第一篇：《物業(yè)管理條例》實施前后對比分析

《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日起正式施行，標志著我國的物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期?！稐l例》的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠意義，明確了物業(yè)管理活動中各相關主體之間的權利、義務、職責，為物業(yè)管理活動提供了堅實的法律依據(jù)。對比《條例》實施前后，物業(yè)管理行業(yè)產生的根本性轉變，具體體現(xiàn)在以下幾點：

一、明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權?！稐l例》頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機制，民主協(xié)商和平衡機制不能夠充分體現(xiàn)。在不少住宅區(qū)，業(yè)主大會只是名義上的權力機構，業(yè)主委員會實際上集決策和執(zhí)行的職能于一身，少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權，個別成員甚至把個人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益,導致矛盾產生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的決定必須經業(yè)主大會2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利和義務；規(guī)范了業(yè)主大會決策程序；給業(yè)主委員會定位并明確其職責；約束了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動；確定了業(yè)主大會與業(yè)主委員之間的關系。從而建立了業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離的管理模式。維護了大多數(shù)業(yè)主的合法權益，促進了物業(yè)管理活動的健康發(fā)展。

二、規(guī)范了物業(yè)管理收費。

物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深,不愿交管理費;還有一些業(yè)主將購房作為一種投資,僅僅為了增值長期閑置，給物業(yè)費的收取帶來困難。二是收費行為不規(guī)范。雖然國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務收費作了明確規(guī)定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務，服務質量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛。《條例》的頒布實施,使物業(yè)服務收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定?！稐l例》從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據(jù)物業(yè)管理服務內容、服務質量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；二是充分考慮不同類型、性質、特點的物業(yè)，不同的服務對象以及業(yè)主對物業(yè)服務的需求也不同，其物業(yè)管理費用的收取標準也不相同。三是費用與服務水平相適應，以物業(yè)管理企業(yè)服務質量的高低，確定不同的收費標準；同時，針對業(yè)主不按時交納物業(yè)管理費，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問題《條例》規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正?；顒?，維護了全體業(yè)主的合法權益。

三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的，割不斷的“母、子”關系，使物業(yè)管理的市場化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經營和運作上受到制約，缺少獨立性和經營自主性，影響專業(yè)化水平的提高；有些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發(fā)單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來重大困難。當住宅出現(xiàn)質量問題或住區(qū)環(huán)境問題時，由于建設和管理職責不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會產生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強開發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監(jiān)督《條例》規(guī)定，建設單位要在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。同時對于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款；不移交有關資料的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交有關材料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰開發(fā)、誰管理的壟斷局面，明確了開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。

四、施行了職業(yè)資格管理,提高從業(yè)人員素質。

隨著我國經濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問題基本解決后，自然會對居住服務、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務質量提出更高的要求。這就對現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務意識和管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。但在現(xiàn)實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準確的定位，很多人都認為物業(yè)管理是一個低技術、勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個技術含量不高的行業(yè)，不需要高素質的人才。也正是受這些認識左右，在許多小區(qū)還保留著房管所那個年代管理員的遺風，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學歷低、年紀大、缺少服務意識，沒有把企業(yè)放在市場經濟中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關系，依然用計劃經濟的傳統(tǒng)管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務意識,意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務觀念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務內容上，只是“掃掃地、看看門、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務精神。實際上，物業(yè)管理不是傳統(tǒng)的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設。物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的行業(yè)，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。隨著經濟的發(fā)展和科技的進步，互聯(lián)網技術、通訊技術等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有熟悉社會、經濟的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術，能及時把握市場動態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設施維修養(yǎng)護技能，擁有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員，具有先進的物業(yè)管理工具及設備，建立科學、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應的物業(yè)管理服務。在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員服務意識差、管理水平低，觀念不及時更新，這樣的企業(yè)在今后市場競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術進步和人員素質的提高，因此，《條例》對推動物業(yè)管理技術進步，提高技術含量和管理服務水平，加強物業(yè)管理專業(yè)人員管理，都有詳細的規(guī)定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平；從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是貫徹中央部署，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實的物業(yè)管理知識和良好的實踐經驗，具備較強的經營能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經營風險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時掌握新技術、新方法。對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格認證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來壓力，促進他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經營、善管理、精業(yè)務、守道德的專業(yè)人員隊伍，推動物業(yè)管理的技術進步，提高技術含量和服務水平，推進物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質制度，規(guī)范物業(yè)管理市場。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務，是一種以營利為目的的經濟組織，實質上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共的性質。在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門或單位后勤管理部門轉制而來，服務與被服務的關系沒有確立，物業(yè)管理的服務特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過度追求利潤，不按照合同約定的服務，收費與服務不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經營，但僅僅是一種翻牌公司，與原來的房管所毫無兩樣，辦事拖拉，業(yè)務素質差，不僅妨礙住戶正常的生活和不利于延長物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度，為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，實行企業(yè)資質審批制度?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動的條件作出了嚴格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應的資質資格，條例規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，實行資質管理制度，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。規(guī)范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務質量，凈化了物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)關系。

社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會在性質、職能、權利基礎等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質，并經工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務合同》進行專業(yè)化管理，實行有償服務的企業(yè)。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。物業(yè)管理企業(yè)服務的好壞在社區(qū)建設，尤其在社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認識，理不順相互關系，造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大會共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設共進，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。

長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償?shù)剞D嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來代收代繳費用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費用的過程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰受益，誰承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過提高收費標準的方法，讓用戶承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關規(guī)定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同的權利和履行合同的義務。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權利和義務，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒有義務向上述單位支付這些費用，也沒有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業(yè)主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關費用，可以節(jié)省當事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權益。

八、建立住房維修資金制度。

住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設，住房產權屬政府或單位所有。住房維修養(yǎng)護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。同時，維修資金缺乏，大量公房得不到及時保養(yǎng)和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。隨著我國經濟持續(xù)發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權屬發(fā)生了根本性質的改變。新建商品房由個人出資購買，產權歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產權出售給個人。隨著房屋權屬逐步向個人化轉變，住房產權多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個人來承擔。因此，建設部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規(guī)定商品房和公有住房出售后，都應當建立維修基金。但是，有的開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專項維修資金挪做它用，使住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。同時，由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，錯誤的認為這無形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區(qū)的共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來承擔。實際上，購房款是一次性交納的購買房屋產權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區(qū)的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專項維修資金挪用的問題《條例》規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

第二篇：國內外物業(yè)管理對比

國內外物業(yè)管理對比 隨著國內物業(yè)從81年開始至今已有33個年頭。在商言商。在物業(yè)服務行業(yè)，自然要關心這個行業(yè)的發(fā)展。

2013年是國務院新政全面推行的第一年，也是全面深化改革的啟動之年。去年中物協(xié)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，我國物業(yè)服務行業(yè)管理各類房屋面積已達145.3億平方米，年營業(yè)收入超過3000億元。行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員。物業(yè)服務吸納就業(yè)的貢獻可見一斑，推動經濟社會發(fā)展的作用更可圈可點。

一、

第三篇：火災事故調查規(guī)定修訂前后對比

第五條第三款：

108號令：鐵路、交通、民航、林業(yè)公安機關消防機構負責調查其消防監(jiān)督范圍內發(fā)生的火災。

121號令：鐵路、港航、民航公安機關和國有林區(qū)的森林公安機關消防機構負責調查其消防監(jiān)督范圍內發(fā)生的火災。

第六條

108：火災事故調查由火災發(fā)生地公安機關消防機構按照下列分工進行：

（一）一次火災死亡十人以上的，重傷二十人以上或者死亡、重傷二十人以上的，受災五十戶以上的，由省、自治區(qū)人民政府公安機關消防機構負責調查；

（二）一次火災死亡一人以上的，重傷十人以上的，受災三十戶以上的，由設區(qū)的市或者相當于同級的人民政府公安機關消防機構負責調查；

（三）一次火災重傷十人以下或者受災三十戶以下的，由縣級人民政府公安機關消防機構負責調查。

直轄市公安機關消防機構負責前款第一項、第二項規(guī)定的火災事故調查，直轄市的區(qū)、縣公安機關消防機構負責前款第三項規(guī)定的火災事故調查。

除本條第一款所列情形外，其他僅有財產損失的火災事故調查，由省級人民政府公安機關結合本地實際作出管轄規(guī)定，報公安部備案。

121：火災事故調查由火災發(fā)生地公安機關消防機構按照下列分工進行：

“

（一）一次火災死亡十人以上的，重傷二十人以上或者死亡、重傷二十人以上的，受災五十戶以上的，由省、自治區(qū)人民政府公安機關消防機構負責組織調查；

“

（二）一次火災死亡一人以上的，重傷十人以上的，受災三十戶以上的，由設區(qū)的市或者相當于同級的人民政府公安機關消防機構負責組織調查；

“

（三）一次火災重傷十人以下或者受災三十戶以下的，由縣級人民政府公安機關消防機構負責調查。

“直轄市人民政府公安機關消防機構負責組織調查一次火災死亡三人以上的，重傷二十人以上或者死亡、重傷二十人以上的，受災五十戶以上的火災事故，直轄市的區(qū)、縣級人民政府公安機關消防機構負責調查其他火災事故。

“僅有財產損失的火災事故調查，由省級人民政府公安機關結合本地實際作出管轄規(guī)定，報公安部備案?！?/p>

第十六條第一款

108：火災發(fā)生地的縣級公安機關消防機構應當根據(jù)火災現(xiàn)場情況，排除現(xiàn)場險情，初步劃定現(xiàn)場封閉范圍，并設置警戒標志，禁止無關人員進入現(xiàn)場，控制火災肇事嫌疑人。

121：火災發(fā)生地的縣級公安機關消防機構應當根據(jù)火災現(xiàn)場情況，排除現(xiàn)場險情，保障現(xiàn)場調查人員的安全，并初步劃定現(xiàn)場封閉范圍，設置警戒標志，禁止無關人員進入現(xiàn)場，控制火災肇事嫌疑人。

第二十三條第一款 108：現(xiàn)場提取的痕跡、物品需要進行技術鑒定的，公安機關消防機構應當委托依法設立的鑒定機構進行，并與鑒定機構約定鑒定期限和鑒定檢材的保管期限。

121：現(xiàn)場提取的痕跡、物品需要進行專門性技術鑒定的，公安機關消防機構應當委托依法設立的鑒定機構進行，并與鑒定機構約定鑒定期限和鑒定檢材的保管期限。

二十四條

108：有人員死亡的火災，公安機關消防機構應當立即通知本級公安機關刑事科學技術部門進行尸體檢驗。公安機關刑事科學技術部門應當出具尸體檢驗鑒定文書，確定死亡原因。

121：有人員死亡的火災，為了確定死因，公安機關消防機構應當立即通知本級公安機關刑事科學技術部門進行尸體檢驗。公安機關刑事科學技術部門應當出具尸體檢驗鑒定文書，確定死亡原因。

第二十五條

108：對火災受傷人員的人身傷害的醫(yī)學鑒定由法醫(yī)進行。

衛(wèi)生行政主管部門許可的醫(yī)療機構具有執(zhí)業(yè)資格的醫(yī)生出具的診斷證明，可以作為公安機關消防機構認定人身傷害程度的依據(jù)。但是，具有下列情形之一的，應當進行醫(yī)學傷害鑒定：

（一）受傷程度較重，可能構成重傷的；

（二）火災受傷人員要求作鑒定的；

（三）當事人對傷害程度有爭議的；

（四）其他應當進行鑒定的情形。

121：衛(wèi)生行政主管部門許可的醫(yī)療機構具有執(zhí)業(yè)資格的醫(yī)生出具的診斷證明，可以作為公安機關消防機構認定人身傷害程度的依據(jù)。但是，具有下列情形之一的，應當由法醫(yī)進行傷情鑒定：

（一）受傷程度較重，可能構成重傷的；

（二）火災受傷人員要求作鑒定的；

（三）當事人對傷害程度有爭議的；

（四）其他應當進行鑒定的情形。第二十九條

108：公安機關消防機構應當根據(jù)現(xiàn)場勘驗、調查詢問和有關檢驗、鑒定意見等調查情況，及時作出起火原因和災害成因的認定。

121：公安機關消防機構應當根據(jù)現(xiàn)場勘驗、調查詢問和有關檢驗、鑒定意見等調查情況，及時作出起火原因認定。

第三十條

108：對起火原因已經查清的，應當認定起火時間、起火部位、起火點和起火原因；對起火原因無法查清的，應當認定起火時間、起火點或者起火部位以及有證據(jù)能夠排除的起火原因。

121：對起火原因已經查清的，應當認定起火時間、起火部位、起火點和起火原因；對起火原因無法查清的，應當認定起火時間、起火點或者起火部位以及有證據(jù)能夠排除和不能排除的起火原因。

刪去原108號令31條

將第三十三條改為第三十二條，修改為：“公安機關消防機構應當制作火災事故認定書，自作出之日起七日內送達當事人，并告知當事人申請復核的權利。無法送達的，可以在作出火災事故認定之日起七日內公告送達。公告期為二十日，公告期滿即視為送達。”

增加一條，作為第三十三條：“對較大以上的火災事故或者特殊的火災事故，公安機關消防機構應當開展消防技術調查，形成消防技術調查報告，逐級上報至省級人民政府公安機關消防機構，重大以上的火災事故調查報告報公安部消防局備案。調查報告應當包括下列內容：

“

（一）起火場所概況；

“

（二）起火經過和火災撲救情況；

“

（三）火災造成的人員傷亡、直接經濟損失統(tǒng)計情況； “

（四）起火原因和災害成因分析； “

（五）防范措施。

“火災事故等級的確定標準按照公安部的有關規(guī)定執(zhí)行。”

第三十五條

108：當事人對火災事故認定有異議的，可以自火災事故認定書送達之日起十五日內，向上一級公安機關消防機構提出書面復核申請。復核申請應當載明復核請求、理由和主要證據(jù)。復核申請以一次為限。

121：當事人對火災事故認定有異議的，可以自火災事故認定書送達之日起十五日內，向上一級公安機關消防機構提出書面復核申請；對省級人民政府公安機關消防機構作出的火災事故認定有異議的，向省級人民政府公安機關提出書面復核申請。

復核申請應當載明申請人的基本情況，被申請人的名稱，復核請求，申請復核的主要事實、理由和證據(jù)，申請人的簽名或者蓋章，申請復核的日期。

將第三十六條第一款第三項修改為：“復核機構維持原火災事故認定或者直接作出火災事故復核認定的”。

刪去第四項。

將第二款修改為：“公安機關消防機構受理復核申請的，應當書面通知其他當事人，同時通知原認定機構?！?/p>

第三十八條

108：復核機構應當對復核申請和原火災事故認定進行書面審查，必要時，可以向有關人員進行調查；火災現(xiàn)場尚存且未變動的，可以進行復核勘驗。

復核審查期間，任何一方當事人就火災向人民法院提起訴訟并經法院受理的，公安機關消防機構應當終止復核。

121：復核機構應當對復核申請和原火災事故認定進行書面審查，必要時，可以向有關人員進行調查；火災現(xiàn)場尚存且未被破壞的，可以進行復核勘驗。

“復核審查期間，復核申請人撤回復核申請的，公安機關消防機構應當終止復核。”

第三十九條

108：復核機構應當自受理復核申請之日起三十日內，作出復核結論，并在七日內送達申請人和原認定機構。

原火災事故認定主要事實清楚、證據(jù)確實充分、程序合法，起火原因和災害成因認定正確的，復核機構應當維持原火災事故認定。

原火災事故認定具有下列情形之一的，復核機構應當責令原認定機構重新作出火災事故認定：

（一）主要事實不清，或者證據(jù)不確實充分的；

（二）違反法定程序，影響結果公正的；

（三）起火原因、災害成因認定錯誤的。: 121：復核機構應當自受理復核申請之日起三十日內，作出復核決定，并按照本規(guī)定第三十二條規(guī)定的時限送達申請人、其他當事人和原認定機構。對需要向有關人員進行調查或者火災現(xiàn)場復核勘驗的，經復核機構負責人批準，復核期限可以延長三十日。

原火災事故認定主要事實清楚、證據(jù)確實充分、程序合法，起火原因認定正確的，復核機構應當維持原火災事故認定。

原火災事故認定具有下列情形之一的，復核機構應當直接作出火災事故復核認定或者責令原認定機構重新作出火災事故認定，并撤銷原認定機構作出的火災事故認定：

（一）主要事實不清，或者證據(jù)不確實充分的；

（二）違反法定程序，影響結果公正的；

（三）認定行為存在明顯不當，或者起火原因認定錯誤的；

（四）超越或者濫用職權的。第四十條

121：原認定機構接到重新作出火災事故認定的復核決定后，應當重新調查，在十五日內重新作出火災事故認定。

復核機構直接作出火災事故認定和原認定機構重新作出火災事故認定前，應當向申請人、其他當事人說明重新認定情況；原認定機構重新作出的火災事故認定書，應當按照本規(guī)定第三十二條規(guī)定的時限送達當事人，并報復核機構備案。

復核以一次為限。當事人對原認定機構重新作出的火災事故認定，可以按照本規(guī)定第三十五條的規(guī)定申請復核

108：原認定機構接到重新作出火災事故認定的復核結論后，應當重新調查，在十五日內重新作出火災事故認定，并撤銷原火災事故認定書。重新調查需要委托檢驗、鑒定的，原認定機構應當在收到檢驗、鑒定意見之日起五日內重新作出火災事故認定。

將第四十一條第三項修改為：“依照有關規(guī)定應當給予處分的，移交有關主管部門處理?！?/p>

十八、刪去第四十四條第一項中的“災害成因”。

十九、在第四十五條中增加一項，作為第二項：“?戶?，用于統(tǒng)計居民、村民住宅火災，按照公安機關登記的家庭戶統(tǒng)計?！?/p>

將第二項改為第三項，修改為：“本規(guī)定中十五日以內（含本數(shù)）期限的規(guī)定是指工作日，不含法定節(jié)假日。

第四篇：新農村建設前后對比調查報告

新農村建設前后對比調查報告

一、調研背景

新農村建設是在社會主義制度下，我國綜合國力增強，經濟快速發(fā)展的條件下反映社會全面進步的一種社會狀態(tài)。新農村建設包括經濟、社會、政治、科技、文教、交通、人民生活、社會生活和社會保障等各個方面。是新時期社會文明綜合發(fā)展的一個新標志。

當前，黨中央的十八大勝利召開，在會議上胡錦濤總書記提到其中重要的一條就是要全面建成小康社會，做出了建設社會主義新農村的戰(zhàn)略部署，小康社會的全面實現(xiàn)，最根本的就是要改善人民群眾的生產生活環(huán)境。而人民生活水平的提高和穩(wěn)定，離不開新農村建設這個強有力的基礎。對此，我對以我的家鄉(xiāng)為主的新農村建設進行了深入細致的調查。調查主要針對新農村建設前后現(xiàn)狀進行了剖析。希望對當前的新農村建設起到一定的參考和借鑒作用。

二、調查內容簡介

1、我的家鄉(xiāng)是xxx市xxx鎮(zhèn)xxx村，位于位于xxx市xxx鎮(zhèn)中部，距離xxx市區(qū)大約為8公里，xxx村共有6個村民小組，現(xiàn)有耕地1480畝。

2、調查對象

本次所調查的對象主要是本村歷任村支書或村主任，上年紀的老人，中青年，利用他們對村環(huán)境在新農村建設前后發(fā)生的巨變的熟悉，進行咨詢。

3、調查目標

基于近年來我國對“三農”問題的日益重視，社會制度的不斷完善，我決定對本村新農村建設前后的環(huán)境變化做一次深入調研，從我認識的角度對新農村建設的必要性做一次深入研討。建議如下：

① 深入農戶家中了解家庭成員構成與人均住房面積

② 統(tǒng)計農戶所住房屋的老化、破裂、危房等情況及周圍環(huán)境

③ 根據(jù)實際情況找出構建新農村建設的必要性

④ 提出建議，構建和諧新農村，促使進一步發(fā)展

三、調查成果分析

本次調查中，我通過打電話、入戶走訪、座談等形式共接待13人次，接待人群對我提到的問題進行了深入細致的回答，此次調查取得了預期的效果。

1、對本村新農村建設前的基本情況和評價

①未建設新農村之前，本村6個居民組居住相對比較分散，人口管理不方便。人員生產資料單一，群眾生產生活水平差，住宅大多數(shù)位于溝里。住宅也多為土坯、窯洞等模式，所處環(huán)境潮濕、陰暗。80年代后逐漸由溝里轉移到崗上，建筑大多數(shù)為磚混結構，住宅根據(jù)個人喜好建筑，存在土地資源浪費，無規(guī)劃私拉亂建現(xiàn)象嚴重。生產生活垃圾隨意傾倒，人民的健康難以得到保證。人均壽命在65.6歲左右。

2、當問及到當時的交通出行時，他們回答“交通出行非常不方便，路道窄，出行多為土路，雨雪等惡略天氣道路泥濘，嚴重影響正常出行。為群眾生產生活帶來極大地不便。

3、我們大家都知道，人民的生產生活水平要提高，信息交流也至關重要。只有做到信息交流通暢，人民才能獲得更多的生產生活機會。然而當時人們卻不是這樣子的，因為居住分散的原因，消息閉塞、彼此交流的機會少，人民生活在很長一段時期內得不到穩(wěn)步的提升。

4、居住環(huán)境的臟、亂、差，給人民的生產生活帶來的不方便同樣體現(xiàn)在治安問題上。鄰里之間不和睦、打斗、偷盜等不良習性也時有發(fā)生，不和諧的事情嚴重影響了和諧社會的文明。

5、住宅的老化，破裂，有些群眾仍舊居住在一個甚至是危房的環(huán)境下，存在不安全的因素，這也是我們急需要解決的大問題。

民生問題是一個系統(tǒng)的大問題，改善民生，構筑和諧社會是我們黨中央一直提倡的社會主義文明的新風尚。

應時代發(fā)展的要求，我們應時而上，積極穩(wěn)妥地建設社會主義新農村，新

農村的建設，徹底改變了人民以前的陳規(guī)陋習，改善了居住環(huán)境，提高了人民的認識，為我們構建新時代的和諧奠定了良好的基礎。

首先是人民的居住環(huán)境得到了巨大的變化，由先前的分散變?yōu)榧?。便于人口管理，老宅復耕使土地得到了集約利用，以前許多不文明的行為得到了根治。建立垃圾中轉，垃圾得到集中處理。水電管路等公共設施鋪設到位。人民生產生活環(huán)境大為改觀，人民健康、富裕、文明，人均壽命由以前的65.6歲提高到現(xiàn)在的78.8歲。出行道路寬敞、整潔，路面硬化，家庭格局合理，這一切都與我們的新農村建設是密不可分的，新農村建設前后的環(huán)境改變也極大地促進了我們的生產生活。

農村環(huán)境綜合整治應以科學發(fā)展觀為指導，堅持以人為本和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，把農村環(huán)境保護與改善農村人居環(huán)境、提高農民生產生活質量、促進農村的可持續(xù)發(fā)展相結合。新農村建設是我們村環(huán)境綜合整治成果的最根本的體現(xiàn)。新農村的建設改變了以前的舊面貌，極大地促進了新時代的文明建設，通過對比，我們清楚的認識到，在新時代社會主義制度下的新農村建設是順應潮流、符合民意的一項重要的決定，一是通過新農村建設的穩(wěn)步推進，農村土地得到了綜合利用，減少了浪費資源的現(xiàn)象。二是新農村建設的公路、水電氣等相關配套基礎設施的健全，極大地方便了我們的生產生活。三是農村環(huán)境的綜合整治，農村的舞臺才變得越來越寬廣，農村致富的道路才越來越寬闊。四是產業(yè)機構得到優(yōu)化，產業(yè)規(guī)模得到提升，惠農政策不斷得到完善。五是人們信息交流通暢，相互協(xié)作，連鎖運作模式為我們實現(xiàn)共同富裕創(chuàng)造了有利的條件。

這是我根據(jù)自己的工作特點和工作環(huán)境，對新農村建設前后的環(huán)境變化作出的一點看法，還有認識上的不足之處，請批評指正，我今后會在工作學習中繼續(xù)努力，為我們村新農村建設貢獻自己的力量，為早日實現(xiàn)社會主義新農村，達到共同富裕而努力奮斗。

第五篇：土地整治項目前后對比照片

塔木托格拉克鄉(xiāng)托萬克阿熱勒村等2村基本農田整理項目渠道防滲前后對比照片

塔木托格拉克鄉(xiāng)托萬克阿熱勒村等2村基本農田整理項目田間道路修建前后對比照片

該項目建設規(guī)模為498.95公頃，項目總投資為965.57萬元，已建成防滲渠道9.6千米，安裝建筑物80座，鋪設沙礫石路面13千米，委托鄉(xiāng)政府完成防護林工程植樹10萬株。

阿瓦提縣英艾日克鄉(xiāng)吾斯塘阿熱力格村土地整理項目平整土地前后對比照片

該項目區(qū)建設規(guī)模239.7公頃，項目預算總投資435.47萬元。已完成平整土地約1140畝地，修建渠道2.7千米、開挖排渠1.1千米，建成2座泵房、2座沉淀池建成，架設輸電線路500米，鋪設滴灌管道10公里，修路5.16千米。

阿瓦提縣英艾日克鄉(xiāng)吾斯塘阿熱力格村土地整理項目修建道路前后對比照片