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      陜西省物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)
      
        
       時間：2019-05-14 05:36:33下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《陜西省物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《陜西省物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)》。

      
	
      

      第一篇：陜西省物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)
      

      陜西省物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)
      物業(yè)服務(wù)收支情況可進行審計
      業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成；實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化灌溉、養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
      實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。同時，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。電梯、中央空調(diào)等費用“單計”
      業(yè)主購買房屋后從未入住的或者入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認后，從第7個月開始，其物業(yè)管理服務(wù)費用按照收費標(biāo)準(zhǔn)的70％交納。
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收以上費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。
      電梯、中央空調(diào)和水泵等機電設(shè)備運行的能耗費用及其他公用水、電費不包含在物業(yè)服務(wù)費用中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨計量，合理分攤并定期公布。
      交通工具停放服務(wù)費、保管費收取規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)將另行制定。
      陜西省物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)
      單位：元／平方米·月
      多層住宅（六層以下，含六層）
      收費等級 一級二級三級四級
      收費標(biāo)準(zhǔn) 0.450.40.350.3
      高層住宅
      收費等級 一級二級三級四級
      收費標(biāo)準(zhǔn) 1.51.20.90.7
      辦公寫字樓
      收費等級 一級二級三級四級
      收費標(biāo)準(zhǔn)5432
      第二篇：桂林市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)
      桂林市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)
      一級：
      基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項設(shè)施。
      一、收費標(biāo)準(zhǔn):類別收費標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度
      多層住宅1.0元/平方米15%
      高層帶電梯住宅1.5元/平方米15%
      二、服務(wù)內(nèi)容
      (一）、房屋管理
      1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。
      2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。
      3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。
      4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關(guān)部門依法處理。
      5、陽臺封閉規(guī)格色調(diào)一致。
      6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。
      7、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
      （二）、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
      1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。
      2、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，有設(shè)備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
      3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率90%以上。
      4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
      5、道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。
      6、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。
      7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范 措施。
      8、雨水井、化糞井每月檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。
      9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
      （三）公共秩序維護
      1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。
      2、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。
      3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
      4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。
      5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。
      6、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
      7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
      8、定期對服務(wù)人員進行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
      （四）、保潔服務(wù)
      1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。
      2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。
      3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。
      4、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
      5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。
      6、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
      7、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無異味。
      8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。
      9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
      10、進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。
      11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
      12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。
      (五)、綠化養(yǎng)護管理
      1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。
      2、草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過10公分，超過時應(yīng)及時進行修剪。
      3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。
      4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。
      5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。
      6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。
      7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。
      8、綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
      （六）、綜合管理服務(wù)
      1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實施。
      2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。
      3、服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。
      4、管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
      5、廣泛運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。
      6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。
      7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。
      8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。
      9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進行一次滿意度抽樣測評，滿意率達到85%，并對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。
      10、建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。
      11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
      12、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。
      二級：
      基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積2‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項以上安全防范設(shè)施；體育活動場地不少于一項設(shè)施。
      一、收費標(biāo)準(zhǔn)類別收費標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度
      多層住宅0.7元/平方米15%
      高層帶電梯住宅1.1元/平方米15%
      二、服務(wù)內(nèi)容
      （一）房屋管理
      1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。
      2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。主要路口設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。
      3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。
      4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關(guān)部門依法處理。
      5、陽臺封閉統(tǒng)一有序。
      6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一。
      7、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
      （二）、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
      1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。
      2、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
      3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率85%以上。
      4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
      5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。
      6、樓道燈公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。
      7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
      8、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。
      9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
      （三）公共秩序維護
      1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。
      2、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。
      3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
      4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。
      5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。
      6、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
      7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
      8、定期對服務(wù)人員進行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
      (四)、保潔服務(wù)
      1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。
      2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。
      3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。
      4、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
      5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。
      6、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
      7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。
      8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。
      9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
      10、進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。
      11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
      12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。
      (五)、綠化養(yǎng)護管理
      1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。
      2、草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過10公分，超過時應(yīng)及時進行修剪。
      3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。
      4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。
      5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。
      6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。
      7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。
      8、綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
      (六)、綜合管理服務(wù)
      1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實施。
      2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。
      3、服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。
      4、管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
      5、廣泛運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。
      6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。
      7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。
      8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。
      9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進行一次滿意度抽樣測評，滿意率達到85%，并對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。
      10、建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。
      11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
      12、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。
      三級：
      基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設(shè)施。
      一、收費標(biāo)準(zhǔn)類別收費標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度
      多層住宅0.5元/平方米15%
      二、服務(wù)內(nèi)容
      （一）、房屋管理
      1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。
      2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。主要路口設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。
      3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。
      4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關(guān)部門依法處理。
      5、陽臺封閉統(tǒng)一。
      6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
      (二)、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
      1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。
      2、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。
      3、實行24小時報修值班制度。急修報修一小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率75%以上。
      4、設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
      5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。
      6、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。
      7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
      8、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。
      9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。
      （三）、公共秩序維護
      1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。
      2、按照規(guī)定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。
      3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
      4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。
      5、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
      6、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。
      （四）、保潔服務(wù)
      1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。
      2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。
      3、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
      4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
      5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
      6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。
      7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。
      8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
      9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
      10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。
      （五）、綠化養(yǎng)護管理
      1、布局合理，符合規(guī)劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在半月內(nèi)清除，并適時補種。
      2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。
      3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。
      4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。
      5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。
      6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現(xiàn)象。
      7、綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
      （六）、綜合管理服務(wù)
      1、建立物業(yè)管理制度，制定管理方案并組織實施。
      2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。
      3、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。
      4、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
      5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。
      6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。
      7、公示服務(wù)聯(lián)系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。
      8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。
      9、開展回訪工作，回訪率70%以上，對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。
      10、建立健全財務(wù)管理制度，每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。
      11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
      12、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。
      四級：
      基礎(chǔ)條件：小區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房；有簡單的綠地、樹木、植物。
      一、收費標(biāo)準(zhǔn)類別收費標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度
      多層住宅0.3元/平方米15%
      二、服務(wù)內(nèi)容
      （一）、房屋管理
      1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。
      2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關(guān)部門依法處理。
      3、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議；對 進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
      （二）、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
      1、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。
      2、急修報修三小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率60%以上。
      3、設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
      4、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。
      5、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
      6、雨水井、化糞井根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。
      7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶電。
      （三）、公共秩序維護
      1、配備門崗室，設(shè)專人24小時值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。
      2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
      3、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。
      （四）、保潔服務(wù)
      1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。
      2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
      3、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。
      4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
      5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
      6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。
      7、公共區(qū)域玻璃每2個月擦洗1次。
      8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
      9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
      10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。
      （五）、綠化養(yǎng)護管理
      1、綠籬適時修剪，長勢良好，無垃圾、樹掛及堆物。
      2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。
      3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。
      4、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害。
      （六）、綜合管理服務(wù)
      1、建立日常物業(yè)管理制度。
      2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。
      3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
      4、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。
      5、受理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。
      6、開展回訪工作，回訪率60%以上。
      7、每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。
      8、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。
      9、協(xié)助召集首次業(yè)主會會議，組建業(yè)主委員會并配合其工作。
      第三篇：陜西省規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費
      陜西省規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費
      日前我省出臺了《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，多層住宅（六層以下，含六層）物業(yè)費每平方米每月最高0.45元，高層住宅物業(yè)收費每平方米每月最高為1.50元，預(yù)收物業(yè)費不得超過三個月。高層住宅物業(yè)費
      每平方米每月最高1.5元
      《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》提出，我省住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
      》》陜西物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)按三級標(biāo)準(zhǔn)劃分 》》陜物業(yè)收費辦法出臺 多層物業(yè)費最高四毛五
      實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)分為高層住宅、多層住宅以及辦公寫字樓三種類型，每種類型又分為四級基準(zhǔn)價，我省多層住宅（六層以下，含六層）物業(yè)費每平方米每月最高0.45元，高層住宅物業(yè)收費每平方米每月最高為1.50元。
      市級價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準(zhǔn)價、辦公寫字樓按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過40%的原則制定轄區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)?！贰肺靼参飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不規(guī)范收費或被取消資格
      其他類型的物業(yè)服務(wù)收費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價，政府價格主管部門應(yīng)規(guī)范其價格行為。1
      高于2.2米車庫物業(yè)費
      按住宅標(biāo)準(zhǔn)50%收
      物業(yè)服務(wù)費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。
      由業(yè)主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業(yè)服務(wù)費按照同類型住宅收費標(biāo)準(zhǔn)的50%收取，另有合同約定的從其約定。
      改變使用性質(zhì)用于居住的應(yīng)按照同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取，用于辦公的按同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用于商業(yè)(包括商業(yè)經(jīng)營或為經(jīng)營配套的倉儲、員工食堂等)的按同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)加收200%。
      連續(xù)超半年未住
      物業(yè)費收70%
      納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由建設(shè)單位全額交納。
      業(yè)主驗收房屋后從未入住，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，從第一個月開始其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，不使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
      公共設(shè)施維修費
      不得計入物業(yè)支出
      根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行的維修養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用(不含生活垃圾處理費);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;經(jīng)業(yè)主同意的其他費用；法定稅費以及合理利潤。
      物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應(yīng)由原建設(shè)單位負責(zé)，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。
      對供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用應(yīng)分別計入其供應(yīng)價格中，不得另外向業(yè)主(使用人)收取。
      陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/m2〃月
      多層住宅（六層以下，含六層）
      服務(wù)等級 一級 二級 三級 等外
      收費標(biāo)準(zhǔn) 0.45 0.40 0.35 0.30
      高層住宅
      服務(wù)等級 一級 二級 三級 等外
      收費標(biāo)準(zhǔn) 1.50 1.20 0.90 0.70
      辦公寫字樓
      服務(wù)等級 一級 二級 三級 等外
      收費標(biāo)準(zhǔn) 5.00 4.00 3.00 2.00
      相關(guān)鏈接
      裝修垃圾清運費不得超3元/m2
      本報訊（記者 徐欣然）近日，西安市物價局發(fā)出通知，業(yè)主委托物業(yè)清運裝修垃圾，收費標(biāo)準(zhǔn)每平方米不超過3元，裝修押金根據(jù)房子面積決定，最高為3000元。自9月5日起執(zhí)行。
      業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾，并負擔(dān)相應(yīng)的裝修垃圾清運費，每平方米收費不超過3元。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修企業(yè)收取裝修押金，裝修押金標(biāo)準(zhǔn)以戶為單位計，房屋建筑面積100平方米以下，押金不超過2000元；房屋建筑面積150平方米以下，押金不超過2500元；房屋建筑面積150平方米以上，押金不超過3000元。
      如果您遇到亂收費的情況，可撥打12358進行投訴。》》西安某小區(qū)門口新老物業(yè)對峙 只為爭當(dāng)管家
      物業(yè)拒絕代收費
      水電氣不得停止服務(wù)
      本報訊（記者 徐欣然）物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用，供水、供電、供氣、供熱等企業(yè)也不得停止相關(guān)服務(wù)。》》西安某小區(qū)居民當(dāng)上了“物業(yè)奴”
      《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。自7月1日起執(zhí)行。
      第四篇：物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)5級最新
        總則
      1.0.1  為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實現(xiàn)物業(yè)服
      務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.2  北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.3  北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn) 外，尚應(yīng)符合國家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo) 準(zhǔn)的規(guī)定。2  術(shù)語和定義
      2.0.1  物業(yè)服務(wù)
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相 關(guān)場地，進行維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動。
      2.0.2  物業(yè)共用部分
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共 同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要 包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
      2.0.3  專項服務(wù)
      接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán) 境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務(wù)。
      2.0.4  特約服務(wù)
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。
      2.0.5  突發(fā)公共事件
      突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產(chǎn)損 失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會危害，危及公共安全的緊急 事件。3  基本規(guī)定
      3.0.1  本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維 修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和 改造工作。
      3.0.2  物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級，一級標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每 一級標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級的標(biāo)準(zhǔn)。
      3.0.3  簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定 物業(yè)服務(wù)事項，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4  住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)
      4.1  基本要求
      4.1.1  客戶服務(wù)場所   設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人
      照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。
      4.1.2  人員   從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè) 管理工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人 員。
      4.1.3  制度   建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
      4.1.4  檔案   建立物業(yè)管理檔案。2  配備檔案管理人員。
      4.1.5  標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。
      4.1.6  客戶服務(wù)   每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到 達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險。
      4.1.7  專項服務(wù)委托管理   簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      4.2  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
      4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
      1）
      每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
      2）
      設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）
      在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
      4）
      設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）
      張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      4.2.2  共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
      每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
      1）
      每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、7 雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
      2）
      每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）
      每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。
      4）
      每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
       附屬構(gòu)筑物
      1）
      每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
      2）
      每半年檢查1 次雨、污水管井等。
      3）
      每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）
      每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。
      5）
      每年檢測1 次防雷裝置。
      4.2.3  空調(diào)系統(tǒng)   運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。
      4.2.4  二次供水設(shè)施   按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
      定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
       每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 8 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      4.2.5  排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵
      汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次?；S池
      每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
      4.2.6  照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
      每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。樓外照明
      每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周 內(nèi)修復(fù)。應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜
      每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃。5  低壓配電箱和線路
      每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>
      每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機
      每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。
      4.2.7  安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
      每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi) 部除塵1 次。紅外對射探測器
      每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表 面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備
      每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。6  攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。
       解碼器
      每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。
       云臺
      每年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每年表面 清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
      每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半 年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器
      每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖
      每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
      每季度檢查1次開鎖功能、接線。
      4.2.8  電梯   電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。3  日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排
      除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
      訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。
      對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
      配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
      制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分
      鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
      4.2.9  水景   啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      4.3  消防安全防范
      4.3.1  綜合管理   建立、落實消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防 安全職責(zé)。2  成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
      掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排
      除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
      4.3.2  消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）
      火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）
      火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警
      報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。
      3）
      備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 13 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排
      煙閥等。防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
       消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器
      每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 14 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      4.4  綠化養(yǎng)護
      4.4.1  基本要求 喬木
      植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木
      植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊
      植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物
      花壇植物死亡率低于15%。草坪
      保證基本成活。
      4.4.2  綠化養(yǎng)護內(nèi)容灌溉
      根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重 旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。施肥
      根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春 后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的 植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治
      植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，15 不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。整形修剪
      一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬 和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草
      每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的30%。垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1 次。
      4.4.3  工作檢查和記錄
      生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。
      4.5  環(huán)境衛(wèi)生
      4.5.1  生活垃圾的收集、清運   按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每5 日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。
      4.5.2  物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
      1）
      大堂、一層候梯廳
      每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。
      2）
      樓道、樓梯
      每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。
      電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
      每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面
      雨季前清掃1 次天臺、屋面。樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次樓外道路。水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物的預(yù)防和控制。
      投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
      4.5.3  工作檢查和記錄
      每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      4.6  公共秩序維護
      4.6.1  主要出入口有人值守。4.6.2  制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
      00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
      4.6.3  巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
      4.6.4  機動車輛憑證出入。
      4.6.5  安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應(yīng)留存30 日備查。
      4.6.6  對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      4.6.7  記錄與檔案   各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
      4.7  裝飾裝修管理
      4.7.1  建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      4.7.2  建立裝飾裝修管理檔案。
      4.7.3  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      4.7.4  裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      4.7.5  裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。
      4.7.6  委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。5  住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)
      5.1  基本要求
      5.1.1  客戶服務(wù)場所   設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人
      照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。
      5.1.2  人員   從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng) 歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。
      5.1.3  制度   建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全
      防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
      5.1.4  檔案   建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。3  應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料。
      5.1.5  標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。
      5.1.6  客戶服務(wù)   每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到 達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作 日內(nèi)回復(fù)。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險。
      5.1.7  專項服務(wù)委托管理   簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      5.2  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
      5.2.1  綜合管理   建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
      1）
      每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
      2）
      設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）
      在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
      4）
      設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）
      張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      5.2.2  共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
      1）
      每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、22 雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
      2）
      每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）
      每半年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。
      4）
      每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
       附屬構(gòu)筑物
      1）
      每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
      2）
      每半年檢查1 次雨、污水管井等。
      3）
      每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）
      每 2 月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。
      5）
      每年檢測1 次防雷裝置。
      5.2.3  空調(diào)系統(tǒng)   運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
      5.2.4  二次供水設(shè)施   按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
      定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
       每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每半年切換1 次備用水泵。4  每年檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      5.2.5  排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。污水泵
      汛期每日巡視1 次，平時每2周巡視1 次，檢查設(shè)備運
      行狀態(tài)；每月進行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次?；S池
      每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
      5.2.6  照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
      每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)。樓外照明
      每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi) 修復(fù)。應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜每日巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
      每季度巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>
      每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機
      每季度試運行1 次，保證運行正常。配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。
      5.2.7  安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
      每2月檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2月表面清潔1次； 每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每 年內(nèi)部除塵1次。紅外對射探測器
      每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年 表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器
      每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺
      每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
      每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器
      每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖
      每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
      每季度檢查1次開鎖功能、接線。
      5.2.8  電梯   電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。2  在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排
      除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
      訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。
      對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
      配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
      制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
      5.2.9  水景   啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      5.3  消防安全防范
      5.3.1  綜合管理1  建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
      掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排
      除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
      5.3.2  消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）
      火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）
      火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警
      報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護1 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況； 每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
       消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。8  滅火器
      每周巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      5.4  綠化養(yǎng)護
      5.4.1  基本要求 喬木
      生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木
      生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。綠籬和色塊
      植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。草坪
      保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。
      5.4.2  綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
      出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死 亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水 1次。施肥
      根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌
      木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲害防治
      根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲 害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效 果。整形修剪
      喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和 色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草
      每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的20%。垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 2 次。
      5.4.3  工作檢查和記錄   生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。
      5.5  環(huán)境衛(wèi)生
      5.5.1  生活垃圾的收集、清運   按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每3 日噴灑1 次殺蟲藥。
      4  每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。
      5.5.2  物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
      1）
      大堂、一層候梯廳
      每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。
      每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。
      2）
      樓道、樓梯
      每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
      每日清拖1 次轎廂地面。天臺、屋面
      雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。
      每季度巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次樓外道路。
      每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
      有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。
      投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
      5.5.3  工作檢查和記錄
      每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      5.6  公共秩序維護
      5.6.1  主要出入口有專人值守。
      5.6.2  制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
      00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
      5.6.3  巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
      5.6.4  機動車輛憑證出入。
      5.6.5  安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應(yīng)留存30 日備查。
      5.6.6  對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      5.6.7  記錄與檔案   各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
      5.7  裝飾裝修管理
      5.7.1  建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      5.7.2  建立裝飾裝修管理檔案。
      5.7.3  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 33 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      5.7.4  裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      5.7.5  裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。
      5.7.6  委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
      自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
      6  住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)
      6.1  基本要求
      6.1.1  客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè) 備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人
      照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相 關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其 他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。
      6.1.2  人員   從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。
      6.1.3  制度   建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
      6.1.4  檔案
      1  建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資 料、收費資料等。
      6.1.5  標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。
      6.1.6  客戶服務(wù)   每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到 達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告 知。報修進行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴進行回訪。每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。
       設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 36 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
      6.1.7  專項服務(wù)委托管理   簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督管理及評價。
      6.2  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
      6.2.1  綜合管理   建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
      1）
      每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
      2）
      設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）
      在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 37 防器材，確保完好有效。
      4）
      設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）
      在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      6）
      交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
      6.2.2  共用部位
       房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
      1）
      每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
      2）
      每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）
      每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天 棚；室外屋面、散水等。
      4）
      每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
       附屬構(gòu)筑物
      1）
      每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
      2）
      每季度檢查1 次雨、污水管井等。
      3）
      每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）
      每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
      5）
      每年檢測1 次防雷裝置。
      6.2.3  空調(diào)系統(tǒng)   運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。
      2  運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷 器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
      6.2.4  二次供水設(shè)施   按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
      定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
       每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每季度切換1 次備用水泵。每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      6.2.5  排水系統(tǒng)   排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。
      每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵
      汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行 39 狀態(tài)；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次?；S池
      每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
      6.2.6  照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
      每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi) 修復(fù)。樓外照明
      每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù)；每月調(diào)整1 次時間控制器。應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜
      每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
      每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃?？刂乒?/p>
      每2 周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機
      每月試運行1次，保證運行正常； 每年活化1次蓄電池； 每周巡視1 次充電機和蓄電池。檢測
      每5 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。
      9  配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。
      6.2.7  安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
      每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
      每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器
      每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備
      每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器
      每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每 半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。
      8  云臺
      每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
      每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更 記錄。讀卡器
      每月檢查1 次外觀； 每月表面清潔1 次，查看防水狀況。
       電磁鎖門鎖
      每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
      每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。
      6.2.8  電梯   電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排
      除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
      訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。
      對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
      5
      配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
      制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
      6.2.9  水景   啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      6.3  消防安全防范
      6.3.1  綜合管理   建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
      掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。
      5  發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排
      除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
      6.3.2  消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）
      火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）
      火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警
      報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗1 次。消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 44 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
       消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器
      每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      6.4  綠化養(yǎng)護
      6.4.1  基本要求 喬木
      植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于 85%。灌木
      植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。綠籬和色塊
      植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能 及時補栽或更換。草坪
      草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。
      6.4.2  綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
      有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇 情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。施肥
      根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；
      灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的 依賴。病蟲害防治
      根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病 蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提 前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪
      喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪 46 1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草
      每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有 效控制。垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。
      6.4.3  工作檢查   生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。有綠化檔案。
      6.5  環(huán)境衛(wèi)生
      6.5.1  生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。
      6.5.2  物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
      1）
      大堂、一層候梯廳
      每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。
      每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。
      每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。
      每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。
      2）
      樓道、樓梯
      每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。
      每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。
      每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
      每日清拖1 次轎廂地面。
      不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。
      每日巡視保潔2 次電梯轎箱。天臺、屋面
      每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1 次天臺、屋面。
      每月巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。
      每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。
      投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
       雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。
      6.5.3  工作檢查和記錄   每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。
      6.6  公共秩序維護
      6.6.1  主要出入口有專人24 小時值守。
      6.6.2  制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
      00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。
      6.6.3  巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
      6.6.4  機動車輛憑證出入。
      6.6.5  安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄，應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯 著位置。
      6.6.6  對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      6.6.7  每年進行2 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。
      6.6.8  備勤人員 24 小時待崗。
      6.6.9  記錄與檔案   各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
      6.7  裝飾裝修管理
      6.7.1  建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      6.7.2  建立裝飾裝修管理檔案。
      6.7.3  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      6.7.4  裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      6.7.5  裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。
      6.7.6  委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
      自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
      7  住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)
      7.1  基本要求
      7.1.1  客戶服務(wù)場所   設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人
      及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。
      7.1.2  人員   從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。
      7.1.3  制度   建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄
      7.1.4  檔案
      1  建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護資料、收費資料等。
      7.1.5  標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。
      7.1.6  客戶服務(wù)   每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。
      11  設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
      7.1.7  專項服務(wù)委托管理   簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      7.2  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
      7.2.1  綜合管理   建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
      1）
      每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
      2）
      設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）
      在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。
      4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
      7.2.2  共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
      1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
      2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。
      4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物
      1）
      每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
      2）
      每2 月檢查1 次雨、污水管井等。
      3）
      每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）
      每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。
      5）
      每年檢測1 次防雷裝置。
      7.2.3  空調(diào)系統(tǒng)   運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷
      器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗 消毒1次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
      7.2.4  二次供水設(shè)施   按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
      定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
       每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      7.2.5  排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，55 組織清理、疏通。
      每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵
      汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次?；S池
      每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
      7.2.6  照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
      每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故 障3 日內(nèi)修復(fù)。樓外照明
      每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5
      日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜
      每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路
      每月巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)?？刂乒?/p>
      每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠控裝置。發(fā)電機
      每月試運行1次，保證運行正常； 每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。檢測
      每3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。
      7.2.7  安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
      每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。
       網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。
       紅外對射探測器
      每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備
      每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。
       解碼器
      每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。
       云臺
      每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
      每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器
      每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖
      每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
      每月檢查1 次開鎖功能、接線。
      7.2.8  電梯   電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 58 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排
      除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
      訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。
      對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
      配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
      制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
      7.2.9  水景   啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      7.3  消防安全防范
      7.3.1  綜合管理   建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，59 逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
      掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定
      每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排
      除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
      7.3.2  消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）
      火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）
      火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警
      報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
       消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器
      每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      7.4  綠化養(yǎng)護
      7.4.1  基本要求 喬木
      植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。灌木
      植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊
      植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能 及時補栽。草坪
      草坪整齊，覆蓋率高于 95%。
      7.4.2  綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
      有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌
      溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土 壤情況合理灌溉。施肥
      喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和
      草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行 追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。病蟲害防治
      根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪
      喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪； 灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草
      每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜 草應(yīng)及時清除。垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。
      7.4.3  工作檢查   生長季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。
      7.5  環(huán)境衛(wèi)生
      7.5.1  生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。
      7.5.2  物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
      1）
      大堂、一層候梯廳
      每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。
      每周擦拭2 次信報箱。
      每周擦拭1 次大堂玻璃。
      每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。
      每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。
      2）
      樓道、樓梯
      每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。
      每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。
      每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。
      根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。
      每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。
      每日清拖1 次轎廂地面。
      不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。
      每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面
      每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次 天臺、屋面。
      每2 周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。
      每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。
      投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要
      道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。
      7.5.3  工作檢查和記錄   每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。
      7.6  公共秩序維護
      7.6.1  出入口有專人24 小時值守。
      7.6.2  制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
      00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。
      7.6.3  巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
      7.6.4  機動車輛登記出入。
      7.6.5  安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。
      7.6.6  對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      7.6.7  每年進行3 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。
      7.6.8  備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人 員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。
      7.6.9  記錄與檔案   各項工作記錄完整有效。檔案齊全。
      7.7  裝飾裝修管理
      7.7.1  建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      7.7.2  建立裝飾裝修管理檔案。
      7.7.3  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      7.7.4  裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      7.7.5  裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。
      7.7.6  委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
      自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
      8  住宅物業(yè)服務(wù)五級標(biāo)準(zhǔn)
      8.1  基本要求
      8.1.1  客戶服務(wù)場所   設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人
      及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日不少于12 小時、節(jié) 假日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。
      8.1.2  人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。
       項目負責(zé)人具有 5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。
      8.1.3  制度   建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
      8.1.4  檔案   建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護資料、收費資料等。
      8.1.5  標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。
      8.1.6  客戶服務(wù)   每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情
      況、收支情況、本收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年 物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。
      每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作 計劃。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 15 分鐘內(nèi)，其它報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 1 個工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 85% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 69 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織3 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部 門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
      8.1.7  專項服務(wù)委托管理   簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      8.2  共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
      8.2.1  綜合管理   建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。
      6  特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房
      1）
      每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。
      2）
      設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）
      在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。
      4）
      設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）
      在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      6）
      交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
      8.2.2  共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件
      1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
      2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。
      4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物
      1）
      每周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。
      2）
      每月檢查1 次雨、污水管井等。
      3）
      每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）
      每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
      5）
      每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號級 電涌保護器。
      8.2.3  空調(diào)系統(tǒng)   運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷
      器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗 消毒1次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。
      8.2.4  二次供水設(shè)施   按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)
      定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
       每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每月切換1次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。
      6  水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      8.2.5  排水系統(tǒng) 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。
      每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。污水泵
      汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次?；S池
      每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
      8.2.6  照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
      每班巡視1 次，一般故障8 小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日 內(nèi)修復(fù)。樓外照明
      每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜
      每日巡視3 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路
      每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，內(nèi)容包 括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。控制柜
      每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝 置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠控裝置和節(jié)能 裝置。發(fā)電機
      每月試運行1次，保證運行正常； 每年2 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機和蓄電池。檢測
      每年檢驗1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。
      8.2.7  安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每日表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。對講門口機
      每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。
       網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 季度內(nèi)部除塵1 次。
       紅外對射探測器
      每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面 清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備
      每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能； 每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。
       解碼器
      每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。云臺
      每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點
      每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次； 每日存儲巡更記錄。
       讀卡器
      每周檢查1 次外觀； 每周表面清潔1 次，查看防水狀況。
       電磁鎖門鎖
      每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕
      每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。
      8.2.8  電梯   電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相
      關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 75 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排
      除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽
      訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。
      對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
      配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
      制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
      8.2.9  水景   啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      8.3  消防安全防范
      8.3.1  綜合管理   建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員
      掌握消防基本知識和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 2 次，按照規(guī)定 每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排
      除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
      8.3.2  消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）
      火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）
      火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警
      報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 77 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。
      3）
      備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護防2 次排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
       消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 78 防電話。滅火器
      每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      8.4  綠化養(yǎng)護
      8.4.1  基本要求
       喬木
      植株生長健壯，樹冠完整，出現(xiàn)死亡或缺株后應(yīng)及時補 栽，生長季節(jié)葉片保存率高于 95%。灌木
      植株生長健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效 果好，符合植物品種的造型特點。綠籬和色塊
      造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時，出現(xiàn) 死亡或缺株應(yīng)及時補栽。地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率高于99%，花壇植物死亡率超過1%后能 及時補栽更換。草坪
      草坪整齊，覆蓋率高于 99%。
      8.4.2  綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉
      有灌溉計劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采 用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水資源進行灌溉；確保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其他時間根據(jù)植 79 物種類、生長情況和土壤墑情合理安排灌溉。施肥
      喬木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據(jù)生長情 況進行追肥；通過有機覆蓋等方法，逐年增加土壤有機質(zhì)。病蟲害防治
      采取預(yù)防為主，綜合防治的方針；及時掌控病蟲害的發(fā) 生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使 用化學(xué)農(nóng)藥對環(huán)境的影響。整形修剪
      喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時，全年
      至少修剪3 次；綠籬和色塊每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生長季節(jié)至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草
      每年全面除草5 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的2%，局部雜草覆蓋率不超過 綠地面積的30%，不出現(xiàn) 20 厘米以上的雜草。垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物應(yīng)隨時清理 干凈。
      8.4.3
      工作檢查   生長季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作。編制每周綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全、準(zhǔn)確。
      8.5  環(huán)境衛(wèi)生
      8.5.1  生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié) 每日噴灑1 次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。配有專用垃圾清運車清運垃圾，密閉運輸、外觀整 潔。
      8.5.2  物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)
      1）
      大堂、一層候梯廳
      每日清掃、清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。
      每日擦拭1 次信報箱。
      每周擦拭1 次大堂玻璃。
      每周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。
      配有家具的，每月護理1 次。
      每日巡視保潔3 次大堂、一層候梯廳。
      2）
      樓道、樓梯
      每日清掃并清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。
      每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。
      根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。
      每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。
      2  電梯轎箱
      每日擦拭2 次電梯轎廂門、面板。
      每日清拖2 次轎廂地面。
      不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護1 次。
      每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面
      每月清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃2 次天 臺、屋面。
      每周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次、巡視保潔4 次樓外道路。
      每周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月清潔1 次 雨蓬、門頭等。水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。
      投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃；雨后4小時道 路無成片積水，雨后天晴1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔水平。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。晝間降雪的，隨時 清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在次日 10：00 前清掃干凈。82
      8.5.3  工作檢查和記錄   每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每2 周全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。
      8.6  公共秩序維護
      8.6.1  出入口有專人24 小時值守。
      8.6.2  制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：
      00 巡視 4 次，其中樓內(nèi)巡視 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。
      8.6.3  巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
      8.6.4  機動車輛登記出入。
      8.6.5  安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。
      8.6.6  對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      8.6.7  每年進行 4 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，其中有業(yè)主或使 用人參與的演習(xí)不少于1 次，做好記錄。
      8.6.8  備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護人員的 25%，配備必要的應(yīng)急工具。
      8.6.9  記錄與檔案   各項工作記錄完整有效。
       檔案齊全。
      8.7  裝飾裝修管理
      8.7.1  建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      8.7.2  建立裝飾裝修管理檔案。
      8.7.3  受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      8.7.4  裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      8.7.5  裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。
      8.7.6  委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。
      自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。
      引用標(biāo)準(zhǔn)名錄
      DB11/T 391-2006  物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系管理標(biāo)準(zhǔn)體系
      GA503-2004
      建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程
      GA587-2005
      建筑消防設(shè)施的維護管理
      GB50140-2005
      建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范
      GB50084-2001
      自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（2005 版）
      GB50261-2005
      自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范
      GB50354-2005
      建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗收規(guī)范
      GB50016-2006
      建筑設(shè)計防火規(guī)范
      GB50166-2007
      火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范
      GB50263-2007
      氣體滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范
      GB50303-2002
      建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范
      GA308-2001
      安全防范系統(tǒng)驗收規(guī)范
      GA767-2008
      消防控制室通用技術(shù)要求
      GB50242-2002
      建筑給水排水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范
      GB50243-2002
      通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范
      GB50365-2005
      空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范
      GB 17051-1997
      二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范
      CJ/T 48-1999
      生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)
      GB50310-2002
      電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范
      GB50339-2003
      智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范
      GB50057-1994
      建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（2000 版）
      GB50343-2004
      建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范
      GB50198-94
      民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范
      GB50054-95
      低壓配電設(shè)計規(guī)范
      JGJ/T16-92
      民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范
      GBT 21741-2008
      住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術(shù)條件
      DB11/T 213-2003
      城市園林綠化養(yǎng)護管理標(biāo)準(zhǔn)
      北京市地方標(biāo)準(zhǔn)
      住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
      Residential Property Service Standard
      （報批稿）
      DBXXX-2010
      條文說明
      2010
      北京
      1  基本要求
      1.1  客戶服務(wù)場所   物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)設(shè)置專用的客戶服務(wù)場所，有
      明顯標(biāo)志、固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式； 三級以上標(biāo)準(zhǔn)對辦公家具、電腦、打印機等辦公設(shè)備分別提出了要求。四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求客戶服務(wù)中心公示主要服務(wù)人員 照片?？蛻舴?wù)場所根據(jù)項目類型和特點制定業(yè)務(wù)接待時 間。在客戶服務(wù)場所的顯著位置公示24 小時服務(wù)電話，有專人接聽，處理業(yè)主或使用人的報修、投訴等。
      1.2  人員   從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書，如：電梯維修、空
      調(diào)制冷維修、強電運行維修、消防監(jiān)控等專業(yè)人員均應(yīng)持證 上崗；直接從事供水工作的人員應(yīng)取得健康體檢合格證。從業(yè)人員應(yīng)遵守本企業(yè)制定的行為規(guī)范，佩戴明顯 標(biāo)志；二級以上標(biāo)準(zhǔn)要求統(tǒng)一著裝。每個物業(yè)管理區(qū)域均應(yīng)配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人及 房屋建筑安全管理員。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對項目負責(zé)人任職條件分別提出要
      求，最低要求為2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作 經(jīng)歷，經(jīng)培訓(xùn)考核成為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在 冊人員。五級標(biāo)準(zhǔn)提出可以根據(jù)項目特點和業(yè)主需求，配備 具有外語會話能力的管理人員。
      1.3  制度   根據(jù)項目情況制定各項管理制度，如：房屋管理制
      度、維修管理制度、二次供水管理制度、電梯管理制度、消 防安全防范制度、綠化養(yǎng)護制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、公共 秩序維護管理制度、裝飾裝修管理制度、值班制度、財務(wù)管 理制度、收費管理制度、培訓(xùn)與考核制度等。根據(jù)項目情況制定突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，如：火
      災(zāi)、水、電、氣、電梯、公共衛(wèi)生事件、極端氣象災(zāi)害等應(yīng) 急預(yù)案。員工的培訓(xùn)、考核包括以下內(nèi)容：
      員工入職培訓(xùn)，即針對企業(yè)文化、規(guī)章制度、服務(wù)理念 等進行培訓(xùn)、考核。
      員工崗位培訓(xùn)，即針對不同的專業(yè)、崗位制定培訓(xùn)計劃，實施并考核。建立巡視、檢查、運行、維修養(yǎng)護等物業(yè)服務(wù)工作 記錄，記錄應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確。
      1.4  檔案
      建立物業(yè)管理檔案，包括：基礎(chǔ)資料、業(yè)主資料、運行
      維護資料?；A(chǔ)資料包括竣工驗收資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。業(yè)主資料包括業(yè) 主或使用人的基本信息、物業(yè)權(quán)屬資料等。運行維護資料包 括房屋及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護記錄、服務(wù)和管理資 料等。
      檔案管理應(yīng)遵守有關(guān)保密規(guī)定，不得外泄業(yè)主資料。
      四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)有檔案資料室及專職檔案管理人 員。
      四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件管理物業(yè)管 理檔案。
      1.5  標(biāo)志
      消防、逃生通道、安全出口等重點部位和設(shè)施設(shè)備應(yīng)設(shè) 置專用標(biāo)志；作業(yè)施工期間應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志；綠地、水景等 部位設(shè)置溫馨提示。
      標(biāo)志應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確，不得遮擋、轉(zhuǎn)向、涂改、移 位或轉(zhuǎn)為他用。
      1.6  客戶服務(wù)   五級標(biāo)準(zhǔn)要求每半年向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)合同履行 情況和收支情況等；每月公示主要工作計劃和完成情況。對停水、停電、停氣、電梯維修、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等，涉及業(yè)主和使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)履行告知義務(wù)。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求對報修、投訴進行回訪。四級以 上標(biāo)準(zhǔn)對回訪比例提出要求。
      回訪率是指回訪數(shù)量占業(yè)主或使用人報修數(shù)量或投訴 數(shù)量的百分比。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年公開征集物業(yè)服務(wù)意見，保
      留征詢意見問卷、滿意率統(tǒng)計表、整改措施及實施方案、公 示情況記錄等資料。
      問卷率是指實際回收的有效問卷數(shù)量占業(yè)主數(shù)量的百 分比。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求每月檢查 1 次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，重
      要節(jié)假前組織房屋及共用設(shè)施設(shè)備檢查、消防安全檢查等，對發(fā)現(xiàn)的問題、整改措施、整改結(jié)果等進行記錄。
      5  三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機 房。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求組織社區(qū)文化活動，并應(yīng)充分考 慮活動中可能存在的風(fēng)險，避免發(fā)生意外。四級以上標(biāo)準(zhǔn)要求重要節(jié)日進行美化裝飾。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)立公共信息欄用于宣傳，宣傳 材料應(yīng)張貼有序、更新及時、保持美觀。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求提供特約服務(wù)，為業(yè)主提供便利。
      1.7  專項服務(wù)委托管理
      要求建立專項服務(wù)委托管理制度，對共用設(shè)施設(shè)備維修 養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等專項服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、操 作人員的職業(yè)資格證書進行確認，簽訂專項服務(wù)委托合同，并對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      其中涉及到電梯作業(yè)、有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、壓力 容器操作等特種作業(yè)的，委托工作實施前應(yīng)對現(xiàn)場情況進行
      交底，并履行相應(yīng)的審批手續(xù)。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護
      本標(biāo)準(zhǔn)描述的維修工作是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 日常維修服務(wù)，需使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的，按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》、《北 京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》等執(zhí)行。
      2.1  綜合管理   物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)建立完整的房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔
      案，包括設(shè)施設(shè)備的運行、巡視檢查、維修養(yǎng)護記錄等。
      2  根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》 的規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估、鑒定。明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查的內(nèi)容、路
      線、頻次等要求，制定維修養(yǎng)護計劃，巡視檢查和維修養(yǎng)護 要做好記錄；每年第四季度制定下一房屋及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護計劃，并組織實施。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，特種設(shè)備應(yīng)定期檢驗檢測并有 相應(yīng)記錄。在發(fā)生雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前
      后，要對防雷裝置、屋面防水、排水系統(tǒng)等組織專項檢查并 做好記錄。
      2.2  共用部位 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度由房屋建筑安全檢查員以目測方式對基礎(chǔ)、梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查；其中每年第四季度的檢查應(yīng)配 合每年的房屋檢查工作進行。建筑部件
      1）
      定期對建筑部件進行巡視檢查，按照責(zé)任范圍進 行維修養(yǎng)護。
      標(biāo)準(zhǔn)中描述建筑部件的雨罩、空調(diào)室外機臺架是指和主 體結(jié)構(gòu)形成整體的構(gòu)件，業(yè)主自裝的除外。
      2）
      巡視時如發(fā)現(xiàn)窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、糟
      朽、開焊、小五金缺損等情況應(yīng)修補。修補后的鋼木門窗應(yīng) 開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全；玻璃裝釘 牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差別。
      3）
      物業(yè)共用部分的室內(nèi)墻面及頂棚不應(yīng)出現(xiàn)空鼓、剝落現(xiàn)象，修繕后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)原有功能，抹面應(yīng) 接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。吊頂?shù)?龍骨應(yīng)整齊，無明顯變形。吊頂板整潔無污漬，不缺邊角。
      室內(nèi)地面、散水不應(yīng)出現(xiàn)起砂、空鼓、松動的情況，維 修后應(yīng)平整、光滑、接搓平順。
      外墻面應(yīng)保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開裂。外墻 磚不松動，不空鼓。外檐抹灰、塊料面層因局部嚴(yán)重空鼓有 脫落危險的，應(yīng)及時排除險情，排除后應(yīng)不存在危險隱患。在冬、夏季節(jié)交換的高溫差時期，要特別加強對墻面裝飾材 料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現(xiàn)象發(fā)生。
      煙道不應(yīng)有裂縫、破損、堵塞，修繕后應(yīng)保持通暢。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)檢查頻次有差異。
      4）
      定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干
      凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換，修繕后應(yīng)補齊五金配件。
      屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍，補漏后應(yīng)達到不再滴漏。陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn) 保護層開裂，應(yīng)及時封堵裂縫，維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有 裂縫及露筋現(xiàn)象。附屬構(gòu)筑物
      1）
      定期巡查道路、路面、側(cè)石、管井、溝渠等，發(fā) 現(xiàn)陷落、損壞、松動、丟失等現(xiàn)象應(yīng)安排修復(fù)。
      2）
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)檢查雨、污水管井的頻次有差異。
      3）
      定期對大門、圍墻等進行巡查，如存在開裂，倒
      塌，基礎(chǔ)松動等現(xiàn)象，應(yīng)安排修復(fù)。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)巡查頻 次有差異。
      4）
      定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡
      查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保證其安全使用；不能及時修復(fù)的 要進行圍護，并設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志。
      5）
      防雷裝置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成檢測。
      每次出現(xiàn)雷電后對防雷裝置進行專項檢查，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng) 立即修復(fù)或更換。
      在檢測中發(fā)現(xiàn)的不符合項目，應(yīng)及時采取措施處理。
      2.3  空調(diào)系統(tǒng)   根據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標(biāo)準(zhǔn)的 通知》（國發(fā)[2006]28 號）控制室內(nèi)溫度，夏季不低于 26 攝氏度，冬季不高于20 攝氏度。根據(jù)衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理 辦法》（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)[2006]53 號）的要求，建立空調(diào)衛(wèi)生管理 制度和應(yīng)急預(yù)案。三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求每年檢查1 次管道、閥門并除銹。
       三級以上標(biāo)準(zhǔn)對冷卻塔噪聲提出檢測要求。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的清洗消毒頻次有 差異。一至五級標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)定期對冷凍水質(zhì)進行檢測。
      2.4  二次供水設(shè)施
      二次供水設(shè)施設(shè)備的運行、維修養(yǎng)護應(yīng)達到以下要求： 運行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染； 水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；   水箱及管道無銹蝕、水箱間保持清潔；   做好日常巡視、維修、養(yǎng)護、水箱清洗、消毒記錄。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對水箱間的巡視頻次有差異。
      2.5  排水系統(tǒng)   排水、排污管道應(yīng)通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象。
      三級以上標(biāo)準(zhǔn)要求每次降雨前后及強降雨過程中對主 要排水口、管井進行檢查。一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對污水泵的巡視頻次有差異?；S池、污水井的清掏工作應(yīng)由具備安全生產(chǎn)條件 的專項服務(wù)企業(yè)實施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確認其資質(zhì)，對清掏
      作業(yè)的過程進行監(jiān)督。
      2.6  照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明
      樓內(nèi)照明是指建筑物內(nèi)共用部位的照明。
      電光源和照明燈具完好，當(dāng)照度低于設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的80%時，應(yīng)進行維修。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對樓內(nèi)照明的巡視頻次和修復(fù)時限有 差異。樓外照明
      樓外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：園區(qū)照 明、園區(qū)道路照明、圍墻照明、景觀照明，航空障礙標(biāo)志燈 等。
      照度低于設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)80%時，應(yīng)進行維修。
      保證燈具和附屬配電箱的防水性能應(yīng)達到設(shè)計的防護 等級（IP 等級）。
      景觀照明、園區(qū)照明以照明效果是否明顯受到影響作維 修的依據(jù)。
      光控開關(guān)和時間控制器應(yīng)保持完好并根據(jù)季節(jié)變化對 開啟和關(guān)閉的時間進行定期調(diào)整。
      共用部位道路照明的開閉時間應(yīng)與本市路燈的開閉時 間基本同步。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對樓外照明的巡視頻次和修復(fù)時限有 差異。應(yīng)急照明
      應(yīng)急照明包括安全照明燈、疏散照明燈、疏散指示燈、樓層指示燈。
      高于100 米的建筑物內(nèi)的應(yīng)急照明斷電后，依靠蓄電池
      維持時間應(yīng)不少于30分鐘，低于100米的應(yīng)不少于20分鐘。
      應(yīng)急照明燈具的集中式或自帶式蓄電池都應(yīng)定期進行 充放電。低壓柜、低壓配電箱、控制柜
      檢查低壓柜各個支路的負荷情況，電氣元件和連接點溫 度，各種表計異常誤差，柜內(nèi)積塵情況，異常噪聲和氣味，各類電氣元件的設(shè)定值的異常變化，進出線的護口，鎖具、柜體，各種標(biāo)志標(biāo)牌，指示燈，各種電器裝置或控制設(shè)備的 設(shè)定參數(shù)，按鈕，轉(zhuǎn)換開關(guān)，遠控裝置。
      定期切換 EPS 主備電源和末端雙路電源互投開關(guān)，定期 對蓄電池充放電。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)巡視頻次有差異。發(fā)電機
      啟動前檢查燃油位、潤滑油位、水位、啟動電池、充電 機的輸出電壓和電流、發(fā)電機饋線柜。
      運行時檢查發(fā)電機轉(zhuǎn)速的平穩(wěn)度和機體振動情況、各類 表計的顯示、排煙口、進風(fēng)口的動作、排煙顏色。
      定期試運行的時間應(yīng)不少于 15 分鐘，定期帶載運行的 時間應(yīng)不少于1 小時，做好記錄。
      定期檢查油料質(zhì)量，油料儲存間通氣管；現(xiàn)場儲油量不 得超過1 噸。
      入冬前檢查水箱內(nèi)防凍液的加注情況。
      按照生產(chǎn)廠家的規(guī)定進行周期性等級保養(yǎng)。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)試運行周期有差異。配電室、樓層配電間
      配電室的門口應(yīng)設(shè)置擋鼠板，其高度不低于 0.6 米。
      所有穿過變電室墻壁、頂棚和地面的線槽，線管周圍的 空隙應(yīng)嚴(yán)密封堵。
      配電室應(yīng)保持干燥。
      室內(nèi)各種標(biāo)志標(biāo)牌完備。
      2.7  安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機
      報警控制管理主機應(yīng)每日巡視，及時排除各類故障。
      檢查設(shè)備表面和內(nèi)部線路板、電子元器件表面的積塵情 況。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對清潔周期提出了不同要求。應(yīng)使用投 涮干凈擰干無滴水的抹布擦拭設(shè)備表面；用吹吸風(fēng)機，吹除 或吸取內(nèi)部灰塵，對頑垢可先用軟毛刷清除。對講門口機
      要求按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定 牢固、防水狀況良好。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對清潔周期提出了不同要求，參照上一 條款中介紹的方法對設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。網(wǎng)絡(luò)控制箱
      外觀無變形，接線緊固。紅外對射探測器
      固定牢固，防水良好，探測范圍有效、無誤報，接線緊 固。圖像采集設(shè)備
      要求監(jiān)視畫面圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開關(guān)搖桿 靈活有效，圖像切換正常。
       攝像機
      攝像機鏡頭表面清潔時要用鏡頭紙擦拭，要求聚焦清
      晰、紅外夜視正常、防水狀況良好、固定牢靠、接線連接正 常。環(huán)境惡劣時，表面清潔可縮短周期增加頻次。解碼器
      要求防雨罩牢固，接線可靠。云臺
      云臺轉(zhuǎn)動部位銹澀，會增加電機工作負荷甚至損壞，因 此要求運轉(zhuǎn)靈活無噪音，接線可靠。
      一級至五級標(biāo)準(zhǔn)對上潤滑油的周期提出不同要求。巡更點
      要求固定牢固、外觀良好、存儲記錄有效可靠。讀卡器
      要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時蜂鳴器聲音正常、防水狀況良好。電磁鎖門鎖
      要求固定牢固、吸力達標(biāo)、外觀無變形、接線緊固。
       出門按鈕
      第五篇：北京市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)
      北京市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)
      北京市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)
      住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
      Residential Property Service Standard 編號：DB11/T 751-2010 主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 批準(zhǔn)部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局
      實施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言
      本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。
      本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是：1.總則；2.術(shù)語和定義；3.基本 規(guī)定；4.住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)；5.住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)； 6.住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)；7.住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)；8.住宅物業(yè)服務(wù)五級標(biāo)準(zhǔn)。
      本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及北京市質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督局共同管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責(zé) 解釋工作。
      主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 北京銀達物業(yè)管理有限責(zé)任公司 北京聞達敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司 北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司 北京順天通物業(yè)管理有限公司
      主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭 冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛(wèi)東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國安 審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹 紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲
      目 次 總 則.................................................1 2 術(shù)語和定義............................................2 3 基本規(guī)定..............................................3 4 住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 綠化養(yǎng)護...........................................14 4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................15 4.6 公共秩序維護.......................................16 4.7 裝飾裝修管理.......................................17 5 住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn).................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 綠化養(yǎng)護...........................................29 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................30 5.6 公共秩序維護.......................................32 5.7 裝飾裝修管理.......................................32 6 住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn).................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 綠化養(yǎng)護..........................................44 6.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................46 6.6 公共秩序維護......................................48 6.7 裝飾裝修管理......................................49 7 住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 綠化養(yǎng)護..........................................61 7.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................62 7.6 公共秩序維護......................................65 7.7 裝飾裝修管理......................................65 8 住宅物業(yè)服務(wù)五級標(biāo)準(zhǔn)................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 綠化養(yǎng)護..........................................78 8.5 環(huán)境衛(wèi)生..........................................79 8.6 公共秩序維護......................................82 8.7 裝飾裝修管理......................................82 引用標(biāo)準(zhǔn)名錄..........................................84 條文說明..............................................86 1 總則
      1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)
      外，尚應(yīng)符合國家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 術(shù)語和定義 2.0.1 物業(yè)服務(wù)
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，進行維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩 序的活動。2.0.2 物業(yè)共用部分
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.0.3 專項服務(wù)
      接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務(wù)。2.0.4 特約服務(wù)
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。2.0.5 突發(fā)公共事件
      突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會危害，危及公共安全的緊急事件。3 基本規(guī)定
      3.0.1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維
      修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。
      3.0.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級，一級標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級的標(biāo)準(zhǔn)。3.0.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)服務(wù)事項，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4 住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn) 4.1 基本要求 4.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。
      為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登4 項目負責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，記在冊人員。4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。4.1.5 標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。4.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
      1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。4.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
      每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
      1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
      1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      4.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵
      汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。3 化糞池
      每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。4.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
      每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明
      每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜
      每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路
      每季度巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜 每季度巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機
      每季度試運行1 次，保證運行正常。8 配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。4.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
      每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
      每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備
      每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
      每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
      每年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
      每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
      每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
      每季度檢查1 次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。4.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
      每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      4.4 綠化養(yǎng)護 4.4.1 基本要求 1 喬木
      植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木
      植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 綠籬和色塊
      植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花壇植物
      花壇植物死亡率低于15%。5 草坪 保證基本成活。4.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
      根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。2 施肥
      根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治
      植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。4 整形修剪
      一般喬木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草
      每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。6 垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理1次。4.4.3 工作檢查和記錄
      生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。4.5 環(huán)境衛(wèi)生
      4.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
      1）大堂、一層候梯廳
      每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯
      每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每季度擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面
      雨季前清掃1 次天臺、屋面。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。5 水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。4.5.3 工作檢查和記錄
      每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。4.6 公共秩序維護
      4.6.1 主要出入口有人值守。
      4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
      4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。4.6.4 機動車輛憑證出入。
      4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。4.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7 裝飾裝修管理
      4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
      4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
      4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運。5 住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn) 5.1 基本要求 5.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。5.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。5.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。5.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料。5.1.5 標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。5.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。5.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 5.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
      1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每半年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
      1）每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）每2 月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。4 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。5.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每半年切換1 次備用水泵。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      5.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵
      汛期每日巡視1 次，平時每2 周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。3 化糞池
      每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。5.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
      每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明
      每周巡視1 次，一般故障2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜
      每日巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
      每季度巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜
      每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機
      每季度試運行1 次，保證運行正常。8 配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。5.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
      每2 月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
      每半年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
      每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
      每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
      每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
      每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
      每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
      每季度檢查1 次開鎖功能、接線。5.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。5.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電
      控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
      每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      5.4 綠化養(yǎng)護 5.4.1 基本要求 1 喬木
      生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木
      生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊
      植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 草坪
      保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。5.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
      出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥
      根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治
      根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪
      喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草
      每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。6 垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2次。5.4.3 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。2 編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。5.5 環(huán)境衛(wèi)生
      5.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。5.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
      1）大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯
      每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面
      雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。每季度巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。
      每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。
      使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。5.5.3 工作檢查和記錄
      每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。5.6 公共秩序維護
      5.6.1 主要出入口有專人值守。
      5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
      5.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。5.6.4 機動車輛憑證出入。
      5.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查。5.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.7 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。5.7 裝飾裝修管理
      5.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
      5.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      5.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。5.7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。6 住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn) 6.1 基本要求 6.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。6.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。
      為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊4 項目負責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。6.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。6.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。6.1.5 標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修進行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進行回訪。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。6.1.7 專項服務(wù)委托管理 1 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督管理及評價。6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 6.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
      1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
      1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
      1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。6.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      6.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵
      汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池
      每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。6.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
      每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明
      每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1 次時間控制器。3 應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜
      每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路
      每月巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜
      每2 周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機
      每月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1 次蓄電池； 每周巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測
      每5 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。6.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
      每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
      每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備
      每周檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
      每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
      每半年檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
      每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
      每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
      每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
      每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。6.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。6.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
      每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。2 消防廣播系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電
      控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
      每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      6.4 綠化養(yǎng)護 6.4.1 基本要求 1 喬木
      植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木
      植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊
      植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。5 草坪
      草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。6.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
      有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。2 施肥
      根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的 依賴。3 病蟲害防治
      根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪
      喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1 次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草
      每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理3次。6.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3 有綠化檔案。6.5 環(huán)境衛(wèi)生
      6.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車外觀整潔。6.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
      1）大堂、一層候梯廳
      每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯
      每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。
      每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。
      不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎箱。3 天臺、屋面
      每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每2 月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。
      每月清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5 水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。6.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6.6 公共秩序維護
      6.6.1 主要出入口有專人24 小時值守。
      6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。6.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.6.4 機動車輛憑證出入。
      6.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)留存30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。
      6.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。6.6.7 每年進行2 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.6.8 備勤人員24 小時待崗。6.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。6.7 裝飾裝修管理
      6.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
      6.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      6.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。6.7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。7 住宅物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn) 7.1 基本要求 7.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于8小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。
      為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊4 項目負責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 7.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案，2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。7.1.5 標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。7.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)、其他報修30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織2 次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。7.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
      1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
      1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
      1）每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1 次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每2 月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      7.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵
      汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池
      每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。7.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
      每日巡視1 次，一般故障12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明
      每周巡視3 次；一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。3 應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜
      每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路
      每月巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜
      每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠控裝置。7 發(fā)電機
      每月試運行1 次，保證運行正常；每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測
      每3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。7.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
      每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 周表面清潔1 次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
      每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備
      每周檢查2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
      每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
      每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
      每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
      每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
      每月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
      每月檢查1 次開鎖功能、接線。7.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定
      每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)
      1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備
      每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。
      2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源
      每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)
      每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施
      每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)
      消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志
      每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。7 消防電梯
      每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器
      每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
      7.4 綠化養(yǎng)護 7.4.1 基本要求 1 喬木
      植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于90%。2 灌木
      植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 綠籬和色塊
      植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。5 草坪
      草坪整齊，覆蓋率高于95%。7.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 1 灌溉
      有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土 壤情況合理灌溉。2 施肥
      喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。3 病蟲害防治
      根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。4 整形修剪
      喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草
      每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50 厘米以上的雜草應(yīng)及時清除。6 垃圾處理
      綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。2 編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3 綠化檔案齊全。7.5 環(huán)境衛(wèi)生
      7.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。7.5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)
      1）大堂、一層候梯廳
      每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2 次信報箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。
      每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯
      每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。
      每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。
      根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。2 電梯轎箱
      每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。
      不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。每日巡視保潔3 次電梯轎箱。3 天臺、屋面
      每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次天臺、屋面。每2 周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4 樓外道路及設(shè)施
      每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。
      每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景
      根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制
      配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔
      雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。
      降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。7.6 公共秩序維護
      7.6.1 出入口有專人24 小時值守。
      7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視3 次、其中樓內(nèi)巡視1 次；22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。7.6.4 機動車輛登記出入。
      7.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。
      7.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。7.6.7 每年進行3 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。
      7.6.8 備勤人員24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7.7 裝飾裝修管理
      7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
      7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
      7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運。8 住宅物業(yè)服務(wù)五級標(biāo)準(zhǔn) 8.1 基本要求 8.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日不少于12 小時、節(jié)假日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。8.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。
      為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊4 項目負責(zé)人具有5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。8.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。8.1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。8.1.5 標(biāo)志
      設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。8.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作計劃。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修15 分鐘內(nèi)，其它報修30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在1 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6 每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率85%以上，公示整改情況。7 每月組織1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9 每年至少組織3 次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。12 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。8.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。
      8.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 8.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制
      修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8 設(shè)備機房
      1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)
      每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件
      1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
      3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物
      1）每周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每月檢查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
      4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
      5）每年檢測1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號級電涌保護器。8.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2 運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗消毒1 次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。8.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3 每月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
      8.2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施
      每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。2 污水泵
      汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。3 化糞池
      每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。8.2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明
      每班巡視1 次，一般故障8 小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每日巡視1 次，一般故障12 小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。3 應(yīng)急照明
      每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜
      每日巡視3 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路
      每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。6 控制柜
      每周巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1 次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠控裝置和節(jié)能 裝置。7 發(fā)電機
      每月試運行1 次，保證運行正常；每年2 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每班巡視1 次充電機和蓄電池。8 檢測
      每年檢驗1 次內(nèi)部結(jié)算電能表。9 配電室、樓層配電間
      防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。8.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機
      每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。2 對講門口機
      每周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。4 紅外對射探測器
      每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1 次；每季度內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每日檢查1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1 次； 每季度內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機
      每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器
      每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺
      每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點
      每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器
      每周檢查1 次外觀；每周表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖
      每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
      每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。8.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在
       
      
    
      

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第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展改革委、......
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        【法規(guī)名稱】 青海省物價局關(guān)于對西寧立安物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)
【頒布部門】 青海省物價局
【發(fā)文字號】 青價房字[2000]044號
【頒布時間】 2000-0......
        物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
        服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。  二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。三......