第一篇：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。風(fēng)險(xiǎn)的種類很多，按照物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)可劃分為以下四個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)： 早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)、承接過程中的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。

一、早期介入的風(fēng)險(xiǎn)

早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。

1、項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)

有的物業(yè)管理企業(yè)在還沒有確定取得項(xiàng)目接管權(quán)的時(shí)候，就投入了較多的人力、物力和財(cái)力。但因?yàn)榉N種原因，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。

2、專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)

早期介入涉及面廣、時(shí)間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過程參與時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個(gè)方面都有可能導(dǎo)致物業(yè)建成后管理運(yùn)作中的一定風(fēng)險(xiǎn)。

二、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面：

1、合同期限

根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同；《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會(huì)帶來操作上的短期行為，也會(huì)引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。

2、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交，空臵房管理費(fèi)繳納等均需要物業(yè)建設(shè)單位的支持與配合。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)，在簽訂合同時(shí)盲目壓低管理費(fèi)用，這將影響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時(shí)沒有清晰約定有關(guān)責(zé)任，或忽視免責(zé)條款，甚至作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，致使在接管后發(fā)生不測(cè)事件（家中財(cái)產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時(shí)，處于被動(dòng)局面，在合同內(nèi)容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。

3、合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因，可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時(shí)期，工程遺留的質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試中未妥善解決等問題，都會(huì)影響業(yè)主正常生活。由此引發(fā)的對(duì)前期合同的爭(zhēng)議和糾紛，若處理不當(dāng)，將會(huì)誘發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、承接過程中的風(fēng)險(xiǎn)

1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。殊不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2、開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時(shí)得以解決 ,對(duì)開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

四、日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面：

1、業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)； 1.1業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 1.1.1物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主(或物業(yè)使用人)違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。

1.1.2物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)

不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等，是難以確定責(zé)任人的；或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。

2．物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn) 2.1管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險(xiǎn)之一。

2.2替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)

在公用事業(yè)費(fèi)用（如水電費(fèi)等）的代收代繳以及公共水電費(fèi)分?jǐn)傊?，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時(shí)、不足額繳納相應(yīng)費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理運(yùn)作中常見的現(xiàn)象。在對(duì)項(xiàng)目外包單位的選擇，以及合同訂立、實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時(shí)，專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主(或物業(yè)使用人)仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。

2.4物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為的“雇主責(zé)任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。

2.5對(duì)業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.6對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。2.7承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平。2.8公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。輿論風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策

1、風(fēng)險(xiǎn)控制。采用風(fēng)險(xiǎn)控制可降低預(yù)期損失或使損失更具有可測(cè)性，從而改變風(fēng)險(xiǎn)。主要的方法有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)分離、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)避免、風(fēng)險(xiǎn)組合等六種方法。

1.1風(fēng)險(xiǎn)回避主要是中斷風(fēng)險(xiǎn)來源，使其不發(fā)生或遏制其發(fā)展?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)有兩種基本途徑，一是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，則不參與該工程的投標(biāo)或拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請(qǐng)；二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某一研究計(jì)劃有許多新的過去未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，決定放棄研究以避免風(fēng)險(xiǎn)。

回避風(fēng)險(xiǎn)雖然是一種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，但是一種消極的防范手段。因?yàn)?，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)營中廣泛存在著各種風(fēng)險(xiǎn)，要想完全回避是不可能的。再者，回避風(fēng)險(xiǎn)固然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。

1.2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)或降低風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，設(shè)法使風(fēng)險(xiǎn)最小化。通常有兩種途徑：

1.2.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。指采用各種預(yù)防措施以杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。例如，供應(yīng)商通過擴(kuò)大供應(yīng)渠道以避免貨物滯銷；承包商通過提高質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以防止因質(zhì)量不合格而返工或罰款；工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員通過加強(qiáng)安全教育和強(qiáng)化安全措施，減少事故的發(fā)生等等。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種種不測(cè)事件。

1.2.2減少風(fēng)險(xiǎn)。指在風(fēng)險(xiǎn)損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過種種措施遏制風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)頭繼續(xù)惡化或局限其擴(kuò)展范圍使其不再蔓延。例如，承包商在業(yè)主付款誤期超過合同規(guī)定期限情況下采取停工或撤出施工隊(duì)伍并提出索賠要求，甚至提起訴訟；業(yè)主在確信承包商無力繼續(xù)實(shí)施其委托的工程時(shí)立即撤換承包商；施工事故發(fā)生后采取緊急救護(hù)等都是為了達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.3風(fēng)險(xiǎn)分離

風(fēng)險(xiǎn)分離是指將各風(fēng)險(xiǎn)單位間隔開，以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。這種處理可以將風(fēng)險(xiǎn)局限在一定范圍內(nèi)，從而達(dá)到減少損失的目的。風(fēng)險(xiǎn)分離常用于工程中的設(shè)備采購。為了盡量減少因匯率波動(dòng)而遭致的匯率風(fēng)險(xiǎn)，可在若干不同的國家采購設(shè)備，付款采用多種貨幣。在施工過程中，承包商對(duì)材料進(jìn)行分隔存放也是風(fēng)險(xiǎn)分離手段。這樣可以避免材料集中于一處時(shí)可能遭受的損失。

1.4風(fēng)險(xiǎn)分散

風(fēng)險(xiǎn)分散是通過增加風(fēng)險(xiǎn)單位以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力，達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險(xiǎn)的目的。工程項(xiàng)目總的風(fēng)險(xiǎn)有一定的范圍，這些風(fēng)險(xiǎn)必須在項(xiàng)目參加者之間進(jìn)行分配。每個(gè)參與者都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這樣他才有管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的積極性。風(fēng)險(xiǎn)分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等文件中規(guī)定。在起草這些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出估計(jì)、定義和分配。

2、風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。這種手段有時(shí)是無意識(shí)的，即當(dāng)并不曾預(yù)測(cè)到，不曾有意識(shí)地采取種種有效措施，以致最后只好由自己承受；但有時(shí)也可以是主動(dòng)的，即有意識(shí)、有計(jì)劃地將若干風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)留給自己。這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)承受人通常已做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

主動(dòng)的或有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自留是否合理明智，取決于風(fēng)險(xiǎn)自留決策的有關(guān)環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)自留在—些情況下是惟一可能的決策。有時(shí)企業(yè)不能預(yù)防損失，回避又不可能，且沒有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無選擇，只能自留風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果風(fēng)險(xiǎn)自留并非惟一可能的對(duì)策時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理人員應(yīng)認(rèn)真分析研究，通盤考慮，制定最佳決策。決定風(fēng)險(xiǎn)自留須符合以下條件之一：

2.1自留費(fèi)用低于保險(xiǎn)公司所收取的費(fèi)用； 2.2企業(yè)的期望損失低于保險(xiǎn)人的估計(jì)； 2.3企業(yè)有較多的風(fēng)險(xiǎn)單位；

2.4企業(yè)的最大潛在損失或最大期望損失較?。?/p>

2.5短期內(nèi)企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經(jīng)濟(jì)能力； 2.6風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)可以承受年度損失的重大差異；

2.7費(fèi)用和損失支付分布于很長時(shí)間里，因而導(dǎo)致很大的機(jī)會(huì)成本； 2.8投資機(jī)會(huì)很好；

2.9內(nèi)部服務(wù)或非保險(xiǎn)人服務(wù)優(yōu)良。

如實(shí)際情況與上述條件相反，無疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險(xiǎn)的決策。

3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

有些風(fēng)險(xiǎn)無法通過上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護(hù)自己。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并非損失轉(zhuǎn)嫁，也不能認(rèn)為是損人利己有損商業(yè)道德。因?yàn)橛性S多風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。其原因是各人的優(yōu)勢(shì)不一樣，因而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也不一樣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常用于建設(shè)工程承包的分包、出租財(cái)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓技術(shù)等，將自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人，以減輕自身風(fēng)險(xiǎn)。

4、風(fēng)險(xiǎn)避免：對(duì)一些靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購買保險(xiǎn)的形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。對(duì)一些把握不太，公司又不善長的工作規(guī)劃或業(yè)務(wù)，可盡量回避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營,在以物業(yè)管理為主的同時(shí),設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個(gè)企業(yè)都具備這個(gè)條件和實(shí)力。那么，每一個(gè)企業(yè)便應(yīng)該對(duì)公司實(shí)力、市場(chǎng)行情、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

5、風(fēng)險(xiǎn)組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)一些相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，或通過與其他企業(yè)合作，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。還是以企業(yè)的對(duì)外拓展為例，在對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目的拓展上，尤其是外地物業(yè)項(xiàng)目的拓展，在企業(yè)自身?xiàng)l件不完全具備，可以通過與項(xiàng)目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進(jìn)行物業(yè)承接。還如在小區(qū)的管理中，對(duì)小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動(dòng)時(shí)，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

6、完善應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防體系

物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能造成損失是不可避免的，但物業(yè)管理企業(yè)可利用風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全面的監(jiān)控來防范風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個(gè)方面措施來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)： 一方面可以通過購買保險(xiǎn)來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣矸婪讹L(fēng)險(xiǎn)。

6.1投購物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)。物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)保險(xiǎn)是一種合同行為，雙方簽訂保險(xiǎn)合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險(xiǎn)費(fèi)。將來一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，將由保險(xiǎn)人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種主要有： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)、機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)。了解并購買相關(guān)保險(xiǎn)，可在一定程度上分散轉(zhuǎn)移物業(yè)管理在工作所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

6.2物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施。物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)和情況的不同區(qū)別處理：

6.2.1加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，把企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關(guān)系意識(shí)和服務(wù)意識(shí)的同時(shí)，還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。所以物業(yè)管理企業(yè)要建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制。系統(tǒng)地對(duì)廣大員工進(jìn)行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

6.2.2加強(qiáng)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法律意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真貫徹和學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。重視物業(yè)服務(wù)合同主體的合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認(rèn)真履行合同，達(dá)到客戶滿意。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識(shí)；了解房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價(jià)等基本知識(shí)； 熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。具有一定的觀察能力及較強(qiáng)的溝通能力、經(jīng)營決策能力、以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達(dá)到防范法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

6.2.3物業(yè)管理服務(wù)防范

6.2.3.1提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。

6.2.3.2對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。

6.2.3.3維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄。6.2.3.4管理要到位，同時(shí)積極面對(duì)突發(fā)事件和損害問題。6.2.3.5消防安全工作方面的防范措施：

6.2.3.6承接物業(yè)時(shí)，一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。6.2.3.7監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。

6.2.3.8做好消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)。

6.2.3.9發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警,并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。

6.2.4員工管理防范措施

6.2.4.1明確員工招聘工作的重要性。

6.2.4.2加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊(duì)伍。

6.2.4.3勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

6.2.5承接過程防范

6.2.5.1交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。

6.2.5.2對(duì)于遺留問題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的,向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

6.2.5.3注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

7、完善企業(yè)內(nèi)部管理體系 7.1加強(qiáng)內(nèi)部控制

從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、信息溝通三個(gè)方面的內(nèi)容。

控制環(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識(shí)，萬科提出的“氛圍管理”便是一個(gè)很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過企業(yè)文化的建設(shè)來營造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點(diǎn)也值得推廣。在對(duì)員工進(jìn)行有效的管理方面，筆者建議通過加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實(shí)現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實(shí)際工作中，通過多種形式的學(xué)習(xí)，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)培訓(xùn)，不斷提升員工個(gè)人質(zhì)素外，同時(shí)公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎(jiǎng)勵(lì)給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時(shí)，也使員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認(rèn)同感，減少這些人員的流動(dòng)性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，對(duì)員工進(jìn)行有效的管理的措施遠(yuǎn)不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指公司建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，相關(guān)人員能夠隨時(shí)對(duì)可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估和預(yù)測(cè)，為企業(yè)作出決策時(shí)提供有價(jià)值的參考。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能給企業(yè)造成的損失也能作出評(píng)價(jià)，以便企業(yè)能及時(shí)作出應(yīng)對(duì)措施。

信息的溝通是指對(duì)相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并認(rèn)真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

7.2制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實(shí)際情況制定比較完善的中、長期風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃；中期計(jì)劃以一年為限，可結(jié)合公司年度工作計(jì)劃，對(duì)照工作計(jì)劃的相關(guān)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施；長期計(jì)劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行制定。這份計(jì)劃主要包含以下內(nèi)容：

7.2.1建立組織架構(gòu)：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實(shí)際情況，可以物業(yè)部或市場(chǎng)策劃部門兼任此項(xiàng)職業(yè)。如能設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門更是最好的選擇。

7.2.2建立專項(xiàng)經(jīng)算：建立風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項(xiàng)資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進(jìn)行專項(xiàng)的管理和使用。

7.2.3風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險(xiǎn)，并仔細(xì)分析引起風(fēng)險(xiǎn)的各種因素。

7.2.4進(jìn)行綜合評(píng)定：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理中的各種情況進(jìn)行定性定量分析，對(duì)可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。并以此制定相應(yīng)的防范措施。

7.2.5分析承受能力：綜合測(cè)評(píng)本企業(yè)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。

7.2.6完善的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和基礎(chǔ)，也使企業(yè)面對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能及時(shí)推出有效的防范措施。

7.3進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)管理最后的步驟，也是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成敗關(guān)鍵。

物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、時(shí)間等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而提供更令顧客滿意的物業(yè)管理服務(wù)。

第二篇：物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風(fēng)險(xiǎn)和日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險(xiǎn)為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)為了物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時(shí)限應(yīng)該是開始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個(gè)月左右，首先說早期介入，這個(gè)階段涉及面廣、時(shí)間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)公司不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過程參與時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問題，會(huì)對(duì)日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。再說前期物業(yè)管理，最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)和印象風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因?yàn)闃I(yè)主眾多，修改的過程繁瑣，即使修改成功對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生負(fù)面影響。印象風(fēng)險(xiǎn)就好比剛剛認(rèn)識(shí)的兩個(gè)人，第一印象都會(huì)對(duì)以后的交往產(chǎn)生重要作用，前期物業(yè)管理處于物業(yè)公司與業(yè)主相互了解階段，也是各種矛盾交織的特殊時(shí)期，工程遺留的質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試、業(yè)主裝修等等問題，都會(huì)影響業(yè)主正常生活，從而影響到日后的物業(yè)管理工作。由此可見，如不重視前期物業(yè)管理，將會(huì)已發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)公司經(jīng)營過程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)可以使物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。包括如下：

1、物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)：不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等，這些情況難以確定責(zé)任人的，即使確認(rèn)了責(zé)任人物業(yè)公司一般也要承擔(dān)一定的法律責(zé)任

2、法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)：如公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。

3、各項(xiàng)費(fèi)用的收繳風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)主由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問題。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險(xiǎn)之一，不單是物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用繳納不及時(shí)勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。

4、管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)管理服務(wù)需要員工來實(shí)施，在對(duì)員工的選擇及實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過要求整改予以解決，但其后果往往是對(duì)物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔(dān)員工不當(dāng)行為的責(zé)任。

5、公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)：在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。輿論風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影響物業(yè)公司的品牌形象，而且會(huì)給物業(yè)公司帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

1、物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定長期、中期和短期管理目標(biāo)，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。加速人才培養(yǎng)，高度重視員工的培養(yǎng)教育，努力提高員工業(yè)務(wù)水平以及處理技巧，盡快形成高素質(zhì)的、職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。做好財(cái)務(wù)預(yù)算，積極公布財(cái)務(wù)報(bào)表，增加財(cái)務(wù)收支透明度，讓業(yè)主感到物業(yè)公司帳目清楚，取得業(yè)主的信任和支持，避免多收費(fèi)、少服務(wù)、少花錢以賺取最大利潤的做法。

2、提高業(yè)主對(duì)物業(yè)公司及物業(yè)管理行業(yè)的熟悉加強(qiáng)政策法規(guī)和消費(fèi)意識(shí)的正面宣傳，讓業(yè)主了解物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)是合理定價(jià)并公開透明的，達(dá)到理解、支持、配合物業(yè)公司各項(xiàng)舉措的目的，才能更好地開展各項(xiàng)管理服務(wù)工作。

3、運(yùn)用法律法規(guī)保護(hù)自己，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)相繼出臺(tái)了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責(zé)任和義務(wù)，在一定程度上減少了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，物業(yè)公司要通過學(xué)法、守法，及時(shí)把握其條款及領(lǐng)會(huì)其精神，可以充分運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益，在簽訂各項(xiàng)合同時(shí)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。同時(shí)，物業(yè)公司還要增強(qiáng)預(yù)見性、針對(duì)性，才能進(jìn)一步提高自身防范和化解各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、購買保險(xiǎn)，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，為接管的物業(yè)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險(xiǎn)。防范因管理過程中的疏忽或過失造成經(jīng)濟(jì)損失?？傊L(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)和做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟(jì)利益和長遠(yuǎn)發(fā)展。

前言

相對(duì)其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的實(shí)施，長期樹立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

一、物業(yè)管理活動(dòng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)

由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點(diǎn)，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個(gè)方面：

1、人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。是指在物業(yè)管理的停車場(chǎng)范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。

3、消防風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。所謂消防風(fēng)險(xiǎn)是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來的可能導(dǎo)致重大人身損害或財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報(bào)器，沒有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。

4、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。

5、公共環(huán)境管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來巨大的隱患。

6、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營過程中的其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

（一）人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普 通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)明確約定對(duì)業(yè)主和使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全不承擔(dān)保險(xiǎn)保管義務(wù)。同時(shí)，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實(shí)行來訪人員進(jìn)出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。

（二）停車場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

停車場(chǎng)糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動(dòng) , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點(diǎn)。

1、必須保證停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場(chǎng)符合經(jīng)營管理的條件，即停車場(chǎng)存在的合法性。

2、完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場(chǎng)的顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任;嚴(yán)格管理車輛的出入，對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛發(fā)放停車憑證，對(duì)車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3、為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一點(diǎn)就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。

（三）消防風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)接管的小區(qū)和大廈是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證;其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求;在業(yè)主裝修過程中，要實(shí)施監(jiān)督責(zé)任，對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時(shí)進(jìn)行制止和糾正;同時(shí)，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理;定期對(duì)消防設(shè)施、器械進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護(hù)義務(wù)。

（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

依據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護(hù)義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，并作為重要的資料進(jìn)行保存;定期對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，保存好維護(hù)記錄資料。一時(shí)難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施，避免不利后果的發(fā)生。

在小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實(shí)施規(guī)范管理，各類標(biāo)識(shí)系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身、財(cái)產(chǎn)直接受到損害;確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患;在實(shí)施小區(qū)消殺項(xiàng)目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責(zé)任險(xiǎn)，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司;同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)，從思想上樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力?？傊?，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中，找到妥善的風(fēng)險(xiǎn)防范及化解辦法。

（六）經(jīng)濟(jì)運(yùn)營過程中其他風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

1、合同管理風(fēng)險(xiǎn)

（1）缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時(shí)，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榇祟惡贤男再|(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)《最高

人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?/p>

化解措施：認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對(duì)方所提供的證件，必要時(shí)，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。

（2）承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過度地高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目的不同而劃分為不同等級(jí)的收費(fèi)水平。雖然從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會(huì)傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)方式，因?yàn)閷?duì)企業(yè)來說，降低收費(fèi)和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對(duì)于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時(shí)，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對(duì)業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將 理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。

化解措施：合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。

化解措施：物業(yè)管理企業(yè)可加強(qiáng)《中華人民共和國合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對(duì)條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對(duì)于時(shí)間、價(jià)格、違約金的約定要注意上述問題），注意免責(zé)條款的約定。

2、承接物業(yè)過程中所遇的風(fēng)險(xiǎn)

（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。孰不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)

真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（2）開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。

這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時(shí)得以解決，對(duì)開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

化解措施：

（1）交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。

（2）對(duì)于遺留問題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。3）注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

3、進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中所遇的風(fēng)險(xiǎn)

（1）對(duì)物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。

化解措施：勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵--健全物業(yè)公司管理制度

一、建立完善的業(yè)主檔案資料

業(yè)主資料的重要性，對(duì)物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實(shí)際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？

1、業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實(shí)和登記。從開發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要

注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時(shí)要求開發(fā)商配合，將資料補(bǔ)充完整。

2、業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項(xiàng)登記內(nèi)容、公司財(cái)務(wù)帳號(hào)及法人身份證件資料的核實(shí)和登記。

3、業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時(shí)，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)帳號(hào)及公司法人身份資料的核實(shí)和登記。

以上各項(xiàng)證件資料，注意盡量要核實(shí)，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對(duì)物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時(shí)站在法律角度來說，還有著特殊的意義。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同

簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，注意要對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開始收取時(shí)間作明確約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時(shí)直接選用了格式合同，但是各個(gè)物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對(duì)范本的部分條款進(jìn)行補(bǔ)充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，就應(yīng)特別注意對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開始收取的時(shí)間作一個(gè)明確的約定。特別是物業(yè)管理費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個(gè)時(shí)間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實(shí)際中，這個(gè)時(shí)間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個(gè)入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物業(yè)管理費(fèi)，這在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度 要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時(shí)也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個(gè)較好的方式。如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求最終沒有得到法院的支持。

三、在實(shí)際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式

在實(shí)際管理工作中，特別是在辦理一些手續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時(shí)，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進(jìn)行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。

2、在催繳物業(yè)管理費(fèi)過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā) 出催繳通知書等。

3、注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運(yùn)行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報(bào)刊的登記等。

總之，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，對(duì)物業(yè)公司來說，是一個(gè)逐漸的過程。從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項(xiàng)物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。

物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時(shí)間范圍都是非常廣泛而長遠(yuǎn)，同時(shí)與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個(gè)方面息息相關(guān)，正因?yàn)樯鲜鎏攸c(diǎn)，決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無時(shí)不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無法進(jìn)行，所以風(fēng)險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不提高自我保護(hù)水平，那么，當(dāng)我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時(shí)，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應(yīng)當(dāng)怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，提高自我保護(hù)水平呢？

首先，要做到對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范，首先要對(duì)“物業(yè)”和“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行充分的理解，只有對(duì)我們所從事的工作有了充分的認(rèn)識(shí)之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。國務(wù)院2003年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有明確的規(guī)定：“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場(chǎng)地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場(chǎng)地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主。“物業(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。

同時(shí)，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的一種消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，和其它的服務(wù)性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系應(yīng)該是服務(wù)享用者與服務(wù)提供者的關(guān)系?？梢哉f，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者而不是管理者。其次，要有責(zé)任分明的法律意識(shí)，在處理日常物業(yè)管理事務(wù)中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責(zé)任，不可越俎代庖，自己往責(zé)任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水平很有必要。

第三，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時(shí)，一定要考慮到以下問題：

1．在國家或行業(yè)的強(qiáng)制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；

2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測(cè)算成本相結(jié)合，不可超出服務(wù)成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；

3．權(quán)利與義務(wù)在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責(zé)任不清的事實(shí)發(fā)生 第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗(yàn)物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個(gè)物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。

第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護(hù)的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險(xiǎn)類型分為以下幾個(gè)類別：

1．治安風(fēng)險(xiǎn)：主要是指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．車輛管理風(fēng)險(xiǎn)：主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3．消防風(fēng)險(xiǎn)：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任

4．公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)：此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點(diǎn)，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分

5． 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對(duì)業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對(duì)業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度是風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，針對(duì)以上五類風(fēng)險(xiǎn)的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：

一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范

首先應(yīng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)小區(qū)和大廈都是社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問題。應(yīng)該明確的是社會(huì)包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理公司的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點(diǎn)物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。防范治安風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對(duì)不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，可以采用對(duì)從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名進(jìn)行確認(rèn)。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，必要時(shí)可進(jìn)行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。物業(yè)管理公司在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務(wù)。此時(shí)，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請(qǐng)專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)是極為有限地。

二、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營管理后，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。停車場(chǎng)經(jīng)營管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對(duì)停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行； 收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

上述管理規(guī)范就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

三、消防風(fēng)險(xiǎn)防范

小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時(shí)也是具有一定專業(yè)性的管理事項(xiàng)。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。

業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法處理。

物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，要進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)可以委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開支。消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

四、公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)防范

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

首先，物業(yè)管理公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司進(jìn)行交接的過程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況可作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)單位接收下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯(cuò)的除外。

根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。

為防范風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司必須對(duì)所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險(xiǎn)隱患的區(qū)域要考慮設(shè)置明顯的提示或警示標(biāo)識(shí)，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。

為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時(shí)要與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起。物業(yè)管理公司和各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的管理流程的設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險(xiǎn)控制真正落實(shí)和滲透在具體工作的每個(gè)環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識(shí)與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，對(duì)于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭(zhēng)議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財(cái)產(chǎn)損害的訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作；同時(shí)根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。另外物業(yè)管理公司平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。

物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務(wù)的分項(xiàng)發(fā)包形式。也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

物業(yè)管理公司在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理公司負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理公司將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理公司與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

一些物業(yè)管理公司為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，這種做法是不可取的。

在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因在一定程度上可以說是法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時(shí)間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)管理公司也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。

五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理公司應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)管理公司在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害。用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理公司的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患后再撤除安全防護(hù)措施。

小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)小區(qū)和大廈良好生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。但物業(yè)管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理公司往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的形成。對(duì)于物業(yè)管理公司在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄（或同時(shí)采取其他告之方式）告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，公司實(shí)施消殺的時(shí)間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理公司面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業(yè)管理公司在飲食場(chǎng)所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，則可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。

針對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)書面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，并向責(zé)任人追索。

另外，物業(yè)公司擬訂的各項(xiàng)管理制度，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)確認(rèn)后，使物業(yè)公司真正成為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也能在一定程度上規(guī)避一些管理風(fēng)險(xiǎn)。并且，這也是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)的權(quán)利之一。

綜上所述，物業(yè)公司除了需要將風(fēng)險(xiǎn)防范的措施溶入到規(guī)章制度中去，還需要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和督導(dǎo)工作，加強(qiáng)執(zhí)行力，才能有效的提升物業(yè)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的水平。

第三篇：第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件19

第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件

一、內(nèi)容提要

1．風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)

2．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

(1)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)

(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

3．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

4．物業(yè)管理緊急事件的界定

5．物業(yè)管理緊急事件的處理

6．火警、燃?xì)庑孤㈦娞莨收?、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識(shí)，以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本要求

掌握：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，典型緊急事件的處理。

熟悉：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，處理緊急事件的要求，處理緊急事件的過程。

了解：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，緊急事件的類型。

第四篇：淺談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

淺談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來看，所涉及的空間和時(shí)間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時(shí)與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點(diǎn)決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無時(shí)不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無法進(jìn)行，所以風(fēng) 險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。

一、風(fēng)險(xiǎn)的來源

物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是因物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟(jì)損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和賠償?shù)姆韶?zé)任。

二、風(fēng)險(xiǎn)的種類

風(fēng)險(xiǎn)的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體內(nèi)容而確定。具體來說分為：治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險(xiǎn)，但基本包括了主要的方面。

1、治安風(fēng)險(xiǎn)

是指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給物管服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人口流動(dòng)頻繁，社會(huì)階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

2、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)

指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風(fēng)險(xiǎn)。車輛停放服務(wù)通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)

由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。

4、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，常常伴隨風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。

三、各類風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、治安風(fēng)險(xiǎn)防范 首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責(zé)。小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。其次，針對(duì)不同服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)都采用對(duì)從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。

往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。

作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。

目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。

2、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范

停車場(chǎng)經(jīng)營管理，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。

要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營企業(yè)是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場(chǎng)硬件完善后并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。

車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p壞的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

3、消防風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。

（2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法處理。

（3）物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

4、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯(cuò)的除外。

據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。對(duì)除此之外的公共部位應(yīng)加強(qiáng)檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。

物業(yè)管理企業(yè)全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)（舉證倒置），通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。（3）提高工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí) 工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。加強(qiáng)對(duì)工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和操作程序的訓(xùn)練。加強(qiáng)對(duì)工作人員專業(yè)法律知識(shí)培訓(xùn)。學(xué)習(xí)同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)，對(duì)照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

隨著社會(huì)專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛，第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)，由法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行處理，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

（4）物業(yè)管理企業(yè)將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)，不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設(shè)備造成人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，將難免承擔(dān)賠償責(zé)任。一些物業(yè)管理企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派企業(yè)內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)企業(yè)的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，其次，承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

（5）在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。

5、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的。

物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時(shí)間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。

對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理，也是物業(yè)管理企業(yè)面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)管理企業(yè)在飲食場(chǎng)所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。

針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。四．綜上所述

物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗(yàn)物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個(gè)物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧、管出文化?，F(xiàn)在物業(yè)糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)被告而且敗訴的案子也越來越多。這就要求我們加強(qiáng)防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自我保護(hù)水平。只有這樣我們的企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)又快又好可持續(xù)的發(fā)展。

第五篇：物業(yè)管理高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)管理高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范

目前高層建筑在大城市中比比皆是，北京作為首都更是高樓林立。各種非傳統(tǒng)建筑材料已經(jīng)廣泛使用在高層建筑的外墻、頂層、玻璃、門窗、外保溫墻、骨架、陽臺(tái)、空調(diào)基座等重要部位，時(shí)有發(fā)生高空墜物的現(xiàn)象。物業(yè)公司所管理的項(xiàng)目都在上述建筑類型范圍內(nèi)。在人員密集場(chǎng)所一旦發(fā)生高空墜物，輕則損物，重則傷人。無論出現(xiàn)哪種情況都將給企業(yè)、家庭帶來嚴(yán)重的后果，越是高層建筑發(fā)生墜物事件，其可能造成的后果就越嚴(yán)重。高層建筑墜物的安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范是擺在政府、企事業(yè)單位面前的緊迫任務(wù)。來本文就如何進(jìn)行高層建筑墜物安全風(fēng)險(xiǎn)防范展開探討。

建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物的脫落，叫做高空墜物。這里所談到的高空墜物主要是由于建筑物的懸掛物、外層建筑材料、缺陷裝飾品、擱置物等由于自然原因（如自然脫落、支撐結(jié)構(gòu)老化、地震大風(fēng)等自然災(zāi)害），不包含任何主觀因素和個(gè)人意志的墜落。

高空墜物有其發(fā)生的特點(diǎn):由于建筑的造型、使用的建筑材料、所處的環(huán)境各不相同，很難具體的做出事先預(yù)測(cè)。一些特殊部位（如大廈的墻體、玻璃幕墻、廣告牌、燈箱等）或處于大風(fēng)受力點(diǎn)的部位，當(dāng)處于多風(fēng)季節(jié)時(shí)就存在相對(duì)來說更大的墜落風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前預(yù)防辦法還不夠完善。而建筑物存在的施工缺陷或使用年限將近所至的高空墜物，具有具體發(fā)生時(shí)間的不可預(yù)知性特點(diǎn)。

物業(yè)公司所屬各項(xiàng)目單位均屬于人員密集型場(chǎng)所。人流變化的隨機(jī)性客觀存在。前文中已經(jīng)提到過，高空墜物不是人為因素所造成的，墜落的時(shí)間和墜落的位置就具有不可控的特點(diǎn)。一旦墜落的時(shí)間點(diǎn)正處于人流密集的時(shí)間將造成不可想象的后果。所以，高空墜物具有墜落后果的不可控特性。

一、風(fēng)險(xiǎn)的種類

1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

涉及到高空墜物的物體主要包括：建筑物部件（如外層建筑材料、玻璃幕墻等）、高空擱置物（如陽臺(tái)上擺放的花盆等）以及懸掛物（如外掛空調(diào)、廣告牌、燈箱等）。一旦發(fā)生墜落事故后果不堪設(shè)想。

發(fā)生高空墜物事故，首先有可能對(duì)我們各單位、租戶、業(yè)主、走路的人、我們自己?jiǎn)T工的人身安全帶來極大風(fēng)險(xiǎn)，甚至是生命危險(xiǎn)。有媒體曾經(jīng)做過實(shí)驗(yàn)，測(cè)算70多克的雞蛋，從4樓、8樓、18樓、25樓的高度砸下來的力，實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，從25樓扔下雞蛋可能砸死人。從4樓砸下：受力約為216牛/平方厘米，44斤，相當(dāng)于一個(gè)7歲男孩的體重；從8樓砸下：約為304牛/平方厘米，62斤，相當(dāng)于一個(gè)10歲男孩的體重；從18樓砸下：約為456牛/平方厘米，93斤，相當(dāng)于一個(gè)14歲男孩的體重；從25樓砸下：約為536牛/平方厘米，約為109斤，而受力面積僅1平方厘米，相當(dāng)于一個(gè)成年女子的體重。

（注釋：44斤相當(dāng)于7歲男孩、62斤相當(dāng)于10歲男孩、92斤相當(dāng)于14歲男孩、109斤相當(dāng)于成年女性）

即便發(fā)生高空墜物沒造成人員傷亡，由于高空墜物所造成的財(cái)產(chǎn)損失也將給公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。2010年7月1日起施行的《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。也就是說，在法律上物業(yè)公司作為實(shí)際管理人是處在承擔(dān)第一賠償責(zé)任的范疇內(nèi)的，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā)。

2、社會(huì)形象風(fēng)險(xiǎn)

如果高空墜物事故發(fā)生在公建項(xiàng)目，物業(yè)公司除了要承擔(dān)由事故所導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損失和承擔(dān)賠償責(zé)任外，還將受到其造成后果的長期不良影響。一旦發(fā)生墜物，將給企業(yè)造成一種建筑質(zhì)量不合格以及物業(yè)公司管理不到位的印象。這種印象一旦形成，首先影響的是租戶續(xù)租的積極性。我們可以換位思考一下，沒有人愿意在一幢搖搖欲墜的大廈內(nèi)冒著生命的危險(xiǎn)去工作；其次這種印象會(huì)導(dǎo)致租戶在我們的日常管理中不愿配合，甚至對(duì)我們的管理水平產(chǎn)生質(zhì)疑，進(jìn)而租賃單價(jià)受到影響、物業(yè)費(fèi)收繳工作上的困難。

同樣，如果墜物事故發(fā)生在住宅項(xiàng)目，將可能導(dǎo)致業(yè)主對(duì)住宅房屋建筑質(zhì)量的質(zhì)疑，并由此產(chǎn)生大量關(guān)于房屋質(zhì)量的報(bào)修甚至是投訴。一旦在住宅項(xiàng)目發(fā)生高空墜物事故導(dǎo)致了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失甚至是傷亡事故，除了由于擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任所產(chǎn)生的巨額經(jīng)濟(jì)損失外，物業(yè)公司還將面臨其他業(yè)主由此產(chǎn)生的對(duì)物業(yè)公司管理水平的不信任而拒繳物業(yè)費(fèi)行為，造成管理單位的損失，甚至有可能被業(yè)主委員會(huì)以管理不到位、預(yù)防措施不及時(shí)為由直接終止合同。

無論哪種情況發(fā)生，高空墜物事故的發(fā)生都將給企業(yè)形象帶來無法彌補(bǔ)的損失，進(jìn)而間接的導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大損失。一旦企業(yè)的社會(huì)形象受損，將嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理資質(zhì)的評(píng)級(jí)，對(duì)今后參與其他項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)產(chǎn)生極其不利的先天缺陷，影響長期的存在。

前文闡述了高空墜物可能造成的可怕后果和無法估量的損失。從經(jīng)濟(jì)層面和企業(yè)的社會(huì)形象兩方面分析了高空墜物事故可能給企業(yè)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。那么將高空墜物事故納入物業(yè)公司整體的安全工作范疇具有重要的意義。

由于高空墜物事故后果將非常嚴(yán)重，物業(yè)公司有針對(duì)性的對(duì)這類事件制定預(yù)防措施、監(jiān)管流程、應(yīng)急處理方案，能在一定程度上避免事故的發(fā)生，即便發(fā)生了事故也可以及時(shí)響應(yīng)，妥善開展事故處理、救援和后續(xù)工作，減輕由此所帶來的各種損失和影響程度。但是還是要重申，高空墜物事故將帶來嚴(yán)重的安全風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是我們要極力避免發(fā)生的。

二、高空墜物事故的教訓(xùn)

1、住宅項(xiàng)目的墜物

某小區(qū)徐先生喜歡在三樓的陽臺(tái)上養(yǎng)花。一天一只貓從另一個(gè)陽臺(tái)跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在過路的吳女士頭上，吳女士當(dāng)場(chǎng)被砸 昏，被行人送往醫(yī)院。醫(yī)院診斷為吳女士頭部重傷。傷愈后，吳女士向徐先生提出賠償，徐先生說花盆是貓弄下的，他不負(fù)責(zé)。吳女士找到物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司稱是徐先生的花盆將其砸傷的，與其無關(guān)。事實(shí)上根據(jù)民法通則第一百二十六條“建筑物及其建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人傷害的，它的所有人或應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過失的除外” 的規(guī)定，徐先生及物業(yè)公司都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，假如物業(yè)公司曾對(duì)徐先生進(jìn)行過勸阻并有勸阻證據(jù)，證明自己沒有過失則可免去責(zé)任。

2006年5月31日傍晚，深圳向南小學(xué)四年級(jí)學(xué)生小宇像平常一樣放學(xué)回家，在經(jīng)過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時(shí)，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸中頭部，當(dāng)場(chǎng)死亡。當(dāng)?shù)鼐浇槿氪税?，先后采取了核?duì)指紋、偵查詢問、偵查實(shí)驗(yàn)等手段，但仍舊遲遲不能確定是誰拋下的玻璃。小宇的父母遂將好來居二層以上73家居戶以及管理好來居的物業(yè)公司共計(jì)74家告上法庭，要求他們共同賠償小宇死亡的各項(xiàng)費(fèi)用20萬元.一審法院認(rèn)為沒有證據(jù)證明73家居民有過錯(cuò)行為，但物業(yè)公司有管理疏忽行為，因此判決物業(yè)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。

2、公建項(xiàng)目高空墜物：

2007年9月30日，蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成?？吭谠摌俏鱾?cè)停車場(chǎng)上的兩輛轎車不同程度的損壞。車主向該辦公樓物業(yè)服務(wù)公司提出賠償車輛損失的要求，物業(yè)服務(wù)公司以幕墻玻璃爆裂不是物業(yè)服務(wù)公司責(zé)任為由拒絕賠償。2008年5月，車主向法院起訴，要求開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司賠償各項(xiàng)損失9930元。法院認(rèn)為，由于開發(fā)商已經(jīng)將辦公樓出售，不再是所有者，要求原告撤銷對(duì)開發(fā)商的起訴；物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)在《物業(yè)服務(wù)合同》里約定物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)外墻面的維修、保養(yǎng)和管理，而物業(yè)服務(wù)公司并沒有足夠的證據(jù)證明自己不存在管理上的過錯(cuò)。最后法院調(diào)解由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)6000元車輛損失，其他損失由車主自行承擔(dān)。

三、解決問題的途徑

政府有關(guān)部門要制定或完善建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管制度。什么樣建筑應(yīng)具備使用達(dá)標(biāo)建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量缺陷追責(zé)制度、高層建筑日常管理標(biāo)準(zhǔn)、安全監(jiān)察質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、玻璃幕墻使用年限標(biāo)準(zhǔn)等都需要法律性文件的指導(dǎo)。希望在不久到將來有標(biāo)準(zhǔn)法律文書的出臺(tái)。

要預(yù)防好、治理好高空墜物事故給社會(huì)、企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，就需要政府和企事業(yè)單位都要行動(dòng)起來，齊抓共管，分別從宏觀和微觀上做出對(duì)高空墜物的事前預(yù)防措施。

作為政府應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更好地發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)管責(zé)任。具體就體現(xiàn)在在建筑的設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收階段就要介入。強(qiáng)化對(duì)施工方、監(jiān)理方的監(jiān)管。通過對(duì)相關(guān)責(zé)任主體的管理從建筑的建造階段就要保證建筑的設(shè)計(jì)、使用的建筑材料、工藝等方面的切實(shí)可靠，充分考慮由于設(shè)計(jì)缺陷帶來安全隱患的風(fēng)險(xiǎn)。這樣就可以從源頭上避免很多“娘胎里帶的”問題導(dǎo)致不幸的事故發(fā)生。

此外，政府應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化建材市場(chǎng)的準(zhǔn)入制度，規(guī)范建材質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)化和檢查力度。通過強(qiáng)化管理把不合格的建材產(chǎn)品清除出市場(chǎng)。一旦建筑竣工交付使用后發(fā)生了高空墜物事故，如果是由于建筑本身的設(shè)計(jì)、施工或建材質(zhì)量的問題，要建立起一套責(zé)任追查機(jī)制。

另一方面，作為企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在防范高空墜物事故這個(gè)問題上做出自己的努力。建筑物的設(shè)計(jì)單位和施工單位要在建筑物的設(shè)計(jì)施工階段反復(fù)論證建筑的設(shè)計(jì)和施工方案，將可能發(fā)生的高空墜物情況考慮進(jìn)去。這樣就可以從源頭上避免高空墜物的發(fā)生。監(jiān)理單位要在建筑的建設(shè)過程中嚴(yán)格把關(guān)，控制好建筑物的質(zhì)量。這樣，交到未來實(shí)際管理企業(yè)手中的建筑物就是一個(gè)質(zhì)量合格，品質(zhì)可靠的產(chǎn)品。建筑物交付后，其實(shí)際管理單位不應(yīng)擅自改變建筑的原有設(shè)計(jì)，破壞結(jié)構(gòu)。假裝的各類懸掛物在施工之前也要進(jìn)行充分的論證，避免后期增加的建筑物部件成為將來發(fā)生高空墜物事故的“定時(shí)炸彈”。除此以外，在日常管理工作中，建筑物的實(shí)際管理單位也要注重對(duì)建筑物的例行檢查。重點(diǎn)是要觀察建筑物的各類容易發(fā)生高空墜物的部位的巡視、檢查。同時(shí)，住宅小區(qū)的開發(fā)商、公建大廈的產(chǎn)權(quán)房，要認(rèn)真聽取物業(yè)管理方的意見，做好建筑使用中安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于確定的安全隱患要及時(shí)投資整改。否則，事故造成的損失會(huì)更大。物業(yè)管理方要做好對(duì)客戶、業(yè)主的溫馨提示，不要在建筑的窗戶、外檐等位置擺放物品，強(qiáng)化他們的安全意識(shí)，提高共同預(yù)防高空墜物的安全風(fēng)險(xiǎn)。還要注意的是不惜力地給風(fēng)險(xiǎn)建筑物上保險(xiǎn)，減輕事故損失的企業(yè)負(fù)擔(dān)。

在做好預(yù)防高空墜物事故發(fā)生的事前工作的同時(shí)，要考慮到真的萬一發(fā)生了事故管理方企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)，也就是要形成一套完備的事故應(yīng)急處理機(jī)制，制定相應(yīng)的處理流程和工作方案，重點(diǎn)是一旦發(fā)生事故，應(yīng)當(dāng)如何組織傷者的救援工作。只有人的生命安全是第一位的，一定要將人的安全列為首位；其次是要馬上報(bào)警，并組織好人員保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

四、做好防高空墜物工作就是效益

問題分析到這里相信大家都能認(rèn)識(shí)到高空墜物事故可能造成后果的嚴(yán)重性。一旦發(fā)生高空墜物事故，將給權(quán)益受到侵害的各方帶來巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)形象風(fēng)險(xiǎn)，甚至是危及生命。所以通過一系列措施將高空墜物的風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)可控的程度內(nèi)，一方面能夠更好地為客戶、業(yè)主提供一個(gè)安全的辦公、居住環(huán)境，另外也可以幫助企業(yè)在社會(huì)上樹立起一個(gè)管理到位、措施周全的良好企業(yè)形象，對(duì)提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的口碑發(fā)揮很大作用，這些都是企業(yè)品牌的重要無形資產(chǎn)，可以為企業(yè)發(fā)掘出更多的潛在客戶，為將來的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

整個(gè)社會(huì)的安全形勢(shì)是由在社會(huì)中活動(dòng)的全體個(gè)人、單位的安全形勢(shì)共同匯合而成的。當(dāng)企業(yè)的安全形勢(shì)不斷地提高，整個(gè)社會(huì)將形成一個(gè)安全、良好的發(fā)展環(huán)境，社會(huì)發(fā)展的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)才能快速穩(wěn)定的持續(xù)增長。所以，管理好類似于高空墜物及類似事件的潛在收益將是廣泛性的、社會(huì)性的。

近年來，高空墜物事故的發(fā)生次數(shù)和頻率呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。我們物業(yè)公司作為建筑物的實(shí)際管理企業(yè)，在這個(gè)問題上肩負(fù)著重要責(zé)任。為防止在我們的管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了高空墜物事故，避免經(jīng)濟(jì)方面、企業(yè)形象方面的損失。作為物業(yè)管理企業(yè)，我們雖然無法改變建筑物的自身質(zhì)量或者周邊環(huán)境的狀態(tài)，但是我們可以從日常管理角度入手，通過對(duì)建筑物本身的細(xì)致觀察和了解，確定存在高空墜物風(fēng)險(xiǎn)的部位，并對(duì)這些部位及時(shí)勘察、判斷，對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行評(píng)估，通過與施工、維保單位早溝通實(shí)現(xiàn)對(duì)安全隱患的早解決，干凈徹底的就是投資整改，呼吁產(chǎn)權(quán)房、開發(fā)商能夠高度重視這個(gè)問題。作為管理方在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)無法修復(fù)或難以解決的情況下，我們就要加強(qiáng)日常管理，對(duì)這些可能發(fā)生墜落危險(xiǎn)的部位要有詳盡的日常巡檢記錄和應(yīng)急處理措施；在遭遇極端天氣時(shí)，一方面要提前對(duì)業(yè)主、租戶坐好安全提示工作，另一方面也要及時(shí)啟動(dòng)相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案做好加固、警戒工作。完善快速應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，做好我們能力所及的處理工作。

總之，做好高層建筑墜物安全防范，是我們工作的重中之重，不僅為我們的業(yè)主、租戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適的生活、工作環(huán)境，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)的大問題。