第一篇：物業(yè)法

物業(yè)法

中華人民共和國國務(wù)院令

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。

第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）同時廢止。

第二篇：法眼看物業(yè)

法眼看物業(yè)

（一）與物業(yè)簽訂車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？

市中區(qū)顏女士來電咨詢：我和小區(qū)物業(yè)簽訂了《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，物業(yè)將位于該小區(qū)D棟的地面停車位出售給了我，車位總價8萬元。該停車位位于該小區(qū)D棟的地面通行道上，是由小區(qū)物業(yè)改造建成。請問：我和物業(yè)簽訂的車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：地面通行道是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有物業(yè)，依法應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意的情況下無權(quán)擅自占用和處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共同所有的道路，無權(quán)擅自變更地面通行道的用途，更無權(quán)對該停車位進(jìn)行處理，因而物業(yè)與顏某簽訂的轉(zhuǎn)讓停車位的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為無效合同，應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則來處理，顏女士可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還收取的停車位轉(zhuǎn)讓費。

（二）業(yè)主能在小區(qū)內(nèi)擅自占車位嗎？

歷下區(qū)張先生來電咨詢：我所居住的小區(qū)部分業(yè)主想在小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)設(shè)置停車位，請問：我們是否需要和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》第五十三條規(guī)定，汽車的停放需要占用小區(qū)的公共空間，必須遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定。為了避免不必要的糾紛，業(yè)主在計劃添置汽車并打算在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放時，應(yīng)當(dāng)事前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置。不得擅自占用道路或者其他場地。業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行特別約定。車主為停車支付的費用一般有三部分：1.租用車位，車庫屬于建設(shè)單位的要交車庫租賃費，車位屬于業(yè)主共有的要交車位場地使用費，自己購買車庫的僅交納停車服務(wù)費即可；2.車庫是物業(yè)的一部分，也有各項公共服務(wù)要求，應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費；3.對汽車有看管要求是對財產(chǎn)權(quán)的特別約定，在看管期間汽車丟失、受損的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任，同時業(yè)主需要交汽車看管費。

（三）物業(yè)公司能自行撤出嗎？

市中區(qū)馬先生來電咨詢：我們小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，不久前，物業(yè)公司在沒有提前通知小區(qū)業(yè)委會與業(yè)主的情況下就私自解除了物業(yè)服務(wù)合同，撤出了小區(qū)，請問：這種做法合法嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：物業(yè)服務(wù)是一種特殊的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)持續(xù)、不間斷進(jìn)行，一旦出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)間斷，將會給業(yè)主工作、生活環(huán)境造成嚴(yán)重的影響，對物業(yè)及其附屬設(shè)施本身也可能造成不應(yīng)有的損害。同時，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，需要經(jīng)過招標(biāo)、業(yè)主大會審議、物業(yè)交接等繁瑣程序，這些都需要時間。因此無論合同哪一方解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

（四）未驗收即入住承擔(dān)物業(yè)費嗎？

槐蔭區(qū)王先生來電咨詢：我與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了某樓盤一期房產(chǎn)的購房合同，合同中約定，自房地產(chǎn)公司書面通知具體交付日期起，與該房有關(guān)的物業(yè)管理費由業(yè)主來交納。當(dāng)房地產(chǎn)公司通知我辦理入住手續(xù)時，我發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水問題，并拒絕辦理入住手續(xù)，在隨后的幾個月里房屋漏水問題一直未得到解決。不久前，物業(yè)公司卻向我催收物業(yè)服務(wù)費。請問：這幾個月的物業(yè)費我該交嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主收到開發(fā)公司發(fā)出的書面入住通知后，如有正當(dāng)理由未辦理相關(guān)入住手續(xù)，且開發(fā)公司實際上也未將房產(chǎn)交付業(yè)主的，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)公司承擔(dān)，而不是業(yè)主來承擔(dān)。

（五）小區(qū)內(nèi)放鞭炮失火物業(yè)擔(dān)責(zé)嗎？

歷下區(qū)胡先生來電咨詢：我是小區(qū)業(yè)主，春節(jié)期間小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹的人很多，幾天前，一業(yè)主在燃放鞭炮時造成火災(zāi)，我家財產(chǎn)也有損失。請問：火災(zāi)造成的損失誰承擔(dān)，物業(yè)有責(zé)任嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：各個小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定的燃放煙花爆竹的情況不同，有的小區(qū)內(nèi)禁止燃放煙花爆竹、有的小區(qū)允許在特定區(qū)域內(nèi)燃放煙花爆竹。如果小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹發(fā)生火災(zāi)造成了人身或者財產(chǎn)損失，根據(jù)法律規(guī)定，由燃放煙花的業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)何種法律責(zé)任，除法律法規(guī)有明確規(guī)定的外，主要還是以物業(yè)服務(wù)合同約定為依據(jù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行或者適當(dāng)履行其安全防范協(xié)助管理合同責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。反之如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全履行了其安全防范協(xié)助管理合同責(zé)任，仍然沒能避免業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。有特別約定的從其約定。

（六）樓上裝修樓下漏水物業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)嗎

市中區(qū)胡先生來電咨詢：樓上業(yè)主裝修造成我家漏水，請問：物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任，維修費誰出？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：不少讀者認(rèn)為，樓上漏水與物業(yè)公司監(jiān)管不力有關(guān)，所以引發(fā)損失就去起訴物業(yè)公司，但事實上房屋漏水應(yīng)區(qū)分原因來認(rèn)定責(zé)任，對于因第三人裝修造成的業(yè)主房屋漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中不存在違約的情況下，不承擔(dān)維修義務(wù)。《物業(yè)管理條例》第五十三條規(guī)定：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！睆纳鲜鲆?guī)定中可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)有將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主的義務(wù)；室內(nèi)裝修作為業(yè)主自主進(jìn)行的行為，其所引發(fā)的后果也應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主與第三人之間發(fā)生的糾紛應(yīng)屬于相鄰權(quán)糾紛，屬于另一法律關(guān)系，可另循法律途徑解決。胡先生可與樓上業(yè)主協(xié)商，物業(yè)可以幫忙維修，但費用應(yīng)由造成損失的業(yè)主承擔(dān)。

（七）業(yè)主違反規(guī)定裝修物業(yè)可否沒收押金

歷下區(qū)馬先生來電咨詢：我所在小區(qū)一業(yè)主在裝修時違反了安全規(guī)范和管理規(guī)約，裝修押金被沒收了。物業(yè)公司有權(quán)沒收業(yè)主的裝修押金嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主裝修房屋時應(yīng)當(dāng)先交納一筆裝修押金，裝修押金的收取是為了保證業(yè)主在裝修過程中遵守國家的有關(guān)安全規(guī)范和住宅小區(qū)的管理規(guī)定。

但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)沒收業(yè)主交納的裝修押金。因為，從法律角度來講，沒收、罰款均屬于強制措施，執(zhí)行者應(yīng)當(dāng)經(jīng)過法律的明確授權(quán)才可以。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個企業(yè)法人，是接受業(yè)主委托為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的民事主體，他們無權(quán)采取沒收措施。

第三篇：新物業(yè)法

北京市人民政府令

第219號

《北京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2010年4月6日市人民政府第64次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2010年10月1日起施行。

市長 郭金龍

二〇一〇年四月二十日

目錄

第一章 總則

第二章 前期物業(yè)管理

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第四章 物業(yè)服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進(jìn)行查驗。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

第六章 法律責(zé)任

第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條 本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

第四篇：法眼看物業(yè)

開發(fā)商違約 業(yè)主能拒繳物業(yè)費嗎？

——摘自“法眼看物業(yè)”第五十五期

歷下區(qū)某小區(qū)馬先生來電咨詢：我是小區(qū)業(yè)主，我們小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的就是開發(fā)商本身，開發(fā)商違約逾期交房，我想問一下這種情況還需要繳納物業(yè)費嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：物業(yè)服務(wù)與房屋買賣是兩個不同的法律關(guān)系，開發(fā)商在履行房地產(chǎn)買賣合同過程中存在違約行為，并不能構(gòu)成業(yè)主遲交、拒交前期物業(yè)服務(wù)費的理由。當(dāng)出售房屋的開發(fā)商與提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)是同一法人時，其與業(yè)主之間形成了兩種截然不同的法律關(guān)系：簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，其是開發(fā)商的身份，與購房者形成了房屋買賣的法律關(guān)系；房屋交付購房者使用后，購房者成為業(yè)主，其以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份與業(yè)主形成物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。主體相同，身份不同，法律關(guān)系不同。

開發(fā)商違反房地產(chǎn)買賣合同的約定，業(yè)主可以根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的約定要求其履行義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，但是，繳納前期物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主基于作為開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同或者臨時管理規(guī)約等而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的過程中沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，也沒有違反雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費。

空置房屋的物業(yè)費誰承擔(dān)

——摘自“法眼看物業(yè)”第五十七期

歷下區(qū)馬先生來電咨詢：我是小區(qū)業(yè)主，我家房屋辦理了入住手續(xù)，但并未對房屋進(jìn)行裝修使用，未在小區(qū)居住過，請問：我還需要繳納物業(yè)費嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：目前物業(yè)管理費的構(gòu)成主要包括垃圾清運費、保潔費、保安費、綠化費、化糞便費、小區(qū)公用設(shè)備維修費以及公共照明的電費、電梯運行費等。從前述物業(yè)管理費用的構(gòu)成，可以看出大都是針對整個小區(qū)全體業(yè)主而支出的費用，不能針對某一業(yè)主進(jìn)行個體區(qū)分，物業(yè)管理費用大部分屬于為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)施設(shè)備維修而支出的費用，幾乎沒有針對某一業(yè)主專門的服務(wù)費用。因此，業(yè)主的房屋沒有進(jìn)行裝修使用，并不影響物業(yè)服務(wù)有限公司對包括此房屋在內(nèi)的整個小區(qū)提供安全保衛(wèi)、公共用地的清潔、綠化以及公用設(shè)備的維修等服務(wù)工作的開展。部分房屋的空置并不能明顯減少物業(yè)服務(wù)有限公司的工作量，即使有可能在某種程度上減少物業(yè)服務(wù)有限公司一定的工作量，但也不能按減少的工作量計算出應(yīng)減少的物業(yè)管理費。所以，馬先生應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費。

健身隊早上擾民物業(yè)可否制止？

——摘自“法眼看物業(yè)”第五十六期

歷下區(qū)劉先生來電咨詢：我們小區(qū)有一支老年健身隊，每天早上6點就在小區(qū)樓下播放音樂健身，吵得我們無法入睡，請問我們能要求物業(yè)公司制止這種行為嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：目前物業(yè)管理費的構(gòu)成主要包括垃圾清運費、保潔費、保安費、綠化費、化糞便費、小區(qū)公用設(shè)備維修費以及公共照明的電費、電梯運行費等。從前述物業(yè)管理費用的構(gòu)成，可以看出物業(yè)管理公司的工作范圍主要是對全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)施設(shè)備的維修。而業(yè)主之間最為常見的糾紛是相鄰權(quán)糾紛，如正常通風(fēng)、通行、采光、噪音等糾紛。業(yè)主常常將責(zé)任推向物業(yè)公司，要求物業(yè)公司賠償損失或制止侵害等。但是物業(yè)公司對于業(yè)主的相鄰權(quán)糾紛不一定負(fù)有法律責(zé)任。理由如下：1.受害業(yè)主與公司之間不存在房屋毗鄰的情況；2.物業(yè)公司并非侵害業(yè)主權(quán)益的直接責(zé)任人。因此，受害業(yè)主不能以相鄰為由要求物業(yè)公司承擔(dān)管理職責(zé)。只有在物業(yè)公司與業(yè)主之間存在合同約定或物業(yè)公司處于特殊情境下而負(fù)有約定或者法定的義務(wù)時，物業(yè)公司才對業(yè)主之間的相鄰權(quán)糾紛負(fù)有管理的職責(zé)。對于劉先生遇到的問題，物業(yè)公司可以進(jìn)行勸說，但沒有強行制止的權(quán)利。

房東與租客不交物業(yè)費誰擔(dān)責(zé)？

——摘自“法眼看物業(yè)”第五十四期

槐蔭區(qū)馬先生來電咨詢：其公司是小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公司。小區(qū)業(yè)主王某自收房后就將房屋出租給張某，此后就一直拖欠物業(yè)費，多次催交，王某拒絕交納，理由是根據(jù)其與張某的約定，由張某負(fù)責(zé)交納物業(yè)費，而張某則聲稱自己不是房屋的業(yè)主不應(yīng)負(fù)責(zé)交納物業(yè)費。請問，公司應(yīng)當(dāng)向誰主張物業(yè)費？”

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：本案這種情況在現(xiàn)實中比較常見。租客不交物業(yè)費，房東又稱物業(yè)費已約定由承租人交納，兩方互相推諉。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

因此，物業(yè)公司為了保障及時收取物業(yè)費，在房東與租客互相推諉收費無門的情況下，可選擇要求房東即業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費的連帶責(zé)任。建議物業(yè)公司遇到類似的情況時，可先對物業(yè)使用人進(jìn)行書面催交，如果在催告的合理期限內(nèi)或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由仍拒絕交納的，物業(yè)公司可通過法律途徑要求物業(yè)使用人張某支付欠交的物業(yè)費，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

業(yè)主家中被盜物業(yè)是否擔(dān)責(zé)

——摘自“法眼看物業(yè)”第五十期

某小區(qū)居民馬先生來電咨詢：我是小區(qū)業(yè)主，最近小區(qū)連續(xù)發(fā)生業(yè)主家中被盜事件，損失慘重，請問家中被盜，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理主要是維修、養(yǎng)護(hù)房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地，維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共秩序等?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果當(dāng)事人沒有特別約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不存在過錯的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主住宅內(nèi)的財產(chǎn)被盜并不承擔(dān)責(zé)任。

因此認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任的關(guān)鍵就在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時，在安保措施和防范工作方面存不存在疏忽和過失，是否盡到了管理、保障義務(wù)。如果上述責(zé)任都盡到，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)案外人犯罪行為所致?lián)p害結(jié)果的民事賠償責(zé)任。

業(yè)主欠費物業(yè)是否有權(quán)停水、停電？

——摘自“法眼看物業(yè)”第四十九期

某小區(qū)劉先生來電咨詢：我是小區(qū)業(yè)主，小區(qū)部分業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位、收費過高為由拒絕繳納物業(yè)費。為此，物業(yè)公司為催繳物業(yè)費給這些業(yè)主停水停電了。請問物業(yè)公司有停水、停電的權(quán)利嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主與供電局、自來水公司之間簽訂的是供水、供電合同，這是兩個相互平行、相互獨立的法律關(guān)系。物業(yè)公司只是對供水供電設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，并不是水、電的供應(yīng)方。水、電的提供者是自來水公司和供電局。依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主與自來水公司及供電局之間的供水、供電系一種合同關(guān)系，只有當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)合同約定和國家規(guī)定的情形時，自來水公司或供電公司才有權(quán)停止供水、供電。

雖然物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)中包含了對供水供電設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，但是該項服務(wù)是面向小區(qū)全體業(yè)主的，而并非是只針對某個業(yè)主的專項服務(wù)，在業(yè)主欠繳物業(yè)管理費的情況下，不僅不能采取停水、停電的措施進(jìn)行催繳，也不能停止物業(yè)服務(wù)活動。

物業(yè)公司該賠我的摩托車嗎？

——摘自“法眼看物業(yè)”第四十六期

市中區(qū)某小區(qū)周先生來電咨詢：我是小區(qū)業(yè)主，我停放在小區(qū)樓梯口處的摩托車被人以捅電門鎖等手段竊走。我發(fā)現(xiàn)后，隨即向物業(yè)公司及派出所報案。我與物業(yè)公司存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，每月按時交納物業(yè)費用。請問：物業(yè)公司該不該賠償我的摩托車？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司僅對小區(qū)負(fù)有安全防范義務(wù)，對物業(yè)買受人(業(yè)主)的家庭財產(chǎn)及其他自用財物不負(fù)保管、看管等責(zé)任。物業(yè)公司承擔(dān)的安全責(zé)任大小應(yīng)與其收取的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。物業(yè)公司是否盡到安全保障義務(wù)，周某沒有繳納看車費，沒有看管合同關(guān)系，物業(yè)公司履行雙方合同約定，并有門衛(wèi)值班記錄、小區(qū)巡邏記錄等記載證明，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定盡到了安全保障義務(wù)。

因此，根據(jù)《人身損害賠償司法解釋》第六條規(guī)定，本案摩托車被盜系案外人直接侵權(quán)所致，物業(yè)公司沒有過錯。周先生應(yīng)當(dāng)向案外侵權(quán)人主張有關(guān)權(quán)利，其要求物業(yè)公司承擔(dān)民事賠償責(zé)任沒有依據(jù)。

房屋易主，拖欠的物業(yè)費誰來付

——摘自“法眼看物業(yè)”第四十五期

市中區(qū)某小區(qū)業(yè)委會馬先生來電咨詢：王某是小區(qū)業(yè)主，2009年入住小區(qū)后一直未交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司多次催要，王某一直以種種理由拖延不交，2011年王某將房屋賣與張某，協(xié)議約定由張某負(fù)責(zé)補交拖欠部分的物業(yè)費。請問：物業(yè)公司可否要求王某、張某共同承擔(dān)拖欠的物業(yè)費？原業(yè)主王某可否以與張某有協(xié)議約定為由拒絕？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：本案中王某與張某在協(xié)議中約定由張某負(fù)責(zé)補交拖欠的物業(yè)費，該約定為雙方當(dāng)事人的合意且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。但是該約定并沒有物業(yè)公司的簽章，屬于我國《合同法》規(guī)定的向第三人履行，而非債務(wù)承擔(dān)的約定。因此，原業(yè)主王某不能以與張某有約定為由拒絕向物業(yè)公司交納拖欠的物業(yè)費用。

根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定：由于物業(yè)公司與張某之間沒有合同關(guān)系，因此物業(yè)公司要求王某和張某共同承擔(dān)拖欠部分物業(yè)費沒有法律依據(jù)，只能要求前業(yè)主王某支付，而王某在向物業(yè)公司支付該款項后可以依據(jù)協(xié)議要求張某承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋質(zhì)量有問題能否拒繳物業(yè)費

——摘自“法眼看物業(yè)”第三十八期 歷下區(qū)某小區(qū)張先生來電咨詢：今年初購住房一套，發(fā)現(xiàn)有漏水等質(zhì)量問題。請問能以此為由拒繳物業(yè)費嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：房屋買賣合同關(guān)系與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是兩個不同的法律關(guān)系，所以，通常保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，而不能找物業(yè)公司解決。

《山東省商品房銷售條例》中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)保修責(zé)任作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房質(zhì)量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任及損害賠償?shù)葍?nèi)容。交付使用的商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理的期限內(nèi)拖延維修的，業(yè)主可以自行或者委托他人維修。維修費可通過法律途徑由業(yè)主向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求其承擔(dān)。

業(yè)主自聘保潔員能拒交物業(yè)費嗎

——摘自“法眼看物業(yè)”第四十一期

市中區(qū)劉先生來電咨詢：我們小區(qū)某一棟樓，裙樓整體屬于一個富有的業(yè)主所有，他用于商業(yè)經(jīng)營，該業(yè)主自聘保潔與秩序維護(hù)員對該樓進(jìn)行服務(wù)，請問：這名業(yè)主可以拒絕給小區(qū)物業(yè)公司繳納物業(yè)費嗎？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)答：一般而言，小區(qū)物業(yè)公司提供的服務(wù)是針對整個建筑區(qū)劃的公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備而提供的，而非針對建筑區(qū)劃內(nèi)的某一具體物業(yè)或個人而提供。業(yè)主自聘的保潔員和執(zhí)行維護(hù)員是針對業(yè)主個人自有物業(yè)，其在性質(zhì)上不同于物業(yè)管理服務(wù)。綜上可知，業(yè)主在享受自聘的保潔與秩序維護(hù)員對自有物業(yè)所提供的服務(wù)的同時，也享受了物業(yè)公司對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)公共部位及公共事務(wù)所提供的物業(yè)服務(wù)，因此，業(yè)主不能以自聘保潔與秩序維護(hù)員為由拒絕向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。

物業(yè)有權(quán)禁止裝修人員進(jìn)小區(qū)嗎

——摘自“法眼看物業(yè)”第二十四期 市民咨詢：我們是新入住小區(qū)的業(yè)主，在住宅裝飾裝修中與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，請問對此法律有哪些規(guī)定？

濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：近年來，因住宅裝修引發(fā)的糾紛不斷出現(xiàn)，住宅裝飾裝修問題成為物業(yè)管理活動中的一個重要問題?！渡綎|省物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。本條賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的權(quán)力，即禁止裝飾裝修人員的進(jìn)入。但是值得注意的是，本條禁止施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域必須是按照管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約的規(guī)定。

所謂裝飾裝修需要辦理的批準(zhǔn)手續(xù)主要有：搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變建筑物使用功能、原外觀設(shè)計或私開門窗等需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；拆除與消防安全有關(guān)的建筑設(shè)施或改變建筑物耐火等級、防火分區(qū)等需經(jīng)公安消防機構(gòu)批準(zhǔn)；設(shè)置各類廣告牌匾的，要經(jīng)工商、城市容貌主管部門等部門批準(zhǔn)。

此外，業(yè)主或物業(yè)使用人還應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：1.裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；2.允許施工的時間；3.廢棄物的清運與處置；4.住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；5.禁止行為和注意事項；6.裝修保證金的收取和退還；7.違約責(zé)任；8.其他需要約定的事項。

物業(yè)到底該干哪些活

——摘自濟(jì)南市物業(yè)協(xié)會網(wǎng)站

一個燈泡的換“法”：“物業(yè)嗎？快來幫我換燈泡！”

樓道里的燈泡壞了，怎么辦？找物業(yè)。家里的燈泡壞了，怎么辦？也找物業(yè)。

“不錯，都可以來找物業(yè)，但是這兩個‘找物業(yè)’是不同的。”誠信行物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人高女士表示，想要解除部分業(yè)主對物業(yè)職能的誤讀，首先要弄明白“公共區(qū)域”這個概念。

以修燈泡為例。如果燈泡位于小區(qū)廣場、樓道等公共區(qū)域(即兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人共有的區(qū)域)，這個燈泡的維修就要由物業(yè)公司全權(quán)處理。如果這個燈泡位于小區(qū)居民的家里，小區(qū)居民在請物業(yè)幫忙更換時，就屬于特約服務(wù)，物業(yè)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費用。

據(jù)介紹，小區(qū)物業(yè)包括公共部位設(shè)施設(shè)備的維修、管理；公共部位保潔；公共部位綠化；公共秩序維護(hù)；安全防范的協(xié)助；禁止行為的告知勸阻；小區(qū)車輛的管理；業(yè)主房屋、小區(qū)管道等檔案的管理等。

暖氣片不熱，應(yīng)找專營單位

“物業(yè)代人受過的一大體現(xiàn)，就是代替專業(yè)經(jīng)營單位受過?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，水管子壞了，暖氣片不熱等供電、供水、供暖、供氣的問題，直接負(fù)責(zé)人應(yīng)該是相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營單位?！叭绻用竦呐瘹馄粺?，為了提

高居民滿意度，我們有責(zé)任積極聯(lián)系專業(yè)單位為其維修，但是我們物業(yè)沒有為其直接維修的義務(wù)?！备吲勘硎荆静簧俚拿芫蛠碓从谂瘹馄?。

房子質(zhì)量有問題，到底應(yīng)找誰？

房子出現(xiàn)漏水等質(zhì)量問題，到底應(yīng)該找誰？“我不知道找誰，但是我覺得找物業(yè)最近?！奔易↑S金時代小區(qū)6號樓的范先生說。“開發(fā)商向用戶交付銷售新建商品房住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！备吲勘硎?，這“兩書”中對房屋維修有明確的規(guī)定。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗質(zhì)量的等級；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1年采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

4、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。

“業(yè)主房屋內(nèi)部出了問題，在報修期之內(nèi)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)修理；在報修期之外，由業(yè)主出錢維修?！备吲空f。

收費與服務(wù)之惡性循環(huán) 物業(yè)收費難，服務(wù)質(zhì)量難以保障

業(yè)內(nèi)人士透露，目前，濟(jì)南物業(yè)管理行業(yè)存在著一種尷尬局面，業(yè)主在無正常理由的情況下可以隨意拖欠或隨意少交、不繳納物業(yè)管理費，而物業(yè)服務(wù)公司除了法律訴訟之外卻別無他策，嚴(yán)重制約了行業(yè)的生存和發(fā)展。于是就出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主不繳費的惡性循環(huán)。

今年春節(jié)，家住市中區(qū)某小區(qū)的王女士與物業(yè)公司負(fù)責(zé)人發(fā)生語言沖突，并開始拒交物業(yè)費。拖欠兩個月物業(yè)費后，物業(yè)公司無奈之下，停掉王女士家的水、電，催促繳費?！?/p>

物業(yè)的做法，在法律上是違法行為?！睗?jì)南物業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，但是在停水停電的背后，我們應(yīng)該看到物業(yè)收費時的無奈。

該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在還有一部分市民，認(rèn)為享受物業(yè)服務(wù)是理所當(dāng)然的，而對于交納物業(yè)管理費感到不理解、不情愿。這種行為也會在一定程度上打擊已交物業(yè)費的業(yè)主的積極性，從而造成其他業(yè)主的效仿，成為收費難的重要成因。

歷史：員工最低工資8年漲3倍，物業(yè)費卻8年不變

很多物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，從歷史衍變來看，物業(yè)費已經(jīng)8年沒有變化了?！皢T工工資都漲了好幾倍了?！?1、2002-2012年濟(jì)南最低工資標(biāo)準(zhǔn)（市內(nèi)五區(qū)）最低工資標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行時間

410元 2002.10.01——— 2004.12.31 530元 2005.01.01——— 2006.09.30 610元 2006.10.01——— 2007.12.31 760元 2008.01.01——— 2010.04.30 920元 2010.05.01——— 2011.02.28 1100元 2011.03.01———2012.02.29 1240元 2012.03.01———

2、濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/平方米)級別 多層住宅 小高層、高層等住宅 一級 0.70-1.00 1.20-1.80 二級 0.50-0.70 0.80-1.20 三級 0.30-0.50 0.60-0.80 業(yè)主：價格可上漲，但服務(wù)質(zhì)量要提高“價格可上漲，但服務(wù)質(zhì)量要提高?！庇浾咴诤芏嘈^(qū)都聽到了這樣一句話。很多業(yè)主都表示，如果是物業(yè)服務(wù)水平能夠提升的話，他們愿意多交納一定的物業(yè)管理費?！捌鋵?/p>

如果一半以上的業(yè)主都能這樣想，那小區(qū)的物業(yè)管理就會進(jìn)入一個良性的循環(huán)。”匯東星座物業(yè)負(fù)責(zé)人申恒珍表示。

家住雅居園小區(qū)的李女士告訴記者，0.6元/平方米的價格確實有些低，從2006年入住小區(qū)就沒變過，現(xiàn)在物價飛漲，工資上升，這個物業(yè)管理費確實應(yīng)該上漲一些。

李女士告訴記者，她家已經(jīng)在小區(qū)里面居住了6年時間，是看著佳園物業(yè)經(jīng)過3個月的試用期競爭留下的，現(xiàn)在佳園物業(yè)的人走了，她不知道業(yè)主們以后還能不能得到質(zhì)量比較好的物業(yè)服務(wù)。

漲還是不漲？其實已經(jīng)不是一個問題。要避免物業(yè)服務(wù)的“囚徒困境”，當(dāng)事各方包括公共管理者都需要思考：如何維護(hù)我們共同的家園？

經(jīng)營成本不斷上漲，但物業(yè)服務(wù)費卻止步不前，2011年，全國主要城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)都有不停程度的提高，上海、深圳、廣州漲幅均超過13.0%。濟(jì)南從2004年的410元，到2012年的1240元，最低工資標(biāo)準(zhǔn)已是以前的3倍，物業(yè)服務(wù)費卻從2004年至今一直沒變。最低每平方米0.3元，最高每平方米1.8元。物業(yè)服務(wù)費漲幅與全社會物價漲幅不匹配，同時更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人員工資的漲幅水平。

隨著濟(jì)南人們生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)要求越來越高，這與物業(yè)服務(wù)費長期穩(wěn)定在低水平之間的矛盾日益顯著。

物業(yè)公司“無奈撤軍”為哪般

——《濟(jì)南時報》物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查

1999年，濟(jì)南擁有了第一家物業(yè)管理企業(yè)，從此，住宅小區(qū)、辦公樓等開始有了專業(yè)“管家”。2007年，濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會正式成立，濟(jì)南物業(yè)管理企業(yè)有了自己的組織。目前，濟(jì)南有物業(yè)企業(yè)近500家，其中250多家是物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的會員。這些年來，物業(yè)企業(yè)和物業(yè)協(xié)會走過了風(fēng)風(fēng)雨雨，物業(yè)和居民的關(guān)系越來越無法分開。物業(yè)企業(yè)面臨什么樣的生存現(xiàn)狀？物業(yè)服務(wù)又經(jīng)歷了哪些蛻變，并將有什么樣的發(fā)展方向？本報對此進(jìn)行了調(diào)查。

佳園物業(yè)撤出雅居園小區(qū)，宏泰物業(yè)撤出宏泰小區(qū)??近期濟(jì)南物業(yè)協(xié)會不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已有十余家物業(yè)撤離原服務(wù)小區(qū)。盡管與濟(jì)南市龐大的物業(yè)市場相比，這樣的“撤軍”顯得“波瀾不驚”。但因為物業(yè)管理已經(jīng)成為百姓日常須臾不離的服務(wù)，物業(yè)公司的撤出，還是給小區(qū)居民造成了不小的困擾。

記者在雅居園小區(qū)看到，沒有了物業(yè)的小區(qū)開始臟亂。幾乎小區(qū)內(nèi)每個垃圾桶都是滿滿的，不少垃圾袋散落地上。炎熱的高溫下，股股異味飄散出來，熏得居民直掩鼻。沒有及時澆灌的綠化帶和植被也顯得無精打采。

那么，物業(yè)緣何撤離？是服務(wù)不到位？還是有其他深層次原因？事關(guān)民生，記者展開了一番調(diào)查。

十余物業(yè)撤離，有些不撤的勉強度日

相連的兩個小區(qū)，物業(yè)公司頻頻換，頻頻撤。有人戲稱是不是風(fēng)水有問題？記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)“撤軍”，大多因為入不敷出。有些現(xiàn)在看起來風(fēng)平浪靜的小區(qū)，其實物業(yè)早已“捉襟見肘”。文明撤離，提前半月貼通知

“我家的下水道又堵了，你們派個人——— 咦，人呢？”7月初，和往常一樣，家住高新區(qū)雅居園7號樓的王女士，到小區(qū)物業(yè)辦公處報修。和往常不一樣，今天再也沒有物業(yè)服務(wù)人員跟隨她入戶維修，及時解決問題了。6月30日，在高新區(qū)雅居園小區(qū)服務(wù)長達(dá)3年之久的佳園物業(yè)公司，在貼出撤出告知的第15天，正式撤出小區(qū)?！斑@邊的物業(yè)很少有待得長的。”家住雅居園小區(qū)的李娜表示，離雅居園小區(qū)只有一條街之隔的黃金時代小區(qū)，物業(yè)也是換了好幾撥。

濟(jì)南物業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年已有十余家物業(yè)公司撤出原服務(wù)小區(qū)。以歷下區(qū)為例，就有宏泰小區(qū)、華洋名苑、留園小區(qū)、燕東山莊4個小區(qū)。

微利轉(zhuǎn)虧損，還能撐幾時？

“其實，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)中更多的處在‘死撐’狀態(tài)中?！币毁Y深物業(yè)人士表示。7月5日，記者來到位于文化東路與燕子山交叉口附近的匯東星座采訪。匯東星座只有一座16層高的辦公樓，使用面積將近17000平方米，是一個商業(yè)性的辦公寫字樓，大多是租用型的小公司。匯東星座物業(yè)的一名負(fù)責(zé)人介紹，人工成本、物料成本持續(xù)增加，公司由原來的微利迅速轉(zhuǎn)化為虧損后，資金缺乏，直接導(dǎo)致員工招聘難、設(shè)施設(shè)備維護(hù)滯后。為了

保障公司的正常運行，只能裁員。裁員之后，人員變少，服務(wù)質(zhì)量勢必下降?！盀榱司S護(hù)公司的品牌，2011年11月1日，我們曾經(jīng)計劃核漲物業(yè)費，只有不到一半的業(yè)主同意，沒有通過。”“打破頭”才中標(biāo)的物業(yè)項目，因為入不敷出不得不撤出，這僅僅是物業(yè)公司的“無奈”嗎？

物業(yè)能虧本？很多業(yè)主不相信

對于物業(yè)公司虧本的說法，一些業(yè)主們并不買賬。賬目：物業(yè)一算賬，還真虧了

“物業(yè)沒說實話，每年交那么多物業(yè)費，怎么就虧損了呢？”家住雅居園小區(qū)的沈先生提出自己的質(zhì)疑。沈先生表示，按照小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，再加上每月收取的停車位管理費，怎么著也得上百萬元，養(yǎng)活物業(yè)的幾個人應(yīng)該綽綽有余。記者采訪時，小區(qū)大部分居民和沈先生有同樣的觀點。對此，佳園物業(yè)負(fù)責(zé)人給記者算了一筆細(xì)賬。雅居園居住和商用面積大約10萬平方米，其中按照多層(面積40000平方米)0.6元/平方米，高層(面積62000平方米)1.0元/平方米，年物業(yè)費為1032000元，年停車位(地上370個車位，每月80元，地下240個停車位，每月 60元)管理費收入為528000元。年總收入為1560000元。物業(yè)支出如下：職工(63人平均工資1700元)工資支出1285200元，每年電梯維修保養(yǎng)費12萬，垃圾清運費(按高新區(qū)每車1000元計算)7萬，從年初到現(xiàn)在的車輛劃損補償費也有12萬，總額為1595200元。物料支持等其他支出，與電梯廣告收益大體相抵，最終虧損35200元。

疑問：公示的賬目，有沒有“貓膩”？

有業(yè)主表示，即使物業(yè)費收支情況進(jìn)行公示了，結(jié)果無外乎“虧損”這一結(jié)果，而其中各項支出項目，也是“物業(yè)公司自己說了算的”。

那么，“自己說了算”的支出中，物業(yè)公司有哪些“說不清道不明”的事兒？ 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)舊小區(qū)沒有房屋維修基金，經(jīng)常需要物業(yè)公司從收入中支出。業(yè)內(nèi)人士高女士表示，由于許多業(yè)主不大清楚物業(yè)公司在支出維修資金，所以認(rèn)為物業(yè)公司有“貓膩”?！爱?dāng)物業(yè)項目比較新、不需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修修繕方面投入大的資金期間時，物業(yè)公司還能保本或微利運營。一旦項目老化，而大多數(shù)舊小區(qū)并沒有房屋維修基金，又需要物業(yè)投入較大資金進(jìn)行修繕時，物業(yè)公司將因為拿不出資金而不得不退出物業(yè)管理。”“隨著員工工資的一漲再漲，佳園物業(yè)在我們小區(qū)確實掙不著錢?！毖啪訄@小區(qū)業(yè)委會成員李先生表示。

分析：有多少誤解還沒有解開？

家住黃金時代小區(qū)的曹女士表示，物業(yè)養(yǎng)的“閑人”太多，能不虧損嗎？保潔的還好，關(guān)鍵是保安。小區(qū)進(jìn)出的人都很隨意，我從來沒看見他們上前阻攔。

“業(yè)主有這種想法是可以理解的?！睒I(yè)內(nèi)人士劉女士分析，不過之所以很難看到保安阻攔入門人員，主要是因為不少保安剛?cè)胱⌒^(qū)的時候很盡職，阻攔次數(shù)多了，業(yè)主就心生不滿，為什么進(jìn)自己小區(qū)還要受盤查。

大型小區(qū)人員太多，保安很難把業(yè)主認(rèn)全。保安是輪休制，某些業(yè)主出入時間變化較大時，保安也會把握不準(zhǔn)?！斑@也是我們現(xiàn)在比較尷尬的地方，攔也不是，不攔也不是。

第五篇：擬物業(yè)項目經(jīng)理專業(yè)法題庫

專業(yè)法部分試題

一、單選題

1、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分，由市國土房管局在（D）時最終認(rèn)定。A、業(yè)主大會備案

B、物業(yè)管理招標(biāo)備案

C、物業(yè)服務(wù)合同備案

D、前期物業(yè)管理備案

2、規(guī)劃、設(shè)計新建物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理務(wù)的各項設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的（C）確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動。

A、千分之一至千分之二

B、千分之二至千分之三 C、千分之三至千分之四

D、千分之四至千分之五

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，每年（D）將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。A、第一季度

B、第二季度

C、第三季度

D、第四季度

4、規(guī)劃出售部分總建筑面積在5萬平方米以上的，應(yīng)當(dāng)按照不低于規(guī)劃出售部分總建筑面積的（C）確定物業(yè)管理用房。A、千分之一

B、千分之二

C、千分之三

D、千分之四

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為（A）。A、一級、二級、三級

B、一級、二級

C、甲級、乙級、丙級、丁級

D、臨時資質(zhì)、一級、二級

6、物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，由（D）負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

A、業(yè)主

B、開發(fā)建設(shè)單位

C、全體業(yè)主

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

7、當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業(yè)主、使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修，費用由（B）承擔(dān)。

A、全體業(yè)主

B、相關(guān)責(zé)任人

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、開發(fā)建設(shè)單位

8、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向（D）收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

A、全體業(yè)主

B、相關(guān)責(zé)任人

C、開發(fā)建設(shè)單位

D、最終用戶

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，每年（D）將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

A、第一季度

B、第二季度

C、第三季度

D、第四季度

10、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接（B）項目。

A、20萬平方米以下的住宅，5萬平方米以下的非住宅

B、30萬平方米以下的住宅，8萬平方米以下的非住宅

C、40萬平方米以下的住宅，10萬平方米以下的非住宅

D、各種物業(yè)項目

二、多選題

1、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)（AB），負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系。

A、明確部門

B、明確人員 C、明確領(lǐng)導(dǎo)

D、明確組織

E、明確機構(gòu)

2、二級資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有（BCDE）。A、注冊資本人民幣500萬元以上

B、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人 C、其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人 D、工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱 E、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

3、業(yè)主大會決定（ABC），應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。A、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

B、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

C、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

D、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

E有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項、4、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，暫時選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)（ABCE）做好銜接工作。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理1個月前業(yè)主大會未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)居民委員會（村民委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會就管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，并在調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上確定管理預(yù)案。

B、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書面報送區(qū)、縣人民政府，并及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時按確定的管理預(yù)案組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護(hù)等工作。D、所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，由業(yè)主委員會協(xié)助居民委員會（村民委員會）收取。

E、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。

5、履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容情況，主要包括(ABCD).A、綜合管理服務(wù)

B、清潔衛(wèi)生服務(wù)

C、公共秩序維護(hù)服務(wù)

D、綠化養(yǎng)護(hù)

E、共用設(shè)施設(shè)備管理

6、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照（ABCE）標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房： A、上下水、供電、供暖等設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能 B、房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛?C、地面鋪設(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻面、地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具； D、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留通訊、有線電視、寬帶等端口

E、小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（CE）工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。A、衛(wèi)生

B、綠化

C、安全防范

D、車輛管理

E、公共秩序維護(hù)

8、業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括（ABCE）等。

A、允許施工的時間

B、裝飾裝修工程的內(nèi)容 C、裝飾裝修工程的期限

D、物業(yè)管理服務(wù)費和維修費用 E、廢棄物的清運與處置及相關(guān)費用

9、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費。場地占用費主要用于（ACD）。A、小區(qū)道路的維修養(yǎng)護(hù)

B、業(yè)主大會的相關(guān)收益 C、停車設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

D、改善共用的設(shè)施、設(shè)備 E、物業(yè)管理服務(wù)費用

10、物業(yè)服務(wù)費用可以采?。˙D）等形式。A、收費制

B、包干制

C、傭金制

D、酬金制

E、協(xié)商制

三、判斷題

1、《物業(yè)管理條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。（√）

2、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（√）

3、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（√）

4、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。（√）

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。（×）

6、業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。（√）

7、住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房不得設(shè)置在地下。（√）

8、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》全部是2007年10月1日起實行。（√）

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（×）

10、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。（√）

四、簡答題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的問題如何解決？答案略。

2、新《條例》完善了原來六項基本制度是什么？答案略。

3、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》中有哪些新制度？答案略。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示那些內(nèi)容？答案略。

5、天津市目前對物業(yè)管理有那些備案程序？答案略。

6、天津市目前針對物業(yè)管理出臺了那些示范文本？答案略。

五、論述題

1、試述現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費的收費等級標(biāo)準(zhǔn)，為什么綠化養(yǎng)護(hù)中服務(wù)等級一級與四級差距3分錢。答: 服務(wù)等級一級: 收費標(biāo)準(zhǔn)1.20元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.20元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.22、3、公 共秩序維護(hù)0.34，4、綠化養(yǎng)護(hù)0.24，5、共用部位養(yǎng)護(hù)0.20； 二級：收費標(biāo)準(zhǔn)0.90元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.16元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.19、3、公 共秩序維護(hù)0.27，4、綠化養(yǎng)護(hù)0.14，5、共用部位養(yǎng)護(hù)0.14； 三級：收費標(biāo)準(zhǔn)0.70元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.10元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.18、3、公 共秩序維護(hù)0.21，4、綠化養(yǎng)護(hù)0.11，5、共用部位養(yǎng)護(hù)0.10； 四級：收費標(biāo)準(zhǔn)0.50元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.10元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.11、3、公 共秩序維護(hù)0.08，4、綠化養(yǎng)護(hù)0.11，5、共用部位養(yǎng)護(hù)0.10。為什么綠化養(yǎng)護(hù)中服務(wù)等級一級與四級差距3分錢。答案略。

2、通過物業(yè)管理專業(yè)法課程的學(xué)習(xí)，結(jié)合你在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，有何收獲。答案要點：

1、專業(yè)法課程中涉及的物業(yè)行政法規(guī)、行政規(guī)章、指導(dǎo)性文件。

2、你在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作崗位。

3、學(xué)習(xí)體會。

六、案例分析

李先生住在某高層住宅的二樓。一天早晨開啟自動洗衣機后上班去。因為給水軟管脫落，自來水流入電梯井，造成電梯電路板進(jìn)水。中午經(jīng)業(yè)主報告，物業(yè)管理人員緊急采取一系列措施，支付4000元恢復(fù)了電梯運行。你認(rèn)為物業(yè)管理人員應(yīng)采取那些措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無責(zé)任。答案略。