第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的幾點(diǎn)思路

關(guān)于項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)的幾點(diǎn)思考

一、系統(tǒng)規(guī)劃項(xiàng)目的核心價(jià)值體系、分期增值點(diǎn)。

我們賣(mài)給客戶的是價(jià)值，而不是產(chǎn)品。核心價(jià)值體系是圍繞客戶需求建立起來(lái)的本項(xiàng)目的獨(dú)特的價(jià)值組合。是客戶購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的“精神支柱”。有些核心價(jià)值是本身存在只需要我們?nèi)ネ诰虻模绲囟?、周邊配套等。有些核心價(jià)值需要我們根據(jù)客戶需求去選擇性創(chuàng)造，例如教育、醫(yī)療、會(huì)所服務(wù)以及戶型性價(jià)比等資源。如碧桂園的學(xué)校教育資源、萬(wàn)達(dá)的文旅設(shè)施就是較具代表性的例子。

在項(xiàng)目獲取之初乃至于之前，尤其是大盤(pán)項(xiàng)目，我們首先要做的就是結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，針對(duì)客戶需求形成項(xiàng)目的核心價(jià)值規(guī)劃，明確項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)，通過(guò)核心價(jià)值規(guī)劃指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、亮點(diǎn)工程打造、產(chǎn)品配置、物業(yè)定位等各項(xiàng)工作。并且將核心價(jià)值點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期相結(jié)合，形成各階段的分期增值點(diǎn)。核心價(jià)值規(guī)劃是項(xiàng)目各項(xiàng)工作的核心和靈魂?！救f(wàn)科的產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)概念】

【教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、景觀、度假元素、、智慧化、戶型差異化……】

二、系統(tǒng)規(guī)劃項(xiàng)目的亮點(diǎn)工程，全過(guò)程、可持續(xù)地展示。

亮點(diǎn)工程包括臨時(shí)示范區(qū)、樣板房、會(huì)所、門(mén)樓、河道等自然景觀、啟動(dòng)區(qū)、商業(yè)街、中軸景觀等多個(gè)方面。在項(xiàng)目啟動(dòng)階段就必須 對(duì)全過(guò)程的亮點(diǎn)工程打造進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，從客戶價(jià)值角度，匹配于營(yíng)銷(xiāo)需要，明確需要打造哪些亮點(diǎn)工程，什么時(shí)候打造，成本投入多少。確保亮點(diǎn)的全過(guò)程持續(xù)推出。

三、以客戶敏感點(diǎn)為核心，在總成本受控的前提下，有效進(jìn)行成本分配，要有保有壓，既要保證客戶體驗(yàn)到的品質(zhì)感，又要有效降本。

調(diào)整目前價(jià)值均好性的做法，對(duì)于客戶敏感點(diǎn)、亮點(diǎn)工程投入要適度加大，以品質(zhì)為主，必須達(dá)到驚艷的效果，而對(duì)于其他部位，要進(jìn)一步壓縮投入，以成本為主。（恒大、龍湖的做法均是如此）

原則要重外輕內(nèi)，重南輕北，重軟輕硬，重樓內(nèi)、輕地下，重以個(gè)算的，輕以米算的，重客戶看得懂的，輕客戶看不懂的。

四、盡量提前打造、展示啟動(dòng)區(qū)等亮點(diǎn)工程。

目前公司著力推進(jìn)快周轉(zhuǎn)的中小盤(pán)，啟動(dòng)區(qū)應(yīng)盡量提前展示、打造。啟動(dòng)區(qū)地庫(kù)（2-4棟樓）在搶開(kāi)盤(pán)后盡量隨主樓同步推進(jìn)，外立面分段展示，景觀盡早打造。確保在拿地7-8個(gè)月之內(nèi)，啟動(dòng)區(qū)景觀具備開(kāi)放條件。

五、優(yōu)化多業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過(guò)業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)效應(yīng)創(chuàng)造更大價(jià)值。

1、針對(duì)中小盤(pán)項(xiàng)目，重視小商業(yè)的價(jià)值發(fā)揮，如能通過(guò)兩層以內(nèi)底商形式做足容積率則盡量做底商，單層面積控制在30-40平米。如商業(yè)面積比例較大，則通過(guò)類(lèi)似于萬(wàn)科美好廣場(chǎng)形式的街區(qū)式鄰里中心商業(yè)實(shí)現(xiàn)，既保證今后的經(jīng)營(yíng)，又要實(shí)現(xiàn)可售化。

2、商業(yè)應(yīng)盡量提前規(guī)劃、提前建設(shè)，提前展示，作為亮點(diǎn)展示的重要手段，（展示時(shí)間要求）務(wù)必做到在首期交付時(shí)全面開(kāi)業(yè)。如現(xiàn)金流許可，商業(yè)銷(xiāo)售適當(dāng)放后，運(yùn)作在首期交付時(shí)全面銷(xiāo)售。會(huì)所必須與商業(yè)街有機(jī)結(jié)合起來(lái)，且必須實(shí)現(xiàn)大部分面積能可售化。針對(duì)大盤(pán)，必須做到多業(yè)態(tài)同步開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分亮點(diǎn)工程業(yè)態(tài)先行（如街區(qū)式商業(yè)），大商業(yè)、酒店的開(kāi)發(fā)秩序既要依據(jù)現(xiàn)金流規(guī)劃，又要可持續(xù)地為項(xiàng)目帶來(lái)價(jià)值亮點(diǎn)支撐。

3、針對(duì)大型商業(yè)和酒店，在規(guī)劃時(shí)充分考慮租售之間的平衡關(guān)系，通過(guò)類(lèi)似于萬(wàn)達(dá)金街的方式，在持有一部分大型商業(yè)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。

4、針對(duì)辦公等業(yè)態(tài)，在一二線城市，著重通過(guò)公寓式辦公等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)去化，在三四線城市，還要考慮類(lèi)住宅產(chǎn)品等多種形式。

六、匹配剛需要求，合理調(diào)整交房周期。

剛需客戶對(duì)于交房周期的要求要高于其他類(lèi)型客戶，我司各項(xiàng)目未購(gòu)因素中交房周期過(guò)長(zhǎng)一般都位居前三位乃至首位。以33層高層為例，擬將交房周期調(diào)整如下：從墊層之日起算2年內(nèi)交房，具備條件的公司可以從打樁之日起算2年內(nèi)交房。

七、積極、穩(wěn)妥推進(jìn)精裝房，合理調(diào)整精裝標(biāo)準(zhǔn)。

1、進(jìn)一步加大精裝房占比，針對(duì)蘇州、南京等市場(chǎng)，明年不低于50%，后年不低于75%。針對(duì)其他三四線城市，明年不低于30%，后年不低于50%。

2、調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)6000元以下的樓盤(pán)，精裝修成本控 制在600元以內(nèi)，對(duì)外報(bào)價(jià)900-1000元。

3、根據(jù)客戶敏感點(diǎn)需求，盡量使用高品低配、允許使用二線品牌。盡量控制天地墻的硬性投入，保證在廚衛(wèi)等設(shè)備的功能性投入。通過(guò)收納空間、人性化措施等手段提升精裝修品質(zhì)感。同一樓棟不同戶型面積段可采用不同精裝修標(biāo)準(zhǔn)，如邊戶標(biāo)準(zhǔn)高，中間戶標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低。

八、加大NPC推進(jìn)、推廣力度。

1、力爭(zhēng)通過(guò)三年時(shí)間，開(kāi)工樓棟NPC率不低于50%。

2、針對(duì)NPC樓棟，加大戶型標(biāo)準(zhǔn)化力度。

3、推進(jìn)設(shè)計(jì)一體化，NPC全面承擔(dān)施工圖設(shè)計(jì)、轉(zhuǎn)化工作，參與方案評(píng)審工作。

4、NPC推進(jìn)計(jì)劃協(xié)同化，將房地產(chǎn)的推廣計(jì)劃和康明公司的布點(diǎn)計(jì)劃結(jié)合、銜接起來(lái)。

5、加大NPC的推廣、造勢(shì)力度。

九、合理推進(jìn)智慧化建筑體系。

1、從智慧化住宅、智慧化小區(qū)兩層角度規(guī)劃、發(fā)展智慧化建筑體系。

2、智慧化建筑體系既為業(yè)主提供價(jià)值點(diǎn)，也為物業(yè)公司提供經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

3、總公司負(fù)責(zé)體系設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制定，項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選配

4、加大智慧化體系的包裝、宣傳。

十、有選擇性地推進(jìn)適老化技術(shù)。

1、在部分有條件的小區(qū)，按兩代人“一碗湯”距離的原則，選擇精裝修樓棟，落實(shí)適老化技術(shù)（開(kāi)關(guān)、警報(bào)、扶手等等）。

2、暫不進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

十一、推進(jìn)全覆蓋、爆發(fā)式推廣模式，落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)的“三先六快”模式。

借鑒碧桂園、恒大、原順馳的全覆蓋、爆發(fā)式推廣方式，在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月左右，線上進(jìn)行媒體壟斷，密集轟炸，同時(shí)匹配于線下的大兵團(tuán)作戰(zhàn)，對(duì)所有目標(biāo)社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、商業(yè)集中區(qū)、辦公集中區(qū)、主干道等目標(biāo)客戶相對(duì)集中的區(qū)域進(jìn)行全覆蓋式、高頻度式拓客。

借鑒原順馳、碧桂園模式，進(jìn)一步強(qiáng)化行銷(xiāo)模式。原順馳營(yíng)銷(xiāo)體系分為四個(gè)部門(mén)：企劃部（負(fù)責(zé)策劃推廣，是空軍部隊(duì)）、客戶資源部（負(fù)責(zé)客戶拓展，分為社區(qū)組、大客戶組、物業(yè)組聯(lián)動(dòng)組、外賣(mài)場(chǎng)組，為陸軍部隊(duì)）、現(xiàn)場(chǎng)部（負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)圍剿，實(shí)現(xiàn)成交）、銷(xiāo)售管理部（負(fù)責(zé)銷(xiāo)售支持、控制事物，為總后勤部）

十二、進(jìn)一步完善有保有壓的開(kāi)發(fā)節(jié)奏管控機(jī)制

1、對(duì)存量房源實(shí)行上下限管理，在房源突破上限（在建樓棟主力房源原則上不超過(guò)4個(gè)月的的去化量）時(shí)，暫緩后續(xù)樓棟建設(shè)進(jìn)度，在房源突破下限（原則上主力房源不低于2個(gè)月的去化量）時(shí)，加快后續(xù)樓棟建設(shè)進(jìn)度?！君埡?lèi)似的做法】

2、啟動(dòng)區(qū)加快開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，亮點(diǎn)工程、價(jià)值體系要有策略、有計(jì)劃地保。（略）

十三、強(qiáng)化以價(jià)值最大化的規(guī)劃評(píng)價(jià)體系，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，以價(jià)值最大化為基準(zhǔn)對(duì)不同規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，在兼顧規(guī)劃形態(tài)的同時(shí)，著力強(qiáng)調(diào)畝產(chǎn)量最大化。

十四、逐步強(qiáng)化客戶為導(dǎo)向的工程評(píng)價(jià)和管控體系。

在確保主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量受控的同時(shí)，強(qiáng)化從客戶角度來(lái)看待質(zhì)量，著重強(qiáng)調(diào)外墻涂料、門(mén)窗、欄桿、膩?zhàn)拥扔^感質(zhì)量控制，強(qiáng)調(diào)通過(guò)一次交房率、無(wú)缺陷交房率、戶均缺陷率、客戶滿意度等指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目班子的考核權(quán)重和力度。

十五、在有效提升物業(yè)品質(zhì)，提升地產(chǎn)品牌形象的同時(shí)，將物業(yè)作為一個(gè)業(yè)主資源的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)平臺(tái)進(jìn)行打造，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

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十六、實(shí)現(xiàn)物資采購(gòu)由戰(zhàn)略采購(gòu)向集中采購(gòu)升級(jí)。

1、物資標(biāo)準(zhǔn)化

2、乙供材的處置

十七、拿地的補(bǔ)充建議：

1、可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目，尤其是大盤(pán)適合兩類(lèi)地區(qū)：（1）與城市接壤，郊區(qū)城市，且具有較佳生態(tài)。（2）與城市脫節(jié)，但有強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐，且生態(tài)環(huán)境較好。

2、合作開(kāi)發(fā)的推進(jìn)力度。

十八、借鑒萬(wàn)科事業(yè)合伙人做法，探索推進(jìn)利潤(rùn)分享制度。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理思路

隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將遭遇一段調(diào)整期。調(diào)整期后，房地產(chǎn)業(yè)的贏利模式將從土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，對(duì)資本的需求更大，對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求。這意示著中國(guó)從此由“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時(shí)代”。這些條件必將加速行業(yè)重新洗牌的進(jìn)程，促使房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化轉(zhuǎn)型。多數(shù)的民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司是由原來(lái)單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逐步發(fā)展成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等為一體的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)公司。下屬房地產(chǎn)項(xiàng)目公司必須配合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，提高自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。

一、領(lǐng)導(dǎo)力五要素

在項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理方面，我認(rèn)為應(yīng)該參考領(lǐng)導(dǎo)力五要素（激勵(lì)人心、共啟愿景、使眾人行、挑戰(zhàn)現(xiàn)狀、以身作則）。

1)激勵(lì)人心。

建立項(xiàng)目公司的戰(zhàn)略目標(biāo)體系。將該戰(zhàn)略體系細(xì)化成考核項(xiàng)目公司的長(zhǎng)中短期目標(biāo)（關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)，即KPI），再分解為各部門(mén)的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)（KPI），各部門(mén)分解為每個(gè)員工的KPI。同樣，還要分解成公司的、部門(mén)的、個(gè)人的季度績(jī)效目標(biāo)（KQA）,以及公司的、部門(mén)的、個(gè)人的月度績(jī)效目標(biāo)（KMA）。在KMA基礎(chǔ)上設(shè)定周工作計(jì)劃和上周工作總結(jié)，以周例會(huì)、月例會(huì)、季度例會(huì)的形式進(jìn)行事中控制。KPIKQAKMA都是由本人根據(jù)項(xiàng)目公司的計(jì)劃提出、上級(jí)核準(zhǔn)的，有明確的量化考核標(biāo)準(zhǔn)的（百分制）。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)（KPI）與獎(jiǎng)金、底薪增長(zhǎng)、職位提升 相掛鉤。在我的使用過(guò)程中，這是一種行之有效的措施，能夠充分地調(diào)動(dòng)員工的積極性。

2)共啟愿景。

項(xiàng)目公司要緊跟企業(yè)文化所指出的方向。要有一個(gè)能夠激動(dòng)人心的發(fā)展遠(yuǎn)景，讓每一個(gè)員工都能從中發(fā)現(xiàn)自己的奮斗方向，這樣就有了前進(jìn)的目標(biāo)。

3)使眾人行。

進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)搭建。根據(jù)結(jié)構(gòu)化的目標(biāo)體系要求，明確公司必須執(zhí)行的價(jià)值鏈，通過(guò)對(duì)價(jià)值鏈的有效分析，明確“以客戶為導(dǎo)向”的價(jià)值鏈模塊。

根據(jù)集團(tuán)公司價(jià)值鏈模塊和組織建設(shè)的原則建立項(xiàng)目公司的組織業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)的根源也來(lái)自這里。建立企業(yè)組織行政結(jié)構(gòu)，根據(jù)其要做的事情決定人財(cái)物的優(yōu)先關(guān)系。要做到以事業(yè)凝聚人，以發(fā)展吸引人，以業(yè)績(jī)考核人。將最合適的人才放在最合適的崗位上，凝聚為一個(gè)整體，為了共同的目標(biāo)，協(xié)調(diào)一致地工作。各部門(mén)工作職責(zé)做出明確的界定，分清責(zé)權(quán)利。以制度的形式明確各部門(mén)在一段工作中的主控和配合關(guān)系，給出權(quán)重，附以量化的考核。這樣分清責(zé)權(quán)利后，各部門(mén)必然會(huì)提高責(zé)任心，出成績(jī)或問(wèn)題后無(wú)法推諉，獎(jiǎng)勵(lì)或處罰后心服口服。

組織業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)確定后，要合理授權(quán)，帶出一支能打硬仗的隊(duì)伍。如果授權(quán)的問(wèn)題沒(méi)有解決好，就會(huì)出現(xiàn)高層累死，員工閑死的情況。越是高層管理者工作強(qiáng)度越是超強(qiáng)，總經(jīng)理、副總們、總監(jiān)、部門(mén)經(jīng)理們經(jīng)年累月天天加班，有時(shí)開(kāi)會(huì)到后半夜，節(jié)假日也不休息；主管、員工們按時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)上下班，上班時(shí)機(jī)械地執(zhí)行命令，從不肯多動(dòng)一點(diǎn)腦筋考慮自己的工作是否正確，有無(wú)可能出現(xiàn)紕漏。結(jié)果工作中總是在員工控制的細(xì)節(jié)上出現(xiàn)致命的疏漏，給公司屢屢?guī)?lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失，比如施工質(zhì)量出問(wèn)題，設(shè)計(jì)失誤頻繁，采購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)次價(jià)高，客戶經(jīng)常投訴，等等。必須敢于放權(quán)，知人善任。成熟的公司會(huì)給予相應(yīng)級(jí)別的管理人員以相應(yīng)的職權(quán)，可以“先斬后奏”，使其及時(shí)做出符合當(dāng)時(shí)情況的決策，并以制度督促其與相關(guān)各部門(mén)溝通。對(duì)于獨(dú)當(dāng)一面的中高層職位，要用對(duì)人，要相信人，所謂的“疑人不用，用人不疑”。孫子兵法中稱(chēng)其為：“將能而君不御者勝”。不能對(duì)人才處處牽制，不敢使用，只認(rèn)為自己的能力在各方面比任何手下人都強(qiáng)就事事都不放手。而對(duì)于一般員工，其實(shí)能力都是在鍛煉中成長(zhǎng)的，沒(méi)有真正的鍛煉，員工們既不會(huì)有責(zé)任感，也不會(huì)學(xué)到工作能力，不能因?yàn)榕滤麄冇惺д`就不把工作教給他們，而是應(yīng)該象教練那樣教會(huì)他們。這樣雖然教授時(shí)比親自做還要麻煩，但是等他們的能力提高以后一切工作會(huì)更加順暢，領(lǐng)導(dǎo)可以騰出精力來(lái)思考更重要的工作，同時(shí)也為自己準(zhǔn)備好了提升以后的接班人。松下幸之助說(shuō)過(guò)，帶領(lǐng)100人的隊(duì)伍，我站在隊(duì)伍的前列；帶領(lǐng)1000人的隊(duì)伍，我站在隊(duì)伍的中間；帶領(lǐng)10000人的隊(duì)伍，我站在隊(duì)伍后面的山上。在公司初創(chuàng)期，每個(gè)人都在一線奮斗。但是隨著公司的發(fā)展、團(tuán)隊(duì)工作能力的提高、團(tuán)隊(duì)磨合的完成，必然走向分批次、分部門(mén)的有監(jiān)督的授權(quán)。

4)挑戰(zhàn)現(xiàn)狀。

很多房地產(chǎn)公司會(huì)出現(xiàn)各部門(mén)工作銜接不上的情況，總是存在中空地帶。由于公司的中、高層管理者元老級(jí)員工較多，各部門(mén)依靠以前不成文的習(xí)慣做法來(lái)交接工作，不肯以流程、制度來(lái)約束和界定各部門(mén)的工作交接。在有人員更換時(shí)，剛接手的員工要適應(yīng)３～６個(gè)月才能弄清工作的程序。各部門(mén)在經(jīng)常出現(xiàn)工作交接不上，互相不通氣。一旦出現(xiàn)問(wèn)題則互相指責(zé)，總經(jīng)理忙于判斷責(zé)任、總結(jié)教訓(xùn)，但是都是一事一議。最后往往是各打二十大板。下次還會(huì)有新的交接問(wèn)題。這樣的問(wèn)題不能被歸咎于中高層管理者不親自負(fù)責(zé)工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，而是說(shuō)明管理上出現(xiàn)了問(wèn)題。也有時(shí)候在公司里會(huì)有老板安插的一些特權(quán)人物，他們往往帶頭打破公司的管理制度，挑戰(zhàn)上級(jí) 的管理權(quán)威，形成指揮上的混亂。各種難以處理的問(wèn)題，糾結(jié)著各種關(guān)系和利益，以各種形式在工作中都會(huì)反映出來(lái)。這時(shí)候，身為管理人員，必須能夠勇于挑戰(zhàn)現(xiàn)狀，讓公司獲得最大的收益，哪怕付出任何的代價(jià)。挑戰(zhàn)現(xiàn)狀，是需要智商、情商和正直的品格的。

5）以身作則。

要求別人做到的，管理者先要做到，所謂“正人先正己”。其實(shí)這是真正很難做到的。

二、項(xiàng)目管控方面

1.項(xiàng)目管控內(nèi)容上為以下六個(gè)方面：財(cái)務(wù)管控、客戶管控、渠道管控、質(zhì)量管控、組織管控、供應(yīng)商管控。

財(cái)務(wù)管控：

企業(yè)的虧損，究其原因，有政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、材料漲價(jià)、施工復(fù)雜、周期長(zhǎng)等客觀條件，也有管理水平低下、材料管理計(jì)劃失衡、人員流失等主觀原因。要管控以下三個(gè)方面：

財(cái)務(wù)預(yù)算――關(guān)注什么，投資什么

法制文化――對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)果一視同仁，重視成本控制。結(jié)果導(dǎo)向――利潤(rùn)優(yōu)先，業(yè)績(jī)說(shuō)話，重視財(cái)務(wù)增長(zhǎng)。

客戶管控：

以客戶為導(dǎo)向，站在客戶立場(chǎng)考慮滿意度?？蛻羰瞧髽I(yè)利潤(rùn)來(lái)源，是企業(yè)生存和發(fā)展之根本，所以企業(yè)必須建立以“客戶為導(dǎo)向”的價(jià)值鏈流程體系，一切為了客戶，一切應(yīng)答客戶的需求。然而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)中，我工作過(guò)的企業(yè)都是內(nèi)部打造，以自我為中心，采用簡(jiǎn)單的指令性的工作方式進(jìn)行操作。這是脫離市場(chǎng)和客戶的流程。我認(rèn)為應(yīng)該建立建立以“客戶為導(dǎo)向”的流程管理體系。主要為：

1)我們的客戶在哪里？

2)我知道客戶到底想要什么嗎？ 3)如何傳遞價(jià)值給我們的客戶？ 4)我們的客戶滿意嗎？

渠道管控

渠道控制必須實(shí)行法制化、程序化。渠道建設(shè)分為兩個(gè)部分，一個(gè)是內(nèi)部供應(yīng)鏈，一個(gè)是外部供應(yīng)鏈，它們直接對(duì)成本產(chǎn)生影響，也是房地產(chǎn)企業(yè)很難控制的一個(gè)方向，因?yàn)樗鼘⒀由斓狡髽I(yè)的相關(guān)方，包括與項(xiàng)目策劃代理、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、物業(yè)等多方關(guān)系，是企業(yè)成本最難以控制的一個(gè)部分。外部供應(yīng)鏈主要體現(xiàn)在責(zé)任連帶上。我認(rèn)為應(yīng)該以“成本核算”為基礎(chǔ)，制定內(nèi)外部供應(yīng)鏈流程和標(biāo)準(zhǔn)。主要為：

1）戰(zhàn)略選擇，多贏發(fā)展

2）簡(jiǎn)單化、直接化、成本控制優(yōu)先

質(zhì)量管控

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量100%合格。

產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量一直是客戶滿意度重要考察指標(biāo)之一，沒(méi)有了品質(zhì)的保證，就談不上客戶滿意；沒(méi)有了客戶滿意，企業(yè)的利潤(rùn)就失去了基礎(chǔ)。尤其在品牌影響的今天，質(zhì)量成為了品牌的代名詞。然而，我們?cè)趯?shí)際中也看到客戶與房地產(chǎn)企業(yè)的沖突越來(lái)越多，不僅僅體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商，更多體現(xiàn)在了物業(yè)管理、商貿(mào)、建筑等等方面。關(guān)注行業(yè)內(nèi)著名的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，我們不難發(fā)現(xiàn)，其質(zhì)量是可以復(fù)制的，這就是房地產(chǎn)行 業(yè)未來(lái)的戰(zhàn)略走勢(shì)。企業(yè)必須嚴(yán)格品質(zhì)和個(gè)人報(bào)酬的連帶關(guān)系，也只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識(shí)才能夠建立。

1）對(duì)質(zhì)量“三重屬性（相對(duì)性、依賴(lài)性、情感性）”的塑造來(lái)獲取超額利潤(rùn) 2）如果我們的價(jià)格漲高，需要更高的的質(zhì)量。3）我們的質(zhì)量形成需要階段性目標(biāo)。

組織管控

各有其職、各盡其能，各盡其責(zé)，團(tuán)隊(duì)合作。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和組織設(shè)計(jì)原則進(jìn)行。

1)組織結(jié)構(gòu)必須適應(yīng)組織戰(zhàn)略目標(biāo)要求，組織搭建高效、快速 2)建立一套不依賴(lài)于人的因素的績(jī)效考核人力資源系統(tǒng) 3)為組織儲(chǔ)備后備力量。供應(yīng)商管控

從容應(yīng)對(duì)供應(yīng)商危機(jī)，實(shí)現(xiàn)雙贏。

供應(yīng)商管理是任何房地產(chǎn)企業(yè)老板都關(guān)注的事項(xiàng)，房地產(chǎn)行業(yè)也是各供應(yīng)商的焦點(diǎn)，都屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬鏈條。對(duì)于供應(yīng)商的管理和控制就是房地產(chǎn)企業(yè)成本價(jià)值鏈之源頭，然而在實(shí)際中由于拖欠貨款等原因，房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間的關(guān)系有些緊張，這屬于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較模糊的地帶。采用能人執(zhí)行或熟人執(zhí)行，使得成本無(wú)法從制度上進(jìn)行控制，如何對(duì)供應(yīng)商控制變得透明？應(yīng)該基于“戰(zhàn)略雙贏”模式，加大供應(yīng)商的篩選、選擇、培養(yǎng)、評(píng)價(jià)、考核、退出等規(guī)范化透明控制。主要內(nèi)容為：

1)供應(yīng)商管控的唯一出路在于打通各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)間的協(xié)同作業(yè)，比如設(shè)定“戰(zhàn)略合作伙伴”，并幫助其提高服務(wù)水平。

2)供應(yīng)商格局向雙贏合作管理模式轉(zhuǎn)變，鏟除灰色地帶。2.項(xiàng)目管控在時(shí)間上要抓住以下三個(gè)階段：事前、事中、事后。

事前控制優(yōu)于事中控制，凡事均應(yīng)做好預(yù)案；事中控制要及時(shí)跟進(jìn)，有具體措施來(lái)確保質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等；事后控制要著眼于為今后下一步工作積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做出數(shù)據(jù)庫(kù)。這種工作的方法論適用于政府手續(xù)辦理、策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，必須使各個(gè)部門(mén)均能理解并嚴(yán)格執(zhí)行，拿出具體辦法來(lái)。比如對(duì)設(shè)計(jì)單位的資源整合，其要點(diǎn)如下：

1）事前控制（設(shè)計(jì)工作開(kāi)始之前）：

（1）選擇合適的高、中、低類(lèi)資源對(duì)應(yīng)我方不同檔次的項(xiàng)目。

（2）對(duì)乙方在合同里確定設(shè)計(jì)進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制方法。如在合同里規(guī)定設(shè)計(jì)院以下條款：

a、本設(shè)計(jì)項(xiàng)目組的管理架構(gòu)和具體的設(shè)計(jì)組織方案； b、哪些圖紙由哪些具體人員設(shè)計(jì)及審核； c、設(shè)計(jì)人的技術(shù)等級(jí)和主要作品表；

d、主要設(shè)計(jì)人在設(shè)計(jì)進(jìn)程內(nèi)不得從事其它項(xiàng)目的設(shè)計(jì)并附懲罰條款； e、乙方未經(jīng)甲方同意不得調(diào)整合同中確定的設(shè)計(jì)人員；

f、甲乙方簽字認(rèn)可共同討論通過(guò)的《設(shè)計(jì)進(jìn)度表》并附懲罰條款；

g、過(guò)程中甲方發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)人水平差可要求乙方更換；新?lián)Q人員對(duì)以前設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)修改到位；

h、對(duì)設(shè)計(jì)失誤造成甲方損失的賠償約定； i、限額設(shè)計(jì)做法達(dá)不到要求的懲罰條款； j、乙方設(shè)計(jì)水平差甲方可中止合同；

k、施工圖單位乙方內(nèi)部《各專(zhuān)業(yè)圖紙審查單》在合同約定的日期提交甲方監(jiān)督否則視為違約； l、施工圖單位乙方內(nèi)部各專(zhuān)業(yè)會(huì)簽要按合同計(jì)劃時(shí)間請(qǐng)甲方人員參加并事后兩天內(nèi)提交《會(huì)簽意見(jiàn)書(shū)》否則視為違約；

m、方案設(shè)計(jì)未考慮各專(zhuān)業(yè)合理性造成施工圖設(shè)計(jì)返工的追究方案設(shè)計(jì)單位責(zé)任及整改處理辦法及懲罰條款；

n、各階段設(shè)計(jì)圖紙深度須滿足《xx地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙深度要求》； o、各階段設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容須吻合我公司出具的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》要求； p、合同中落實(shí)概算不超估算，預(yù)算不超概算的要求； q、確定階段成果匯報(bào)人和匯報(bào)稿的完成人；

r、在擬定合同前了解設(shè)計(jì)單位的本項(xiàng)目組織架構(gòu)和獎(jiǎng)金分配機(jī)制； s、特殊項(xiàng)目可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位；

t、根據(jù)全程策劃時(shí)間、施工進(jìn)度要給定施工圖設(shè)計(jì)合理的設(shè)計(jì)工期； 2）事中控制：

及時(shí)取得設(shè)計(jì)中間成果，設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷(xiāo)、總經(jīng)理多溝通。督促設(shè)計(jì)單位不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)思路，待取得各方滿意后再集中匯報(bào)成果，爭(zhēng)取一稿通過(guò)，可縮短設(shè)計(jì)進(jìn)度，提高效率。訂立完善的計(jì)劃，嚴(yán)格要求資源單位，親自監(jiān)督執(zhí)行，實(shí)行獎(jiǎng)懲。設(shè)計(jì)合同執(zhí)行過(guò)程中: a)檢查合同的執(zhí)行情況，有異常情況采取補(bǔ)救措施。節(jié)點(diǎn)前提示要求出中間成果，內(nèi)部討論后給出修改方向；成果不好，要處理確認(rèn)，限定時(shí)間延長(zhǎng)多少天，重新訂立計(jì)劃，以傳真、例會(huì)、付款延后的形式解決問(wèn)題。

b)發(fā)生偏差立即處理，進(jìn)行人員調(diào)換、設(shè)計(jì)思路的轉(zhuǎn)換。

c)乙方設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人有特殊情況（請(qǐng)假、換人等）影響工期和質(zhì)量要先征得我方同意，以合同為標(biāo)尺來(lái)控制設(shè)計(jì)方。d)由于政府審批進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，我方應(yīng)以書(shū)面文件明確時(shí)間延后；在合同里明確如無(wú)政府批文時(shí)也要及時(shí)出圖。把設(shè)計(jì)方每次的違約書(shū)面記錄下來(lái)，發(fā)文警告或者中止合同。

e)甲方各專(zhuān)業(yè)人員要對(duì)設(shè)計(jì)人員一對(duì)一的面談,能力不行我方另外找人，要求乙方接受我方指定的人。

f)到計(jì)劃節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)抽查，如果人、圖不到崗，立刻傳真給出懲罰措施。設(shè)計(jì)部對(duì)項(xiàng)目部：發(fā)文要求做出現(xiàn)場(chǎng)樣板，要求參加重要部位建成效果的驗(yàn)收及要求費(fèi)用支付簽字權(quán)；對(duì)施工效果的控制要求劃定A、B、C類(lèi)資源施工部分。

設(shè)計(jì)部對(duì)采購(gòu)部：給出設(shè)計(jì)部參與控制采購(gòu)的清單；

設(shè)計(jì)部對(duì)造價(jià)部：及時(shí)提出本階段造價(jià)計(jì)算要求并及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)；對(duì)策劃部要求各階段尤其是施工圖設(shè)計(jì)成果的簽字確認(rèn)；

3）事后控制

設(shè)計(jì)完成后填寫(xiě)《設(shè)計(jì)單位評(píng)分表》以給資源單位按照ＡＢＣ級(jí)別分類(lèi)確定今后的合作單位。總結(jié)合同執(zhí)行過(guò)程中的問(wèn)題是什么，改進(jìn)、提高的措施是什么，設(shè)計(jì)單位的選擇尚存在何種問(wèn)題，過(guò)程督促、控制手段有何不妥，繼續(xù)合作有哪些建議，應(yīng)該予以哪些獎(jiǎng)懲。

a)進(jìn)行預(yù)算、結(jié)算與估算或概算的差異分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)到其他工程的設(shè)計(jì)控制。

b)以自身經(jīng)驗(yàn)實(shí)力，幫助資源單位提高技術(shù)能力，完善管理水平。增強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)、提高鑒賞能力，發(fā)展壯大，與我共贏。

c)利用施工圖審查單位提高施工圖設(shè)計(jì)單位的水平，并為我把關(guān)。

d)與采購(gòu)部、工程管理中心聯(lián)手控制材料部品的選擇，并應(yīng)用于施工圖設(shè)計(jì)。e)讓設(shè)計(jì)單位參與共同解決施工現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，促其技術(shù)完善。再比如對(duì)施工單位的資源整合，其要點(diǎn)如下： 1）事前控制

嚴(yán)格發(fā)包：選擇一個(gè)合適的承包方是工程建設(shè)成功的一半，有經(jīng)驗(yàn)、管理規(guī)范的承包方，在工程建設(shè)中會(huì)省建設(shè)方好多的事的。由于乙方的管理規(guī)范會(huì)使工程建設(shè)中規(guī)避很多的風(fēng)險(xiǎn)。雖然成本上可能有所增加，但是權(quán)衡一下風(fēng)險(xiǎn)的成本，應(yīng)該能節(jié)省一些。有的工程發(fā)包時(shí)，乙方采用低價(jià)中標(biāo)的策略進(jìn)行的招標(biāo)，結(jié)果進(jìn)來(lái)以后，管理一團(tuán)糟，進(jìn)度嚴(yán)重滯后，質(zhì)量更不用提，到頭來(lái)還是進(jìn)行隊(duì)伍的撤換，一反一正白白浪費(fèi)大量資金。

2）事中控制：

a)規(guī)范管理：強(qiáng)調(diào)一定要嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理規(guī)范的要求進(jìn)行規(guī)范的計(jì)劃管理，成本控制。加強(qiáng)計(jì)劃管理和預(yù)算管理。計(jì)劃管理往往總是在工作中比較缺失的，更多是根據(jù)銷(xiāo)售合同把工程交付日期敲定了，然后，項(xiàng)目部就拼命的要求承包方趕工，結(jié)果到頭來(lái)質(zhì)量不是，進(jìn)度也不是，還要每天給客戶進(jìn)行賠款。所以項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)建設(shè)各方坐下來(lái)，仔細(xì)看看圖紙及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定一個(gè)合理的工期，然后把計(jì)劃細(xì)化到最起碼的三級(jí)執(zhí)行計(jì)劃上，最后再去和客戶簽合同，進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，這樣就對(duì)客戶負(fù)責(zé)，同時(shí)也對(duì)公司自己負(fù)責(zé)。這樣的房地產(chǎn)公司的信譽(yù)才能上去。對(duì)于嚴(yán)格預(yù)算管理，在圖紙出來(lái)以后要盡快的把工程預(yù)算出來(lái)，以便于以后的成本控制，在發(fā)包中中標(biāo)價(jià)要嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)，對(duì)于大型的變更要嚴(yán)格控制。

b)靈活控制：這一點(diǎn)好像和上一點(diǎn)矛盾，但是在工程現(xiàn)場(chǎng)的管理中確實(shí)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活的變化。一是計(jì)劃要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不對(duì)檢查、調(diào)整。二是在進(jìn)度、質(zhì)量、安全上 要在不同時(shí)間有不同的側(cè)重點(diǎn);三是在承包商管理上要靈活，在嚴(yán)格按 照合同執(zhí)行上進(jìn)行變通。曾經(jīng)有個(gè)工地，因?yàn)檫^(guò)年時(shí)承包商不能給工人發(fā)下工資，把個(gè)工地給 鬧翻了天。在重大節(jié)日(春節(jié)、農(nóng)忙)時(shí)，建設(shè)方要體諒承包商的苦衷，給與適當(dāng)?shù)撵`活運(yùn)用會(huì)收到意想不到的效果。曾經(jīng)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在春節(jié)時(shí)主動(dòng)支付了本應(yīng)年后支付的工程款，使得施工隊(duì)伍的工人都高高興興的回家過(guò)年了，由于此工程工期緊，項(xiàng)目經(jīng)理希望他們過(guò)完年能干一下進(jìn)度，結(jié)果，年初六，所有工人都進(jìn)了工地，沒(méi)過(guò)十五，工程就復(fù)工，整個(gè)工程得以順利的交付。而對(duì)于房地產(chǎn)公司確實(shí)沒(méi)有多大的損失。成本在控制范圍之內(nèi)。

c)信息暢通：現(xiàn)在這個(gè)信息時(shí)代，信息不暢通，后果是什么樣，這就不用說(shuō)了。對(duì)于項(xiàng)目部來(lái)說(shuō)，建立完善的會(huì)議制度，文檔管理制度，是非常必要的。制定相應(yīng)的流程，設(shè)定合適的審批制度，公文分發(fā)制度，是保證信息暢通的必要手段。一個(gè)設(shè)計(jì)變更已經(jīng)批準(zhǔn)了，結(jié)果施工隊(duì)伍的手中還是老圖紙，后果會(huì)是非常嚴(yán)重的。

d)控制變更：變化是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，更是變化很多。房地產(chǎn)工程的變更主要來(lái)于：

1、設(shè)計(jì)缺陷，這個(gè)必須變，預(yù)算也必須變，帶來(lái)的成本由設(shè)計(jì)院買(mǎi)單。

2、市場(chǎng)的需求，客戶的需求，這要好好研究，是不是共性的需求，往往銷(xiāo)售人員為了銷(xiāo)售，就會(huì)夸大需求的面，所以這個(gè)最好是狀況評(píng)審會(huì)進(jìn)行確定。

3、技術(shù)創(chuàng)新，處理方法同2。但是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部來(lái)說(shuō)，對(duì)任何變更都要進(jìn)行很好的控制。

3.項(xiàng)目管控在授權(quán)上要按照以下三個(gè)原則：預(yù)算先行、三權(quán)分立、審計(jì)監(jiān)督。預(yù)算先行：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，先做出全程各部門(mén)的統(tǒng)一工作計(jì)劃（項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)）。再根據(jù)此計(jì)劃做出公司及部門(mén)的計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃（戰(zhàn)略目標(biāo)分解）。同時(shí)，在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上做出項(xiàng)目的估算、在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上做出項(xiàng)目的概算、在施工圖的基礎(chǔ)上做出項(xiàng)目的預(yù)算，結(jié)合景觀、市政工程等做出整個(gè)項(xiàng)目的所需資金 預(yù)算。然后根據(jù)以上文件做出項(xiàng)目全程、、季度、月度資金使用計(jì)劃上報(bào)給集團(tuán)。這樣，集團(tuán)資金使用上能夠做到心中有數(shù)，既不閑置資金，也不會(huì)造成現(xiàn)金流不足。

三權(quán)分立：房地產(chǎn)的每一個(gè)工作都涉及幾個(gè)部門(mén)，需要不同的部門(mén)分工協(xié)作才能順利完成。每種工作都會(huì)有主要責(zé)任部門(mén)作為專(zhuān)家，其它部門(mén)附助才能完成。根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，將開(kāi)發(fā)過(guò)程分為不同工作內(nèi)容，不同內(nèi)容由不同的委員會(huì)主導(dǎo)，各部門(mén)都參與到委員會(huì)工作之中，并對(duì)一項(xiàng)工作分別給委員會(huì)中的每個(gè)人設(shè)定了不同的權(quán)重，以對(duì)工作的責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行劃分。根據(jù)工作內(nèi)容，從各部門(mén)人員內(nèi)抽調(diào)人員成立圖紙審查委員會(huì)（由研發(fā)部總工領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加）、施工招標(biāo)委員會(huì)（由工程管理部部長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加）、采購(gòu)招標(biāo)委員會(huì)（由采購(gòu)造價(jià)部部長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加）、工程管理委員會(huì)（由工程管理部部長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加）、營(yíng)銷(xiāo)委員會(huì)（由總經(jīng)理和營(yíng)銷(xiāo)部部長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參加）。在委員會(huì)內(nèi)部，對(duì)組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)、委員進(jìn)行工作責(zé)權(quán)利的百分比劃分，獎(jiǎng)懲都可以按照此比例來(lái)進(jìn)行，并計(jì)入其“關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)”的得分。這樣，公司的結(jié)構(gòu)不再是直線式的，而是成為一種矩陣式的組織結(jié)構(gòu)；公司的組織設(shè)定不再以權(quán)力和專(zhuān)業(yè)劃分，而是以做好每件事來(lái)設(shè)定。權(quán)力關(guān)系上，也實(shí)現(xiàn)了“三權(quán)分立”，避免了權(quán)力的過(guò)分集中而產(chǎn)生腐敗，也能確保不出現(xiàn)互不合作、互相推諉的情況。

審計(jì)監(jiān)督：

1、對(duì)采購(gòu)全過(guò)程、全方位的監(jiān)督。全過(guò)程的審計(jì)是指從計(jì)劃、審批詢價(jià)、招標(biāo)、簽約、驗(yàn)收、核算、付款和領(lǐng)用等所有環(huán)節(jié)的監(jiān)督。審計(jì)重點(diǎn)是對(duì)計(jì)劃制定、簽訂合同，質(zhì)量驗(yàn)收和結(jié)賬付款四個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)的審計(jì)監(jiān)督，以防止舞弊行為。全方位的審計(jì)是指內(nèi)控審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度考核三管齊下，把審計(jì)監(jiān)督貫穿于采購(gòu)活 動(dòng)的全過(guò)程，是確保采購(gòu)規(guī)范和控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的第二道防線。科學(xué)規(guī)范的采購(gòu)機(jī)制，不僅可 以降低企業(yè)的物資采購(gòu)價(jià)格，提高物資采購(gòu)質(zhì)量，還可以保護(hù)采購(gòu)人員和避免外部矛盾。

2、對(duì)物料需求和物資采購(gòu)計(jì)劃的審計(jì)。審查企業(yè)采購(gòu)部門(mén)物料需求；物資采購(gòu)計(jì)劃的編制依據(jù)是否科學(xué)；調(diào)查預(yù)測(cè)是否存在偏離實(shí)際的情況；計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)是否一致；采購(gòu)數(shù)量、采購(gòu)目標(biāo)、采購(gòu)時(shí)間、運(yùn)輸計(jì)劃、使用計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃是否有保證措施。

3、對(duì)物資采購(gòu)招標(biāo)與簽約審計(jì)監(jiān)督。依法訂立采購(gòu)合同是避免合同風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然的前提條件，也是強(qiáng)化合同管理的基礎(chǔ)。首先，內(nèi)部審計(jì)要對(duì)采購(gòu)經(jīng)辦部門(mén)是否履行職責(zé)進(jìn)行審計(jì)。審查采購(gòu)經(jīng)辦部門(mén)和人員是否對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)查，包括供貨方的生產(chǎn)狀況、質(zhì)量保證、供貨能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。每年是否對(duì)供應(yīng)商 進(jìn)行一次復(fù)審評(píng)定，所有供應(yīng)商都必須滿足ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求，考評(píng)主要指標(biāo)是對(duì)每年所執(zhí)行的合同情況，如供貨質(zhì)量、履行合同次數(shù)、準(zhǔn)時(shí)交貨率、來(lái)料批 次合格率、價(jià)格水平、合作態(tài)度、售后服務(wù)等進(jìn)行評(píng)審，是否在全面了解的基礎(chǔ)上，作出選擇合格供應(yīng)商的正確決策，使合同建立在可行的基礎(chǔ)上。物資采購(gòu)招標(biāo)是否按照規(guī)范的程序進(jìn)行，是否存在違反規(guī)定的行為發(fā)生。其次，管理審計(jì)要對(duì)合同中規(guī)定的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量、交貨時(shí)間、賬號(hào)、地址、運(yùn)輸、結(jié)算方式等各 項(xiàng)內(nèi)容，按照合法性、可行性、合理性和規(guī)范性等四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，逐一進(jìn)行審核。

三、結(jié)語(yǔ)：

總之，項(xiàng)目公司的管理還會(huì)有很多新的問(wèn)題出現(xiàn)。但是我堅(jiān)信，人的因素是首要的。再多的技術(shù)手段、管理措施也只能是工具而已，是可以在工作中靈活運(yùn)用、推陳出新的。將合適的人放在合適的崗位上，煥發(fā)其工作的積極性、主動(dòng)性，不斷學(xué)習(xí)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，不同的人之間長(zhǎng)短處互相補(bǔ)充，一定可以為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值！

第三篇：孵化器運(yùn)營(yíng)思路

孵化器運(yùn)營(yíng)總體思路

一、基本路徑

以構(gòu)建創(chuàng)客社群為基礎(chǔ)，建立我們孵化器的精準(zhǔn)目標(biāo)服務(wù)群體，用自媒體擴(kuò)散我們的服務(wù)和品牌，以高頻線下活動(dòng)提升市場(chǎng)關(guān)注度和知名度，設(shè)計(jì)免費(fèi)+收費(fèi)的服務(wù)產(chǎn)品線，以免費(fèi)產(chǎn)品成為創(chuàng)客朋友，以收費(fèi)產(chǎn)品（包含占股收益）獲得孵化器收益。

二、創(chuàng)客來(lái)源

創(chuàng)客社群是經(jīng)過(guò)沉淀后的有形資產(chǎn)，未來(lái)孵化器的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，擁有強(qiáng)大社群的孵化器才有更堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。

創(chuàng)客社群成員的來(lái)源：高校創(chuàng)業(yè)學(xué)生、社會(huì)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)大賽參賽項(xiàng)目、同業(yè)孵化器路演、政府對(duì)口部門(mén)。

三、有效互動(dòng)

創(chuàng)客社群的核心要素在于有效互動(dòng)，如何進(jìn)行有效互動(dòng)？

1、共處。經(jīng)常性地拜訪和邀約，花時(shí)間與創(chuàng)客面對(duì)面交流，多呆在一起，互相加深了解。

2、共謀。策劃活動(dòng)時(shí)，不要單方面由我們自己策劃，讓創(chuàng)客社群成員參與進(jìn)來(lái)，共同策劃，增強(qiáng)他們參與感和主角感。

3、共贏。用我們的各種資源對(duì)接他，使他得到面子、里子和圈子，他們要的無(wú)非也就是這些東西，我們?cè)O(shè)計(jì)出豐富的免費(fèi)+收費(fèi)的產(chǎn)品服務(wù)線滿足他的這些心理需求。

四、產(chǎn)品線

有效互動(dòng)的內(nèi)容是什么？是我們?cè)O(shè)計(jì)的產(chǎn)品線。

免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目：

1、政府創(chuàng)業(yè)政策解讀。

2、創(chuàng)客深度訪談報(bào)道。

3、高端會(huì)議大賽沙龍。

3、政企資源對(duì)接。用免費(fèi)項(xiàng)目服務(wù)創(chuàng)客，增強(qiáng)對(duì)頭車(chē)的信任和信賴(lài)感。

收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目：

1、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)證書(shū)課程。

2、創(chuàng)業(yè)者戶外社交旅行。

3、知名企業(yè)參觀訪問(wèn)。

4、融資達(dá)成收費(fèi)。

5、大學(xué)生無(wú)息貸款。

6、辦公場(chǎng)地出租。用收費(fèi)項(xiàng)目服務(wù)創(chuàng)客，獲得孵化器的收益。

五、工作重點(diǎn)

孵化器的四個(gè)工作方向：項(xiàng)目的收集入孵、活動(dòng)的策劃和組織、自媒體的運(yùn)營(yíng)、外部機(jī)構(gòu)合作。

以政府政策為導(dǎo)向開(kāi)展工作：服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量、入孵項(xiàng)目數(shù)量、舉辦活動(dòng)次數(shù)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師數(shù)量、外部機(jī)構(gòu)的合作數(shù)量等省級(jí)和市級(jí)孵化器的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為工作目標(biāo)。

以盈利預(yù)期為導(dǎo)向開(kāi)展工作：把收費(fèi)項(xiàng)目作為長(zhǎng)項(xiàng)工作向我們的創(chuàng)客群體推送、營(yíng)銷(xiāo)。

六、日常工作

部門(mén)日常工作要點(diǎn)：

一、每天每個(gè)人挖掘5個(gè)新的創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入社群。

二、每天推送公眾號(hào)文章。

三、每天免費(fèi)+收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的推送、營(yíng)銷(xiāo)。

1、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)證書(shū)課程。

2、創(chuàng)業(yè)者戶外社交旅行。

3、知名企業(yè)參觀訪問(wèn)。

4、融資達(dá)成收費(fèi)。

5、大學(xué)生無(wú)息貸款。

6、辦公場(chǎng)地出租。

四、每周活動(dòng)組織策劃一次。

五、每周外部機(jī)構(gòu)洽談合作。

總體指標(biāo)：服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量30、入孵項(xiàng)目數(shù)量

15、舉辦活動(dòng)次數(shù)（每周）、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師數(shù)量

10、外部機(jī)構(gòu)的合作數(shù)量10，6月30日之前完成。

第四篇：招商運(yùn)營(yíng)思路

招商運(yùn)營(yíng)思路

對(duì)于市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其操作流程一般可分為四大部分，一是項(xiàng)目定位、二是營(yíng)銷(xiāo)策劃、三是項(xiàng)目銷(xiāo)售、四是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，項(xiàng)目定位是先期的重中之重，將直接影響到項(xiàng)目的成敗，在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)方案中，就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所定位的業(yè)態(tài)來(lái)進(jìn)行綜合布局，并根據(jù)所需經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)建筑物的要求來(lái)進(jìn)行建筑施工設(shè)計(jì)。而項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售，則可保障開(kāi)發(fā)商擁有足夠的資金進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。且成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣也可確保項(xiàng)目銷(xiāo)售的成功。

項(xiàng)目定位經(jīng)初步確定后，須展開(kāi)對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械氖袌?chǎng)調(diào)研，并組織行業(yè)內(nèi)專(zhuān)家（如行業(yè)協(xié)會(huì)、品牌經(jīng)營(yíng)戶、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商）和設(shè)計(jì)單位會(huì)同開(kāi)發(fā)商共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研討論證，經(jīng)科學(xué)研討論證后，交由專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)行。

在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)考慮專(zhuān)業(yè)營(yíng)運(yùn)、銷(xiāo)售人員的介入，就項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)需求結(jié)合起來(lái)考慮，設(shè)計(jì)出適合運(yùn)營(yíng)要求的物業(yè)，為經(jīng)營(yíng)物業(yè)量身定做。比如：項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)如何分布？比例是多少？項(xiàng)目銷(xiāo)售與保留部分如何劃分？設(shè)計(jì)的銷(xiāo)售單元主力面積該多大？總價(jià)控制在多少？該銷(xiāo)售單元是否便于所定業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)？等等。合理的銷(xiāo)售分割有助于項(xiàng)目單價(jià)的提升和加快銷(xiāo)售速度（去化率），提高項(xiàng)目的整體收益。

一、項(xiàng)目招商策略

1．市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位：

結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域，組織專(zhuān)業(yè)人員展開(kāi)前期市場(chǎng)調(diào)研工作，做好本項(xiàng)目區(qū)域定位和內(nèi)部商業(yè)部分定位；進(jìn)一步做好各樓層定位和樓層平面定位。

2.組建項(xiàng)目前期招商部，培養(yǎng)招商人員，展開(kāi)前期商戶拜訪：項(xiàng)目啟動(dòng)后招商部由本公司組織家居行業(yè)專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)，成立招商小組，組織日常工作的開(kāi)展，先期以市場(chǎng)調(diào)研工作為主。

3.展開(kāi)對(duì)主力店、大客戶的前期招商工作：

在做市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，同期展開(kāi)對(duì)主力店、大客戶的前期招商工作，做好相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和行業(yè)專(zhuān)業(yè)媒體的溝通工作。

4.各個(gè)區(qū)域分布和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的劃分：

具體區(qū)域和樓層定位經(jīng)市調(diào)得出結(jié)論后再細(xì)分。

5.制定市場(chǎng)租金和招商優(yōu)惠政策：

市場(chǎng)租金收入目標(biāo)一般定為三年一個(gè)周期，市場(chǎng)招商優(yōu)惠免租期建議為3-6個(gè)月。收入目標(biāo)也需經(jīng)調(diào)研后根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。各項(xiàng)招商優(yōu)惠政策及政府相關(guān)優(yōu)惠政策根據(jù)實(shí)際情況制定。

6．籌備招商發(fā)布會(huì)：

建議在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前6個(gè)月內(nèi)召開(kāi)招商發(fā)布會(huì)，在發(fā)布會(huì)召開(kāi)前，做好相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和專(zhuān)業(yè)家居媒體的互動(dòng)工作，須與各主力店和大客戶簽訂租賃協(xié)議；在發(fā)布會(huì)召開(kāi)時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽約活動(dòng)造勢(shì)，以便在發(fā)布會(huì)召開(kāi)后根據(jù)招商情況進(jìn)行租金的提升。

7.招商文件及相關(guān)合同的制定：

須制定市場(chǎng)招商手冊(cè)、定鋪協(xié)議、租賃合同、消防責(zé)任書(shū)等。在發(fā)布會(huì)召開(kāi)前須制定經(jīng)營(yíng)戶手冊(cè)、員工手冊(cè)等。

8.展開(kāi)招商工作，簽訂招商合約：

招商發(fā)布會(huì)召開(kāi)后，力爭(zhēng)在2-3個(gè)月內(nèi)完成招商簽約工作，為開(kāi)業(yè)做好準(zhǔn)備。

9.督促經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)裝修：

在市場(chǎng)通過(guò)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后，極力推進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)裝修工作。掌握經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)裝修的進(jìn)度，保證定期開(kāi)業(yè)。

10.協(xié)商確定開(kāi)業(yè)日期及相關(guān)開(kāi)業(yè)籌備工作：

應(yīng)明確工程完工及驗(yàn)收日期，討論確定開(kāi)業(yè)日期，并以開(kāi)業(yè)日期為節(jié)點(diǎn)，安排相關(guān)工作日程表及開(kāi)業(yè)籌備工作。

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

1.前期做好項(xiàng)目銷(xiāo)售的相關(guān)輔助工作，以銷(xiāo)售為中心，配合銷(xiāo)售部做好相關(guān)市調(diào)、業(yè)態(tài)定位、客流動(dòng)線、商鋪劃分、價(jià)格定位、公共部位裝修等服務(wù)工作。

2.搭建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及做好組織架構(gòu)圖：

建議采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制下的部門(mén)負(fù)責(zé)制，下轄部門(mén)：招商部、綜合管理部、人力資源部、保安部、辦公室和財(cái)務(wù)部。綜合管理部下轄營(yíng)銷(xiāo)部、市場(chǎng)管理辦、工程部。

3.制定公司各項(xiàng)管理章程和管理制度：

在開(kāi)業(yè)前制定的制度有：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度、各崗位責(zé)任制度、市場(chǎng)商品準(zhǔn)入制度、商品先行賠付制度、商品價(jià)格管理及售后服務(wù)制度、裝修管理?xiàng)l例、員工管理流程及獎(jiǎng)懲條例、財(cái)務(wù)管理制度等。

4.明確各崗位工資及員工福利制度：

建議員工收入分兩大塊為工資和獎(jiǎng)金。工資由基本工資、三金、崗位津貼和各項(xiàng)補(bǔ)貼組成，每月按時(shí)發(fā)放；獎(jiǎng)金為年終獎(jiǎng)勵(lì)，年底一次性發(fā)放。

5.市場(chǎng)宣傳推廣策略的制定和實(shí)施：

招商前須做好招商手冊(cè)一批、市場(chǎng)主樓戶外廣告位、道路指路牌若干、高炮廣告若干、周邊墻體廣告若干、媒體廣告若干，具體計(jì)劃另行書(shū)面報(bào)告申請(qǐng)。

6．與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通聯(lián)絡(luò)：

在溝通聯(lián)絡(luò)的過(guò)程中，積極要求政府展開(kāi)協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目能劃行規(guī)市，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免引起其他商業(yè)綜合體的惡意競(jìng)爭(zhēng)。

三、家居類(lèi)操作項(xiàng)目

操作過(guò)的項(xiàng)目：

1、浙江世紀(jì)建材市場(chǎng)：

位于杭州市蕭山區(qū)新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)，占地面積150畝，總建筑面積12萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為建材、家具類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)2003年完成銷(xiāo)售、招商與開(kāi)業(yè)。

2、杭嘉湖家居大市場(chǎng)——德清佳得利商貿(mào)城、盧球商貿(mào)城：位于湖州市德清縣，占地面積300畝，總建筑面積26萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為服裝、百貨、建材、五金類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，2005年完成銷(xiāo)售、招商與開(kāi)業(yè)。

3、杭州宏豐家居城：

位于杭州市余杭區(qū)閑林鎮(zhèn)，占地面積350畝，總建筑面積50萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為家居、超市類(lèi)綜合體，一期家具、建材市場(chǎng)于2008年完成銷(xiāo)售、招商。于2009年開(kāi)業(yè)。

4、寧波美家居國(guó)際家居博覽園：

位于浙江省奉化市，占地面積50畝，總建筑面積6萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為建材、家具、櫥柜類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，2009年完成招商與開(kāi)業(yè)。

正在操作的項(xiàng)目：

1、寧波寧海物流中心——金屬材料市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng)：位于寧波市寧?？h城關(guān)鎮(zhèn)，占地面積150畝，總建筑面積8萬(wàn)平

米，采取先招商再銷(xiāo)售的模式?，F(xiàn)招商預(yù)定已達(dá)95%，銷(xiāo)售工作正在籌備當(dāng)中，預(yù)計(jì)今年10月份開(kāi)盤(pán)。

2、杭州紅星美凱龍金茂MALL：

位于杭州市德勝東路九堡，占地350畝，總建筑面積46萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為以紅星美凱龍為主力店的一站式家具M(jìn)ALL，屬大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目，一期商鋪于2010年完成銷(xiāo)售，二期商鋪正在熱銷(xiāo)中，今年底開(kāi)業(yè)。

正在洽談的項(xiàng)目：

1、中國(guó)（嘉善）木雕城：

位于浙江省嘉善縣，占地面積80畝，總建筑面積12萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為木雕、紅木家具類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

2、杭州新華東家具城：

位于杭州市艮山東路，占地面積150畝，總建筑面積20萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)為建材、家具類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

四、項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、項(xiàng)目前期調(diào)研服務(wù)收費(fèi)一般為一次性收取10-20萬(wàn)元。

2、項(xiàng)目招商總監(jiān)及招商部人員在正式招商開(kāi)始前的前期費(fèi)用經(jīng)雙方協(xié)商確定，可采取包月形式。

3、招商獎(jiǎng)勵(lì)分成三部分:

第一是招商基本獎(jiǎng)勵(lì)，一般根據(jù)項(xiàng)目難易程度為2-3個(gè)月租金。第二是項(xiàng)目完成約定招商比例的獎(jiǎng)勵(lì): 一般約定招商完成比例為70%以上才有，數(shù)額經(jīng)雙方協(xié)商確定，一般在1個(gè)月租金內(nèi)。

第三是租金總額超過(guò)部分的分成，租金超額部分三七分成。

招商運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略合作伙伴

大賣(mài)場(chǎng)：家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、物美、樂(lè)天瑪特、易買(mǎi)得數(shù)碼類(lèi)：頤高數(shù)碼、友通數(shù)碼、國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器、匯德隆家電

百貨服飾類(lèi)：義烏小商品城、中國(guó)輕紡城、天虹百貨、泰國(guó)尚泰百貨、上海百聯(lián)、四季青服裝市場(chǎng)、上海七浦路服飾城、海寧（中國(guó)）皮革城

家居類(lèi)：紅星美凱龍、月星家居、居然之家、歐亞達(dá)家居、金盛家居、全國(guó)工商聯(lián)家具商會(huì)、廣東省家具商會(huì)、浙江省家具協(xié)會(huì)、江蘇省家具協(xié)會(huì)、東莞名家具、亞太傳媒（亞太建材、亞太家具、亞太門(mén)窗等雜志）、廣東稼·財(cái)富雜志社

兒童主題類(lèi)：四季青兒童服飾城、織里童裝協(xié)會(huì)、杭州中南集團(tuán)（動(dòng)漫）

茶產(chǎn)業(yè)：中國(guó)國(guó)際茶葉拍賣(mài)交易中心、中國(guó)茶研所、浙江省茶葉集團(tuán)、各地茶葉協(xié)會(huì)、天福茗茶、國(guó)際茶訊雜志社、茶博覽雜志社

酒店類(lèi)：美國(guó)溫德姆酒店管理集團(tuán)（溫德姆、華美達(dá)、速8等）、南苑e家、如家等

奧特萊斯：北京燕京奧特萊斯、北京首創(chuàng)奧特萊斯、上海百聯(lián)奧特萊斯、上海狐貍城、杭州樂(lè)園奧特萊斯

影院：大地院線、韓國(guó)CVG影院、華大影院

餐飲：杭州知味觀、澳門(mén)豆撈、西苑海鮮樓、名家廚房、卜家野魚(yú)館、泰國(guó)蕉葉、新加坡阿南鮑魚(yú)湯、香港避風(fēng)塘、兩岸咖啡、名典咖啡、上島咖啡等

第五篇：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式：

第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)

18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門(mén)實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議

10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見(jiàn)表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)

25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召

開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開(kāi)工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén) 40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》

49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售

1、辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記

8、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷(xiāo)商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

二、內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》

15、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售

17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專(zhuān)項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)

16、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

拿到地塊后，房地產(chǎn)要做事情很多，你要詳細(xì)明白的話需要親自經(jīng)歷或者查閱書(shū)籍。我這里給你籠統(tǒng)列舉一些：

一、前期準(zhǔn)備階段：

土地獲取后開(kāi)始前期手續(xù)工作：也就是幾個(gè)證的獲?。ㄍ恋刈C、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證）。大體過(guò)程是：設(shè)計(jì)院根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)要求等設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報(bào)建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時(shí)間為10個(gè)月左右。有了施工許可證就可以進(jìn)行下一步的工程施工工作了。

二、施工階段：

該階段主要是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門(mén)（設(shè)計(jì)部、成本預(yù)算部、工程部、材料部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部等）。該階段特點(diǎn)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙來(lái)形成具體的實(shí)體工程。要有好多外來(lái)單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢(qián)的階段。

三、工程達(dá)到一定條件（各個(gè)地區(qū)要求不同）可以辦理預(yù)售許可證，房屋開(kāi)始預(yù)售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）

地產(chǎn)商對(duì)建材，五金的購(gòu)貨渠道：一般工程開(kāi)發(fā)商將工程發(fā)包給一個(gè)施工總包單位，施工合同中約定材料的采購(gòu)。有些開(kāi)發(fā)商材料采購(gòu)施工單位采購(gòu)，根據(jù)當(dāng)初報(bào)價(jià)結(jié)算。也有開(kāi)發(fā)商有專(zhuān)門(mén)的材料部，他們給出材料價(jià)格，根據(jù)該價(jià)格最終結(jié)算。還有開(kāi)發(fā)商單獨(dú)對(duì)鋼筋、水泥、商砼等大項(xiàng)自己采購(gòu)，其他的施工單位采購(gòu)。還有外墻保溫、門(mén)窗、單元門(mén)等一些分項(xiàng)工程，開(kāi)發(fā)商也會(huì)單獨(dú)分包出來(lái)。

說(shuō)這么多吧，你看不明白再追問(wèn)吧。