第一篇：物業(yè)管理公司保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險規(guī)避（模版）

物業(yè)管理公司保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險規(guī)避

作者：佚名 文章來源：本站整理 點擊數(shù)：203 更新時間：2006-8-

3物業(yè)管理條例》第36條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！边@是對物業(yè)管理公司保安服務(wù)過程中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定。它實際上是對物業(yè)管理公司切實履行好物業(yè)管理合同并規(guī)避保安服務(wù)中的治安責(zé)任的一個“預(yù)警”，這對物業(yè)管理公司的規(guī)范發(fā)展是有好處的。可以說，這一規(guī)定是立法機(jī)關(guān)在很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎(chǔ)上作出的。但由于其是一個原則性規(guī)定，因此給人們留下了一些爭論的空間，并且在實際的法律適用中還存在著一個法官針對具體案件的自由量裁與利益衡量問題。對此，筆者從法律的角度簡要地談一些個人的看法。

第一，物業(yè)保安服務(wù)不是一般意義上的治安。

在物業(yè)管理中，保安服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項重要內(nèi)容。一般來講，物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)公司的保安人員通過值班、看守、巡邏等方式所進(jìn)行的為業(yè)主提供保衛(wèi)安全的相關(guān)服務(wù)，包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理等服務(wù)內(nèi)容。雖然物業(yè)保安服務(wù)包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內(nèi)容，但其安全防范的義務(wù)主要來源物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同，屬于私法范疇。而治安是指社會的秩序安寧的維護(hù)，屬于公法范疇。公安機(jī)關(guān)是國家治安保衛(wèi)的法定機(jī)關(guān)，具有維護(hù)社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責(zé)。2002年公安部發(fā)布的《關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》已明確指出：保安的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能，所以也不當(dāng)然保障和完全負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。

第二，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的法律責(zé)任

由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系是合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司因未履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而導(dǎo)致業(yè)主的人身受損，物業(yè)管理公司承擔(dān)的是違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。一般情況下，物業(yè)管理公司與業(yè)主都會在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定物業(yè)保安服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司據(jù)此對業(yè)主負(fù)有人身保護(hù)的義務(wù)。物業(yè)管理公司的這種人身保護(hù)義務(wù)主要體現(xiàn)在兩方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的不安全隱患(如火災(zāi)、爆炸等)受到人身損害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受外來第三人的不法侵害(如搶劫、盜竊等)。

那么，在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？我想主要應(yīng)從三方面進(jìn)行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和保安設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切實遵守了保安規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù)，就算切實履行了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害(通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性等特點，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范)也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進(jìn)行全額賠償。按照《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對合同風(fēng)險的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)管理公司訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違

反合同可能造成的損害。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認(rèn)為，人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費、喪葬費等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應(yīng)除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)則。

第三，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的歸責(zé)原則。

根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币约啊段飿I(yè)管理條例》第36條的規(guī)定，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)為違約責(zé)任的無過錯責(zé)任，即違約責(zé)任的成立無需物業(yè)管理公司主觀上具有過錯，只要違約行為與損害結(jié)果之間具有因果關(guān)系，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任，除非證明有免責(zé)的事由。一般物業(yè)管理公司的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人(內(nèi)部第三人)所為。但無論怎樣，這一歸則原則對物業(yè)管理公司來說是一個法律上的風(fēng)險，亦即物業(yè)管理公司違約就有責(zé)任，在訴訟中業(yè)主只需向法庭證明物業(yè)管理公司不履行合同義務(wù)的事實，不須證明物業(yè)管理公司對于不履行有過錯，也不需要物業(yè)管理公司證明自己沒有過錯。而且，在合同領(lǐng)域，違約行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系是可以推定成立的，即如果物業(yè)管理公司的不履行合同約定的行為有引起業(yè)主人身損害結(jié)果的可能性，而事實上該損害結(jié)果又確實發(fā)生了(相反物業(yè)管理公司若履行合同約定則損害結(jié)果必不發(fā)生)，那么，就可以認(rèn)定物業(yè)管理公司的行為與損害結(jié)果具有因果關(guān)系。因此，在這種情況下，物業(yè)管理公司如果沒有找到法定或約定的免責(zé)事由則通常會敗訴。這要求物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)保安服務(wù)時應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)呢?zé)任心和法律意識。

但這樣并不意味著法律對業(yè)主有著偏袒，因為業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，對保安服務(wù)進(jìn)行了約定，就意味著業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。此時，相對于物業(yè)管理公司保安義務(wù)的履行，業(yè)主已處于弱者的地位。如果物業(yè)管理公司收取了保安費卻未能如約履行保安的義務(wù)，不對業(yè)主的損害進(jìn)行賠償?shù)脑?，則損害了業(yè)主對物業(yè)管理公司的信賴?yán)?，從而有失公平。所以，《物業(yè)管理條例》第36條的規(guī)定是合理的，是平衡了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產(chǎn)物。因此，有的物業(yè)管理公司通過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身保險責(zé)任”這樣條款，試圖免除自己因不履行保安服務(wù)約定對業(yè)主的人身損害賠償責(zé)任，是不足為取的?；谝陨戏治?，筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司可采取以下風(fēng)險規(guī)避方法：

第一，切實履行物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理公司應(yīng)切實按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定作好各項物業(yè)管理服務(wù)活動，盡到自己對業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹(jǐn)慎的義務(wù)。這要求物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)配備并利用好相關(guān)的保安設(shè)施設(shè)備，制定并執(zhí)行好相應(yīng)的保安規(guī)章制度。這是物業(yè)保安服務(wù)規(guī)避風(fēng)險最根本的方法。第二，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任。

在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任作出明確的約定。如約定物業(yè)管理公司在盡到保安服務(wù)的注意義務(wù)后不承擔(dān)業(yè)主的人身損害責(zé)任，約定物業(yè)管理公司的不違反法律規(guī)定的免責(zé)事由等。這樣可以事先讓業(yè)主清楚地了解物業(yè)管理公司的法律責(zé)任，避免發(fā)生人身損害事件后，業(yè)主因不了解相關(guān)法律規(guī)定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也應(yīng)當(dāng)多就此與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和溝通。

第三，加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的治安工作，并得到公安機(jī)關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時報告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。

第四，引入商業(yè)保險。

對多數(shù)物業(yè)管理公司來說，引入商業(yè)保險不失為治安風(fēng)險規(guī)避的一種好辦法。目前，已有保險公司開發(fā)出物業(yè)管理責(zé)任險。該險保障投保人(包括其雇員)因物業(yè)管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡，或其財產(chǎn)受損所付出的賠償及有關(guān)訴訟費用。在香港，這種保險叫“第三者保險”，是一種強(qiáng)制性保險。另一種方式是，物業(yè)管理公司可與保險公司共同開發(fā)出一種專門針對物業(yè)保安服務(wù)中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的業(yè)主個人的保險，將其納入保安費的附加費用一部分，由業(yè)主自愿選擇是否參與，一旦發(fā)生業(yè)主人身損害，業(yè)主可直接向保險公司求償。商業(yè)保險的合理引入與完善，最終會促進(jìn)物業(yè)管理公司健康、穩(wěn)定的發(fā)展，并達(dá)到業(yè)主、物業(yè)管理公司、保險公司三贏的局面。

第二篇：物業(yè)管理公司秩序維護(hù)服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險規(guī)避

物業(yè)管理公司秩序維護(hù)服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險規(guī)避

《物業(yè)管理條例》第36條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這是對物業(yè)管理公司秩序維護(hù)服務(wù)過程中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定。它實際上是對物業(yè)管理公司切實履行好物業(yè)管理合同并規(guī)避秩序維護(hù)服務(wù)中的治安責(zé)任的一個“預(yù)警”，這對物業(yè)管理公司的規(guī)范發(fā)展是有好處的?？梢哉f，這一規(guī)定是立法機(jī)關(guān)在很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎(chǔ)上作出的。但由于其是一個原則性規(guī)定，因此給人們留下了一些爭論的空間，并且在實際的法律適用中還存在著一個法官針對具體案件的自由量裁與利益衡量問題。對此，筆者從法律的角度簡要地談一些個人的看法。

第一，物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)不是一般意義上的治安

在物業(yè)管理中，秩序維護(hù)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項重要內(nèi)容。一般來講，物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)是指物業(yè)公司的秩序維護(hù)人員通過值班、看守、巡邏等方式所進(jìn)行的為業(yè)主提供保衛(wèi)安全的相關(guān)服務(wù)，包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理等服務(wù)內(nèi)容。雖然物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內(nèi)容，但其安全防范的義務(wù)主要來源物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同，屬于私法范疇。

而治安是指社會的秩序安寧的維護(hù)，屬于公法范疇。公安機(jī)關(guān)是國家治安保衛(wèi)的法定機(jī)關(guān)，具有維護(hù)社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責(zé)。2002年公安部發(fā)布的《關(guān)于秩序維護(hù)服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》已明確指出：秩序維護(hù)的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能，所以也不當(dāng)然保障和完全負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。

第二，物業(yè)管理公司未盡秩序維護(hù)服務(wù)之責(zé)的法律責(zé)任

由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系是合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司因未履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而導(dǎo)致業(yè)主的人身受損，物業(yè)管理公司承擔(dān)的是違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。一般情況下，物業(yè)管理公司與業(yè)主都會在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司據(jù)此對業(yè)主負(fù)有人身保護(hù)的義務(wù)。物業(yè)管理公司的這種人身保護(hù)義務(wù)主要體現(xiàn)在兩方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的不安全隱患（如火災(zāi)、爆炸等）受到人身損害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受外來第三人的不法侵害（如搶劫、盜竊等）。

那么，在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？我想主要應(yīng)從三方面進(jìn)行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)的秩序維護(hù)人員和秩序維護(hù)設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的秩序維護(hù)規(guī)章制度；再次看物業(yè)秩序維護(hù)人員是否切實利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切實遵守了秩序維護(hù)規(guī)章制度。

如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù)，就算切實履行了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害（通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性等特點，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范）也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進(jìn)行全額賠償。

按照《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對合同風(fēng)險的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)管理公司訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違反合同可能造成的損害。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認(rèn)為，人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費、喪葬費等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應(yīng)除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)則。第三，物業(yè)管理公司未盡秩序維護(hù)服務(wù)之責(zé)的歸責(zé)原則

根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币约啊段飿I(yè)管理條例》

第36條的規(guī)定，物業(yè)管理公司未盡秩序維護(hù)服務(wù)之責(zé)為違約責(zé)任的無過錯責(zé)任，即違約責(zé)任的成立無需物業(yè)管理公司主觀上具有過錯，只要違約行為與損害結(jié)果之間具有因果關(guān)系，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任，除非證明有免責(zé)的事由。一般物業(yè)管理公司的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人（內(nèi)部第三人）所為。

但無論怎樣，這一歸則原則對物業(yè)管理公司來說是一個法律上的風(fēng)險，亦即物業(yè)管理公司違約就有責(zé)任，在訴訟中業(yè)主只需向法庭證明物業(yè)管理公司不履行合同義務(wù)的事實，不須證明物業(yè)管理公司對于不履行有過錯，也不需要物業(yè)管理公司證明自己沒有過錯。而且，在合同領(lǐng)域，違約行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系是可以推定成立的，即如果物業(yè)管理公司的不履行合同約定的行為有引起業(yè)主人身損害結(jié)果的可能性，而事實上該損害結(jié)果又確實發(fā)生了（相反物業(yè)管理公司若履行合同約定則損害結(jié)果必不發(fā)生），那么，就可以認(rèn)定物業(yè)管理公司的行為與損害結(jié)果具有因果關(guān)系。因此，在這種情況下，物業(yè)管理公司如果沒有找到法定或約定的免責(zé)事由則通常會敗訴。這要求物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)時應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)呢?zé)任心和法律意識。

但這樣并不意味著法律對業(yè)主有著偏袒，因為業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，對秩序維護(hù)服務(wù)進(jìn)行了約定，就意味著業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。此時，相對于物業(yè)管理公司秩序維護(hù)義務(wù)的履行，業(yè)主已處于弱者的地位。如果物業(yè)管理公司收取了秩序維護(hù)費卻未能如約履行秩序維護(hù)的義務(wù)，不對業(yè)主的損害進(jìn)行賠償?shù)脑?，則損害了業(yè)主對物業(yè)管理公司的信賴?yán)妫瑥亩惺Ч?。所以，《物業(yè)管理條例》第36條的規(guī)定是合理的，是平衡了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產(chǎn)物。因此，有的物業(yè)管理公司通過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身保險責(zé)任”這樣條款，試圖免除自己因不履行秩序維護(hù)服務(wù)約定對業(yè)主的人身損害賠償責(zé)

任，是不足為取的。

基于以上分析，筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司可采取以下風(fēng)險規(guī)避方法：

第一，切實履行物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理公司應(yīng)切實按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定作好各項物業(yè)管理服務(wù)活動，盡到自己對業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹(jǐn)慎的義務(wù)。這要求物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)配備并利用好相關(guān)的秩序維護(hù)設(shè)施設(shè)備，制定并執(zhí)行好相應(yīng)的秩序維護(hù)規(guī)章制度。這是物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)規(guī)避風(fēng)險最根本的方法。

第二，明確約定物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)的責(zé)任。

在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)的責(zé)任作出明確的約定。如約定物業(yè)管理公司在盡到秩序維護(hù)服務(wù)的注意義務(wù)后不承擔(dān)業(yè)主的人身損害責(zé)任，約定物業(yè)管理公司的不違反法律規(guī)定的免責(zé)事由等。這樣可以事先讓業(yè)主清楚地了解物業(yè)管理公司的法律責(zé)任，避免發(fā)生人身損害事件后，業(yè)主因不了解相關(guān)法律規(guī)定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也應(yīng)當(dāng)多就此與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和溝通。

第三，加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的治安工作，并得到公安機(jī)關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時報告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。第四，引入商業(yè)保險。

對多數(shù)物業(yè)管理公司來說，引入商業(yè)保險不失為治安風(fēng)險規(guī)避的一種好辦法。目前，已有保險公司開發(fā)出物業(yè)管理責(zé)任險。該險保障投保人（包括其雇員）因物業(yè)管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡，或其財產(chǎn)受損所付出的賠償及有關(guān)訴訟費用。在香港，這種保險叫“第三者保險”，是一種強(qiáng)制性保險。另一種方式是，物業(yè)管理公司可與保險公司共同開發(fā)出一種專門針對物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的業(yè)主個人的保險，將其納入秩序維護(hù)費的附加費用一部分，由業(yè)主自愿選擇是否參與，一旦發(fā)生業(yè)主人身損害，業(yè)主可直接向保險公司求償。商業(yè)保險的合理引入與完善，最終會促進(jìn)物業(yè)管理公司健康、穩(wěn)定的發(fā)展，并達(dá)到業(yè)主、物業(yè)管理公司、保險公司三贏的局面。

第三篇：物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風(fēng)險（xiexiebang推薦）

物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風(fēng)險

在傳統(tǒng)觀念中，物業(yè)管理是一個朝陽行業(yè)，是一個風(fēng)險很小的行業(yè)。但近幾年來，因在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事犯罪導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)損害而將物業(yè)管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風(fēng)險。高額的經(jīng)濟(jì)賠款使原本微利的物業(yè)管理公司不堪重負(fù)，有些規(guī)模較小的公司甚至因此而破產(chǎn)。所以，如何規(guī)避此類風(fēng)險已成為行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，因此，筆者將就物業(yè)管理企業(yè)的保安責(zé)任等問題談一談自己的看法。

首先，要重視物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，謹(jǐn)慎擬定合同中的各項條款。

資料表明，法院對“望京某小區(qū)命案”判物業(yè)管理公司賠償16萬，而對“北京豐臺西馬小區(qū)命案”卻以證據(jù)不是駁回了業(yè)主的賠償請求。為什么同類事件判決卻不一樣?從法院的判決依據(jù)看，前者是物業(yè)管理公司沒有按物業(yè)服務(wù)合同去做，也就是我們平常所說的“物業(yè)不作為”，而后者則正好相反。因此，物業(yè)的作為與否是此類問題的關(guān)鍵，而法院衡量物業(yè)管理公司是否作為的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！备鶕?jù)該規(guī)定，物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的前提條件是：

1、物業(yè)管理公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)；

2、物業(yè)管理公司的違約行為導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在法律中的重要性，物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時務(wù)必謹(jǐn)慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務(wù)的條款更應(yīng)慎之又慎，杜絕因條款的不嚴(yán)密而使物業(yè)管理公司承擔(dān)過多的法律義務(wù)。

怎樣訂立嚴(yán)格的物業(yè)服務(wù)合同呢?按照《條例》規(guī)定，我們在合同中應(yīng)約定常規(guī)的安全服務(wù)內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)是否安裝閉路監(jiān)控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發(fā)事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險排除條款，如“不承擔(dān)對業(yè)主或使用人的人身安全及財產(chǎn)的保管保險義務(wù)”等。這是因為物業(yè)管理公司對小區(qū)提供服務(wù)的內(nèi)容主要是維護(hù)和管理房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是對某一特定業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全承擔(dān)安全保障責(zé)任。合同訂立后，物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任。

其次，是強(qiáng)化企業(yè)全體員工特別是物業(yè)保安人員的法律意識，制定切實可行的規(guī)章制度，確保服務(wù)合同的履行。

如何有效地履行物業(yè)服務(wù)合同，源于員工自覺的法律意識和強(qiáng)制的制度規(guī)范約束。法院審核的依據(jù)是物業(yè)管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務(wù)合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質(zhì)量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責(zé)任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發(fā)生問題，風(fēng)險就由此產(chǎn)生。“上海女大學(xué)生家門口遇害案”就是這種情況，因為該物業(yè)管理公司已在服務(wù)合同中承諾保安有安全監(jiān)控義務(wù)，但事發(fā)時物業(yè)保安均擅自離崗，且連接至門衛(wèi)的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負(fù)責(zé)任的個人行為致使企業(yè)承擔(dān)了賠償10萬元的風(fēng)險。所以要不斷教育員工強(qiáng)化法律意識，要訃他們明白自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范員工的日常行為，以量化的標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)保安火員的日常工作質(zhì)量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業(yè)服務(wù)合同。在此基礎(chǔ)上，公司再輔之以品質(zhì)保證部的強(qiáng)力督導(dǎo)，從而保證每個保安的工作質(zhì)量符合物業(yè)服務(wù)合同的要求，確保合同的順利履行。

再次，是購買物業(yè)保險。

俗話說“百密總有一疏”，公司在強(qiáng)化員工規(guī)避風(fēng)險意識的同時，對那些意外事件也應(yīng)做到未雨綢繆。而事先向保險公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。近來，一些大型物業(yè)管理公司都已開始運用這種方法來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，如萬科、中海等公司先后購買物業(yè)管理保險，以規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險。筆者所在公司也向保險公司購買了公眾責(zé)任險，該險種又稱普通責(zé)任險或第三者責(zé)任險，是承保被保險人在各個固定場所或地點從事生產(chǎn)經(jīng)營活動時，由于疏忽或發(fā)生意外事故而造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的保險。本公司在投保了公共責(zé)任險后效果明顯，如2002年 4月，浦東某小區(qū)住戶報案，稱家中兩臺手提電腦被竊，經(jīng)保險公司現(xiàn)場認(rèn)定，承擔(dān)賠償16000元；又如去年除夕，某公寓業(yè)主在燃放鞭炮時將北陽臺的2臺空調(diào)外機(jī)、1臺洗衣機(jī)、1臺烘干機(jī)燒壞，保險公司勘查后賠給業(yè)主7000多元，對因滅火造成樓上業(yè)主地板損壞等損失，另外增加賠償?shù)匕蹇罴敖璺抠M16000元。顯然，事先投保能大大減輕物業(yè)管理公司的損失。

二、對物業(yè)保安、治安服務(wù)和“安全保障”的理解。

我們知道物業(yè)管理公司的保安不同于公安和政府執(zhí)法部門，它沒有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，但又擔(dān)負(fù)著管理物業(yè)小區(qū)的公共安全工作。從法律意義卜來說，他用什么樣的行為方式，要承擔(dān)什么樣的責(zé)任和義務(wù)，他的行為方式和責(zé)任義務(wù)發(fā)生了沖突應(yīng)該怎么辦，這些都沒有相關(guān)的法律法規(guī)去約束。而犯罪行為是一種突發(fā)事件，屬社區(qū)治安

管理的范疇，是需要全社會共同防范綜合治理的。所以，要求物業(yè)管理企業(yè)確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)不發(fā)生犯罪事件似乎過于苛刻。物業(yè)保安的義務(wù)重在一個履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安義務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。另外，物業(yè)保安對進(jìn)入物業(yè)的訪客只有詢問、驗證的權(quán)力，而無扣押和搜查的權(quán)力，事實上這些權(quán)利只屬于公安執(zhí)法部門。

物業(yè)管理中的治安服務(wù)，是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。物業(yè)管理公司收取管理費中的保安費所占比例很小，只能用來購買和安裝監(jiān)控儀器、聘請保安人員等，不可能做到為每個業(yè)主提供類似保鏢一樣全面的安全服務(wù)。因此，要求物業(yè)管理公司對業(yè)主被傷害承擔(dān)過重的賠償責(zé)任是不相稱的，也是不合理的。

物業(yè)管理中的“安全保障”，是指為物業(yè)使用創(chuàng)造安全方便的條件，以及維護(hù)轄區(qū)公共秩序的良好穩(wěn)定。一般包括硬件和軟件兩個方面，硬件方面如設(shè)立轄區(qū)安全防范系統(tǒng)，并確保其正常運轉(zhuǎn)；軟件方面有對進(jìn)出轄區(qū)的人員進(jìn)行詢問、登記，對轄區(qū)進(jìn)行巡視，對突發(fā)應(yīng)急事件進(jìn)行處理等。但這些措施并不能絕對保證小區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何犯罪活動，物業(yè)管理公司的“安全保障”，也并不是承擔(dān)保障社區(qū)內(nèi)絕對不發(fā)生犯罪活動的義務(wù)。

縱觀當(dāng)今中國的物業(yè)管理行業(yè)，正可謂是風(fēng)險與機(jī)遇并存。面對不期而至的風(fēng)險，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)常懷危機(jī)意識，建立起風(fēng)險防范機(jī)制，在日常運作中時時刻刻預(yù)想到潛在的風(fēng)險，并運用先進(jìn)的管理手法和管理概念把風(fēng)險降到最低程度。

第四篇：物業(yè)管理風(fēng)險防范與責(zé)任規(guī)避（寫寫幫整理）

物業(yè)管理風(fēng)險防范與責(zé)任規(guī)避（提綱）

（重慶崗培中心部門經(jīng)理培訓(xùn)班專題講座）

前言

改革開放以來，物業(yè)管理如雨后春筍生長在祖國大地。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基本確立，我國經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)取得長足的發(fā)展；社會主義法制建立日益完善，作為消費者的業(yè)主越來越成熟，維權(quán)意識越來越強(qiáng)；物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，運作日趨規(guī)范。作為物業(yè)管理市場的競爭主體——物業(yè)管理企業(yè)獨立化趨勢愈加明顯，其經(jīng)營風(fēng)險逐漸凸現(xiàn)。（注：開發(fā)商包辦的物業(yè)企業(yè)，不自負(fù)盈虧，無風(fēng)險意識，經(jīng)濟(jì)上依靠開發(fā)商支撐。）因此，正視風(fēng)險、研究風(fēng)險，并有效地防范風(fēng)險，依據(jù)法律規(guī)避責(zé)任，是擺在我們物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理們，包括管理層人員面前的重要課題，也是實際工作中必須注意和要認(rèn)真解決好的重要工作。

一、物業(yè)管理風(fēng)險

1、物業(yè)管理風(fēng)險的基本含義

是物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理和服務(wù)活動過程中遭遇物質(zhì)的和精神的損失的可能性。

物質(zhì)的損失：指財產(chǎn)、物質(zhì)損失，主要是經(jīng)濟(jì)賠償。

精神損失：資信、商譽(yù)方面的損失。

2、物業(yè)管理風(fēng)險的分類

?收入損失：惡意欠費、借故拖欠、拒交等。

?賠償：額外支付，對外承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

?事故：非預(yù)算支付，對內(nèi)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

二、物業(yè)管理風(fēng)險原因分析

1、物業(yè)管理企業(yè)自身原因：失職、過錯、違約。

?服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)不一致，高標(biāo)準(zhǔn)低服務(wù)，引起業(yè)主不滿。?企業(yè)內(nèi)部管理不嚴(yán)格，運作不規(guī)范，引發(fā)（事故或案件）糾紛。

如：封閉式管理小區(qū)（大廈），但無嚴(yán)格、科學(xué)的出入登記，詢查管理制度或有制度而執(zhí)行不力，形同虛設(shè)??

清掏窨井、化糞池，不設(shè)警戒繩，不設(shè)標(biāo)識。

?員工瀆職、失職。

?與業(yè)主溝通、交流不夠。

如：關(guān)于服務(wù)內(nèi)容、項目與收費標(biāo)準(zhǔn)，維修基金的使用??

2、開發(fā)商的原因

?無限承諾而又無法全面兌現(xiàn)，引起業(yè)主不滿；

?設(shè)計或施工缺陷：無護(hù)欄、護(hù)欄強(qiáng)度不夠（近日內(nèi)蒙古一中學(xué)發(fā)生的走道護(hù)欄坍塌致21人死亡，數(shù)十人受傷事件）、高度不夠??

?房屋質(zhì)量問題；

?產(chǎn)權(quán)證不能及時辦理??

?延期交房等??

3、社會原因

?治安狀況不佳，犯罪打擊不力，犯罪活動猖獗；

?社會丑惡現(xiàn)象復(fù)燃、吸毒人員較多，是盜竊增多的重要原因； ?犯罪的多樣性、突發(fā)性、狡猾性、防不勝防。

4、業(yè)主和員工的維權(quán)意識增強(qiáng)

業(yè)主和員工都較過去更成熟了，當(dāng)其合法權(quán)益受到侵害時，多數(shù)都能采取多種形式來維護(hù)自己的權(quán)益。

如：員工因病、負(fù)傷、辭職補(bǔ)償??

三、物業(yè)管理風(fēng)險防范對策分析建議

1、提高物業(yè)管理服務(wù)水平，依法管理，規(guī)范運做，盡職盡責(zé)。

這是物業(yè)管理企業(yè)預(yù)防和減少風(fēng)險最為有效和長遠(yuǎn)的，也是最根本的對策和出路。裝修管理中：失查、失控?ISO9000 維修中不規(guī)范：無標(biāo)識、有危 科學(xué)規(guī)定“質(zhì)量管理文件”體系險而無警示??

2、簽好物業(yè)管理服務(wù)合同

對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任作出比較詳盡和明確的約定。例：收費項目的含義（內(nèi)涵）

3、代（業(yè)主委員會）擬好首版《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理辦法》等。首版——備案有效——獲“權(quán)”、明“責(zé)”

4、辦理“公共責(zé)任險”和“意外傷害險”

“公共責(zé)任險”：保險條款責(zé)任范圍規(guī)定“根據(jù)本保險單列范圍，在本保險期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險人在法律上應(yīng)承擔(dān)的賠償金額，本公司負(fù)責(zé)賠償?！彼^“保險單表列范圍”是指保險單一覽表“業(yè)務(wù)性質(zhì)”欄內(nèi)所填寫的年投保范圍。如投標(biāo)的是寫字樓，是指寫字樓范圍；投保的是客房，則指的是客房范圍。

如電梯乘客險。

內(nèi)部員工：水電維修工，保安等投保“意外傷害險”、“醫(yī)療險”等。保險的目的是分散風(fēng)險，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

5、規(guī)避責(zé)任

在實際工作中，如果能較好地規(guī)避一些責(zé)任，對減少企業(yè)的風(fēng)險起著至關(guān)重要的作用。

規(guī)避責(zé)任不等于推脫責(zé)任，仍屬事前控制和預(yù)防風(fēng)險的范疇。在重慶市國土資源房屋管理局制定的“物業(yè)管理服務(wù)合同（示范）”文本中，關(guān)于安全責(zé)任是這樣寫的：“不含對業(yè)主（使用人）的人身及其家庭財產(chǎn)的保險、保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身安全、財產(chǎn)保險，保管專項合同的，以專項合同的約定為準(zhǔn)?！?/p>

寫上這段話的目的是想（安全防范責(zé)任）說被偷了、被搶了??不要找我物業(yè)公司。寫上這段話后，業(yè)主首先感覺的是物業(yè)公司推卸責(zé)任，立即反問：那么要保安干什么？??

據(jù)法律規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理費含保安費，一旦業(yè)主形成書面的或事實上的合同關(guān)系后，安全防范責(zé)任便成為合同的法定隨附義務(wù)，是文字抹不掉的。

但有些責(zé)任是可以依據(jù)法規(guī)規(guī)避的，發(fā)生事故可以免責(zé)。

?注意用詞、用語，表述準(zhǔn)確，不發(fā)生歧意。

當(dāng)用詞、用語表述不準(zhǔn)確時，發(fā)生糾紛，法庭判決時，一般有利于業(yè)主方解釋。

?收費項目名稱要規(guī)范、科學(xué)。如：除渣費費、停車費、管理費。a.對除渣費，應(yīng)在裝修管理協(xié)議中明確其含義，是指從何地除（出）到何地??

b.室內(nèi)停車場，管理規(guī)定臨時、月租可以定義為收取停車費，反之定義為車位租金。

c.室外停車定義為車位租金或使用費。

臨停處理技巧：入時不登記，出時收費補(bǔ)記。有的小區(qū)對棒棒軍實行統(tǒng)一管理，并收取管理費。試想，當(dāng)發(fā)生搬運物損壞、搬運傷殘時，將負(fù)有一定責(zé)任。定義為服務(wù)費好。

?注意證據(jù)的搜集與保存

規(guī)范運作：ISO9000可以起到很好的作用。

四、如何打官司

1、學(xué)習(xí)法律，掌握法律武器。

2、自我判定，應(yīng)有自知之明，有責(zé)，應(yīng)主動息訴，力爭調(diào)解。

3、有理、有利、有節(jié)，對方愿意和解，和解為上。

4、影響大，而又理由充分，證據(jù)在握的訴訟到底。

5、注意訴訟的時效性、時機(jī)性。

時效性：法律規(guī)定，不能超過訴訟時效。

時機(jī)性：任何起訴法院受理判決快??如年末訴訟不如年初訴訟??

6、充分搜集證據(jù)，并注意證據(jù)的有效性和證據(jù)保全（法律手段）。發(fā)揮業(yè)主代表、業(yè)主委員會的作用：中間人作用。

否則我們的眾多“證據(jù)”將成為不被采用的“無效證據(jù)”。

如欠費通知、催款通知單、維修記錄??

五、典型案例分析

1、南岸某住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司維修人員為一業(yè)主維修時，發(fā)現(xiàn)該業(yè)主樓上的水表前，閘閥后表接頭處漏水，且銹蝕嚴(yán)重。物業(yè)公司維修人員立即向該住戶指出：應(yīng)該更換閘閥、表接頭?？梢宰约簱Q，如請物業(yè)公司更換需要交費。對方回答需告訴老板，他作不了主。到下午六點鐘，“老板”回家后打電話請物業(yè)公司去維修。物業(yè)公司值班人員說現(xiàn)為用水時刻，不便停水，明天早晨給他修。對方無異議。但“意外”在凌晨五點鐘左右發(fā)生了表頭斷掉，水漫金山，造成樓下幾家住戶不同程度受損。該租戶先行賠償相關(guān)業(yè)主后，現(xiàn)向物業(yè)公司提出賠償。

關(guān)鍵：?此部位屬公共，還是專用。

?物業(yè)公司是否與之形成維修合約。

2、北碚天星商場住宅屋面采光玻璃井，周圍護(hù)欄高度不夠，兩度發(fā)生摔死小孩事件。物業(yè)公司是否有責(zé)。（南岸一住宅樓梯道采光窗下墻高度小于80㎝，一住戶醉酒后回家不慎摔出樓外致死。）

3、拖欠物管費

a.南坪某小區(qū)物管公司在公告之后，在派出所消防民警、居委會的協(xié)同下，將放在樓道中的各類雜物清除，一住戶以自己的“財務(wù)”被物業(yè)公司拿走為由，拒交物管費，時間達(dá)6個月。物業(yè)公司在多次解釋、說服無效后起訴獲勝。

b.某小區(qū)一住戶所在小區(qū)仍處在施工建設(shè)中，出門時不小心被施工單位堆放在地上的磚頭拌倒受傷，據(jù)此要求物業(yè)公司賠償，不成便拒交物管費，以抵沖醫(yī)療費。物業(yè)公司起訴獲勝。

c.某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作得到業(yè)主們的一致好評，經(jīng)業(yè)主代表大會討論、協(xié)商，一致通過了物業(yè)公司的提價方案，并報物價部門批準(zhǔn)，辦理了收費許可證，而某業(yè)主以標(biāo)準(zhǔn)高了為由拒交物管費。物業(yè)公司起訴獲勝。

4、某大廈物業(yè)公司電工在維修時，導(dǎo)致零線帶火，電壓瞬間增至380V，導(dǎo)致多家業(yè)主電器燒壞，物業(yè)公司悉數(shù)賠償。

5、家中被盜：三亞案件XX小區(qū)“案”化解

6、業(yè)主家中被害

深圳筆架山莊“某業(yè)主”被害

南坪某小區(qū)退休老師家中被害

7、車輛被盜：“廈門案”、“黃金堡案”

8、某物業(yè)公司：保安員因病去逝，物業(yè)公司在做了道義、仁義上的經(jīng)濟(jì)支

持外，未作其他任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。后按規(guī)定支付了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償1萬余元（協(xié)商訴訟）。

總之，我國法律關(guān)于責(zé)任規(guī)定原則是：權(quán)責(zé)一致原則，權(quán)利義務(wù)對等原則；罪責(zé)自負(fù)原則，過錯責(zé)任化原則，過失責(zé)任原則。

我們應(yīng)該把我們該做好的工作做好，責(zé)任盡到，我們便不會承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，道義上的責(zé)任除外。

二00二年九月二十八日

第五篇：物業(yè)管理潛在責(zé)任風(fēng)險規(guī)避藍(lán)皮書（最終版）

物業(yè)管理潛在責(zé)任風(fēng)險規(guī)避藍(lán)皮書

在日常工作中，開發(fā)單位和物業(yè)企業(yè)往往對一些潛在的風(fēng)險因素導(dǎo)致的各類糾紛束手無策，如開發(fā)商設(shè)計規(guī)劃時存在的缺陷所引發(fā)的事故、小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中沒能及時消除隱患而引發(fā)的糾紛、物業(yè)公司沒有盡到安全警示義務(wù)導(dǎo)致承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任、業(yè)主人身及財產(chǎn)出現(xiàn)問題后的責(zé)任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風(fēng)險因素？筆者根據(jù)在工作過程中遇到的各類真實案例分析總結(jié)出如下幾點預(yù)防措施，供物業(yè)同仁參考，希望給物業(yè)企業(yè)以警示。

開發(fā)單位在設(shè)計規(guī)劃中存在的風(fēng)險及排除

開發(fā)單位在設(shè)計規(guī)劃時一定要對房屋、公共設(shè)施設(shè)備、公共部位、場地等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進(jìn)行全面考慮。

1、娛樂設(shè)施設(shè)計

小區(qū)內(nèi)娛樂設(shè)施的選擇應(yīng)適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤等設(shè)施和器械。目前娛樂設(shè)施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應(yīng)在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定時檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設(shè)施的所有人或管理者，應(yīng)保證此公共設(shè)施不危及人身財產(chǎn)安全，對此公共設(shè)施負(fù)有監(jiān)督管理的責(zé)任；如果公共設(shè)施在設(shè)計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導(dǎo)致人身傷害，按照《民法通則》的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、小品設(shè)計

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；

（3）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設(shè)置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設(shè)置深水池，四周一定要設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施（并在醒目位置加裝明顯的警示標(biāo)志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；

（4）拱橋的設(shè)置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

（5）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實際情況進(jìn)行有效的整體規(guī)劃（關(guān)鍵部位要增加必要的防護(hù)措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設(shè)置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設(shè)計

（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴(yán)格按照國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，車庫的凈高應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定（北京豐臺區(qū)和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進(jìn)出門門檻過高，導(dǎo)致業(yè)主受傷的案件，最終判決開發(fā)單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設(shè)置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴(yán)格按施工程序進(jìn)行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任）；

（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，但不能設(shè)置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

（4）女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標(biāo)志），樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象（深圳“好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；

（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進(jìn)行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設(shè)計及調(diào)試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特種設(shè)備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問題時的處理方案，必要時應(yīng)請通信商家在電梯轎箱內(nèi)增加專業(yè)設(shè)備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現(xiàn)故障，導(dǎo)致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。

4、路面、地面設(shè)計

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導(dǎo)致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進(jìn)行防滑處理；如果采用方磚鋪設(shè)，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設(shè)置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風(fēng)，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎(chǔ)要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；

（4）設(shè)計有路邊停車位的道路，應(yīng)在設(shè)計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設(shè)計時達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：兩側(cè)停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風(fēng)險；

（5）排污、市政等各類井蓋的設(shè)計盡量不要出現(xiàn)在道路當(dāng)中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設(shè)計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設(shè)計避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應(yīng)設(shè)計有廣角鏡。

5、綠化設(shè)計

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設(shè)計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物；

（2）盡量避免在陽臺上設(shè)置花盆，如果非要設(shè)置，要考慮到設(shè)置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產(chǎn)生的糾紛；

（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設(shè)施設(shè)備的外觀設(shè)計

（1）地下車庫的通風(fēng)口、變壓器、泵房等的外觀一般都進(jìn)行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設(shè)置防護(hù)設(shè)施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設(shè)置和管理不當(dāng)，這些設(shè)施將可能給業(yè)主人身、財產(chǎn)造成損害。作為設(shè)施的設(shè)置者或管理者，將可能因設(shè)置、管理不善，構(gòu)成侵權(quán)法上的過失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責(zé)任。

7、管井設(shè)計

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設(shè)置一定要考慮不能設(shè)置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失。

如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經(jīng)開發(fā)完畢，各項硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預(yù)見性，盡量排除現(xiàn)有的責(zé)任風(fēng)險。

目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設(shè)施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應(yīng)的措施和采用的方法不當(dāng)而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責(zé)任，相關(guān)的法律也沒有對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：

1、對秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務(wù)重在一個履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時一定要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個明確約定；

3、如果對停車進(jìn)行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”；

4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū)；

5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進(jìn)行跟蹤；巡邏時必須進(jìn)行攝錄（巡更點應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害；

6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴(yán)禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設(shè)施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區(qū)進(jìn)出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑

請當(dāng)心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護(hù)花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；

7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責(zé)，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決大管家物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任）；

8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間；

9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償）；

10、采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、社區(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進(jìn)行的過程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門；

11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車；

12、避雷設(shè)施要時常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因為有的防雷設(shè)施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測是很有必要的；

13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發(fā)生相關(guān)事故；

14、對人體有輻射性的接收器和信號擴(kuò)大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；

15、消防設(shè)施要時常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進(jìn)行及時救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)模飿I(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

17、應(yīng)該在費用測算時將公眾責(zé)任險考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時，由保險公司來承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

總之，無論是開發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對小區(qū)進(jìn)行開發(fā)和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，仔細(xì)斟酌一些設(shè)施的設(shè)置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主帶來人身、財產(chǎn)的損失，也使自己免于承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險。