第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)復(fù)習(xí)(課件順序)

房地產(chǎn)復(fù)習(xí)(課件順序）

第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論

1.房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理等，其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。故房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括：（1）房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)；（2）房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)；（3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)；（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)；（5）物業(yè)管理業(yè)。

2.房地產(chǎn)作用：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。從辯證的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到積極作用而房地產(chǎn)業(yè)的滯后或過(guò)度發(fā)展則會(huì)阻礙和破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)概念：可開(kāi)發(fā)的土地及地上建筑物、構(gòu)筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念：是指按照城鄉(xiāng)規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型：根據(jù)物業(yè)的使用功能，可分為①居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；②商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；③工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；④特殊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要程序：①可行性研究與決策階段（最重要）②前期工作階段（最復(fù)雜）③建設(shè)階段（投資支出最大、耗費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)）④租售階段（最見(jiàn)效）7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證”齊全：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》 8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特性：（回答三個(gè)以上）①具有較高的收益水平；②投資量大；③投資周轉(zhuǎn)慢；④市場(chǎng)具有地區(qū)性；⑤需求具有穩(wěn)定性； ⑥開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及面廣、綜合性強(qiáng)；⑦具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。

第二章

房地產(chǎn)投資分析

1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩種形式：

（1）房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，并實(shí)施有關(guān)管理工作的投資。具體包括房地產(chǎn)①開(kāi)發(fā)投資和②房地產(chǎn)置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)間接投資是指投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具體工作，而將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券金融市場(chǎng)的行為。其形式包括①購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、②購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司的股份及③購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券等。2.房地產(chǎn)投資的特征（理解，能自述大意）：（1）房地產(chǎn)投資的收入能力(收入的數(shù)量、質(zhì)量、持久性）；（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；（3）房地產(chǎn)投資的安全性；（4）房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性；（5）房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)性；（6）房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)杠桿利益；（7）房地產(chǎn)投資的稅收收益；（8）房地產(chǎn)投資的其他特征（投資數(shù)量巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資具有增值能力可以抵消通貨膨脹等）。3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資效果的實(shí)際值偏離期望值的程度。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)：（1）按投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可控性，可分為①系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：是指對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等（能舉出3、4例）； ②個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：是指對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括:收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等。（能舉出3、4例）（2）按投資實(shí)施的階段，可分為：①投資前期風(fēng)險(xiǎn)：是指在投資前的項(xiàng)目籌劃、市場(chǎng)調(diào)查、策劃、研究和決策階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括選址風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)等。這一階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段，有點(diǎn)稱(chēng)作可行性研究階段，其潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，危害巨大。（很重要）；②開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)；③經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；④管理風(fēng)險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的概念：是指對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的科學(xué)管理方法。6.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置主要包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的回避、轉(zhuǎn)移及控制等。7.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移一般有三種形式：（理解）①保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；②契約合同轉(zhuǎn)移；財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移。

8.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制有以下幾種：（了解）①?zèng)Q策控制；②市場(chǎng)導(dǎo)向控制；③投資組合控制。

第三章

房地產(chǎn)市場(chǎng)及研究

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念：廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)指房地產(chǎn)交易中一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)層次劃分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，即土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售及抵押等的市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，主要指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。有時(shí)還提到房地產(chǎn)四級(jí)市場(chǎng)，主要指房地產(chǎn)相關(guān)的證券、保險(xiǎn)等市場(chǎng)；（2）按照增量存量的方式，還可將土地市場(chǎng)分為：土地一級(jí)市場(chǎng)，及土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)；土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

需要注意的是，住房或房屋市場(chǎng)的細(xì)分不應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分混淆。住房或房屋市場(chǎng)分為：一級(jí)房屋（住房）市場(chǎng)，主要指增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)；二級(jí)房屋（住房）市場(chǎng)，主要指存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征：（重點(diǎn)記憶）（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性和開(kāi)放性；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特殊性。在供應(yīng)方面表現(xiàn)為：①產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)；②供應(yīng)缺乏彈性的市場(chǎng)；③具有相當(dāng)壟斷性的市場(chǎng)。在需求方面表現(xiàn)為：①需求具有廣泛性；②需求具有穩(wěn)定性；③需求具有多樣性。

（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易特殊性；（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性；（7）房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)影響性；（8）房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他特征.第四章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地最高使用年限：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；⑤綜合或其他用地50年。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地類(lèi)型：（1）按土地區(qū)位劃分：①鬧市區(qū)土地；②鬧市區(qū)副中心區(qū)土地；③鬧市區(qū)邊緣地帶土地；④城市邊緣區(qū)土地；⑤城市郊區(qū)土地。（2）按土地開(kāi)發(fā)程度分：①生地（耕地，第二類(lèi)生地為毛地）；②熟地

3.開(kāi)發(fā)用地取得方式主要包括：（1）土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（記憶）包括協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:以出讓方式獲得土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?①使用人交付全部出讓金，取得土地證，并進(jìn)行一次規(guī)模開(kāi)發(fā)； ②轉(zhuǎn)讓時(shí)合同所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移； ③只是對(duì)原權(quán)利剩余期限的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虎苻D(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬變更。以劃撥方式獲得土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?①準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫睫k理出讓手續(xù)，并繳納出讓金；②準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦k出讓手續(xù)（3）土地使用權(quán)劃撥。

4.國(guó)家獲得土地的兩大途徑：（記憶）（1）農(nóng)地征收，即農(nóng)民集體土地征收。是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征收，并給予合理補(bǔ)償?shù)男袨?。?）國(guó)有土地房屋征收：是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

第五章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1.可行性研究的含義：又稱(chēng)為可行性分析，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程學(xué)等）對(duì)一項(xiàng)工程項(xiàng)目的必要性，可行性，合理性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的綜合科學(xué)。

2.可行性研究的作用：（1）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；（2）是籌措資金及向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)；（3）是同有關(guān)部門(mén)、企業(yè)簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)；（4）是編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)；（5）是申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)。

3.可行性研究?jī)?nèi)容：（1）總論；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析；（3）市場(chǎng)調(diào)查和需求分析；（三重點(diǎn)）（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)選；（三重點(diǎn)）（5）環(huán)境影響及消防；（6）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排；（7）投資估算；（8）資金籌集和資源供應(yīng)；（9）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；（三重點(diǎn)）（10）不確定分析；（11）綜合評(píng)價(jià)；（12）結(jié)論 4.可行性研究的工作階段：（1）投資機(jī)會(huì)研究；（2）初步可行性研究；（3）詳細(xì)可行性研究；（4）項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策。

5.房地產(chǎn)投資影響因素分析：（1）內(nèi)部因素，投資企業(yè)自身的因素：①認(rèn)識(shí)自我；②市場(chǎng)機(jī)會(huì)、投資機(jī)會(huì)；③是否有必須的資源、資金、能力和知名度；④經(jīng)營(yíng)管理能力、信譽(yù)。（2）外部因素：宏觀的有①人口；②經(jīng)濟(jì)；③政策法規(guī)；④信息；⑤社會(huì)文化；微觀方面有①地段位置與技術(shù)因素；②基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施；③鄰里影響；④規(guī)劃控制；⑤項(xiàng)目需求；⑥項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，及其他 6.市場(chǎng)細(xì)分：是指在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費(fèi)者的需要和愿望（購(gòu)買(mǎi)行為及購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等方面的明顯的差異性），將某一產(chǎn)品的市場(chǎng)整體劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類(lèi)過(guò)程。

7.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估：（1）細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模；（2）細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Γ唬?）細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力；（4）開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)與能力。

8.細(xì)分市場(chǎng)的選擇：（1）選擇單一細(xì)分市場(chǎng)；（2）選擇多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)；（3）選擇專(zhuān)門(mén)化細(xì)分市場(chǎng)；（4）選擇完全細(xì)分市場(chǎng)。

9.房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩大項(xiàng)內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括有：（1）土地費(fèi)用；（2）前期工程費(fèi)用；（3）建筑安裝工程費(fèi)用；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：（記）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路工程。其費(fèi)用包括水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干線、干管、干道的接口費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：（記）是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（7）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)；（8）其他費(fèi)用；（9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；（10）管理費(fèi)用；（11）銷(xiāo)售費(fèi)用：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（12）財(cái)務(wù)費(fèi)用。

第六章 房地產(chǎn)銷(xiāo)售

1.房地產(chǎn)收益獲取方式：（簡(jiǎn)單分析）①出售；②出租；③營(yíng)業(yè)。

2.開(kāi)發(fā)企業(yè)自行銷(xiāo)售適用于：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)是大型房地產(chǎn)公司集團(tuán)。這種情況下，開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚，往往擁有自己專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售隊(duì)伍和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，市場(chǎng)供不應(yīng)求，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目深受市場(chǎng)歡迎（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為定向開(kāi)發(fā)，即項(xiàng)目已經(jīng)有固定的銷(xiāo)售對(duì)象?；蛘唔?xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象基本確定，如存在大量購(gòu)買(mǎi)意向。

3.銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)：（1）熟悉市場(chǎng)；（2）經(jīng)驗(yàn)豐富；（3）擁有銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和客戶(hù)資源。（4）分類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)操作。4.代理方式種類(lèi)：（1）獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)代理；（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)與代理機(jī)構(gòu)獨(dú)售權(quán)代理；（3）聯(lián)合代理；（4）包銷(xiāo)；（5）優(yōu)先選擇權(quán)代理。

5.房地產(chǎn)銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)方式：（1）按建筑面積計(jì)價(jià)；（2）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)；（3）按套（單元）計(jì)價(jià)。

6.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積分?jǐn)偅ǚ謹(jǐn)偯娣e）組成。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）套內(nèi)房屋的使用面積；（2）套內(nèi)墻體面積；（3）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

7.促銷(xiāo)組合的含義：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)促銷(xiāo)的需要，對(duì)廣告、銷(xiāo)售促進(jìn)、公共宣傳、人員推銷(xiāo)等各種促銷(xiāo)方式進(jìn)行合理的選擇和綜合運(yùn)用。

8.促銷(xiāo)組合的主要工具包括：廣告、公關(guān)與宣傳、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員推銷(xiāo)、直銷(xiāo)等。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)經(jīng)典案例

北京某公司在新疆某地投標(biāo)承包了一棟寫(xiě)字樓工程，鋼框架結(jié)構(gòu)，面積78000M2，高級(jí)裝修。合同規(guī)定，建筑安裝工程總造價(jià)11億元，工期為2年，質(zhì)量創(chuàng)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯獎(jiǎng)和魯班獎(jiǎng)。擬委派項(xiàng)目經(jīng)理，成立項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工項(xiàng)目管理。在項(xiàng)目管理期間，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》的各項(xiàng)規(guī)定。

答：項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)應(yīng)規(guī)定質(zhì)量目標(biāo)必須滿足合同要求的獲得兩種獎(jiǎng)勵(lì)；成本目標(biāo)要對(duì)造價(jià)中的成本進(jìn)行分解，給項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)可控責(zé)任成本；進(jìn)度應(yīng)通過(guò)編制施工進(jìn)度計(jì)劃，留有余地的確定工期，必須小于2年。

(1)由于這是一個(gè)大型項(xiàng)目，故委派的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)有一級(jí)建造師資格。

(2)成立項(xiàng)目式項(xiàng)目經(jīng)理部，因?yàn)檫@是遠(yuǎn)離公司本部的大型工程，要求項(xiàng)目經(jīng)理部相對(duì)穩(wěn)定，具有較少依靠公司的獨(dú)立作戰(zhàn)能力。

(3)該項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)要求有四點(diǎn)：一是有該工程要求的項(xiàng)目管理能力；二是具有該工程相應(yīng)的施工項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)；三是具有承擔(dān)該項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、項(xiàng)目管理知識(shí)、工程經(jīng)濟(jì)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)。四是具有良好的道德品質(zhì)。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理_參考答案

BADCDCADDCBACDDACDBDBBCCABDBBDADDBC

ABCDACDEBCDABBCD

ACDABDEACDEABCDABCD

BCABCDABCACDEABD

xvxxxvxxvvxvxxx

第四篇：如何開(kāi)發(fā)課件

論如何設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)多媒體教學(xué)課件

論文關(guān)鍵詞：多媒體；多媒體教學(xué)；課件；素材采集

論文摘要：多媒體教學(xué)是一項(xiàng)隨著多媒體技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)的發(fā)展而出現(xiàn)的新興的有效的教學(xué)手段。文章介紹了多媒體技術(shù)和多媒體教學(xué)的基本知識(shí)，闡述了多媒體教學(xué)課件制作過(guò)程中的素材采集以及制作多媒體課件的必要性。

一、多媒體

我們通常所說(shuō)的“媒體”（Media）包括其中的兩點(diǎn)含義。一是指信息的物理載體（即存儲(chǔ)和傳遞信息的實(shí)體），如書(shū)本、掛圖、磁盤(pán)、光盤(pán)、磁帶以及相關(guān)的播放設(shè)備等；另一層含義是指信息的表現(xiàn)形式（或者說(shuō)傳播形式），如文字、聲音、圖像、圖形、動(dòng)畫(huà)、影像等。多媒體計(jì)算機(jī)中所說(shuō)的媒體，是指后者而言，即計(jì)算機(jī)不僅能處理文字、數(shù)值之類(lèi)的信息，而且還能處理聲音、圖形、視頻等各種不同形式的信息。

多媒體教學(xué)是指在教學(xué)過(guò)程中，根據(jù)教學(xué)目標(biāo)和教學(xué)對(duì)象，通過(guò)教學(xué)設(shè)計(jì)，合理選擇和運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)媒體，并與傳統(tǒng)教學(xué)手段有機(jī)組合，共同參與教學(xué)全過(guò)程，以多種媒體信息作用于學(xué)生，形成合理的教學(xué)過(guò)程結(jié)構(gòu)，達(dá)到最優(yōu)化的教學(xué)效果。

（一）多媒體教學(xué)課件的創(chuàng)作流程

課件的一般制作流程包括：

1．目標(biāo)分析：根據(jù)教學(xué)內(nèi)容，明確要實(shí)現(xiàn)的教學(xué)目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)的途徑——教學(xué)策略的分析，確定課件的框架和表現(xiàn)方法；進(jìn)行課件的總體設(shè)計(jì)。

2．腳本編寫(xiě)：課件的腳本是課件的設(shè)計(jì)藍(lán)圖，作者應(yīng)該根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，確定課件的具體表現(xiàn)方法和內(nèi)容，直到每一屏幕（頁(yè)）的具體內(nèi)容安排。腳本的設(shè)計(jì)還要根據(jù)創(chuàng)作工具的特點(diǎn)以及人接受信息的心理特性等綜合因素來(lái)考慮。腳本的設(shè)計(jì)過(guò)程實(shí)際上就是一個(gè)創(chuàng)意過(guò)程，創(chuàng)意的好壞取決于對(duì)教學(xué)內(nèi)容的理解程度以及創(chuàng)作人員的水平，對(duì)課件的最終質(zhì)量有很大的決定作用。

3．素材準(zhǔn)備：多媒體課件中的基本元素——素材有相當(dāng)一部分要事先準(zhǔn)備好，如文字、圖像、聲音、動(dòng)畫(huà)、影像等原始素材，需要通過(guò)一定的方法采集或制作，有些還需要預(yù)處理和編輯。

4．創(chuàng)作設(shè)計(jì)測(cè)試 ：根據(jù)腳本設(shè)計(jì)的要求，利用創(chuàng)作工具把各種媒體素材集成創(chuàng)作為一個(gè)課件。課件完成以后，其進(jìn)行反復(fù)的測(cè)試、試用，以便于發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，尤其是對(duì)學(xué)生反饋的意見(jiàn)要認(rèn)真研究對(duì)待，力爭(zhēng)制作出對(duì)大多數(shù)學(xué)生適用的課件。另外，隨著知識(shí)的不斷更新、教學(xué)內(nèi)容的不斷發(fā)展以及教學(xué)形式的不斷改進(jìn)，多媒體教學(xué)課件也需要不斷地加以修改、完善，以適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)教學(xué)發(fā)展的需要。能否達(dá)到預(yù)想的效果，取決于所用的創(chuàng)作工具和創(chuàng)作者對(duì)課件使用的熟悉程度。

5．打包壓盤(pán)：制作多媒體課件的最終目的是在教學(xué)上的應(yīng)用，因此在創(chuàng)作的最后階段還要將課件進(jìn)行打包，根據(jù)課件的大小和需要可以拷貝到軟盤(pán)或制作成光盤(pán)。變成一個(gè)可以脫離創(chuàng)作環(huán)境便于使用的實(shí)用課件。根據(jù)課件的不同格式和使用情況也可以發(fā)布到互聯(lián)網(wǎng)或者學(xué)校的校園網(wǎng)上。

（二）多媒體課件制作的常用工具

上世紀(jì)80年代以來(lái)，國(guó)內(nèi)外許多大型軟件公司及一些專(zhuān)門(mén)的多媒體創(chuàng)作系統(tǒng)制作公司，相繼推出了一系列多媒體課件開(kāi)發(fā)工具，大大簡(jiǎn)化了多媒體產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)制作過(guò)程。借助這些工具課件，制作者可以簡(jiǎn)單直觀地編制程序、調(diào)度各種媒體信息、設(shè)計(jì)用戶(hù)界面等，從而擺脫繁瑣的底層設(shè)計(jì)工作，將注意力集中于課件的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)。現(xiàn)在比較流行的Flash,Autherware,Director,Powerpoint ,幾何畫(huà)板等軟件，每一位教師沒(méi)有必要精通所有的軟件，只要略懂，發(fā)揮集體力量，便可以制作出較好的課件。這樣，一方面可以提高制作課件的效率，另一方面，也提高了課件用于教學(xué)的實(shí)用率與利用率。

二、制作多媒體教學(xué)課件的必要性

（一）優(yōu)化課堂教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生能力

傳授知識(shí)是教學(xué)的根本。課堂教學(xué)是學(xué)生獲取知識(shí)、培養(yǎng)能力、發(fā)展智力、進(jìn)行德育教育的主要途徑，教師在設(shè)計(jì)課件時(shí)，應(yīng)考慮對(duì)學(xué)生能力的培養(yǎng)。多媒體課件應(yīng)以學(xué)生為主體，課件應(yīng)有學(xué)生動(dòng)手操作的要求，使學(xué)生利用多媒體課件既增強(qiáng)了知識(shí)、又培養(yǎng)了能力。

（二）激發(fā)學(xué)生興趣，提高學(xué)生自覺(jué)學(xué)習(xí)的能力

教師在課堂上不僅要傳授知識(shí)、培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)能力，更重要的是如何激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生變被動(dòng)學(xué)習(xí)行為為主動(dòng)的自覺(jué)學(xué)習(xí)行為。因此，多媒體課件的設(shè)計(jì)，應(yīng)把激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣、使其能夠自覺(jué)學(xué)習(xí)作為一個(gè)主要目標(biāo)，這樣才能充分發(fā)揮多媒體課件的優(yōu)越性。

三、課件制作過(guò)程中的素材采集

在多媒體創(chuàng)作中，多媒體素材的準(zhǔn)備是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。如果沒(méi)有一定數(shù)量的多媒體素材，再好的多媒體創(chuàng)作工具也難以創(chuàng)作出好的多媒體課件。多媒體素材包括文字、圖像、圖形、動(dòng)畫(huà)、聲音、影像等。不同的素材，需要不同的采集方法和課件。

（一）文字素材的采集

各種媒體素材中文字素材是最基本的素材，文字素材的處理離不開(kāi)文字的輸入和編輯。文字在計(jì)算機(jī)中的輸入方法很多，除了最常用的鍵盤(pán)輸入以外，還可用語(yǔ)音識(shí)別輸入、掃描識(shí)別輸入及筆式書(shū)寫(xiě)識(shí)別輸入等方法。一般而言，文字素材比較容易采集，利用Windows文件之間的復(fù)制－粘貼特性，各種文字素材可以非常方便地轉(zhuǎn)移到多媒體課件中去。

（二）圖像素材的采集

圖像素材的采集則主要通過(guò)以下幾種方式獲得。最常用的是利用掃描儀或數(shù)碼相機(jī)從外部采集圖像數(shù)據(jù)；另外對(duì)于普通的照片、圖象資料可以用掃描儀掃描到電腦里，再經(jīng)過(guò)Photoshop等圖象處理軟件處理。對(duì)于教學(xué)過(guò)程中需要的計(jì)算機(jī)中的操作步驟等計(jì)算機(jī)內(nèi)場(chǎng)景主要利用抓圖工具來(lái)抓取屏幕上顯示的圖像。另外從網(wǎng)絡(luò)上、素材光盤(pán)上間接取得素材也是課件制作中常用的圖象素材收集方法。

（三）聲音素材的準(zhǔn)備

在多媒體課件中，適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用聲音能起到文字、圖像、動(dòng)畫(huà)等媒體形式無(wú)法替代的作用，如調(diào)節(jié)課件使用者的情緒，引起使用者的注意等。當(dāng)然，聲音作為一種信息載體，其更主要的作用是直接、清晰地表達(dá)語(yǔ)意。

課件中聲音素材的采集和制作可以有以下幾種方式：1．利用一些課件光盤(pán)中提供的聲音文件。在一些聲卡產(chǎn)品的配套光盤(pán)中往往也提供許多WAV或MIDI格式的聲音文件。2．通過(guò)計(jì)算機(jī)中的聲卡，從麥克風(fēng)中采集語(yǔ)音生成wav文件。如制作課件中的解說(shuō)語(yǔ)音就可采用這種方法。3．使用專(zhuān)門(mén)的軟件抓取CD或VCD光盤(pán)中的音樂(lè)，生成聲源素材。再利用聲音編輯課件對(duì)聲源素材進(jìn)行剪輯、合成，最終生成所需的聲音文件。

（四）視頻素材的準(zhǔn)備

視頻作為多媒體家族中的成員之一，在多媒體課件中占有非常重要的地位。因?yàn)樗旧砭涂梢杂晌谋?、圖形圖像、聲音、動(dòng)畫(huà)中的一種或多種組合而成。利用其聲音與畫(huà)面同步、表現(xiàn)力強(qiáng)的特點(diǎn)，能大大提高教學(xué)的直觀性和形象性。

視頻素材的采集方法很多。最常見(jiàn)的是用視頻捕捉卡配合相應(yīng)的課件（如Ulead公司的Media Studio以及Adobe公司的Premiere）來(lái)采集錄像帶上的素材。

另一種方法是利用超級(jí)解霸等課件來(lái)截取VCD上的視頻片段（截取成*.mpg文件或*.bmp圖像序列文件），或把視頻文件*.dat轉(zhuǎn)換成Windows系統(tǒng)通用的AVI文件。

采用專(zhuān)門(mén)的屏幕錄象軟件，可以將屏幕的操作變化過(guò)程詳細(xì)的記錄下來(lái)，形成視頻文件，這種方法也是目前使用較多的視頻采集辦法，多應(yīng)用于計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相關(guān)的課件制作中。

四、專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)課件的著作與發(fā)布

在完成素材加工后，就可以利用軟件進(jìn)行開(kāi)發(fā)了，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要注意以下幾點(diǎn)：

注意良好的交互性，這樣可極大地方便用戶(hù)的使用。比如在不同的子頁(yè)面中，增添一個(gè)返回按鈕，瀏覽者可以方便地退回到上一級(jí)或主頁(yè)面中。

注意風(fēng)格的一致性，如不同頁(yè)面的按鈕或?qū)Ш綀D標(biāo)風(fēng)格盡量作到一致，另外，一個(gè)多媒體教材的制作是多人合作的產(chǎn)品，如何分割任務(wù)，完成個(gè)人項(xiàng)目，最后的組合都需要很好的配合。在發(fā)布時(shí)要注意進(jìn)行文件與目錄的優(yōu)化，刪除臨時(shí)文件以及沒(méi)有使用的素材，僅發(fā)布所需要的文件，最后打包存盤(pán)。

總之，多媒體教學(xué)軟件的研制開(kāi)發(fā)需要在現(xiàn)代教育思想、教育理論、學(xué)習(xí)理論、教學(xué)設(shè)計(jì)理論等方面的指導(dǎo)下，做好教學(xué)設(shè)計(jì)工作，并在教學(xué)活動(dòng)中反復(fù)使用，不斷修改，才能使開(kāi)發(fā)的多媒體教學(xué)軟件符合教學(xué)規(guī)律，取得良好的教學(xué)效果。多媒體用于教學(xué)應(yīng)以提高教學(xué)效率為最后目標(biāo)，必須把多媒體的應(yīng)用與現(xiàn)代教學(xué)理論相結(jié)合，只有掌握現(xiàn)代教學(xué)理論和現(xiàn)代教學(xué)手段的教師才能培養(yǎng)出現(xiàn)代化的學(xué)生，促進(jìn)中小學(xué)由“應(yīng)試教育”向“素質(zhì)教育”的轉(zhuǎn)變?？傊粋€(gè)多媒體課件應(yīng)該以充分發(fā)揮學(xué)生的潛能，強(qiáng)化教學(xué)效果，提高教學(xué)質(zhì)量為重心。多媒體只是一種輔助教學(xué)的手段。俗話說(shuō)：“教學(xué)有法，但無(wú)定法，貴在得法。”每一種教學(xué)方法都是一定活動(dòng)方式的構(gòu)成體。教師應(yīng)該不斷積累經(jīng)驗(yàn)，掌握好多媒體課件的優(yōu)勢(shì)，努力獲得更佳的教學(xué)效果。

附件3:

如何開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的多媒體課件

一、多媒體課堂教學(xué)的基本要求

1.課堂教學(xué)應(yīng)有充分的感性資料進(jìn)行形象直觀教學(xué)，如圖片、錄像、案例、動(dòng)畫(huà)、音響等；

2.交互性強(qiáng)，課堂互動(dòng)，啟發(fā)式教學(xué)； 3.設(shè)計(jì)問(wèn)題、思考題、討論題； 4.觀點(diǎn)新、手段新； 5.信息量大、節(jié)奏快。

在教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法確定之后，對(duì)教學(xué)質(zhì)量起決定作用的是教師的教學(xué)設(shè)計(jì)和授課技巧。

成功的教學(xué)設(shè)計(jì)可使課堂教學(xué)更具有藝術(shù)性和感染力，吸引學(xué)生，排除干擾，提高課堂教學(xué)效率和教學(xué)質(zhì)量。這一切都可以體現(xiàn)在多媒體課件之中。

二、課件、多媒體課件、網(wǎng)絡(luò)多媒體課件 1.課件

課件用于課堂教學(xué)的計(jì)算機(jī)輔助教學(xué)軟件—Computer Assisted Instruction 簡(jiǎn)稱(chēng)CAI。? Computer（計(jì)算機(jī)）? Assisted（輔 助）? Instruction（教 學(xué)）? Multimedia（多媒體）2.多媒體課件

多媒體課件是各種多媒體技術(shù)的集成，利用性能卓越的硬件設(shè)備，通過(guò)科學(xué)合理的軟件設(shè)計(jì)，將文字、聲音、圖形、圖像、動(dòng)畫(huà)及影像等多媒體素材根據(jù)創(chuàng)作人員自己的創(chuàng)意融為一體，形成具有良好的交互性的多媒體計(jì)算機(jī)輔助課堂教學(xué)軟件。

3.網(wǎng)絡(luò)多媒體課件

網(wǎng)絡(luò)多媒體課件適用于internet網(wǎng)絡(luò)傳輸和用于網(wǎng)絡(luò)教學(xué)的多媒體計(jì)算機(jī)輔助教學(xué)軟件。

三、多媒體課件開(kāi)發(fā)的步驟 1.選題

選擇開(kāi)發(fā)課件的課題是整個(gè)課件開(kāi)發(fā)的第一步，確定一個(gè)好的課題是至關(guān)重要的。一個(gè)好的選題是成功的必要條件，必要時(shí)還得進(jìn)行“查新”，避免與其他單位的作品雷同。選題的原則：

（1）價(jià)值性：課題應(yīng)選擇學(xué)科較為重要的內(nèi)容或急需的內(nèi)容，以及較為抽象的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

（2）主題單一性：課題內(nèi)容盡量集中，涉及面不要太寬。

（3）課題表現(xiàn)性：在選題上應(yīng)選擇用常規(guī)方法難以表現(xiàn)而又適合于計(jì)算機(jī)多媒體表現(xiàn)的課題。例如：一些微觀、圖片多、動(dòng)畫(huà)多、具有形象性的教材，適合于計(jì)算機(jī)模擬，直觀性強(qiáng)，教學(xué)效果好，有利于開(kāi)發(fā)和樹(shù)立形象。

2.編制原則

一個(gè)好的多媒體教學(xué)軟件（課件），必須具備：

（1）教育性：課題內(nèi)容必須符合教學(xué)大綱，其表現(xiàn)形式必須符合教育心理學(xué)。（2）科學(xué)性：課題中涉及的科學(xué)原理、定義、概念一定要準(zhǔn)確無(wú)誤，闡述的觀點(diǎn)、論據(jù)和涉及到的素材一定要真實(shí)、準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)化并符合科學(xué)的邏輯。

（3）技術(shù)性：熟練掌握制作設(shè)備的各項(xiàng)功能，盡量使用較新的設(shè)備以表現(xiàn)出新的創(chuàng)意,各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)不能低于標(biāo)準(zhǔn)。

（4）藝術(shù)性： 編制的課件應(yīng)具有藝術(shù)感染力，從構(gòu)圖、色彩、美工設(shè)計(jì)、布光、組合等等都應(yīng)具有主題鮮明，從視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)上具有一定沖擊力，邏輯思維應(yīng)能引人入勝。

3.可行性分析

確定課題內(nèi)容時(shí)，一定要根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)情況、設(shè)備情況、資金情況、編制人員素質(zhì)情況來(lái)決定，沒(méi)有把握完成的課題就盡量不要實(shí)施。選題確定后,必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)家的審議和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的審定。開(kāi)發(fā)這個(gè)課件的預(yù)算應(yīng)在單位能夠承受的財(cái)力之內(nèi)，并且從這個(gè)課件上所獲得的利益包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，要大于對(duì)它的投入。另外，還應(yīng)考慮：你打算用什么軟件平臺(tái)來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)課件？你準(zhǔn)備花多少錢(qián)來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)課件。投入的資金應(yīng)該根據(jù)開(kāi)發(fā)這個(gè)課件的工作量和這個(gè)課件的預(yù)期收益來(lái)決定。

4.策劃

策劃組建制作群：編制工作人員應(yīng)由課題專(zhuān)業(yè)的教師和影、像、編程的專(zhuān)業(yè)人員組合，成立制作組，明確分工。在制作時(shí)需要各方面的技術(shù)人員、管理人員的共同協(xié)作。一個(gè)好的課件是許多人智慧的共同結(jié)晶。

策劃結(jié)構(gòu)方式：這個(gè)課件將以什么樣的結(jié)構(gòu)來(lái)組織？采用什么方式來(lái)組織使得可維護(hù)性、可重用性最佳。

5.開(kāi)發(fā)計(jì)劃

首先要確定整個(gè)課件有多少任務(wù)，將整個(gè)制作過(guò)程的進(jìn)度排出計(jì)劃，不要出現(xiàn)前松后緊的現(xiàn)象。

（1）腳本需要專(zhuān)業(yè)老師編寫(xiě)；

（2）聲音、文檔等的輸入，需要由一般人員完成；

（3）美工人員做界面美化工作，制作所有的動(dòng)畫(huà)、視頻、圖片、并負(fù)責(zé)總體創(chuàng)意；（4）程序總體編制，需要程序員完成。

開(kāi)發(fā)的具體內(nèi)容和調(diào)度結(jié)果，最后要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)表上面。要制定一個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃表，嚴(yán)格按計(jì)劃表實(shí)施。

6.編寫(xiě)腳本

課題選定后，由專(zhuān)業(yè)老師寫(xiě)出文字腳本。所謂文字腳本簡(jiǎn)單的理解就是將畫(huà)面與解說(shuō)詞對(duì)應(yīng)地寫(xiě)出來(lái)。即把程序要完成的事情，用文字表達(dá)出來(lái)，以表達(dá)出美工人員和系統(tǒng)分析員的意圖，并幫助程序員來(lái)了解這些意圖。腳本細(xì)致地描述了每一個(gè)模塊的實(shí)現(xiàn)過(guò)程。這是程序員開(kāi)發(fā)程序的依據(jù)。腳本要清晰易懂，且要指明程序中的重點(diǎn)和要點(diǎn)。

7.編程方框圖

為了編程能順利的進(jìn)行，還需編寫(xiě)編程方框圖。根據(jù)文字腳本將每個(gè)頁(yè)面所包含的影像、圖片、動(dòng)畫(huà)、文本、解說(shuō)、音樂(lè)、熱區(qū)、事件、文字按鈕、圖片按鈕、動(dòng)畫(huà)按鈕、子頁(yè)面的設(shè)定，以及編程思路、頁(yè)面鏈接一頁(yè)一頁(yè)的用幾何圖形表達(dá)出來(lái)。

8.模板編程

當(dāng)以上幾個(gè)方面都完成后,即可按分工同時(shí)進(jìn)行各項(xiàng)工作。但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，最好先進(jìn)行模板編程。也就是說(shuō)，先根據(jù)文字腳本和編程方框圖設(shè)計(jì)出各個(gè)頁(yè)面。屏幕美工的設(shè)計(jì)在保持科學(xué)性的前提下，盡量提高藝術(shù)的整體性和同一性。還需考慮課件在完成后使用的載體，如：作品主要用于多媒體投影機(jī)，那整體創(chuàng)意在基調(diào)上最好采用明快、鮮艷、較高反差的方法。

因?yàn)槎嗝襟w投影機(jī)的使用環(huán)境很難做到全黑，使用上述方法能得到較好的效果。當(dāng)然，作品若用于遠(yuǎn)程教育在網(wǎng)上使用，那就另當(dāng)別論了。頁(yè)面在設(shè)計(jì)時(shí)要不落俗套，要敢于創(chuàng)新，給人一種耳目一新的感覺(jué)。同樣頁(yè)面的直觀、容易理解、容易操作仍然是作品實(shí)用性的一項(xiàng)重要指標(biāo)。頁(yè)面的編號(hào)與各種按鈕和熱區(qū)標(biāo)識(shí)應(yīng)盡量統(tǒng)一。

9.鏈接試運(yùn)行

在模板編程完成后，即可進(jìn)行鏈接試運(yùn)行。雖然還未制作完各種素材，但可先使用一些現(xiàn)成的素材進(jìn)行試運(yùn)行。一切正常后，再去制作各種素材，這樣可以避免許多重復(fù)勞動(dòng)。因?yàn)椋诰幊虝r(shí)不會(huì)因?yàn)槟愕乃夭挠绊懩愕恼w創(chuàng)意思維，反而還會(huì)根據(jù)整體創(chuàng)意思維指導(dǎo)以后素材的制作和各個(gè)構(gòu)圖的創(chuàng)意。在添加頁(yè)面時(shí)，要經(jīng)常進(jìn)行打包測(cè)試，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，避免發(fā)生返工的現(xiàn)象。當(dāng)整個(gè)作品框架試運(yùn)行正常后，還可以合理分配各種素材的空間，在保證一定畫(huà)面質(zhì)量的情況下，盡量壓縮文件的容量。只要你的編程具有科學(xué)性，符合教育心理學(xué)而又具有一定的技術(shù)性，并且頁(yè)面的交互順暢，那么你將大功“初”成。以后素材的制作只是時(shí)間問(wèn)題，各種素材制作完畢后，將代用的素材替換下來(lái)。

10.收集、制作、處理素材

這部分內(nèi)容是重點(diǎn)，首先我們先介紹一下多媒體課件制作的相關(guān)軟件、硬件。硬件：一臺(tái)或多臺(tái)多媒體計(jì)算機(jī)，配置有：較好的聲卡（配音用）顯卡、視頻采集卡或Mpeg壓縮卡（采集影像）、刻錄光驅(qū)。

外設(shè)設(shè)備有：攝像機(jī)、數(shù)碼像機(jī)、掃描儀、話筒、MiDi鍵盤(pán)、網(wǎng)絡(luò)等。

軟件：Windows操作系統(tǒng),圖形圖像的處理可使用PhotoShop 6.0、我行我速等。音、視頻處理可使用 Premiere 6、EO Video、iFilmEdit、Tmpgencplus、Real Producer Plus、豪杰超級(jí)解霸、Fireworks、WaveCN。動(dòng)畫(huà)處理使用 3D Studio Max、Flash及Gif Animator。合成平臺(tái)可使用PowerPoint、FrontPage、Dreamweaver、AuthorWare、方正奧思、課件大師、其它多媒體創(chuàng)作工具等。有了上述條件后你就可以制作和處理素材了。

11.系統(tǒng)合成

素材制作處理完畢后，將做好的素材一一安裝到已經(jīng)調(diào)好的程序中。對(duì)整個(gè)程序的創(chuàng)意思維和具體的構(gòu)圖創(chuàng)意進(jìn)行最后的完善。對(duì)整個(gè)程序從頭至尾地、每一個(gè)界面、每一個(gè)功能進(jìn)行全面“掃描”，以完成系統(tǒng)合成。

12.軟件測(cè)試

最后階段是對(duì)已經(jīng)完成的程序進(jìn)行檢測(cè)，找出其中的錯(cuò)誤和各種不穩(wěn)定因素，并通知程序員對(duì)其進(jìn)行修改，對(duì)程序的檢測(cè)完成，確定沒(méi)有錯(cuò)誤后，軟件就可以生產(chǎn)了。測(cè)試可以從以幾方面進(jìn)行：

1.錯(cuò)誤測(cè)試； 2.功能測(cè)試； 3.效果測(cè)試。13.制作圖標(biāo)

任何一個(gè)軟件都有自己的執(zhí)行文件，以便打開(kāi)程序。可根據(jù)自己制作的軟件特點(diǎn)設(shè)計(jì)出有個(gè)性的圖標(biāo)。制作圖標(biāo)的程序較多。如AX lcons，Icon Cool等。14.優(yōu)化、打包、刻盤(pán)或網(wǎng)上發(fā)布

打包，既是指將制作出的課件輸出成32位的應(yīng)用程序，可脫離制作平臺(tái)而獨(dú)立運(yùn)行。程序在正式打包之前要進(jìn)行優(yōu)化。程序打包之前，要作好源程序的備份，并且作好其他的一切準(zhǔn)備工作。在發(fā)行到光盤(pán)上時(shí)，要注意將所需要的外部文件都拷貝到光盤(pán)?？讨瞥稍脊獗P(pán)之后，還要再進(jìn)行一次測(cè)試，防止因?yàn)榘l(fā)行到光盤(pán)后，發(fā)生了某些變化而使得程序不能夠運(yùn)行?；蛘呤且?yàn)槲募渲貌缓?，而?dǎo)致程序運(yùn)行速度過(guò)慢。最后，要對(duì)光盤(pán)上的文件組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。如果文件結(jié)構(gòu)非常松散，就會(huì)導(dǎo)致程序運(yùn)行速度變慢。最后是將打包后的內(nèi)容刻錄到光盤(pán)上去或網(wǎng)上發(fā)布，課件的制作工作就完成了。

四、多媒體課件制作經(jīng)驗(yàn)

（1）制作過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格遵循多媒體課件制作流程，如果圖省力、快捷而省略必要步驟，其結(jié)果會(huì)造成大量返工現(xiàn)象，勢(shì)必會(huì)浪費(fèi)更多的時(shí)間、精力及費(fèi)用。

（2）多媒體課件不是教材的翻版，而是一個(gè)豐富、準(zhǔn)確的科學(xué)內(nèi)容和鮮明完整的藝術(shù)形式的作品。腳本要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、重點(diǎn)突出、表現(xiàn)自然、邏輯思維清晰、發(fā)人深省、有張有弛、融會(huì)貫通，應(yīng)是傳統(tǒng)教學(xué)的一個(gè)飛躍。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮多媒體的特征,以表達(dá)新穎的教學(xué)思路和新的創(chuàng)意。

（3）設(shè)計(jì)思路以簡(jiǎn)要明快、功能齊全為基調(diào)，除具有良好的交互性外，還應(yīng)考慮具有直觀性，使用簡(jiǎn)便等特點(diǎn),學(xué)習(xí)者不需學(xué)習(xí)就可使用該軟件。

（4）頁(yè)面的創(chuàng)意是課件制作中的靈魂，它難度較高，需要?jiǎng)?chuàng)作人員有較高的審美意識(shí)及美術(shù)功底，設(shè)計(jì)的頁(yè)面即要美觀又能充分突出主題。

（5）影像視頻流是課件中不可缺少的一部分，也是課件制作中的難點(diǎn)，影像制作除掌握攝錄編基礎(chǔ)知識(shí)外，還應(yīng)掌握影像的采集、編輯，影像特技的制作。由于影像占用的空間較大，影像所選擇的格式也是需要考慮的問(wèn)題，影像量大時(shí)可考慮使用MPEG4、RM、asf、wmv等流媒體視頻格式，它們有極高的壓縮比。

（6）動(dòng)畫(huà)：在影像無(wú)法表達(dá)時(shí)，動(dòng)畫(huà)顯得尤為重要，它可使頁(yè)面顯得活潑生動(dòng)，因此有必要掌握gif、flash、3D動(dòng)畫(huà)的制作。

（7）制作過(guò)程中要充分發(fā)揮集體合作的精神，高質(zhì)量的軟件絕非一人能在短時(shí)間內(nèi)完成，制作群的概念就是提倡集體合作精神。這能充分發(fā)揮每個(gè)人的特長(zhǎng)，使整體制作水平能達(dá)到一個(gè)相當(dāng)?shù)木辰?，一個(gè)優(yōu)秀的多媒體軟件就此產(chǎn)生了。

五、多媒體課件制作工具

多媒體課件制作工具可使用PowerPoint、FrontPage、Dreamweaver、Flash、AuthorWare、方正奧思、課件大師、其它多媒體創(chuàng)作工具等，在多媒體課件設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮課件的內(nèi)容易于更改或擴(kuò)充，使課件具有為學(xué)習(xí)者提供繼承性學(xué)習(xí)、創(chuàng)造性學(xué)習(xí)和終身學(xué)習(xí)的空間，使之成為一個(gè)專(zhuān)業(yè)信息資源庫(kù)。在比較多種多媒 體制作軟件后，認(rèn)為用網(wǎng)絡(luò)制作軟件比Authorware在設(shè)計(jì)上和制作上較容易掌握和操作，其最大的優(yōu)點(diǎn)是可以隨時(shí)更改、補(bǔ)充。隨著因特網(wǎng)的迅猛發(fā)展，多媒體課件制作都應(yīng)該向多媒體網(wǎng)絡(luò)課件制作方向發(fā)展。所以我們推薦使用PowerPoint、FrontPage、Dreamweaver、Flash制作多媒體網(wǎng)絡(luò)課件。

第五篇：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

主講：譚術(shù)魁 公共管理學(xué)院教授 博導(dǎo) 第一章

房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié)

房地產(chǎn)

一、概念

房地產(chǎn)系指通過(guò)人類(lèi)勞動(dòng)建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)是房屋（含與房屋相關(guān)的其他建筑物、構(gòu)筑物）財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總和。

房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來(lái)的所有權(quán)。

二、基本特性 1.不可移動(dòng)性

2.房產(chǎn)、地產(chǎn)的不可分割性 3.構(gòu)成實(shí)體的二元性

4.區(qū)域性和單一性（差異性、異質(zhì)性，效益級(jí)差性）

5.使用耐久性和經(jīng)濟(jì)效益可靠性 6.投資規(guī)模大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng) 7.投資、消費(fèi)雙重性 8.高價(jià)值

9.保值、增值（供給有限性）第二節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)

1．產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變（產(chǎn)權(quán)物權(quán)化）

“產(chǎn)權(quán)”一詞源于西方的產(chǎn)權(quán)理論，我國(guó)對(duì)“產(chǎn)權(quán)”尚無(wú)經(jīng)典性的解釋?zhuān)▽W(xué)界對(duì)此爭(zhēng)議頗大，大體有四種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對(duì)立。對(duì)土地來(lái)說(shuō)，所有權(quán)主要解決土地的歸屬問(wèn)題，土地產(chǎn)權(quán)主要是指土地使用、流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也包括財(cái)產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。

2．物權(quán)的概念及其分類(lèi)

物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財(cái)產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利，具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)（或役權(quán)）、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等，并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。

自物權(quán)是指權(quán)利主體對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，又稱(chēng)為完全物權(quán)；他物權(quán)

是指權(quán)利主體對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。

他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對(duì)抵押物的依約處分權(quán)，而無(wú)占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時(shí)由抵押權(quán)人將抵押物折價(jià)或者變賣(mài)以?xún)?yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對(duì)物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。

二、房地產(chǎn)所有權(quán) 1．概念

房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。

2．法律特征

（1）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。（2）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)。（3）房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。

（4）房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的即權(quán)利和義務(wù)，共同指向的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)。

3．房屋所有權(quán)的種類(lèi)（1）國(guó)有房屋所有權(quán)（2）集體房屋所有權(quán)

（3）公民個(gè)人所有房屋所有權(quán)（4）外產(chǎn)所有權(quán)

（5）中外合資房產(chǎn)所有權(quán) 4．土地所有權(quán)

在我國(guó)，土地所有權(quán)具有如下特征：

（1）我國(guó)的土地所有權(quán)依法屬于國(guó)家和集體所有。

（2）土地所有權(quán)受?chē)?guó)家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

（3）國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。（4）土地所有權(quán)依法實(shí)行單向變更，由集體所有的土地變更為國(guó)家所有的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

5．關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

部分產(chǎn)權(quán)概念是《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)[1991]30號(hào)文件，1991年6月7日）提出的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的新概念。該通知規(guī)定，“出售公有住宅。今后，凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)買(mǎi)后擁有全部產(chǎn)權(quán)。職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定住房面積內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購(gòu)買(mǎi)后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售；超過(guò)國(guó)家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)?！?部分產(chǎn)權(quán)是相對(duì)于完全產(chǎn)權(quán)而言的，完全產(chǎn)權(quán)即住房購(gòu)買(mǎi)人對(duì)住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，部分產(chǎn)權(quán)則指購(gòu)買(mǎi)人與國(guó)家或集體單位對(duì)住宅共同享有法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國(guó)家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。

三、房地產(chǎn)他物權(quán) 1．地役權(quán)

傳統(tǒng)的地役權(quán)是指“為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利”，擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱(chēng)供役地，利用和享受便利的土地稱(chēng)需役地，地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。

在我國(guó)，土地屬于國(guó)家或集體所有，其使用權(quán)分屬于不同的使用者。一般認(rèn)為，地役權(quán)是按設(shè)定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權(quán)利，其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱(chēng)之為供役地，屬于自己使用的土地稱(chēng)之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。

地役權(quán)具有以下特征：

（1）地役權(quán)是存在于他人土地上的物權(quán)。（2）地役權(quán)以利用他人土地供自己土地便利為內(nèi)容。

（3）地役權(quán)的設(shè)定須有明確的目的，并按此目的行使。

（4）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。2．地上權(quán)

地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。

地上權(quán)人對(duì)其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對(duì)土地盡合理使用之義務(wù)。

在我國(guó)，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3．典權(quán)

典權(quán)是指支付典價(jià)、占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。其中，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價(jià)而將自己的不動(dòng)產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權(quán)客

體的不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)為典物；典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)而付出的代價(jià)稱(chēng)為典價(jià)。典權(quán)的取得，有兩種方式，一種為基于法律行為取得，包括依典權(quán)的設(shè)定取得和依典權(quán)的讓與取得。依設(shè)定取得典權(quán)是指雙方當(dāng)事人達(dá)成設(shè)定典權(quán)的協(xié)議而成立典權(quán)，依讓與取得典權(quán)是指典權(quán)人將典權(quán)讓與他人，該他人因此讓與行為而取得典權(quán)。另一種方式為基于其他事實(shí)的取得，主要為基于繼承而取得典權(quán)。典權(quán)的期限，又稱(chēng)典期，是阻止出典人回贖典物的期限。在典期內(nèi)，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權(quán)，則典權(quán)歸于消滅。典權(quán)的期限有約定和未約定兩種。約定期限即當(dāng)事人自行約定典期，在此期限內(nèi)典權(quán)人不得回贖。典權(quán)的約定期限不宜過(guò)長(zhǎng)或過(guò)短，一般規(guī)定最長(zhǎng)為三十年；約定期限不滿十五年的，不得附有到期不贖即做絕賣(mài)的條款。未約定期限則出典人可以隨時(shí)行使回贖權(quán)依原典價(jià)回贖典物。但是，未約定期限并非無(wú)期限，出典后三十年不回贖的則為絕賣(mài)，即典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。

4．房地產(chǎn)抵押權(quán)

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部98號(hào)令，2001年8月15日）明確，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，具體包括，土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我國(guó)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)和代碼》（GB/T4754-94）將房地產(chǎn)業(yè)列為J類(lèi)，包括三大行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（J7200經(jīng)營(yíng)、交易、租賃），房地產(chǎn)管理業(yè)（J7300住宅發(fā)展管理、土地批租經(jīng)營(yíng)管理、其他房屋管理）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)（J7400）。顯然，房地產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)部門(mén)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分，屬于一項(xiàng)獨(dú)特的、獨(dú)立的新興產(chǎn)業(yè)，與其它工業(yè)產(chǎn)品有著明顯的區(qū)別，有著自身的特性。

二、房地產(chǎn)業(yè)的特性 1.基礎(chǔ)性

2.先導(dǎo)性：超前建設(shè)

3.帶動(dòng)性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)56個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.靈敏性 5.風(fēng)險(xiǎn)性 6.周期性

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

7.對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性

三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 1．能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 2．推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 3．有利于增加就業(yè)崗位

4．促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市面貌 5．誘導(dǎo)城鎮(zhèn)居民個(gè)人消費(fèi)，提高居住水平

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門(mén)開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，是經(jīng)濟(jì)體制改革以后的事情，并且似乎是循環(huán)反復(fù)、周而復(fù)始，形成房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。

1．休眠時(shí)期（1978-1979年）2．復(fù)蘇時(shí)期（1978年-1991年）3．過(guò)熱發(fā)展時(shí)期（1992-1994年）4．理性發(fā)展時(shí)期（1995年-）

第二章

房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能、依據(jù) 第一節(jié)

房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能

一、中央房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 1．建設(shè)部

建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)（工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門(mén)。

根據(jù)職責(zé)，建設(shè)部設(shè)12個(gè)職能司（廳），主要有政策法規(guī)司、科學(xué)技術(shù)司、標(biāo)準(zhǔn)定額司、建筑市場(chǎng)管理司、工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司、城鄉(xiāng)規(guī)劃司（村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室）、城市建設(shè)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司（住房制度改革辦公室）住房公積金監(jiān)督管理司以及外事司，人事教育司，綜合財(cái)務(wù)司，辦公廳，機(jī)關(guān)黨委。

2．國(guó)土資源部 3．財(cái)政部

4．國(guó)家工商行政管理總局 5．國(guó)家稅務(wù)總局 6．國(guó)家物價(jià)局 7．國(guó)家審計(jì)署

二、地方房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 第二節(jié)

房地產(chǎn)管理相關(guān)依據(jù)

一、《城市房地產(chǎn)管理法》（重點(diǎn)）

二、《土地管理法》

三、《農(nóng)村土地承包法》

四、其他法律法規(guī)及相關(guān)政策 1．《建筑法》 2．《城市規(guī)劃法》

3．國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件，2003年8月12日）

此外還有，《城市商品房預(yù)售管理辦法》，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)

管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，《城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》，《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施辦法，《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)》（121號(hào)文件），《建設(shè)部關(guān)于頒布全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的公告》，《環(huán)境保護(hù)法》，《城市水污染防治法》。

第三章

房地產(chǎn)產(chǎn)品管理

第一節(jié)

房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念與法律特征

土地征用是指國(guó)家基于公共利益的需要，依法采取強(qiáng)制手段有償?shù)貙⑥r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地征為國(guó)家所有，或?qū)?guó)有土地使用權(quán)予以調(diào)整的法律行為。

土地征用權(quán)是一種具體的行政征用權(quán)，是一種社會(huì)公共權(quán)力，用以壟斷公共強(qiáng)制力資源，以抑制因個(gè)體任性而阻礙社會(huì)公共利益實(shí)現(xiàn)。為了保證征地工作的順利進(jìn)行，建國(guó)以來(lái)，國(guó)家頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列法律、法令、條例，對(duì)征地的程序、安置補(bǔ)償、審批權(quán)限等作了規(guī)定?！稇椃ā芬?guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條也明確規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地使用權(quán)方可有償出讓?！薄锻恋毓芾矸ā返牡谒氖鍡l至第五十一條，《<土地管理法>實(shí)施條例》第二十五條和第二十六條對(duì)征地問(wèn)題也都做出了明確規(guī)定。法律的頒布實(shí)施，為依法征地提供了可靠的法律依據(jù)與法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以國(guó)家的名義進(jìn)行，具有強(qiáng)制性。

征地是國(guó)家作為全社會(huì)的組織者與管理者而依法進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)，只有國(guó)家才可以為之，任何組織或個(gè)人均無(wú)權(quán)擅自征用土地。同時(shí)，國(guó)家為公共利益的需要，征用集體所有 的土地或者對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行調(diào)整時(shí)，被征用單位應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的需要，不得阻撓。這是憲法和法律賦予國(guó)家的一項(xiàng)權(quán)利，因此，土地征用具有強(qiáng)制性。

（2）合法性。

國(guó)家建設(shè)征用土地必須依法進(jìn)行。（3）補(bǔ)償性。

《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》（2003年10月14日中國(guó)共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)）明確要求，要按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，征地時(shí)必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

制，及時(shí)給予農(nóng)民合理補(bǔ)償。

（4）對(duì)象的廣泛性。

（5）土地征用權(quán)屬的變更性。2.土地征用權(quán)的制衡

土地征用是憲法特別授予政府的一項(xiàng)權(quán)力，是對(duì)行政相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)最嚴(yán)厲的制約方式。土地征用從申請(qǐng)核準(zhǔn)到實(shí)行都應(yīng)有嚴(yán)格的法定正當(dāng)程序，這種正當(dāng)程序被視為政府行使征用權(quán)過(guò)程中保障私人權(quán)利所必須經(jīng)過(guò)的步驟、應(yīng)當(dāng)采取的方式、不可缺少的過(guò)程，其由行政程序和司法程序構(gòu)成，從事前調(diào)查、目的性批準(zhǔn)決定到征用實(shí)施與反饋，包括了最大限度減少或消除自由裁量權(quán)的可能性，積極聽(tīng)取土地所有者和使用者的意見(jiàn)。同時(shí)政府行使征用權(quán)可能對(duì)私人的權(quán)利構(gòu)成剝奪、限制或者侵害時(shí)，被征用者有權(quán)提出異議，可訴請(qǐng)司法機(jī)關(guān)按照法定的程序?qū)彶椴⒆龀鲎罱K的裁決，這種保障私人的發(fā)言權(quán)也構(gòu)成對(duì)土地征用權(quán)的制約監(jiān)督。

3．《土地管理法》有關(guān)條款

第二條第四款明確，國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

第四十五條 征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。

第四十六條 國(guó)家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴芾溲岳湔Z(yǔ)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和

安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青

苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十八條 征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。

第四十九條 被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。

4．土地征用程序

根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》，征用土地一般按照下列程序辦理：申請(qǐng)用地，受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件，審批用地，征地實(shí)施，征地公告，簽發(fā)用地證書(shū)，征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理，頒發(fā)土地使用證。

5．征用土地的審批權(quán)限 《土地管理法》第四十五條對(duì)征用土地的審批權(quán)限作了明確規(guī)定，征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

6．征用土地的補(bǔ)償與安置

《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

二、房屋拆遷管理 1．法律依據(jù)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)，自2001年11月1日起施行）。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。

第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本條例所稱(chēng)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱(chēng)被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。

縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷管理部門(mén)）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

2．拆遷管理

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

3．拆遷補(bǔ)償與安置

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

4．對(duì)拆遷單位的管理

根據(jù)1991年8月1日施行的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》（建設(shè)部令第12號(hào)），城市房屋拆遷單位，是指依法取得拆遷資格證書(shū)，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

設(shè)立房屋拆遷單位必須具備下列條件：有上級(jí)主管部門(mén)同意組建的批準(zhǔn)文件；有明確的名稱(chēng)、組織機(jī)

構(gòu)和固定的辦公場(chǎng)所；有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自

有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員。

房屋拆遷單位必須申請(qǐng)領(lǐng)發(fā)《房屋拆遷資格證書(shū)》，未經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給《資格證書(shū)》的單位不得接受委托拆遷。自行拆遷的單位實(shí)施本單位建設(shè)項(xiàng)目的房屋拆遷前，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厝嗣裾课莶疬w主管部門(mén)辦理核準(zhǔn)手續(xù)。未經(jīng)核準(zhǔn)的，不得實(shí)施拆遷。

5．城市房屋拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)

《北京市城市房屋拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防治揚(yáng)塵污染管理規(guī)定》（北京市人民政府令第37號(hào)，一九九九年九月十四日）

三、施工許可管理 1．管理依據(jù) 《建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第71號(hào)，自1999年12月1日起施行)。

2．申請(qǐng)施工許可證的范圍要求

《建筑工程施工許可管理辦法》第二條明確要求，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

3．申請(qǐng)施工許可證應(yīng)具備的條件和程序（了解）《建筑工程施工許可管理辦法》第三條要求，必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開(kāi)工。任何單位和個(gè)人不得將應(yīng)該申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程項(xiàng)目分解為若干限額以下的工程項(xiàng)目，規(guī)避申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

4．從業(yè)資格管理

《建筑法》第十三條規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊(cè)資本、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。第十四條規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并在執(zhí)業(yè)資格證書(shū)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。

5．對(duì)逾期開(kāi)工、中止施工的管理 《建筑工程施工許可管理辦法》第八條，第九條。

四、施工管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

1．管理依據(jù)及主管部門(mén)

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》（建設(shè)部第15號(hào)令，1992年1月1日起施行）

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第四條明確，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口負(fù)責(zé)全國(guó)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)其直屬施工單位施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。

2．施工組織管理

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第七條明確，建設(shè)工程開(kāi)工前，建設(shè)單位或者發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)指定施工現(xiàn)場(chǎng)總代表人，施工單位應(yīng)當(dāng)指定項(xiàng)目經(jīng)理，并分別將總代表人和項(xiàng)目經(jīng)理的姓名及授權(quán)事項(xiàng)書(shū)面通知對(duì)方，同時(shí)報(bào)第五條規(guī)定的發(fā)證部門(mén)備案。在施工過(guò)程中，總代表人或者項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新通知對(duì)方和備案。

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第八條明確，項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)管理，并根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度和施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，建立施工現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制，并組織實(shí)施。

《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》第十三條明確，建設(shè)工程施工應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的施工場(chǎng)地內(nèi)組織進(jìn)行。需要臨時(shí)征用施工場(chǎng)地或者臨時(shí)占用道路的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

3．文明施工管理 4．環(huán)境管理

五、工程竣工驗(yàn)收與移交 1．工程竣工驗(yàn)收的要求

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日）第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2．工程竣工驗(yàn)收的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施）（課外自學(xué)）

第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理與總量調(diào)控

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量管理 1．房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)質(zhì)量因素的綜合性（2）房地產(chǎn)質(zhì)量主體的多元性（3）房地產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)期性（4）房地產(chǎn)質(zhì)量影響的社會(huì)性 2．建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理的綜合體系（1）全社會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)質(zhì)量（2）全產(chǎn)業(yè)參與質(zhì)量管理（3）全方位控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（4）全過(guò)程協(xié)調(diào)質(zhì)量行為

（5）建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系 3．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第279號(hào)）經(jīng)2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2000年1月30日起施行。

4．建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任主體和有關(guān)機(jī)構(gòu)不良記錄管理辦法》

5．魯班獎(jiǎng)

二、房地產(chǎn)產(chǎn)品總量調(diào)控 1．總量調(diào)控的基本精神

（1）建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（建住房[2002]217號(hào)，2002年8月26日）

（2）國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]45號(hào)）

2．調(diào)控舉措 國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的有關(guān)條款

第四章

房地產(chǎn)價(jià)格管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

一、有關(guān)規(guī)定

1．有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的規(guī)定 中國(guó)人民建設(shè)銀行總行商財(cái)政部修訂和解釋、1993年7月1日起施行的《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第五十一條明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

2．有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成及定價(jià)的規(guī)定 國(guó)家計(jì)委報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》（批號(hào)：國(guó)發(fā)[1998]34號(hào)）要求，要以保持經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房?jī)r(jià)格新體系的建立工作。對(duì)中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷(xiāo)售。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。

要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，利潤(rùn)控制在3%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)施和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）等4項(xiàng)因素成本為基礎(chǔ)計(jì)算。對(duì)最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對(duì)高收入家

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

庭購(gòu)買(mǎi)、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格；必要時(shí)，政府也要規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)限制幅度。各地制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷(xiāo)售。

《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布，2003年1月1日起施行）第五條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

第六條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。

（一）開(kāi)發(fā)成本：1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。5．管理費(fèi)按照不超過(guò)本條

（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2%計(jì)算。6．貸款利息按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。7．行政事業(yè)性收費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。

（二）稅金：依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

（三）利潤(rùn)：按照不超過(guò)本條

（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的3%計(jì)算。

第七條 下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：

（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（二）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；

（三）各種與住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；

（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

（五）按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

第十一條 按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，為同一期工程開(kāi)發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。樓層、朝向差價(jià)按整幢（單元）增減的代數(shù)和為零的原則確定。

第十二條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門(mén)在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。

第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格經(jīng)政府價(jià)格主管部門(mén)確定公布或?qū)徟?，任何單位和個(gè)人不得擅自提高。

第二節(jié)

開(kāi)發(fā)商可能采用的定價(jià)與價(jià)格欺詐

一、開(kāi)發(fā)商可能采用的定價(jià)方法 1．成本加利潤(rùn)法 2．投資回報(bào)法 3．競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法 4．隨機(jī)定價(jià)法 5．折扣定價(jià)法 6．特殊定價(jià)法 7．心理定價(jià)法

二、商品房?jī)r(jià)格欺詐 1．商品房欺詐

商品房欺詐的9種表現(xiàn)形式：交付時(shí)間的欺詐：明明不能交房，開(kāi)發(fā)商為減少違約金來(lái)交房；面積欺詐：增大公攤面積、減少套內(nèi)使用面積；質(zhì)量欺詐：質(zhì)量不合格的房屋被當(dāng)成合格房屋進(jìn)行銷(xiāo)售；配套設(shè)施、裝修、設(shè)備欺詐；物業(yè)管理欺詐；抵押欺詐：已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意繼續(xù)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售已經(jīng)抵押的房屋時(shí)不告之買(mǎi)受人；環(huán)境欺詐：綠化環(huán)境的虛假；合同欺詐：利用開(kāi)發(fā)商保管全部合同文件的優(yōu)勢(shì)，修改合同文本；所有權(quán)欺詐：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用權(quán)，消費(fèi)者根本無(wú)法取得所有權(quán)的房屋，仍然進(jìn)行銷(xiāo)售。

2．商品房?jī)r(jià)格欺詐

《福建省制止商品房銷(xiāo)售價(jià)格欺詐暫行規(guī)定》 第三節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格管理

一、房地產(chǎn)價(jià)格管理現(xiàn)狀

1．政府調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格總水平的基本制度尚未真正建立

3．住房?jī)r(jià)格構(gòu)成缺乏有效約束，部分地區(qū)房?jī)r(jià)水平偏高

二、房地產(chǎn)價(jià)格管理路經(jīng) 根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房?jī)r(jià)格體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

2．調(diào)整住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，清理整頓建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi) 3．建立正常、良好的市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房?jī)r(jià)格及物業(yè)管理收費(fèi)行為

4．積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化

5．加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的各項(xiàng)工作 第四節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的起源及其意義

價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀(jì)的歐洲，起源于物價(jià)指數(shù)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的研究則是20世紀(jì)30、40年代以后才開(kāi)始盛行的，戰(zhàn)后的各國(guó)為了重振經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種信息也得到政府和民眾的廣泛關(guān)注，住房?jī)r(jià)格指數(shù)倍受重視。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

至于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，國(guó)外比較流行的有五種：成本投放法(Input Cost Method)，中位數(shù)價(jià)格法(Media Sale Price)，重復(fù)交易法(Repeat Sale Method)，特征價(jià)格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我國(guó)，自1995年開(kāi)始研制開(kāi)發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后，全國(guó)各地日益重視房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的研究，1997年國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá)“關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知”，1998年在全國(guó)選擇35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作，并定期向社會(huì)公布。

編制和公布房地產(chǎn)指數(shù)局用重要的實(shí)踐意義：首先，經(jīng)濟(jì)管理工作者和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究人員可以通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化趨勢(shì)和程度，從而為政策制定工作和研究工作提供依據(jù)。其次，開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化和趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，從而為自己的投資、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。第三，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，消費(fèi)者可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，從而調(diào)節(jié)自己的消費(fèi)和投資行為。

最后，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，準(zhǔn)確的價(jià)格指數(shù)也可為其預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格以及進(jìn)行時(shí)間修正提供可靠的依據(jù)，使估價(jià)結(jié)果更趨客觀和合理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 1．中房指數(shù)系統(tǒng)

中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System）的簡(jiǎn)稱(chēng)，是一套以?xún)r(jià)格指數(shù)形式來(lái)揭示并反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和變化軌跡的指標(biāo)體系。中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類(lèi)分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉(cāng)庫(kù)4大類(lèi)，以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，各城市的4類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低3檔，以各類(lèi)各檔次物業(yè)的銷(xiāo)售量為權(quán)計(jì)算4類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這4類(lèi)物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，并以此平均價(jià)格作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格，運(yùn)用下列公式計(jì)算各城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

2．典型住宅價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)

簡(jiǎn)稱(chēng)典型指數(shù)系統(tǒng)。1999年，由中房指數(shù)系統(tǒng)成立典型指數(shù)系統(tǒng)項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、維護(hù)運(yùn)作，并根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)和城市住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)，提出了初步的系統(tǒng)設(shè)計(jì)構(gòu)想。以后，項(xiàng)目小組廣泛征求專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士及政府官員的意見(jiàn)，得到了各方面的積極參與和充分肯定，系統(tǒng)理

論設(shè)計(jì)經(jīng)評(píng)議、調(diào)整后最終成型。

3．武房指數(shù)系統(tǒng)

武房指數(shù)系統(tǒng)由分類(lèi)物業(yè)指數(shù)和綜合物業(yè)指數(shù)組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)1000點(diǎn)為基值，每季度第一個(gè)月16日向社會(huì)發(fā)布前一季度的武房指數(shù)。

第五節(jié)

房地產(chǎn)泡沫防范（自學(xué)）

一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征 1．房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵

泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)一詞，來(lái)源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界，簡(jiǎn)要的釋義是，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)，具體的解釋是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，通過(guò)各種“狂熱”的活動(dòng)，使得某種商品、某種資產(chǎn)或某個(gè)公司股票的價(jià)格猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價(jià)值，這種若干倍猛漲形成的高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，最終會(huì)像泡沫一樣地破滅，這就是泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，比較典型的則稱(chēng)之為泡沫事件。

2．房地產(chǎn)泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)（2）房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹（3）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱

房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱是兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)過(guò)熱，主要指房地產(chǎn)投資量過(guò)大，開(kāi)發(fā)量過(guò)多，超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求，房地產(chǎn)過(guò)熱可能帶來(lái)供過(guò)于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來(lái)價(jià)格飆升，從而引致泡沫的發(fā)生。

（4）房地產(chǎn)泡沫與房屋空置

二、房地產(chǎn)泡沫的運(yùn)行機(jī)理 1.投機(jī)價(jià)格機(jī)制 2.自我膨脹機(jī)制

三、房地產(chǎn)泡沫的防范舉措 1．設(shè)計(jì)嚴(yán)密合理的房地產(chǎn)稅制 2．加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控 3．對(duì)商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查 4．規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 5．改變傳統(tǒng)的抵押估價(jià)辦法

6．利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

7．政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告，公告有關(guān)市場(chǎng)信息 8．加快企業(yè)制度改革與產(chǎn)權(quán)改革

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)“泡沫”

自2002年下半年關(guān)于地產(chǎn)泡沫論之爭(zhēng)至今，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議，成為社會(huì)各界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，其中包括，泡沫論之爭(zhēng)、地產(chǎn)冬天之爭(zhēng)、土地革命之爭(zhēng)、央行121文件之爭(zhēng)。

第五章

房地產(chǎn)交易管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)交易管理概述

一、房地產(chǎn)交易管理 1．概念

《城市房地產(chǎn)管理法》更明確規(guī)定，房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃3種形式。

房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。

2．管理機(jī)構(gòu)及其主要任務(wù)

房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即建設(shè)部，省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所（房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處、房地產(chǎn)交易中心等）。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。

二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 1．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 3．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

4．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 5．城市土地有償有期限使用制度 第二節(jié)

房地產(chǎn)出售管理

一、商品房預(yù)售管理 《城市房地產(chǎn)管理法》（國(guó)主席令第29號(hào)，自1995年1月1日起施行）第四十四條要求，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令88號(hào)）（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常委會(huì)議審議通過(guò)，自2001年6月1日起施行），第六條明確，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日起施行）第二十三條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十六條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。第二十七條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正）第四條明確，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。第五條要求，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條明確，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第九條要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

二、商品房銷(xiāo)售管理

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條要求，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第十條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。

第十一條要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

第十二條要求，商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

三、城鎮(zhèn)公房出售管理

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）有關(guān)條款。

建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房改[1999]第43號(hào)文，1999年2月10日）。

《國(guó)家教育委員會(huì)關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》（1995年1月27日起施行）明確，高等學(xué)校在切實(shí)做好建立住房公積金和租金改革等項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合本校實(shí)際，穩(wěn)步進(jìn)行出售學(xué)校部分公有住房工作。在這項(xiàng)工作中應(yīng)掌握以下原則：

保留必要數(shù)量的公有住房供在職教職工租用。為保證高等學(xué)校當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)辦學(xué)的需要，各校應(yīng)結(jié)合本校實(shí)際，按中期發(fā)展規(guī)劃，在校園內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃一定的區(qū)域，在此區(qū)域內(nèi)的住房專(zhuān)供在職的部分一線教學(xué)、科研、管理人員和引進(jìn)人才租用。這部分住房一般不低于按在職人員編制計(jì)劃所需教職工住房總量的30%。

下列公有住房不宜出售：（1）已經(jīng)建在教學(xué)、科研和學(xué)生生活、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)及其近、遠(yuǎn)期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住房。（2）三層樓房以下的住房、危舊住房和非成套住房，以及有歷史紀(jì)念意義的或?qū)傥奈镄璞Ａ舻淖》俊＃?）上級(jí)主管部門(mén)和地方政府規(guī)定不能出售的住房和經(jīng)住房和經(jīng)改建開(kāi)發(fā)可產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的住房。

穩(wěn)步出售部分公有住房。為保證高校教學(xué)、科研工作高效率地開(kāi)展，保證高校正常辦學(xué)秩序和良好的育人環(huán)境，除在校園內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃保留的住房區(qū)域不宜出售之外，高?？梢栽谛@內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃適當(dāng)?shù)膮^(qū)域，作為出售住房區(qū)，穩(wěn)步向本校教職工出售公有住房。教職工購(gòu)買(mǎi)此區(qū)域內(nèi)的公有住房要堅(jiān)持自愿的原則；購(gòu)房后不能改變住房用途和贈(zèng)予他人；購(gòu)房5年后可以出售，但只能售給學(xué)校。

四、經(jīng)濟(jì)適用房出售管理

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，要求是：標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）要求，各地人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面予以政策扶持。各

級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)要切實(shí)組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施工作。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶(hù)應(yīng)予以?xún)?yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革中一項(xiàng)重要舉措，然而事實(shí)上，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照經(jīng)濟(jì)適用房的政策享受優(yōu)厚待遇的同時(shí)，并沒(méi)有按照規(guī)定建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，普遍出現(xiàn)了一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格水平、供應(yīng)對(duì)象等嚴(yán)重超標(biāo)的問(wèn)題，很難被中低收入老百姓接受，一定范圍內(nèi)損傷了納稅人特別是中低收入者的住房權(quán)益。

對(duì)此，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷(xiāo)售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（建住房[2002]217號(hào)）明確指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問(wèn)題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。對(duì)于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售對(duì)象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門(mén)對(duì)購(gòu)房對(duì)象要嚴(yán)格審核，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

第三節(jié)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

一、普通商品房轉(zhuǎn)讓管理

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

里的其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。依據(jù)：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995年8月7日建設(shè)部令第45號(hào)發(fā)布，2001年7月23日建設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，2001年8月15日起施行）

二、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市管理 建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部69號(hào)令，自1999年5月1日起施行）

第二條 本辦法適用于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次進(jìn)入市場(chǎng)出售的管理。

第三條 本辦法所稱(chēng)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。本辦法所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（二）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（三）處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

第八條 經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核，準(zhǔn)予出售的房屋，由買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。并按照規(guī)定到有關(guān)部門(mén)繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益。

財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（1999年7月15日起實(shí)施）明確，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定。職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款和原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的

房?jī)r(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納；超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。職工個(gè)人上市出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，原則上不再繳納所得收益。

土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政；相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50%上交財(cái)政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。上交財(cái)政的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，按已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，分別上交中央財(cái)政和地方財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售管理辦法》（2003年10月1日起施行）第二條明確，本辦法適用于中央在京單位已購(gòu)公房首次進(jìn)入市場(chǎng)出售的管理。本辦法所稱(chēng)已購(gòu)公房，是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法，下同）購(gòu)買(mǎi)的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，也視為已購(gòu)公房。

第四條明確，國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)管局）和中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中直管理局）是中央在京單位已購(gòu)公房上市出售的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督檢查。國(guó)管局和中直管理局成立在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易辦公室），負(fù)責(zé)為中央在京單位已購(gòu)公房上市出售提供住房檔案等信息服務(wù)和政策咨詢(xún)，監(jiān)管交易活動(dòng)，收集、記錄交易結(jié)果并向原產(chǎn)權(quán)單位及職工所在單位反饋。

第四節(jié)

房屋租賃管理

一、城市私有房屋租賃管理 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院發(fā)布，1983年12月7日起施行）第三條明確，國(guó)家依法保護(hù)公民城市私有房屋的所有權(quán)。任何單位或個(gè)人都不得侵占、毀壞城市私有房屋。城市私有房屋所有人必須在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)，不得利用房屋危害公共利益、損害他人合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十二條明確，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十三條要求，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。第五十四條要求，住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。第五十五條明確，以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起施行）第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。第四條 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第八條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

二、城鎮(zhèn)廉租住房管理

《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》(建設(shè)部第70號(hào)令，自1999年5月1日起施行)第二條 城鎮(zhèn)廉租住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廉租住房）是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。城鎮(zhèn)最低收入家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府制定。

第三條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定廉租住房的方針、政策并指導(dǎo)全國(guó)廉租住房的管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房的實(shí)施辦法并指導(dǎo)廉租住房的管理工作。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定本地區(qū)廉租住房的具體實(shí)施方案并負(fù)責(zé)廉租住房的管理工作。

第四條 廉租住房的來(lái)源如下：

（一）騰退的并符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的原有公有住房；

（二）最低收入家庭承租的符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的建筑面積或者使用面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)公有住房；

（三）政府和單位出資興建的用于廉租的住房；

（四）政府和單位出資購(gòu)置的用于廉租的住房；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房；

（六）市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r采用其他渠道籌集的符合廉

租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。

第五條 廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。除本辦法第四條第（二）項(xiàng)的租金標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)現(xiàn)有公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)和政策確定外，其他來(lái)源的廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當(dāng)提高。

第七條 廉租住房必須嚴(yán)格控制面積標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)。每戶(hù)最低收入家庭只能租住一處與居住人口相當(dāng)?shù)牧庾》俊Ａ庾》康拿娣e標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和具體管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第八條 承租廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。其程序?yàn)椋?/p>

（一）申請(qǐng)人持最低家庭收入證明、住房情況證明以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府或其建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定的其他證明文件，向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)；二)市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)人的證明文件進(jìn)行審核，并在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)公告，無(wú)異議的，予以登記；三)已登記者按照住房困難程度和登記順序等條件，經(jīng)綜合平衡后輪候配租。

第九條 承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉(zhuǎn)租。違反本規(guī)定轉(zhuǎn)租的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)收回轉(zhuǎn)租的房屋，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十條 承租廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)家庭收入。不如實(shí)申報(bào)的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其退房，補(bǔ)交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。

第十一條 承租廉租住房的家庭，當(dāng)家庭收入超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并按期騰退已承租的廉租住房；違反規(guī)定不及時(shí)報(bào)告的，責(zé)令其退房，補(bǔ)交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。因正當(dāng)理由不能按期騰退的，經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以在一定期限內(nèi)續(xù)租，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)提高其租金；不能按期騰退且無(wú)正當(dāng)由的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其退房，并處以提高后年租金2-5倍的罰款。

第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

一、房地產(chǎn)抵押管理

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（1997年5月9日建設(shè)部令第56號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正施行）明確，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

第六條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其

他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

二、土地使用權(quán)抵押管理

第六章

房地產(chǎn)促銷(xiāo)及其管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)廣告及其管理

一、房地產(chǎn)廣告

1．廣告與房地產(chǎn)廣告

2．房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇 3．房地產(chǎn)廣告現(xiàn)狀

虛假房地產(chǎn)廣告的幾種情況：宣傳夸大，承諾與實(shí)際不符，廣告內(nèi)容表述不清，隱瞞實(shí)情。

二、房地產(chǎn)廣告管理相關(guān)依據(jù) 1．《中華人民共和國(guó)廣告法》 2．《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

3．修改后的《中華人民共和國(guó)刑法》 4．《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》 《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（國(guó)家工商行政管理局令第71號(hào)，自1997年2月1日起施行）第三條要求，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。第四條明確，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣

告：

（一）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（二）在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。第六條要求，房地產(chǎn)預(yù)售、銷(xiāo)售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；

（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；

（三）預(yù)售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)的，可以不必載明上述事項(xiàng)。第七條要求，房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

第八條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

第九條要求，房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

第十條要求，房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

第十一條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

第十二條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。

第十三條要求，房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

第十四條要求，房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

第十五條要求，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

第十六條要求，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第十七條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期。

第十八條要求，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事業(yè)的承諾。

5．《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》 6．《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》 7．《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條明確，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告管理

第二節(jié) 房地產(chǎn)交易展示會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)管理

一、房地產(chǎn)交易展示會(huì)及其管理

二、房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)管理

第三節(jié)

房地產(chǎn)人員推銷(xiāo)及其管理

一、房地產(chǎn)人員推銷(xiāo)

二、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)推銷(xiāo)人員的管理

建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門(mén)等國(guó)家七部委聯(lián)合發(fā)出通知要求，各地要推行商品房銷(xiāo)售人員持證上崗制度，所有從事商品房銷(xiāo)售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。

國(guó)家人事部、建設(shè)部還聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2001年12月18日起施行），凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。

第七章

房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)人員管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，1998年7月20日起施行）規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部長(zhǎng)令第77號(hào)，2000年3月29日起施行）明確，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

業(yè)的資質(zhì)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。

一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)，2001年8月15日起施行）。

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)資質(zhì)管理 根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)制度。

一級(jí)機(jī)構(gòu)可從事各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

二級(jí)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?？梢栽谄渥?cè)地的省、自治區(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

三級(jí)機(jī)構(gòu)可從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目?？梢栽谧?cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

臨時(shí)資格機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定，可在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

四、工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理 根據(jù)2001年8月29日公布的《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第102號(hào)），工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)。

甲級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類(lèi)別中一、二、三等工程；乙級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類(lèi)別中二、三等工程；丙級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)可以監(jiān)理經(jīng)核定的工程類(lèi)別中三等工程。

五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理

根據(jù)2000年]月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號(hào)），建設(shè)部負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作；省、自治區(qū)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

建委(建設(shè)廳)、直轄市房地局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定，未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍?duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降級(jí)或吊銷(xiāo)《資質(zhì)證書(shū)》的意見(jiàn)，報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請(qǐng)升級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)將所需材料報(bào)初審部門(mén)，初審部門(mén)將審核意見(jiàn)報(bào)審批部門(mén)。資質(zhì)等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)升級(jí)。

第二節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)信貸籌資

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售籌資

三、房地產(chǎn)企業(yè)股票籌資

四、房地產(chǎn)企業(yè)債券籌資

五、房地產(chǎn)信托籌資

六、房地產(chǎn)投資基金

七、房地產(chǎn)抵押貸款證券化(MBS)

八、房地產(chǎn)企業(yè)典當(dāng)籌資 第三節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)收費(fèi)管理

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)管理

國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部1995年7月17日《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，凡依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其它社會(huì)組織、公民及外國(guó)當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。

房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開(kāi)、誠(chéng)實(shí)信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同，依據(jù)本通知規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定中介服務(wù)費(fèi)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容等情況。

二、物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)管理 《物業(yè)管理?xiàng)l例》（自2003年9月1日起施行）明確，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代替物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用時(shí)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)從業(yè)人員管理

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理

國(guó)家人事部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2001年12月18日起施行）明確，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次。

凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：取得大專(zhuān)學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年；取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。

凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，具有高中以上學(xué)歷，愿意從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，均可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

取得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》的人員，必須經(jīng)過(guò)注冊(cè)登記才能以注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義執(zhí)業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為三年，有效期滿前三個(gè)月，持證者應(yīng)到原注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊(cè)手續(xù)。在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位工作，指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書(shū)，執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理經(jīng)注冊(cè)后，只能受聘于一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的身份從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理必須利用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)處理或協(xié)助處理房地產(chǎn)交易中的細(xì)節(jié)問(wèn)題，向委托人披露相關(guān)信息，誠(chéng)實(shí)信用，恪守合同，完成委托業(yè)務(wù)，并為委托人保守商業(yè)秘密，充分保障委托人的權(quán)益。

二、物業(yè)管理人員管理

物業(yè)管理人員職業(yè)按照國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分為物業(yè)管理員（國(guó)家職業(yè)資格四級(jí)）和物業(yè)管理

師（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）兩個(gè)等級(jí)。物業(yè)管理員申報(bào)條件為，經(jīng)本等級(jí)正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得畢（結(jié)）業(yè)證書(shū)；在本職業(yè)見(jiàn)習(xí)工作1年以上；具有本專(zhuān)業(yè)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)（房地產(chǎn)類(lèi)、城管城規(guī)類(lèi)、建筑類(lèi)、社區(qū)類(lèi)、工程管理類(lèi)、工商管理類(lèi)）大專(zhuān)以上文化程度。以上條件具備其中之一即可。

物業(yè)管理師申報(bào)條件為，取得本職業(yè)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書(shū)以后，經(jīng)本等級(jí)正規(guī)培訓(xùn)達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)學(xué)時(shí)數(shù)，并取得畢（結(jié)）業(yè)證書(shū)；取得本職業(yè)物業(yè)管理員職業(yè)資格證書(shū)以后，連續(xù)從事本職業(yè)工作2年以上。以上條件具備其中之一即可。

物業(yè)管理員等級(jí)的職業(yè)資格鑒定分為知識(shí)和技能兩部分。物業(yè)管理師等級(jí)的職業(yè)資格鑒定除參加上述知識(shí)和技能考試外，還需提交2000字以上的論文并進(jìn)行論文答辯。

第八章

房地產(chǎn)稅費(fèi)管理 第一節(jié)

房地產(chǎn)稅收管理

一、現(xiàn)行稅制體系

稅收是中國(guó)政府財(cái)政收入最主要的來(lái)源，也是國(guó)家用以加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展具有十分重要的影響。

經(jīng)過(guò)1994年稅制改革和幾年來(lái)的逐步完善，中國(guó)已經(jīng)初步建立了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需要的稅收制度，對(duì)于保證財(cái)政收入，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化改革，擴(kuò)大開(kāi)放，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速健康發(fā)展，起到了重要的作用。目前，中國(guó)的稅收制度共設(shè)有25種稅，按照其性質(zhì)和作用大致可以分為8類(lèi)：

二、有關(guān)稅收立法機(jī)關(guān)

中國(guó)有權(quán)制定稅法或者稅收政策的國(guó)家機(jī)關(guān)主要有，全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)，國(guó)務(wù)院，財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局，國(guó)務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)，海關(guān)總署等。

1.稅收法律由全國(guó)人民代表大會(huì)制定，如《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，或者由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定，如《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》。

2.有關(guān)稅收的行政法規(guī)由國(guó)務(wù)院制定，如《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》。

3.有關(guān)稅收的部門(mén)規(guī)章由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)、海關(guān)總署等部門(mén)制定，如《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《個(gè)人所得稅自行申報(bào)納稅暫行辦法》。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)、民族自治地方人民代表大會(huì)和省級(jí)人民政府，在不與國(guó)家稅收法律、法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定某些地方性的稅收法規(guī)和規(guī)章。

三、各種房地產(chǎn)稅介紹

四、中央政府與地方政府稅收收入劃分

根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，契稅，農(nóng)業(yè)稅，屬于地方政府的固定收入；對(duì)于營(yíng)業(yè)稅，鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的部分和金融、保險(xiǎn)企業(yè)按照提高3%稅率繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；對(duì)于企業(yè)所得稅，中央企業(yè)、地方銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)繳納的部分，鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納部分，歸中央政府，其余部分歸地方政府；對(duì)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅，外資銀行繳納的部分歸中央政府；其余部分歸地方政府；對(duì)于城市維護(hù)建設(shè)稅，鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；對(duì)于印花稅，股票交易印花稅收入的88%歸中央政府，其余12%和其

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)講義

他印花稅收入歸地方政府。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)一般包括：營(yíng)業(yè)稅；城建稅；企業(yè)所得稅；房產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；車(chē)船使用稅；印花稅；教育費(fèi)附加；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已暫停征收）；土地增值稅。

五、稅收征管主要依據(jù) 1．《稅收征收管理法》

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》2001年4月28日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議修訂，2001年5月1日起施行。

2．《刑法》

《中華人民共和國(guó)刑法》設(shè)置了危害稅收征管罪，第二百零一條明確規(guī)定，納稅人采取偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)的手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上不滿十萬(wàn)元的，或者因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之三十以上并且偷稅數(shù)額在十萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額占應(yīng)繳稅額的百分之十以上并且數(shù)額在一萬(wàn)元以上的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次犯有前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。

第二百零二條還明確，以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金。

六、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題 1．稅種設(shè)置存在缺陷 2．租、稅、費(fèi)錯(cuò)位 3．課稅范圍過(guò)于狹窄

4．課稅標(biāo)準(zhǔn)欠合理，未作適時(shí)調(diào)整 5．納稅人設(shè)計(jì)不恰當(dāng)

七、改革我國(guó)土地稅制的原則要求 1．必須充分考慮法律規(guī)定 2．必須服務(wù)于可持續(xù)發(fā)展目標(biāo) 3．走輕稅賦道路

4．注意與國(guó)際慣例接軌

國(guó)際通行的土地(不動(dòng)產(chǎn))稅收體系包括3類(lèi): 第一類(lèi)是房地產(chǎn)取得稅類(lèi)，第二類(lèi)是房地產(chǎn)保有稅類(lèi)，第三類(lèi)是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類(lèi)。

第二節(jié)

房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)管理

一、房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)現(xiàn)狀

閱讀文獻(xiàn)：程九洲。我國(guó)房地產(chǎn)收費(fèi)體系模式設(shè)想。中國(guó)房地產(chǎn)，1997年1期

二、房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)管理文件 1．《全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目》 2001年4月16日，國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于《全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目》的通知（計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)）

2．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡試行辦法》 3．《關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)治理涉及建筑企業(yè)收費(fèi)的通知》