第一篇：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(程經(jīng)理)

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

甲方：河南明源集團明居物業(yè)管理有限公司

乙方：購房人（業(yè)主）聯(lián)系電話：

乙方房屋建筑面積：平方米。

座落位置：

為了加強對明珠城市花園的管理，保持物業(yè)的完好美觀，維護業(yè)主（或使用人）的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個舒適、安全、整潔、優(yōu)雅的生活環(huán)境。按照管好小區(qū)、服務(wù)業(yè)主的思想原則，在自愿、平等的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就物業(yè)管理服務(wù)達成如下協(xié)議：

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

第一條、對小區(qū)的公共部位，公共設(shè)施、設(shè)備、綠化、環(huán)衛(wèi)等進行管理服務(wù)，負責小區(qū)內(nèi)的公共秩序維護；

第二條、及時為業(yè)主提供熱情、周到的服務(wù)，當好業(yè)主的參謀，在業(yè)主需要幫助時，能及時聯(lián)系溝通；

第三條、可委托專業(yè)公司承擔物業(yè)的專項管理和服務(wù)業(yè)務(wù)；

第四條、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費；

第五條、與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》；

第六條、執(zhí)行物業(yè)管理政策規(guī)定和制度，不斷改進工作；

第七條、接受政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督；

二、乙方的權(quán)利和義務(wù)

第一條、遵守本協(xié)議《房屋裝飾、裝修、管理規(guī)定》及有關(guān)物業(yè)管理制度；

第二條、依據(jù)本協(xié)議按時向甲方交納物業(yè)管理、取暖、熱水、車位使用等費用；

第三條、不占用、損壞本物業(yè)的公用部分、公用設(shè)施、設(shè)備或改變使用功能；

第四條、裝修房屋前，需向甲方提供詳細的書面裝修方案，經(jīng)甲方同意后方可進行施工，裝修期間不能隨意更改室內(nèi)設(shè)施，確需更改應(yīng)在書面報告中說明，以便甲方為您提供服務(wù)。如果私自拆改甲方不再負責保修或維修，造成后果由自己承擔；

第五條、正確處理鄰里間給排水、通風、采光等方面的關(guān)系（如上層漏水給下層住戶造成影響時、上層必須給予配合），否則，由此造成的責任

由乙方承擔；

第六條、禁止將室內(nèi)房間或陽臺改成衛(wèi)生間、廚房間，不得擴大承重墻上原有的門窗尺寸，不得拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體、不得把排水改到陽臺外流入草坪等；

第七條、不準往樓下拋棄垃圾、雜物，以免傷及他人或影響衛(wèi)生。注意不要把垃圾、手紙等其它廢氣雜物丟入便池、下水道或煙道。因使用不當而導致堵塞或損壞，乙方應(yīng)負責全部修理費用；

第八條、生活垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時間放到樓下指定地點；

第九條、住宅區(qū)內(nèi)的任何地方，均不得亂涂、亂畫、亂張貼。如屬未成年人所為，應(yīng)由監(jiān)護人負責；

第十條、在不妨礙公共衛(wèi)生的前提下，住戶可以飼養(yǎng)少量較為馴良的供觀賞動物，如貓、鳥等，但不得飼養(yǎng)家畜、家禽；

第十一條、請正確使用電梯、禁止超載使用或在電梯四壁上亂涂亂畫，以保持整潔衛(wèi)生；

第十二條、樓宇內(nèi)嚴禁收藏、擁有任何易燃易爆危險品（如槍支彈藥、炸藥、汽油）和毒品，禁止聚眾賭博，以保證全體住戶的安全；

第十三條、對甲方的管理服務(wù)有監(jiān)督、建議權(quán)。

三、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

第一條、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、維護和管理需要大修，更新和改造時，保修期內(nèi)用保修金，保修期外用維修基金。

共用部分是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、門廳、走廊、戶外墻面、樓梯間、管道井等。共用設(shè)施、設(shè)備是指共用的上下水管道、供電線路、照明設(shè)施、綠地、健身器材、電梯、消防設(shè)施、落水管、排煙道、道路、停車場等。

第二條、環(huán)衛(wèi)

小區(qū)公共場所、共用部位衛(wèi)生清潔，垃圾的收集清運。

第三條、公共秩序維護；

做好小區(qū)內(nèi)門崗24小時值勤、巡視，對一切出入人員或車輛進行盤檢或登記，協(xié)助政府公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和安全，配合處理一切突發(fā)事件；

第四條、交通秩序與車輛停放；

進入小區(qū)的車輛要按指定位置停放，車主應(yīng)與物業(yè)公司明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按約定交納相關(guān)的保管費或車位使用維護費。

第五條、房屋裝飾裝修；

1、乙方裝修時，由甲方物業(yè)管理人員提供現(xiàn)場咨詢和管理服務(wù)。

2、按建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《裝飾裝修管理規(guī)定》對業(yè)主的房屋裝飾裝修進行管理。

第六條、自用部分（指水、電表后部分、排水支管、采暖支管等）的維修，在業(yè)主申請甲方維修服務(wù)時，甲方可接受申請并合理收費。

四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第一條、確保公共設(shè)施完好正常使用；

第二條、環(huán)衛(wèi)；

1、裝修垃圾由乙方負責清運，生活垃圾由乙方袋裝放到樓下指定地點，甲方負責清理外運，日產(chǎn)日清；樓梯間、走廊禁止拋撒、堆放垃圾；

2、樓梯間、道路定時清掃，保持整潔；

第三條、交通秩序維護；

小區(qū)車輛，按甲方指定路線行駛，規(guī)定位置停放，禁止亂停亂放。

第四條、公共秩序維護；

1、門崗24小時值班，流動崗定時巡查；

2、監(jiān)控系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，值班人員24小時服務(wù)監(jiān)控。

3、探親訪友，須經(jīng)業(yè)主許可，方能進入，但進出均應(yīng)履行必要的手續(xù)；

第五條、消防；

1、消防通道不得占用，保持暢通；消防設(shè)施不得挪用；消防通道和設(shè)施由甲方統(tǒng)一管理，按消防部門規(guī)定使用；

2、業(yè)主禁止貯藏易燃易爆物品，禁放煙花爆竹，否則，責任自負；

第六條、綠化；

草坪、樹木定期修剪，對園林景觀，小區(qū)做好養(yǎng)護，保持綠化區(qū)域內(nèi)無臟物。

第七條、房屋裝修；

對共用部位、共用設(shè)施做好維修與養(yǎng)護，保持正常運行，入住后期，業(yè)主急修，甲方接報后，三小時內(nèi)人員到場，提出方案及時維修；小修不隔日，大修、中修及時報批后按規(guī)定進行維修。

第八條、加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助作好救助工作。

五、物業(yè)管理服務(wù)費用

第一條、乙方交費時間為當月10日前；

第二條、物業(yè)管理服務(wù)費按下列標準執(zhí)行：

1、多層住宅：0.4元/m22、高層住宅暫定：0.85元/m2（含電梯電費、檢測費）

第三條、物業(yè)管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用的人身保險、財產(chǎn)保管、保險費用；

第四條、因乙方空置房屋按閑置物業(yè)收取（排除產(chǎn)生垃圾費用）多層住宅：0.3元/m2、高層住宅：0.5元/m2；

第五條、乙方出租物業(yè)時，應(yīng)到物業(yè)管理部門備案，物業(yè)管理費用仍由乙方交納，乙方仍為責任人；

第六條、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理費用，并告知受讓人與甲方訂立本協(xié)議，否則乙方仍為責任人。

六、其他服務(wù)

第一條、24小時供暖：13元/m2（隨市場調(diào)節(jié)價調(diào)整）

熱水價 ：8元/m3（隨市場調(diào)節(jié)價調(diào)整）

第二條、車位使用維護費：50元/輛/月

臨時停放：5元

過夜停放：10元

第三條、自行車存放：5元/月

電動車存放：10元/月

摩托車存放：15元/月

第四條、水、電、煤氣、有線等單位收取到最終使用戶（市政價格）

第五條、裝飾裝修：

裝修保證金500元，由業(yè)主交納，保證金不計利息，裝修完畢驗收，不違反《裝飾裝修管理規(guī)定》原數(shù)退還。如有違規(guī)行為，扣除應(yīng)賠償費用后余額退還給乙方。

裝修建筑垃圾處理押金200元，在裝修過程中垃圾袋裝家中存放，竣工后運出本小區(qū)、押金退還，否則，本押金扣除。

第六條、為加強小區(qū)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，使小區(qū)整潔統(tǒng)一，給大家一個安全、舒適的生活環(huán)境，經(jīng)公司研究決定，業(yè)主或（使用人）在簽訂本協(xié)議的同時，交物業(yè)統(tǒng)一管理押金2000元（遵守小區(qū)內(nèi)各項管理規(guī)定和物業(yè)公約，按時交納物業(yè)管理費、采暖費、車位使用維護費等）

七、雙方約定的其它事項

為了維護整個房屋外觀的整潔、美觀、統(tǒng)一，為了全體業(yè)主的人身財產(chǎn)安全：

第一條、未經(jīng)甲方允許，陽臺禁止安裝外置防護網(wǎng)，（客廳臥室、廚衛(wèi)、陽臺可安裝內(nèi)置防護網(wǎng)），陽臺門可安裝防護門，空調(diào)主機須安裝在空調(diào)臺；為保證主機散熱及維護房屋外型美觀，乙方不得封閉空調(diào)臺；

第二條、安裝太陽能熱水器必須在不破壞屋面與墻面的前提下，管路

要上下一致，固定規(guī)范；

第三條、為了安全，嚴禁從室內(nèi)往窗外扔廢氣物，否則發(fā)生一切事故業(yè)主承擔法律責任；

第四條、為美化環(huán)境，不準在公共場所亂涂亂畫、貼廣告、豎標牌、指路牌等；

第五條、對造成房屋外墻損壞、污染的，由責任人負責修補。

八、違約責任

第一條、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務(wù)約定目標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正，承擔相應(yīng)的責任；

第二條、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正，承擔相應(yīng)的責任；

第三條、對物業(yè)管理費逾期不交者，甲方每日按欠費金額1%的比例收取滯納金，連續(xù)三個月不交者，甲方可以采取相應(yīng)措施，后果乙方自負；

第四條、業(yè)主凡屬變動房屋外觀必須征得甲方同意；業(yè)主裝修前必須將裝修方案以書面形式上報甲方，待甲方同意后方可施工，否則均視為違約，對造成的后果乙方承擔法律責任；

第五條、損害小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)恢復原狀，不按時恢復原狀的甲方負責恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的責任人賠償損失。

九、特殊情況處理

第一條、為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，如：火情、漏氣、漏電、救助人命及協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取措施緊急避險，造成乙方連帶的財產(chǎn)損失的，按有關(guān)法律規(guī)定處理；

第二條、在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理；

十、在本協(xié)議簽訂前，甲方已將協(xié)議樣本送平頂山市房產(chǎn)局（物業(yè)管理主管部門）備案。

十一、各項費用按市場調(diào)節(jié)價和政府有關(guān)規(guī)定進行適當調(diào)整，未盡事宜，依照物業(yè)管理條例及相關(guān)法規(guī)為準或甲乙雙方協(xié)商解決。

十二、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，具有同等的法律效力，協(xié)議自簽字之日起生效。

簽約時間：年月日

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)標準 中物協(xié) 一級

潤金城物業(yè)管理服務(wù)標準

（一）潤金城物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、根據(jù)潤金城前期物業(yè)管理合同，嚴格按合同條款履行物業(yè)管理服務(wù)工作。

2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、潤金城項目管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供完善的物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率85%以上。

（二）房屋管理

1、對潤金城小區(qū)房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)潤金城小區(qū)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、潤金城小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。

（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。

10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）協(xié)助維護公共秩序

1、潤金城小區(qū)主出入口24小時站崗值勤，要求值班人員執(zhí)勤形象良好，訓練有素。潤金城公寓大堂實行24小時執(zhí)勤制度。

2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施全天候24小時安防監(jiān)控值班制度。

3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養(yǎng)護管理

1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

6、潤金城小區(qū)內(nèi)綠化樹木存活率不低于98%。

第三篇：物業(yè)管理例會議程表

物管部會議議程表

與會者會前需準備事項：

1、各部門負責人工作匯報的主要內(nèi)容包括：1）8月份完成的主要工作事項和9月份工作計劃；重點匯報：①上月例會紀要明確的工作事項執(zhí)行情況；②“創(chuàng)文”迎檢工作情況； ③轄區(qū)滿意度調(diào)查情況；④存在問題及需要跨部門間協(xié)調(diào)的問題；⑤合理化建議。

2、工作匯報材料請按統(tǒng)一格式（項目工作匯報用新格式），于會后提交。

會議紀要

第四篇：物業(yè)管理經(jīng)理職責

物業(yè)管理經(jīng)理職責

1、負責所管轄區(qū)域項目物業(yè)服務(wù)的全面工作，向城市負責人負責;

2、制定并完成所轄項目物業(yè)管理服務(wù)目標和經(jīng)濟指標，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本，對項目的經(jīng)營管理狀況負責;

3、有效監(jiān)管所轄項目物業(yè)各部門運營流程，帶領(lǐng)物業(yè)團隊為客戶提供良好的服務(wù);

4、負責對主管及以上管理者的業(yè)務(wù)培訓指導和績效考核;

5、精通客戶服務(wù)、工程維修、秩序、保潔、綠化、二裝等各項管理流程和法規(guī)，能獨立起草制訂所轄項目物業(yè)管理各項規(guī)章制度及有關(guān)文件。

物業(yè)管理經(jīng)理職責21、對在管各項目設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)情況檢查

2、審批各項目設(shè)備服務(wù)供方月度服務(wù)評估報告，評估結(jié)果與服務(wù)供方費用結(jié)算掛鉤;

3、對各項目電梯的運行、保養(yǎng)及故障情況進行總結(jié)，并對服務(wù)供方的維保情況進

行綜合評估;

4、對項目工程提供技術(shù)支持;

5、對各項目消防設(shè)施設(shè)備進行檢測;

6、協(xié)助品質(zhì)部對各項目的品質(zhì)檢查工作。

7、負責對外接項目的承接查驗、項目入伙等工作。

8、新接項目的前期介入工作，及接管后的團隊組建。

9、審批各項目房屋本體、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，工程改造等;

10、根據(jù)個人專業(yè)特長對各項目形成管理和支持

物業(yè)管理經(jīng)理職責3

1.領(lǐng)導全體項目員工完成公司下達的責任目標。

2.熟悉掌握前期介入、接管驗收、租戶入駐、后期管理流程。

3.根據(jù)項目運營情況，制定相應(yīng)的管理措施和制度，負責處理重大投訴和突發(fā)事件。

4.與業(yè)主、有關(guān)部門和物業(yè)管理主管部門保持良好關(guān)系。

5.負責管轄項目的財務(wù)管理、成本核算，合理運用資金，控制資金流量，對公司利益及業(yè)戶利益負有雙重責任。

6.組織開展員工培訓工作，嚴格監(jiān)督并控制工作質(zhì)量。

7.定時或不定時巡視管理區(qū)域，以監(jiān)督各項管理工作的質(zhì)量。

物業(yè)管理經(jīng)理職責4

負責交付前期的各項投訴問題解決指導

負責監(jiān)督檢查項目客服人員工作情況，對重大客訴協(xié)調(diào)解決

組織定期進行客戶滿意度調(diào)查，對意見進行匯總分析

落實改進措施，有效支撐從地產(chǎn)營銷開始的業(yè)戶滿意度工作

與重要業(yè)主保持友好關(guān)系，定期配合項目開展外聯(lián)活動

統(tǒng)籌構(gòu)建客服條線平臺、標準制度及培訓落地、檢查考核

負責對相關(guān)項目物業(yè)服務(wù)上媒體導向進行監(jiān)控

負責物業(yè)微信公眾號的建立

物業(yè)管理經(jīng)理職責51、負責組織開展公司質(zhì)量工作，對各項目的質(zhì)量工作進行指導、檢查、考核與督促改進;

2、負責公司品質(zhì)管理體系文件建設(shè)規(guī)劃，并具體組織實施，確保公司制度體系的完整性;

3、負責公司各項目客戶關(guān)系、秩序維護、環(huán)境、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)檢查、督導、分析、報告及糾正等管理工作;

4、對公司運作機制、模式定期檢討，提出提升建議;

5、完成上級安排的其他工作。

物業(yè)管理經(jīng)理職責61、研究市場動態(tài)，組織市場調(diào)研與競爭對手分析，為公司實施收并購、合資合作業(yè)務(wù)提供決策依據(jù);

2、獲取目標市場收并購、合資合作等信息，積極開拓業(yè)戶資源，尋找優(yōu)質(zhì)的股權(quán)投資并購、合作經(jīng)營項目，進行項目搜尋、篩選和儲備;

3、負責收并購公司的相關(guān)數(shù)據(jù)分析、費用測算，開展標的前期調(diào)研，參與收并購、合資合作談判、盡職調(diào)查及投后復盤等相關(guān)工作;

4、主動與政府部門、業(yè)主方等有關(guān)單位進行溝通，積極推廣公司品牌形象，保持良好關(guān)系。

物業(yè)管理經(jīng)理職責71、負責經(jīng)營單位工程管理規(guī)章制度的建設(shè)與管理，對執(zhí)行情況進行落實和監(jiān)管并定期進行修訂優(yōu)化;

2、負責各項目工程品質(zhì)的指導與監(jiān)督;

3、服從公司領(lǐng)導的各項安排、責任心強;

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)

青湖語城物業(yè)管理服務(wù)標準

該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括的內(nèi)容和要求如下：

一、公共服務(wù)

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標》)執(zhí)行。

接待：佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。

對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標準、服務(wù)方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務(wù)時限按《省標》五級執(zhí)行。

五級：急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標》執(zhí)行。巡檢：

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；

業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。裝修：

將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織檢驗；

驗收合格2個月后組織復驗；

復驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標》五級執(zhí)行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費用應(yīng)納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質(zhì)的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行；

4、給水設(shè)施按《省標》五級執(zhí)行。五級：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個月化驗一次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱入孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；

保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新一次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；

每半年對共用明裝給水管道進行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。

5、排水設(shè)施按《省標》四級執(zhí)行。四級：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節(jié)現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內(nèi)避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行。

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；

每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行一次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；

每月監(jiān)測一次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。

7、弱電系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行。

操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；

工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理； 有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；

工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；

分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、個監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。

8、避雷接地系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運行及管理按《省標》執(zhí)行。

安裝、維護、保養(yǎng)人員和電梯司機均持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位職責制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養(yǎng)計劃》。

安全設(shè)施完好、齊全，通風、照明等附屬設(shè)備完好；在電梯橋廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相關(guān)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。

與持有相關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。

電梯及其安全設(shè)施每周不少于一次，進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所電梯進行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署前側(cè)報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行一次負荷校調(diào)試驗；負荷校調(diào)實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

電梯維護保養(yǎng)提前一天，通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代碼說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術(shù)資料。

按國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

10、共用空調(diào)系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施按《省標》執(zhí)行。

加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；

按照也很足公約的約定，全組認為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；

停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標》五級執(zhí)行。五級：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每月循環(huán)清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護欄基本干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達室共用衛(wèi)生間保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級： 每日早、晚對公共衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每2個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

標識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標》三級執(zhí)行。

三級：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

9、門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

門衛(wèi)、崗亭每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

垃圾桶、果皮箱；每日清運2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標》三級執(zhí)行。

三級：

生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛(wèi)生消殺按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養(yǎng)護與管理

1、草坪按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運；

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；

樹冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹冠通風透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

花勢良好，較好體現(xiàn)花壇設(shè)計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標》四級執(zhí)行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標》四級執(zhí)行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標》五級執(zhí)行。

五級：

專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態(tài)良好； 接受過兩年以上安全護衛(wèi)或相關(guān)訓練，訓練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；

熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；

安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；

當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；

上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠；

說不通話，可以進行簡單英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)按《省標》五級執(zhí)行。

五級：

各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導工作。

3、巡邏按《省標》三級執(zhí)行。

三級：

白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標》執(zhí)行。緊急事故反應(yīng)：

制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；

有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應(yīng)訓練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；

對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。

其他防范措施：

設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設(shè)有明顯標志并有防護措施；

協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。消防：

執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；

健全消防組織，建立消防責任制；

定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；

發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)；

每日檢測一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。

特特服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。