第一篇:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理作業(yè)
作業(yè)一
某市/某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境調(diào)查和分析
1.1政治法律環(huán)境調(diào)查
(1)國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。
(2)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。
(3)有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查
(1)地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性。
(2)包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。
(3)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。
(4)居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。
2.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
1.1供應(yīng)方面(土地市場(chǎng)、存量房市場(chǎng))
1.2需求方面
1.3消費(fèi)方面(消費(fèi)觀念)
1.4前景方面
3.房地產(chǎn)住宅/XX市場(chǎng)現(xiàn)狀
3.1住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析
3.2住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析
(1)產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)(2)產(chǎn)品分布特點(diǎn)(3)產(chǎn)品類型比例(4)產(chǎn)品配套特點(diǎn)(5)產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)(6)產(chǎn)品營(yíng)銷特點(diǎn)
3.4住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
4.結(jié)論
分十組進(jìn)行,每組5人(3男2女),時(shí)間一周,網(wǎng)絡(luò)查詢,書籍文獻(xiàn)查詢。
交ppt作業(yè)(15-45頁(yè))及現(xiàn)場(chǎng)ppt講解(10分鐘)
第二篇:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 第二次作業(yè)
1:我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些?各有什么特點(diǎn)?
答:我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道包括5個(gè)方面
1:銀行貸款融資:是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。
融資條件:對(duì)于申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)滿足以下基本條件:
A:房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的速效條件
B:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件
2:信托融資:一是指受托人(信托投資公司)遵循住手的基本原則,將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。二是指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的住手機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理,由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。房地產(chǎn)住手速效的優(yōu)勢(shì):
A:住手速效創(chuàng)新空間寬廣,并有巨大的靈活性;
B:可以通過(guò)信托解決,增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間;
C:不受銀行垡對(duì)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目的總投資30%的約束,也能夠彌補(bǔ)121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭造成的中間消費(fèi)速效的斷裂。
3:股票融資:是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。
4:房地產(chǎn)債券融資:是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的,代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券,它是一種債務(wù)憑證,承諾在未來(lái)特定時(shí)期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。
5其他資金來(lái)源
2:結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)闡述房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系? 答:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心是指成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理,它們是既對(duì)立又統(tǒng)一的整體。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)的全面管理。包括:在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中:計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制;在工程建設(shè)過(guò)程中:與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。
A:成本管理;對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō),項(xiàng)目要求在保證質(zhì)量的前提下,投資越少越好;對(duì)于承包單位來(lái)說(shuō),則要研究投標(biāo)策略,獲取利潤(rùn),以保護(hù)承包者的利益。
B:質(zhì)量管理:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),確保合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)的監(jiān)督與管理行為。
開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)督、協(xié)調(diào)和決策,其質(zhì)量管理的主要任務(wù)是編制工程質(zhì)量計(jì)劃、督促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點(diǎn)和工程質(zhì)量檔案管理。
C:進(jìn)度管理:是指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃,并將該計(jì)劃付諸實(shí)施,且在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行,對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因,采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃,直至項(xiàng)目竣工、交付使用。
第三篇:大學(xué)生房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理課程策劃報(bào)告作業(yè)
主題:讓生活更溫馨,讓事業(yè)更暢達(dá)
在鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)*****大學(xué)師生周轉(zhuǎn)房地帶,有鄭州的大學(xué)城和科技園,創(chuàng)新大廈,高新區(qū)的政府單位,如高新區(qū)財(cái)務(wù)局等。所以在鄭州高新區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)主要面向的是高新區(qū)的IT產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng),科技人員,政府公務(wù)員,和大學(xué)城中的青年教師。這些消費(fèi)人群屬于城市中的中產(chǎn)階級(jí),是城市人群中的消費(fèi)主力軍,但是消費(fèi)能力并不是很高,所以產(chǎn)品定位必須是中等商品住在小區(qū),恒達(dá)花園的小區(qū)規(guī)劃不必高檔,人工湖,園林,假山可以盡量簡(jiǎn)化。而需要注意的規(guī)劃應(yīng)該注重方便,溫馨,貼近生活。
根據(jù)建設(shè)方要求及對(duì)這塊地的定位分析,充分考慮回遷安置房的特性,在規(guī)劃設(shè)計(jì)力求表現(xiàn)自然主義風(fēng)格和城市庭院生活方式,住宅小高層和中高層。結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、配套齊全等要求,創(chuàng)造出“以人為本”尊重環(huán)境,舒適優(yōu)美的商業(yè)及居住空間,同時(shí)具有鮮明的地方特色和時(shí)代氣息??紤]建筑布局的經(jīng)濟(jì)合理性,本設(shè)計(jì)中將盡量減少場(chǎng)地填挖,使建筑有良好的視覺(jué)形象和豐富變化的天際線,并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。
消費(fèi)者群體:主要面向的是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng),公務(wù)員,大學(xué)老師 產(chǎn)品定位:(1)房地產(chǎn)發(fā)展方向的分析與展望
近幾年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了很好的發(fā)展,對(duì) GDP 的拉動(dòng)約為1.3%,住宅市場(chǎng)、寫字樓空間、商業(yè)物業(yè)、酒店地產(chǎn)都得到了前所未有的發(fā)展空間,并 都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)都得 到了相應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì),包括與之相關(guān)的一些邊緣行業(yè)、交叉行業(yè)、新興的行業(yè)也 得到了蓬勃的發(fā)展,比如房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也生機(jī)勃勃。近一年 本人發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)一個(gè)有趣的現(xiàn)象,那就是在房地產(chǎn)行業(yè)的招聘崗位需求中出現(xiàn)次數(shù) 最多的就是房地產(chǎn)前期策劃方面和工程管理方面,這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)界目前對(duì)房地 產(chǎn)策劃的重視程度以及市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)策劃人才的迫切需求程度,進(jìn)一步說(shuō)明了房 地產(chǎn)策劃成熟度的不足。(2)戶型分析 :
兩室室兩廳一廚兩衛(wèi),空間結(jié)構(gòu)合理,注重采光設(shè)計(jì),樓宇間間距充分考慮采光,最大限度減少采光死角
(c)客廳和兩個(gè)臥室全部朝南,采光效果好。
(d)主臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)和獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì),更加人性化,更加注重生活的便利性(a)坐北朝南南北通透,最有利于采光(b)大客廳,是有限的空間顯得更加寬敞(g)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)干濕分離(h)全明設(shè)計(jì),沒(méi)有暗房
(i)雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì),一個(gè)衛(wèi)生間在主臥內(nèi),另一個(gè)靠近次臥(j)主臥室?guī)l(wèi)生間設(shè)計(jì),使生活更加便利(k)動(dòng)靜分區(qū),生活區(qū)和休息區(qū)完全分開(e)次臥室1帶飄窗設(shè)計(jì)
(f)餐廳和客廳緊密相連,餐廳和廚房緊密相連,方便使用(3)景觀設(shè)計(jì): 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)將以植物為景觀主體,蜿蜒曲折道路作為觀賞線貫穿其中,而各種休息小空間,景觀節(jié)點(diǎn)則作為“點(diǎn)”成為點(diǎn)睛之筆。
線行空間的處理以人體工學(xué)為原理,形成空間的縮放,對(duì)景,觀景的一條列趣味空間。
區(qū)域相對(duì)安靜,有豐富的植物在路旁,三十米左右布置有座椅,路面平坦而防滑,且為坡度小于5%的坡道。
人們?cè)谳^長(zhǎng)觀景線上容易形成視覺(jué)疲倦,所以在觀景線空間處理上采取了順應(yīng)地形的迂迥,起伏的線形,交替變化的視角,使人們行在其中趣味無(wú)窮。
在健身活動(dòng)草坪區(qū)布置,老人和兒童的活動(dòng)區(qū)合二為一,既方便老人自身運(yùn)動(dòng),又利于老人照看兒童;步道用鵝卵石鋪砌,赤腳走能按摩腳底穴位對(duì)身體十分有利。并在步道旁布置運(yùn)動(dòng)設(shè)施如梅花樁、雙杠、平衡木等器械。
點(diǎn)狀空間是人們最近感知的小環(huán)境,例如一座木椅,一個(gè)涼亭,或是一組石景,是視覺(jué)意義上的主體。景區(qū)規(guī)劃細(xì)部設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)尊重自然、以人為本的生態(tài)思想,構(gòu)筑物皆應(yīng)用木料、石板等自然材料。
(1)入口組景是對(duì)內(nèi)部景觀的提示,引導(dǎo)的作用。
(2)觀景空間:木椅、涼亭、石桌,都是靜態(tài)觀景點(diǎn),在此周圍進(jìn)了或收或放的景觀設(shè)計(jì),使觀者有其景,另一方面又是景觀的點(diǎn)綴。(4)配套設(shè)計(jì):
一、消防設(shè)計(jì)
在總體布局方面,建筑的間距保證每棟樓周邊有足夠的防火間距,每棟樓保證有符合要求的補(bǔ)救面即至少沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置消防車道。當(dāng)為坡地時(shí),作為撲救面的坡度應(yīng)≤5%。
建筑內(nèi)的防火墻及設(shè)備用房、通風(fēng)及空調(diào)機(jī)房的墻體均采用耐火磚筑。
消防設(shè)計(jì)按小區(qū)內(nèi)同一時(shí)間一次火災(zāi)考慮,消防類別按小區(qū)內(nèi)用水量最大一棟建筑確定,因此根據(jù)規(guī)范按多層住宅樓設(shè)計(jì)。
市政給水干管,管徑為DN300,給水壓力0.4Mpa。從市政管網(wǎng)上引入2根進(jìn)水管(DN150)接入小區(qū)生活消防給水環(huán)網(wǎng)。室外消防管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè),干管管徑為150mm 消火栓沿道路布置,間距不大于120m。
室外消火栓:20L/S,火災(zāi)延時(shí)2小時(shí),水量144噸。一次火災(zāi)總消防用水量:144噸。
結(jié)合建筑室內(nèi)使用功能、面積和耐火等級(jí)配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。
二、電氣設(shè)計(jì)
住宅部分,根據(jù)戶型的大小,住宅按5~8KW/戶取值,公建及部分按60~100W/m2取值.本片區(qū)設(shè)計(jì)負(fù)荷3140KW,需用系數(shù)0.4,計(jì)算負(fù)荷1256KW;自然功率因數(shù)取0.8,補(bǔ)償后的功率因數(shù)大于0.9,變壓器容量1395.6KVA,變壓器負(fù)載率70~85%,總計(jì)算容量2000KVA.本小區(qū)擬設(shè)4座500KVA室外箱式變電站,.沿小區(qū)南面已建城市電力管溝引來(lái)一路10KV電源,敷設(shè)至室外箱式變電站。
本小區(qū)室外電力管線有10KV電纜,0.4KV/0.2KV電力管線和環(huán)境道路照明管線,均采用電纜溝和排管相結(jié)合敷設(shè)。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設(shè),一般6根以上采用電纜溝,6根以下采用直埋或穿管。小區(qū)內(nèi)380/220V低壓配電線路采用直埋敷設(shè)。
本小區(qū)擬社通訊(電信和聯(lián)通)、寬帶網(wǎng)、有線電視和小區(qū)計(jì)算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò)等4類弱電管線,集中敷設(shè).通訊系統(tǒng):本小區(qū)住宅按1.5門/戶市話設(shè)計(jì),公共建筑按每百平方米1門市話估算,商鋪按按每80平方米1門市話估算,總計(jì)需電話800門。
在本小區(qū)外市政道路下有市政電信及有線電視管線,由小區(qū)大門將其引入。由于本小區(qū)東西南北方向距離遠(yuǎn),為安裝方便,在小區(qū)設(shè)1個(gè)電信交接間(位置見(jiàn)圖)。
小內(nèi)綠化帶下布置通訊和有線電視線路,通訊管道采用管塊或波紋管,采用直埋方式敷設(shè)。管孔數(shù)為6-8孔。孔數(shù)應(yīng)滿足市話、長(zhǎng)話、數(shù)據(jù)通訊、有線電訊通訊和其它通訊業(yè)務(wù)的要求。銷售:
(1)廣告宣傳:塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽(yù)度,將它打造成重慶一流的購(gòu)物廣場(chǎng)。
(2)新聞炒作:對(duì)“春之聲”的獨(dú)特定位和“購(gòu)物即享受”的消費(fèi)新理念進(jìn)行感性的訴說(shuō)和理性的說(shuō)明,利用新聞優(yōu)勢(shì)推出新聞?lì)}材。
(3)公關(guān)活動(dòng):對(duì)于知名度和美譽(yù)度的建立,有效的公關(guān)活動(dòng)是永遠(yuǎn)不可替代的方式,同時(shí)公關(guān)活動(dòng)與促銷活動(dòng)將會(huì)有效的結(jié)合在一起。在活動(dòng)的營(yíng)造方面將成為今后的一項(xiàng)重要工作——只有活動(dòng)才能吸引更多的年輕人參與,才能建立起對(duì)“春之聲”品牌的忠誠(chéng)度。
(4)主題推廣活動(dòng):利用“春之聲”的各個(gè)主題進(jìn)行一系列的活動(dòng)。(5)“精確制導(dǎo)”推廣:對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)者的不同消費(fèi)特性采取不同的營(yíng)銷推廣方式。
(6)推廣對(duì)象延伸:對(duì)能夠影響直接消費(fèi)者的第三人或第四人展開推廣活動(dòng),使其在影響直接消費(fèi)者的過(guò)程中自己也變成直接消費(fèi)者。
(7)購(gòu)物有獎(jiǎng)刺激活動(dòng):適度地開展以物質(zhì)刺激為手段的有獎(jiǎng)購(gòu)物活動(dòng)。(8)商業(yè)推廣合作:聯(lián)合各經(jīng)銷商或生產(chǎn)商,在獎(jiǎng)勵(lì)性銷售活動(dòng)中聯(lián)合推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。廣告:
(1)以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體,配合電臺(tái)、DM廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告,來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì),增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次;
(2)在銷售的同時(shí),利用軟性廣告,用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況,以形成一種新聞熱點(diǎn);
(3)適當(dāng)使用戶外媒體,以保持宣傳的持久性;
(4)定期檢討既定的媒介策略和組合,根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法,即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。
第四篇:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題與答案
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理
練習(xí)題
(一)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題,每小題1分,共20分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1.房地產(chǎn)也稱為()A.動(dòng)產(chǎn)
B.不動(dòng)產(chǎn)
C.固定資產(chǎn)
D.流動(dòng)資產(chǎn) 2.根據(jù)建設(shè)部2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的注冊(cè)資本不能低于()A.6000萬(wàn)
B.5000萬(wàn)
C.4000萬(wàn)
D.3000萬(wàn) 3.地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)屬于()A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
B.非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) C.自然風(fēng)險(xiǎn)
D.政治風(fēng)險(xiǎn)
4.與其它籌資方式相比,利用發(fā)行股票籌集房地產(chǎn)資金所獨(dú)具的優(yōu)點(diǎn)是()A.籌資成本低
B.靈活性強(qiáng),見(jiàn)效快 C.不受市場(chǎng)利率變化的影響
D.所籌資金無(wú)需償還
5.因國(guó)家建設(shè)需要,把農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地時(shí)采取的方式是()A.沒(méi)收
B.征用
C.買賣
D.無(wú)償占有
6.房地產(chǎn)開發(fā)公司在招標(biāo)過(guò)程中,完成了投標(biāo)單位資格審查工作后,下一步應(yīng)當(dāng)()A.編制招標(biāo)文件
B.分發(fā)招標(biāo)文件 C.編制和送審標(biāo)底
D.制定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法
7.一項(xiàng)需要專門技術(shù)和設(shè)備的房屋裝修工程,所采用的招標(biāo)方式最好是()A.公開招標(biāo)
B.半公開招標(biāo) C.邀請(qǐng)招標(biāo)
D.議標(biāo) 8.中國(guó)土地市場(chǎng)是()A.土地所有權(quán) 市場(chǎng)
B.土地收益權(quán)市場(chǎng) C.土地使用權(quán)市場(chǎng)
D.土地占有權(quán)市場(chǎng)
9.經(jīng)過(guò)改建擴(kuò)建的房屋,進(jìn)入市場(chǎng)交易前,產(chǎn)權(quán)所有者必須到房地產(chǎn)管理部門辦理()A.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)
B.變更登記手續(xù) C.交易許可手續(xù)
D.法律公證手續(xù) 10.辦理房地產(chǎn)立契過(guò)戶的手續(xù),必須遵循的程序是()A.受理—驗(yàn)證—確權(quán)—調(diào)查—估價(jià)—立契—報(bào)批—?dú)w檔 B.受理—驗(yàn)證—調(diào)查—確權(quán)—估價(jià)—報(bào)批—立契—?dú)w檔 C.受理—確權(quán)—調(diào)查—估價(jià)—報(bào)批—立契—?dú)w檔
D.受理—驗(yàn)證—確權(quán)—調(diào)查—估價(jià)—報(bào)批—立契—?dú)w檔
11.承租人征得出租人的同意,可以將租用的房屋轉(zhuǎn)租給他人,其房屋轉(zhuǎn)租的最長(zhǎng)期限不得超過(guò)(A.政府規(guī)定的期限
B.房屋所占土地的使用年限 C.出租人指定的期限
D.原租賃合同規(guī)定的期限 12.土地出讓的底價(jià)是指()A.市場(chǎng)地價(jià)
B.評(píng)估地價(jià)
C.基準(zhǔn)地價(jià)
D.標(biāo)定地價(jià)
13.在下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的物理因素中,最重要的因素是()A.土地面積和形狀
B.地質(zhì)和地勢(shì) C.房地產(chǎn)坐落的位置
D.建筑物的外觀和質(zhì)量 14.國(guó)家對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行的制度是()A.評(píng)估報(bào)告審查
B.資格認(rèn)證 C.評(píng)估項(xiàng)目報(bào)批
D.人員審定
15.物業(yè)管理公司按照物業(yè)面積大小收取的物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成的基礎(chǔ)是())A.常規(guī)公共服務(wù)
B.專項(xiàng)服務(wù) C.特約服務(wù)
D.日常生活服務(wù) 16.物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系是()A.上下級(jí)關(guān)系
B.管理與被管理的關(guān)系 C.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系
D.委托人與被委托人關(guān)系 17.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指G-W…P…W’—G’中的()A.G
B.W
C.W’
D.G’ 18.房地產(chǎn)買賣時(shí)買方所交納契稅的計(jì)稅依據(jù),是該房地產(chǎn)的()A.評(píng)估價(jià)格
B.市場(chǎng)價(jià)格 C.理論價(jià)格
D.抵押價(jià)格 19.房地產(chǎn)收益分配體系的建立取決于()A.房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的構(gòu)成 C.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
D.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 20.城市規(guī)劃是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的()A.經(jīng)濟(jì)手段
B.技術(shù)手段 C.行政手段
D.法律手段
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有二個(gè)至五個(gè)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
21.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有()A.基礎(chǔ)性
B.帶動(dòng)性
C.支柱性
D.先進(jìn)性
E.能動(dòng)性
22.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可以分為()A.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)
B.房地產(chǎn)施工承包企業(yè)
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)中介服務(wù)企業(yè)
D.房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè) E.房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)企業(yè)
23.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目可行性研究可以分為()A.機(jī)會(huì)可行性研究階段
B.投資可行性研究階段 C.設(shè)計(jì)可行性研究階段
D.初步可行性研究階段 E.最終可行性研究階段
24.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的自有資金主要包括()A.國(guó)家財(cái)政撥款
B.企業(yè)注冊(cè)資本金 C.社會(huì)籌集資金
D.企業(yè)公積金 E.股本金
25.征用農(nóng)業(yè)用地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成是()A.土地補(bǔ)償費(fèi)
B.安置補(bǔ)償費(fèi) C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D.青苗補(bǔ)償費(fèi) E.拆遷補(bǔ)償費(fèi)
26.房地產(chǎn)市場(chǎng)基本構(gòu)成要素為()A.市場(chǎng)運(yùn)行客體
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理組織 C.市場(chǎng)運(yùn)行主體
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)中介組織 E.市場(chǎng)運(yùn)行的行為方式
27.房屋租賃價(jià)格構(gòu)成因素中屬于成本因素的有()A.地租
B.利潤(rùn)
C.維修費(fèi)
D.折舊費(fèi)
E.管理費(fèi)
28.房地產(chǎn)中介服務(wù)組織必須履行的義務(wù)有()A.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策
B.遵守自愿、公平、誠(chéng)信的原則 C.按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
D.按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 E.依法繳納稅費(fèi)
29.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表體系包括()A.資產(chǎn)負(fù)債表
B.損益表 C.現(xiàn)金流量表
D.利潤(rùn)分配表 E.會(huì)計(jì)科目表
30.房地產(chǎn)法律體系的三個(gè)子體系是()A.土地法體系
B.住宅法體系 C.房地產(chǎn)法體系
D.城市規(guī)劃法體系 E.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法體系
三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題,共30分)31.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有哪些特征?(7分)
32.房地產(chǎn)商品的買賣具有哪些特點(diǎn)?(9分)
33.土地基準(zhǔn)價(jià)格、土地標(biāo)定價(jià)格和土地市場(chǎng)價(jià)格各自的含義以及三者之間的關(guān)系。(8分)34.房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本有哪幾項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成?(6分)
四、論述題(本大題共2小題,每小題15分,共30分)35.試述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理的方法。36.試述如何建立和健全我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行市場(chǎng)體系。
答案
三 簡(jiǎn)答題答案
31(1)房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理需要的資金量大、時(shí)間長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢。(3)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性。(4)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的統(tǒng)一性。(5)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和帶動(dòng)性。(6)房地產(chǎn)價(jià)值大,使用期限長(zhǎng),并且可以增值。(7)房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的敏感性。
32(1)房地產(chǎn)買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時(shí),必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產(chǎn)契約。(2)房地產(chǎn)買賣契約,必須遵守國(guó)家的法律和法規(guī),并且接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。
(3)房地產(chǎn)買賣成交后,必須按照規(guī)定的房地產(chǎn)行政管理部門辦理房地產(chǎn)立契手續(xù),以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù),領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)證書。
33(1)土地基準(zhǔn)地價(jià)是在不同類型和不同等級(jí)的城鎮(zhèn),根據(jù)不同的土地等級(jí),采取科學(xué)的評(píng)估方法,評(píng)估和測(cè)算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類土地的平均價(jià)格。
(2)土地標(biāo)定地價(jià)是對(duì)某一塊需要出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的地塊,通過(guò)科學(xué)的評(píng)估方法,評(píng)估出來(lái)的具體價(jià)格。
(3)土地市場(chǎng)價(jià)格是在土地的出讓過(guò)程中形成的實(shí)際交易價(jià)格。
(4)基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格是市場(chǎng)出讓價(jià)格的基礎(chǔ)主依據(jù),市場(chǎng)出讓價(jià)格是基準(zhǔn)價(jià)格和標(biāo)定價(jià)格的實(shí)現(xiàn)形式。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題
(二)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題,每小題1分,共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1.房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本不能低于()A.500萬(wàn)元
B.1000萬(wàn)元 C.2000萬(wàn)元
D.5000萬(wàn)元
2.下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是()A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
B.資本利率風(fēng)險(xiǎn) C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
D.經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)
3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的前提和起點(diǎn)是()A.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究 B.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)研究 C.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)研究 D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策研究
4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán),國(guó)家頒發(fā)的是()A.國(guó)有土地使用權(quán)證
B.選址意見(jiàn)書 C.建設(shè)用地批準(zhǔn)書
D.黃證
5.《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定,省級(jí)人民政府關(guān)于征地的審批,基本農(nóng)田以外的耕地一次超過(guò)(需國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。A.25公頃
B.30公頃 C.35公頃
D.40公頃
6.土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式是()A.利潤(rùn)
B.成本 C.地租
D.稅收
7.決定級(jí)差地租的因素是()A.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷
B.土地所有權(quán)壟斷 C.特殊地段具有特殊的使用價(jià)值
D.土地位置的差別
8.按規(guī)定,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,征收個(gè)人所得稅的稅率為(A.20%
B.10% C.按房?jī)r(jià)實(shí)行累進(jìn)稅率
D.免征所得稅
9.以出讓方式取得的土地使用權(quán),國(guó)家頒發(fā)的是()A.建設(shè)用地批準(zhǔn)書
B.選址意見(jiàn)書 C.國(guó)有土地使用權(quán)證
D.綠證
10.根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定,建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為()A.2%
B.3% C.5%
D.5.6% 11.有助于降低工程成本的房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)方式是()A.公開招標(biāo)
B.邀請(qǐng)招標(biāo) C.單獨(dú)招標(biāo)
D.議標(biāo)
12.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵是()),)A.房地產(chǎn)價(jià)格體系
B.房地產(chǎn)資源配置體系 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)法制體系 C.房地產(chǎn)中介服務(wù)體系
13.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,住宅用地的出讓年限為()A.30年
C.70年
B.50年 D.99年
14.房地產(chǎn)價(jià)格是指()A.房屋本身的價(jià)格
B.把房產(chǎn)和地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價(jià)格 C.房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)交易中形成的價(jià)格
D.關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個(gè)單位房地產(chǎn)的總體價(jià)格 15.物業(yè)管理公司不能()A.制定小區(qū)管理辦法 B.要求管委會(huì)協(xié)助管理
C.選聘專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù) D.改變業(yè)主管理委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定 16.耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是()A.占用耕地的面積
B.農(nóng)作物的產(chǎn)值
D.占用耕地前土地所有者的收入 C.占用耕地的補(bǔ)償費(fèi)
17.下列房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中屬于其他資產(chǎn)的是()A.商譽(yù)
C.開辦費(fèi)
B.特種儲(chǔ)備物資 D.非專利技術(shù)
18.下列屬于拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的有()
①安置勞動(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)②私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)③私房折價(jià)④搬家費(fèi) ⑤安置用房費(fèi)⑥臨時(shí)設(shè)施費(fèi)⑦拆遷征地管理費(fèi) A.①②④⑤
C.③④⑤⑥
B.①②⑥⑦ D.③⑤⑥⑦
19.房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于()A.第一產(chǎn)業(yè)
C.第二產(chǎn)業(yè)
B.第二產(chǎn)業(yè) D.信息產(chǎn)業(yè)
20.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控采取的手段主要是()A.對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控 C.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控
B.對(duì)房地產(chǎn)資源的調(diào)控 D.對(duì)房地產(chǎn)政策和法律的調(diào)整
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有二個(gè)至五個(gè)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
21.在目前條件下,房地產(chǎn)股票按其資金所有權(quán)性質(zhì)可以分為()A.國(guó)家股 C.法人股 E.外資股 B.企業(yè)股 D.個(gè)人股 22.優(yōu)先股股東享有的權(quán)利有()A.優(yōu)先認(rèn)股權(quán)
B.優(yōu)先參與利潤(rùn)分配權(quán) C.優(yōu)先售股權(quán) D.參與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)
E.剩余財(cái)產(chǎn)優(yōu)先分配權(quán)
23.國(guó)際上確定住房標(biāo)準(zhǔn)大體上有()A.最低面積標(biāo)準(zhǔn),即每一個(gè)人應(yīng)當(dāng)擁有的居住面積
B.發(fā)展中國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),即每一個(gè)人至少擁有不低于7平方米的居住面積 C.世界上公認(rèn)舒適標(biāo)準(zhǔn),即每個(gè)家庭應(yīng)當(dāng)擁有一套住房 D.發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),即每一個(gè)人擁有一間住房
E.富裕程度標(biāo)準(zhǔn),即每一個(gè)人擁有至少30平方米的居住面積 24.經(jīng)濟(jì)適用住房的特點(diǎn)包括()A.社會(huì)保障性
B.經(jīng)濟(jì)性 C.舒適性 D.適用性
E.設(shè)計(jì)科學(xué)性
25.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理大體可分為()A.研究決策階段
B.土地申報(bào)階段 C.施工建造階段
D.市場(chǎng)銷售階段
E.物業(yè)管理階段
26.物業(yè)管理啟動(dòng)階段的工作包括()A.物業(yè)管理人員選聘和培訓(xùn) B.制定規(guī)章制度 C.物業(yè)接管驗(yàn)收 D.業(yè)主或用戶入住
E.產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料庫(kù)的建立
27.房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目投標(biāo)書評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)有()A.投標(biāo)單位社會(huì)信譽(yù)
B.報(bào)價(jià)
C.工期
D.設(shè)計(jì)施工質(zhì)量水平
E.優(yōu)惠條件
28.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的主要形式有()A.出售
B.拍賣 C.交換
D.贈(zèng)予
E.出租
29.除房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素外,影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有(A.市場(chǎng)因素
B.自然因素 C.社會(huì)因素
D.經(jīng)濟(jì)因素
E.行政因素
30.確定房地產(chǎn)中介人或房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)服務(wù)價(jià)格的方法有(A.根據(jù)不同的交易面積,按一定數(shù)額提成的方法 B.按照交易額,根據(jù)一定的比例提成的方法 C.封頂?shù)姆椒?D.保底的方法))E.包價(jià)的方法
三、簡(jiǎn)答題(本大題共5小題,每小題6分,共30分)31.簽訂房地產(chǎn)建設(shè)工程承包合同時(shí),雙方應(yīng)具備的條件有哪些? 32.房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比有哪些特性? 33.我國(guó)住房供應(yīng)新體系的內(nèi)容是什么? 34.我國(guó)房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系中存在的主要問(wèn)題有哪些? 35.為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)?
四、論述題(本大題共2小題,每小題15分,共30分)
36.試結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)公房的租賃關(guān)系,論述公房租賃關(guān)系改革的原則和措施。37.試述我國(guó)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性、內(nèi)容及措施。答案
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題
(三)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題,每小題1分,共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1.房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位和作用,它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的()A.第一產(chǎn)業(yè) C.支柱產(chǎn)業(yè)
B.新興產(chǎn)業(yè) D.朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)
2.國(guó)家頒發(fā)的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”針對(duì)的土地使用權(quán)證取得方式是()A.劃撥 C.招投標(biāo)
B.出讓 D.轉(zhuǎn)讓
3.下列選項(xiàng)中,屬于區(qū)域性開發(fā)的是()A.城市綜合開發(fā) C.房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)
4.中國(guó)土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)為()A.集體所有制 C.國(guó)家所有制
B.私有制 D.公有制 B.房地產(chǎn)綜合開發(fā) D.國(guó)土開發(fā)
5.土地的稀缺性和有限性決定了土地的經(jīng)濟(jì)供給()A.無(wú)彈性 C.彈性較小
B.彈性較大 D.彈性無(wú)法確定
6.我國(guó)的房地產(chǎn)供給體系中,由國(guó)家定價(jià)并向最低收入者提供的住房是()A.經(jīng)濟(jì)適用房 C.商品房
B.廉租房 D.公房
7.通過(guò)市場(chǎng)方式取得城市土地,然后在土地上建造房屋,最后把建設(shè)好的房屋以市場(chǎng)方式售出的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型是()A.城市土地開發(fā)市場(chǎng) C.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
B.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng) D.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)
8.物業(yè)管理的正式啟動(dòng),一般是從物業(yè)接管驗(yàn)收開始到()A.用戶入住
C.業(yè)主委員會(huì)的正式成立
B.產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料管理 D.確定了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
9.契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí),向承受人征收的一種帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì)的稅收。我國(guó)契稅實(shí)行的比例稅率的范圍是()A.1%~3% C.4%~6%
B.3%~5% D.5%~7%
10.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的前提和起點(diǎn)是()A.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究 C.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)研究 11.決定級(jí)差地租的因素是()A.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷
C.特殊地段具有特殊的使用價(jià)值
B.土地所有權(quán)壟斷 D.土地位置的差別 B.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)研究 D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策研究
12.下列選項(xiàng)中,不屬于物業(yè)管理公司權(quán)限的是()A.制定小區(qū)管理辦法
C.選聘專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)
B.制止違反規(guī)章制度的行為
D.改變業(yè)主管理委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定 13.房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于()A.第一產(chǎn)業(yè) C.第三產(chǎn)業(yè)
B.第二產(chǎn)業(yè) D.信息產(chǎn)業(yè)
14.某成套住宅房屋的原價(jià)為每平方米3000元,重置價(jià)格為每平方米5000元,成新率為0.7,原建筑面積為200平方米。若以重置成本法計(jì)算,該房屋的價(jià)格為()A.42萬(wàn)元 C.70萬(wàn)元
B.60萬(wàn)元 D.100萬(wàn)元
15.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段,也就是房地產(chǎn)商品的()A.研究決策階段 C.市場(chǎng)銷售階段
B.生產(chǎn)階段 D.物業(yè)管理階段
16.根據(jù)建設(shè)部2000年3月29日頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)所從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的年期應(yīng)不少于()A.1年 C.3年
B.2年 D.4年
17.我國(guó)承擔(dān)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的監(jiān)理機(jī)構(gòu)是()A.建設(shè)單位 C.政府建設(shè)主管部門
B.承建單位
D.取得監(jiān)理資格的專門機(jī)構(gòu)
18.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)是()A.傭金 C.差價(jià)
B.手續(xù)費(fèi) D.信息費(fèi)
19.根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有關(guān)文件到房地產(chǎn)主管部門辦理備案的期限是自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起()A.10日 C.20日
20.房地產(chǎn)買賣必須遵循的程序是()A.受理——驗(yàn)證——確權(quán)——調(diào)查——估價(jià)——立契——報(bào)批——?dú)w檔 B.受理——驗(yàn)證——調(diào)查——確權(quán)——估價(jià)——報(bào)批——立契——?dú)w檔 C.受理——確權(quán)——調(diào)查——估價(jià)——報(bào)批——立契——?dú)w檔
D.受理——驗(yàn)證——確權(quán)——調(diào)查——估價(jià)——報(bào)批——立契——?dú)w檔
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
21.經(jīng)濟(jì)適用住房的特點(diǎn)有()A.社會(huì)保障性 C.舒適性 E.設(shè)計(jì)科學(xué)性
22.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理大體可分為()A.研究決策階段
B.土地申報(bào)階段 B.經(jīng)濟(jì)性 D.適用性 B.15日 D.30日 C.施工建造階段 E.物業(yè)管理階段
D.市場(chǎng)銷售階段
23.與其它籌資方式相比,利用發(fā)行股票籌集房地產(chǎn)資金所獨(dú)具的優(yōu)點(diǎn)是()A.籌資成本低 C.靈活性強(qiáng)、見(jiàn)效快 E.不受市場(chǎng)利率變化影響
24.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的宏觀經(jīng)濟(jì)決策內(nèi)容主要包括()A.研究房地產(chǎn)投資方向 C.確定房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) E.決定房地產(chǎn)投資的地區(qū)
25.商業(yè)用房租金的形式一般有()A.固定租金
C.固定租金或百分率租金 E.固定租金加百分率租金
26.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有()A.心理因素 C.社會(huì)因素 E.行政因素
27.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的方式?jīng)Q定于交易的()A.內(nèi)容 C.時(shí)間 E.?dāng)?shù)量
28.我國(guó)目前房地產(chǎn)的收費(fèi)大體上包括()A.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) B.設(shè)施和設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)
C.國(guó)家在房地產(chǎn)管理中的管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi) D.房地產(chǎn)交易中的手續(xù)費(fèi)和服務(wù)費(fèi) E.各種工本費(fèi)
29.房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡主要表現(xiàn)在()A.房地產(chǎn)業(yè)各類相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)比重的平衡 B.房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房屋供求平衡 C.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)平衡 D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的平衡 E.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡
30.下列選項(xiàng)中,可以用來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的經(jīng)濟(jì)手段有()A.經(jīng)濟(jì)適用房 C.廉租房 E.利率
B.稅收 D.地租 B.方式 D.目的 B.自然因素 D.經(jīng)濟(jì)因素 B.百分率租金 D.累退租金
B.確定房地產(chǎn)投資規(guī)模 D.進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性論證 B.所籌資金無(wú)需償還 D.籌資規(guī)模相對(duì)較大
三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題,第31、32小題各6分,第33、34小題各9分,共30分)31.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)中系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。32.簡(jiǎn)述物業(yè)管理專業(yè)化的含義。
33.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的方法和程序有哪些? 34.我國(guó)房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系中存在的主要問(wèn)題有哪些?
四、論述題(本大題共2小題,每小題15分,共30分)35.結(jié)合實(shí)際,論述房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性。
36.結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)公房的租賃關(guān)系,論述公房租賃關(guān)系改革的原則和措施。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題
(四)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題,每小題1分,共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。
1、在我國(guó)的房地產(chǎn)供給體系中,由國(guó)家定價(jià)并向低收入者提供的住房是()A、經(jīng)濟(jì)適用房 C、商品房
B、廉租房 D、公房
2、國(guó)家頒發(fā)的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”是針對(duì)下列何種方式取得的土地使用權(quán)證?()A、劃撥 C、招投標(biāo)
B、出讓 D、轉(zhuǎn)讓
3、下列選項(xiàng)中,作為物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善的是()A、常規(guī)公共服務(wù) C、特殊服務(wù)
4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的客體是指()A、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 C、房地產(chǎn)企業(yè)
5、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資金主要來(lái)自于()A、自有資金和借入資金 C、企業(yè)注冊(cè)資金和贈(zèng)與資金
B、自有資金和企業(yè)股本 D、抵押貨款和社會(huì)集資 B、房地產(chǎn)商品 D、物業(yè)管理機(jī)構(gòu) B、特約服務(wù) D、個(gè)性化服務(wù)
6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)是()A、傭金 C、差價(jià)
B、手續(xù)費(fèi) D、信息費(fèi)
7、下列選項(xiàng)中,不屬于物業(yè)管理公司職責(zé)的是()A、制定小區(qū)管理辦法
C、選聘專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)
B、制止違反規(guī)章制度的行為
D、改變業(yè)主管理委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定
8、下列選項(xiàng)中,不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的流通方式是()A、出售 C、抵押
B、贈(zèng)與 D、交換
9、土地的稀缺性和有限性決定了土地的經(jīng)濟(jì)供給狀況是()A、無(wú)彈性 C、彈性很小
10、房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于()A、第一產(chǎn)業(yè) C、第三產(chǎn)業(yè)
B、第二產(chǎn)業(yè) D、信息產(chǎn)業(yè) B、彈性較大 D、彈性無(wú)法確定
11、土地二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容主要涉及土地的轉(zhuǎn)讓、出租和()A、劃撥 C、抵押
B、出讓 D、交換
12、根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案的期限是自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起()A、10日內(nèi) C、20日內(nèi)
B、15日內(nèi) D、30日內(nèi)
13、下列選項(xiàng)中,屬于房屋成本租金構(gòu)成的是()A、地租 C、利潤(rùn)
B、保險(xiǎn)費(fèi) D、維修費(fèi)
14、解決工程承包合同爭(zhēng)議可以采用的途徑是調(diào)解、仲裁、訴訟和()A、解除 C、協(xié)商
B、變更 D、終止
15、房地產(chǎn)贈(zèng)與和繼承,都是房地產(chǎn)權(quán)利()A、有償轉(zhuǎn)讓的行為 C、無(wú)償轉(zhuǎn)讓的行為
B、私下轉(zhuǎn)讓的行為 D、公開轉(zhuǎn)讓的行為
16、下列選項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理中的常規(guī)性公共服務(wù)的是()A、開辦圖書室 C、代請(qǐng)保姆
B、為住戶收洗衣物 D、日常清掃保潔
17、下列選項(xiàng)中,屬于區(qū)域性開發(fā)的是()A、城市綜合開發(fā) C、房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)
18、中國(guó)的土地市場(chǎng)基礎(chǔ)為()A、集體所有制 C、國(guó)家所有制
19、房屋出售是一次性讓渡房屋的()A、所有權(quán)和使用權(quán) C、收益權(quán)和處分權(quán)
B、占有權(quán)和處分權(quán) D、使用權(quán)和占有權(quán) B、私有制 D、公有制 B、房地產(chǎn)綜合開發(fā) D、國(guó)土開發(fā)
20、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容不包括()A、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展調(diào)節(jié) B、政策性房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)節(jié) C、房地產(chǎn)供求平衡調(diào)節(jié) D、房地產(chǎn)收益分配調(diào)節(jié)
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的,請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。
21、現(xiàn)金流量可以分為()A、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 C、開發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 E、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
22、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有()A、社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間 C、社會(huì)因素 E、行政因素
23、除了地價(jià)和土地利用規(guī)劃之外,可以用來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的經(jīng)濟(jì)手段有
()
B、自然因素 D、經(jīng)濟(jì)因素
B、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 D、銷售活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 A、限價(jià) B、稅收 C、廉租房 D、地租
E、利率
24、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策目標(biāo)應(yīng)滿足的條件有()A、針對(duì)性 B、明確性 C、層次性 D、可行性
E、科學(xué)性
25、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招標(biāo)方式有()A、公開招標(biāo) B、半公開招標(biāo) C、邀請(qǐng)招標(biāo) D、邀請(qǐng)議標(biāo) E、議標(biāo)
26、“兩稅一費(fèi)”指的是()A、營(yíng)業(yè)稅 B、所得稅 C、城市建設(shè)維護(hù)稅 D、管理費(fèi) E、教育費(fèi)附加
27、在目前條件下,房地產(chǎn)股票按其資金所有權(quán)性質(zhì)可以分為()A、國(guó)家股 B、企業(yè)股 C、法人股 D、個(gè)人股 E、外資股
28、與其它籌資方式相比,利用發(fā)行股票籌集房地產(chǎn)資金所獨(dú)具的優(yōu)點(diǎn)是()A、籌資成本低 B、所籌資金無(wú)需償還 C、靈活性強(qiáng)、見(jiàn)效快 D、籌資規(guī)模相對(duì)較大 E、不受市場(chǎng)利率變化影響
29、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,市場(chǎng)本身存在著許多弊端,市場(chǎng)調(diào)節(jié)往往會(huì)“失靈”,其原因是A、事后性 B、短期性
C、會(huì)引起壟斷 D、會(huì)形成外部的經(jīng)濟(jì) E、對(duì)某些公共部門無(wú)效
30、我國(guó)目前房地產(chǎn)的收費(fèi)大體上包括()A、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) B、設(shè)施和設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)
C、國(guó)家在從事房地產(chǎn)管理活動(dòng)中收取的各種管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi) D、房地產(chǎn)交易中的手續(xù)費(fèi)或服務(wù)費(fèi) E、各種工本費(fèi)
三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題,第31、32小題各6分,第33、34小題各9分,共30分)
31、簡(jiǎn)要說(shuō)明我國(guó)目前的住房供應(yīng)體系。
32、簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)收益分配的關(guān)系。
33、簡(jiǎn)要說(shuō)明國(guó)家征用農(nóng)村土地時(shí),土地發(fā)生了哪些經(jīng)濟(jì)和使用性質(zhì)的變化。
()
34、簡(jiǎn)述國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性。
四、論述題(本大題共2小題,每小題15分,共30分)
35、結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)公房的租賃關(guān)系,論述目前廉租房租賃關(guān)系改革的原則和措施。
36、結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際運(yùn)行狀況,論述房地產(chǎn)價(jià)格管理的主要任務(wù)。
答案
第五篇:2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)題
1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。
A.銷售收入
B.轉(zhuǎn)讓收入
C.租金收入
D.利息收入
2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí),短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。
A.出售
B.抵押
C.轉(zhuǎn)讓
D.經(jīng)營(yíng)
3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。
A.比較風(fēng)險(xiǎn)
B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
D.持有期風(fēng)險(xiǎn)
4、買賣雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易,這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的()。
A.不可移動(dòng)性
B.適應(yīng)性
C.弱流動(dòng)性
D.相互影響性
5、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套,其中空置待售住房5萬(wàn)套,本年新竣工住房13萬(wàn)套,銷售住房8萬(wàn)套.則吸納周期為()年。
A.0.6
3B.1.63
C.2.2
5D.12.506、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中,供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度,空置率上升并逐漸接近合理水平,這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中,錯(cuò)誤的是()。
A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫
C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性
D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。
A.移動(dòng)平均法
B.指數(shù)平滑法
C.市場(chǎng)因子推演法
D.簡(jiǎn)單平均法
9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。
A.開發(fā)商
B.監(jiān)理單位
C.分包單位
D.總承包單位
10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。
A.目標(biāo)定價(jià)法
B.成本加成定價(jià)法
C.隨行就市定價(jià)法
D.價(jià)值定價(jià)法
11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率,這種調(diào)查方法屬于()。
A.觀察法
B.實(shí)驗(yàn)法
C.討論法
D.問(wèn)卷調(diào)查法12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)m2,預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬(wàn)m2。
A.390.5B.399.5
C.523.5
D.543.013、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中,屬于心理因素的是()。
A.生活方式
B.受教育程度
C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)
D.自我形象
14、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈,例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈,但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。
A.從容不迫型
B.選擇型
C.兇猛型
D.隨機(jī)型
15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。
A.購(gòu)買價(jià)格
B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)
C.空置率
D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%,則名義年利率是()。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式,并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式,該家庭在還貸期間,除最后1個(gè)月外,其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。
A.137.5B.410.2C.432.2
D.452.218、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。
A.利潤(rùn)總額
B.投資利潤(rùn)
C.稅后利潤(rùn)
D.可分配利潤(rùn)
19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元,流動(dòng)資金為500萬(wàn)元,投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元,年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元,則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬(wàn)元,竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元,銷售稅金及附加為248萬(wàn)元,應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元,則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為()。
A.45.05%
B.49.31%
C.5B.86%
D.63.6%
參考答案:
1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B