第一篇：關(guān)于起草《關(guān)于進(jìn)一步理順市區(qū)物業(yè)管理體制促進(jìn)社區(qū)建設(shè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的情況說(shuō)明

關(guān)于起草《關(guān)于進(jìn)一步理順市區(qū)物業(yè)管理體制促進(jìn)社區(qū)建設(shè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的情況說(shuō)明

一、文件起草的背景

建市以來(lái)，我市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不斷延伸、服務(wù)水平不斷提高，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)日益活躍。但由于大部分街道、社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理職責(zé)認(rèn)識(shí)不足，原屬其管理的一系列社區(qū)居民工作，因在城市化

進(jìn)程中一旦居民區(qū)被改造成為新型住宅小區(qū)，社區(qū)的日常工作就無(wú)人管理，我市現(xiàn)行單

一、脆弱的物業(yè)管理體制弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)，如鄰里之間矛盾糾紛、違章搭建、小區(qū)內(nèi)噪音與油煙污染、治安管理、計(jì)劃生育管理、物業(yè)管理費(fèi)的拖欠和服務(wù)質(zhì)量的投訴等，這些問(wèn)題在一定程度上阻礙了我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，大量高品質(zhì)小區(qū)的投入使用也對(duì)物業(yè)管理提出了更高要求。因此，建立新的物業(yè)管理體制，理順物業(yè)管理關(guān)系，成為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、打造和諧社區(qū)的必然選擇。

二、文件出臺(tái)的過(guò)程及依據(jù)

為了解決我市物業(yè)管理體制中存在的問(wèn)題，我局多次到淮安、徐州、南通、鹽城等城市深入調(diào)研，在廣泛學(xué)習(xí)兄弟城市成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，認(rèn)真剖析當(dāng)前市區(qū)物業(yè)管理體制中存在的問(wèn)題，探索一種和諧、有效、穩(wěn)定的物業(yè)管理新體制，并于8月24日向市政府上報(bào)了《關(guān)于進(jìn)一步理順市區(qū)物業(yè)管理體制的調(diào)研報(bào)告》。

調(diào)研報(bào)告得到市委、市政府高度重視，繆市長(zhǎng)和徐市長(zhǎng)分別在8月31日簽署意見(jiàn)，并委托田市長(zhǎng)在9月6日晚上召集宿豫區(qū)、宿城區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、湖濱新城開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇宿工業(yè)園區(qū)、規(guī)劃、城管、工商、公安、物價(jià)、園林、環(huán)保等部門(mén)對(duì)理順市區(qū)物業(yè)管理體制工作進(jìn)行專門(mén)會(huì)辦。我局還召開(kāi)部分街道辦和社區(qū)居委會(huì)座談會(huì)，廣泛征求意見(jiàn)，基層組織對(duì)新體制方案十分贊成。《意見(jiàn)》起草的文件依據(jù)有：

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）

2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）

3.《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)規(guī)程〉的通知》（建住房［2003］131號(hào)）

4.《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年10月25日，省十屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議修正）

三、主要內(nèi)容：

《意見(jiàn)》強(qiáng)化了加強(qiáng)屬地管理職能，明確了相關(guān)機(jī)構(gòu)責(zé)、權(quán)、利，要求建立“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，五區(qū)聯(lián)動(dòng)，條塊結(jié)合，以塊為主”的物業(yè)管理新體制。重點(diǎn)內(nèi)容匯報(bào)如下：

（一）市級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)

制定物業(yè)管理規(guī)章、制度、行業(yè)規(guī)范等指導(dǎo)性文件；指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)管理區(qū)域創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、維修基金的保管和使用、資質(zhì)年檢和從業(yè)人員信用管理、物業(yè)管理（社區(qū)）用房驗(yàn)收等工作；組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)調(diào)研、業(yè)務(wù)培訓(xùn)與學(xué)習(xí)交流工作；依法核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。

（二）區(qū)級(jí)物業(yè)職能部門(mén)職責(zé)

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)初審工作；組織住宅小區(qū)技防設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施承接驗(yàn)收；接待并監(jiān)督有關(guān)物業(yè)管理的投訴和信訪工作；負(fù)責(zé)接待轄區(qū)內(nèi)精品城市創(chuàng)建、綠化檢查等物業(yè)管理考評(píng)工作；具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的維修基金歸集、保管和使用監(jiān)督。

（三）社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理的職責(zé)

負(fù)責(zé)屬地居民小區(qū)物業(yè)管理工作，接受各專業(yè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)初審、年檢和從業(yè)人員信用管理簽署意見(jiàn)；對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理和投訴受理調(diào)處工作。

（四）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)其作出的決定；協(xié)助社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)公司做好投訴、信訪的調(diào)處工作，做好相關(guān)政策解釋工作。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)

設(shè)立投訴窗口、投訴電話、妥善處理各類投訴；積極主動(dòng)地參與社區(qū)的各項(xiàng)工作；利用企業(yè)人力和技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)，協(xié)助搞好社區(qū)服務(wù)中心站（點(diǎn)）的建設(shè)和管理，協(xié)助社區(qū)黨組織開(kāi)展工作。

（六）各專業(yè)行政主管部門(mén)的職責(zé)

物業(yè)管理涉及到政府各個(gè)專業(yè)行政主管部門(mén)，需要各部門(mén)密切配合，通力協(xié)作，才能形成“部門(mén)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管”的局面，如：規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理（社區(qū)）用房和公建配套用房規(guī)劃方案審批；建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)組織對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案，加強(qiáng)對(duì)下一級(jí)政府部門(mén)的物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；城管部門(mén)負(fù)責(zé)依法對(duì)小區(qū)排放噪音、油煙污染、違章搭建等行為以及違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)行為進(jìn)行查處。

第二篇：貫徹《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》的實(shí)施細(xì)則

貫徹《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》的實(shí)施細(xì)則

市區(qū)各區(qū)政府（管委會(huì)），各有關(guān)部門(mén)、單位：

為了認(rèn)真貫徹落實(shí)《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》，加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理工作，建立健全社區(qū)物業(yè)管理工作體系和監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步推動(dòng)我市物業(yè)管理市場(chǎng)健康持續(xù)的發(fā)展，制訂如下實(shí)施細(xì)則:

一、健全社區(qū)物業(yè)管理工作體制

健全市房產(chǎn)主管部門(mén)監(jiān)督管理、各區(qū)政府（管委會(huì)）屬地負(fù)責(zé)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門(mén)密切配合的工作體制，形成上下整體聯(lián)動(dòng)、社會(huì)齊抓共管的工作機(jī)制，共同推進(jìn)市區(qū)物業(yè)管理工作。

1、市區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度

市房管局根據(jù)區(qū)級(jí)機(jī)構(gòu)的建議及市政府的指示，配合市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，召集公安、城管、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、國(guó)土、財(cái)政、物價(jià)、工商等相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府（管委會(huì)）參加聯(lián)席會(huì)議。聯(lián)席會(huì)議主要會(huì)商區(qū)級(jí)機(jī)構(gòu)無(wú)法處理解決的物業(yè)管理重點(diǎn)工作，協(xié)調(diào)推進(jìn)條塊協(xié)作，研究提出重大政策建議。聯(lián)席會(huì)議根據(jù)工作需要不定期召開(kāi)。

2、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)工作體制

各區(qū)政府（管委會(huì)）建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，確定專門(mén)機(jī)構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；

各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)和市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作，明確分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)，建立物業(yè)管理辦公室，配備2-3名專職人員，落實(shí)相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決社區(qū)物業(yè)管理的具體問(wèn)題；

各社區(qū)協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和區(qū)物業(yè)管理部門(mén)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的落實(shí)工作，明確1名社區(qū)干部具體負(fù)責(zé)。

3、市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)投訴體系

市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、各社區(qū)分別設(shè)立社區(qū)物業(yè)管理工作投訴點(diǎn)。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在各小區(qū)辦公室設(shè)立投訴點(diǎn)，有條件的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)辦公室設(shè)立投訴點(diǎn)。各級(jí)投訴點(diǎn)建立投訴受理制度，設(shè)立專門(mén)的公開(kāi)投訴電話，安排專門(mén)工作人員接受并解決業(yè)主和居民群眾反映的投訴事項(xiàng)。投訴人向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴后，對(duì)處理情況不滿意的，可向社區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)、市設(shè)立的投訴點(diǎn)逐級(jí)申請(qǐng)復(fù)核。各級(jí)投訴點(diǎn)在受理投訴后，及時(shí)調(diào)查處理。

4、社區(qū)物業(yè)管理工作考核機(jī)制

社區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)行三級(jí)考核，即市考核區(qū)，區(qū)考核轄區(qū)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）考核轄區(qū)范圍內(nèi)社區(qū)。具體考核辦法另行制訂。

二、規(guī)范新建商品房前期物業(yè)管理

1、前期物業(yè)管理市場(chǎng)化

住宅物業(yè)規(guī)模在3萬(wàn)m以上（含）、非住宅物業(yè)規(guī)模在1萬(wàn)m以上（含）的新建商品房項(xiàng)目，采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)化的前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)模在3萬(wàn)m以下、非住宅物業(yè)在1萬(wàn)m以下的，在充分聽(tīng)取區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)，經(jīng)市物業(yè)管理主管部門(mén)批準(zhǔn)后，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織實(shí)施，市房管局會(huì)同項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和相關(guān)街道共同進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

前期物業(yè)管理單位落實(shí)后，須簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》并制訂《臨時(shí)管理規(guī)約》，并在領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證之前報(bào)送市及區(qū)物業(yè)管理部門(mén)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得參與本單位商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理投標(biāo)和協(xié)議應(yīng)聘。上被市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)評(píng)為不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得參與本前期物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)和協(xié)議應(yīng)聘。

2、前期物業(yè)管理內(nèi)容明示

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將《臨時(shí)管理規(guī)約》向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明，與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，將《前期物業(yè)服務(wù)合同》在銷售點(diǎn)明示。

3、業(yè)主共有物權(quán)明確

前期物業(yè)管理招標(biāo)文件以及《前期物業(yè)服務(wù)合同》須明示屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房以及其他配套用房的面積與具體方位，并在商品房屋交付時(shí)移交給前期物業(yè)管理單位和相關(guān)管理部門(mén)，未經(jīng)驗(yàn)收合格或者物業(yè)配套用房未落實(shí)的，不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)。

4、前期物業(yè)管理責(zé)任落實(shí)

建立前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)、物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)和物業(yè)服務(wù)履約保證金的最低標(biāo)準(zhǔn)均為：項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的為0.8元/m，10萬(wàn)平方米以上的每增加1萬(wàn)平方米開(kāi)辦費(fèi)（或履約保證金）增加0.5萬(wàn)元。前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)、物業(yè)服務(wù)履約保證金在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》前分別支付。

前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付，交前期物業(yè)服務(wù)單位管理，實(shí)行專款專用，主要用于添置前期物業(yè)管理的有關(guān)服務(wù)設(shè)施以及首屆業(yè)主大會(huì)成立的籌備經(jīng)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，開(kāi)辦費(fèi)帳目、余款以及購(gòu)置的固定資產(chǎn)連同銀行活期利息，由前期物業(yè)服務(wù)單位移交給業(yè)主委員會(huì)。2222

2物業(yè)服務(wù)履約保證金由前期物業(yè)服務(wù)單位支付，匯入物業(yè)管理主管部門(mén)指定帳戶實(shí)行集中管理，主要用于前期物業(yè)服務(wù)單位非正常撤出后遺留問(wèn)題的處理（預(yù)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的其他債務(wù)往來(lái)由當(dāng)事人雙方結(jié)算，不得在履約保證金中處理）?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》正常解除，物業(yè)服務(wù)履約保證金經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意、物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)后，連同銀行活期利息一并退還。

三、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)向市行政審批中心房管局窗口申請(qǐng)辦理資質(zhì)核定，符合條件的核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)一年暫定期。暫定期滿后物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)物業(yè)管理項(xiàng)目的，資質(zhì)取消；有物業(yè)管理項(xiàng)目的申請(qǐng)辦理資質(zhì)核定。在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十一條規(guī)定的十三項(xiàng)行為之一的，不予批準(zhǔn)其資質(zhì)核定。企業(yè)行為的認(rèn)定充分聽(tīng)取服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的意見(jiàn)。

市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，進(jìn)行資質(zhì)復(fù)核。對(duì)無(wú)物業(yè)管理項(xiàng)目等已不符合原資質(zhì)條件的企業(yè)，取消其原有資質(zhì)。對(duì)以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的、將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的、挪用住宅專項(xiàng)維修資金情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

區(qū)物業(yè)管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)或受理舉報(bào)物業(yè)管理違法行為，取證核實(shí)后向市物業(yè)管理主管部門(mén)提出書(shū)面處罰建議，市物業(yè)管理主管部門(mén)依法查處。

2、市場(chǎng)準(zhǔn)入管理

區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管。

3、日常監(jiān)管考核

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)和業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)會(huì)同行業(yè)協(xié)會(huì)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，建設(shè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源信息共享，提供廣大業(yè)主查詢參考。

四、科學(xué)指導(dǎo)業(yè)主自治

1、健全業(yè)主自治組織

街道和區(qū)物業(yè)管理部門(mén)要及時(shí)指導(dǎo)、督促入住率已達(dá)50%以上的物業(yè)項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，已交付區(qū)域入住率已達(dá)50%以上的，可先行成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并按照項(xiàng)目總規(guī)模確定業(yè)主委員會(huì)總?cè)藬?shù)，預(yù)留后期項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)委員名額。

2、建立激勵(lì)和約束機(jī)制

各區(qū)、街道可建立業(yè)主委員會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)積極發(fā)揮協(xié)調(diào)溝通作用、監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)、督促業(yè)主遵規(guī)守法履行義務(wù)、依法維護(hù)權(quán)利、合理解決問(wèn)題等工作出色的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)不能很好履行職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行改選或換屆。

3、指導(dǎo)培訓(xùn)

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)同市物業(yè)管理主管部門(mén)開(kāi)展分類培訓(xùn)活動(dòng)，分別對(duì)各區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)人員、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）干部、社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行法律、法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主自治能力和物業(yè)管理相關(guān)人員的工作水平。

五、合理引導(dǎo)物業(yè)管理消費(fèi)

1、價(jià)格指導(dǎo)

物價(jià)部門(mén)適時(shí)出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度、普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格等政策，市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行及時(shí)廣泛宣傳，引導(dǎo)業(yè)主合理消費(fèi)。

2、合同約束

業(yè)主購(gòu)房時(shí)，認(rèn)真閱讀并了解《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》內(nèi)容，理性選擇消費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，要明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

3、合理確定服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)方式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定合理測(cè)算服務(wù)價(jià)格，結(jié)合物業(yè)區(qū)域特點(diǎn)和業(yè)主消費(fèi)取向，采取包干制、酬金制或菜單式等多種服務(wù)價(jià)格收取方式，新建物業(yè)項(xiàng)目要積極推廣電子門(mén)卡收費(fèi)方式。

4、及時(shí)妥善化解收費(fèi)矛盾

對(duì)收費(fèi)矛盾的化解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時(shí)有效，盡量依靠業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等機(jī)構(gòu)調(diào)解，也可通過(guò)仲裁、法院訴訟等多種渠道解決，不要積累矛盾，更不要通過(guò)降低服務(wù)、非法用工等來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)。社區(qū)要充分發(fā)揮機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，多宣傳好人好事，對(duì)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)業(yè)主單位進(jìn)行協(xié)調(diào)。

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)要探索建立“物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解機(jī)制”。

六、加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理

1、專項(xiàng)維修資金歸集監(jiān)督

市物業(yè)管理中心規(guī)范操作流程，指導(dǎo)、監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)交存專項(xiàng)維修資金。

2、專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管

對(duì)市房管局代管的專項(xiàng)維修資金，市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員合理使用，確保專款專用；區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要指導(dǎo)社區(qū)，對(duì)未建立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)自行管理的區(qū)域使用專項(xiàng)維修資金情況進(jìn)行監(jiān)督、見(jiàn)證。

業(yè)主大會(huì)自行管理專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)的使用方案審核同意，并報(bào)市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)備案。

3、建設(shè)保修責(zé)任落實(shí)

房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，并負(fù)責(zé)處理在開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問(wèn)題。區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）依法加強(qiáng)監(jiān)督管理，及時(shí)調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛，并可會(huì)同建設(shè)主管部門(mén)研究嘗試房屋質(zhì)量保修金代管與業(yè)主監(jiān)督制度。

七、加強(qiáng)和諧物業(yè)管理宣傳

市、區(qū)物業(yè)管理部門(mén)以及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)圍繞“愛(ài)我家園，和諧物管”這個(gè)主題，組織以《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》等為重點(diǎn)內(nèi)容的物業(yè)管理系列宣傳，引導(dǎo)廣大市民樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，支持參與物業(yè)管理活動(dòng)，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，自覺(jué)維護(hù)社區(qū)公共秩序，營(yíng)造和諧的物業(yè)管理環(huán)境，共同創(chuàng)建美好家園。

二〇〇九年四月二十八日

第三篇：關(guān)于促進(jìn)社區(qū)建設(shè)完善社區(qū)服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)

關(guān)于促進(jìn)社區(qū)建設(shè)完善社區(qū)服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)

（2009年11月16日）

為進(jìn)一步推進(jìn)和諧 建設(shè)，提升社區(qū)建設(shè)、管理和服務(wù)水平，根據(jù)市政府《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)工作的意見(jiàn)》（濟(jì)政發(fā)〔2006〕48號(hào)）和市委辦公室、市政府辦公室《關(guān)于加快新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（濟(jì)辦發(fā)〔2009〕14號(hào)）文件精神，現(xiàn)就促進(jìn)社區(qū)建設(shè)、完善社區(qū)服務(wù)提出以下實(shí)施意見(jiàn)：

一、指導(dǎo)思想、基本原則和工作目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想。以鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想和黨的十七大精神為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以構(gòu)建和諧 為目標(biāo)，以“融合、創(chuàng)新、發(fā)展”的園區(qū)文化為引領(lǐng)，牢固樹(shù)立共建共享發(fā)展成果和“大社區(qū)”理念，堅(jiān)持“集中規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分類推進(jìn)”的原則，城市社區(qū)按照“網(wǎng)格化”管理模式，農(nóng)村社區(qū)按照合理的輻射半徑，科學(xué)合理地規(guī)劃新型社區(qū)建設(shè)，力爭(zhēng)用3年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)全覆蓋，積極探索“數(shù)字化社區(qū)”建設(shè)的新路子，努力打造 新型社區(qū)建設(shè)的特色示范品牌。

——推進(jìn)以社區(qū)事務(wù)受理、社區(qū)文化、社區(qū)衛(wèi)生為代表的三大中心建設(shè)，強(qiáng)化信息化服務(wù)功能，創(chuàng)新社會(huì)化服務(wù)方式，建立面向社區(qū)群眾形式多樣、主體多元、便捷高效的社區(qū)服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)群眾得實(shí)惠。

——完善政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、部門(mén)間工作協(xié)同和信息互通機(jī)制，有效解決社區(qū)管理和群眾生活中的突出問(wèn)題，促進(jìn)群眾安居樂(lè)業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理出實(shí)效。

——加強(qiáng)社區(qū)協(xié)同和公眾參與，促進(jìn)社區(qū)成員各得其所、各盡所能、各展所長(zhǎng)，形成和諧共處的社區(qū)氛圍，實(shí)現(xiàn)基層有活力。

——健全社區(qū)體制機(jī)制，強(qiáng)化政府社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，落實(shí)社區(qū)設(shè)施、財(cái)力、信息化等支撐，實(shí)現(xiàn)社區(qū)工作有保障。

二、集中示范共建，實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)全覆蓋

（一）科學(xué)規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)。高起點(diǎn)編制新型社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、合村并點(diǎn)建設(shè)等緊密結(jié)合，綜合考慮產(chǎn)業(yè)支撐、交通條件、生態(tài)宜居、歷史沿革、生產(chǎn)習(xí)慣、服務(wù)半徑等方面因素，科學(xué)選址布局，做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)。新型社區(qū)建設(shè)必須以優(yōu)化土地資源配置、強(qiáng)化集約節(jié)約用地、實(shí)現(xiàn)以地生財(cái)興業(yè)、提高居民生活質(zhì)量為目標(biāo)，把農(nóng)村住房建設(shè)和危房改造、新農(nóng)村示范村建設(shè)、壓煤區(qū)搬遷建設(shè)等統(tǒng)籌納入新型社區(qū)建設(shè)，實(shí)施規(guī)模開(kāi)發(fā)。農(nóng)村社區(qū)按照輻射半徑2公里，城市社區(qū)按照網(wǎng)格化規(guī)劃，集聚人口一般要在10000人以上。

（二）政策推動(dòng)，多元投入。按照“兩個(gè)集中”的原則統(tǒng)籌新

標(biāo)準(zhǔn)，確保社區(qū)服務(wù)設(shè)施總面積不低于2000平方米。優(yōu)先配置落實(shí)居民安居樂(lè)業(yè)所需的緊缺設(shè)施，在社區(qū)服務(wù)中心統(tǒng)籌建設(shè)社區(qū)事務(wù)受理、社區(qū)文化、社區(qū)衛(wèi)生三大服務(wù)中心設(shè)施，配套滿足公益性、中介性服務(wù)需求的基礎(chǔ)性和經(jīng)營(yíng)性便民服務(wù)設(shè)施。整合社區(qū)公共服務(wù)資源，采取低償購(gòu)買(mǎi)、低租金租賃等辦法盤(pán)活存量閑置資源，按照社區(qū)所需、群眾所求、單位所能的原則，采用政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、市場(chǎng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、社區(qū)參與管理的辦法，集聚社區(qū)綜合設(shè)施功能，為居民提供最大限度的服務(wù)。

三、以民生需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)社區(qū)基本服務(wù)

（一）健全社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)。建立社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心，具體承接社區(qū)基本政務(wù)服務(wù)及公共服務(wù)。凡與群眾基本生活和保障密切相關(guān)的社會(huì)救助、社會(huì)保險(xiǎn)、黨群服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、計(jì)劃生育、勞動(dòng)就業(yè)、廉租住房受理、法律咨詢等事項(xiàng)，實(shí)行綜合服務(wù)大廳“一門(mén)式”集中受理。完善社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)工作機(jī)制，合理設(shè)置窗口、優(yōu)化工作流程，加強(qiáng)信息共享和工作聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)事項(xiàng)按大類歸口受理，逐步實(shí)行一口受理。推進(jìn)社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)行基本服務(wù)事項(xiàng)、辦事流程、建設(shè)規(guī)范、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、管理軟件和評(píng)估體系等運(yùn)行機(jī)制和管理模式的規(guī)范統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)“一站式”服務(wù)、“一門(mén)式”受理。探索社區(qū)數(shù)字化服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)式”查詢和“一號(hào)式”咨詢。

（二）發(fā)展社區(qū)文化服務(wù)。建立社區(qū)文化中心，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，因地制宜建設(shè)圖書(shū)閱覽室、健身室、棋牌室等場(chǎng)所，落實(shí)文

的內(nèi)容、價(jià)格和從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。充分挖掘社區(qū)資源，開(kāi)展幼兒園、郵政通信、金融保險(xiǎn)、餐飲娛樂(lè)、老年服務(wù)等便民服務(wù)。

（五）加強(qiáng)社區(qū)社會(huì)福利服務(wù)。加快建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為社區(qū)居民提供助餐、助潔、助急、助行、助醫(yī)等服務(wù)。發(fā)展規(guī)模適度、經(jīng)濟(jì)型的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及日間照料服務(wù)機(jī)構(gòu)，廣泛動(dòng)員社區(qū)志愿力量，對(duì)獨(dú)居老人開(kāi)展結(jié)對(duì)關(guān)愛(ài)服務(wù)。做好社區(qū)“三無(wú)”對(duì)象、“五?！比藛T、重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象的保障服務(wù)；完善社區(qū)殘疾人“助聽(tīng)、助明、助行”三項(xiàng)服務(wù)和“陽(yáng)光之家”康復(fù)工程；做好孤殘兒童家庭寄養(yǎng)和成年孤兒回歸社區(qū)工作。

（六）推進(jìn)社區(qū)就業(yè)和救助服務(wù)。健全就業(yè)與社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救助之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)失業(yè)、協(xié)保人員和農(nóng)村富余勞動(dòng)力積極就業(yè)；開(kāi)展個(gè)性化的就業(yè)服務(wù)和指導(dǎo)，鼓勵(lì)和支持社區(qū)創(chuàng)業(yè)。落實(shí)零就業(yè)家庭和困難人員就業(yè)援助，加強(qiáng)對(duì)失業(yè)人員和城市居民最低生活保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)管理，做到“應(yīng)保盡保”。健全社區(qū)互助保障制度，采取社會(huì)捐助、政府資助籌資及民間組織運(yùn)作的辦法，強(qiáng)化對(duì)突出困難群眾的“二次救助”；加快發(fā)展社區(qū)慈善事業(yè)，完善經(jīng)常性社會(huì)捐助。

（七）健全社區(qū)服務(wù)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。充分發(fā)揮行政機(jī)制、互助機(jī)制、志愿機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制作用，采用有償、低償、無(wú)償?shù)确绞?，為社區(qū)群眾提供多樣化、個(gè)性化服務(wù)。實(shí)行政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、社會(huì)化運(yùn)作等方式，對(duì)社區(qū)公益性服務(wù)和社會(huì)力量興辦的微利性服務(wù)

（三）推進(jìn)社區(qū)安全管理。健全治安綜合治理的社會(huì)動(dòng)員、預(yù)警、應(yīng)急工作機(jī)制。強(qiáng)化源頭預(yù)防。對(duì)社區(qū)內(nèi)服刑人員、刑釋解教人員以及有不良行為青少年等人員，開(kāi)展教育感化、幫困解難、心理咨詢等服務(wù)。結(jié)合社區(qū)消防、減災(zāi)、防疫等活動(dòng)，開(kāi)展經(jīng)常性、群眾性的安全、急救等知識(shí)、技能的培訓(xùn)，增強(qiáng)居民風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和善后處置能力。開(kāi)展“平安社區(qū)”創(chuàng)建活動(dòng)。按照社區(qū)人口情況合理設(shè)置社區(qū)警務(wù)室，劃片包區(qū)，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，實(shí)施社區(qū)警務(wù)戰(zhàn)略；挖掘和利用社區(qū)資源，建立集治保、巡邏、普法、調(diào)解、幫教“五位一體”的治保組織，形成人防、物防、技防相結(jié)合的社區(qū)防范機(jī)制和監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)群防群治隊(duì)伍建設(shè)，組織以社區(qū)保安、聯(lián)防隊(duì)員為主，社區(qū)居民為輔，專職和義務(wù)相結(jié)合的巡邏守望、“聯(lián)戶聯(lián)防”、“聯(lián)樓聯(lián)防”活動(dòng)。

五、增強(qiáng)基層活力，促進(jìn)社區(qū)和諧

（一）健全黨建組織網(wǎng)絡(luò)。按照“一社區(qū)一支部”的原則建立健全社區(qū)黨組織，選好配強(qiáng)社區(qū)黨組織書(shū)記。駐社區(qū)單位黨員既要接受單位黨組織管理，也要積極參加社區(qū)黨組織的活動(dòng)。設(shè)立流動(dòng)黨員服務(wù)站（點(diǎn)），加強(qiáng)對(duì)外來(lái)流動(dòng)黨員的教育管理。建立社區(qū)黨建聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開(kāi)由駐區(qū)各部門(mén)、企事業(yè)單位黨組織參加的社區(qū)黨建聯(lián)席會(huì)議，共同研究、解決社區(qū)黨建工作有關(guān)事宜。充分發(fā)揮工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)等群團(tuán)組織聯(lián)系社區(qū)居民的橋梁紐帶作用。

（二）加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)建設(shè)。社區(qū)居委會(huì)按照資源合理配置、會(huì)組織的社會(huì)化服務(wù)功能、物業(yè)管理的專業(yè)化服務(wù)功能，組織發(fā)動(dòng)各方力量，搞好社區(qū)共治，通過(guò)建立黨員議事會(huì)、居民代表會(huì)議、社區(qū)聽(tīng)證會(huì)議、社區(qū)情況通報(bào)等制度，積極反映各方利益訴求，廣聚民智民力，定期進(jìn)行議事、協(xié)商、監(jiān)督、評(píng)議。積極開(kāi)展和諧社區(qū)共建活動(dòng)。駐區(qū)單位積極參與社區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)資源開(kāi)放、共享。動(dòng)員和組織駐區(qū)單位和社區(qū)居民積極參與創(chuàng)建文明社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造“共商社區(qū)事務(wù)，共享社區(qū)資源，共建社區(qū)家園”的良好氛圍。

六、加強(qiáng)統(tǒng)籌和領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)社區(qū)建設(shè)

（一）加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)、鎮(zhèn)（街道）成立新型社區(qū)建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)，實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度，強(qiáng)化對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，協(xié)調(diào)處理社區(qū)建設(shè)工作中的重大問(wèn)題，推進(jìn)社區(qū)建設(shè)和發(fā)展。把社區(qū)工作的目標(biāo)任務(wù)、發(fā)展規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)社區(qū)工作。

（二）完善社區(qū)公共財(cái)力保障機(jī)制。加大對(duì)社區(qū)建設(shè)和社區(qū)服務(wù)的投入，建立以區(qū)、鎮(zhèn)辦為主體的社區(qū)財(cái)力保障機(jī)制。規(guī)范設(shè)置預(yù)算科目，實(shí)施預(yù)算管理。優(yōu)化鎮(zhèn)辦支出結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化專項(xiàng)資金審計(jì)監(jiān)督。制定扶持引導(dǎo)政策，吸引社會(huì)資金參與社區(qū)建設(shè)和服務(wù)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商等實(shí)體企業(yè)和單位投資興建社區(qū)，對(duì)與社區(qū)公益性建設(shè)有關(guān)的捐贈(zèng)，以及參與社區(qū)公益性建設(shè)活動(dòng)的企事業(yè)單位、公益性非營(yíng)利社會(huì)組織等，給予有關(guān)優(yōu)惠政策。

主題詞：社會(huì)事業(yè)

社區(qū)建設(shè)

意見(jiàn)

2009年10月

日印發(fā)

第四篇：市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平的實(shí)施意見(jiàn)（定稿）

市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服

務(wù)管理水平的實(shí)施意見(jiàn)

為進(jìn)一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，結(jié)合工作實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、加強(qiáng)輿論宣傳，營(yíng)造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)的宣傳力度，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、保障社會(huì)安定、促進(jìn)居民房產(chǎn)保值增值等方面的重要作用，引導(dǎo)居民正確認(rèn)識(shí)自身的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費(fèi)理念，增強(qiáng)主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)。

二、推廣住宅小區(qū)“三位一體”物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制

在市區(qū)住宅小區(qū)全面推廣建立社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，按照一定的規(guī)則和工作制度三方協(xié)作、各司其責(zé)、相互支持，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

三、增加住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)、管理用房配套比例

新建住宅小區(qū)按照小區(qū)總建筑面積7‰的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)用房，規(guī)模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)社區(qū)配套用房；按不高于2%的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)配建2%—5%的配套服務(wù)設(shè)施（產(chǎn)權(quán)歸拆遷安置小區(qū)所在地政府所有，不得出售），經(jīng)營(yíng)收益用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)缺口。

四、建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

市物價(jià)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)每年公布一次市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)已入住的普通商品房住宅小區(qū)，當(dāng)物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行相關(guān)程序并報(bào)經(jīng)區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門(mén)和市物價(jià)部門(mén)備案后，可按與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。新建尚未入住的普通商品房住宅小區(qū)，按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，在小區(qū)交付使用時(shí)，可直接對(duì)照物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入時(shí)相應(yīng)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

對(duì)非普通商品房住宅小區(qū)，放開(kāi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

新建住宅小區(qū)根據(jù)市物價(jià)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)每年公布的市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。

五、規(guī)范住宅小區(qū)停車(chē)位管理

利用價(jià)格杠桿作用，引導(dǎo)業(yè)主優(yōu)先使用住宅小區(qū)內(nèi)地下停車(chē)泊位。充分利用小區(qū)內(nèi)的人防設(shè)施、小區(qū)道路等增設(shè)停車(chē)泊位。可先在部分停車(chē)泊位矛盾突出的小區(qū)，在經(jīng)過(guò)區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門(mén)及市物價(jià)部門(mén)備案后，試點(diǎn)放開(kāi)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意，通過(guò)定期公開(kāi)競(jìng)拍或搖號(hào)等方式合理配置公共車(chē)位使用權(quán)，收取的費(fèi)用為全體業(yè)主所有，扣除管理成本后，用于公共設(shè)施維護(hù)和彌補(bǔ)公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。

六、開(kāi)展考核評(píng)比，落實(shí)責(zé)任追究制度

由市房管部門(mén)牽頭組織開(kāi)展市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作評(píng)比創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，對(duì)各區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作情況進(jìn)行考核評(píng)比。市政府將對(duì)工作表現(xiàn)突出的部門(mén)和單位予以表彰。按照“誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)處理”的原則，由市各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的各類問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行處理，對(duì)因推諉扯皮、拖延不辦引發(fā)群眾集體上訪或造成嚴(yán)重后果的，按照相關(guān)規(guī)定追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員責(zé)任。

二○一一年三月三十日

第五篇：市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平的實(shí)施意見(jiàn)

市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服

務(wù)管理水平的實(shí)施意見(jiàn)

廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)人民政府，市各有關(guān)部門(mén)（單位）：

為進(jìn)一步提升市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，結(jié)合工作實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、加強(qiáng)輿論宣傳，營(yíng)造良好氛圍

市各主流新聞媒體要不斷加大物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)的宣傳力度，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、保障社會(huì)安定、促進(jìn)居民房產(chǎn)保值增值等方面的重要作用，引導(dǎo)居民正確認(rèn)識(shí)自身的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費(fèi)理念，增強(qiáng)主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)。

二、推廣住宅小區(qū)“三位一體”物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制

在市區(qū)住宅小區(qū)全面推廣建立社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，按照一定的規(guī)則和工作制度三方協(xié)作、各司其責(zé)、相互支持，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

三、增加住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)、管理用房配套比例

新建住宅小區(qū)按照小區(qū)總建筑面積7‰的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)用房，規(guī)模較小的，不得低于100平方米；按3‰的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)社區(qū)配套用房；按不高于2%的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施。集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)配建2%—5%的配套服務(wù)設(shè)施（產(chǎn)權(quán)歸拆遷安置小區(qū)所在地政府所有，不得出售），經(jīng)營(yíng)收益用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)缺口。

四、建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

市物價(jià)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)每年公布一次市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)已入住的普通商品房住宅小區(qū)，當(dāng)物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行相關(guān)程序并報(bào)經(jīng)區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門(mén)和市物價(jià)部門(mén)備案后，可按與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。

新建尚未入住的普通商品房住宅小區(qū)，按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，在小區(qū)交付使用時(shí)，可直接對(duì)照物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入時(shí)相應(yīng)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

對(duì)非普通商品房住宅小區(qū)，放開(kāi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

新建住宅小區(qū)根據(jù)市物價(jià)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)每年公布的市區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。

五、規(guī)范住宅小區(qū)停車(chē)位管理

利用價(jià)格杠桿作用，引導(dǎo)業(yè)主優(yōu)先使用住宅小區(qū)內(nèi)地下停車(chē)泊位。充分利用小區(qū)內(nèi)的人防設(shè)施、小區(qū)道路等增設(shè)停車(chē)泊位?？上仍诓糠滞＼?chē)泊位矛盾突出的小區(qū)，在經(jīng)過(guò)區(qū)物業(yè)服務(wù)行政主管部門(mén)及市物價(jià)部門(mén)備案后，試點(diǎn)放開(kāi)小區(qū)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意，通過(guò)定期公開(kāi)競(jìng)拍或搖號(hào)等方式合理配置公共車(chē)位使用權(quán)，收取的費(fèi)用為全體業(yè)主所有，扣除管理成本后，用于公共設(shè)施維護(hù)和彌補(bǔ)公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。

六、開(kāi)展考核評(píng)比，落實(shí)責(zé)任追究制度

由市房管部門(mén)牽頭組織開(kāi)展市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作評(píng)比創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，對(duì)各區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作情況進(jìn)行考核評(píng)比。市政府將對(duì)工作表現(xiàn)突出的部門(mén)和單位予以表彰。按照“誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)處理”的原則，由市各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的各類問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行處理，對(duì)因推諉扯皮、拖延不辦引發(fā)群眾集體上訪或造成嚴(yán)重后果的，按照相關(guān)規(guī)定追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員責(zé)任。

二○一一年三月三十日