第一篇：用工詳細(xì)流程

勞務(wù)派遣用工業(yè)務(wù)流程

一、員工進(jìn)場（入職）

派遣合作單位招用新員工經(jīng)面試、體檢及崗前培訓(xùn)合格，入職填寫求職登記表，錄用為勞務(wù)派遣制員工，與樂亭縣勞務(wù)公司簽訂勞動合同，需提供近期1寸彩照8張，身份證（正反面）、戶口本（首頁+本人頁）復(fù)印件各5張，社保手冊工本費20元，簽合同時必須由本人簽字按手印，合同簽訂完畢后，由勞務(wù)公司到上級勞動部門辦理合同備案手續(xù)，信息整理錄入微機(jī)，建立個人勞務(wù)檔案。

二、員工退場（單位辭退或個人辭職）

1、勞動合同期未滿，勞務(wù)人員因個人原因辭職，個人需提交辭職報告，用工單位領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，由用工單位人力資源部向勞務(wù)公司發(fā)送信函，由勞務(wù)公司與勞務(wù)人員辦理解除勞動合同手續(xù)，填寫《解除（終止）勞動合同登記表》，解除合同原因填寫個人原因自愿辭職。

2、合同期內(nèi)，因勞務(wù)人員嚴(yán)重違反規(guī)章制度，用工單位可辭退勞務(wù)人員，用工單位出具違章處理通知書，本人簽字確認(rèn)后，由用工單位人力資源部向勞務(wù)公司發(fā)送信函，由勞務(wù)公司與勞務(wù)人員辦理解除勞動合同手續(xù)，填寫《解除（終止）勞動合同登記表》，解除合同原因填寫嚴(yán)重違反企業(yè)規(guī)章制度辭退。

3、勞務(wù)人員合同期未滿，因用工單位項目工程任務(wù)提前完成等原因精減勞務(wù)人員，用工單位向勞務(wù)人員《退回報到通知書》，并由本人簽字確認(rèn)。用工單位人力資源部向勞務(wù)公司發(fā)送信函，將解除合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金劃轉(zhuǎn)勞務(wù)公司，勞務(wù)人員憑《退回報到通知書》到勞務(wù)公司領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，辦理解除合同手續(xù)。

三、養(yǎng)老保險關(guān)系轉(zhuǎn)移

1、勞務(wù)人員入職時在原單位有繳納社會保險歷史的，需辦理養(yǎng)老保險關(guān)系續(xù)接手續(xù)，由本人提供參保繳費證明（原參保地社保部門出具）、養(yǎng)老保險手冊（內(nèi)部貼單必須完整）、身份證復(fù)印件，轉(zhuǎn)交至勞務(wù)公司或本人自行到樂亭縣社保局辦理，待保險關(guān)系續(xù)接好后簽訂勞動合同。

2、勞務(wù)人員離職后需辦理社會保險異地轉(zhuǎn)移手續(xù)的，先向勞務(wù)公司電話查詢個人參保信息，經(jīng)確認(rèn)后可以轉(zhuǎn)移保險，本人持身份證自行到樂亭縣社保局辦理。對距離較遠(yuǎn)的外地人員，可提供身份證復(fù)印件并出具委托證明，由勞務(wù)公司工作人員代辦，產(chǎn)生的郵寄等費用由勞務(wù)人員自行承擔(dān)。

四、失業(yè)保險申領(lǐng)

因用工單位原因辭退勞務(wù)人員，應(yīng)在5日內(nèi)通知勞務(wù)人員到勞務(wù)公司辦理解除或終止勞動合同手續(xù)，勞務(wù)人員參加社會保險一年以上的，可在解除同之日起30天內(nèi)申請辦理失業(yè)補(bǔ)助金，勞務(wù)用工單位應(yīng)協(xié)助傳達(dá)給勞務(wù)人員，逾期不能辦理由責(zé)任人自負(fù)。凡因個人愿因辭職不在辦理失業(yè)保險的范圍之內(nèi)。申領(lǐng)失業(yè)金須提供相關(guān)材料有：本人身份證復(fù)印件3張、照片3張、銀行卡復(fù)印件1張，本人填寫唐山市失業(yè)登記表2張、唐山市失業(yè)通知表1張、解除合同登記表4張。

五、工傷亡事故處理

勞務(wù)人員出現(xiàn)工傷時，用工單位應(yīng)及時進(jìn)行現(xiàn)場救助，并立即報告所在單位人力資源部，經(jīng)人力資源部調(diào)查核實后，出具事故報告?zhèn)鬟f至勞務(wù)公司，用工單位、當(dāng)事人及現(xiàn)場見證人應(yīng)提供真實的證明材料，由勞務(wù)公司代辦工傷認(rèn)定、評殘、報銷及善后處理事宜。詳細(xì)申報流程及需提交的材料見《工傷事故處理須知》、《申報工傷應(yīng)備材料》。

六、因病醫(yī)療報銷

醫(yī)療等待期過后（連續(xù)參加醫(yī)保滿6個月，中斷保險的按最新入職時間計算醫(yī)療等待期），勞務(wù)人員因病需住院治療，可按社保規(guī)定報銷醫(yī)藥費，住院前必須提前通知勞務(wù)公司辦理社保備案等手續(xù)。住院醫(yī)療費用由本人墊付，治療結(jié)束后，當(dāng)事人將全部診斷及治療票據(jù)傳送勞務(wù)公司，由勞務(wù)公司代辦報銷手續(xù)。需個人提交的材料有：醫(yī)療保險本、住院診斷證明、出醫(yī)證明、住院病歷、住院費用明細(xì)、住院收費收據(jù)等（加蓋醫(yī)院公章）。

第二篇：用工流程

用工流程

一、人員招聘

1.各用人部門根據(jù)公司編制和實際情況提交用人申請，寫明用人的基本要求，有主管副總批準(zhǔn)后交人事部。

2.人事部根據(jù)用人申請制定招聘計劃，進(jìn)行招聘。

3.所有應(yīng)聘人員一律到人事部登記備案，由人事部根據(jù)要求安排對應(yīng)聘人員進(jìn)行面試。

4.面試合格后，人事部填寫新員工試用通知單，發(fā)放工牌工裝，（新員工試用期間，發(fā)放臨時工牌）并對其進(jìn)行員工手冊及公司規(guī)范培訓(xùn)后，交由用人部門負(fù)責(zé)。

二、新員工試用

1.新員工到各部門后，由各部門負(fù)責(zé)人對其進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)知識及部門勞動紀(jì)律的培訓(xùn)。

2.新員工試崗期為7個工作日。試崗期間雙方可作出選擇，如新員工選擇辭職或公司提出辭退，7天試崗期不發(fā)工資。

3.如通過試崗期，進(jìn)入試用期，試用期從第一天上班起一個月，試用期工資從開始上班第一天起計。試用期間不享受其他福利待遇。

4.如新員工通過試用期，由用人部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽署意見，交人事部備案。人事部在7個工作日內(nèi)發(fā)放正式工牌。通過試用期可享受其他職工同等福利待遇。

三、員工辭職

1.員工辭職，須先填寫辭職申請表。注明離職原因，由部門負(fù)責(zé)人簽

署意見后由主管副總簽字并注明最后離職日期（中層管理干部須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)），交由人事部備案。

2.員工辭職時，應(yīng)辦好檔案、財物、技術(shù)資料等的清理交接工作。

四、員工辭退開除

1.員工因違紀(jì)、違法，或雖無重大過失，但培訓(xùn)或調(diào)崗后仍不符合任職要求的，公司有權(quán)辭退。辭退時由部門負(fù)責(zé)人填寫辭退申請書，主管副總簽字后轉(zhuǎn)交人事部，并辦理好相應(yīng)的交接手續(xù)。被辭退員工只能領(lǐng)取實際工作天數(shù)的金額工資，除此之外不予其它的補(bǔ)償。

2.違反公司的規(guī)章制度屢教不改或有嚴(yán)重過失的員工，公司將給予開除處分。被開除者，公司只能按實際上班天數(shù)發(fā)放基本工資，不予其它的任何補(bǔ)償。如給公司造成重大損失的，還須追究責(zé)任，賠償損失。

第三篇：勞務(wù)用工協(xié)議書(詳細(xì))

勞務(wù)用工協(xié)議書

雇用方(甲方)： 勞務(wù)方(乙方)： 法定代表人： 身份證號： 地址： 法定聯(lián)系地址：

法定聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)甲乙雙方充分了解本協(xié)議約定的權(quán)利、義務(wù)后，甲乙雙方自愿平等協(xié)商一致，簽訂本勞務(wù)用工協(xié)議，雙方共同遵照執(zhí)行。

一、勞務(wù)協(xié)議期限

1、勞務(wù)協(xié)議期：自 年 月 日至 年 月 日止，其中試用期為 月（天），至 年 月 日。

2、本勞務(wù)協(xié)議期限屆滿，如果甲乙雙方均期望續(xù)延本協(xié)議，可在本協(xié)議期限屆滿前三十天內(nèi)續(xù)簽；如果甲方不再與乙方續(xù)訂下一期《勞務(wù)用工協(xié)議書》，甲方應(yīng)在本協(xié)議期滿前三十天內(nèi)以書面形式通知對乙方。

3、本勞務(wù)協(xié)議期限屆滿或約定條件產(chǎn)生后，甲乙雙方既未續(xù)訂新的勞務(wù)協(xié)議又未辦理終止勞務(wù)協(xié)議手續(xù)，且乙方仍然繼續(xù)在履行本勞務(wù)協(xié)議的，應(yīng)視為本勞務(wù)協(xié)議的沿續(xù)。甲乙雙方任一方需終止勞務(wù)關(guān)系時必須提前三十天以書面形式通知對方。

二、工作內(nèi)容

1、甲方安排乙方從事_______________________崗位工作。乙方正式進(jìn)入施工現(xiàn)場或工作場地前甲方須對其進(jìn)行安全保護(hù)方面的教育和重大安全隱患部位的實地勘探。

2、乙方的崗位職責(zé)及工作（任務(wù)）內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、質(zhì)量要求、考核驗收等事項按照甲方現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3、乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行甲方制定的崗位職責(zé)，保質(zhì)保量的完成正常范圍內(nèi)的工作。

4、甲方由于生產(chǎn)經(jīng)營狀況或乙方自身原因不能保證本勞務(wù)協(xié)議【

二、1，2】的約定，甲乙雙方應(yīng)在十五日內(nèi)協(xié)商一致，對本勞務(wù)協(xié)議【

二、1】及相關(guān)條款實行書面形式的變更；乙方崗位變更后，乙方有義務(wù)在十五日內(nèi)將所有遺留事宜以清單形式匯報甲方，甲方確認(rèn)后雙方繼續(xù)履行本協(xié)議。

三、工作時間和休息休假

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1、甲方實行不定時工作制或綜合計算工作時間制度，勞動時間根據(jù)甲方實際工作情況而定，甲方有事隨時聯(lián)系乙方，乙方應(yīng)立即到場解決。

2、甲方根據(jù)建設(shè)工程施工的特點，對乙方延長的工作時間，除了在勞動報酬得以充分體現(xiàn)外，還應(yīng)結(jié)合施工進(jìn)度等具體情況有序地安排乙方休息。

3、甲方應(yīng)根據(jù)項目工程的工期要求制定保證乙方充分休息的作息時間。

四、勞動報酬及相關(guān)待遇

1、勞務(wù)報酬，按國家有關(guān)規(guī)定和甲方的實際情況，根據(jù)乙方的崗位和承擔(dān)的任務(wù)，甲乙雙方協(xié)商同意，勞務(wù)費為每月￥________元（人民幣_________圓），當(dāng)月支付70%，余下的30%年終考核后一次性支付。

2、甲方支付給乙方的勞務(wù)費中已含乙方個人和甲方應(yīng)承擔(dān)的各項社會保險費用，由乙方本人到社會保險部門辦理繳納手續(xù)。

3、甲方為乙方辦理人身意外傷害保險，費用由甲方承擔(dān)。

4、其他待遇：______________________________________________________ _________________________________________________________________

五、勞動保護(hù)和勞動條件

1、甲方依法應(yīng)為乙方提供必要的勞動條件和勞動工具，建立健全生產(chǎn)工作規(guī)范，保障乙方享有勞動權(quán)利和履行勞動義務(wù)。

2、甲方應(yīng)乙方定期進(jìn)行勞動安全、衛(wèi)生健康教育，提供符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生條件和必要的勞動防護(hù)用品，防止安全事故發(fā)生，減少職業(yè)危害，保證安全文明生產(chǎn)。

3、乙方應(yīng)服從甲方的各項規(guī)章制度及安全管理，接受甲方安排的崗位技能培訓(xùn)及其他培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和安全意識，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。

4、乙方確認(rèn)：在簽署本勞務(wù)協(xié)議之前，甲方已明確告知其在工作過程中可能產(chǎn)生的職業(yè)病危害及其后果、安全操作規(guī)程、應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的防護(hù)措施等。

4、乙方工傷、非因工負(fù)傷、患病等相關(guān)待遇，由第三方保險公司負(fù)責(zé)承擔(dān)，甲方參照國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、勞動紀(jì)律

1、乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守甲方依法制定的各項規(guī)章制度。

2、乙方應(yīng)逐日誠實地記載或匯報自己出勤情況；甲方有權(quán)對乙方的出勤情況采取不定時的抽查；任何虛報、補(bǔ)報考勤的行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)對乙方采取符合規(guī)章制度規(guī)定的懲

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戒性的處罰。

3、乙方應(yīng)盡職盡責(zé)做好本職工作，甲方有權(quán)根據(jù)乙方的表現(xiàn)或行為，依據(jù)國家的法律、法規(guī)和甲方對乙方的考核責(zé)任書，給予乙方適當(dāng)?shù)莫剳汀?/p>

4、乙方應(yīng)按時按質(zhì)完成甲方規(guī)定的工作任務(wù)，服從甲方按規(guī)章制度進(jìn)行的治理；

5、乙方必須嚴(yán)格遵守甲方依法制定的各項規(guī)章制度；服從甲方的領(lǐng)導(dǎo)、管理和指揮，保守甲方商業(yè)秘密。乙方確認(rèn)：本合同簽訂時，乙方已詳細(xì)閱讀甲方現(xiàn)行的規(guī)章制度。

6、乙方外出辦理業(yè)務(wù)或外出辦理其他事情前需向甲方相關(guān)部門或負(fù)責(zé)人申明外出原因及返回時間，否則按規(guī)定處理；影響了施工甲方有權(quán)追究乙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

7、乙方有權(quán)在工作相對松閑的時期內(nèi)向甲方提出調(diào)補(bǔ)休申請，甲方應(yīng)在總計劃的指導(dǎo)下予以批準(zhǔn)；乙方除特殊情況不得拖延返崗時間。

8、乙方因公出差，需事先填寫《出差派遣單》，由人力資源部存底備案，凡無不可抗拒的原因而超過出差歸來的時間，超出部分時間折算成工日視作為調(diào)補(bǔ)休，但影響了施工甲方有權(quán)追究乙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；確因情況特殊，事后須以書面報告形式報甲方，核實后予以全程出勤工作日記載。

9、乙方在施工作業(yè)（辦公）開始時間不得怠慢拖延，應(yīng)全神貫注；不得任意翻閱不屬自己負(fù)責(zé)的文件、賬簿表冊或函件；不得攜帶違禁品、危險品或與生產(chǎn)無關(guān)物品進(jìn)入工作場所。

10、乙方應(yīng)對甲方的客戶或參觀來賓保持謙和禮貌、誠懇友善的態(tài)度。對客戶委辦事項應(yīng)力求周到機(jī)敏處理，不得草率敷衍或任意擱置不管。

11、甲方嚴(yán)禁乙方在工作中看與業(yè)務(wù)無關(guān)的雜志、電視、報紙或上網(wǎng)聊天、打游戲。

12、除經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，甲方嚴(yán)禁乙方在工作時間喝酒。同事之間應(yīng)通力合作，同舟共濟(jì)，在工作時間內(nèi)不得吵鬧、斗毆、搭訕攀談或互為聊天閑談，或搬弄是非，擾亂正常的工作秩序。乙方應(yīng)遵紀(jì)守法，不參與任何違反國家法律法規(guī)的活動。乙方所發(fā)生的任何司法責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)。

七、勞務(wù)協(xié)議變更、解除、終止

1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以變更本勞務(wù)協(xié)議中部分內(nèi)容。變更勞務(wù)協(xié)議內(nèi)容必須采取書面形式，否則，視為未變更。

2、甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，本勞務(wù)協(xié)議可以提前解除。甲乙雙方提前解除勞務(wù)協(xié)議的，均應(yīng)提前三十日書面通知對方。

3、勞務(wù)協(xié)議到期或雙方約定的終止條件出現(xiàn)，勞務(wù)協(xié)議即行終止。

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4、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本勞務(wù)協(xié)議： 1）在試用期間被證明不符合錄用條件的； 2）不能勝任本崗位（工種）工作的；

3）因病和非因工負(fù)傷醫(yī)療期滿，不能從事原工作的； 4）因違法、瀆職、失職給甲方造成損失的； 5）嚴(yán)重違反甲方規(guī)章制度的； 6）違反國家或地方法律法規(guī)的；

7）勞動協(xié)議訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生變化，致使原勞動協(xié)議無法履行，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商不能達(dá)成協(xié)議的；

8）同時與其他用人單位建立勞動關(guān)系或勞務(wù)關(guān)系，對完成甲方任務(wù)造成嚴(yán)重影響的，或是經(jīng)甲方提出，拒不改正的；

9）乙方由于自身原因不能履行本勞務(wù)協(xié)議義務(wù)的，經(jīng)甲方確認(rèn)后，本勞務(wù)協(xié)議可終止。

5、本協(xié)議解除、終止，乙方應(yīng)按甲方的規(guī)定辦理相關(guān)財物、文件資料的交接手續(xù)。同時甲、乙雙方對遺留的事宜也需以書面形式界定其處理的辦法、時間期限及最終結(jié)果的責(zé)任承擔(dān)方式等。

6、本協(xié)議終止、解除后，乙方應(yīng)在3天內(nèi)將有關(guān)事項及因履行本協(xié)議從甲方處取得的資料文件等向甲方移交完畢，并附書面說明；否則，甲方有權(quán)暫緩支付報酬直至交接完成；如給甲方造成損失，甲方將保留對乙方追究民事和刑事責(zé)任的權(quán)利。

八、違約解除勞務(wù)協(xié)議責(zé)任

1、乙方違約解除本勞務(wù)協(xié)議，若經(jīng)甲方出資培訓(xùn)的，乙方應(yīng)向甲方支付培訓(xùn)費用。

2、乙方有履行保守商業(yè)秘密的義務(wù)，遵守甲方的保密制度；對于甲方的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)秘密不得泄漏給甲方管轄范圍以外的任何企業(yè)和組織；更不能利用業(yè)務(wù)或職務(wù)上權(quán)限將甲方的秘密在外獲取非法利益。一經(jīng)核實乙方確有上述行為，甲方有權(quán)與乙方解除本勞務(wù)協(xié)議，同時甲方將保留對乙方追究民事和刑事責(zé)任的權(quán)利。

九、特別約定

1、甲方與乙方的關(guān)系是勞務(wù)合同關(guān)系而非勞動法律關(guān)系。

2、乙方同意醫(yī)療費用自理，醫(yī)療期內(nèi)甲方不支付勞務(wù)費（報酬）。

3、鑒于甲方支付給乙方的勞務(wù)費中已包含乙方個人和甲方應(yīng)承擔(dān)的各項社會保險費用，且本勞務(wù)協(xié)議中約定由乙方本人自行到社會保險部門辦理繳納手續(xù)，因此甲方不需為乙方繳

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納任何社會保險。

4、雙方解除、終止本勞務(wù)協(xié)議，甲方無需支付乙方任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

5、解除本勞務(wù)協(xié)議的程序：雙方協(xié)商一致，認(rèn)為下述程序是公正而合理的： 1）提出書面通知；

2）乙方歸還持有的甲方的各種文件、資料、通信設(shè)備、勞動工具、住房、交通工具等甲方財產(chǎn)，如有遺失、損壞應(yīng)予賠償；

3）甲乙雙方交接工作；

4）若有違約行為，支付違約金和賠償金； 5)本勞務(wù)協(xié)議終止。

十、其他

1、因本勞務(wù)協(xié)議引起的或與本勞務(wù)協(xié)議有關(guān)的任何爭議，均提請甲方所在地方法院處理。

2、本勞務(wù)協(xié)議中乙方法定聯(lián)系地址及法定聯(lián)系電話發(fā)生變化，乙方應(yīng)3日內(nèi)書面通知甲方，否則，造成雙方聯(lián)系障礙，由乙方負(fù)責(zé)。

3、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

4、其他約定條款：_____________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________

甲方（蓋章）： 乙方：

簽訂日期： 簽訂日期：

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第四篇：用工備案流程

用工備案流程

錄用失業(yè)人員

1、簽訂勞動合同:職工持《失業(yè)證》、《再就業(yè)優(yōu)惠證》與企業(yè)簽訂勞動合同

2、備案手續(xù)強(qiáng)調(diào)：凡是企業(yè)錄用持《失業(yè)證》的，一定要辦備案

相關(guān)文件：

大勞發(fā)[2003]121號關(guān)于印發(fā)<大連市勞動力錄用備案和就業(yè)登記管理辦法（試行）>的通知企業(yè)專管員填寫《錄用備案和就業(yè)登記表》、失業(yè)證（<就業(yè)情況>一欄按固定格式填好）、《再就業(yè)優(yōu)惠證》、勞動合同辦理備案手續(xù)。

*持《再就業(yè)優(yōu)惠證》者，另需：勞動合同復(fù)印件、現(xiàn)《失業(yè)證》第2、3、12頁復(fù)印件、《再就業(yè)優(yōu)惠證》第1、2頁復(fù)印件、最近一個月工資單（蓋印，沒有工資單的，單位出工資證明）2007-2-5補(bǔ)充

? *錄用備案表如果沒有，帶著公章去現(xiàn)填。（《錄用備案和就業(yè)登記表》已改版。戚秀玉職介所一樓柜臺有賣，1.5元一套三張。2007-2-5補(bǔ)充）（沙河口區(qū)行政大廳只給一份，另兩份自己復(fù)印，1元/張。2007-9-15補(bǔ)充）

? *注冊資金300萬以上的企業(yè)到高爾基路18號戚秀玉職業(yè)介紹所1樓（電話83709359呂）辦理；注冊資金300萬以下的到企業(yè)所在區(qū)行政大廳辦理。

? *園區(qū)企業(yè)到高新街3號（DELL旁邊）創(chuàng)業(yè)園綜合樓1號（電話84820200李）辦理。（園區(qū)企業(yè)評職稱、買工資手冊、畢業(yè)生報道等相關(guān)事宜均在此樓辦公。園區(qū)人才已搬到415房間。2006-12-22補(bǔ)充）

3、養(yǎng)老保險調(diào)轉(zhuǎn)

企業(yè)專管員持單位編號、失業(yè)證、養(yǎng)老手冊、勞動合同、職工本人身份證去市內(nèi)四區(qū)個體繳費網(wǎng)點把該職工的保險轉(zhuǎn)到你單位。（如果有欠費必須補(bǔ)齊之后才能辦理調(diào)轉(zhuǎn)）*關(guān)于市內(nèi)四區(qū)個體繳費網(wǎng)點的通知

4、提檔（2007-9-15修改）

*持失業(yè)證去戚秀玉職介所一樓查詢檔案保存地。

*在就業(yè)廣場存放的，先到1號樓13號窗口帶下述材料領(lǐng)取《內(nèi)部轉(zhuǎn)移單》（如果有檔案保管費要先交費），然后帶著《內(nèi)部轉(zhuǎn)移單》及材料到3號樓東門的檔案室提檔。

5、提取檔案所需材料：

提檔介紹信（普通介紹信即可）；《錄用備案表》； 失業(yè)證； 勞動合同；《委托協(xié)議書》（領(lǐng)過失業(yè)金的不帶此協(xié)議書）；

注：提檔會涉及到存檔案的費用，要弄清楚員工存檔案的情況。需要費用要備齊。（大連市就業(yè)服務(wù)中心 勞服120元/年，人才240元/年）、網(wǎng)上辦理人員轉(zhuǎn)入、基數(shù)申報每月11-30日辦理。具體操作見大連勞動保障網(wǎng)網(wǎng)上申報業(yè)務(wù)操作指南。

6、醫(yī)保增加

持失業(yè)證、《大連市城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險增加人員花名冊》、IC卡證在第一次交費之后去醫(yī)保（戚秀玉職介所4樓）辦理人員增加。該職工的醫(yī)療IC卡如果是在失業(yè)之后辦理的，原卡作廢，必須還要去醫(yī)保辦新卡。失業(yè)前有卡，可繼續(xù)使用。（職工如享受過失業(yè)金，享受失業(yè)

金期間可以免交養(yǎng)老和醫(yī)療，所以要帶著失業(yè)證去辦理醫(yī)療IC卡。）

首次投保的職工，在企業(yè)第一次交費的次月，填《。。醫(yī)療保險增加人員花名冊》、2張一寸照片、10元錢（IC卡8元，證、冊各1元）、經(jīng)辦人身份證去社保4樓辦理醫(yī)?？ā⒆C、冊。

醫(yī)療IC卡丟失補(bǔ)辦：丟失者本人身份證，經(jīng)辦人身份證，8元錢去社保四樓醫(yī)保窗口補(bǔ)。2007-1-23補(bǔ)充

7、勞動合同鑒證（自愿辦理）

帶著失業(yè)證、錄用備案表、勞動合同去勞動保障局鑒證。免費。

*錄用自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部同錄用失業(yè)人員大體相同,軍轉(zhuǎn)干部先去街道辦理失業(yè)證.市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)企業(yè)錄用外來人員

外來人員是指非本市市內(nèi)四區(qū)和高新園區(qū)的勞動者.(無論是農(nóng)村戶口還是城鎮(zhèn)戶口)

1.簽訂勞動合同

外來人員（包括農(nóng)民工）持身份證直接和企業(yè)簽訂勞動合同。

2.備案手續(xù)

持職工本人身份證、勞動合同、《外來人員錄用備案和就業(yè)登記表》辦理。免費辦理。相關(guān)文件：大勞發(fā)[2005]8號關(guān)于外來就業(yè)人員就業(yè)管理有關(guān)問題的通知

*注冊資金300萬以上的企業(yè)去戚秀玉職介所1樓辦理（電話83709357李）；注冊資金300萬以下的，到企業(yè)所在區(qū)行政服務(wù)中心辦理。（2007-9-15修改）?

*園區(qū)企業(yè)到高新街3號（DELL旁邊）創(chuàng)業(yè)園綜合樓1號辦理（電話84820201）。?*備案手續(xù)一年一辦，不能跨。勞動合同期限可以跨。

（舉例：合同期2006-4-1至2007-3-31，2006年4月辦理備案時，《外來人員錄用備案和就業(yè)登記表》中“用工期限起止年月”填2006-4至2006-12。待2007年年初再辦理2007（1--12月）的備案。）

特別注意：中山區(qū)勞動保障局要求提供下列材料

1、身份證復(fù)印件

2、勞動合同復(fù)印件

3、職業(yè)資格證書復(fù)印件

4、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

5、工資單

6、單位保險賬號，憑證

3.社保手續(xù)

按首次投?；蛘邚钠渌髽I(yè)調(diào)入辦理。具體操作見大連勞動保障網(wǎng)網(wǎng)上申報業(yè)務(wù)操作指南。*城鎮(zhèn)戶口外來人員原則上失業(yè)保險個人比例要交。

*農(nóng)村戶口外來人員自2006年10月起，只參加工傷和醫(yī)療保險。詳情請查閱大連市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《大連市農(nóng)民工基本醫(yī)療保險暫行辦法》和《大連市農(nóng)民工工傷保險實施辦法》的通知，法規(guī)號：大政辦發(fā)[2006]144號，以及《關(guān)于實行農(nóng)民工工傷、醫(yī)療保險的通知》，本網(wǎng)站“政策法規(guī)”內(nèi)可以搜索到。（2007-1-17補(bǔ)充）

*農(nóng)村戶口及外來城鎮(zhèn)戶口的在職職工采暖保險不交。

4.公積金

參照錄用失業(yè)人員時辦理公積金的手續(xù)。

*外來人員辦理公積金貸款，必須有本市城鎮(zhèn)戶口且正常繳納公積金的職工做擔(dān)保。?

錄用本市企業(yè)間調(diào)轉(zhuǎn)人員（非失業(yè)人員）

1、職工持原單位的解除（或終止）勞動合同證明書、職工（或干部）調(diào)轉(zhuǎn)表、職工（或干部）調(diào)轉(zhuǎn)介紹信、工資證明與新單位簽訂勞動合同。

2、把新單位的社保繳費編號、公積金帳號、新單位全稱告訴原單位，由原單位專管員辦理調(diào)出。調(diào)轉(zhuǎn)后新單位辦理調(diào)入。

3、如果合同需要鑒證，帶著解除（終止）勞動合同證明書、調(diào)轉(zhuǎn)表、調(diào)轉(zhuǎn)介紹信、勞動合同去勞動保障局辦理合同鑒證。免費。

錄用企業(yè)間調(diào)轉(zhuǎn)人員不用辦理備案手續(xù)。

*雖然沒有工作，但人事關(guān)系在人才，也不用辦理失業(yè)人員用工備案手續(xù)，直接辦理人才與企業(yè)間的調(diào)轉(zhuǎn)。

錄用應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生

1、與單位簽就業(yè)協(xié)議：一式四份（人事局、學(xué)校、錄用單位、學(xué)生本人）。

就業(yè)協(xié)議返回學(xué)校后等派遣證；派遣證與畢業(yè)證下來后到市人事局三樓報道、落戶口；報道后到企業(yè)所在區(qū)人才辦理落檔落戶。（外省生源交100元）

2、簽訂勞動合同：持報到證。合同鑒證自愿，免費，就業(yè)協(xié)議無效。

3、社保手續(xù)：養(yǎng)老首次投保，采暖費建檔（視戶口情況而定），醫(yī)療新增。

4、公積金：第十七條新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例。（住房公積金管理條例）

注：關(guān)于落戶分兩種情況

統(tǒng)招：報道證+戶口遷移證＋本人的身份證照片一張

非統(tǒng)招：本科,未婚,網(wǎng)上可查到的學(xué)歷＋有接收單位＝人才引進(jìn)

如學(xué)生畢業(yè)后與一家企業(yè)簽訂就業(yè)協(xié)議，但沒有簽訂勞動合同。后與新單位簽訂正式勞動合同，新單位需要給員工辦理用工手續(xù)，需要原單位開具取消就業(yè)協(xié)議的證明。并持畢業(yè)證、報到證、戶口本、取消就業(yè)協(xié)議證明到人才市場三樓辦理。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程

房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程

一、甲方在開發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設(shè)工程項目

對項目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項目用地計劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門辦理

三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b.開發(fā)資質(zhì)證書

c 用地計劃審核意見

d.建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料 2.報批程序與報批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》 b.準(zhǔn)備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》 c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批

四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦 1.所需資料

a.批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e.選址論證

f.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2.申辦程序

a.準(zhǔn)備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章

c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項目地名報批 1.所需資料

a.項目批文（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項目報建 1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)?。゜.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項目建議書批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)取）

f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》 h.《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理 1.所需資料 a.報建工程項目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ.《上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。〆.工程設(shè)計任務(wù)書 f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理 1.所需資料

a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份

b.會議通知書 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評委

c.到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會（會務(wù)費300元）

中標(biāo)辦理a.設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要b.評委評標(biāo)意見書 九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份 b.計劃批準(zhǔn)文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項目設(shè)計方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案

二、基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢及其流程

一、基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程預(yù)算是在施工圖設(shè)計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預(yù)算，亦稱“設(shè)計預(yù)算”，簡稱“預(yù)算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設(shè)工程的預(yù)計造價、計劃價格。

基本建設(shè)工程預(yù)算審計咨詢業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對已編制的預(yù)算進(jìn)行審核。

1．預(yù)算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，主要是國家和當(dāng)?shù)卣C發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件、相關(guān)的定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備價格等，以及施工圖紙、設(shè)計說明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；

(3)計算工程量；

(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；

(7)計算該基本建設(shè)工程的預(yù)算總價，即預(yù)算造價。

由于施工圖預(yù)算是實行工程包干，進(jìn)行工程結(jié)算，實行經(jīng)濟(jì)核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業(yè)務(wù)水平不夠，或責(zé)任心不強(qiáng)，都很難保證其準(zhǔn)確性。

因此，加強(qiáng)對施工圖預(yù)算的審計，對于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護(hù)甲乙雙方經(jīng)濟(jì)利益，控制造價，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。

2．施工圖預(yù)算審計的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預(yù)算及其工程量計算底稿；

(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準(zhǔn)確，按照施工圖紙和送審預(yù)算的工程量計算底稿進(jìn)行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預(yù)算的工程量比較；

(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復(fù)選套定額的情況；

(5)審查設(shè)備、材料價格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認(rèn)定案后形成最終成果。

二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結(jié)算，簡稱“結(jié)算”。因為結(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設(shè)工程的實際造價。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設(shè)單位審核批準(zhǔn)。結(jié)算審計的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場情況，與預(yù)算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議等)關(guān)于結(jié)算的有關(guān)約定、工程施工過程中的變化(包括設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證、材料和設(shè)備價格的改變、國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗收等資料。

(2)步驟與預(yù)算審計基本相同，不同的是應(yīng)根據(jù)竣工圖紙和設(shè)計變更來進(jìn)行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。

(3)審查各項取費是否符合規(guī)定，要注意取費規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴(yán)格按照規(guī)定以及合同的約定進(jìn)行處理。

(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應(yīng)計人工程造價；③簽證的內(nèi)容是否屬實；④簽證的數(shù)量是否準(zhǔn)確；⑤簽證的價格是否合理；⑥是否有重復(fù)現(xiàn)象。

(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計算是否準(zhǔn)確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設(shè)單位、施工單位交換意見，進(jìn)行核對，并三方簽章確認(rèn)后定案，形成最終成果。

三、基本建設(shè)工程決算審計咨詢及其流程

基本建設(shè)工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的基本建設(shè)工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設(shè)單位向國家報告基本建設(shè)工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”。竣工決算要正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。大中型基本建設(shè)工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務(wù)決算表、建設(shè)項目交付使用財產(chǎn)總表及明細(xì)表、建設(shè)項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產(chǎn)明細(xì)表組成。

竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會中介咨詢機(jī)構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。

2．審核工程造價，這部分審計與竣工決算的審計一樣；但還應(yīng)增加對設(shè)備費、土地費、管理費等的審查。

3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準(zhǔn)的初步設(shè)計進(jìn)行，是否嚴(yán)格按批準(zhǔn)的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無概算外項目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的情況，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。

4．審核竣工財務(wù)決算表，核實基本建設(shè)工程的資金的來源、支出及結(jié)余等財務(wù)情況。

5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標(biāo)的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設(shè)單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進(jìn)行調(diào)整的意見。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認(rèn)為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發(fā)過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細(xì)化這個設(shè)想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項目開工建設(shè)、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。

但是，米氏同時強(qiáng)調(diào)如下三個要點：

實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

開發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動，開發(fā)中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。

在第一個階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項目整個生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個階段：

一：提出投資設(shè)想

開發(fā)商在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機(jī)會，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設(shè)想細(xì)化

開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開發(fā)商進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計劃報送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項目可行性。

四：合同談判

開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設(shè)計方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。

六：工程建設(shè)

開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實施進(jìn)度管理。

七：竣工投入使用

開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進(jìn)行市場推廣活動，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。

三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：

2)準(zhǔn)備所有的證件及復(fù)印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：

3．關(guān)于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費用到計財處交。5．主要費用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補(bǔ)交地價（見《XX市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）3)測繪費（見《房地產(chǎn)測繪收費》）。4)行政費用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。

2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。

（三）邀請招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；

3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（７）現(xiàn)場設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；

（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價表、銷售計劃；公共建筑的分?jǐn)?、項目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制）↓

申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書

（可研報告批準(zhǔn)后）持項目選址意見書、批準(zhǔn)的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范

圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場、投標(biāo)、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認(rèn)定

竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售→與購房者簽訂認(rèn)購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立

五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

↓

申報規(guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓

申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案

申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書

落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措 ↓

可行性研究報告

（可委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制）↓

申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場得到。

國有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證

國有土地劃撥的程序

國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。

取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。

申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。

報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書

（可研報告批準(zhǔn)后）持項目選址意見書、批準(zhǔn)的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和投資計劃 轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場、投標(biāo)、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)

辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 商品住宅性能認(rèn)定 竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營

商品房預(yù)（銷）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售→與購房者簽訂認(rèn)購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房屋租賃

申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立

六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的基本原則有：①堅持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。

需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領(lǐng)取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標(biāo)手續(xù)。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件

B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請書。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。

（3）編制招標(biāo)文件，確定評標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標(biāo)單位的名單報招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費，辦理《中標(biāo)通知書》。

（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費標(biāo)準(zhǔn) H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)

售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環(huán)保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開發(fā)程序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、規(guī)劃設(shè)計

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。

2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行會審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報建

（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書；

2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；

4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》；

7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。

（三）邀請招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審批表；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請邀請招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；

3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；

4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；

5、法人營業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；

（2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計方案和專項技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；

6、安全監(jiān)督申請安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請表；

四、建設(shè)工程竣工驗收

（一）建設(shè)工程竣工驗收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗收時，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質(zhì)量評估報告；

4、勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗報告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；

11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結(jié)算書。

（二）建設(shè)工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設(shè)工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質(zhì)量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質(zhì)量保修書；

9、工程竣工結(jié)算書；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。

1、工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發(fā)的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。

10、預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)。

11、具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價表、銷售計劃；公共建筑的分?jǐn)?、項目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

九、房地產(chǎn)開發(fā)大綱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體，在房地產(chǎn)開發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場上最為活躍的角色之一。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)，便不會有房地產(chǎn)市場的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無源之水。

一般來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是先于項目決策的，這些企業(yè)一般先于開發(fā)項目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)以及兼營企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在開發(fā)過程中項目準(zhǔn)予立項后的，主要是一些項目公司，這些公司是以開發(fā)項目為經(jīng)營對象的企業(yè)，而且其經(jīng)營的對象只限于被政府主管部門批準(zhǔn)的項目，在完成其使命后其經(jīng)營范圍通常會做一定的改變甚至解散。實踐中，很多專營企業(yè)或者兼營企業(yè)同時開發(fā)經(jīng)營多個房地產(chǎn)項目，風(fēng)險很大，為了規(guī)避風(fēng)險，常有一些專營企業(yè)或者兼營企業(yè)與其它企業(yè)合作成項目公司，這樣可以使風(fēng)險減至最小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策

開發(fā)項目決策的過程是一個信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個項目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。

在這個過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開發(fā)從設(shè)想階段走到實施階段。這是一個龐大而且復(fù)雜的過程，需要方方面面的知識儲備、工作技巧和經(jīng)驗，需要時刻保持清醒的頭腦，一旦市場或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。

專項市場研究 定點市場研究 項目建議書

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書，是接著項目決策一個環(huán)節(jié)，是把開發(fā)項目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷嶋H的行動和書面文件，進(jìn)行實質(zhì)性的工作。開發(fā)項目決策為編制項目建議書提供了原始材料，是編制開發(fā)項目建議書的基礎(chǔ)。項

目建議書的作用在于推薦開發(fā)項目，使項目能得到國家的認(rèn)可。由于項目建議書編制時，開發(fā)項目的很多數(shù)據(jù)還無法得到，故項目建議書的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容 開發(fā)項目建議書的編制 開發(fā)項目建議書的審核批準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以后，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在技術(shù)、市場、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要性 項目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報告的編制 可行性研究報告的審批 土地使用權(quán)取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動場所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作進(jìn)行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行。

但是，土地是一項重要的資源，特別是在中國這樣一個人口眾多的國家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進(jìn)行。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)