第一篇：物業(yè)管理預(yù)期方案

關(guān)于新鄭五號公館物業(yè)管理預(yù)期方案

一、新建樓盤物業(yè)管理企業(yè)的介入

按照國家相關(guān)規(guī)定及行業(yè)通用做法，新建樓盤前期是開放商選聘的物業(yè)管理企業(yè),對新樓盤進行物業(yè)管理服務(wù)。所以，通過開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂針對五號公館小區(qū)的委托物業(yè)管理合同，能體現(xiàn)此行為的合法性質(zhì)。未來小區(qū)成立業(yè)主大會后，有權(quán)解聘物業(yè)公司,然后再通過招投標形式選舉物業(yè)管理企業(yè)的行為，對此，物業(yè)公司應(yīng)以此為鑒，強化服務(wù)，換取廣大業(yè)主的信任與支持，避免此類情況的發(fā)生。

二、物業(yè)公司接管新建樓盤 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期虛擬管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利展開，物業(yè)企業(yè)在接管驗收時，應(yīng)參照《物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》及其它國家相關(guān)法律法規(guī)，積極參與到開發(fā)商與建筑施工企業(yè)的建筑工程接管驗收活動中，并站在今后物業(yè)管理角度及業(yè)主使用角度，提出自己的意見建議，供開發(fā)商參考。

開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套竣工驗收資料和竣工圖，及隨機文件、隨機專用工具等，其中資料包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以文件形式明確各類建筑物、設(shè)施等的維護保養(yǎng)保修的責任期限等等問題及落實遺留問題費用事宜。建議應(yīng)由開發(fā)商授權(quán)，對施工企業(yè)工程尾款的支付由物業(yè)管理公司監(jiān)督，必須憑物業(yè)簽署合格意見后方可支付或扣除相應(yīng)款項。另外，建議開發(fā)商在房屋銷售合同上明確xx物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理收費項目及標準，以合同方式同業(yè)主約定服務(wù)價格標準及繳費時間等細則，避免后期業(yè)主入住時產(chǎn)生糾紛，同時也減少物價部門對價格的干預(yù)。

三、物業(yè)公司在接手新樓盤時開發(fā)商應(yīng)支付前期物業(yè)啟動資金

針對新接管樓盤，物業(yè)人員雖配備到位，由于業(yè)主入住率低，前期設(shè)備、人員、設(shè)施等投入較多，物業(yè)管理工作重心較多配合開發(fā)商的樓盤銷售宣傳，而物業(yè)管理收入多數(shù)尚處預(yù)期，為了更好開展后續(xù)長期工作，提升樓盤形象，開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)前期啟動資金和初期物管補貼資金。

四、新樓盤主要概況

五號公館位于新鄭市解放路與永寧街交匯處西200米路北。

五、物管人員組織架構(gòu)人員配備

六、物業(yè)日常支出預(yù)期明細（按月）

根據(jù)小區(qū)物業(yè)人員配備及辦公、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)等，測算物業(yè)每月支出費用如下：

2七、物業(yè)日常收入預(yù)期明細（按月）

按照住宅加商業(yè)6萬M2的建筑面積，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃特點，結(jié)合相關(guān)物業(yè)收費標準，建議其住宅收取物業(yè)管理費測算標準為：帶電梯住宅1.15元/月/平方米，不帶電梯住宅0.5元/月/平方米，商業(yè)1.15元/月/平方。

八、物業(yè)管理預(yù)期方案

? 物業(yè)接管樓盤入駐前所需軟硬件投入估算分析

? 單獨成立xx物業(yè)管理公司，申請物業(yè)管理三級資質(zhì)（暫定三級一年），注冊資金50萬元。

? 制定各種規(guī)章制度、服務(wù)標準、收費標準、處理問題流程機制等細則，以為業(yè)主提供服務(wù)，并以提供更高層次物業(yè)服務(wù)為宗旨，創(chuàng)造業(yè)主與物管企業(yè)和諧相處的局面。? 相關(guān)規(guī)章標準：

《人員配置標準》 《服務(wù)流程》 《保安保全措施》 《車輛進出管理方案》 《人員進出方案》 《安全監(jiān)控方案》 《保潔方案》 《綠化保養(yǎng)措施》

《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)細則》 《業(yè)主反映問題解決流程》 《業(yè)主檔案管理》

《所能提供其它便利性服務(wù)》 《樓盤品質(zhì)提升方案》

防護系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等)

? 物業(yè)入住前，各類物管人員到位，建立培訓機制。

? 配合開發(fā)商樓盤接管驗收，向施工方提出整改意見供開發(fā)商參考。驗收

合格后入住辦公，辦公場所裝修，辦公家具設(shè)備購置，開發(fā)商移交業(yè)主資料，向客服人員分配管理，準備各種宣傳、公共導向性標識標志，業(yè)主裝修協(xié)助管理，各種管理設(shè)備購置安裝調(diào)試。在一定期限內(nèi)為設(shè)備試用期，試用期過后，正式實行人員出入門禁系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等。

? 注意同行業(yè)交流，認真學習吸取先進物管公司的好措施好經(jīng)驗，努力

提升服務(wù)品質(zhì)。

以上是對五號公館小區(qū)物業(yè)管理的一點認識，僅供參考。

2013年3月

第二篇：實驗方案與預(yù)期結(jié)果

通過RNA芯片檢測25例聽神經(jīng)瘤的基因突變

實驗?zāi)康模?/p>

發(fā)現(xiàn)更多由于PCR技術(shù)局限而檢測不到的潛在基因突變點，并通過比較不同聽神經(jīng)瘤之間的生物學行為，研究基因突變與腫瘤生物學性狀之間的關(guān)系。

實驗方案：

1）RNA提?。簭?5例病人的新鮮聽神經(jīng)瘤組織中提取RNA； 2）cDNA轉(zhuǎn)換：提取出來的RNA逆轉(zhuǎn)錄成cDNA,并通過PCR技術(shù)擴增 3）雜交與RNA芯片檢測：RNA芯片含mRNA全序列，通過核酸分子雜交原理進行核酸序列分析的,芯片上已知序列的核酸探針通過堿基互補配對來檢測分析未知序列，并通過計算機處理雜交信號來確定基因突變點。具體實驗流程詳見公司材料說明書。

第3步可能的原理：鋪瓦式陣列(Tiled Array)是一種常用的用于檢測突變位點的陣列 ,其設(shè)計原理可以下列說明:為了檢測待測cDNA序列 5’-TCAGCATXGCCATCG中 X 位點 ,可以使用下面四個RNA探針: 3’-AGTCGTAACGGTAGC 3’-AGTCGTAGCGGTAGC 3’-AGTCGTACCGGTAGC 3’-AGTCGTATCGGTAGC 用這四個探針與待分析序列同時雜交 ,嚴格控制雜交條件 ,那么完全互補探針的雜交信號最強 ,從而可以確定 X位點。

（參考文獻：DNA芯片技術(shù)及其在突變檢測中的應(yīng)用）4）檢測結(jié)果分析：通過RNA芯片技術(shù)得到的基因突變點，結(jié)合之前PCR后基因測序?qū)嶒灚@得的NF2基因突變，確定其他基因的突變情況。

5）比較：根據(jù)25例聽神經(jīng)瘤組織的生長速度、囊性變否、腫瘤大小進行及基因突變的情況分類比較研究基因突變與腫瘤生物學性狀之間的關(guān)系。

預(yù)期結(jié)果

經(jīng)RNA芯片檢測出現(xiàn)大批的基因突變點,聽神經(jīng)瘤的突變基因不局限于PCR檢測的NF2基因，如P16、TNF、A（1-3）、DCC 等基因均可發(fā)現(xiàn)較多突變點。（參考文獻：反向點雜方法檢測聽神經(jīng)瘤基因突變）。不同的基因突變點與不同的腫瘤生物學性狀之間的關(guān)系，還需進一步研究。

第三篇：物業(yè)管理方案

3.4 XX廣場物業(yè)管理方式、工作計劃及物質(zhì)裝備

3.4.1物業(yè)管理方式

指揮機構(gòu) 執(zhí)行機構(gòu)

（主任）（各部門主管、專業(yè)人員）

監(jiān)督機構(gòu)

（主任和公司物業(yè)部）

反饋渠道

3.4.2 XX廣場工作計劃

前期介入計劃

序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間 簽訂物業(yè)管 中標后十天 理服務(wù)合同 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同

參與規(guī)劃、A、收集整理各類圖紙資料，熟悉XXXX 中標后進駐

設(shè)計與建設(shè) 廣場情況。到物業(yè)交付 B、加強與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)。系，參加工程例會，了解工程進度。

C、就物業(yè)管理方面，對XX廣場當時

階段提出專業(yè)建議。

D、參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選

型與調(diào)試。

在建物業(yè)前 A、全面介入在建物業(yè)的施工。中標后至物 期介入工作 B、向項目部提出合理化建議。業(yè)交接前 C、參與隱蔽工程驗收、機電設(shè)備調(diào)試。D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。

組建機構(gòu) A、人員招聘。物業(yè)交付使 B、人員培訓考核。用前三個月 C、人員上崗及試運行。

辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。物業(yè)交付使 B、安排員工用房。用前二個月 C、物資配備。制定與完善 A、嚴格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標 物業(yè)交付使

各項章制度 準，制定符合XX廣場管理處的各 用前3個月 項操作規(guī)范

B、結(jié)合XX廣場實際情況，對各項

操作規(guī)范進行調(diào)整完善。

前期介入工作計劃

序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間 物業(yè)驗收與 A、依據(jù)接管驗收標準，逐項嚴格進 物業(yè)交付使

接管 行審查。用前一個月

B、對不合格項目備案，并督促責任

部門整改。

C、進行復驗。

D、符合接管標準后辦理書面移交手

續(xù)。

E、制作XX廣場的“備忘錄”。

A、配合開發(fā)商進行有關(guān)問卷調(diào)查 物業(yè)銷售全及回饋意見收集 過程B、協(xié)助進行宣傳推廣8 銷售配合 入伙階段工作計劃

序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間

入伙實施 A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、物業(yè)交付使

電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系，用前后三個 開展有關(guān)工作。月 B、各項入伙資料文本的準備。C、明確入伙流程及各崗位職責。

D、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現(xiàn)場的準備。

E、入伙手續(xù)辦理。

初次業(yè)主意見 A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了 物業(yè)及交付

調(diào)查 解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交 使用三個月

流。內(nèi)

B、針對業(yè)主合理意見，進行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。物業(yè)交付使 B、裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。用起 C、裝修施工工程監(jiān)控。

D、裝修工程驗收

檔案建立與 A、收集業(yè)主資料歸檔。物業(yè)交付使

管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。用起

C、建檔與運用。

配合銷售 A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售，物業(yè)交付使

及時將顧客信息反饋給銷售部。用起

B、協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)

工作。

管理期內(nèi)工作計劃

管理期 主要規(guī)劃項目 備注

第一年 A、全面導入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善 自物業(yè)公司

符合XX廣場特點的各項管理規(guī)章制度及操作 進駐之日全

規(guī)范。面交付一年

B、開展宣傳教育活動，加強精神文明建設(shè),普及物 內(nèi)

業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。

C、全面導入CI識別系統(tǒng)。

D、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公紙自動化。

E、員工系統(tǒng)培訓開展。

F、開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。

G、按照社區(qū)活動計劃，開展適合XX廣場特點的社區(qū)活動。

H、根據(jù)實際情況進行業(yè)主委員會成立的準備工作。I、管理水平達到市優(yōu)標準，J、開展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，盡最大力量滿足業(yè)主需求。

第二年 A、根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財政收支，開展 全面交付使 各項增收節(jié)支工作。用二年內(nèi)

B、開展各項便民服務(wù)活動。

C、爭創(chuàng)“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號。D、管理水平達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居

住區(qū)”的標準，并在達到評比資格的情況下，申

報。

E、裝修計劃制定。

G、個性化服務(wù)的提供和推廣。

3.4.3XX廣場物質(zhì)裝備

u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置

XX廣場按總建筑面積 133001平方米算，應(yīng)配置399平方米

u 行政辦公用品

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 電腦 臺 4 2 打印機 臺 1 3 傳真機 臺 1 4 復印機 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機 臺 4 8 計算機 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個 4

辦公用房，532平方米商業(yè)用房。11 更衣箱 個 24 12 辦公易耗品 批 1

u 保安設(shè)備

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 對講機及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應(yīng)急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個 24

u 清潔設(shè)備

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 吸水機 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1

u 工程維修設(shè)備工具

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機 臺 1 4 電焊機 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應(yīng)急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預(yù)備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1

? 3.5 XX廣場物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓及管理 3.5.1機構(gòu)設(shè)置與職能分布

行政辦公室： 負責檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。

物業(yè)事務(wù)部：負責物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務(wù)項目等。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 負責物業(yè)接管驗收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護、更新及住戶委托的維修服務(wù)項目等工作。

客戶服務(wù)部：負責辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實施、特約服務(wù)等。

財 務(wù) 部： 負責管理處各項費用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。3.5.2XX廣場人員配備

堅持重綜合素質(zhì)，講學歷、技能；堅持專業(yè)技能的人員配備原則；堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團結(jié)、有序的隊伍。人員配備表 序 號 職 務(wù) 數(shù) 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務(wù)部主管兼 3 物業(yè)事務(wù)部主管 1 4 客戶服務(wù)部主管 1 5 行政事務(wù)主管 客戶服務(wù)部主管兼 6 財務(wù)部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護隊領(lǐng)班 3 9 保潔領(lǐng)班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護隊員 24 14 保潔人員 12

工程人員 7

3..5.3 人員培訓

培訓的意義：

l 對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。

培訓的目標：

l 培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。

通過系統(tǒng)的培訓，加強員工對管理服務(wù)的認識，改進工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個員工都做到“團結(jié)、奉獻、盡責、高效”。

培訓的方式：

l XX廣場管理處員工培訓分三步進行，管理處將根據(jù)不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。第一步：崗前培訓

物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時間內(nèi)熟悉XX廣場，同時樹立正確的服務(wù)意識。第二步：在職培訓

完成崗前培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準的服務(wù)。第三步：提高培訓

在物業(yè)入伙后每三個月安排更新培訓，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。培訓課程：

l 管理處專業(yè)培訓：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業(yè)管理概況（2）管理處的具體運作

l 客戶服務(wù)培訓：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務(wù)標準。（1）客戶服務(wù)準則（2）電話用語、禮貌培訓（3）客戶接待禮儀（4）客戶投訴（5）客戶管理

l 工程培訓：根據(jù)XX廣場實際情況、安排具有針對性的培訓，確保設(shè)備運行正常。（1）物業(yè)接管驗收（2）二次裝修程序控制（3）設(shè)備保養(yǎng)和維修

l 保安培訓：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強物業(yè)保安服務(wù)意識。（1）保安準則及工作綱要（2）保安儀表、行為及紀律

（3）處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度

（4）保安消防裝備使用

（5）保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法（7）火災(zāi)事故的處理辦法

（8）車輛、人員出入控制（9）事故紀錄（10）法律、法規(guī)（11）隊列操練

l 清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法（1）清潔流程和標準（2）清潔、綠化器材和物料（3）檢查標準（4）綠化管理

3.5.4 XX廣場管理處人員管理

人員管理的原則：

l XX廣場管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊作為員工行為規(guī)范和考核的標準。

l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。

錄用、培訓和淘汰：

l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標準，嚴把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗進行考核、選拔。做到人盡其才。

l 凡聘用人員都要進行上崗培訓，培訓合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點和要求實行3-6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，正式簽勞務(wù)合同。l 根據(jù)培訓計劃，實施全員全階段培訓戰(zhàn)略，不斷學習新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓考核成績優(yōu)秀者，升職加薪。

l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。l 員工調(diào)動、辭職和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評，實行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。

考核方法：

l XX廣場管理處實施管理處主任目標責任制，簽訂目標責任書，落實責任者的權(quán)限與職責。責任者有圓滿完成責任書規(guī)定任務(wù)的責任，也有所轄人員工資獎金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制定本月工作計劃。上級按ISO9000質(zhì)量體系對下級責任者進行考核、評審。

l XX廣場管理處實施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標準每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。

l 對部門工作的目標責任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導書運作，要求有檢查、記錄并存檔。

l 考核、獎懲和工資調(diào)整（略）考勤制度（略）員工考核標準（略）

員工形象：

l XX廣場管理處導入形象設(shè)計，在貫徹過程中進一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。

l XX廣場管理處以員工手冊、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范指導員工的服務(wù)工作，員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業(yè)的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標志明確，易于辨認。

員工手冊（略）

第四篇：物業(yè)管理方案

某項目物業(yè)管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四、人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工（按整個小區(qū)交付時設(shè)計）。序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營等。2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3 辦事員 3 文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。

五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業(yè)管理費：11.34萬元 應(yīng)收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）

預(yù)計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務(wù)費：0.5萬元 l 特約服務(wù)： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預(yù)見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* m

2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費 序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年

（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元

（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

（4）清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元

（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險費：暫不投保

4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函

辦入伙手續(xù)

簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù)

入伙手續(xù)書、身份證、購房合同

確認業(yè)主身份

繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

業(yè)主簽署

向業(yè)主

八、物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

（一）房屋管理運作一覽表 工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù) 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

（二）綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表 工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練 頻度 24h 每周一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練

（四）安全護衛(wèi)、停車管理

（五）保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

第五篇：物業(yè)管理方案

某項目物業(yè)管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營環(huán)境圖

四、人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工（按整個小區(qū)交付時設(shè)計）。序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營等。2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3 辦事員 3 文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。

五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業(yè)管理費：11.34萬元 應(yīng)收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）預(yù)計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務(wù)費：0.5萬元 l 特約服務(wù)： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預(yù)見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* M2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費 序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4）清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9）保險費：暫不投保（10）合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導價格為0.35元/月* M2。

六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收（無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。b)物業(yè)接管驗收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認； l 落實物業(yè)的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書

面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。

七、入伙

1、準備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫； l 垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。

3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函 辦入伙手續(xù)簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章 &n

棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔