第一篇：青春儀式詳細(xì)流程

新昌初中“邁入青春門、走好人生路” 十四歲

青春儀式詳細(xì)流程

主持人：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位老師、各位同學(xué)，大家中午好，今天，我們?cè)谶@里隆重集會(huì)，舉行2015年頭新昌初中十四歲青春儀式。相信這一天，對(duì)于同學(xué)們來(lái)說(shuō)意義重大。因?yàn)?14歲的你們長(zhǎng)大了，即將邁向更廣闊的世界，迎接更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，創(chuàng)造更美好的未來(lái)。今天學(xué)校各位領(lǐng)導(dǎo)、老師也在百忙之中前來(lái)參加這個(gè)重要的儀式，見(jiàn)證同學(xué)們的成長(zhǎng)。

第一項(xiàng)：首先，首先介紹今天到場(chǎng)的各位領(lǐng)導(dǎo)和老師，他們是：新昌初中蔣文豪校長(zhǎng)； 我們各班的班主任；

好的，讓我再次用熱烈的掌聲歡迎領(lǐng)導(dǎo)和老師的到來(lái)!

第二項(xiàng)：現(xiàn)在，我宣布：新昌初中“邁入青春門、走好人生路” 十四歲青春儀式現(xiàn)在開(kāi)始！請(qǐng)全體起立，奏唱國(guó)歌！

第三項(xiàng)：全體請(qǐng)坐下！接下來(lái)進(jìn)行儀式的第三個(gè)議程：

下面就請(qǐng)學(xué)生代表八年級(jí)（1）班 蔣思煜 同學(xué)為我們講述她14年來(lái)的美好回憶，讓我們細(xì)細(xì)聆聽(tīng)她的青春感言。

第四項(xiàng)：謝謝 蔣思煜 的精彩發(fā)言，同學(xué)們的成長(zhǎng)，離不開(kāi)同行者的幫助與鼓勵(lì)，也離不開(kāi)老師的悉心呵護(hù)和教育。不管你們將來(lái)怎樣，請(qǐng)不要忘記辛勤培育你們的老師，因?yàn)樵谒枷氲氖澜缋锸抢蠋熃虝?huì)了你們站立，在科學(xué)地方文化世界里是老師教會(huì)了你們行走和奔跑。在這個(gè)特殊的日子里，讓我們聆聽(tīng)老師的教誨。下面掌聲有請(qǐng)教師代表宋一飛老師對(duì)全體同學(xué)發(fā)出青春寄語(yǔ)。

第五項(xiàng)：老師對(duì)你們寄予了很高的希望，那么，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的貼心關(guān)懷，也將為你們指引明確的方向。下面讓我們掌聲有請(qǐng)學(xué)校蔣文豪校長(zhǎng)為同學(xué)們 “邁入青春門、走好人生路”的青春儀式作重要講話。大家歡迎。

第六項(xiàng)：蔣校長(zhǎng)的諄諄教誨，語(yǔ)重心長(zhǎng)，我們不忘校長(zhǎng)和老師的囑托。未來(lái)人生的路任重而道遠(yuǎn)，下面我們進(jìn)入下一個(gè)議程：青春宣誓。

由八（2）班同學(xué)謝志燕領(lǐng)誓，其余同學(xué)以響亮的聲音跟著宣誓。

第七項(xiàng)：關(guān)注青年，就是關(guān)注民族的希望，培養(yǎng)青年，就是培養(yǎng)社會(huì)的棟梁。同學(xué)們，今天，我們聚集在這里，由我們的老師和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)見(jiàn)證我們的十四歲。這是一種榮耀，更是一種責(zé)任。但是儀式只是一種形式，誓言只是一種表白，而關(guān)鍵是行動(dòng)。相信今后大家一定能用實(shí)際行動(dòng)來(lái)踐行自己的諾言。同時(shí)也希望同學(xué)們不要辜負(fù)領(lǐng)導(dǎo)、老師的良苦用心，要以今天的儀式為起點(diǎn)，立愛(ài)國(guó)之志，勤奮學(xué)習(xí)，發(fā)奮進(jìn)取，以出色的成績(jī)，和實(shí)際行動(dòng)譜寫人生美好的華章！下面我宣布：新昌初中“邁入青春門、走好人生路” 十四歲青春儀式到此結(jié)束。最后，我提議，讓我們把我最熱烈的掌聲送給領(lǐng)導(dǎo)和老師，感謝領(lǐng)導(dǎo)和老師在百忙之中參加我們的儀式，關(guān)注我們的成長(zhǎng)，讓我們用熱烈的掌聲歡送領(lǐng)導(dǎo)退席！謝謝大家！附宣誓詞：

誓 詞

我是新中青年，擁有火熱青春； 我是祖國(guó)未來(lái)，迸發(fā)滿腔激情。今天，我以青春的名義宣誓： 邁入青春大門，走好人生之路；

文明守紀(jì)，誠(chéng)實(shí)信用； 真誠(chéng)待人，友善相處； 自強(qiáng)不息，嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真； 頑強(qiáng)拼搏，永不言??； 外塑形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)； 吃苦在前，享樂(lè)在后。我會(huì)珍惜生命的每一分鐘！奮斗，讓青春隨理想展翅高飛； 奮斗，讓雄心與智慧綻放光芒。我要拼搏，用汗水澆灌我理想的花蕾； 我要高歌，用行動(dòng)兌現(xiàn)我青春的諾言！我堅(jiān)信，我努力，人生的價(jià)值一定會(huì)得到展現(xiàn)！

領(lǐng)誓人: 宣誓人： 年 月 日

第二篇：婚禮儀式詳細(xì)流程 2

婚禮儀式詳細(xì)流程

序 曲

7:00新娘、新郎化妝

8:30婚車到達(dá)婚慶公司裝飾鮮花：（可以讓熟悉的人去如伴郎等）{新郎家}

（攝影師、攝像師同時(shí)到達(dá)婚慶公司等候，新娘手捧花、嘉賓胸花同時(shí)帶走）

11:30婚車到達(dá)新郎家：（攝像師拍攝新房、新郎做準(zhǔn)備工作安排人員放鞭炮）

12:00新郎、伴郎坐彩車，攝影攝像師坐跟車出發(fā)迎娶新娘：（新娘手捧花不要忘記）

12:30車隊(duì)到達(dá)新娘家：（攝影攝像師先到指揮人員放鞭炮）

1． 與長(zhǎng)輩們合影留念

13:30新人出門放鞭炮：

15:00車隊(duì)到達(dá)新郎家：（攝影攝像師先到指揮人員放鞭炮）

攝像攝影安排拍攝

1． 與長(zhǎng)輩們合影留念（看時(shí)間而定）

（禮服、糖果、火柴、桌卡座位表、喜糖、酒、筆記本電腦、海報(bào)、結(jié)婚像冊(cè)）

16:00會(huì)場(chǎng)布置

（新娘至休息室休息、補(bǔ)妝）

17:00攝影攝像師拍攝準(zhǔn)備：

物品提供清單

話筒、音響設(shè)備、香檳酒、簽到臺(tái)、簽到筆、簽到簿、蛋糕、蛋糕臺(tái)、司儀臺(tái)、單獨(dú)香檳酒杯2個(gè)、廣播級(jí)司儀全場(chǎng)跟蹤：

高級(jí)專業(yè)攝像師拍攝：全場(chǎng)跟蹤，專業(yè)S—VHS像帶，非線性DVD編輯

鮮花裝飾：包括新娘捧花、腕花、頸花、新郎胸花，雙方父母胸花;

婚禮當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)：

時(shí)尚電子VCR制作一張：

婚禮當(dāng)天全場(chǎng)鮮花布置；

室內(nèi)婚禮儀式：（白紗篇）

6：30

序曲：全場(chǎng)燈光漸暗：此時(shí)播放新人的照片個(gè)性MTV（賓客們紛紛入坐）

主持人到位：宣布婚禮開(kāi)始。

新人入場(chǎng)：在結(jié)婚進(jìn)行曲中，新人入場(chǎng)。新人適當(dāng)放慢腳步，自然大方地向沿途的親友致意。最關(guān)鍵的是要保持良好的精神狀態(tài)且步伐一致，新娘不可將新郎挽得太緊。新郎可略提前新娘半步，呈引導(dǎo)姿態(tài)，避免不小心踩到新娘的長(zhǎng)裙。新娘則要注意裙身，尤其是及地長(zhǎng)裙，走時(shí)將腳尖輕輕踢起，可防止踩到裙子，絆倒自己。（今天你要嫁給我 <陶喆><蔡依林>）

主持人介紹：主持人介紹新人、雙方父母、特邀嘉賓，其余賓客采取整體介紹方式。此時(shí)，樂(lè)隊(duì)改變背景音樂(lè)。

證婚人致詞：宣讀新人結(jié)婚證書，祝福新人。（約定（林夕））

新人宣誓：在證婚人的主持下，新人當(dāng)眾宣誓一生相守、不離不棄。（我愿意 <純音樂(lè)>）

交換戒指：（象征著他們的愛(ài)情像鉆石一般地永恒幸福、天長(zhǎng)地久）新人替對(duì)方將戒指戴在左手無(wú)名指上，左手連心，意為心心相印。這看似簡(jiǎn)單，但要戴得漂亮還是要先預(yù)演一下的，避免因緊張而無(wú)法給對(duì)方戴上。拿戒指的一方應(yīng)該用左手托住另一方的掌心，右手用大拇指、食指和中指夾住戒指，輕輕為

對(duì)方戴上。交換戒指時(shí)，新人要保持適度距離，尤其不要將對(duì)方的手拉至眼前，會(huì)很難看的。（最浪漫的事 <趙詠華>）

相互擁吻：既不可不要像蓋郵戳一樣去接吻，也不可進(jìn)行法式長(zhǎng)吻，之前新娘可擦去口紅。如果需要揭頭紗，新娘可一腳稍微后退一小步，微微低頭，新郎揭開(kāi)時(shí)要特別注意展開(kāi)雙臂，抬高手，避免中途卡殼。動(dòng)作要輕，別弄掉了頭紗上面的皇冠或是鮮花哦。

主婚人致詞：祝福新人，并對(duì)新人的未來(lái)提出期許。

新郎新娘發(fā)言：對(duì)兩人的相戀相愛(ài)作簡(jiǎn)短的回憶，并感謝父母和來(lái)賓。建議新郎新娘提前準(zhǔn)備好發(fā)言稿，但又不要照本宣科的念出來(lái)，真情流露的發(fā)言最能打動(dòng)人。（相親相愛(ài)一家人）

新人給父母敬茶：感激父母的養(yǎng)育之恩，并改口，這時(shí)候說(shuō)話一定要響亮、大方。父母?jìng)兛赡芎芟雲(yún)s不好意思擁抱新人，新人就主動(dòng)點(diǎn)擁抱父母，這將是你跟你的父母一輩子最難忘的時(shí)刻了。（新人父母用曲）

奶奶發(fā)言：祝福新人（今晚為愛(ài)祝賀）

夫妻行禮、喝交杯酒：（香檳酒散發(fā)著濃濃的香氣，象征著他們的生活永遠(yuǎn)甜甜美美、恩恩愛(ài)愛(ài)）預(yù)演絕對(duì)有用，找到兩人最合適的角度，防止酒灑在禮服上。（月亮代表我的心（鄧麗君））

感謝媒人，媒人發(fā)言：祝福新人

感謝親朋好友（蒲公英的約定_伴奏 <周杰倫>）

父親發(fā)言：祝福新人，答謝來(lái)賓。此時(shí)的父母必定是激動(dòng)又欣慰，是婚禮的一個(gè)小高潮。

點(diǎn)花燭：新人共點(diǎn)花燭，許下白首之約?；T要放在新人彎身所及之處，切不可太遠(yuǎn)。新娘在前，右手握點(diǎn)火棒，新郎在后右手握住新娘的右手，左手扶著新娘的腰，呈向前引導(dǎo)的姿態(tài)。（幸福的瞬間 <許紹洋>）

切蛋糕：（潔白純潔的蛋糕象征著他們的生活團(tuán)圓、事業(yè)興旺、生活美滿）

最美觀的持刀姿勢(shì)是新娘右手持刀，新郎將右手蓋在新娘的右手上，新郎的左手摟住新娘的腰，新娘的左手輔助右手切蛋糕，新人在站姿上依舊保持親密的八字型。切的時(shí)候，刀口盡量放平，不要向上對(duì)著賓客，切好后再微笑向賓客致意。

結(jié)束：不得不愛(ài) <潘瑋柏>

各位來(lái)賓、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位先生、各位女士，大家好！

陽(yáng)光明媚，歌聲飛揚(yáng)，歡聲笑語(yǔ)，天降吉祥，在這美好的日子里，在這金秋的大好時(shí)光，我們迎來(lái)了一對(duì)情侶先生和小姐幸福的結(jié)合。在這里首先請(qǐng)?jiān)试S我代表二位新人以及他們的家人對(duì)各位來(lái)賓的光臨表示衷心的感謝和熱烈的歡迎！接下來(lái)我宣布新婚慶典儀式現(xiàn)在開(kāi)始，好，請(qǐng)我們的音響師奏響莊嚴(yán)的婚禮進(jìn)行曲，讓我們大家以最熱烈的掌聲有請(qǐng)二位新人登場(chǎng)！

紅杏枝頭春意鬧，玉欄橋上伊人來(lái)，身披著潔白的婚紗，頭上戴著美麗的鮮花，沐浴在幸福甜蜜之中的佳人在莊嚴(yán)的婚禮進(jìn)行曲當(dāng)中心貼著心、手牽著手，面帶著微笑向我們款步走來(lái)。朋友們，讓我們衷心的為他們祝福，為他們祈禱，為他們歡呼，為他們喝彩，為了他們完美的結(jié)合，讓我們?cè)僖淮螣崆楣恼?，祝福他們美好的未?lái)！

今天英俊瀟灑的新郎和美麗漂亮的新娘終于再次牽手了。今天來(lái)參加你們婚禮的人是非常的多，可以說(shuō)是高堂滿坐，各位的到來(lái)給你們的婚禮帶來(lái)了歡樂(lè)，同時(shí)也使得這里顯得蓬壁升輝。充滿了幸福的氣息，下面我就介紹一下今天的主要來(lái)賓。（他們是雙方的父母親友，雙方的領(lǐng)導(dǎo)，證婚人）（請(qǐng)新郎新娘感謝來(lái)賓的到來(lái)）

現(xiàn)在我就代表在座的各位親朋好友問(wèn)你們一個(gè)問(wèn)題。先生，您愿意娶您身邊這位 小姐為您的妻子嗎？（愿意）（掌聲）無(wú)論是 貧賤與富貴直到永遠(yuǎn)嗎？那么，好請(qǐng)問(wèn) 小姐：您愿意嫁給在您身邊這位 先生為您的丈夫嗎？無(wú)論貧賤與富貴直到永遠(yuǎn)嗎？那么，好讓我們祝他們一生平安，前程燦爛，白頭偕

老。（掌聲）接下來(lái)兩位新人將互送新婚的信物并發(fā)言

好各位親朋好友，站在你們面前的這對(duì)新人，他們從相知相戀，到今天的喜結(jié)良緣，成為合法的夫妻，可以說(shuō)是天賜良緣。合法的夫妻需要有法律的保護(hù)，下面有請(qǐng)證婚人為他們頒發(fā)具有法律效力的證書。（證婚人上場(chǎng)宣讀證書）

那么接下來(lái)就有請(qǐng)我們的二位新人以夫妻的身份向在座的所有來(lái)賓行新婚大禮。大家知道年輕人結(jié)婚啊無(wú)論是從裝修房子到打家具，還是買衣服買被呀辦酒席，那么大部分的經(jīng)濟(jì)支出都出自于父母，父母啊可以說(shuō)為了兒女的婚事費(fèi)盡了心血，支出了大筆的費(fèi)用。但是咱們 大嬸說(shuō)了能夠娶這么一個(gè)溫柔漂亮的兒媳婦別說(shuō)花上幾萬(wàn)，就是花上十萬(wàn)、五十萬(wàn)都值得。所以新郎新娘請(qǐng)聽(tīng)真，水有源，樹(shù)有根，兒女不忘養(yǎng)育恩，今朝結(jié)婚成家業(yè)，尊老敬賢白發(fā)雙親，接下來(lái)是敬茶并二拜高堂，父母雙親，一鞠躬，感謝養(yǎng)育之恩，再鞠躬，感謝撫養(yǎng)成人，三鞠躬，永遠(yuǎn)孝敬老人！(請(qǐng)奶奶發(fā)言)〈合影〉

好接下來(lái)是夫妻對(duì)拜，二位新人向左向右轉(zhuǎn)：一生一世一往情深 一鞠躬； 心心相印恩恩愛(ài)愛(ài) 二鞠躬； 三生有幸來(lái)賓作證 三鞠躬（掌聲）。喝下新婚的美酒。（朋友們這紫紅色的美酒將予祝他們今后的生活幸福美滿。）（來(lái)賓們讓我們?cè)俅巫８Ｋ麄儯?/p>

還有這么一句話，打魚(yú)要靠網(wǎng)，劃船要靠槳，新郎新娘入洞房，怎能離開(kāi)大紅娘。那么請(qǐng)二位新人的介紹人站起來(lái)讓大家認(rèn)識(shí)一下，哪位，您好，我代表二位新人非常感謝您這位介紹人，剛才二位新人說(shuō)了，如果沒(méi)有您牽線搭橋，她們今天也不能在這里喜結(jié)連理，那么在給您三鞠躬的同時(shí)，要由我代表二位新人獻(xiàn)上您三句話，好，下面向親愛(ài)的介紹人三鞠躬，一鞠躬，感謝您，是吧？二鞠躬，再謝您，三鞠躬，不理您，結(jié)完婚了用不著您了，開(kāi)句玩笑，不要新人進(jìn)洞房，媒婆拋出墻，過(guò)年過(guò)節(jié)拿個(gè)兩塊三塊錢的東西看看，咱們也不嫌少是吧？開(kāi)句玩笑，請(qǐng)座，謝謝。

那么，接下來(lái)拜見(jiàn)請(qǐng)新郎新娘向來(lái)自祖國(guó)各地四面八方 地區(qū)大街小巷的：各位來(lái)賓、各位朋友、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事、各位親朋、各位摯友、各位大爺大娘、大叔大嬸、大哥大嫂、大姐大姐夫們深深的三鞠躬！首先是我們這邊的朋友，一鞠躬，中間的朋友，再鞠躬，這邊的朋友，三鞠躬！朋友們，掌聲代表回敬??！好，謝謝。

好，親愛(ài)的來(lái)賓朋友們，接下來(lái)讓我們大家用最熱烈的掌聲有請(qǐng)今天咱們的老東家，也是咱們新郎的父親 先生代表他們?nèi)蚁蛭覀冊(cè)谧乃衼?lái)賓致答

下面我們的新人將給我們帶來(lái)一個(gè)更溫馨的時(shí)刻。他們將點(diǎn)燃新婚的生活，愛(ài)情的燭光。（放抒情的音樂(lè)）。朋友們這燭光充滿了溫馨，充滿了愛(ài)更充滿了光明，今天 先生和 小姐再我們面前攜手點(diǎn)燃了這新婚的圣火，愿他們今后的生活像這燃燒的燭光一樣光明溫馨，朋友們讓我們用熱烈的掌聲祝福他們吧！

來(lái)賓朋友們?cè)谶@美好的祝福和熱烈的掌聲中，在此我宣布 先生與 小姐的結(jié)婚典到此禮成。將新人送入洞房

今天 先生和 小姐的婚禮是熱烈圓滿的，在此我代表新人向大家再一次的表示感謝！下面請(qǐng)大家盡情的享用這幸福的美宴吧。

稿件范文

致父母的感謝信（新娘）：

親愛(ài)的爸爸、媽媽：

您們好!今天是我和-----結(jié)婚的大喜日子，從今天起我將成為一名新娘和未來(lái)的母親，此時(shí)此刻我的心情難以言表。

回顧這么多年來(lái)，在我成長(zhǎng)過(guò)程中您們所付出的心血和汗水，此情此景歷歷在目，永生難忘。曾記得--------

此刻千言萬(wàn)語(yǔ)不能表達(dá)我心中的敬意，在這里，我只能用一句話來(lái)表達(dá)對(duì)父母的養(yǎng)育之恩，爸爸、媽媽您們辛苦了，謝謝您們！

新郎臺(tái)詞參考資料：

首先我要感謝大家在百忙之中來(lái)參加我和-------的婚禮，我們的今天離不開(kāi)你們平時(shí)的關(guān)心和幫助，在這個(gè)特別的日子里，我最要感謝的是我們的雙方父母，因?yàn)橛辛四銈兊闹С趾完P(guān)愛(ài)我們才能美滿的結(jié)合在一起，更讓我激動(dòng)和興奮的，是我們兩家從此成為了一個(gè)大家庭，相親相愛(ài)的一家人。真的很開(kāi)心，在今后的日子里，我一定會(huì)用心愛(ài)我的妻子和身邊所有的親人和朋友們，謝謝大家。

女方家長(zhǎng)致詞：

各位來(lái)賓,各位親朋好友,大家晚上好,今天是個(gè)風(fēng)和日麗天地之合的好日子,也是我女兒的喜結(jié)良緣之時(shí)，也非常高興在今天和的父母成了一家人，我想是緣分讓我們變的更親近,也讓這對(duì)鐘愛(ài)一身的新人結(jié)合的甜甜美美,恩恩愛(ài)愛(ài),在這里我們一起祝福他們?cè)诮窈蟮纳罾锵竺厶且话愕奶鹈佬腋?也祝各位來(lái)賓一起分享這天倫之樂(lè),共度美好時(shí)光,謝謝大家,男方家長(zhǎng)致詞：

今天是我兒子舉行婚禮的大喜日子，作為家長(zhǎng)，我衷心地祝愿他們一生幸福，前程似錦。同時(shí)我在此向所有光臨今日婚禮的親朋好友，表示熱烈歡迎和由衷的感謝。各位的光臨使今日的婚禮更增添了一種喜悅和光彩。

在坐的許多親朋好友，在這對(duì)新人成長(zhǎng)的過(guò)程中，無(wú)論在生活上還是在事業(yè)上，都給過(guò)他們?cè)S多幫助和指導(dǎo)，這將使他們一生受益。同時(shí)衷心希望各位能在他們今后的工作學(xué)習(xí)生活中繼續(xù)給于關(guān)愛(ài)！謝謝！千言萬(wàn)語(yǔ)也無(wú)法表達(dá)我此刻激動(dòng)的心情，在此良辰吉日，我預(yù)祝大家共同渡過(guò)一段愉快的時(shí)光！謝謝！證婚人致詞：各位來(lái)賓：

今天我受新郎新娘的委托，十分榮幸地?fù)?dān)任先生和小姐的證婚人，在這神圣而莊嚴(yán)的婚禮儀式上，我將同大家共同見(jiàn)證這對(duì)新人的婚禮。

此時(shí)此刻，你們結(jié)為恩愛(ài)夫妻。從今以后你們都要一心一意、忠貞不渝地愛(ài)護(hù)對(duì)方，在人生旅途中永遠(yuǎn)心心相印，白頭偕老、美滿幸福。

最后，我祝你們鐘愛(ài)一生，永結(jié)同心。

謝謝大家。

證婚人：

200 年 月 日

儀式背景音樂(lè)

1.新人入場(chǎng)背景音樂(lè)推薦 婚禮開(kāi)場(chǎng)音樂(lè)：（今天你要嫁給我 <陶喆><蔡依林>）

2.證婚人致詞背景音樂(lè)：（約定（林夕））

3新人宣誓背景音樂(lè)：（我愿意 <純音樂(lè)>）

4.交換信物背景音樂(lè)：（最浪漫的事 <趙詠華>）

5.答謝父母儀式背景音樂(lè)：（相親相愛(ài)一家人）

6家長(zhǎng)致辭背景音樂(lè)：（今晚為愛(ài)祝賀）

7.KISS 和交杯酒背景音樂(lè)：（月亮代表我的心（鄧麗君））

8.父親致辭背景音樂(lè)：（蒲公英的約定_伴奏 <周杰倫>）

9.香檳儀式背景音樂(lè)：（幸福的瞬間 <許紹洋>）

10.儀式結(jié)束新人退場(chǎng)背景音樂(lè)：不得不愛(ài) <潘瑋柏>

另：新人愛(ài)情歷程回顧背景音樂(lè)：牽手 <蘇芮>

第三篇：婚禮儀式詳細(xì)流程介紹

婚禮當(dāng)天相信是所有新人最緊張、最容易出錯(cuò)的時(shí)候，了解婚禮當(dāng)天的基本流程是新人們的必修功課。一份完整的婚禮基本流程可以有效地幫您解決后顧之憂，因此，接下來(lái)小編給各位新人帶來(lái)了婚禮儀式詳細(xì)流程介紹。

一、準(zhǔn)備

1、新娘在伴娘陪同下化妝（可在家、到婚紗影樓或到美容店），同時(shí)，新郎起床，準(zhǔn)備當(dāng)天紅包（5個(gè)左右），新郎和伴郎接頭車和車隊(duì)，開(kāi)始扎花車。

2、車隊(duì)出發(fā)到新娘家。（車隊(duì)一般先是攝像車或領(lǐng)隊(duì)車，然后是花車，然后是車隊(duì)）新娘家應(yīng)在車隊(duì)到達(dá)之前的10分鐘準(zhǔn)備好迎接隊(duì)伍、蓋好馬葫蘆（一般離家門30米以內(nèi)的都要蓋）。

3、車隊(duì)到達(dá)新娘家，新郎叫門，一般由新娘的姐妹或朋友刁難一下新郎后開(kāi)門。新郎應(yīng)及時(shí)給刁難者一個(gè)紅包，以示感謝。

4、新郎見(jiàn)到新娘后攝影攝像，然后出來(lái)新郎叫爸叫媽，接著收到大紅包一個(gè)！（一般娘家給的是999元，婆家給的是1001元）。然后一對(duì)新人和伴郎伴娘吃餃子，餃子必須剩雙數(shù)，之后和娘家人合影。

二、到達(dá)男方家

車隊(duì)從娘家出發(fā)到新家。出發(fā)前，新娘妹妹要拿兩個(gè)紅盆（里面是鏡子、梳子、特制饅頭等）。車隊(duì)到達(dá)后，新家安排人在門口放鞭炮，以示慶祝。然后新郎的妹妹（如果沒(méi)有找個(gè)未婚的女性朋友也可）接過(guò)新娘妹妹手里的臉盆。樓層不高的新郎應(yīng)抱新娘上樓，樓層高的就免了（我享受了該待遇，嘿嘿）。進(jìn)去后新娘叫爸叫媽，收到一個(gè)大紅包！然后新娘兄弟幫釘門簾，新郎要給一個(gè)紅包。然后一對(duì)新人在新房攝影攝像一番，大概30——40分鐘后從新房出發(fā)到酒店。

婚禮當(dāng)天

三、到達(dá)酒店

一般由伴郎開(kāi)門，新郎先出現(xiàn)在大家目前，然后根據(jù)攝影攝像的安排，扶新娘出來(lái)。然后在門口的親朋好友可以對(duì)這對(duì)新人一番狂轟亂炸。門口可以舉行踩氣球、放鴿子、放氣球、撒花瓣或彩紙等儀式，然后眾人簇?fù)硐?，新人到休息間休息，眾人入席。

四、婚禮儀式

由于每位主持人都有自己的風(fēng)格，到時(shí)候按照自己的想法可以和主持人溝通。最好的儀式就是快。游戲要少、客套話要少，越快開(kāi)飯客人們?cè)礁吲d。具體問(wèn)題還要靠各位新人具體把握。儀式結(jié)束后，一般要么以交杯酒結(jié)尾，要么以倒香檳塔結(jié)尾，要么以切蛋糕結(jié)尾等等。然后新人換衣服，婚宴開(kāi)席，然后新人出來(lái)敬酒點(diǎn)煙扒糖（一般是雙方領(lǐng)導(dǎo)—貴賓—雙方長(zhǎng)輩—親屬—同事—朋友同學(xué)）。

五、婚宴

婚宴時(shí)間只要分鐘末位是8就可以，以圖吉利。需要注意的是，在喜帖上寫的時(shí)間一定要提前一些，不然一些客人會(huì)按照喜帖上的時(shí)間“準(zhǔn)時(shí)”到達(dá)，到時(shí)候會(huì)影響婚宴“上座率”的。婚宴開(kāi)始后新郎新娘需要逐桌敬酒。

六、結(jié)束

親朋開(kāi)始鬧洞房，最后離開(kāi)。婚禮流程結(jié)束。

第四篇：青春儀式流程

青春同行

夢(mèng)想啟航

永威初中初二年級(jí)十四歲青春禮暨新團(tuán)員入團(tuán)儀式

（第一會(huì)場(chǎng)流程）時(shí)間：2017年5月12日上午9：00 地點(diǎn)：中學(xué)部操場(chǎng)

主持人：永威學(xué)校常務(wù)校長(zhǎng)

申芳

一、升國(guó)旗（儀仗隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)）

二、領(lǐng)導(dǎo)寄語(yǔ)

1、永威學(xué)校校長(zhǎng)

蔡林森寄語(yǔ)

2、教育局領(lǐng)導(dǎo)寄語(yǔ)

3、團(tuán)市委領(lǐng)導(dǎo)寄語(yǔ)

4、婦聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)寄語(yǔ)

5、科協(xié)領(lǐng)導(dǎo)寄語(yǔ)

三、青春禮儀式

1、鳴禮炮（14響）

2、行青春禮（1）步入行禮區(qū)

（2）家長(zhǎng)給學(xué)生佩戴紀(jì)念章、贈(zèng)送青春禮物（3）躬行拜謝禮（14秒）（4）步入青春門

（分批依次步入行禮區(qū)）

四、家長(zhǎng)與學(xué)生分批攜手進(jìn)入第二會(huì)場(chǎng)。青春同行

夢(mèng)想啟航

永威初中初二年級(jí)十四歲青春禮暨新團(tuán)員入團(tuán)儀式

（第二會(huì)場(chǎng)流程）時(shí)間：2017年5月12日10:00 地點(diǎn)：永威大禮堂 主持人：王文萍

一、集體過(guò)生日

1、四名教師請(qǐng)出大蛋糕，集體過(guò)14歲生日

2、請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)燃生日蠟燭（各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)共7人）

3、集體許愿

4、學(xué)生代表上臺(tái)熄滅蛋糕（初二上學(xué)期期末考試前7名）

二、家長(zhǎng)與孩子互換信件

三、配樂(lè)詩(shī)朗誦《相信青春

夢(mèng)想同行》

四、家長(zhǎng)代表發(fā)言

五、觀看來(lái)自學(xué)校各界的青春祝福

六、詩(shī)歌朗誦《少年中國(guó)說(shuō)》

七、新團(tuán)員入團(tuán)宣誓

八、楊校長(zhǎng)寄語(yǔ)

九、全體初二學(xué)生進(jìn)行青春宣誓

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程

一、甲方在開(kāi)發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批 1.編制及所需資料 a.開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 b.開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)

d.建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料 2.報(bào)批程序與報(bào)批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書》 b.準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》 c.將《項(xiàng)目建議書》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過(guò)3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)申辦 1.所需資料

a.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e.選址論證

f.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?.申辦程序

a.準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見(jiàn)并加蓋公章

c.將有關(guān)部門的意見(jiàn)備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見(jiàn)及公章）

c.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批 1.所需資料

a.項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。゜.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)取）

f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g.《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》 h.《住宅新開(kāi)工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 1.所需資料 a.報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）e.工程設(shè)計(jì)任務(wù)書 f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 1.所需資料

a.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等若干份

b.會(huì)議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評(píng)委

c.到市招標(biāo)辦召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見(jiàn)書 九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份 b.計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報(bào)告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

二、基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢及其流程

一、基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢及其流程

基本建設(shè)工程預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)完成之后編制的工程造價(jià)文件，稱為施工圖預(yù)算，亦稱“設(shè)計(jì)預(yù)算”，簡(jiǎn)稱“預(yù)算”。因?yàn)槭窃谑┕ぶ熬幹频?，所以它反映的只是基本建設(shè)工程的預(yù)計(jì)造價(jià)、計(jì)劃價(jià)格。

基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對(duì)已編制的預(yù)算進(jìn)行審核。

1．預(yù)算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場(chǎng)條件，主要是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣C發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件、相關(guān)的定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備價(jià)格等，以及施工圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計(jì)劃，主要是人員、時(shí)間的安排和編制步驟與要求；

(3)計(jì)算工程量；

(4)確定分部分項(xiàng)工程的單價(jià)；(5)計(jì)算合價(jià)并匯總；(6)計(jì)算各項(xiàng)取費(fèi)；

(7)計(jì)算該基本建設(shè)工程的預(yù)算總價(jià)，即預(yù)算造價(jià)。

由于施工圖預(yù)算是實(shí)行工程包干，進(jìn)行工程結(jié)算，實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計(jì)算非常繁瑣。如果編制者不具獨(dú)立性，或業(yè)務(wù)水平不夠，或責(zé)任心不強(qiáng)，都很難保證其準(zhǔn)確性。

因此，加強(qiáng)對(duì)施工圖預(yù)算的審計(jì)，對(duì)于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護(hù)甲乙雙方經(jīng)濟(jì)利益，控制造價(jià)，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。

2．施工圖預(yù)算審計(jì)的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場(chǎng)條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預(yù)算及其工程量計(jì)算底稿；

(2)制訂審核方案和計(jì)劃，重點(diǎn)是選擇審查方法、人員和時(shí)間(包括核對(duì)時(shí)間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準(zhǔn)確，按照施工圖紙和送審預(yù)算的工程量計(jì)算底稿進(jìn)行審查，如工程量計(jì)算底稿，則須自行計(jì)算后再與送審預(yù)算的工程量比較；

(4)審查分部分項(xiàng)工程的單價(jià)是否正確合理，注意有無(wú)錯(cuò)套、高套、重復(fù)選套定額的情況；

(5)審查設(shè)備、材料價(jià)格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無(wú)計(jì)算錯(cuò)誤；(7)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見(jiàn)、核對(duì)、簽章確認(rèn)定案后形成最終成果。

二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計(jì)咨詢及其流程

基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價(jià)文件，稱為竣工結(jié)算，簡(jiǎn)稱“結(jié)算”。因?yàn)榻Y(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設(shè)單位審核批準(zhǔn)。結(jié)算審計(jì)的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場(chǎng)情況，與預(yù)算審計(jì)相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議等)關(guān)于結(jié)算的有關(guān)約定、工程施工過(guò)程中的變化(包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料和設(shè)備價(jià)格的改變、國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書及其工程量計(jì)算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗(yàn)收等資料。

(2)步驟與預(yù)算審計(jì)基本相同，不同的是應(yīng)根據(jù)竣工圖紙和設(shè)計(jì)變更來(lái)進(jìn)行審查，特別要注意增加的是否多計(jì)、減少的是否未計(jì)或少計(jì)。

(3)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，要注意取費(fèi)規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴(yán)格按照規(guī)定以及合同的約定進(jìn)行處理。

(4)審查簽證費(fèi)用，主要注意下列問(wèn)題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應(yīng)計(jì)人工程造價(jià)；③簽證的內(nèi)容是否屬實(shí)；④簽證的數(shù)量是否準(zhǔn)確；⑤簽證的價(jià)格是否合理；⑥是否有重復(fù)現(xiàn)象。

(5)審查索賠費(fèi)用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問(wèn)題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計(jì)算是否準(zhǔn)確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設(shè)單位、施工單位交換意見(jiàn)，進(jìn)行核對(duì)，并三方簽章確認(rèn)后定案，形成最終成果。

三、基本建設(shè)工程決算審計(jì)咨詢及其流程

基本建設(shè)工程決算是竣工驗(yàn)收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的基本建設(shè)工程項(xiàng)目從籌建到竣工投入使用過(guò)程中總體實(shí)際成本的文件，是建設(shè)單位向國(guó)家報(bào)告基本建設(shè)工程總體實(shí)際造價(jià)和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡(jiǎn)稱“決算”?？⒐Q算要正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報(bào)表、竣工決算報(bào)告說(shuō)明書、竣工工程平面示意圖、工程造價(jià)比較分析四部分組成。大中型基本建設(shè)工程項(xiàng)目竣工決算報(bào)表一般包括竣工工程概況表、竣工財(cái)務(wù)決算表、建設(shè)項(xiàng)目交付使用財(cái)產(chǎn)總表及明細(xì)表、建設(shè)項(xiàng)目建成交付使用后的投資效益表等，小型項(xiàng)目竣工決算報(bào)表則只由竣工決算總表和交付使用財(cái)產(chǎn)明細(xì)表組成。

竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒(méi)有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會(huì)中介咨詢機(jī)構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無(wú)專門組織，各項(xiàng)清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對(duì)遺留問(wèn)題處理是否合理。

2．審核工程造價(jià)，這部分審計(jì)與竣工決算的審計(jì)一樣；但還應(yīng)增加對(duì)設(shè)備費(fèi)、土地費(fèi)、管理費(fèi)等的審查。

3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行，是否嚴(yán)格按批準(zhǔn)的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無(wú)概算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的情況，有無(wú)重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。

4．審核竣工財(cái)務(wù)決算表，核實(shí)基本建設(shè)工程的資金的來(lái)源、支出及結(jié)余等財(cái)務(wù)情況。

5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級(jí)控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實(shí)，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動(dòng)資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實(shí)、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標(biāo)的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實(shí)、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設(shè)單位交換意見(jiàn)、核對(duì)后形成最終成果并提出對(duì)原竣工決算進(jìn)行調(diào)整的意見(jiàn)。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自有投資開(kāi)發(fā)意向，到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營(yíng)銷租賃、物業(yè)管理都有一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會(huì)導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來(lái)說(shuō)，各程序的的具體步驟不會(huì)有太大變化。他說(shuō)“開(kāi)發(fā)過(guò)程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細(xì)化這個(gè)設(shè)想、檢驗(yàn)其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、竣工與投入使用、項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理”。

但是，米氏同時(shí)強(qiáng)調(diào)如下三個(gè)要點(diǎn)：

實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，但我們歸納出來(lái)的開(kāi)過(guò)不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

開(kāi)發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開(kāi)發(fā)中的有些做法不會(huì)合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺(jué)做出判斷。

在第一個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商都要考慮開(kāi)發(fā)程序中所有還沒(méi)完成的階段，即每一個(gè)決策不僅要考慮對(duì)本階段的影響，更要考慮其對(duì)后續(xù)階段尤其是對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個(gè)階段：

一：提出投資設(shè)想

開(kāi)發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設(shè)想細(xì)化

開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。

四：合同談判

開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求牲確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。

六：工程建設(shè)

開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

七：竣工投入使用

開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開(kāi)發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。

三、申請(qǐng)改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請(qǐng)書》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請(qǐng)人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關(guān)于改變房屋使用功能申請(qǐng)書》，一式兩份：

2)準(zhǔn)備所有的證件及復(fù)印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對(duì)，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過(guò)的可以改，不通過(guò)的退案：

3．關(guān)于報(bào)告的寫作要求： 1)說(shuō)明住宅建筑的地點(diǎn)。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國(guó)土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過(guò)后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費(fèi)用到計(jì)財(cái)處交。5．主要費(fèi)用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補(bǔ)交地價(jià)（見(jiàn)《XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）3)測(cè)繪費(fèi)（見(jiàn)《房地產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)》）。4)行政費(fèi)用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個(gè)區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來(lái)說(shuō)，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見(jiàn)。

↓

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書 ↓

申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書→委托單位設(shè)計(jì)方案

申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書

落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書、資金籌措 ↓

可行性研究報(bào)告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制）↓

申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場(chǎng)得到。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

國(guó)有土地劃撥的程序

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見(jiàn)。

申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書（提交項(xiàng)目建議書以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書，資金籌措。

報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書

（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范

圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開(kāi)工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗(yàn)收 施工場(chǎng)地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》 商品住宅性能認(rèn)定

竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書→與購(gòu)房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

房屋租賃

申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見(jiàn)。

↓

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書 ↓

申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書→委托單位設(shè)計(jì)方案

申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書

落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書、資金籌措 ↓

可行性研究報(bào)告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制）↓

申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場(chǎng)得到。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

國(guó)有土地劃撥的程序

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見(jiàn)。

申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書（提交項(xiàng)目建議書以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書，資金籌措。

報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書

（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開(kāi)工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗(yàn)收 施工場(chǎng)地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》 商品住宅性能認(rèn)定 竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書→與購(gòu)房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

房屋租賃

申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所作的用來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來(lái)完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件，②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④國(guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開(kāi)拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫選址意見(jiàn)書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。

需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文

3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過(guò)戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請(qǐng)書（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過(guò)戶費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅

4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫出書面申請(qǐng)（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。

A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件

B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。

（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書寫考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。

（7）確定開(kāi)標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書》。

（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) H、辦理開(kāi)工報(bào)告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開(kāi)工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)

售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請(qǐng)

8、自來(lái)水公司：施工用水申請(qǐng)

9、環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)

10、物價(jià)局：銷售價(jià)格審批

注：從2000年開(kāi)始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大綱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為活躍的角色之一。沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，便不會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無(wú)源之水。

一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是先于項(xiàng)目決策的，這些企業(yè)一般先于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè)以及兼營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。也有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目準(zhǔn)予立項(xiàng)后的，主要是一些項(xiàng)目公司，這些公司是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)，而且其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象只限于被政府主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目，在完成其使命后其經(jīng)營(yíng)范圍通常會(huì)做一定的改變甚至解散。實(shí)踐中，很多專營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，常有一些專營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)與其它企業(yè)合作成項(xiàng)目公司，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)減至最小。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的過(guò)程是一個(gè)信息搜集與選擇的過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過(guò)調(diào)查、分析、研究找出一個(gè)最適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。

在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開(kāi)發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從設(shè)想階段走到實(shí)施階段。這是一個(gè)龐大而且復(fù)雜的過(guò)程，需要方方面面的知識(shí)儲(chǔ)備、工作技巧和經(jīng)驗(yàn)，需要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一旦市場(chǎng)或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤(rùn)減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。

專項(xiàng)市場(chǎng)研究 定點(diǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目建議書

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書，是接著項(xiàng)目決策一個(gè)環(huán)節(jié)，是把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷?shí)際的行動(dòng)和書面文件，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的工作。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策為編制項(xiàng)目建議書提供了原始材料，是編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)。項(xiàng)

目建議書的作用在于推薦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使項(xiàng)目能得到國(guó)家的認(rèn)可。由于項(xiàng)目建議書編制時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的很多數(shù)據(jù)還無(wú)法得到，故項(xiàng)目建議書的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書的編制 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書的審核批準(zhǔn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)、市場(chǎng)、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報(bào)告的編制 可行性研究報(bào)告的審批 土地使用權(quán)取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動(dòng)場(chǎng)所，沒(méi)有土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作無(wú)論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作進(jìn)行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

但是，土地是一項(xiàng)重要的資源，特別是在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的國(guó)家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進(jìn)行。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)