第一篇：太原市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(匯總表)

2014．12．09

67號文件題庫

（一）基本要求部分

一、單選題：

1、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到對業(yè)主或使用人的投訴應(yīng)在幾個工作日內(nèi)回復(fù)。（）A 7個工作日、B 5個工作日、C 3個工作日

D2 個工作日

E 1個工作日

2、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到每年至少公開征詢1次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，問卷率應(yīng)達(dá)到已入住業(yè)主的 70%以上，滿意率應(yīng)達(dá)到問卷率的 ？%以上？（）

A 80%、B 85%、C 90%

D 沒有要求

3、《太原市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》共分為（）；共用設(shè)施設(shè)備運行、維修及養(yǎng)護(hù)部分；共用部位維護(hù)及管理部分；協(xié)助維護(hù)公共秩序部分；保潔服務(wù)部分；綠化養(yǎng)護(hù)管理部分等六個部分。

A電梯運行管理部分

B室內(nèi)裝飾裝修部分

C基本要求部分

D 緊急事故防范部分

4、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到24小時受理業(yè)主或使用人報修，報修做到幾分鐘內(nèi)或按約定時間到場？（）A 30分鐘、B 3小時

C 24小時

D 沒有要求

二、多選題：

1、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到物業(yè)管理單位要建立科學(xué)規(guī)范的管理制度；有規(guī)范的崗位責(zé)任制度？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到客戶服務(wù)場所工作時間每日不少于8小時，其它時間有值班人員，公示24小時服務(wù)電話？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到涉及影響業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、告示欄張貼通知，履行告知義務(wù)？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

5、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到建立住戶檔案，做好報修、維修記錄？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到24小時受理業(yè)主或使用人報修？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

7、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求報修做到30分鐘內(nèi)或 按約定時間到場？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

8、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到每年開展1次以上的社區(qū)文化活動？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

9、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到每年第四季度應(yīng)制定下一年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

10、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到根據(jù)業(yè)主需求，可提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價格。業(yè)主需要特別服務(wù)的價格由雙方約定執(zhí)行？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

三、判斷題：

1、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到客戶服務(wù)場所工作時間每日不少于8小時，其它時間有值班人員，公示24小時服務(wù)電話。（√）

2、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到對業(yè)主或使用人的投訴應(yīng)在三個工作日內(nèi)回復(fù)。（√）

3、一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有物業(yè)管理師或物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格。（×）

4、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到公開征詢服務(wù)意見的滿意率應(yīng)達(dá)到問卷率的80%以上。（×）

（二）共用設(shè)施設(shè)備運行、維修及養(yǎng)護(hù)部分

一、單選題：

1、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對由物業(yè)公司維護(hù)的休閑、娛樂、健身設(shè)施應(yīng)（每 ？ 日）巡查 1次，在正常使用期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題及時維修養(yǎng)護(hù)。（）

A每周巡查1次 B 每3日巡查1次 C沒有要求 D每天巡查1次

2、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到供配電系統(tǒng)設(shè)備運行狀況應(yīng)（每 ？小時）檢查1次？（）A每24小時 B沒有要求 C每4小時 D每8小時

3、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到具備無人值守條件的配電室三日檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到供配電系統(tǒng)低壓配電室（每 ？周巡查1次）。（）A沒有要求 B每月巡查1次

C每2周巡查1次 D每周巡查1次

5、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到路燈、樓道燈正常運行，完好率不低于 ？%。（）A不低于90% B不低于75% C 不低于80% D不低于85%

6、四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到雨水管道、化糞池等部位應(yīng)（每 ？季度檢查1次），視情況進(jìn)行清理、疏通。（）

A每年檢查1次

B每半年檢查1次 C每季度檢查1次 D沒有要求

7、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到門禁系統(tǒng)應(yīng)每 ？周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（）A每月巡視1次 B每半月巡視1次 C沒有要求 D每周巡視1次

8、四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到避雷裝置應(yīng)每年檢查 ？次，及時修復(fù)銹蝕、變形、斷裂部位。（）A每年檢查 1次

B 每年檢查 2次

C每季度檢查 1次

D沒有要求

9、、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到消防系統(tǒng)中消火栓每季度巡查1次，每 ？年保養(yǎng)1次。（）A每年

B 每半年 C每季度、D沒有要求

10、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到消防系統(tǒng)中消防水帶每 ？年檢查1次。（）A每年 B 每半年 C每季度、D每月

11、二、三、四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到每年對消防知識進(jìn)行 ？次宣傳。（）A１次

B２次

C３次

D沒有要求

二、多選題：

1、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到定期檢查共用設(shè)施設(shè)備，運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于小修范圍的，及時修復(fù)？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到高低壓配電柜、變壓器應(yīng)每年檢修除塵1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到配電室安全標(biāo)志和安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇、鼠等小動物進(jìn)入？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

5、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到有電梯運行管理制度和應(yīng)急預(yù)案，保證24小時有載人電梯正常運行 ？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到公共污水管道應(yīng)每年檢查1次，視情況進(jìn)行清理、疏通？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

7、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理、疏通？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

8、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施應(yīng)24小時運轉(zhuǎn)正常？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

9、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到滅火器每年檢查1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

１０、幾級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

三、判斷題：

1、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到具備無人值守條件的配電室每周檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)。（×）

2、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到保證24小時有載人電梯正常運行。（√）

3、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到路燈、樓道燈正常運行，完好率不低于 80%。（×）

4、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到公共污水管道應(yīng)每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清理、疏通。（×）

5、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到雨水管道、化糞池等部位應(yīng)每年檢查1次，視情況進(jìn)行清理、疏通。（√）

6、四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到消防泵、消火栓每季度巡查1次，每半年保養(yǎng)1次。（√）

7、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到消防水帶每年檢查1次。（√）

8、四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到每年對消防知識進(jìn)行1次宣傳。（√）

（三）共用部位維護(hù)及管理部分

一、單選題：

1、哪個等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到屋面保溫隔熱層、防水層、散水坡、雨檐臺、連廊等應(yīng)每年檢查1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等應(yīng)多長時間巡查1次，保持正常使用？（）A 每半年巡查1次

B每季度巡查1次

C每年巡查1次

D 每月巡查1次

3、哪個等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到大門、圍墻、圍欄等應(yīng)每月巡查1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到路面、側(cè)石、井蓋等應(yīng)多長時間巡查1次？（）A 每半年巡查1次

B每季度巡查1次

C每2月巡查1次

D 每月巡查1次

5、哪個等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到雨、污水井、屋面雨水口等應(yīng)每季度檢查1次，保持暢通？ A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到裝飾裝修期間每？日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻并下達(dá)整改告知書；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門、社區(qū)及業(yè)主委員會？（）

A 每月巡查1次

B每5日巡查1次

C每2日巡查1次

D 每日巡查1次

7、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到裝修期間，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在幾日內(nèi)清運？

A 7日內(nèi)清運

B 5日內(nèi)清運

C 3日內(nèi)清運

D 1日內(nèi)清運

二、多選題：

1、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對小區(qū)主出入口設(shè)有的小區(qū)平面示意圖、主要路口的路標(biāo)、幢等標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)管理？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓梯、扶手、共用門窗等共用部位牢固，保證使用功能？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

5、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位應(yīng)每年檢查1次，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主和有關(guān)部門，并協(xié)調(diào)專項維修？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到墻體、墻面、頂棚、樓板、地面磚、樓梯、扶手等應(yīng)每年檢查1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

7、、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報，按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項，并按協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督管理？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

8、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到裝飾裝修結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行驗收，對違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的當(dāng)事人按照約定處理？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

三、判斷題：

1、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等應(yīng)每年巡查1次，保持正常使用。（×）

2、三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到雨、污水井、屋面雨水口等應(yīng)每季檢查1次，保持暢通。（√）

3、五級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做到裝修期間，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3日內(nèi)清運。（√）

（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序部分

一、單選題：

1、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到住宅區(qū)域各出入口24小時值班，在出入高峰時間主出入口設(shè)2人值勤？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到住宅區(qū)域范圍內(nèi)，對重點區(qū)域、重點部位每三小時巡查1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

二、多選題：

1、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到應(yīng)設(shè)有專職公共秩序維護(hù)人員，具有較強(qiáng)的責(zé)任心、身體健康，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)，能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到專職公共秩序維護(hù)人員有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類消防、物防、技防器械和設(shè)備？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到配有安全監(jiān)控設(shè)施的，24小時監(jiān)控。監(jiān)控資料保存不少于10日？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

5、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、哪幾級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點私搭亂建、亂設(shè)攤位、亂擺亂放現(xiàn)象及時制止，并報有關(guān)部門？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

三、判斷題：

1、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理。（×）

2、二級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對進(jìn)出小區(qū)的裝修、施工勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。（×）

3、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到專職公共秩序維護(hù)人員能正確使用小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。（√）

4、四級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到住宅區(qū)域各出入口24小時值班，在出入高峰時間主出入口設(shè)2人值勤。（×）

5、一級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到住宅區(qū)域范圍內(nèi)，對重點區(qū)域、重點部位每3小時巡查1次。（×）

（五）保潔服務(wù)部分

一、單選題：

1、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓層通道應(yīng)每幾日清掃1次，樓梯臺階、地面應(yīng)每周濕拖1次，保持干凈整潔？（）

A每3日

B每2日

C 每15日

D每周E每1日

2、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等應(yīng)每周清潔1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到共用門窗應(yīng)每季度擦拭1次，目視干凈？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到電梯轎廂地面應(yīng)每日清掃1次，每幾日濕拖1次？（）A每3日

B每1日

C 每5日

D每2日

5、四級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到轎廂門和墻面應(yīng)每幾日擦拭1次？（）A每3日

B每1日

C 每5日

D每2日

6、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到電梯轎廂燈飾及頂部應(yīng)每季度清潔幾次？（）A 一次

B二次

C 三次

D四次

7、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓外道路保潔時間不少于6小時？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

8、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到雨雪天氣36小時之內(nèi)清掃主干道路，不影響業(yè)主通行？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

9、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到休閑、娛樂、健身設(shè)施應(yīng)每三日清潔1次，保持設(shè)施表面干凈？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

10、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到天臺、明溝、屋面應(yīng)每季度清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

11、三級等級標(biāo)準(zhǔn)水景在開放期內(nèi)應(yīng)每日清潔幾次，定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理？（）A 一次

B二次

C 三次

D沒有要求

12、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)有公共衛(wèi)生間的應(yīng)每日清潔 1 次，每月消殺幾次？（）A 一次

B二次

C 三次

D沒有要求

13、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求垃圾桶、果皮箱應(yīng)每幾日清潔1次，定期消毒？（）A每3日

B每1日

C沒有要求

D每2日

二、多選題：

1、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到共用門窗應(yīng)每年擦拭1次，目視干凈？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓外道路應(yīng)每日清掃1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到垃圾桶布局合理，方便業(yè)主使用？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾，無垃圾外溢、無污水、無明顯異味？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

5、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)應(yīng)每季度消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到滅鼠應(yīng)每半年進(jìn)行1次？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門，管理好住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主或使用人豢養(yǎng)的寵物，告知業(yè)主不得在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證的寵物等？（）

A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

三、判斷題：

1、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓層通道應(yīng)每3日清掃1次，樓梯臺階、地面應(yīng)每周濕拖1次，保持干凈整潔。（×）

2、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等應(yīng)每2周清潔1次。（√）

3、四級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到共用門窗應(yīng)每半年擦拭1次。（√）

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理部分

一、單選題：

1、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應(yīng)小于？%。（）A 3%

B 2%

C 10%

D5%

E 沒有要求

2、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，存活率應(yīng)大于（？%）。（A 95%

B 90%

C 80%

D85%

E 沒有要求

3、四級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到樹木應(yīng)每幾年修剪１次以上，不影響車輛行人通行？（）A 一年

B 二年

C 三年

D半年

E 沒有要求

4、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到重大節(jié)日或慶典活動，應(yīng)對公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

二、多選題：

1、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

2、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對草坪、花卉、綠籬應(yīng)定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

3、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對花草樹木等定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

4、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對花草樹木等定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍？（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

5、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到環(huán)境布置中綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀應(yīng)保持完好?（）A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

6、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到開展綠化宣傳，對小區(qū)內(nèi)的古樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長正常？（A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

7、哪級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對稀有樹木應(yīng)進(jìn)行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等？（A一級、B 二級、C三級

D四級

E五級

三、判斷題：

1、一級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，存活率應(yīng)大于95%。（√

2、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到重大節(jié)日或慶典活動，應(yīng)對公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾。（×）

3、三級等級標(biāo)準(zhǔn)要求做到定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應(yīng)小于10%。（√）））））

第二篇：住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范

住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范

（三級）

(一)基本要求

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有有效物業(yè)管理資質(zhì)證書。

2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

3、按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中統(tǒng)一著裝。

5、物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

6、管理人員應(yīng)80%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。

8、管理管理企業(yè)實施每周5天每天8小時服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼)。

9、年與10%以上業(yè)主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。

10、建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等)。

11、建立財務(wù)制度,每年一次或按合同約定時間公布物業(yè)管理費的收支狀況。

12、按規(guī)定管理使用公共維修基金。(二)房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

2、房屋外觀完好、整潔。

3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

4、空調(diào)安裝無安全隱患。

5、陽臺封閉統(tǒng)一有序。

6、房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

7、小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門)、戶門有明顯標(biāo)志。(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,設(shè)備運行正常,無事故隱患。

2、設(shè)立24小時報修值班電話,急修保修一小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,建立回訪制度,回訪率70%以上。

3、設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

4、消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時啟用,保證消防通道暢通。

5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。

6、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上,按規(guī)定時間定時開關(guān)。

7、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備,對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

8、保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生,制定設(shè)備房管理制度。

9、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。

(四)公共秩序維護(hù)

1、小區(qū)主出入口24小時值班(其中8小時立崗)。

2、對小區(qū)重要部位每4小時巡查一次。

3、應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、進(jìn)出小區(qū)的車輛指定位置有序停放。

5、保安人員經(jīng)過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。

6、每年進(jìn)行消防演習(xí)一次。(五)保潔服務(wù)

一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔(不少于以下頻次)

1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道(1)公共綠地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清掃(3)主次干道 1次/天 清掃(4)室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋內(nèi)公共部位

(1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃(3)高層消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活動場所 1次/天 清掃(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個月 清洗

(7)室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1次/月 擦拭(8)公共衛(wèi)生間 1次/天 清潔(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔

(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物。

二、垃圾的處理與收集

1、根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;

3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無異味;根據(jù)實際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蟲孳生;

4、圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。

三、排水、排污管道暢通

1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 定時疏通

2、雨、污水井 定時清掏

3、化糞池 定時清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,定期巡查。

四、無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制

1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。

2、飼養(yǎng)寵物必須符合法律要求;對違反者及時勸止、報告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。

五、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時投放消殺藥物。(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、草坪保持平整,按規(guī)定進(jìn)行修剪。

2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。

3、花草樹木無枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹,必須清除,并適時按需要補(bǔ)種。

4、綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪,及時清除修剪廢棄物。

5、造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況,及時修剪整形。

6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土。

7、適時組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲害。附:編制說明

1、為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展,根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它有關(guān)規(guī)定,制定本標(biāo)準(zhǔn)。

2、本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會對物業(yè)管理公共服務(wù)等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時甲乙雙方對物業(yè)管理公共服務(wù)要求的約定,同時作為測算服務(wù)價格的依據(jù)。

3、物業(yè)管理公共服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定對房屋共用部位及其共用配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生等公共事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。

4、本標(biāo)準(zhǔn)由高至低劃分為一級、二級、三級三個等級,級別越高,表示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。各等級標(biāo)準(zhǔn)均由基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項內(nèi)容組成。

5、引用本標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)結(jié)合住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施檔次及居住對象的經(jīng)濟(jì)承受能力等情況,選定相應(yīng)等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第三篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范

北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)

(京建物[2007]1209號)

為進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符、公開透明，北京市建委《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)》(以下簡稱規(guī)范)經(jīng)網(wǎng)上公示廣泛征求意見，在完成標(biāo)準(zhǔn)化試點工作并對具體內(nèi)容做出修訂完善后于12月20日正式頒布，自2008年1月1日起施行。《規(guī)范》11項內(nèi)容成為物業(yè)服務(wù)必須達(dá)標(biāo)的“規(guī)定動作”。

《規(guī)范》的11項“規(guī)定動作”共包括綜合要求、房屋維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運行及維修養(yǎng)護(hù)、電梯服務(wù)、消防服務(wù)、二次供水管理、協(xié)助維護(hù)秩序、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、停車服務(wù)、裝飾裝修服務(wù)，每項均配有考評細(xì)則及相應(yīng)分?jǐn)?shù)，是今后物業(yè)服務(wù)必須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，也是主管部門監(jiān)管的重要內(nèi)容。

一、綜合要求

01、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。

02、承接項目時，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，做好記錄。03、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。04、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。05、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動、細(xì)致、周到，用語文明。

06、在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

07、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報修、維修記錄。

08、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，應(yīng)在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。

09、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一維修和服務(wù)計劃，并按規(guī)定組織實施。

10、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)及時勸阻，報告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

11、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。

12、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。

13、設(shè)置意見箱，每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

14、公布公共服務(wù)的收支情況。

15、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。

二、房屋維修養(yǎng)護(hù)

01、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。02、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。

03、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

04、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。05、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。06、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

07、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

08、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設(shè)施設(shè)備運行及維修養(yǎng)護(hù)

01、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運行和使用。

02、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳），有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

03、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

04、對共用設(shè)施設(shè)備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。

05、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗檢測。

06、設(shè)備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。

07、庭院燈、樓道燈損壞及時修復(fù)。

08、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)部門）。

09、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

四、電梯服務(wù)

01、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行。

02、電梯工夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。

03、設(shè)有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

04、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

05、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)的，應(yīng)與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實責(zé)任。

五、消防服務(wù)

01、有消防管理制度。

02、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。

03、消防設(shè)施設(shè)備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

04、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。

05、發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。06、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；設(shè)有消防監(jiān)控中心的，24小時有專人值守。

六、二次供水管理

01、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運行。

02、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

03、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協(xié)助維護(hù)秩序

01、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

02、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

03、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

04、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

八、清潔服務(wù)

01、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

02、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

03、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

04、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

05、在雨、雪天氣應(yīng)及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

06、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。

九、綠化養(yǎng)護(hù)

01、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

02、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

03、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

04、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無明顯的破損，無較嚴(yán)重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。

十、停車服務(wù)

01、有機(jī)動車、非機(jī)動車停（存）車管理制度。

02、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。

03、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。

04、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛憑證出入，臨時進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。05、機(jī)動車停放有序，24小時有專人巡視。

06、定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

07、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運行，各類指示標(biāo)識清晰。08、交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識）能正常使用。

注：4-8條是機(jī)動車收費停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。

十一、裝飾裝修服務(wù)

01、按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

02、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

03、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應(yīng)報告主管部門。

04、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問題嚴(yán)重的應(yīng)報告主管部門。

05、指定裝修垃圾存放點并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

第四篇：淄博市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

淄博市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。

基本要求

一、服務(wù)機(jī)構(gòu)

應(yīng)在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并符合以下要求：

1、具有符合《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》要求的資質(zhì)；

2、有委托方提供的服務(wù)場所；

3、配備滿足服務(wù)需要的設(shè)施設(shè)備；

4、服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)流程、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目、服務(wù)流程及收費標(biāo)準(zhǔn)等；

5、有客戶服務(wù)人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務(wù)。

二、人員

物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)符合以下要求：

1、具有良好的職業(yè)道德；

2、管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；

3、進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)區(qū)域后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對實際情況對所有上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；

4、統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔。服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話；

5、定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)。

三、規(guī)章制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立完善的規(guī)章制度，主要包括：

1、物業(yè)服務(wù)方案；

2、崗位職責(zé)、工作流程及服務(wù)規(guī)范；

3、內(nèi)部管理制度，如財務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。

四、財務(wù)管理

應(yīng)符合以下要求：

1、物業(yè)服務(wù)費和其它費用收支應(yīng)符合《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等相關(guān)要求；

2、對于合同約定的收費項目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同要求執(zhí)行；

3、為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費并單獨結(jié)算；

4、規(guī)范操作，賬目清晰。

五、檔案

1、基本要求

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，系統(tǒng)、及時的對文件資料和記錄進(jìn)行歸檔保存。

2、技術(shù)檔案

主要包括：

?工程竣工驗收檔案；

?項目竣工綜合驗收檔案；

?物業(yè)承接查驗檔案；

?其它資料。

3、日常檔案

主要包括：

?設(shè)施設(shè)備管理檔案；

?裝飾裝修管理檔案；

?業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；

?物業(yè)服務(wù)日常管理文件、記錄；

?公共秩序維護(hù)與管理檔案；

?應(yīng)急事件處理檔案；

?處理投訴檔案；

?其它資料。

六、消防管理

1、協(xié)助公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所做好消防安全工作。

2、消防安全職責(zé)

應(yīng)符合以下要求：

?制定消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全責(zé)任人、消防安全管理人，明確專人維護(hù)、管理消防器材；

?制定符合本小區(qū)實際情況的滅火疏散預(yù)案，每年組織業(yè)主進(jìn)行以撲救初起火災(zāi)、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應(yīng)利用消防宣傳教育設(shè)施普及消防安全知識；

?工作人員應(yīng)參加消防培訓(xùn)，具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力；

?設(shè)有消防控制室的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)實行24小時值班制度，每班不少于2人；防火巡查人員、自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認(rèn)可的職業(yè)資格證書，持證上崗；

?建立消防檔案，存檔備查；

?其他依法履行的消防安全職責(zé)。

3、消防安全防范服務(wù)

應(yīng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，并符合以下要求：

?與建設(shè)單位交接時，確保消防技術(shù)資料齊全，消防設(shè)施運行正常，消防器材、消防宣傳設(shè)施、消防設(shè)施警示標(biāo)識配備符合要求且完好有效；

?保持疏散通道、安全出口、消防車道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防火門處于常閉狀態(tài)；在消防車道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)志；

?定期進(jìn)行防火巡查、防火檢查，每周至少進(jìn)行1次防火巡查，每季度進(jìn)行1次防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患；巡查、檢查應(yīng)做記錄，由檢查人及主管人員簽字，歸檔備查；應(yīng)對住宅小區(qū)中的商業(yè)服務(wù)區(qū)域加強(qiáng)管理，增加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作；

?水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查；

?設(shè)有自動消防設(shè)施的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)委托具備資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)每年對自動消防系統(tǒng)至少進(jìn)行1次全面檢測和維保，并做好記錄；

?確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞，及時維修更換，滅火器應(yīng)定期維修；不得擅自停用自動消防設(shè)施；

?發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)及時糾正，當(dāng)事人拒不糾正的，應(yīng)立即報告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?/p>

七、監(jiān)督與投訴

1、信息收集

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以各種方式收集業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的信息，及時分析這些信息，不斷改進(jìn)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)滿意度信息的收集可以采用以下方式：

?直接與業(yè)主溝通；

?向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷；

?來自各種媒體的報道；

?收集各種渠道的業(yè)主投訴。

2、投訴處理

?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主的監(jiān)督，建立投訴處理機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任人，對外公布監(jiān)督、投訴電話。

?積極配合有關(guān)部門做好投訴處理工作，對投訴處理結(jié)果進(jìn)行回訪。

?認(rèn)真及時地處理業(yè)主的意見和建議，并將處理結(jié)果及時通知投訴者。

一星級

一、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。

4、報修服務(wù)按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

5、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。

6、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)80%以上。對不滿意事項進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達(dá)70%，處理率達(dá)80%以上。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理服務(wù)

1、制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。

2、每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。

3、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時勸阻或制止。

4、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

5、發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定及相關(guān)要求安排專項維修。

6、發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并安排專項維修。

7、雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)及時進(jìn)行清理、清掏。

8、對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

9、路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

10、在每年供熱季開始前完成承擔(dān)的采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

11、委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)。

12、每年對避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。

三、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、人員要求

?公共秩序維護(hù)人員應(yīng)身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

?對小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。

2、門崗

?建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

?保障值班電話暢通，接聽及時。

?主出入口有專人24小時值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實。

?對裝修及其它臨時施工人員的出入進(jìn)行登記并加強(qiáng)詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入。

?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

3、巡邏

?每6小時在小區(qū)內(nèi)巡邏1次。

?巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

4、車輛管理

?小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志。

?按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

?收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。

?非機(jī)動車應(yīng)定點停放。

5、緊急事故防范

?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

?對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

?每年至少組織1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

四、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

?樓層通道和樓梯臺階，每周清掃2次，地面每2周濕拖1次。

?樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次。

?共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。

?電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無積塵。

2、外圍保潔

?道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

?停車場、共用車庫或車棚每周清掃1次。

?綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。

?天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。

?路燈、樓道燈每半年清潔1次。

?設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風(fēng)，無雜物。

3、垃圾收集與處理

?應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。

?垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

五、綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況做到：

1、對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2、定期清除綠地雜草、雜物；

3、無大面積病蟲害。

二星級

一、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理。

6、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。

7、每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。

8、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)85%以上。對不滿意事項進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)85%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1、制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。

2、每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。

3、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止。

4、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

5、每年對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及相關(guān)部門并安排專項維修。

6、每季對樓內(nèi)公共部位門窗進(jìn)行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。

7、每季對路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及相關(guān)部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。

8、適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。

三、共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、對存在危險隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

2、路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

3、在每年供熱季開始前完成承擔(dān)的采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

4、載人電梯24小時正常運行；委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求對電梯定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)。

5、每年對避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、人員要求

?有專職公共秩序維護(hù)人員，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

?對小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。

2、門崗

?建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

?保障值班電話暢通，接聽及時。

?主出入口有專人24小時值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實。

?對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入。

?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

3、巡邏

?制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

?每天不定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

4、車輛管理

?小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志，地面有停車點。

?按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

?收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。

?非機(jī)動車應(yīng)定點停放。

5、緊急事故防范

?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

?對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

?每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

?樓層通道和樓梯臺階，每周清掃3次，地面每2周濕拖1次。

?樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次；

?共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

?電梯轎廂地面、四壁每2天清潔1次，無積塵。

2、外圍保潔

?道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

?停車場、共用車庫或車棚每周清掃2次。

?休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次。

?綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。

?門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次。

?天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次。

?路燈、樓道燈每季清潔1次。

?設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

3、垃圾收集與處理

?應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。

?建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。

?垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

4、衛(wèi)生消殺

針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃，開展衛(wèi)生消殺。

六、綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：

1、對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

3、對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到70%；

4、適時進(jìn)行防凍保暖，預(yù)防病蟲害；

5、樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

三星級

一、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

6、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。

7、能提供3種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

8、每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。

9、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)90%以上。對不滿意事項進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)90%以上。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1、房屋管理

?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

?每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。

?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

?房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。

?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

?室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

?對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

2、巡查與維修養(yǎng)護(hù)

?巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護(hù)巡查項目，包括：

①每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；

②每年檢查1次墻體、墻面；

③每年檢查1次頂棚；

④每年檢查1次樓梯、扶手；

⑤每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；

⑥每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；

⑦每年全面檢查1次樓板、地面磚；

⑧每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；

⑨每月全面檢查1次公共門窗；

⑩每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；

?每月巡查1次圍墻；

?每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；

?每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。

?維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

3、裝飾裝修管理

?受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。

?裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

?裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

?委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?～5日內(nèi)清運。

三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、供配電

?每日1次對設(shè)備運行狀況進(jìn)行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

?高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。

?配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。

?無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。

2、公共照明

?院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

?公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。

3、電梯

?電梯設(shè)備運行情況每日巡查1次，建立記錄。

?保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

?委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

?電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。

4、給排水

?生活供水

①泵房設(shè)備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入。

?雨污水排放

①公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。

②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。

③污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。

⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

5、供熱設(shè)施

?自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。

?每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

?供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每6小時對機(jī)房和設(shè)備巡視1次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

?維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。

6、安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

?監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

①設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

②按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

③設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。

?門禁系統(tǒng)，做到：

①每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

②門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

③一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

?電子巡更，做到：

①調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；

②保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

?周界防范系統(tǒng)，做到：

①主機(jī)除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；

②報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

③系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

?每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。

?高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、人員要求

?專職公共秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

?有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

?配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

2、門崗

?建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

?保障值班電話暢通，接聽及時。

?各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實。

?對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問。

?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。

3、巡邏

?制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

?每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

4、車輛管理

?按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。

?按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

?收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。

?非機(jī)動車應(yīng)定點停放。

5、監(jiān)控

?設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。

?監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

?監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、緊急事故防范

?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

?對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

?每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

?樓層通道和樓梯臺階，每日清潔1次，地面每周濕拖1次。

?樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。

?共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。

?電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，目視干凈。

2、外圍保潔

?道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行。

?綠化帶每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。

?水景開放期內(nèi)，每2日清潔1次，水面無明顯漂浮物。

?休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。

?3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈。

?標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈。

?天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。

?設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

3、車庫、車棚

?地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。

?天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。

?門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。

4、垃圾收集與處理

?應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。

?建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。

?垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：

1、對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，保持觀賞效果；

2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

3、對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到90%，土地?zé)o明顯裸露；

4、適時進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

5、樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

四星級

一、硬件設(shè)施要求

1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不多于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于0.8個/戶。

2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他2項以上安全防范設(shè)施。

3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。

4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。

5、住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)。

二、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理1天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。

6、住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，有4年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，并有2年以上住宅小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。

7、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布2次服務(wù)資金的收支情況。

8、能提供5種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

9、每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。

10、每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)90%以上。對不滿意事項進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達(dá)90%，處理率達(dá)90%以上。

三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1、房屋管理

?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

?每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。

?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

?房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

?室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。

?封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

?除建筑設(shè)計有要求外，不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。

?對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

2、維修養(yǎng)護(hù)

?巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護(hù)巡查項目，包括：

①每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；

②每季檢查1次墻體、墻面；

③每年檢查2次頂棚；

④每年檢查2次樓梯、扶手；

⑤每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層；

⑥每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；

⑦每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊；

⑧每年全面檢查2次樓板、地面磚；

⑨每年檢查2次通風(fēng)口；

⑩每月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；

?每2周全面檢查1次公共門窗；

?每2周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；

?每2周巡查1次圍墻；

?每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；

?每2周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。

?維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目應(yīng)在2日內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

3、裝飾裝修管理

?受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。

?裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

?裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

?委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2～3日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?～3日內(nèi)清運。

四、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、供配電

?總配電室專人值守，每4小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每2周巡查1次。

?高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。

?配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。

?無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。

2、公共照明

?院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。

?保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

?公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率90%以上。

3、電梯

?配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實；

?保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

?委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

?電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。

4、給排水

?生活供水

①泵房設(shè)備運行情況每日檢查2次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。

②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入。

?雨污水排放

①公共污水管道每年檢查2次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。

②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。

③污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。

⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

5、供熱設(shè)施

?自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。

?每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

?供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每4小時巡視機(jī)房和設(shè)備1次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

?維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。

6、安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

?監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

①設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

②按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

③設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。

?門禁系統(tǒng)，做到：

①每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

②門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

③一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

?電子巡更，做到：

①調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；

②保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

?周界防范系統(tǒng)，做到：

①主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；

②報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

③系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

?每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。

?高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

8、景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

?每日按時開啟；每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。

?重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。

五、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、人員要求

?專職公共秩序維護(hù)人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。

?能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

?配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

2、門崗

?建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

?保障值班電話暢通，接聽及時。

?各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實。

?對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入。

?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

3、巡邏

?制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，記錄規(guī)范、詳實。

?每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

4、車輛管理

?按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。

?按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

?收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

?有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。

?建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。

?非機(jī)動車應(yīng)定點停放。

5、監(jiān)控

?設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。

?監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

?監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、緊急事故防范

?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

?對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

?每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

六、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

?樓層通道和樓梯臺階，每日清潔2次。地面每周濕拖2次，干凈整潔。

?樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。潔凈、無灰塵、無污物；欄桿每月清潔2次。

?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。

?共用門窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目視干凈。

?電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，保持干凈、整潔。

2、外圍保潔

?道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

?綠化帶每日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物?；▔砻鏉崈魺o污跡。

?水景開放期內(nèi)，每日清潔1次。水面無漂浮物，水體無異味。

?休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。

?3米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈。

?標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈。

?天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。

?設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

3、車庫、車棚

?地面每2日清潔1次，每月沖刷1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。

?天花板、墻面每2月清潔1次，無明顯污跡、蜘蛛網(wǎng)。

?門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每2月清潔1次。

4、垃圾收集與處理

?垃圾桶布局合理，方便業(yè)主使用。

?垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。

?建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。

?垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

七、綠化服務(wù)

1、綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

?對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，保持觀賞效果；

?定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；

?對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于5%，土地?zé)o明顯裸露；

?適時進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

?對樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。

2、環(huán)境布置

?綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。

?綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。

?加強(qiáng)綠化宣傳，對古樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。

五星級

一、硬件設(shè)施要求

1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不應(yīng)超過小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于1個/戶。

2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他3項以上安全防范設(shè)施。

3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。

4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于35%，舊區(qū)改建不宜低于25%。

5、住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。

二、綜合管理服務(wù)

1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于12小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，6小時內(nèi)修復(fù)；一般修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。

6、住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有注冊物業(yè)管理師資格，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，并有3年以上住宅小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。

7、實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布2次服務(wù)資金的收支情況.8、能提供6種以上便民（無償）服務(wù)，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。

9、每年開展4次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。

10、每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達(dá)95%以上。對不滿意事項進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達(dá)95%，處理率達(dá)95%以上。

三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1、房屋管理

?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

?每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃。

?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

?房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

?室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

?封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

?除建筑設(shè)計有要求外，不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。

?空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。

?對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

2、維修養(yǎng)護(hù)

?巡查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護(hù)巡查項目，包括：

①每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；

②每季檢查1次墻體、墻面；

③每季檢查1次頂棚；

④每季檢查1次樓梯、扶手；

⑤每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；

⑥每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；

⑦每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；

⑧每季全面檢查1次樓板、地面磚；

⑨每季檢查1次通風(fēng)口；

⑩每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；

?每周全面檢查1次公共門窗；

?每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；

?每周巡查1次圍墻；

?每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；

?每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。

?維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目應(yīng)在24小時內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。

3、裝飾裝修管理

?受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。

?裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

?裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

?委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運。

四、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、供配電

?總配電室專人值守，每2小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。

?高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。

?配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。

?無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。

2、公共照明

?院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。

?保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

?公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。

3、電梯

?配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實。

?保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

?委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

?電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進(jìn)行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。

4、給排水

?生活供水

①泵房設(shè)備運行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。

②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入。

?雨污水排放

①公共污水管道每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通。

②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。

③污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。

⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

5、供熱設(shè)施

?自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。

?每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

?供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每2小時巡視機(jī)房和設(shè)備1次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

?維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進(jìn)行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。

6、安全防范設(shè)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：

?監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

①設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

②按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；

③設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。

?門禁系統(tǒng)，做到：

①每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

②門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；

③一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

?電子巡更，做到：

①調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；

②保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

?周界防范系統(tǒng)，做到：

①主機(jī)除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；

②報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

③系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

?每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。

?高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

8、景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備

?每日按時開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。

?重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。

五、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)

1、人員要求

?專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。

?能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

?配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

2、門崗

?建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。

?保障值班電話暢通，接聽及時。

?各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。

?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實。

?對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入。

?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。

3、巡邏

?制定詳細(xì)的巡查方案。公共秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

?每日定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

4、車輛管理

?按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。

?按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。

?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

?收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

?有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。

?建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。

?非機(jī)動車應(yīng)定點停放。

5、監(jiān)控

?設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。

?監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

?監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、緊急事故防范

?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

?對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

?每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

六、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

?樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。

?樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。

?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。

?共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。

?電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。

2、外圍保潔

?道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

?綠化帶每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。花壇表面潔凈無污跡。

?水景開放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。

?休閑娛樂、健身設(shè)施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。

?3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。

?標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。

?天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。

?設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周2次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。

3、車庫、車棚

?地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。

?天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。

?門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無積塵。

?指示牌、指示燈保持整潔。

4、垃圾收集與處理

?垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每層宜設(shè)置1個垃圾投擲點，方便業(yè)主使用。

?垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。

?建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，及時外運。

?垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。

?能正常使用并維護(hù)垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。

6、動物管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好住宅小區(qū)內(nèi)的寵物等動物管理工作，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證的寵物等。

七、綠化服務(wù)

1、綠化養(yǎng)護(hù)

有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：

?對草坪、花卉、樹籬等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

?定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；

?對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地?zé)o明顯裸露；

?綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；

?適時進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

?樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；

?定期組織澆灌、施肥和松土。

2、環(huán)境布置

?綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。

?綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。

?設(shè)有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質(zhì)良好，每月至少補(bǔ)水1次，每年清淤1次。

?重大節(jié)日或慶典活動，對公共區(qū)域進(jìn)行花木裝飾。

?加強(qiáng)綠化宣傳，對古樹名木，保護(hù)措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進(jìn)行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。

八、特約服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，可根據(jù)住宅小區(qū)的實際條件及其自身的能力，經(jīng)雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務(wù)活動：

1、家庭安裝、維修服務(wù)；

2、家庭保潔服務(wù)；

3、家庭餐飲服務(wù)；

4、鐘點工服務(wù)；

5、洗衣服務(wù)；

6、商務(wù)（打字、復(fù)印等）服務(wù)；

7、房屋租賃、出售等中介代理服務(wù)；

8、老年人陪聊服務(wù)；

9、小家電維修服務(wù)；

10、搬運服務(wù)等。

http://bbs.combpm.com/thread-46287-1-1.html

第五篇：法律法規(guī)——住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

北京市地方標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

（草稿）

編 號：DBXXX-2010

主編單位： 批準(zhǔn)部門： 施行日期：

2010

北京

前 言

本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)通過細(xì)化物業(yè)服務(wù)事項，對服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進(jìn)行定量描述，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為5個等級，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為構(gòu)建科學(xué)合理、專業(yè)公平、質(zhì)價相符的物業(yè)管理價格體系奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。

本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負(fù)責(zé)管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)解釋工作，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)組織實施。請各單位在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過程中總結(jié)經(jīng)驗，積累相關(guān)資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號院3號樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。

主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心、北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司

參編單位：北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司

編寫人員： 審查專家：

目 次 總 則.................................................6 2 術(shù) 語.................................................7 3 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)........................9 3.1 綜合管理............................................9 3.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................16 3.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................17 3.6 公共秩序維護(hù).......................................18 3.7 附則一:裝飾裝修管理................................18 3.8 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................20 4.1 綜合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................27 3

4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................28 4.6 公共秩序維護(hù).......................................29 4.7 附則一:裝飾裝修管理................................29 4.8 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................31 5.1 綜合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................39 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................40 5.6 公共秩序維護(hù).......................................41 5.7 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 5.8 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................43 6.1 綜合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................50 6.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................52 4

6.6 公共秩序維護(hù).......................................53 6.7 附則一:裝飾裝修管理................................54 6.8 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................55 7.1 綜合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................63 7.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................64 7.6 公共秩序維護(hù).......................................65 7.7 附則一:裝飾裝修管理................................66 7.8 附則二:停車管理....................................66 附件：條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97

總則

1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市行業(yè)情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目，業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；

1.0.4本標(biāo)準(zhǔn)涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切，因此作為附則列入本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.5本標(biāo)準(zhǔn)除一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，每一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高于并包含低一級的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)管理

是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。2.0.2 業(yè)主

是指房屋所有權(quán)人。2.0.3 使用人

是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。2.0.4 物業(yè)服務(wù)合同

是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。2.0.5 物業(yè)共用部分

是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車 7

場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.0.6 管理規(guī)約

是指對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

3.1 綜合管理

3.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。

4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。3.1.2 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。3.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄。

5設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門 9

內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。3.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。3.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

3.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。3.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。3.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

3.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

3.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。

二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。3.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

3.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明

每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每周巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。5 干式變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

低壓柜

每班巡檢1次，有記錄；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運行中的電動機(jī)，做好記錄。10 控制柜

每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)

每季度試運行1次，做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品。13 變配電室

有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備；

3.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。

云臺

每年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

3.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。3.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

3.3 消防安全防范

3.3.1 綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。3.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

3.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2 模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

3.3.2.2 消防廣播系統(tǒng)

每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每2年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚聲器等。3.3.2.3 防排煙系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

3.3.2.4 防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

3.3.2.5 水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

3.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

3.4 綠化養(yǎng)護(hù)

3.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過20%。2 喬木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪

確?；境苫睿萜焊采w率在75%以上。3.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

1灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲危害現(xiàn)象。4整形修剪

一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。

5除草

確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。3.4.3 垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。3.4.4 檢查記錄

每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。

3.5 環(huán)境衛(wèi)生

3.5.1 生活垃圾的收集、清運

3.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。3.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。3.5.2 物業(yè)共用部分清潔

3.5.2.1 樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。3.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。3.5.2.3 庭院

每日清掃1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

3.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。3.5.4雨雪天氣

3.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

3.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

3.5.5公共衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。3.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

3.6公共秩序維護(hù)

3.6.1 對重點部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

3.6.2 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

3.6.3 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。3.6.4 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。3.6.5 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

3.7附則一:裝飾裝修管理

3.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。3.7.2 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。3.7.3 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。

3.7.4 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

3.7.5 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。

3.7.6 裝修垃圾及時清運。

3.8附則二:停車管理

3.8.1 建立停車管理制度。2 檔案齊全。

3.8.2 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。3.8.3 在顯著位置公示停車須知。

3.8.4 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。

3.8.5 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。3.8.6 定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。

3.8.7 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。3.8.8 停車場地面每周清掃1次。

3.8.9 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

4.1 綜合管理

4.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，配置簡單辦公設(shè)備，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。4.1.2 從業(yè)人員

1每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應(yīng)用計算機(jī)管理物業(yè)資料。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。

有報修、維修、處理記錄。

6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。4.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。4.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

4.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。

2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。4.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。4.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。4.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每4日巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。

干式變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運行中的電動機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次，做好記錄。10 控制柜

每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)

每季度試運行1次。12 電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品； 13 變配電室

有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備；

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。

攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。4.2.9 水景

啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。4.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

4.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

4.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚聲器等。4.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

4.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

4.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

4.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過10%。2 喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。綠籬和色塊

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪

確?；境苫睿萜焊采w率在85%以上。4.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

1灌溉

出現(xiàn)干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪

喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以上。

5除草

確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過20%。4.4.3 垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。4.4.4 檢查記錄

生長季節(jié)每月至少檢查植物生長情況2次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運

4.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。4.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。4.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.1.5 保潔車外觀整潔。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔

4.5.2.1樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。4.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。

4.5.2.3 天臺屋面

雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。4.5.2.3 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。4.5.2.4 水景

定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

4.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。4.5.4 雨雪天氣

4.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。4.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.5 公共衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。4.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6公共秩序維護(hù)

4.6.1主要出入口有專人執(zhí)勤。

4.6.2 對重點部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

4.6.3 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

4.6.4 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。4.6.5 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.6 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

4.7附則一: 裝飾裝修管理

4.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。2 檔案齊全。

裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。4.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。

4.7.5 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。4.7.7裝修垃圾及時清運

4.8附則二:停車管理

4.8.1 建立停車管理制度。4.8.2 建立停車管理檔案。

4.8.3 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。4.8.4 在顯著位置公示停車須知。

4.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。

4.8.6 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。4.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。4.8.8 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。4.8.9 停車場地面每周清掃1次。

4.8.10 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

5.1 綜合管理

5.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。5.1.2 從業(yè)人員

1每個物業(yè)管理區(qū)域配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，用語文明。5.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應(yīng)用計算機(jī)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費記錄。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。

有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。

6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織1次社區(qū)文化活動。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。12 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。13 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。5.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。5.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

5.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。

對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測,并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。5.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。5.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風(fēng)機(jī)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機(jī)濾網(wǎng)等。5.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。5.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。3 污水泵

每日巡視1次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每周巡檢3次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)； 2 室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器； 3 應(yīng)急照明

每3日巡檢1次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)；每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路

每班巡檢2次高壓柜；定期檢測設(shè)備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。油浸式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。低壓柜

每班巡檢2次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運行中的電動機(jī)，每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。10 控制柜

每2周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)

每月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。

變配電室

24小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備。

5.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次。每2周清潔1次設(shè)備表面，每半年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每2月檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次；每月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行2次消防安全宣傳教育。

5.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

5.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每20天機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

5.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每2周機(jī)柜表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚聲器等。5.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

5.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

5.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓；每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

5.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

5.4 綠化養(yǎng)護(hù)

5.4.1 基本要求

1綠地

裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。2 喬木

生長正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長季節(jié)葉片保存率85%以上。灌木

生長正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

綠籬和色塊

生長整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過10%后能及時補(bǔ)栽更換。6 草坪

草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。5.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

1灌溉

有計劃進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.7噸。

2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3病蟲害防治

每月至少3次檢查和防治病蟲危害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪

喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過10%，季節(jié)性雜草能有效控制。5.4.3 垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理3次。5.4.4 檢查記錄 各項工作記錄完整有效，2 建立綠化檔案。生長季節(jié)每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。

5.5 環(huán)境衛(wèi)生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運

5.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。5.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。5.5.1.4 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5.5.1.5 保潔車外觀整潔。

5.5.2 物業(yè)共用部分清潔

5.5.2.1 樓內(nèi) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。5.5.2.2 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理1次。石材地面的電梯每季度養(yǎng)護(hù)1次。5.5.2.3 天臺屋面

每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查2次，有雜物及時清掃。5.5.2.4 庭院 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。

2每周清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5.5.2.5 水景 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。

2使用期間每周安排專業(yè)清潔2次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 進(jìn)行有害生物防制。

5.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。5.5.4 雨雪天氣

5.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。5.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。5.5.5 衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。5.5.6 檢查記錄 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。

5.6公共秩序維護(hù)

5.6.1主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

5.6.2 對重點部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。

5.6.3 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

5.6.4 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。5.6.5 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.6 每年進(jìn)行2次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。5.6.7 備勤人員24小時待崗。5.6.8 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

5.7附則一: 裝飾裝修管理

5.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。5.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。2 檔案齊全。

5.7.5 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。

5.7.7 裝修垃圾及時清運。

5.8附則二:停車管理

5.8.1 建立停車管理制度。5.8.2 建立停車管理檔案。

5.8.3 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。5.8.4 在顯著位置公示停車須知。

5.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。

5.8.6 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。5.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。5.8.8 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。5.8.9 停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標(biāo)志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

6.1 綜合管理

6.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。周一至周日每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。6.1.2 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。6.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)管理檔案，設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費記錄。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù) 43

責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內(nèi)回訪。設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志及與物業(yè)管理相關(guān)的標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織2次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。13 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。14 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。6.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。6.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

6.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

6.2.1 綜合管理

建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志。7）交接班等記錄齊全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。6.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。

6.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析；進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風(fēng)管。6.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。6.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。3 污水泵

每日巡視2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每日巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2 室外照明

每周巡檢3次；一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每2日巡檢1次；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)，應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。油浸變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢4次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢2次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運行中的電動機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。10 控制柜

每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置；做好記錄

發(fā)電機(jī)

每月試運行1次；每年1次帶負(fù)荷運行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品；每3年檢測1次直流屏和中央信號屏；每2年檢測1次高壓電纜；每2年檢驗1次內(nèi)部核算用的電能表；做好記錄。13 變配電室

24小時雙人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施齊備。

6.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每周清潔1次設(shè)備表面；每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

5圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點

每2周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 24小時運行。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次；每2周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行3次消防安全宣傳教育。6.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

6.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

6.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚聲器等。6.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

6.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

6.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

6.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

6.4 綠化養(yǎng)護(hù)

6.4.1 基本要求

1綠地