第一篇：商業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)組合設(shè)計要點與心得

商業(yè)地產(chǎn)多業(yè)態(tài)組合設(shè)計要點與心得

當今時代，商業(yè)市場瞬息萬變，行業(yè)之間的競爭也日趨激烈。在不斷變化的環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有不斷做出相適應(yīng)的調(diào)整，辨明主流趨勢，快速制定戰(zhàn)術(shù)并給予實施，才能率領(lǐng)大型作戰(zhàn)軍團在變化的浪潮中穩(wěn)步前進。調(diào)整的戰(zhàn)略在于內(nèi)外兼修，對于商業(yè)綜合體而言，單獨業(yè)態(tài)需要進行微調(diào)、創(chuàng)新，才能使其繼續(xù)保持其旺盛的活力，起到吸納和帶動作用;除此以外各業(yè)態(tài)之間的組合設(shè)計，也需要一定的創(chuàng)新和重組，才能使其發(fā)揮聯(lián)動作用，產(chǎn)生更大的效益。

本文就萬達廣場中各業(yè)態(tài)內(nèi)部的設(shè)計要點優(yōu)化，以及各業(yè)態(tài)之間組合設(shè)計的創(chuàng)新模式，給以簡要闡述，以期對以后工作起到一定的借鑒和參考作用。

圖1

一、兒童娛樂

萬達寶貝王是萬達集團進軍兒童產(chǎn)業(yè)的重要標志，也是萬達集團向體驗式綜合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略之一。寶貝王的功能布局，經(jīng)過幾次大的調(diào)整，正在不斷優(yōu)化，形成更加適應(yīng)市場需求和運營管理的新模式。與其功能要求相對應(yīng)，寶貝王的規(guī)劃設(shè)計要點如下：

1.強調(diào)娛樂與零售

根據(jù)寶貝王的調(diào)整要求，將重點打造娛樂區(qū)和零售區(qū)兩部分的功能。娛樂區(qū)與零售區(qū)的開口為3跨，可并列設(shè)置也可以分設(shè)。娛樂區(qū)需要設(shè)置開敞空間，視角良好。零售區(qū)應(yīng)盡量保證在園區(qū)內(nèi)部能夠看到整體的零售區(qū)域情況。

圖2

2.空間方正

寶貝王規(guī)劃區(qū)域應(yīng)盡可能規(guī)整，避免出現(xiàn)狹窄、異形空間。

圖3

3.流線宜形成環(huán)路

寶貝王園區(qū)內(nèi)宜形成環(huán)路，有利于娛樂區(qū)的分布與各功能區(qū)之間的聯(lián)系。

圖4

二、萬達影城

萬達影城經(jīng)過近幾年的經(jīng)營，也總結(jié)出許多有用的經(jīng)驗參數(shù)和設(shè)計導(dǎo)則，包含總體規(guī)劃、影廳布局、流線設(shè)計、層高要求、座位數(shù)預(yù)估等方面，以下舉例說明其中的幾點：

1.影廳排布

圖5

應(yīng)在綜合體內(nèi)選擇合適的區(qū)域規(guī)劃影院，一般為頂層，柱網(wǎng)布置均勻、規(guī)整，不宜包含高層塔樓的核心筒區(qū)域，宜選擇長方形區(qū)域，沿綜合體的長邊方向布置走廊和雙邊影廳。

2.流線規(guī)劃

在滿足消防要求的前提下，應(yīng)盡量減少走廊的數(shù)量和長度，以增加有效使用面積。影城觀眾主走廊應(yīng)簡潔清晰、易于方向辨識為要。應(yīng)避免流線交叉和反復(fù)，影城大堂和巨幕廳進散場口等可能發(fā)生觀眾聚集的區(qū)域需考慮局部放大。

圖6

3.座位數(shù)預(yù)估

按各影廳的建筑面積或軸線面積(A)進行估算，座位數(shù)約為(A/1.5)x0.8，此數(shù)值已考慮到深化設(shè)計后會增加的管井、設(shè)備間、疏散通道等對座位數(shù)的影響。

三、室內(nèi)步行街

1.室內(nèi)步行街的形態(tài)

室內(nèi)步行街宜設(shè)置為曲線形。這樣設(shè)置有利于商鋪面積多樣化，室內(nèi)街視覺感也較為豐富，增進人的體驗感，避免一望到底、缺乏吸引力。

圖7

2.中庭周圍商鋪劃分

店鋪分隔墻順應(yīng)中庭中點向外放射方向，中庭弧形店面線等分，往里可以拐彎變回方整空間，盡可能不要出現(xiàn)狹小夾角空間。

圖8

3.主題餐廳的位置

可以置于端頭或中庭附近，盡量利用進深較大的角部空間，開口不用太大，1~2跨均可，內(nèi)部空間進深可以加大，消化角部不好處理的大空間。

圖9

四、各業(yè)態(tài)之間的組合設(shè)計要點

以上都屬于業(yè)態(tài)內(nèi)部的優(yōu)化措施，對于商業(yè)綜合體而言，各業(yè)態(tài)之間如何產(chǎn)生互利和帶動作用，使各業(yè)態(tài)同時發(fā)揮最大效益尤為重要。針對萬達廣場的各主力店、次主力店、室內(nèi)步行街的組合，總結(jié)各業(yè)態(tài)組合設(shè)計得要點如下：

1.兒童業(yè)態(tài)宜設(shè)置在二層，不宜設(shè)置在一層、三層

兒童業(yè)態(tài)由于有獨立疏散樓梯要求，設(shè)置在三層容易浪費多余的公共空間，設(shè)置在首層又比較浪費首層租金較高的店鋪，因此宜設(shè)置在二層。三層可以布置電玩、主題餐廳等業(yè)態(tài)，消化角部或進深過大空間。

2.塔樓宜設(shè)置在百貨樓或綜合樓的角部 萬達廣場的中部多為室內(nèi)街環(huán)保的百貨樓、綜合樓，其中有塔樓的項目多位于其上。但由于兒童業(yè)態(tài)、百貨等主力店都希望有較方正規(guī)整的大空間，塔樓核心筒應(yīng)設(shè)置在這些亞太偏于一角的位置，尤其忌諱布置在此類業(yè)態(tài)中間區(qū)域，這樣勢必影響空間布局，降低使用效

圖10

3.加強端頭帶動作用，中間部分連貫與均質(zhì)

由于寶貝王、電玩、百貨這類主力店，甚至包括部分次主和主題餐廳等大型業(yè)態(tài)，對吸引人流和目的性消費有一定的引導(dǎo)作用，其出入口宜設(shè)置在步行街的兩端，這樣可以吸引人流經(jīng)過更多中間段的店鋪。同時店鋪也宜群聚、均好布置，這樣能使各個店鋪的商業(yè)效益發(fā)揮到最大。

圖11

第二篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點

不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費人群的購物時間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導(dǎo)向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。組織人流，達到引發(fā)商機、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗，從而增加商機和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補、錯位經(jīng)營”是進行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補；項目實施后則可通過專業(yè)化管理，運用市場手段，利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行調(diào)

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)的定位與業(yè)態(tài)組合分析

商業(yè)地產(chǎn)的定位與業(yè)態(tài)組合分析

一、商業(yè)地產(chǎn)的定位

商業(yè)地產(chǎn)的成敗首先取決于商業(yè)地產(chǎn)的定位。而商業(yè)地產(chǎn)的定位是基于對國家政策的判斷，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷，對項目周邊的詳盡調(diào)查。

（一）市場條件判斷

項目定位首先要解決這個區(qū)域是否適合做商業(yè)地產(chǎn)。

大、中型項目，投資商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。小型項目也存在這樣的問題，只是國內(nèi)開發(fā)商往往對自己的判斷力信心百倍，不愿花時間、資金去做他們認為的“低價值”事情。

市場條件判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或區(qū)域發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。

1．判斷商業(yè)房地產(chǎn)項目擬選定的發(fā)展區(qū)域是否具備相應(yīng)市場條件

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有勢力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目，這樣做的話，項目動工之時，就是項目失敗之日。

2．判斷擬投資商業(yè)房地產(chǎn)項目最終選址地區(qū)的市場條件：

在確認擬選定的發(fā)展區(qū)域具備相應(yīng)市場條件后，需通過市場調(diào)查、市場預(yù)測、建立數(shù)學模型，或以所在區(qū)域當前商業(yè)市場規(guī)模、所在地區(qū)客戶到訪的滲透率模型為基礎(chǔ)，確定擬定選址位置可否發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)及發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的可承受發(fā)展規(guī)模。

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目選址 在進行商業(yè)項目開發(fā)前，一定要做好選址論證工作，而且要站在商家的角度來看。事實上商業(yè)項目選址論證是一件非常復(fù)雜、也非常專業(yè)的工作，也是一件最容易被忽視的工作，但它往往在項目的可行性報告中被一筆帶過或被輕描淡寫，結(jié)論過于簡單化或程式化，因而也就難保其科學性與合理性。如果將這項工作交給專業(yè)商業(yè)顧問公司去做，也許能得到更準確的結(jié)論。

1． 商業(yè)地產(chǎn)項目的選址是項目能否成功的關(guān)鍵因素

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于商業(yè)房地產(chǎn)項目的成功將是決定性的。我們不能想象一個商業(yè)房地產(chǎn)項目所在地區(qū)沒有必須的交通設(shè)施以及必要的停車場，它將如何面對市場需要及迎接市場競爭？實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

房地產(chǎn)投資極為強調(diào)地段的重要性，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，也絕不例外，而且商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。

以XX瑪進駐石景山為例，就是一失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例。XX瑪當初選址的時候，套用了美國的觀點，認為有錢人是住在郊區(qū)的，周末會開車到超市大量采購。建成后，大量去XX瑪?shù)膮s不是原來預(yù)想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對XX瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。

一個成功的案例就是X家在北京開的第一家分店選址在望京。X家的產(chǎn)品主要是拼接的、時尚的家具，過兩年就扔了，不是傳世的。這類消費人群主要是時尚的年輕人，望京就居住了大量的這類人群，他們是時尚的，年輕的，經(jīng)常要搬家的。

2.不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目有不同的要求：

不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)項目對位置的要求也不同，如超級購物中心、百貨業(yè)、商業(yè)街、社區(qū)商鋪等各不相同。如果開發(fā)商不能準確判斷，項目發(fā)生運營問題幾乎是難以避免的。

下面是某跨國商業(yè)機構(gòu)在考察2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的“一般條件”： 經(jīng)濟指標：包括所在城市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會消費品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。

人口指標：包括所屬全市的人口330萬以上，市區(qū)人口100萬以上，項目3公里范圍內(nèi)人口25萬以上，項目5公里范圍內(nèi)人口50萬以上……。

道路交通指標：主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。項目要求：地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬平方米，地塊形狀為長方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場800kg/平方米，后倉與冷庫1200kg/平方米；地板表面：倉庫地面硬化而磨平，賣場內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米；斜頂建筑：邊部梁下凈高4.5米，頂部梁下凈高6米；后倉凈高不小于9米。

配套指標：停車位在300輛—400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時，電話與寬帶30門直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進10出），設(shè)備容量128門……

以上列舉的僅僅是一部分，作為開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)的營銷者，還需要更多地了解商業(yè)運營機構(gòu)的需求。

作為發(fā)展商或代理公司對商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進行商業(yè)項目選址論證時一定要有商家或經(jīng)驗豐富的商業(yè)顧問公司參與，策劃人員更應(yīng)該學習這方面的知識。國外許多知名的大商家都有自己的專業(yè)選址人員（開發(fā)專員），擁有專業(yè)的選址軟件。在選址論證上不光靠經(jīng)驗，還要有大量的定量分析。既然商業(yè)地產(chǎn)的價值要靠招商來實現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有“共同語言”，那么就要從商家的角度來論證商業(yè)項目選址的合理性，而不是一廂情愿的“單相思”，否則就是“雞同鴨講”，這怎么會有合作的可能呢？

不同的商家對選址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之處。從商家的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)項目選址論證應(yīng)至少包括以下方面的內(nèi)容：

(1)項目所處城市或區(qū)域的區(qū)位分析；(2)城市商業(yè)網(wǎng)點布局分析；

(3)基于市場環(huán)境的商圈分析（包括商圈人口、消費能力、交通動線、商業(yè)飽和度、商圈吸引力、競爭店狀況、社區(qū)發(fā)展等）；

(4)地塊與設(shè)想主力店的適應(yīng)度分析（包括地塊可見度、可達性、近便性、業(yè)態(tài)組合、商店特性、商店組合等）；

(5)綜合因素評價及結(jié)論。

針對不同的項目有不同的確定方案，投資商需要自己組織團隊進行該項工作的研究分析，或者委托專業(yè)咨詢機構(gòu)協(xié)助進行。

綜上所述，選址是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是商業(yè)地產(chǎn)策劃中必須考慮的一個重要內(nèi)容，其專業(yè)性和科學性不容置疑。作為房地產(chǎn)策劃人員，我們必須掌握這一分析方法，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更注重理性而不失偏頗。

（三）商業(yè)定位及商業(yè)業(yè)態(tài)

商業(yè)定位的實質(zhì)就是決定該商業(yè)地產(chǎn)將來經(jīng)營什么，靠什么去吸引消費者。商業(yè)定位很關(guān)鍵，擬建的商業(yè)地產(chǎn)項目是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。如果是服務(wù)于本小區(qū)的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務(wù)于全市的，那么差異化經(jīng)營非常重要，北京東有X莎、X特，南有XXGO，西有X安、X代，北有X辰、X亮，大家憑什么就去你那里，一定是有特別吸引人的地方。

在談到此問題時，特別強調(diào)一點：北京每年的固定消費人口大致維持在一定水平上，當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業(yè)面積，這個比例也會有太大的波動。實際上若要成功，還需要與現(xiàn)有的商業(yè)去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數(shù)一部分。所以發(fā)展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。

再好的地段，沒有準確的商業(yè)定位的項目注定是失敗的，如北京站附近一個香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項目的商業(yè)部分，開業(yè)幾年調(diào)整過多次經(jīng)營業(yè)態(tài)，但始終經(jīng)營不好，在2002年一年時間里，換了六任總經(jīng)理，但效果還是不好。（該項目除了定位不準確，而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵，本身對北京市場，還需有一個了解的過程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個地區(qū)每個城市的消費者的消費能力、消費習慣、消費特點都有很大的差異，并不是將一個地區(qū)、城市的成功經(jīng)驗、成功模式簡單的COPY到另一個城市就可以確保成功）。還有廣東的一個城市，也有面積接近40萬的X南 MALL，發(fā)展商在之前是否經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，一個40萬的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運轉(zhuǎn)，而這個城市還是由分散的幾十個鎮(zhèn)組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長期的來消費可真不是一件容易的事。就算最后重新定位能夠經(jīng)營好，所費的時間成本、機會成本也很高。

商業(yè)業(yè)態(tài)一般包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、超級購物中心（SHOPPINGMAIL）和倉儲式商場等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：

1．百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（6）采取定價銷售，可以退貨。（7）服務(wù)功能齊全。2．超市

自選市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）店址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。（3）商店營業(yè)面積在1000平方米左右。（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。（6）營業(yè)時間每天不低于11小時。（7）有一定面積的停車場地。3．大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。（2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（4）采取自選銷售方式。

（5）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。4．便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（3）居民徒步購物5-7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。（5）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。（6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機處統(tǒng)一進行。5．超級購物中心（SHOPPINGMAIL）購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。（1）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。6．倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。

（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

（3）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

（5）店堂設(shè)施簡樸、實用。（6）采取倉儲式陳列。（7）開展自選式的銷售。（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。

除按照功能區(qū)分商業(yè)業(yè)態(tài)之外，還可以按照實際經(jīng)營內(nèi)容進行劃分。如餐飲、休閑娛樂、保健按摩、商品零售、家居建材、專業(yè)批發(fā)市場等。

商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)從從選址、規(guī)模、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等因素對擬開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場可測量、經(jīng)濟效益可支撐、差異化的競爭策略。

（四）商業(yè)業(yè)態(tài)組合

在運作規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)時，單一的商業(yè)業(yè)態(tài)并不可以完全支撐整個商業(yè)，多個業(yè)態(tài)的組合才能更好的化解經(jīng)營風險，滿足客戶需要。因此必須對商業(yè)業(yè)態(tài)進行組合。到底進行哪些業(yè)態(tài)組合，取決于項目本身的各項條件。各種類型的商業(yè)地產(chǎn)比如購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商鋪等的業(yè)態(tài)組合各有其特點，不能一概而論。不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)出于商業(yè)定位的考慮，其業(yè)態(tài)組合也有很大的差別，要具體問題具體分析看待。

一般來說在購物中心中,主力店所占的比重要大過商業(yè)街。

一位商業(yè)街研究的權(quán)威專家認為，在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營店要占50％，餐飲要占25％，綜合商場要占15％，綜合娛樂要占10％。具體到某個地段、某個商業(yè)地產(chǎn)項目，各種業(yè)態(tài)的比重應(yīng)該根據(jù)實際情況做調(diào)整。比如，定位于CBD商業(yè)中心的X達廣場，大的主力店的比例就高達50％－60%。

許多人認為主力店對一個購物中心起著至關(guān)重要的作用，但是現(xiàn)實未必如此。從全國一些大型百貨主力店在進駐不同城市的不同表現(xiàn)，有的經(jīng)營得很好，有的卻不得不退出，就可以說明沒有主力店是不行的，但主力店也并非是萬能的，主力店不是神話。

商場經(jīng)營有一個本土化的問題必須解決，否則就會因“水土不服”導(dǎo)致經(jīng)營不利，主力店尤其要克服“水土不服”的問題。主力店要依托于一個和諧的業(yè)態(tài)組合，才會發(fā)揮出各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)1+1>2的商業(yè)效應(yīng)。

1．商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合主要考慮以下因素：

（１）現(xiàn)代人的消費觀念。一個城市的商業(yè)街代表市場的消費主流，而現(xiàn)在城市的消費主流是年輕人，他們的消費觀念集中體現(xiàn)為６個字：“情趣”：根據(jù)自己的意愿消費；“時尚”：北京的X友商場只有6000平米，其最新定位是“為25歲的女孩子服務(wù)”，因為這個階段的女性最講究時尚；“攀比”：

（２）現(xiàn)代人的追求目標。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商業(yè)街。二是價格。大多數(shù)消費者對價格是非常敏感的。商業(yè)街上的商品不一定在打折上下工夫，但強調(diào)物有所值。

（３）組合的合理化。在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營店要占50％，餐飲占25％，綜合性商場占15％，10％是綜合的娛樂業(yè)。商業(yè)街能否留住年輕人和兒童，關(guān)鍵在娛樂業(yè)。

1． 商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要考慮以下幾種

（１）餐飲業(yè)。將來到商業(yè)街來的消費者，吃是第一項，購物是第二項。在進行的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，外地游客到X府井不想吃飯的人只占9.8％，外國人不想品嘗北京小吃的只占17.3％。

（２）專賣店和專營店。（３）通訊服務(wù)業(yè)。（４）百貨業(yè)。

（５）大眾娛樂業(yè)。必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂業(yè)不適合商業(yè)街。3．商業(yè)街排斥的業(yè)態(tài)有（１）平價購物中心。平價購物中心要求低廉的地價，寬闊的停車場。這在市中心寸土寸金的地方不可能滿足。

（２）超市。超市的優(yōu)勢在于低價位，而商業(yè)街上的商品要求高毛利。

（３）小商品批發(fā)（貨倉式商場）。商業(yè)街沒有大吞吐能力，有的地方限制交通。在王府井X東安背后有一個小商品批發(fā)市場，申辦至今5年，招商沒有成功過，因為當?shù)氐慕煌ú块T規(guī)定24小時不能進車。

3．業(yè)態(tài)組合的原則

（1）盡可能引進符合項目地實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將項目打造成新的商業(yè)中心；

（2）要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防風險；

（3）現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營；

（4）首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；

（5）大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；

（6）現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時必須注意的。

4．業(yè)態(tài)要有所舍棄

按照國內(nèi)外專業(yè)人士的總結(jié)，顧客在選擇各種購物地點時所考慮的主要因素有8個： a．價格；b．便利性；c．選擇性；d．產(chǎn)品質(zhì)量；e．售中服務(wù)；f．商譽及公正性；g．附加服務(wù)（包括停車、送貨、信用、退貨等）；h．物有所值感。

為了吸引更多的顧客，一個業(yè)態(tài)的門店擁有的要素肯定是越多越好。但是，當你為了滿足顧客的精神追求而大力裝修店面時，如果你不是慈善家，一定要把裝修費用打在零售價格中，這本身就拋棄了一部分重視價格的顧客。所以，對業(yè)態(tài)的營銷管理就是零售企業(yè)對目標市場的營銷管理，有目標，就要有所舍棄。

5.業(yè)態(tài)如何與目標顧客相匹配 零售商在業(yè)態(tài)決策時，首先要進行目標市場的細分，對顧客群做有效分類。這些可以通過市場調(diào)查和購物者調(diào)查，以及通過以往門店P(guān)OS數(shù)據(jù)和會員消費數(shù)據(jù)中獲取的相關(guān)信息，通過統(tǒng)計分析整理出相關(guān)商圈目標顧客的消費需求特征。

其中最重要的是：在目標顧客和業(yè)態(tài)之間首先需要定義標準的消費需求屬性，才能有效地將目標顧客與特定業(yè)態(tài)相匹配。

第四篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動和促進城市現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項目市場定位規(guī)劃

準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

第五篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

時間：2009-05-20來源：搜房博客作者：村江

一、項目市場定位規(guī)劃

準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾； 功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位

1、定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)模

商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入

餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。

2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標

一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。

3、定位過程：結(jié)合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。

根據(jù)“購物中心定位二八黃金定律”求證分析,購物中心商圈輻射人口數(shù)與購物中心零售服務(wù)面積的比為4：1。

（三）商業(yè)中心的經(jīng)營檔次與形象定位

商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經(jīng)營檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經(jīng)營為目標。通過對商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵，建立超前的品牌形象（引領(lǐng)購物時尚、反映地域特色、精選服務(wù)對象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。建立獨特而鮮明的商業(yè)組團形象不僅是竟爭市場的制勝關(guān)健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計和推出專業(yè)化商業(yè)組團形象是完全必要的選擇，也是成就賣場無形的品牌資產(chǎn)根本。

二、項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃

（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：

所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會發(fā)展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發(fā)展進步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加。

（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：

主力業(yè)態(tài)定位、科學業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內(nèi)張弛相間的興奮點，實現(xiàn)顧客盡可能多的消費訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內(nèi)外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位；

1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。

2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店

主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經(jīng)營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結(jié)合部。

規(guī)劃時應(yīng)對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實現(xiàn)整體規(guī)劃。

3、選擇商圈內(nèi)有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調(diào)查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。

在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。

4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應(yīng)該放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯時營業(yè)和區(qū)隔管理。免費的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。