第一篇：業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜是否有權(quán)要求物業(yè)公司賠償

業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜是否有權(quán)要求物業(yè)公司賠償？

物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜的責(zé)任認定

[要點提示]

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理所進行的相關(guān)活動。雙方當事人之間存在事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，但由于雙方并未對業(yè)主私人財產(chǎn)的保管、保護進行特別約定，故不應(yīng)對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。

[案情]

抗訴機關(guān)：山東省人民檢察院。

申訴人(一審被告、二審上訴人)：山東永大物業(yè)管理公司(以下簡稱永大物業(yè)公司)。

被申訴人(一審原告、二審被上訴人)：胡勇燕、吳澍。

1999年10月，吳澍、胡勇燕購買了山東永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的濟南市歷城區(qū)洪樓南路23號永大百花園9號樓4單元302室房屋一套。山東永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將該小區(qū)的物業(yè)管理事宜委托永大物業(yè)公司。吳澍、韓勇燕在入住時，由該房地產(chǎn)開發(fā)公司與永大物業(yè)公司共同為其出具了永大百花園業(yè)主公約、永大百花園住戶手冊等入住手續(xù)。吳澍、韓勇燕入住該小區(qū)后，一直向永大物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。

2005年9月13日早，吳澍、謝胡勇燕發(fā)現(xiàn)其家中部分財產(chǎn)被盜，隨即向永大物業(yè)公司的值班人員報警。次日上午，又向山大路派出所報警稱：其家中被盜現(xiàn)金7000元左右、手提電腦一臺、三星手機和摩托羅拉手機各一部，建行、中行卡各一張。另據(jù)永大物業(yè)公司提供的值班記錄和值班人員的證言材料證實，事發(fā)前一天晚23時50分許，派出所工作人員曾到該小區(qū)查崗，認為永大物業(yè)公司的值班人員太少，要求增加人員。事發(fā)當日凌晨3時56分許，與吳澍、胡勇燕住在同一單元的101室業(yè)主曾向永大物業(yè)公司的值班人員報警稱其家中被盜。值班人員又隨即向110報警。2005年9月22日，永大物業(yè)公司針對該小區(qū)發(fā)生的盜竊事件召開了專門會議，會議的主要內(nèi)容為進一步加強物業(yè)管理工作，加強小區(qū)的夜間巡邏。

就被盜財產(chǎn)的賠償事宜，吳澍、謝胡勇在與永大物業(yè)公司協(xié)商未果的情形下，遂提起訴訟。

[審判]

山東省濟南市歷城區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，吳澍、胡勇燕和永大物業(yè)公司雖然未簽訂物業(yè)管理合同，但房地產(chǎn)開發(fā)商已把其所住小區(qū)的物業(yè)管理事宜委托給永大物業(yè)公司，事發(fā)前吳澍、胡勇燕一直向永大物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，雙方之間存在事實上的物業(yè)管理關(guān)系。永大物業(yè)公司應(yīng)按其對業(yè)主的服務(wù)承諾，負責(zé)小區(qū)內(nèi)日常安全巡邏工作。永大物業(yè)公司安排的夜間值班人員較少，對此當?shù)嘏沙鏊ぷ魅藛T也提出了批評和建議，要求其增加人員。事發(fā)后，永大物業(yè)公司召開專門會議，決定進一步加強物業(yè)管理工作，聯(lián)系當?shù)鼐瘎?wù)區(qū)和治保會，加強小區(qū)的夜間巡邏，說明永大物業(yè)公司在夜間巡邏這一環(huán)節(jié)上沒有盡到職責(zé)，應(yīng)當對吳澍、胡勇燕被盜的財產(chǎn)損失承擔(dān)主要賠償責(zé)任。吳澍、胡勇燕對住宅內(nèi)的貴重

物品沒有盡到切實的安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。根據(jù)雙方的過錯程度和責(zé)任大小，酌情確定吳澍、胡勇燕承擔(dān)20％的責(zé)任，永大物業(yè)公司承擔(dān)80％的賠償責(zé)任。

依照民法通則第一百零六條及第二款之規(guī)定，判決：被告永大物業(yè)公司賠償兩原告被盜的三星牌手機損失2304元、摩托羅拉手機損失1444.8元、筆記本電腦損失9719.7元、現(xiàn)金7000元，以上四項共計20468.5元，限被告永大物業(yè)公司于判決生效之日起10日內(nèi)付清。

宣判后，永大物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。

山東省濟南市中級人民法院經(jīng)審理認為，原審認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，永大物業(yè)公司又向濟南市人民檢察院提起申訴。

山東省人民檢察院抗訴稱：本案永大物業(yè)公司與吳澍、胡勇燕之間形成一般的物業(yè)管理合同。雙方并未對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的保管、保護進行特別約定。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，永大物業(yè)公司沒有保護業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的義務(wù)，對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失無須擔(dān)負賠償責(zé)任。參照濟南市物業(yè)管理辦法第17條規(guī)定，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護小區(qū)治安。再參照濟南市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(試行)第12條的規(guī)定，物業(yè)管理收費項目中并不包括對業(yè)主室內(nèi)私人財產(chǎn)的保護或賠償?shù)馁M用。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，對于是否發(fā)生過盜竊事件、被盜竊品的價值等事實均無法證明。法院根據(jù)單方報案記錄作為定案依據(jù)，系認定案件基本事實缺乏證據(jù)證明。綜上，一、二審判決由永大物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜的損失承擔(dān)主要責(zé)任系認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，適用法律錯誤，請依法再審。

山東省高級人民法院經(jīng)再審認為，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理所進行的相關(guān)活動。本案永大物業(yè)公司與吳澍、胡勇燕雖未訂立物業(yè)管理合同，但永大物業(yè)公司一直對該小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)，并收取吳澍、胡勇燕的物業(yè)管理費，雙方之間存在事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。由于雙方并未對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的保管、保護進行特別約定，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例，永大物業(yè)公司沒有保護業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的義務(wù)，不應(yīng)對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，參照《濟南市物業(yè)管理辦法》第17條規(guī)定，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護小區(qū)治安，并不能取代公安機關(guān)的職能，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，一、二審法院根據(jù)單方報案記錄作為定案依據(jù)，證據(jù)不足。因此，檢察機關(guān)抗訴理由充分，對于吳澍、胡勇燕關(guān)于永大物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予駁回。判決：

一、撤銷一審、二審判決；

二、駁回吳澍、胡勇燕的訴訟請求。

[評析]

一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)和法律效力

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理所進行的相關(guān)活動。

1．物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)

我國合同法尚沒有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實踐中多認為物業(yè)管理服

務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不是對單個業(yè)主而言，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物業(yè)管理義務(wù)，該義務(wù)由物業(yè)管理公司自行獨立完成。

委托合同的性質(zhì)，是委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。由此，就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然違背物業(yè)管理服務(wù)的目的。從合同目的進行解釋，物業(yè)管理服務(wù)合同不是單純的委托合同。在物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換等等。這樣極易造成物管服務(wù)合同的性質(zhì)與保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系相混同。

2．物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂，然而物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不一定是合同當事人，物業(yè)管理服務(wù)合同的雙方是作為委托方的業(yè)主委員會和受托方的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會簽約的行為屬表見代理，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。

二、無書面物業(yè)管理服務(wù)合同的效力認定

實踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，法院在處理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時，應(yīng)注意審查以下問題：

1．物業(yè)管理公司的資質(zhì)問題。物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理相關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級資質(zhì)、收費資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門核發(fā)的相關(guān)證書。對不具備法定資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)管理公司發(fā)生物業(yè)管理糾紛的，在開庭審理前，物業(yè)管理公司若補辦了相關(guān)證書，則視為具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，按雙方形成事實上的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系處理。對于沒有取得相關(guān)資質(zhì)證明的，可以認定雙方物業(yè)管理服務(wù)合同無效，也可認定雙方存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費用只能按合理成本收取。司法實踐中，可以建議業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

2．物業(yè)費用的收取。物業(yè)費用的收取應(yīng)遵循合理、公開及收費與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，按照行政主管部門制定的收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。普通住宅的物業(yè)費是參照政府的指導(dǎo)價，確定費用時應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。如果未對收費標準、繳費方式進行約定，物業(yè)管理公司對小區(qū)進行了管理，實際支出了相關(guān)費用，應(yīng)當給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償。因此，在物業(yè)公司收取了合理的物業(yè)管理費用，并承擔(dān)了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的前提下，一般應(yīng)認定合同有效。

三、物業(yè)管理公司的違約責(zé)任認定

合同法第一百零七條的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費用的合同。審判實踐中，對于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則

不夠明確。

雙方當事人可以在合同中明確約定物業(yè)管理服務(wù)合同中的違約責(zé)任，沒有約定的應(yīng)按照實際損失的原則承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；違約行為發(fā)生實際損失的，應(yīng)賠償損失或者降低物業(yè)管理費；還可以向有關(guān)部門申請對物業(yè)管理公司進行行政處罰。

本案雖然物業(yè)管理服務(wù)合同雙方未訂立書面物業(yè)管理服務(wù)合同，但可以認定雙方形成了事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，參照永大公司與其它業(yè)主之間的物業(yè)管理服務(wù)合同，根據(jù)合同法和國務(wù)院物業(yè)管理條例，參照濟南市物業(yè)管理辦法，確定永大公司是否違約。

合同法的誠實信用原則規(guī)定，合同當事人除應(yīng)當按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案雙方未就業(yè)主室內(nèi)私人財產(chǎn)的保護進行特別約定，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例，永大物業(yè)公司沒有保護業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的義務(wù)，不應(yīng)對業(yè)主財產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護小區(qū)治安，不能取代公安機關(guān)的職能。永大物業(yè)公司對吳澍、胡永燕的財產(chǎn)損失不存在故意和重大過失，不屬于合同法第五十三條規(guī)定的情形。因此，明確排除了永大公司對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、室內(nèi)財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)。

第二篇：業(yè)主家中財物被盜物業(yè)公司應(yīng)當賠償嗎

業(yè)主家中財物被盜物業(yè)公司應(yīng)當賠償嗎？ 來源：考試大 【考試大：我的學(xué)習(xí)樂園,我的考試專家】 2008 年 5 月 12 日

案例： 某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜，丟失財物價值達十萬余元。王先生報案后，公安機 關(guān)立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關(guān)注公安機關(guān)破案進度的同時，考慮是否 應(yīng)當追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對于類似這種業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)管理公司應(yīng) 否賠償?shù)膯栴}，實務(wù)中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任 民事責(zé)任是因違反民事義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果，這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如 我國 《民法通則》 規(guī)定： ”公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任?！?分析： 物業(yè)管理公司的民事責(zé)任，首先應(yīng)當界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地等的統(tǒng)稱。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物 業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次，物業(yè)管理公 司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義 務(wù)。如《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：(一)按照合同要 求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費用；)(三： 制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管 理合同實施物業(yè)管理；(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；(七)協(xié)助有關(guān) 部門開展社區(qū)活動。約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定，如《大連市 物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)保安工作的職責(zé)約定，小區(qū)內(nèi)實行 24 小時保安值 班巡邏制度，保安人員值班有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴謹，有值班巡邏 記錄，各項保安措旌落實。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部，物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，當然，物業(yè)管理公司若沒有違反其民事 義務(wù)，也就無需承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系 業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公 司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場地完好，使

規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則。按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的保安工作而言，其法定的義務(wù)是”保持公共秩序良好”，約定的義務(wù)在合同中標明。沒有在合同中標明的義務(wù)對于屬于物業(yè)范疇的，物業(yè)管理公司應(yīng)負管理責(zé)任，如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞，物業(yè)管理公司如果負有管理上的過錯責(zé)任，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果沒有管理上的過錯責(zé)任，不需要承擔(dān)責(zé)任；對于不屬于物業(yè)范疇的，如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物，其毀損、滅失，物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述，物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)；而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務(wù)內(nèi)容，則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責(zé)任。實務(wù)中有人認為物業(yè)管理公司負有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物管理的附隨義務(wù)，筆者認為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù)，難以確認物業(yè)管理公司應(yīng)負賠償責(zé)任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的蒙申財物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財物被搶劫是否應(yīng)由公安機關(guān)賠償?公安機關(guān)負有保護公民生命、財產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù)，公安機關(guān)維護社會公共秩序的費用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統(tǒng)一劃撥的，公民與公安機關(guān)形成的是一種社會公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫，公安機關(guān)并不負賠償責(zé)任。原因很簡單，公安機關(guān)因管理職責(zé)并不必然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機關(guān)的運鈔護運車隊與銀行建立了保管運輸關(guān)系，若同樣在大街上被搶劫，公安機關(guān)必當賠償。(二)如果一個人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢?物業(yè)管理公司的保安人員負責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，同時，也是協(xié)助公安機關(guān)維護社會治安，在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財物保管關(guān)系的前提下，同樣不負賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司保安人員值維護小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé)，應(yīng)當是遇有暴力等違法事件發(fā)生時及時制止、報警以及協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等，物業(yè)管理公司的保安工作不具有保鏢職責(zé)，也不是保管工作。其次，為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，公安機關(guān)有義務(wù)加強社會治安管理、嚴厲打擊違法犯罪活動；物業(yè)管理公司有義務(wù)加強小區(qū)內(nèi)的保安工作，認真履行職責(zé)保一方平安；業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強防盜意識，采取參加財產(chǎn)保險等自我保護措施，并在物業(yè)管理公司具備保管家中財物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項。

那么，像本文中類似王先生家中財物被盜，公安機關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償?筆者認為，王先生若家中財物己參加財產(chǎn)保險應(yīng)及時報案，要求保險公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經(jīng)審理，王先生的被盜財物數(shù)額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通

過本文前面的論述，我們不難得出結(jié)論，物業(yè)管理公司不負賠償責(zé)任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

責(zé)編:nishun636評論 糾錯

第三篇：小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜,物業(yè)公司是否要擔(dān)責(zé)

☆ 小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)被盜，物業(yè)公司是否要擔(dān)責(zé)?

目前業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)于“保安服務(wù)”這方面的認識矛盾相當普遍。尤其是在發(fā)生失竊后，雙方關(guān)于責(zé)任承擔(dān)問題常常爭執(zhí)不休。小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜，會有多種原因，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任，首先要明白二者之間的關(guān)系及物業(yè)管理的職責(zé)內(nèi)容。

一、對物業(yè)管理的理解

依據(jù)《物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）第2條規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。從本條可以明確以下兩點內(nèi)容：首先，物業(yè)公司同業(yè)主之間是平等主體，處于平等的法律地位，是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理的具體內(nèi)容，均應(yīng)有物業(yè)企業(yè)同業(yè)主進行約定，同樣，物業(yè)安全管理的職責(zé)與范圍，如：具體安全防范的內(nèi)容與范圍是什么？什么情況下應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任等等，應(yīng)由雙方在合同中明確劃分，界定責(zé)任；其次，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)分為共有和專有兩部分，而物業(yè)管理主要進行的是物業(yè)共有部位的管理，專有部分除合同另有約定外，由產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）自行負責(zé)管理。

二、安全管理是“防范”不是“保障”

依據(jù)條例第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，本條首先明確了物業(yè)企業(yè)是“協(xié)助”進行安全防范管理，說明他不是主要的責(zé)任人，處于次要地位；二是物業(yè)“保安”的工作是安全“防范”服務(wù)，而絕不能理解為安全“保障”服務(wù)或“保鏢”服務(wù)，物業(yè)企業(yè)既無安全保障的法定義務(wù)，也無安全保障的現(xiàn)實能力。物業(yè)管理只能降低物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。

三、物業(yè)管理合同有別與車輛保管合同

物業(yè)管理合同與車輛保管合同是兩種不同性質(zhì)的合同關(guān)系，物業(yè)管理合同并不自然包含車輛保管合同。業(yè)主不能認為只要交納了物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)當承擔(dān)保管自己車輛或財產(chǎn)丟失的責(zé)任，因為物業(yè)公司工作人員并沒有實際控制業(yè)主車輛，不符合保管合同的具體特征（舉例：如果張三將鄰居李四家地下室打開，將李四的電動車推入自己地下室，張三未被查獲，那么李四以車輛被盜為由向物業(yè)投訴，物業(yè)公司是否就應(yīng)當向李四賠償一輛電動車？）。當然，如果物業(yè)公司另行同業(yè)主簽訂保管合同，業(yè)主將車輛交付物業(yè)公司保管，物業(yè)公司實際收取保管費，而后出現(xiàn)車輛丟失損毀的，物業(yè)公司就必須承擔(dān)保管不善的責(zé)任。

四、物業(yè)公司不是保險公司

按照條例規(guī)定，物業(yè)企業(yè)從事日常性服務(wù)管理一般包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境綠化、清掃保潔、公共維修、消防管理、裝修管理、秩序維護等等。物業(yè)企業(yè)既不是不是保險公司，也不是公安機關(guān)。試想，一旦發(fā)生了失竊就要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，其等同于向保險公司投保了家庭財產(chǎn)保險，相對于收取微薄的物業(yè)管理費的物業(yè)企業(yè)來說并不公平；退一步說，如果要承擔(dān)責(zé)任的話，也應(yīng)該是公安機關(guān)，因為打擊犯罪是公安機關(guān)的主要職責(zé)，物業(yè)企業(yè)作為納稅人承擔(dān)了公安機關(guān)的各種費用，社會治安不好，公安機關(guān)也有不可推卸的責(zé)任。

五、物業(yè)管理不能包治百病

由于物業(yè)管理屬新興的朝陽行業(yè)，發(fā)展歷史不是很長，部分業(yè)主理解為只要交納了物業(yè)服務(wù)費，就可以高枕無憂了，物業(yè)公司對自己的財產(chǎn)應(yīng)確保不受損害，并負有保障義務(wù)，出了事物業(yè)公司自然難逃干系。這種觀念其實是沒有正確認識和

了解物業(yè)管理，而無限止擴大了物業(yè)安全管理范圍，對物業(yè)管理期盼值過高。物業(yè)管理不能包治百病，盡心盡力有時并不等于絕對滿意。

六、物業(yè)服務(wù)提供質(zhì)價相符

物業(yè)管理公司作為企業(yè)，也需要生存和發(fā)展，既要考慮社會效益，也要考慮經(jīng)濟效益。受物業(yè)檔次影響，豪華別墅區(qū)或高檔商品房的物業(yè)管理費標準相應(yīng)偏高，智能化安防等硬件設(shè)施配備相對比普通住宅區(qū)要好的多，安防系統(tǒng)完善，硬件安全系數(shù)高，軟件人員素質(zhì)高。由于物業(yè)服務(wù)費是同物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)相對成正比的，因此，物業(yè)公司只能根據(jù)所管物業(yè)收費標準來確定物業(yè)安全管理方案，合理配置安防人員，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的安防服務(wù)。

七、隨意欠費導(dǎo)致惡性循環(huán)

安全防范工作的好壞還取決于物業(yè)管理費的收取情況，如果物管費本身定位較低，業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的理解和支持，動不動找各種理由拖交、拒交管理費，無疑會影響到物業(yè)公司正常運營，進而導(dǎo)致工作熱情不高、服務(wù)質(zhì)量下降、人員數(shù)量減少等等，影響到安全防范工作的開展；隨即又會引發(fā)更多業(yè)主的不滿，拒繳物業(yè)管理費，直接導(dǎo)致惡性循環(huán)發(fā)生，使物業(yè)公司無法正常開展服務(wù)管理下去，而導(dǎo)致小區(qū)癱瘓，最終使全體業(yè)主成為受害人。

當然，如果物業(yè)企業(yè)明顯違反條例或物業(yè)合同約定，物業(yè)工作人員疏于安全防范，嚴重失職，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)受到實際損害，二者之間存在法律上的因果關(guān)系時，物業(yè)公司就應(yīng)當承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

第四篇：小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？ 物業(yè)公司：不是保管合同不該賠

當了被告的物業(yè)公司覺得自己很冤枉。物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同和停車服務(wù)管理合同，又不是保管合同。業(yè)主的車輛雖然停放在小區(qū)，但未與物業(yè)達成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費中的保安費，是小區(qū)秩序維護費，而非財產(chǎn)和人身安全服務(wù)費。業(yè)主繳的停車費，公司用來提供場地維護和服務(wù)而已，相比業(yè)主繳的數(shù)額很小的費用，丟車這么一大筆賠償算在自己頭上實在冤枉。

法律人士：如有重大過錯應(yīng)適當賠償

保管合同法律關(guān)系的成立與否，決定物業(yè)公司的賠與不賠。保管合同的實踐性、要物性特征反映其成立必須完成保管物的交付。合同法第三百六十七條明確規(guī)定，“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外?！北９芪锏慕桓侗仨氜D(zhuǎn)移保管物的占有。若占有的轉(zhuǎn)移不能使保管人直接控制和管領(lǐng)保管物，則保管合同不能成立。雖然車輛的保管不同于其他物品的保管，但作為保管物時，它的交付也必須能夠體現(xiàn)保管合同中保管人對車輛的實際占有和控制這一本質(zhì)法律特征。由于車輛本身的特殊性，使得保管人無法控制車輛的自由移動。因此，車輛保管的交付也應(yīng)體現(xiàn)其特殊性，即除非是在全封閉式停車場中，車輛寄存人必須將能夠控制車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對保管車輛的交付，保管合同才能成立。當然，當事人另有約定的則屬于特殊情形。從法院目前判決的多起小區(qū)車輛被盜案件來看，法院一般認為業(yè)主和物業(yè)公司并不形成車輛保管合同關(guān)系。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主繳納的停車費和管理費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費。

第五篇：小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

物業(yè)公司：不是保管合同不該賠。當了被告的物業(yè)公司覺得自己很冤枉。物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同和停車服務(wù)管理合同，又不是保管合同。業(yè)主的車輛雖然停放在小區(qū)，但未與物業(yè)達成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費中的保安費，是小區(qū)秩序維

護費，而非財產(chǎn)和人身安全服務(wù)費。業(yè)主繳的停車費，公司用來提供場地維護和服務(wù)而已，相比業(yè)主繳的數(shù)額很小的費用，丟車這么一大筆賠償算在自己頭上實在冤枉。

法律人士：如有重大過錯應(yīng)適當賠償。

保管合同法律關(guān)系的成立與否，決定物業(yè)公司的賠與不賠。保管合同的實踐性、要物性特征反映其成立必須完成保管物的交付。合同法第三百六十七條明確規(guī)定，保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。保管物的交付必須轉(zhuǎn)移保管物的占有。若占有的轉(zhuǎn)移不能使保管人直接控制和管領(lǐng)保管物，則保管合同不能成立。雖然車輛的保管不同于其他物品的保管，但作為保管物時，它的交付也必須能夠體現(xiàn)保管合同中保管人對車輛的實際 占有和控制這一本質(zhì)法律特征。由于車輛本身的特殊性，使得保管人無法控制車輛的自由移動。因此，車輛保管的交付也應(yīng)體現(xiàn)其特殊性，即除非是在全封閉式停車場中，車輛寄存人必須將能夠控制車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對保管車輛的交付，保管合同才能成立。當然，當事人另有約定的則屬于特殊情形。

從法院目前判決的多起小區(qū)車輛被盜案件來看，法院一般認為業(yè)主和物業(yè)公司并不形成車輛保管合同關(guān)系。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主繳納的停車費和管理費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費。

但業(yè)主仍可以物業(yè)管理合同關(guān)系主張賠償，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”關(guān)鍵要看業(yè)主是否能舉證物業(yè)公司在管理過程中未能履行合同約定，存在重大過錯，導(dǎo)致車輛失竊。如果車輛停放人和物業(yè)管理公司訂立過停車管理服務(wù)合同，且合同中約定，若因物業(yè)管理公司未按合同履行義務(wù)而造成車輛被盜或損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔(dān)合同約定的民事責(zé)任。另一方面，如果車輛停放人和物業(yè)管理公司沒有簽訂停車服務(wù)管理合同，但是停車人能舉證物業(yè)管理公司在履行公共秩序維護服務(wù)方面有瑕疵的，也可與物業(yè)管理公司交涉，要求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則不承擔(dān)民事責(zé)任。

但目前賠償金額如何認定仍沒有明確標準，今后也將是該類案件的一個難點。意見建議：

一旦出現(xiàn)丟車事件，無論是業(yè)主、物業(yè)公司都是受損害的。業(yè)主是直接受損者，要直接面對車輛丟失后帶來的財產(chǎn)損失。而物業(yè)公司，一方面要面對可能因管理失誤引發(fā)的索賠，另一方面也損害了自己的美譽度，對小區(qū)今后的管理造成不良影響。

建議私車業(yè)主購買全車盜搶險，一旦發(fā)生盜竊問題，可直接找保險公司理賠，不必到處尋找責(zé)任人，還要面臨追償不能的可能。物業(yè)公司也可以考慮通過買保險的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。陸家嘴物業(yè)公司曾為管理的小區(qū)購買公共區(qū)域責(zé)任險，出了事情由保險公司賠償。但這里也有一個問題，自行車和助動車等目標較小，更容易失竊，很多保險公司都不愿意承保。此外，物業(yè)公司也應(yīng)加強管理，做好合同約定的份內(nèi)事，一是對業(yè)主和物業(yè)公司保安、門衛(wèi)、管理人員加強安全防盜宣傳；二是增加保安巡查次數(shù)并與保安簽訂小區(qū)安全責(zé)任書；三是加強外來人員的管理，門衛(wèi)做好外來人員的登記工作；