增長(zhǎng)。

金融危機(jī)對(duì)連鎖行業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)，也帶來了難得的快速發(fā)展十幾年后的調(diào)整契機(jī)。

一．基本數(shù)據(jù)

1．2008年全年的情況

《中國(guó)連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析報(bào)告（2008-2009）》根據(jù)典型企業(yè)和典型店鋪的數(shù)據(jù)撰寫?？紤]到店鋪的可比性較強(qiáng)，對(duì)店鋪的統(tǒng)計(jì)分析占有較大的篇幅。參與統(tǒng)計(jì)的各店都是各企業(yè)中經(jīng)營(yíng)較好的，代表了行業(yè)的領(lǐng)先水平。

如表一所示，各業(yè)態(tài)單店銷售增幅均有所增長(zhǎng)，這一增長(zhǎng)是企業(yè)的有機(jī)增長(zhǎng)部分，另外通過新開店鋪等外延式增長(zhǎng)，各個(gè)業(yè)態(tài)平均還有10%左右的增幅。因此，2008年，連鎖行業(yè)的銷售和店鋪均保持了20%以上的增幅。

表一：2008年主要業(yè)態(tài)典型店鋪規(guī)模情況

但2008年以來，各個(gè)季度的增幅極不平均。增幅變化的基本軌跡是：2008年1季度同比增長(zhǎng)20-30%，2季度維持在20%左右，3季度普遍滑落至10%，到4季度增幅一般維持在0-5%。

從表二中可以看到，家電、百貨業(yè)態(tài)由于商品的價(jià)值量大，人均勞效較高，其次為超市、藥店和便利店。同時(shí)，家電也是坪效最高的業(yè)態(tài)，藥店和便利店次之。

表二：2008年主要業(yè)態(tài)典型店鋪效率和效益情況(1)

在六個(gè)業(yè)態(tài)中，有四個(gè)業(yè)態(tài)的來客數(shù)增長(zhǎng)為負(fù)，即百貨、便利店、家電、藥店，平均降幅為

4.6%。

藥店的毛利率最高，為23%，其次分別為便利店和百貨。除藥店毛利率下降、便利店毛利率持平外，其它四種業(yè)態(tài)的毛利率均有所提高。如表三所示。

表三：2008年主要業(yè)態(tài)企業(yè)典型店鋪效率和效益情況(2)

2．2009年一季度的情況

一季度是連鎖零售業(yè)發(fā)展十多年中，最為困難的時(shí)期。從超市業(yè)態(tài)看，銷售整體同比增長(zhǎng)7%左右，利潤(rùn)增長(zhǎng)5%左右。百貨業(yè)態(tài)中，銷售和利潤(rùn)整體同比下降5%左右，環(huán)比則上升10%左右。各個(gè)地區(qū)增長(zhǎng)情況差異較大，北京、上海、深圳等地的增幅最小，有的企業(yè)甚至為負(fù)，內(nèi)地城市的增幅較高，有的維持在去年同期水平。

從上市公司的年報(bào)和典型企業(yè)的調(diào)查情況看，2009年3、4月份，企業(yè)的環(huán)比數(shù)據(jù)有所改善。

二．連鎖行業(yè)面臨的共性問題

1．CPI下降

2008年一季度，CPI累計(jì)上升8%，同期食品價(jià)格上漲21.0％，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲6.8個(gè)百分點(diǎn)。而2009年一季度，CPI累計(jì)下降了0.6%，食品價(jià)格僅上漲0.5%。對(duì)零售企業(yè)，特別是對(duì)連鎖超市的銷售增幅影響明顯，影響幅度超過10%。

如下圖：

2．來客數(shù)降低

受收入預(yù)期、失業(yè)裁員等影響，消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)下降。自2006年第四季度開始，中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)開始從109.0的高點(diǎn)一路向下，去年第四季度降至77.5，為近年來最低水平，到今年一季度回升至82.5。消費(fèi)意愿降低，導(dǎo)致門店來客數(shù)量下降，在表三中有所統(tǒng)計(jì)。

從不同地區(qū)看，深圳企業(yè)的來客數(shù)降低最為明顯，在大型超市和超市業(yè)態(tài)也出現(xiàn)了來客數(shù)下降的情況。

3．成本費(fèi)用提高

新勞動(dòng)法的實(shí)施，對(duì)勞動(dòng)密集型的連鎖零售企業(yè)影響很大，2008年，企業(yè)人工成本平均有10%左右的增加，租金成本依然有提高的趨勢(shì)。盡管商業(yè)物業(yè)低迷，但連鎖企業(yè)簽訂的物業(yè)租賃協(xié)議一般都是五年以上的長(zhǎng)期協(xié)議，協(xié)議到期后續(xù)簽的租金一定會(huì)比簽訂時(shí)的租金高出很多。新物業(yè)的協(xié)議租金水平略有下降，但新開店一般占總店鋪的10%左右，因此總體上所占比重不大。

4．利潤(rùn)有所下降

為保持銷售的增長(zhǎng)，維持企業(yè)的市場(chǎng)份額，各個(gè)業(yè)態(tài)的企業(yè)都開展了頻繁的促銷活動(dòng)。特別是在2009年春節(jié)期間，促銷力度空前。盡管維持了一定的銷售增長(zhǎng)，但企業(yè)的毛利率受到很大影響。

如果采用“利潤(rùn)=銷售額*毛利率-成本費(fèi)用”的計(jì)算公式，那么式中各項(xiàng)都向不利的方向發(fā)展，保持企業(yè)利潤(rùn)水平增長(zhǎng)有較大壓力。

三．應(yīng)對(duì)措施

1．強(qiáng)化成本控制。

面對(duì)危機(jī)，絕大部分企業(yè)的第一選擇是“節(jié)流”。首先是制定詳細(xì)的預(yù)算，其次，建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目己藱C(jī)制。在幾年前，零售企業(yè)的考核大多只針對(duì)銷售額，銷售增加，收入提高。后來在考核中增加了毛利的內(nèi)容，不僅關(guān)注銷售也更加重視利潤(rùn)?，F(xiàn)在，很多企業(yè)增加了成本支出的考核，而且具體到柜組、個(gè)人。

部分企業(yè)采取扁平化管理，簡(jiǎn)編、優(yōu)化內(nèi)部流程，降低溝通成本。有的通過合并小課組、部類等，進(jìn)行崗位調(diào)整。

在能耗方面，有的企業(yè)對(duì)門店進(jìn)行節(jié)能改造，節(jié)約了20%-25%的用電成本。

2．聯(lián)合擴(kuò)充實(shí)力

中小連鎖企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中原本就處于弱勢(shì)，加上特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，更難以與大型連鎖企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，近年出現(xiàn)的自愿連鎖、采購(gòu)聯(lián)盟在2008年得到了快速的發(fā)展。通過共建物流中心、聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合談判和經(jīng)營(yíng)互助等方式提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

3．加強(qiáng)渠道管理

渠道的控制能力，是連鎖企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要體現(xiàn)。2008年以來，企業(yè)的渠道管理明顯加強(qiáng)，連鎖百貨企業(yè)越來越多的單品開始集中采購(gòu)，大型超市企業(yè)和家電企業(yè)大多采用統(tǒng)分結(jié)合的方式進(jìn)行渠道管理，渠道的控制力得到強(qiáng)化。分散的、小規(guī)模的代理商和經(jīng)銷商或者伴隨連鎖企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張而成長(zhǎng)，或者因不能滿足發(fā)展需求而被淘汰。

4．調(diào)整商品結(jié)構(gòu)

面對(duì)危機(jī)，不同業(yè)態(tài)的連鎖企業(yè)都加強(qiáng)了商品管理。有的超市企業(yè)提出，要經(jīng)營(yíng)必需品中的必需品；一些百貨店也在調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，減少奢侈品的比例；家電專業(yè)店調(diào)整了黑電和白電的比例。通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)品類管理，從表二中可以看到，除家電業(yè)態(tài)外，單品銷售額均有不同程度增長(zhǎng)。同時(shí)企業(yè)存貨量減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)降低，百貨由34.6天下降為32.9天，大型超市由28天下降至27天。

5．開展多渠道營(yíng)銷

2008年以來，零售企業(yè)對(duì)網(wǎng)上零售、電話營(yíng)銷、目錄營(yíng)銷等其它渠道開展了有益的探索。在連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有30%的企業(yè)開展了網(wǎng)上零售業(yè)務(wù)。隨著新一代消費(fèi)者的成長(zhǎng)，多渠道營(yíng)銷將發(fā)揮著越來越重要的作用。

在危機(jī)中，企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)自身不足，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，優(yōu)化門店管理，這是在多年快速發(fā)展后的及時(shí)調(diào)整。一些資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，利用當(dāng)前物業(yè)成本較低的機(jī)會(huì)，增加自有物業(yè)或加大商業(yè)地產(chǎn)的投入。連鎖企業(yè)已經(jīng)為后續(xù)的發(fā)展積蓄了力量。

幾種主要業(yè)態(tài)的發(fā)展特點(diǎn)

一．大型超市和超市

大型超市和超市經(jīng)營(yíng)的大多是居民生活必需品，因此也是受危機(jī)影響最小的業(yè)態(tài)。一年多以來，除上述共性問題外，有以下幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：

1.生鮮經(jīng)營(yíng)漸成亮點(diǎn)

2008年，我們發(fā)現(xiàn)凡是經(jīng)營(yíng)較好的超市，共同的特點(diǎn)都是生鮮經(jīng)營(yíng)突出。生鮮不僅是聚客商品，也是盈利商品。一年多以來，超市企業(yè)通過農(nóng)超對(duì)接、基地直采、建設(shè)生鮮配送中心、改善冷鏈物流等手段，大大提高了生鮮商品的經(jīng)營(yíng)能力。

特別是去年底，商務(wù)部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展農(nóng)超對(duì)接試點(diǎn)工作的通知》，提出：到2012年，試點(diǎn)企業(yè)生鮮農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地直采比例將超過50％。這一指標(biāo)將會(huì)提前實(shí)現(xiàn)。

2.零供關(guān)系仍需改善

受危機(jī)影響，供應(yīng)商的經(jīng)營(yíng)也面臨很大的壓力，特別是中小型供應(yīng)商，出現(xiàn)利潤(rùn)下降、資金短缺等情況。他們對(duì)帳期更加看重，甚至要求縮短帳期。超市企業(yè)由于頻繁促銷，有時(shí)在商品價(jià)格、結(jié)算方式上會(huì)與供應(yīng)商產(chǎn)生分歧。但大部分企業(yè)在采取一些積極的舉措改善零供關(guān)系，如建立供應(yīng)鏈平臺(tái)，通過系統(tǒng)對(duì)帳，有的連鎖企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作，為供應(yīng)商提供信用擔(dān)保和結(jié)帳服務(wù)。

3.行業(yè)創(chuàng)新不斷深化

受行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和金融危機(jī)的雙重影響，超市企業(yè)迫切需要改變同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的局面，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)。一年多以來，行業(yè)中出現(xiàn)了高端超市、生鮮超市、社區(qū)超市等具有明顯特點(diǎn)的細(xì)分業(yè)態(tài)，超市的經(jīng)營(yíng)管理水平得到深化。一些新的技術(shù)也得到了推廣和應(yīng)用。

4.外資主導(dǎo)大型超市

無(wú)論是從數(shù)量規(guī)模上，還是從經(jīng)營(yíng)效率上，外資大型超市都要明顯強(qiáng)于內(nèi)資。即使在是金融危機(jī)下，外資大型超市的開店速度并沒有減緩，區(qū)域布局更加合理，優(yōu)勢(shì)更加明顯。

二．百貨店

百貨業(yè)態(tài)受危機(jī)影響較大，但從長(zhǎng)期看，中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期，百貨業(yè)仍將是一個(gè)持續(xù)較快發(fā)展的零售業(yè)態(tài)。除上述共性問題外，有以下幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：

1.業(yè)態(tài)進(jìn)一步細(xì)分

近幾年，百貨店的商品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)定位經(jīng)歷了多次變化，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)百貨業(yè)向現(xiàn)代百貨業(yè)的轉(zhuǎn)變。2008年以來，百貨店的業(yè)態(tài)細(xì)分更加明顯，出現(xiàn)了折扣店、社區(qū)百貨、時(shí)尚百貨、精品百貨、購(gòu)物中心型百貨等不同定位，目標(biāo)越來越清晰。

2.分銷渠道急需變革

目前，百貨品牌商品大多采取分級(jí)經(jīng)銷代理的方式，在特定的區(qū)域內(nèi)只能由特定的經(jīng)銷/代理商提供商品，連鎖經(jīng)營(yíng)、集中采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)。百貨連鎖企業(yè)需要通過終端渠道的力量，逐步改變這種分銷模式。一些大型連鎖百貨企業(yè)已經(jīng)開始了這方面的努力。

3.服務(wù)水平加強(qiáng)

在企業(yè)調(diào)查和實(shí)際消費(fèi)中，我們體會(huì)到百貨店的服務(wù)水平得到了明顯的加強(qiáng)。有的百貨店擴(kuò)大了服務(wù)臺(tái)的面積，提供更多的服務(wù)；有的把服務(wù)臺(tái)設(shè)置在更加醒目的黃金位置；有的設(shè)立了環(huán)境舒適的VIP中心；有的開展VIP沙龍，凝聚VIP客戶。

4.全線折扣影響利潤(rùn)

2008年下半年以來，百貨業(yè)進(jìn)行了大規(guī)模的促銷打折，一些企業(yè)甚至是全線折扣，帶來了一些負(fù)面的影響。一方面企業(yè)的毛利水平下降，另一方面，消費(fèi)者的購(gòu)買行為也受到影響，即不打折不購(gòu)物。

另外新開百貨店也出現(xiàn)了專柜招商周期延長(zhǎng)、招商資源減少的情況。

三．便利店

受生活方式、消費(fèi)習(xí)慣等因素限制，近些年便利店雖然發(fā)展速度較快，但效益狀況并不樂觀，在金融危機(jī)下，便利店更需要突破。有以下幾個(gè)明顯特點(diǎn)：

1.異業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)。

特別是超市的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)時(shí)間、與社區(qū)的關(guān)系更密切、提供更多的便利性服務(wù)，這些舉措都在一定程度上搶占了便利店的市場(chǎng)份額。

2.注重鮮食產(chǎn)品開發(fā)

便利店區(qū)別于其它業(yè)態(tài)的一個(gè)重要特點(diǎn)是鮮食產(chǎn)品突出，能夠提供簡(jiǎn)單的餐食。鮮食商品的好壞決定了便利店經(jīng)營(yíng)的成敗。有的企業(yè)通過參股生產(chǎn)廠家，控制上游渠道；有的企業(yè)開發(fā)

了品種多樣的自有品牌商品。

3.提高物流配送能力

便利店?duì)I業(yè)面積小，店面幾乎沒有儲(chǔ)存貨物的空間，因此需要頻繁補(bǔ)貨。外資便利店基本能實(shí)現(xiàn)一日二配，內(nèi)資便利店至大多可以一日一配。一些集團(tuán)企業(yè)的便利店業(yè)態(tài)原來大多與超市業(yè)態(tài)共用配送中心，目前越來越多的便利店開始自建配送中心。

4.整合網(wǎng)點(diǎn)資源

便利店的規(guī)模特點(diǎn)明顯，只有取得適當(dāng)?shù)挠行б?guī)模才有可能實(shí)現(xiàn)盈利。2008年，行業(yè)出現(xiàn)了明顯的整合。如好德與可的的合并。有的企業(yè)為了提高效率，選擇關(guān)閉經(jīng)營(yíng)不善或難于管理的門店。

四．家電

受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，家電零售企業(yè)面臨很大的困難。家電業(yè)態(tài)的主要特點(diǎn)：

1.探索新的經(jīng)營(yíng)模式

我國(guó)家電連鎖零售業(yè)態(tài)，主要存在兩種模式，一種是國(guó)美、蘇寧的代銷模式，一種是順電和百思買的模式。后者采取買斷經(jīng)營(yíng)的方式，強(qiáng)調(diào)客戶體驗(yàn)，利潤(rùn)率較高。

2.系統(tǒng)能力提升

家電企業(yè)在近年來的快速發(fā)展中，主要是采購(gòu)驅(qū)動(dòng)，管理比較粗放。通過信息化等手段提高自身營(yíng)運(yùn)能力，實(shí)現(xiàn)門店經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式，是家電業(yè)態(tài)的重要選擇。

3.廠商渠道的競(jìng)爭(zhēng)

家電廠家自建的專賣店是二線以下市場(chǎng)家電銷售的重要渠道。為了加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的覆蓋和對(duì)渠道的掌控力度，一些家電廠商紛紛建立品牌專賣店，對(duì)連鎖家電企業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)。

第四篇：中國(guó)跨國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析

上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 分?jǐn)?shù)

中國(guó)跨國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析

The Research Of The Internationalized Business Strategy Of

Chinese Mltinationals

姓 名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師： 專業(yè)名稱：

上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)國(guó)際工商管理學(xué)院

2010年12月

The Research Of The Internationalized Business Strategy Of

Chinese Multinationals

Abstract Under the trend of economic globalization，foreign enterprises have entered the Chinese market to pursue a broader space for development.At the same time, Chinese private enterprises are also under tremendous external pressure.Foreign companies’ settling in has caused fierce market competition.In the severe situation,how China private enterprise can break through bottlenecks, achieve better survival and developments has become a pressing issue now..If Chinese enterprises want to achieve a strong competitive advantage under the pressure, they must develop “the ability to operate issues in the international market”.So it leads to a statement of “multinational business strategy”.However, many Chinese companies still can not adapt to the the form of international.Lack of awareness about the international business strategy significantly affects developments of some enterprises.This essay is based on the theory of management.By listing a series of examples of Chinese multinationals ,the essay sums up the successes and shortcomings in the management of Chinese multinationals.After the conclusion, this paper will specially analyses the international business strategy in Haier Group Internationalization Business as an example.This paper is divided into five chapters: Charpter One: Introduce the current status and the definition of Chinese multinational enterprises.Charpter Two: Give few examples of multinational companies in China, and then brief introductions of these companies.Finally business strategy of these companies.Charpter Three: Propose the typical case of Haier and analyse the advantages of it’s business strategy.Charpter Four: Point out the shortcomings of Chinese mltinationals.Charpter Five: Thinkings and recommendations for the cases above.Keywords:

Chinese multinationals

The Internationalized Business Strategy

Haier Group Internationalization Business

Directory Introduction Charpter One: Overview of Chinese mltinationals 1.1

What is a Chinese mltinational 1.2

The history of Chinese mltinationals 1.3

Forms of Chinese mltinationals 1.4

How the development of Chinese multinationals effects International Trade Charpter Two: Excellent strategy of Chinese multinationals in China 2.1

Legend Holdings Ltd 2.2

Midea Group Co Ltd.2.3

Sinopec Group 2.4

Haier Group Charpter Three: The detaile analysis of Haier Group’s international business strategy 3.1

Business strategy of Haier Group

3.2

Overseas investment and market operation of Haier Group 3.3

The reasons for the success of transnational strategy of Haier Group Charpter Four: Current problems in multinational enterprises Charpter Five:The ending

第一章 跨國(guó)公司的概況

1.1 什么是跨國(guó)公司

1.鄧寧對(duì)跨國(guó)公司的定義：

“跨國(guó)公司就是從事對(duì)外直接投資、并在一個(gè)以上國(guó)家擁有或控制從事增值企業(yè)的機(jī)構(gòu)”。突出強(qiáng)調(diào)多國(guó)這一地理概念，即在一個(gè)以上國(guó)家建有下屬分支企業(yè)和機(jī)構(gòu)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)企業(yè)。但未考慮企業(yè)規(guī)模大小，市場(chǎng)勢(shì)力強(qiáng)弱等因素。

2.按所有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)跨國(guó)公司的界定：

是以所有權(quán)的法律基礎(chǔ)來限定跨國(guó)公司的屬性。3.按經(jīng)營(yíng)管理特征對(duì)跨國(guó)公司的界定：

是從企業(yè)具體的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)行為來判定劃分跨國(guó)公司的標(biāo)準(zhǔn)。

4.定義：

跨國(guó)公司服務(wù)方案跨國(guó)公司就是指具有全球性經(jīng)營(yíng)動(dòng)機(jī)和一體化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在多個(gè)國(guó)家擁有從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的分支機(jī)構(gòu)，并將它們置于統(tǒng)一的全球性經(jīng)營(yíng)計(jì)劃之下的大型企業(yè)。

1.2 跨國(guó)公司簡(jiǎn)史 1.緣起

跨國(guó)公司r&d資源轉(zhuǎn)移與中國(guó)對(duì)接跨國(guó)公司是壟斷資本主義高度發(fā)展的產(chǎn)物。它的出現(xiàn)與資本輸出密切相關(guān)。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，資本主義進(jìn)入壟斷階段，資本輸出大大發(fā)展起來，這時(shí)才開始出現(xiàn)少數(shù)跨國(guó)公司。當(dāng)時(shí)，發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的某些大型企業(yè)通過對(duì)外直接投資，在海外設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和子公司，開始跨國(guó)性經(jīng)營(yíng)。例如，美國(guó)的勝家縫紉機(jī)器公司、威斯汀豪斯電氣公司、愛迪生電器公司、英國(guó)的帝國(guó)化學(xué)公司等都先后在國(guó)外活動(dòng)。這些公司是現(xiàn)代跨國(guó)公司的先驅(qū)。2.發(fā)展

在兩次世界大戰(zhàn)期間，跨國(guó)公司在數(shù)量上和規(guī)模上都有所發(fā)展。第二次世界大戰(zhàn)后，跨國(guó)公司得到迅速發(fā)展。美國(guó)跨國(guó)公司的數(shù)目、規(guī)模、國(guó)外生產(chǎn)和銷售額均居世界之首。前十名中美國(guó)占了五名。這是按公司海外資產(chǎn)進(jìn)行的排名。若

發(fā)展戰(zhàn)略造成影響，相反美的還將加大對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)展的投入，目前美的已經(jīng)在越南、馬來西亞成立統(tǒng)一的銷售公司，未來三年美的還會(huì)加大投入，選擇另一個(gè)國(guó)家推廣美的的品牌，把東盟市場(chǎng)打造成美的的另一個(gè)戰(zhàn)略市場(chǎng)。并且，美的也不排除利用海外市場(chǎng)低迷的機(jī)會(huì)在海外作些新的嘗試。2.3 中國(guó)石油化工集團(tuán)公司 1.簡(jiǎn)介：

中國(guó)石油化工集團(tuán)公司(簡(jiǎn)稱中國(guó)石化集團(tuán)公司，英文縮寫Sinopec Group)是1998年7月國(guó)家在原中國(guó)石油化工總公司基礎(chǔ)上重組成立的特大型石油石化企業(yè)集團(tuán)，是國(guó)家獨(dú)資設(shè)立的國(guó)有公司、國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)和國(guó)家控股公司。中國(guó)石化集團(tuán)公司注冊(cè)資本1306億元，總經(jīng)理為法定代表人，總部設(shè)在北京。2007年底，中國(guó)石化股份公司總股本867億股，中國(guó)石化集團(tuán)公司持股占75.84%，外資股占19.35%，境內(nèi)公眾股占4.81%。2.中國(guó)石油化工集團(tuán)公司的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略： a、制定全球競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，建立國(guó)際戰(zhàn)略聯(lián)盟 b、實(shí)施國(guó)際化經(jīng)營(yíng)，選擇最佳的路徑模式 c、實(shí)施國(guó)際化經(jīng)營(yíng)，推行人才國(guó)際化戰(zhàn)略

2.4 海爾集團(tuán) 1.簡(jiǎn)介：

海爾集團(tuán)是世界白色家電第一品牌、中國(guó)最具價(jià)值品牌。海爾在全球建立了29個(gè)制造基地，8個(gè)綜合研發(fā)中心，19個(gè)海外貿(mào)易公司，全球員工總數(shù)超過6萬(wàn)人，已發(fā)展成為大規(guī)模的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。2.海爾集團(tuán)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：

海爾集團(tuán)在首席執(zhí)行官?gòu)埲鹈舸_立的名牌戰(zhàn)略指導(dǎo)下，先后實(shí)施名牌戰(zhàn)略、多元化戰(zhàn)略和國(guó)際化戰(zhàn)略，2005年底，海爾進(jìn)入第四個(gè)戰(zhàn)略階段——全球化品牌戰(zhàn)略階段。創(chuàng)業(yè)24年的拼搏努力，使海爾品牌在世界范圍的美譽(yù)度大幅提升。2009年，海爾品牌價(jià)值高達(dá)812億元，自2002年以來，海爾品牌價(jià)值連續(xù)8年蟬聯(lián)中國(guó)最有價(jià)值品牌榜首。海爾品牌旗下冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)、電視機(jī)、熱水器、電腦、手機(jī)、家居集成等19個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為中國(guó)名牌，其中海爾冰箱、洗衣

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第五章 尾聲

跨國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)期，正從傳統(tǒng)的戰(zhàn)術(shù)經(jīng)營(yíng)走向新的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)外貿(mào)型管理轉(zhuǎn)向全球戰(zhàn)略型管理，世界上越來越多的跨國(guó)已經(jīng)把公司戰(zhàn)略作為一種不可缺少的經(jīng)營(yíng)管理工具，用于控制和協(xié)調(diào)部門之間及公司內(nèi)部的資源關(guān)系。中國(guó)的跨國(guó)企業(yè)正面臨著跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)。

跨國(guó)經(jīng)營(yíng)有四大核心優(yōu)勢(shì)：第一.跨國(guó)經(jīng)營(yíng)有利于擴(kuò)大出口份額；第二，跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，有利于獲得稀缺資源；第三，跨國(guó)經(jīng)營(yíng)有利于降低生產(chǎn)成本；第四，跨國(guó)經(jīng)營(yíng)有利于獲得先進(jìn)的技術(shù)。所以我國(guó)企業(yè)有必要適當(dāng)?shù)叵蚩鐕?guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

那么，總結(jié)上文，為什么要制定跨國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略呢？

首先，跨國(guó)公司制定的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略有助于更好地適應(yīng)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化。當(dāng)今世界的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，特別是跨國(guó)公司所面對(duì)的是不同主權(quán)國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化等形式各異的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這種環(huán)境隨時(shí)充滿了眾多不穩(wěn)定的因素和各種風(fēng)險(xiǎn)，這些不穩(wěn)定的因素主要通過市場(chǎng)變化表現(xiàn)出來。

其次，跨國(guó)公司制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略有助于進(jìn)一步改善企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理。跨國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)管理不同于非跨國(guó)公司的一個(gè)突出特點(diǎn)是起管理的層次多，部門分工細(xì)，總部與分支機(jī)構(gòu)的管理客觀上存在很大的困難。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施在很大程度上克服了上述諸多不便，通過經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略確定公司的經(jīng)營(yíng)范圍和根本任務(wù)，便會(huì)使公司海內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有一個(gè)明確的知道綱領(lǐng)和奮斗目標(biāo)，并在各自的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)為完成公司的根本任務(wù)服務(wù)。通過經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，公司高層管理人員還可以進(jìn)一步形成不同層次的承諾機(jī)制，維護(hù)和遵守經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的總體部署，有效地提高了企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的水平。

在縱觀上文幾個(gè)跨國(guó)公司的例子后，我們可以看到，跨國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略必須是符合自己公司情況的。例如海爾公司，他們決定在向外擴(kuò)展的過程中，首先要發(fā)展全球化品牌戰(zhàn)略，即在國(guó)外樹立好的品牌，只有這樣才能避免自己的產(chǎn)品在國(guó)外因價(jià)格太低而影響效益的局面。在這樣的戰(zhàn)略的幫助下，海爾公司才在國(guó)

外的發(fā)展如火如荼。所以經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定必須要符合公司情況，并且要有遠(yuǎn)見卓識(shí)，避免只顧眼前利益而忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的情況。

另外，在制定跨國(guó)公司戰(zhàn)略的時(shí)候還要注意投資主體的多樣化，完善外匯管理制度，金融服務(wù)體系。擴(kuò)大投資規(guī)模，加強(qiáng)集約化程度。重要的還有公司的信譽(yù)。當(dāng)然，企業(yè)要注重人才的培養(yǎng)，因?yàn)槿瞬畔喈?dāng)于一個(gè)公司的新鮮血液，只有擁有了人才，才能制定出各種計(jì)劃并加以實(shí)施，才能改善公司管理制度，尋求更好的發(fā)展。

以上是我總結(jié)的一些跨國(guó)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的注意點(diǎn)?？偟恼f來，跨國(guó)公司若結(jié)合自身和市場(chǎng)兩方面的因素，加以正確的策略和良好的信用，一定可以在跨國(guó)市場(chǎng)中占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的。

參考文獻(xiàn)：

（1）《跨國(guó)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略學(xué)》馬杰李淑霞王杰著哈爾濱工業(yè)大學(xué)出版社（2）《跨國(guó)公司新發(fā)展及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析》李洪江著黑龍江人民出版社（3）《策略競(jìng)爭(zhēng)與跨國(guó)公司的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)》馬亞明，張巖貴著中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社

第五篇：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

-目錄

我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

摘要：我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展，物業(yè)管理理論、物業(yè)管理制度及相關(guān)法律建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，并取得一定的成果。同時(shí)其中也存在不少問題，如物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育不夠，給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來瓶頸，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的效益低，從業(yè)人員素質(zhì)不高、科學(xué)管理水平不夠、專業(yè)化不夠以及法制不健全帶來的諸多問題，極大的阻礙了我國(guó)物業(yè)的發(fā)展。針對(duì)這些問題提出以下解決措施：建立完善的物業(yè)管理法制體系；加強(qiáng)政府對(duì)物業(yè)管理得指導(dǎo)和監(jiān)管；充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理服務(wù)中的作用；加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 市場(chǎng) 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主委員會(huì) 法制 法律 指導(dǎo) 監(jiān)管 服務(wù)

中國(guó)物業(yè)管理所運(yùn)用的“物業(yè)”一詞來于香港方言。它翻譯Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。在《香港房地產(chǎn)法》一書中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房地產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。應(yīng)注意的是，盡管“物業(yè)”常常作為“房地產(chǎn)”的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域，泛指一個(gè)國(guó)家或整個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí)物資產(chǎn)。

一、物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展史

20世紀(jì)80年代初期，我國(guó)開始探索和嘗試物業(yè)管理，并首先從住宅管理開始進(jìn)行實(shí)踐。在這一過程中，為了破除傳統(tǒng)住宅管理體制的弊端，借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探索一條專業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)化的住宅管理新路；作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳和沿海開放城市的廣州，首先借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，推出了物業(yè)管理業(yè)務(wù)并做出了有益的嘗試，探索出了成功的經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：

（一）第一階段：

從1981年到1994年，是我國(guó)物業(yè)管理的探索和起步階段。1981年3月全國(guó)第一家物業(yè)管理公司，即深圳市物業(yè)管理公司的成立，在我國(guó)率先對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行了改革，開始了對(duì)物業(yè)管理新體制的探索和實(shí)踐，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的誕生。

（二）第二階段：

從1994年至1999年，這是我國(guó)物業(yè)管理開始進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展的階段。以建設(shè)部33號(hào)令《城市新建設(shè)住宅小區(qū)管理辦法》的頒布和實(shí)施的標(biāo)志。其特點(diǎn)，一是物業(yè)管理立法明顯加快；二是物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大；三是建設(shè)不組織召開了三次重要會(huì)議。四是地方物業(yè)管理立法步伐加快?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》首開全國(guó)物業(yè)管理地方立法之先河，使物業(yè)管理盡快走上依法管理的軌道起到了至關(guān)重要的作用；五是物業(yè)管理協(xié)會(huì)相繼成立。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立；六是出版了大批著作和期刊；七是開設(shè)了物業(yè)管理號(hào)?？?。

（三）第三階段：

1999年5月至今，是我國(guó)物業(yè)管理快速發(fā)展和市場(chǎng)比時(shí)期。以建設(shè)部1999

年5月23日在深圳市召開的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議為標(biāo)志，使物業(yè)管理隊(duì)伍繼續(xù)壯大，物業(yè)管理市場(chǎng)培育步伐加快，物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目明顯增多，各項(xiàng)配套政

策進(jìn)一步完善。全國(guó)物業(yè)管理覆蓋面已占物業(yè)總量的 38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已占50%以上，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬(wàn)家，從業(yè)人數(shù)超過220萬(wàn)人。深圳市長(zhǎng)城物業(yè)公司中標(biāo)北京回龍觀是全國(guó)規(guī)模最大的一次，萬(wàn)科物業(yè)管理公司接管建設(shè)部機(jī)關(guān)大院為國(guó)家機(jī)關(guān)實(shí)行物業(yè)管理起了帶頭作用。

二、物業(yè)管理現(xiàn)存的問題

物業(yè)管理在我國(guó)作為一個(gè)新興的行業(yè)，仍處于發(fā)展階段。其法規(guī)制度仍處于逐步確立和不斷調(diào)整之中，需要我們?cè)趯?shí)踐中加以改進(jìn)和完善。目前，我國(guó)的物業(yè)管理以2003年9月1日正式生效的 《物業(yè)管理?xiàng)l例》為主要依據(jù)并于2007年對(duì)此條例進(jìn)行了修訂，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及法律責(zé)任等方面做了明確規(guī)定。但仍存在以下問題：

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育不成熟

物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但由于各種類型的物業(yè)管理公司在經(jīng)費(fèi)、人員構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)管理等許多方面都有所不同，每個(gè)公司給業(yè)主提供的服務(wù)也參差不齊，有的甚至和業(yè)主發(fā)生嚴(yán)重糾紛，導(dǎo)致雙方關(guān)系緊張。物業(yè)管理公司小而多，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。目前，物業(yè)管理公司的數(shù)量急劇增多，管理的物業(yè)規(guī)模太小或物業(yè)點(diǎn)過于分散，往往造成管理成本居高不下，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法提高，資金缺乏。保本微利是國(guó)家對(duì)物業(yè)管理定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)原則。事實(shí)上，由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，一些收費(fèi)亂的現(xiàn)象導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難及由于其他各種原因?qū)е缕涫找娌患?，大部分物業(yè)管理公司都面臨資金缺乏，經(jīng)濟(jì)效益低下的困境，即使獨(dú)立的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)育不成熟而舉步維艱。物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育不成熟，影響了物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

（二）物業(yè)管理自身的問題

當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理公司類型多樣，水平參差不齊?，F(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理的基本內(nèi)容就是安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生和維護(hù)養(yǎng)護(hù)等層次的工作。在管理手段上，主要的還是靠手工操作，管理技術(shù)落后，科技含量不高，這也造成了管理成本過高，物業(yè)管理難以提高水平。另外，從業(yè)人員工素質(zhì)不高，培訓(xùn)教育質(zhì)量不高，職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。最后，當(dāng)前物業(yè)管理研究滯后，使物業(yè)管理中很多深層次的問題得不到解決。真正的物業(yè)管理涉及到的內(nèi)容包含了很多當(dāng)今比較前沿的科學(xué)理論，象建筑學(xué)、心理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)、營(yíng)銷學(xué)等；真正想把物業(yè)管理做好做精，必須掌握物業(yè)管理專門技巧，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)手段，來維護(hù)延長(zhǎng)業(yè)主物業(yè)的壽命，使物業(yè)保值。現(xiàn)代化新型建筑的不斷出現(xiàn)，人們的生活水平日益提高都對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求，這就要規(guī)范物業(yè)管理公司的姿質(zhì)，以提高物業(yè)管理水平。

（三）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)不明確難以發(fā)揮作用

業(yè)主所選舉的業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理主體，其宗旨與目的是以全體成員自擁有的物業(yè)為條件提供使用（不涉及所有權(quán)）管理，交付給可接受的專業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，以期達(dá)到其居住及相應(yīng)設(shè)施、設(shè)備和周邊環(huán)境正常使用的目的。然而，以前我國(guó)的物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)以及運(yùn)作方式都未能明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)行使招標(biāo)權(quán)利處于虛無(wú)狀態(tài)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建不及時(shí)，有的不按規(guī)定程序組建業(yè)主委員會(huì)；還有的委員會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長(zhǎng)等職務(wù)都是以直接口頭任命的方式，并沒有采取民主形式，業(yè)主遇到問題時(shí)也不知該向何人反映。在目前得實(shí)際運(yùn)作

中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)，監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來。

三、物業(yè)管理的法制

（一）我國(guó)物業(yè)管理法制的發(fā)展?fàn)顟B(tài)

30多年來，物業(yè)管理經(jīng)歷了從引進(jìn)試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)到逐步推進(jìn)的過程。它由南到北，由沿海到內(nèi)地飛速蔓延至全國(guó)各地城市，涉及千家萬(wàn)戶，行業(yè)初具規(guī)模，具不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總量的近38%已實(shí)行物業(yè)管理，不少省市實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面以達(dá)50%以上，深圳市甚至已超過95%，物業(yè)管理作為城市管理的一種新的模式和新興行業(yè)；以在我國(guó)初具規(guī)模。

相對(duì)于物業(yè)管理的實(shí)踐來說，我國(guó)物業(yè)管理的立法明顯滯后。1999年建設(shè)部頒布第一個(gè)部門規(guī)章——《城市新建設(shè)住宅小區(qū)管理辦法》，才明確了這種新的管理 體制，為地方立法提供依據(jù)；同年6月我國(guó)第一部地方性法規(guī)也隨即出臺(tái)——《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。2003年6月，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，則標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化，規(guī)范化發(fā)展新時(shí)期。

（二）我國(guó)物業(yè)管理中存在的主要法律問題

1．業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱

一方面，業(yè)主自律機(jī)制不完善。眾所周知，在物業(yè)權(quán)益關(guān)系中，業(yè)主財(cái)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性和業(yè)主共同利益，構(gòu)成了業(yè)主共同決定實(shí)施物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。在此情況下，必須制定業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則（比如業(yè)主公約），構(gòu)建業(yè)主自律機(jī)制，這是協(xié)調(diào)業(yè)主共利益的關(guān)鍵。但在我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)中，缺乏業(yè)主共同遵守執(zhí)行的行為準(zhǔn)。另一方面，業(yè)主委員會(huì)，制定了相應(yīng)的規(guī)章制度，但物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人仍然沿用過去行政管理的辦法解決問題。有些是業(yè)主委員會(huì)從不召開會(huì)議，也不按規(guī)章制度辦事，結(jié)果使部分業(yè)主委員會(huì)變成了一種有名無(wú)實(shí)形同虛設(shè)的機(jī)構(gòu)。

2．物業(yè)管理相關(guān)主體的法律關(guān)系極不明確

首先，物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的法律關(guān)系不順。在我國(guó)，新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商與物業(yè)管理公司形成“母與子”的關(guān)系導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題無(wú)法得到根本解決，因此才引出了前期物業(yè)管理階段中的糾紛。其次，大多數(shù)物業(yè)管理公司，工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，缺乏法律意識(shí)和服務(wù)理念，沒有擺正服務(wù)者的心態(tài)。物業(yè)管理的內(nèi)容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口號(hào)，諸如“封閉式管理”“酒店式管理”等，但并沒有實(shí)際意義。這在一定程度上也不利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，進(jìn)而阻礙了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念的形成。

3．物業(yè)管理立法滯后，法制建設(shè)還需要進(jìn)一步完善

這主要表現(xiàn)在缺乏系統(tǒng)完善的全國(guó)性物業(yè)管理法律體系，半數(shù)以上的省及較大城市沒有地方性法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都很少；即使在法制建設(shè)比較早的地方，法規(guī)政策仍然存在結(jié)構(gòu)、體系、執(zhí)法等許多缺陷甚至相互沖突的混亂現(xiàn)象。在司法實(shí)踐中，現(xiàn)有的法律法規(guī)在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足。

四、解決當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要措施

（一）建立完善的物業(yè)管理法律體系

法規(guī)體系法制不健全、法制環(huán)境較差以成為制約我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。由于法制不健全，致使物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的權(quán)利和義務(wù)不清，企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，政府監(jiān)督管理缺乏依據(jù)，處罰力度不夠，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理

案件的處理無(wú)法可依。如現(xiàn)有的物業(yè)管理法令法規(guī)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)不斷明晰，引發(fā)出物業(yè)管理費(fèi)用的分?jǐn)偂⒐膊课痪S修責(zé)任的承擔(dān)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配等多 方面矛盾。所以，需要針對(duì)業(yè)主之間的共同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的契關(guān)系進(jìn)行專門立法。加快立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律政策框架體系。

（二）加強(qiáng)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督是政府責(zé)任。

政府對(duì)物業(yè)管理公司的具體業(yè)務(wù)和日常運(yùn)作，政府主要是以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系，人的行為與責(zé)、權(quán)、利。我國(guó)很多城市的物管收費(fèi)最早實(shí)行之初采取的是政府定價(jià)，即由政府指令性地決定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物管企業(yè)遵循執(zhí)行；后來逐漸過渡為政府指導(dǎo)價(jià)，也就是政府指導(dǎo)性地提出與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、物業(yè)管理水平相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管企業(yè)在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行的收費(fèi)方式。隨著時(shí)間的推移，這兩種由政府參與指定或指導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理模式逐漸暴露弊端。物管收費(fèi)采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是一種必然趨勢(shì)。政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)組織有關(guān)部門專門進(jìn)行舉辦物業(yè)管理培訓(xùn)班，培訓(xùn)業(yè)主講授物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理的從業(yè)者進(jìn)行指導(dǎo)。政府還應(yīng)對(duì)業(yè)主的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，對(duì)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，政府可以對(duì)全體業(yè)主進(jìn)行罰款或者責(zé)令改正。

（三）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理服務(wù)中的作用

實(shí)施良好的物業(yè)管理，不僅需要物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的管理，還必須發(fā)揮業(yè)主自我管理的作用，實(shí)施專業(yè)化管理和群眾自治管理相結(jié)合。為達(dá)到最佳管理效果，必須提高廣大業(yè)主的文明意識(shí)、參與意識(shí)和自治意識(shí)。業(yè)主參與物業(yè)管理的形式是業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主的意愿，并與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)具有雙重身份，它既是業(yè)主代表的代理人，又是物業(yè)管理公司的委托人，因此業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)明確自身的責(zé)任，既要完成好業(yè)主委托的工作，又要采取各種措施激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的工作熱情，才能獲得最大的產(chǎn)權(quán)利益。首先，要將業(yè)主委員會(huì)組成人員納入有序管理軌道，把好選舉和人員素質(zhì)關(guān)，要選用責(zé)任心強(qiáng)，有一定工作能力、富于團(tuán)隊(duì)精神的人作為廣大業(yè)主的代表；其次，要對(duì)業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)行政管理力度，對(duì)其工作進(jìn)行幫助和指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員定員定期培訓(xùn)，使他們成為一支懂業(yè)務(wù)、懂法律、善管理的高素質(zhì)的業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍。第三，要對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行有效監(jiān)督，避免業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)或貪污受賄。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該設(shè)主為一個(gè)透明的機(jī)構(gòu)。

（四）加強(qiáng)管理公司自身建設(shè)

物業(yè)管理是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，始終應(yīng)以服務(wù)為本。不斷完善自身建設(shè)達(dá)到滿足業(yè)主各種需求的。

1．走專業(yè)化發(fā)展之路

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水平。全國(guó)70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)需克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本商的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才的培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，作好服務(wù)集成通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識(shí)型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。

2．走法制化發(fā)展之路

實(shí)際上，物業(yè)管理是對(duì)業(yè)主進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要不段完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度，對(duì)業(yè)主特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

3．走集團(tuán)化發(fā)展之路

在我國(guó)物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國(guó)約有80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就是顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻；另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

4．走“以人為本”的發(fā)展之路

物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸服務(wù)中要把人情為體現(xiàn)在每一個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對(duì)策，需要作出更進(jìn)步的努力。

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