第一篇：樓盤調(diào)研報告

普寧市城區(qū)樓盤調(diào)研報告

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，珠三角的產(chǎn)業(yè)紛紛向粵東、粵西、粵北山區(qū)轉(zhuǎn)移，資金也朝著這個幾個方向流轉(zhuǎn)。近兩年來，在房地產(chǎn)資金從大城市流向中小城市的潮流中，普寧市房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了井噴的現(xiàn)象。目前普寧市城區(qū)在建待售及籌建當中的樓盤主要有以下幾個：

佳順花園，位于流沙大道北側(cè)老城區(qū)，共有A、B兩棟，夾中間三層有一小花園，樓房陽臺為凸圓型，清一色不銹鋼圓柱形柵欄，外墻顏色為橘黃、白搭配，樓體整體效果簡約樸素缺乏時尚感。一樓普通商鋪圍樓體環(huán)繞，商業(yè)繁華，交通便利。

福盛花園，位于即將起航的普寧市國際商品城繁華商業(yè)區(qū)。一樓商鋪和周邊地區(qū)先后進駐了“安踏”、“蘇寧”“美佳樂”等國內(nèi)國際知名品牌連鎖店。樓體外墻為淡黃、白相間，樓盤整體效果與佳順花園相似。由于福盛花園位于市政規(guī)劃當中的新興商業(yè)中心，交通極為便利，其優(yōu)勢于佳順花園所不能比擬，因此其樓盤備受中、高產(chǎn)階層的青睞。

桂榮·君臨天下，位于普寧市未來兩個商業(yè)商貿(mào)中心“國際商品城”和“國際服裝城”之間，其服務之便利、優(yōu)勢之巨大是毋庸置疑的。其現(xiàn)代風格的樓體設計，歐式風格與中國園林藝術(shù)有機糅合的花園景觀，山水相間，蔥蔥綠意和休閑娛樂場所把庭苑點綴得頗具品位、情調(diào)與親和力。

中信華府，位于廣東省普寧市環(huán)市北路與新河東路交界。占地面積87.6畝，規(guī)劃戶數(shù)1300多套。中信華府的整體規(guī)劃，在空間形態(tài)上強調(diào)景觀朝向，使大多數(shù)建筑都能共享陽光、綠地、水體組成的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境。組團的群落化布置，創(chuàng)造出曲折多變、尺度宜人、錯落有致的鄰里空間。同時利用建筑的空間組合、幾何線條的軸線利用，打造出若干不同風格的小廣場花園。

建筑設計采用現(xiàn)代風格，通過一些高低錯落的變化，結(jié)合頂部躍層、設備間及屋頂花園局部設置，豐富了建筑天際線，并以建筑細部的處理、立面顏色的局部變化，突出建筑的層次和質(zhì)感。創(chuàng)新型的樓體外觀，簡潔明快的方形建筑和飄逸柔美的圓形建筑交相輝映，形成一個典雅怡人的高品質(zhì)生態(tài)住區(qū)。

建筑俊朗挺拔，通過樓體正中的通體垂線設計，強化了縱向的動線效果，突破傳統(tǒng)條形建筑的呆板，立面更加美觀、大方；建筑頂部獨特的格架造型，錯落 1

有致，為建筑整體增強了活力與層次感，似有音韻躍動其間。

據(jù)報道，恒潤投資公司有限公司將在廣達北路東側(cè)南華路北側(cè)籌建高檔商住樓17幢。裙樓2層，主樓30層，總用地面積106畝，地面總建筑面積310000平方米。用地各項經(jīng)濟技術(shù)指標：建筑密度≤28%，容積率≤5.0，綠地率≥30％，建筑限高≤120米。

縱觀以上樓盤，其共同點就是分別占據(jù)普寧城區(qū)各大商業(yè)據(jù)點。其中規(guī)模最宏大、品位最高雅、最具競爭力的當屬中信華府。對于我們服裝城在建的頂級豪華住宅所造成的壓力是顯然的。面對強大的競爭對手，我們要分析孰優(yōu)孰劣，如何在激烈的競爭面前取得勝利，我覺得關(guān)鍵在于以下幾點：

第一，普寧市城區(qū)的房地產(chǎn)市場從長遠來看是供不應求的。特別是隨著近幾年普寧經(jīng)濟的復興，擁擠殘破、服務落后、環(huán)境污染嚴重的舊城區(qū)不再適應經(jīng)濟的發(fā)展和滿足市民的需求。隨著市政規(guī)劃的城區(qū)改建計劃的逐步落實，市商業(yè)重心會逐漸向環(huán)北等區(qū)域偏移。因此，從政府政策指向來看，地理是我們最大的優(yōu)勢。

第二，普寧市是全國著名的僑鄉(xiāng)，潮商亦是我國最著名的三大商幫之一。在國內(nèi)外有大批的潮商從事服裝行業(yè)、服務業(yè)等。借以已經(jīng)打響的普寧市國際服裝城為依托，可以吸引大批在外經(jīng)商的潮商入住我們的酒店，定居于我們高級的住宅。

第三，普寧城區(qū)高級住宅區(qū)為數(shù)不多。中信華府高級住宅區(qū)已經(jīng)搶先于服裝城奪得了大批區(qū)域內(nèi)最具購買力私企老板及高薪階層。據(jù)了解中信華府1300多套商品房已出售70%左右。即目前我們必須加大宣傳力度和樓盤設計的創(chuàng)新方能分流潛在實力購買者。

建筑學博士、副教授、中山大學傳播與設計學院藝術(shù)設計學系主任馮原認為，衡量小區(qū)景觀布局的價值，不在乎園林面積的大小，不在乎園林植被的貴賤，關(guān)鍵是看有沒有與建筑物協(xié)調(diào)統(tǒng)一，讓人一進入小區(qū)就有一種身心舒暢的感覺。目前，中國的樓盤是有“邊界”的，特別是那些所謂頂級豪華的樓盤，這個“邊界”是圍墻，讓樓盤“與世隔絕”，讓樓盤成為了城市的“飛地”，這是不可取的。特別是像普寧這樣的中小城市樓盤越是豪華，其內(nèi)部景觀的標準與市政景觀的標準反差就越大，這也會造成一種“孤島效應”。所以，能夠有意識地彌合樓盤景觀和市政景觀之間裂縫的景觀設計，就能體現(xiàn)出更高的價值。2

第二篇：某樓盤項目調(diào)研報告

國際麗都城調(diào)研報告

第一部分：項目介紹 樓盤地址：靜安北京西路 718 號 項目占地：130000平方米 建筑面積：270000平方米 容納戶數(shù)：3200 戶 容積率：3.6 綠化率：40% 車位：810 樓層狀況：23 層高層 物業(yè)管理費：4 元/平方米/月 1． 地理位置：

國際麗都城地處北京西路、石門二路口，分三期開放（已全部銷售完畢）。每戶配 TEMPSTAR中央空調(diào)，德國威能壁掛式熱水爐。豪華會所、游泳池、網(wǎng)球場。國際麗都城位于南京西路商業(yè)圈的周邊，出行便利。交通：地鐵二號線、21、20、37、136。

2.

建筑風格 麗都國際城―――――現(xiàn)代風格的豪華建筑

國際麗都城面臨北京西路，有一排不高的紅磚矮房，稱之為會所。在麗都城一期銷售之前就已竣工。會所古色古香，很像上海的老式洋房。就在會所的后面，在綠樹草坪間矗立著一棟棟豪華氣派的現(xiàn)代風格的高樓，大樓外貼面磚，外觀呈淡黃顏色。住戶全部朝南，采光極好。走近大樓仰視，大樓高聳入云；遠觀大樓，南向臥室全部封上進口玻璃幕墻，豪華氣派。遠觀近看，讓人心動，令人感嘆。大到建筑與環(huán)境的融合，小到建筑線條走向及一磚一瓦的顏色搭配，無不顯示其用心。氣勢簡潔而不簡單，氣派而不張揚，和諧有度的建筑比例配以精良高檔的外立面建材，使其堪稱該地段的一組標志性建筑。

3．項目背景：

房產(chǎn)界精英聯(lián)袂的產(chǎn)物

國際麗都城由靜安置業(yè)集團投資開發(fā)，由上?，F(xiàn)代建筑設計（集團）有限公司都市院負責規(guī)劃設計，擁有 1300 單元的麗都國際城是由享譽世界的ＢＥＬＴ ＣＯＬＬＩＮＳ（貝爾高林）憑藉４０多年的設計經(jīng)驗和全球幾千個項目的成功心得負責環(huán)境設計，由享有盛譽的香港呂元祥建筑事務所負責建筑立面設計，由聞名遐邇的第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司全權(quán)負責物業(yè)管理，由上海中瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司擔當營銷總代理?？梢哉f，國際麗都城是房產(chǎn)界精英聯(lián)袂的杰作。

4．房型 主力房型

１２０平方米左右的二房二廳

與前兩期不同的是，３月份推出的Ｇ棟東單元和西單元是清一色的二房二廳，有１５０套，均價１４０００元／平方米，毛坯房，每套總價１７０萬元左右。有１１５平方米－１２７平方米四種房型。細看樓層平面圖紙，每個單元四戶配置三部三菱電梯。

每戶均是雙衛(wèi)，設備陽臺不計面積，套內(nèi)使用面積８０平方米左右，最高達８６平方米。

Ｇ０４房：廳房使用過于局促

轉(zhuǎn)角陽臺朝向不佳

Ｇ０２房：雙臥及廳全部朝南

Ｇ０４房：

１１９．８平米 ２房２廳

此房型的特征是廳為東西狹長橫向布局，這樣雖有利于南北兩臥室的通風但可能會影響一天中除早晨外大部分時間的采光，同時整個廳的空間受到兩個臥室房門間的動線的切割而影響了使用效率。加上廳的套內(nèi)面積２５平方米，其使用面積僅２０平方米出頭，該套房廳的使用會有過于局促之感。該房型的圓形轉(zhuǎn)角大陽臺面積形式極好但其朝向西北相當可惜。主臥中有衣帽間和北面不計銷售面積的設備陽臺以及雙衛(wèi)生間全部有窗是該房型的幾個比較人性化的亮點。

Ｇ０２房：

１１７．７平方米二房二廳

同樣是二房二廳，０２房的總建筑面積還小于０４室，但是０２房由于沒有過道，其廳和房間的面積反而大于０４房。此為該房型相對０４房的優(yōu)點，另外該房型的最大亮點是雙臥及廳全部朝南，但缺陷也頗為明顯，整套房間通風不佳以及次陽臺采光不足。

第二部分：項目 SWOT 分析：

1．優(yōu)勢 地段優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 無與倫比的地理位置。地處上海人傳統(tǒng)觀念中的“市中心頂級地段”，離南京西路距離僅百步之遙。而南京西路在上海的地位如同紐約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環(huán)、臺北的忠孝東路，都是世界聞名的商業(yè)街。停留在四季酒店、波特曼、錦滄文華、貴都、希爾頓等四星、五星級大酒店以及上海展覽中心。出入的是恒隆、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)廣場組成的金三角商圈。游走在繁華的南京西路。鐘情于哈根達斯的濃香在舌尖慵懶的滑過。２００２至２００３年，上海辦公樓中最著名的莫過于嘉里中心，雖然租金最高，卻吸引了通用電氣等世界知名企業(yè)。綠色環(huán)境。與國際麗都城一路之隔的靜安區(qū)東８塊地塊原是前些時期上海人人皆知的“地產(chǎn)大王”周正毅旗下的農(nóng)凱集團計劃開發(fā)的高級住宅地盤，目前這里將開發(fā)上海市中心最大規(guī)模的綠地上海體育公園。對于國際麗都城的業(yè)主而言，這無疑是令人振奮的巨大利好。

2.劣勢 價位問題（三期）開盤價：國際麗都城１４０００元/平方米（05 年 3 月）

（二期）全裝修房開盤價：１６０００元/平方米 個人想法：南京西路ＣＢＤ實際上具有與淮海路ＣＢＤ在地段上的競爭地位的話，加上麗都城邊上遠大于太平橋綠地的上海體育公園綠地的建設，那么國際麗都城完全有理由

與淮海路南測太平橋地區(qū)單價高達每平方米２００００－３００００元住宅樓盤相媲美。（現(xiàn)今國際麗都城價格已售 28000～32000）

第三部分：目標客戶群分類：

一期、二期 1.多為中港臺及外籍人士 2.高級白領（月收入 10000 以上）

購房者大多是做長期投資或自住。這些樓盤的價格受政策影響不大，依然穩(wěn)步上漲。比較典型的樓盤———國際麗都城目前的平均成交單價已經(jīng)達到 31000 元/平方米。這一區(qū)域成交活躍的樓盤還有曼克頓豪庭(怡景苑)，該樓盤的品質(zhì)和服務一流，只是地段方面稍遜一籌，目前的成交單價在 22000 元/平方米，可以說是物有所值。

特殊：（上海人買房實在是買個感覺，上海人特別看中地段、位置。只要地段、位置好，不用做廣告，不用代理商，房子也能賣掉。）

第四部分：競爭對手分析 1.靜安風景苑（現(xiàn)今售完）

2.靜安豪情苑（只有 5 號樓未售完）

價位 26500 第五部分：業(yè)主和市民的評論 1．

名人（據(jù)調(diào)查：財經(jīng)頻道的郎閑評 30000/平方米購買了國際麗都城）。

2．對物業(yè)的評論（3 位業(yè)主對物業(yè)的管理表示不滿）。

3．第六部分：調(diào)查結(jié)論：

1．中心地段房產(chǎn)價格普遍較高。按揭貸款是廣大消費者的必然選擇。

2.對月供的承受能力。

按調(diào)查分析,消費者所能承受的月供與上海市目前的人均收入完全不相符,這就要提醒房地產(chǎn)開發(fā)商,產(chǎn)品要與市場、消費者的能力緊密的聯(lián)系起來。我們進一步分析就會發(fā)現(xiàn),一套 280 萬元左右的房子,三成首期,20 年按揭,其月供正好在 8200 元左右。從某種意義上說,工資在 3500 元/月的工薪階層都是市場的潛在客戶群。

3.目前購房者擔憂的問題 調(diào)查顯示，有多數(shù)人認為國際麗都城售價房價較高；還有少部的人認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場房價極不合理，房價非理性上漲。

4.本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價依然是影響市民消費的第一要素。根據(jù)發(fā)達國家房地產(chǎn)規(guī)律顯示，一個地區(qū)房地產(chǎn)價格就是一平方米房價等于白領階層一個月的收入，由于上海市整體居民收入 3500 元/月，消費者將購房價格作為首要考慮因素也在情理之中。因此在付款方式中“分期付款”、“銀行按揭”比較引人注目，是普通老百姓買房的主要渠道，而金融機構(gòu)也應積極推出切實可行、方便快捷的購房方式，同時應根據(jù)客戶的不同消費需求進行消費貸款的品種配套，以適合不同消費群體的市場需要。

5.誠信與品牌將成為開發(fā)商角逐市場的法寶。誠信是企業(yè)進行商業(yè)活動的一個必備要素，品牌更是一個企業(yè)知名度和美譽度的體現(xiàn)。令人欣喜的是，現(xiàn)在不少開發(fā)商已然認識到誠實對于房地產(chǎn)的重要，鑄造精品樓盤是企業(yè)的發(fā)展之路。

6.許多消費者都認為目前房地產(chǎn)市場存在許多弊端，如誤導性廣告、不按時交房、房地產(chǎn)中介混亂、物業(yè)管理差、交房時的套內(nèi)面積與買房時的面積存在較大差異。這就呼吁規(guī)范房地產(chǎn)商市場法律出臺，給消費者一個強有力的保障。從一定意義上講，隨著最近中國政府出面整頓房地產(chǎn)市場秩序工作的深入開展和房地產(chǎn)業(yè)理性化程度的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的行為將進一步規(guī)范，房地產(chǎn)市場服務將日趨完善，消費環(huán)境將有效改善。開發(fā)商與購房者、中介機構(gòu)與消費者、物業(yè)公司與業(yè)主之間將建立起良好的互信合作關(guān)系。從而使房地產(chǎn)業(yè)進一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化。

在看到上海市房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，我們也應清楚的看到其存在的風險因素，市中心區(qū)可利用的土地資源越來越稀缺，將會導致土地成本上漲；上海市居民收入不處于較高的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續(xù)上漲。因此房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品就必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問題。在這種情況下，只能由產(chǎn)品的供應結(jié)構(gòu)去適應產(chǎn)品的消費結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產(chǎn)品。

第三篇：萬豪公寓樓盤調(diào)研報告

萬豪公寓樓盤調(diào)研報告

——城市規(guī)劃0902班魯可心（090040228）

概況：萬豪公寓位于叢臺區(qū)聯(lián)防路與新興大街交叉口東南角，集商務，公寓，住宅為一體的小區(qū)，擁有兩棟板式高層。A棟一至二層為門市，三至七層為商業(yè)，八至二十二層為住宅，B棟一至十七層為住宅。

基本情況：

項目特色：酒店式公寓

物業(yè)類型：公寓

建筑類別：高層

開發(fā)商：邯鄲市實達房地產(chǎn)公司

裝修情況：毛坯

占地面積：5968平方米

建筑面積：18000平方米

開盤時間：2008年底

入住時間：2011年年底

規(guī)劃戶數(shù)：500戶

物業(yè)費：1.00元每平方米每月

綠化率：35%

容積率：3.00

物業(yè)公司：邯鄲市實達物業(yè)公司

開發(fā)公司：邯鄲市實達房地產(chǎn)公司

交通情況：1、3、29、33、49、59、69、203、205路

主要戶型：

35~180平方米（主攻70平方米）

周圍設施：

超市：美食林，萬達商場

公園：暫無

教育：叢臺小學，中華橋小學，實驗小學，漢光中學，市二十五中，市十一中等

醫(yī)療：暫無

銀行：中國建設銀行，中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行

餐飲：天然居，湘江酒店

小區(qū)：蘭庭華府

第四篇：居安逸杭州城南區(qū)域樓盤調(diào)研報告

曹燕青和劉宇霞的調(diào)查結(jié)果

彩虹城

開盤時間 2005-09-01入住時間 2007-05-31現(xiàn)價：11463元/平方米

總戶數(shù):3000占地面積:218776平方米總建筑面積:469000平方米開盤價格：8500 概述：此小區(qū)是比較完善的成熟小區(qū)，入住率達到85％以上。周圍擁有兩個大型超市（華聯(lián)超市和好又多超市）。但沒有家政公司，小區(qū)內(nèi)居民的家政服務人員一般是通過電話預訂或者經(jīng)人介紹。消費水平較高。居住人群以青年和中年為主，具體比例無法判斷。小區(qū)內(nèi)居民對于家政服務的需求是比較強烈的，但是對于目前家政服務和家政人員的評價普遍較低，印象較差。

太陽國際

開盤時間 暫無資料 入住時間 2006-06-30現(xiàn)價：11881元/平方米 占地面積:50000平方米總建筑面積:180000平方米物業(yè)管理公司:高力國際總戶數(shù)：1502

概述：小區(qū)內(nèi)總的居住率不足四成，靠江一側(cè)樓盤基本無人居住，內(nèi)側(cè)樓盤入住率一般，中間一幢樓居住率中下。小區(qū)內(nèi)以新婚夫婦為主，老人多數(shù)是來幫助青年夫婦帶小孩的。天寓

總建筑面積：240000平方米，占地面積:50000平方米?？倯魯?shù):1364。物業(yè)管理公司:六合物業(yè)。開盤價格：現(xiàn)價11500元。開盤價格：7000開盤時間 2004-09-01入住時間 2007-9-15

交通：四橋快速干道：經(jīng)四橋、中河高架進入市中心。公交線路：402、404、527、849、K212、322、K501、K317、假日

9、假日16

入住率：大概有30%，天寓的樓盤是德式設計，比較時尚，但是沒有陽臺，衣服要靠烘干，業(yè)主覺得這個是比較麻煩的。個人建議可以新增衣服烘干服務。活動場所很大，有兩三個兩百多平米的活動廣場。住戶需求：物業(yè)公司只提供樓道清掃等基本的公共清潔，住戶需要室內(nèi)的清潔鐘點工，平時也有些人會請家政公司的人。也有些人家請保姆，但部分住戶對住家保姆印象不大好（不規(guī)矩、不標準）在聯(lián)莊那里有兩家家政公司，具體資料不詳。

入住人群：主要以年輕時尚喜歡德式設計的住戶為主。小區(qū)內(nèi)汽車檔次高，估計住戶消費水平也很高。周圍購物中心：好又多、世紀聯(lián)華

食宿環(huán)境：食堂沒有，住宿的話可以到聯(lián)莊租房比較實惠。

總述：入住率不高，但可以在彩虹城設店，以彩虹城為主、天寓為輔，為天寓提供衣服烘干服務。

西房錦繡

占地面積:46145平方米總建筑面積:220000平方米總戶數(shù):883

開盤價格7500樓盤價格12540開盤時間：2005－8－5入住時間：2008年1.1 入住率：25%，房子基本售完，很大在裝修準備入住。入住人群：年輕人為主

住戶需求：平時也有業(yè)主找家政公司打掃衛(wèi)生，頻率：一周三、四戶（新來保安一周值班下來就看到三、四個業(yè)主請家政公司來打掃衛(wèi)生。）據(jù)觀察，附近并沒有家政公司。

春江時代

開盤時間 2004-11-27入住時間 2008-05-31占地面積:63126平方米

總建筑面積:230000平方米總戶數(shù):約790戶開盤價格：7000現(xiàn)價：12000

交通情況： 復興大橋（錢江四橋），中興立交，江南大道江邊站：K501、K317、K212、K581；江二村站：501、317、K212、K195

入住率：30%，入住人群：年輕人為主

住戶需求：有很多業(yè)主在裝修，可考慮的服務是裝修后衛(wèi)生清潔。

水印城

開盤時間 2005-04-15入住時間 2008-04-30總戶數(shù):1600

占地面積:58688平方米開盤價格：7800元/平米現(xiàn)價：1.2萬左右。

直觀感受：剛來到旅游水印城第一個感覺就是冷清，外面沒有什么商店，有些已經(jīng)開業(yè)的店鋪生意比較冷淡。

總體入住率約為：0.35，在這幾幢樓里入住率最高的是兩幢loft戶型樓，入住率有70%。其他戶型樓入住率大概30%左右。

入住人群主要是年輕人與老年人為主。家庭結(jié)構(gòu)，有些是兩口之家，有些是三代同堂。周圍購物中心：社區(qū)外面有一個華聯(lián)超市，但是生意比較冷清。

食宿環(huán)境：食堂沒有，附近也沒有實惠的住宿。

總述：雖有購買力但入住率不高，市場還不成熟，估計明年才會基本住滿，可列為以后發(fā)展對象。

白金海岸

開盤時間 2004-10-15入住時間 2006-06-30總戶數(shù):1536 現(xiàn)價：10513元/平方米開盤價格：8000元/平方米占地面積:101270平方米總建筑面積:320000平方米物業(yè)管理公司:杭州香溢物業(yè)管理有限公司居住率：50％

概述：相對水印城、西房錦繡和春江時代都發(fā)展成熟。但是總體設施和周圍環(huán)境發(fā)展還不夠完善。如果從戰(zhàn)略角度考慮，想要較先占領市場，可以考慮進入。

金都華庭

開盤時間 2001-01-01入住時間 2002-12-01戶數(shù)：450

現(xiàn)價：22790元/平方米開盤價格：6000元/平方米

占地面積:23726平方米總建筑面積:63800平方米物業(yè)管理公司:浙江金都物業(yè)管理有限公司

綠洲花園

開盤時間： 2004-09-24入住時間 2006-12-31現(xiàn)價：16535元/平方米

開盤價格：16535元/平方米占地面積:66700平方米總建筑面積:220000平方米

總戶數(shù):1500

概述：金都華庭和綠洲花園都是成熟性小區(qū)，兩個小區(qū)相差不到三百米。金都華庭是一個小型小區(qū)，居住人群的消費水平較綠洲花園稍高;反之，綠洲花園是一個大型小區(qū)，潛在客戶數(shù)量較金都華庭多。我判斷，正因為潛在的消費人群的數(shù)量關(guān)系，兩家超市（華聯(lián)和華潤萬家）都開在了綠洲花園附近，想要從戰(zhàn)略上扎根綠洲花園，兼而服務金都華庭。這也是我們可以借鑒的一個地方。

白馬公寓

開盤時間 2000-09-01入住時間 2002-03-01

現(xiàn)價：33603元/平方米占地面積:34107平方米總建筑面積:220000平方米 物業(yè)管理公司:華浙物業(yè)管理公司住戶數(shù)：400

公交：151路、24路、32路、56路、502路、802路、21路、156路等 入住率：基本上住滿。入住人群均為大老板、成功人士，住戶家里均有保姆

總述：該小區(qū)配套設施完備，入住率非常高，但是該小區(qū)的住戶家里均有保姆，難以介入。

春江花月

開盤時間 2005-09-30入住時間 2006-12-30

開盤價格：11200元/平方米現(xiàn)價：21219元/平方米

占地面積:250125平方米總建筑面積:440000平方米

總戶數(shù):2000

概述：居住率較低，四成半。消費水平較高，年齡結(jié)構(gòu)以事業(yè)有成型為主。有家政人員為小區(qū)居民服務，具有一定的競爭對手，競爭程度難以評估。市場容量還可以，但是邊上的新建樓盤年底將要交付，又可以為我們公司帶來一些客源。因此，可以考慮進入。金色家園

開盤時間 2005-06-06入住時間 2006-10-16

占地面積:46149平方米總建筑面積:124602平方米

總戶數(shù):863開盤價格：11000元/平方米現(xiàn)價：16055元/平方米概述：金色家園入住率還可以，一共八百多戶，現(xiàn)有居民是五百多戶。根據(jù)保安反映，很多家庭正在裝修，估計過些時候入住率會更高。物業(yè)也沒有提供相關(guān)的家政服務?？蛻裟壳罢埣艺藛T的不是很多。主要原因還是對于家政人員的素質(zhì)不放心問題。

金色海岸

開盤時間 2006-12-06入住時間 2007-09-30

開盤價格：11000元/平方米現(xiàn)價：36223元/平方米

總建筑面積:220000平方米總戶數(shù):569戶物業(yè)管理公司:香港戴德粱行

概述：在所有的調(diào)查樓盤中，這是唯一一個物業(yè)壟斷家政服務，不希望家政進入小區(qū)的樓盤。

第五篇：關(guān)于問題樓盤市場調(diào)研報告

關(guān)于問題樓盤的調(diào)研報告

近年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對拉動我市社會和經(jīng)濟發(fā)展起到一定作用，但發(fā)展過程中涉房地產(chǎn)樓盤的矛盾糾紛也隨之日益突出，逐漸成為我市社會管理方面的難點熱點問題。近期，我辦聯(lián)合相關(guān)部門對涉房地產(chǎn)矛盾糾紛問題及成因進行了分析，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、基本情況

據(jù)統(tǒng)計，我市我市現(xiàn)有房地產(chǎn)項目64個（包括在售項目4個），共計約4萬戶。估算住戶人數(shù)超過12萬人。

從趨勢上看，2018年，我辦共受理涉房地產(chǎn)矛盾糾紛來訪案件39批次，201次，批次同比上升160％，人次同比上升112％；其中群體訪（5人以上）15批次，141人次，批次同比上升47％，人次同比上升91％；共受理涉房地產(chǎn)網(wǎng)上信訪101宗，同比上升181％。在我市整體信訪總量穩(wěn)步下降的形勢下，涉房地產(chǎn)矛盾糾紛的宗教、人數(shù)呈大幅上升趨勢，群體訪更占全年總量30％以上。

從類型上看，涉房地產(chǎn)矛盾糾紛主要集中在幾個方面：一是房屋建筑及裝修質(zhì)量問題；二是物業(yè)管理問題；三是規(guī)劃及違章建筑問題；四是開發(fā)商虛假宣傳、虛假承諾、違規(guī)銷售、延期交房辦證等問題；五是工程款及工資拖欠問題。

二、存在問題及原因分析

近年來，我市轄區(qū)xx風景線西區(qū)、xx花園、xx時代廣場、xx新天地、xx名邸等房地產(chǎn)樓盤先后發(fā)生業(yè)主到政府機關(guān)群體訪，個別樓盤甚至發(fā)生業(yè)主越級集體訪。加之，由于到我市購房的業(yè)主維權(quán)意識較強，經(jīng)常采取抱團維權(quán)等原因，涉房地產(chǎn)的群體訪成為突出問題。另外，一些樓盤業(yè)主雖未通過集體上訪維權(quán)，但也通過網(wǎng)上信訪、政府熱線等渠道對房地產(chǎn)項目的相關(guān)問題進行投訴，存在的隱患同樣不容忽視。近年來，各級各有關(guān)部門不斷加強物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛排查化解工作，取得了一定成效，但還存在著一些不足，主要包括以下五個方面。

（一）行政機關(guān)方面

一是體制機制不順。物業(yè)管理涉及住建、房管、城管執(zhí)法、公安、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)、水電燃氣等諸多部門，各部門職能交叉、職責不清，存在互相推諉現(xiàn)象。目前，只有房管部門代表政府作為物業(yè)管理行業(yè)的主管部門行使職責，缺乏工作合力，指導協(xié)調(diào)監(jiān)管工作有限。

二是監(jiān)管工作缺位。行業(yè)主管部門相對于眾多物業(yè)服務企業(yè)，人員配置過于單薄，不能形成有效的監(jiān)管力度。街道辦、社區(qū)缺乏對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督的有效抓手。

三是政策宣傳不力。由于政策宣傳力度不夠，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度了解不多、認識不夠。有的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的收費不理解、不接受，存在拖欠、甚至不交物業(yè)費的現(xiàn)象。

四是化解機制不健全。目前，全市僅有洛龍區(qū)、成立了物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，其他縣區(qū)還未成立行業(yè)性調(diào)解組織，工作力量相對薄弱，導致有的問題久拖不決，矛盾越來越大，誤會越來越深，小問題變大問題。

（二）開發(fā)商方面

一是開發(fā)商單方更改規(guī)劃。購房時的小區(qū)規(guī)劃與業(yè)主入住后的規(guī)劃產(chǎn)生差異、變更，小區(qū)環(huán)境、設施與購房時有明顯改變，引起業(yè)主不滿，引起群體性事件或集體上訪活動。

二是房屋配套設備質(zhì)量差。主要表現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)綠化面積少，最初種植的植物壞死，二次供水設施質(zhì)量差，影響業(yè)主正常生活。

三是公共建筑權(quán)屬不清。許多公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，成為業(yè)主與開發(fā)商爭議的最大問題。

四是存在虛假承諾現(xiàn)象。開發(fā)商先期銷售時向購房人虛假承諾，如小區(qū)將由知名物業(yè)服務企業(yè)管理，或在一定時期內(nèi)免除物業(yè)服務費等，但購房者購房后，達不到承諾要求，引發(fā)矛盾糾紛。

（三）物業(yè)服務企業(yè)方面

一是物業(yè)服務企業(yè)人員素質(zhì)有待提高。由于物業(yè)服務行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員沒有完善的資質(zhì)認定標準，物業(yè)服務企業(yè)出于成本的考慮，對其人員缺乏系統(tǒng)的崗前培訓，致物業(yè)服務人員工作能力、工作責任心都難以滿足業(yè)主的需要。

二是部分物業(yè)服務企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗，工作不規(guī)范，管理水平低，服務質(zhì)量差。主要表現(xiàn)在社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差、公共設施維修不及時、保安不負責任等。

三是費用收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。物業(yè)服務收費缺乏透明度，有的物業(yè)服務企業(yè)未依照規(guī)定將有關(guān)費用收支進行公示，業(yè)主不清楚其所交納物業(yè)費用途，造成誤會，引發(fā)矛盾糾紛。

（四）小區(qū)業(yè)主委員會方面

一是工作職責不明確。我國《物業(yè)管理條例》對業(yè)委會的職責雖有比較明確規(guī)定，但在實際工作中，住宅小區(qū)業(yè)主大會未能充分發(fā)揮作用，很少有小區(qū)業(yè)主委員會將具體規(guī)定和辦法付諸操作。

二是服務理念不到位。目前，全市僅有89家成立了業(yè)主委員會，僅占全市小區(qū)總數(shù)的12.2％，仍有相當多的物業(yè)服務區(qū)域沒有建立或難于成立業(yè)主委員會。有些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員專業(yè)素質(zhì)和能力有限，對業(yè)委會的功能、職責了解不多，很難真正發(fā)揮業(yè)主委員會維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的作用。