第一篇：2004年廣州樓市總結(jié)

2004年廣州樓市總結(jié)

副標(biāo)題：

作者：廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司 文章來(lái)源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)：219 更新時(shí)間：2005-01-29

2004年樓市總結(jié)

（撰文：廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司

市場(chǎng)調(diào)研部）

品質(zhì)提高等因素推動(dòng)2004年廣州房?jī)r(jià)回升

在年初的一片“喊漲聲”中，今年廣州住宅價(jià)格終于“止跌回升”，迎來(lái)了久違的“春天”。廣州原八區(qū)住宅成交均價(jià)一路走高，增長(zhǎng)速度喜人。第三季度八區(qū)住宅成交均價(jià)更是突破5500元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)了10.4%。

在原八區(qū)住宅成交均價(jià)的帶動(dòng)下，廣州市住宅的成交價(jià)格由第一季度開(kāi)始一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。第三季度廣州全市住宅成交均價(jià)為4825元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)16.8%。

今年樓價(jià)的一路走高在年頭似乎已經(jīng)有跡可尋。政策、市場(chǎng)需求、產(chǎn)品品質(zhì)提升等因素，為今年廣州樓價(jià)的增長(zhǎng)提供了充分條件。

今年1月在二沙島舉行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)峰會(huì)上，八大發(fā)展商都不約而同地說(shuō)“今年廣州樓價(jià)一定上漲！”。率先提價(jià)的是越秀城建集團(tuán)，合生、富力、保利、中海聲言跟進(jìn)，提價(jià)的主因是建材漲價(jià)和大發(fā)展商企業(yè)品牌的支撐；錦繡香江、廣州雅居樂(lè)、星河灣、南奧等發(fā)展商也隨之升價(jià)。在占市場(chǎng)份額超過(guò)1/3的品牌發(fā)展商的推動(dòng)下，今年廣州房?jī)r(jià)“果然”穩(wěn)步上揚(yáng)。此舉不禁讓人聯(lián)想到品牌發(fā)展商聯(lián)手托市，催谷市場(chǎng)。

今年一系列政策陸續(xù)實(shí)施，對(duì)廣州樓價(jià)的上漲也起著推波助瀾的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年來(lái)央行首次加息”三大政策對(duì)廣州樓市影響較大。一次性繳清土地出讓金或地價(jià)和“8.31”大限的政策相繼出臺(tái)后，在提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻的同時(shí)不少實(shí)力不濟(jì)的發(fā)展商被“洗”出廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。而對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，兩大政策的出臺(tái)無(wú)疑是增加了其開(kāi)發(fā)成本。央行加息，加上之前銀行緊縮銀根，這對(duì)發(fā)展商提出更高的要求。三大政策的實(shí)施，間接推動(dòng)廣州房?jī)r(jià)上漲。

綜觀今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，中高檔樓盤(pán)占了大半江山，低檔樓盤(pán)幾乎“銷(xiāo)聲匿跡”。因此，中低價(jià)的住宅供應(yīng)成交有所下降，而高檔住宅的供應(yīng)和成交則不斷增長(zhǎng)。中高檔住宅市場(chǎng)成交活躍，拉動(dòng)廣州樓價(jià)的不斷上升。

今年廣州住宅產(chǎn)品市場(chǎng)無(wú)論是戶型還是品質(zhì)都有一定的提升。目前，帶500-600元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)的住宅在廣州住宅市場(chǎng)上已難見(jiàn)蹤影，超過(guò)1000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)的住宅隨處可見(jiàn)。這“質(zhì)”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材價(jià)格的上漲，以至新建住宅成本上升。所謂“羊毛出在羊身上”，發(fā)展商為了確保利潤(rùn)，廣州住宅的價(jià)格也隨著成本上升而上升。

廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。申亞、地鐵五號(hào)線的動(dòng)工等各種利好消息不斷，消費(fèi)者的購(gòu)房欲增強(qiáng)。而且國(guó)內(nèi)目前部分行業(yè)出現(xiàn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，投資物業(yè)需求旺盛。這也是廣州住宅價(jià)格上漲的原因之一。

創(chuàng)新產(chǎn)品

通過(guò)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不但使市場(chǎng)上的產(chǎn)品越來(lái)越價(jià)廉物美，還能滿足不同層次消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)的產(chǎn)品也從過(guò)去傳統(tǒng)的幾廳幾房、別墅等，逐漸融入新產(chǎn)品，如躍式、錯(cuò)層、復(fù)式等。房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程就是不斷滿足消費(fèi)者居住需要的過(guò)程。房地產(chǎn)的創(chuàng)新產(chǎn)品是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的產(chǎn)物，以前的新產(chǎn)品到現(xiàn)在已經(jīng)成為普及物。體現(xiàn)人居環(huán)境水平的戶型設(shè)計(jì)不斷推陳出新，令今年的樓市精彩不斷。

入戶花園 走俏樓市

今年來(lái)，廣州不少樓盤(pán)紛紛推出了帶“入戶花園”的創(chuàng)新產(chǎn)品。從近郊及遠(yuǎn)郊的大型樓盤(pán)到市中心區(qū)的樓盤(pán)甚至珠江新城CBD商貿(mào)旺區(qū)內(nèi)的豪宅和位于濱江東“豪宅一條街”內(nèi)的頂級(jí)豪宅，無(wú)不將“入戶花園”作為一大“賣(mài)點(diǎn)”大肆炒作。從市場(chǎng)反應(yīng)看，帶“入戶花園”的創(chuàng)新產(chǎn)品不僅備受發(fā)展商垂青，更獲得消費(fèi)者的廣泛追捧，據(jù)了解，目前在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，所有推出有“入戶花園”創(chuàng)新產(chǎn)品的樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍較佳；不僅樓盤(pán)俏銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格也令人看好?！叭霊艋▓@”走俏廣州樓市已是不爭(zhēng)之事實(shí)?！叭霊艋▓@”創(chuàng)新戶型新產(chǎn)品的走俏，印證著廣州人居住觀念開(kāi)始從以前“局限于簡(jiǎn)單的居住功能”向“注重居住的質(zhì)量與享受”轉(zhuǎn)變。

三錯(cuò)層營(yíng)造了住別墅的感覺(jué)

在創(chuàng)新戶型中，尤以增加了設(shè)計(jì)新元素的入戶花園最為走俏，而三錯(cuò)層的設(shè)計(jì)也是樓市受關(guān)注的新戶型。在嚴(yán)控別墅用地以后，大戶型洋房的設(shè)計(jì)趨勢(shì)讓消費(fèi)者擁有住洋房也有住別墅的感覺(jué)，而三錯(cuò)層的戶型設(shè)計(jì)通過(guò)空間的多重變換達(dá)到了這一目的。采用三錯(cuò)層的設(shè)計(jì)的以雍景豪園天鵝62、廣州雅居樂(lè)上善若水組團(tuán)和城啟天鵝灣的230平方米的單位為代表。

從雍景豪園天鵝62的戶型圖可以看到，三錯(cuò)層設(shè)計(jì)是讓動(dòng)靜功能分區(qū)更加明顯，同時(shí)也增加了私密性，令室內(nèi)空間更多變化。而在空間布局則是將客廳挑高，配以大面積觀賞玻璃窗，增加了多重空間的觀賞性。天鵝62的下沉式餐廳和首層客廳上下相隔半層，配有景觀陽(yáng)臺(tái)，與餐廳、廚房同處一層的兩個(gè)客房都可觀賞到室外園景。三層則是主人房，加上一個(gè)臥室和一個(gè)多功能室，也可以將臥室設(shè)計(jì)成嬰兒房，這樣整個(gè)居室主客分區(qū)分明，私密性極高。與天鵝62比較，天鵝灣三層疊式最大的不同是二三層之間多了一個(gè)夾層空間，業(yè)主可以用來(lái)做儲(chǔ)存間或工人房。

政策法規(guī)

從2003年的121文件、18號(hào)文件到2004年3月的提高存款準(zhǔn)備金率，4月的提高開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金，央行再次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，8月的土地大限，再到9月銀監(jiān)會(huì)的《房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的實(shí)施……中央政府及廣州市地方政府開(kāi)始加大宏觀調(diào)控的力度，出臺(tái)了一系列金融和土地政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。這里，對(duì)2004年實(shí)施的幾個(gè)主要政策對(duì)廣州房地產(chǎn)的影響進(jìn)行分析：

加息

在過(guò)去連續(xù)9年減息的基礎(chǔ)上進(jìn)行的宏觀調(diào)控，這是我國(guó)10年來(lái)首次利率上調(diào)。表現(xiàn)國(guó)家行政由宏觀調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)金融手段，進(jìn)一步調(diào)控投資過(guò)熱和通脹的決心。此次調(diào)息，自2004年10月29日正式執(zhí)行。中央人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。

雖然，這次加息并不止是為了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但它卻對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它有利于擠壓房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，而其主要影響力表現(xiàn)在對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方上：

買(mǎi)家：一方面，廣州的房地產(chǎn)投資熱不及北京、上海等地，相應(yīng)減少泡沫危急，但據(jù)悉，目前廣州市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)一手房的買(mǎi)家有90%的付款方式選擇了銀行貸款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些買(mǎi)家打消置業(yè)念頭；另一方面，它也使一些投資者選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，等待政策的進(jìn)一步變化；

賣(mài)家：首先，它有利于行業(yè)的重新洗牌，使一些負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)商出局；其次，它加大了土地開(kāi)發(fā)的成本，將可能導(dǎo)致廣州樓價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)；再次，它有利于開(kāi)發(fā)商通過(guò)其它的融資渠道獲得資金。

“8.31大限”

針對(duì)自2003年下半年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多、在建規(guī)模過(guò)大，投資膨脹等問(wèn)題，中央進(jìn)一步通過(guò)行政手段，加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控。2004年3月，國(guó)土資源部和監(jiān)察部頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，即71號(hào)令，明確“8.31”大限。規(guī)定：“在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題界定并處理完畢”，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，所有的經(jīng)營(yíng)性土地都將采用公開(kāi)交易的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

相對(duì)于外省，面對(duì)“8.31”大限，廣州樓市顯得比較平靜。早在1997年，廣州就出臺(tái)了《廣州市閑置土地處理辦法》，對(duì)已審批但未辦理出讓手續(xù)的過(guò)期案件進(jìn)行清理，后又經(jīng)過(guò)多次修訂及整理執(zhí)行工作。僅2003年6月至2004年6月，經(jīng)政府調(diào)查、取證已認(rèn)定的閑置土地926宗、面積35.7平方公里。因此，面對(duì)此次全國(guó)范圍的實(shí)際操作性收地力度，對(duì)發(fā)展商心理的波動(dòng)并不是太大。但仍然可以看到這一政策對(duì)廣州樓市的影響：規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，減少政府腐??；土地進(jìn)入市場(chǎng)程序，增強(qiáng)透明度，顯示真正的市場(chǎng)價(jià)格；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

廣州新基準(zhǔn)地價(jià)

為了健全廣州地價(jià)體系，加強(qiáng)地價(jià)管理，保障國(guó)家土地資產(chǎn)的合理收益和當(dāng)事人的合法利益，要據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省地價(jià)管理規(guī)定》，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)、城市建設(shè)和城市規(guī)劃變化的情況，制定《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》。此次公布國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的范圍包括廣州市屬舊８區(qū)（含廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）以及番禺區(qū)、花都區(qū)以及南沙開(kāi)發(fā)區(qū)所轄區(qū)域?；鶞?zhǔn)地價(jià)按土地用途劃分為商業(yè)、綜合（辦公）、住宅、工業(yè)等四類，采用網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)和商業(yè)路線價(jià)予以表示，并以土地級(jí)別圖、網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖、土地級(jí)別范圍和商業(yè)路線價(jià)加價(jià)表予以公布。

廣州基準(zhǔn)地價(jià)的建立制約了開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備；使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升；有利于外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)廣州；有利于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范。

土地出讓與拍賣(mài)

2004年，廣州市原本的土地出讓計(jì)劃為出讓總用地面積約100.4公頃，共計(jì)25處地塊，約為去年實(shí)際出讓總用地面積的4.3倍，計(jì)劃出讓的地塊主要集中在珠江新城、琶洲。

但從今年廣州市國(guó)有土地資源和房屋管理局實(shí)際進(jìn)行的國(guó)有土地使用權(quán)出讓掛牌、拍賣(mài)的情況來(lái)看，成功交易的具體情況如下：

從以上國(guó)土資源與房屋管理局的土地出讓情況來(lái)看，2004年，廣州市的土地出讓以珠江新城為主，其它區(qū)域較少。

品牌發(fā)展商任重道遠(yuǎn)

眾多成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期不斷的追求打造自己的品牌，沿著“產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)--資本經(jīng)營(yíng)--品牌運(yùn)營(yíng)”的路線，運(yùn)用資本和品牌相結(jié)合的手段，實(shí)現(xiàn)由獲取短期利潤(rùn)向良好獲利能力的資產(chǎn)擴(kuò)展。

目前廣州樓盤(pán)越做越精致，開(kāi)發(fā)商已由單純的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，過(guò)渡到挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵、提升產(chǎn)品品質(zhì)、豐富產(chǎn)品文化及配套的階段。因此，成功的地產(chǎn)品牌在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中的體現(xiàn)是巨大的核心競(jìng)爭(zhēng)力與品牌價(jià)值效益。發(fā)展核心的轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)商品牌時(shí)代的到來(lái)！

合生創(chuàng)展

截至2004年11月，合生集團(tuán)在廣州已經(jīng)完成了40億元的銷(xiāo)售任務(wù)，超出去年全年接近40億元的水平。04年合生在華南、華北、華東的三個(gè)發(fā)展區(qū)域中，以廣州為主要核心。在繼續(xù)保持廣州這個(gè)中心城市的龍頭地位的同時(shí)，該集團(tuán)將努力拓展珠三角市場(chǎng)，合生廣州地區(qū)公司的發(fā)展方向呈現(xiàn)“廣州市區(qū)＋珠三角其他中心城市”的復(fù)合型發(fā)展。實(shí)施以“發(fā)展中心城市，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活”為核心的“華南颶風(fēng)”發(fā)展戰(zhàn)略。目前，合生旗下位于海珠區(qū)南洲路的新項(xiàng)目也正式開(kāi)工。

富力集團(tuán)

2004年富力在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒓涌焱卣?，不過(guò)住宅建設(shè)仍為主體，占70％，而其他領(lǐng)域業(yè)務(wù)量占30％。

富力目前已基本奠定了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的雛形，從一個(gè)廣州本土開(kāi)發(fā)商成功走向全國(guó)，進(jìn)軍包括北京、天津等地市場(chǎng)。

富力04年又在北京拿下兩塊土地，在天津拿了一塊地，同時(shí)在西安也買(mǎi)下了一塊近30萬(wàn)平方米的土地；富力在廣州花都、白云區(qū)平沙及荔灣區(qū)流花路分別都拿了地。

恒大集團(tuán)

恒大集團(tuán)適時(shí)確立了挺進(jìn)世界企業(yè)500強(qiáng)的遠(yuǎn)景戰(zhàn)略。在產(chǎn)業(yè)拓展上，立足基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，逐步形成了房地產(chǎn)、鋼鐵、能源、交通四大產(chǎn)業(yè)板塊。在地域拓展上，則立足珠三角經(jīng)濟(jì)圈，輻射全國(guó)。

在房地產(chǎn)方面的發(fā)展，恒大集團(tuán)目前只限于立足廣州，并且主要以開(kāi)發(fā)小區(qū)住宅樓盤(pán)為主，2004年開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)有金碧灣、金碧翡翠華庭，開(kāi)發(fā)的住宅量位居廣州首位。

城建集團(tuán)

2004年城建集團(tuán)的發(fā)展方向也將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和酒店項(xiàng)目，增加商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)上的收益。城建集團(tuán)于實(shí)現(xiàn)了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)變”生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)逐步向以營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)為龍頭轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

地產(chǎn)界的“老大哥”越秀城建后發(fā)制人，逐步走“由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變”的發(fā)展路線，計(jì)劃從今年下半年起的未來(lái)三年內(nèi)，陸續(xù)推出五個(gè)大規(guī)模的寫(xiě)字樓和酒店項(xiàng)目，總面積達(dá)50萬(wàn)平方米，將是廣州地標(biāo)--中信廣場(chǎng)的兩倍。

保利集團(tuán)

截至今年11月底，保利地產(chǎn)在廣州的商品房銷(xiāo)售總金額已逾22億元，在北京、沈陽(yáng)、武漢和長(zhǎng)沙等地共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額18億元，累積完成銷(xiāo)售額40億元。保利地產(chǎn)有關(guān)人士預(yù)計(jì)，今年保利地產(chǎn)在全國(guó)的銷(xiāo)售額全年有望突破45億元。

2004年度，保利地產(chǎn)在廣州雖然新開(kāi)樓盤(pán)不多，但銷(xiāo)售一直處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)，僅用7個(gè)月時(shí)間便超過(guò)了去年15億元的銷(xiāo)售總量，提前5個(gè)月完成全年度指標(biāo)。今年國(guó)慶黃金周，保利香檳花園、保利花園二期開(kāi)盤(pán)，和保利百合花園一起，共“卷金”3億多元。

本年度保利地產(chǎn)外地項(xiàng)目亦捷報(bào)頻傳，北京保利欣苑和保利o壟上別墅、沈陽(yáng)保利花園、武漢保利花園和湖濱花園等銷(xiāo)售額累計(jì)18億元。

2004年全年，保利地產(chǎn)在外地的銷(xiāo)售額將逾20億元。

2004年是保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國(guó)性跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵一年，在廣州、北京、上海、沈陽(yáng)、武漢、重慶、長(zhǎng)沙等國(guó)內(nèi)七大城市共有30多個(gè)項(xiàng)目同期運(yùn)作，成功實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性精品經(jīng)營(yíng)到全國(guó)性品牌經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

碧桂園集團(tuán)

以順德碧桂園一炮走紅的碧桂園房地產(chǎn)集團(tuán)，近年其房地產(chǎn)業(yè)已由順德擴(kuò)展至番禺、廣州、佛山等地，但順德依然是其創(chuàng)始地，也是其核心所在，面對(duì)近年來(lái)廣州大發(fā)展商紛紛大舉由廣州“殺入”珠三角等周邊城市的局面，2004年碧桂園集團(tuán)先后對(duì)媒體透露了在江門(mén)、鶴山兩個(gè)正待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的情況：在江門(mén)城市發(fā)展規(guī)劃新區(qū)，離市中心幾分鐘車(chē)程的大西坑水庫(kù)旁，五邑碧桂園以五星級(jí)的別墅洋房產(chǎn)品、完善的服務(wù)配套，延續(xù)并創(chuàng)新碧桂園的“五星級(jí)的家園模式”。備受市場(chǎng)關(guān)注的鶴山碧桂園８月１日終于揭開(kāi)了神秘的面紗，舉行了盛大的開(kāi)盤(pán)儀式。

奧園集團(tuán)

佛山奧園是“奧園”品牌輸出的第一個(gè)項(xiàng)目，2004年1月正式公開(kāi)發(fā)售；順德奧園華庭是“奧園系”中的精致樓盤(pán)，首期于2004年初動(dòng)工，2004年8月正式公開(kāi)發(fā)售；美的奧園項(xiàng)目首期占地450畝，目前也已經(jīng)全面啟動(dòng)；11月下旬，南國(guó)奧園將推出北京組團(tuán)的新一期單位“生活果嶺”；2004年底番禺奧園也將推出新一期的小高層洋房組團(tuán)。

雅居樂(lè)集團(tuán)

2004年前9個(gè)月的月銷(xiāo)售額達(dá)到7、8千萬(wàn)以上，三大黃金周的銷(xiāo)售均接近1.5億，截止10月7日，已完成既定的全年銷(xiāo)售指標(biāo)--10億元銷(xiāo)售額，提前2個(gè)多月完成全年的銷(xiāo)售任務(wù)。

旗下樓盤(pán)--廣州雅居樂(lè)，今年先后推出的“挪威森林”、“歐洲故事”、“上善若水”等膾炙人口組團(tuán)，銷(xiāo)售額也掀起了推售以來(lái)的一次又一次高峰。

新世界集團(tuán)

04年新世界廣州開(kāi)發(fā)的嶺南新世界、凱旋新世界、逸彩庭園等都有新貨推出，其中嶺南新世界還推出了多期升級(jí)組團(tuán)。

新世界日前在惠州淡水開(kāi)發(fā)的棕櫚島Resort的G8區(qū)酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目，甫一推出便被認(rèn)購(gòu)一空，并且創(chuàng)出了惠州樓價(jià)新高。

預(yù)計(jì)新世界明年在廣州的建筑面積約60萬(wàn)平方米。

城啟集團(tuán)

2004年城啟集團(tuán)在廣州開(kāi)發(fā)兩個(gè)豪宅樓盤(pán)：城啟十三行、城啟天鵝灣。天鵝灣定位為“國(guó)際海岸豪宅”,戶型在典型的豪宅設(shè)計(jì)上注入三疊式全新設(shè)計(jì)；十三行廣場(chǎng)定位“首個(gè)泛歐式純大戶江畔名門(mén)”，兩樓盤(pán)推出后市場(chǎng)反應(yīng)十分熱烈。

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第二篇：2018年上半年廣州樓市報(bào)告

2018年上半年廣州樓市報(bào)告

前言

自2017年3月兩輪調(diào)控政策落地后，市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的調(diào)控期，一二手樓市迅速降溫。其中一手住宅從2017年上半年開(kāi)始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平穩(wěn)，沒(méi)有隨著供應(yīng)的步驟出現(xiàn)上漲。而二手住宅總體也呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，但幅度較小。另外無(wú)論一手住宅還是二手住宅，成交價(jià)格均保持平穩(wěn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

一、一手住宅 1、2016年—2018年半廣州一手住宅成交走勢(shì)

一手住宅半成交表現(xiàn)平穩(wěn)

自2017年3月廣州最嚴(yán)調(diào)控政策落地后，一手樓市迅速降溫，2017年上半年網(wǎng)簽量從7萬(wàn)多套直降至5萬(wàn)多套，而2018年上半年的網(wǎng)簽量只有調(diào)控前2016年下半年的一半。從2017年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)需求回歸理性，成交表現(xiàn)平穩(wěn)，2017年下半年和2018年上半年的網(wǎng)簽量和網(wǎng)簽面積非常接近，幾乎持平。

價(jià)格方面，2018年上半年一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，網(wǎng)簽均價(jià)為17929元/平，環(huán)比上升10.07%，比去年同期上漲8.47%。2、2018年H1廣州一手住宅月度成交走勢(shì)

一手住宅成交回暖明顯，6月創(chuàng)新高

除了2月份春節(jié)成交下滑外，2018年上半年廣州一手住宅成交整體逐步回暖。3月成交小高峰后，從5月開(kāi)始，新批供應(yīng)大幅增加，直接拉動(dòng)樓市回暖，促使6月迎來(lái)大突破，一手住宅月度網(wǎng)簽量首次破萬(wàn)，成為近一年成交峰值。網(wǎng)簽均價(jià)在前5個(gè)月表現(xiàn)平穩(wěn)，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城區(qū)集中網(wǎng)簽導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性大幅上漲。3、2018年H1廣州各區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量?jī)r(jià)地圖

網(wǎng)簽總體下滑，天河、白云、海珠“逆市上漲”

從各區(qū)域成交情況來(lái)看，2018年上半年廣州大部分區(qū)域網(wǎng)簽均價(jià)有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。而中心城區(qū)的荔灣區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)和越秀區(qū)則保持價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)，其中海珠區(qū)同比上漲了16.96%，是全市增長(zhǎng)最多的區(qū)域。

各區(qū)網(wǎng)簽普遍下滑，調(diào)控政策效果明顯。但上半年中心城區(qū)出現(xiàn)了成交黑馬，天河區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)三大區(qū)域網(wǎng)簽不但沒(méi)有下滑，還出現(xiàn)了上漲，其中天河區(qū)同比更是上漲了159.08%，白云區(qū)同比也上漲了近6成。4、2018年H1廣州各區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量占比

增城穩(wěn)坐“銷(xiāo)冠”寶座

從各區(qū)的情況來(lái)看，增城穩(wěn)坐2018年上半年成交“頭把交椅”，網(wǎng)簽量占全市一手住宅網(wǎng)簽的3成多，得益于其相對(duì)充足的新批供應(yīng)。中心城區(qū)的黃埔區(qū)則拿下全市第二名，而緊隨其后的是正處粵港澳大灣區(qū)紅利中心的南沙區(qū)。5、2018年H1廣州一手住宅樓盤(pán)熱銷(xiāo)榜

外圍區(qū)成最大贏家

在單盤(pán)銷(xiāo)售方面，陽(yáng)光城麗景灣以1673套位居全市第一，重獲新生的廣州亞運(yùn)城以1219套排名第二，位于增城的寶立方iplus排名第三，成交1136套；此外，從榜單上可以看出，上榜的樓盤(pán)中來(lái)自外圍區(qū)的樓盤(pán)占了8席，反觀中心區(qū)，只有2名上榜，差距略顯懸殊。而top10的成交價(jià)格整體非常平民，最高不超過(guò)1萬(wàn)5每平。二、二手住宅 1、2016年—2018年半廣州二手住宅過(guò)戶走勢(shì)

二手量跌價(jià)升

與一手住宅相似，2018年上半年廣州二手住宅成交量跌價(jià)升。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全市上半年過(guò)戶37730套二手住宅，環(huán)比下跌35.71%，同比下跌50.53%；成交面積為354.65萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌28.31%，同比下跌47.33%；成交均價(jià)為23789元/㎡，環(huán)比上漲8.10%，同比上漲23.25%。

此外，從2017年下半年開(kāi)始，二手住宅過(guò)戶也直接減少了近2萬(wàn)套，到2018年上半年過(guò)戶量只有37730套，無(wú)論是過(guò)戶量還是過(guò)戶面積，均刷兩年新低。2、2018年H1廣州二手住宅月度過(guò)戶走勢(shì)

二手住宅上半年較為波動(dòng)

不同于一手住宅的回暖，2018年上半年的二手住宅過(guò)戶一直在波動(dòng)變化，總體呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。雖然在3月和5月出現(xiàn)成交小高峰，但直至6月份，均未能重回1月份的狀態(tài)。

但價(jià)格總體在平緩中上升，中度有回落，是因?yàn)閿?shù)據(jù)本身亦涵蓋了部分回遷房、積壓網(wǎng)簽等，其網(wǎng)簽價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低很多。故網(wǎng)簽價(jià)與部分區(qū)域?qū)嶋H市場(chǎng)售價(jià)有一定出入，因此僅供參考。3、2018年H1廣州各區(qū)二手住宅過(guò)戶量?jī)r(jià)地圖

全市過(guò)戶量大幅下降

從量?jī)r(jià)地圖可以看出，2018年上半年各區(qū)二手住宅價(jià)格普漲，同比漲幅超過(guò)30%的有番禺區(qū)、增城區(qū)、黃埔區(qū)和白云區(qū)共4區(qū)，其中增長(zhǎng)幅度最高的為增城區(qū)39.81%。而天河區(qū)和越秀區(qū)則駐守4萬(wàn)元價(jià)格高地。

不同于價(jià)格的普漲，各區(qū)二手過(guò)戶量則全面負(fù)增長(zhǎng)。同比下降幅度超過(guò)40%的多達(dá)7個(gè)區(qū)域，其中天河區(qū)和白云區(qū)下滑高達(dá)5成。4、2018年H1廣州各區(qū)二手住宅過(guò)戶量占比

外圍5區(qū)獨(dú)占半壁江山

2018年上半年成交熱點(diǎn)依然在外圍區(qū)。上半年全市過(guò)戶37730套二手住宅，外圍區(qū)過(guò)戶20454套，占比58.52%，撐起二手住宅的半壁江山。其中番禺區(qū)以6595的過(guò)戶量超過(guò)常勝將軍增城區(qū)成為一哥，而增城以17%的占比屈居第二名。

2018年上半年在“房住不炒”基調(diào)下，廣州樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，而下半年或?qū)⒕S持330調(diào)控政策不變。如下半年粵港澳大灣區(qū)加快建設(shè)的消息傳出，廣州樓市或?qū)?huì)迎來(lái)一大波利好。

第三篇：09樓市總結(jié)

09樓市總結(jié)

2009年的溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷一場(chǎng)“鳳凰涅槃”的蛻變。年初的時(shí)候，整個(gè)樓市還在持續(xù)低迷的環(huán)境中徘徊，政府和開(kāi)發(fā)商叫苦不迭，甚至一些開(kāi)發(fā)商面臨著資金斷鏈，不得不降低房?jī)r(jià)銷(xiāo)售罕見(jiàn)現(xiàn)象。

在中央和溫州地方政府連續(xù)的組合“救市”政策作用下，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)奇跡般復(fù)蘇過(guò)來(lái)，市場(chǎng)迅速回暖，迎來(lái)前所未有的爆發(fā)式增長(zhǎng)。年末，面對(duì)瘋狂的樓市及似“脫韁野馬”般難以控制的房?jī)r(jià)，中央政府又密集出臺(tái)稅收，貨幣，土地，財(cái)政等政策，試圖遏制投資恢復(fù)理性。

09回顧篇

縱觀09年溫州樓市變化，“救市，回暖，地王，瘋狂，量?jī)r(jià)齊升，井噴”等字眼相互交錯(cuò)，撥動(dòng)著每一個(gè)人的神經(jīng)末梢。這場(chǎng)由“政府，開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者，中介”聯(lián)袂上演的好戲里，生旦凈末丑，各盡其職。在這浮華盡處的游戲背后，我們抓住幾個(gè)關(guān)鍵詞試圖說(shuō)明09年的樓市真相。

1.密集政策

年初為了刺激樓市復(fù)蘇，中央政府出臺(tái)了“國(guó)十三條”，溫州地方政府出臺(tái)了“十七條”等多項(xiàng)救市政策;年中，瑞安市政府針對(duì)瑞安瘋漲的房?jī)r(jià)和投資炒房之風(fēng)，出臺(tái)了對(duì)敏感的70/90政策的變通辦法即小套并大套行為進(jìn)行“切實(shí)防止”的實(shí)施意見(jiàn)；而就在年末收官之際，中央樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力，12月7日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“兩個(gè)繼續(xù)”給2010年經(jīng)濟(jì)走向定性； 12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年”；12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的四條政策(即“國(guó)四條”)；12月17日財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)文件，規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全國(guó)各大中城市近600位副市長(zhǎng)研究如何調(diào)控各地樓市。

2.市場(chǎng)回暖

“忽然一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)” 沉寂半年的樓市漸漸復(fù)蘇回暖。自二月以來(lái)，市場(chǎng)的活躍如同天氣，春暖花開(kāi)，艷陽(yáng)高照，一二手市場(chǎng)交易量大幅彈升，壓抑了半年的剛性需求強(qiáng)勁反彈。救市政策凸顯，3月份二手房情緒高漲，1418套的成交量創(chuàng)出幾個(gè)月來(lái)的新高。

3.量?jī)r(jià)齊升

二三級(jí)市場(chǎng)成交量和價(jià)格自3月份開(kāi)始，不斷走高。3月鉑金府邸2期延續(xù)1期的搶購(gòu)勢(shì)頭，2個(gè)小時(shí)即達(dá)86%的認(rèn)購(gòu)率。鹿城廣場(chǎng)和華府天地也一反常態(tài)的開(kāi)始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香緹半島，外灘公寓（36000元/㎡），匯金錦園等集中性開(kāi)盤(pán)而取得的銷(xiāo)售和價(jià)格的突破，推動(dòng)紅五月一手房創(chuàng)出逾22萬(wàn)方的天量。之后的7月份，新一輪牛市情緒繼續(xù)高漲，二手房市區(qū)交易量達(dá)到全年的最高峰—1730套。量?jī)r(jià)齊升的背景下，8月份錦玉園三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相繼以火爆搶購(gòu)的場(chǎng)面開(kāi)盤(pán)，使市區(qū)一度均價(jià)達(dá)到歷史新高--27603元/㎡?！叭擞卸啻竽?，“價(jià)”有多高產(chǎn)，5月香緹半島一期開(kāi)盤(pán)價(jià)28000元/㎡，時(shí)隔4個(gè)月，香緹半島南區(qū)，開(kāi)出38000元/㎡的均價(jià)，瑞安塘下天瑞尚城開(kāi)出22000元/㎡的均價(jià)。面對(duì)香緹半島南區(qū)價(jià)格接近4萬(wàn)有點(diǎn)不易消化的所帶來(lái)的一些負(fù)面新聞。京都城三期28000元/㎡的開(kāi)盤(pán)均價(jià)引來(lái)“瘋狂搶購(gòu)”，由購(gòu)房者，中介，投資客構(gòu)成的團(tuán)體，刺激溫州樓市再次癲狂，“炒聲一片”。

4.地王歸來(lái)

過(guò)去幾年，溫州市區(qū)的土地平均出讓量一直在300-500畝左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出讓土地326.98畝，可建建筑面積61.5065萬(wàn)平方米。而持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)刺激著土地市場(chǎng)一路飄紅，每一輪投標(biāo)價(jià)格也會(huì)直接影響今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)。在這樣循環(huán)交替的作用下，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后地?fù)寠Z著寥寥可數(shù)的幾宗土地。地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)被不斷刷新。特別是4月份產(chǎn)生的溫州新地王—原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)地塊，樓面價(jià)達(dá)到19607元/㎡，緊接著出讓的龍方村24畝的“T”字型地塊延續(xù)瘋狂競(jìng)價(jià)場(chǎng)面，15205元/㎡的樓面價(jià)讓人感嘆“面粉比面包”還貴。龍灣D08地塊由7家房開(kāi)激烈角逐，樓面價(jià)飆升到12774元/㎡。打破龍灣區(qū)土地成交記錄。從08年的頻繁流標(biāo)到09年的“地王歸來(lái)”，僅僅用了不到半年的時(shí)間。而且這股勢(shì)頭逐步向各縣城蔓延。永嘉甌北的商務(wù)地塊以19億成交，其可售樓面價(jià)達(dá)到16333元/㎡。塘下，龍港，等地均創(chuàng)出8000元/㎡的樓面價(jià)。樂(lè)成鎮(zhèn)一塊僅8畝的地塊創(chuàng)出1萬(wàn)/平方的樓面價(jià)。值得深思的是，原本于12.31出讓的起始樓面價(jià)達(dá)到16333元/㎡的原溫州大學(xué)地塊突然“緊急剎車(chē)”，暫緩出讓。這塊被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的地塊也許被賦予了太多的意義，迫于各方面的壓力，于近日公告延遲出讓。

5.投資主角

在年初房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜變化中，剛性需求最先形成推動(dòng)力，撬開(kāi)冰涼的樓市一角，此后，更多的改善性需求和投資需求迅速進(jìn)入樓市“競(jìng)技場(chǎng)”，從樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)可以看出，4、5千人搶購(gòu)區(qū)區(qū)百來(lái)套房子，中介鋒涌而至拿號(hào)轉(zhuǎn)讓。同時(shí)由于通貨膨脹預(yù)期的壓力，許多人將資金輸送到房地產(chǎn)市場(chǎng)作為保值增值的避風(fēng)港，無(wú)論是市區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就被搶購(gòu)一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，還有蒼南靈溪參股拍下地塊后，股權(quán)被頻繁炒作交易。扭曲的炒房現(xiàn)象對(duì)于愈演愈烈的樓市無(wú)疑是火上加油。面對(duì)著高企房?jī)r(jià)，真正剛需群體己被排除在外，購(gòu)房己成為有錢(qián)人和投資者的游戲。

6.開(kāi)盤(pán)鬧劇

8.29蒼南靈溪的綠都花城開(kāi)盤(pán)，未能控制洶涌的“搶房”人流，造成打砸事件而使開(kāi)盤(pán)“失敗”，2天后又被政府強(qiáng)制叫停銷(xiāo)售。此類開(kāi)盤(pán)鬧劇于12.8在香檳左岸開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)再度上演。因涉嫌違規(guī)操作，當(dāng)天被下令封盤(pán)。經(jīng)過(guò)調(diào)查處理后，于12.26重新開(kāi)盤(pán)。這一系列啼笑皆非的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象再次給有關(guān)部門(mén)敲響了警鐘，也給溫州樓市打上了09癲狂的印記。

7.區(qū)域熱點(diǎn)

09年三垟濕地?zé)o疑是最為閃亮的區(qū)域，鉑金，香緹，京都城，中環(huán)四大品質(zhì)樓盤(pán)的推動(dòng)，此板塊迅速成為紅火的主力置業(yè)區(qū)域。而龍灣城市中心區(qū)將打造未來(lái)溫州城市副中心；甌海新城建設(shè)規(guī)劃，婁橋潘橋一帶，搶占了新火車(chē)站的先機(jī)，勢(shì)必在溫州城區(qū)產(chǎn)業(yè)和樓市格局上帶來(lái)了投資置業(yè)的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。還有今年10.1開(kāi)通的高鐵，使溫州人的敏感神經(jīng)投向了溫福高鐵沿線置業(yè)。

8.品質(zhì)為王

09年全面展現(xiàn)了溫州本土開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)創(chuàng)造力，鉑金府邸的短板式五朝南戶型以及花崗巖外立面；香堤半島的創(chuàng)新小躍層和雙會(huì)所設(shè)計(jì)；置信廣場(chǎng)的一層一府邸的600平米360度景觀豪宅等等，無(wú)不展現(xiàn)溫州開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)品質(zhì)之重視，這些品質(zhì)樓盤(pán)高價(jià)受到追棒，帶動(dòng)了溫州其他開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的追求，應(yīng)該說(shuō)09年開(kāi)啟了溫州樓盤(pán)品質(zhì)之旅。

9.營(yíng)銷(xiāo)火熱

溫州樓盤(pán)不用策劃營(yíng)銷(xiāo)代理己成為歷史，09年溫州三大營(yíng)銷(xiāo)代理公司朗兆、三角洲、好望角頻頻現(xiàn)身溫州市區(qū)和郊縣樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于專業(yè)細(xì)分觀念的轉(zhuǎn)變，在拿地時(shí)便開(kāi)始咨詢專業(yè)的代理公司，從前期定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、廣告設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售代理等均依賴專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加盟精耕細(xì)作。特別是在中梁置業(yè)（香堤半島）的帶動(dòng)下，大版面大投入地在報(bào)紙、戶外、電視、雜志上密集地做廣告，而售樓中心動(dòng)軋上千萬(wàn)投入建設(shè)也不是什么稀罕的事了。09年是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)觀念轉(zhuǎn)變最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為政府、開(kāi)發(fā)商和百姓利益博弈與沖突的焦點(diǎn)。但面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的矛盾，中國(guó)樓市仍為支柱產(chǎn)業(yè)地位難以撼動(dòng)。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露出來(lái)靈活的政策基調(diào)來(lái)看，充滿著變數(shù)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也是中國(guó)樓市的寫(xiě)照，樓市的展望也變得撲朔迷離。

1.政策取向

各級(jí)政府對(duì)于樓市即愛(ài)又恨，一邊是樓市投資拉動(dòng)的GDP和地方財(cái)政，一邊是奇高的房?jī)r(jià)面對(duì)著中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“兩個(gè)維持”后，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)似乎是偏緊的政策和講話，但是在明年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚末恢復(fù)的大背景下，對(duì)待地產(chǎn)行業(yè)的政策取向應(yīng)該是“只拍蒼蠅不打老虎”的，即不會(huì)出臺(tái)根本打壓性的如土地招投標(biāo)模式的轉(zhuǎn)變、物業(yè)稅等等，但決不會(huì)象2009年那么寬松放任，走的是“松中偏緊”“柔中帶剛”的中間路線。調(diào)控的目的比較明確，即對(duì)投資性的購(gòu)房會(huì)出臺(tái)一些貨幣和財(cái)稅的偏緊措施。房?jī)r(jià)只要不上漲太快，沒(méi)有引起共憤，政策應(yīng)該以“慍和”為主。

2.供應(yīng)偏少

09年的土地市場(chǎng)“僧多粥少”，市區(qū)僅供應(yīng)了400多畝地，明年溫州政府可能會(huì)在中央政策的大背景下，加大土地的供應(yīng)力度，但相對(duì)于其他城市和近十年累積的購(gòu)買(mǎi)力，仍是杯水車(chē)薪；從新增住宅供應(yīng)來(lái)看，09年溫州市區(qū)住宅可銷(xiāo)售面積僅為82.95萬(wàn)平方米，而1-11月的市區(qū)銷(xiāo)售面積為97.95平方，市區(qū)存量房?jī)H10萬(wàn)余平方米，即使增加土地供應(yīng)，由于開(kāi)發(fā)周期的滯后性，明年依然將嚴(yán)重供不應(yīng)求。

供不應(yīng)求是溫州樓市根本特征，是近十年累積的痼疾，如果再不增加供應(yīng)溫州樓市會(huì)一直處在“發(fā)燒”的狀態(tài)，而不僅僅在2010年。

3.保障住房

12.14國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)四條”中，明確規(guī)定要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

備受關(guān)注的20萬(wàn)平方米婁橋經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目于12.17開(kāi)工奠基，項(xiàng)目建成后，將解決2500多戶低收入家庭的住房難題。根據(jù)規(guī)劃，我市從2007年至2011年，每年開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房20萬(wàn)平方米，用于解決市區(qū)低收入家庭住房困難。經(jīng)適房的建設(shè)考驗(yàn)政府的民生取向和財(cái)政實(shí)力，而在09年試點(diǎn)的“限價(jià)房”建設(shè)，可能是解決溫州普通大眾的安居夢(mèng)想。

4.房?jī)r(jià)高盤(pán)

從溫州嚴(yán)重供不應(yīng)求市場(chǎng)格局和明年的政策取向，以及近期土地價(jià)格連續(xù)創(chuàng)新高的態(tài)勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)房?jī)r(jià)在一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)作用下仍會(huì)在高空盤(pán)整難下。

具體地說(shuō)明年上市的樓盤(pán)均以提升品質(zhì)為主題，將進(jìn)一步刺激改善性需求，如城市中心區(qū)濕地板塊的鉑金府邸、香緹半島、京都城都將有典藏余房推出，借著準(zhǔn)現(xiàn)房和看得見(jiàn)品質(zhì)的魅力，自然價(jià)格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣園以及位于鹿城區(qū)紡織路的莊頭地塊和鹿城南郊鄉(xiāng)龍方村三產(chǎn)安置地塊，是明年樓市價(jià)格關(guān)注的重點(diǎn)。在主城區(qū)，置信廣場(chǎng)和今年土地剛出讓的原南站長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)地塊，憑借地段以及物業(yè)配套上存有優(yōu)勢(shì)，依然是樓市的價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。而溫州大學(xué)地塊一旦在明年成功地以“價(jià)高者得”投出，將掀起溫州高檔樓盤(pán)價(jià)格的狂風(fēng)巨浪。

附件：09年溫州市區(qū)的一二三級(jí)市場(chǎng)成交量

溫州市區(qū)一級(jí)市場(chǎng)

縱觀09年1-12月份（注：已包括12月份即將出讓的地塊），溫州市區(qū)（四區(qū)）出讓土地29宗，總出讓面積494.13畝，相比08年的537.29畝，減少8%；總建筑面積90.65萬(wàn)方，相比08年的65.28萬(wàn)方，增加39%（出讓面積減少，建筑面積反而增加的原因是按09年平均容積率2.78計(jì)算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月溫州市區(qū)商?。ㄗ≌┯玫刂挥?15畝.可建筑面積僅為45.03萬(wàn)方。

溫州市區(qū)二級(jí)市場(chǎng)

08年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)面積為82.95萬(wàn)方，銷(xiāo)售面積為46.63萬(wàn)方，供銷(xiāo)比為：1.78：1；2009年1-11月溫州市區(qū)商品房新增面積為81.51萬(wàn)方，銷(xiāo)售面積為97.95萬(wàn)方，供銷(xiāo)比為0.83：1。（樓盤(pán)供應(yīng)主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因?yàn)槲姹P(pán)的開(kāi)發(fā)商看到市場(chǎng)的回暖和迫與資金壓力，8，9，10，11月份由于開(kāi)發(fā)商都希望趕在市場(chǎng)風(fēng)向未有大變化之前加快開(kāi)盤(pán)節(jié)奏。09年1-11月溫州市區(qū)平均成交均價(jià)22030元/㎡，與08年的15527元//㎡相比，增幅為42%，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)均大幅齊升的現(xiàn)象。市區(qū)鉑金府邸，香緹半島，錦玉園，京都城等高端樓盤(pán)的上市，提升整體項(xiàng)目品質(zhì)。

溫州市區(qū)三級(jí)市場(chǎng)

2007年溫州主城區(qū)二手房的交易量為11052件，平均每月成交921件；2008年溫州主城區(qū)二手房交易量為7195件，平均每月成交560件；09年1-11月溫州主城區(qū)二手房交易量為13217件，平均每月成交1206.5件。

從07，08，09年三年的二手房交易量對(duì)比看出，08年比07年同比下降35%。隨著救市政策及市場(chǎng)環(huán)境回暖作用，09年二手房市場(chǎng)交易量大幅上升，單1-11月成交量就超過(guò)07年2219件，超過(guò)08年6022件。

第四篇：合富輝煌：2012年廣州二手樓市總結(jié)與2013年展望

2012年廣州二手樓市總體走勢(shì)：前低后溫和復(fù)蘇，四季度運(yùn)行良好

2012年廣州二手房市場(chǎng)總體呈前低后溫和復(fù)蘇，四季度步入良好運(yùn)行軌道的特點(diǎn)，與2011年的全年低迷的特點(diǎn)明顯不同。2012年上半年二手樓市延續(xù)了2011年量低價(jià)小幅下跌的態(tài)勢(shì)，后期隨著政策釋放微松信號(hào)、房貸有所松動(dòng)，二手樓市開(kāi)始緩慢復(fù)蘇；下半年政策趨穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸消化政策帶來(lái)的負(fù)面影響，買(mǎi)家信心逐步恢復(fù)，交投量、價(jià)格均呈逐月溫和回升的態(tài)勢(shì)，至第四季度，二手樓市基本恢復(fù)到較良好的活躍水平，價(jià)格則穩(wěn)中有升。

據(jù)廣州國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅登記交易5.9萬(wàn)宗，494.3萬(wàn)㎡，較2011年分別減少15.6%和17.5%。不過(guò)，登記數(shù)據(jù)一般滯后兩到三個(gè)月，由實(shí)際成交活躍度看，2012年的二手樓市較2011年有所好轉(zhuǎn)。據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅交易量較2011年增加五成左右；據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，2012年廣州二手住宅實(shí)際成交量較2011年增加三成左右。全年二手樓價(jià)保持有所走高態(tài)勢(shì)，2012年12月廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1567點(diǎn)，同比上漲6.2%，較年內(nèi)的最低點(diǎn)上漲8.7%，漲幅較2011年2.1%的漲幅有所加大，主要是四季度的價(jià)格漲速有所加快。

2012年廣州二手樓市仍以實(shí)力較強(qiáng)勁的迫切性剛需支撐，首次置業(yè)者的占比高達(dá)七成以上，四季度隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，改善和投資型需求的活躍度逐漸回升，高端買(mǎi)家入市有所增多。總的來(lái)說(shuō)，2012年下半年買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)均較平穩(wěn)理性：買(mǎi)家逐漸消化政策帶來(lái)的負(fù)面影響，觀望情緒日漸減弱，對(duì)價(jià)格合適的單位“相中即入”，大幅還價(jià)現(xiàn)象不多；業(yè)主心態(tài)總體較平穩(wěn)，讓價(jià)空間不大，不過(guò)，大幅提價(jià)的現(xiàn)象也較小?？偟膩?lái)說(shuō)，今年以來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格分歧有所縮小，僵持的態(tài)勢(shì)逐漸緩和。

回顧近年來(lái)廣州二手樓價(jià)的走勢(shì)，政策對(duì)市場(chǎng)的影響特別明顯。2008年政府出臺(tái)“9.27”調(diào)控政策，適逢經(jīng)濟(jì)滑坡，二手樓市陷入低迷，買(mǎi)家觀望濃厚，樓價(jià)橫盤(pán)整理后緩慢下探，當(dāng)年全年二手樓價(jià)下降了6.8%。2009年國(guó)家出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)政策，大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展，樓市迅速升溫，交投大幅放量，樓價(jià)筑底回升后大幅反彈，當(dāng)年全年二手樓價(jià)漲幅超過(guò)三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性調(diào)控政策出臺(tái)，二手樓市階段性縮量，但下半年龐大的剛性需求和強(qiáng)烈的通脹預(yù)期較大程度上減緩了政策帶來(lái)的負(fù)面影響，二手交投低位回升，樓價(jià)則快速攀升，投資理財(cái)型購(gòu)房需求逐漸成為二手樓市的新力軍，當(dāng)年全年二手樓價(jià)上漲了兩成。2011年“新國(guó)八條”政策出臺(tái)，調(diào)控力度空前強(qiáng)大，信貸大幅收緊，樓市急轉(zhuǎn)直下，買(mǎi)家深度觀望，交投量低位徘徊，樓價(jià)高位盤(pán)整，第四季度有所松動(dòng)，全年二手樓價(jià)僅上漲2.1%，漲幅明顯收窄。2012年，隨著政策的穩(wěn)定，市場(chǎng)逐漸消化政策帶來(lái)的負(fù)面影響，買(mǎi)家信心逐步恢復(fù)，交投量前低后小幅回升，四季度恢復(fù)至較良好的水平，樓價(jià)階段性緩慢下探后小幅走高。

一、2012年廣州二手樓市由低位緩慢回升，四季度逐漸步入較活躍的良好運(yùn)行軌道。

2012年廣州二手樓市的成交遠(yuǎn)好于市場(chǎng)低迷時(shí)期的2008年和2011年，但較最高峰的2009年和2010年仍有兩到四成的差距，總體大致處于正常良好的水平?？v觀2011、2012年，廣州二手樓市經(jīng)歷了由低位緩慢回升，四季度大致恢復(fù)至良好的過(guò)程.主要分三個(gè)階段：一是2011年政策高壓下的低迷期；二是2012上半年政策微松的緩慢復(fù)蘇期；三是2012下半年政策穩(wěn)定的良好運(yùn)行期。這三個(gè)階段在量?jī)r(jià)走勢(shì)、買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)、買(mǎi)家結(jié)構(gòu)、物業(yè)成交構(gòu)成等方面的特點(diǎn)均有所不同。

(1)、2011、2012年廣州二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)：低迷--緩慢復(fù)蘇--運(yùn)行良好。

2011年低迷期。受政策高壓，樓市深度調(diào)控影響，市場(chǎng)信心明顯不足，買(mǎi)賣(mài)雙方僵持博弈加劇，二手交投量低位盤(pán)整，逐月下降，據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量不足1500套。二手樓價(jià)在前期高位企穩(wěn)，慣性走高后，下半年有所松動(dòng)，小幅回調(diào)，但全年二手樓價(jià)仍然小幅上漲2.1%?？偟膩?lái)說(shuō)，2011年二手樓市陷入低迷膠著的態(tài)勢(shì)。

2012年上半年緩慢復(fù)蘇期。受存款準(zhǔn)備金率、貸款利率下調(diào)以及各地方調(diào)控政策釋放略松信號(hào)的影響，交投量觸底后溫和回升，據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012上半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量為1635套，較2011年有所增加。二手樓價(jià)在一季度階段性探底后，逐漸小幅回升，上半年二手樓價(jià)微跌0.1%。總的來(lái)說(shuō)，2012上半年二手樓市在緩慢復(fù)蘇中，逐漸構(gòu)筑了樓價(jià)和成交量的“雙底”。

2012年下半年運(yùn)行良好期。經(jīng)濟(jì)、政策趨穩(wěn)，二手交投量逐漸回升到良好正常的水平，總體二手樓市保持較活躍，據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012下半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量為2656套，較上半年明顯增加。二手樓價(jià)重回穩(wěn)中有升的軌道，下半年二手樓價(jià)上漲6.2%?？偟膩?lái)說(shuō)，2012下半年廣州二手樓市逐漸步入較良好的運(yùn)行期。

(2)買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)：由僵持、觀望漸趨平穩(wěn)理性

受政策影響，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)在2011年和2012上、下半年均有所變化。買(mǎi)家由信心不足到逐漸恢復(fù)，再到“相中即入”；業(yè)主叫價(jià)由松動(dòng)到快速回穩(wěn)，再到逐漸理性，并走強(qiáng)。

2011年低迷期。政策高壓下，買(mǎi)家信心明顯不足，大多看跌后市，市場(chǎng)觀望情緒極為濃厚，入市意愿不強(qiáng)，還價(jià)幅度較大，追求一定幅度讓價(jià)的“筍盤(pán)”。業(yè)主前期叫價(jià)堅(jiān)挺，后期出貨意愿增強(qiáng)，小幅讓價(jià)5-10%，但與買(mǎi)家希望降價(jià)10%-20%的期望值仍有較大差距。買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格分歧拉大，博弈僵持態(tài)勢(shì)加劇。

2012年上半年緩慢復(fù)蘇期。政策釋放微松信號(hào)，房貸有所松動(dòng)，買(mǎi)家的信心有所恢復(fù)，后市預(yù)期基本以走穩(wěn)或上升為主，看跌的買(mǎi)家減少，觀望情緒逐漸減退；買(mǎi)家入市意愿明顯增強(qiáng)，價(jià)格接受度有所提高，前期積累的迫切性首置剛需舊客入市積極?？傮w來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的購(gòu)房心態(tài)較以往更趨成熟，大部分買(mǎi)家對(duì)價(jià)格合適的盤(pán)源果斷出手，交易節(jié)奏有所加快。業(yè)主方面，一季度業(yè)主的心態(tài)相對(duì)較弱，叫價(jià)有所松動(dòng)。二季度業(yè)主心態(tài)逐漸回穩(wěn)，并持續(xù)走強(qiáng)，議價(jià)空間縮小，部分業(yè)主小幅上調(diào)放盤(pán)價(jià)，這一現(xiàn)象由原來(lái)主要集中在市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)逐漸擴(kuò)散到番禺等外圍區(qū)域，價(jià)格有所讓利的“筍盤(pán)”快速減少?？偟膩?lái)說(shuō)，2012上半年，買(mǎi)賣(mài)雙方的信心均逐漸恢復(fù)。

2012年下半年運(yùn)行良好期。經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境趨穩(wěn)，買(mǎi)家逐漸消化政策帶來(lái)的負(fù)面影響，預(yù)期大多向好，“相中即入”買(mǎi)家增多，新收客源大幅增加，整體市場(chǎng)的成交速度有所加快。部分買(mǎi)家開(kāi)始小幅追價(jià)，改善和投資客活躍度提升，大面積高端物業(yè)成交增多。這一階段，業(yè)主心態(tài)總體較為平穩(wěn)理性，大幅返價(jià)、提高叫價(jià)的現(xiàn)象不多；但仍較為強(qiáng)硬，議價(jià)空間較小，部分優(yōu)質(zhì)盤(pán)源的單位小幅合理提價(jià)，升幅集中在5%以內(nèi)，小部分業(yè)主惜售心態(tài)加重。總的來(lái)說(shuō)，2012下半年市場(chǎng)預(yù)期明晰向好，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)漸趨穩(wěn)定理性：買(mǎi)家大多“相中即入”，悲觀、觀望的情緒逐漸消散；業(yè)主叫價(jià)大致與市場(chǎng)價(jià)相當(dāng)，大幅提價(jià)、惜售現(xiàn)象不多。買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格分歧縮小，僵持的格局有所緩和。

(3)首次置業(yè)者為主，改善、投資需求活躍度日漸提升，樓市結(jié)構(gòu)漸趨健康合理

根據(jù)過(guò)去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市較合理的買(mǎi)家結(jié)構(gòu)應(yīng)為：“首置：改善：長(zhǎng)線投資客大概為6:3:1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買(mǎi)家的占比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降；2012年前三季度，廣州首次置業(yè)者的占比高達(dá)七成以上，換房改善買(mǎi)家萎縮至兩成左右，個(gè)別月份不足兩成，長(zhǎng)線投資需求則日漸萎縮。2012下半年，隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，這種迫切性首置獨(dú)力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長(zhǎng)線投資需求的活躍度有所增加，整體買(mǎi)家結(jié)構(gòu)逐漸趨向較合理、健康的態(tài)勢(shì)。這也是二手樓市逐漸步入較良好運(yùn)行軌道的重要體現(xiàn)之一。

二、中心城區(qū)交投增幅較大，天河、越秀以及蘿崗三區(qū)的二手樓價(jià)上漲較快

由各區(qū)域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心區(qū)的增幅較大，大多在四成以上；番禺、花都等外圍區(qū)域的增幅相對(duì)較小，在兩成以下。主要受中心區(qū)一手新盤(pán)供應(yīng)不足，外圍新貨較為集中的影響。此外，中心區(qū)的資源、配套、交通等優(yōu)勢(shì)較突出，也是不少二手買(mǎi)家青睞市區(qū)的重要原因。

從各區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)看，2012年二手樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域?yàn)樘旌?、越秀以及蘿崗三區(qū)。天河區(qū)和越秀區(qū)二手樓價(jià)較快速上漲，主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區(qū)域優(yōu)勢(shì)較突出的影響。蘿崗則主要收益于東部山水城規(guī)劃利好的帶動(dòng)，區(qū)內(nèi)一手樓市成為市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)，成交量上升，新盤(pán)價(jià)格走高，拉動(dòng)保利林語(yǔ)山莊、萬(wàn)科城等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)二手盤(pán)的價(jià)格有所上漲。

2012年樓價(jià)漲幅不大的區(qū)域有：花都、黃埔以及白云三區(qū)等外圍以及近郊片區(qū)?；ǘ紖^(qū)主要受一手新貨供應(yīng)充足，較大程度上分流二手買(mǎi)家的影響。年底，花都的一手樓價(jià)有所上漲，新華街核心地段的二手樓價(jià)也呈緩慢走高的態(tài)勢(shì)。黃埔區(qū)樓價(jià)漲幅較小，主要受區(qū)域認(rèn)知度不高以及新盤(pán)萬(wàn)科金色悅府售價(jià)中規(guī)中矩的影響。白云區(qū)的樓價(jià)在2010年、2011年快速上漲，一定程度上透資了白云新城的規(guī)劃利好，2012年區(qū)內(nèi)的二手買(mǎi)家仍然以本地的首置需求居多，價(jià)格承接力略顯不足，價(jià)格漲速放緩。

其余海珠、番禺、荔灣等區(qū)域的樓價(jià)升幅則與大市相當(dāng)。

由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，如天河的東圃-車(chē)陂、天河北、天河公園、員村；越秀區(qū)的淘金-建設(shè)、東風(fēng)東-東山口；荔灣的中山八-陳家祠、花地灣；海珠的工業(yè)大道、海珠中心等板塊；而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白云等外圍區(qū)域以及中心區(qū)的邊緣板塊，如花都的山前大道、白云區(qū)的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區(qū)府板塊等近郊地段。

三、較大面積、高總價(jià)的物業(yè)成交漸多，中高端買(mǎi)家活躍度逐漸提升

由成交的物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2012年第四季度，較大面積、高端物業(yè)呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)，由此顯示中高端二手買(mǎi)家的活躍度有所提升。

據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐漸走低的態(tài)勢(shì)。2011年90㎡以下的占比約為75%左右，2012年則逐漸下降至60%左右。而120㎡以上的占比則緩慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達(dá)89㎡，較此前一直較平穩(wěn)的約85㎡有所上升。

由總價(jià)看，100萬(wàn)以下的交投占比明顯呈下降趨勢(shì)，2011年100萬(wàn)以下的占比在五成左右，2012年逐漸下降至不足四成。而200萬(wàn)以上的占比則有所上升，由原來(lái)的約一成，上升至兩成左右。2012年四季度二手住宅成交套均總價(jià)達(dá)157.7萬(wàn)，較此前的140萬(wàn)以下明顯上升。

由單價(jià)看，1.5萬(wàn)元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢(shì)，2011年1.5萬(wàn)元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐漸下降至不足五成。而1.5萬(wàn)元/㎡以上的占比則有所上升，由原來(lái)的約四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均價(jià)接近1.8萬(wàn)元/㎡，升幅明顯。

較大面積、高價(jià)二手住宅成交增多，一方面與樓價(jià)的實(shí)質(zhì)性上漲有關(guān)，也反映了中高端換房改善需求的活躍度逐漸提升。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變、流動(dòng)性長(zhǎng)期保持充裕的預(yù)期下，市場(chǎng)對(duì)通脹的擔(dān)憂加劇，加上樓市前景廣泛看好，購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)自用或者長(zhǎng)期持有以保值增值的買(mǎi)家有所增多。這部分買(mǎi)家大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)勁，需求以較大面積的優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)為主，珠江新城、匯景新城、天河北等高端物業(yè)集中的板塊受到這部分買(mǎi)家的青睞，交投活躍度增加，其中單價(jià)4萬(wàn)元/㎡以上、面積200方以上的千萬(wàn)豪宅成交有所增多，如珠江新城凱旋新世界的望江大面積豪宅，2012年的市場(chǎng)需求較以往明顯增加。

四、買(mǎi)家實(shí)力強(qiáng)勁，一次性付款套均總價(jià)明顯上升

受流動(dòng)性放松影響，2012年一次性付款的比例較2011年下降.據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手樓市一次性付款的占比為29.1%，較2011年的34.3%有所下降。2011年下半年個(gè)別月份一次性付款的比例高達(dá)四成以上，而2012年各月份則基本保持三成左右的正常水平。

由總體套均總價(jià)以及一次性付款的套均總價(jià)看，基本呈穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)，其中四季度一次性付款的套均總價(jià)高達(dá)180萬(wàn)以上，較以往明顯上升，顯示了二手買(mǎi)家較為強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。此外，套均總價(jià)的走高，也與樓價(jià)實(shí)質(zhì)性上漲、中高端買(mǎi)家活躍度提升以及大面積、貴價(jià)盤(pán)成交增多等因素有關(guān)，也側(cè)面反映了買(mǎi)家的價(jià)格認(rèn)可度有所提高。

五、新房、二手房市場(chǎng)共同走旺，逐漸實(shí)現(xiàn)較良性的互動(dòng)

2011年，受市場(chǎng)低迷影響，部分新盤(pán)“以價(jià)換量”，低開(kāi)或降價(jià)走貨；而二手業(yè)主反應(yīng)相對(duì)滯后，價(jià)格降幅較小，造成部分地段一、二手樓價(jià)倒掛或接近，低開(kāi)新盤(pán)分流部分二手買(mǎi)家的現(xiàn)象突出，受影響的區(qū)域既有外圍片區(qū)，也有中心市區(qū)，這種現(xiàn)象一直延續(xù)到2012年一季度。

2012年下半年，隨著市場(chǎng)的整體回暖，中心區(qū)新盤(pán)的價(jià)格穩(wěn)步回升，加上中心區(qū)新盤(pán)以面積較大的改善型產(chǎn)品居多，首置、改善、投資等各類型買(mǎi)家大多根據(jù)自身的實(shí)力及需求，在兩個(gè)市場(chǎng)之間各取所需，部分剛需買(mǎi)家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場(chǎng)共同走旺，基本實(shí)現(xiàn)了較良性的互動(dòng)效應(yīng)，尤其是中心區(qū)，一手新盤(pán)分流部分二手買(mǎi)家的影響逐漸減弱。如下表所示，與附近的一手項(xiàng)目比較，中心區(qū)部分二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍有社區(qū)較成熟、入住時(shí)間快、產(chǎn)品豐富多樣以及價(jià)格相對(duì)稍低等優(yōu)勢(shì)。

六、城市價(jià)值提升，租賃需求保持旺盛，租金有所上漲

2012年廣州住宅租賃市場(chǎng)總體保持需求旺盛、租金有所上漲的態(tài)勢(shì)。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年廣州住宅租賃成交宗數(shù)同比去年增加3.8%，較2009年、2010年增加兩成左右。租賃需求長(zhǎng)期保持增長(zhǎng)，反映了廣州真實(shí)居住需求的增長(zhǎng)。

租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場(chǎng)平均租金為40.8元/㎡.月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩，2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)；下半年，隨著樓價(jià)的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%-8%左右。

租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、城市建設(shè)提速、城市價(jià)值和城市吸引力不斷提升的真實(shí)體現(xiàn)。

七、2012年廣州二手商業(yè)物業(yè)總體量?jī)r(jià)走穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)“限外”等產(chǎn)生一定影響

2012年廣州二手商鋪市場(chǎng)相對(duì)較平穩(wěn)。據(jù)廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手商鋪成交7053宗，較上年增加4.5%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手商鋪的增幅高達(dá)1.2倍以上。2012年廣州二手商鋪成交面積26.5萬(wàn)㎡，較2011年減少36.4%，套均成交面積由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此顯示2012年小面積二手商鋪成為市場(chǎng)的主流。

2012年廣州二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍保持需求增加的態(tài)勢(shì)。據(jù)廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手寫(xiě)字樓成交1176宗，較上年增加39.7%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手寫(xiě)字樓的增幅接近七成。2012年廣州二手寫(xiě)字樓成交面積19萬(wàn)㎡，較2011年增加6.8%，套均成交面積由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可見(jiàn)中小面積二手寫(xiě)字樓逐漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

價(jià)格方面，2012年二手商鋪、寫(xiě)字樓的租金、售價(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)，升幅不大。不過(guò)，商業(yè)物業(yè)的租金和售價(jià)受地段、位置、面積、商圈成熟度等因素影響較大，個(gè)別單位的價(jià)格隨著商圈的成熟，價(jià)格仍有所上漲，但漲幅不大，大多集中在一成左右，較上年三到五成的漲幅明顯下降。

總的來(lái)說(shuō)，2012年廣州二手商業(yè)市場(chǎng)的量、價(jià)均較為平穩(wěn)，主要受2011年“過(guò)熱”以及2012年經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏謹(jǐn)慎的影響，此外，3月份政府重申商業(yè)“限外”令，限定在內(nèi)地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業(yè)，部分境外、港澳臺(tái)等買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)受到一定限制，也對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

八、2012年總結(jié)與2013年展望

縱觀2012年，隨著政策的日漸明晰穩(wěn)定，廣州二手樓市溫和復(fù)蘇，逐漸擺脫2011年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，第四季度步入交投較活躍的良好運(yùn)行軌道。成交量由低位緩慢上升，價(jià)格觸底小幅走高；買(mǎi)賣(mài)雙方僵持博弈和觀望心態(tài)減弱；改善換房、投資需求活躍度有所回升；大面積、高總價(jià)物業(yè)成交增多；市場(chǎng)的價(jià)格認(rèn)可度提高。

研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環(huán)境(政策與經(jīng)濟(jì))、通脹水平、價(jià)格漲速等三方面的因素。

首先由經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2013年環(huán)球經(jīng)濟(jì)仍面臨諸多問(wèn)題，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦較難擺脫低速狀態(tài)，不過(guò)，國(guó)內(nèi)GDP增速仍會(huì)保持在8%左右，總體依然保持平穩(wěn)。

政策方面，由于保障房未能形成規(guī)模供應(yīng)，加上房產(chǎn)稅等其他政策未能完全替代限購(gòu)效果，預(yù)計(jì)2013年限購(gòu)仍難退出。不過(guò)，出于經(jīng)濟(jì)“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預(yù)計(jì)仍以“向緊微調(diào)”為主，如加強(qiáng)土地和資金監(jiān)管、加強(qiáng)地方政府問(wèn)責(zé)、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅、控制房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣量等。總體來(lái)說(shuō)，2013年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)中微調(diào)”為主。

由此預(yù)計(jì)，2013年的經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境總體仍走穩(wěn)，這也為廣州二手樓市穩(wěn)定市場(chǎng)信心，延續(xù)目前較良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)條件。

其次，由通脹水平看，2013年經(jīng)濟(jì)對(duì)資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。由此預(yù)計(jì)2013年的國(guó)內(nèi)流動(dòng)性仍將保持寬松，社會(huì)廣義貨幣(M2)將突破100萬(wàn)億元人民幣。在國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)2013年通脹壓力將有所加重，預(yù)計(jì)CPI將呈上行態(tài)勢(shì)，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)持續(xù)向好，預(yù)計(jì)資金流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的熱情或會(huì)延續(xù)，長(zhǎng)期持有或保值增值的購(gòu)房需求仍將保持較活躍的態(tài)勢(shì)。

價(jià)格方面，受樓市大環(huán)境好轉(zhuǎn)、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價(jià)將會(huì)繼續(xù)走高。不過(guò)，由于目前樓價(jià)已經(jīng)高位，加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)為主，投資成份不高，在限購(gòu)政策抑制下，樓價(jià)如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高，或會(huì)以平穩(wěn)上升為主。

綜合以上分析，預(yù)計(jì)2013年的經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境仍將以“平穩(wěn)”為主基調(diào)，通脹水平或會(huì)有所加劇。受此影響，廣州二手樓市仍將保持較活躍的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)：市場(chǎng)信心總體較為充足，買(mǎi)家仍以首置剛需為主，改善型買(mǎi)家以及投資需求的活躍度將繼續(xù)提升，交投量保持平穩(wěn)活躍，月均成交量大致與2012年第四季度相當(dāng)，價(jià)格平穩(wěn)上漲。不過(guò)，調(diào)控政策的走向仍是市場(chǎng)最大的不確定因素，一旦價(jià)格漲速過(guò)快，政策收緊的壓力將會(huì)增大，預(yù)計(jì)這種情況有一定的可能性會(huì)出現(xiàn)在2013年下半年。

第五篇：上半年樓市總結(jié)及下半年展望

上半年無(wú)錫樓市總結(jié)——平淡、低迷

一、政策——“限購(gòu)”

? 背景：2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)，樓市經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的冷淡后，從8月開(kāi)始，全國(guó)樓市再次出現(xiàn)了回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面。隨后9月底二次調(diào)控，樓市在經(jīng)歷了短暫的冷清后再次反彈，四季度成交量依舊在高位。被成為史上最嚴(yán)厲調(diào)控年的2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火爆。隨后1月底政府再次出臺(tái)“新國(guó)八條”，“限購(gòu)”成為此次調(diào)控的主旋律。

? “錫十條”——2月21日實(shí)施，無(wú)錫正式限購(gòu)，本地人禁買(mǎi)第三套，外地人禁買(mǎi)第二

套。

? 準(zhǔn)備金上調(diào)，加息——限購(gòu)后又持續(xù)收緊信貸政策。

二、土地市場(chǎng)——供應(yīng)量，出讓金額同比大幅下降，住宅用地顯著下滑

? 上半年共有3次土地拍賣(mài)，其中首次拍賣(mài)在第三輪調(diào)控之前，熱度依然較高，隨后限購(gòu)

等一系列政策落地，第二次土拍商業(yè)用地明顯成為主力軍，而第三次僅有一幅土地競(jìng)拍，為無(wú)錫史上最短土拍，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檠杆贉p小。

三、商業(yè)市場(chǎng)——熱度有所提高，成交、價(jià)格均有起伏波動(dòng)

? 3、4月出現(xiàn)了明顯回升，到4月整月商業(yè)成交11.15萬(wàn)平米，達(dá)到前五個(gè)月最高值，在住宅市場(chǎng)限購(gòu)的大環(huán)境之下，商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧。在今年住宅市場(chǎng)限購(gòu)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)得到了前所未有的關(guān)注，各方資金云集備戰(zhàn)，各大房企紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一方面項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)要求比住宅高許多，另一方是商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)，所以帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也很大。因此，上半年無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)的成交并不是一路飛漲，而是有明顯起伏。

四、住宅市場(chǎng)——成交顯著下滑，均價(jià)整體上漲但有起伏，漲幅放緩

? 自2月下旬出臺(tái)樓市新政，成交迅速回落，商品房成交量在4、5、6月的傳統(tǒng)旺季一直

處于“平穩(wěn)”狀態(tài)，金三銀四泡湯，絲毫未顯現(xiàn)出銷(xiāo)售猛增的跡象。截至6月底，我市商品住宅剩余可售面積已達(dá)500萬(wàn)平方米，并且連續(xù)5個(gè)月回升，市場(chǎng)存量加劇。月度房?jī)r(jià)的波動(dòng)受各方影響比較敏感，與成交房源的地區(qū)、類型、戶型等都有關(guān)系。

? 從6月中下旬起，錫城各樓盤(pán)紛紛打出優(yōu)惠促銷(xiāo)牌。前階段，惠山新城的波士頓公館三

期推出兩棟特價(jià)樓，以5380元/平方米作為起價(jià)，觀山名筑5980元/平米起，常發(fā)·清揚(yáng)御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸價(jià)房，恒威中央領(lǐng)地起價(jià)8888元/平米，在以萬(wàn)元盤(pán)著稱的南長(zhǎng)區(qū)也算是揮了個(gè)“大手筆”。緩慢的銷(xiāo)售進(jìn)度讓不少開(kāi)發(fā)商多少面

臨資金吃緊問(wèn)題，因此不排除現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商降低預(yù)期搞促銷(xiāo)是為了盡快回籠資金。下半年展望

? 2009-2010年的銷(xiāo)售火爆使大開(kāi)發(fā)商增加了拿地，在今年一季度調(diào)控啟動(dòng)后，不少房企

都放緩了入市節(jié)奏，但是在建面積和資金投入是趨增的。2011年也已過(guò)半，下半年，許多房企仍將保持密集推盤(pán)的態(tài)勢(shì)，未來(lái)一個(gè)時(shí)期還將是推盤(pán)高峰期。對(duì)于主流房企來(lái)說(shuō)，除企業(yè)既定的安排外，下半年的供應(yīng)高峰還有“被動(dòng)”的一面。更多新盤(pán)本應(yīng)在上半年推出，限購(gòu)政策和地方控制漲價(jià)幅度，推遲了許多樓盤(pán)的入市時(shí)間，也使得推盤(pán)趨于集中。

? 下半年調(diào)控的基調(diào)不會(huì)變，樓市表現(xiàn)基本不會(huì)又太低的改善，以目前的消化速度來(lái)看，下半年存量將進(jìn)一步上升。大量的存量房難以消化造成了房源積壓，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從年初的“挺得住”到漸漸地“坐不住”，大量促銷(xiāo)手段鋪天蓋地，試圖打破僵局。在庫(kù)存不斷增大的壓力下，下半年“以價(jià)換量”或成趨勢(shì)，價(jià)格松動(dòng)可能性加劇。從近期一些開(kāi)發(fā)商制定的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)看，多數(shù)仍然是通過(guò)大幅度的優(yōu)惠舉措和調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)的方法來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售，直接在價(jià)格上“動(dòng)真格”的并不多。目前動(dòng)真格降價(jià)最明顯的是金科，下半年降價(jià)的項(xiàng)目將首先出現(xiàn)在8000-10000元/平米之間的中端樓盤(pán)。高端的項(xiàng)目由于房?jī)r(jià)基數(shù)高，即使小幅降價(jià)也不明顯，而對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房資格的消費(fèi)者而言降價(jià)也沒(méi)用。剛需購(gòu)房者遲早要釋放，而那些面向首改的項(xiàng)目，加息等信貸政策使得購(gòu)房成本壓力加大，購(gòu)房計(jì)劃推遲，這些項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。