第一篇：物管案例：業(yè)主家中失竊物業(yè)公司應(yīng)否賠償

物管案例：業(yè)主家中失竊物業(yè)公司應(yīng)否賠償

家中財(cái)物被盜賊搜刮一空，到底物業(yè)公司有無責(zé)任，索賠是否獲法院支持？梧州市市民黃先生認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)對此負(fù)責(zé)，于是把小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，要求其承擔(dān)自己家中失竊的相關(guān)賠償責(zé)任。二審法院認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理公司存在一定過錯，本應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但黃先生主張的財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額缺乏確鑿證據(jù)證實(shí)，故法院也無法確定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償份額。家中失竊4萬多訴求物業(yè)公司賠

2010年6月的一天下午，家住梧州市西堤三路某住宅小區(qū)業(yè)主黃先生發(fā)現(xiàn)家中失竊，立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，稱被盜的財(cái)物包括金首飾、鉆戒、寶石戒指、人民幣現(xiàn)金、美金、港幣、新臺幣等，總價(jià)值達(dá)42000多元。

與此同時(shí)，黃先生將住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司訴至梧州市長洲區(qū)人民法院，要求物業(yè)公司對其財(cái)產(chǎn)失竊承擔(dān)賠償責(zé)任。

一審法院審理后認(rèn)為，黃先生住所的財(cái)產(chǎn)安全保障，不屬于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)范圍。而黃先生也無法舉證，證明小區(qū)物業(yè)管理公司的過錯與其住所被盜竊存在因果關(guān)系。另外，黃先生被盜財(cái)物的數(shù)額未得到公安機(jī)關(guān)確認(rèn)。法院一審判決駁回黃先生的訴訟請求。

未盡安全保障物業(yè)公司應(yīng)擔(dān)責(zé)

黃先生不服，向梧州市中級人民法院提起上訴。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為：首先，物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有防范職責(zé)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第379號)、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及當(dāng)事人雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)約定，物業(yè)公司于日常管理中在一定程度上負(fù)有保障小區(qū)安全的防范職責(zé)，包括對小區(qū)內(nèi)公共物業(yè)和業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)在合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。

其次，物業(yè)公司未盡安全防范職責(zé)應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。如果物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，在安全防范方面有所疏忽和過錯，因而直接或者間接地造成小區(qū)業(yè)主人身或者財(cái)產(chǎn)權(quán)益損害的，應(yīng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度相當(dāng)?shù)膿p害賠償責(zé)任。在黃先生住所失竊的案件中，小區(qū)物業(yè)公司明知小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備早已年久失修而不積極采取可行的維修和養(yǎng)護(hù)措施，未能盡到合理限度內(nèi)的安全保障和管理義務(wù)，確實(shí)存在一定過錯，應(yīng)負(fù)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

案件尚未偵破失竊數(shù)額無法確認(rèn)

在訴訟中，法院認(rèn)為黃先生主張的財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額缺乏確鑿證據(jù)證實(shí)。他向公安機(jī)關(guān)報(bào)案稱被盜財(cái)物價(jià)值為42000多元，僅為其單方主張，且警方對盜竊案件尚未偵破，無法確認(rèn)失竊數(shù)額，故黃先生提供的現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明其財(cái)產(chǎn)損失的具體價(jià)值，法院無法確定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償份額。

二審法院認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)過程中存在一定過錯，本應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但由于黃先生主張的損失數(shù)額尚無足夠證據(jù)證實(shí)，所以一審判決據(jù)此駁回上訴人的訴訟請求是正確的，故判決駁回上訴，維持原判。

相關(guān)法律釋義：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二篇：業(yè)主家中財(cái)物被盜物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎

業(yè)主家中財(cái)物被盜物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？ 來源：考試大 【考試大：我的學(xué)習(xí)樂園,我的考試專家】 2008 年 5 月 12 日

案例： 某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜，丟失財(cái)物價(jià)值達(dá)十萬余元。王先生報(bào)案后，公安機(jī) 關(guān)立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關(guān)注公安機(jī)關(guān)破案進(jìn)度的同時(shí)，考慮是否 應(yīng)當(dāng)追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對于類似這種業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司應(yīng) 否賠償?shù)膯栴}，實(shí)務(wù)中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任 民事責(zé)任是因違反民事義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果，這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如 我國 《民法通則》 規(guī)定： ”公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?分析： 物業(yè)管理公司的民事責(zé)任，首先應(yīng)當(dāng)界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地等的統(tǒng)稱。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物 業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次，物業(yè)管理公 司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義 務(wù)。如《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：(一)按照合同要 求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；)(三： 制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管 理合同實(shí)施物業(yè)管理；(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；(七)協(xié)助有關(guān) 部門開展社區(qū)活動。約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定，如《大連市 物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)保安工作的職責(zé)約定，小區(qū)內(nèi)實(shí)行 24 小時(shí)保安值 班巡邏制度，保安人員值班有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏 記錄，各項(xiàng)保安措旌落實(shí)。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部，物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，當(dāng)然，物業(yè)管理公司若沒有違反其民事 義務(wù)，也就無需承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系 業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公 司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場地完好，使

規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則。按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的保安工作而言，其法定的義務(wù)是”保持公共秩序良好”，約定的義務(wù)在合同中標(biāo)明。沒有在合同中標(biāo)明的義務(wù)對于屬于物業(yè)范疇的，物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任，如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞，物業(yè)管理公司如果負(fù)有管理上的過錯責(zé)任，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果沒有管理上的過錯責(zé)任，不需要承擔(dān)責(zé)任；對于不屬于物業(yè)范疇的，如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財(cái)物，其毀損、滅失，物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述，物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)；而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務(wù)內(nèi)容，則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的保管、賠償責(zé)任。實(shí)務(wù)中有人認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物管理的附隨義務(wù)，筆者認(rèn)為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù)，難以確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的蒙申財(cái)物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財(cái)物被搶劫是否應(yīng)由公安機(jī)關(guān)賠償?公安機(jī)關(guān)負(fù)有保護(hù)公民生命、財(cái)產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù)，公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序的費(fèi)用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統(tǒng)一劃撥的，公民與公安機(jī)關(guān)形成的是一種社會公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)并不負(fù)賠償責(zé)任。原因很簡單，公安機(jī)關(guān)因管理職責(zé)并不必然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機(jī)關(guān)的運(yùn)鈔護(hù)運(yùn)車隊(duì)與銀行建立了保管運(yùn)輸關(guān)系，若同樣在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)必當(dāng)賠償。(二)如果一個人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢?物業(yè)管理公司的保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，同時(shí)，也是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安，在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財(cái)物保管關(guān)系的前提下，同樣不負(fù)賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司保安人員值維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé)，應(yīng)當(dāng)是遇有暴力等違法事件發(fā)生時(shí)及時(shí)制止、報(bào)警以及協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等，物業(yè)管理公司的保安工作不具有保鏢職責(zé)，也不是保管工作。其次，為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的安全，公安機(jī)關(guān)有義務(wù)加強(qiáng)社會治安管理、嚴(yán)厲打擊違法犯罪活動；物業(yè)管理公司有義務(wù)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的保安工作，認(rèn)真履行職責(zé)保一方平安；業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強(qiáng)防盜意識，采取參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等自我保護(hù)措施，并在物業(yè)管理公司具備保管家中財(cái)物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項(xiàng)。

那么，像本文中類似王先生家中財(cái)物被盜，公安機(jī)關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償?筆者認(rèn)為，王先生若家中財(cái)物己參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)應(yīng)及時(shí)報(bào)案，要求保險(xiǎn)公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時(shí)，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經(jīng)審理，王先生的被盜財(cái)物數(shù)額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通

過本文前面的論述，我們不難得出結(jié)論，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

責(zé)編:nishun636評論 糾錯

第三篇：業(yè)主家中財(cái)物被盜物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎

業(yè)主家中財(cái)物被盜物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎.案例：

某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜，丟失財(cái)物價(jià)值達(dá)十萬余元。王先生報(bào)案后，公安機(jī)關(guān)立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關(guān)注公安機(jī)關(guān)破案進(jìn)度的同時(shí)，考慮是否應(yīng)當(dāng)追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對于類似這種業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償?shù)膯栴}，實(shí)務(wù)中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任

民事責(zé)任是因違反民事義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果，這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如我國《民法通則》規(guī)定：”公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?分析：

物業(yè)管理公司的民事責(zé)任，首先應(yīng)當(dāng)界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。

物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地等的統(tǒng)稱。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次，物業(yè)管理公司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義務(wù)。如《貴州省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：(一)按照合同要求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；(三：)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管理合同實(shí)施物業(yè)管理；(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；(七)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定，如《大連市物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)秩序維護(hù)員工作的職責(zé)約定，小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)秩序維護(hù)員值班巡邏制度，秩序維護(hù)員人員值班有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)秩序維護(hù)員措旌落實(shí)。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部，物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，當(dāng)然，物業(yè)管理公司若沒有違反其民事義務(wù)，也就無需承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系

業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持房子及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間也可以約定其他服務(wù)項(xiàng)目，如物業(yè)管理公司保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的安全，若發(fā)生火

災(zāi)、財(cái)物丟失由物業(yè)管理公司賠償?shù)?。盡管業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財(cái)物屬于非物業(yè)范疇，但在法律未禁止的前提下，根據(jù)契約自由的原則，是可以由當(dāng)事人雙方進(jìn)行約定的，這也是物業(yè)管理公司的約定義務(wù)。

由此可見，物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間形成的是委托管理的民事法律關(guān)系，這種民事關(guān)系具有如下特點(diǎn)：(一)物業(yè)管理合同受相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調(diào)整。例如在貴州省行政區(qū)域內(nèi)，城市住宅區(qū)的物業(yè)管理必須遵守《貴州省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理公司收取服務(wù)費(fèi)必須與業(yè)主委員會協(xié)商，對收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間要簽訂物業(yè)管理合同，制定物業(yè)管理公約，并嚴(yán)格遵守。同時(shí)物業(yè)管理合同受《合同法》調(diào)整，根據(jù)《合同法》第一百二十四條的規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則。按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤蚴芡腥说墓室饣蛘咧卮筮^失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的秩序維護(hù)員工作而言，其法定的義務(wù)是”保持公共秩序良好”，約定的義務(wù)在合同中標(biāo)明。沒有在合同中標(biāo)明的義務(wù)對于屬于物業(yè)范疇的，物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任，如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞，物業(yè)管理公司如果負(fù)有管理上的過錯責(zé)任，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果沒有管理上的過錯責(zé)任，不需要承擔(dān)責(zé)任；對于不屬于物業(yè)范疇的，如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財(cái)物，其毀損、滅失，物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述，物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)；而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務(wù)內(nèi)容，則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的保管、賠償責(zé)任。實(shí)務(wù)中有人認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物管理的附隨義務(wù)，筆者認(rèn)為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù)，難以確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的財(cái)物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財(cái)物被搶劫是否應(yīng)由公安機(jī)關(guān)賠償公安機(jī)關(guān)負(fù)有保護(hù)公民生命、財(cái)產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù)，公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序的費(fèi)用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統(tǒng)一劃撥的，公民與公安機(jī)關(guān)形成的是一種社會公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)并不負(fù)賠償責(zé)任。原因很簡單，公安機(jī)關(guān)因管理職責(zé)并不必

然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機(jī)關(guān)的運(yùn)鈔護(hù)運(yùn)車隊(duì)與銀行建立了保管運(yùn)輸關(guān)系，若同樣在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)必當(dāng)賠償。(二)如果一個人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢物業(yè)管理公司的秩序維護(hù)員人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，同時(shí)，也是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安，在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財(cái)物保管關(guān)系的前提下，同樣不負(fù)賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司秩序維護(hù)員人員值維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé)，應(yīng)當(dāng)是遇有暴力等違法事件發(fā)生時(shí)及時(shí)制止、報(bào)警以及協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等，物業(yè)管理公司的秩序維護(hù)員工作不具有保鏢職責(zé)，也不是保管工作。其次，為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的安全，公安機(jī)關(guān)有義務(wù)加強(qiáng)社會治安管理、嚴(yán)厲打擊違法犯罪活動；物業(yè)管理公司有義務(wù)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的秩序維護(hù)員工作，認(rèn)真履行職責(zé)保一方平安；業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強(qiáng)防盜意識，采取參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等自我保護(hù)措施，并在物業(yè)管理公司具備保管家中財(cái)物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項(xiàng)。

那么，像本文中類似王先生家中財(cái)物被盜，公安機(jī)關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償筆者認(rèn)為，王先生若家中財(cái)物己參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)應(yīng)及時(shí)報(bào)案，要求保險(xiǎn)公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時(shí)，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經(jīng)審理，王先生的被盜財(cái)物數(shù)額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通過本文前面的論述，我們不難得出結(jié)論，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

第四篇：物業(yè)公司客服部物管員工作總結(jié)

工作總結(jié)

即將辭去XXXX年，又將迎來嶄新的一年：XXXX！在這年終結(jié)尾之際，我有必要總結(jié)過去以便更好的展望未來，深思反省過去，更好的把握將來，因此我將我在XXXX年一年的工作作出如下年終總結(jié)。

物業(yè)日常工作內(nèi)容主要有收費(fèi)工作、接待報(bào)修、投訴處理、裝修管理、空置房管理、收費(fèi)工作、辦理入住手續(xù)、制作業(yè)主檔案、打印通知、配合開發(fā)工程部解決房屋遺留問題。

1.催繳物業(yè)費(fèi)是物管員工作中的重點(diǎn)，我負(fù)責(zé)的洋房XX#-XX#中至XXXX年XX月底共收繳XXX戶物業(yè)費(fèi)，剩余X戶未繳納。在催繳物業(yè)費(fèi)的過程中，發(fā)現(xiàn)了一些心得體會。如：跟業(yè)主承諾的話，一定要兌現(xiàn)、要站在業(yè)主的角度去考慮問題、要學(xué)會跟業(yè)主聊天，傾聽，多做業(yè)主心理工作。

2.處理投訴、糾紛方面

剛為管理員經(jīng)常遇到一些投訴、糾紛。由于欠缺工作經(jīng)驗(yàn)，許多事情總不能很好的處理或解決，有時(shí)將問題反映給王經(jīng)理，然后再觀察并學(xué)習(xí)王經(jīng)理對這些事情的處理方法。自己也在不斷的處理投訴、糾紛的過程中總結(jié)了一套處理流程：

⑴首先應(yīng)該給投訴者或者糾紛者作“降溫”的思想工作； ⑵分析、調(diào)查問題的原因；

⑶若問題有涉及物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該結(jié)合物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，然后根據(jù)實(shí)際情況擬定科學(xué)的解決方法； ⑷最后當(dāng)然是具體方法的落實(shí)。并總結(jié)每次處理經(jīng)驗(yàn)為日后的處理相類似問題做基礎(chǔ)。

⑸投訴、糾紛處理回訪，可以讓我們的工作得到業(yè)主的肯定，同時(shí)也能縮進(jìn)我們與業(yè)主的關(guān)系，方便日后物業(yè)管理工作開展。

3.入住、裝修方面

入住和裝修方面又可以分為入住手續(xù)辦理、裝修手續(xù)的辦理和裝修管理兩方面。

⑴入住、裝修手續(xù)方面

在還沒有辦理一份交房、裝修手續(xù)之前，我就先跟王經(jīng)理學(xué)習(xí)了入住手續(xù)辦理和裝修手續(xù)的整個流程并且做好筆記，在給不同的業(yè)主辦理入住手續(xù)、裝修手續(xù)的過程中不斷的熟悉。

入住手續(xù)辦理：

①檢查業(yè)主的交房發(fā)票，和售樓部開出的入住通知單并回收入住通知單。

②確認(rèn)業(yè)主身份且要業(yè)主身份證復(fù)印件一張歸檔，讓業(yè)主填寫《業(yè)主檔案表》，填寫好《業(yè)主手冊》的“業(yè)主合約”（一式3份歸檔2份）讓業(yè)主簽字；

③移交房屋進(jìn)戶們鑰匙并教其使用方法、可視對講機(jī)、報(bào)箱鑰匙并讓業(yè)主在《確認(rèn)書》上簽收以上3樣?xùn)|西，且做好可視對講機(jī)和報(bào)箱鑰匙的領(lǐng)取登記；

④帶領(lǐng)業(yè)主對其房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫好《房屋驗(yàn)收單》； ⑤首要入住資料整理歸檔。裝修管理：

①填寫裝修工程管理單，對房屋內(nèi)需改動部位進(jìn)行填寫。②物業(yè)公司和裝修公司簽訂《裝修協(xié)議書》（一式2份 各持一份）并跟業(yè)主和裝修公司強(qiáng)調(diào)裝修過程中應(yīng)注意的重要事項(xiàng)。如：煙道、承重墻柱、煤氣管道不允許業(yè)主私自改動。

③收取施工押金并發(fā)放《施工許可證》 ⑵裝修管理方面

裝修管理最重要的是水電和泥水這兩塊木工和油漆一般比較少出向違規(guī)情況，下面我對自己在裝修管理的水電和泥水方面進(jìn)行總結(jié)。

水電：檢查衛(wèi)生間、廚房和陽臺的給排水系統(tǒng)，是否有亂接亂改。發(fā)現(xiàn)有滲漏水隱患或者其他不合理的地方應(yīng)該及時(shí)通知業(yè)主整改；檢查電力系統(tǒng)有無亂接亂改，電力的使用是否有存在安全隱患。

泥水：檢查衛(wèi)生間、廚房是否有加作防水層；是否有亂砌墻； 有效的裝修管理可以把違規(guī)裝修抹殺在萌發(fā)階段，避免日后不必要的返工，也減少了日后許多由于違規(guī)裝修造成的投訴、糾紛；有效的裝修管理可以讓小區(qū)的統(tǒng)一美觀，使小區(qū)更加規(guī)范、更具品味；

在XXXX年年末試運(yùn)行的智能車禁系統(tǒng)及車位的租賃中，我部負(fù)責(zé)授權(quán)車禁系統(tǒng)、及簽署車位租賃合同的工作。在此期間我配合秩序維護(hù)部王經(jīng)理、維修部錢經(jīng)理對園區(qū)車位的劃分、租賃正式運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4.空置房管理

對空置房屋進(jìn)行日常巡檢，檢查塑窗是否關(guān)嚴(yán)、房屋內(nèi)水暖五金器材是否丟失、房屋內(nèi)是否水、電暢通。尤其是園區(qū)外部網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部進(jìn)行細(xì)致檢查。

5.打印通知

當(dāng)接到停水、停電通知時(shí)，第一時(shí)間制作停水、停電通知并粘貼與各單元樓道及發(fā)放至網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營者手中。為業(yè)主第一時(shí)間做好準(zhǔn)備工作。在夏季雨季到來時(shí)制作溫馨提示，提示業(yè)主房屋內(nèi)窗戶將其關(guān)閉、提示業(yè)主出行帶好防雨準(zhǔn)備。在XXXX年XX月實(shí)行短信群發(fā)，保證園區(qū)內(nèi)有活動、出租車位等能及時(shí)通知業(yè)主。

6.配合開發(fā)工程部解決房屋遺留問題

在今年對洋房、網(wǎng)點(diǎn)、車禁系統(tǒng)、入住房屋遺留問題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并及時(shí)通知開發(fā)工程部進(jìn)行維修。如：別墅車庫門問題、地下室漏水問題。維修后對業(yè)主進(jìn)行回訪并記錄存檔。

我本著“為自己工作”的職業(yè)態(tài)度，敬業(yè)愛崗.創(chuàng)造性地開展工作，取得一定效果，但也存在一些問題和不足；主要表現(xiàn)在第一，物業(yè)管理員工作對我而言是一個新崗位；許多工作都要邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進(jìn)一步提高；第二，有些工作還不夠過細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位；第三，向領(lǐng)導(dǎo)提供有效的決策數(shù)據(jù)方面有待進(jìn)一步提高；第四，和部門領(lǐng)導(dǎo)及公司員工間的溝通有待加強(qiáng)。展望XXXX年我要努力的方向有：第一，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識面。努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)業(yè)知識和相關(guān)物業(yè)法律法規(guī)的知識。第二，本著實(shí)事求是的原則.注重公司各部門間的協(xié)調(diào)與溝通；有效形成團(tuán)結(jié)一致.群策群力的氛圍。第三，向領(lǐng)導(dǎo)提供有效數(shù)據(jù)。

XXXX年是嶄新的一年，在此對公司提出一些小小建議，具體如下：希望公司能增加員工在國家傳統(tǒng)假日的福利待遇（春節(jié)、五一、十一）、多多重視員工的業(yè)余生活（開發(fā)圖書閱讀室、棋館）、對食堂的飯菜品種進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑黾蛹白兏?，由專業(yè)人員制訂菜譜、舉行一些公司員工與業(yè)主之間的交流座談會聽取一些建議和想法，以便更好的發(fā)展、建立園區(qū)業(yè)主QQ群以便能第一時(shí)間將一些信息通知業(yè)主并能聽取業(yè)主的反應(yīng)。

“不積蛙步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！盭XXX，收獲了成功，經(jīng)歷了困難，感受了啟迪；XXXX我會一如既往，載著百倍的信心和努力駛向新的一年.......最后預(yù)祝XX物業(yè)公司日益壯大，祝全體同事工作順利，平安幸福！

客服部：XXX

XXXX

年XX月XX日

第五篇：物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主的車輛損失應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任

物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主的車輛損失應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任

[案情]

原告徐大成

被告常州市怡康物業(yè)有限公司

原告徐大成是常州市怡康花園小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)由被告常州市怡康物業(yè)有限公司實(shí)施物業(yè)管理。2005年4月原告以人民幣99000元的價(jià)格經(jīng)常州市舊機(jī)動車交易市場購買了號牌為蘇D/90770的本田雅閣CD5轎車一輛，原告在怡康花園為該車申請了停車位，并向被告交納了每月60元的停車費(fèi)，被告向原告發(fā)放怡康物業(yè)蘇D/90770智能卡一張，用于業(yè)主車輛進(jìn)出管理。2006年4月20日原告發(fā)現(xiàn)自己停在小區(qū)車位上的車輛不見了，遂向公安部門報(bào)警。經(jīng)查看小區(qū)監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)當(dāng)天凌晨1時(shí)07分左右，有人在30秒左右時(shí)間內(nèi)將原告的車輛開走。4月23日常州市公安局對原告的蘇D/90770車輛失竊案立案偵查，至今未有結(jié)果。為此，原告提起訴訟，要求判令被告賠償原告損失99000元。

被告常州市怡康物業(yè)有限公司辯稱，原被告之間不存在保管合同關(guān)系，被告對原告車輛的丟失不應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。原告所交納的費(fèi)用僅是場地占用費(fèi)，而非保管費(fèi)。原告要求被告承擔(dān)保管責(zé)任，對其因失竊的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行賠償是沒有法律依據(jù)的。被告在物業(yè)管理過程中恪盡職守，對物業(yè)管理區(qū)的公共秩序及物業(yè)管理使用的安全盡到了法律規(guī)定和合同約定的義務(wù)，對于原告車輛的丟失并無過錯。原告的訴訟請求無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，請求駁回原告的訴訟請求。

[審判]

常州市天寧區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，保管合同是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。保管合同是實(shí)踐合同。本案原告未將車輛交付給被告保管，雙方不構(gòu)成保管合同關(guān)系。然而，原告居住的小區(qū)由被告進(jìn)行物業(yè)管理，原告根據(jù)被告的管理要求對停放在小區(qū)內(nèi)的車輛向被告交納了相應(yīng)的停車費(fèi)，被告向原告發(fā)放了車輛管理卡，被告就應(yīng)對業(yè)主的車輛履行相應(yīng)的管理責(zé)任。本案原告車輛被盜的損害結(jié)果，與被告未嚴(yán)格履行管理職責(zé)有一定的因果關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條的規(guī)定，判決如下：

常州市怡康物業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向徐大成賠償經(jīng)濟(jì)損失20000元。

[評析]

在本案審判過程中，對本案案由是否屬于保管合同糾紛，被告應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任有以下三種不同的意見：

第一種意見：本案中原告是小區(qū)的業(yè)主，原告向被告申請了車輛停放車位并交納了每月60元的停車費(fèi)，原、被告之間就形成了保管合同，事發(fā)當(dāng)天原告的車輛停放在小區(qū)失竊，被告應(yīng)對原告車輛的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二種意見：本案不屬于保管合同糾紛，應(yīng)屬于服務(wù)合同糾紛，原告是被告所管理的小區(qū)業(yè)主，雙方存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告根據(jù)被告的管理要求在小區(qū)內(nèi)申請車位并交納相應(yīng)的費(fèi)用，被告應(yīng)向原告提供相應(yīng)的服務(wù)，被告對原告的車輛有負(fù)責(zé)管理，提供安全保障的義務(wù)。本案中被告未嚴(yán)格履行相應(yīng)的安全保障職責(zé)，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，因保管合同是實(shí)踐性合同，必須以交付保管物給保管人，并由保管人返還保管物為特征，本案糾紛不符合保管合同的情形。原告向被告申請到車位后，原告在小區(qū)內(nèi)停車取車不需要征得被告同意，原告可以自由支配該車，因此，雙方不符合保管合同的條件，該糾紛不屬于保管合同糾紛，不能以保管合同的相關(guān)權(quán)利義務(wù)處理。

那么，原、被告雙方的糾紛屬于何法律關(guān)系呢?筆者認(rèn)為，原告是被告所管理的小區(qū)的業(yè)主，雙方存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告申請車位、交納停車費(fèi)是根據(jù)物業(yè)管理公司的管理要求進(jìn)行的，原告接受了被告的管理，履行了相應(yīng)的義務(wù)，被告就應(yīng)在自己承諾的管理責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。被告向車主發(fā)放車輛管理卡后未對車輛的出入嚴(yán)格管理，對原告的車輛失竊負(fù)有一定的責(zé)任。因此，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。