第一篇：2012年《不動產(chǎn)估價》假設(shè)開發(fā)法作業(yè)(215份)

1、某開發(fā)商擬購入200畝土地，規(guī)劃允許建筑面積40萬m2，單位建筑面積的建造成本為1050元/m2，專業(yè)費用為建造成本的6%，區(qū)內(nèi)設(shè)施配套費預(yù)計為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利息率為12%，開發(fā)商的直接成本利潤率為30%，預(yù)計單位建筑面積樓價為3000元/m2。試用傳統(tǒng)方法求開發(fā)商能承受的地價（總開發(fā)時間4年，開發(fā)成本均勻投入，單利計息）。

22、某房地產(chǎn)為一塊七通一平的待建筑空地，土地總面積為1000m，該地塊的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，容積率為4.0，覆蓋率為

50%，土地使用權(quán)年限為50年，從2003年8月起計。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場調(diào)查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為100元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為70%。預(yù)計取得土地后建造該寫字樓的建設(shè)期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費與專業(yè)費，第二年均勻投入35%的建筑費與專業(yè)費，其余的建筑費與專業(yè)費在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場行情估計建筑費2000元/m2，專業(yè)費為建筑費的6%；銷售費用和稅費分別按樓價的3%、6%計；購買土地相關(guān)稅費為地價的3%，年折現(xiàn)率為14%，利潤率為25%，年綜合報酬率為9%。預(yù)計該寫字樓竣工后半年后可租出。

根據(jù)上述資料試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估該待建筑土地2003年8月出售時的市場價格。

3、某在建工程開工于2002年11月1日，擬作為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000m2，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑面積12400m2，其中商場建筑面積2400m2，辦公建筑面積10000m2；該工程正常施工期為2年，開發(fā)成本為2500元/m2，管理費為開發(fā)成本的3%；至2003年5月1日已完成9層主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的35%，剩余費用在剩余建設(shè)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為8.5%。預(yù)計該工程建成后商場即可出租，辦公樓即可出售；辦公樓售價為每平方米建筑物面積5000元，銷售費用和銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積為建筑面積的75%，可出租面積為正常出租率的85%，月租金為80元/m2，出租成本及稅費為有效總收入的25%，開發(fā)經(jīng)營期報酬率為12%；投資該類房地產(chǎn)的正常投資利潤率為15%。試?yán)蒙鲜鲑Y料分別用傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估計該在建工程于2003年5月1日的價格（買方購買該在工程負擔(dān)購買價格3%的稅費，折現(xiàn)率為15%）。

24、某在建工程開工于2001年3月1日，用地總面積2000m，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用年限為50年，從2001年3

月1日起計。土地取得費用為樓面地價每平方米1000元，該公寓正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費用為每平方米建筑面積2500元，至2001年9月1日已完成主體封頂，已投入了建設(shè)費用的45%。估計該公寓可按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租期間運營費用率為30%。又知當(dāng)?shù)刭徺I在建工程應(yīng)繳納的稅費為購買價格的5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2001年9月1日的正常購買總價和按建成后的建筑面積折算的單價。假定資本化率為8%，折現(xiàn)率為14%。

5、某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積5000m2，規(guī)劃總建筑面積為15000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價80元/m2。該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積1200元。至2005年9月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用。但估計至建成尚需要1.5年，可出租面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的5.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折線法測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%）。

6、估價對象概況：本估價對象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地；土地總面積10000m2，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50%；土地使用權(quán)出讓時間為2004年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時起50年。通過市場調(diào)查研究，得知該塊土地的最佳開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。②容積率達到最大的允許程度，即為5，故總建筑面積為50000m2。③建筑

2覆蓋率適宜為30%。④建筑物層數(shù)確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000m，適宜為商業(yè)用途；3～18層的建筑面積相同，均為2750mz，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000m2，居住用途的建筑面積為44000m2。預(yù)計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根據(jù)對市場的調(diào)查分析，預(yù)計商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積2500元。建筑安裝工程費預(yù)計為每平方米建筑面積1200元；勘察設(shè)計和前期工程費及管理費等預(yù)計為每平方米建筑面積500元；估計在未來3年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)費用（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）的投入情況如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。銷售費用和銷售稅費預(yù)計為售價的9%，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3%，兩稅一費和交易手續(xù)費等為售價的6%。折現(xiàn)率選取14%。據(jù)了解，如果得到該土地，還需要按取得價款的3%繳納有關(guān)稅費。需要評估該塊土地于2004年10月出讓時的正常購買價格。

7、某在建工程開工于2003年4月1日?？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當(dāng)時取得土地的花費為樓面價1200元/m2。該項目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費用（包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等）為建筑面積2800元/m2。至2004年10月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的6%，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少（報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%）。

8、需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價值。獲知該宗土地的面積為5000m2，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入40%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為售價的6%，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2004年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%）。

9、需要評估一宗“七通一平”熟地2004年10月的價格，獲知該宗土地的面積為7000m2，土地剩余使用年限為45年，建筑容積率為4，適宜建造商品住宅，預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為3年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積1500元，勘察設(shè)計等專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的8%，第一年需投入建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%，銷售商品住宅需繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，購買該土地買方需要繳納的稅費為購買價的3%。預(yù)計該商品住宅在建成時售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出時的平均價格為每1m2建筑面積4000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2004年10月的總價，單價及樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。

10、某宗擬出讓的熟地面積為10000m2，適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑的建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)費為建筑安裝工程的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年年內(nèi)均勻投入；毛壞房建成時的銷售價格為8000元/m2，由毛坯房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用，管理費用等為800元/m2，精裝修公寓售價為10000元/m2。公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為200元/m2，設(shè)計賓館正常經(jīng)營的年凈收入為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。2012年《不動產(chǎn)估價》假設(shè)開發(fā)法作業(yè)

第二篇：假設(shè)開發(fā)法作業(yè)答案2011.10

2011年假設(shè)開發(fā)法作業(yè)

1、某開發(fā)商擬購入200畝土地，規(guī)劃允許建筑面積40萬m2，單位建筑面積的建造成本為1050元/m2，專業(yè)費用為建造成本的6%，區(qū)內(nèi)設(shè)施配套費預(yù)計為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利息率為12%，開發(fā)商的直接成本利潤率為30%，預(yù)計單位建筑面積樓價為3000元/m2。試用傳統(tǒng)方法求開發(fā)商能承受的地價。（總開發(fā)時間4年，開發(fā)成本均勻投入，單利計息）解：根據(jù)題意應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法之傳統(tǒng)方法計算。（1）設(shè)開發(fā)商能承受的地價為V（2）開發(fā)完成后的總價值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、專業(yè)費用及配套費用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（萬元）（4）投資利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）稅收

120000×5%=6000（萬元）（6）開發(fā)商利潤

（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 則V=20077.08（萬元）注：本題中應(yīng)注意以下幾點： ①購買待開發(fā)房地產(chǎn)之費用應(yīng)計利息；

②建造成本等是在開發(fā)期間均勻投入的，故視之為在開發(fā)期中間一次性投入；

③成本利潤率是以土地取得成本與開發(fā)成本、銷售費用之和為基礎(chǔ)的，本題中沒有銷售費用項，故只取前兩項之和。

2、某房地產(chǎn)為一塊七通一平的待建筑空地，土地總面積為1000m2，該地塊的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，容積率為4.0，覆蓋率為50%，土地使用權(quán)年限為50年，從2003年8月起計。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場調(diào)查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為100元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為70%。預(yù)計取得土地后建造該寫字樓的建設(shè)期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費與專業(yè)費，第二年均勻投入35%的建筑費與專業(yè)費，其余的建筑費與專業(yè)費在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場行情估計建筑費2000元/m2，專業(yè)費為建筑費的6%；銷售費用和稅費分別按樓價的3%、6%計；購買土地相關(guān)稅費為地價的3%，年折現(xiàn)率為 14%，利潤率為25%，年綜合報酬率為9%。預(yù)計該寫字樓竣工后半年后可租出。

根據(jù)上述資料試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估該待建筑土地2003年8月出售時的市場價格。解：根據(jù)題意，應(yīng)采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（1）設(shè)待建土地的價格為V（2）開發(fā)的總價值

100?12?70%?70%?40009%??11??1???17332045.98?元? 47?3?1?9%???1?14%??（3）建筑費與專業(yè)費

2000?4000??1?6%????50%?35%?15%???7356753.95?元? ?0.5??1?14%??1?14%?1.5?1?14%?2.25（4）銷售費用和稅費

17332045.98×（3%+6%）=1559884.14（元）（5）購地稅費：0.03V（6）地價

V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V 則

V=8170298.92（元）或817.03萬元

（注：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，不單獨考慮利潤，故所給利潤是干擾參數(shù)）

3、某在建工程開工于2002年11月1日，擬作為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000m2，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑面積12400m2，其中商場建筑面積2400m2，辦公建筑面積10000m2；該工程正常施工期為2年，開發(fā)成本為2500元/m2，管理費為開發(fā)成本的3%；至2003年5月1日已完成9層主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的35%，剩余費用在剩余建設(shè)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為8.5%。預(yù)計該工程建成后商場即可出租，辦公樓即可出售；辦公樓售價為每平方米建筑物面積5000元，銷售費用和銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積為建筑面積的75%，可出租面積為正常出租率的85%，月租金為80元/m2，出租成本及稅費為有效總收入的25%，開發(fā)經(jīng)營期報酬率為12%；投資該類房地產(chǎn)的正常投資利潤率為15%。試?yán)蒙鲜鲑Y料分別用傳統(tǒng)方法估計該在建工程于2003年5月1日的價格。（買方購買該在工程負擔(dān)購買價格3%的稅費，折現(xiàn)率為15%）解：（1）用傳統(tǒng)方法求算 ①設(shè)該在建工程正常價格為V ②求開發(fā)完成后的價值V1

??1V1?5000?10000?2400?80?12?85%?75%??1?25%????1??5914.02?萬元48?12%??1?12%??1

? ③求開發(fā)成本及管理費用C1

C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（萬元）④求投資利息C2

C2?V?1?3%???1?1.5%??1.51.5???1?2075.45??1?8.5%?2?1?0.134V?130.95

?????⑤求銷售費用和銷售稅費C3 C3=5000×10000×8%=400（萬元）⑥求開發(fā)利潤C4

C4?[V??1?3%??2075.45]?15%?0.1545V?311.32

⑦求購買該在建工程應(yīng)支付的稅費C5 C5=0.03V ⑧求在建工程于2003年5月1日的價格V V=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）

=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V）

=2996.30-0.3185V 則V=2272.51（萬元）

根據(jù)上述計算可知，運用傳統(tǒng)方法，該在建工程于2003年5月1日正常價格分別為2272.51萬元。

4、某在建工程開工于2001年3月1日，用地總面積2000m2，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用年限為50年，從2001年3月1日起計。土地取得費用為樓面地價每平方米1000元，該公寓正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費用為每平方米建筑面積2500元，至2001年9月1日已完成主體封頂，已投入了建設(shè)費用的45%。估計該公寓可按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租期間運營費用率為30%。又知當(dāng)?shù)刭徺I在建工程應(yīng)繳納的稅費為購買價格的5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2001年9月1日的正常購買總價和按建成后的建筑面積折算的單價。假定資本化率為8%，折現(xiàn)率為14%。（2001年）

解：（1）設(shè)該在建工程的正常購買總價為V

（2）計算該在建工程續(xù)建完成后的總價值：

①總建筑面積=2000×5.1=10200（m2）

②續(xù)建完成后的總價值計算公式：V?

③續(xù)建完成后的總價值：

?a?111????r??1?r?n??1?rd?t

?80?12?10200?65%?80%??1?30%??111???3569.34?萬元? ?50?2?1.58%?1?8%???1?14%??

（3）續(xù)建總費用?2500?10200?55%?1?14%?0.75?1271.23?萬元?

（4）購買該在建工程的稅費總額=V×5%=0.05V

（5）該在建工程的正常購買總價V=3569.34-1271.23-0.05V

V=2188.68（萬元）

（6）該在建工程的正常購買單價=2188.68/1.0200=2146（元/m2）

5、某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積5000m2，規(guī)劃總建筑面積為15000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價800元/m2。該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積1200元。至2005年9月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用。但估計至建成尚需要1.5年，可出租面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的5.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折線法測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%）。

解：設(shè)該在建工程的正常購買總價為V：

續(xù)建完成后的總價值??A?111????R??1?R?n??1?rd?t

上式中用rd表示折現(xiàn)率，t表示需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號的含義同收益法。故續(xù)建 完成后的總價值計算如下：

?80?12?15000?75%?80%??1?25%??111???6650.19?萬元? ?50?3?1.58%?1?8%???1?12%??

續(xù)建總費用?1200?15000?50%?1?12%?0.75?826.66?萬元?

銷售費用和銷售稅費總額=6650.19×5.55%=365.76（萬元）購買該在建工程的稅費總額=V×3%=0.03V

該在建工程的正常購買總價V=6650.19-826.66-365.76-0.03V 所以，在建工程總價V =5298.81萬元

在建工程單價=5298.81÷1.5=（3532.54元/m2）

6、估價對象概況：本估價對象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地；土地總面積10000m2，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃 許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50%；土地使用權(quán)出讓時間為2004年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時起50年。通過市場調(diào)查研究，得知該塊土地的最佳開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。②容積率達到最大的允許程度，即為5，故總建筑面積為50000m2。③建筑覆蓋率適宜為30%。④建筑物層數(shù)確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000m2，適宜為商業(yè)用途；3～18層的建筑面積相同，均為2750m2，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000m2，居住用途的建筑面積為44000m2。預(yù)計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根據(jù)對市場的調(diào)查分析，預(yù)計商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積2500元。建筑安裝工程費預(yù)計為每平方米建筑面積1200元；勘察設(shè)計和前期工程費及管理費等預(yù)計為每平方米建筑面積500元；估計在未來3年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)費用（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）的投入情況如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。銷售費用和銷售稅費預(yù)計為售價的9%，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3%，兩稅一費和交易手續(xù)費等為售價的6%。折現(xiàn)率選取14%。據(jù)了解，如果得到該土地，還需要按取得價款的3%繳納有關(guān)稅費。需要評估該塊土地于2004年10月出讓時的正常購買價格。

解：建成后的總價值

=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+20%/（1+14%）4]=8829.33（萬元）

開發(fā)建設(shè)費用總額

=（1200+500）×50000×[20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%（1+14%）2.5]=6921．57（萬元）

銷售費用和銷售稅費總額-建成后的總價值×9%-8829.33×9%=794.64（萬元）

購地稅費總額=總地價×3%=0.03總地價

總地價=8829.33-6921.57-794.64-0.03總地價

總地價=（8829.33-6921.57-794.64）/（1+0.03）=1080.70（萬元）

7、某在建工程開工于2003年4月1日?？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當(dāng)時取得土地的花費為樓面價1200元/m2。該項目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費用（包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等）為建筑面積2800元/m2。至2004年10月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的6%，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少（報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%）。解：（1）設(shè)該在建工程的正常購買總價為V。（2）續(xù)建后的總價值用下式計算 續(xù)建完成后的總價值

?A?11?1????R??1?R?n??1?rd?t??11??1??

?50?42????1?8%1?10%??

?80?12?40000?70%?80%??1?30%?8%?14396.65?萬元?（3）續(xù)建總費用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09（萬元）

（4）銷售稅費總額=14396.65×6%=863.80（萬元）

（5）購買該在建工程稅費總額=V×3%=0.03V

（6）V-14396.65-6109.09-863.80-0.03V

V=7207.53（萬元）

故：該在建工程總價為7207.53（萬元）該在建工程單價為1801.88（元/m2）。

8、需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價值。獲知該宗土地的面積為5000m2，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入40%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2004年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%）。

解：設(shè)該宗土地的總價為V：

開發(fā)完成后的總價值=（2000×5000×2）/（1+12%）2=1594.39（萬元）

建筑安裝工程費等的總額

=800×（1+12%）×5000×2×[60%/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5]=810.36（萬元）

建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為折現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。

銷售費用和銷售稅費總額=159439×（2%+6%）=127.55（萬元）

購買該宗土地的稅費總額=V×3%=0.03V（萬元）

V-1594.39-810.36-127.55-0.03V

V=637.36（萬元）

故：

土地總價=637.36（萬元）

土地單價=1274.72（元/m2）

樓面地價=637.36（元/m2）

9、需要評估一宗“七通一平”熟地2004年10月的價格，獲知該宗土地的面積為7000m2，土地剩余使用年限為45年，建筑容積率為4，適宜建造商品住宅，預(yù)計取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為3年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積1500元，勘察設(shè)計等專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的8%，第一年需投入建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%，銷售商品住宅需繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，購買該土地買方需要繳納的稅費為購買價的3%。預(yù)計該商品住宅在建成時售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出時的平均價格為每1m2建筑面積4000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2004年10月的總價，單價及樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。

解：（1）設(shè)該宗土地的總價為V。

（2）開發(fā)完成后的總價值

=4000×7000×4×[30%/（1+10%）3+50%/（1+10%）3.5+20%/（1+10%）4]=8065.93（萬元）

（3）建安工程費等的總額

=1500×（1+8%）×7000×4×[30%／（1+10%）0.5+40%/（1+10%）1.5+30%／（1+10%）2.5]

=3942.46（萬元）

（4）銷售稅費總額=8065.93×（2%+6%）=645.27（萬元）

（5）購買該宗土地的稅費總額=V×3%=0.03V

（6）V-8065.93-3942.46-645.27-0.03V

V=3376.89（萬元）

該宗土地總價為3376.89（萬元）

該宗土地單價為4824.13（元/m2）

樓面地價為1206.03（元/m2）

10、某宗擬出讓的熟地面積為10000m2，適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑的建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)費為建筑安裝工程的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年年內(nèi)均勻投入；毛壞房建成時的銷售價格為8000元/m2，由毛坯房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用，管理費用等為800元/m2，精裝修公寓售價為10000元/m2。公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為200元/m2，設(shè)計賓館正常經(jīng)營的年凈收入為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。

解：（1）當(dāng)項目建成毛坯房情形時的地價：

1）該項目開發(fā)完成后的價值＝8000元/m2×5萬m2=4億元 2）銷售稅費=4億元×6％=2400萬元 3）續(xù)建成本

①建安成本、專業(yè)費用和管理費=1100元/m2×5萬m2×（1＋6％）×（1＋3％）＝6004.9萬元 ②銷售費用=4億元×3％＝1200萬元 4）設(shè)地價為X萬元，則取得稅費=4%X X?4000萬元??1?6%??6004.9萬元?60%?6004.9萬元?40%1200萬元?????4%X? 0.51.51.5?0.25?1?12%??1?12%??1?12%????1?12%?2得：X=22653.32萬元

（2）當(dāng)項目建成精裝修公寓情形時的地價：

1）該項目開發(fā)完成后的價值=10000元/m2×5萬m2＝5億元 2）銷售稅費=5億元×6%=3000萬元 3）續(xù)建成本

①建安成本、專業(yè)費用和管理費＝1100元/m2×5萬m2×（1+6％）×（1+3％）＝6004.9萬元 ②裝修及其專業(yè)費用、管理費用等＝800元/m2×5萬m2＝4000萬元 ③銷售費用=5億元×3％＝1500萬元 4）設(shè)地價為X萬元，則取得稅費＝4%X X?5000萬元??1?6%??6004.9萬元?60%?6004.9萬元?40%4000萬元1500萬元??????4%X?0.51.52?0.252?0.25????????1?12%1?12%1?12%1?12%???1?12%?2.5得：X＝24722.14萬元

（3）當(dāng)項目建成賓館情形時的地價：

1）該項目于發(fā)完成后的價值＝510萬元×[1-1/（+10%）37.5]＝49570萬元 2）銷售稅費=49570萬元×6％＝2974.2萬元 3）續(xù)建成本 ①建安成本、專業(yè)費用和管理費＝1100元/m2×5萬m2×（1+6%）×（1+3％）＝6004.9萬元 ②裝修及其專業(yè)費用、管理費用等＝800元/m2×5萬m2=4000萬元 ③購置設(shè)施設(shè)備費用＝200元/m2×5萬m2＝1000萬元 ④銷售費用=49570萬元×3％＝1487.1萬元 4）設(shè)地價為X萬元，則取得稅費＝4%X X?49570萬元??1?6%??6004.9萬元?60%?6004.9萬元?40%4000萬元1000萬元1487.1萬元???????4%X??1?12%?0.5?1?12%?1.5?1?12%?2?0.25?1?12%?2.5?1?12%?2?0.25???1?12%?2.5得：X=23843.94萬元

將三種方式計算出的土地價值進行簡單算術(shù)平均，得出合理地價為23739.8萬元。

第三篇：房地產(chǎn)估價作業(yè)1-20

房地產(chǎn)估價

1、房地產(chǎn)的定義

2、房地產(chǎn)的特性

3、房地產(chǎn)的種類-生地、毛地、熟地、在建工程（寫明每種的詳細含義）

作業(yè)在作業(yè)本上完成，寫清楚第一章作業(yè)，并寫好作業(yè)序號。

作業(yè)本上寫明

1、課程名稱-房地產(chǎn)估價

2、班級

3、學(xué)號

4、姓名

另外在作業(yè)本的右上方的寫明學(xué)號的后兩位。

4、房地產(chǎn)估價原則（各個原則必須詳細寫明內(nèi)容)

5、在售一手樓盤調(diào)查（地點、樓盤自定，有雷同不給分）

樓盤概況（名稱、開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)理等）

建筑數(shù)據(jù)（容積率、綠化率等）

銷售價格

戶型類型

你對該樓盤進行評價（從交易情況、周邊環(huán)境看）

6、市場法的含義，市場法的本質(zhì)，理論依據(jù)，適用性

7、市場法的估價步驟8、9按照 “房地產(chǎn)交易案例調(diào)查表”完成兩個交易案例調(diào)查，要求交易案例在同一供求圈內(nèi)，用途相同。（其中房地產(chǎn)狀況說明可以參照第四章房地產(chǎn)價格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素）雷同者作業(yè)成績扣分

10、成本法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù)、適用性

11、成本法的估價步驟

12、成本法總結(jié)圖P30913、收益法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù)、適用性

14、收益法的估價步驟

15、收益法收益年限的確定

16、假設(shè)開發(fā)法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù)、適用性

17、假設(shè)開發(fā)法的估價步驟

18、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

19、房地產(chǎn)估價的程序

20、房地產(chǎn)估價報告的組成

第四篇：英語作業(yè)反饋(第二份)

英語作業(yè)反饋(第二份)

一.單項選擇

（）1.She ___________ her homework yesterday.She watched TV.A.doesB.didC.doD.didn’tdo（）2.Jim and Jack ____________students.A.both areB.are allC.all bothD.are both（）3.He is as ____________ as his brother.A.heavyB.heavilyC.heavierD.more heavy（）4.-Must I put it away now ?-No, you _____________.A.needn’tB.mustn’tC.can’tD.don’t need（）5.Would you please ___________ the story for me ?

A.readingB.to readC.readD.to reading（）6.There is a tree ______________ the house.A.in the front ofB.in front ofC.onD.under

（）7.-Thank you very much.-_____________

A.It’s OK.B.That’s right.C.It doesn’t matter.D.You’re welcome.（）8.The sign ____________ “No parking”

A.writesB.saysC.showsD.shouts（）9.________ you good at ___________ ?

A.Do… runingB.are…runningC.Do …runD.Is…run（）10.The idea sounds ____________.A.wellB.badlyC.niceD.greatly

二.完形填空

Christmas is ___1_ the 25th of December.People are all ____2_.On that day ,people often ___3_ lots of delicious food.In our school ,we often have many kinds of _____4__.Many of ____5__ love the festival , ____6_ my favourite festival is Spring Festival.Spring Festival comes ___7_ Christmas.It is ___8____ festival in our country.We often can __9__

some gifts from our parents and friends ,___10___ even some money.()1.A.inB.atC.onD.behind

()2.A.excitingB.excitedC.exciteingD.excitedly

()3.A.eatB.eatsC.ateD.eating

()4.A.partyB.partysC.partiesD.a party

()5.A.weB.oursC.ourD.us

()6.A.AndB.ButC.ForD.Then

()7.A.beforeB.onC.afterD.in

()8.A.the importantestB.most important

C.the most importantD.importantest

()9.A.giveB.getC.bringD.carry

()10.A.sometimesB.sometimeC.some timesD.some time

三.閱讀理解

There was a car accident at 10:30 last night on Star Street in Sunshine Town.The carinto a big tree.A man saw this and called 110 for help at twenty-five to eleven.The

policeman arrived at eleven o’clock.There were two men and a woman in the car.Nobody was dead but their legs were hurt and the woman was too frightened（害怕）to speak.The police took them to the hospital at once.()1.Where did the car accident happen ?

A.On Starlight StreetB.On Sunshine StreetC.In Sunshine Town

()2.When did the man call for help ?

A.11:25B.10:35C.10:45

()3.What’s the meaning of the word “_crashed____”

A.流進B.撞到C.推進

()4.How many people were there in the car ?

A.Two.B.ThreeC.Four

()5.How is the woman ?

A.DeadB.FrightenedC.Keeping shouting

四.句型轉(zhuǎn)換

1.He likes playing football.(改為一般疑問句)

___________ he ______________ playing football ?

2.Do you want to have some fruit ?(同義句轉(zhuǎn)換)

____________ you _____________ to have some fruit ?

3.What do you do ?(用 tomorrow 來改寫句子)

What ________ you __________ __________ do tomorrow ? 4.The boy in red is Tom.(對劃線部分提問)

_____________ ____________ ______________ Tom ?

5.Did Su Hai make a kite on that day ?(作否定回答)

____________ , ___________ _____________.6.It’對劃線部分提問)

_____________ ____________ ______________ today ?

五.句子翻譯

1.星期二我們在農(nóng)場摘了很多蘋果。

__________________________________________________________________________

2.沿著這條街向前走，你會到達警察局。

___________________________________________________________________________

3.他正變得越來越胖。

___________________________________________________________________________

4.誰是你最好的朋友？

___________________________________________________________________________

5.別講話。該上課了。

___________________________________________________________________________

6.下周我將參加運動會。

___________________________________________________________________________

第五篇：物業(yè)估價項目一作業(yè)

《物業(yè)估價》項目一作業(yè)

1.某套商品房期房的面積為100㎡，尚需1年才能入住。相似的商品住宅現(xiàn)房的市場價格為6500元/㎡，每月末的租賃凈收益為2800元/套，估計年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的5%，請計算期房價格？

2.有AB兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空地，B是有1500平方米破舊建筑物的土地，估計拆除舊建筑物的費用為每平方米建筑面積250元，建筑物殘值為每平方米建筑面積80元，求B地塊相對于A地塊的減價額。

3.有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為每平方米3000元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價為每平方米1500元，房地價值為每平方米4000元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。

4.現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能存在下列幾種估價：（）

A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況

B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況

C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D.估價時點為過去，估價對象為歷史狀況

E.時點為未來，估價對象為未來狀況

5.某計稅的土地面積為500平方米，土地價格為2000元/平方米，建筑面積為1000平方米，成本法估算建筑物重置價格為2300元/平方米；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地產(chǎn)價格為2800元/平方米，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價格比重置價格低（）元/平方。

6.防范估價風(fēng)險的最后一道防線是（）

A.撰寫估價報告B.審核估價報告C.出具估價報告D.估價資料歸檔

7.物業(yè)估價中，估價方法的選擇是由（）綜合決定的。

A.估價對象的物業(yè)類型B.估價方法適用的對象和條件C.估價人員的技術(shù)水平D.委托人的特殊要求E.所收集到得資料的數(shù)量和質(zhì)量

8.闡述物業(yè)估價的“最高最佳使用原則”和“估價時點原則”。