第一篇：政府考慮推動設立工業(yè)房地產(chǎn)基金

政府可能考慮推動設立工業(yè)房地產(chǎn)基金

除了本地工業(yè)管理公司騰飛（Ascendas）研究設立房地產(chǎn)基金以外，明年市面上可能還會出現(xiàn)另一個相信由政府推動的工業(yè)房地產(chǎn)基金。

隨著越來越多跨國公司選擇不自己買地建廠，改而向工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主租用工業(yè)廠房，政府據(jù)悉明年或考慮促成一個工業(yè)房地產(chǎn)信托的設立，把跨國公司原在本地擁有的廠房設施資產(chǎn)集于同個基金內(nèi)。

消息人士對本報說，這個由經(jīng)發(fā)局提出的獻議，目前處于非常初步的探索階段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落實。

由于涉及的資產(chǎn)主要是工業(yè)房地產(chǎn) 和工業(yè)地，所以我國最大的工業(yè)地“地主”裕廊集團及它的子公司騰飛料將受邀參與。

經(jīng)發(fā)局的消息來源透露，當局不會是設立工業(yè)房地產(chǎn)基金的機構(gòu)，但或從旁協(xié)助，“我們嘗試鼓勵其他融資選擇”。他以時機尚未成熟為由，拒絕提供進一步詳情。

在引介外資方面，經(jīng)發(fā)局扮演舉足輕重的角色。然而，我國雖有良好的基礎建設、穩(wěn)定的政經(jīng)環(huán)境等優(yōu)勢，但資源有限、運作成本高是不爭的事實，加上中國近期的崛起，經(jīng)濟局勢迅變，更令跨國企業(yè)舉棋不定，要求較短線的投資。

跨國公司向政府相關當局或私人投資者租用廠地，可減少持守該資產(chǎn)的風險，并有隨時進出我國市場的靈活性。畢竟，在工業(yè)房地產(chǎn)領域，工業(yè)建筑成本一般上比地皮來得昂貴。以樟宜商業(yè)園為例，一些跨國公司就不興建自己的廠房，而只是要有關的地皮，于是便找他人發(fā)展廠房，再向?qū)Ψ阶庥谩?/p>

因此，據(jù)本報了解，經(jīng)發(fā)局將起催化作用，協(xié)助伙伴機構(gòu)如騰飛、裕廊集團等研究適當?shù)恼?，為工業(yè)市場的興建與出租領域注入更多的活力。

市場人士受訪時說，若我國推出工業(yè)房地產(chǎn)信托，好處將包括：一、允許公司把它們的房地產(chǎn)資產(chǎn)從資產(chǎn)負債表中除去，提高其經(jīng)濟增值（EVA）。這已逐漸形成一種趨勢；二、該基金的回報率應該會相當高，尤其是那些有限期地契的房地產(chǎn)；三、如果租用者為跨國大企業(yè)，租金回報率預計頗具保障。

不過，針對該信托的可行性，據(jù)悉還有一些課題值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集團地段的所有權(quán)等。此外，當局有必要先設定準則，確保有關的房地產(chǎn)達到擔保、租期、租金等各方面的條件需求，才可列入信托中。

消息人士說，工業(yè)房地產(chǎn)信托可以是以政府為后盾的，同時不排除掛牌上市的可能。如果有這么一天，它應該會受到投資機構(gòu)和公眾的歡迎。

他認為，最近的新茂商產(chǎn)信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因為該信托的結(jié)構(gòu)有問題，而或許是行銷或宣傳活動不理想。

一名市場觀察家說，這樣的工業(yè)房地產(chǎn)信托概念，看來必須由政府提出，因為只有政府或政府相關機構(gòu)才有能力買回工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)，個人投資者能做的是有限的。

工業(yè)地產(chǎn)錢途無限

海外資本將傾注工業(yè)地產(chǎn)

戴德梁行助理董事工業(yè)部主管鵬煦透露，戴德梁行正在給美國普洛斯公司、新加坡豐樹基金和另外兩家歐美公司進行工業(yè)地產(chǎn)項目的咨詢。其中新加坡豐樹基金合作正在談判，而普洛斯公司在上海一直有項目運作，在深圳剛剛購買了一處 600 畝的工業(yè)用地。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民介紹，仲量聯(lián)行正在給 7 家海外投資機構(gòu)做中國的工業(yè)地產(chǎn)項目咨詢。這些合作的海外投資機構(gòu)委托仲量聯(lián)行代理，項目談判簽署后雙方分紅，并且仲量聯(lián)行參與建造廠房項目的管理。

工業(yè)廠房如此受到青睞的主要原因是由于供求關系的影響。鵬煦分析，對工業(yè)地產(chǎn)來說，中國的工業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)成本、人力資源、勞動力相對有競爭力。隨著國際經(jīng)濟復蘇，如現(xiàn)在國際電信業(yè)飛速發(fā)展，給制造業(yè)帶來了很大的商機，外國把亞太總部移到中國，國際企業(yè)的進入使中國產(chǎn)能大量提高。工業(yè)地產(chǎn)目前市場上的實際需要很大，可以說是供不應求，特別是關內(nèi)，很多工業(yè)用地已經(jīng)不批廠房了。此外，也有一些有實力的商家買下廠房作為投資，這也使供求關系持續(xù)上升。目前中國工業(yè)地產(chǎn)在市場上，只要有合適的廠房，無論價格高低都一定租得出去。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民認為，海外投資機構(gòu)除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素，考慮什么時間有回報。

以往中國鼓勵工業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)價值沒有得到體現(xiàn)，2004 年國家使用宏觀調(diào)控手段，調(diào)控土地使用，8000 個項目遭到調(diào)查。2003 全國有 3763 個工

業(yè)園區(qū)被減掉，而 2004 年就有 4813 個項目被減掉。土地供應突然減少，每平方米土地值錢了，無論是賣或租，租金價格都提高了，形成了市場價，這時，工業(yè)地產(chǎn)有了投資價值。在這種情況下，工業(yè)發(fā)展成熟的城市如上海、蘇州、北京、天津等成了工業(yè)投資大有可為之地。

此外，投資廠房回報率極高也是一個重要原因。目前投資廠房的年回報率已經(jīng)高達 12%至 15%，一般七八年之內(nèi)就能收回成本，這相對于目前一般房地產(chǎn)投資的 5%至 10%的回報率來說，收益就顯得十分誘人。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民說，對海外投資機構(gòu)來說，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場方興未艾，從 2002 年—2004 年，地產(chǎn)工業(yè)中外商投資了 50%，去年達 60 億美金，上海就達到 6.5 億美金，60%—70%投資在實業(yè)方面。

無限“錢”景

上海在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面在全國領先，最引人注目的是上海建國中路的 “8號橋”。8 號橋是在原上海汽車制動器廠 1.5 萬平方米舊工業(yè)廠房的基礎上建立起來的“時尚創(chuàng)作中心”。改造時完全保留了舊廠房的結(jié)構(gòu)，但又融入了全新的建筑文化理念。據(jù)介紹，上海市中心城區(qū)還留有不少五六十年代的工業(yè)建筑，如莫干山路就有不少舊廠房。有關人士指出，在城市改造中保留部分舊廠房進行創(chuàng)意改造，可以形成城市的“盆地”，并營造獨特的城市景觀，發(fā)展邊緣產(chǎn)業(yè)。

對于涉足中國工業(yè)地產(chǎn)的海外投資機構(gòu)來說，最成功的是新加坡投資的蘇州工業(yè)園區(qū)。

蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重要合作項目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術互利合作的新形式。中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司是園區(qū)的開發(fā)主體，由中新雙方財團組成：中方財團由中糧、中遠、中化、華能等 14 家國

內(nèi)大型企業(yè)集團出資組建；新方財團由新加坡政府控股公司、有實力的私人公司和一些著名跨國公司聯(lián)合組成。

蘇州工業(yè)園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積 288平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，戶籍人口 25 萬，其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)完成后，這幾年的經(jīng)濟效益十分可觀。就拿 2004 年來說，全區(qū)共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 503 億元，完成地方一般預算收入 29 億元，增長42%；進出口總額達 281 億美元，其中出口 119 億美元，分別增長 96%和 99%；固定資產(chǎn)投資 282 億元，增長 39%，成為了國內(nèi)開發(fā)速度較快、協(xié)調(diào)發(fā)展較好、競爭力較強的開發(fā)區(qū)之一。

東莞市莞太路和生文具批發(fā)專業(yè)市場，曾經(jīng)是一個經(jīng)營了近三十年的電子公司的廠房，占地 2 萬 7 千多平方米，但已經(jīng)空置了差不多一年。不過由于地段比較優(yōu)越，吸引了不少商家與莞城區(qū)政府接觸，最后都由于業(yè)態(tài)不適合沒有最終達成意向。一家公司 2003 年 5 月開始進行項目的整改，總體改造資金超過 1500 萬元。主要是重建了外立面，對內(nèi)部 60x20 米的廠房進行了合理隔斷，重新裝修，同時整改了內(nèi)部交通、出入口、停車場，并在商業(yè)氛圍的營造上下了大力氣。從 2003 年 11 月開業(yè)至今，達到了收支平衡。據(jù)記者了解，這塊近3 萬平方米的地，原來做廠房每平方米的租價不過 7 元左右，開發(fā)公司地產(chǎn)協(xié)議的租價是每平方米 10 元左右，而目前 C 館上面的寫字樓租價已經(jīng)達到了每平方米 18 元。當然商鋪的價值還會更高。可以說，這是廠房轉(zhuǎn)型一個成功的實例。

據(jù)悉，北京順義區(qū)的仁和鎮(zhèn)、李遂鎮(zhèn)、楊鎮(zhèn)、木林鎮(zhèn)也在進行工業(yè)開發(fā)。投資商進行工業(yè)標準廠房的開發(fā)建設及出租經(jīng)營，4 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)將建設 15萬平方米工業(yè)廠房，每個園區(qū)建設約 3 萬平方米。據(jù)專家分析，如對此處投資，預計投資回收期為 5-6 年，年投資利潤率達 18-20%。

未知之數(shù)

投資中國工業(yè)地產(chǎn)，不是哪個機構(gòu)都可進入的，外資機構(gòu)進入中國不但需有適應期，更需要有幾十個億的資金量?！昂Ｍ馔顿Y機構(gòu)的資金來源一般是國外的基金或海外集資?！敝倭柯?lián)行的陳立民說。

陳立民強調(diào)，“因為投資物流設施需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設施必須在 5%的空置率下才能保持 10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就全被淹沒掉了。而 15%的空置率只相當于一年中有兩個月沒有找到客戶而已。所以，在這個行業(yè)里必須擁有強大的客戶資源才能保持贏利。而客戶群則是根據(jù)客戶需求、研發(fā)機構(gòu)和物業(yè)要求來定位的。” 海外投資機構(gòu)的運營模式有兩種，一是對值開發(fā)，根據(jù)客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。

國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設施狀況與國際標準存在很大的差距，陳立民說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標準的倉庫只占 2%。”目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有 60%-70%，而國外一般能達到 90%。

“工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報周期長。海外投資機構(gòu)投資工業(yè)地產(chǎn)追求的是保值，收租時間 5 年、10 年、15 年不等。工業(yè)投資以長期租賃為主，國內(nèi) 5—10 年，國外為 10—15 年。他們的投資回報周期在 8—10 年?！标惲⒚裾f。

戴德梁行的鵬煦認為，海外投資機構(gòu)涉足內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)，目前還面臨著許多瓶頸。“各大工業(yè)區(qū)批租土地，有很多限制，比較歡迎制造業(yè)，但對于地價、投資密度、稅收要求，海外投資機構(gòu)不一定會滿足。就拿普洛斯與當?shù)亻_發(fā)區(qū)合作來說，在上海領港合作，在天津與泰達合作。他們更看重的是普洛斯客戶網(wǎng)絡與管理?！?/p>

目前很多的工業(yè)園區(qū)并不具備園區(qū)的基本要求和特征，有的僅僅圈起一片地、修了幾條路、搬進了幾家企業(yè)，就打起了工業(yè)園區(qū)的招牌。工業(yè)園區(qū)的基本要求是達到“七通一平”，可實際上那些所謂的園區(qū)能達到“三通一平”就很不錯了?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€工業(yè)園區(qū)的建設標準，給工業(yè)園區(qū)設一道門檻，來防止園區(qū)建設的過多過濫?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士提出這樣的呼吁。

對海外投資機構(gòu)涉足工業(yè)地產(chǎn)如何控制風險，陳立民認為，在涉足具體的項目時，要做前期的調(diào)研，項目操作中執(zhí)行內(nèi)審機構(gòu)，進行內(nèi)部評估。通過有效的內(nèi)部評估和外部調(diào)研減少風險。

資訊：

工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。這樣的范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)房地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有專業(yè)性強、投資回報穩(wěn)定的特點。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為 50 年

普洛斯－－“物流地產(chǎn)”啟航中國之旅

一年前，在業(yè)界有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯(Prologis)公司登陸中國，稱計劃今后 5 年在中國物流市場投資 20 億美元。這一舉措引起了人們的關注——

一年前，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣。如今進展如何？最近，我們采訪了美國普洛斯第一副總裁中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明和中國市場總監(jiān)盧利民。

問：請您向我們的讀者介紹一下普洛斯公司的概況，它在國際同行中的實力和信譽度如何？

答：普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，開發(fā)及管理超過 120 億美元的資產(chǎn)。作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過 2300 萬平方米。而與其他房地產(chǎn)投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務。

我們已與 4000 多家企業(yè)建立了良好的合作，其中全球 1000 強企業(yè)中有近一半是我們的客戶，如寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、HP 和全球四大物流公司等。如今，普洛斯為DHL 及其旗下的附屬機構(gòu)服務，延伸至 3 大洲 15 個市場的 22 個設施，使 DHL 網(wǎng)絡覆蓋了全球 220 多個國家和地區(qū)的 12 萬個速遞終端。從全球布局來看，北美、歐洲和亞洲都將是我們的業(yè)務重點。

問：普洛斯公司的到來給中國物流業(yè)引入了一個新概念 —— “ 物流地產(chǎn) ”，請您給我們講解一下普洛斯 “ 物流地產(chǎn) ” 的投資模式和具體的操作方式？

答：普洛斯所謂的“物流地產(chǎn)”，就是由普洛斯先選地建成相關物流設施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關服務。也就是說，普洛斯只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。

問：也就是說，普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。那么，“ 物流地產(chǎn) ” 模式的價

值 在于什么呢？

答：“物流地產(chǎn)”模式的價值就在于更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競爭力。

地產(chǎn)和物流設施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且準備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設施，與客戶建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設施。為了不斷增加客戶的財務目標，普洛斯還將采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設施購買回來，將其設計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務關系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設施。

通過普洛斯提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務上，因此提高了資產(chǎn)回報率，減少了企業(yè)負債率。普洛斯公司最近在北美用 16 億美元完成了一項收購。

問：聽說早在 7 1997 年普洛斯就開始對中國市場進行考察。為什么選擇現(xiàn)在進入中國市場？進入中國市場的目的是什么？

答：普洛斯一直致力于創(chuàng)建一個全球性的物流配送網(wǎng)絡。中國市場是世界上潛力最大的區(qū)域市場，隨著普洛斯全球范圍業(yè)務的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國的投資范圍。

改革開放 20 多年來，中國的經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后，中國經(jīng)濟已融入全球化進程，物流業(yè)也取得了高速發(fā)展。近年來，我們越來越感覺到物流和供應鏈管理在中國已被提到一個很高的高度。很多企業(yè)都在考慮怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯覺得這是進入中國市場的最好時機。

問：普洛斯進入中國市場，是否遇到一些障礙？比如會不會由于文化上的差異產(chǎn)生沖突，會不會遇到客戶對一種全新運作模式的抵觸？

答：這些情況在創(chuàng)業(yè)初期總是難免的。但通過公司全體員工的不懈努力，“物流地產(chǎn)”投資模式還是很快贏得了眾多客戶的信任和認可。普洛斯和中國企業(yè)完全可以通過合作各取所需，共同發(fā)展。因為中國的不少物流企業(yè)在快速發(fā)展中取得了良好的業(yè)績，但是在物流園區(qū)的管理上也存在一些問題，同時有的物流企業(yè)也存在無法適應現(xiàn)代物流

市場配送要求的問題，而單靠自身的經(jīng)驗又無法實現(xiàn)運作模式上的重大突破。所以，我們準備通過與中方合作，將我們成熟的運作模式輸入中國物流市場，從而達到雙方共贏的目標。

問：那么，普洛斯在中國的園區(qū)建設中取得了哪些實質(zhì)性的進展？下一步如何打算？

答：這兩年，我們準備先在重要戰(zhàn)略地區(qū)搭建物流設施網(wǎng)絡系統(tǒng)，比如在上海靠近海港、空港、陸港和工業(yè)區(qū)的地帶設置三四個點；然后在長三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等沿海地帶布置；再從沿海向內(nèi)陸拓展，將隨著我們業(yè)務網(wǎng)絡的延伸推行我們一貫的服務。

普洛斯在上海已合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。與蘇州物流園區(qū)的合資談判也已順利結(jié)束，我們準備投資近3 億美元的資金來發(fā)展這個園區(qū)。目前，普洛斯在蘇州興建的物流園憑借其優(yōu)越的位置與交通、高品質(zhì)的規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展支持理念與良好的發(fā)展環(huán)境，已成為成功的物流園區(qū)之一，蘇州工業(yè)園區(qū)建區(qū) 10 年已經(jīng)吸引了 1500 多家外商投資企業(yè)。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正與當?shù)卣献?，在蘇州物流園內(nèi)進行第二次開發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監(jiān)管倉儲等。最近，國家海關總署已批準蘇州物流中心開展 B 型保稅物流中心試點運作。物流中心是封閉的海關監(jiān)管區(qū)域，與現(xiàn)有的“直通點”連接，具備口岸功能。建立保稅物流中心將對提升蘇州工業(yè)園區(qū)乃至整個長三角地區(qū)的綜合競爭力具有積極意義?？梢哉f，目前普洛斯的業(yè)務范圍從最初的上海市區(qū)拓展到了整個華東地區(qū)，業(yè)務呈現(xiàn)良好的上升態(tài)勢。我們也已開始在廣州和深圳等地積極的籌備和規(guī)劃。下一步我們將進入北京、天津等環(huán)渤海地區(qū)

普洛斯的中國路 切入中國工業(yè)地 產(chǎn)市場難得契機

緊縮銀根和嚴控土地，卻很可能為已在華潛行一年多的普洛斯切入中國工業(yè)地產(chǎn)市場難得的契機

盧利民終于決定在蘇州租房了，因為整天來往于上海與蘇州之間確實非常辛苦。

去年普洛斯(Prologis)進入中國之時，盧利民擔任中國市場總監(jiān)一職，現(xiàn)在他兼任蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司的總經(jīng)理。這是普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資的一家物流設施開發(fā)公司，在經(jīng)過一年左右的談判協(xié)商后，4 月 28 日雙方正式簽約。合資雙方各持 50％的股份，總投資 3 億美金，公司注冊資本 1 億美金，蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股。

蘇州物流中心總裁沈臻說：“合資公司在 5 月份正式開始運行?！北R利民說：“我要準備在這打持久戰(zhàn)了，今后 90％的精力都要放在蘇州這邊?！北R利民希望，能在一年多時間里把公司帶上正軌，解決好合資雙方的磨合，并把普洛斯的管理理念帶進來。這也正是蘇州物流中心希望看到的，因為它瞄準的是普洛斯的管理理念及其身后龐大的客戶群。

沿海先行

普洛斯創(chuàng)立于 1993 年，10 年間，當時 3000 萬美元的啟動資金已經(jīng)膨脹成 130億美元的固定資產(chǎn)，物流配送設施網(wǎng)絡遍布北美、歐洲和亞洲的 70 多個市場。目前普洛斯已開發(fā)及管理著超過 110 億美元資產(chǎn)，總出租面積已超過 2100 萬平米。

作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，這家美國公司專注于物流地產(chǎn)租賃服務。他們以各種方式拿地建成倉庫，然后轉(zhuǎn)租給客戶，之后再派出一個資產(chǎn)管理隊伍提供物業(yè)相關服務。普洛斯在投資物流設施時有三種模式：為客戶定制生產(chǎn)、標準化生產(chǎn)(批量生產(chǎn))、還有收購回租。

普洛斯在去年正式進入中國時，曾引起業(yè)內(nèi)的一片驚呼。時任寶供物流中國區(qū)市場經(jīng)理的謝家濤說：“普洛斯來了！物流資產(chǎn)外包的理念也在中國登陸。而該公司的進駐有可能打破現(xiàn)有的行業(yè)格局，為中小型的 3PL 企業(yè)注入新的活力?！?/p>

普洛斯在全球擁有超過 4000 家客戶，其中 460 多家名列世界 1000 強企業(yè)，而其中大部分客戶已經(jīng)在中國開始了他們新的發(fā)展旅程，普洛斯把住了中國市場的進入時機，開始果斷出牌。事實上，普洛斯在中國一年多的潛行，所針對的客戶以及帶來的新鮮活力不僅是 3PL 企業(yè)，還有在中國日漸成熟的制造企業(yè)和競爭日趨激烈的零售企業(yè)。

在中國，普洛斯打算前兩年重點發(fā)展沿海地區(qū)，兩年后再進一步向內(nèi)地發(fā)展，目標是在整個中國鋪設完整的網(wǎng)絡。梅志明說：“不管客戶到哪里，只要有需求我們就可以提供服務?！逼章逅古c上海西北物流園區(qū)的合作開發(fā)項目已經(jīng)簽下協(xié)議，梅志明

表示，在廣州、深圳和北京的幾個點，年內(nèi)也都將有定論。

投資蘇州物流園區(qū)無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。這次投資開發(fā)的蘇州物流中心在蘇州工業(yè)園區(qū)的三期規(guī)劃里面，現(xiàn)有面積 0.5平方公里，合資公司成立后將再增加開發(fā) 1平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)在經(jīng)過 10 年的長足發(fā)展后，已經(jīng)成為中國國家級開發(fā)區(qū)中發(fā)展最快、投資環(huán)境最好、競爭力最強的開發(fā)區(qū)之一。

普洛斯中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明說：“其實蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點放在發(fā)展工業(yè)上，所以要找專業(yè)的物流設施開發(fā)商合作?！鄙蛘樵谡劦诫p方的合作時說：“經(jīng)濟全球一體化，跨國公司面臨著如何來中國鋪設它的網(wǎng)絡的問題，而對于我們物流中心而言，問題是如何走出去。這正是我們各自企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的矛盾，而這矛盾通過雙方的優(yōu)勢互補可以巧妙的化解掉?！?/p>

從地理區(qū)位上看，蘇州物流園區(qū)處在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，東面有昆山，西面有蘇州新區(qū)，南面還有吳江，距離上海也只有 80 公里，它剛好處在一個制造業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域的中心。滬寧高速公路上的工業(yè)園區(qū)出口到蘇州物流園區(qū)只有 5 公里，而在交通干線方面，除了有東西向的滬寧高速外，還有南北向的蘇杭高速，這對蘇州物流園輻射華東地區(qū)具有很大的優(yōu)勢。

而除了考慮地理因素外，普洛斯在中國投資需要重點關注的是政策因素。蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)帶有中新兩國的合作背景，能夠從政府得到許多支持以保證園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。5 月 16 日，國務院副總理吳儀在蘇州會見了新加坡副總理李顯龍，這是在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 10 周年之際中新兩國領導人的一次重要會面。兩位副總理在會面前后，都分別參觀了蘇州物流中心。蘇州物流中心背靠工業(yè)園區(qū)，在軟硬件功能和設施上往往先人一步。目前，物流園區(qū)內(nèi)新的物流辦公大樓已經(jīng)基本建成，屆時工業(yè)園區(qū)內(nèi)的所有海關辦事機構(gòu)將全部入駐，其他政府職能部門也將入駐為物流園區(qū)提供一站式服務。物流園區(qū)可以提供保稅倉庫和出口監(jiān)管倉儲等功能。

年 20 億美金

工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報周期長，梅志明說：“工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)回報周期一般在 10 年左右?！币患径戎袊鴩鴥?nèi)生產(chǎn)總值增長 9.8％，4 月底以來，中國經(jīng)濟持續(xù)高燒不退迫使中央政府出手降溫以實現(xiàn)軟著陸，加強工業(yè)土地管理和緊縮銀根，就是其中最關鍵的兩帖藥，也確實引起了投資物流基礎設施的普遍不適反應。

外高橋保稅物流園區(qū)享有政策上的獨特優(yōu)勢，所以上海外高橋物流中心有限公司在做倉儲設施開發(fā)時，根本就不用擔心會沒有客戶租用，一期 4 萬平米的倉庫很多企業(yè)排著長隊準備入駐。二期開發(fā)也已經(jīng)準備動工，但據(jù)公司職員透露，二期設施打算以出售為主，因為倉儲設施的投入太大，公司希望加快資金回籠。帶有政府背景的開發(fā)公司尚且有資金上的憂慮，更何況是一般的中小企業(yè)呢。

而普洛斯這個洋和尚卻似乎能抗過敏。梅志明說：“銀根緊縮對于普洛斯來說是一件好事，因為這可以避免市場上一些對工業(yè)地產(chǎn)的短期炒作行為?！痹跉W洲，5 年內(nèi)普洛斯投資了 50 億美金，在日本，每年 0.7 億美金，3 年共投資 2 億美金。而在中國，土地價格比較便宜，所以普洛斯把在中國能在 5 年內(nèi)投資 20 億美金看作是一個很大的目標。而這些資金從哪里來？

普洛斯有三個主要資金來源。普洛斯是一家上市公司，可以在資本市場上進行融資，也可以通過銀行貸款，普洛斯作為一家信托公司還擁有 80 億美金的管理基金。在中國前兩年的 2 億美金投入將由母公司提供，通過這 2 億美金可以再向銀行貸款 2億，之后會用受托的管理基金追加投資。普洛斯希望能在 5 年內(nèi)能投入 20 億美金，但能不能實現(xiàn)這個目標，“還要看中國整個市場有沒有那么多的需求和機會”。

國內(nèi)很多企業(yè)利用物流概念圈地，導致國家最近不斷出臺加強土地管理的政策。梅志明引述他在鄭州的經(jīng)歷稱，當?shù)匾晃还賳T帶領商家參觀規(guī)劃中的 10平方公里物流園，指著其中一片土地，說廣東有家企業(yè)在那里要了 2000 畝地，準備開發(fā)成一個物流園，而事實上這家企業(yè)本身不是物流企業(yè)。梅志明表示，像普洛斯這樣大規(guī)模的專業(yè)開發(fā)公司，一般在短期內(nèi)一次性最多也就只能開發(fā) 300－400 畝地。他說：“土地審批嚴格，在短期內(nèi)對我們拿地是有一些麻煩，但從長遠看我們也希望土地管得越嚴越好?！?/p>

機會也不是沒有，比如類似蘇州的合作項目，因為他們是不缺土地的。

命脈：客戶資源

梅志明更大的底氣，來自普洛斯的客戶群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流設施總面積超過了 150 萬平米。

他一再強調(diào)：“工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利。”因為投資物流設施需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設施必須在 5％的空置率下才能保持 10％的回報，如果空置率達到 15%，利潤就全被淹沒掉了。而 15％的空置

率只相當于一年中有兩個月沒有找到客戶而已。所以，在這個行業(yè)里必須擁有強大的客戶資源才能保持贏利。

目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有 60％－70％，而國外一般能達到 90％。國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設施狀況與國際標準存在很大的差距，梅志明說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標準的倉庫只占 2％?！?/p>

他把這看作是普洛斯在中國絕好的機會。在國外，各行業(yè)分工都非常清晰，往往都會把資金投在自己的核心業(yè)務上。第三方物流公司的核心業(yè)務是物流，在鋪設網(wǎng)絡、升級軟件系統(tǒng)和維護品牌等方面都需要大量的資金投入，不會過多投資于倉庫等基礎設施。如果物流設施的資金投入太大，就會影響其發(fā)展速度。這個規(guī)律在中國不應該有例外。

他提醒企業(yè)必須好好算一筆帳。第三方物流公司在某個地方設點，因為它的客戶在那里。如果選擇自建倉庫，那會有兩種情況發(fā)生，一是過一段時間后發(fā)現(xiàn)倉庫不夠大需要擴增；另一種情況是一兩年后客戶改變了，那倉庫的空置率就會很高。這兩種情況對于第三方物流公司都是相當不利的。

然而中國企業(yè)很多還受傳統(tǒng)思想的制約，以末致財以本守之，非要掙個家大業(yè)大，什么都是自己的。梅志明說：“很多人在計算自建和租用哪個更合算時，只考慮自建一個平方成本再加利息，與一個平方的租金相比較，當然是自建更便宜。但是企業(yè)在自建倉庫時往往要考慮到自身兩三年后的發(fā)展，所以在自建倉庫時就會留足發(fā)展空間，因為沒有人愿意看到今年建成的倉庫明年就不夠用?！?/p>

普洛斯公司投資 3 3 億美元建濱海新區(qū)物流配送中心

以市委常委皮黔生為團長的天津市代表團連日來在美國進行穿梭式招商活動，取得了可喜的成果。5 月 3 日，代表團與美國普洛斯公司簽署了投資 3 億美元

建設濱海新區(qū)物流配送中心的合作項目。

普洛斯公司是世界最大的從事物流倉儲設施的開發(fā)商和服務商。根據(jù)協(xié)議，該公司將在三年內(nèi)投資 3 億美元在濱海新區(qū)開發(fā)國際水準的物流和工業(yè)基地，一方面為新區(qū)現(xiàn)有的制造業(yè)客戶和物流企業(yè)提供物流配送的服務，另一方面，普洛斯還將憑借其強大的客戶網(wǎng)絡優(yōu)勢為天津引進更多的國際知名企業(yè)。

連日來，天津市代表團在美國境內(nèi)進行了高效率的招商活動。在紐約參加了世界醫(yī)藥博覽會，與 200 多名業(yè)界人士進行了座談；在波士頓與美國東部生物企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)總裁進行了卓有成效的圓桌會議；在洛杉磯與美國環(huán)太平洋企業(yè)商會、美中工商協(xié)會進行了廣泛的聯(lián)系，大力宣傳了濱海新區(qū)的投資環(huán)境，洽談了一批合作項目。

美國物流巨頭普洛斯打造中國沿海倉儲網(wǎng)絡

導讀--物流地產(chǎn)巨頭美國普洛斯計劃在未來 5-7 年內(nèi)，投資 20 億美元在中國打造沿海倉儲網(wǎng)絡。

一向在中國潛行的物流地產(chǎn)巨頭美國普洛斯突然發(fā)力。

普洛斯副總裁沈晉初昨日表示，普洛斯計劃在未來 5-7 年內(nèi)，投資 20 億美元在中國打造沿海倉儲網(wǎng)絡。

“我們非?？春弥袊锪魇袌龅那熬啊?，沈晉初表示：“我們將會加大投資，中國是普洛斯在美國本土以外最大的投資地。”

在昨天舉行的普洛斯西北物流園區(qū)開工典禮上，沈晉初表示，普洛斯打造中國的物流倉儲網(wǎng)絡，正在沿海地區(qū)布點，一般在一線城市布 2 個點，上?？紤]建設 5 個物流倉儲園區(qū)。

據(jù)了解，截至 2004 年底，普洛斯在上海、廣州和蘇州共投資了約 1.7 億美元，倉儲建成面積達 40 萬平方米。

工業(yè)地產(chǎn)是一個利潤率比較低的行業(yè)，沈晉初表示，對于物流地產(chǎn)來說，只有不斷布點，形成一定規(guī)模的倉儲網(wǎng)絡后，才能維持一個比較穩(wěn)定的收益率。

作為全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商和服務商，普洛斯在北美、亞洲、歐洲等 70 個市場上擁有并管理著 1，972 處物流倉儲設施，共計 2700 萬平方米。

普洛斯客戶總監(jiān)楊松介紹說，在廣州和深圳還有項目正在談判。

目前，普洛斯在華東和華南地區(qū)均建立了物流園區(qū)，沿海戰(zhàn)略的下一步目標是渤海灣經(jīng)濟圈。從今年開始，普洛斯將在京津地區(qū)實施大規(guī)模的投資計劃。

共同推進物流發(fā)展聯(lián)席會議辦公室主任劉鍇指出，目前中國物流倉儲設施是過剩的，關鍵在于服務的質(zhì)量和技術水平與國際上相比差距太大，目前普洛斯大規(guī)模地投資物流倉儲設施，必然使得競爭更為激烈。

自物流業(yè)開放以來，國際上的許多物流企業(yè)紛紛進入中國，這對提高中國物流業(yè)的整體水平是有好處的。

據(jù)中國物資儲運總公司和中國物資儲運協(xié)會聯(lián)合進行的一項調(diào)查顯示，2004 年，中國儲運業(yè)總收入增長 20%，高于 GDP 增長速度 10.5 個百分點，預計今年中國倉儲業(yè)仍將繼續(xù)保持一個較高的發(fā)展水平。

第二篇：設立私募基金應考慮哪些關鍵因素？

學習股權(quán)投資上知投網(wǎng)

隨著我國私募基金的法律規(guī)則體系逐步建立和完善，私募基金行業(yè)得到了快速發(fā)展，但是在我國私募基金發(fā)展還處于初期階段，尚有很多的問題需要不斷探索和規(guī)范，筆者今天就設立私募基金時應考慮哪些關鍵因素等方面進行初步探討與分析。

一、私募基金參與主體的選擇

私募基金的法律關系一般主要涉及三方主體：基金管理人、基金投資人、基金托管人。

基金管理人一般是私募基金的設立人，基金實際運營方，也是基金是否合規(guī)、高效、盈利的主要因素。投資人是私募基金的出資方，基金的絕大部分資金都來源于投資人，投資人一般不參與基金的管理。托管人是資金的保管、資金使用的監(jiān)督方。本文僅談基金管理人(一)基金管理人的主體資格要求

1、根據(jù)《中華人民共和國證券投資基金法》第十二條規(guī)定：基金管理人由依法設立的公司或合伙企業(yè)擔任。

2、私募基金管理機構(gòu)的設立不需要行政審批。

3、私募基金管理機構(gòu)采用登記備案制。只有在基金業(yè)協(xié)會登記備案通過的機構(gòu)才能進行私募基金運作，基金業(yè)協(xié)會不再出具私募基金管理人登記電子證明以及紙質(zhì)的登記證書，而是通過協(xié)會官方網(wǎng)站系統(tǒng)公示管理人基本情況的方式公示管理人的狀態(tài)。

4、私募基金管理人的高管及從業(yè)人員應按照規(guī)定取得從業(yè)資格。(1)從事私募證券投資基金業(yè)務的管理人的高管均應取得資格;(2)從事非私募證券投資基金業(yè)務的管理人的高管至少要有兩名取得資格，即法定代表人/執(zhí)行事務合伙人(委派代表)和合規(guī)風控負責人。(3)高管人員應誠實守信，最近三年沒有重大失信記錄，未被證監(jiān)會采取市場禁入措施;(4)高管人員沒有公司法規(guī)定的限禁限情形。(二)選擇基金管理人時應考慮的因素

1、是否在基金業(yè)協(xié)會完成登記備案。鑒于基金管理人在協(xié)會進行登記時，除特殊情況外，一般要求律師事務所出具法律意見書，對管理人的資格進行審查，雖然管理人登記不構(gòu)成對管理人的投資能力、持續(xù)合規(guī)的認可，但是由第三方機構(gòu)出具專門的法律意見，對管理人的資格以及從業(yè)人員的資格進行初步審查，一定程度上可以彌補投資人信息不暢通或不對稱的不足，一定程度上增加投資者的信心。

2、管理團隊的質(zhì)量。管理團隊對于篩選目標企業(yè)、做出價值判斷、實現(xiàn)投資人的資本與目標企業(yè)的對接有重要的意義，所以對于管理團隊考察主要看重以下幾點：(1)私募基金投資經(jīng)驗。雖然《中華人民共和國證券投資基金法》以及《私募基金監(jiān)督管理暫行辦法》未對管理團隊的投資經(jīng)驗有強制性規(guī)定，但是部分地區(qū)要求管理團隊具有行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，具備受托管理出資人資本的能力，比如天津《股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理機構(gòu)管理辦法》，因此管理團隊的投資經(jīng)驗越多，對不同行業(yè)的了解程度就越多，所以投資項目的篩選、風險掌控就更有經(jīng)驗。(2)管理團隊成員的知識結(jié)構(gòu)。管理團隊的成員應匹配法律、財務、投資領域的專家，形成以行業(yè)判斷為主，以法律和財務護航的專業(yè)化管理團隊，這樣才能把握投資方向、設計優(yōu)良的投資方案，并把控重大風險，保證投資的安全。

3、管理公司內(nèi)部組織架構(gòu)的設計。包括公司股權(quán)結(jié)構(gòu)以及組織機構(gòu)設計。(1)管理公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，會影響公司的所有制性質(zhì)、股東對公司的控制權(quán)、預期收益的分配。所以在考察管理公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)時，是否有國資以及境外資本，國資和境外資本的審查有特殊法律規(guī)定。(2)管理公司的組織機構(gòu)設計。管理公司組織結(jié)構(gòu)設計主要考慮部門設置健全程度以及與風險控制和隔離匹配程度、投資決策權(quán)限的分配等，通過組織機構(gòu)設計重點考察機構(gòu)的內(nèi)部風險控制是否得當。

二、基金名稱、經(jīng)營范圍、設立地的選擇

1、基金名稱

根據(jù)《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》，企業(yè)名稱一般由“所在地+字號+行業(yè)+組織形式”四部分構(gòu)成。雖然《私募基金監(jiān)督管理暫行辦法》沒有對基金名稱作出明確的要求，概括的規(guī)定為“本辦法所稱的私募投資基金，是指在中華人民共和國境內(nèi)，以非公開方式向投資者募集資金設立的投資基金”，在部分地方文件中還是會對基金名稱做出規(guī)定，比如深圳市發(fā)布的《關于促進股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》明確規(guī)定“股權(quán)投資基金、股權(quán)投資基金管理企業(yè)可在企業(yè)名稱中使用“基金”或“投資基金?！蓖ǔ?，當基金組織形式選擇使用公司形式設立時，會在名稱中標注為“股權(quán)投資”或“股權(quán)投資基金”。

2、經(jīng)營范圍

根據(jù)私募基金投資方向不同，可以將私募基金類型劃分為私募股權(quán)投資基金、私募證券投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金以及其他類型投資基金。鑒于基金業(yè)協(xié)會對專業(yè)化經(jīng)營的要求，一般單只基金經(jīng)營范圍應根據(jù)確定的投資方向進行明確，例如單獨股權(quán)投資，或證券投資，不設立既進行股權(quán)投資又進行證券投資的基金。但是自2016年年初，為了打擊非法集資，維護金融秩序，全國各地工商局內(nèi)部陸續(xù)下發(fā)了關于暫停投資類企業(yè)登記的通知，暫停辦理投資類企業(yè)的登記注冊，但是下發(fā)通知之日前以取得名稱核準的，可以辦理登記注冊手續(xù)?！?/p>

一、暫停核準包含“投資”、“資產(chǎn)”、“資本”、“控股”、“基金”、“財富管理”、“融資租賃”、“非融資性擔?！钡茸謽拥钠髽I(yè)和個體戶名稱。

二、暫停登記“項目投資”、“股權(quán)投資”、“投資管理”、“投資咨詢”、“投資顧問”、“資本管理”、“資產(chǎn)管理”、“融資租賃”、“非融資性擔?！钡韧顿Y類經(jīng)營項目?！?/p>

3、設立地選擇

在考慮基金設立地時，需要考慮各地方稅收優(yōu)惠政策、投資環(huán)境以及其他政策優(yōu)惠，根據(jù)目前全國工商部門對投資類公司名稱及經(jīng)營范圍的限制，截至2016年11月，目前只有廣州以及寧夏市工商局放開限制，不再對基金名稱及經(jīng)營范圍加以限制。

4、基金注冊

在確定基金名稱、經(jīng)營范圍、設立地后，需要進行工商登記注冊。

三、基金運作組織形式的選擇(一)有限合伙制

有限合伙企業(yè)是由普通合伙人和有限合伙人組成，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務承擔責任，普通合伙人對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任。在中國，大部分采用有限合伙制方式的，基金管理

人會成為普通合伙人，以此達到增信的目的。有限合伙制基金中，基金管理人作為普通合伙人，是基金的執(zhí)行事務合伙人，代表基金執(zhí)行各項投資事務。有限合伙制主要有以下的優(yōu)點：

1、治理結(jié)構(gòu)合理、自治廣度和深度高于公司制基金。有限合伙制基金中，根據(jù)《合伙企業(yè)法》，如管理人是普通合伙人，就會是基金的執(zhí)行事務合伙人，代表基金開展各項投資業(yè)務。公司制基金中，管理人并不當然取得此項代表人的身份。

2、稅收便利。根據(jù)《合伙企業(yè)法》第6條“合伙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得，按照國家有關稅收規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅”。合伙企業(yè)所得稅按照“先分后稅”原則，在合伙企業(yè)層面不繳納稅收，而是由合伙人承擔。(二)公司制基金

公司制基金中，管理人與其他投資人一樣，僅以出資額為限對基金的債務承擔責任。公司制基金主要有以下優(yōu)點：

1、治理結(jié)構(gòu)完善和成熟，有法可依、有章可循。

2、更多體現(xiàn)投資者的權(quán)利。

3、穩(wěn)定性更好。有明確的出資時間。

4、治理難度低于有限合伙。公司制基金的制度和結(jié)構(gòu)設計更為規(guī)范。(三)契約型基金

契約型基金由基金投資者、基金管理人、基金托管人之間所簽署的基金合同而設立，基金投資者的權(quán)利主要體現(xiàn)在基金合同的條款上。契約型基金最主要的優(yōu)勢：

1、操作方便和靈活。

契約型基金與合伙型、公司型不同，無需進行工商登記，只要根據(jù)基金合同就可以成立，在操作上更加便利和靈活。

2、資金安全性高，契約架構(gòu)中可設定委托人、受托人和托管人三方分離的制度安排。受托人可以發(fā)出指令對資金加以運用，但必須符合契約文件的約定，否則托管人有權(quán)拒絕對資金的任何調(diào)動。另一方面，沒有受托人的專門指令，托管人無權(quán)動用資金。(四)信托型基金

在信托型基金組織形式中，投資人一般將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給信托公司(受托人)，信托公司親自處理信托事務，獨立進行投資決策和風險控制，但是為了建立管理費和業(yè)績報酬由信托公司向基金管理人轉(zhuǎn)移通道，根據(jù)《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務操作指引》規(guī)定，信托公司可以聘請第三方提供投資顧問服務，一般是基金管理公司，在實際操作中，這種模式的基金管理人應對投資項目和出資人有更強影響力和把控力，否則基金管理人的存在價值將大打折扣。

鑒于基金組織形式的選擇屬于基礎性、根本上、制度上的設計，基金管理人應充分考慮利弊以及自身需求，避免在架構(gòu)上出現(xiàn)制度性風險。

四、基金管理費與業(yè)績報酬

管理費是投資人向管理人支付的費用，一般是出資人承諾出資或者實繳出資的1.5%-2.5%，在實踐中一般是按照2%來收取。

業(yè)績報酬是管理人獲得股權(quán)投資利潤的分成，分成比例由管理人與投資人協(xié)商確定，一般是15%-25%，業(yè)績報酬一般按照固定比例收取，即按照投資收益的固定比例確定，一般是20%。當然，為了更好的鼓勵管理人的積極性，實務中很多基金采用階梯性回報收益，原則上是約定一定收益區(qū)間，管理人業(yè)績報酬為20%，超出區(qū)間部分可以為20%以上，以此類推。

五、退出方式的選擇

通常私募股權(quán)基金在設立時，就已經(jīng)確定了退出方式，管理人通常會根據(jù)投資項目投后管理情況以及資本市場的實際情況調(diào)整確定退出方式。通常退出方式主要由以下幾種方式：(一)資本市場退出

資本市場退出是股權(quán)私募基金理想的退出方式。一般包括主板、中小板創(chuàng)業(yè)板上市、新三板掛牌。

1、資本市場退出方式主要的有利之處在于：

(1)能夠讓投資者獲得較高的收益回報。對于PE的投資方來說，在股票市場整體估值水平較高的情況下，通過資本市場退出能使其獲得較其他方式更為可觀的收益，一般可達投資金額的幾十倍甚至上百倍。(2)是實現(xiàn)投資者、企業(yè)管理層、企業(yè)自身三方利益最大化的理想途徑。在投資者獲得豐厚回報的同時，企業(yè)家和企業(yè)管理者所持股份也會因股市較高的市盈率而獲得大幅增值。

(3)有利于提高PE的知名度。目標企業(yè)在資本市場的成功，實際是對私募股權(quán)基金資本運作能力和經(jīng)營管理水平的肯定，不僅提高了目標企業(yè)的知名度，同時也提高了私募股權(quán)基金的知名度。

2、現(xiàn)實情況來看，資本市場退出也存在著一定的局限：

1、門檻高。各國股票主板市場的上市標準都比較高，因為涉及到社會公眾投資者的利益，所以對其監(jiān)管十分嚴格，企業(yè)上市難度較大，所以很多公司選擇在監(jiān)管較為寬松的創(chuàng)業(yè)板或新三板上市。

2、所需時間長、機會成本高。即使被投資企業(yè)滿足上市條件，繁瑣的上市程序使得企業(yè)從申請上市到實現(xiàn)上市交易需要經(jīng)過一個漫長的過程，再加上對包括私募股權(quán)投資基金在內(nèi)的原始股東持股鎖定期的規(guī)定，PE從投資到真正退出之間的周期相當長。從機會成本考慮，在等待退出過程中，市場上一定存在很多投資機遇，可能會錯失更好的投資項目。

3、退出面臨諸多風險。首先，國內(nèi)的證券監(jiān)督管理機構(gòu)有可能根據(jù)市場情形，適當控制場內(nèi)上市公司數(shù)量，甚至階段性地停止對企業(yè)上市申報材料的審批股票，使得退出渠道受阻。其次，目標企業(yè)上市后的股票價格直接影響到PE的退出收益，如PE因為審批程序和持股鎖定期的耽擱未能在合適的時機轉(zhuǎn)讓股權(quán)變現(xiàn)退出，其預期收益可能無法實現(xiàn)，甚至可能遭受嚴重損失。(二)并購

作為私募股權(quán)投資最終資本退出的一個重要方式，實際上就是私募股權(quán)基金和目標公司管理層認為企業(yè)的價值已達到目的預期，把企業(yè)作為一種產(chǎn)品推介，將其出售給其他PE或者另一家公司。

1、并購退出的優(yōu)勢有以下幾點：

(1)并購退出更高效、更靈活。相比較IPO漫長的排隊上市苦等窗口期、嚴格的財務審查、業(yè)績的持續(xù)增長壓力，并購退出程序更為簡單。

(2)并購退出只要在并購交易完成后，即可一次性全部退出，交易價格及退出回報較為明確。(3)并購退出可緩解PE的流動性壓力。

2、通過并購方式退出的弊端主要表現(xiàn)在：

(1)潛在的實力買家數(shù)量有限。并購資金量較大，市場上潛在的購買者數(shù)量有限，目標企業(yè)不容易找到合適的并購者，或者出價可能不具有吸引力。

(2)收益率較IPO低。由于市場的變化甚至是信息的不對稱，為了能迅速退出可能導致企業(yè)價格被低估。(三)股份回購

股份回購是指企業(yè)或者公司管理人員按照約定的價格將公司的股份購回，從而使私募股權(quán)投資基金退出的方式。

1、股份回購的優(yōu)點：

(1)交易過程簡單。管理層收購是發(fā)生在企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，明晰的產(chǎn)權(quán)關系和已合作久的雙方會使回購交易簡便易行，所以會減少不必要的磨合期。

(2)資本安全得到保障。在目標企業(yè)難有大作為的情況下，一味死守意味著對機會成本的浪費，回購可以保證資本安全并使其重獲自由為投資者帶來更大收益。

2、股份回購的弊端表現(xiàn)在以下方面：

錯失未來潛在的投資機遇。PE投資的企業(yè)多為成長類型，在發(fā)展過程中存在著很多不確定因素。若PE的退出在目標企業(yè)業(yè)績大爆發(fā)之前，則錯失了潛在的投資機遇。(四)清算

清算是私募股權(quán)投資失敗后的退出選擇。當企業(yè)出現(xiàn)重大問題沒有繼續(xù)發(fā)展空間，抑或持續(xù)經(jīng)營會帶來更大損失，其他投資者和企業(yè)管理層、原有股東等內(nèi)部人員也不愿意接手時，只有果斷對目標企業(yè)進行清算，才能及時收回資本，避免損失擴大。

總之，資本市場、并購、股份回購、清算是目前市場上四種主要的PE退出方式。四種方式各有利弊，基金應根據(jù)自身的實際情況進行調(diào)整和選擇，最終選擇適合自己的退出方式。

第三篇：基金設立流程

基金設立流程

1.制作基金募集說明書、風險揭示書等宣傳材料（如需）；

2.基金管理公司與基金投資者開展商業(yè)談判，確定基金架構(gòu)、組織形式（有限合伙型、公司型或契約型）、基金規(guī)模、基金期限、收益分配方案、基金投資方向、投資保障措施、基金決策機制、基金退出機制等基金要素； 3.向基金投資者進行風險問卷調(diào)查，確定投資者為合格投資者；

4.基金管理公司與基金投資者簽署基金合同（如為有限合伙型基金，簽署合伙協(xié)議；如為公司型基金，簽署公司章程、股東協(xié)議；如為契約型基金，簽署契約型基金合同）；

5.如基金采取有限合伙形式或公司形式，基金管理公司與投資者設立有限合伙企業(yè)或公司（基金管理公司可提前設立有限合伙企業(yè)或公司作為基金載體，待基金投資者確定后再辦理基金投資者進入有限合伙企業(yè)或公司的工商變更手續(xù)）；

6.基金管理公司開立募集結(jié)算資金專用賬戶，基金托管賬戶（托管賬戶非必需）； 7.投資者按照基金合同文件的約定向募集結(jié)算資金專用賬戶投入投資款； 8.基金管理公司在基金合同約定的投資冷靜期屆滿后（基金合同簽署后不低于24小時）對基金投資者進行投資回訪；回訪確認成功后將投資者的投資款轉(zhuǎn)入基金托管賬戶或基金專戶；

9.基金管理公司向中國證券投資基金業(yè)協(xié)會申請辦理私募基金備案； 10.基金備案成功后，基金開始運作，就具體項目投資與相關方開展商業(yè)談判及簽署相關交易法律文件。

第四篇：設立鐵路發(fā)展基金

設立鐵路發(fā)展基金

國務院常務會議認為，加快鐵路尤其是中西部鐵路建設，不僅可以擴大有效投資、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且有利于推動新型城鎮(zhèn)化、改善欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展環(huán)境、幫助千百萬人擺脫貧困。今年全國鐵路預計投產(chǎn)新線6600公里以上，比去年增加1000多公里，其中國家投資近80%，將投向中西部地區(qū)。

會議確定了深化鐵路投融資體制改革、籌措和落實建設資金的政策措施，主要包括：一是設立鐵路發(fā)展基金，拓寬建設資金來源。吸引社會資本投入，使基金總規(guī)模達到每年2000-3000億元。二是創(chuàng)新鐵路建設債券發(fā)行品種和方式，今年向社會發(fā)行1500億元，實施鐵路債券投資的所得稅優(yōu)惠政策。三是引導銀行等金融機構(gòu)積極支持鐵路建設，擴大社會資本投資規(guī)模。四是對鐵路承擔的公益性、政策性運輸任務，中央財政在一定期限內(nèi)給予補貼，逐步建立規(guī)范的補貼制度。五是加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，保證在建項目順利實施，抓緊推動已批復項目全面開工，盡快開展后續(xù)項目前期工作，確保鐵路投資穩(wěn)定增長和鐵路建設加快推進。

中國工程院院士王夢恕告訴記者，鐵路建設需要大量資金，回報周期長，收益率比較低，除了一些運煤專線，民企是不會把大量資金投到一個不相干的鐵路線路上去，而鐵路基金恰恰可以解決這個問題，還能吸引社會資本投入。

第五篇：設立基金管理公司

北京誠企創(chuàng)聯(lián)企業(yè)管理有限公司

設立基金管理公司有那些條件

設立基金管理公司，應當具備下列條件，并經(jīng)國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)批準：

（一）有符合本法和《中華人民共和國公司法》規(guī)定的章程；

（二）注冊資本不低于一億元人民幣，且必須為實繳貨幣資本；

（三）主要股東具有從事證券經(jīng)營、證券投資咨詢、信托資產(chǎn)管理或者其他金融資產(chǎn)管 理的較好的經(jīng)營業(yè)績和良好的社會信譽，最近三年沒有違法記錄，注冊資本不低于三億元人 民幣；

（四）取得基金從業(yè)資格的人員達到法定人數(shù)；

（五）有符合要求的營業(yè)場所、安全防范設施和與基金管理業(yè)務有關的其他設施；

（六）有完善的內(nèi)部稽核監(jiān)控制度和風險控制制度；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的和經(jīng)國務院批準的國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)規(guī)定的其他條 件。本條是對基金管理公司設立條件及其批準的規(guī)定。

一、設立基金管理公司的條件 根據(jù)本條規(guī)定，設立基金管理公司應當符合下列條件： 1．有符合本法和《中華人民共和國公司法》規(guī)定的章程。公司章程是記載公司組織規(guī) 范及行為準則的法律文件。根據(jù)本法和公司法的規(guī)定，基金管理公司為有限責任公司的，其 章程應當載明下列事項：公司名稱和住所；公司經(jīng)營范圍；公司注冊資本；股東的姓名或者 名稱；股東的權(quán)利和義務；股東的出資方式和出資額；股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；公司的機構(gòu)及 其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

（八）公司的法定代表人；公司的解散事由與清算辦法；股東認為 需要規(guī)定的其他事項?；鸸芾砉緸楣煞萦邢薰镜模湔鲁虘斴d明下列事項：公司名 稱和住所；公司經(jīng)營范圍；公司設立方式；公司股份總數(shù)、每股金額和注冊資本；發(fā)起人的 姓名或者名稱、認購的股份數(shù)； 股東的權(quán)利和義務； 董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則； 公司法定代表人；監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；公司利潤分配辦法；公司的解散 事由與清算辦法；公司的通知和公告辦法；股東大會認為需要規(guī)定的其他事項。同時，基金 管理公司與普通公司不同，本法對其人員、機構(gòu)、內(nèi)部稽核監(jiān)控和風險控制制度以及行為規(guī) 范有特殊要求，基金管理公司的章程不得與這些要求相違背，其中的一些要求應當體現(xiàn)在公 司的章程中。2．注冊資本不低于 1 億元人民幣，且必須為實繳貨幣資本?；鸸芾順I(yè)務，屬于特殊 行業(yè)，應當對基金管理公司的注冊資本有嚴格要求，以保證基金管理公司維持較好的財務狀 況，保護投資人的利益。因此，本條規(guī)定，基金管理公司的注冊資本不得低于 1 億元人民幣，且必須為實繳貨幣。

注冊基金公司可聯(lián)系：***

北京市朝陽區(qū)雙井橋優(yōu)士閣大廈A座2601室