第一篇：房地產經營與管理作業(yè)

作業(yè)一

某市/某區(qū)房地產市場調查

1.房地產市場總體環(huán)境調查和分析

1.1政治法律環(huán)境調查

（1）國家、省、城市有關房地產開發(fā)經營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。

（2）有關房地產開發(fā)經營的法律規(guī)定。如《房地產開發(fā)經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。

（3）有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

1.2 經濟環(huán)境調查

（1）地區(qū)或城市的經濟特性。

（2）包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

（3）地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

（4）居民收入水平、消費結構和消費水平。

2.城市房地產市場概況

1.1供應方面（土地市場、存量房市場）

1.2需求方面

1.3消費方面（消費觀念）

1.4前景方面

3.房地產住宅/XX市場現(xiàn)狀

3.1住宅市場簡析

3.2住宅市場產品特點分析

(1)產品層次及價位特點(2)產品分布特點(3)產品類型比例(4)產品配套特點(5)產品風格特點(6)產品營銷特點

3.4住宅市場發(fā)展趨勢

4.結論

分十組進行，每組5人（3男2女），時間一周，網絡查詢，書籍文獻查詢。

交ppt作業(yè)（15-45頁）及現(xiàn)場ppt講解（10分鐘）

第二篇：房地產經營與管理 第二次作業(yè)

1：我國房地產融資的渠道包括哪些？各有什么特點？

答：我國房地產融資的渠道包括5個方面

1：銀行貸款融資：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設施開發(fā)建設的貸款。

融資條件：對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產企業(yè)及房地產項目，應滿足以下基本條件：

A：房地產企業(yè)應滿足的速效條件

B：房地產開發(fā)項目應滿足的條件

2：信托融資：一是指受托人（信托投資公司）遵循住手的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。二是指房地產物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的住手機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。房地產住手速效的優(yōu)勢：

A：住手速效創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性；

B：可以通過信托解決，增大市場供需雙方的選擇空間；

C：不受銀行垡對企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目的總投資30%的約束，也能夠彌補121號文規(guī)定的只有主體結構封頂才能按揭造成的中間消費速效的斷裂。

3：股票融資：是房地產企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權益并據以獲得股息和紅利的憑證。

4：房地產債券融資：是各級政府、房地產金融機構和房地產企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權債務關系的有價證券，它是一種債務憑證，承諾在未來特定時期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。

5其他資金來源

2：結合房地產開發(fā)特點闡述房地產三大核心管理之間的關系？ 答：房地產開發(fā)項目管理的三大核心是指成本管理、質量管理、進度管理，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。是房地產開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進的全面管理。包括：在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調整和控制；在工程建設過程中：與社會各相關部門的聯(lián)絡、協(xié)調等。

A：成本管理；對于房地產開發(fā)商來說，項目要求在保證質量的前提下，投資越少越好；對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。

B：質量管理：是指房地產開發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建設工程質量法規(guī)和強制性規(guī)范、標準，確保合同中規(guī)定的質量目標的監(jiān)督與管理行為。

開發(fā)企業(yè)的重點是對開發(fā)項目全過程的質量監(jiān)督、協(xié)調和決策，其質量管理的主要任務是編制工程質量計劃、督促各方的質量行為、制定質量控制要點和工程質量檔案管理。

C：進度管理：是指對開發(fā)項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施，且在實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。

第三篇：大學生房地產經營與管理課程策劃報告作業(yè)

主題：讓生活更溫馨，讓事業(yè)更暢達

在鄭州高新技術開發(fā)區(qū)*****大學師生周轉房地帶，有鄭州的大學城和科技園，創(chuàng)新大廈，高新區(qū)的政府單位，如高新區(qū)財務局等。所以在鄭州高新區(qū)開發(fā)房地產主要面向的是高新區(qū)的IT產業(yè)的白領，科技人員，政府公務員，和大學城中的青年教師。這些消費人群屬于城市中的中產階級，是城市人群中的消費主力軍，但是消費能力并不是很高，所以產品定位必須是中等商品住在小區(qū)，恒達花園的小區(qū)規(guī)劃不必高檔，人工湖，園林，假山可以盡量簡化。而需要注意的規(guī)劃應該注重方便，溫馨，貼近生活。

根據建設方要求及對這塊地的定位分析，充分考慮回遷安置房的特性，在規(guī)劃設計力求表現(xiàn)自然主義風格和城市庭院生活方式，住宅小高層和中高層。結構清晰、道路順暢、配套齊全等要求，創(chuàng)造出“以人為本”尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的商業(yè)及居住空間，同時具有鮮明的地方特色和時代氣息?？紤]建筑布局的經濟合理性，本設計中將盡量減少場地填挖，使建筑有良好的視覺形象和豐富變化的天際線，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件。

消費者群體:主要面向的是高新技術開發(fā)區(qū)的白領，公務員，大學老師 產品定位:（1）房地產發(fā)展方向的分析與展望

近幾年來，我國的房地產業(yè)取得了很好的發(fā)展，對 GDP 的拉動約為1.3%，住宅市場、寫字樓空間、商業(yè)物業(yè)、酒店地產都得到了前所未有的發(fā)展空間，并 都取得了不錯的成績。在房地產業(yè)高速發(fā)展的同時，與房地產業(yè)相關的行業(yè)都得 到了相應的市場機會，包括與之相關的一些邊緣行業(yè)、交叉行業(yè)、新興的行業(yè)也 得到了蓬勃的發(fā)展，比如房地產策劃伴隨著房地產業(yè)的繁榮也生機勃勃。近一年 本人發(fā)現(xiàn)業(yè)內一個有趣的現(xiàn)象，那就是在房地產行業(yè)的招聘崗位需求中出現(xiàn)次數(shù) 最多的就是房地產前期策劃方面和工程管理方面，這說明房地產業(yè)界目前對房地 產策劃的重視程度以及市場對房地產策劃人才的迫切需求程度，進一步說明了房 地產策劃成熟度的不足。（2）戶型分析 ：

兩室室兩廳一廚兩衛(wèi)，空間結構合理，注重采光設計，樓宇間間距充分考慮采光，最大限度減少采光死角

(c)客廳和兩個臥室全部朝南，采光效果好。

(d)主臥室?guī)ш柵_和獨立衛(wèi)生間設計，更加人性化，更加注重生活的便利性(a)坐北朝南南北通透，最有利于采光（b）大客廳，是有限的空間顯得更加寬敞（g）衛(wèi)生間設計干濕分離（h）全明設計，沒有暗房

（i）雙衛(wèi)生間設計，一個衛(wèi)生間在主臥內，另一個靠近次臥（j）主臥室?guī)l(wèi)生間設計，使生活更加便利(k)動靜分區(qū)，生活區(qū)和休息區(qū)完全分開（e）次臥室1帶飄窗設計

（f）餐廳和客廳緊密相連，餐廳和廚房緊密相連，方便使用（3）景觀設計： 小區(qū)景觀設計將以植物為景觀主體，蜿蜒曲折道路作為觀賞線貫穿其中，而各種休息小空間，景觀節(jié)點則作為“點”成為點睛之筆。

線行空間的處理以人體工學為原理，形成空間的縮放，對景，觀景的一條列趣味空間。

區(qū)域相對安靜，有豐富的植物在路旁，三十米左右布置有座椅，路面平坦而防滑，且為坡度小于5％的坡道。

人們在較長觀景線上容易形成視覺疲倦，所以在觀景線空間處理上采取了順應地形的迂迥，起伏的線形，交替變化的視角，使人們行在其中趣味無窮。

在健身活動草坪區(qū)布置，老人和兒童的活動區(qū)合二為一，既方便老人自身運動，又利于老人照看兒童；步道用鵝卵石鋪砌，赤腳走能按摩腳底穴位對身體十分有利。并在步道旁布置運動設施如梅花樁、雙杠、平衡木等器械。

點狀空間是人們最近感知的小環(huán)境，例如一座木椅，一個涼亭，或是一組石景，是視覺意義上的主體。景區(qū)規(guī)劃細部設計充分體現(xiàn)尊重自然、以人為本的生態(tài)思想，構筑物皆應用木料、石板等自然材料。

(1)入口組景是對內部景觀的提示，引導的作用。

(2)觀景空間：木椅、涼亭、石桌，都是靜態(tài)觀景點，在此周圍進了或收或放的景觀設計，使觀者有其景，另一方面又是景觀的點綴。（4）配套設計：

一、消防設計

在總體布局方面，建筑的間距保證每棟樓周邊有足夠的防火間距，每棟樓保證有符合要求的補救面即至少沿建筑的兩個長邊設置消防車道。當為坡地時，作為撲救面的坡度應≤5%。

建筑內的防火墻及設備用房、通風及空調機房的墻體均采用耐火磚筑。

消防設計按小區(qū)內同一時間一次火災考慮，消防類別按小區(qū)內用水量最大一棟建筑確定，因此根據規(guī)范按多層住宅樓設計。

市政給水干管，管徑為DN300，給水壓力0.4Mpa。從市政管網上引入2根進水管（DN150）接入小區(qū)生活消防給水環(huán)網。室外消防管網呈環(huán)狀形敷設，干管管徑為150mm 消火栓沿道路布置，間距不大于120m。

室外消火栓：20L/S,火災延時2小時，水量144噸。一次火災總消防用水量：144噸。

結合建筑室內使用功能、面積和耐火等級配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。

二、電氣設計

住宅部分,根據戶型的大小,住宅按5～8KW/戶取值,公建及部分按60~100W/m2取值.本片區(qū)設計負荷3140KW,需用系數(shù)0.4,計算負荷1256KW;自然功率因數(shù)取0.8,補償后的功率因數(shù)大于0.9,變壓器容量1395.6KVA,變壓器負載率70～85%,總計算容量2000KVA.本小區(qū)擬設4座500KVA室外箱式變電站,.沿小區(qū)南面已建城市電力管溝引來一路10KV電源,敷設至室外箱式變電站。

本小區(qū)室外電力管線有10KV電纜，0.4KV/0.2KV電力管線和環(huán)境道路照明管線,均采用電纜溝和排管相結合敷設。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設，一般6根以上采用電纜溝，6根以下采用直埋或穿管。小區(qū)內380/220V低壓配電線路采用直埋敷設。

本小區(qū)擬社通訊（電信和聯(lián)通）、寬帶網、有線電視和小區(qū)計算機管理網絡等4類弱電管線,集中敷設.通訊系統(tǒng):本小區(qū)住宅按1.5門/戶市話設計,公共建筑按每百平方米1門市話估算,商鋪按按每80平方米1門市話估算,總計需電話800門。

在本小區(qū)外市政道路下有市政電信及有線電視管線，由小區(qū)大門將其引入。由于本小區(qū)東西南北方向距離遠，為安裝方便，在小區(qū)設1個電信交接間（位置見圖）。

小內綠化帶下布置通訊和有線電視線路，通訊管道采用管塊或波紋管，采用直埋方式敷設。管孔數(shù)為6-8孔?？讛?shù)應滿足市話、長話、數(shù)據通訊、有線電訊通訊和其它通訊業(yè)務的要求。銷售:

（1）廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成重慶一流的購物廣場。

（2）新聞炒作：對“春之聲”的獨特定位和“購物即享受”的消費新理念進行感性的訴說和理性的說明，利用新聞優(yōu)勢推出新聞題材。

（3）公關活動：對于知名度和美譽度的建立，有效的公關活動是永遠不可替代的方式，同時公關活動與促銷活動將會有效的結合在一起。在活動的營造方面將成為今后的一項重要工作——只有活動才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對“春之聲”品牌的忠誠度。

（4）主題推廣活動：利用“春之聲”的各個主題進行一系列的活動。（5）“精確制導”推廣：對不同的目標消費者的不同消費特性采取不同的營銷推廣方式。

（6）推廣對象延伸：對能夠影響直接消費者的第三人或第四人展開推廣活動，使其在影響直接消費者的過程中自己也變成直接消費者。

（7）購物有獎刺激活動：適度地開展以物質刺激為手段的有獎購物活動。（8）商業(yè)推廣合作：聯(lián)合各經銷商或生產商，在獎勵性銷售活動中聯(lián)合推動市場的發(fā)展。廣告：

（1）以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次；

（2）在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點；

（3）適當使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性；

（4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調整與更換我們的媒介組合。

第四篇：房地產經營與管理練習題與答案

房地產經營與管理

練習題

（一）一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

1.房地產也稱為（）A.動產

B.不動產

C.固定資產

D.流動資產 2.根據建設部2000年3月29日頒布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，房地產開發(fā)一級資質企業(yè)的注冊資本不能低于（）A.6000萬

B.5000萬

C.4000萬

D.3000萬 3.地產經營管理個別風險屬于（）A.系統(tǒng)風險

B.非系統(tǒng)風險 C.自然風險

D.政治風險

4.與其它籌資方式相比，利用發(fā)行股票籌集房地產資金所獨具的優(yōu)點是（）A.籌資成本低

B.靈活性強，見效快 C.不受市場利率變化的影響

D.所籌資金無需償還

5.因國家建設需要，把農業(yè)用地變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地時采取的方式是（）A.沒收

B.征用

C.買賣

D.無償占有

6.房地產開發(fā)公司在招標過程中，完成了投標單位資格審查工作后，下一步應當（）A.編制招標文件

B.分發(fā)招標文件 C.編制和送審標底

D.制定評標、定標方法

7.一項需要專門技術和設備的房屋裝修工程，所采用的招標方式最好是（）A.公開招標

B.半公開招標 C.邀請招標

D.議標 8.中國土地市場是（）A.土地所有權 市場

B.土地收益權市場 C.土地使用權市場

D.土地占有權市場

9.經過改建擴建的房屋，進入市場交易前，產權所有者必須到房地產管理部門辦理（）A.產權過戶手續(xù)

B.變更登記手續(xù) C.交易許可手續(xù)

D.法律公證手續(xù) 10.辦理房地產立契過戶的手續(xù)，必須遵循的程序是（）A.受理—驗證—確權—調查—估價—立契—報批—歸檔 B.受理—驗證—調查—確權—估價—報批—立契—歸檔 C.受理—確權—調查—估價—報批—立契—歸檔

D.受理—驗證—確權—調查—估價—報批—立契—歸檔

11.承租人征得出租人的同意，可以將租用的房屋轉租給他人，其房屋轉租的最長期限不得超過（A.政府規(guī)定的期限

B.房屋所占土地的使用年限 C.出租人指定的期限

D.原租賃合同規(guī)定的期限 12.土地出讓的底價是指（）A.市場地價

B.評估地價

C.基準地價

D.標定地價

13.在下列影響房地產價格的物理因素中，最重要的因素是（）A.土地面積和形狀

B.地質和地勢 C.房地產坐落的位置

D.建筑物的外觀和質量 14.國家對土地評估機構實行的制度是（）A.評估報告審查

B.資格認證 C.評估項目報批

D.人員審定

15.物業(yè)管理公司按照物業(yè)面積大小收取的物業(yè)管理費構成的基礎是（））A.常規(guī)公共服務

B.專項服務 C.特約服務

D.日常生活服務 16.物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關系是（）A.上下級關系

B.管理與被管理的關系 C.領導與被領導的關系

D.委托人與被委托人關系 17.房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入是指G-W…P…W’—G’中的（）A.G

B.W

C.W’

D.G’ 18.房地產買賣時買方所交納契稅的計稅依據，是該房地產的（）A.評估價格

B.市場價格 C.理論價格

D.抵押價格 19.房地產收益分配體系的建立取決于（）A.房地產開發(fā)成本的構成 B.房地產市場價格的構成 C.房地產市場結構

D.房地產產權結構 20.城市規(guī)劃是房地產經濟調控的（）A.經濟手段

B.技術手段 C.行政手段

D.法律手段

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)在每小題列出的五個備選項中有二個至五個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

21.房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中具有（）A.基礎性

B.帶動性

C.支柱性

D.先進性

E.能動性

22.房地產經營管理企業(yè)可以分為（）A.房地產開發(fā)經營企業(yè)

B.房地產施工承包企業(yè)

C.房地產市場中介服務企業(yè)

D.房地產物業(yè)管理企業(yè) E.房地產金融保險企業(yè)

23.房地產經營管理項目可行性研究可以分為（）A.機會可行性研究階段

B.投資可行性研究階段 C.設計可行性研究階段

D.初步可行性研究階段 E.最終可行性研究階段

24.房地產經營管理企業(yè)的自有資金主要包括（）A.國家財政撥款

B.企業(yè)注冊資本金 C.社會籌集資金

D.企業(yè)公積金 E.股本金

25.征用農業(yè)用地補償費的構成是（）A.土地補償費

B.安置補償費 C.地上附著物補償費

D.青苗補償費 E.拆遷補償費

26.房地產市場基本構成要素為（）A.市場運行客體

B.房地產市場管理組織 C.市場運行主體

D.房地產市場中介組織 E.市場運行的行為方式

27.房屋租賃價格構成因素中屬于成本因素的有（）A.地租

B.利潤

C.維修費

D.折舊費

E.管理費

28.房地產中介服務組織必須履行的義務有（）A.遵守有關法律、法規(guī)和政策

B.遵守自愿、公平、誠信的原則 C.按照核準的業(yè)務范圍從事經營活動

D.按規(guī)定的標準收取費用 E.依法繳納稅費

29.房地產開發(fā)企業(yè)財務報表體系包括（）A.資產負債表

B.損益表 C.現(xiàn)金流量表

D.利潤分配表 E.會計科目表

30.房地產法律體系的三個子體系是（）A.土地法體系

B.住宅法體系 C.房地產法體系

D.城市規(guī)劃法體系 E.房地產市場管理法體系

三、簡答題（本大題共4小題，共30分）31.房地產經濟有哪些特征？（7分）

32.房地產商品的買賣具有哪些特點？（9分）

33.土地基準價格、土地標定價格和土地市場價格各自的含義以及三者之間的關系。（8分）34.房地產項目的開發(fā)成本有哪幾項費用構成？（6分）

四、論述題（本大題共2小題，每小題15分，共30分）35.試述房地產經營管理風險及風險管理的方法。36.試述如何建立和健全我國房地產運行市場體系。

答案

三 簡答題答案

31（1）房地產位置的不可移動性。

（2）房地產開發(fā)經營管理需要的資金量大、時間長、資金周轉緩慢。（3）房地產投資經營的風險性。（4）房地產經營運動過程的統(tǒng)一性。（5）房地產的基礎性、先導性和帶動性。（6）房地產價值大，使用期限長，并且可以增值。（7）房地產對市場經營運行的敏感性。

32（1）房地產買賣雙方在達成協(xié)議時，必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產契約。（2）房地產買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產管理部門的監(jiān)督。

（3）房地產買賣成交后，必須按照規(guī)定的房地產行政管理部門辦理房地產立契手續(xù)，以及房地產所有權和土地使用權的權屬轉移登記手續(xù)，領取房地產所有權和土地使用權證書。

33（1）土地基準地價是在不同類型和不同等級的城鎮(zhèn)，根據不同的土地等級，采取科學的評估方法，評估和測算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類土地的平均價格。

（2）土地標定地價是對某一塊需要出讓、轉讓、出租、抵押的地塊，通過科學的評估方法，評估出來的具體價格。

（3）土地市場價格是在土地的出讓過程中形成的實際交易價格。

（4）基準價格、標定價格是市場出讓價格的基礎主依據，市場出讓價格是基準價格和標定價格的實現(xiàn)形式。

房地產經營與管理練習題

（二）一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

1.房地產開發(fā)一級資質等級企業(yè)的注冊資本不能低于（）A.500萬元

B.1000萬元 C.2000萬元

D.5000萬元

2.下列風險屬于房地產經營管理個別風險的是（）A.通貨膨脹風險

B.資本利率風險 C.財務風險

D.經濟周期風險

3.房地產經營管理的前提和起點是（）A.房地產經營管理可行性研究 B.房地產經營管理風險研究 C.房地產經營管理市場研究 D.房地產經營管理決策研究

4.以劃撥方式取得的土地使用權，國家頒發(fā)的是（）A.國有土地使用權證

B.選址意見書 C.建設用地批準書

D.黃證

5.《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，省級人民政府關于征地的審批，基本農田以外的耕地一次超過（需國務院批準。A.25公頃

B.30公頃 C.35公頃

D.40公頃

6.土地所有權在經濟上實現(xiàn)的形式是（）A.利潤

B.成本 C.地租

D.稅收

7.決定級差地租的因素是（）A.土地經營權壟斷

B.土地所有權壟斷 C.特殊地段具有特殊的使用價值

D.土地位置的差別

8.按規(guī)定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，征收個人所得稅的稅率為（A.20%

B.10% C.按房價實行累進稅率

D.免征所得稅

9.以出讓方式取得的土地使用權，國家頒發(fā)的是（）A.建設用地批準書

B.選址意見書 C.國有土地使用權證

D.綠證

10.根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為（）A.2%

B.3% C.5%

D.5.6% 11.有助于降低工程成本的房地產建設工程項目招標方式是（）A.公開招標

B.邀請招標 C.單獨招標

D.議標

12.建立房地產市場的關鍵是（）），）A.房地產價格體系

B.房地產資源配置體系 D.房地產市場法制體系 C.房地產中介服務體系

13.根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地的出讓年限為（）A.30年

C.70年

B.50年 D.99年

14.房地產價格是指（）A.房屋本身的價格

B.把房產和地產結合在一起所形成的價格 C.房地產商品在市場交易中形成的價格

D.關于一宗房地產或一個單位房地產的總體價格 15.物業(yè)管理公司不能（）A.制定小區(qū)管理辦法 B.要求管委會協(xié)助管理

C.選聘專業(yè)公司承擔專業(yè)管理業(yè)務 D.改變業(yè)主管理委員會不適當?shù)臎Q定 16.耕地占用稅的計稅依據是（）A.占用耕地的面積

B.農作物的產值

D.占用耕地前土地所有者的收入 C.占用耕地的補償費

17.下列房地產企業(yè)的資產中屬于其他資產的是（）A.商譽

C.開辦費

B.特種儲備物資 D.非專利技術

18.下列屬于拆遷安置補償費的有（）

①安置勞動力補償費②私人財產補償費③私房折價④搬家費 ⑤安置用房費⑥臨時設施費⑦拆遷征地管理費 A.①②④⑤

C.③④⑤⑥

B.①②⑥⑦ D.③⑤⑥⑦

19.房地產中介服務屬于（）A.第一產業(yè)

C.第二產業(yè)

B.第二產業(yè) D.信息產業(yè)

20.國家對房地產經濟調控采取的手段主要是（）A.對國有房地產企業(yè)的調控 C.對房地產市場的調控

B.對房地產資源的調控 D.對房地產政策和法律的調整

二、多項選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分）

在每小題列出的五個備選項中有二個至五個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

21.在目前條件下，房地產股票按其資金所有權性質可以分為（）A.國家股 C.法人股 E.外資股 B.企業(yè)股 D.個人股 22.優(yōu)先股股東享有的權利有（）A.優(yōu)先認股權

B.優(yōu)先參與利潤分配權 C.優(yōu)先售股權 D.參與經營管理權

E.剩余財產優(yōu)先分配權

23.國際上確定住房標準大體上有（）A.最低面積標準，即每一個人應當擁有的居住面積

B.發(fā)展中國家標準，即每一個人至少擁有不低于7平方米的居住面積 C.世界上公認舒適標準，即每個家庭應當擁有一套住房 D.發(fā)達國家標準，即每一個人擁有一間住房

E.富裕程度標準，即每一個人擁有至少30平方米的居住面積 24.經濟適用住房的特點包括（）A.社會保障性

B.經濟性 C.舒適性 D.適用性

E.設計科學性

25.房地產開發(fā)經營管理大體可分為（）A.研究決策階段

B.土地申報階段 C.施工建造階段

D.市場銷售階段

E.物業(yè)管理階段

26.物業(yè)管理啟動階段的工作包括（）A.物業(yè)管理人員選聘和培訓 B.制定規(guī)章制度 C.物業(yè)接管驗收 D.業(yè)主或用戶入住

E.產權備案和檔案資料庫的建立

27.房地產建設工程項目投標書評價的主要指標有（）A.投標單位社會信譽

B.報價

C.工期

D.設計施工質量水平

E.優(yōu)惠條件

28.土地使用權轉讓市場的主要形式有（）A.出售

B.拍賣 C.交換

D.贈予

E.出租

29.除房地產在生產和流通中的因素外，影響房地產價格的主要因素有（A.市場因素

B.自然因素 C.社會因素

D.經濟因素

E.行政因素

30.確定房地產中介人或房地產中介服務企業(yè)服務價格的方法有（A.根據不同的交易面積，按一定數(shù)額提成的方法 B.按照交易額，根據一定的比例提成的方法 C.封頂?shù)姆椒?D.保底的方法））E.包價的方法

三、簡答題（本大題共5小題，每小題6分，共30分）31.簽訂房地產建設工程承包合同時，雙方應具備的條件有哪些? 32.房地產市場與其他市場相比有哪些特性? 33.我國住房供應新體系的內容是什么? 34.我國房地產租稅費體系中存在的主要問題有哪些? 35.為什么房地產市場是不完全競爭的市場?

四、論述題（本大題共2小題，每小題15分，共30分）

36.試結合我國傳統(tǒng)公房的租賃關系，論述公房租賃關系改革的原則和措施。37.試述我國加強對房地產經濟宏觀調控的必要性、內容及措施。答案

房地產經營與管理練習題

（三）一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。1．房地產業(yè)在我國國民經濟中有著重要的地位和作用，它是國民經濟的（）A．第一產業(yè) C．支柱產業(yè)

B．新興產業(yè) D．朝陽產業(yè)

2．國家頒發(fā)的“建設用地批準書”針對的土地使用權證取得方式是（）A．劃撥 C．招投標

B．出讓 D．轉讓

3．下列選項中，屬于區(qū)域性開發(fā)的是（）A．城市綜合開發(fā) C．房地產單項開發(fā)

4．中國土地市場的基礎為（）A．集體所有制 C．國家所有制

B．私有制 D．公有制 B．房地產綜合開發(fā) D．國土開發(fā)

5．土地的稀缺性和有限性決定了土地的經濟供給（）A．無彈性 C．彈性較小

B．彈性較大 D．彈性無法確定

6．我國的房地產供給體系中，由國家定價并向最低收入者提供的住房是（）A．經濟適用房 C．商品房

B．廉租房 D．公房

7．通過市場方式取得城市土地，然后在土地上建造房屋，最后把建設好的房屋以市場方式售出的房地產市場類型是（）A．城市土地開發(fā)市場 C．房地產交易市場

B．房地產開發(fā)建設市場 D．房地產金融市場

8．物業(yè)管理的正式啟動，一般是從物業(yè)接管驗收開始到（）A．用戶入住

C．業(yè)主委員會的正式成立

B．產權備案和檔案資料管理 D．確定了服務標準

9．契稅是在土地、房屋權屬轉移時，向承受人征收的一種帶有規(guī)費性質的稅收。我國契稅實行的比例稅率的范圍是（）A．1％～3％ C．4％～6％

B．3％～5％ D．5％～7％

10．房地產經營管理的前提和起點是（）A．房地產經營管理可行性研究 C．房地產經營管理市場研究 11．決定級差地租的因素是（）A．土地經營權壟斷

C．特殊地段具有特殊的使用價值

B．土地所有權壟斷 D．土地位置的差別 B．房地產經營管理風險研究 D．房地產經營管理決策研究

12．下列選項中，不屬于物業(yè)管理公司權限的是（）A．制定小區(qū)管理辦法

C．選聘專業(yè)公司承擔專業(yè)管理業(yè)務

B．制止違反規(guī)章制度的行為

D．改變業(yè)主管理委員會不適當?shù)臎Q定 13．房地產中介服務屬于（）A．第一產業(yè) C．第三產業(yè)

B．第二產業(yè) D．信息產業(yè)

14．某成套住宅房屋的原價為每平方米3000元，重置價格為每平方米5000元，成新率為0.7，原建筑面積為200平方米。若以重置成本法計算，該房屋的價格為（）A．42萬元 C．70萬元

B．60萬元 D．100萬元

15．房地產經營管理中的工程項目開發(fā)建設階段，也就是房地產商品的（）A．研究決策階段 C．市場銷售階段

B．生產階段 D．物業(yè)管理階段

16．根據建設部2000年3月29日頒發(fā)的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，房地產開發(fā)二級資質企業(yè)所從事房地產開發(fā)經營活動的年期應不少于（）A．1年 C．3年

B．2年 D．4年

17．我國承擔房地產建設工程項目的監(jiān)理機構是（）A．建設單位 C．政府建設主管部門

B．承建單位

D．取得監(jiān)理資格的專門機構

18．房地產經紀業(yè)存在和發(fā)展的基礎是（）A．傭金 C．差價

B．手續(xù)費 D．信息費

19．根據建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，新成立的房地產開發(fā)企業(yè)持有關文件到房地產主管部門辦理備案的期限是自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）A．10日 C．20日

20．房地產買賣必須遵循的程序是（）A．受理——驗證——確權——調查——估價——立契——報批——歸檔 B．受理——驗證——調查——確權——估價——報批——立契——歸檔 C．受理——確權——調查——估價——報批——立契——歸檔

D．受理——驗證——確權——調查——估價——報批——立契——歸檔

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

21．經濟適用住房的特點有（）A．社會保障性 C．舒適性 E．設計科學性

22．房地產開發(fā)經營管理大體可分為（）A．研究決策階段

B．土地申報階段 B．經濟性 D．適用性 B．15日 D．30日 C．施工建造階段 E．物業(yè)管理階段

D．市場銷售階段

23．與其它籌資方式相比，利用發(fā)行股票籌集房地產資金所獨具的優(yōu)點是（）A．籌資成本低 C．靈活性強、見效快 E．不受市場利率變化影響

24．房地產經營管理的宏觀經濟決策內容主要包括（）A．研究房地產投資方向 C．確定房地產投資結構 E．決定房地產投資的地區(qū)

25．商業(yè)用房租金的形式一般有（）A．固定租金

C．固定租金或百分率租金 E．固定租金加百分率租金

26．影響房地產價格的因素有（）A．心理因素 C．社會因素 E．行政因素

27．房地產市場運行的方式決定于交易的（）A．內容 C．時間 E．數(shù)量

28．我國目前房地產的收費大體上包括（）A．土地轉讓費 B．設施和設備補償費

C．國家在房地產管理中的管理費和服務費 D．房地產交易中的手續(xù)費和服務費 E．各種工本費

29．房地產業(yè)結構平衡主要表現(xiàn)在（）A．房地產業(yè)各類相關房地產企業(yè)比重的平衡 B．房地產業(yè)內部各類房屋供求平衡 C．房地產業(yè)發(fā)展地區(qū)平衡 D．房地產業(yè)經濟發(fā)展趨勢的平衡 E．房地產業(yè)發(fā)展與國民經濟發(fā)展的平衡

30．下列選項中，可以用來調節(jié)房地產市場供求平衡的經濟手段有（）A．經濟適用房 C．廉租房 E．利率

B．稅收 D．地租 B．方式 D．目的 B．自然因素 D．經濟因素 B．百分率租金 D．累退租金

B．確定房地產投資規(guī)模 D．進行房地產投資可行性論證 B．所籌資金無需償還 D．籌資規(guī)模相對較大

三、簡答題（本大題共4小題，第31、32小題各6分，第33、34小題各9分，共30分）31．簡述房地產經營管理風險中系統(tǒng)風險的主要類型。32．簡述物業(yè)管理專業(yè)化的含義。

33．房地產經營風險管理的方法和程序有哪些？ 34．我國房地產租稅費體系中存在的主要問題有哪些？

四、論述題（本大題共2小題，每小題15分，共30分）35．結合實際，論述房地產市場進行宏觀調控的必要性。

36．結合我國傳統(tǒng)公房的租賃關系，論述公房租賃關系改革的原則和措施。

房地產經營與管理練習題

（四）一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

1、在我國的房地產供給體系中，由國家定價并向低收入者提供的住房是（）A、經濟適用房 C、商品房

B、廉租房 D、公房

2、國家頒發(fā)的“建設用地批準書”是針對下列何種方式取得的土地使用權證?（）A、劃撥 C、招投標

B、出讓 D、轉讓

3、下列選項中，作為物業(yè)管理專項服務的補充和完善的是（）A、常規(guī)公共服務 C、特殊服務

4、房地產經營管理的客體是指（）A、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 C、房地產企業(yè)

5、房地產經營管理資金主要來自于（）A、自有資金和借入資金 C、企業(yè)注冊資金和贈與資金

B、自有資金和企業(yè)股本 D、抵押貨款和社會集資 B、房地產商品 D、物業(yè)管理機構 B、特約服務 D、個性化服務

6、房地產經紀業(yè)存在和發(fā)展的基礎是（）A、傭金 C、差價

B、手續(xù)費 D、信息費

7、下列選項中，不屬于物業(yè)管理公司職責的是（）A、制定小區(qū)管理辦法

C、選聘專業(yè)公司承擔專業(yè)管理業(yè)務

B、制止違反規(guī)章制度的行為

D、改變業(yè)主管理委員會不適當?shù)臎Q定

8、下列選項中，不發(fā)生土地使用權轉讓的流通方式是（）A、出售 C、抵押

B、贈與 D、交換

9、土地的稀缺性和有限性決定了土地的經濟供給狀況是（）A、無彈性 C、彈性很小

10、房地產中介服務屬于（）A、第一產業(yè) C、第三產業(yè)

B、第二產業(yè) D、信息產業(yè) B、彈性較大 D、彈性無法確定

11、土地二級市場的經濟內容主要涉及土地的轉讓、出租和（）A、劃撥 C、抵押

B、出讓 D、交換

12、根據建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，新成立的房地產開發(fā)企業(yè)持有關文件到房地產開發(fā)主管部門辦理備案的期限是自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）A、10日內 C、20日內

B、15日內 D、30日內

13、下列選項中，屬于房屋成本租金構成的是（）A、地租 C、利潤

B、保險費 D、維修費

14、解決工程承包合同爭議可以采用的途徑是調解、仲裁、訴訟和（）A、解除 C、協(xié)商

B、變更 D、終止

15、房地產贈與和繼承，都是房地產權利（）A、有償轉讓的行為 C、無償轉讓的行為

B、私下轉讓的行為 D、公開轉讓的行為

16、下列選項中，屬于物業(yè)管理中的常規(guī)性公共服務的是（）A、開辦圖書室 C、代請保姆

B、為住戶收洗衣物 D、日常清掃保潔

17、下列選項中，屬于區(qū)域性開發(fā)的是（）A、城市綜合開發(fā) C、房地產單項開發(fā)

18、中國的土地市場基礎為（）A、集體所有制 C、國家所有制

19、房屋出售是一次性讓渡房屋的（）A、所有權和使用權 C、收益權和處分權

B、占有權和處分權 D、使用權和占有權 B、私有制 D、公有制 B、房地產綜合開發(fā) D、國土開發(fā)

20、我國房地產市場調控的內容不包括（）A、房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展調節(jié) B、政策性房地產開發(fā)調節(jié) C、房地產供求平衡調節(jié) D、房地產收益分配調節(jié)

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

21、現(xiàn)金流量可以分為（）A、經營活動產生的現(xiàn)金流量 C、開發(fā)活動產生的現(xiàn)金流量 E、籌資活動產生的現(xiàn)金流量

22、影響房地產價格的因素有（）A、社會必要勞動時間 C、社會因素 E、行政因素

23、除了地價和土地利用規(guī)劃之外，可以用來調節(jié)房地產市場供求平衡的經濟手段有

（）

B、自然因素 D、經濟因素

B、投資活動產生的現(xiàn)金流量 D、銷售活動產生的現(xiàn)金流量 A、限價 B、稅收 C、廉租房 D、地租

E、利率

24、房地產經營管理決策目標應滿足的條件有（）A、針對性 B、明確性 C、層次性 D、可行性

E、科學性

25、房地產工程項目的招標方式有（）A、公開招標 B、半公開招標 C、邀請招標 D、邀請議標 E、議標

26、“兩稅一費”指的是（）A、營業(yè)稅 B、所得稅 C、城市建設維護稅 D、管理費 E、教育費附加

27、在目前條件下，房地產股票按其資金所有權性質可以分為（）A、國家股 B、企業(yè)股 C、法人股 D、個人股 E、外資股

28、與其它籌資方式相比，利用發(fā)行股票籌集房地產資金所獨具的優(yōu)點是（）A、籌資成本低 B、所籌資金無需償還 C、靈活性強、見效快 D、籌資規(guī)模相對較大 E、不受市場利率變化影響

29、在市場經濟條件下，市場本身存在著許多弊端，市場調節(jié)往往會“失靈”，其原因是A、事后性 B、短期性

C、會引起壟斷 D、會形成外部的經濟 E、對某些公共部門無效

30、我國目前房地產的收費大體上包括（）A、土地轉讓費 B、設施和設備補償費

C、國家在從事房地產管理活動中收取的各種管理費和服務費 D、房地產交易中的手續(xù)費或服務費 E、各種工本費

三、簡答題(本大題共4小題，第31、32小題各6分，第33、34小題各9分，共30分)

31、簡要說明我國目前的住房供應體系。

32、簡要說明房地產市場經濟與房地產收益分配的關系。

33、簡要說明國家征用農村土地時，土地發(fā)生了哪些經濟和使用性質的變化。

（）

34、簡述國家對房地產經營管理進行宏觀調控的必要性。

四、論述題(本大題共2小題，每小題15分，共30分)

35、結合我國傳統(tǒng)公房的租賃關系，論述目前廉租房租賃關系改革的原則和措施。

36、結合我國房地產價格實際運行狀況，論述房地產價格管理的主要任務。

答案

第五篇：2017房地產估價師《經營與管理》復習題

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

3、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是()。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。

A.移動平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發(fā)項日。施工現(xiàn)場的安全應由()負責。

A.開發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。

A.目標定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

15、房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。

A.購買價格

B.容積率及有關設計參數(shù)

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B