摘要：房地產(chǎn)抵押，是將自己的房子抵押給債權(quán)人以確保在債務(wù)人不能履行到期債權(quán)時將房子拍賣以確保債權(quán)能夠得到實現(xiàn)的方式。購房者購買房屋時是一定不希望自己的房子上面存在抵押的，因為一旦出現(xiàn)權(quán)屬上的糾紛對于購房者是極大的損失。本文首先概括了商品房買賣過程中主要存在的問題，之后就商品房抵押后對購房者利益的損害及損害如何救濟(jì)進(jìn)行分析，最后對于完善對購房者利益保護(hù)的立法進(jìn)行深入探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；質(zhì)權(quán)緒論

1.1 現(xiàn)實背景和理論背景

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對于住房的需求日益增加。但是由于購房者相對于開發(fā)商而言是弱勢的一方，房地產(chǎn)抵押是抵押人向債權(quán)人進(jìn)行擔(dān)保的一種方式，這里的債權(quán)人包括了銀行、施工隊等，關(guān)于商品房的抵押問題目前在我國的法律中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。但是在實際的房地產(chǎn)抵押會出現(xiàn)很多問題，會損害購房人的利益，首先一旦商品房被抵押，購房者在辦理房產(chǎn)證的時候就會出現(xiàn)問題。另外，一旦商品房無法交付，出現(xiàn)爛尾，房屋拍賣，購房者能否優(yōu)先受償以彌補(bǔ)損失也是很大的問題。

本文主要是通過對于《合同法》、《破產(chǎn)法》及《消費者保護(hù)法》中涉及到的法理學(xué)問題進(jìn)行探究。購房者相對于其他的民事主體而言屬于弱勢群體，購房者利益受損其背后可能是一個家庭的損失，房產(chǎn)抵押問題處理不好會帶來嚴(yán)重的社會隱患，勢必會擾亂房地產(chǎn)市場的秩序，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是實證分析與案例分析相結(jié)合的方式以探究在商品房買賣過程中出現(xiàn)的法律問題。文章的前半部分采用了文獻(xiàn)綜述的形式。后半部分研究方法包括了對比分析，歸納分析對于購房問題的解決進(jìn)行總結(jié)。

1.3 研究目標(biāo)

本文的研究目標(biāo)是通過完善立法保護(hù)購房者的利益，提高立法層級，對于購房者的利益以基本法的層面去保障，解決法條之間的沖突，提升法律的可操作性，購房者的生存權(quán)能夠得到應(yīng)有的保障。

1.4 研究目的本研究首先對于房地產(chǎn)交易過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題進(jìn)行整理，對于國內(nèi)外學(xué)者對于本問題的研究現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尤其是在預(yù)告登記制度的研究上主要對大陸法系國家的先進(jìn)經(jīng)驗進(jìn)行梳理，為我國該制度的立法構(gòu)建提供依據(jù)，以保證房產(chǎn)抵押制度的體系的完整性。另外對于目前《消費者權(quán)益保護(hù)法》等在購房者利益保護(hù)問題上的缺位進(jìn)行研究，以期彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的缺陷。

1.5 研究意義

本題目的研究意義首先在理論上對于房地產(chǎn)的抵押問題進(jìn)行梳理，以期為今后學(xué)界對于該問題的研究做出指引，不僅在于保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也在于通過立法整治房地產(chǎn)買賣過程中的亂象，因為房產(chǎn)市場的發(fā)展不僅涉及到開發(fā)商、債權(quán)人，還涉及到貸款銀行在內(nèi)多方利益。對于抵押行為進(jìn)行規(guī)范，可以說是大勢所趨。商品房抵押問題不僅是法學(xué)界本身的問題，其對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運行都有著重要的意義。

2商品房抵押現(xiàn)狀及購房者利益保護(hù)問題分析

2.1商品房抵押現(xiàn)狀

目前商品房在建過程中由于資金有限，為了取得足夠的資金不得已要向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，而此時房屋作為不動產(chǎn)就會成為押品。另外還有開發(fā)商在施工的過程中需要雇傭施工隊施工。那么就存在工程隊也需要抵押物的問題，那么這樣一來在建的工程也就是房屋也就成了抵押對象，所以現(xiàn)在縱觀各大樓盤，我們看到近五分之一的樓盤均存在抵押問題，但是如果不到房產(chǎn)部門去查詢的話一般來講開發(fā)商是不會主動說明的，但是后續(xù)就會存在很大的隱患，購房者的權(quán)利會因此受到損害。另外一點，很多開發(fā)商是無照經(jīng)營就是在沒有獲得房屋銷售許可的情況下就開始買賣房屋，這個時候，甚至無法與購房者簽訂備案合同，僅僅是一紙協(xié)議，這時候開發(fā)商銷售的是期房，那么這樣一來對于購房者的風(fēng)險就會更大，這些購房者接受了目前不能簽訂合同的事實，更不會去主動查詢該商品房的抵押情況，開發(fā)商往往以低價為誘餌引誘消費者購房，購房者很有可能在沒有意識的情況下就買到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋實際上是存在很大的隱患的，下文中我們就著重分析房地產(chǎn)抵押存在的問題。

2.2 購房者利益保護(hù)中存在的主要問題及影響

2.2.1存在引故意隱瞞和欺詐導(dǎo)致的無法優(yōu)先受償?shù)膯栴}

房地產(chǎn)抵押過程中，一般會牽扯到很多人的利益，其中的關(guān)系比較復(fù)雜，法律關(guān)系主體相互之間會有利益牽扯。除了有房地產(chǎn)的抵押人、抵押權(quán)人，一般還會有債權(quán)人，有時還會有多名債權(quán)人。有的抵押人為了周轉(zhuǎn)資金，還會在一套房產(chǎn)上進(jìn)行多次抵押，產(chǎn)生了抵押權(quán)優(yōu)先問題。在房地產(chǎn)買賣過程中，房地產(chǎn)物權(quán)所有人應(yīng)該把房產(chǎn)抵押情況如實的反饋給買受人，在誠實守信的原則下完成商品房的買賣交易，實現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓。而且商品房所有人在進(jìn)行房屋交易時，應(yīng)及時的把有關(guān)情況向抵押權(quán)人溝通，如果沒有及時的解除抵押權(quán)，商品房在轉(zhuǎn)讓過程中會因為抵押權(quán)的存在而無法辦理過戶手續(xù)。如果商品房買賣雙方都堅持誠實守信原則，則在交易過程中一般會比較順利，不會產(chǎn)生相關(guān)的法律問題，但是如果如果存在故意隱瞞或者欺詐是情況，則往往會產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律關(guān)系，一些買受方或者抵押權(quán)人也會因此造成很大的財產(chǎn)損失。所以如果購房者購買的房屋上存在權(quán)屬爭議的情況下其辦理房產(chǎn)證就會出現(xiàn)問題。如果開發(fā)商難以為繼，法院勢必會拍賣房產(chǎn)，以所得價款優(yōu)先受償。但是是否能夠得到優(yōu)先受償還取決于諸多因素，這就是我們需要去探討的。房地產(chǎn)如果拍賣實際上債權(quán)人有三方，一方是債權(quán)人、一方購房人、另一方是銀行，如果該房屋拍賣所得價款優(yōu)先清償了在先的債權(quán)人，那么對于在后的債權(quán)人很有可能無法得到清償。另外房屋的抵押分為抵押給銀行或者抵押給其他人兩種。抵押給銀行之前銀行會預(yù)先審查好該房屋所有權(quán)人的資質(zhì)。拍賣所得價款會優(yōu)先給購房人。但是如果抵押給其他債權(quán)人，這兩個債權(quán)人之間的關(guān)系就是同等的。這其中優(yōu)先清償?shù)闹黧w就不確定了。購房者很有可能因此利益受到損害，所以說保證購房人的優(yōu)先受償權(quán)是必要的。

2.2.2抵押登記還存在不統(tǒng)一的問題

關(guān)于抵押登記，我國關(guān)于抵押登記的規(guī)定并不完善，對于房地產(chǎn)的抵押登記只是在民事立法上有所規(guī)定，并沒有上升到行政立法的高度。這就會導(dǎo)致商品房的抵押狀況出現(xiàn)漏洞，有一些該登記的事項沒有進(jìn)行登記。長期以來我國房地產(chǎn)登記形成了房屋和土地分別登記的狀況,形成了登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記權(quán)屬證書都不統(tǒng)一的格局。而且在流程上進(jìn)行抵押登記需要的時間長,行政審批效率低。時間的拖延對于開發(fā)商和購房者都帶來了一定的變化因素和因此造成的法律風(fēng)險。

2.2.3存在拖欠工程款導(dǎo)致的法律風(fēng)險

購房者出于自身居住的需要購買房屋，其一定不希望所購買房屋在權(quán)屬問題上存在爭議，一旦己方的房屋被抵押，有可能出現(xiàn)購房者的利益得不到實現(xiàn)的問題，但是如果其買到的房屋正是已經(jīng)抵押出去的，就有權(quán)益被侵犯的風(fēng)險。其中，拖欠建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押帶來旳法律風(fēng)險比較嚴(yán)重。如果開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按時交付房屋，那么法院會通過拍賣的方式將房產(chǎn)拍賣所得價款償付債權(quán)人，這個時候購房人未必能夠獲得優(yōu)先受償。《合同法》第二百八十六條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！蹦敲慈绻麅?yōu)先清償了拖欠的工程價款，有可能導(dǎo)致剩余的拍賣款不足以清償購房人。這樣一來我們發(fā)現(xiàn)一旦開發(fā)商的房屋拍賣。最先得到受償?shù)氖枪こ坛邪?，而且這是一項法定的權(quán)利。購房者利益保護(hù)問題產(chǎn)生的原因分析

3.1 法律意識淡薄，對房產(chǎn)抵押不了解

對房地產(chǎn)抵押登記制度還不夠重視。我們?nèi)绻陨唐贩繉ν馓峁?dān)保就要對房屋進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記，因為對于不動產(chǎn)我國實行的是登記生效主義，也就是說登記是抵押權(quán)生效的必經(jīng)程序，所以我們在購房的時候一定要到房產(chǎn)局去查詢該房屋是否已經(jīng)抵押出去以及權(quán)屬是否有爭議，因為未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。但是實際的生活中經(jīng)常會出現(xiàn)購房者在購買房屋的時候沒有注意該房產(chǎn)是否被抵押出去，進(jìn)而到最后出現(xiàn)這樣或那樣的問題。有的對房地產(chǎn)抵押的限制還不清楚。我國對房地產(chǎn)抵押有很多的規(guī)范和限制，他們很好的保護(hù)了抵押雙方的切身利益，維護(hù)了房地產(chǎn)抵押市場的秩序?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》是其中最重要的兩部法律法規(guī)，在房地產(chǎn)抵押過程中，都要嚴(yán)格遵循上述兩部法律法規(guī)的規(guī)定。房地產(chǎn)抵押不是隨心所欲的進(jìn)行，要嚴(yán)格的受它們的限制和約束。比如對于劃撥的土地就有特殊的額規(guī)定，由于劃撥的土地不能夠任意的在市場進(jìn)行交易，所以在劃撥土地上建立的房產(chǎn)也是不能夠抵押的，其他的還有自留地、宅基地等土地性質(zhì)的使用權(quán)，也不能任意進(jìn)行抵押。但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。我們在本文中所探討的是對商品房進(jìn)行抵押，對商品房抵押的限制目前來看是比較少的，所以在實踐當(dāng)中易于操作。正是因為商品房抵押是常見的，所以相伴而生的也是一系列的問題。

3.2《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位階還比較低，購房者優(yōu)先權(quán)不明確

歐美國家的建設(shè)工程合同解除法律制度，經(jīng)過了一百多年的發(fā)展完善，才形成了一套管理領(lǐng)域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規(guī)制度體系。我國對于房產(chǎn)問題的立法目前來看是有欠缺的。在很多問題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產(chǎn)相關(guān)問題上很難有相應(yīng)的法律去對應(yīng)。司法實踐中存在很多的問題。雖然國家有關(guān)部門和地方政府先后頒布了一系列法規(guī)文件用以指導(dǎo)規(guī)范商品房抵押，積極保護(hù)購房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問題仍然沒有得以很好地解決，很多配套制度還沒有及時跟上，參照性制度偏多，可操作性不強(qiáng)。如對因情勢變更引起的合同解除法律規(guī)定還不夠明晰，對購房者的任意解除權(quán)還存在爭議。

可見，商品房抵押作為物權(quán)法和債權(quán)法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經(jīng)做出，但實際操作過程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅持維護(hù)公平正義的過程中，進(jìn)一步健全完善相關(guān)法律規(guī)定成為購房者利益保護(hù)得不面對和解決的現(xiàn)實問題。如，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，因為建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)是法定的，所以在司法實踐中的很大程度上都是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償。但是購房人的利益需要保障，所以，但是為了解決這一問題，為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房者權(quán)利與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)之間的沖突，05年對于《批復(fù)》的答復(fù)中給了一定條件的購房者以優(yōu)先受償權(quán)。但建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而購房者優(yōu)先權(quán)的依據(jù)僅有《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》這一司法解釋，我國目前城市化進(jìn)程已經(jīng)接近60%，城市中商品房抵押和購房者比比皆是，司法解釋對于購房者的利益保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這一立法層級顯然是不高的。在司法實踐中很少有法官引用此批復(fù)去判案。所以，一旦房產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，勢必有權(quán)人申請該企業(yè)破產(chǎn)，如果走企業(yè)破產(chǎn)程序就涉及到了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的問題，《合同法》規(guī)定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償，從權(quán)利性質(zhì)的角度來看，購房者所享有的權(quán)利實際上屬于債權(quán)的一種，而物權(quán)是要優(yōu)于債權(quán)的，所以說在銀行和購房人之中，銀行的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于購房者的債權(quán)，那么購房人的利益很難在此種關(guān)系中得到保障。

既然要在破產(chǎn)程序中賦予購房者權(quán)利超越其他法定優(yōu)先權(quán)的地位，就應(yīng)當(dāng)通過法律進(jìn)行明確規(guī)定。另外，如果此時債權(quán)人是銀行，購房者就處于相對弱勢的地位，在兩個債權(quán)之間如何平衡和取舍，一定會給法官造成困擾。在沒有明確法律依據(jù)的情況下，就使購房者債權(quán)超越普通債權(quán)顯然是依據(jù)不足的，其從法理角度對于普通債權(quán)尚無優(yōu)先效力，更何況法定的建設(shè)工程權(quán)以及物權(quán)，這時候購房者的利益未必能夠得到應(yīng)有的保障。那么我們就會發(fā)現(xiàn)對于批復(fù)的答復(fù)與現(xiàn)行的民法相悖。

3.3 缺乏明確的預(yù)告登記制度

《物權(quán)法》賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對限制他人處分該不動產(chǎn)的保全效力，但是在實際的實踐中并沒有得到較好的利用。這些問題產(chǎn)生的根源在于我國的預(yù)告登記制度不完善，比如開發(fā)商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時消費者購買房屋是無法進(jìn)行預(yù)告登記的，這時候如果出現(xiàn)一房多賣或者是開發(fā)商的房屋被抵押出去的情形，購房者是無能為力的，因為其并沒有經(jīng)過法定的公示程序，司法實踐中由于購房者的法律意識淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒有意識到需要通過法律的途徑去維護(hù)權(quán)利，防范風(fēng)險。一旦這個階段，開放商將商品房抵押出去，如果事先有了預(yù)告登記，開發(fā)商就無法與債權(quán)人進(jìn)行登記，這實際上是對購房者本身的保障。但是如果沒有進(jìn)行登記，那么債權(quán)人作為善意的第三人理所當(dāng)然享有抵押權(quán)。那么后續(xù)一旦出現(xiàn)問題購房者就失去了保護(hù)自己權(quán)利的武器。

3.4《消費者權(quán)益保護(hù)法》還不完善，購房者主體范圍規(guī)定不明

另外，我們發(fā)現(xiàn)上述問題的根源就在于我們國家沒有從基本法的層面明確保障購房者的權(quán)益。我們發(fā)現(xiàn)對于購房者權(quán)益的保護(hù)只是散見于司法解釋中，沒有上升到基本法的高度。實際上，購房者是屬于消費者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區(qū)別于普通商品，目前在消費者權(quán)益保護(hù)法中沒有針對購房者的特殊規(guī)定，但實際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現(xiàn)。所以我們在今后要對《消法》進(jìn)行完善。

從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中對享有優(yōu)先權(quán)購房者的規(guī)定來看，關(guān)于“支付全部購房款”這一條件是不存在爭議的，但“支付大部分購房款”中的“大部分”該如何界定仍需其他相關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)充明確；而且對于購房者實際上也沒有進(jìn)行區(qū)分。因為自然人購房和法人購房其本質(zhì)是不同的。自然人抵御風(fēng)險的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一輩子的積蓄去購買房屋。我們憲法中強(qiáng)調(diào)對人權(quán)的保障，其中最為重要的就是其中的生存權(quán)。所以如果是自然人購房，即使有貸款，仍然應(yīng)當(dāng)確保其優(yōu)先受償權(quán)。同時，滿足什么樣的條件才能成為享有優(yōu)先權(quán)的購房者尚無明確的規(guī)定，該款規(guī)定明顯是沒有確數(shù)的。沒有規(guī)定一個合理的數(shù)值。這樣一來司法實踐會產(chǎn)生困難。另外關(guān)于購房者范圍的規(guī)定僅僅存在于司法解釋當(dāng)中，而且該司法解釋還是與基本法有沖突的，所以這些都是我們的《破產(chǎn)法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事項。完善購房者利益保護(hù)的對策思考

4.1重視房產(chǎn)抵押和購房者利益保護(hù)相關(guān)的法治宣傳

恩格斯提出：“宣傳上的正確策略并不在于經(jīng)常從對方把個別人物和成批的成員爭取過來，而在于影響還沒有卷入運動的廣大群眾。”恩格斯的這句話給學(xué)生的啟發(fā)是：房產(chǎn)抵押與購房者利益保護(hù)法律糾紛解決如果只是停留在爭議雙方當(dāng)事人范圍內(nèi)，還是缺少廣泛的影響力。只有運用文化的思維和方式，使得購房者利益保護(hù)的法律法規(guī)在社會上產(chǎn)生共鳴，才會產(chǎn)生定紛止?fàn)幍牧己眯Ч陀绊懥?。一方面是將購房者利益保護(hù)的相關(guān)法律融入社會主義法治文化中。對其功能與作用發(fā)揮進(jìn)行積極反思。立足于觀念文化的不斷創(chuàng)新。借助法治文化的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，逐步做好購房者利益保護(hù)相關(guān)法律的推介，增強(qiáng)傳播效果和影響力。

另一方面善于從“身邊人”做起。合同解除當(dāng)事人雙方的真實表現(xiàn)，可以源源不斷地為購房者利益保護(hù)相關(guān)法律傳播提供生動的內(nèi)容和廣泛的影響力。法院審判機(jī)關(guān)與法官所進(jìn)行的購房者利益保護(hù)糾紛化解活動，都會產(chǎn)生積極的法治文化傳播效果，應(yīng)不斷加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范工作人員行為，有目的、有作為地進(jìn)行房產(chǎn)抵押與購房者利益保護(hù)糾紛化解的法治傳播。承包方、發(fā)包方等參加購房者利益保護(hù)糾紛活動的過程，也是接受相關(guān)法治教育的過程，并且會把自己所接受的內(nèi)容擴(kuò)散至更大的空間。應(yīng)重視參與購房者利益保護(hù)糾紛的每一位當(dāng)事人，妥善解決好他們關(guān)心的問題，絕不可忽視其所具有的法治傳播力量。

4.2 強(qiáng)化對預(yù)售品商品房情況的主動告知義務(wù)

由于預(yù)售的商品房尚處在建狀態(tài)，購房者只能憑開發(fā)商的廣告宣傳來了解商品房的大致情況。如果是購買之后抵押出去在所不問，如果是購房之前房屋上就存在抵押的情況，無論是抵押給銀行亦或是抵押給工程隊，均是應(yīng)當(dāng)告知購房者的事項?，F(xiàn)在很多售樓員為了賣房子故意隱瞞抵押事實，后續(xù)因為房屋被抵押出去，會給購房者帶來一系列的隱患。另外，如果在建商品房存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，如已經(jīng)設(shè)立抵押，開發(fā)商也必須如實告知，如果隱瞞不告，或者告知實，應(yīng)承擔(dān)欺詐或者違約責(zé)任。另外，我們的相關(guān)房產(chǎn)登記部門也應(yīng)做好抵押登記，公開抵押信息。政府部門對于售樓過程中對購房者有所隱瞞的開發(fā)商予以相應(yīng)的行政處罰。另外從消費者權(quán)益保護(hù)的角度，開發(fā)商及其相關(guān)的銷售人員也應(yīng)當(dāng)確立起如實告知的義務(wù)。

此外，地方政府的住建、規(guī)劃等部門對建設(shè)工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政資料和證據(jù)，對一些法律不好規(guī)范的死角，地方政府部門的行政管理往往能夠起到很好的作用。因此法院要加強(qiáng)和地方政府的法律合作，法院應(yīng)通過加強(qiáng)與地方政府工程建設(shè)管理部門的交流與協(xié)作，充分發(fā)揮政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)、調(diào)解功能以及地方專業(yè)領(lǐng)域優(yōu)勢，實現(xiàn)法院法律訴訟解決機(jī)制與地方協(xié)商調(diào)解機(jī)制的有效銜接，從整體上推進(jìn)法院審判機(jī)構(gòu)和地方政府合作部門聯(lián)動，形成工作合力，共同推進(jìn)建設(shè)工程合同解除矛盾化解，促進(jìn)社會和諧。建立聯(lián)席會議制度。法院應(yīng)與地方有關(guān)機(jī)關(guān)定期召開聯(lián)系會議，加強(qiáng)溝通，探討完善建設(shè)工程合同解除處理相關(guān)配套工作機(jī)制，解決合作中的難點問題，提高聯(lián)合效率；建立支持調(diào)解制度。法院和政府雙方應(yīng)在保障合同當(dāng)事人各方權(quán)益的前提下，聯(lián)合出臺鼓勵政府部門、仲裁機(jī)構(gòu)、法院支持調(diào)解的方法措施，加強(qiáng)地方政府調(diào)解與仲裁、訴訟程序的銜接，加強(qiáng)雙方證據(jù)的保護(hù)審查，避免重復(fù)調(diào)解，節(jié)約法律資源。

4.3 優(yōu)化購房者優(yōu)先受償權(quán)的順位

所以作者認(rèn)為，如果在房屋出售之前就已經(jīng)存在抵押的，那么購房者買到房屋后應(yīng)學(xué)會如何理性的去應(yīng)對，若房地產(chǎn)企業(yè)在已經(jīng)設(shè)立了建設(shè)工程抵押權(quán)后又將房屋出售的，如果房地產(chǎn)企業(yè)告知抵押權(quán)人出售行為，并得到其同意的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購房款用于清償?shù)盅簷?quán)人或者提存。如果將取得的購房款用于清償?shù)盅簷?quán)，則抵押權(quán)消滅，與購房者權(quán)利之間便無沖突產(chǎn)生。但是，實踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權(quán)人同意，如果抵押權(quán)人不同意，那么出售行為無效，若出售行為未獲得抵押權(quán)人的同意，而購房者屬于善意第三人時，雖然處分行為無效，但購房者可以要求返還購房款并支付利息。因為兩者之間的協(xié)議是有效的。我們國家對于物權(quán)行為和債權(quán)行為采用的是區(qū)分原則。其中符合購房者優(yōu)先權(quán)成立條件的購房者可以就該購房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權(quán)條件的以及購房者主張的利息債權(quán)都只能作為普通債權(quán)清償。所以說債權(quán)能否得到清償還要看購房者是否為善意第三人。我們應(yīng)當(dāng)看到《批復(fù)》的內(nèi)容與民法本質(zhì)上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡潔的方法就是對該批復(fù)進(jìn)行修正，區(qū)別對待善意購房人和惡意購房人以尋求和《合同法》相一致。但是實際上最行之有效的方案還是加快立法進(jìn)程，從基本法的層面去完善立法以維護(hù)購房者的利益。

4.4 健全完善購房者利益保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋

我國合同法自施行以來，購房者利益保護(hù)法制領(lǐng)域建設(shè)取得了長足的進(jìn)步，但由于起步晚，一些領(lǐng)域還存在不完善和“空白”的問題。立法上的滯后不僅會造成管理主體和監(jiān)管規(guī)則缺失，而且容易導(dǎo)致購房者利益保護(hù)的無序低效，這與進(jìn)一步保護(hù)人民財產(chǎn)安全，不斷規(guī)范工程建設(shè)和管理目標(biāo)背道而馳。應(yīng)根據(jù)購房者利益保護(hù)法律活動發(fā)展變化的規(guī)律，研究借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，健全完善購房者利益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)辦法，充分保障好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。

為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時有效的解決購房者利益保護(hù)糾紛，要加強(qiáng)購房者利益保護(hù)的調(diào)解工作。從性質(zhì)上說，購房者利益保護(hù)調(diào)解協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自由表示的結(jié)果，具有合同效力。但是調(diào)解的過程蘊(yùn)含著各種情理性因素，調(diào)解人員的反復(fù)勸說、引導(dǎo)甚至在某些問題上曉以利害，這與民事合同的權(quán)利義務(wù)的設(shè)定過程完全不同。因此，不能簡單地把購房者利益保護(hù)協(xié)議當(dāng)做普通合同來處理，要逐步規(guī)范引導(dǎo)。此外，還要對購房者的任意解除權(quán)作出全面細(xì)致的法律規(guī)定，盡快出臺司法解釋，避免雙方當(dāng)事人因為對法律的理解不同各執(zhí)一詞，也免除了法官在審理具體建設(shè)工程合同解除案件時法律適用中的難題。

盡快建立建立登記請求權(quán)制度。登記是物權(quán)公示的形式，但是從上文中我們看出目前對于房屋的登記，我國在立法層面以及在登記的流程上是不完善的，登記請求權(quán)是指登記權(quán)利人享有的請求登記義務(wù)人協(xié)助其進(jìn)行登記的權(quán)利。登記請求權(quán)在許多國家的立法中都進(jìn)行了肯定，無論是在英美法系國家還是在大陸法系國家都建立起了完備的登記請求權(quán)制度。首先應(yīng)該保證房屋產(chǎn)權(quán)證書與在房產(chǎn)登記部門的房產(chǎn)登記簿是一致的。其次，未經(jīng)登記的權(quán)利則不具有對抗的法律效力。明確購房者優(yōu)先受償權(quán)。在立法中應(yīng)當(dāng)取消對于自住房屋支付大部分購房款的規(guī)定，在實踐中大部分的購房者購房都是為了滿足生存的需要，無論其前期支付了多少價款，對于其生存權(quán)是沒有影響的，所以作者建議將所有投資于自住房屋的購房者均納入優(yōu)先購買權(quán)的范圍。另外，基于信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)原則購房者在這里是不知情的，是善意第三人，即使未辦理房產(chǎn)登記證，因其支付了合理的價款，其利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫教厥獾谋Ｗo(hù)。應(yīng)該保證其信賴?yán)?，在交易中保證交易的穩(wěn)定性。

進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度。通常房地產(chǎn)企業(yè)是在已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的情況下，才可到相關(guān)部門進(jìn)行網(wǎng)簽的備案。但是有的開發(fā)商因急于出售房屋，在未取得商品房預(yù)售許可的情況下會將房屋賣給購房者。根據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，之前未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間訂立的商品房預(yù)售合同，只要能在起訴前取得證明，就應(yīng)當(dāng)肯定該合同的效力。但實際上在實踐過程中也有其他形式的法律本文，比如《認(rèn)購書》、《認(rèn)籌協(xié)議》等等，這些文本只具有債權(quán)效力，他們不具有物權(quán)效力，只有備案合才有一定的物權(quán)效力。這是我們的立法者需要注意的重點。另外，正如前文所述，我們應(yīng)當(dāng)保證房屋管理部門及時有效的辦理房屋的備案登記手續(xù)，簡化備案登記的流程，提高行政效率完善《消費者權(quán)益保護(hù)法》。實際上來看，購房者也是消費者的一種。所以對于商品房這一特殊的商品，《消法》中應(yīng)當(dāng)設(shè)立專章去規(guī)定這一制度.完善《消費者權(quán)益保護(hù)法》是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，我們應(yīng)當(dāng)將消法中的懲罰性賠償機(jī)制運用到商品房的銷售上。實際上房屋是真正關(guān)系到購房者切身利益的商品，一旦出現(xiàn)問題，對一個家庭都會造成影響，而實際上我們看到我國立法者并沒有足夠重視購房者利益保護(hù)的立法工作，需要立法者予以反思。