第一篇：萬科廣告語

萬科東方尊峪

山外無山 海拔148米 俯瞰城市的高度 山谷露天吧 夢(mèng)幻開放

居梧桐 山外無山 體悟山的境界

萬科藍(lán)山 出眾源于不同

萬科原創(chuàng)，藍(lán)山別墅 住別墅，品味藍(lán)山 提前十年住南湖

原創(chuàng)才是世界的獨(dú)一無二 在廣州，下班后回藍(lán)山的家

把財(cái)富留給孩子，不如把孩子變成財(cái)富 生活，自有一番天地

西山庭院

人文大宅·院落友居生活

所謂氣質(zhì)，大體上是和出身背景由關(guān)系的 在這里，每個(gè)人的觀點(diǎn)竟是那樣的不同

空虛的理由各不相同，不空虛的理由卻大體是一致的 萬科十六年的沉淀，提純一種西山生活 擁有庭院中隨處散發(fā)的寧靜氣息 傳承西山沉穩(wěn)建筑中簡(jiǎn)樸之美

萬科蘭喬圣菲

沒有ceo，只有鄰居

看不見浮華，正是價(jià)值所在 沒有一定高度，不適合如此低調(diào) 鋪慣了紅地毯，會(huì)夢(mèng)見石板路

服務(wù)·純粹生活，于細(xì)節(jié)處慣想榮寵

萬科東海岸

讓深圳 因海洋而生動(dòng) 山海在前面 世界在身后 讀懂深圳讀懂海

東部 萬科的藍(lán)色版圖

當(dāng)深圳面向大海 生活走向何處 50億，可能跟你的腳有關(guān) 30億，可能跟你的眼睛有關(guān)

深圳，向東看~30億旅游工程，50億交通工程，東海岸展翅高飛 大梅沙只可逗留不可久留？那已經(jīng)是上個(gè)世紀(jì)的事情了。（萬科東海岸，真正的海岸生活）有了東海岸，大梅沙的生活味十足。

有人覺得東海岸很遠(yuǎn)，有人覺得東海岸不夠遠(yuǎn)。深圳人，有了財(cái)富之后，你還需要什么？

出海

另一種別墅級(jí)生活

萬科東海岸2期半山洋房，正在絕版的別墅級(jí)生活境界 把生活的版圖歸入海濱，是世界不變的潮流。

東海岸·上層別墅完全兌現(xiàn)城市與海的腳步，與萬象城十八公里的生活安排 別墅，從海開始

你相信嗎？?jī)H約0.1%的深圳人能擁有這樣的海岸生活 擁有純粹的心境，就是此刻的珍藏

隱逸山海，動(dòng)靜進(jìn)退自若（山海之上，真實(shí)人生）到東部去，那里有真正的海。上次經(jīng)過這條路的時(shí)候是在邁阿密 30年后，又一次把鞋丟了

萬科·四季花城 一城山水 一生珍藏 湖山之上，新奢想生活 為山水而居

尋找超乎想象的湖山洋房

湖山美筑，生活于湖山上，品鑒風(fēng)景。都市水岸，情景生活

都市田園別墅，稀缺自然奢侈夢(mèng) 偷得浮生半日閑

萬科·清林徑 一覽森林湖山

到清林徑走走，多曬曬太陽，呼吸新鮮空氣

萬科08年“v-nature”自然珍藏計(jì)劃 不只是風(fēng)景，而是可參與的有機(jī)生活方式

萬科·棠樾

在東方，生活當(dāng)以境界甄別 居山水如畫，藏豐饒于心 湖山閑庭，享時(shí)光

萬科·金域藍(lán)灣（廣州）

大宅江景，東南賞閱 周日盛大登場(chǎng) 來金域藍(lán)灣 共享試聽盛宴

空中大宅，江景無限（在金域藍(lán)灣，邂逅福建老房子）

中糧萬科·金域藍(lán)灣

第1岸

全新江景組團(tuán)

95-170平米三-五房徇眾加推 因?yàn)槎媒撵`動(dòng)特質(zhì)

故而有了東向望江的靈動(dòng)建筑 一線江景與地鐵在此完美交匯

傳世江岸演繹精致都市生活 江岸邊的優(yōu)尚生活

國(guó)際A+居博洛尼系列，演繹細(xì)節(jié)的精致

中糧萬科·金域藍(lán)灣 一群大師為您打造的精品 越都市，越精致

國(guó)際都市家具理念初體驗(yàn)

萬科金域藍(lán)灣(深圳)萬科·金域藍(lán)灣 傲瞰深圳城市海景

360公頃紅樹林海 城市海岸的頂級(jí)展望 視線直擊香港天水園

11月11日，紅樹林遭遇奢華巡禮——深圳目前最高海景樣板房驚現(xiàn)萬科·金域藍(lán)灣 萬科·金域藍(lán)灣 城市之巔，紅樹林視界 無邊游泳池，水元素的泰式時(shí)尚 33層尚·CLUB，給奢華另一種震撼 城市之上，領(lǐng)略天際的華彩盛景 珍惜資源催生深港國(guó)際高尚生活圈

360公頃紅樹林海景·24萬平米美學(xué)社區(qū)·奢想空中會(huì)所 深圳地標(biāo)性 城市中央 濱海豪宅 萬科2006人居新高

城市中央 傲世之尊

萬科·金域藍(lán)灣（珠海）邀您共鑒真實(shí)的海居生活 真實(shí)，遠(yuǎn)比想象迷人

萬科·金域華庭（佛山）大瀝首席庭院大宅 城市中央 美墅大宅 藝墅天成 唯墅不多

萬科·金色家園（深圳）

我是他的唯一，金色是我們的唯一 到城市上空，體驗(yàn)金色生活 誰說入伙搞裝修，非得懂專業(yè)？

萬科·金色家園（成熟）第32天

第25個(gè)小時(shí) 第61秒

2004年6月19日 全城公開

在城市中央，點(diǎn)亮金色

優(yōu)質(zhì)教育與品質(zhì)生活，多數(shù)人向往，少數(shù)人擁有 城熟

都市生活“完美加”

萬科·金色康苑（廣州）心懷感恩 期待2008 園林，讓都市生活更優(yōu)越

萬科城（廣州）向東，因?yàn)樯皆谀抢?/p>

瞰生活 半山別墅 登高而來 您觸手可及的半山別墅生活 山上天下

您有多久沒試過深呼吸了？來萬科城，與百年老樹一起深呼吸！

萬科城（深圳）萬科在造一座城

萬科城三期全新品牌風(fēng)情登陸

城新 城意 全新現(xiàn)代西班牙風(fēng)格連院別墅限量發(fā)售 生活亦賽場(chǎng)，關(guān)注永不落幕的精彩

對(duì)家人的愛愈顯不凡 對(duì)別墅的要求自會(huì)另上層次 不止提提供居所 更提供生活的“盛宴” 四年沉淀 打造生活之城

雋永的生活只選擇雋永的別墅 種樹，也種墅 難得萬科城

別墅，找回傳統(tǒng)的新年 深圳中軸，別墅地標(biāo) 能有幾座萬科城 讓建筑贊美生命

城市花園（武漢）

生活，最講究什么？品味，拿什么保障？服務(wù)，更在乎什么？

城市花園（成都）

朋友說要買180平米的房子，我請(qǐng)他先來看我在萬科108平米的家 有細(xì)節(jié)的地方 才有美 放心思的地方 才叫家

那個(gè)用花香種滿笑聲的花園，就是我的家，獨(dú)有的入戶花園設(shè)計(jì)，真正的自然居家環(huán)境，家人比我還滿意。

幸福的1%通過首飾傳達(dá)，99%通過40000平米的園林社區(qū)體現(xiàn)

我的新書房也是女兒的啟蒙課堂，令人滿意的功能設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不同階段的人生需求，孩子和我各取所需。

回家的路，總是讓我放慢腳步

在窗前，習(xí)慣了用心去欣賞窗外的風(fēng)景 我的新家成了朋友們的“俱樂部”

茶香夾著水汽，音樂的龍門陣飄來，書中的字便成了畫。

萬科第五園(深圳)原創(chuàng)現(xiàn)代中式 骨子里的中國(guó) 禮獻(xiàn)中國(guó)居住文化 淡盡浮華 第五園

萬科第五園：珍藏一生的豐盛

萬科青青（北京）

青青4周歲 小鎮(zhèn)嘉年華 小鎮(zhèn)的柔軟時(shí)光

生活被小鎮(zhèn)和我們打動(dòng)

萬科城市高爾夫（東莞）明天 你將住在哪里？

什么樣的房子，才能成為專利？ 進(jìn)一步庭院深深，退一步天地情懷 總有一群人 愛這種感覺 總有一個(gè)地方 感動(dòng)中這群人

明天？下午？2點(diǎn)？峰景高爾夫會(huì)所？ 有多久，居住理想被忽略了？

萬科云山

山在園中 家在山中 愈珍貴 愈稀少

尋找廣州至美麗的95m2 全新95憑精裝三方，5月17日榮耀登場(chǎng) 在這里，童話也可以是真的 8月23日 聚焦萬科云山 約6000平米實(shí)景依山園林盛大展現(xiàn)！閱山無數(shù)識(shí)真山

深呼吸，都市“氧”生之道

萬科·讓建筑贊美生命 萬科城高爾夫花園

120-180平米情景美墅，高層山景洋房、3月新品成熟綻放，萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)莫待無花空折枝 丹桂園約85-155平米新品現(xiàn)正全城熱銷 城市生活美學(xué)，在山居延伸 多盤聯(lián)動(dòng)，幸?；泳`放 居住改變城市

第二篇：萬科樓盤命名及主打廣告語

樓盤命名及廣告語

1、萬科的命名：萬科城、金域藍(lán)灣、萬科東海岸；17英里，第五園；松山湖壹號(hào)

東莞：松山湖壹號(hào)

Never before, never again

日本 虹溪諾雅

境界所在，人杰出

萬科城市高爾夫花園

綻放成熟之美

金域藍(lán)灣

前所未有的海居體驗(yàn)

金域華府

惟中心所有

運(yùn)河?xùn)|1號(hào)

追憶似水年華

萬科全面家居升級(jí)方案

大宅，大隱 莞城中央 城市便利生活

萬科城

家族原墅

萬科翡麗山：

武漢：

萬科城

顯赫門庭 前城后景 金域華府

世界新意，凝韻東方 萬科圓方

名士換裝

升級(jí)開啟 高爾夫

不極致，不登場(chǎng)

金色家園

城核珍藏版高端居住區(qū) 一寓千金 漢口仰止 魅力之城

光谷之心，時(shí)尚之旅 西半島

潤(rùn)園 ：關(guān)系出名門，定義城市終極府邸 城市花園 ：大城優(yōu)越，理想共筑 香港路8號(hào)

四季花城

永遠(yuǎn)的花城，永遠(yuǎn)的生活

廣州萬科

中糧萬科金域藍(lán)灣

重估江景價(jià)值

在新年之前提前倒數(shù)

萬科蘭喬圣菲

萬科柏悅灣

萬科城

城市里的院子，最后的珍藏

向東，山在那里

金色城品

自由暢想家

萬科云山花園

收官力作，完美綻放

萬科新里程

金色康苑

金色荔苑

金色家園

云山花園

藍(lán)山花園

深圳萬科

萬科棠樾

談古 論今 說國(guó)宅

在東方

生活當(dāng)以境界甄別 萬科城

登場(chǎng)，即成典藏

萬科在造一座城 東方尊峪

360度原生山谷領(lǐng)地 金域東郡

成就東部新城人居夢(mèng)想 17英里

我能與世界保持的距離 天琴灣 尊貴生活體驗(yàn)

萬科蘭喬圣菲 新中心區(qū) 家族別墅 萬科·金域華府：后CBD 城市KING生活 第五園

骨子里的中國(guó) 東海岸

山海之上

真義人生 清林徑

偷得浮生半日閑

第三篇：萬科設(shè)計(jì)任務(wù)書

深圳萬科施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書

目 錄

第一部分 總則 ……………………………………………………………… 1

第二部分 建筑專業(yè) ………………………………………………………… 3

第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè) …………………………………………………………13

第四部分 電氣專業(yè) …………………………………………………………19

第五部分 給排水專業(yè) ……………………………………………………… 23

第六部分 煤氣及通風(fēng)專業(yè) ……………………………………………… 26

第七部分 設(shè)備專業(yè)的其它要求 ………………………………………… 27

第八部分 環(huán)保 …………………………………………………………… 27

第九部分 根據(jù)地形所做的特殊要求 …………………………………… 28

第十部分 圖紙要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 總則

一、目的

為使萬科地產(chǎn)在 開發(fā)的住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足居住舒適、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、管理安全、維修方便的要求，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量，制訂本《施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》。

二、依據(jù)

本指導(dǎo)書作為萬科地產(chǎn) 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)手冊(cè)，是在國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的基礎(chǔ)之上，結(jié)合萬科地產(chǎn)以往宅項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中的一般要求和常用做法進(jìn)行必要的明確、補(bǔ)充和完善后編制而成。

三、適用范圍

承接萬科地產(chǎn) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中宜參考本指導(dǎo)書，預(yù)防設(shè)計(jì)常見問題，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量。

四、內(nèi)容說明

1、本指導(dǎo)書以施工圖設(shè)計(jì)的專業(yè)及其他有關(guān)重點(diǎn)需要關(guān)注的方面劃分章節(jié)，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員可參考本專業(yè)章節(jié)的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2、本指導(dǎo)書中所列尺寸，未標(biāo)明單位的按毫米計(jì)，標(biāo)明單位的以所標(biāo)單位為準(zhǔn)。

五、解釋權(quán) 本指導(dǎo)書的解釋權(quán)屬深圳市萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司。第二部分 建筑專業(yè)

一、設(shè)計(jì)說明

1、建筑設(shè)計(jì)總說明各子項(xiàng)材料做法表、裝修做法表匯總統(tǒng)一編寫，子項(xiàng)說明根據(jù)具體情況單獨(dú)編寫。

2、建筑設(shè)計(jì)總說明中關(guān)于建筑面積的計(jì)算要精確，并隨設(shè)計(jì)的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計(jì)算應(yīng)嚴(yán)格按照深圳市國(guó)土局頒發(fā)的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》執(zhí)行。

3、所有門窗需統(tǒng)一編制門窗表及繪制放大分隔簡(jiǎn)圖，進(jìn)行編號(hào)并注明選料，門窗表中應(yīng)統(tǒng)計(jì)各單體門窗數(shù)量。防火門窗及人防門的編號(hào)需易于識(shí)別。

二、統(tǒng)一作法

1、工程統(tǒng)一做法詳《CB001多層項(xiàng)目防水統(tǒng)一構(gòu)造做法》

2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：

(1)門窗

A.入戶門洞寬度不小于1000，臥室門洞寬度不小于900，廚房門洞寬度不小于800，衛(wèi)生間門洞寬度不小于750，傭人房門洞寬度不小于800。

B.房門門洞口高度：

層高 房門門洞口高度

2800 2200 2900 2200 3000 2200

C.入戶門垛尺寸不小于100，戶內(nèi)門垛尺寸不小于50，做構(gòu)造柱加固。

D.入戶門之間距離過近時(shí)，應(yīng)考慮住戶安裝防盜門后的開啟沖突。

E.相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一，開間大于、等于3300的房間窗寬不小于1800，主臥室窗洞口不小于1800，次臥室窗洞口不小于1500。起居廳處陽臺(tái)門門寬度不小于2400，且當(dāng)廳開間大于4米時(shí)，門寬度大于2700。

F.凸窗窗臺(tái)高450，外墻面至凸窗板外緣為550。凸窗遮陽板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽，以免遮陽板上的水停留。

G.低窗臺(tái)應(yīng)為450，一般情況落地窗應(yīng)做由結(jié)構(gòu)上反150的反檻。廚房、衛(wèi)生間窗臺(tái)高1000（此高度應(yīng)從與之相連的廳房的建筑完成面開始計(jì)算）。

H.鋁合金門窗尺寸要求：

(a)多層及洋房產(chǎn)品的窗頂標(biāo)高如下：

層高 窗頂標(biāo)高

2800 2250 2900 2350 3000 2350

(b)別墅、高層等產(chǎn)品的窗頂標(biāo)高根據(jù)具體情況再定。

(c)鋁合金門的高度不應(yīng)低于2100。

(d)單扇推拉門寬度≤1000

(e)平開窗的開啟扇寬度≤650，高度≤1500 I.鋁合金門窗開啟方式：

(a)平開門窗的氣密性能優(yōu)于推拉門窗。

(b)雙扇平開窗中間一般有中梃。(c)上懸窗的通風(fēng)量較大，配件較便宜，適合用在衛(wèi)生間和推拉門的上側(cè)。

(d)三軌、四軌推拉門通風(fēng)量大，造價(jià)也大。

J.低窗防護(hù)：

(a)安裝在易于受到人或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。保護(hù)措施根據(jù)建筑玻璃安裝的具體部位不同，可以采取警示（在視線高度設(shè)置警示標(biāo)志）或防碰撞設(shè)施（設(shè)置護(hù)欄）等。對(duì)有可能發(fā)生高空人體或玻璃墜落的情況，必須采取可靠的護(hù)欄。

(b)無室外陽臺(tái)的外窗臺(tái)距室內(nèi)地面高度小于900時(shí)，必須采用安全玻璃并加設(shè)可靠的防護(hù)措施。窗臺(tái)高度低于600的凸窗，其計(jì)算高度應(yīng)從窗臺(tái)面開始計(jì)算。防護(hù)欄桿高度多層≥1.1米，小高層、高層≥1.2米。

(c)防護(hù)欄桿做法：采用30寬3厚的扁鐵做骨架，中間焊接Ф8的圓鋼，間距小于200。底座采用M8的膨脹螺栓與地面可靠連接。表面刷銀灰色防銹漆。

K.有視線干擾的衛(wèi)生間的窗采用磨砂玻璃。

L.所有門窗的標(biāo)注尺寸標(biāo)明為洞口尺寸。

M.客廳全玻平開門應(yīng)安裝門鎖。

N.外墻門窗兩邊有排水管處，應(yīng)設(shè)置門窗垛，門窗垛不應(yīng)小于200。

2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：

(2)樓面

A.廳房考慮50厚建筑面層。

B.公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面與廳房結(jié)構(gòu)面平，且考慮30厚建筑面層，如貼石材應(yīng)考慮45厚建筑面層。

C.廚房不帶生活陽臺(tái)時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

D.與廚房相連的生活陽臺(tái)（且從廚房有進(jìn)生活陽臺(tái)的門），廚房和生活陽臺(tái)一起結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板100，廚房部分回填20。

E.衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

F.衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板350，如衛(wèi)生間下層為同戶的臥室時(shí)，應(yīng)減小至300。

G.與廳房相連的陽臺(tái)結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80；當(dāng)陽臺(tái)挑出寬度大于2m時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板宜為120。

H.陽臺(tái)建筑標(biāo)高

(a)一般不注陽臺(tái)建筑標(biāo)高，注板上皮結(jié)構(gòu)標(biāo)高并標(biāo)明（例如：H-0.130結(jié)）

(b)但應(yīng)在說明及陽臺(tái)詳圖中注明：門口處陽臺(tái)完成面距室內(nèi)樓地面高差為50；

(c)無論哪種沉板，一般陽臺(tái)返邊上皮標(biāo)高均為：樓地面標(biāo)高＋100）

2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：

(3)墻體

A.預(yù)留洞：內(nèi)外墻上所有留洞均應(yīng)有水平和豎向定位。梁、柱上留洞不僅在建筑圖上標(biāo)注，還應(yīng)在結(jié)構(gòu)圖中表示，并注明。

B.異型柱：起居廳與主臥室隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。

C.衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻。D.衛(wèi)生間小降板后，衛(wèi)生間周圍的主梁應(yīng)和板一起降，以應(yīng)保證衛(wèi)生間的墻面平整，不能降的次梁上應(yīng)砌200的隔墻，以保證衛(wèi)生間墻面不出現(xiàn)檻，廳房的墻面平整。

E.衛(wèi)生間隔墻定位應(yīng)與結(jié)構(gòu)圖中梁的定位一致。(4)廚房

A.地漏

(a)廚房應(yīng)設(shè)地漏。

(b)當(dāng)洗衣機(jī)位于廚房時(shí)，廚房設(shè)地漏，且地漏宜位于洗衣機(jī)出水口一側(cè)，距離不小于200，并為防干枯溢流地漏。

B.洗衣機(jī)（當(dāng)洗衣機(jī)位于廚房時(shí)）

(a)設(shè)洗衣機(jī)專用水龍頭，洗衣機(jī)不考慮熱水，進(jìn)水龍頭采用接口式。

(b)預(yù)留位置不小于650X650。

(c)當(dāng)住宅面積超過150㎡時(shí)，應(yīng)考慮市面上較大型號(hào)（寬750×深650）的洗衣機(jī)的尺寸。

(d)對(duì)于4房及4房以上的戶型，洗衣機(jī)不應(yīng)設(shè)在廚房。

C.熱水器

(a)熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的生活陽臺(tái)上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。

(b)燃?xì)夤艿罒o法到達(dá)的衛(wèi)生間且距最近熱水點(diǎn)較遠(yuǎn)（管道長(zhǎng)度大于20m），應(yīng)使用電熱水器。

(c)純TH及別墅有條件時(shí)應(yīng)預(yù)留可使用太陽能熱水器的設(shè)備給水管。

(d)酒店式公寓應(yīng)考慮使用集中式太陽能熱水器。

(e)檔次較高的別墅（如十七英里類）應(yīng)使用太陽能熱水器，且應(yīng)預(yù)留使用大功率熱水器位置，且須增加回水管。

(f)熱水器設(shè)在室內(nèi)時(shí)，熱水器排煙孔中心距地不應(yīng)小于2300，應(yīng)在吊頂之上且應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留Ф150洞，并注明水平定位。

D.冰箱

(a)預(yù)留位置不小于700X700。

(b)當(dāng)住宅面積超過150㎡時(shí)，應(yīng)考慮市面上較大型號(hào)（1000寬、800深）的冰箱的尺寸，具體尺寸應(yīng)與甲方協(xié)商確定。

E.廚房洗菜池應(yīng)靠外窗設(shè)置。

F.排煙道

(a)多層及情景洋房必須設(shè)成品煙道。

(b)條件具備時(shí)，聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅宜設(shè)煙道，如煙道對(duì)上層影響較大，應(yīng)與甲方協(xié)商確定是否取消煙道。

(c)在上人屋面或靠近上人屋面，排煙道出屋面的煙囪孔底標(biāo)高不應(yīng)低于頂層露臺(tái)地面完成面1800。

(d)煙道出屋面處，如無防雨措施，建議增加防水百葉。

G.設(shè)備管井及雨水管

(a)聯(lián)排及別墅應(yīng)盡量設(shè)管井。多層、小高層排水管道應(yīng)盡量外設(shè)，便于檢修，且應(yīng)設(shè)置在平面凹槽處。具體項(xiàng)目應(yīng)與甲方協(xié)商確定。

(b)對(duì)于管井的檢修口尺寸盡量滿足400（寬）×200（高），底邊距地300，如與潔具沖突應(yīng)與甲方協(xié)商確定具體位置。

H.排氣扇

廚房均不設(shè)排氣扇

I.抽油煙機(jī) 如不設(shè)煙道，所有廚房外墻抽油煙機(jī)留洞應(yīng)做裝飾處理，水平定位，并出詳圖。所有抽油煙機(jī)的外墻留洞中心標(biāo)高不小于2300，如洞口在梁上，應(yīng)考慮其對(duì)結(jié)構(gòu)的影響并盡可能留在梁中間，同時(shí)考慮樓板下存水彎安裝的空間和管道找坡的可能。(5)衛(wèi)生間

A.基本配置

(a)主人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)浴缸（尺寸參考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的臺(tái)面。

(b)次衛(wèi)應(yīng)設(shè)淋浴、坐便器、臺(tái)面盆（或柱盆）。

(c)傭人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆。

B.TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板，如衛(wèi)生間下層為廳房時(shí)，可采用大降板、側(cè)排或同層排水等方式進(jìn)行排水；多層、高層衛(wèi)生間應(yīng)盡量做大降板。

C.大降板衛(wèi)生間在緊貼板底的位置上，預(yù)留Ф50的側(cè)排地漏。

D.排氣扇

所有戶型的衛(wèi)生間均做排氣扇，當(dāng)衛(wèi)生間為小降板時(shí)，排氣扇應(yīng)為吸頂式排氣扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。當(dāng)衛(wèi)生間為大降板時(shí)，排氣扇應(yīng)裝在窗上。排氣扇設(shè)帶開關(guān)插座，開關(guān)并聯(lián)于門口處。

E.衛(wèi)生間小降板后，衛(wèi)生間周圍的梁如不降，可將梁削去一個(gè)角，以應(yīng)保證衛(wèi)生間的墻面平整（如下圖做法一）。也可砌200厚的隔墻（如下圖做法二）。

F.衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻。（如下圖）

G.其它

(a)如無排水管井，衛(wèi)生間排氣管不宜走室內(nèi)，應(yīng)沿外墻敷設(shè)。排氣口如設(shè)在（或靠近）上人屋面，排氣口距屋面完成面應(yīng)不小于1800，如排氣口設(shè)在非上人屋面，排氣口距屋面完成面不應(yīng)小于300。排氣口不應(yīng)影響露臺(tái)及窗。

(b)有上下水的潔具應(yīng)考慮噪音對(duì)臥室的影響（如馬桶），盡量避開臥室墻面布置。

(c)衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)避免有梁穿過。

(d)給水管、排水管、煤氣管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風(fēng)管出洞。

(e)洗手臺(tái)面下宜考慮設(shè)儲(chǔ)物柜空間，并注意地漏與儲(chǔ)物柜之間關(guān)系。(6)屋面

A.坡屋頂轉(zhuǎn)折處結(jié)構(gòu)按折板設(shè)計(jì)不應(yīng)設(shè)折梁。

B.雨落管應(yīng)根據(jù)外墻面色彩做相應(yīng)處理。雨落管的布置盡量隱蔽設(shè)置，如盡量設(shè)在平面凹槽內(nèi)，以減少對(duì)立面影響。

C.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，應(yīng)考慮上一層層面的防盜問題，設(shè)防護(hù)措施（如：包管）。

D.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，應(yīng)設(shè)有組織排水。

E.當(dāng)頂層戶型為假?gòu)?fù)式時(shí)：(a)假?gòu)?fù)式應(yīng)按住戶使用鋼結(jié)構(gòu)樓板來設(shè)計(jì)。

(b)二層高度上平面輪廓和布置應(yīng)充分考慮到用戶改造為復(fù)式的實(shí)用性，并在設(shè)計(jì)過程中為甲方提供改復(fù)式建議方案作為參考，并明確二層樓板高度和窗臺(tái)高度。

(c)二層樓面梁處每隔1500設(shè)一個(gè)鋼板預(yù)埋件，便于用戶設(shè)置樓板。

(d)假?gòu)?fù)式二層如果預(yù)留衛(wèi)生間一定要設(shè)置外窗。如條件限制不能設(shè)外窗時(shí)，必須預(yù)留排風(fēng)道。

(e)假?gòu)?fù)式上部衛(wèi)生間樓板必須澆筑完，且須做防水處理。

(f)假?gòu)?fù)式上部應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)。

F.坡屋頂老虎窗邊取消邊梁，頂層用戶應(yīng)充分考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。(7)陽臺(tái)及露臺(tái)

A.應(yīng)保證露臺(tái)下層房間中部不出現(xiàn)梁。

B.如露臺(tái)不降板，應(yīng)做反檻，反檻高度宜為結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)250～300，即門檻比門口處的室外完成面最高點(diǎn)高50～70，比室內(nèi)樓面高200～250。（做保溫隔熱的情況）。

C.如露臺(tái)降板，則降板高度宜為結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)250～300，即保證室內(nèi)比上露臺(tái)門口處室外完成面高50～70；（做保溫隔熱的情況）。

D.陽臺(tái)處所有墻面﹑天花涂料應(yīng)同外墻作法。

E.開向露臺(tái)或無頂陽臺(tái)的門，均應(yīng)設(shè)雨棚。

F.當(dāng)洗衣機(jī)位于陽臺(tái)時(shí)，陽臺(tái)欄板應(yīng)考慮洗衣機(jī)位，此處欄板建議為實(shí)體欄板。

G.花池需考慮底板與平臺(tái)完成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ刂苓呿毈F(xiàn)澆，具體構(gòu)造應(yīng)與甲方協(xié)商確定。

H.在露臺(tái)分戶隔墻處做結(jié)構(gòu)上反500高反檻。

I.為防堵塞，露臺(tái)面積超過15㎡，應(yīng)設(shè)置不少于2個(gè)排水點(diǎn)。

J.分戶墻不宜低于1800。

K.大于10㎡露臺(tái)及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)。（佛甲草屋面可以不留）(8)空調(diào)位

A.室外機(jī)安裝可借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺(tái)或平層挑板放置等幾種方式，應(yīng)根據(jù)立面效果決定。

B.空調(diào)板外沿不做反檻，百葉下應(yīng)留空；空調(diào)板與外墻相連的部位應(yīng)做結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)150高的反檻。

C.同一位置上下安裝兩臺(tái)空調(diào)室外機(jī)時(shí)，應(yīng)在在平面相同位置不同標(biāo)高處分別挑砼板安裝。任何形式的室外機(jī)位均應(yīng)向外找1％坡。

D.室外機(jī)位（為凈尺寸，下同）：1000×600。雙機(jī)平行擺放時(shí)為1800×600。應(yīng)避免雨水管穿空調(diào)板，如有雨水管穿空調(diào)板時(shí)，以及頂層復(fù)式起居廳空調(diào)機(jī)位，或者，當(dāng)為雙機(jī)上下疊放且前面按裝百葉時(shí)，空調(diào)機(jī)位1200×600。梁下挑板空調(diào)板上皮距本層天棚的高度應(yīng)不小于400。平面圖中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明空調(diào)板定位尺寸。

E.室外機(jī)位設(shè)置的出風(fēng)與進(jìn)風(fēng)不能處于同一平面上，應(yīng)保證出風(fēng)和進(jìn)風(fēng)在垂直的兩個(gè)平面上。當(dāng)三面有墻或側(cè)板封堵時(shí)，盡量不裝百葉；如必須設(shè)百葉，則必須在一側(cè)的側(cè)板處預(yù)留進(jìn)風(fēng)口。

F.空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置，盡量避免設(shè)在山墻面且旁邊未設(shè)窗，不便于空調(diào)機(jī)的安裝?？照{(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮窗的開啟方向。

G.空調(diào)位設(shè)在凹槽內(nèi)時(shí)，應(yīng)錯(cuò)位，不應(yīng)對(duì)吹。

H.一般情況，出風(fēng)口不應(yīng)直接對(duì)向床頭。

I.空調(diào)冷媒管穿外墻的洞口為Ф80，洞口內(nèi)外做PVC套管。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為壁掛機(jī)時(shí)，冷媒管穿墻洞應(yīng)設(shè)置在梁下。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為柜機(jī)時(shí)，冷媒管穿墻洞留洞中心距建筑完成面200。均向外傾斜10°，并盡量減少內(nèi)外墻面暴露較長(zhǎng)段空調(diào)管。平面圖中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明留洞定位。

J.當(dāng)客餐廳面積大于28m2時(shí)，客餐廳空調(diào)同時(shí)按柜機(jī)和壁掛式室內(nèi)機(jī)考慮。當(dāng)客餐廳面積不大于28m2時(shí)，客餐廳空調(diào)按壁掛式室內(nèi)機(jī)考慮。

K.空調(diào)板下口需做滴水槽。(9)外墻飾面

A.建筑立面主要材料為面磚及涂料，轉(zhuǎn)角和不同材料交接處要有詳細(xì)做法。

B.立面應(yīng)標(biāo)出分格縫劃分間距、縫寬、深和做法。

C.面磚墻面鋪貼方式大樣應(yīng)隨墻面分色圖出圖。

D.變形縫、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應(yīng)滿足立面美觀要求，淡化視覺注意力。（外墻立管色彩與該部位墻面應(yīng)相同）。立管應(yīng)避免遮擋開窗和各種留洞。

(10)室外環(huán)境

A.室外欄桿分隔條如為橫向布置，應(yīng)采取防攀爬措施。

B.建筑首層散水標(biāo)高低于室外地坪400，散水上為綠化覆土。

C.商業(yè)與住宅之間，特別是廚房衛(wèi)生間下面，必須考慮管線的檢修，如檢修處與商業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，則住宅底層衛(wèi)生間考慮大降板。

(11)公共樓梯間、電梯廳

A.樓梯間考慮信報(bào)箱位置及做法，也可規(guī)劃上考慮。

B.抄表方式采用樓梯間集中抄表即三表出戶。

C.電梯廳內(nèi)的設(shè)備管井應(yīng)設(shè)距建筑完成面100高的門檻。

D.電梯門口做高差10～20mm的反坡，防止電梯井進(jìn)水。

E.電梯廳為開敞式時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)遮雨及排水措施，防止大雨時(shí)雨水倒灌。(12)車庫

A.私家車庫宜有直接通向室內(nèi)的門。

B.地下汽車庫及汽車進(jìn)出坡道的設(shè)計(jì)，需滿足吉普車及面包車的行駛和停放，汽車坡道寬度在轉(zhuǎn)彎處宜適當(dāng)加寬。地下室設(shè)備管線的立管布置及水平管的管底凈高，也需滿足上述要求。

C.地下汽車庫進(jìn)出坡道靠地面處，應(yīng)設(shè)排水明溝截流雨水。

D.凈高不小于2.2米，地下室層高宜為3.6m～3.9m E.車庫柱距：

停車類型 小轎車（標(biāo)準(zhǔn)車型尺寸為長(zhǎng)×寬×高＝4.90m×1.80m×1.60m）

兩柱間停車數(shù) 1 2 3 4

柱間建議凈距（m）2.4 4.7 7.0 9.3

F.垂直式停車，通車道最小寬度不應(yīng)小于5.5米。(13)泵房

A.泵房的設(shè)置位置，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段權(quán)衡設(shè)計(jì)、成本、工程等各方因素，確定設(shè)置位置。一般情況，泵房設(shè)置分“多層、小高層”及“高層”兩大類。

(a)多層及小高層項(xiàng)目可結(jié)合開發(fā)周期，每期設(shè)集中泵房。集中泵房應(yīng)結(jié)合社區(qū)配套公建單獨(dú)設(shè)置，并應(yīng)盡量避免設(shè)在多層及小高層住宅內(nèi)。集中泵房宜設(shè)置的位置：

? 社區(qū)配套“會(huì)所、停車樓”等配套公建地下室。

室外游泳池下部。?

商住樓下地下車庫? 社區(qū)配套商業(yè)地下室?

（注：設(shè)在商業(yè)地下室時(shí)，應(yīng)注意商業(yè)土地使用性質(zhì)和年限。如果商業(yè)為獨(dú)立拍賣所得，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，供居住使用的泵房等設(shè)備用房則不應(yīng)設(shè)在商業(yè)地下室內(nèi)，否則會(huì)引發(fā)投訴等糾紛）

(b)高層項(xiàng)目泵房宜結(jié)合地下車庫設(shè)置，且應(yīng)設(shè)在最下一層地下室。應(yīng)避免泵房頂棚直接與住宅地面相鄰。即如泵房設(shè)在地下一層時(shí)，則不應(yīng)在首層泵房上部設(shè)置住宅。

B.泵房設(shè)計(jì)除“應(yīng)選擇低噪聲機(jī)型、設(shè)備安裝設(shè)置減震墊、橡膠軟接頭、減震支吊架等各種減震措施”外，在泵房建筑設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)注意：

(a)應(yīng)在滿足國(guó)家防火及泵房設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，應(yīng)盡量少設(shè)置門窗。

(b)門應(yīng)為隔聲門。窗應(yīng)為隔聲窗。

(c)墻應(yīng)設(shè)隔音墻面。

(d)應(yīng)設(shè)吸音吊頂在或頂棚粘貼消聲棉。14)其它

A.垃圾房應(yīng)設(shè)給水和地漏。

B.公共部分有水房間應(yīng)設(shè)地漏。

C.每個(gè)電梯機(jī)房需設(shè)單相風(fēng)機(jī)一臺(tái)，風(fēng)機(jī)外測(cè)需安裝活動(dòng)防水百葉；另外機(jī)房需設(shè)進(jìn)風(fēng)口一個(gè)，位置與風(fēng)機(jī)盡量避開，以防形成風(fēng)短路，進(jìn)風(fēng)口安裝固定防水百葉。

(15)門檻的安裝

A.電梯口

B.入戶門

第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)

一、總則

1、必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范中的強(qiáng)制性條文，不得有任何違反。

2、結(jié)構(gòu)方案應(yīng)合理優(yōu)化，設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧質(zhì)量與成本，在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下力求節(jié)約，堅(jiān)持成本最優(yōu)原則。構(gòu)件尺寸及配筋若不是計(jì)算和概念設(shè)計(jì)需要，應(yīng)取最小值。

3、主體鋼筋混凝土如果存在附屬的鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)充分考慮鋼結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，并應(yīng)預(yù)先在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中設(shè)置鋼結(jié)構(gòu)的預(yù)埋件，避免事后打鑿砼。

4、后澆帶的鋼筋不宜斷開。

5、較大的（需加強(qiáng)配筋）墻、梁、板預(yù)留孔洞及預(yù)埋套管應(yīng)出定位圖。

6、樓層標(biāo)高應(yīng)采用結(jié)構(gòu)標(biāo)高。

7、各工程子項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及繪圖標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一。

8、圖紙繪制應(yīng)采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)平法圖集《03G101》表示，深度滿足《深圳市建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》。

二、材料選擇

1、墻體材料

所有外墻（包括200mm厚的樓梯間墻）、以及地面以下墻體采用粘土紅磚墻，強(qiáng)度等級(jí)MU7.5，其它內(nèi)隔墻（包括車庫、商鋪、房間內(nèi)隔墻）為加氣混凝土砌塊，強(qiáng)度等級(jí)大于MU5.0。

（1）機(jī)制實(shí)心紅磚：砌體容重為19KN/m3。

（2）粘土空心磚：砌體容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔磚：砌體容重≤ KN/m3。

（4）加氣混凝土砌塊：分戶墻的加氣塊尺寸為200厚，其余內(nèi)隔墻的加氣塊尺寸為100厚，砌體容重9KN/m3。

（5）灰砂磚：砌體容重≤ KN/m3。

2、混凝土

（1）基礎(chǔ)：C30

（2）主體：不低于C25，多層、小高層的墻柱一般以C25、C30為主。

3、鋼筋

（1）鋼筋直徑≥10時(shí)，按II級(jí)鋼進(jìn)行設(shè)計(jì)。

（2）梁縱向鋼筋按新HRB400Mpa（III）級(jí)鋼設(shè)計(jì)?；A(chǔ)受力筋、墻柱縱向鋼筋采用II級(jí)鋼筋。樓板采用I、II級(jí)鋼筋。大跨度板鋼筋根據(jù)情況也可選擇III級(jí)鋼。但當(dāng)構(gòu)件配筋由裂縫和撓度等正常使用極限狀態(tài)控制時(shí)，特別是地下有防水需要時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用II級(jí)鋼。

4、其他

（1）種植屋面的填土厚度：

（2）入戶花園的填土厚度：

三、樓板標(biāo)高和梁的控制高度

1、廳、房、室內(nèi)過道等面層做法詳見建筑的樓面部分。

2、廳、房、室內(nèi)過道等結(jié)構(gòu)面比裝修面低50。

3、公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面比裝修面低30。

4、廚房不帶生活陽臺(tái)時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

5、廚房帶生活陽臺(tái)時(shí)，廚房和生活陽臺(tái)一起結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80，廚房部分回填20。

6、衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板350，如衛(wèi)生間下層為同戶的臥室時(shí)，應(yīng)減小至300。

7、與廳房相連的陽臺(tái)結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。

8、結(jié)構(gòu)外圍梁的高度詳見下表。

層高 梁高

2800 500 2900 500 3000 600

四、技術(shù)要求

（一）結(jié)構(gòu)體系

1、采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)體系。多層、小高層采用異形柱或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

2、結(jié)構(gòu)計(jì)算宏觀指標(biāo)如軸壓比、周期、位移、剪重比、剛重比等應(yīng)控制在合適的范圍內(nèi)，既符合規(guī)范的要求，同時(shí)也不要有太大的富余。

3、上部結(jié)構(gòu)設(shè)縫問題?？紤]變形縫節(jié)點(diǎn)處理困難，特別是防水問題，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑協(xié)調(diào)，盡可能不設(shè)縫。

4、結(jié)構(gòu)與建筑協(xié)調(diào)問題。結(jié)構(gòu)一定要緊跟建筑的調(diào)整變化，結(jié)構(gòu)的大樣一定要滿足建筑要求，結(jié)構(gòu)應(yīng)彌補(bǔ)建筑不詳，結(jié)構(gòu)要保證與建筑的一致性。結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮墻柱平面布置的合理性。

5、首層房間作住宅或商鋪時(shí)，采用現(xiàn)澆板。地下室或半地下室明確作為儲(chǔ)藏室、設(shè)備房等非車庫用途時(shí)，應(yīng)采用現(xiàn)澆板。

6、房間天棚不應(yīng)有梁。客廳和餐廳等無墻處不應(yīng)設(shè)置結(jié)構(gòu)梁。

7、梁柱上的電氣、設(shè)備預(yù)留孔洞、預(yù)埋套管應(yīng)標(biāo)出孔洞位置圖。給排水穿外墻管應(yīng)預(yù)留套管。

8、衛(wèi)生間及廚房?jī)?nèi)一般不允許有梁穿過，也不允許有梁露出。條件允許的前提下，應(yīng)考慮折板結(jié)構(gòu)體系。

（二）基礎(chǔ)

1、基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)地質(zhì)條件及上部結(jié)構(gòu)，另行在基礎(chǔ)方案論證會(huì)上確定。

2、對(duì)全部或部分置于粘土層或全風(fēng)化層的天然基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行差異沉降驗(yàn)算。

3、對(duì)于天然基礎(chǔ)，如果基巖埋深變化劇烈，在沉降值允許的前提下，可考慮將同一單元的基礎(chǔ)置于不同持力層。

4、為保證施工質(zhì)量，獨(dú)立基礎(chǔ)采用階梯式。

5、當(dāng)獨(dú)立基礎(chǔ)頂面距首層梁面≤2.8m時(shí)，基礎(chǔ)不設(shè)地梁。在室內(nèi)外高差較大的情況下，外墻基礎(chǔ)梁的設(shè)置應(yīng)考慮擋土作用。

7、對(duì)于預(yù)應(yīng)力管樁，同一單元可采用不同樁徑，樁徑D=300、400、500（具體型號(hào)與甲方商量確定）。盡可能用大直徑少數(shù)量的樁替代小直徑多數(shù)量的樁，盡可能一柱一樁。

8、預(yù)應(yīng)力管樁承載力取值應(yīng)恰當(dāng)，對(duì)短樁承載力取值也應(yīng)恰當(dāng)，必要時(shí)可通過靜載試驗(yàn)確定。

9、懸挑地梁應(yīng)按懸挑梁配筋。

10、應(yīng)處理好天然基礎(chǔ)與樁基礎(chǔ)的銜接。

（三）地下室及擋土墻

1、地下室不設(shè)縫。設(shè)計(jì)上應(yīng)采取相應(yīng)措施，防止裂縫的產(chǎn)生。

2、在建筑范圍內(nèi)的地下?lián)跬翂c主體結(jié)構(gòu)連成一體，避免采用重力式擋土墻。

3、有防水需要的地下?lián)跬翂鲰艍Α?/p>

4、地下室應(yīng)進(jìn)行抗裂驗(yàn)算。

5、混凝土防水等級(jí)采用S6。

6、地下室頂板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水（同厚度）。四）墻柱

1.清水混凝土墻的厚度，根據(jù)建筑和結(jié)構(gòu)綜合考慮。

2.墻柱布置間距、數(shù)量、長(zhǎng)度應(yīng)合適，墻柱軸壓比盡可能與規(guī)范接近，避免因墻柱過密過長(zhǎng)而造成浪費(fèi)。

3.剪力墻豎向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。

4.墻柱主筋由計(jì)算確定，根據(jù)計(jì)算結(jié)果酌情適當(dāng)放大。

5.墻體拉結(jié)筋直徑間距按規(guī)范最低要求取值。

6.填充墻構(gòu)造柱的具體平面位置（可與建筑相商）標(biāo)注于建筑圖上。

7.一些尺寸較小的填充墻垛（尺寸小于200時(shí)），可采用現(xiàn)場(chǎng)二次澆注。

8.墻柱平面圖中應(yīng)標(biāo)注沉降觀測(cè)點(diǎn)。.9.樓梯間處綜合管線集中處墻體，如入戶門側(cè)墻等預(yù)埋線管較多，容易裂縫，管網(wǎng)安裝完畢后，應(yīng)采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆成一體。

（五）梁

1、對(duì)跨度較大（≥6.5m）且承受次梁傳遞荷載的主梁，應(yīng)驗(yàn)算彈塑性下?lián)隙群土芽p。

2、為防滲水，衛(wèi)生間隔墻處做200高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）素混凝土反檻，寬同墻厚，且與梁板一起澆筑。出屋面和露臺(tái)的墻體設(shè)置250～300高（從屋面結(jié)構(gòu)板開始算起）的鋼筋混凝土反檻，寬同墻厚且與梁板一起澆筑。

3、在樓板跨度不大，配筋為構(gòu)造配筋時(shí)，隔墻下可不設(shè)梁。

4、梁端部負(fù)筋與梁中貫通負(fù)筋應(yīng)分別配置、搭接處理，貫通負(fù)筋滿足規(guī)范最低要求即可，不應(yīng)用端部負(fù)筋拉通作貫通負(fù)筋。

5、當(dāng)梁腹板高度小于450時(shí)，不配置構(gòu)造腰筋（如計(jì)算結(jié)果需要配置抗扭腰筋則屬例外）。

6、主次梁相交處以加密箍為優(yōu)先，吊筋設(shè)置與否應(yīng)根據(jù)計(jì)算結(jié)果文件中剪力包絡(luò)圖為依據(jù)，如不需要，不應(yīng)隨意設(shè)置，以減少施工麻煩。

7、懸挑梁箍筋全長(zhǎng)加密。

8、考慮給排水管道穿梁套管高度（滿足管道施工廚衛(wèi)間梁高度設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)安全要求）?？紤]排煙管道穿梁預(yù)留孔。

（六）樓板

1、樓板基本厚度由計(jì)算確定。

2、樓板最小配筋按規(guī)范為Φ8@180，對(duì)于大板塊如需配II級(jí)鋼，Φ10@200應(yīng)為最小配筋。

3、樓板負(fù)筋不應(yīng)大面積拉通，但小板塊如衛(wèi)生間、建筑平面薄弱處抗震需要、突出建筑之外房間抗溫度應(yīng)力需要?jiǎng)t屬例外。

4、同樣跨度，同樣支承條件，同樣荷載的板厚及配筋各單元必須完全一致。

5、異形板設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行有限元分析，對(duì)跨度較大的異形板應(yīng)驗(yàn)算彈塑性下?lián)隙群土芽p。

6、對(duì)于小板塊，如板上砌有隔墻，在板厚及配筋值不變的前提下，可以不設(shè)置兩根加強(qiáng)筋。

7、為避免或減少建筑陽角處板溫度裂縫，除陽角處樓板負(fù)筋加密外（間距不大于150），在保護(hù)層內(nèi)附設(shè)雙向Φ4@80冷拔鋼筋，長(zhǎng)度取1/3短跨。

8、樓板中穿管線不應(yīng)有大量集中的地方及相互交叉超過3層的情況，否則應(yīng)予以處理，防止砼開裂。

9、地下室結(jié)構(gòu)頂板及裙房樓板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水。

10、窗臺(tái)板轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射筋。

11、為減少施工麻煩，凸窗側(cè)板不做砼，由砌體砌筑，端頭不做構(gòu)造柱。

12、花池應(yīng)設(shè)置排水口。

（七）屋面

1、所有屋面、露臺(tái)樓板厚度≥120mm，鋼筋應(yīng)有雙層雙向部分拉通，鋼筋的拉通量≥?8＠150大板塊配筋不足者，額外配筋補(bǔ)足。鋼筋間距≤150mm，裂縫寬度 [W] ≤0.2mm。

2、屋面防水由結(jié)構(gòu)按變厚度找坡，板底保持水平。面積較大的屋面，在建筑景觀允許的前提下，應(yīng)采用雙向結(jié)構(gòu)找坡。結(jié)構(gòu)找坡困難的復(fù)雜屋面，采用細(xì)石混凝土（鋪設(shè)Φ4@150鋼筋網(wǎng)）建筑找坡。

3、坡屋面與天窗相交處應(yīng)畫節(jié)點(diǎn)配筋大樣。

4、非住宅裙房屋面板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水，板厚不變化。

5、坡屋面和女兒墻交接處應(yīng)將設(shè)反梁至少500高（從最低處的板面起算）。

（八）其他

1、窗臺(tái)

窗臺(tái)板100厚現(xiàn)澆，窗臺(tái)側(cè)板采用現(xiàn)澆或磚砌。有雨水停留的地方板根部設(shè)150高混凝土反梁。

2、空調(diào)板

空調(diào)板100厚現(xiàn)澆，根部設(shè)150高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁。

3、過梁

門窗等洞口上設(shè)鋼筋混凝土預(yù)制過梁。當(dāng)過梁預(yù)留高度小于150mm時(shí)，采用梁下掛板或?qū)⒘焊叨仍黾印?/p>

4、花池

與墻、陽臺(tái)、樓梯相連處的非獨(dú)立花池側(cè)壁應(yīng)做混凝土，不能磚砌。

5、室外樓梯

和建筑物相連的室外樓梯一側(cè)應(yīng)做300高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎。

6、陽露臺(tái)

（1）陽臺(tái)邊緣至少做200～250高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎。

（2）露臺(tái)根部設(shè)250～300高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。

（3）露臺(tái)邊緣和分戶墻處至少做500高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主體一起澆注。

7、板面有反梁的處理

車庫、屋面、露臺(tái)等一般板面跨中不設(shè)反梁，若設(shè)反梁，則在梁緊貼板面的標(biāo)高處預(yù)留過水洞，并做疏水處理，保證洞口通暢。

8、假?gòu)?fù)式的處理

假?gòu)?fù)式二樓夾層按鋼結(jié)構(gòu)夾層計(jì)算，樓層梁處預(yù)留鍍鋅預(yù)埋鋼板200x200@500。

9、大降板衛(wèi)生間

大降板衛(wèi)生間在緊貼板底的位置上，預(yù)留Ф50的側(cè)排地漏。

10、幕墻等預(yù)埋件

五、設(shè)計(jì)管理

1．設(shè)計(jì)管理實(shí)行過程管理

（1）在每一階段開始前，應(yīng)向甲方提供該階段的輸入文件，該階段結(jié)束時(shí)，應(yīng)向甲方提供該階段的輸出文件。文件交流應(yīng)以書面材料（含傳真、電郵）形式進(jìn)行。

（2）每一階段結(jié)果須經(jīng)甲方審核通過。

（3）在階段設(shè)計(jì)過程中，當(dāng)出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題而導(dǎo)致諸如結(jié)構(gòu)方案改變、成本上升等等時(shí)，應(yīng)及時(shí)與甲方溝通，以確保問題能得到及時(shí)解決。

2、階段設(shè)計(jì)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施。

（2）荷載取值，包括面層、墻體等恒活荷載。

（3）建筑方案確定時(shí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的布置草圖及預(yù)估尺寸。

（4）機(jī)算設(shè)計(jì)參數(shù)（Wmass.out文件前半部分）。

（5）機(jī)算輸入模板尺寸及荷載圖形文件（面荷、線荷、點(diǎn)荷）。

（6）機(jī)算宏觀指標(biāo)結(jié)果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱軸壓比圖形文件，柱底內(nèi)力圖形文件。（7）天然地基承載力取值及單樁承載力取值。

（8）天然基礎(chǔ)沉降計(jì)算。

3、提交正式施工圖前7天，必須提供全套白圖（打印圖紙）給甲方。

4、對(duì)以上各階段內(nèi)容，設(shè)計(jì)單位應(yīng)向甲方提供合理的進(jìn)度計(jì)劃，每一階段內(nèi)容完成時(shí)，應(yīng)及時(shí)向甲方提供。第四部分 電氣專業(yè)

強(qiáng)電專業(yè)

一、低壓配電房及供電系統(tǒng)

1、低壓配電柜選用GCK型抽屜柜。

2、在設(shè)計(jì)配電房布置時(shí)，應(yīng)盡量使變壓器至低壓柜的密集型母線最短及減少母線之間交叉。

3、低壓柜的框架開關(guān)型號(hào)應(yīng)比整定值大一級(jí)（供電局要求，以免招標(biāo)后修改）。

4、配電房的布置、設(shè)備選型應(yīng)周全考慮，配電房室內(nèi)地面標(biāo)高應(yīng)比配電房外高（具體數(shù)值，按規(guī)范執(zhí)行），從防水及防鼠方面考慮，配電房應(yīng)考慮設(shè)門檻。

5、配電柜使用的斷路器，建議采用失壓延時(shí)跳閘的斷路器，以避免雷電等引起的誤動(dòng)作。

6、設(shè)計(jì)單位應(yīng)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)方案進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比后，由甲乙雙方協(xié)商確定最終方案。如供電系統(tǒng)的接線方式及運(yùn)行方式（應(yīng)考慮到今后物業(yè)管理的運(yùn)行費(fèi)用）。

7、在選擇配電房位置時(shí)，除按規(guī)范規(guī)定應(yīng)考慮的各種因素外，還應(yīng)考慮：當(dāng)項(xiàng)目用地有明確的“居住”及“公共”等不同性質(zhì)的用地時(shí)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)避免將居住建筑的設(shè)備用房，布置在“非居住用地上”。

8、為盡量減少低壓柜的數(shù)量，請(qǐng)?jiān)诘蛪汗?、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，盡量避免全部采用放射式供電的方式，應(yīng)與其它供電方式綜合考慮。

9、塑殼開關(guān)、框架開關(guān)、微型斷路器的型號(hào)及品牌的選擇，甲方將根據(jù)各項(xiàng)目階段的市場(chǎng)情況及萬科總部的招標(biāo)情況進(jìn)行確定。請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段與甲方聯(lián)系確定。

二、發(fā)電機(jī)房

1、對(duì)給排水專業(yè)的要求

（1）柴油發(fā)電機(jī)組產(chǎn)生的廢氣必須經(jīng)過凈化處理后方可排出，給排水專業(yè)在發(fā)電機(jī)房適當(dāng)位置預(yù)留一定壓力的給水接口。

（2）機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)廢水排水明溝，柴油發(fā)電機(jī)的凈化處理后的廢水經(jīng)排水明溝

引出,明溝進(jìn)出發(fā)電機(jī)房處須有防鼠措施。

2、對(duì)電氣專業(yè)的要求

在發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)雙電源切換箱（市電、發(fā)電機(jī)電源），保證發(fā)電機(jī)房風(fēng)機(jī)雙電源供電，手動(dòng)、自動(dòng)切換啟動(dòng)，并且能實(shí)現(xiàn)在消防控制中心遠(yuǎn)程操作，保證該處風(fēng)機(jī)供電的連續(xù)性。

三、公共部分

1、給電視放大器箱、網(wǎng)絡(luò)交換箱、可視對(duì)講箱預(yù)留電源，特別是多層，弱電箱集中的位置應(yīng)預(yù)留2-3個(gè)電源插座。

2、電表箱、電話交接箱、煤氣抄表模塊箱及對(duì)講過線盒都為暗裝，有線電視放大器箱也應(yīng)盡量暗裝，寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)箱為明裝，弱電系統(tǒng)箱體宜安裝在樓梯間的下部空間隱蔽處。

3、住戶樓梯間，使用紅外感應(yīng)開關(guān)。

4、電梯機(jī)房的風(fēng)機(jī)，應(yīng)考慮溫控。

5、面積較大的公用部位如地下車庫等，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，應(yīng)盡量減少事故照明燈具的數(shù)量，正常照明與事故照明相結(jié)合，避免全部采用事故照明，燈具采用節(jié)能燈。

6、配電箱﹑電表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在結(jié)構(gòu)圖中有清楚的表示，特別注意在樓梯間電表箱留洞尺寸大小，能否安置。戶內(nèi)配電箱置于入戶門后或較次要位置。

7、強(qiáng)、弱電井采用普通座燈頭照明（裝在電井門的上方），以免占用空間。有電視放大器、寬帶網(wǎng)交換箱的弱電井增加電源插座。

8、直接起動(dòng)的電機(jī)使用抗沖擊能力強(qiáng)的主開關(guān)。

9、庭院內(nèi)的室外總配電箱須預(yù)留庭院燈電源開關(guān)（16A單極的3個(gè)，32A三極的1個(gè)）并有計(jì)量裝置。

10、室外環(huán)境燈具的布置，應(yīng)考慮對(duì)住戶的光污染，數(shù)量合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

11、私家花園應(yīng)考慮預(yù)留電源。

四、住宅室內(nèi)部分

1、衛(wèi)生間等電位，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在面盆下方預(yù)留一個(gè)等電位接線盒，距地（建筑完成面）300，不做支線。

2、多層建筑屋頂避雷帶敷設(shè)，應(yīng)沿屋面頂部邊、角暗敷，并采用不小于Φ10的結(jié)構(gòu)主筋。

3、各種設(shè)備安裝標(biāo)高，統(tǒng)一以配電箱、開關(guān)、插座的底邊為準(zhǔn)。

4、電冰箱、洗衣機(jī)選用10A三孔帶開關(guān)插座。排氣扇、抽油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴鬟x用10A三孔不帶開關(guān)插座?？照{(diào)、電熱水器選用16A三孔不帶開關(guān)插座。其它插座全部選用10A二、三插座。各房間的插座應(yīng)盡量避免布置在窗臺(tái)下面。

5、開關(guān)安裝高度為底邊距地1.4米。電冰箱、洗衣機(jī)插座安裝高度為底邊距地1.4米。排氣扇、抽油煙機(jī)、熱水器插座安裝高度為底邊距地2.4米。空調(diào)插座安裝高度為底邊距地2.2米。其它插座安裝高度全部為底邊距地0.3米，空調(diào)室內(nèi)機(jī)和空調(diào)插座盡量在同一面墻上。

6、廚房和衛(wèi)生間照明開關(guān)設(shè)于“室外”門邊，開關(guān)和插座布置避免與洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)﹑燃?xì)鉄崴鞯葟N衛(wèi)設(shè)備沖突，除吊頂內(nèi)距地2400處安裝抽油煙機(jī)插座外，灶臺(tái)上方不可有開關(guān)插座，普通插座安裝在灶臺(tái)兩側(cè)，衛(wèi)生間臺(tái)式洗手盆側(cè)設(shè)電吹風(fēng)備用插座，底邊距地1.4米，廚房電源插座底邊距地1.3米，熱水器及排氣扇電源插座安裝于吊頂內(nèi)，底邊距地2.4米。

7、客廳、餐廳都只居中安裝一盞燈具，以便于業(yè)主改用花燈。

8、戶內(nèi)居家安防主機(jī)箱需預(yù)留電源，其接入點(diǎn)為戶內(nèi)配電箱。樓梯間寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)箱、有線電視放大器箱和煤氣抄表模塊箱都有需預(yù)留電源，其接入點(diǎn)為樓梯間電表箱，并帶計(jì)量裝置。

9、發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房、大型風(fēng)機(jī)房，應(yīng)考慮噪音（高頻、低頻）對(duì)住戶的影響，應(yīng)盡量避免將設(shè)備房設(shè)在住戶的下面，電梯機(jī)房、井道如與住戶較近，亦應(yīng)考慮電梯運(yùn)行噪音對(duì)住戶的影響，并在設(shè)計(jì)方面采取相應(yīng)措施。

10、室外照明，應(yīng)按正常照明、節(jié)日照明考慮供電系統(tǒng)，在相應(yīng)回路加裝“鐘控器”，避免平時(shí)開啟大面積照明，浪費(fèi)能源。

11、設(shè)計(jì)院各專業(yè)間應(yīng)充分溝通，尤其應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的用水點(diǎn)與電氣開關(guān)插座以及煤氣設(shè)施的相互位置關(guān)系，在圖紙上應(yīng)明確標(biāo)明廚、衛(wèi)間內(nèi)用水點(diǎn)、電氣開關(guān)、插座、煤氣設(shè)施的具體位置及安裝高度。

12、電氣設(shè)計(jì)時(shí)需考慮房間梁所在位置，避免燈位布置在梁上或梁邊。

13、衛(wèi)生間窗側(cè)設(shè)排氣扇、熱水器插座，如排氣扇為吸頂安裝，則該插座也應(yīng)吸頂安裝。如排氣扇在窗上安裝，則該插座應(yīng)設(shè)在同側(cè)的墻面，底邊距建筑完成面2400mm，且排氣扇插座的控制開關(guān)安裝在門邊。

14、燃?xì)鈭?bào)警器的位置按燃?xì)庥嘘P(guān)規(guī)范確定，線盒頂邊距地200mm，盡量設(shè)在爐臺(tái)的對(duì)面（對(duì)于精裝修產(chǎn)品，燃?xì)鈭?bào)警器的位置與甲方共同商定）。

15、廚房和衛(wèi)生間的燈具布置，尤其是鏡前燈位置應(yīng)根據(jù)臺(tái)面和鏡面尺寸，標(biāo)

注鏡前燈安裝具體位置（安裝在吊頂內(nèi)）。

弱電部分

一、本項(xiàng)目設(shè)置弱電系統(tǒng)如下

1、有線電視系統(tǒng)。

2、電話系統(tǒng)。

3、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)。

4、可視（非可視）對(duì)講系統(tǒng)。

5、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。

6、周界防越系統(tǒng)。

7、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。

8、門禁系統(tǒng)。

9、背景音樂系統(tǒng)。

10、內(nèi)線電話系統(tǒng)。

11、信息發(fā)布系統(tǒng)。

12、電子尋更系統(tǒng)。

13、水、電、氣遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng).14、居家報(bào)警系統(tǒng)（視不同項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)而定）

以上系統(tǒng)，除1、2、3、13以外，其它系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)，需由甲方及萬科物業(yè)工程技術(shù)部的配合（設(shè)計(jì)院提供建筑平面圖）。

二、配置標(biāo)準(zhǔn)

戶型 配置 客廳 主人房 書房 次臥 起居室 備注

普通多層兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

普通多層三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

普通多層假?gòu)?fù)式 電視插座 1 1 上部預(yù)留弱電管線

電話插座 1 1 上部預(yù)留弱電管線

網(wǎng)絡(luò)插座 1 上部預(yù)留弱電管線

洋房三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

洋房四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 電視插座 1 1 電話插座 1 1 網(wǎng)絡(luò)插座 1

洋房復(fù)式 電視插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

電話插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

網(wǎng)絡(luò)插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

TOWNHOUSE 電視插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

電話插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

網(wǎng)絡(luò)插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)

三、其它要求

1、門磁、紅外線只敷設(shè)管道，不預(yù)留接線盒。

2、每戶引入有線電視電纜一條，每戶應(yīng)具備有兩個(gè)不同電話號(hào)碼的功能。

3、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，除規(guī)范要求以外，還應(yīng)具備以下功能：a、任一按鈕動(dòng)作能報(bào)警到消防中心并聯(lián)動(dòng)消防泵。b、消防中心能顯示出某一棟樓的某一區(qū)（一般一棟樓分兩個(gè)區(qū)）c、在消防中心能直接聯(lián)動(dòng)消防泵。

4、各種水箱、水池，應(yīng)設(shè)高、低水位報(bào)警并接至控制中心。

5、各種消防報(bào)警信號(hào)，均應(yīng)接至控制中心。

6、電視放大器、寬帶網(wǎng)交換箱的弱電井增加電源插座。

7、在每戶的戶內(nèi)，設(shè)置弱電集中過線箱，具體位置由設(shè)計(jì)單位確定。

8、樓梯間入戶電話接線盒與居家報(bào)警主機(jī)之間增加1根 PVC20暗埋管連接。

9、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、保安對(duì)講、燃?xì)庾钥叵到y(tǒng)從室外弱電井引至單元樓梯口的主進(jìn)線管的管徑分別為PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。

說明：電氣部分的各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求，均為我司在實(shí)際工程當(dāng)中積累的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)當(dāng)中體現(xiàn)、落實(shí)。除此以外，均按國(guó)家、行業(yè)、地方的規(guī)程、規(guī)范執(zhí)行。

第五部分 給排水專業(yè)

一、設(shè)計(jì)說明

設(shè)計(jì)說明中必須表明如下內(nèi)容：

1、主要技術(shù)指標(biāo)（最高日用水量、最大小時(shí)用水量、最高日排水量、最大時(shí)熱水用水量、循環(huán)冷卻水量、各消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)參數(shù)和消防總用水量等）。

2、屋面雨水及場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期。

3、人防圖紙中應(yīng)表明管道穿人防墻作法。

二、統(tǒng)一作法

1、室內(nèi)給水

（1）在眾多的供水方式中，影響到最后方案確定的因素很多，應(yīng)充分考慮初次投資與運(yùn)行費(fèi)用的平衡、維護(hù)管理是否方便、是否會(huì)出現(xiàn)設(shè)備噪音引發(fā)業(yè)主投訴等問題，設(shè)計(jì)院應(yīng)提供2～3個(gè)供水方案與甲方協(xié)商，以確定最終給水方式。

（2）請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際市政供水水壓情況確定供水方式。必要時(shí)，所有樓層均采用加壓供水。

（3）建筑物內(nèi)不同使用性質(zhì)或不同水費(fèi)單價(jià)的給水系統(tǒng)，應(yīng)在引入管后分成各自獨(dú)立給水管網(wǎng)，并分表計(jì)量。

（4）對(duì)假?gòu)?fù)式住宅的上下水預(yù)留，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和甲方協(xié)商確定。

（5）所有復(fù)式房分戶水表規(guī)格統(tǒng)一為DN25，別墅考慮DN32，非復(fù)式房分戶水表規(guī)格統(tǒng)一為DN20或DN15，并采用自來水公司認(rèn)可產(chǎn)品。水表的設(shè)置要考慮便于抄表和開關(guān)、維修閥門。多層還要考慮自來水公司對(duì)抄表到戶的要求（深圳市要求，其他地方可以參考）。

（6）暗埋的給水管道應(yīng)敷設(shè)在面筋之上。

（7）室內(nèi)冷熱水管暗設(shè)，局部埋于樓板的水管宜采用壽命長(zhǎng)且不易遭破壞的管材，埋設(shè)管段不宜設(shè)接頭。室內(nèi)冷熱水管沿墻埋設(shè)時(shí)，其分別距離建筑完成面250和400毫米。走樓板管道距墻分別為150毫米和250毫米。

（8）廚房和衛(wèi)生間各衛(wèi)生器具給水配件距離完成地面的高度分別為：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣機(jī)距地1150，淋浴器距地800，熱水器距地1100，洗滌盆距地450。

（9）廚房洗菜盆設(shè)計(jì)冷、熱水管道，熱水可接自就近的衛(wèi)生間熱水管。

（10）私家花園設(shè)置配水點(diǎn)和排水設(shè)施，露臺(tái)及上人屋面等處設(shè)置排水設(shè)施，配水點(diǎn)的設(shè)置與甲方協(xié)商解決。

（11）小區(qū)綠化清潔及公共用水部分，應(yīng)單獨(dú)安裝水表。高層住宅消防樓梯建議兩層安裝一個(gè)清潔用水點(diǎn)。多層清潔用水點(diǎn)宜裝在小區(qū)庭院。

（12）對(duì)建筑面積大于200平方米的住宅，考慮到此類住戶的居住標(biāo)準(zhǔn)較高，熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)熱水回水管道（循環(huán)泵由住戶自理）。

2、室內(nèi)排水

（1）根據(jù)深圳地方規(guī)范，陽臺(tái)排水與天面雨水分開，陽臺(tái)排水必須接入污水系統(tǒng)，其它地區(qū)可參照當(dāng)?shù)匾?guī)范執(zhí)行。

（2）雨、污水立管的位置在滿足排水技術(shù)要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽內(nèi)、陰角和工作陽臺(tái)等位置。

（3）污水通氣管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免結(jié)構(gòu)留洞和防水處理困難。排水通氣管一定要伸到上人屋面以上。

（4）給排水管道應(yīng)避開空調(diào)挑板﹑廚房排油煙孔﹑熱水器排煙孔等外墻洞口。

（5）廚房應(yīng)設(shè)置排水地漏，廚房?jī)?nèi)設(shè)有洗衣機(jī)的，應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)專用地漏。洗衣機(jī)設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)的，洗衣機(jī)單獨(dú)作地漏，不與其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），廚房、衛(wèi)生間地漏排水管宜帶S 型存水彎，陽臺(tái)地漏排水管帶P型存水彎，存水彎宜帶檢查口。

（6）洗衣機(jī)地漏置于洗衣機(jī)外側(cè)、排水軟管放置在不易被人碰到的地方。

（7）降板（約35cm）下沉式廚房及衛(wèi)生間應(yīng)緊貼結(jié)構(gòu)板加設(shè)側(cè)排地漏（不可實(shí)施的情況下方可考慮直排地漏），填充層面層上同時(shí)預(yù)留直排地漏。非降板設(shè)計(jì)的隔層排水系統(tǒng)，管件要求選用帶檢查口管件。安裝于下層廚衛(wèi)頂板下的排水橫管，其最低點(diǎn)標(biāo)高應(yīng)達(dá)到H+2.40，嚴(yán)禁低于H+2.25。

（8）衛(wèi)生間下層為臥室或餐廳，排水管不能穿樓板，可采用同層排水等排水方式。

（9）花池要設(shè)計(jì)排水設(shè)施，具體方式與甲方協(xié)商解決。

（10）車庫應(yīng)設(shè)計(jì)灑水栓及排水溝。

（11）空調(diào)冷凝水管

a.空調(diào)冷凝水管為UPVC給水管，宜明裝，建筑外立面有特殊要求時(shí)可暗裝。給排水專業(yè)應(yīng)有空調(diào)冷凝水設(shè)計(jì)大樣圖和系統(tǒng)原理圖。建筑專業(yè)應(yīng)有相應(yīng)節(jié)點(diǎn)詳圖及冷凝水管定位。

b.冷凝水管盡量明裝，高層采用DN50PVC管，多層采用DN25UPVC給水管，顏色同外墻。c.空調(diào)冷凝水必須接入雨水管道系統(tǒng)或雨水井，不得在外墻散水臺(tái)階或天井、露臺(tái)等處散排。

3、室外給排水

（1）優(yōu)化給排水總圖設(shè)計(jì)，減少雨水、污水井的數(shù)量。

（2）設(shè)計(jì)師在作室外管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣管等其它管線綜合布置的可能性。

（3）小區(qū)內(nèi)雨水、污水管道的管徑較小且埋深小于1米時(shí)，選用內(nèi)徑為Φ700的檢查井，以降低成本。

（4）給排水檢修井應(yīng)盡量設(shè)置在綠地內(nèi)，當(dāng)綠地面積較小時(shí)，可設(shè)置在道路上。

（5）盡量避免將檢查井設(shè)計(jì)到庭院內(nèi)，庭院內(nèi)若必須做檢查井時(shí)，建議設(shè)計(jì)成小方井，且對(duì)檢查口做密封處理。

4、水池及水泵房

（1）生活、消防水池應(yīng)按兩路進(jìn)水設(shè)計(jì)，以保證檢修時(shí)不影響使用。

（2）應(yīng)將水池、泳池供水管與住戶用水主管分開，以免在補(bǔ)水時(shí)，影響住戶用水。

（3）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，生活水池建議不設(shè)導(dǎo)流墻。

（4）消防水池容積大于500立方米時(shí)，分成兩個(gè)能獨(dú)立使用的水池。

（5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸發(fā)式冷卻器和空氣冷卻塔等設(shè)備的排水不得與污廢水管道系統(tǒng)直接連接，應(yīng)采取間接排水的方式。

（6）建筑物內(nèi)的給水泵房應(yīng)設(shè)置在地下室或?qū)ψ粲绊懶〉牡胤剑瑧?yīng)選用低噪聲水泵機(jī)組，水泵機(jī)組和進(jìn)出水管上應(yīng)設(shè)置減振裝置，管道支架、吊架和管道穿墻、樓板處應(yīng)采取防止固體傳聲的措施。必要時(shí)，泵房的墻壁和天花應(yīng)采取隔音吸音處理。

（7）屋頂穩(wěn)壓裝置嚴(yán)禁設(shè)置在住戶頂板上，以防止低頻噪音干擾。

（8）發(fā)電機(jī)房需設(shè)計(jì)給水及排水管道，其中發(fā)電機(jī)房室內(nèi)部分排水方式采用明溝排水。

（9）對(duì)變頻供水的設(shè)計(jì)要求

（10）每組工作水泵應(yīng)設(shè)置試驗(yàn)放水裝置，水泵房?jī)?nèi)的生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)均應(yīng)設(shè)置系統(tǒng)泄水裝置。

（11）水泵安裝應(yīng)考慮合適的減振措施。

（12）水泵宜設(shè)置為自灌式充水。

（13）水池、集水坑等應(yīng)設(shè)計(jì)水位控制，如報(bào)警水位，啟泵水位、停泵水位等，并有相關(guān)的電信號(hào)反應(yīng)到控制室。

（14）應(yīng)設(shè)計(jì)明確顯示水位高度的水位計(jì)。

（15）應(yīng)設(shè)計(jì)溢流水位報(bào)警并將信號(hào)接至值班控制室。

（16）泵出水管信號(hào)壓力表宜選用遠(yuǎn)傳壓力表，不宜選用電接點(diǎn)壓力表。

（17）閘閥要求采用彈性座封閘閥，其中消防給水系統(tǒng)必須采用明桿式閘閥。

（18）消防水泵應(yīng)設(shè)計(jì)防超壓措施，生活給水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)水泵揚(yáng)程、環(huán)境噪音等因素，設(shè)置水錘消除措施。

5、施工圖圖紙要求

（1）設(shè)計(jì)院應(yīng)提供設(shè)計(jì)計(jì)算書。

（2）出戶的各種給排水管道應(yīng)定位，編號(hào)（類別及序號(hào)），注明管徑、標(biāo)高等項(xiàng)內(nèi)容。

（3）施工圖紙中應(yīng)標(biāo)明設(shè)備、材料的規(guī)格型號(hào)，以供甲方采購(gòu)，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備應(yīng)提供詳細(xì)的圖紙，以滿足制作和施工的需要。

（4）設(shè)備的選型和管材的選定同甲方協(xié)商確定。（5）地下室、公共走道、室外總圖等管線比較復(fù)雜的位置，應(yīng)做管線綜合圖、局部剖面圖。

（6）排水原理圖或系統(tǒng)圖，應(yīng)表明管道的連接關(guān)系，排水橫干管的標(biāo)高及管徑等項(xiàng)內(nèi)容。

（7）衛(wèi)生間廚房等排水設(shè)施應(yīng)定位，以確定排水管道穿樓板處的開孔位置。

（8）不能通風(fēng)的衛(wèi)生間要做機(jī)械通風(fēng)。

（9）地下室排水盡量采用重力排水方式。

（10）建筑物天面、屋面等處要做有組織的雨水排放。

（11）請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工圖階段，深化同泳池、水景、綠化等有關(guān)的設(shè)計(jì)，充分考慮相關(guān)的預(yù)留接口、容量等內(nèi)容。

（12）設(shè)計(jì)院各專業(yè)間應(yīng)充分溝通，尤其應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的用水點(diǎn)與電氣開關(guān)插座以及煤氣設(shè)施的相互位置關(guān)系，在圖紙上應(yīng)明確標(biāo)明廚、衛(wèi)間內(nèi)用水點(diǎn)、電氣開關(guān)、插座、煤氣設(shè)施的具體位置及安裝高度。

第六部分 煤氣及通風(fēng)

1、室外綜合管網(wǎng)出圖時(shí)應(yīng)預(yù)留煤氣管網(wǎng)布管的可行性。

2、室內(nèi)燃?xì)鉄崴髟O(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮燃?xì)夤艿肋M(jìn)到該廚衛(wèi)的可行性。

3、煤氣立管布置避免影響建筑外立面。

4、埋地煤氣管需避開圍墻﹑大門等園建設(shè)施。

5、煤氣表設(shè)置的位置應(yīng)考慮對(duì)櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內(nèi)的長(zhǎng)度。

6、屋頂正壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)盡量選用低噪音的型號(hào)，風(fēng)機(jī)位置不應(yīng)布置在頂層住戶樓板 上方。

7、商業(yè)裙房餐飲業(yè)的油煙排放,考慮設(shè)置煙道,直通塔樓頂部。

8、滿足有關(guān)規(guī)范國(guó)標(biāo)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-93的鋪設(shè)及防爆要求。

9、每個(gè)電梯機(jī)房需設(shè)單相風(fēng)機(jī)一臺(tái)，風(fēng)量由設(shè)計(jì)院確定。

第七部分 設(shè)備專業(yè)的其它要求

1、電梯機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)設(shè)置出屋面的檢查口，如需上機(jī)房屋面，請(qǐng)將爬梯設(shè)在機(jī)房外側(cè)。

2、地下室變配電房、水泵房，該區(qū)域應(yīng)考慮足夠的自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。

3、電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置防雨百葉窗，并配置排風(fēng)扇。

4、各種設(shè)備房（配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室、物業(yè)管理用房），應(yīng)鋪防滑地磚，墻面刷乳膠漆。

5、與電梯有關(guān)的建筑、結(jié)構(gòu)圖紙，應(yīng)按照電梯公司的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)（電梯公司提供的土建條件圖紙，設(shè)計(jì)院必須簽字、蓋章確認(rèn)），如與甲方的建筑、結(jié)構(gòu)方案或成本控制發(fā)生矛盾，應(yīng)及時(shí)知會(huì)甲方相關(guān)人員協(xié)商解決。

6、各種主要設(shè)備房布置應(yīng)緊湊、合理，平、斷面圖及各種尺寸齊全（避免示意圖），應(yīng)考慮設(shè)備運(yùn)行噪音（包括低頻噪音）對(duì)業(yè)主的影響。

7、為避免專業(yè)之間打架，必須有“綜合管網(wǎng)圖”。

8、室外強(qiáng)電、弱電、給水、排水系統(tǒng)，應(yīng)出綜合管網(wǎng)圖。

第八部分 環(huán)保

一、節(jié)能方面

1、要求在西向的外墻內(nèi)側(cè)做保溫砂漿隔熱處理。

2、東西向立面考慮設(shè)遮陽板，結(jié)合立面設(shè)計(jì)。

3、單體設(shè)計(jì)時(shí)，盡量形成穿堂風(fēng)。

4、陽臺(tái)設(shè)計(jì)在可能的地方做大進(jìn)深陽臺(tái)。

5、所有公共空間照明等均為可自動(dòng)的感應(yīng)或定時(shí)開關(guān)。

二、降噪方面

1、靠近高速公路一側(cè)采取降噪構(gòu)造處理，并設(shè)雙層玻璃窗。

2、對(duì)其它噪音較大的公共空間有相應(yīng)遮擋等措施。

第九部分 根據(jù)地形所作特殊要求

一、建筑專業(yè)部分

1、充分考慮基地現(xiàn)有山坡地地形，盡量達(dá)到土方平衡。另外，在進(jìn)行總圖設(shè)計(jì)時(shí)須全面推敲，合理地設(shè)計(jì)擋土墻的位置及形式，比如采取適當(dāng)?shù)姆牌碌确绞?，以使在滿足其功能的情況下，將其成本控制在相應(yīng)較低的范圍內(nèi)。

2、根據(jù)本地塊的周圍的現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)設(shè)計(jì)總圖的高低錯(cuò)落的地形關(guān)系，對(duì)建筑的外觀及小區(qū)的各部分環(huán)境統(tǒng)一考慮，使本小區(qū)能成為具有山地特色的建筑群體。

二、結(jié)構(gòu)專業(yè)部分

1、以地形、地貌及有關(guān)地質(zhì)勘測(cè)資料為依據(jù)，結(jié)合山地特點(diǎn)，選擇合理的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式。

2、因總圖設(shè)計(jì)中多處有不同跨度的橋梁，因此需充分研究有關(guān)橋梁資料，在滿足其承載力的前提下確定較為經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)處理形式。

三、給排水專業(yè)部分

本地塊地形高差較大，水泵房及水池宜放置在相對(duì)高位，污水管也盡量由地形相對(duì)高處向低處排放，從而使給水、污水等室外管網(wǎng)能更有效地利用地形。

四、電氣專業(yè)部分

配電房宜放置在小區(qū)負(fù)荷較為中心的部位，并結(jié)合現(xiàn)有的山地地形布置其檢查井及室外燈具

第十部分 圖紙要求一、一般要求

1、項(xiàng)目名稱：

2、圖紙目錄及每次圖紙編號(hào)需注明日期（每輪圖紙日期應(yīng)統(tǒng)一），以便新舊圖紙查閱、區(qū)分。

3、每個(gè)電子文件對(duì)應(yīng)一張圖。

4、圖紙目錄應(yīng)注明圖紙內(nèi)容，目錄應(yīng)有Excel電子文檔。

5、目錄上的編號(hào)、圖紙編號(hào)、電子文件名三者應(yīng)一致。

6、圖紙編號(hào)應(yīng)統(tǒng)一格式，例如：建方01、建施01、建修01。

7、與圖紙有關(guān)的洽商及設(shè)計(jì)變更要注明相關(guān)圖紙的編號(hào)及版別。

二、圖紙數(shù)量

1、施工報(bào)建圖：提供全套施工圖紙八套。其中消防一套，國(guó)土局二套，建設(shè)局一套，人防一套，我司三套。報(bào)消防、國(guó)土局、建設(shè)局、人防等部門的圖紙須裝訂成冊(cè)，即須裝訂五套。

2、施工圖均要蓋有設(shè)計(jì)院的《工程設(shè)計(jì)出圖專用章》（深圳市建設(shè)局監(jiān)制）、《注冊(cè)建筑師章》、《注冊(cè)結(jié)構(gòu)師章》。另外，報(bào)消防部門的圖紙須加蓋《防火自審小組審核專用章》，報(bào)人防部門的圖紙須加蓋《人防自審小組審核專用章》。

3、除設(shè)計(jì)合同中要求提供的八套施工圖外，另需增曬施工圖六套，增曬圖紙費(fèi)用另行協(xié)商。

施工圖審查管理程序

1． 目的

確保結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)圖紙經(jīng)濟(jì)、合理, 規(guī)避設(shè)計(jì)中的質(zhì)量隱患，對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制。

2.范圍

適用于公司范圍內(nèi)開發(fā)的所有項(xiàng)目。

3.職責(zé)

結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)的設(shè)計(jì)任務(wù)書中相關(guān)條款有工程部配合設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)第一次擴(kuò)初圖紙會(huì)審的組織工作，工程部配合監(jiān)理負(fù)責(zé)第二次施工圖紙會(huì)審。工程部配合設(shè)計(jì)部對(duì)專業(yè)圖紙和變更的跟蹤落實(shí)。4.內(nèi)容

4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 現(xiàn)行的國(guó)家規(guī)范、條例及有關(guān)法規(guī)；

4.1.2 現(xiàn)行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

4.1.3 現(xiàn)行的地區(qū)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、條例及有關(guān)規(guī)定；

4.1.3 集團(tuán)現(xiàn)有的工程案例經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

4.2.檢查要點(diǎn)

4.2.1 安全性，如結(jié)構(gòu)體系的安全性能；避免工程質(zhì)量事故。

4.2.2 功能性，如各專業(yè)設(shè)備或系統(tǒng)的有關(guān)參數(shù)，對(duì)于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設(shè)計(jì)導(dǎo)致的質(zhì)量問題。

4.2.3 經(jīng)濟(jì)性，結(jié)構(gòu)體系或?qū)I(yè)設(shè)備體系的經(jīng)濟(jì)性能；性價(jià)比分析。

4.2.4 可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質(zhì)量，規(guī)避施工質(zhì)量問題。

4.3.檢查程序

4.3.1 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部組織公司銷售部、工程部、成本管理部及設(shè)計(jì)院等進(jìn)行會(huì)審，主要解決各專業(yè)功能及成本上的問題，由設(shè)計(jì)部主持會(huì)議。

4.3.2 必要時(shí)工程部可召集外圍專家委員會(huì)成員進(jìn)行專業(yè)體系選型的評(píng)審（詳見《工程技術(shù)咨詢管理制度》）

4.3.3 在開工前，監(jiān)理組織設(shè)計(jì)部、工程部、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位等，針對(duì)施工圖施工工藝上的問題，進(jìn)行會(huì)審，監(jiān)理單位主持會(huì)議。會(huì)審結(jié)束后，主持部門應(yīng)形成《圖紙會(huì)審紀(jì)要》。《圖紙會(huì)審紀(jì)要》由到會(huì)的各單位審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)。

4.3.4 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)圖紙和變更設(shè)計(jì)工作的落實(shí)和跟蹤，是圖紙和變更的歸口管理單位，工程部對(duì)于專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)助設(shè)計(jì)部進(jìn)行設(shè)計(jì)跟蹤。4.2施工圖會(huì)審管理制度

1.目的

公司為減少因施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠而引起錯(cuò)誤施工，使項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量能夠得到更好的控制，特訂立本準(zhǔn)則。

2.范圍

本準(zhǔn)則適用于AAAA有限公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。

3． 職責(zé)

4.1 施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織，設(shè)計(jì)部、成本部、工程監(jiān)理單位及施工總承包單位參加。工程部從《AAAA工程技術(shù)專家資源庫》中選擇2～3名工程專家參加圖紙交底及會(huì)審會(huì)議。

4.2 工程部、設(shè)計(jì)部必須對(duì)各專業(yè)圖紙認(rèn)真核查。目的是達(dá)到了解設(shè)計(jì)意圖，熟悉施工圖紙，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，以便在設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審時(shí)提出，并加以解決，確保施工順利。

4.3 各相關(guān)部門及單位在核查施工圖的基礎(chǔ)上，將施工圖中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等問題在圖紙會(huì)審中提出，由設(shè)計(jì)單位解決；監(jiān)理單位負(fù)責(zé)書寫設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審紀(jì)要，并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工三方簽證。

4.4 對(duì)于“三邊”工程，設(shè)計(jì)部提出分步施工出圖要求，各相關(guān)部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發(fā)現(xiàn)矛盾及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系協(xié)調(diào)處理，為確保施工順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。

4.5 施工圖紙核查的重點(diǎn)：?jiǎn)挝还こ套罱K沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定；各種地下設(shè)備管道是否符合市政工程總體規(guī)劃；住宅工程是否滿足《上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關(guān)規(guī)定等。4.6.建筑專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.6.1 房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。

4.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交待不清。

4.6.3平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局，平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸；核查立面圖中每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標(biāo)高，特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理；立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高；結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。

4.6.4 校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。

4.6.5 樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對(duì)外的窗戶等。

4.6.6 屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。

4.6.7 配合設(shè)備專業(yè)，必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對(duì)空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。

4.6.8 門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號(hào)必須與平面圖核對(duì)，有否遺漏或差錯(cuò)。

4.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫的集水坑。

4.6.10 外陽臺(tái)和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。

4.6.11 屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

4.6.12 圖紙必須交待的節(jié)點(diǎn)有無遺漏。4.6.13 圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集，一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。

4.6.14 建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與上海AAAA《施工技術(shù)操作細(xì)則》中的規(guī)定有沖突。4.7.結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.7.1 結(jié)構(gòu)總說明(核對(duì)地質(zhì)勘察報(bào)告)，校對(duì)基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。

4.7.2 復(fù)核各類結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全，用料設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。

4.7.3 校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。

4.7.4 校對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。

4.7.5 如有懸挑構(gòu)件，懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部；懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí)，懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。

4.7.6 電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的喪計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。

4.7.7 各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺(tái)等是否表示無誤。

4.7.8 樓面和梁面有高低差時(shí)，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

4.7.9 所有必須繪制的構(gòu)件詳圖，節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。

4.7.10 防潮層的設(shè)置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺(tái)欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。

4.7.11 構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補(bǔ)。

4.7.12 凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。

4.7.13 避雷接地的設(shè)計(jì)是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。4.8.給排水專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.8.1 校對(duì)設(shè)計(jì)說明和材料明細(xì)表，是否有錯(cuò)、漏。

4.8.2 校對(duì)用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)供水總量是否符合規(guī)范。

4.8.3 進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚(yáng)程的高度進(jìn)行設(shè)計(jì)，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

4.8.4 核對(duì)水泵房的大小以及水泵的臺(tái)數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。

4.8.5 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外，應(yīng)加設(shè)計(jì)洗衣機(jī)和淋浴器二個(gè)頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。

4.8.6 校對(duì)所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。

4.8.7 校對(duì)泵房間的設(shè)計(jì)和水箱的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求。

4.8.8 排水管的直徑按照排放量而定。校對(duì)排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度；排進(jìn)市政集水井的坡度不小于0.3％。

4.8.9 校對(duì)各層平面圖和排水系統(tǒng)圖，特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。

4.8.10凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。

4.8.11 屋面排水斗的設(shè)計(jì)和排水量是否符合規(guī)范要求。

4.8.12 注意變壓器室下面，是否須要設(shè)置隔油池。

4.8.13 化糞池的型號(hào)和數(shù)量按排放量定。4.9.煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.9.1 煤氣設(shè)計(jì)量與實(shí)際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

4.9.2 煤氣管道是否設(shè)計(jì)到廚房及浴室。

4.9.3 校對(duì)煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。

4.9.4 對(duì)煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。

4.9.5 設(shè)計(jì)應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。4.10.強(qiáng)電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.10.1 校對(duì)說明書與材料表，是否有遺漏或須補(bǔ)充。

4.10.2 校對(duì)用戶總耗電量和設(shè)計(jì)總電量是否符合，并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。

4.10.3 進(jìn)戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向，節(jié)省用戶的電線、電纜。

4.10.4 根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4.10.5 檢查每層分項(xiàng)的電表或配電箱的設(shè)計(jì)有否。

4.10.6 動(dòng)力與照明線路必須分開。

4.10.7 校對(duì)每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要求是否都有設(shè)計(jì)。

4.10.8 校對(duì)所有平面圖的設(shè)計(jì)。

4.10.9 校對(duì)高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。

4.10.10電纜溝的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

4.10.11防雷系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否遺漏。

4.10.12對(duì)建筑所須開洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標(biāo)高和尺寸。4.11.弱電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

4.11.1是否設(shè)總機(jī)房，根據(jù)電話門數(shù)而定?？倷C(jī)房必須木地板。

4.11.2進(jìn)每戶的電話線除特殊要求外，每戶進(jìn)一路線，設(shè)二～三個(gè)分線盒。

4.11.3衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。

4.11.4校對(duì)消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。

4.12 會(huì)議紀(jì)要及其他相關(guān)資料需按公司檔案管理規(guī)范進(jìn)行歸檔保管。5.1結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

確保結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全、經(jīng)濟(jì)、合理,對(duì)結(jié)構(gòu)施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制。

2.范圍

適用于AAAA有限公司開發(fā)的建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖審查。

3.職責(zé)

結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)的審查主要由工程部歸口管理，相關(guān)部門協(xié)助工作；施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織，其它相關(guān)部門人員參與。4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9-87

4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》及1993年局部修訂GBJ10-89

4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ3-88

4.1.4 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程》JGJ/T 13-94

4.1.5 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》及1999年局部修訂條文JGJ3-91

4.1.6 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ 94-94 4.2.1 總則

4.2.1.1建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠。單位工程最終沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定。

4.2.1.2檢查工程設(shè)計(jì)是否嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定。

4.2.1.3檢查地震設(shè)防是否明確：建筑抗震設(shè)防分類、基本烈度、設(shè)防烈度、近震與遠(yuǎn)震、場(chǎng)地土類型、結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)。

4.2.1.4施工中可操作性如何，有無設(shè)計(jì)上的功能隱患，設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)。

4.2.2 地基、基礎(chǔ)及地下室

4.2.2.1根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告，在需做地基處理時(shí)，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)特點(diǎn)，參考周邊同類建筑的地基處理模式，參考專家意見選擇經(jīng)濟(jì)可靠的地基處理方案，對(duì)于軟土地基需作地基沉降、變形計(jì)算及提出變形控制措施、建議。

4.2.2.2 樁基選型

4.2.2.2.1 可根據(jù)詳勘報(bào)告并結(jié)合各類樁基的工程特性、經(jīng)濟(jì)性，確定可選用的 樁基類型，提出意見；

4.2.2.2.2 組織技術(shù)討論會(huì)或研討會(huì)，對(duì)各類可以使用的樁基類型進(jìn)行技術(shù)交流，充分吸收專家和其他技術(shù)單位的意見（公司各有關(guān)部門均可參加）；

4.2.2.2.3 根據(jù)建筑物四周環(huán)境條件、建筑物層高、基坑支護(hù)等條件綜合考慮，最終審核樁基形式；

4.2.2.2.4 樁基的承載力取值是否合理，對(duì)預(yù)制樁可通過提前試樁來確定，對(duì)人工挖孔樁、沖磚孔樁可通過現(xiàn)場(chǎng)施工取樣和地質(zhì)報(bào)告相互對(duì)應(yīng)來確定，持力層的確定應(yīng)經(jīng)濟(jì)合理，施工參數(shù)的取值應(yīng)合理，且施工時(shí)可操作性強(qiáng)。

4.2.2.3 地下室部分。

4.2.2.3.1地下室的留洞。

4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墻必須預(yù)留防水套管；

4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時(shí)必須預(yù)留防水套管；

4.2.2.3.1.3 地下室防排煙洞口、柴油發(fā)電機(jī)排煙洞口應(yīng)特別注意，這些洞口較大且在結(jié)構(gòu)圖上容易遺漏。

4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各專業(yè)應(yīng)匯總校對(duì)，檢查是否有會(huì)簽，以防遺漏；

4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向應(yīng)考慮留有較大的富裕，以避免施工誤差，使管道安裝困難。管道穿梁的位置是否對(duì)梁的受力不利，是否有加強(qiáng)處理措施。

4.2.2.3.2 地下室設(shè)備房

4.2.2.3.2.1 變配電房、水泵房、柴油發(fā)電機(jī)房不宜放在較低的位置，以免被水淹；

4.2.2.3.2.2 變配電房如在地下室應(yīng)考慮局部的抬高。

4.2.2.3.2.3 發(fā)電機(jī)房應(yīng)考慮給排水，一般應(yīng)設(shè)置排水地漏，設(shè)置環(huán)保除塵的給排水，洗手池，排水應(yīng)首先考慮能自然排到地下室的排水集坑內(nèi)，但不能 排到電梯集坑內(nèi)。

4.2.2.3.2.4 配電房的電纜溝由于多種原因容易進(jìn)水，應(yīng)考慮增設(shè)排水集坑采用水泵進(jìn)行排水。

4.2.2.3.3 人防

4.2.2.3.3.1 人防的洗消間應(yīng)設(shè)置防暴地漏，施工時(shí)應(yīng)特別注意，應(yīng)委托專業(yè)公司預(yù)埋或指導(dǎo)；

4.2.2.3.3.2 人防的洗消間等通道應(yīng)設(shè)置放暴門鈴，施工時(shí)應(yīng)注意；

4.2.2.3.3.3 穿越人防外墻的管道，在人防一側(cè)必須安裝放暴閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應(yīng)在兩側(cè)增加防暴閥門；

4.2.2.3.3.4 穿越人防分區(qū)的電纜橋架應(yīng)進(jìn)行封堵處理，電纜周遍應(yīng)用防火棉封堵，穿越人防外墻的電纜應(yīng)案規(guī)范進(jìn)行處理；

4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴電井不應(yīng)遺漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不應(yīng)穿越人防頂板，如必須穿越時(shí)，應(yīng)在穿越處做變徑處理；

4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防頂板和外墻；應(yīng)注意人防門與結(jié)構(gòu)水電的關(guān)系，避免相碰，使人防門打不開。

4.2.3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4.2.3.1合理確定建筑物抗震設(shè)防烈度、場(chǎng)地類別、抗震等級(jí)。

4.2.3.2結(jié)構(gòu)高度應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.3.3結(jié)構(gòu)體系布置正確合理。

4.2.3.4合理設(shè)置結(jié)構(gòu)變形縫。

4.2.3.5后澆帶的設(shè)置應(yīng)避開水池、凸窗、衛(wèi)生間等防水要求高的部位。后澆帶是否有防砼開裂措施；

4.2.3.6設(shè)計(jì)說明與規(guī)范規(guī)定、施工圖與計(jì)算結(jié)構(gòu)應(yīng)相符。

4.2.3.7結(jié)構(gòu)構(gòu)造應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.3.8正確選用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)圖。

4.2.3.8.1 突出墻體外側(cè)的懸挑構(gòu)件如窗臺(tái)板、窗式空調(diào)機(jī)盒及其他裝飾挑檐應(yīng)現(xiàn)澆；

4.2.3.8.2 樓層梁布置要考慮到客廳的方正，梁的突出部位應(yīng)盡量在廚房、衛(wèi)生間或小臥室內(nèi)；

4.2.3.8.3 框架梁應(yīng)滿足梁底距本層建筑標(biāo)高不小于2300；樓梯間的凈高尺寸不應(yīng)小于2200，如有可能則盡量設(shè)采光窗；

4.2.3.8.4 現(xiàn)澆板跨度超過規(guī)范的相應(yīng)要求時(shí)應(yīng)有其他構(gòu)造或施工措施；

4.2.3.8.5 在溫度影響較大的部位是否提高了配筋率；

4.2.3.8.6 內(nèi)隔墻盡可能采用合適的輕質(zhì)材料，內(nèi)隔墻選用的材料應(yīng)減少后期收縮變形較大而引起墻面裂縫的可能；

4.2.3.8.7 上部結(jié)構(gòu)有大體積砼時(shí)，應(yīng)有對(duì)水泥品種的選用，如轉(zhuǎn)換大梁（可見地下室及外墻防水部分）

4.2.3.8.8 地面荷載應(yīng)滿足裝飾要求；

4.2.3.8.9 樓板厚度的確定應(yīng)考慮，板中預(yù)留的穿線管是否有大量集中的地方及相互交差超過2層的情況；

4.2.3.8.10 樓層轉(zhuǎn)角是否設(shè)置了加強(qiáng)鋼筋的配置；

4.2.3.8.11 部分裝飾構(gòu)件如玻璃幕墻、大面積通長(zhǎng)窗等與主體結(jié)構(gòu)的連接一般要在主體結(jié)構(gòu)中留預(yù)埋件來連接。

4.2.3.9.房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。

4.2.3.10.校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。

4.2.3.11.樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對(duì)外的窗戶等。

4.2.3.12.面工程防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。

4.2.3.13.電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的設(shè)計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。4.2.3.13.構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要

提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補(bǔ)。

4.2.4 砌體結(jié)構(gòu)

4.2.4.1房屋的總高度和層數(shù)、層高、長(zhǎng)度、最大高寬比應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.4.2結(jié)構(gòu)體系正確合理。

4.2.4.3抗震橫墻的間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.4.4按兩個(gè)主軸方向分別進(jìn)行抗震驗(yàn)算。

4.2.4.5正確進(jìn)行砌體承載力驗(yàn)算及構(gòu)件設(shè)計(jì)。

4.2.4.6構(gòu)造柱設(shè)置應(yīng)符合要求。

4.2.4.7荷載傳遞計(jì)算準(zhǔn)確，加強(qiáng)上部結(jié)構(gòu)整體性，提高剛度。

4.2.5 底層框架磚房

4.2.5.1底層框架磚房總高度、總層數(shù)應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.5.2底層框架磚房抗震墻設(shè)置應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.2.5.3框架柱的軸力應(yīng)考慮地震傾覆力矩引起的附加軸力。

5.2給排***設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

對(duì)給排水專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國(guó)家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑給排水設(shè)計(jì)審查。

3.職責(zé)

由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。

4.內(nèi)容

4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB15-88(97)4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ84-85

4.1.5 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90（97）

4.1.6 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-86（97）

4.1.8 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97）

4.1.9 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

GB50268-97

4.1.10 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ242-82 4.1.11 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《水泵隔振技術(shù)規(guī)范》CECS59:94

4.1.12 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)程》CECS59:94 4.1.13 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收規(guī)程》CECS94:97

4.1.14 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》CJJ/T29-98

4.1.15 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94 4.2.審查內(nèi)容 4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查

4.2.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對(duì)本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。

4.2.2 消防設(shè)計(jì)審查

4.2.2.1最不利點(diǎn)的消防水量、水壓計(jì)算；

4.2.2.2室內(nèi)消防系統(tǒng)的設(shè)置；

4.2.2.3泵房與管網(wǎng)中的各種配件、閥門的選用；

4.2.2.4滅火器的配置；

4.2.2.5消防管道的敷設(shè)；

4.2.2.6消防電梯井積水坑的容積和坑中排水泵的選用。

4.2.3 給水設(shè)計(jì)審查

4.2.3.1最不利點(diǎn)水量、水壓計(jì)算；

4.2.3.2儲(chǔ)水池（箱）的設(shè)置位置、容積的合理性；

4.2.3.3冷、熱水系統(tǒng)布置的合理性；

4.2.3.4地下室水泵房

4.2.3.5管道的敷設(shè)；

4.2.3.6材料的選用是否經(jīng)濟(jì)合理；

4.2.3.7給水管道的總平面圖布置。

4.2.4 排水設(shè)計(jì)審查

4.2.4.1雨、污水量的確定；

4.2.4.2排水系統(tǒng)的優(yōu)化；

4.2.4.3排水管道的敷設(shè)；

4.2.4.4材料的選用；

4.2.4.5室外檢查井的間距及排水管的坡度；

4.2.4.6排水管道的總平面布置。

4.3.審查要點(diǎn)

4.3.1 消防設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.1.1在建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)時(shí)，必須同時(shí)設(shè)計(jì)消防給水系統(tǒng)，并滿足其相應(yīng)水量、水壓要求。

4.3.1.2高層建筑必須設(shè)置室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng)，保證其水量、水壓滿足最不利點(diǎn)滅火設(shè)施的要求。

4.3.1.3室外消防用水量，應(yīng)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定。

4.3.1.4高層建筑的消防用水量應(yīng)按室內(nèi)、外消防用水量之和計(jì)算。

4.3.1.5車庫應(yīng)設(shè)室外消火栓給水系統(tǒng)，其水量應(yīng)按最大的一座計(jì)算。

4.3.1.6多層建筑物，室外消防給水管道的布置應(yīng)符合下列要求：

4.3.1.6.1環(huán)狀管網(wǎng)的輸水干管及環(huán)狀管網(wǎng)輸水的輸水管均不應(yīng)少于兩條；

4.3.1.6.2環(huán)狀管網(wǎng)應(yīng)用閥門分成若干獨(dú)立段；

4.3.1.6.3室外消防給水管道的最小直徑不應(yīng)小于100mm。

4.3.1.7高層建筑，室外消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀，供消防車取水的消防水池應(yīng)設(shè)取水口或取水井，消防水池有確保消防水量不作他用的技術(shù)措施，容量按消防用水量最大的一棟高層建筑計(jì)算，寒冷地區(qū)應(yīng)對(duì)水池采取防凍措施。

4.3.1.8超過七層的單元住宅，超過六層的塔式住宅，通廊或住宅底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的單元式住宅，應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水。

4.3.1.9高層室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應(yīng)與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置，消防豎管的布置，應(yīng)保證同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位。

4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地上汽車庫，停車數(shù)超過10輛的地下汽車庫，機(jī)械或立體汽車庫或復(fù)式汽車庫以及采用垂直升降梯作汽車疏散出口的汽車庫，Ⅰ類修車庫，均應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。

4.3.1.11 應(yīng)設(shè)防火墻等防火分隔物而無法設(shè)置的開口部位，防火卷簾或防火幕的上部，應(yīng)設(shè)水幕設(shè)備。

4.3.1.12 建筑高度超過100mm的高層建筑，除面積小于5.0㎡的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。

4.3.1.13 高層內(nèi)的鍋爐房，可燃油油浸電力變壓器，備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。

4.3.1.14 多層消防水泵房應(yīng)有不少于兩條的進(jìn)水管直接與環(huán)狀管網(wǎng)連接。

4.3.1.15 高層建筑消防給水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置備用消防水泵，其工作能力不應(yīng)小于其中最大一臺(tái)消防工作泵。

4.3.1.16 消防電梯井積水坑容積應(yīng)≧2m，電梯坑中的排水泵能力應(yīng)滿足≧10L/s的要求。

4.3.1.17 一組消防水泵的吸水管不應(yīng)少于兩條，吸水宜采用自灌式，吸水管應(yīng)設(shè)置閥門，但不得采用蝶閥。

4.3.1.18 噴頭布置應(yīng)滿足規(guī)范要求，凈空大于800mm的吊頂內(nèi)，應(yīng)按規(guī)范設(shè)置頂噴噴頭。

4.3.1.19 高層建筑消防水箱高度不滿足規(guī)范要求時(shí)，應(yīng)設(shè)置增壓設(shè)施。

4.3.1.20 屋頂水箱中的消防水量應(yīng)滿足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱時(shí)，應(yīng)有消防水量不被動(dòng)用的措施。

4.3.2 給水設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.2.1給水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產(chǎn)品和設(shè)備的上面。

4.3.2.2住宅水表前的給水靜壓力應(yīng)≧50Kpa。

4.3.2.3使用性質(zhì)不同或計(jì)費(fèi)不同的給水系統(tǒng)應(yīng)自成獨(dú)立體系，不得連通。

4.3.2.4生活飲用水水池（箱）的池（箱）體應(yīng)為獨(dú)立結(jié)構(gòu)形式。

4.3.2.5防空地下室的給水管道，當(dāng)從出入口引入時(shí)，應(yīng)在防護(hù)密閉門內(nèi)設(shè)置防暴波閥門；當(dāng)從維護(hù)結(jié)構(gòu)引入時(shí)，應(yīng)在外墻內(nèi)側(cè)或頂板內(nèi)側(cè)設(shè)置防暴波閥 門，其抗力不應(yīng)小于1Mpa。

4.3.2.6生活飲用水不得因回流而被污染。

4.3.2.7生活飲用水儲(chǔ)水池和生活飲用水箱的溢流管必須采取防污染措施，溢流管出口應(yīng)設(shè)網(wǎng)罩，水箱進(jìn)水管淹沒出流時(shí)，應(yīng)設(shè)真空破壞口。

4.3.2.8水池或水箱進(jìn)水管設(shè)有浮球閥時(shí)，應(yīng)設(shè)兩只浮球閥，各閥需有單獨(dú)控制的閥門。

4.3.2.9熱水輸水干管應(yīng)有補(bǔ)償管道溫度伸縮的措施，熱水輸水干管的最高點(diǎn)應(yīng)設(shè)排氣裝置。

4.3.2.10 明敷冷、熱水管道不得敷設(shè)在風(fēng)道內(nèi)。

4.3.2.11 公共浴室的冷、熱水管道，應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)成環(huán)狀。

4.3.2.12 給水管道不宜穿過伸縮縫、沉降縫，如必須穿過時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)技術(shù)措施。4.3.2.13 總平面圖上要標(biāo)明小區(qū)進(jìn)水管從市政引入的位置、管徑、標(biāo)高。

4.3.2.14 寒冷地區(qū)室外管道要有保溫措施。

4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及補(bǔ)償管道溫度伸縮的措施。

4.3.3 排水設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.3.1防空地下室內(nèi)，壓力排出管、透氣管在穿越外墻或頂板處的內(nèi)側(cè)設(shè)公稱壓力不小于1MPa的防暴波閥門。

4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、飲食業(yè)的主、副食操作烹調(diào)的上方，當(dāng)受條件限制不能避免時(shí)，應(yīng)采取防護(hù)措施。

4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產(chǎn)品和設(shè)備的上面。

4.3.3.4下列設(shè)備和容器不得與污、廢水管道系統(tǒng)直接連接，應(yīng)采取間接排水的方式。

4.3.3.4.1 生活飲用水儲(chǔ)水箱（池）的放水管和溢流管；

4.3.3.4.2 廚房?jī)?nèi)食品制造及洗滌設(shè)備的排水；

4.3.3.4.3 醫(yī)療滅菌設(shè)備的排水；

4.3.3.4.4 蒸發(fā)式冷卻器、空氣冷卻塔等空調(diào)設(shè)備的排水；

4.3.3.4.5 儲(chǔ)存食品或飲料的冷藏間，冷藏庫房的地面排水和冷風(fēng)機(jī)溶霜水盤的排水。

4.3.3.5 室內(nèi)排水溝與室外排水管道連接處，應(yīng)設(shè)水封裝置。

4.3.3.6 生活污水處理設(shè)備設(shè)在建筑物內(nèi)運(yùn)行噪聲較大的機(jī)械，應(yīng)設(shè)獨(dú)立隔間，并應(yīng)設(shè)置除臭系統(tǒng)。

4.3.3.7排水管道不得穿過沉降縫、煙道和風(fēng)道，并不得穿過伸縮縫，當(dāng)受條件限制必須穿過時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)技術(shù)措施。

4.3.3.8公共食堂廚房?jī)?nèi)的污水采用管道排出時(shí)，其管徑應(yīng)比計(jì)算管徑大一級(jí)，但干管管徑不得小于100mm，支管管徑不得小于75mm。

4.3.3.9排水系統(tǒng)必須按規(guī)范設(shè)置檢查口和清掃口，長(zhǎng)度大于15m的雨水懸吊管，應(yīng)設(shè)檢查口或帶法蘭盤的三通管。

4.3.3.10器具通氣管應(yīng)設(shè)在存水彎出口端，環(huán)形通氣管應(yīng)在橫支管上最始端的兩個(gè)衛(wèi)生器具間接出。

4.3.3.11總平面圖上要標(biāo)明小區(qū)雨、污水管接入市政排水管網(wǎng)的位置、管徑、標(biāo)高。

5.3電氣圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

對(duì)電氣專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國(guó)家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑中通用性電氣設(shè)計(jì)審查。

3.職責(zé)

電氣施工圖設(shè)計(jì)檢查由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95 4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98 4.1.5 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95 4.1.6 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999

4.1.7 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94 4.1.8 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95 4.1.9 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94 4.1.10 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50217-94

4.1.11 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《3~110KV高壓配電裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50060-92 4.1.12中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電力裝置的繼電保護(hù)和自動(dòng)裝置設(shè)計(jì)規(guī)程》GB50062-92

4.1.13 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50055-93 4.1.14 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50182-93

4.1.15 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94 4.1.16中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ65-83 4.1.17 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電子計(jì)算機(jī)房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50174-93 4.1.18 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94 4.1.19中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94

4.1.20 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ115-87 4.1.21 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ79-85 4.1.22 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ42-81

4.1.23 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T50311-2000

4.1.24 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)程控用戶交換機(jī)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS09:89

4.1.25 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信工程設(shè)計(jì)圖形及文字符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)》CECS37:91 4.2.審查內(nèi)容

4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查

4.2.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對(duì)本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。

4.2.2 供配電設(shè)計(jì)審查

4.2.2.1建筑工程的用電負(fù)荷等級(jí),供電電壓要求,繼電保護(hù)措施,計(jì)費(fèi)方式及供電電源的可靠性;

4.2.2.2負(fù)荷計(jì)算、短路計(jì)算、電源引入方式、高低壓配電系統(tǒng)工程、中性點(diǎn)接地方式、無功功率補(bǔ)償方式；

4.2.2.3變配電所的位置、設(shè)備布置及電氣設(shè)備的選擇；

4.2.2.4自備發(fā)電機(jī)組的設(shè)置、設(shè)備選擇、供電方式、運(yùn)行要求。

4.2.3 用電安全審查

4.2.3.1電氣設(shè)計(jì)與建筑場(chǎng)所環(huán)境的配合；

4.2.3.2配電線路與建筑分區(qū)的配合；

4.2.3.3配電線路與保護(hù)電器的配合，用電設(shè)備的操作和控制系統(tǒng)的安全；

4.2.3.4配電線路的系統(tǒng)形式和接地故障保護(hù)； 4.2.3.5各種線路、管道的交叉處理；

4.2.3.6用電設(shè)備的安全接地及接地形式、等電位聯(lián)結(jié)措施；

4.2.3.7過電壓保護(hù)措施。

4.2.4 防雷設(shè)計(jì)審查

4.2.4.1建筑物的防雷等級(jí)、防雷措施，防雷設(shè)備的選擇；

4.2.4.2防雷引下線的設(shè)置及防危險(xiǎn)高壓電的措施；

4.2.4.3接地電阻值的要求，接地裝置的選擇、設(shè)備和防跨步電壓、接觸電壓的措施。

4.2.5 防火設(shè)計(jì)審查

4.2.5.1建筑物的防火分類及消防措施；

4.2.5.2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)置和選擇；

4.2.5.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防設(shè)備的供電方式，末端雙電源切換措施，應(yīng)急照明、疏散照明的設(shè)置和電源配電方式；

4.2.5.4建、構(gòu)筑物的航空故障燈的設(shè)置要求；

4.2.5.5消防電氣線路和非消防電氣線路的防火措施；

4.2.5.6消防系統(tǒng)通信設(shè)施的位置。

4.2.6 弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審查

4.2.6.1電話通信系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；

4.2.6.2衛(wèi)星天線和電纜電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；

4.2.6.3有線廣播系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、設(shè)備選擇和線路敷設(shè)；

4.2.6.4閉路監(jiān)視和安保電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、質(zhì)量指標(biāo)、設(shè)備選擇和管線選擇；

4.2.6.5綜合布線系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；

4.2.6.6建筑設(shè)備監(jiān)控的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和設(shè)備選型；

4.2.6.7建筑智能化系統(tǒng)工程的設(shè)計(jì)資質(zhì)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、供電電源級(jí)別及環(huán)境要求。

4.3.審查要點(diǎn)

4.3.1 供配電設(shè)計(jì)

4.3.1.1建筑工程用電設(shè)備的負(fù)荷等級(jí)應(yīng)符合建筑物的防火和功能要求，一、二級(jí)負(fù)荷應(yīng)用2個(gè)電源供電，高層普通住宅客梯、生活水泵、樓梯照明為Th級(jí)負(fù)荷。

4.3.1.2裝有2臺(tái)以上的變壓器的變電所，當(dāng)斷開1臺(tái)時(shí)，其余變壓器的容量不應(yīng)小于60％的全部負(fù)荷，并保證用戶的一、二級(jí)負(fù)荷用電。

4.3.1.3配電所的10KV或6KV非專用電源線的進(jìn)線側(cè)，應(yīng)安裝設(shè)帶保護(hù)的開關(guān)設(shè)備，當(dāng)有繼電保護(hù)或自動(dòng)切換電源要求時(shí)，變壓器低壓側(cè)總開關(guān)和母線分段開關(guān)均應(yīng)采用低壓斷路器。

4.3.1.4民用建筑的繼電保護(hù)應(yīng)滿足可靠性、選擇性、靈敏性和速動(dòng)性的要求，應(yīng)首先由故障設(shè)備或線路本身的保護(hù)切除故障并計(jì)算靈敏系數(shù)。

4.3.1.5電能計(jì)量應(yīng)按供用電管理部門對(duì)不同用戶的計(jì)費(fèi)要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、電梯和公共照明應(yīng)分別設(shè)電度表。

4.3.1.6電氣設(shè)備和導(dǎo)體的絕緣水平、載流量、動(dòng)穩(wěn)定、熱穩(wěn)定以及電氣設(shè)備的斷流能力應(yīng)滿足正常運(yùn)行、短路和過電壓狀態(tài)的要求。

4.3.1.7變配電所的位置應(yīng)選擇在通風(fēng)、散熱條件較好的正常場(chǎng)所，室內(nèi)除本室需要的管道外，不應(yīng)有其他的管道通過，配電屏的上方不應(yīng)敷設(shè)管道；一類高、低層主體建筑內(nèi)，嚴(yán)禁設(shè)置裝有可燃性油的電氣設(shè)備的配電所。配電室長(zhǎng)度超過7m時(shí)，應(yīng)設(shè)2個(gè)出口。

4.3.1.8低壓電力網(wǎng)中，電源中性點(diǎn)的接地電阻不應(yīng)大于4歐姆；電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分，必須與接地裝置有可靠的電氣連接；成排的配電裝置的兩端均應(yīng)與接地線相連。

4.3.2 用電安全

4.3.2.1住宅建筑的低壓配電系統(tǒng)的接地型式應(yīng)采用TT制，在建筑物內(nèi)應(yīng)設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)和局部等電位的聯(lián)結(jié)。

4.3.2.2在三相四線制配電系統(tǒng)中，中性線（以下簡(jiǎn)稱N線）的允許載流量不應(yīng)小于線路中最大不平衡負(fù)荷電流，且應(yīng)計(jì)入諧波電流的影響。PE線采用單芯絕緣導(dǎo)線時(shí)，按機(jī)械強(qiáng)度要求，截面積不應(yīng)小于下列數(shù)值：

有機(jī)械性的保護(hù)時(shí)為2.5mm2；無機(jī)械性的保護(hù)時(shí)為4mm2。

4.3.2.3電線、電纜的載流量應(yīng)根據(jù)不同的基準(zhǔn)條件進(jìn)行校正。

4.3.2.4配電線路過負(fù)荷保護(hù)裝置的整定值，應(yīng)不大于導(dǎo)體允許持續(xù)載流量且不小于線路計(jì)算電流，保護(hù)裝置上、下級(jí)之間應(yīng)有選擇性配合。

4.3.2.5 TT系統(tǒng)配電線路接地故障保護(hù)的動(dòng)作特性應(yīng)符合以下要求：

Ra×Ia≦50V

式中 Ra——外露可導(dǎo)電部分的接地電阻和ＰＥ線的電阻；

Ia——保證保護(hù)電器切斷故障回路的作電流。

當(dāng)采用過電流保護(hù)電器時(shí)，反時(shí)限特性過電流保護(hù)電器的人為保證在5s內(nèi)切斷的電流；采用瞬時(shí)動(dòng)作特性過電流保護(hù)電器的Ia為保證瞬時(shí)動(dòng)作的最小電流。當(dāng)采用漏電電流動(dòng)作保護(hù)器時(shí)，Ia為額定動(dòng)作電流I。

4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿過建筑物基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)加保護(hù)管保護(hù)；在穿過建筑物伸縮、沉降縫時(shí)，應(yīng)采取保護(hù)措施。當(dāng)封閉式母線直線敷設(shè)長(zhǎng)度超過制造廠給定的數(shù)值時(shí)，宜設(shè)置伸縮節(jié)。在封閉式母線水平跨越建筑物的伸縮縫或沉降縫時(shí)，也應(yīng)采取適當(dāng)措施。梯架、托盤的直線段超過下列長(zhǎng)度時(shí)，應(yīng)留有不少于20mm的伸縮縫：鋼制，30m；鋁合金或玻璃鋼制，15m。

4.3.2.7豎井內(nèi)的高、低壓電和應(yīng)急電源的電氣線路，相互之間的距離應(yīng)等于或大于300mm，或采取隔離措施，并且高壓線路應(yīng)設(shè)有明顯的標(biāo)志。當(dāng)強(qiáng)電和弱電線路在同一豎井內(nèi)敷設(shè)時(shí)，應(yīng)分別在豎井的兩側(cè)敷設(shè)或采取隔離措施以防止強(qiáng)電對(duì)弱電的干擾，對(duì)于回路線數(shù)及種類較多的強(qiáng)電和弱電的電氣線路，應(yīng)分別設(shè)置在不同豎井內(nèi)。

4.3.2.8電梯機(jī)房和井道照明電源應(yīng)與電梯電源分開。

4.3.2.9用電設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行、控制及調(diào)速方式應(yīng)滿足使用功能和電壓波動(dòng)的允許值的要求，電動(dòng)機(jī)頻繁起動(dòng)時(shí)配電母線上的電壓不應(yīng)低于額定電壓的90％，當(dāng)突然起動(dòng)可能危及周圍人員安全時(shí)，應(yīng)在機(jī)旁設(shè)起動(dòng)預(yù)先信號(hào)和應(yīng)急斷電開關(guān)或自鎖按鈕。

4.3.3 防雷安全

4.3.3.1 一、二、三級(jí)防雷建筑物防直擊雷的屋頂避雷帶網(wǎng)格分別為不應(yīng)大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下線間距分別為不應(yīng)大于18m，20m和25m。其引下線應(yīng)優(yōu)先利用建筑物鋼筋混凝土中的鋼筋，建筑外廓各個(gè)角上的柱筋應(yīng)被利用。當(dāng)鋼筋直徑為16mm及以上時(shí)，應(yīng)利用2根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。如果為10mm及以上但小于16mm時(shí)，應(yīng)利用4根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。

4.3.3.2為防止雷電波的侵入，進(jìn)入建筑物的電纜的金屬外皮、鋼管和其他各種金屬管道，應(yīng)在進(jìn)出建筑物處與防雷電感應(yīng)的接地裝置相連；對(duì)低壓架空進(jìn)出線，應(yīng)在進(jìn)出處裝設(shè)避雷器。

4.3.3.3 一、二級(jí)防雷等級(jí)的高層建筑物內(nèi)的各種豎向金屬管道及類似的金屬物應(yīng)每三層與圈架的鋼筋連接一次，并在底部與防雷裝置連接；30m及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大的金屬物直接或通過其埋鐵與防雷裝置相連以防高電位跳門和側(cè)擊雷。

4.3.3.4當(dāng)防雷接地裝置與其他接地裝置合用時(shí)，接地電阻應(yīng)不大于1歐姆。

4.3.4 防火安全

4.3.4.1消防用電，一類高層建筑應(yīng)按一級(jí)符合要求供電，二類高層建筑物應(yīng)按二級(jí)負(fù)荷要求供電。消防用電設(shè)備應(yīng)采用專用回路供電，雙電源自動(dòng)切換。

4.3.4.2建筑高度超過100m的高層建筑，除面積小于5.0㎡的廚房、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。其他建筑物，火災(zāi)危險(xiǎn)性較大。性質(zhì)重要的部位（或房間）應(yīng)設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。

4.3.4.3消防泵、防煙和排煙風(fēng)機(jī)的啟、停，除自動(dòng)控制外，還應(yīng)在消防控制室設(shè)置手動(dòng)直接控制裝置。

4.3.4.4消防栓按鈕控制回路應(yīng)采用50V以下的安全電壓，消防控制設(shè)備具有顯示啟動(dòng)按鈕位置的功能。

4.3.4.5消防控制設(shè)備應(yīng)具有顯示噴淋系統(tǒng)的水流指示器、報(bào)警閥、安全信號(hào)閥工作狀態(tài)的功能。

4.3.4.6消防用電設(shè)備電動(dòng)機(jī)的過載保護(hù)、接地故障保護(hù)應(yīng)只發(fā)報(bào)警信號(hào)而不自動(dòng)切斷電源。

4.3.4.7火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志的設(shè)置部位、照度及連續(xù)供電時(shí)間應(yīng)滿足消防要求，應(yīng)急照明應(yīng)采用專用回路供電。

4.3.4.8消防用電設(shè)備配電線路應(yīng)按建筑類型選用不同防火等級(jí)的電線、電纜。消防配電線路明敷時(shí)，應(yīng)采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護(hù)。電纜構(gòu)筑物中電纜引至電氣柜、盤或控制屏、臺(tái)的開孔部位，電纜貫穿隔墻、樓板的孔洞處，均應(yīng)實(shí)施阻火封堵。

4.3.4.9消防控制室應(yīng)設(shè)置消防專用電話總機(jī)，消防水泵房等重要部位應(yīng)設(shè)置消防電話分機(jī)，消防控制室、消防值班室應(yīng)設(shè)置可直接報(bào)警的外線電話。消防控制室內(nèi)應(yīng)嚴(yán)禁與其無關(guān)的管線穿過。

4.3.5 弱電系統(tǒng)

4.3.5.1電話站初裝機(jī)容量宜接電話用戶數(shù)量與近期發(fā)展的容量之和再計(jì)入30%的備用量進(jìn)行確定，每戶住宅電話進(jìn)線不應(yīng)少于兩對(duì)。電話通信系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的規(guī)定。

4.3.5.2有線電視系統(tǒng)輸出口電平設(shè)計(jì)值宜符合下列要求：非鄰頻系統(tǒng)可?。?0±5）dBMV，采用鄰頻傳輸?shù)南到y(tǒng)可?。?4±4）dBMV；衛(wèi)星天線和電纜電視（有線電視）系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章

4.3.5.3火災(zāi)應(yīng)急廣播線路應(yīng)按疏散樓層或報(bào)警區(qū)域劃分分路配線，該線路不應(yīng)和其他線路（包括火災(zāi)信號(hào)、聯(lián)動(dòng)控制等線路）同線或同線槽槽孔敷設(shè)，火災(zāi)應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器不得加開關(guān)。有線廣播系統(tǒng)應(yīng)符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的規(guī)定。

4.3.5.4閉路監(jiān)視電視監(jiān)視目標(biāo)的最低環(huán)境照度應(yīng)高于攝像機(jī)最低照度的10倍，攝像機(jī)應(yīng)安裝于監(jiān)視目標(biāo)附近不易受外界損傷并且不影響現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備運(yùn)行和人員正?；顒?dòng)的地方，攝像機(jī)應(yīng)避免道光安裝。閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的規(guī)定。

4.3.5.5綜合布線子系統(tǒng)的8芯線長(zhǎng)度應(yīng)≦90ｍ，綜合布線系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)不同場(chǎng)合采用必要的防護(hù)措施和防火措施。綜合布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB/T50311-2000的規(guī)定

5.4采暖通風(fēng)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)

1.目的

對(duì)采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國(guó)家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。

2.范圍

適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)審查。

3.職責(zé)

由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。

4.內(nèi)容

4.1.檢查依據(jù)

4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ19-87 4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）

4.1.4 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97

4.1.5 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50041-92 4.1.6 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98

4.1.7 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94 4.1.8 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999

4.2.審查內(nèi)容

4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查

4.2.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對(duì)本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；

4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；

4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。

4.2.2 地下汽車庫設(shè)計(jì)審查

4.2.2.1地下汽車庫排風(fēng)；

4.2.2.2排風(fēng)系統(tǒng)防火閥；

4.2.2.3地下汽車庫送風(fēng)系統(tǒng)；

4.2.2.4排風(fēng)（煙）系統(tǒng)風(fēng)口。

4.2.3 高層建筑防、排煙設(shè)計(jì)審查

4.2.3.1自然排煙的開窗面積、方位；

4.2.3.2機(jī)械防煙風(fēng)量計(jì)算、系統(tǒng)位置；

4.2.3.3機(jī)械排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)、排煙量計(jì)算及防火閥的位置；

4.2.3.4通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)的防火措施； 4.2.3.5有害氣體排放。

4.2.4 空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計(jì)審查

4.2.4.1系統(tǒng)設(shè)置；

4.2.4.2新風(fēng)量、正壓值；

4.2.4.3調(diào)節(jié)閥設(shè)置；

4.2.4.4保溫材料的選用。

4.2.5 鍋爐房設(shè)計(jì)審查

4.2.5.1鍋爐房布置；

4.2.5.2進(jìn)戶管設(shè)置；

4.2.5.3油、氣系統(tǒng)的設(shè)置；

4.2.5.4鍋爐間、控制室和化驗(yàn)室的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.審查要點(diǎn)

4.3.1 地下汽車庫設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.1.1地下汽車庫應(yīng)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，其排風(fēng)量應(yīng)按允許的廢氣標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，且換氣次數(shù)不應(yīng)小于6次/h。

4.3.1.2排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)保證在280℃時(shí)，連續(xù)工作30min。排煙風(fēng)機(jī)入口總管處應(yīng)設(shè)排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度超過280℃時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，排煙風(fēng)機(jī)也連鎖關(guān)閉。

4.3.1.3對(duì)無直接通向室外的地下汽車庫，在設(shè)置地下排煙系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)設(shè)置送風(fēng)系統(tǒng)，且其送風(fēng)量不宜小于排煙量的50%。

4.3.1.4當(dāng)排風(fēng)和排煙合用一個(gè)系統(tǒng)時(shí)，下部風(fēng)口應(yīng)有閥門控制，上部排煙口的風(fēng)速不大于10m/s，總排煙出風(fēng)口的有效截面積應(yīng)保證排煙效果。

4.3.2 高層建筑防、排煙設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.2.1高層建筑的防煙樓梯間、前室、消防電梯或合用前室及避難間等，應(yīng)分別設(shè)置自然排煙或機(jī)械防煙系統(tǒng)。

4.3.2.2采用自然排煙的開窗面積應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.3.2.2.1 防煙樓梯間前室、消防電梯間前室可開啟外窗面積不應(yīng)小于2.00㎡，合用前室不應(yīng)小于3.00㎡；

4.3.2.2.2 靠外墻的防煙樓梯間每五層內(nèi)可開啟外窗總面積之和不應(yīng)小于2.00㎡；

4.3.2.2.3 長(zhǎng)度不超過60m的內(nèi)走廊可開啟外窗面積不應(yīng)小于走廊面積的2%。

4.3.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應(yīng)小于該房間面積的2%。

4.3.2.2.5 凈空高度小于12m的中庭可開啟的天窗或高側(cè)窗的面積不應(yīng)小于該中庭地面積的5%。

4.3.2.3機(jī)械加壓送風(fēng)量及各部位的余壓值應(yīng)滿足規(guī)范要求。

4.3.2.4加壓送風(fēng)機(jī)的位置及新風(fēng)入口處應(yīng)不受火煙的威脅。

4.3.2.5排煙口應(yīng)設(shè)在頂柵或靠近頂棚的墻面上。

4.3.2.6通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿越防火分區(qū)時(shí)，在防火墻處應(yīng)設(shè)置防火閥，在穿越變形縫時(shí)，在變形縫兩側(cè)應(yīng)設(shè)置防火閥。

4.3.2.7廚房、浴室、廁所等垂直排風(fēng)管道，應(yīng)采取防止回流的措施。

4.3.3 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.3.1通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)合理、相關(guān)設(shè)備的選用應(yīng)滿足功能要求。

4.3.3.2通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)注意空氣品質(zhì)，合理設(shè)計(jì)新風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)，且按房間性質(zhì)控制其正壓或負(fù)壓值。

4.3.3.3室內(nèi)保持正壓的空調(diào)房間，正壓值不應(yīng)大于50Kpa。4.3.3.4通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置必須的調(diào)節(jié)風(fēng)閥，滿足風(fēng)量分配的要求。

4.3.3.5各風(fēng)口形式和位置布置應(yīng)合理，滿足氣流組織的要求。

4.3.3.6多層和高層建筑的機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)（包括空氣調(diào)節(jié)的新風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管），橫向應(yīng)按每個(gè)防火分區(qū)；豎向可每隔五層設(shè)水平集合管，分別連接各層的送排風(fēng)支管；當(dāng)送排風(fēng)支管采取防止回流措施時(shí)，每個(gè)垂直風(fēng)管所轄的樓層數(shù)，不應(yīng)超過十層。

4.3.3.7可燃?xì)怏w管道、可燃液體管道和電線，不得穿過風(fēng)管的內(nèi)腔，也不得沿風(fēng)管的外壁敷設(shè)?？扇?xì)怏w管道和可燃液體管道，不得穿過通風(fēng)機(jī)房。

4.3.3.8通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的保溫材料、消聲材料及粘結(jié)劑等，應(yīng)采用非燃燒材料。

4.3.4 鍋爐房設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)

4.3.4.1燃油鍋爐房的日用油箱，重油不超過5m3，柴油不超過1m3。當(dāng)鍋爐總?cè)萘枯^大，1m3不足供應(yīng)20min可放大至30min耗油量，但不得超過2m3。日用油箱間應(yīng)設(shè)防火墻與其他房間隔開，設(shè)甲級(jí)防火門，并設(shè)滅火裝置。

4.3.4.2鍋爐房每層至少有2個(gè)出口。

4.3.4.3鍋爐間外墻或屋頂至少有鍋爐占地面積10%的泄壓面積。

4.3.4.4鍋爐本體各連接管均應(yīng)采用無縫鋼管。

4.3.4.5排污須考慮一次性汽排放和排污水的降溫措施。

4.3.4.6鍋爐房?jī)?nèi)的噪聲應(yīng)滿足職業(yè)衛(wèi)生要求，控制室、化驗(yàn)室等的噪聲不應(yīng)大于70dB(A)。

4.3.4.7鍋爐房的煙氣排放應(yīng)滿足項(xiàng)目環(huán)評(píng)要求。

4.3.4.8當(dāng)2臺(tái)以上的燃油燃?xì)忮仩t共用煙囪，水平煙道的長(zhǎng)度超過5m應(yīng)有泄暴裝置。

4.3.5 設(shè)備材料選用審查要點(diǎn)

4.3.5.1應(yīng)注明規(guī)格、型號(hào)、性能等技術(shù)指標(biāo)。

4.3.5.2質(zhì)量要求必須符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.5.3禁止淘汰產(chǎn)品的選用。

4.3.5.4除特殊要求的材料、專用設(shè)備外，不得指定生產(chǎn)廠家及供應(yīng)商。

第四篇：萬科啟示錄

謝家瑾會(huì)長(zhǎng)在“科技助力行業(yè)成長(zhǎng)——萬科物業(yè)發(fā)展模式”研討班上的講話

尊敬的各位代表，大家上午好！

萬科物業(yè)一直是行業(yè)的排頭兵，其行業(yè)地位的確立始于上世紀(jì)90年代。第一個(gè)內(nèi)地業(yè)主委員會(huì)在天景花園的成立，全國(guó)第一批優(yōu)秀示范住宅小區(qū)項(xiàng)目的取得，鹿丹村項(xiàng)目公開招標(biāo)激烈競(jìng)爭(zhēng)中的勝出，在全國(guó)第三次物業(yè)管理大會(huì)上的經(jīng)驗(yàn)交流，對(duì)建設(shè)部大院的接管等等，都已經(jīng)載入行業(yè)發(fā)展的史冊(cè)，也讓萬科物業(yè)馳名全國(guó)。2011年和2013年，萬科物業(yè)兩次榮登中物協(xié)發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)和兩百?gòu)?qiáng)的榜首，進(jìn)一步展現(xiàn)了萬科物業(yè)的光榮和輝煌。

這些年來，我始終在關(guān)注萬科物業(yè)的成長(zhǎng)和進(jìn)步，尤其關(guān)注在新形勢(shì)下，萬科物業(yè)如何跟上時(shí)代步伐，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，并引領(lǐng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。今年4月，我發(fā)起并專程陪同上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生、協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱志榮及上房、東湖等知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人組成的調(diào)研小組來到萬科物業(yè)調(diào)研。萬科物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理喻斌就萬科物業(yè)發(fā)展概況、萬科物業(yè)有影響力的關(guān)鍵業(yè)務(wù)、萬科物業(yè)的服務(wù)理念及整體業(yè)務(wù)框架和未來發(fā)展思路給我們作了詳細(xì)介紹，讓我們對(duì)萬科物業(yè)有了更加深入的認(rèn)識(shí)。尤其是通過實(shí)地參觀和現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)了萬科物業(yè)智慧社區(qū)展廳和E控中心，萬科物業(yè)智慧社區(qū)的研發(fā)思路和EBA系統(tǒng)、E控中心的實(shí)際管控成效，讓我們十分震撼。上海的同行們表達(dá)了希望讓更多的企業(yè)學(xué)習(xí)了解萬科經(jīng)驗(yàn)并能通過技術(shù)轉(zhuǎn)讓等形式開展合作的愿望，促成了中物協(xié)在萬科物業(yè)協(xié)辦下這次“科技助力行業(yè)成長(zhǎng)——萬科物業(yè)發(fā)展模式”研討班的舉辦。

這期研討班得到了全國(guó)各地企業(yè)（尤其是品牌企業(yè)）的積極響應(yīng)。從參會(huì)代表的覆蓋面之廣（除西藏、青海和臺(tái)灣地區(qū)外的29個(gè)省和直轄市的兩百個(gè)企業(yè)的350多位代表到會(huì)）、層次之高（大部分為企業(yè)高層管理者和技術(shù)主管），可以看到業(yè)內(nèi)對(duì)萬科經(jīng)驗(yàn)的重視。兩天研討會(huì)的內(nèi)容非常豐富，有喻斌、吳龍兩位關(guān)于“萬科智能物業(yè)及智慧社區(qū)探索”的主題演講，朱保全副總裁關(guān)于“萬科物業(yè)七年變革之路”的經(jīng)驗(yàn)分享，吳耀平、馮霞、嚴(yán)資旺三位部門負(fù)責(zé)人關(guān)于萬科物業(yè)“睿服務(wù)”體系、打造職業(yè)物業(yè)師團(tuán)隊(duì)、睿訓(xùn)練，助力員工城市夢(mèng)等萬科物業(yè)科技助力物業(yè)管理具體運(yùn)作的介紹。明天上午還安排了一場(chǎng)嘉賓論壇，阿里巴巴集團(tuán)阿里云、高瓴資本、華為、騰訊、中興通訊等企業(yè)負(fù)責(zé)人，將從他們的視角下看物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展。最后半天還安排了讓大家感受萬科物業(yè)“睿服務(wù)”模式的東莞萬科松山湖1號(hào)項(xiàng)目和萬科建筑研究中心的參觀。

希望這兩天的學(xué)習(xí)研討能給參會(huì)各位帶來全新的物業(yè)管理認(rèn)知和感受。

我利用今天的開班式講三個(gè)值得關(guān)注的問題，僅供大家學(xué)習(xí)研討參考。

一、關(guān)注萬科物業(yè)打造的新的企業(yè)生態(tài)圈

我們注意到：萬科物業(yè)對(duì)科技助力物業(yè)管理的重視和應(yīng)用起步于2006年，當(dāng)時(shí)的工作重點(diǎn)主要在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全技術(shù)應(yīng)用，以及信息化與任務(wù)管理平臺(tái)建設(shè)的嘗試。

2010年9月，萬科物業(yè)將推進(jìn)利用智能技術(shù)，提升物業(yè)管理的整體運(yùn)營(yíng)效率上升到戰(zhàn)略高度，對(duì)下屬子公司的智能化部門進(jìn)行了整合，設(shè)立了智能科技中心，歸屬物業(yè)總部直接管理，致力于智能科技與物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的對(duì)接，旨在提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全管理能力，以及實(shí)現(xiàn)管理效率最大化。隨之，由該中心主導(dǎo)，大力開展了系列技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)，圍繞社區(qū)安全管理的核心，初步形成了相應(yīng)的解決方案，并成功得以推廣。

之后，萬科物業(yè)又在“讓生活因幸福而改變”的口號(hào)下，提出了“新組織結(jié)構(gòu)之下的萬科物業(yè)12345”。其中的5，是通過“云生活、社區(qū)一卡通、安防與停車管理、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理、移動(dòng)APP、智慧之家”五大科技運(yùn)用，將萬科物業(yè)打造成集安全管理、環(huán)境管理、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、停車場(chǎng)管理、應(yīng)急響應(yīng)的“物業(yè)管理專家”。

在此基礎(chǔ)上，近兩年，萬科物業(yè)的“睿服務(wù)”體系逐步形成。這個(gè)體系由四部分組成：一個(gè)經(jīng)過科學(xué)設(shè)計(jì)并極具人性化管理的員工成長(zhǎng)體系，一支精心打造的能征善戰(zhàn)有實(shí)干精神和不斷創(chuàng)新力的管理團(tuán)隊(duì)，一套能調(diào)動(dòng)各方面積極性、創(chuàng)造性，以促使企業(yè)充滿活力、奮發(fā)前行的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，一個(gè)由科學(xué)技術(shù)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支撐和組成的涵蓋內(nèi)部管理與客戶服務(wù)于一身的IT云平臺(tái)。在此基礎(chǔ)上構(gòu)成的“一套體系、兩個(gè)中心、三級(jí)督導(dǎo)、四個(gè)平臺(tái)”的萬科物業(yè)管理新局面，給物業(yè)管理這輛坦克插上了信息和智能的天線，推動(dòng)管理和服務(wù)手段的更新?lián)Q代，支撐和助力萬科物業(yè)向新的高峰攀登，體現(xiàn)了萬科物業(yè)的高明和過人之處。

目前，萬科物業(yè)正在運(yùn)用和依靠這套體系打造著新的企業(yè)生態(tài)圈，既推動(dòng)著當(dāng)下的轉(zhuǎn)型升級(jí)，又開啟著企業(yè)后續(xù)發(fā)展的無限想象空間，值得我們關(guān)注和期待。

二、關(guān)注萬科物業(yè)的萬睿科技、設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)EBA和睿服務(wù)體系

1.萬科物業(yè)的萬?？萍?。近幾年，物業(yè)管理的人工成本不斷上漲，而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、生物識(shí)別等技術(shù)的發(fā)展卻日新月異。在這樣的背景下，萬?？萍甲鳛槿f科物業(yè)旗下全資子公司，承擔(dān)萬科智能化升級(jí)的使命。通過科技手段提高社區(qū)安全管理效率和降低管理成本，使技防成為社區(qū)安全的有力支撐，將物聯(lián)網(wǎng)與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用，使智慧社區(qū)成為一種管理模式和生活方式。在為業(yè)主帶來更安全、舒適、便捷和更具體驗(yàn)感生活的同時(shí)，也推動(dòng)著地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)化，助推物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新和升級(jí)。

2.萬科物業(yè)的設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)EBA。萬科物業(yè)在2012年自主研發(fā)的“物業(yè)設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控管理系統(tǒng)”（EBA）具備四個(gè)核心功能：一是對(duì)小區(qū)各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房?jī)?nèi)的設(shè)備全面實(shí)行遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)采集、控制、報(bào)警、輸出設(shè)備巡查記錄與應(yīng)用。不再需要人工抄表，同時(shí)也減少人工巡查設(shè)備的工作量和頻次；二是實(shí)現(xiàn)技術(shù)人員的智能集中調(diào)度。通過工單池、調(diào)度中心進(jìn)行任務(wù)派發(fā)，在維保或巡檢任務(wù)完成后，通過手機(jī)APP及呼叫中心進(jìn)行回訪、反饋和驗(yàn)證；三是優(yōu)化技術(shù)人員績(jī)效管理。通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)的任務(wù)與工時(shí)統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合績(jī)效激勵(lì)模式，實(shí)現(xiàn)員工多勞多得，促使員工主動(dòng)提升工作效率和工作技能；四是實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程技術(shù)支持。建立系統(tǒng)知識(shí)庫，推送維修指引，以降低對(duì)技術(shù)員的技術(shù)要求和縮短入職培訓(xùn)周期。

目前EBA已在深圳、北京、上海、廣州、東莞、佛山、沈陽、天津等18個(gè)城市85個(gè)項(xiàng)目落地應(yīng)用，有效地緩解日益加劇的設(shè)備設(shè)施管理難度和管理壓力，提升了設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理、預(yù)防性管理能力與內(nèi)部運(yùn)作效率。

3.萬科物業(yè)的睿服務(wù)體系。針對(duì)封園的住宅項(xiàng)目逐漸成為物業(yè)管理的主流，一年前，萬科物業(yè)事業(yè)部在東莞專門成立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)研究小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)一系列現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化流程、技術(shù)支撐平臺(tái)以及全新激勵(lì)制度的研究與設(shè)計(jì)——萬科物業(yè)睿服務(wù)體系。睿服務(wù)主要由項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、屬地管理中心（專家、顧問師）及云端技術(shù)平臺(tái)三部分構(gòu)成。(屬地管理中心的專家組對(duì)擬接管項(xiàng)目做數(shù)據(jù)審計(jì)、綜合評(píng)估、改造訓(xùn)練與上線運(yùn)營(yíng)以及對(duì)已接管項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員做訓(xùn)練、督導(dǎo)與評(píng)價(jià)；云端的統(tǒng)一技術(shù)平臺(tái)對(duì)屬地專家提供運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)支持以及為項(xiàng)目員工與客戶提供應(yīng)用終端；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用云端技術(shù)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高效運(yùn)營(yíng)和良好的客戶感受)。

睿服務(wù)實(shí)踐使得萬科的在管項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“四有”：一是所有項(xiàng)目有“經(jīng)緯度”。只要在百度平臺(tái)上輸入經(jīng)緯度，萬科物業(yè)的項(xiàng)目就會(huì)應(yīng)然而出；二是所有萬科物業(yè)在管項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施都有“身份證”——通過“戰(zhàn)圖”系統(tǒng)，為每臺(tái)設(shè)備設(shè)施形成二維碼標(biāo)簽，后臺(tái)能夠顯示設(shè)備的基礎(chǔ)信息；三是所有員工崗位要有“二維碼”——對(duì)在管項(xiàng)目中的工作崗位通過二維碼方式進(jìn)行管理；四是每名員工要有“經(jīng)驗(yàn)值”。通過后臺(tái)系統(tǒng)，可以看到北京某項(xiàng)目中某個(gè)崗位上的某個(gè)員工在某時(shí)間段是“生手”、“熟手”還是“老手”，可以配合員工的訓(xùn)練體系及基于不同時(shí)間點(diǎn)的人力資源配置，形成對(duì)人力資源的最大化使用。

前不久，萬科物業(yè)住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心正式成立，這標(biāo)志著萬科物業(yè)服務(wù)與管理的全面升級(jí)。明天下午我們會(huì)安排大家到東莞參觀體驗(yàn)萬科物業(yè)的睿服務(wù)，實(shí)地感受萬科物業(yè)的睿服務(wù)體系。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)近一年來組織開展的《物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究》課題研究報(bào)告指出：“傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，是指以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)特別是信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，建立在新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法基礎(chǔ)上的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)。旨在通過對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的改造，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型和升級(jí)”。報(bào)告還指出：“引入新技術(shù)，新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新商業(yè)模式，致力于提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇”。

我們看到，萬科物業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐，并取得了可喜的成效，值得我們深入學(xué)習(xí)、研究和借鑒。相信這次研討班的舉辦，對(duì)大家從科技進(jìn)步的角度深入一步認(rèn)識(shí)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，會(huì)產(chǎn)生重要的促進(jìn)作用。

三、關(guān)注萬科物業(yè)的全面經(jīng)驗(yàn)和全方位發(fā)展

1.萬科物業(yè)的發(fā)展之道

我在2011年給中國(guó)物業(yè)管理雜志寫的卷首語“會(huì)舞蹈的大象——談萬科物業(yè)二十年成功發(fā)展之道”一文中，把萬科的經(jīng)驗(yàn)歸納為以下四點(diǎn)：

一是萬科物業(yè)的品質(zhì)管理之道——滿足業(yè)主安心的需求，不斷提升物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值；

二是萬科物業(yè)的用人之道——以人為本，用心營(yíng)造適宜人才生長(zhǎng)的環(huán)境；

三是萬科物業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道——品質(zhì)成就價(jià)值，在做好基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的前提下以客戶資源經(jīng)營(yíng)為核心，搭建滿足客戶居家生活需求的資源整合平臺(tái)；

四是萬科物業(yè)的發(fā)展之道——引領(lǐng)中國(guó)住宅物業(yè)的發(fā)展變革，傾力打造人居向往的“幸福社區(qū)”。

2.萬科物業(yè)三項(xiàng)職能的發(fā)揮

我在很多場(chǎng)合都提到了物業(yè)管理的服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)三個(gè)職能一個(gè)都不能少，萬科物業(yè)的成功體現(xiàn)了“服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)”三方面的齊頭并進(jìn)。

一是萬科物業(yè)的服務(wù)。“對(duì)客戶利益的尊重與關(guān)注，讓業(yè)主生活更滿意、不斷為顧客創(chuàng)造價(jià)值”，使得萬科物業(yè)從小到大、從起步到成熟，從成熟到優(yōu)秀，從優(yōu)秀到卓越。2010獨(dú)立第三方進(jìn)行的萬科業(yè)主滿意度調(diào)查顯示，在選擇萬科房產(chǎn)的原因中，“物業(yè)服務(wù)好”提及率達(dá)75%。這不僅體現(xiàn)了萬科物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)對(duì)地產(chǎn)銷售的直接拉動(dòng)，也反映萬科物業(yè)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)樹立了其在業(yè)主心中的地位。

二是萬科物業(yè)的管理。萬科管理對(duì)管理的重視及其管理水平是行業(yè)有目共睹的，尤其是近幾年在科技助力下，進(jìn)步尤其顯著。由于在設(shè)施維護(hù)、安全感及氛圍營(yíng)造等方面的差異，投入使用一段時(shí)間后，萬科物業(yè)在管項(xiàng)目與同地段其他物業(yè)的價(jià)格增值會(huì)超過10%-20%，而且隨著使用年限的增加，這種差距會(huì)進(jìn)一步拉大。

三是萬科物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。萬科物業(yè)高度注重住宅物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，近兩年提出了“幸福社區(qū)計(jì)劃”。在保障服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，緊扣客戶房屋保值增值、日常生活需要推出“資產(chǎn)管家、房務(wù)管家、生活管家”，提供“住這兒APP”等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，收獲了可喜的業(yè)主滿意度和良好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

萬科物業(yè)前幾年的社區(qū)服務(wù)，包括便利店、洗衣店、藥店、銀行和菜市場(chǎng)的老“五菜一湯”式的搭配，為業(yè)主提供最基本的生活服務(wù)，廣受業(yè)主歡迎。

近幾年萬科物業(yè)不斷創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)，初步形成了“拎包入住”、第五食堂、“萬物倉(cāng)”、幸福驛站、“橡樹匯”長(zhǎng)者服務(wù)和萬科租售中心等升級(jí)版的可以在萬科在管項(xiàng)目全面復(fù)制的多種經(jīng)營(yíng)，被我稱為新“五菜一湯”。既滿足了業(yè)主不斷增長(zhǎng)的各類需求，也對(duì)提高萬科物業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效起到了積極作用。

僅以“拎包入住”和“租售中心”為例，2013年有2萬名業(yè)主選擇萬科物業(yè)提供“為業(yè)主配售家具、家電和售后服務(wù)，以及提供住房?jī)?nèi)部的局部改造”的“拎包入住”服務(wù)，交易額超過3億，萬科物業(yè)獲取10%的傭金；2013年始開展房屋租售代理和托管業(yè)務(wù)的萬科租售中心當(dāng)年業(yè)務(wù)收入達(dá)1.13億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3523萬元。

在萬科物業(yè)2013年32.6億元年經(jīng)營(yíng)收入中，向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)17.3億元，社區(qū)服務(wù)多種經(jīng)營(yíng)收入15.3億元(成為其利潤(rùn)的主要來源)。2013年利潤(rùn)2.1億元，年納稅2.5億元。

我在很多場(chǎng)合引用了朱保全的一段話：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)做經(jīng)營(yíng)千萬不能本末倒置，不能為做經(jīng)營(yíng)而去搞經(jīng)營(yíng)。應(yīng)始終把尊重客戶權(quán)益，做好客戶委托的基礎(chǔ)服務(wù)工作放在首位，在此前提下因地制宜地發(fā)掘客戶需求，開展客戶資源經(jīng)營(yíng)才是正道?！边@是萬科服務(wù)宗旨的表達(dá)，也應(yīng)該是物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，開拓多種經(jīng)營(yíng)的底線。

上面講的三點(diǎn)只是這次研討班的開場(chǎng)白，我對(duì)萬科經(jīng)驗(yàn)與科技創(chuàng)新的認(rèn)識(shí)也很膚淺有待深化，所以我也和大家一樣，將全程參加這次活動(dòng)。

最后，我想談?wù)勎覀兿蛉f科學(xué)什么，怎么學(xué)？

第一，要學(xué)習(xí)萬科不斷創(chuàng)新、銳意進(jìn)取的理念。這是一個(gè)變革的年代，我們對(duì)創(chuàng)新和變革給行業(yè)帶來的“新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法”要“看得見、看得懂、看得起、跟得上”，否則就會(huì)掉隊(duì)落伍。

第二，要學(xué)習(xí)萬科通過科技助力物業(yè)管理與服務(wù)升級(jí)的經(jīng)驗(yàn)。一切創(chuàng)新變革的前提是先做好物業(yè)管理的“四項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)”。但做好服務(wù)“保住陣地”只是其一，怎樣通過科學(xué)技術(shù)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運(yùn)用，提升服務(wù)水平和管理能力，讓服務(wù)更加精細(xì)化，讓管理更加簡(jiǎn)單高效，讓業(yè)主滿意度不斷提升，讓企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，在這些方面，萬科的經(jīng)驗(yàn)值得大家深入學(xué)習(xí)。

第三，學(xué)習(xí)萬科和優(yōu)秀品牌企業(yè)，一定要因企制宜。在各種商業(yè)模式創(chuàng)新中，沒有最好的，只有最適合自己的。此外，不要一窩蜂地盲目投入大量資金做社區(qū)電子商務(wù)。即使彩生活的彩之云社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)，也是堅(jiān)決只做平臺(tái)，專業(yè)的事情讓專業(yè)的人做。萬科、長(zhǎng)城、綠城、龍湖目前開展的社區(qū)生活服務(wù)更多地還是從線下做起，逐步開拓線上線下服務(wù)的對(duì)接。

第四，倡導(dǎo)行業(yè)內(nèi)抱團(tuán)取暖合作共贏。我們提倡科技進(jìn)步、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)運(yùn)用和智慧社區(qū)推進(jìn)，不是讓每個(gè)企業(yè)自行或與社會(huì)上的科技公司合作自搞一套網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。這方面的開發(fā)需要大量的資金投入，系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用也需要相當(dāng)管理規(guī)模的支撐，大多數(shù)企業(yè)不具備這樣的資金實(shí)力。業(yè)內(nèi)一些品牌企業(yè)在這方面先行一步，已經(jīng)有了一批為實(shí)踐證明較為成熟的成果，我們鼓勵(lì)企業(yè)間開展各種形式的合作和技術(shù)轉(zhuǎn)讓。據(jù)了解，長(zhǎng)城物業(yè)的“一應(yīng)云”已經(jīng)有包括百?gòu)?qiáng)企業(yè)和部分一級(jí)物業(yè)企業(yè)在內(nèi)的19家物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶著116個(gè)在管項(xiàng)目、21.7萬戶家庭約68萬客戶加入；上海13家物業(yè)企業(yè)組成的創(chuàng)新服務(wù)合作體，正在集聚并整合成員單位物業(yè)服務(wù)平臺(tái)及客戶資源等優(yōu)勢(shì)，將協(xié)助與帶動(dòng)聯(lián)盟成員單位乃至上海及周邊城市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)；參加這次會(huì)議的代表在昨天看了會(huì)議有關(guān)資料后就開始和萬科洽談?dòng)嘘P(guān)技術(shù)的轉(zhuǎn)讓，我們非?？春煤凸膭?lì)這方面的合作。

萬科物業(yè)為這次研討班作了非常精心的準(zhǔn)備，讓我代表中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)萬科物業(yè)為籌備活動(dòng)的辛勤付出和接下要來為大家?guī)淼慕?jīng)驗(yàn)分享表示衷心的感謝！對(duì)參加會(huì)議的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和與會(huì)代表表示崇高的敬意！并預(yù)祝這次活動(dòng)取得圓滿成功！（2014年9月4日）

第五篇：萬科物業(yè)管理

客戶特點(diǎn)：

中青年人；?

受過高等教育；?

身處在受人羨慕的行業(yè)中；?

有較高的收入；?

得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；? ■ 追求生活品質(zhì)。

三、物業(yè)管理服務(wù)模式

從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其

一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其

二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其

三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上，有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其

四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，萬科物業(yè)將在萬科城市花園定位為“free” 的物業(yè)管理模式。

（一）“free的”服務(wù)模式定位與釋義

“free”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營(yíng)造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色。實(shí)現(xiàn)“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值觀，“free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。

以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠(chéng)信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構(gòu)成：

開放的?

1、自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場(chǎng)所，獨(dú)立且安全的組團(tuán)；

2、物業(yè)安全管理重點(diǎn)是組團(tuán)，將居家報(bào)警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射、組團(tuán)可視對(duì)講門禁、安全員定點(diǎn)巡邏、24小時(shí)控制中心值班機(jī)制；

3、組團(tuán)外施行“無人化管理”，通過智能化設(shè)備對(duì)主要場(chǎng)所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場(chǎng)所的治安，同時(shí)給予顧客的充分自由空間。

4、社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點(diǎn)，引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。

5、社區(qū)將無“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。

生活的?

1、引領(lǐng)庭院文化，豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動(dòng)，為每組團(tuán)設(shè)置親善大使，直接為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；

2、營(yíng)造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場(chǎng)所的娛樂設(shè)施；

3、對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項(xiàng)目、休閑娛樂項(xiàng)目、咖啡酒吧項(xiàng)目、異國(guó)情調(diào)的跳蚤市場(chǎng)；親和力的廉價(jià)百貨項(xiàng)目；

4、多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂廣播、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、可隨時(shí)求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。

5、繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動(dòng)。

便利的?

1、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進(jìn)大型購(gòu)物商家交通車；

2、通暢的交通設(shè)計(jì)，路邊停車方式，縮短步行距離；

3、物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務(wù)；

4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購(gòu)物等便民服務(wù)；

5、提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。

“free”服務(wù)模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與服務(wù)方面，還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、會(huì)所服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)等綜合內(nèi)容。

（二）“free”服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求 項(xiàng)

目 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 完成時(shí)間

客戶服務(wù) 客戶服務(wù)中心設(shè)置

1、分前臺(tái)事務(wù)辦理和親善大使兩大職能

2、分前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)計(jì)為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可設(shè)計(jì)后臺(tái)。

3、設(shè)置在會(huì)所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授IC卡（含設(shè)備）、洽談室

親善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜；

2、熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見收集信息匯集服務(wù)中心；

3、組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。

著CI職員服（西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣）

分3個(gè)區(qū)域，3個(gè)專職親善大使，設(shè)5個(gè)固定辦公點(diǎn)（原則徒步5分鐘內(nèi)可到達(dá)），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門童概念）

30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂于助人，善溝通（結(jié)合外圍巡邏安全員）

社區(qū)文化策劃

1、以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題，重點(diǎn)突出庭院文化

2、針對(duì)兒童、購(gòu)房決策人、老人提供特色文化活動(dòng)

3、以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向

4、組織各類藝術(shù)沙龍

有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置

1、根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目，只收取成本的5%利潤(rùn)；

2、方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤(rùn)為目標(biāo)

商業(yè)配套方案

1、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù)，開設(shè)洗衣房，管理會(huì)所。

2、引進(jìn)肉菜市場(chǎng)、兩家以上百貨店、快餐、醫(yī)療室、美容理發(fā)店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。

3、開發(fā)路邊商業(yè)，周末設(shè)置跳蚤市場(chǎng)。電子顯示屏

1、需要設(shè)在巴士站；

2、具體方案已提交；

細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)

1、成立貼心協(xié)會(huì)，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。

2、開辟服務(wù)畫廊，尋找服務(wù)足跡，提高業(yè)主精神文明。環(huán)境

管理 現(xiàn)代與歷史氛圍營(yíng)造

1、設(shè)置歷史回顧凳；

2、項(xiàng)目開發(fā)前后照片對(duì)比景點(diǎn)設(shè)定

3、在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。服裝緊身牛仔藍(lán)色衣（輪滑保潔服務(wù)）自然生態(tài)營(yíng)建方案 開辟親近綠地，供人休憩； 修建人造鳥巢； 建造有機(jī)肥基地，供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用；建設(shè)小苗圃培育基地、果樹等（共10*6 m2）社區(qū)保潔綠化管理方案（88人）

1、環(huán)境保潔（60人）

2、家政：（10人）

3、垃圾清運(yùn)：市政化

4、垃圾箱；庭院兩個(gè)單元一腳踏式雙桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1個(gè)/半徑40m）

5、服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特點(diǎn)

6、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置（60m2）

7、1臺(tái)機(jī)動(dòng)垃圾清掃車、1臺(tái)機(jī)動(dòng)灑水車、機(jī)動(dòng)垃圾車1臺(tái)

8、每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取水點(diǎn)（對(duì)裸露管口作防凍處理）綠化（18人）

地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材

每半徑50m綠地設(shè)一個(gè)電源插座（防水、防觸電）盡量考慮雨水利用系統(tǒng)

其它 外圍保潔實(shí)施外包方式。安全管理 治安管理

城花的安全管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。人防

采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。

1、整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將若干個(gè)小的組團(tuán)化為一個(gè)區(qū)域設(shè)定一個(gè)安全巡邏崗（樓內(nèi)巡邏崗5個(gè)），主要是對(duì)本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗（西裝），主要是以小區(qū)的整個(gè)風(fēng)格相配套。

2、在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的（設(shè)崗位1個(gè)）。

3、對(duì)于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個(gè)），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開放的小區(qū)管理特色。

4、在小區(qū)的主干道及整個(gè)小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對(duì)小區(qū)各崗位的快速支援及整個(gè)小區(qū)的安全事務(wù)處理（摩托車巡邏崗1個(gè)）。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。

5、體現(xiàn)城市花園安全管理的風(fēng)格，在主要的出入口設(shè)置安全形象崗位1個(gè)（核心路與江夏大道交接處）。著美式作戰(zhàn)服。

6、在小區(qū)的前期對(duì)于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設(shè)置專門的裝修巡邏崗（3個(gè)崗位）。著安全樓內(nèi)巡邏崗服裝。技防 小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動(dòng)的模式。

1、在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時(shí)的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動(dòng)。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù)，從治安管理角度很大的程度上保證了及時(shí)的信息流通。

2、小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異常現(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。

3、組團(tuán)電動(dòng)門安裝延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時(shí)顧客提供安全方便的服務(wù)。

4、紅外發(fā)射器對(duì)裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實(shí)體距離35cm。

5、24小時(shí)的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對(duì)小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)及時(shí)的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的事務(wù)處理（設(shè)置1.5個(gè)崗位）。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。

6、設(shè)電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質(zhì)量保證。

交通管理

1、車場(chǎng)出入口崗（4個(gè)崗位）服裝要求：國(guó)家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專業(yè)化。

2、首期封閉為一個(gè)車流出入口（道路寬度可調(diào)頭）

3、在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝置；控制車輛在小區(qū)內(nèi)的速度。

4、針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)的車輛進(jìn)行管理。

5、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實(shí)行非固定式管理模式）。

消防管理 采用誰主管，誰負(fù)責(zé)。對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行區(qū)域化集中管理的模式。

1、建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。

2、對(duì)裸露管口作防凍處理。

內(nèi)部管理 采用半軍事化的管理模式。

1、安全班值班制度為三班四倒，24小時(shí)的值班制度。

2、小區(qū)安全管理隊(duì)伍分三班，每班設(shè)班長(zhǎng)一人，副班長(zhǎng)一人。維修管理 人員 16人，服裝著CI標(biāo)準(zhǔn)服（上衣束腰）配多功能腰帶

1．設(shè)備設(shè)施等公用部位將采用分區(qū)管理、責(zé)任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個(gè)分區(qū)，實(shí)行分區(qū)管理，同時(shí)在各個(gè)分區(qū)實(shí)行責(zé)任負(fù)責(zé)制，每人都有自己的專責(zé)區(qū)域，同時(shí)由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設(shè)備設(shè)施的完好如新。體現(xiàn)“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務(wù)理念。

2．家政維修服務(wù)主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”推行崗位專家、服務(wù)明星，來提高服務(wù)品質(zhì)。3．公共照明采用雙電源供電，分區(qū)控制。

4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時(shí)關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費(fèi)用支出。

5．小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進(jìn)行水的重復(fù)利用，以節(jié)約成本。

6．控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機(jī)，并能保存一個(gè)月。7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設(shè)備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。

水電氣計(jì)量 1．要求前期就能實(shí)現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。

2．箱式變電站的放置地點(diǎn)要考慮今后的檢修的方便性，及對(duì)業(yè)主的影響。3．合理設(shè)計(jì)景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。服務(wù)特色

1、組合式工具箱，體現(xiàn)萬科物業(yè)的“專業(yè)化”。

2、家政維修體現(xiàn)快速化，接到報(bào)修信息后能在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理。

3、城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車代步模式。

4、公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時(shí)性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時(shí)間完成。

5、每位技術(shù)員都有自己的專門責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。

人員要求和服務(wù)制度編制 管理處服務(wù)架構(gòu) 部門經(jīng)理1人；經(jīng)理助理2人；會(huì)計(jì)1人；出納1人；人事行政10人；客戶中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺(tái)、后臺(tái)人員服裝 仍著CI規(guī)定服裝 體系文件 按照公司IS09000體系執(zhí)行 人事行政制度 按照公司IS09000體系執(zhí)行 內(nèi)部管理規(guī)定 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班組內(nèi)管理規(guī)定。物業(yè)管理用房 物業(yè)管理用房

1、資料室

2、辦公室

3、會(huì)議培訓(xùn)室

4、更衣室

5、倉(cāng)庫（保潔、維修、辦公、宿舍）

6、宿舍及食堂

7、維修操作間 800平方米

標(biāo)識(shí) 生活、交通、提示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

1、配合項(xiàng)目制定與項(xiàng)目定位的永久性標(biāo)識(shí)。

2、公共宣傳及物業(yè)服務(wù)標(biāo)識(shí)由物業(yè)提標(biāo)識(shí)樣。

3、交通標(biāo)識(shí)按照國(guó)家規(guī)范制作。

（三）、社區(qū)人員配置方案

1.管理處工作人員崗位任職要求 1.1部門經(jīng)理 基 本 要 求 教

育 工作經(jīng)驗(yàn) 健康 狀況

應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn) 資格證書 發(fā)證 機(jī)構(gòu)

高、中專以上 三年相關(guān)工作以上 良好 崗前 培訓(xùn) 入職 培訓(xùn) 強(qiáng)化 培訓(xùn) 升職 培訓(xùn) 在職 培訓(xùn)

管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書 物業(yè)管理資格證書 國(guó)家 建設(shè)部

其他要求 1．擔(dān)任主管以上職務(wù)滿一年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程 3．具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4．通過公司評(píng)審?fù)ㄟ^

1．2經(jīng)理助理 基 本 要 求 教

育 工作經(jīng)驗(yàn) 健康 狀況 應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn) 資格證書 發(fā)證 機(jī)構(gòu) 高中專

以上 二年相關(guān)工作以上 良好 崗前 培訓(xùn) 入職 培訓(xùn) 強(qiáng)化 培訓(xùn) 升職 培訓(xùn) 在職 培訓(xùn)

管理處經(jīng)理助理應(yīng)具備物業(yè)管理資格證書 初級(jí)職稱證書 各地 勞動(dòng)局

其 他 要

求 1．擔(dān)任主管（含主管）以上職務(wù)半年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程 3．具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4．通過公司評(píng)審?fù)ㄟ^

1．3主管 基 本 要 求 教

育 工作經(jīng)驗(yàn) 健康 狀況

應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn) 資格證書 發(fā)證 機(jī)構(gòu) 高中專

以上 二年以上 良好 崗前 培訓(xùn) 入職 培訓(xùn) 強(qiáng)化 培訓(xùn) 升職 培訓(xùn) 在職 培訓(xùn) 特殊

要求 應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種中級(jí)等級(jí)證書以上 中級(jí)等級(jí)證書 各地 勞動(dòng)局

其 他 要

求 1．在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作兩年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程 3．具有一定的管理能力

4．通過公司組織的考核和資格審核

1.2主辦 基 本 要 求 教

育 工作經(jīng)驗(yàn) 健康 狀況

應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn) 資格證書 發(fā)證 機(jī)構(gòu) 高中專

以上 二年以上 良好 崗前 培訓(xùn) 入職 培訓(xùn) 強(qiáng)化 培訓(xùn) 升職 培訓(xùn) 在職 培訓(xùn) 特殊

要求 應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)兩種初級(jí)以上的證書 初級(jí)職稱證書 各地 勞動(dòng)局

其 他 要

求 1．在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上

2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程 3．具有一定的管理能力

4．通過公司組織的考核和資格審核

1.3技術(shù)及管理人員 基本 教

育 工作經(jīng)驗(yàn) 健康 狀況

應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn) 資格證書 發(fā)證 機(jī)構(gòu)

要求 高中專

以上 一年以上 良好 崗前 培訓(xùn) 入職 培訓(xùn) 強(qiáng)化 培訓(xùn) 升職 培訓(xùn) 在職 培訓(xùn) 特 殊 要

求 1.財(cái)務(wù)管理部/業(yè)務(wù)部門的會(huì)計(jì)/出納員須通過“武漢市會(huì)計(jì)上崗資格”培訓(xùn)或相關(guān)專業(yè)學(xué)歷 武漢市會(huì)計(jì)證 武漢市 財(cái)政局

2.設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn) 上崗證 各地 勞動(dòng)局

3.專職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照 機(jī)動(dòng)車輛 駕駛證 武漢公安局車輛管理所

4．食堂廚師須持等級(jí)證書并通過健康檢查 廚師等級(jí)證書 健康證 武漢市勞動(dòng)局衛(wèi)生防疫站

5．品質(zhì)管理人員需持物業(yè)管理上崗證 物業(yè)管理崗位 資格證書 相關(guān)認(rèn)證機(jī)構(gòu) 其他

要求

1、熟悉任職崗位的業(yè)務(wù)運(yùn)作，具有一定的專業(yè)技能

1.4普通員工（含班長(zhǎng)）

基本

要求 教育 健康

狀況 應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn) 升班長(zhǎng)要求 資格證書 發(fā)證 機(jī)構(gòu)

初中以上 良好 崗前 培訓(xùn) 入職 培訓(xùn) 強(qiáng)化 培訓(xùn) 在職 培訓(xùn) 升職 培訓(xùn) 特殊

要求 1．救生員須通過“救生員上崗資格”培訓(xùn)、健康檢查 救生員上崗證 健康證 水上運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì) 武漢市防疫站

2．食堂工作人員須通過健康檢查 健康證 武漢市防疫站

3．控制中心負(fù)責(zé)人需持消防上崗證，其他值班人員需通過公司組織的消防培訓(xùn)及考核。消防上崗證

升班長(zhǎng)要求

1、在員工工作崗位工作半年以上

2、熟悉本專業(yè)及部門運(yùn)作流程

4、具有一定的組織協(xié)調(diào)能力

5、通過部門考核和公司審核。

2.管理處組織架構(gòu)圖

共計(jì)：223人

四、財(cái)務(wù)分析方案

經(jīng)測(cè)算及結(jié)合市場(chǎng)情況，確定住宅管理費(fèi)為： 情景花園：1.2元/平方米； 多層住宅：1.1元/平方米； 小高層：1.6元/平方米； 聯(lián)排別墅：1.8/平方米； 商鋪：2.8/平方米； 車位租賃費(fèi)：150元/月 具體測(cè)算見盈虧測(cè)算模型：

以上測(cè)算背景為大一期全部入伙后的成熟物業(yè)管理階段，主要指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 單方主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1.54元/平方米

單方主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1.45元/平方米（測(cè)算中已考慮年終獎(jiǎng)金）單方主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金 0.09元/平方米 單方主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 0.00（持平）人均管理面積 1735.92平方米/人 計(jì)劃管理費(fèi)收繳率 95％ 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 0.11萬元/年