第一篇：土地估價相關(guān)知識稅務(wù)知識總結(jié)

掌握：城鎮(zhèn)土地使用稅概念及計稅依據(jù)，耕地占用稅概念及計稅依據(jù)。熟悉：土地增值稅概念及計稅依據(jù)。

（三）考試范圍

1、城鎮(zhèn)土地使用稅

（1）城鎮(zhèn)土地使用稅概念

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)

2、耕地占用稅

（1）耕地占用稅概念

（2）耕地占用稅的計稅依據(jù)

3、土地增值稅

（1）土地增值稅概念

（2）土地增值稅的計稅依據(jù)

三、房產(chǎn)稅收

（一）考試目的

測試應考人員對房屋稅收知識的理解與掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：房產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。熟悉：房地產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。

（三）考試范圍

1、房產(chǎn)稅

（1）房產(chǎn)稅概念

（2）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

2、房地產(chǎn)稅

（1）房地產(chǎn)稅概念

（2）房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

四、相關(guān)稅收

（一）考試目的

測試應考人員對相關(guān)稅收知識的理解與掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：營業(yè)稅概念及計稅依據(jù)，企業(yè)所得稅概念及計稅依據(jù)，契稅概念及計稅依據(jù)。

熟悉：城市維護建設(shè)稅概念及計稅依據(jù)，教育費附加概念及計稅依據(jù)。了解：印花稅概念及計稅依據(jù)。

（三）考試范圍

1、營業(yè)稅

（1）營業(yè)稅概念

（2）營業(yè)稅的計稅依據(jù)

2、城市維護建設(shè)稅

（1）城市維護建設(shè)稅概念

（2）城市維護建設(shè)稅的計稅依據(jù)

3、教育費附加

（1）教育費附加概念

（2）教育費附加的計稅依據(jù)

4、企業(yè)所得稅

（1）企業(yè)所得稅概念

（2）企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)

5、契稅

（1）契稅概念

（2）契稅的計稅依據(jù)

6、印花稅

（1）印花稅概念

（2）印花稅的計稅依據(jù)

實物量和價值量兩類；稅基的量，即課稅對象中，有多少可以作為計算應課稅的基數(shù)。

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稅率

稅率是據(jù)以計算應納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。在課稅對象和稅目不變的情況下，課稅額與稅率成正比。稅率是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家財政收入和納稅人的負擔。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。

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附加、加成和減免

納稅人負擔的輕重，主要通過稅率的高低來調(diào)節(jié)，但還可以通過附加、加成和減免措施來調(diào)節(jié)。

①附加和加成是加重納稅人負擔的措施。

附加是地方附加的簡稱，是地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款。通常把按國家稅法規(guī)定的稅率征收的稅款稱為正稅，把正稅以外征收的附加稱為副稅。

加成是加成征收的簡稱。對特定的納稅人實行加成征稅，加一成等于加正稅的10%，加二成等于加正稅的20%，依此類推。

加成與附加不同，加成只對特定的納稅人加征，附加對所有納稅人加征。加成一般是在收益課稅中采用，以便有效地調(diào)節(jié)某些納稅人的收入，附加則不一定。

②減稅、免稅，以及規(guī)定起征點和免征額是減輕納稅人負擔的措施。減稅就是減征部分稅款，免稅就是免交全部稅款。減免稅是國家根據(jù)一定時期的政治、經(jīng)濟、社會政策的要求而對某些特定的生產(chǎn)經(jīng)營活動或某些特定的納稅人給予的優(yōu)惠。

稅收具有嚴肅性，而稅收制度中關(guān)于附加、加成和減免稅的有關(guān)規(guī)定，則把稅收法律制度的嚴肅性和必要的靈活性密切地結(jié)合起來，使稅收法律制度能夠因地制宜，貫徹國家的稅收政策，更好地發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

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違章處理

違章處理是對納稅人違反稅法行為的處置。納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況。偷稅是指納稅人有意識地采取非法手段不交或少交稅款的違法行為。抗稅是指納稅人對抗國家稅法拒絕納稅的違法行為。欠稅即拖欠稅款，是指納稅人不按規(guī)定期限交納稅款的違章行為。偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。

對納稅人的違章行為，可以根據(jù)情節(jié)輕重，分別采取以下方式進行處理：批評教育、強行扣款、加收滯納金、罰款、追究刑事責任等。

三、稅收的征管

為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，國家制定了稅收征管法。主要

規(guī)定有：

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稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。

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法律、行政法規(guī)規(guī)定的納稅人和扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

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稅務(wù)機關(guān)應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅知識，無償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務(wù)。納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)向稅務(wù)機關(guān)了解國家稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定以及與納稅程序有關(guān)的情況。

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納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)要求稅務(wù)機關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密，稅務(wù)機關(guān)應當依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密。

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納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權(quán)利。納稅人、扣繳義務(wù)人對稅務(wù)機關(guān)所作出的決定，享有陳述權(quán)、申辯權(quán)；依法享有申請行政復議、提起行政訴訟、請求國家賠償?shù)葯?quán)利，同時還依法享有控告和檢舉稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)人員的違法違紀行為的權(quán)利。

四、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。

二、課稅對象

房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

三、計稅依據(jù)

對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10～30%后的余值為計稅依據(jù)。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋所有權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額按租計征。

四、稅率

房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

五、納稅地點和納稅期限

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納稅地點。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。

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納稅期限。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

六、減稅、免稅

下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅： ?

國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。

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由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。?

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。

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個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。?

經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。包括： ①損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，可免征房產(chǎn)稅。②對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)批準可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或恢復生產(chǎn)的

時候，應依照規(guī)定征稅。

③房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。

④在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是，工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征稅。

⑤企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可免征房產(chǎn)稅。⑥中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但學校興辦的校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

四、適用稅額和應納稅額的計算

土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。

城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的不同地方，其自然條件和經(jīng)濟繁榮程度各不相同，情況復雜。據(jù)此，國家規(guī)定，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體適用稅額幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟較為落后，需要適當降低稅額以及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)需適當提高稅額的情況，但降低額不得超過最低稅額的30%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可以適當提高適用稅額標準，但必須報經(jīng)財政部批準。

五、納稅地點和納稅期限

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納稅地點

土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理機關(guān)應當向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。納稅人使用的土地不屬于同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納；在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定。

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納稅期限

土地使用稅按年計算，分期繳納。各省、自治區(qū)、直轄市可結(jié)合當?shù)厍闆r，分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。

六、減稅、免稅

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政策性免稅

對下列土地免征土地使用稅： ①國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地； ②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地； ③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； ④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； ⑤直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； ⑥經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

⑦由財政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。?

由地方確定的免稅

下列幾項用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定： ①個人所有的居住房屋及院落用地；

②房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地； ③免稅單位職工家屬的宿舍用地； ④民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地； ⑤集體的個人舉辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。?

困難性及臨時性減免稅

納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審批，但年減免稅額達到或超過10萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準；對遭受自然災害需要減免稅的企業(yè)和單位，省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)，可根據(jù)受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產(chǎn)幫助企業(yè)和單位渡過難關(guān)。

耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次：①以縣為單位（下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為2元至10元；②人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米為1.6元至8元；③人均耕地在2畝至3畝（含3畝）的地區(qū)，每平方米為1.3元至6.5元；④人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為1元至5元。

各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。

為了協(xié)調(diào)政策，避免毗鄰地區(qū)征收稅額過于懸殊，保證國家稅收任務(wù)的完成，財政部對各省、自治區(qū)、直轄市分別核定了每平方米平均稅額。上海市9.0元；北京市8.0元；天津市7.0元；重慶市4.5元；浙江（含寧波市）、福建、江蘇、廣東（含廣州市）4省各6.0元；湖北（含武漢市）、湖南、遼寧（含沈陽、大連市）3省各5.0元；河北、山東（含青島市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.5元；廣西、陜西（含西安市）、貴州、云南4省、自治區(qū)各4.0元；山西、黑龍江（含哈爾濱市）、吉林3省各3.5元；甘肅、寧夏、內(nèi)蒙古、青海、新疆5省、自治區(qū)各2.5元。同時還規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市應有差別地規(guī)定各縣（市）郊區(qū)的適用稅額，但各地平均數(shù)不得低于上述規(guī)定的平均稅額。

五、加成征稅

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，加成征稅政策主要有以下二項： ?

經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過規(guī)定稅額的50%。

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對單位或者個人獲準征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。

六、減稅、免稅

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減稅范圍 ①農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。②一部分農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨以及邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標準內(nèi)，新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后可酌情給予減免照顧，減免稅額一般應控制在農(nóng)村居民新建住宅用地計征稅額總額的10%以內(nèi)，少數(shù)省區(qū)貧困地區(qū)較多的，減免比例最高不得超過15%。

③對民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業(yè)的，可按殘疾人占工廠人員的比例，酌情給予減稅照顧。

④國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治區(qū)財政廳（局）審查核定，提出具體意見報財政部批準后，可酌情給予照顧。

⑤對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口，可比照農(nóng)民建房減半征稅。

⑥對不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的，可按為農(nóng)業(yè)服務(wù)直接效益的比重確定耕地占用稅征收額。

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免稅范圍 ①部隊軍事設(shè)施用地； ②鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地； ③炸藥庫用地； ④學校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。

上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范圍的，應從改變用途起補繳稅款。

七、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在各級人民政府依法批準單位和個人占用耕地后，土地管理部門發(fā)放征（占）用土地通知書和劃撥用地之前，由土地管理部門將批件及時抄送所在地的稅務(wù)征收機關(guān)，由征收機關(guān)通知納稅人在規(guī)定的時間內(nèi)到指定地點繳納稅款或辦理減免稅手續(xù)，土地管理部門憑完稅收據(jù)或減免稅憑證發(fā)放用地批準文件。用地單位和個人在規(guī)定期限內(nèi)沒有納稅的，土地管理部門應暫停其土地使用權(quán)。

耕地占用稅的納稅期限為30天，即納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

三、課稅對象和計稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

四、稅率和應納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率： ?

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%； ?

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%； ?

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%： ?

增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額＝土地增值額×30%； 土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目×5%；

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目×15%；

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35%。

五、扣除項目

土地增值稅的扣除項目為： ?

取得土地使用權(quán)時所支付的金額； ?

土地開發(fā)成本、費用； ?

建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； ?

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

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財政部規(guī)定的其他扣除項目。上述扣除項目的具體內(nèi)容為： ?

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

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開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征收及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。其中：①土地征收及拆遷補償費，包括土地征收費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出；③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費；④基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

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開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

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舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

?

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

?

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

另外，對納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤；

或按建筑面積計算分攤。也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅： ?

隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的； ?

提供扣除項目金額不實的； ?

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。

六、減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅： ?

納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的；

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因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國土地增值稅實施細則》

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1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

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1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

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對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準，可以適當延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

契稅。

二、課稅對象

契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。

三、稅率

契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

四、計稅依據(jù)

契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關(guān)認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。

五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

六、減稅、免稅

有下列行為之一的，減征、免征契稅： ?

國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

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城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定

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土地、房屋被縣級以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

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納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

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依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。

城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅和稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而執(zhí)行不同的稅率。

但是，對下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人；二是流動經(jīng)營無固定納稅地點的納稅人。

城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）稅額為計稅依據(jù)?！叭悺倍愵~僅指“三稅”的正稅，不包括稅務(wù)機關(guān)對納稅人加收和滯納金和罰款等非稅款項。

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教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。

三、企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間（通常為1年）內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織，包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對應納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18%和27%兩種。年應納稅所得額在3萬元以下（含3萬元）的減按18%的稅率征收；年應納稅所得額超過3萬元至l0萬元以下（含10萬元）的，減按27%的稅率征收。

應納稅所得額的計算公式為：

應納稅所得額＝每個納稅年度的收入總額－準予扣除項目的金額 納稅人收入總額包括在中國境內(nèi)、境外取得的下列收入： ?

生產(chǎn)、經(jīng)營收入，指從事主營業(yè)務(wù)活動取得的收入，包括商品（產(chǎn)品）銷售收入、勞動服務(wù)收入、營運收入、工程價款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收入；

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財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價證券、股權(quán)等取得的收入； ?

利息收入； ?

租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入； ?

特許權(quán)使用費收入； ?

股息收入； ?

其他收入。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入按權(quán)責發(fā)生制原則計算：以分期收款方式銷售商品的，可按合同約定的購買人應付價款的日期確定銷售收入的實現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時間超過1年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。

準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中的各項營業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。教育費附加，可視同稅金。

下列項目，按規(guī)定的范圍、標準扣除： ?

在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機構(gòu)借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除；向非金融機構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。

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支付給職工的工資按計稅工資扣除。?

職工工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費，分別按計稅工資總額的2%、14%、1.5%計算扣除。

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用于公益、救濟性的捐贈，在年度應納稅所得額3%以內(nèi)的部分，準予扣除。

對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經(jīng)省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對納稅人在中國境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準予扣除，但扣除額不得超過其境外所得依照規(guī)定計算的應納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。企業(yè)所得實行按年計算，分月或者分季預繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。

四、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。

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課稅對象

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營和雖未設(shè)立機構(gòu)、場所而有來源于中國境內(nèi)所得的外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織。

外商投資企業(yè)的總機構(gòu)設(shè)在中國境內(nèi)，就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。對外國企業(yè)就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。

應納稅所得額為每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得。其他所得指利潤（股息）、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)收益以及營業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營收入，計算原則同前述企業(yè)所得稅。

在計算應納稅所得額時允許減除的成本、費用以及損失包括：外國企業(yè)支付給其總機構(gòu)的管理費；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營的正常借款的利息，準予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應酬費；職工的工資和福利費；壞帳準備和壞帳損失等。

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稅率及優(yōu)惠政策

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30%的比例稅率，另按應納稅所得額征收3%的地方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟特區(qū)的外商投資企業(yè)，在經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立機構(gòu)、場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營的外國企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)濟開放區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設(shè)在國務(wù)院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按24%的稅率征收企業(yè)所得稅。

對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利的年度起，其機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，都應當繳納20%的所得稅。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準，可以減按10%的稅率征收所得稅，其中技術(shù)先進或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。季度終了后15日內(nèi)向當?shù)囟悇?wù)機關(guān)預繳；年度終了后5個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。

五、印花稅

印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應稅憑證征收的一種稅。

印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人，包括國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)、團體、部隊及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)、外國公司和其他經(jīng)濟組織及其在華機構(gòu)等單位和個人。

印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項：

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購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計、建設(shè)安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

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產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)； ?

營業(yè)帳簿； ?

權(quán)利、許可證照； ?

經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：1‰、5?、3?、0.5?、0.3?。

對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。

印花稅計稅依據(jù)根據(jù)應稅憑證的種類，分別有以下幾種： ?

合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)。具體包括購銷金額、加工或承攬收入、收取費用、承包金額、租賃金額、運輸費用、倉儲保管費用、借款金額、保險費收入等項；

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營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)；

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不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿，按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

對下列情況免征印花稅： ?

財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免征印花稅；

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已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅； ?

外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

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有關(guān)部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅； ?

經(jīng)財政部批準免稅的其他憑證。

個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。

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個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

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職工以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，按照已購公有住房確定應納稅所得額。

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對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，具體辦法為：

①個人出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納。稅務(wù)機關(guān)在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。

②個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益。下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

③個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

④個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務(wù)機關(guān)提供合法、有效的售房購房合同和主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

⑤跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機關(guān)申請退還納稅保證金。

?

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

同時，為確保有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅政策得到全面、正確的實施，要求各級房地產(chǎn)交易管理部門加強與稅務(wù)機關(guān)的協(xié)作、配合，主管稅務(wù)機關(guān)需要有關(guān)本地區(qū)房地產(chǎn)交易情況的，房地產(chǎn)交易管理部門應及時提供。

三、支持住房租賃市場發(fā)展調(diào)整的住房租賃市場稅收政策

自2001年1月1日起，房屋租賃稅收按以下規(guī)定執(zhí)行： ?

對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

?

對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的

稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

?

對個人出租房屋所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

四、己購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配制度

?

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定。

購房者繳納土地出讓金相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權(quán)的商品房住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。

?

職工個人上市出售己購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關(guān)稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標準內(nèi)的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納；超過住房面積標準的凈收益全額繳納。職工個人上市出售已購經(jīng)濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。

?

土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

?

上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財務(wù)隸屬關(guān)系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

?

土地出讓金，相當于土地出讓金的價款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財政部門會同土地行政管理部門和房產(chǎn)行政主管部門制定。

熟悉：保險的基本職能與派生職能。

了解：保險合同的構(gòu)成和含義，保險業(yè)監(jiān)管。

（三）考試范圍

1、保險概念

（1）保險的經(jīng)濟含義（2）保險的法律含義（3）保險形成的條件

2、保險的職能

（1）保險的基本職能（2）保險的派生職能

3、保險合同

（1）保險合同的含義（2）保險合同的構(gòu)成

4、保險的基本原則（1）保險利益原則（2）最大誠信原則（3）近因原則（4）補償原則

5、保險業(yè)監(jiān)管

三、證券基礎(chǔ)

（一）考試目的

測試應考人員對證券相關(guān)知識的理解與掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：證券概念，股票的含義及特征，債券概念及特征，證券投資基金概念。

熟悉：股票的分類，債券的分類。

了解：證券市場，債券與股票比較，證券投資基金的分類，政權(quán)投資基金的設(shè)立，發(fā)行及交易。

（三）考試范圍

1、證券

（1）證券概念（2）商品證券（3）貨幣證券（4）資本證券（5）證券市場

2、股票

（1）股票的含義

（2）股票的分類

（3）股票的基本特征

3、債券

（1）債券概念（2）債券的分類（3）債權(quán)的特征

4、證券投資基金

（1）證券投資基金概念（2）證券投資基金分類

（3）證券投資基金的設(shè)立、發(fā)行與交易

金融基礎(chǔ)

我國的法定貨幣是人民幣，屬于信用貨幣類型。人民幣存在兩種具體形態(tài)：一是人民幣票券，習慣上稱為現(xiàn)金；二是銀行存款。人民幣的單位為元，輔幣單位為角、分。

三、信用

㈠ 信用的概念

信用是指經(jīng)濟活動中的一種借貸行為，是以償還和付息為條件的價值單方面讓渡。信用是隨著商品生產(chǎn)和貨幣流通的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。商品經(jīng)濟不發(fā)達時期，信用主要采取實物借貸的形式；隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，信用更多地采用貨幣借貸形式，貨幣成為契約上的一般商品；一方面，某些人手中積累有貨幣，需要尋找運用的場所；另一方面，有些人急需貨幣，要求通過借貸形式以調(diào)節(jié)資金的余缺。貨幣所有者貸出貨幣，處于債權(quán)人的地位，有權(quán)按期索回貸出的貨幣，并要求對方支付使用貨幣的代價——利息；借入貨幣的一方處于債務(wù)人地位，可以暫時支配、使用借來的貨幣，但同時有義務(wù)按期償還本金，并按規(guī)定加付一定的利息。

㈡ 信用形式

信用形式是表現(xiàn)信用關(guān)系的具體形式。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，為了滿足各種融資的需要，出現(xiàn)了多種信用形式。以下介紹幾種主要的信用形式。

? 商業(yè)信用

商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的、與商品交易直接聯(lián)系的信用形式，如企業(yè)間商品賒銷和預付貨款等。在發(fā)生商業(yè)信用過程中，一般要“立字為據(jù)”作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系的證明，如商業(yè)票據(jù)。商業(yè)信用的積極意義是有利于促進商品銷售，但存在范圍有限的局限性。

? 銀行信用

銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用，包括三個方面：一是銀行以吸收存款、辦理結(jié)算等形式，籌集社會各方面的閑散資金；二是通過貸款等形式運用所籌集到的資金；三是銀行為商品交易雙方提供信用保障，如提供保函、信用證服務(wù)等，也是以銀行持有的貨幣資金做保障。

銀行信用是目前主要的信用形式，可以彌補商業(yè)信用的不足，是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要手段。例如，通過貸款的擴張和收縮，調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展速度；通過調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等。此外，商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴銀行信用的支持。例如，商業(yè)票據(jù)往往要到銀行辦理貼現(xiàn)，國民經(jīng)濟中的貨幣結(jié)算一般要通過銀行完成。

? 國家信用

國家信用是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。作為國家信用的工具是公債和國庫券，以及政府對外擔保等。

政府發(fā)行債券有兩種情況：一是發(fā)行短期國庫券，期限在一年之內(nèi)，目的是解決財政先支后收的矛盾；二是發(fā)行長期公債，以籌措資金彌補當年財政收

支赤字或進行長期投資。

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，國家信用與銀行信用有密切聯(lián)系：或者是企業(yè)、單位和個人動用銀行存款購買國家債券；或者是銀行等金融機構(gòu)直接購買國家債券。不論哪種情況，財政債務(wù)收支與銀行資金都存在相互影響的關(guān)系。

? 消費信用

消費信用是指企業(yè)或金融機構(gòu)對消費者個人提供的信用，一般直接用于生活消費。消費信用有兩種類型：一是類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者；二是屬于銀行信用，由銀行等金融機構(gòu)以抵押貸款方式向消費者提供資金。消費信用的作用主要是促進商品流通，引導居民消費。

? 民間信用

民間信用是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/p>

四、金融活動

金融活動是指貨幣資金的融通活動，即融資活動。金融活動中必然存在借貸雙方：一方是貸出資金方，即資金供給者；另一方為借人資金方，即資金需求者。借貸雙方資金融通的方式可分為直接融資和間接融資兩大類。

? 直接融資

直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的金融工具直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為，資金供給者是直接貸款人，資金需求者是直接借款人。

直接融資的優(yōu)點在于： ①資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對融資條件，如貸款期限、數(shù)量和利率水平等方面的要求，通過協(xié)商實現(xiàn)融資，以滿足各自的需要。

②由于資金供求雙方直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)人自然十分關(guān)注和支持債務(wù)人的經(jīng)營活動；債務(wù)人面對直接的債權(quán)人，在資金使用上會講求效益，經(jīng)營上也會有較大壓力，從而促進資金使用效益的提高。

③有利于籌集長期投資資金。一是發(fā)行長期債券，二是發(fā)行股票，由此籌集的資金都具有穩(wěn)定和可以長期使用的特點。在證券市場較發(fā)達的條件下，一些短期性資金也可進入市場參與交易，從而促進長期融資更好地發(fā)展。

直接融資的局限性主要表現(xiàn)在： ①直接融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比間接融資多。②對資金供給者來說，直接融資比間接融資的風險大，因為在市場競爭的條件下，籌資者有經(jīng)營虧損和破產(chǎn)的可能。

? 間接融資

間接融資是指資金供給者與資金需求者通過金融中介機構(gòu)間接實現(xiàn)融資的行為，其中資金供給者與資金需求者不是分別作為直接貸款人和直接借款人出現(xiàn)的，雙方不構(gòu)成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而是分別與金融中介機構(gòu)發(fā)生信用關(guān)系，成為金融中介機構(gòu)的債權(quán)人或債務(wù)人。典型的間接融資是銀行的存貸款

業(yè)務(wù)，資金供給者將資金存入銀行，然后再由銀行向資金需求者發(fā)放貸款，存款人是銀行的債權(quán)人，借款人是銀行的債務(wù)人，而銀行對于資金供求雙方來說，則是金融中介。

間接融資的優(yōu)點在于： ①籌資可以積少成多。銀行等金融機構(gòu)的網(wǎng)點多，吸儲起點低，能夠廣泛籌集社會各方面的閑散資金，形成巨額資金。

②安全性較高。在直接融資中，融資風險由債權(quán)人獨自承攬；而在間接融資中，由于金融機構(gòu)的資產(chǎn)和負債是多樣化的，某一項融資風險可由多樣化的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分散承擔。

③作為間接融資主體的金融中介機構(gòu)，一般都有相當大規(guī)模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動，還可能在地區(qū)、國家、甚至世界范圍內(nèi)調(diào)動資金，因而提高了金融業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟水平。

間接融資也有局限性，主要是由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機構(gòu)，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系，在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注，也減少了對籌資者使用資金的壓力和約束。

五、金融工具

金融工具是指金融活動中以書面形式發(fā)行和流通的各種具有法律效力的憑證，包括債權(quán)債務(wù)憑證（票據(jù)、債券等），以及所有權(quán)憑證（股票），它們是金融市場上交易的對象。

㈠ 金融工具的特征

金融工具一般具有以下特征： ? 償還性。指各種金融工具（除股票外）一般都載明償還的義務(wù)和期限。? 可轉(zhuǎn)讓性（流動性）。指金融工具可在金融市場上買賣、轉(zhuǎn)讓。金融工具持有人可隨時將金融工具出售以獲取現(xiàn)金。凡能隨時出售而換回現(xiàn)金的金融工具，一般稱之為流動性強。

? 安全性。指投資于金融工具的本金能夠安全收回的保障程度，或者說避免風險的程度。

? 收益性。指投資于金融工具能給投資者帶來收益的能力。

每種金融工具在上述四個方面的性質(zhì)是不平衡的。一般而言，金融工具的流動性與收益性呈負相關(guān)。如銀行發(fā)行的銀行券流動性最強，但卻不能給投資者帶來什么收益；而股票等雖收益性較高，但變現(xiàn)的流動性較弱。此外，金融工具的收益性與安全性往往也呈負相關(guān)，而流動性與安全性呈正相關(guān)。因此，選擇購買什么金融工具，需要從上述幾方面去權(quán)衡利弊。

㈡ 金融工具的種類

金融工具是隨著信用形式的不斷擴展而不斷增加的。金融工具的多樣化是現(xiàn)代金融市場的重要特征。從不同的角度劃分，金融工具可以分成多種類型。

按不同的信用形式劃分，金融工具可分為商業(yè)信用工具、銀行信用工具、消費信用工具、國家信用工具和國際信用工具等。

按發(fā)行者的性質(zhì)劃分，金融工具可分為直接金融工具和間接金融工具。直接金融工具是指由非金融機構(gòu)，如企業(yè)、政府或個人發(fā)行和簽署的商業(yè)票據(jù)、公債和國庫券、企業(yè)債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指由金融機構(gòu)發(fā)行的銀行券、存款單、銀行票據(jù)和保險單等。

按期限劃分，金融工具可分為短期信用工具、長期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票據(jù)，包括本票、匯票、支票及大額可轉(zhuǎn)讓存單、短期債券等。長期信用工具也稱為有價證券，主要是股票和債券兩類。不定期信用工具主要指的是銀行券和紙幣。

㈢ 幾種主要的金融工具 ? 本票

本票是由出票人簽發(fā)，承諾自己在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。本票的出票人就是付款人，根據(jù)出票人身份的不同，可分為由企業(yè)簽發(fā)的商業(yè)本票和由銀行簽發(fā)的銀行本票。

? 匯票

匯票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票包括商業(yè)匯票和銀行匯票。

商業(yè)匯票是由是出票人簽發(fā)，委托付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。商業(yè)匯票必須經(jīng)承兌后才能生效。經(jīng)過承兌的匯票，叫承兌匯票。凡由企業(yè)承兌的，稱為商業(yè)承兌匯票；凡由銀行承兌的，稱為銀行承兌匯票。

辦理商業(yè)匯票應遵守下列原則和規(guī)定：①使用商業(yè)匯票的單位，必須是在銀行開立帳戶的法人；②商業(yè)匯票在同城和異地均可使用；③簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ)；④經(jīng)承兌的商業(yè)匯票，可向銀行貼現(xiàn)；⑤商業(yè)匯票一律記名，允許背書轉(zhuǎn)讓；⑥商業(yè)匯票的付款期限由交易雙方商定，最長不得超過6個月；⑦商業(yè)匯票經(jīng)承兌后，承兌人即付款人負有到期無條件交付票款的責任；⑧商業(yè)匯票由銀行印制和發(fā)售。

銀行匯票是由出票銀行簽發(fā)，見票時按照實際結(jié)算金額無條件支付給收款人或者持票人的票據(jù)。銀行匯票的簽發(fā)要求單位和個人先將款項交存銀行，銀行據(jù)此給單位和個人簽發(fā)前往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，它具有票隨人到、方便靈活、兌付性強的特點。

? 支票

支票是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù)。與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā)。

支票有轉(zhuǎn)賬支票和現(xiàn)金支票兩種。前者只限于通過銀行劃轉(zhuǎn)存款，后者則可用以從銀行提取現(xiàn)金。

支票的特點是：①在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù)；②支票有效期

短，見票即付；③簽發(fā)支票金額，以存款余額為限。

? 信用卡

信用卡是銀行或信用卡公司發(fā)行的，可以在指定的商店或場所進行記帳消費的一種信用憑證。一般來說，信用卡的功能主要有以下幾種：①轉(zhuǎn)帳結(jié)算功能；②儲蓄功能；③匯兌功能；④消費貸款功能。其中消費貸款功能是指持卡人在消費過程中各項費用超過其信用上卡存款賬戶余額時，在規(guī)定的限額范圍內(nèi)，發(fā)卡人允許持卡人短期透支。此外，由于信用卡的結(jié)算支付通過電子計算機進行，因此又被稱為電子貨幣。

? 銀行券

銀行券是由銀行發(fā)行的一種票據(jù)，俗稱鈔票。早期各商業(yè)銀行都可發(fā)行，后來集中由中央銀行壟斷發(fā)行。我國中國人民銀行發(fā)行的人民幣，實質(zhì)上就是一種銀行券，它表明中國人民銀行對持有人的一種負債。

銀行券具有以下特點：①是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通；②信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通；③是一種法定支付手段，任何人不得拒收；④不定期，可以長期流通使用。

? 大額可轉(zhuǎn)讓存單

大額可轉(zhuǎn)讓存單是由銀行發(fā)行的一種大面額定期存款憑證。它與普通定期存款單的不同之處在于：通常為不記名式，面額固定，金額較大，允許在市場上買賣轉(zhuǎn)讓。

? 債券和股票

在本書后面的 的金融機構(gòu)。中央銀行在一國金融機構(gòu)體系中居領(lǐng)導核心地位。

商業(yè)銀行，是指直接面向企業(yè)、單位和個人，以吸收存款為主要資金來源，以開展貸款和中間業(yè)務(wù)為主要業(yè)務(wù)，以營利為目的綜合性、多功能的金融企業(yè)。商業(yè)銀行在一國金融機構(gòu)體系中居主體地位。

政策性銀行，是政府出于特定目的設(shè)立，或由政府設(shè)施以較大干預，以完成政府的特定任務(wù)，滿足整個國家社會經(jīng)濟發(fā)展需要而設(shè)立的銀行機構(gòu)。

非銀行金融機構(gòu)，是指銀行機構(gòu)以外的具體經(jīng)辦某一類金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。

㈡ 我國的金融體系

目前，我國已基本建立了以國有金融機構(gòu)為主體、各類金融機構(gòu)分工合作的金融組織體系，逐步形成了銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的金融體制。我國現(xiàn)行的中央銀行制度下的金融機構(gòu)體系可以概括為以中國人民銀行為核心，國有獨資商業(yè)銀行為主體，包括其他商業(yè)銀行和政策性銀行以及非銀行金融機構(gòu)并存和協(xié)作的金融機構(gòu)體系。

我國金融機構(gòu)按其地位和功能可分為兩大類：

也就有所不同。但作為中央銀行，一般都具有三大職能，即發(fā)行的銀行、銀行的銀行和國家的銀行。

? 發(fā)行的銀行

中央銀行壟斷銀行券的發(fā)行權(quán)，是全國唯一的現(xiàn)金發(fā)行機構(gòu)。目前世界上幾乎所有國家的現(xiàn)金都由中央銀行發(fā)行。這一方面可以為中央銀行提供資金來源，從而為中央銀行調(diào)控金融和經(jīng)濟提供資金力量；另一方面可以為國家獲得貨幣發(fā)行的利益。

? 銀行的銀行

中央銀行只與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)往來，而不直接面向企業(yè)單位和個人經(jīng)辦金融業(yè)務(wù)。這一職能具體表現(xiàn)在：①集中存款準備金。商業(yè)銀行等金融機構(gòu)必須按規(guī)定比例將部分存款交存中央銀行，形成存款準備金；②最終貸款人。在商業(yè)銀行等金融機構(gòu)周轉(zhuǎn)資金不足時，中央銀行以再貼現(xiàn)、再抵押或直接貸款等形式，向這些金融機構(gòu)提供資金支持，從而成為“最終貸款人”；③組織商業(yè)銀行等金融機構(gòu)間的清算。由于各商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在中央銀行開立存款賬戶，并保留金融一定數(shù)額的準備金，因此，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)間因交換各自代收代付憑證而產(chǎn)生的應收應付款項的差額，就可以通過在中央銀行存款賬戶中存款的劃撥來進行清算。

? 國家的銀行

中央銀行經(jīng)理國庫及為國家提供各種金融服務(wù)，代表國家制定和執(zhí)行貨幣金融政策。這一職能具體表現(xiàn)在：①代理國庫；②代理國家債券的發(fā)行；③對國家給予信貸支持；④保管國家的外匯和黃金儲備；⑤制訂并監(jiān)督執(zhí)行有關(guān)金融管理法規(guī)；⑥代表政府與外國金融機構(gòu)和國際金融機構(gòu)建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，參與國際金融活動等。

三、商業(yè)銀行

㈠ 商業(yè)銀行的性質(zhì)

商業(yè)銀行在一國的金融體系中居主體地位，是世界各國現(xiàn)代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式。商業(yè)銀行的經(jīng)營活動隨著世界經(jīng)濟形勢的發(fā)展而逐步拓寬。目前各國商業(yè)銀行除了吸收資金、發(fā)放貸款和投資等主要業(yè)務(wù)外，還開展各種國際業(yè)務(wù)、外匯業(yè)務(wù)、黃金買賣、租賃信托、咨詢等多種業(yè)務(wù)。在當今世界各國的金融機構(gòu)中，商業(yè)銀行以機構(gòu)多、資本雄厚、業(yè)務(wù)量大、業(yè)務(wù)范圍廣而居于其他任何金融機構(gòu)不可取代的重要主體地位。

㈡ 商業(yè)銀行的職能 ? 充當信用中介

這是商業(yè)銀行的基本職能。商業(yè)銀行一方面通過吸收存款等銀行的負債業(yè)務(wù)將社會上各方面暫時閑置的貨幣資金聚集起來；另一方面又通過貸款等銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)將所集中的貨幣資金投向需要貨幣資金的企業(yè)和部門。商業(yè)銀行在這里充當受援信用的中介，使社會資金得到有效的運用。

? 變貨幣收入為貨幣資本

由于商業(yè)銀行具有信用中介職能，能把社會各主體的收入集中起來再運用出去，從而把非資本的貨幣轉(zhuǎn)化為資本，擴大了社會資本總量，加速了資本的流通和擴張，有利于社會再生產(chǎn)的進行。

? 充當支付中介

商業(yè)銀行為顧客辦理與貨幣收付有關(guān)的技術(shù)性業(yè)務(wù)，例如保管貨幣、貴重金屬。證券，以及辦理現(xiàn)金收付和存款轉(zhuǎn)賬等，從而成為客戶的“賬房”和“出納”。

? 創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 商業(yè)銀行在信用中介職能的基礎(chǔ)上，通過存貸業(yè)務(wù)的開展，能夠創(chuàng)造派生存款。創(chuàng)造派生存款是現(xiàn)代商業(yè)銀行特有的職能。另外，商業(yè)銀行還可以通過發(fā)行支票、本票、大額定期存款單等信用工具，滿足流通中對流通手段和支付手段的需要，也節(jié)約了與現(xiàn)金流通相關(guān)的流通費用，并可將節(jié)約的非生產(chǎn)性流通費用用于生產(chǎn)中去。

商業(yè)銀行客觀上所具有的上述職能，使它在經(jīng)濟生活中具有重要的作用。它可以廣泛動員社會閑散貨幣資金并用于滿足各方面的資金需要，成為連結(jié)國民經(jīng)濟活動的“紐帶”和整個國民經(jīng)濟活動的“神經(jīng)中樞”?，F(xiàn)代商業(yè)銀行因其特有的信用創(chuàng)造職能成為國家干預經(jīng)濟生活的杠桿。

㈢ 商業(yè)銀行的類型和組織 ? 商業(yè)銀行的類型

從商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍劃分，西方商業(yè)銀行有兩大類型：職能分工型和全能型。

職能分工型是指商業(yè)銀行根據(jù)法律規(guī)定，主要經(jīng)營短期工商信貸業(yè)務(wù)。有些國家的法律對各種金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有嚴格的限定，如規(guī)定有的經(jīng)營長期金融業(yè)務(wù)，有的經(jīng)營短期金融業(yè)務(wù)，有的專營證券，有的只經(jīng)營信托等，而商業(yè)銀行主要經(jīng)營短期工商信貸業(yè)務(wù)。采用這種類型分工的以美國、英國、日本等國家的商業(yè)銀行為代表。

全能型商業(yè)銀行也稱為綜合型商業(yè)銀行，是指商業(yè)銀行可以經(jīng)營一切金融業(yè)務(wù)，包括各種期限和種類的存貸款，各種證券買賣以及信托、支付清算等金融業(yè)務(wù)。采用這種類型分工的國家以德國、奧地利和瑞士為代表。

? 商業(yè)銀行的外部組織形式

商業(yè)銀行的外部組織形式是指商業(yè)銀行在社會經(jīng)濟生活中的存在形式。由于各國的政治經(jīng)濟情況不同，它們商業(yè)銀行的外部組織形式也有所不同。歸納起來，有如下幾種形式。

①單元銀行制。也稱單一或獨家銀行制，指業(yè)務(wù)只由一個獨立的銀行機構(gòu)經(jīng)營而不設(shè)分支機構(gòu)的銀行組織形式。目前只有美國采取這種形式，但隨著經(jīng)濟發(fā)展和地區(qū)經(jīng)濟聯(lián)系加強，加上金融業(yè)競爭加劇，美國許多州對銀行開設(shè)分支機構(gòu)的限制正在逐步放松。

②總分行制。亦稱分支行制，指在大城市設(shè)立總行，并在該市及國內(nèi)或國

外各地設(shè)立分支機構(gòu)的銀行組織形式。在這種形式下，分支行的業(yè)務(wù)和內(nèi)部事務(wù)統(tǒng)一遵照總行的指示辦理。目前，世界上大多數(shù)國家均采用這種形式。

③集團銀行制。亦稱持股公司制，指由一個集團成立股權(quán)公司，再由該公司控制或收購兩家以上的若干銀行，這些銀行在法律上仍然保持獨立性，但業(yè)務(wù)經(jīng)營都由同一股權(quán)公司所控制的銀行組織形式。

融機構(gòu)貸款利率。

? 貸款重點是政府產(chǎn)業(yè)政策、社會經(jīng)濟發(fā)展計劃中重點扶植的項目。如重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)開發(fā)貨款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款、改善環(huán)境的建設(shè)貸款、社會福利建設(shè)項目貸款。這些貸款由于利微、期限長、風險大，其他金融機構(gòu)不愿經(jīng)營，故多由政策性金融機構(gòu)發(fā)放。

㈡ 政策性銀行的種類

按業(yè)務(wù)范圍區(qū)分，各國政策性銀行主要有如下幾種類型： ? 開發(fā)性金融機構(gòu)。是專門為政府經(jīng)濟開發(fā)和發(fā)展提供中長期貸款的政策性金融機構(gòu)。其作用主要是配合政府實施相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，加快基礎(chǔ)設(shè)施和重點項目的建設(shè)。這類政策性金融機構(gòu)主要在經(jīng)濟欠發(fā)達國家或發(fā)展中國家設(shè)立，如印度工業(yè)開發(fā)銀行，巴西國家經(jīng)濟開發(fā)銀行，尼日利亞工業(yè)開發(fā)銀行等。但一些發(fā)達工業(yè)國家也設(shè)立有開發(fā)性金融機構(gòu)，如日本開發(fā)銀行，美國聯(lián)邦中期信貸銀行，法國土地信貸銀行。然而，開發(fā)性金融機構(gòu)在發(fā)展中國家的作用比在發(fā)達國家更為重要。

? 農(nóng)業(yè)政策性金融機構(gòu)。是經(jīng)營農(nóng)業(yè)和與農(nóng)業(yè)有關(guān)的信貸業(yè)務(wù)，貫徹政府支持農(nóng)業(yè)發(fā)展政策的金融機構(gòu)。其作用在于為農(nóng)業(yè)提供資金支持，為貫徹和落實政府支持的農(nóng)業(yè)政策措施提供服務(wù)。

? 進出口政策性金融機構(gòu)。是經(jīng)營與進出口有關(guān)的信貸業(yè)務(wù)，推動國家進出口貿(mào)易發(fā)展的金融機構(gòu)。其作用主要是通過融通資金，提供融資條件，提供資詢服務(wù)和經(jīng)辦對外援助，服務(wù)于政府的對外政策。在外貿(mào)出口信貸中，對資本貨物的出口予以特別支持，以政府作后盾支持外貿(mào)經(jīng)濟的發(fā)展。

世界各國的政策性銀行，除上述三種類型外，還有住房政策性金融機構(gòu)和中小企業(yè)政策性金融機構(gòu)。前者專門為住房生產(chǎn)、經(jīng)營、分配和消費各環(huán)節(jié)提供政策性速效；后者主要服務(wù)于中小企業(yè)，為支持中小企業(yè)增強市場競爭力，開辟就業(yè)渠道，推動技術(shù)創(chuàng)新與進步提供政策性金融服務(wù)。

五、非銀行金融機構(gòu)

㈠ 非銀行金融機構(gòu)與商業(yè)銀行的區(qū)別 ? 資金來源不同。商業(yè)銀行以吸收存款為主要資金來源，而非銀行金融機構(gòu)主要依靠發(fā)行股票、債券等其他方式籌措資金。

? 資金運用不同。商業(yè)銀行的資金運用以發(fā)放貸款，特別是以短期貸款為主，而非銀行金融機構(gòu)的資金運用主要是以從事非貸款的某一項金融業(yè)務(wù)為主，如保險、信托、證券、租賃等金融業(yè)務(wù)。

? 不具有信用創(chuàng)造功能。商業(yè)銀行具有“信用創(chuàng)造”功能，而非銀行金融機構(gòu)由于不從事存款的劃轉(zhuǎn)即轉(zhuǎn)賬結(jié)算業(yè)務(wù)，因而不具備信用創(chuàng)造功能。

㈡ 主要的非銀行金融機構(gòu) ?

信用合作社。是由個人集資組成、以互助為主要宗旨的合作金融組織。信用合作社在日本普遍存在，如“產(chǎn)業(yè)合作社”等。在美國稱為信貸協(xié)會。

信用合作社的資金來源主要是合作社社員的股金，也辦理各種形式的存款；有的信用合作社有社會組織和財團的捐助；在資金運用方面，除對信用合作社社員發(fā)放貸款（如住房貸款）外，也將一部分資金用于不動產(chǎn)投資和購買政府債券。

? 儲蓄貸款協(xié)會。是以互助為主要宗旨的非盈利性金融機構(gòu)。儲蓄貸款協(xié)會的資金來源主要有協(xié)會會員的股金、開辦儲蓄存款吸收的企業(yè)和個人存款；資金運用主要是貸款給協(xié)會會員建房和購房，而且貸款期限較長，通常在15年至20年之間。儲蓄貸款協(xié)會與信用合作社的主要區(qū)別在于：一是前者會員可以退股，后者不能退股；二是前者吸收資金和運用資金都受到一定限制，后者資金和運用資金的途徑和范圍都較廣。

? 保險公司。是辦理多種保險業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。保險公司主要分為兩大類：一類是人壽保險公司；另一類是財產(chǎn)保險公司。保險公司的保費收入可用于投資和放款，如購買政府債券、公司債券和股票，或用于不動產(chǎn)抵押放款和保單抵押放款。

? 養(yǎng)老基金組織。是由雇主或雇員交納基金，為雇員退休養(yǎng)老提供生活保障的非銀行金融機構(gòu)。它一般由政府部門或企業(yè)開辦，資金來源主要是雇主或者雇員定期按工資總額的一定比例交納退休金；資金運用主要是將這些積累的基金用于購買政府公債、債券、股票或不動產(chǎn)抵押放款，小部分用于短期放款或投資。當雇員退休時可獲得一次性付清的退休金，或者按月獲得養(yǎng)老金，以確保職工退休后維持正常生活所需的費用。

? 信托公司。是以代人理財為經(jīng)營內(nèi)容，以受托人身份經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)?，F(xiàn)代信托業(yè)務(wù)在美、英、日、加拿大等國比較發(fā)達。

? 證券公司。證券公司是專門從事有價證券（股票和各種債券）經(jīng)營及相關(guān)業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)包括有價證券的自營買賣、委托買賣、認購業(yè)務(wù)和銷售等四種。

? 投資公司。是以招股集資的方式進行投資的非銀行金融機構(gòu)。投資公司通過發(fā)行股票（主要是變通股）的形式，將小額投資者的資金聚集起來，然后把這些資金運用于投資，如購買政府債券、公司債券等。投資業(yè)務(wù)與信托業(yè)務(wù)結(jié)合經(jīng)營時，即為信托投資公司。

? 財務(wù)公司。財務(wù)公司是經(jīng)營部分銀行業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。國外財務(wù)公司的業(yè)務(wù)范圍正在逐步擴大，幾乎可以辦理與投資銀行相同的業(yè)務(wù)，如聯(lián)合貸款、兼營外匯、包銷和代銷有價證券、不動產(chǎn)抵押貸款、各種金融咨詢與服務(wù)等多方面的業(yè)務(wù)。

㈢ 我國的非銀行金融機構(gòu)

我國的非銀行金融機構(gòu)主要有保險公司、信托投資公司、信用合作社三大類別。此外，還有專營證券業(yè)務(wù)的證券公司、專營融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司、為企業(yè)集團內(nèi)部各成員單位提供金融服務(wù)的財務(wù)公司，以及投資基金、郵政儲蓄機構(gòu)等等。

六、銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)

根據(jù)全國十屆人大

三、通貨膨脹

㈠ 通貨膨脹的含義和類型

通貨膨脹是指由于貨幣供應量過多而引起貨幣貶值、物價上漲的經(jīng)濟現(xiàn)象。

按照形成原因分類，可將通貨膨脹分為需求拉上型、成本推動型和結(jié)構(gòu)失調(diào)型三種主要類型。

? 需求拉上型通貨膨脹。是指經(jīng)濟運行過程中總需求過度增加，超過了既定價格水平下商品和勞務(wù)的供給，從而引起貨幣貶值和物價總水平上漲。形成需求拉上型通貨膨脹的基本原因是財政支出大幅度擴張和金融部門過分提供信用，而這又與投資膨脹和消費膨脹聯(lián)系在一起，社會總需求的擴大超過了社會商品和勞務(wù)的總供給，形成了膨脹性缺口，一旦這個缺口超過一定限度，必然牽動物價上漲，形成通貨膨脹。

? 成本推動型通貨膨脹。是指在商品和勞務(wù)供給不變的情況下，因生產(chǎn)成本提高而引起的物價總水平上漲，而原材料價格上漲和工資增加是生產(chǎn)成本提高的主要原因。

? 結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹。是指由于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性失調(diào)造成貨幣流通與商品流通不相適應而引起的通貨膨脹。

㈡ 通貨膨脹的的調(diào)控

通貨膨脹對國民經(jīng)濟各方面都產(chǎn)生負面影響，控制通貨膨脹是中央銀行貨幣政策的重要任務(wù)。由于通貨膨脹是社會總需求與社會總供給失衡的結(jié)果，所以對通貨膨脹的調(diào)控一般是從控制需求和增加供給兩方面進行。

業(yè)銀行以外金融機構(gòu)的再貸款；適當為資產(chǎn)管理公司動作提供再貸款，并允許資產(chǎn)管理公司發(fā)行債券等。二是下調(diào)法定存款準備金率和完善準備金制度。三是下調(diào)利率與加快利率市場化相結(jié)合。

? 采取積極的財政政策，重點是進一步優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)。? 擴大就業(yè)，刺激消費增長。

五、貨幣政策及貨幣政策工具

貨幣政策是一個國家為實現(xiàn)特定經(jīng)濟目標而采取的調(diào)節(jié)和控制貨幣供應量的金融措施。貨幣政策作為國家宏觀經(jīng)濟政策的重要組成部分之一，通常具有防御性和主動性兩大功能。中央銀行是制定和實施貨幣政策的金融管理部門，貨幣政策是中央銀行工作的核心。

㈠ 貨幣政策目標

貨幣政策目標是制定和實施貨幣政策要達到的目的，是指導政策工具具體操作的指南。貨幣政策目標包括終極目標和中間目標。

? 終極目標。指中央銀行實行一定貨幣政策在未來時期要達到的最終目的。貨幣政策的實質(zhì)是正確處理經(jīng)濟發(fā)展與穩(wěn)定貨幣的關(guān)系，各國中央銀行貨幣政策的終極目標主要是穩(wěn)定物價，促進經(jīng)濟增長，實現(xiàn)充分就業(yè)和國際收支平衡。

? 中間目標。指中央銀行為了實現(xiàn)其貨幣政策的終極目標而設(shè)置的可供觀測和調(diào)控的指標。在市場經(jīng)濟條件下，中央銀行不能通過直接干預生產(chǎn)和投資實現(xiàn)其貨幣政策的終極目標，它必須選擇一些中間性或傳導性的金融變量，即中間目標作為觀測和控制的手段。中央銀行以中間目標作為操作指示器，監(jiān)測貨幣政策的實施程度，從而促進終極目標的實現(xiàn)。

㈡ 貨幣政策工具

貨幣政策工具是指中央銀行為了實現(xiàn)貨幣政策目標而采取的具體措施和手段。從調(diào)控對象和效應來看，完善的貨幣政策工具體系主要由一般性貨幣政策工具、選擇性貨幣政策工具、補充性貨幣政策工具組成。

? 一般性貨幣政策工具

一般性貨幣政策工具是指中央銀行借助于對貨幣供應量和信貸規(guī)模實施總量調(diào)控，對國民經(jīng)濟施加普遍性影響所采用的工具，主要包括以下三種：

①法定存款準備金率。指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準備金與其存款總額的比率。中央銀行可以通過提高或降低法定存款準備金率的辦法控制商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造能力，從而影響市場利率和貨幣供應量。如中央銀行認為市場上貨幣供應量過多、利率過低，有礙于物價穩(wěn)定等目標實現(xiàn)時，就可以提高法定存款準備金率，使商業(yè)銀行交存中央銀行的準備金增加，用于發(fā)放貸款的資金相應減少，因此促進商業(yè)銀行收縮信貸規(guī)模，誘導貨幣供應量減少和利率回升，從而保證物價穩(wěn)定。反之亦然。

②再貼現(xiàn)利率。指中央銀行對商業(yè)銀行貼現(xiàn)的合格票據(jù)辦理再貼現(xiàn)時采用

的利率。如果中央銀行要實現(xiàn)刺激經(jīng)濟增長和充分就業(yè)的目標，可以降低再貼現(xiàn)利率，當再貼現(xiàn)利率低于市場上一般利率水平時，商業(yè)銀行通過再貼現(xiàn)獲得的資金成本下降，必然促使商業(yè)銀行向中央銀行借款或貼現(xiàn)，擴大放貸規(guī)模，從而引起貨幣供應量增加和市場利率降低，刺激有效需要擴大，達到經(jīng)濟增長和充分就業(yè)的目的。反之，中央銀行可以適當提高再貼現(xiàn)利率，抵制信貸規(guī)模和減少貨幣供應量。

③公開市場業(yè)務(wù)。指中央銀行在公開市場上買賣有價證券來調(diào)節(jié)貨幣供應量的貨幣政策工具。目前，各國中央銀行的公開市場業(yè)務(wù)主要是買賣政府債券。通常，當經(jīng)濟停滯或衰退時，中央銀行可通過在公開市場上買入有價證券，向社會上投放一筆基礎(chǔ)貨幣。無論基礎(chǔ)貨幣是流入社會大眾手中還是流入商業(yè)銀行，最終都會引起商業(yè)銀行的存款準備金增多，銀行通過準備金的運用，擴大信貸規(guī)模，增加貨幣供應量，使利率下降，進而刺激經(jīng)濟向好的方向發(fā)展并提高就業(yè)率。公開市場業(yè)務(wù)因?qū)?jīng)濟的影響不會大起大落而深受各國中央銀行青睞，已成為調(diào)節(jié)貨幣供應量的主要工具。

? 選擇性貨幣政策工具

選擇性貨幣政策工具是中央銀行從調(diào)控信貸結(jié)構(gòu)入手，通過對某些部門、某些業(yè)務(wù)活動進行調(diào)控以達到調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)目的而采用的工具。包括優(yōu)惠利率、證券保證金比率、消費信用控制、貸款額度控制等四種。

①優(yōu)惠利率。指中央銀行根據(jù)一個時期國家經(jīng)濟發(fā)展的重點，對與國民經(jīng)濟關(guān)系重大的部門和行業(yè)制定的利率水平較低的貼現(xiàn)率和放款利率。

②證券保證金比率。也稱法定保證金比率，指證券購買人首次支付占證券交易價款的最低比率。中央銀行根據(jù)證券市場情況，可以隨時調(diào)整保證金比率，從而間接控制證券市場的信貸資金流入量，控制住最高放款額度。顯然，保證金比率越大，證券購買人從商業(yè)銀行獲得的貸款比率就越低；；反之亦然。

③消費信用控制。指中央銀行對消費信用提供的信貸規(guī)模進行控制的手段。在需求過度及通貨膨脹時期，中央銀行可通過提高首期付款比例、縮短分期付款期限等措施，緊縮對消費信用提供的信貸規(guī)模；反之，在需求不足及經(jīng)濟衰退時期，則放寬對消費信用的控制，刺激消費量增加，帶動需求上升，從而達到經(jīng)濟增長的目的。

④貸款額度控制。指中央銀行通過規(guī)定商業(yè)銀行最高貸款限額以控制信貸規(guī)模的措施。這是一種行政干預的直接信用管制手段，曾在我國長期使用，如今已經(jīng)取消。

? 補充性貨幣政策工具

補充性貨幣政策工具是指中央銀行在采用一般性和選擇性貨幣工具對國民經(jīng)濟進行調(diào)控時所采用的一些輔助性調(diào)控措施，主要有道義勸告和金融檢查。

特定用途資金進行專項管理和使用的，可以開立專用存款帳戶。主要用于辦理各項專用資金收付，支取現(xiàn)金應按照《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》的具體規(guī)定辦理。

? 臨時存款帳戶。指臨時機構(gòu)或存款人因臨時性經(jīng)營活動需要并在規(guī)定期限內(nèi)使用而開立的銀行結(jié)算帳戶。此類賬戶可以按照國家現(xiàn)金管理規(guī)定支取現(xiàn)金。由于臨時存款賬戶與基本帳戶在功能上有一定相似之處，為體現(xiàn)其臨時機構(gòu)和臨時經(jīng)營活動的特點并與基本存款賬戶加以區(qū)別，故對臨時存款帳戶實行有效期管理，有效期最長不得超過2年。

銀行存款賬戶的開立是銀行開展競爭的一種重要手段，也是我國支付體系的一個重要組成部分，是中國現(xiàn)代化支付系統(tǒng)的基礎(chǔ)。

㈡ 存款業(yè)務(wù) ? 對公存款業(yè)務(wù)。主要包括單位活期存款、單位定期存款、單位通知存款、單位協(xié)定存款、單位外匯存款等，商業(yè)銀行還可以對中資保險公司法人辦理保險公司協(xié)議存款。

①單位活期存款。指沒有確定期限，可隨時辦理存取款業(yè)務(wù)的存款。每季末月20日為結(jié)息日，存款利率按照結(jié)息當日中國人民銀行公告的單位活期存款利率記息。

②單位定期存款。指存款單位按有關(guān)規(guī)定將其所擁有的暫時閑置不用的資金，按約定期限存入銀行的整存整取存款。具體期限分為3個月、6個月和1年，可以全部或部分提前支取，提前支取部分按當日人民銀行公告的單位活期存款利率記息。

③單位通知存款。指存款單位在存人款項時不約定存期，但支取時需提前書面通知銀行，約定支取日期和金額方能支取的款項。分為l天通知存款和7天通知存款兩種。

④單位協(xié)定存款。指存款單位與其銀行結(jié)算帳戶的開戶銀行書面約定結(jié)算帳戶的最低留存額度，超過協(xié)定額度的結(jié)算存款與額度內(nèi)結(jié)算存款分別按人民銀行公告的單位協(xié)定存款利率和單位活期存款利率記息的存款業(yè)務(wù)。

? 儲蓄存款業(yè)務(wù)。主要包括為儲戶提供的活期儲蓄存款、定期儲蓄存款、定活兩便儲蓄存款、教育儲蓄存款、通知儲蓄存款等儲蓄存款業(yè)務(wù)。

①活期儲蓄存款。指儲戶憑有效身份證件開立帳戶、可隨時存取的存款。每年6月30日為結(jié)息日，按結(jié)息日中國人民銀行公告的活期儲蓄存款利率記息，所得利息在扣除利息所得稅后轉(zhuǎn)入本金。

②定期儲蓄存款。指儲戶憑有效身份證件、按照約定期限和存取方式開立帳戶內(nèi)的存款。分為整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等幾種。

㈢ 利息和利率

利息是是貨幣資金的使用“價格”。貨幣所有者因貸出貨幣從借款人那里獲得報酬，借款人因使用借入資金而支付代價。利率是在一定時期內(nèi)利息與本金的比率，是決定利息水平高低的衡量標準。

計算利息的方法分為單利和復利兩種。單利是指計算利息時，不論期限長

短，僅按本金計算利息，所生利息不加入本金重復計算利息；復利是指計算利息時，要按一定期限（如1年）將所得利息加入本金再計算利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。

利率從不同角度分類，可分為固定利率與浮動利率，市場利率與公定利率。固定利率是指在整個借款期間利率不變，不因市場利率的波動而改變。其最大特點是簡便易行，便于計算和掌握借款成本。在借款期限較短或市場利率變化不大的條件下，一般采用固定利率。

浮動利率是指隨著市場利率的變化而定期調(diào)整的利率。至于調(diào)整期限和調(diào)整時依據(jù)何種市場利率為基礎(chǔ)，由借貸雙方在借款時議定。當借款期較長或市場利率變化較快時，借貸雙方常愿使用浮動利率。采用浮動利率時，借款人在計算借款成本時要復雜些，利息負擔有可能重些；但是，借貸雙方承擔的利率風險較小。因此，一般中長期貸款都選用浮動利率。

市場利率是指在資金市場上由資金供求關(guān)系自發(fā)形成的利率，受影響市場資金供給和需求的各種因素制約。

公定利率是指一國政府通過中央銀行而確定的各種利率。有的則是由銀行同業(yè)公會出面制定各會員銀行必須遵守的利率。

市場利率與公定利率有密切聯(lián)系。政府在確定公定利率時，需要考慮市場利率的動態(tài)變化以及影響市場資金供求因素的變化，并且通過調(diào)整公定利率引導市場利率的變動，從而達到調(diào)節(jié)經(jīng)濟的目的。

我國利率的制定及調(diào)整，由中國人民銀行頒布并組織實施。我國金融機構(gòu)的存貸款一般使用固定利率。國家對同一種類、同一期限的存款和貸款制定統(tǒng)一的利率，各金融機構(gòu)據(jù)以執(zhí)行。同時，中國人民銀行按照國家授權(quán)，允許某些金融機構(gòu)在國家規(guī)定的統(tǒng)一利率的基礎(chǔ)上，實行一定幅度內(nèi)利率的上下浮動。此外，在已開放的金融市場上，如拆借市場、民間借貸市場上允許借貸雙方在政策范圍內(nèi)商定。

二、商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)

資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資（購買有價證券）兩大類，本書僅介紹貸款類業(yè)務(wù)。

貸款是指貸款人對借款人提供的按約定利率和期限還本付息的貨幣資金。貸款人為金融機構(gòu)，借款人為法人、個體工商戶、自然人等。貸款活動遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。

㈠ 貸款的種類 ? 按貸款發(fā)放時是否承擔本息收回的責任及責任大小，可將貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款。

自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款，風險由貸款人承擔，并由貸款人收回本金和利息。

委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。

特定貸款是指經(jīng)國務(wù)院批準并對貸款可能造成的損失采取相應補救措施后責成國有獨資商業(yè)銀行發(fā)放的貸款。

? 按貸款使用期限的長短，可將貸款分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

短期貸款指貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款。中期貸款指貸款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的貸款。長期貸款指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。? 按貸款發(fā)放時有無擔保品，貸款分為信用貸款、擔保貸款、票據(jù)貼現(xiàn)。信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。這種貸款的突出特點是不需要任何擔保和抵押，借款人僅憑信譽就可取得貸款，因此貸款風險較大。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，為有效防范信用風險，商業(yè)銀行已逐步從過去以信用貸款為主過渡到以擔保貸款為主，信用貸款主要是對信譽卓著、確實有償還能力的借款人發(fā)放。

擔保貸款是指貸款人對借款人以自己或其保證人的資產(chǎn)作擔保而發(fā)放的貸款。根據(jù)擔保形式不同，可將擔保貸款分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。保證貸款是指以一定的保證方式，原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。

㈢ 貸款程序 ? 借款人首先向貸款人提出貸款申請。? 貸款人受理申請后，對借款人進行調(diào)查，調(diào)查借款人自有資金及其信用程度，調(diào)查借款的合法性、安生性、盈利性等情況，評估借款人的信用等級，核實抵押物、質(zhì)物以及保證人的情況，測定借款的風險度。

? 貸款人建立審貸分離、分級審批的貸款管理制度，根據(jù)貸款條件和貸款程序自主審查決定是否貸款。除國務(wù)院批準的特定貸款外，貸款人有權(quán)拒絕任何單位和個人強令其發(fā)放貸款或者提供擔保。

? 貸款時應由貸款人與借款人簽訂借款合同，約定貸款種類、用途、金額、利率、期限、還款方式、借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責任以及雙方認為需要約定的其他事項。

如果是保證貸款，應由保證人與貸款人簽訂保證合同，或由保證人在借款合同上載明與貸款人協(xié)商一致的保證條款，加蓋保證人的法人公章，并由保證人的法人代表或其授權(quán)代理人簽署姓名。

若是抵押款或質(zhì)押貸款，則由抵押人或出質(zhì)人與貸款人簽定抵押合同或質(zhì)押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。

? 貸款的使用。借款人應當按照合同約定使用貸款，并接受貸款人的監(jiān)督和檢查。借款人應按合同約定支付貸款的利息，到期歸還本息。

㈣ 貸款的審查

商業(yè)銀行貸款應實行審貸分離、分級管理的審理制度。審查的目的和內(nèi)容主要包括：

? 著重調(diào)查和了解借款人本身的情況，包括信用狀況、經(jīng)營狀況、還款能力等。

? 了解借款人借款的用途和目的，是否符合國家貸款管理的有關(guān)規(guī)定。? 了解借款人以何種方式提供擔保，擔保方式是否合法，能否保證貸款的安全。

? 判斷借款人何時能夠歸還所借款項，確定貸款的期限。? 了解借款人的還款來源和還款方式。

三、商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)

中間業(yè)務(wù)是指銀行不運用或較少運用自己的資產(chǎn)，以中間人的身份替客戶辦理收付和其他委托事項，提供各類金融服務(wù)并收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行在辦理資產(chǎn)負債業(yè)務(wù)過程中衍生出來的，作為一種資產(chǎn)負債之外和占用銀行資產(chǎn)較少的業(yè)務(wù)，它一般不能在商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債表上直接反映出來。

按照商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的功能和形式分類，可以分為結(jié)算類中間業(yè)務(wù)、擔保型中間業(yè)務(wù)、融資型中間業(yè)務(wù)、管理型中間業(yè)務(wù)、衍生金融工具業(yè)務(wù)以及其

他中間業(yè)務(wù)等六類。

㈠ 結(jié)算類中間業(yè)務(wù)

結(jié)算類中間業(yè)務(wù)是指由商業(yè)銀行為客戶辦理因債權(quán)債務(wù)關(guān)系引起的，與貨幣收付有關(guān)的業(yè)務(wù)。此外，進口押匯、信用卡等業(yè)務(wù)的主要功能是結(jié)算，也可以歸為結(jié)算類中間業(yè)務(wù)。

商業(yè)銀行辦理資金結(jié)算業(yè)務(wù)的主要工具有本票、匯票、支票、委托收款、匯兌、托收承付、信用卡等。上述金融工具中有的已在前面作了介紹，故在此只作補充。

? 委托收款。指收款人委托銀行向付款人收取款項的結(jié)算方式。單位和個人憑已承兌的商業(yè)匯票、債券、存單等付款人的債務(wù)證明，均可使用委托收款結(jié)算方式。

? 匯兌。指匯款人委托銀行將其款項支付給收款人的結(jié)算方式。匯兌分為信匯和電匯兩種，由匯款人自由選擇使用。

? 托收承付。指根據(jù)購銷合同由收款人交貨后委托銀行向異地付款人收取款項，由付款人向銀行承認付款的結(jié)算方式。辦理托收承付結(jié)算的款項，必須是商品交易以及因商品交易產(chǎn)生的勞務(wù)供應的款項，收付雙方必須簽有合法的購銷合同，并在合同上訂明采用托收承付結(jié)算方式。

㈡ 擔保型中間業(yè)務(wù)

擔保型中間業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行向客戶作出某種承諾、或者為客戶承擔風險等引起的有關(guān)業(yè)務(wù)。如擔保函、承諾、承兌、信用證業(yè)務(wù)等，都可歸入擔保型中間業(yè)務(wù)。這類業(yè)務(wù)通常又被稱為“表外業(yè)務(wù)”。

㈢ 融資型中間業(yè)務(wù)

融資型中間業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行向客戶提供傳統(tǒng)信貸以外的其他融資服務(wù)的有關(guān)業(yè)務(wù)。如租賃、信托等就屬于融資型中間業(yè)務(wù)。以下主要介紹融資租賃這種融資型中間業(yè)務(wù)。

? 融資租賃業(yè)務(wù)

融資租賃業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行根據(jù)企業(yè)的要求，購買企業(yè)所需的設(shè)備，然后出租給企業(yè)在一定時期內(nèi)有償使用，當租賃期滿后，再以一定價格出售給企業(yè)的一種經(jīng)營活動。

融資租賃業(yè)務(wù)的出租人通常是商業(yè)銀行的信托部，出租人一般只負責籌措購買承租人指定設(shè)備所需的資金，而不負責設(shè)備的挑選、安裝及維修等業(yè)務(wù)，租賃期限通常根據(jù)出租設(shè)備的使用期限而定。

? 融資租賃的特征

融資租賃的特征有：一是所有權(quán)與使用權(quán)分離；二是融資與融物相結(jié)合；三是以分期支付租金方式償還本息；四是租賃雙方是以合同為基礎(chǔ)的經(jīng)濟關(guān)系。

? 融資租賃的形式 ①直接租賃。又稱自營租賃，是融資租賃中常見的一種形式。一般由租賃機構(gòu)根據(jù)承租人的申請，以自有或籌措的資金向設(shè)備制造單位購買承租人選定

第二篇：2017土地估價師估價相關(guān)知識：契稅

2017土地估價師估價相關(guān)知識：契稅

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、新古典主義城市地租理論的主要特征是將應用于傳統(tǒng)地租理論中。A：供需分析 B：效用分析 C：價值分析 D：邊際分析 E：時間因素

2、公共財政具有的基本特征有__。A．彌補市場失靈 B．無償求索性 C．非盈利性

D．法制化的財務(wù)

E．為市場主體提供一致性服務(wù)

3、我國的土地價格不包含。【2007年考試真題】 A：土地所有權(quán)價格 B：土地使用權(quán)價格 C：土地租賃權(quán)價格 D：土地抵押權(quán)價格 E：時間因素

4、是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。A：土地租賃權(quán)價格 B：土地使用權(quán)價格 C：土地所有權(quán)價格 D：土地抵押權(quán)價格 E：時間因素

5、影響土地利用的主要因素有。A：自然因素和社會經(jīng)濟因素 B：社會經(jīng)濟因素和制度因素

C：自然因素、社會經(jīng)濟因素以及制度因素 D：總體因素、區(qū)域因素及個別因素 E：35％～50％

6、《國土資源行政復議規(guī)定》規(guī)定，開庭審查由復議機構(gòu)組織進行，復議機構(gòu)根據(jù)復議案件涉及的業(yè)務(wù)范圍，確定開庭審查的組成人員，并指定其中一人為主持人。開庭審查組成人員為不得少于__人的單數(shù)。A．1 B．3 C．5 D．7

7、征收土地主要涉及的費用不包括__。A．土地補償費 B．安置補助費 C．青苗補償費 D．拆遷補助費

8、金融市場可以按照不同標準來分類，按交割時間不同可將其分為（）。A．有形市場和無形市場

B．短期金融市場和長期金融市場 C．現(xiàn)貨市場和期貨市場

D．票據(jù)市場、證券市場和外匯市場

9、土地及建筑物出租會涉及各項費用，其中，的計算一般與建筑物的重置價無關(guān)。

A：折舊費 B：維修費 C：保險費 D：管理費 E：時間因素

10、在我國，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地__。A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．抵押權(quán) D．租賃權(quán)

11、下列不屬于最高最佳使用具體內(nèi)容的是。A：最佳用途 B：最佳規(guī)模 C：最佳利潤 D：最佳集約度 E：時間因素

12、根據(jù)目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、標準、設(shè)計和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為。A：重置成本 B：重建成本 C：建造成本 D：建筑造價 E：時間因素

13、城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。A：半 B：1 C：2 D：3 E：35％～50％

14、是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權(quán)利而支付的代價。A：土地價值 B：土地使用價值 C：土地價格 D：土地等級 E：合法性

15、銀行機構(gòu)包括__。A．中國人民銀行 B．專業(yè)銀行 C．農(nóng)村信用社 D．商業(yè)銀行 E．農(nóng)業(yè)銀行

16、在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模，會使一定區(qū)域土地市場的競爭程度（）。A.不變? B.增加? C.降低? D.沒有規(guī)律

17、在進行城鎮(zhèn)土地分等時，選取了五個因素，通過德爾菲法，已確定出因素的重要程度為，若采用因素成對比法（0，0.5，1三種數(shù)值），下列說法中不正確的是（）。

A．的權(quán)重為0.3 B．的權(quán)重為0.4 C．的權(quán)重為0.5 D．的權(quán)重為0.1

18、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值額超過扣除項目金額150%、未超過扣除項目金額200%的部分，其增值額適用稅率為（）。A．30% B．40% C．50% D．60%

19、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6％，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該土地無限年的收益價格最接近于萬元。A：1350 B：1533 C：1611 D：1722 E：時間因素

20、市場比較法估價時的首要工作是。A：確定比較案例 B：收集交易資料

C：進行交易情況修正

D：進行區(qū)域及個別因素修正 E：合法性

21、建設(shè)用地的__是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。A．無限性 B．再生性 C．空間性 D．實體性

22、根據(jù)《農(nóng)用地分等規(guī)程》，農(nóng)用地分等的技術(shù)路線為：依據(jù)全國統(tǒng)一制定的標準耕作制度，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力為基礎(chǔ)，通過對順序逐級修正綜合評定農(nóng)用地等別。

A：土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟水平B：土地自然質(zhì)量、土地經(jīng)濟水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地經(jīng)濟水平、土地自然質(zhì)量 D：土地利用水平、土地自然質(zhì)量、土地經(jīng)濟水平E：合法性

23、城市的總體規(guī)劃中小城市用的圖紙比例為__。A．1:10000～1:25000 B．1:5000～1:10000 C．1:25000～1:50000 D．1:50000～1:100000

24、城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新征收的非耕地應__開始繳納土地使用稅。A．自批準征收次日起 B．自批準征收次月起 C．自開工之日起

D．自實際使用該地之日起

25、不動產(chǎn)價格關(guān)系到不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在上的實現(xiàn)，不動產(chǎn)市場運行的秩序和不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。A：價值 B：使用價值 C：貨幣 D：經(jīng)濟 E：合法性

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出．租賃期限__個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A．1 B．3 C．5 D．6

2、《征用土地公告辦法》規(guī)定，征收土地由征收土地所在地的市、縣人民政府__部門負責具體實施。A．建設(shè)行政主管 B．規(guī)劃行政主管 C．農(nóng)業(yè)行政主管 D．土地行政主管

3、下列屬于股票發(fā)行方式的是__發(fā)行。A．公開 B．不公開 C．企業(yè) D．合資 E．搭配

4、出讓國有土地使用權(quán)違約責任，主要包括__。

A．超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

B．超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所，有者代表有權(quán)征收相當于項目總投資額20%以下的土地閑置費

C．因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

D．因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，不適用無償收回土地使用權(quán)

E．因政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，適用無償收回土地使用權(quán)

5、建設(shè)用地中的特殊用地包括__用地。A．軍事設(shè)施 B．使領(lǐng)館 C．宗教 D．機場

E．監(jiān)教場所

6、按照契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，下列有關(guān)契稅的敘述，正確的有．【2006年考試真題】

A：契稅實行3％～5％的幅度稅率

B：房屋買賣以評估價格為契稅計稅依據(jù)

C：國有土地使用權(quán)出讓以成交價格為契稅計稅依據(jù)

D：房屋贈與由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定契稅

E：土地使用權(quán)贈與由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)市場價格核定契稅

7、H省W市A縣縣城居民孫某對A縣人民政府國土資源管理部門對其做出的處罰行為不服，孫某可以向申請行政復議。A：A縣人民政府

B：A縣人民政府國土資源管理部門 C：W市人民政府

D：W市人民政府國土資源管理部門 E：H省人民政府

8、下列耕地應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，嚴格管理。

A：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 B：有良好的水利與水土保護設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田

C：蔬菜生產(chǎn)基地

D：農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田 E：不可以改造的中、低產(chǎn)田

9、根據(jù)地下水的成因和埋藏條件劃分，具有城市用水意義的地下水是．【2004年考試真題】 A：上層滯水 B：潛水 C：承壓水

D：所有地下水

E：市政代征用地比例

10、下列關(guān)于成本逼近法適用范圍描述正確的有。A：適用于新開發(fā)土地的估價 B：適用于建成區(qū)土地的估價

C：適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價 D：適用于商業(yè)用地的估價

E：適用于學校、公共設(shè)施用地的估價

11、對用于倉儲加工區(qū)的某宗地內(nèi)辦公樓、食堂和職工活動室用地，以下土地估價技術(shù)處理方式不正確的有（）。

A．將該部分用地分割出來，按辦公用途單獨進行評估 B．該部分用地為工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進行評估 C．將該部分用地分割出來，按其他商服用地進行評估 D．按委托估價方的要求進行用途設(shè)定和評估

E．將該部分用地分割出來，按住宅用途進行評估

12、在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準地價屬于__。A．區(qū)域平均地價 B．市場價格的平均值 C．成交地價的平均水平D．評估價格的平均值

13、非公開的市場價值包括__。A．不動產(chǎn)的租賃價格 B．不動產(chǎn)的抵押價值 C．征用拆遷補償價格 D．不動產(chǎn)的征用價值 E．不動產(chǎn)的投資價值

14、“九五”期間，全國城鎮(zhèn)住宅投資累計完成21000億元，比“八五”時期增長了68％，平均每年增長10．93％．以上各項統(tǒng)計指標依次為．【2004年考試真題】

A：總量指標、相對指標、平均指標 B：數(shù)量指標、質(zhì)量指標、相對指標 C：絕對數(shù)、比較相對指標、算術(shù)平均數(shù) D：絕對數(shù)、動態(tài)相對指標、幾何平均數(shù) E：加權(quán)平均數(shù)

15、依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級以上人民政府依法批準使用劃撥土地的，包括等?！?008年考試真題】 A：國家機關(guān)辦公用地 B：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地 C：公共交通設(shè)施用地 D：國家重點扶持的水利設(shè)施用地 E：經(jīng)濟適用住房用地

16、土地估價報告中三級審批是指。A：主辦估價師自查 B：部門的二級審核 C：機構(gòu)負責人的審批 D：委托方負責人的審批 E：國土資源部門審查

17、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房政策，表述正確的是。A：經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應以協(xié)議出讓方式供應

B：經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右 C：經(jīng)濟適用住房面向城市中、低收入住房困難家庭供應 D：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)

E：個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前可以用于出租經(jīng)營

18、根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)期限開發(fā)土地，滿二年未動工開發(fā)的，國家將無償收回土地使用權(quán)，但是，下列情況例外。A：東南亞金融危機，作為投資一方的外方資金沒有到位

B：某工程動工開發(fā)所必需的前期工作未完成，造成動工開發(fā)遲延 C：鋼材價格的下跌，致使動工開發(fā)將給開發(fā)商造成極大虧損 D：政府的行為使得無法按期開發(fā)造成延誤的

E：政府有關(guān)部門的行為使得無法按期開發(fā)造成延誤的

19、某比較案例宗地地價為2000元/m2，容積率修正系數(shù)為2.0，待估宗地規(guī)定容積率為1.6，修正系數(shù)為1.4，則待估宗地容積率修正后的地價為__元/m2。A．1400 B．1600 C．1800 D．2000 20、馬爾薩斯認為地租是總產(chǎn)品價值中的剩余部分，這個剩余部分產(chǎn)生的原因是__。

A．土地的耕作制度 B．土地的性質(zhì) C．土地的位置

D．生活必需品所特有的性質(zhì) E．肥沃土地的相對稀少性

21、建筑物的耐用年限可分為__耐用年限。A．自然 B．物理 C．經(jīng)濟 D．平均 E．預計

22、在居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑群體組合的平面布置形式包括（）等類型。A．行列式布置 B．周邊式布置 C．混合式布置 D．自由式布置

23、由以下敘述，不能確定城市性質(zhì)的是__。

A．某市以生產(chǎn)紙箱為主．其產(chǎn)量在全國紙箱總產(chǎn)量中占57% B．某城市是全國最大的煤炭生產(chǎn)基地

C．某城市的紡織和鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的74% D．某城市的汽車家庭占有量為1.2輛，人們?nèi)粘Ｉ钆c汽車息息相關(guān)

24、收入總額中的收入為不征稅收入。A：財政撥款

B：依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費 C：政府性基金 D：轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入

E：國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入

25、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起__日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。A．5 B．10 C．30 D．60

第三篇：估價知識

1、一般情況下土地價格定義的各項內(nèi)容主要包括：

①土地價格對應權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定。

②土地利用條件的設(shè)定。

③土地使用年限的設(shè)定。

④土地估價期日的設(shè)定。

2、土地估價報告的主要作用有：

①、提交給委托估價方，表明估價工作已經(jīng)完成。

②、表達估價結(jié)果，明確估價機構(gòu)和估價師的責任界限。

③、對估價結(jié)果、估價過程進行說明和分析，體現(xiàn)估價結(jié)果的科學性、客觀性，增強估價結(jié)果的可

靠性。

④、是解決估價結(jié)果爭議的依據(jù)，是估價方和委托方進行申訴以及管理機關(guān)或裁決機構(gòu)調(diào)處的必備

材料。

⑤、是估價有關(guān)管理部門對估價機構(gòu)進行估價質(zhì)量管理、資質(zhì)等級評定審核的重要依據(jù)。所以，選

項A的做法正確。

估價報告同時可用于土地估價行業(yè)主管部門及自律組織的業(yè)績抽查、土地行政主管部門的檢查和估價結(jié)果的糾紛處理，因此可以向第三人提供使用。所以，選項B的說法錯誤。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價報告書包括：土地估價報告和土地估價技術(shù)報告。土地估價報告提交給委托方使用，而土地估價技術(shù)報告提交土地管理等部門進行審查等用。所以，選項C的說法錯誤。

估價報告及評估資料是評估過程和評估成果的真實記錄，是檢驗評估機構(gòu)評估工作的重要依據(jù)，任何一份報告及評估資料，都是評估機構(gòu)的寶貴財富。所以，選項D的說法錯誤。

3、根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年。②工業(yè)用地50年。③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。⑤綜合或其他用地50年。

4、里地線是指標準深度的連線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被

稱為里地。里地線以外，道路對土地利用價值影響為零，因此里地線以內(nèi)，道路對土地價值存在影響，應使用路線價法，而里地線以外的土地則應按照基準地價為主。

5、確定估價基本事項的內(nèi)容包括：

①確認評估對象。

②確定委估者委托估價的目的。

③確定估價條件。

④其他考慮，如考慮使用年期，更要確定使用期限、實質(zhì)租金、租金支付類別、支付日期、支付

條件、合同期限、水電費及其他附加費支付情況等。

6、國有企業(yè)改制中劃撥土地的處臵方式包括：①國有土地使用權(quán)出讓。②國有土地租賃。③國家以

土地使用權(quán)作價出資(入股)。④改制企業(yè)保留劃撥用地。⑤授權(quán)經(jīng)營管理。

7、在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條

件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格。其原理包括：①土地位臵差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據(jù)。②各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎(chǔ)。③任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應有其最佳位臵，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律。④城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提。土地收益是基準地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

8、土地還原率的確定方法有三種：①土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率。②安全利率加上

風險值調(diào)整確定還原率。③投資風險與投資收益率綜合排序插入確定還原率。估價師在確定土地還原利率時應充分收集當?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率以及不同類型不動產(chǎn)租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)資料之一。

9、土地估價報告審核的依據(jù)是《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。估價報告的合法性是指估價報告必須遵循合法

性原則，符合相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定。重點審核以下內(nèi)容：

(1)估價機構(gòu)。①在工商行政管理部門依法登記取得具有房地產(chǎn)或土地估價資質(zhì)，并通過工商年檢。

②在其資質(zhì)登記許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。

③估價報告加蓋估價機構(gòu)公章。

④分支機構(gòu)應以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義出具評估報告，而不是該分支機構(gòu)。

(2)估價人員。①估價師注冊應在有效期內(nèi)。

②至少有2名執(zhí)業(yè)土地估價師在估價報告上簽字蓋章。

③估價人員應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他與利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務(wù)。

(3)宗地產(chǎn)權(quán)。①具有合法權(quán)屬證明文件。

②如果待估宗地缺乏產(chǎn)權(quán)證明文件，無法查實或雖有合法產(chǎn)權(quán)證明文件，但估價時不

按照產(chǎn)權(quán)證明文件中登記的狀況，而是按設(shè)定的產(chǎn)權(quán)估價時，假設(shè)內(nèi)容不得違背現(xiàn)

行法律、法規(guī)，并就對假設(shè)與委托方達成一致，在估價委托協(xié)議中約定，在估價報

告中完整披露。

(4)宗地用途。①待估宗地用途的界定應與其合法產(chǎn)權(quán)證明文件或批準的規(guī)劃文件一致，根據(jù)項目情

況需要對用途作合理假設(shè)的，也應該符合規(guī)劃的要求。

②政府主管部門另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。

(5)宗地處分。以房地產(chǎn)權(quán)益處分為目的的估價委托，應符合相關(guān)法律、法規(guī)允許的處分方式為依據(jù)

進行估價，如劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格評估、抵押價格評估等。

10、

第四篇：2016年土地估價相關(guān)知識：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

2016年土地估價相關(guān)知識：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、各國政府同時利用兩大政策干預經(jīng)濟時，可以有四種組合，其中“雙松”政策指的是__政策。A．松的財政 B．松的經(jīng)濟

C．松的文化教育 D．松的社會 E．松的貨幣

2、不屬于新區(qū)開發(fā)所用費用的是__。A．土地補償費 B．青苗補償費 C．安置補助費 D．房屋開發(fā)費

3、不屬于土地持續(xù)利用的重點是（）的保護。A．耕地資源 B．土壤 C．礦 D．水質(zhì)

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則是遵循客觀性與__。A．知識性 B．主觀性 C．完全性 D．科學性

5、某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2007年應交各種稅金為：增值稅250萬元，消費稅150萬元，城市維護建設(shè)稅32萬元，房產(chǎn)稅15萬元，車船使用稅8萬元，所得稅280萬元．上述各項稅金應計入管理費用的金額為萬元．【2008年考試真題】 A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地

6、根據(jù)剩余法計算得到的待開發(fā)土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價及土地使用證書等費用估計為地價款的2％，則待估地塊的價格應為萬元。【2004年考試真題】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：時間因素

7、根據(jù)馬克思的地租理論，下列為錯誤的觀點。A：地租是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式 B：土地價格是地租的資本化

C：土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn) D：一切地租都是剩余價值 E：時間因素

8、基準地價是__。

A．某一時點的土地使用權(quán)價格 B．各類用途土地的區(qū)域平均價格 C．現(xiàn)狀用途下土地未來地租的價值化 D．現(xiàn)狀開發(fā)程度下的土地使用權(quán)價格

9、銀行機構(gòu)包括__。A．中國人民銀行 B．專業(yè)銀行 C．農(nóng)村信用社 D．商業(yè)銀行 E．農(nóng)業(yè)銀行

10、影響土地區(qū)位的行政因素有__。A．城市拆遷 B．城市規(guī)劃 C．用地審批 D．規(guī)劃審批

11、個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素，以下屬于宗地因素中城市規(guī)劃限制因素的是。A：宗地用途 B：宗地是否臨街

C：宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件 D：宗地形狀 E：時間因素

12、某土地估價師擬撰寫一份住宅用地抵押估價報告，在收集所需資料后進行歸類分析，屬于區(qū)域因素說明的內(nèi)容是（）。

A．宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)達到“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整)B．受人民幣貸款基礎(chǔ)利率上調(diào)等因素的綜合影響，在宗地所在區(qū)域擁有在建樓盤的兩個房地產(chǎn)上市公司一季度業(yè)績公告利潤下降5% C．在宗地所在城區(qū)國土資源分局、房屋產(chǎn)權(quán)登記中心收集到的房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定

D．根據(jù)城市規(guī)劃，該宗地所在區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€兼容居住、行政辦公等功能的現(xiàn)代物流園區(qū)

13、農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的（），以指定作物的光溫（氣候）生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。A．分等單元 B．標準耕作制度 C．基準作物 D．標準樣地

14、影響土地區(qū)位的主要因素為。A：社會經(jīng)濟因素 B：自然因素 C：行政因素

D：以上三種因素的綜合 E：時間因素

15、土地是一種能帶來恒久收益的資產(chǎn)，其價格的本質(zhì)是__價格。A．土地所有權(quán) B．抵押權(quán)

C．土地使用權(quán) D．收益

16、將某城市2009年3～6月各月的住宅價格與上一年同期進行比較，得出各月價格增幅分別為-5％、-2％、2％和3％，這類指標被稱為。A：比較相對指標 B：比例相對指標 C：結(jié)構(gòu)相對指標 D：動態(tài)相對指標 E：土地

17、繼續(xù)教育的內(nèi)容包括__。A．土地估價新理論 B．土地估價實務(wù)

C．國外不動產(chǎn)估價技術(shù)及發(fā)展動態(tài) D．與土地估價相關(guān)的專業(yè)知識 E．土地估計新技術(shù)、新方法

18、馬克思主義土地經(jīng)濟理論的核心部分是__ A．科學的人口理論和土地利用論

B．科學的人口理論和土地肥力理論及地租地價理論 C．土地肥力理論和土地利用論

D．科學的人口理論和土地肥力理論和土地利用論

19、是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經(jīng)濟區(qū)位最重要的指標。

A：繁華程度 B：道路通達度

C：商業(yè)繁華影響度 D：基礎(chǔ)設(shè)施完善度 E：合法性

20、剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是?！?004年考試真題】

A：估算開發(fā)后的售價 B：估算開發(fā)的總費用 C：確定最佳開發(fā)利用方式 D：估算開發(fā)周期 E：時間因素

21、居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限是__年。A．50 B．40 C．70 D．80

22、土地利用規(guī)劃是對一定區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護所作出的具體部署和安排。其作用不包括。A：控制作用 B：協(xié)調(diào)作用 C：分異作用

D：組織和監(jiān)督作用 E：35％～50％

23、新開工的大中型建設(shè)項目使用國有劃撥土地的，建設(shè)項目竣工驗收后，建設(shè)單位應當在該建設(shè)項目竣工驗收之日起30日內(nèi)，申請__。A．土地預登記

B．國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 C．國有土地使用權(quán)變更登記 D．土地他項權(quán)利登記

24、標定地價是地價的一種。A：基準 B：市場交易 C：宗地 D：拍賣 E：時間因素

25、有一臨街寬度為10m，深度為6m的矩形宗地，平均價格為1000元/m2，則此宗地價格為__元。A．10000 B．50000 C．60000 D．6000

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為滿足項目財務(wù)效益評價的要求，必須具備的測算報表有。A：投資使用計劃與資金籌措表

B：無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)攤銷費估算表 C：銷售收入和稅金及附加估算表 D：銷售利潤的形成與分配估算表 E：總的資產(chǎn)負債表與利潤表

2、房產(chǎn)面積測算主要包括．【2006年考試真題】 A：房屋用地面積 B：房屋建筑面積

C：房屋共有建筑面積 D：房屋產(chǎn)權(quán)面積 E：房屋套內(nèi)墻面面積

3、土地的生產(chǎn)性利用，是把土地作為主要，以生產(chǎn)生物產(chǎn)品或礦物產(chǎn)品為主要目的的利用。A：建筑物基地 B：勞動對象 C：生產(chǎn)場所 D：生產(chǎn)資料

E：乙廠應當返還甲廠定金6萬元同時支付違約金6千元

4、下列選項中，屬于國家所有的土地為。A：城市市區(qū)的土地 B：國家依法征用的土地

C：農(nóng)民集體所有的宅基地和自留地

D：農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地 E：依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地

5、企業(yè)每一納稅的收入總額，減除（）后的余額，為應納稅所得額。A．不征稅收入 B．免稅收入

C．允許的各項扣除

D．允許彌補的以前虧損 E．征稅收入

6、市場經(jīng)濟的主要作用包括．【2002年考試真題】 A：滿足人們多樣的需要 B：合理有效地配置資源

C：靈活調(diào)節(jié)社會供求總量平衡 D：能動地推進科學技術(shù)進步 E：福利型市場

7、為滿足全面、科學、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對__進行評定。

A．土地價值 B．土地使用價值 C．土地價格 D．土地成本

E．土地增值收益

8、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格的評估，應當。

A：遵循公正、公平、公開的原則

B：按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序

C：以基準地價、標定地價和各類房屋的重量價格為基礎(chǔ) D：同時參照當?shù)氐氖袌鰞r格 E：應當參照外地的市場價格

9、在下述表述中，符合《城市用地分類和城市建設(shè)用地標準》(GBJ37—90)規(guī)定要求的是．【2007年考試真題】 A：長途客運站屬于公共設(shè)施用地 B：交通指揮中心屬于公共設(shè)施用地 C：城市快速路屬于道路用地

D：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村鎮(zhèn)與城市之間的公路用地屬于水域和其他用地 E：居住小區(qū)內(nèi)的道路屬于居住用地

10、下列各項中，不屬于營業(yè)稅征收范圍的是。

A：境內(nèi)企業(yè)外派本單位員工赴境外從事勞務(wù)服務(wù)取得的各項收入 B：金融機構(gòu)實際收到的結(jié)算罰款、罰息收入

C：國家進出口銀行辦理出口信用保險業(yè)務(wù)取得的收入 D：拍賣行受理拍賣文物、古董取得的手續(xù)費收入 E：運輸企業(yè)在境內(nèi)運輸貨物的運費收入

11、估價師接受估價業(yè)務(wù)后，首先必須決定估價的基本項目包括__。A．確認評估對象 B．估價方案

C．約定現(xiàn)場勘察時間 D．議定評估收費

E．確定委托方估價的目的

12、關(guān)于城市規(guī)劃對土地價格的影響，下列說法正確的是。

A：規(guī)定土地用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是屬于地價影響因素中的區(qū)域因素

B：在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低 C：區(qū)域土地用地限制條件、交通管制等影響地價的城市規(guī)劃因素，屬于區(qū)域因素

D：某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規(guī)劃中對土地價格的影響因素，但相對于該宗地來說屬于個別因素

E：同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有很大的差異．因此，城市規(guī)劃中對某一區(qū)域土地用途的規(guī)定，會直接影響該區(qū)域土地的價格水平

13、影響城市的分布位置、平面結(jié)構(gòu)和空間布局的是__。A．地質(zhì) B．水文 C．地形 D．氣候

14、屬于國家禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括。【2004年考試真題】 A：已經(jīng)出租的房地產(chǎn) B：已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)

C：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn) D：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) E：滅失

15、征地區(qū)片綜合地價是指，在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，采用等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標準。A：標準方差法

B：農(nóng)地價格因素修正 C：征地案例比較 D：年產(chǎn)值倍數(shù) E：樣地法

16、建設(shè)用地審批管理信息系統(tǒng)建設(shè)應把握原則。A：公開性 B：實用性 C：穩(wěn)定性 D：標準化

E：可持續(xù)發(fā)展

17、我國目前主要的地價管理政策有。A：政府對土地(使用權(quán))出讓實行計劃管理

B：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價 C：政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預 D：政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán) E：土地

18、常用機器設(shè)備評估中，實體性貶值的估算方法包括。A：線性折舊法 B：觀察法 C：收益法 D：年限法

E：修復費用法

19、城市規(guī)劃的主要任務(wù)__。

A．確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標。B．從城市的整體和長遠利益出發(fā)，合理和有序地配置城市空間資源。C．通過空間資源配置，提高城市的運作效率，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展。

D．確保城市經(jīng)濟和社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，增強城市發(fā)展的可持續(xù)性。E．建立各種引導機制和控制規(guī)則，確保各項建設(shè)活動與城市發(fā)展目標相一致。

20、目前我國建設(shè)工程招標的方式主要有。A：全過程招標 B：公開招標 C：邀請招標。D：協(xié)議招標 E：內(nèi)部招標

21、房屋測量是為服務(wù)的．【2006年考試真題】 A：房屋產(chǎn)權(quán)登記 B：房地產(chǎn)開發(fā) C：房產(chǎn)交易 D：不動產(chǎn)稅收 E：土地評價

22、B縣擬采取掛牌出讓方式出讓市區(qū)一地塊，并于2009年10月20日掛牌，根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，其掛牌時間不得少于個工作日。A：3 B：5 C：7 D：10 E：35％～50％

23、對于等均需要對不動產(chǎn)資產(chǎn)進行估價。A：企業(yè)兼并 B：投資 C：參股

D：企業(yè)解體 E：企業(yè)重組

24、運用征地區(qū)片綜合地價評估征地補償費時應考慮等因素的影響。A：人均耕地水平

B：建成后能獲得的收益 C：區(qū)域位置狀況

D：區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況 E：農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平

25、地籍按功能可分為__。A．初始地籍、日常地籍

B．稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍、多用途地籍 C．城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍 D．常規(guī)地籍、數(shù)字地籍

第五篇：土地估價師考試2014土地估價相關(guān)知識基金

2012年土地估價師考試土地估價相關(guān)知識8

證券投資基金的發(fā)行：

基金的發(fā)行是指投資基金管理公司在基金發(fā)行申請經(jīng)有關(guān)部門批準之后，將基金受益憑證向個人投資者、機構(gòu)投資者或向社會推銷出去的經(jīng)濟活動。

基金的發(fā)行方式主要有兩種：一是基金管理公司自行發(fā)行(直接銷售方式)。基金的直接銷售方式是指投資基金的股份不通過任何專門的銷售組織而直接面向投資者銷售。這是最簡單的發(fā)行方式。在這種銷售方式中，投資基金的股份按凈資產(chǎn)價值出售，出價與報價相同，即所謂的不收費基金;另一是通過承銷機構(gòu)代發(fā)行(包銷方式)。在這種方式下，投資基金的大部分股份是通過經(jīng)紀人包銷的。也就是基金的承銷人。我國的基金的銷售大部分是這種方式。在基金的分銷渠道方面，目前最新的發(fā)展是銀行和保險公司參與基金的分銷業(yè)務(wù)。

證券投資基金的交易：開放式基金只能在符合國家規(guī)定的場所申購、贖回。封閉式基金成立后，基金管理人、基金托管人可以向中國證監(jiān)會及證券交易所提出基金上市申請?；鹕鲜幸?guī)則由證券交易所制定，報中國證監(jiān)會批準。