中韓影視基地的項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

各位領(lǐng)導(dǎo)：

我這里要向大家介紹的是位于威海文登市開發(fā)區(qū)的中韓影視基地項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處文登市珠海路與金山路交叉處，地理位置比較獨(dú)特，是連接中心城區(qū)及開發(fā)區(qū)的交叉地段，是將來文登市整個(gè)城區(qū)的中心位置。

通過本人對于威海房產(chǎn)市場及政府各項(xiàng)關(guān)于房產(chǎn)政策方面的調(diào)研，感到此項(xiàng)目在作為北方三、四線城市進(jìn)行投資是可行的。根據(jù)測算我預(yù)估該項(xiàng)目整個(gè)投入是592582461元，整個(gè)銷售收入（不考慮停滯銷因素）是691549920元，整個(gè)項(xiàng)目盈利為98967459元（見下表）。

序號

項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱

原始指標(biāo)

單位

工作量

單價(jià)或費(fèi)率

合價(jià)（元）

一

土地成本

81007973

土地成本金（工業(yè)）

用地面積

畝

138000

4554000

土地成本金（住宅）

用地面積

畝

167

450000

75150000

相關(guān)項(xiàng)目

0

測繪費(fèi)

用地面積

平方米

133796.77

0.23

30773

登記費(fèi)

用地面積

平方米

133796.77

0.1

13380

應(yīng)交契稅

土地估價(jià)

萬元

41994000

3%

1259820

二

開發(fā)前期費(fèi)用

0

勘查設(shè)計(jì)費(fèi)

6353188

工程勘查費(fèi)

鉆孔深度

米

133796.77

668984

施工圖設(shè)計(jì)

建筑面積

平方米

162405.83

5684204

裝修環(huán)境設(shè)計(jì)

建筑面積

平方米

0

市政配套費(fèi)

15848661

大配套

地上面積

平方米

133796.77

5351871

教育附加

地上面積

平方米

133796.77

2675935

供熱設(shè)施

地上面積

平方米

133796.77

6020855

管道燃?xì)?/p>

戶

戶

500

3600

1800000

報(bào)批報(bào)建費(fèi)

15889811

用地規(guī)劃管理

用地面積

平方米

133332

0.9

119999

規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

1.45

235488

項(xiàng)目環(huán)境影響評測費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

1.5

243609

防雷監(jiān)督設(shè)計(jì)審查費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

487217

地震安全評價(jià)

建筑面積

平方米

162405.83

487217

人防易地建設(shè)費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

300000

圖紙審查費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

0

0

消防審查費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

1.5

243609

水資源費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

324812

勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)

建安成本

元

324811660

1.82%

5911572

農(nóng)民工工資保障金

建安成本

元

324811660

0%

0

物價(jià)調(diào)節(jié)基金

銷售收入

元

691549920

0.50%

3457750

工程招投標(biāo)管理費(fèi)

建安成本

元

324811660

0.04%

129925

招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)

建安成本

元

324811660

0.05%

162406

工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

建安成本

元

324811660

0.07%

227368

工程監(jiān)理費(fèi)

建安成本

平方米

133796.77

1337968

房產(chǎn)測繪費(fèi)

建筑面積

平方米

162405.83

1.36

220872

三通一平費(fèi)

2000000

原址拆除及三通一平

0

三

建筑安裝工程費(fèi)

326211660

地上土建工程

建筑面積

平方米

133796.77

2000

267593540

地下土建工程

建筑面積

平方米

28609.06

2000

57218120

備案費(fèi)

1000000

工程承包交易費(fèi)

400000

四

配套建設(shè)費(fèi)

16189409

供電

建筑面積

平方米

133796.77

6154651

供水

建筑面積

平方米

133796.77

2006952

排污

建筑面積

平方米

133796.77

1337968

熱力

建筑面積

平方米

133796.77

6020855

電信

建筑面積

平方米

133796.77

668984

直接費(fèi)

0

五

稅金

79215515

營業(yè)稅金及附加

銷售收入

元

691549920

5.55%

38381021

所得稅

銷售收入

元

691549920

3.75%

25933122

土地增值稅

銷售收入

元

691549920

2%

13830998

土地使用稅

用地面積

平方米

133796.77

1070374

六

財(cái)務(wù)費(fèi)用

38035246

管理費(fèi)

銷售收入

元

691549920

2%

13830998

銷售傭金

銷售收入

元

691549920

3.5%

24204247

七

不可預(yù)見費(fèi)

13830998

不可預(yù)見費(fèi)

銷售收入

元

691549920

2%

13830998

間接費(fèi)

概算總造價(jià)

592582461

方案

類別

銷售面積

銷售單價(jià)

銷售金額

成本費(fèi)用

獨(dú)棟

38834.89

8000

310679120

商鋪

6000

8000

48000000

地下車位

19000

1600

30400000

公寓

88962

3400

302470800

總計(jì)

691549920

據(jù)表所示，我們的收入數(shù)（不考慮滯銷因素）還是比較保守的，換言之應(yīng)該樂觀的講，我們的盈利還可能存在一定的空間的。

既然作為項(xiàng)目運(yùn)作，沒有哪一家房產(chǎn)企業(yè)會一下子投入全部的成本資金，而應(yīng)該是滾動(dòng)運(yùn)作的。我本人考慮該項(xiàng)目的運(yùn)作也應(yīng)該如此。經(jīng)過測算，我們認(rèn)為分為2期開發(fā)較為有利。分別為第一期50畝用地（其中工業(yè)用地14.8畝，商業(yè)用地35.2畝）建筑體量為97000m2，那么根據(jù)上表計(jì)算投入總成本應(yīng)為31858萬元（其中土地為1788萬元。建安成本為19400萬元。其他包括稅金在內(nèi)費(fèi)用按每m2建筑面積1100元計(jì)入10670萬元）考慮到其他費(fèi)用可以利用政策進(jìn)行緩交包括有些費(fèi)用是后期支付的因素及基礎(chǔ)出土0.00就可以對外銷售的客觀條件，對于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際需要的資金分別是：

②

土地費(fèi)用1788萬元

②考慮到出土0.00及滿足銷售符合當(dāng)?shù)卣咴试S的必要條件時(shí)完成建安支出成本為3800萬元（按完成總產(chǎn)值19%～20%測算得出）

③其他費(fèi)用為1412萬元（其考慮到前期必須交納的規(guī)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及原中韓創(chuàng)意公司前期的投入及項(xiàng)目遠(yuǎn)行過程中必要的支出，例如管理費(fèi)用的開支）。

綜合所述，本工程前期投入的滾動(dòng)資金為7000萬元。目前與原威海創(chuàng)意投資有限公司的談判結(jié)果來看

①

原威海創(chuàng)意投資有限公司要求在新公司的持股比例為40%，要求我司持有新公司60%的股份。

②關(guān)于目前土地持有的價(jià)值為：工業(yè)用地是13.8萬/畝，商業(yè)用地是45萬/畝（對于原先政府與原威海創(chuàng)意投資有限公司談定的土地價(jià)格對照上述土地價(jià)格的溢價(jià)部分，由政府退回原威海創(chuàng)意投資有限公司的股東，與新公司無關(guān)。若在土地拍價(jià)的時(shí)候，拍定的價(jià)格超過上述土地標(biāo)價(jià)時(shí)，則超出部分由原威海創(chuàng)意投資有限公司的股東負(fù)責(zé)支出，換言之土地價(jià)必須鎖定在上述價(jià)格中）。這樣做的好處為我們可以鎖定土地價(jià)格，避免競拍土地時(shí)價(jià)格不可控因素，將可變成本變?yōu)椴蛔兂杀尽＂趯τ谝院蟮耐恋匾鐑r(jià)部分將歸新公司所有。

根據(jù)以上分析我司為運(yùn)作該項(xiàng)目一期工程需支出的資金為4200萬元，占公司總股本60%，原威海創(chuàng)意投資有限公司出資2800萬元（包括前期的投入），占公司總股本的40%。

截止目前為止，原威海創(chuàng)意投資有限公司的前期支出費(fèi)用為966.22萬元。見下表：

預(yù)付土地款：

400萬

景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：

80萬

建筑設(shè)計(jì)費(fèi)：

171.1萬

動(dòng)漫設(shè)計(jì)：

4.5萬

裝飾及設(shè)計(jì)管理費(fèi)：

18萬

預(yù)付營銷策劃費(fèi)：

10萬

工程款：

50萬

勘測、檢測、可行性報(bào)告：

9.46萬

廣告牌：

6.5萬

北京建筑科學(xué)院：

5.萬

創(chuàng)意宣傳會費(fèi)：

14.16萬

固定資產(chǎn)：

47.7萬

威海文化基金會費(fèi)：

6萬

管理費(fèi)用：

108.8萬

開發(fā)間接費(fèi)用：

35萬

具體操作：

(一)我司先支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款300萬的定金，打入威海創(chuàng)意投資有限公司帳戶，雙方到文登市工商局辦理股權(quán)變更備案手續(xù)。

（二）文登市國土局發(fā)布中韓影音創(chuàng)意基地項(xiàng)目地塊一期50畝土地招拍掛公告7日內(nèi)，我司支付1160萬元。

（三）然后根據(jù)具體事態(tài)的發(fā)展及建造進(jìn)程狀況，雙方按照股份比例相應(yīng)逐步投入（我司可投入資金到4200萬元止，原中韓公司投入資金及前期投入到2800萬元止。

我個(gè)人認(rèn)為投入上述的資金全部到位后應(yīng)該能夠滿足工程運(yùn)作的實(shí)際需要。分析如下：

本項(xiàng)目一期在股東資本金全部到位的前提下，預(yù)計(jì)建筑施工可以達(dá)到主體三層，具備威海當(dāng)?shù)刂鞴懿块T發(fā)放預(yù)售許可證的條件，項(xiàng)目可以全面進(jìn)入正式銷售階段。

項(xiàng)目在地基開挖、施工全面展開的同時(shí)，正式啟動(dòng)宣傳推介和準(zhǔn)客戶信息搜集工作，期間可以收取有確定購買意向客戶的誠意認(rèn)購金，根據(jù)文登當(dāng)?shù)厥袌龅姆康禺a(chǎn)營銷慣例，額度在每套二至十萬元。預(yù)計(jì)正式銷售前搜集不少于一千個(gè)客戶信息，收取不少于二百個(gè)客戶的誠意認(rèn)購金，籌集不低于六百萬元的建設(shè)資金。

項(xiàng)目正式開盤當(dāng)月，包含之前確定的銷售合同，計(jì)劃全部簽約不低于三百套，考慮辦理貸款滯后等原因，預(yù)計(jì)籌集建設(shè)資金三千至四千萬元。

開盤后進(jìn)入正常銷售階段，如果每月銷售不低于五十套，則每月可籌集不低于一千萬元建設(shè)資金，可以滿足后續(xù)的工程用款。

如果房屋銷售達(dá)不到預(yù)期，可考慮辦理項(xiàng)目貸款，現(xiàn)已經(jīng)與文登市農(nóng)村城市信用社理事長和主任進(jìn)行了前期接觸，對方表示待手續(xù)齊備時(shí)可以考慮項(xiàng)目貸款事宜。

如果房屋銷售達(dá)不到預(yù)期，貸款不順利，還可以考慮股東借款、社會融資等非常融資手段。

六、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策對項(xiàng)目的影響

當(dāng)前國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策一般對大城市和房價(jià)過高的城市影響較大，像文登市這樣的三、四線城市，房價(jià)不高，沒有泡沫跡象，從常理分析國家不會對此類市場進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控。由于膠東半島獨(dú)特的地理氣候優(yōu)勢，半島地區(qū)近十年內(nèi)都是北方地區(qū)有遷移意向移民的首選之地。同時(shí)沿海地塊房價(jià)過高會對文登市區(qū)房價(jià)起到明顯的拉升作用，我對于本項(xiàng)目的銷售和價(jià)格預(yù)期前景是樂觀的。再則，目前山東省正在努力打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)，對于具有文化產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目極為關(guān)注及重視。而且截止到現(xiàn)在為止已經(jīng)有具有相當(dāng)規(guī)模的外來房產(chǎn)公司進(jìn)駐威海且不少于4家。土地價(jià)格又推向新高，像環(huán)山路那樣的以前名不見經(jīng)傳土地也拍到了330萬～350萬的價(jià)格。這樣的趨勢勢必會對本地房產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一定程度的沖擊。為此我有理由相信，在這片熱土上我們是大有作為的。

以上是我不成熟的觀點(diǎn)，望領(lǐng)導(dǎo)指正。

寶鋼工程建設(shè)有限公司

程慶偉

2011年3月23日