第一篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）虧損經營（占比95%）

1、房地產商受制于宏觀調控開發(fā)商物業(yè)補貼費用越來越受到嚴格的控制；

2、物業(yè)雇用人力成本的上升、生產資料成本的增加，物業(yè)收費受到的限制較多、傳統(tǒng)物業(yè)管理存在管理落后、經營單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業(yè)管理做為經營載體、忽視客戶的剛性消費

開發(fā)商僅僅將物業(yè)管理作為房地產銷售的一個工具和賣點，忽視了社區(qū)消費才是真正的剛性消費，每開發(fā)100多萬平米，等于產生了

1.5萬戶人，每年都在幫物業(yè)生產客戶。

二、數(shù)據分享

（一）截至2012年，全國500戶以上的社區(qū)約有5萬個，約2500萬戶，人口7500萬。

（二）社區(qū)客戶層次

中國的中產階級或以上的富裕階層，保守按照人年均消費1萬元計算，一年消費額為7500億人民幣。

（三）中國，社區(qū)商業(yè)占據社會商業(yè)總支出的30%

歐美，社區(qū)商業(yè)占據社會商業(yè)總支出的60%以上

社區(qū)是一塊未被開掘的金礦！

物業(yè)究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業(yè)行業(yè)的轉型迫在眉睫！

三、關鍵詞

關鍵詞一：社區(qū)移動電商（B2F）

關鍵詞二：社區(qū)移動服務

關鍵詞三：社區(qū)移動社交

四、關于產品

產品是以微信公眾平臺為入口，嵌入相關功能的網頁和關聯(lián)APP共同組成。

（一）產品設計

1、產品功能描述

2、社區(qū)電子商城產品銷售規(guī)則

（二）產品的社區(qū)內推廣

通過線上和線下相結合的方式完成推廣。推廣分為三個周期，每個周期需要由鼎晟科技、物業(yè)公司及產品供應商三方的共同配合完成。

三個推廣周期（圖）

五、關于項目

該項目主要涉及到產品研發(fā)及推廣方鼎晟科技，各個物業(yè)公司和線上提供產品和服務的渠道商，以及項目的監(jiān)管方微商會。

（一）資源整合（二）項目推廣

第二篇：我國物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

-目錄

我國物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

摘要：我國物業(yè)管理經過30多年的發(fā)展，物業(yè)管理理論、物業(yè)管理制度及相關法律建設有了長足的發(fā)展，并取得一定的成果。同時其中也存在不少問題，如物業(yè)管理市場發(fā)育不夠，給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來瓶頸，導致物業(yè)管理企業(yè)的效益低，從業(yè)人員素質不高、科學管理水平不夠、專業(yè)化不夠以及法制不健全帶來的諸多問題，極大的阻礙了我國物業(yè)的發(fā)展。針對這些問題提出以下解決措施：建立完善的物業(yè)管理法制體系；加強政府對物業(yè)管理得指導和監(jiān)管；充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理服務中的作用；加強物業(yè)管理公司自身建設。

關鍵詞：物業(yè)管理 市場 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主委員會 法制 法律 指導 監(jiān)管 服務

中國物業(yè)管理所運用的“物業(yè)”一詞來于香港方言。它翻譯Real Property或Real Estate，表示房地產或不動產。在港澳及東南亞一些國家，物業(yè)一詞往往作為房地產或不動產的別稱或同義詞。在《香港房地產法》一書中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產，也可以是單元性的房地產；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。應注意的是，盡管“物業(yè)”常常作為“房地產”的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產的概念在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產一詞涉及宏觀領域，泛指一個國家或整個房地產；而物業(yè)則是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產，或一項具體的實物資產。

一、物業(yè)管理在我國的發(fā)展史

20世紀80年代初期，我國開始探索和嘗試物業(yè)管理，并首先從住宅管理開始進行實踐。在這一過程中，為了破除傳統(tǒng)住宅管理體制的弊端，借鑒國外的先進經驗，探索一條專業(yè)化、社會化、經營化的住宅管理新路；作為經濟特區(qū)的深圳和沿海開放城市的廣州，首先借鑒香港的經驗，推出了物業(yè)管理業(yè)務并做出了有益的嘗試，探索出了成功的經驗。物業(yè)管理發(fā)展大致經歷了三個階段：

（一）第一階段：

從1981年到1994年，是我國物業(yè)管理的探索和起步階段。1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司，即深圳市物業(yè)管理公司的成立，在我國率先對計劃經濟條件下形成的傳統(tǒng)房產管理體制進行了改革，開始了對物業(yè)管理新體制的探索和實踐，標志著我國物業(yè)管理的誕生。

（二）第二階段：

從1994年至1999年，這是我國物業(yè)管理開始進入規(guī)范化大發(fā)展的階段。以建設部33號令《城市新建設住宅小區(qū)管理辦法》的頒布和實施的標志。其特點，一是物業(yè)管理立法明顯加快；二是物業(yè)管理隊伍迅速壯大；三是建設不組織召開了三次重要會議。四是地方物業(yè)管理立法步伐加快?！渡钲诮洕貐^(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》首開全國物業(yè)管理地方立法之先河，使物業(yè)管理盡快走上依法管理的軌道起到了至關重要的作用；五是物業(yè)管理協(xié)會相繼成立。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立；六是出版了大批著作和期刊；七是開設了物業(yè)管理號專刊。

（三）第三階段：

1999年5月至今，是我國物業(yè)管理快速發(fā)展和市場比時期。以建設部1999

年5月23日在深圳市召開的全國物業(yè)管理工作會議為標志，使物業(yè)管理隊伍繼續(xù)壯大，物業(yè)管理市場培育步伐加快，物業(yè)管理招標項目明顯增多，各項配套政

策進一步完善。全國物業(yè)管理覆蓋面已占物業(yè)總量的 38％，經濟發(fā)達的城市已占50%以上，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人數(shù)超過220萬人。深圳市長城物業(yè)公司中標北京回龍觀是全國規(guī)模最大的一次，萬科物業(yè)管理公司接管建設部機關大院為國家機關實行物業(yè)管理起了帶頭作用。

二、物業(yè)管理現(xiàn)存的問題

物業(yè)管理在我國作為一個新興的行業(yè)，仍處于發(fā)展階段。其法規(guī)制度仍處于逐步確立和不斷調整之中，需要我們在實踐中加以改進和完善。目前，我國的物業(yè)管理以2003年9月1日正式生效的 《物業(yè)管理條例》為主要依據并于2007年對此條例進行了修訂，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護以及法律責任等方面做了明確規(guī)定。但仍存在以下問題：

（一）物業(yè)管理市場發(fā)育不成熟

物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產業(yè)，但由于各種類型的物業(yè)管理公司在經費、人員構成、經營管理等許多方面都有所不同，每個公司給業(yè)主提供的服務也參差不齊，有的甚至和業(yè)主發(fā)生嚴重糾紛，導致雙方關系緊張。物業(yè)管理公司小而多，沒有形成規(guī)模經濟效益。目前，物業(yè)管理公司的數(shù)量急劇增多，管理的物業(yè)規(guī)模太小或物業(yè)點過于分散，往往造成管理成本居高不下，經濟效益無法提高，資金缺乏。保本微利是國家對物業(yè)管理定收費標準的一個原則。事實上，由于收費標準偏低，一些收費亂的現(xiàn)象導致物業(yè)費收費難及由于其他各種原因導致其收益不佳，大部分物業(yè)管理公司都面臨資金缺乏，經濟效益低下的困境，即使獨立的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也因為市場發(fā)育不成熟而舉步維艱。物業(yè)管理市場發(fā)育不成熟，影響了物業(yè)管理的正常運轉和可持續(xù)發(fā)展。

（二）物業(yè)管理自身的問題

當前我國物業(yè)管理公司類型多樣，水平參差不齊?，F(xiàn)階段我國的物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，管理的基本內容就是安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生和維護養(yǎng)護等層次的工作。在管理手段上，主要的還是靠手工操作，管理技術落后，科技含量不高，這也造成了管理成本過高，物業(yè)管理難以提高水平。另外，從業(yè)人員工素質不高，培訓教育質量不高，職業(yè)化隊伍尚未形成。最后，當前物業(yè)管理研究滯后，使物業(yè)管理中很多深層次的問題得不到解決。真正的物業(yè)管理涉及到的內容包含了很多當今比較前沿的科學理論，象建筑學、心理學、經濟學、社會科學、統(tǒng)計學、管理學、法學、營銷學等；真正想把物業(yè)管理做好做精，必須掌握物業(yè)管理專門技巧，運用先進的科學手段，來維護延長業(yè)主物業(yè)的壽命，使物業(yè)保值。現(xiàn)代化新型建筑的不斷出現(xiàn)，人們的生活水平日益提高都對物業(yè)管理提出了更高的要求，這就要規(guī)范物業(yè)管理公司的姿質，以提高物業(yè)管理水平。

（三）業(yè)主委員會職責不明確難以發(fā)揮作用

業(yè)主所選舉的業(yè)主委員會是物業(yè)管理主體，其宗旨與目的是以全體成員自擁有的物業(yè)為條件提供使用（不涉及所有權）管理，交付給可接受的專業(yè)管理公司實行統(tǒng)一物業(yè)管理，以期達到其居住及相應設施、設備和周邊環(huán)境正常使用的目的。然而，以前我國的物業(yè)管理法規(guī)對業(yè)主委員會的權利和義務以及運作方式都未能明確規(guī)定，導致業(yè)主委員會行使招標權利處于虛無狀態(tài)。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建不及時，有的不按規(guī)定程序組建業(yè)主委員會；還有的委員會不能代表產權人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長等職務都是以直接口頭任命的方式，并沒有采取民主形式，業(yè)主遇到問題時也不知該向何人反映。在目前得實際運作

中，業(yè)主委員會的維權，監(jiān)督和協(xié)調的作用也沒有體現(xiàn)出來。

三、物業(yè)管理的法制

（一）我國物業(yè)管理法制的發(fā)展狀態(tài)

30多年來，物業(yè)管理經歷了從引進試點，總結經驗到逐步推進的過程。它由南到北，由沿海到內地飛速蔓延至全國各地城市，涉及千家萬戶，行業(yè)初具規(guī)模，具不完全統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)住宅總量的近38%已實行物業(yè)管理，不少省市實行物業(yè)管理的覆蓋面以達50%以上，深圳市甚至已超過95%，物業(yè)管理作為城市管理的一種新的模式和新興行業(yè)；以在我國初具規(guī)模。

相對于物業(yè)管理的實踐來說，我國物業(yè)管理的立法明顯滯后。1999年建設部頒布第一個部門規(guī)章——《城市新建設住宅小區(qū)管理辦法》，才明確了這種新的管理 體制，為地方立法提供依據；同年6月我國第一部地方性法規(guī)也隨即出臺——《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。2003年6月，國務院頒布《物業(yè)管理條例》，則標志著我國物業(yè)管理進入了法制化，規(guī)范化發(fā)展新時期。

（二）我國物業(yè)管理中存在的主要法律問題

1．業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

一方面，業(yè)主自律機制不完善。眾所周知，在物業(yè)權益關系中，業(yè)主財產的關聯(lián)性和業(yè)主共同利益，構成了業(yè)主共同決定實施物業(yè)管理的財產權基礎。在此情況下，必須制定業(yè)主共同遵守的行為準則（比如業(yè)主公約），構建業(yè)主自律機制，這是協(xié)調業(yè)主共利益的關鍵。但在我國物業(yè)管理的現(xiàn)實中，缺乏業(yè)主共同遵守執(zhí)行的行為準。另一方面，業(yè)主委員會，制定了相應的規(guī)章制度，但物業(yè)管理關系當事人仍然沿用過去行政管理的辦法解決問題。有些是業(yè)主委員會從不召開會議，也不按規(guī)章制度辦事，結果使部分業(yè)主委員會變成了一種有名無實形同虛設的機構。

2．物業(yè)管理相關主體的法律關系極不明確

首先，物業(yè)管理企業(yè)與房地產開發(fā)商的法律關系不順。在我國，新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商與物業(yè)管理公司形成“母與子”的關系導致重建設、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決，因此才引出了前期物業(yè)管理階段中的糾紛。其次，大多數(shù)物業(yè)管理公司，工作方法和理念不能適應房地產市場的發(fā)展形勢，缺乏法律意識和服務理念，沒有擺正服務者的心態(tài)。物業(yè)管理的內容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口號，諸如“封閉式管理”“酒店式管理”等，但并沒有實際意義。這在一定程度上也不利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務，進而阻礙了物業(yè)管理企業(yè)服務理念的形成。

3．物業(yè)管理立法滯后，法制建設還需要進一步完善

這主要表現(xiàn)在缺乏系統(tǒng)完善的全國性物業(yè)管理法律體系，半數(shù)以上的省及較大城市沒有地方性法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都很少；即使在法制建設比較早的地方，法規(guī)政策仍然存在結構、體系、執(zhí)法等許多缺陷甚至相互沖突的混亂現(xiàn)象。在司法實踐中，現(xiàn)有的法律法規(guī)在涵蓋性、合理性和科學性上還存在諸多不足。

四、解決當前住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要措施

（一）建立完善的物業(yè)管理法律體系

法規(guī)體系法制不健全、法制環(huán)境較差以成為制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。由于法制不健全，致使物業(yè)管理活動中各方主體的權利和義務不清，企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權益得不到有效的保護，政府監(jiān)督管理缺乏依據，處罰力度不夠，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關對日益增多的物業(yè)管理

案件的處理無法可依。如現(xiàn)有的物業(yè)管理法令法規(guī)對小區(qū)內公共部位、公用設施設備產權不斷明晰，引發(fā)出物業(yè)管理費用的分攤、公共部位維修責任的承擔、物業(yè)經營收益的分配等多 方面矛盾。所以，需要針對業(yè)主之間的共同關系，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的契關系進行專門立法。加快立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律政策框架體系。

（二）加強物業(yè)管理活動進行指導和監(jiān)督是政府責任。

政府對物業(yè)管理公司的具體業(yè)務和日常運作，政府主要是以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關系，人的行為與責、權、利。我國很多城市的物管收費最早實行之初采取的是政府定價，即由政府指令性地決定物業(yè)服務收費，物管企業(yè)遵循執(zhí)行；后來逐漸過渡為政府指導價，也就是政府指導性地提出與當?shù)亟洕?、物業(yè)管理水平相當?shù)奈飿I(yè)服務收費標準，物管企業(yè)在此基礎上根據實際情況參照執(zhí)行的收費方式。隨著時間的推移，這兩種由政府參與指定或指導的物業(yè)服務價格管理模式逐漸暴露弊端。物管收費采用市場調節(jié)價是一種必然趨勢。政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準。政府應組織有關部門專門進行舉辦物業(yè)管理培訓班，培訓業(yè)主講授物業(yè)管理的相關知識，對業(yè)主和物業(yè)管理的從業(yè)者進行指導。政府還應對業(yè)主的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督和管理，對達不到標準的，政府可以對全體業(yè)主進行罰款或者責令改正。

（三）充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理服務中的作用

實施良好的物業(yè)管理，不僅需要物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的管理，還必須發(fā)揮業(yè)主自我管理的作用，實施專業(yè)化管理和群眾自治管理相結合。為達到最佳管理效果，必須提高廣大業(yè)主的文明意識、參與意識和自治意識。業(yè)主參與物業(yè)管理的形式是業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會各方反映業(yè)主的意愿，并與該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。

業(yè)主委員會具有雙重身份，它既是業(yè)主代表的代理人，又是物業(yè)管理公司的委托人，因此業(yè)主委員會成員應明確自身的責任，既要完成好業(yè)主委托的工作，又要采取各種措施激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的工作熱情，才能獲得最大的產權利益。首先，要將業(yè)主委員會組成人員納入有序管理軌道，把好選舉和人員素質關，要選用責任心強，有一定工作能力、富于團隊精神的人作為廣大業(yè)主的代表；其次，要對業(yè)主委員會加強行政管理力度，對其工作進行幫助和指導，對業(yè)主委員會成員定員定期培訓，使他們成為一支懂業(yè)務、懂法律、善管理的高素質的業(yè)主委員會隊伍。第三，要對業(yè)主委員會進行有效監(jiān)督，避免業(yè)主委員會濫用職權或貪污受賄。業(yè)主委員會應該設主為一個透明的機構。

（四）加強管理公司自身建設

物業(yè)管理是為業(yè)主提供物業(yè)服務的，始終應以服務為本。不斷完善自身建設達到滿足業(yè)主各種需求的。

1．走專業(yè)化發(fā)展之路

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水平。全國70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)需克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本商的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才的培訓力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，作好服務集成通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的道路。

2．走法制化發(fā)展之路

實際上，物業(yè)管理是對業(yè)主進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。為此，要不段完善不動產權登記制度，對業(yè)主特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權是業(yè)主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務。

3．走集團化發(fā)展之路

在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有80%的物業(yè)管理企業(yè)經營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就是顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。

4．走“以人為本”的發(fā)展之路

物業(yè)管理的服務對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸服務中要把人情為體現(xiàn)在每一個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質服務。任何物業(yè)管理服務超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

當前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)內、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要作出更進步的努力。

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周 黎.陜西教育學院.<<完善我國物業(yè)管理制度的法律思考>>:<<新西部>>(下半期)2008年07期期刊

惠國輝.遼寧工程技術大學.<<我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策思考>>:<<民營科技>> 2008年08期期刊

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

來源:物業(yè)管理師考試網

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

一個行業(yè)要發(fā)展，首先要做到本行業(yè)的經濟運作符合客觀經濟規(guī)律，服務的內容要符合廣大消費者生活需求的內涵，管理運行的機制要有規(guī)則，并不斷發(fā)展完善，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也是如此。隨著社會經濟的發(fā)展和社會消費水平的提高，物業(yè)管理作為服務行業(yè)有很大的市場需求空間，而且這個空間在不斷擴大。但是，這個擴大的過程不是必然的，如果經營管理不善，這種擴大就可能停止，甚至被其他的經濟模式所取代。隨著我國住宅商品化的發(fā)展，物業(yè)管理服務已經逐步被社會廣泛的接受，城市化進程的加速也促使物業(yè)管理的步伐加快。與此同時，物業(yè)管理也暴露出來由于體制的不完善而引發(fā)的各種問題，對于住宅小區(qū)實施的物業(yè)管理就更為突出。

在一些地方，物業(yè)管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強加的形式出現(xiàn)和存在；許多物業(yè)管理企業(yè)服務的責任心不強，遇事扯皮推諉，不能讓業(yè)主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現(xiàn)的問題在進行物業(yè)管理時顯現(xiàn)出來，責任關系混亂；一些物業(yè)管理企業(yè)缺少管理規(guī)范和規(guī)則，把過去針對公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務當中去?？傊飿I(yè)管理還沒有完全實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)模化和法制化。其問題的根源在于：

1、機制的非競爭性。

物業(yè)管理缺乏競爭，從企業(yè)之間到物業(yè)管理企業(yè)內部之間都是如此。企業(yè)作為經濟組織卻對競爭的信號不敏感，崗位對員工的競爭要求不明顯。在缺乏競爭機制的情況下，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，浪費很多資源。先天的、難選擇的物業(yè)公司與業(yè)主的關系阻礙了市場機制的發(fā)揮，同時使物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展也受到限制。

2、管理的無規(guī)則性。

物業(yè)管理服務質量的標準不清晰，住戶對物業(yè)管理普遍不滿。2000年建設部曾下發(fā)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分規(guī)則》以及2004年中國物業(yè)管理協(xié)會出臺了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》。但是，行業(yè)缺乏一個承諾性的文件，示范小區(qū)標準對一般的物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束力，形成一個企業(yè)一個管法的局面。業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務沒有表揚、批評或評價的機會，也難以對物業(yè)管理服務表達自己的愿望。物業(yè)管理的服務水平與規(guī)范化要求相距甚遠。

3、組織的分散性。

物業(yè)管理公司利微，企業(yè)發(fā)展困難。由于實施物業(yè)管理時要對治安、環(huán)境、車輛、公用設施等進行管理，支出較大，單靠企業(yè)收取的服務費用不足企業(yè)運營開支，企業(yè)開展服務的積極性受到影響。與此同時，企業(yè)本身缺乏規(guī)模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優(yōu)勝劣汰”的市場規(guī)則。

4、市場的不健全性。

物業(yè)管理公司與業(yè)主的初始關系不自主，糾紛不斷，職責不明確。物業(yè)管理往往是在消費者選購商品房產時的既成事實，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間缺乏一個規(guī)范的、自主的銜接過程。業(yè)主與物業(yè)管理公司缺乏相互信任，收支內容與服務項目的關系模糊，管理隨意性較大，人員素質不高，服務意識淡薄。業(yè)主委員會的作用一直沒有得到有效地發(fā)揮，應該說物業(yè)管理服務的市場還沒有完全建立起來。對比分析物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況，經濟發(fā)達地域優(yōu)于經濟欠發(fā)達地域，大城市好于小城市，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展好的地方具備有市場、有需求、有效益、工作規(guī)范較為清晰、經營穩(wěn)定的特征。而越是物業(yè)行業(yè)發(fā)展得不好的地域，問題就越多，行為就越不規(guī)范，服務質量更是參差不齊，導致經濟效益差。物業(yè)管理差異的存在，從表面上看是地域經濟發(fā)展水平的差異，實質上是發(fā)展的觀念、發(fā)展的方式、發(fā)展的機制的差異，是行業(yè)發(fā)展的共性的問題沒有解決好。

第四篇：中國住宅物業(yè)管理企業(yè)經營現(xiàn)狀分析

住宅物業(yè)管理企業(yè)經營現(xiàn)狀分析

發(fā)布: 2009-1-13 00:34 |作者: 網絡轉載 |來源: 網絡轉載 |查看: 398次

一、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展概況

1981年3月，以住宅物業(yè)為管理目標的第一家物業(yè)管理公司在深圳特區(qū)成立，并伴隨著中國住房體制改革的不斷深入而延伸至全國各地。從最初單一的住宅物業(yè)管理，向商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)管理領域擴展。發(fā)展至今，全國共有物業(yè)管理企業(yè)達3萬多家，從業(yè)人員超過300萬。20幾年的歷程，物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展并不均衡，特區(qū)、沿海城市以及上海、北京等大城市發(fā)展態(tài)勢較好，物業(yè)管理覆蓋率較高，像深圳物業(yè)管理的覆蓋率已達95%以上，上海、北京也分別達到90%和70%以上，中、小城市發(fā)展態(tài)勢較緩，西北、東北地區(qū)落后于全國其它地區(qū)。

從經營效益上看，非居住物業(yè)如：商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其它類型物業(yè)都有效益，有的還較可觀，其中以寫字樓、商廈、酒店物業(yè)等為主要代表。而起步時間最早的住宅物業(yè)，由于涉及面廣、產權多元化、地區(qū)發(fā)展水平差異大、業(yè)主消費觀念成熟度不一以及法規(guī)不健全等因素，至今也是問題多、投訴多、矛盾大的一類物業(yè)，經營效益較差。據統(tǒng)計，住宅物業(yè)的收費率高的地區(qū)平均在70%左右，低的地區(qū)平均不到50%，甚至更低。有報告顯示，在起步最早，市場化程度最高的深圳，物業(yè)服務行業(yè)的平均利潤率已經降到5%以下，住宅物業(yè)行業(yè)整體處于微利甚至虧損狀態(tài)。

二、住宅物業(yè)的經營現(xiàn)狀分析

1、沈陽市住宅物業(yè)基本現(xiàn)狀

考慮到地域不同、發(fā)展進程不同等因素，不同區(qū)域的不可比擬性，這里僅以沈陽市為例來說明。

沈陽市的物業(yè)管理從90年代中期開始起步，經過十余年的發(fā)展，物業(yè)管理已基本成型，初具規(guī)模。到2006年，已建成住宅區(qū)3326個，建筑面積10825萬平方米，其中，具備物業(yè)管理條件實行等級服務的住宅區(qū)293個，建筑面積2556萬平方米，占全市住宅總面積的23.6%，全市登記注冊物業(yè)企業(yè)536家，開發(fā)企業(yè)設立的物業(yè)管理企業(yè)176家，從房管部門和單位后勤部門轉制的81家，從業(yè)人員3萬余人。起步較早的，包括華新國際－“河畔花園”在內的四個小區(qū)，在1996年就被建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”至高榮譽稱號。

根據行業(yè)調查資料顯示，全市規(guī)范化的物業(yè)管理住宅區(qū)收費率為70%左右，普通住宅區(qū)僅為38%。較低的物業(yè)收費比率、偏離市場實際的收費標準，導致沈陽市住宅物業(yè)在基本成型，初具規(guī)模的狀況下，處于微利乃至虧損運行狀態(tài)。

2、沈陽市部分高、中檔物業(yè)公司管理項目及運營情況分析

表一：部分高、中檔物業(yè)公司管理項目概況

物業(yè)項目

分析條目 萬科物業(yè) 銀基物業(yè) 豪森物業(yè)

新城物業(yè)

河畔新城 備注

紫金苑 金色家園 東方威尼斯 格林豪森 格林自由成建筑面積 50，000 150，000 200，000 130，000 89，000 100，000平方米戶數(shù) 245 990 1122 600 1034 806 戶

收費標準 2.10 1.50 1.50 1.80 1.50 1.50 元/平米

電梯數(shù)量 9 29 60 14 7 6 個

職工總數(shù) 22 75 161 64 48 70 人

平均工資 900 800 750 800 800 900 元

經營收入 100萬元 216萬元 270萬元 225萬元 128萬元 144萬元 萬元

電梯外維、人工費用 43萬元 133萬元 268萬元 108萬元 79萬元 126萬元 萬元

盈虧預估 略盈 虧 虧平虧 虧 ―

備注：

1、平均工資以保安員工資為基準，附加費按工資標準62.6%計；

2、人工費占總費用50%計算，常規(guī)人工費占總費用在40%--60%之間；

3、考慮收費率和收費面積比建筑面積少等因素，總收入按建筑面積80%計；

4、電梯外委維護費450/月計。

高、中檔物業(yè)的收費標準除少數(shù)別墅項目的收費標準定在每月2.00元/平方米以上。其它基本是在每月1.00元/平方米－2.00元之間，平均收費在每月1.5元/平方米，個別超過每月2.00元/平方米的收費也是把能耗和維護成本較大的電梯費用包括在內，如我們華新地產開發(fā)的“河畔花園”、萬科地產開發(fā)的“紫金苑”、銀基地產開發(fā)的“友誼花園”等。

從經營上看，老住宅區(qū)由于配套項目自管多，設備設施服務年限較長，維護成本逐年提高等一系列原因，很難有贏利。系統(tǒng)內的華新國際－“河畔花園”就是此種類型。

即使新建住宅，也受政府物業(yè)收費價格限制、收費率、配套設施的配置不同而較難贏利。我們僅以系統(tǒng)外沈陽銀基地產開發(fā)的“東方威尼斯”為例說明：

目前該項目由其下屬的銀基物業(yè)項目管理處管理，現(xiàn)有住戶1122戶，建筑面積約20萬平方米，收費面積15萬平方米。每月物業(yè)費1.5元/平方米。由多層、小高層和高層建筑組成，共計60部電梯（房屋銷售賣點），現(xiàn)有物業(yè)員工161人，其中70余人為保安人員。

現(xiàn)以保安人員750元/月的工資為平均工資基數(shù)計算，每人每月工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費為750＋750＊62.6%＝1，219元，僅人工費支出每年為：1，219＊161＊12＝235.5萬元，60部電梯每部外委維護450元/月，年支出總額為32.4萬元，兩項費用合計：267.9萬元。

而年物業(yè)費收費按100%收繳計算，收費總額為150，000＊1.5＊12＝270萬元。僅人工費和電梯費兩項再加上5.55%的營業(yè)稅金，已經大于物業(yè)費收入，可以看出現(xiàn)階段該項目根本沒有贏利可能。

目前依靠開發(fā)商或明或暗的補貼，保持著較好的物業(yè)管理服務狀態(tài)，“東方威尼斯”的房產銷售是紅紅火火。假設該項目是以標準的物業(yè)市場模式，保持微利測算，就要向業(yè)主收取較高的物業(yè)管理費，不僅業(yè)主不能接受，可以肯定的是，“東方威尼斯”的房產銷售也將會嚴重滯銷。

3、造成住宅物業(yè)微利乃至虧損的主要原因分析

1）沈陽市所有大盤及品牌地產商開發(fā)的樓盤均為自己屬下的物業(yè)公司實施物業(yè)管理服務，包括華新、萬科、銀基、新世界地產等。建立一流物業(yè)公司的根本目的是打造地產開發(fā)品牌和支撐房產銷售，而內部實施或明或暗的補貼策略來維護物業(yè)運營和較高服務標準，以小投入賺大錢。

2）政府做善事，企業(yè)來買單。社保、醫(yī)保、公積金等層層加碼的福利讓本就微利經營的物業(yè)企業(yè)呼吸困難。如沈陽市最低工資標準，2004年為320元/月，2005年為400元/月、2006年漲至550元/月，而物業(yè)企業(yè)正是處在勞動密集、低收入人群聚集的特征體內。材料、水、電等能耗費等剛性成本逐年增加，進一步加重了物業(yè)企業(yè)負擔。如煤炭2003年平均采購價格為220元/噸，至2006年平均采購價格已上漲至320元/噸，每噸上漲達100元，連政府相關部門的收費如排污費、垃圾清運費、土地使用費、防空設施使用費等也是逐年提高或增項增收費用。物業(yè)成本大致可劃分為四大部分：人力、公共能源、營運和管理費用。其中人力和公共能源所占比重最大，這些成本是物業(yè)服務必須支出的，也是近幾年漲幅較大的，靠住宅物業(yè)企業(yè)自身經營難以消化。

3）住宅物業(yè)涉及千家萬戶，政府在制訂價格政策時考慮物業(yè)管理基本情況和服務水平相適應的并不夠，而往往考慮民眾經濟承受力、社會穩(wěn)定和其他方面因素較多。大部分的社會輿論關心的是企業(yè)服務質量如何，投訴解決如何等問題，較少從服務價值和收費標準相符的角度去研究和關注物業(yè)管理。

導致的結果是：本來作為市場經營模式運行的物業(yè)企業(yè)完全應按著市場機制水漲船高地提高收費標準，但要想提高一分錢的收費，不僅要政府批準，更要在批準前得到全體業(yè)主的同意，隨行就市的價格調整難于上青天。

4）人力資源匱乏，目前的城市，住宅開發(fā)項目多、服務人員需求量大，到處在鬧“保安荒”、“清潔工荒”，這也直接導致企業(yè)的人力招聘、培訓等諸多成本的增加。

5）物業(yè)企業(yè)承擔著過多的社會責任和風險，來自于業(yè)主及房屋質量等方面的各類矛盾很輕易地就轉嫁在物業(yè)公司身上，企業(yè)承受著一些不堪之重和額外的成本支出。

6）無法實現(xiàn)效益和收益的物業(yè)企業(yè)，如果沒有開發(fā)商的支持，結果是人才難留，優(yōu)質服務難以保持，收費率進一步下降，并形成惡性循環(huán)，無法實現(xiàn)健康運營和擴張。

四、住宅物業(yè)管理的重要貢獻

1、社會效益、環(huán)境效益顯著

住宅物業(yè)管理伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展而產生，在推動和美化城市建設，促進社會的和諧和穩(wěn)定，為千百萬業(yè)主和家庭創(chuàng)造了綠、靜、美、安的居住空間方面貢獻巨大，3萬多家企業(yè)，300余萬就業(yè)大軍，其社會效益、環(huán)境效益顯著。

2、創(chuàng)建品牌住宅物業(yè)管理公司，為地產的持續(xù)開發(fā)起到了保駕護航作用

沈陽市的住宅物業(yè)管理公司絕大部分有開發(fā)商背景，知名的地產開發(fā)項目均屬此類型，如萬科地產、銀基地產、新世界地產、一方地產、城建地產、格林豪森地產、新湖北國之春地產以及我們華新國際地產等，均由自己組建的物業(yè)管理公司對所開發(fā)項目提供物業(yè)管理服務。開發(fā)商出于地產品牌創(chuàng)立和房產銷售戰(zhàn)略考慮，制定的收費標準適中或偏低，并給予適當補貼，來彌補物業(yè)公司的虧空。由于物業(yè)公司與開發(fā)血脈相連，企業(yè)文化、服務理念得到很好傳承，其規(guī)范化、標準化、程序化的管理服務模式也深入人心，在業(yè)主和業(yè)界形成了良好的服務信譽和口碑，得到消費者的認同和信賴。

我們知道，萬科地產從進入沈陽房地產市場，就一直由萬科物業(yè)跟進實施物業(yè)服務，其模式已成為業(yè)界的旗幟，消費者更是推崇有加。

再如新湖北國之春，屬分期開發(fā)地產項目，總建筑面積50萬平方米。其采取超低物業(yè)收費標準(0.9元/平方米.月)，高標準服務策略，迅速打開了市場，形成了品牌和服務效應，其房產的平米均價從2005年10月的2，700元，一路攀升至如今的4，500元。規(guī)范化、品質化的物業(yè)管理服務，在房地產的持續(xù)開發(fā)過程中發(fā)揮著重要的支撐作用。

3、通過創(chuàng)建住宅物業(yè)服務品牌，為開發(fā)商帶來了高附加值的銷售業(yè)績

看萬科：萬科在于洪郊區(qū)開發(fā)的四季花城，均價為4，700元/平方米，正在熱銷中的萬科新榆公館，地處遠郊渾南榆樹臺，均價為4，500元/平方米，平米售價均比同區(qū)域相近樓盤高出1，000多元，除了房屋質量、品牌知名度、房型方面的原因，更主要的原因是適中的服務收費，高品質的物業(yè)服務帶給消費群體的安全、舒心的居住享受。

再看華新：由華新物業(yè)實施管理的華新大廈寫字樓，與華陽大廈寫字樓隔街相對，均為

經過了數(shù)年的維護和服務運行，目前華新大廈銷售均價為8，000元/平方米，華陽大廈銷售均價僅為4，000元/平方米左右，均價相差很大。

表二：華新物業(yè)實施管理的錦繡山莊與相鄰別墅的售價比較

項目名稱平均售價(元)物業(yè)費(元/平米.月)售價差值(元)

錦繡山莊 9,000 3.00 0

信盟花園 7,000 2.30-2000

花溪山莊 5,000 1.80-4000

風凰花園 4,500 1.20-4500

實踐表明，華新國際通過對“河畔花園”的物業(yè)品牌打造，所形成的良好服務口碑，為之后的華新大廈、五里河大廈、錦繡山莊的租售帶來了高附加值的銷售業(yè)績。

也正是依靠品牌住宅物業(yè)管理這一無形資產，使業(yè)主在房產購置上敢于出手，實現(xiàn)了地產開發(fā)企業(yè)的小投入大產出目標。

物業(yè)管理作為服務行業(yè)，它的健康發(fā)展與經濟的增長、市場化程度、人們生活水平的提高、消費意識的不斷成熟、收費率的高低有著密切的聯(lián)系，這也決定了物業(yè)行業(yè)在相當長的時間內仍屬于微利行業(yè)，甚至有虧損，不可能有暴利。我們確應以長遠的、前瞻的眼光去看待現(xiàn)在的住宅物業(yè)發(fā)展和經營現(xiàn)實。

第五篇：高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展定位的思考

東北大學 韓子秋 有勇

一、概 述

物業(yè)管理是我國改革開放以來出現(xiàn)的一個新興產業(yè)，80年代初期由國外引入，在深圳出現(xiàn)，陸續(xù)傳播到內地。在20多年的發(fā)展歷程中，對改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護社區(qū)穩(wěn)定，擴大就業(yè)，起到了積極作用。最近幾年來，隨著住房制度的改革，住房分配貨幣化政策的實施，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)了大量的個人購房，物業(yè)管理直接進入了千家萬戶。

在物業(yè)管理的快速發(fā)展過程中，不可避免地出現(xiàn)了一些問題，如物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范，服務不到位，收費與服務不相符，損害業(yè)主的合法權益等；也有業(yè)主夸大權力，忽略義務，輕視合同的現(xiàn)象，造成物業(yè)管理無法進行。這些 , 是中國物業(yè)管理行業(yè)的普遍特點。

二、國內物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的發(fā)展。國內物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，大概可以分為以下幾種情況：

1、快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)

快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)以南方為多。這類物業(yè)管理企業(yè)的特點是已經形成了完善的物業(yè)管理體系。這其中包括管理企業(yè)的管理與服務已經完善，同時業(yè)主的權力與義務也正常履行。如深圳的萬科物業(yè)管理公司。這類小區(qū)確實達到了綠、靜、美、安的要求，物業(yè)管理從業(yè)者與業(yè)主密切配合，大家充分行使權力，認真履行各自的義務，共同建設小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)有充足的人力資源和經濟實力，在工作中不斷地總結經驗，查找不足，努力完善自己的服務，竭力提高服務質量。在這個孜孜以求的過程中，不斷產生新的適應當時形式的管理和服務模式，提高物業(yè)管理檔次。他們不斷地提升物業(yè)管理的理念，達到了快速發(fā)展。

2.、靠借鑒別人的模式和經驗得以存在和發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)

并不是所有的物業(yè)管理企業(yè)都有足夠的人力資源和經濟實力，因此更多的物業(yè)管理企業(yè)不具備創(chuàng)新的能力。他們更多做的，是“拿來主義”，向先進的物業(yè)管理企業(yè)學習，通過實地考察、查閱資料 , 并結合自身的實際情況，來選擇一個管理的模式。這種管理模式盡管不是很先進，但在借鑒的時候取長補短，秉承被借鑒對象的優(yōu)點，加上對自身有了足夠的認識，因此對企業(yè)來講在的一定的時間段還是很合適的。在這類企業(yè)的身上，不能發(fā)現(xiàn)太多新的東西，物業(yè)管理水平提升緩慢。社會上的絕大舉數(shù)物業(yè)管理企業(yè)屬于此類情況。不在最前沿并不等于說搞不好物業(yè)管理，他們也一直按行業(yè)標準的要求來充分行使權力并履行自身的義務，與業(yè)主關系融洽，小區(qū)管理井井有條。

3、轉型階段的物業(yè)管理企業(yè)

說其為轉型階段物業(yè)管理企業(yè)，是因為物業(yè)管理企業(yè)本身不正規(guī)。往往是某個單位的什么科室在快要解散的時候，突發(fā)靈感組成了一個物業(yè)管理企業(yè)。人員情況、經費情況等等都不能達到物業(yè)管理企業(yè)要求的標準。幾個人管理者雇用幾個保潔員、保安員就開始了“物業(yè)管理”。上級撥點款，自己再出租幾套房屋，實在不行就賣幾套門市房，收不收物業(yè)管理費無所謂。這種情況也不少，在某些事業(yè)單位和國家機關較多，尤其是在北方中小型城市中，這種情況幾乎是隨處可見。這樣的物業(yè)管理企業(yè)所轄的往往就是本單位的小區(qū)或自己開發(fā)的小區(qū)。幾幢樓，規(guī)模很小，因此在沒有做出太多成績的同時往往也不會出現(xiàn)什么錯誤。況且以前沒有人管的小區(qū)現(xiàn)在有人管了，業(yè)主的心里覺得還不錯。

4、物業(yè)管理企業(yè)尚未形成

這種情況也是集中在北方中小型城市中，南方相對少些。物業(yè)管理這一概念還未能明確，大家的觀念還停留在總務處、房產科、基建處等老式的計劃經濟概念當中，何為物業(yè)管理，尚未來得及考慮。

這種情況往往在一些機關或事業(yè)單位較多，這些單位往往歷史較長，有些福利房子以前分給了職工，形成了一個小院，因此衛(wèi)生、維修等都得有人負責。再加上以前單位為了安排人、提職、提干 , 而產生了一個個新的部門，目前又無法合并?？傊话愕幕瞵F(xiàn)在都有人干，物業(yè)管理晚一點實施并無大礙。

三、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀 應該說，高校的物業(yè)管理受社會環(huán)境影響非常大。高校的物業(yè)管理本身就很落后，又沒有足夠的人力來對此進行研究和探討，因此向社會先進的物業(yè)管理企業(yè)學習是高校物業(yè)管理獲得間接經驗和管理模式的主要渠道。對國內高校物業(yè)管理作一下簡單的分析就不難發(fā)現(xiàn)，處在物業(yè)管理整體水平較高城市的高校，物業(yè)管理也就更加規(guī)范、更加完善、更加接近行業(yè)標準的要求；反之，所在城市的物業(yè)管理水平不是很高，高校的物業(yè)管理也不會走得很超前。因此說，社會大環(huán)境對于高校物業(yè)管理的產生和存在非常重要，甚至是決定性的作用。

高校物業(yè)管理的發(fā)展，也與社會大環(huán)境有密切的關系。如果大環(huán)境形成，物業(yè)管理這一概念得到普及并深入業(yè)主之心，物業(yè)管理的進程自然要快，實施物業(yè)管理的難度自然就小。如果大環(huán)境不是很先進，招投標市場不健全，業(yè)主腦海中還都是計劃經濟下的條條框框，實施物業(yè)管理的難度也就大。

我們曾對高校的物業(yè)管理作過認真的分析，認為高校的物業(yè)管理分為以下幾種情況：

1、完全企業(yè)化，并走出高校，占領校外市場

這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵。往往是成立得較早，學校給予了足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和開拓市場的精神。

學校給予政策扶植和經濟扶植對高校物業(yè)管理的產生和發(fā)展很重要。學校的物業(yè)管理企業(yè)離不開學校的支持，以什么樣的姿態(tài)產生、存在和發(fā)展都與學校定的調子有關，至少對于高校物業(yè)管理企業(yè)初期運行十分重要。如果學校先把物業(yè)管理企業(yè)完全企業(yè)化了，將它的職能統(tǒng)一了，將它的基本條件完備了，自然也就有了走向市場的可能。如果市場是相對完善的，競爭是平等的，那么憑借高校這一社會認可的品牌，將在高校所做的物業(yè)管理工作作為經驗和業(yè)績，從業(yè)者大膽地開拓市場，自然會產生良好的經濟效益和社會效益。據了解，浙大的求實物業(yè)管理公司就是這樣一個典型的例子，我們曾與陳福江總經理通過電話，他們2003年校外業(yè)績非常出色。

2、半企業(yè)化狀態(tài)，同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”

這種情況在高校中較為普遍。有的已經是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格； 但同時對于校內來講，職能象一個科、一個處。這種情況的形成往往與學校定的調子、歷史沉淀下來的組織機構有關。歷史的原因將物業(yè)管理的職能給分解了：供暖歸一個部門，綠化歸一個部門，維修又是一個部門負責等等。每個部門的負責人都在兢兢業(yè)業(yè)地工作，級別再提升的可能不大，撤職又沒有什么理由：大家都有很多功勞、辛勞、苦勞。這種管理模式己經延續(xù)了好多年，好象并無太大的不足之處。在這種情況下，學校往往下不了決心將所有屬于物業(yè)管理的職能歸屬，因此物業(yè)管理企業(yè)也就是一個“五臟不全”的物業(yè)管理企業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的提出和推進，“大物業(yè)”和“小物業(yè)”是高校一直在探討、在思考的問題。“大物業(yè)”，就是說將所有物業(yè)管理職能統(tǒng)一起來，形成一個完整的物業(yè)管理企業(yè)，如將住宅區(qū)與教學區(qū)的物業(yè)管理統(tǒng)一起來，將供水、供暖、供電等職能歸屬到一起等；“小物業(yè)”，就是維持現(xiàn)狀，力所能及地歸屬物業(yè)管理職能，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的職能。

半社會化狀態(tài)的物業(yè)管理肯定是“小物業(yè)”：“小物業(yè)”也就決定所實施的物業(yè)管理是半社會化狀態(tài)。

半社會化的物業(yè)管理企業(yè)一般都不具備沖向市場的條件。首先，從業(yè)者就不是一個完全合格的物業(yè)管理者。職能的不健全不完善勢必造成從業(yè)者在物業(yè)管理的某個領域的直接管理經驗為零；其次，本身就不是一個完整的物業(yè)管理企業(yè)，市場招標過程中又不可能將一個小區(qū)的物業(yè)管理工作分為幾家來完成，這就造成了不完整的物業(yè)管理企業(yè)與完整的物業(yè)管理企業(yè)同臺競標的局面，結果可想而知。

東大的物業(yè)管理公司就是這樣一個不完整物業(yè)管理企業(yè)。東大的物業(yè)管理公司是獨立法人企業(yè)，但不負責小區(qū)的供暖、供水等任務。我們也曾試圖走向市場參與競爭，前來考察的單位都認為你們所負責的部分干得都很出色，但還有一部分物業(yè)管理職能你們不懂。

不能到市場中尋找經濟來源，只能依靠學校而生存。因此這類物業(yè)管理企業(yè)的腰板不硬，依賴感大家共知。在這種情況下，學校的一些職能部門便不時地管一管這些法人，這些企業(yè)。因此，這樣的物業(yè)管理企業(yè)有時看起來更象是一個科室，用的是一個企業(yè)的名字，做的一些事務性的工作。

當然，隨著物業(yè)管理這一概念的深入，隨著學校決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主觀念的轉變，讓物業(yè)管理企業(yè)職能完善，最終完全企業(yè)化只是遲早的事。

3、成立了物業(yè)公司，但完全事業(yè)管理 這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中也較為多見，已經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學校決策者到從業(yè)者的頭腦中物業(yè)管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物業(yè)管理職能，如設立了保潔、維修 , 還開展了出租房屋等經營性物業(yè)。沒有物業(yè)管理合同，沒有業(yè)主公約，沒有業(yè)主委員會。在管理上，學校也是按照一個科室來對待，人、財、物樣樣不獨立，主要領導叫了“經理”，卻不能履行經理之權、無經理之實。

凡事總有一個開始，開始自然也就意味著有很多東西尚待進一步完善。事業(yè)型的物業(yè)管理企業(yè)在北方的中小型城市較多見，與很多因素有關，需要時間來逐步完善。當然，完善速度和質量取決于決策者的觀念，也與從業(yè)者對物業(yè)管理的理解和努力有關。

4、物業(yè)管理的職能還在由一個科或幾個科來完成

這是物業(yè)管理這股春風尚未吹到的角落。無論是領導還是居民，對物業(yè)管理缺乏一定的認識，甚至干脆不知為何物。所有的工作幾十年如一日地運行著：設一個總務處、綠化中心、能源部、房產科、愛委會等等，實施著類似物業(yè)管理的職能。每月收一元或幾角的衛(wèi)生費，冬天供好暖氣，幾十年如一日有條不紊地進行。

這種情況在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，這種現(xiàn)象存在的土壤就越肥沃。在這些學校中，物業(yè)管理這一概念基本為“零”，高校的物業(yè)管理企業(yè)在經歷萌芽、半社會化、社會化的過程中，決策者、從業(yè)者、被服務對象觀念的陳舊將束縛其發(fā)展。這將是一個漫長的過程。

以上，本文就中國物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理的有利與不利因素進行了討論。從中不難看出，全國的物業(yè)管理(含高校)發(fā)展不均衡，情況十分復雜。走在前面的，已經是大師級，可以授課帶弟子；走在后面的，還根本沒想到實施物業(yè)管理。

四、高校物業(yè)管理的幾個特殊性

高校對于物業(yè)管理而言是一個特殊的群體。說其特殊，主要有以下幾個原因 :

1、高校的建校史長，觀念固化

高校成立的歷史往往都比較長，很多高校已經慶祝了八十年、百年華誕。幾十年上百年的發(fā)展過程中，已經形成了自身的管理模式和體系，經過歷代人的努力，己經建章、建制條理清晰。因此領導者本身有些觀念已經固化，不容易改變。同時，高校住宅小區(qū)的居住群體非常穩(wěn)定，傳統(tǒng)的東西非常多，居民本身已經習慣了計劃經濟下的衣食無憂的生活，居住觀念也已經固化。

在高校實施物業(yè)管理，最難解決的就是改變決策者和居住者的觀念問題。

2、高校是一個封閉的小社會，有很多已經形成的習慣

高校是一個小社會，很多人可以常年不出校門(或住宅區(qū)門), 但基本生活不會受到影響，有一部分人過著“秀才不出門便知天下事”的生活。同時高校人與人之間較為熟悉，領導與群眾之間多有師生之情、同窗之誼；最差的，還可以繞個彎找到一個非常親近的關系。因此，誰要是心里不順了，很容易就可以找到領導聊一聊。

改革必然對原有的習慣與生活造成沖擊，否則就沒有必要進行改革。物業(yè)管理是要將無償?shù)姆兆優(yōu)橛袃?，直接觸及到居住者的切身利益。收費的高低，服務的好壞，甚至是一些莫須有的問題，都會反映到領導者的案頭，影響決策者的信心和力度。

3、高校正在從計劃經濟向市場經濟過渡

在高校目前還可以經?？吹接媱澖洕挠白?，如分房、分配方案等等。市場觀念正在一點點走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個過程。在過渡期，大家往往在發(fā)現(xiàn)過去不足的同時又很難接受新的事物。這個過程也是艱辛的，需要決策者、執(zhí)行者、被服務對象的觀點改變、行為支持；同時，也需要外部環(huán)境的影響和支持。

五、高校物業(yè)管理經歷的幾個不同階段及定位

高校的特點也就決定了高校的很多做法會顯得很“獨特”，物業(yè)管理也不例外。以我們經過了廣泛調研和認真分析，認為，高校的物業(yè)管理應該走這樣一條路：以物業(yè)管理的行業(yè)標準為理論依據，以高校的實際情況為事實依據，將物業(yè)管理的產生、發(fā)展、成熟劃分為若干個階段，根據每個階段的具體情況因地制宜地確定物業(yè)管理的模式和標準，即定位。

我們認為，為高校的物業(yè)管理定位應該分為以下幾種情況：

1、產生階段，要在維持原管理與服務的情況下逐步靠近行業(yè)標準 對于絕大多數(shù)高校而言，物業(yè)管理產生階段都顯得較為突兀，都是“平地”產生，都不是一個完整的企業(yè)模式，有些甚至沒有企業(yè)的性質。每個角色都是新的，但每個人都是以往尚未發(fā)生變化的思維模式。觀念的未轉變、職能的不完善等等都要求此時的物業(yè)管理不應過分追求企業(yè)化、行業(yè)化，而應該盡量維持原有的管理與服務模式，努力提高服務質量，逐步提升服務標準，讓物業(yè)管理這一概念潛移默化地浮出水面來。這一點很重要。產生的本身也就意味著一種轉變的誕生，一場改革的開始。改革是最容易失敗的。古往今來，在歷代變法亦即今天的改革中，失敗的例子很多：商鞍車裂、王安石罷相、戊戊六君子殺頭，都是變革失敗的結果。因此改革一定要在維持以往慣例的基礎上，在小范圍推廣新的模式，樹立典型，讓大家感受到改革的好，讓大家從心中需要改革。這就如小平同志所推行的改革：在深圳殺出一條血路來。因此產生階段的高校物業(yè)管理就是要以滲透的方式切入，逐步引進新的觀念，當然，最主要的是提高服務質量和服務意識。創(chuàng)造綠、靜、美、安的居住環(huán)境，讓業(yè)主多年的希冀變成現(xiàn)實，讓業(yè)主體會到被 尊重與居住環(huán)境的大大改善。這也就是高校物業(yè)管理在產生階段所要做的定位。

只要產生了,就自然意味著發(fā)展。關鍵是在產生時要有一個良好的心態(tài),不能急,要認清形勢,要分析內外環(huán)境。尊重歷史、尊重現(xiàn)實本身也就具備了發(fā)展的前提,只要能把握好方向,掌握好節(jié)奏,良好的開端必然也就達到了成功的一半。

2、發(fā)展階段之一, 將已有職能按行業(yè)標準來運行

正如以上所述,不管背景如何,產生了物業(yè)管理企業(yè),目的就是要將物業(yè)管理企業(yè)化,按行業(yè)標準來運行。這應該說也是成立的初衷。職能不完善、政策不是非常有利、外部環(huán)境不好,都不是一朝一夕所能解決的問題。因此,對于處在這個階段的物業(yè)管理企業(yè)而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最應該做的,就是將已有的職能完成好,并向行業(yè)標準靠近。比如說,只有保安、保潔、零星維修的職能，那就要努力建設這三個方面，讓這三個方面的工作質量達到行業(yè)標準的要求，讓業(yè)主從這三個方面所得到的服務是充分的、是滿意的。盡管所涉及的面不是很寬廣，但并不影響業(yè)主對這個類型物業(yè)管理企業(yè)的評價。正所謂“窺一斑可見全豹”：小事不可隨便。己有的工作井井有條，業(yè)績突出，那么企業(yè)的自信心會增強，業(yè)主的信任感也會得到提高。

必須清醒地認識到，這個階段很重要。從一定意義上講，決策者已經開始了第一個試探。如果成功，那么根據試探的結果會產生較大的有利于企業(yè)發(fā)展的政策出現(xiàn)；反之，決策者會要求企業(yè)穩(wěn)一些，步子慢一些，增加觀察的時間。這是一塊試金石?！耙晃莶粧吆我話咛煜拢俊睆臉I(yè)者具備足夠的能力，所采取的措施與手段得當，被服務者從心里愿意接受和認可，這些才會讓決策者下決心將高校的物業(yè)管理拓展開來。決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者相輔相成，不可或缺。

3、發(fā)展階段之二，歸屬物業(yè)管理職能，并按行業(yè)標準來運行

進入這一個階段表明，物業(yè)管理從業(yè)者已經付出了艱辛的勞動，達到了預期的效果并取得了一定的成績，獲得了決策者的認可和支持，業(yè)主也對物業(yè)管理這一概念理解、接受，甚至已經開始配合物業(yè)管理從業(yè)者的工作。

進入這一階段也表明，一個良好的開端己經為成功打下了一半的基礎，它增強了與之相關人員的信心、熱情和力量。

走進這一階段，也說明此前已經積累了一定的經驗。如什么是物業(yè)管理，它應該包含哪些職能，如何為業(yè)主提供最佳的服務，如何行使權力并履行義務等等。也就是說，從業(yè)者本身心理上和觀念上已經是一個物業(yè)管理從業(yè)者，可能由于職能不完備而對某一個領域不熟悉。這已經不是關鍵的問題?！叭朔巧睂W習物業(yè)管理知識是很容易就會學到，這對于工作來講，不會有太大的影響。

物業(yè)管理者的經驗、所取得的業(yè)績、業(yè)主的理解支持，這些，都會促使從業(yè)者特別是決策者產生新的思考：完善物業(yè)管理職能并將高校的物業(yè)管理社會化。

完善物業(yè)管理職能，也就是我們經常談到的“歸口”問題，將應該由物業(yè)管理企業(yè)管理的部門，都納入其名下，也就是我們高校后勤常常談到的造大船，產生“大物業(yè)”。這多少有點殘酷告,“統(tǒng)一”的過程將會帶有“血腥味”很多人要因此被打亂了原本平靜的生活，多年的地位與收入會發(fā)生變化，更多的是走了下坡路。這種工作不是一朝一夕能完成的，要一個一個地解決，一塊一塊地合并，合并之后還要有一個較長時間的磨合期。

歸屬合并的過程要突出一個概念，即所有新的職能要按行業(yè)標準來運行，至少經過短期的過渡與磨合之后，必須按行業(yè)的標準來運行。

歸屬合并肯定要涉及到人、財、物方面的問題，這里有一個最難解決的，就是人的觀念的改變，由事業(yè)單位所擁有的思維方式向企業(yè)化改變。這就又回到了本文在前面所討論的問題。這次轉變觀念的難度應該比最初產生物業(yè)管理企業(yè)時轉變觀念的難度小，時間短，對企業(yè)的影響不會太大。要有正規(guī)的考核辦法與管理規(guī)章制度，要完善企業(yè)的氛圍與運營機制。有規(guī)矩也就成了方圓，新的環(huán)境塑造新的觀念，這也都是正常的事。一個職能完備的物業(yè)管理企業(yè)，勢必就要按行業(yè)的標準來運行和發(fā)展。

4、發(fā)展階段之三，完善物業(yè)管理職能，完全按行業(yè)標準運行

所謂的行業(yè)標準，也是在不斷地變化。但最基本的條件是將物業(yè)管理企業(yè)在完全企業(yè)化的環(huán)境下運行，不斷提升服務理念，提高服務質量。對于高校的物業(yè)管理企業(yè)而言，要徹底與高校形成甲方、乙方的關系，要完善合同的條款，在法制而非行政干預的軌道上運行。物業(yè)管理企業(yè)也可以通過競標的方式來獲得為本校業(yè)主服務的機會，不一定是行政命令的結果。從業(yè)人員可能有很多是高校的職工，但屬于學校派出人員，所有的福 利待遇等都由物業(yè)管理企業(yè)本身負責。學校與業(yè)主在接受服務方面是一致的，屬于甲方，對物業(yè)管理企業(yè)的工作進行指導、監(jiān)督，行使相應的權力與義務。

按行業(yè)標準來運行對于物業(yè)管理企業(yè)是很重要的，使其經過了艱苦的歷程之后終于變成了“正規(guī)軍”。在市場這個浩瀚大海中品嘗快樂與艱辛的同時，至少有一點是令人興奮的：擺脫了很多束縛。

走到這一步的高校物業(yè)管理企業(yè)，市場對于他們來講并不是很可怕。原因有以下幾個方面：

①本校的小區(qū)已經是其轄區(qū)，有了一定的經濟來源。這部分經濟來源應該是能夠滿足公司本身的支出，維持公司的正常運行。這種得天獨厚的條件解除了后顧之憂，是經濟優(yōu)勢。

②高校的物業(yè)管理企業(yè)有很多都是高校派出人員，其中一部分管理者的學歷層次較高，有較強的理論與實踐能力。盡管他們未必是物業(yè)管理這一專業(yè)的，但至少具備企業(yè)所要求的素質。這是人力資源的優(yōu)勢。

③高校的物業(yè)管理企業(yè)在命名時絕大多數(shù)都會含有高校的名字或簡稱。高校本身就是一個品牌，因此高校的物業(yè)管理企業(yè)在社會上更具備信任感，容易被業(yè)主接受。這是品牌優(yōu)勢。

高校的物業(yè)管理企業(yè)還有很多優(yōu)勢，在此就不一一贅述。因此高校的物業(yè)管理企業(yè)很自然地就會想到這樣一個問題：在占領學校市場的同時，沖向校外市場，獲得更大的經濟效益與社會效益。

5、沖出本校，走向市場，達到企業(yè)化最終目的

這是高校的物業(yè)管理企業(yè)的最高追求，這是一種結果。此時的高校物業(yè)管理企業(yè)與其它社會上的物業(yè)管理企業(yè)已經沒有本質上的區(qū)別，最多是文化氣息濃厚一些。因此本文在此不做過多地探討。

以上，我們將高校的物業(yè)管理企業(yè)的產生和發(fā)展分為五個階段進行了討論。當然，并不是每一個高校物業(yè)管理企業(yè)都必須按照這個模式來運行，也可能忽略了其中的一個或幾個環(huán)節(jié)，這都是正常的，無可厚非。本文只是探討了一個較為普通的模式。

由于時間緊，調研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些觀點未必十分準確，對問題的分析也可能不是很完善。我們謹以此文呈獻給高校物專會的同行，供大家交流，請大家指正。