第一篇：房地產(chǎn)運營崗總結(jié)

個人實踐總結(jié)

一、實習(xí)個人小結(jié)

經(jīng)過這些天的實習(xí)，通過實踐，使我學(xué)到了很多實踐知識。通過親身的接觸，使我近距離的觀察了整個房屋的建造過程，學(xué)到了很多很適用的具體的施工知識，這些知識往往是我在學(xué)校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要基礎(chǔ)的知識。

一、剛到工地，產(chǎn)生困惑

（1）在去工地實習(xí)之前，已經(jīng)對工地有一個宏觀的認識，但對一些具體環(huán)節(jié)很困惑，如箍筋的制作，鋼筋的綁扎，混凝土試塊的預(yù)制、基礎(chǔ)承臺的制作等等只有在現(xiàn)場才能看到。（2）房屋梁、板、柱的混凝土怎么澆筑的。也都需要在現(xiàn)場才能了解。(3)施工方案和施工組織設(shè)計的形式和內(nèi)容是什么樣的。（4）C1和B4幢樓的樓板裂紋是什么形狀，有沒有超過限定的寬度以及對結(jié)構(gòu)會不會產(chǎn)生影響，產(chǎn)生哪種影響。都亟待了解。（5）監(jiān)理單位通過何種形式來管理施工單位以及怎樣去協(xié)調(diào)建設(shè)單位和施工單位之間的關(guān)系。也是我的困惑之一。并寄希望于這次實習(xí)會讓我茅塞頓開。

二、實習(xí)收獲，心得體會

首先本次實習(xí)最大的收獲之一就是學(xué)會了適應(yīng)環(huán)境。通過這次實習(xí)我適應(yīng)了工地生活。有了這段時間的鍛煉，不問以后做什么工作都有了一種吃苦耐勞的毅力。還有就是懂得了在工地上一名監(jiān)理人員應(yīng)該如何去和建設(shè)方、施工方交流等。

其次，通過這次實習(xí)使我在工程的理論知識與實踐經(jīng)驗相結(jié)合有了更深一步的理解。應(yīng)該說在學(xué)校學(xué)習(xí)的專業(yè)知識都是理論上的，與實際還是有點差別的。在建材大市場二期審圖的過程中，結(jié)合著圖集以及以前聽過講座的經(jīng)驗，反復(fù)的研究，使自己的識圖能力有很大提高；還有就是在與費老一起統(tǒng)計一期工程的剩余工程量的時候。讓我對房屋的細部構(gòu)造有了新的了解，知道了房屋的工程量是如何組成的，加深了對書本上概念的理解；在二期工程快開工時，有機會和陶工一起監(jiān)督施工方復(fù)核標高，使我接觸了水準儀、全站儀，并溫習(xí)了一些它們的使用方法；在參與實習(xí)工作的過程中，懂得了我們的主要任務(wù)就是管理。其中信息管理是管理過程的一個重要組成部分。來往的收發(fā)文件都是有效管理施工方一種形式。也提高了自己文件管理能力。

最后，因此次實習(xí)的一個重要目的之一就是寫一篇關(guān)于混凝土裂縫的小論文，工地正好給我提供了這個機會，因C1和B4幢樓樓板開裂，所以有檢測單位提供的材料和數(shù)據(jù)。經(jīng)過觀察（開裂的樓板和拍攝的照片）、研讀檢測單位提供的材料、分析三個過程，使其成為小論文內(nèi)容的一個重要組成部分。

與此同時也發(fā)現(xiàn)了很多現(xiàn)場的東西與書本上講的并不太一致。

（1）工地在合同以及現(xiàn)場管理方面較為混亂。（2）個別項目在未招標的情況下，建設(shè)單位就組織施工單位開始施工，施工單位的施工力量較薄弱、施工隊伍繁雜。例如：一期的門窗工程在開工前未報送任何資料(企業(yè)資質(zhì)文件，主材的合格證及檢測報告，門窗合格證，施工方案等)，甲方單獨分包的施工隊伍就有很多家，交叉作業(yè)復(fù)雜，缺乏統(tǒng)一的管理，導(dǎo)致了現(xiàn)場管理較為混亂的局面，且因人員和設(shè)備均不能滿足施工要求而導(dǎo)致進度緩慢。

三、在實習(xí)過程中加深的幾點認識

1、對樓板開裂的認識

首先，樓板裂縫的成因。產(chǎn)生裂縫的因素很多，而且裂縫在混凝土結(jié)構(gòu)中也是無處不在的，每幢建筑都會有裂縫，只不過有的裂縫很微小，不易觀察。裂縫主要有兩類。一類是由于材料、氣候等造成的一般塑性收縮裂縫、干縮裂縫等。這類裂縫一般對承載力影響較小，可作一般處理或不處理；另一類裂縫明顯影響了梁的承載能力，隨著裂縫的擴展和延伸，鋼筋達到屈服強度，受壓區(qū)砼應(yīng)變量增大，梁剛度大大降低，構(gòu)件趨向破壞。此類裂縫必須及早采取加固補強，以滿足結(jié)構(gòu)安全需要。

其次，樓板裂縫處理。

（1）對于溫度和濕度引起裂縫的處理方式有：①表面處理法：包括表面涂抹和表面貼補法，表面涂抹適用范圍是漿材難以灌入的細而淺的裂縫，深度未達到鋼筋表面的發(fā)絲裂縫，不漏水的縫，不伸縮的裂縫以及不再活動的裂縫。表面貼補（土工膜或其它防水片）法適用于大面積漏水（蜂窩麻面等或不易確定具體漏水位置、變形縫）的防滲堵漏；②填充法。用修補材料直接填充裂縫，作業(yè)簡單，費用低。③灌漿法。寬度小于0.3mm，深度較淺的裂縫、或是裂縫中有充填物，用灌漿法很難達到效果的裂縫、以及小規(guī)模裂縫的簡易處理可采取開Ｖ型槽，然后作填充處理。此法應(yīng)用范圍廣，從細微裂縫到大裂縫均可適用，處理效果好。

（2）寬度>0.3mm的非貫穿裂縫會引起鋼筋銹蝕，影響結(jié)構(gòu)持久承載力，影響到裂縫結(jié)構(gòu)安全，可采取圍套加固法、鋼箍加固法、粘貼加固法、碳纖維加固法等結(jié)構(gòu)加固法。此方法屬結(jié)構(gòu)加固，須經(jīng)設(shè)計驗算同意后方可進行。

①圍套加固法。在周圍尺寸允許的情況下，在結(jié)構(gòu)外部一側(cè)或數(shù)側(cè)外包鋼筋砼圍套，以增加鋼筋和截面，提高其承載力；對構(gòu)件裂縫嚴重，尚未破碎裂透或一側(cè)破裂的，將裂縫部位鋼筋保護層鑿去，外包鋼絲網(wǎng)一層；大型設(shè)備基礎(chǔ)一般采取增設(shè)鋼板箍帶，增加環(huán)向抗拉強度的方法處理。

②鋼箍加固法。在結(jié)構(gòu)裂縫部位四周加U型螺栓或型鋼套箍將構(gòu)件箍緊，以防止裂縫擴大和提高結(jié)構(gòu)的剛度及承載力。加固時，應(yīng)使鋼套箍與混凝土表面緊密接觸，以保證共同工作。

③粘貼加固法。將鋼板或型鋼用改性環(huán)氧樹脂和粘結(jié)劑，粘結(jié)到構(gòu)件砼裂縫部位表面，使鋼板或型鋼與混凝土連成整體共同工作。粘結(jié)前，鋼材表面進行噴砂除銹混凝土刷凈干燥，粘結(jié)層厚度為1～4毫米。

④碳纖維加固法。碳纖維布加固技術(shù)是利用碳纖維布和專用結(jié)構(gòu)膠對建筑構(gòu)件進行加固處理，該技術(shù)采用的碳纖維布強度是普通二級鋼的10倍左右，具有強度高、重量輕、耐腐蝕性和耐久性強等優(yōu)點。厚度僅為2mm左右，基本上不增加構(gòu)件截面，能保證碳纖維布與原構(gòu)件共同工作。通過看了幾篇論文（包括有《混凝土裂縫的解析和防治》、《現(xiàn)澆混凝土樓板設(shè)計施工過程中的裂縫控制》、《碳纖維加固法在工程中的應(yīng)用》等等）和C1樓的檢測和加固材料，仔細研究了碳纖維加固技術(shù)，發(fā)現(xiàn)碳纖維增強塑料具有強度高、效果好；加固后能大大加強結(jié)構(gòu)的耐腐蝕性及耐久性；自重輕，基本不增加結(jié)構(gòu)自重及截面尺寸；柔性好，易于裁剪，實用范圍廣；施工方便，易于操作，經(jīng)濟性好、施工周期短等優(yōu)點。并研究了其加固的原理和施工，將作為以后論文的一個方向。

2、對與人溝通的認識

在工作過程中學(xué)會了與同事友好相處，虛心向他們請教，學(xué)會了與建設(shè)方、施工方溝通協(xié)調(diào)，尤其是與施工方的溝通，以體現(xiàn)我們是為他們服務(wù)。而不是讓他們服從管理，緊接著我也慢慢獲得了他們的認可，并且不斷承擔(dān)起他們給我的任務(wù)。任務(wù)也由簡單到復(fù)雜，隨之能力也在不斷地提高。

3、對監(jiān)理工作的認識

雖然在書本上講的監(jiān)理工作是三控、三管、一協(xié)調(diào)，但在實際的工作中的安全生產(chǎn)和全面的組織協(xié)調(diào)是核心內(nèi)容。在實習(xí)期間，我積極學(xué)習(xí)和閱讀過一部分施工階段的監(jiān)理資料包括：監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則、工程進度計劃、監(jiān)理工程師通知單、監(jiān)理工作聯(lián)系單、監(jiān)理日記、監(jiān)理月報、工地例會文件等。初步掌握了工程監(jiān)理工作的基礎(chǔ)知識和操作的基本程序。逐步熟悉了本工程的建設(shè)情況。另外又閱讀了施工單位的施工組織設(shè)計，懂得了每個工序每個部分的要求都應(yīng)該按規(guī)范明確表示。將自己以前書本所學(xué)的東西應(yīng)用于實踐之外，并且格外的注意學(xué)習(xí)書本上沒有但是實際操作中卻很有用的東西。學(xué)到了很多有用的東西，加深了對監(jiān)理工作的認識。

四、存在的不足和今后努力的方向

1、宏觀方面：自己仍存在較多的不足之處，有時在行使監(jiān)管的時候，不太注重聽取施工人員的意見，工作方式不夠靈活;由于知識面狹窄和對規(guī)范及監(jiān)理程序理解的不夠透徹，導(dǎo)致工作中的管理能力有所欠缺，不能很好地協(xié)調(diào)工作;考慮問題不夠全面。打算在以后的工作中要多學(xué)習(xí)管理協(xié)調(diào)以及現(xiàn)場技術(shù)能力。做到言行要嚴謹，說話要有依據(jù)，給施工單位提建議時要注意把握尺度;在文件處理及行文方面需要多下功夫，以保證行文的準確性和高度概括性。

2、專業(yè)方面：①對理論知識掌握的不夠扎實。如：混凝土、砂漿試塊的養(yǎng)護時間，做試塊的養(yǎng)護時間以及應(yīng)該振搗到什么程度，混凝土澆筑完畢后的養(yǎng)護溫度、養(yǎng)護時間等等。②熟悉圖紙的能力差，對平面圖形難以很快的想象出立體的樣子。以至于不能明確判定施工的對錯。③隨著施工規(guī)范的更新，對一些最新的施工規(guī)范不知道，以至于難以判斷施工的對錯。④對于一些施工順序還不太明了，對一些施工過程的操作不了解。

3、今后努力的方向，首先要加強自己的管理能力，改進一些不當?shù)墓ぷ鞣绞?，其次要都熟悉施工?guī)范，深入理解一些理論知識，對施工質(zhì)量的驗收做到心中有數(shù)。最后就是要熟悉一下相關(guān)軟件，在根據(jù)實際工程提供的數(shù)據(jù)，完成一篇關(guān)于樓板裂縫的論文。

五、小結(jié)

這次實習(xí)使我對施工的基本知識以及信息管理有一定的了解，為以后學(xué)習(xí)專業(yè)知識引開一條路。特別是混凝土裂縫，作為以后研究的方向。我通過閱讀相關(guān)論文和檢測報告，仔細觀察，通過詢問費老、陶工等方式了解到了很多以前不曾知道的知識。還通過費老學(xué)習(xí)了一些簡單明了的判斷施工質(zhì)量的方法。雖然在這一個月里是我待在工地時間最長的，但是收獲也是最多的。對我未來的工作和學(xué)習(xí)有深遠的意義。

二、房地產(chǎn)運營個人工作總結(jié)

在公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本職工作。在企業(yè)不斷改革的推動下，我認識到不被淘汰就要不斷學(xué)習(xí)，更新理念，提高自我的素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平，以適應(yīng)新的形勢的需要?，F(xiàn)就個人一年來的工作情況做以下總結(jié)：

一、工作思想

積極貫徹公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于公司發(fā)展的一系列重要指示，忠于公司、忠于股東、誠實守信、愛崗敬業(yè)、團結(jié)進取，進一步轉(zhuǎn)變觀念，改革創(chuàng)新，面對競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，強化核心競爭力，開展多元化經(jīng)營經(jīng)過努力和拼搏，使公司持續(xù)的發(fā)展。

全面加強學(xué)習(xí)，努力提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)水平。作為一名宣傳銷售人員肩負著上級領(lǐng)導(dǎo)和同事賦予的重要職責(zé)與使命，公司的銷售計劃及宣傳方案需要我去制定并實施。因此，我十分注重房產(chǎn)銷售理論的學(xué)習(xí)和管理能力的培養(yǎng)。注意用科學(xué)的方法指導(dǎo)自己的工作，規(guī)范自己的言行，樹立強烈的責(zé)任感和事業(yè)心，不斷提高自己的業(yè)務(wù)能力和管理能力。

二、在開發(fā)公司的日常工作

我于年初進入公司以來，在公司開發(fā)部工作。在公司領(lǐng)導(dǎo)，主管領(lǐng)導(dǎo)及各位同事及各位同事的幫助下，我對公司各項規(guī)章制度和辦事流程有了清楚地了解，也從部門領(lǐng)導(dǎo)和其他同事身上學(xué)到了很多新的知識，我的工作能力也由此得到很大提高。

進入公司一個月時間里，我主要負責(zé)開發(fā)公司的有關(guān)文件的保管，收發(fā)登記及文字處理等工作，并參加了李培莊商住小區(qū)的拆遷工作及李培莊商住小區(qū)的圖紙會審。在公司各部門領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和各部門同事的密切配合下，我能按時優(yōu)質(zhì)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的各項工作，同時積極的對李輝莊周邊樓盤進行市場調(diào)查，為公司的售房工作墊定了基礎(chǔ)，保證了公司各項宣傳推廣活動的順利進行。

5月底開始在培莊商住小區(qū)的售房工作，在這期間我主要做了以下工作：

1、根據(jù)公司各月的會議精神，制定銷售的月銷售計劃。

2、策劃李培莊小區(qū)的宣傳工作，制定出宣傳方案，報領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。

3、辦理售房合同，負責(zé)開發(fā)公司的文件文字處理，保管資料的收發(fā)登記。

4、參加李培莊拆遷工作及合同的管理。

5、進行社會調(diào)查，接待客戶，對客戶保持聯(lián)系。

三、通過這段時間在公司的工作與學(xué)習(xí)，我學(xué)到了很多。作為公司的售房宣傳人員有以下幾點設(shè)想：

首先，銷售宣傳人員的工作，銷售人員必須做到對銷售流程的遵守，并控制整個銷售環(huán)節(jié)。

1、銷售控制表

可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，并以制度銷售改進策略，做好保密工作，絕不能向客戶透露；

2、來電、來客的登記

填寫客戶資料表。無論成交與否，每接待一組客戶后，立刻填寫客戶資料表。填寫的重點是客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個人資訊?？蛻魧Ξa(chǎn)品的要求條件，成交或未成交的原因。根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：A、很有希望B、有希望C、一般D、希望渺茫，以便日后有重點地追蹤詢訪。

3、銷售登記

管理和登記銷售的情況，包括認購資料認購合同，產(chǎn)權(quán)資料，付款資料。

4、換、退房管理

在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結(jié)果。

5、催交欠款

處理銷售過程中的樓款催交處理。

6、成交客戶資料管理

登記已成交客戶詳細資料，方便公司營銷人員有第一手資料，對客戶進行分析，從而最大限度提高對客戶的服務(wù)。

7、換戶

需換戶者，在定購房屋欄內(nèi)，填寫換戶后的戶別、面積、總價，并注明何戶換何戶，收回原定單；應(yīng)補金額及簽約金若有變化，以換戶后的戶別為主；其他內(nèi)容同原定單。

8、退戶

遇到退戶情況，應(yīng)分析退戶原因，明確是否可以退戶，報現(xiàn)場管理人員或更高一級主管確認后，辦理退戶手續(xù)，結(jié)清相關(guān)款項，將作廢合同收回留存?zhèn)浒?，有關(guān)資金移轉(zhuǎn)事項，均須由雙方當事人簽名認定；若有爭議無法解決時，可提請仲裁機構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。

9、加大宣傳力度通過以下幾種方式：

1）、傳播媒體報紙電視

2）、戶外媒體戶外看板（位置：李輝莊的主要干道，主要客源鋼司職工、中加職工、銀龍職工及鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人和在市區(qū)工作的人員）網(wǎng)絡(luò)、出租車、公交車、公交站臺（可在其車體做噴繪廣告，或車內(nèi)顯注位置做小張的粘貼廣告，站牌上小型海報宣傳），內(nèi)容主要以開盤為主。

3）、印刷媒體

第二篇：房地產(chǎn)運營模式

房地產(chǎn)運營模式：

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預(yù)算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召

開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標管理費

22、合同預(yù)算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

拿到地塊后，房地產(chǎn)要做事情很多，你要詳細明白的話需要親自經(jīng)歷或者查閱書籍。我這里給你籠統(tǒng)列舉一些：

一、前期準備階段：

土地獲取后開始前期手續(xù)工作：也就是幾個證的獲取（土地證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）。大體過程是：設(shè)計院根據(jù)各項指標要求等設(shè)計 規(guī)劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進行下一步的工程施工工作了。

二、施工階段：

該階段主要是項目現(xiàn)場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設(shè)計部、成本預(yù)算部、工程部、材料部、財務(wù)部、銷售部等）。該階段特點是根據(jù)設(shè)計圖紙來形成具體的實體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。

三、工程達到一定條件（各個地區(qū)要求不同）可以辦理預(yù)售許可證，房屋開始預(yù)售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）

地產(chǎn)商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發(fā)商將工程發(fā)包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發(fā)商材料采購施工單位采購，根據(jù)當初報價結(jié)算。也有開發(fā)商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據(jù)該價格最終結(jié)算。還有開發(fā)商單獨對鋼筋、水泥、商砼等大項自己采購，其他的施工單位采購。還有外墻保溫、門窗、單元門等一些分項工程，開發(fā)商也會單獨分包出來。

說這么多吧，你看不明白再追問吧。

第三篇：運營崗責(zé)

職責(zé)描述：負責(zé)門店現(xiàn)場督導(dǎo)管理及標準化體系工作

1、督導(dǎo)門店的運營管理工作，完成門店管理任務(wù)；

2、負責(zé)建立各門店規(guī)范、高效的運營管理體系并不斷地優(yōu)化和完善；

3、制定各門店營運標準并監(jiān)督實施；

4、指導(dǎo)并協(xié)助各門店達成營業(yè)目標，推動并確保營業(yè)指標的順利完成；

5、建立超市各門店的現(xiàn)場管理工作執(zhí)行和形成快速反饋體系及解決機制；

6、處理各門店現(xiàn)場各類異常狀況，協(xié)調(diào)門店與其它相關(guān)職能部門工作；

7、加強對各門店的現(xiàn)場管理與巡視，及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)防各類隱患和突發(fā)事件，加強門店現(xiàn)場管理規(guī)范化；

8、負責(zé)各門店的現(xiàn)場陳列管理和品質(zhì)管理工作；

9、負責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)各門店的日常經(jīng)營活動；

10、協(xié)助各門店的經(jīng)營預(yù)算制度和達成；

11、協(xié)調(diào)與參與新開店的籌劃和營運工作；

12、協(xié)助制定門店督導(dǎo)部門工作計劃與工作目標，進行財務(wù)預(yù)決算。

工作任務(wù)

職責(zé)一 職 位 說 明 書

職責(zé)二

職責(zé)描述：負責(zé)門店庫存管理及業(yè)務(wù)分析工作 工作任務(wù) 1.協(xié)助信息部建立庫存管控報表系統(tǒng)，使各相關(guān)部門及門店有準確的分析數(shù)據(jù)；2.對各門店商品庫存管理與分析監(jiān)控； 3.加強和協(xié)助采購部對各門店庫存的管控能力； 4.監(jiān)控系統(tǒng)庫存管理能力，組織和協(xié)助維護庫存的有效性；5.對各門店的損耗控制和管理； 6.組織跟蹤研究行業(yè)政策、發(fā)展態(tài)勢、市場競爭狀況、主要競爭者的動向，結(jié)合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，制定應(yīng)對策略和經(jīng)營政策報總經(jīng)理審核，對市場信息、商品信息進行收集分析，定期組織商圈調(diào)查、人氣調(diào)查、競爭對手調(diào)查、行業(yè)研究與考察工作，做好商場布局、經(jīng)營品種組合、品類規(guī)劃并提出初步方案 7.對各目標市場進行有周期性地調(diào)查與分析，提出營運策略調(diào)整和建議；8.分析和督導(dǎo)各各門店月、季、銷售、毛利、費用指標的完成情況；

職責(zé)三全面負責(zé)門店客戶關(guān)系管理工作

職責(zé)四

職責(zé)描述：履行其它部門的相關(guān)協(xié)作任務(wù) 工作任務(wù) 1.負責(zé)執(zhí)行總經(jīng)理下達的各項工作任務(wù)，積極配合統(tǒng)一組織的經(jīng)營項目和管理工作； 2.根據(jù)管理要求，定期向總經(jīng)理提交經(jīng)營狀況報告、工作報告、述職報告以及各類報表，并接受質(zhì)詢和考評； 3.負責(zé)與門店保持良好溝通，快速解決和處理各類異常情況； 4.協(xié)助與參與對各門店的培訓(xùn)工作，建立工作執(zhí)行標準和培訓(xùn)文檔；5.組織和實施大的市場調(diào)研工作； 6.負責(zé)和協(xié)助新店的建立或交接行政管理工作；7.加強與其它各職能部門的溝通與協(xié)調(diào)； 作任務(wù)5.開發(fā)和創(chuàng)新性地開展新的客戶業(yè)務(wù)合作方式，發(fā)現(xiàn)、開拓所轄客戶的新增長點，不斷發(fā)展新業(yè)務(wù)，完成目標增長率； 6.負責(zé)建立和完善超市各門店卡類管理制度和客戶信息的維護； 7.定期評估和分析超市各門店大客戶管理業(yè)務(wù)操作和關(guān)系維護效能； 8.建立和推進客戶投訴機制、解決機制和后期跟進評估； 9.定期推進對各門店目標市場的客戶滿意度及忠誠度調(diào)查，監(jiān)控市場的資源，并提出解決方案；

職責(zé)描述：完成總部交辦的其他任務(wù) 1.組織建立并出席店長周會 2.授權(quán)范圍內(nèi)營運部重大問題的建議權(quán) 3.授權(quán)范圍內(nèi)對超市門店的現(xiàn)場處理決策權(quán) 4.授權(quán)范圍內(nèi)對門店現(xiàn)場管理的處罰權(quán) 5.營運部及門店經(jīng)營目標的建議權(quán) 6.對本部門內(nèi)部的人事任免權(quán) 7.對本部門各項工作的監(jiān)控權(quán) 8.對本部門員工獎懲的決定權(quán) 9.對下級之間工作爭議的裁決權(quán) 10.對所屬下級的管理水平、業(yè)務(wù)水平和業(yè)績的考核評價權(quán) 11.對不符合事實的考核結(jié)果的投訴權(quán) 12.營運部批準預(yù)算內(nèi)的財務(wù)審批權(quán) 13．營運部內(nèi)部制度的頒布權(quán) 14．營運部工資標準的建議權(quán)

招聘職責(zé)

對上職責(zé)：

1.根據(jù)總經(jīng)理工作方向，參與并制訂公司營銷戰(zhàn)略，根據(jù)營銷戰(zhàn)略制訂公司營銷組合策略和營銷計劃，并組織實施。2.協(xié)助總經(jīng)理建立調(diào)整公司營銷組織，細分市場建立、拓展、調(diào)整市場營銷網(wǎng)絡(luò)。3.定期對市場營銷環(huán)境、目標、計劃、業(yè)務(wù)活動進行核查分析，及時調(diào)整營銷策略和計劃，制訂預(yù)防和糾正措施，使其不斷適應(yīng)市場的發(fā)展，確保完成營銷目標和營銷計劃。4.負責(zé)分解下達的工作目標和市場營銷預(yù)算，并根據(jù)市場和公司實際情況及時調(diào)整和有效控制。5.業(yè)務(wù)團隊建設(shè)及考核，提升團隊整體素質(zhì)，帶領(lǐng)團隊完成銷售計劃指標； 6.設(shè)計區(qū)域市場的銷售業(yè)績與費用開支對比分析圖表 7.負責(zé)重大營銷合同的談判與簽訂；負責(zé)重大公關(guān)、促銷活動的總體、現(xiàn)場指揮。8.定期將自己的各項工作及下級部門的工作以書面的形式向總經(jīng)理報告；

對下職責(zé)：

1、負責(zé)監(jiān)督與指導(dǎo)所屬區(qū)域、門店完成公司所下達的銷售目標；

2、負責(zé)公司、門店的營運管理、門店布局和商品陳列；

3、負責(zé)門店安全責(zé)任制的監(jiān)督檢查，落實運營主管、各區(qū)域安全負責(zé)制工作，協(xié)助相關(guān)部門和門店，處理突發(fā)性治安案件和事故；

4、協(xié)調(diào)運營部與各職能部門的工作關(guān)系，促進商品銷售；

5、定期對門店管理人員進行業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。

任職資格： 1.10年以上快消品行業(yè)營銷管理工作經(jīng)驗，酒水飲料行業(yè)優(yōu)先考慮； 2.大學(xué)本科及以上學(xué)歷；市場營銷、商業(yè)、法律專業(yè) 3.個人素質(zhì)：對公司整體營銷工作及經(jīng)營業(yè)績考核有一定的認識理解能力、分析能力、創(chuàng)新能力 4.嚴謹、細致、耐心的工作作風(fēng)，堅持公司銷售管理原則； 5.必要的財務(wù)和法律知識； 6.出色的協(xié)調(diào)/溝通能力，善于根據(jù)市場變化、客戶需求和市場競爭需要、制定營銷方針、銷售策略，具有較強的客際關(guān)系處理能力

第四篇：房地產(chǎn)運營模式(學(xué)習(xí)稿)

房地產(chǎn)公司運營模式（學(xué)習(xí)稿）

第一部分、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)流程

一、土地獲取階段

1、土地信息收集：落實地塊具體位置及周邊情況，落實規(guī)劃條件，了解限制性條件，對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況，了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。

2、土地初判：了解地塊的上市方式，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況，成本測算，了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排，宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果。

3、土地深判：進行可行性研究報告，區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析，該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。市場深度調(diào)研，參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。項目最終定位，根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議。成本測算，針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選，開發(fā)周期及付款計劃，根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定，現(xiàn)金流測算，深判結(jié)果，項目可行性報告及后續(xù)工作。

4、尋找合作資金：研究并確定融資方式，如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等。項目招商報告，區(qū)域宏微觀市場研究，項目招商版盈利能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式，項目商業(yè)策劃書，合作伙伴確定。合作方案確定，合作細節(jié)確定。引資，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。合作實施，公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理。

5、投標、摘牌：投方案標，項目方案確定，投經(jīng)濟標，確定土地上限，拍賣，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)，掛牌，競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)。確定用地圖、樁點坐標、用地條件，交納政府凈收益，契稅，交易費。辦理用地規(guī)劃許可證，土地出讓合同，出讓金、交易費交費證明。

6、確權(quán)：企業(yè)投資項目備案，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢），土地補償費，土地出讓合同，核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標圖，交費證明，1：500現(xiàn)狀地形圖3份，詳規(guī)。

7、辦理土地證：土地出讓合同，交費證明，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，地籍圖4份（薄膜圖），土地登記申請書，土地確權(quán)來源證明文件，申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明，土地抵押貸款，積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司。

二、規(guī)劃設(shè)計階段

1、區(qū)域市場調(diào)研：項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀，項目周邊競爭性樓盤調(diào)查。項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分），商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向。同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分），競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期，提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息。

2、項目定位：公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定，通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位。經(jīng)濟測算，逐步細化成本測算及利潤率分析，現(xiàn)金流測算。項目發(fā)展報告，開發(fā)計劃，根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃，結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議, 根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期；項目考核指標初定，提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求;資金流，根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求，配套費及土地款支付計劃。

3、設(shè)計前期：明確產(chǎn)品設(shè)計思路, 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標準等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見。明確設(shè)計院選擇標準，制定設(shè)計組織計劃。

4、方案設(shè)計組織：方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂。制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂，依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。結(jié)合行業(yè)特點提供有關(guān)需求建議，配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計，參與制定交工標準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定，對于初步測算的成本指標逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預(yù)審。修建性詳規(guī)成果。詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）。建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）。建筑方案報建圖。景觀概念方案設(shè)計及確定。

5、指標確認階段：項目成本指標確定，企劃對銷售費用指標，進行討論確定，結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議，項目前期、工程、配套、費用等指標落實。項目考核指標確定，結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系，根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期?？己酥笜苏{(diào)整，根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標體系，制定工期。

6、施工圖設(shè)計組織：施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定），按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標，提供景觀限額設(shè)計指標。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定，針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選，參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)。地質(zhì)勘察報告，組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計提供地質(zhì)勘察報告。施工圖成果，總平面圖，放線圖，樁位圖，施工圖報建圖，消防、人防報建圖，施工圖審查全圖及計算書，編制典型樓座建安預(yù)算，施工圖會審，施工圖全圖，編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化。綜合管網(wǎng)方案設(shè)計，提供各專業(yè)局設(shè)計條件。景觀擴初及施工圖設(shè)計。景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化，結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定，負責(zé)圖紙優(yōu)化變更，對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。

三、項目前期階段

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃方案及市政方案送審，設(shè)計方案（含總平面方案）申報表，土地出讓合同，修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份），申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。建筑方案送審，建筑設(shè)計方案申報表，1/500現(xiàn)勢地形圖1份，土地出讓合同，投資計劃，建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型，申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。取得許可證，投資計劃(項目備案)，大配套，小配套，消防證明，綠化證明，人防證明，地名證明。

2、現(xiàn)場工程放線：施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件，首層平面圖。按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告，按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告。施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護，施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護。移交施工單位。

3、施工許可證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書，工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同，建設(shè)資金證明（銀行存款證明），建設(shè)項目投資計劃（當年計劃），施工圖審查，質(zhì)量監(jiān)督登記表，安全措施，安全施工措施登記表，交費各專業(yè)會簽單。

4、銷售許可證：營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書，《國有土地使用證》或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，投資計劃(項目備案)，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》，公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明，獲取前期物業(yè)備案證明，基礎(chǔ)工程形象部位達到正負零及圖象文件，獲取《面積計算成果表》，項目總平面圖，獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明。

5、企業(yè)投資項目備案：規(guī)劃成果，配套。

四、工程建設(shè)階段

1、開工準備：移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場，臨水、臨電，根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護。平整場地。施工組織方案。招投標、簽訂合同，勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設(shè)計提供設(shè)計依據(jù)），樁基施工單位，監(jiān)理，土建施工單位，甲供材、分包商，沉降觀測。土建施工單位的公開招標及合同備案，確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案。施工圖會審，組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審，會同設(shè)計院進行會審，簽定會審記錄。設(shè)計交底，會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定交底記錄。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)，申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)，申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)，辦理施工人員暫住手續(xù)。

2、開工: 施工放線，組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管。規(guī)劃驗線，監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線。樁基施工，試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設(shè)計，施工人員資質(zhì)，進場材料是否合格等，樁基全面施工。樁基檢測，委托樁基檢測單位、簽訂合同，進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告。開槽，辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門，土方工程，支護工程，降水工程。地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準時參加?；A(chǔ)施工，地基處理，混凝土墊層，地下防水，混凝土基礎(chǔ)。基礎(chǔ)驗收備案，承建單位自評，監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查，材料報送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收，簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表。基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。

3、主體施工: 審核施工方案、施工組織設(shè)計。材料進場驗收，施工單位填報材料進場報驗單，檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復(fù)試。鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控），模板分項工程，鋼筋分項工程，預(yù)應(yīng)力分項工程，混凝土分項工程，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程，裝配式結(jié)構(gòu)分項工程，混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程。

配套管線預(yù)埋。重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收，核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標準層，天面層鋼筋，地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預(yù)埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問題解決，圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析，設(shè)計變更。施工質(zhì)量問題、事故處理，施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查，處理方案的制定、審核、審批，處理方案的實施。

4、變更簽證：設(shè)計變更，與設(shè)計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件。工程變更，工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析，工程變更申請，設(shè)計變更、現(xiàn)場核實。

5、工程款支付：工程進度的確認。工程款申請表審批，建立完整，準確的資金合同臺帳。工程款支付。

6、主體驗收備案：施工單位自評。監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查。監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收。簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表。

7、外檐裝修材料確定：設(shè)計、研發(fā)定板。施工樣板制作。材料確定。

8、甲供、甲分包材料招標（工作應(yīng)有針對性的提前展開）：制定招標計劃，編制招標文件，考察投標單位，招標、定標。

9、內(nèi)外檐裝修：地面、防水、抹灰、飾面板（磚）、門窗、隔墻、外墻、涂飾，各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護，工種及工序的協(xié)調(diào)。

10、水、暖、電安裝：室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、變配電室、供電干線、電氣動力、電氣照明安裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝。

11、智能化：通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、電源與接地、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)。

12、通風(fēng)與空調(diào)：招標選定安裝單位，提供電梯井道土建節(jié)點圖，指導(dǎo)電梯井道土建施工，電梯安裝及調(diào)試，各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理。

13、毛坯房竣工驗收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗收，施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》。組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進行交接（包括圖紙）。

14、毛坯房竣工結(jié)算：土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算，核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。

15、成品房裝修：從使用功能角度對室內(nèi)裝修進行查驗。土建工作面移交，吊頂、潔具、護欄和扶手制作與安裝、飾面板（磚）、涂飾、櫥柜制作與安裝、門窗套制作與安裝、花飾制作與安裝、窗簾盒、窗臺板、裱糊與軟包、細部，做好成品的保護，責(zé)任劃分，不同工序做好交接。

16、成品房驗收備案：會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》。組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與物業(yè)進行交接。

17、成品房竣工結(jié)算：精裝修供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算。

18、配套手續(xù)及施工：排水、自來水、燃氣、視訊、電力、綜合管網(wǎng)、附屬建筑、景觀等。

19、竣工結(jié)算稽核：排水、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算，全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告。

五、項目銷售階段

1、推盤策略確定：產(chǎn)品策略，根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設(shè)計人員支持、負責(zé)講解產(chǎn)品等。價格策略，協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控，提供成本測算，確定銷售基本均價。推廣策略，參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化，提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持。招商策略，整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略。

2、確定外部資源：廣告公司尋找及確定，制作公司尋找及確定，策略公司尋找及確定，媒介公司尋找及確定，活動公司尋找及確定。

3、項目推廣定位確定：項目名稱、組團名稱。

4、項目核心推廣理念確定：SLOGON確定。logo確定。VI系統(tǒng)及延展方案確定。

5、亮相前項目知識培訓(xùn)：建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。

6、分賣場設(shè)立：為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心，提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷售道具制作。

7、銷售道具準備：現(xiàn)場房型手冊（亮相版），售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架），樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)，沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應(yīng)明確），入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等），項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)，（意向）派籌卡及紀念禮品。

8、聯(lián)動工作的準備：配備看房車及看房車的包裝，進行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝。

9、意向商家簽約：進駐意向書。

10、確定項目亮相方案：項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定，項目亮相細化方案確定，項目亮相媒體確定。

11、項目亮相：項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯），新聞媒體新聞信息亮相，亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排。

12、項目開盤前準備：銷售內(nèi)部資料；客戶接待、客戶問題匯總及反饋；客戶積累；交工標準確定；價格體系確定；合同準備；開盤前銷售道具準備；項目形象的提升及深化，戶外媒體發(fā)布，報紙媒體發(fā)布，小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）；開盤信息告知；銀行大協(xié)議的簽訂。

13、開盤：開盤慶典活動，客戶轉(zhuǎn)化，回款落實。

14、日常銷售：月度指標分解，根據(jù)公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調(diào)整；產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點，來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調(diào)整；月度操作手冊制定，根據(jù)財務(wù)指標，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點；價格監(jiān)控及調(diào)整，定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化；月度推廣計劃執(zhí)行；客戶到訪及接待成交工作，客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶，外賣場客戶到訪，項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作，通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交；月度付款計劃及支付；回款，制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款；月度指標考核，公司考核指標完成及調(diào)整，項目考核指標完成及調(diào)整。

15、清盤：清盤后項目各種資料移交；項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔，項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作，利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持。

六、竣工入駐階段

1、室內(nèi)空氣檢測：選擇單位，組織招投標，定隊伍組織進行現(xiàn)場檢測。

2、住宅準入證：規(guī)劃驗收，消防驗收，通水、通電大配套驗收，竣工驗收備案通知書，小配套驗收，人防驗收。

3、入住準備：工程質(zhì)量保證書，住宅使用說明書，寄發(fā)《商品房交付使用通知書》，對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方面進行檢查，做好相關(guān)詳細記錄，組織相關(guān)維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程，寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服。樓牌標識，物業(yè)用品儲備，物業(yè)接收鑰匙、驗房。

4、辦理入?。褐贫ㄈ胱×鞒?，審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單，驗房及交費，收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題，驗房問題匯總。

5、售后維修：配合維修。

七、售后管理階段

1、投訴處理：配合解決投訴問題。

2、裝修管理：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題。

3、施工資料整理及移交：組織施工單位整理工程資料，辦理移交。

4、通煤氣：工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期。

5、整體移交物業(yè)：移交建筑物及相關(guān)資料，接收建筑物及相關(guān)資料。

6、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計問題進行歸納總結(jié)，改進設(shè)計工作，對反饋的問題進行分析、整理、總結(jié)，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生。

7、初始登記：辦理初始登記手續(xù)。

8、產(chǎn)權(quán)證辦理：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù)

9、分戶土地證：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告，負責(zé)提供技術(shù)支持。

10、土地證辦理：為客戶辦理土地證完善手續(xù)。

第二部分、房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的四種方式比較分析

案 例

A企業(yè)2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權(quán)后，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準，建設(shè)商住樓項目。由于A企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決定與關(guān)聯(lián)單位B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由A企業(yè)支付，開發(fā)產(chǎn)品委托B企業(yè)銷售，銷售合同由B企業(yè)與買方簽訂，但是銷售不動產(chǎn)發(fā)票由A企業(yè)開具，A企業(yè)按照該樓盤銷售收入的3%支付乙方開發(fā)、銷售手續(xù)費。

實務(wù)中，擁有土地使用權(quán)而沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情形比較常見，這樣與具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)進行合作聯(lián)建就會應(yīng)勢而生。本案例中，A企業(yè)自身不具備開發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》但是無法取得《預(yù)售許可證》或《銷售許可證》。即便與B企業(yè)合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以該商住樓的銷售主體實質(zhì)是A企業(yè)。B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理銷售而已。

大家關(guān)心的問題是，在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應(yīng)當如何稅務(wù)處理？

我們知道，該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的，沒有發(fā)生土地權(quán)屬變更以及轉(zhuǎn)移，在項目竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費用所簽訂合同的印花稅外，基本沒有其他稅金。

盡管A企業(yè)沒有銷售資格，如果在項目竣工前已經(jīng)提前預(yù)售，則根據(jù)營業(yè)稅政策的規(guī)定也應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”計算繳納營業(yè)稅。按照土地增值稅的規(guī)定預(yù)征土地增值稅。按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

項目竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷售，涉及的也還是“銷售不動產(chǎn)”計算繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。只不過與預(yù)售階段不同的是這時要進行土地增值稅的清算和企業(yè)所得稅實際毛利額的調(diào)整。

B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中涉及哪些稅呢？

B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有最終開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，不屬于共同投資、共同開發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時符合以下四個條件：

必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據(jù)及標準；

所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；

以委托方名義與負責(zé)施工隊結(jié)算；不墊付建設(shè)資金。

假如B企業(yè)符合上述條件，僅僅是利用技術(shù)力量幫助A企業(yè)管理工程和受托銷售，其取得的代建管理費和銷售代理費只計算繳納營業(yè)稅，如果產(chǎn)生利潤，另行征收企業(yè)所得稅。

但是，這種代建方式實際上存在很大的納稅風(fēng)險，對于B企業(yè)來說，假如未同時具備上述四個條件，主管稅務(wù)機關(guān)可能對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。畢竟關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的這種運作比較常見，房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同的名義進行開發(fā)銷售，實際情況一般不可能不墊付建設(shè)資金，特別是銷售合同是由B房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂的，銷售主體與實質(zhì)不符。其中的稅務(wù)風(fēng)險需要綜合評估。

對于A企業(yè)來說，由于其不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目完工土地增值稅清算計算扣除項目時，難以享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除20%的政策優(yōu)惠。

對于雙方的經(jīng)營風(fēng)險也不容忽視，該項目由于不能以有資質(zhì)的B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義取得銷售許可證，法律要件不完備，難以同正常的商品房相競價，經(jīng)營收益會有所減少，在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時也極容易與買方產(chǎn)生糾紛。

合作開發(fā)是否有更好的途徑呢？

建議雙方可以考慮以下的四種方式。

一、規(guī)范聯(lián)建運作

雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)。

這是通常運用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。

項目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。

該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。

二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。

這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當繳納承受土地使用權(quán)契稅。

三、以土地使用權(quán)投資

A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項目開發(fā)以B企業(yè)名義立項。項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。

對于A企業(yè)的影響如下：

1、營業(yè)稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅?！盇企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅。

2、土地增值稅：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條規(guī)定“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

所以，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當計算繳納土地增值稅。

3、印花稅：A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅。

4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）明確：

資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：

1）被收購方應(yīng)確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2）收購方取得資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。

3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。

A企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時分解為按公允價值銷售土地使用權(quán)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

如果該投資環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關(guān)于資產(chǎn)收購特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%.”可以選擇按以下規(guī)定處理：

1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

2）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

這種情形下A企業(yè)不用計算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價值確定。

還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。

四、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒有其他重要經(jīng)營項目，也可以探索實現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項開發(fā)。

這種方式下對于A企業(yè)的影響如下：

1、營業(yè)稅：不需要繳納?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]165號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

3、印花稅：根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）的規(guī)定，經(jīng)縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的部分應(yīng)按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。

4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）明確：

合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實現(xiàn)兩個或兩個以上企業(yè)的依法合并。企業(yè)合并，當事方應(yīng)按下列規(guī)定處理： 1）合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)。

2）被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進行所得稅處理。

3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。

如果該合并環(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：

1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

2）被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼。

3）可有合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截止合并業(yè)務(wù)發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。

4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定。

這種情形下A企業(yè)不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價值確定。

B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

在以上四種方案中，合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權(quán)投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。整體產(chǎn)權(quán)方式下的吸收合并與土地使用權(quán)投資方式比較，進一步免征了本環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。

第三部分、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權(quán)益保障

一、概述

（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念

要了解什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)，首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)者按照法律規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以自己或他人占有使用為目的，進行土地改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)及租賃的行為。

因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規(guī)定，“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”

（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)的特點

1、合作開發(fā)的主體必須是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)者。

2、合作開發(fā)的形式是房地產(chǎn)開發(fā)者之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益。

3、合作開發(fā)的目的是通過合作的方式達到完成房屋建設(shè)的效果。

二、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的模式

（一）法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營

法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)者設(shè)立房地產(chǎn)項目公司。房地產(chǎn)項目公司，是指投資者為了開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)《民法通則》第51條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得法人資格。”在新成立的房地產(chǎn)項目公司中，房地產(chǎn)開發(fā)者成為股東，其權(quán)利義務(wù)也由公司章程來規(guī)范，而非合作協(xié)議。各個房地產(chǎn)開發(fā)者從合作協(xié)議中約定的連帶責(zé)任變?yōu)橐怨镜淖再Y本為限，對外承擔(dān)有限責(zé)任。法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)缺點主要表現(xiàn)在如下幾方面：

1、責(zé)任明確，法律風(fēng)險較小

由于房地產(chǎn)開發(fā)者的權(quán)利義務(wù)由公司章程來規(guī)范，合作各方可以在公司章程中明確各方的責(zé)任。較之普通的合作協(xié)議，各方的責(zé)任承擔(dān)更加明確與細化。由于各方對外承擔(dān)有限責(zé)任，則其可以有效地控制法律風(fēng)險，而非像普通的合作協(xié)議中承擔(dān)連帶責(zé)任，法律風(fēng)險較大。

2、有利于規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的限制

根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資”。因此，擁有土地使用權(quán)的合作方可以辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，直接以土地使用權(quán)作價入股，從而實現(xiàn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中相關(guān)限制的目的。

3、減少費用承擔(dān)

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》中的有關(guān)規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅?！备鶕?jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的相關(guān)規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。”由此可見，以土地使用權(quán)作價入股可以減少一些稅費的承擔(dān)。

4、該種模式的缺點

該種類型的合作，需要的時間較長，可能會影響開發(fā)進度。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。”但申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜,需要的時間較長,勢必會影響開發(fā)進度。而且新注冊企業(yè)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級較低,不能承擔(dān)建筑面積25萬平方米以上的開發(fā)建設(shè)項目。

（二）非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營

在實踐中，“聯(lián)建”、“參建”是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的基本類型。非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)各方往往會采用成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項目共管賬戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均在合作開發(fā)協(xié)議進行約定。此合作方式不用組建新的企業(yè)法人，簡便靈活。為此，非法人型合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中比較常用的方式。

在司法實踐中，對“聯(lián)建”、“參建”并沒有一個明確的法律定義，但隨著司法實踐的發(fā)展，實務(wù)中逐漸將合作各方辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“聯(lián)建”之列；將沒有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“參建”之列。在2005年6月18日最高院公布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)的規(guī)定出臺之前，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式并未被法律所認可。但隨著該司法解釋的出臺，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式的合法性得到了突破，實務(wù)中不再以是否辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使用權(quán)人變更手續(xù)作為區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同合法與否的標準。該司法解釋的出臺，明確了合作雙方只要是符合法律規(guī)定，不損害國家的利益、社會公共利益以及第三方的利益，且屬于風(fēng)險共擔(dān)和利潤共享的，均屬于合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)。該司法解釋充分體現(xiàn)了合同法領(lǐng)域尊重當事人的“意思自治”這一帝王原則。從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使用權(quán)的用益物權(quán)得以流通，實現(xiàn)土地資源和資金市場的更加有效的市場配置與結(jié)合的目標。

由于其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？對此問題不能一概而論，而應(yīng)具體問題具體分析。

三、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的權(quán)益保護

（一）合作對象的選擇

1、雙方確保至少有有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項特別的經(jīng)營行為，受國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的約束。因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發(fā)合同的效力及日后合作開發(fā)行為的進行。具體而言，合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、提供合作土地的性質(zhì)是否符合法律要求，都是影響合同效力的重要因素。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效”，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效?！?/p>

因此，合作雙方在簽訂合作協(xié)議過程中，需要特別關(guān)注如下幾方面：

1、合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。如果在簽訂合同時合作方不具備開發(fā)資質(zhì)，則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)?？傊?，必須確保有一方具備資質(zhì)；

2、關(guān)注合作方提供的合作開發(fā)用地的性質(zhì)，如果合作方享有出讓土地使用權(quán)，則初步具備合作條件，如合作方提供土地使用權(quán)的性質(zhì)為劃撥土地，則需明確該劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地，如果無法轉(zhuǎn)化為出讓土地，則簽訂的合作開發(fā)合同將會面臨無效的法律風(fēng)險。

2、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查

對合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查的主要目的是為了避免所選擇的合作對象不僅僅是資金實力欠缺，其管理也很不規(guī)范，從而給雙方的后期合作埋下糾紛的隱患，給整個項目的運作帶來很多不可預(yù)見的風(fēng)險。原則上應(yīng)該選擇資金實力相對雄厚，運作規(guī)范的合作者。

（二）確保項目的合法性

1、完善合作開發(fā)的審批備案及土地權(quán)屬登記的文件、手續(xù) 由于在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，合作方往往并沒有申請土地使用權(quán)，但通過合作，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，這就等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。為此，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。第20條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，應(yīng)當符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條的規(guī)定（第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。

結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后的風(fēng)險主要集中在合作當事人能否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準文件的變更手續(xù)。如果未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準后，合作方才能獲得該土地使用權(quán)，合作合同才發(fā)生法律效力，合作各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護。申請土地使用權(quán)變更登記時，合作雙方應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項目批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，合作雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項目開發(fā)法人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報送如下文件：合作雙方各自的申請報告；合作方應(yīng)有對項目開發(fā)投資總額25%以上的資本金；計委立項批復(fù)；建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計意見批復(fù)；“開發(fā)合同“、“開發(fā)項目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)合作開發(fā)

2、對“名不副實”合同效力的認定問題

《司法解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第25條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。第26條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。第27條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。

（三）明確合作過程中的責(zé)任劃分

在簽訂雙方的合作協(xié)議過程中，有必要對各自的權(quán)利義務(wù)進行細化、明確。就其中具體事項的履行方式、時間、地點力求做到詳盡，在行文上，不應(yīng)出現(xiàn)“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關(guān)鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗收條款等，更應(yīng)用明確的專業(yè)用語。對協(xié)議中涉及到的技術(shù)性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實的描述。在合作協(xié)議中，供地方應(yīng)對其提供的土地位置、面積、使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)、批準文件或證書等的真實性負責(zé)，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。

（四）明確違約責(zé)任和解除合同的條件

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般都較長，過程業(yè)相對復(fù)雜。為此，在合作協(xié)議中約定明確的違約責(zé)任不僅能起到督促當事人履行義務(wù)，而且也能夠保證項目順利進行。在合作過程中如果出現(xiàn)一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導(dǎo)致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結(jié)束合作，以向?qū)Ψ街鲝堖`約責(zé)任的方式來彌補損失或者防止損失的擴大。

（五）對開發(fā)合同進行監(jiān)督和審查

在實踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查的現(xiàn)象時常出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)問題時，雙方的矛盾已經(jīng)到了很難調(diào)和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最佳時機。為此，合作雙方建立有效的執(zhí)行和風(fēng)險檢查評估機制，及時掌握情況，以便及時作出相應(yīng)的處理和安排非常必要。

（六）對出資不到位的處理

出資不到位的行為性質(zhì)為違約，由此產(chǎn)生的糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中也較為常見。在合作協(xié)議中應(yīng)該明確約定違約方應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任。關(guān)于出現(xiàn)合作一方出資不到位的情況后，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責(zé)任來追究出資不到位一方當事人的責(zé)任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔(dān)違約責(zé)任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)中當事人將房屋預(yù)售款充抵投資進而分配利潤的做法將得不到法律的支持。

（七）合作開發(fā)中投資和損益分配爭議的處理

1、由于房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系，位置的差異往往導(dǎo)致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。為此，如果合作雙方采取的是以實物分配為收益分配方式的，就應(yīng)對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)是以獲取收益為目的的，往往也會以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。合作后期進行收益分配的過程中，利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與實際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。由于市場形勢的變化，當初雙方約定的房屋價值可能與竣工交付時的房屋價值有較大差異，因此除了對價值的是否可變作出明確說明外，還應(yīng)對各自因?qū)嵨锓峙涠a(chǎn)生的相關(guān)稅費的負擔(dān)進行明確?？傊?，對未來有可能發(fā)生糾紛的情形在簽訂協(xié)議工程中應(yīng)作充分的預(yù)見并進行明確。

2、在投資和損益分配產(chǎn)生爭議后，雙方當事人又不能協(xié)商一致的，應(yīng)按照如下的原則來處理：（1）對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例。因不可歸責(zé)于當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。（2）房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當事人事由或當事人的過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。（3）房屋的實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（4）對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定；也就是說，投資額的增加及面積增減，并沒有與利潤分配直接掛鉤，而是以過錯為衡量標準，何謂“過錯”，司法解釋僅是作了原則性的規(guī)定。為此，我們建議在合作協(xié)議中對各方義務(wù)以及該事宜的處理作出明確約定。

（八）完善稅收籌劃

許多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的出發(fā)點往往是為了有效的降低稅費成本。根據(jù)我國的稅收制度，如果合作一方以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，并參與接受投資方利潤分配，以及共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，免征收營業(yè)稅；如果出資金的合作一方以提供土地的方式隱名合作開發(fā)，只要土地不變更登記，出資金一方還可節(jié)省契稅；還有的合作開發(fā)可以節(jié)省合作一方的土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。具體而言，合作雙方在進行稅收過程中還應(yīng)關(guān)注以下幾方面：（1）財稅[2006]21號文件規(guī)定，對于以土地進行投資或聯(lián)營的，凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅。如果土地出資方未注意到此項政策，以免土地增值稅來讓利合作的，其利益就會受損；（2）對于以土地出資方名義開發(fā)的，資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時扣除；支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除，土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據(jù)，多支付的價款只能從稅后利潤中列支；（3）對于非法人型合作項目，項目利潤要并入法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅，對于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問題日后可能會有爭議；對以土地出資成立法人公司的，土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業(yè)所得稅，相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅，在稅率降低前(如2008年由原33%的稅率降為25%)還加大了稅收支出；（4）一些項目在運作時實際上只有一方控制，另一方只要收回預(yù)定的回報就行，該交易的營業(yè)稅及附加稅一般可以預(yù)計，但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏，如資金投資方是個人，還可能偷漏個人所得稅，項目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔(dān)；（5）如合同最終被認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同則一方要補交營業(yè)稅等，被認定為房屋租賃合同的要補交房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等、被認定為借款合同的要補交營業(yè)稅，出借人是個人的還要補交個人所得稅等，此外都還要處以滯納金和罰款；（6）在合作開發(fā)中被發(fā)現(xiàn)有偷稅行為構(gòu)成犯罪的還要追究相關(guān)單位和個人的刑事責(zé)任。為此，如果合作一方稅收籌劃不當，不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負擔(dān)，甚至承擔(dān)額外的法律責(zé)任。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)月度運營總結(jié)報告

月度運營總結(jié)報告

（201 年 月）

為加強公司運營管理水平，提高運營管理的質(zhì)量和效率，完成公司下達的計劃任務(wù)，運營管理中心現(xiàn)將201 年 月公司計劃達成情況總結(jié)、通報如下，以期共同改進和提高：

一、月計劃達成情況

示例說明：“—”表示未下達計劃；紅字表示未達到公司達成率目標的指標；

1、總體指標

說明：

2、3、按項目統(tǒng)計

4、二、月關(guān)鍵節(jié)點計劃未達項列示（例）

1、項目1： 原因分析：

2、項目2： 原因分析：

三、月項目一二級節(jié)點計劃未達項列示

1、項目1一二級節(jié)點計劃：

設(shè)計管理部： 主要原因分析： 合約管理部： 主要原因分析： 營銷管理部： 主要原因分析：

四、各部門月計劃未完成情況匯總表(詳附表一)

說明：

五、項目進度情況匯報

1、項目A：

六、流程執(zhí)行情況說明

七、下月關(guān)鍵節(jié)點及一二級計劃提醒

運營管理中心 201年 月 日