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      萬科年度總結(jié)
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 11:39:22下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡(jiǎn)介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《萬科年度總結(jié)》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《萬科年度總結(jié)》。

      
	
      

      第一篇：萬科年度總結(jié)
      

      親愛的各位同事：
      2014年快要結(jié)束了。今年是萬科成立30周年。年滿而立的我們，即將踏入第四個(gè)十年發(fā)展期。
      就在今天，我們完成了年度回款兩千億的目標(biāo)。這一成果的背后，凝聚著全體同事一年來的努力和汗水，證明了萬科強(qiáng)大的執(zhí)行力。我必須對(duì)大家的辛勤付出，表達(dá)由衷的感謝和敬意。能擁有你們這樣優(yōu)秀的伙伴，我深感自豪。
      我們已經(jīng)有很多年，不再用一個(gè)固化的數(shù)字作為年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)?！皟汕|回款”的意義，不在于“兩千億”，而在于“回款”。只有獲得回款才是真正的銷售，當(dāng)我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時(shí)代，尤其當(dāng)市場(chǎng)處于調(diào)整期的時(shí)候，我們需要加倍重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康，需要用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨葋頊y(cè)度我們?nèi)〉玫匿N售業(yè)績(jī)——這才是我們今年設(shè)定這一目標(biāo)的真實(shí)用意。
      未來，我們將不再設(shè)定回款數(shù)字的目標(biāo)，但對(duì)回款率的要求將進(jìn)一步提高?；乜盥手笜?biāo)，實(shí)際上對(duì)銷售規(guī)模數(shù)字會(huì)有一定抑制作用，這是簡(jiǎn)明的道理。我們不斷提高對(duì)回款率的要求，也正是基于在一個(gè)新的時(shí)期，我們對(duì)規(guī)模數(shù)字新的理解。
      過去十年以來，我們對(duì)于規(guī)模數(shù)字的態(tài)度，經(jīng)歷過三個(gè)階段。在2008年之前，我們也曾一度把規(guī)模數(shù)字本身作為追求的目標(biāo)。從2008年開始，我們確立了從速度規(guī)模型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)的方針，規(guī)模不再是目標(biāo)，而只是一個(gè)自然的結(jié)果。而從今年開始，我們對(duì)于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模數(shù)字的擴(kuò)張，甚至要保持警惕的態(tài)度。
      規(guī)模是一把雙刃劍。它意味著行業(yè)地位，意味著規(guī)模效應(yīng)帶來的好處。但它往往也意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。過去十多年，是我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代。黃金時(shí)代一個(gè)重要的特征，就是幾乎完全沒有存貨風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)始終在快速升值，而且總體的升值速度超過了企業(yè)的融資成本。即使企業(yè)在短期價(jià)格高點(diǎn)進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張，也無需擔(dān)憂投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟憧偰苷业揭粋€(gè)更高的點(diǎn)位將資產(chǎn)售出，并實(shí)現(xiàn)盈利。正因?yàn)槿绱?，過去十年中，我們?cè)谛袠I(yè)中極少看到虧損的項(xiàng)目，更少看到崩潰的企業(yè)?？梢哉f，在黃金時(shí)代，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標(biāo)志之一。
      但在白銀時(shí)代，情況會(huì)發(fā)生很大的變化。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將結(jié)束單邊的快速上漲，很可能將轉(zhuǎn)為在波動(dòng)中緩慢上行，其長(zhǎng)期漲幅將低于人均收入的增速，我們將看到房?jī)r(jià)收入比的逐漸下降。當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)長(zhǎng)期漲幅低于企業(yè)融資成本的時(shí)候，單純靠持有資產(chǎn)升值的盈利模式將不復(fù)成立。過多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。
      在白銀時(shí)代，我們必須依靠產(chǎn)品和服務(wù)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造來賺錢，我們將回歸真正的實(shí)業(yè)領(lǐng)域。在白銀時(shí)代，精細(xì)化管理水平，對(duì)金融的理解，經(jīng)營(yíng)品牌、信用的能力，將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。
      對(duì)萬科來說，這絕對(duì)不是災(zāi)難。我們不要忘記，在剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，“拿不到好地”幾乎就是我們的標(biāo)簽。我們沒有任何天賦的資源，除了靠做好產(chǎn)品和服務(wù)來贏得客戶，我們別無倚仗，也別無選擇。但也正因?yàn)槿绱?，在這個(gè)行業(yè)從無到有的驟然爆發(fā)過程中，我們幾乎引領(lǐng)了行業(yè)技術(shù)升級(jí)和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的每一次浪潮。正因?yàn)槿绱耍旁炀土私裉斓娜f科，為我們贏得了全行業(yè)最有影響力企業(yè)的桂冠。
      領(lǐng)跑是一種理想，也是一種責(zé)任。我們是驕傲的萬科人，不甘平庸、追求卓越、永懷激情，是深刻在我們血脈里永不磨滅的烙印。毫無疑問，在白銀時(shí)代，我們?nèi)詫⒂垒岙?dāng)仁不讓的自信與豪情。
      在黃金時(shí)代，頂峰唯一，法門不二，跑得最快的人就是領(lǐng)跑者。而在白銀時(shí)代，狂飆突進(jìn)的輝煌已成往事，山重水復(fù)的前路突顯紛紜，領(lǐng)跑者的責(zé)任在于率先找到新的出路。成為白銀時(shí)代的探路者，為行業(yè)找到柳暗花明的又一村，是我們能夠賦予自己的新的期許。因此，我們必須毫不猶豫、堅(jiān)定不移地推動(dòng)公司的轉(zhuǎn)型，即使在短期內(nèi)需要付出一定的代價(jià)。我們必須主動(dòng)卸下黃金時(shí)代獲得的一切光環(huán)，回歸到自我清零的空杯心態(tài)。我們必須以初出茅廬的創(chuàng)業(yè)者視角，重新審視我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，以及我們可能獲得的新的機(jī)會(huì)。
      在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面，我們必須始終牢記“質(zhì)量”和“效益”兩個(gè)關(guān)鍵詞。質(zhì)量概念，包括更小的誤差、更長(zhǎng)的壽命和更少的瑕疵，但不僅如此。我們需要始終以客戶為老師、為裁判，瞄準(zhǔn)客戶在使用時(shí)的良好體驗(yàn)，追求產(chǎn)品和服務(wù)的全面質(zhì)量提升，按照“好房子、好服務(wù)、好社區(qū)”的“三好”標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)為城市家庭提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)化技術(shù)、綠色建筑技術(shù)上已經(jīng)獲得了明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，而在未來，我們需要將其轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
      在效益方面，我們需要學(xué)會(huì)站在我們的投資者角度來思考。我們需要深刻理解并有效滿足不同投資者的差異化訴求，并成為各類投資者最心儀的合作伙伴。我們必須記住，以盡可能少的資源消耗，盡可能好的滿足客戶需求，是企業(yè)存在的理由，也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的終極解釋。我們必須珍惜并善用各類社會(huì)資源，盡一切可能減少浪費(fèi)和低效成本。
      而在新業(yè)務(wù)方面，我們需要為“城市配套服務(wù)商”充實(shí)內(nèi)涵。我們需要緊跟城市演進(jìn)的步伐，發(fā)現(xiàn)城市及其居民不斷產(chǎn)生、亟待得到更好滿足的需求。每一個(gè)痛點(diǎn)的背后都是商業(yè)機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是我們要能率先找到它們。我們必須在消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拓寬視野，進(jìn)行更多的思考和探索。我們需要像原來做住宅一樣，深入理解消費(fèi)客戶、產(chǎn)業(yè)客戶的需求，進(jìn)而提供最有針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足他們的需要。
      面對(duì)空前的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，我們需要的，是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的信念和善于試錯(cuò)的智慧。試錯(cuò)不僅需要勇氣，也需要技巧和法則。我們必須學(xué)會(huì)，如何用更小的代價(jià)完成試錯(cuò)，用更少的波折實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
      除了行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，我們面對(duì)的另一個(gè)重大轉(zhuǎn)變，是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來?；ヂ?lián)網(wǎng)不僅僅是一種技術(shù)革新。正如蒸汽機(jī)的普及結(jié)束了對(duì)手工生產(chǎn)和體能力量的依賴，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最大的變化，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的全面崛起。對(duì)于萬科來說，這是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，我們就有可能實(shí)現(xiàn)由卓越企業(yè)向偉大企業(yè)的飛躍。
      這可能是比互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)更大的風(fēng)口。對(duì)于知識(shí)密集型行業(yè)，合伙人機(jī)制很可能取代職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，成為知識(shí)擁有者建構(gòu)自身舞臺(tái)的未來主流范式。而在超大規(guī)模行業(yè)中，萬科是具有最優(yōu)良合伙人制度基因的企業(yè)之一。
      在創(chuàng)立之初，萬科就旗幟鮮明地提出，人才是萬科的資本。而現(xiàn)在，我們可以更進(jìn)一步提出，為人才提供舞臺(tái)是萬科存在的意義。萬科的核心價(jià)值，不是財(cái)務(wù)報(bào)表上的一串?dāng)?shù)字，不是一堆土地和在建工程，而是一群人、一種文化和一組正不斷完善著的合約安排。
      對(duì)于那些有知識(shí)、有創(chuàng)造力、有創(chuàng)業(yè)熱情，但缺少資本積累的人才，如果有一天，萬科能成為他們的夢(mèng)想歸宿，那么萬科的夢(mèng)想也就自然實(shí)現(xiàn)了。
      是的，各位同事，我們的合伙人機(jī)制不是已經(jīng)定型的完成時(shí)，而是剛剛開始的將來時(shí)。這個(gè)探索過程的關(guān)鍵，不是幾個(gè)核心成員閉門造車的紙上設(shè)計(jì)，而是我們?nèi)w伙伴在實(shí)踐中的不斷嘗試和迭代更新。
      各位同事，這是一個(gè)值得我們用畢生去奮斗的目標(biāo)。在這條并不平坦但暢想無限的道路上，我非常期待與大家攜手同行。
      最后，祝大家新年新氣象，身體健康，合家歡樂，萬事如意。
      郁亮
      2014年12月23日
      第二篇：萬科成本管理總結(jié)
      萬科成本管理總結(jié)
      談萬科的成本管理，需要從萬科成本管理歷程中幾個(gè)值得記錄的時(shí)刻開始。1998年：集團(tuán)成本年
      2000年：集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部” 2002年：確定萬科成本管理目標(biāo)和宗旨
      2003年: 目標(biāo)成本管理＋責(zé)任成本管理＋作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立
      2004年：深圳成立區(qū)域成本管理部 2005年：首屆集團(tuán)造價(jià)研討會(huì)召開
      2006年：萬科成本知識(shí)體系平臺(tái)搭建成型，啟動(dòng)工廠化成本研究；
      2007年：適應(yīng)新發(fā)展時(shí)期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息化平臺(tái)升級(jí)工作全面開展； 2007年： 集團(tuán)成本管理部成立。
      可以看到，自2003年確定成本管理模式開始至今，萬科成本管理成體系真正走過的不過是5年的歷程，但這5年卻是萬科成本管理發(fā)展迅猛、卓有成效的5年。
      一、萬科對(duì)成本管理內(nèi)涵的詮釋
      談到萬科成本管理，首先要關(guān)注的是萬科對(duì)成本管理內(nèi)涵的深刻定義：健康 合理 有序。
      “健康”是指成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒棄個(gè)人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進(jìn)公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運(yùn)作的規(guī)范性。----簡(jiǎn)單來說，就是成本管理需要一個(gè)規(guī)范透明、一心為公的內(nèi)部環(huán)境。在一個(gè)爭(zhēng)名奪利、損公肥私的氛圍下談成本管理無疑是天方夜譚。
      “合理”是指在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，控制，減少無效成本的發(fā)生。
      ----強(qiáng)調(diào)成本投入與客戶需求的匹配，強(qiáng)調(diào)杜絕浪費(fèi)的思想，強(qiáng)調(diào)成本前置的手段。
      “有序”是指通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對(duì)成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。
      ----闡述成本管理的最基本職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目成本的有效把控與準(zhǔn)確反饋。幾個(gè)“特別”、“出人意料”的詞匯構(gòu)成了萬科成本管理的思想框架。
      二、組織架構(gòu)
      組織架構(gòu)也是談到萬科成本管理中必須介紹的內(nèi)容。有什么樣的組織架構(gòu)，就有什么樣的作業(yè)流程，就會(huì)產(chǎn)生什么樣的管理效果。以下是萬科一線公司的組織架構(gòu)示意圖：
      萬科一線公司有獨(dú)立的成本管理部，與相關(guān)部門平級(jí)設(shè)置，突出其專業(yè)性。在組織架構(gòu)層面有效的支持了成本管理工作的開展。
      一線公司成本部門的主要職責(zé)可以用下圖表示：
      對(duì)成本部的職能定位是：成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。
      ? 全員成本意識(shí)的推動(dòng)者 ? 公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的保證者
      ? 貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 ? 項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者 這樣的職能定位，直接決定成本業(yè)務(wù)的工作方式與思考方法。
      需要特別提到的“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性”管理，來源于“設(shè)計(jì)優(yōu)化”又有所延伸。在萬科現(xiàn)在不提“設(shè)計(jì)優(yōu)化”，原因是萬科成本人認(rèn)為：優(yōu)化是“管理后置”，是對(duì)已形成設(shè)計(jì)成果的改良，雖然有效，但會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙或成果不同程度的修改，無疑會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度的開展。萬科更提倡“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性”管理，理念是在設(shè)計(jì)前與設(shè)計(jì)過程中完成對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果的前置管理，保證出圖后或設(shè)計(jì)成果形成后的經(jīng)濟(jì)性，不產(chǎn)生反復(fù)。文字不同的背后蘊(yùn)含的是管理理念的不同。
      三、萬科成本管理模式
      萬科成本管理的鏈條如下，這也是萬科成本管理最核心的環(huán)節(jié)：
      看上去與業(yè)內(nèi)的同行管理方式大同小異。但萬科的成本管理在此鏈條上強(qiáng)調(diào)三個(gè)環(huán)節(jié)：可研成本、責(zé)任成本、結(jié)算成本，另外無效成本管理也是萬科成本管理中有特色的一環(huán)。
      1、可研成本
      一般說來，成本管理在可研階段的兩種工作模式：
      a、基于公司相關(guān)部門確定的方案進(jìn)行項(xiàng)目可研成本測(cè)算； b、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見
      萬科現(xiàn)階段大力提倡與推廣第二種成本管理方式，盡可能地將成本管理前置，以期在價(jià)值鏈的前端發(fā)揮更大能量。萬科越來越重視可研階段的管理，不僅在成本上，在整個(gè)決策過程都要求十分嚴(yán)格，這跟萬科自身精細(xì)化的要求有關(guān)，也跟萬科的國(guó)際化合作模式有關(guān)。
      2、目標(biāo)成本
      萬科的目標(biāo)成本管理與眾不同的是：萬科要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，就將目標(biāo)成本完成定稿并實(shí)施，真正體現(xiàn)了目標(biāo)成本的前置指導(dǎo)性，目標(biāo)成本的修改也有嚴(yán)格的規(guī)定。整套體系體現(xiàn)的是對(duì)決策嚴(yán)謹(jǐn)性要求。
      3、責(zé)任成本
      責(zé)任成本體系目前在萬科各一線公司已落實(shí)。作為目標(biāo)成本的保障體系，責(zé)任成本是必不可少的一環(huán)。有了責(zé)任成本的制度保障，萬科的目標(biāo)成本變動(dòng)率在2006年實(shí)現(xiàn)了“由量變到質(zhì)變”----集團(tuán)平均目標(biāo)成本變動(dòng)率僅1.1%。
      4、無效成本
      萬科于2004年推出了無效成本管理方法。無效成本管理方法側(cè)重于反饋無效成本金額與分析發(fā)生原因并避免重復(fù)犯錯(cuò)。無效成本的管理內(nèi)容包括： q 指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本
      q 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況 q 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí) q 清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)” q 推動(dòng)各部門提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理
      四、信息化工具
      在萬科成本管理中不得不提的重要工具是信息化軟件。金蝶K3成本管理軟件從2002年開發(fā)完成至今對(duì)萬科的規(guī)模發(fā)展與多城市擴(kuò)張模式提供了巨大的支持和有力的保障，因此，金蝶K3軟件也因其成功實(shí)踐被許多業(yè)內(nèi)同行所使用。
      2006-07年，萬科與金蝶再次聯(lián)手打造新一代信息化管理工具EAS，將是對(duì)K3軟件的革命性換代產(chǎn)品。EAS的先進(jìn)性體現(xiàn)在：
      1、與審批系統(tǒng)掛接，徹底改變了數(shù)據(jù)錄入這一事務(wù)性工作，在工作流程中自動(dòng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的導(dǎo)入，節(jié)約了大量的事務(wù)性工作時(shí)間；
      2、EAS中數(shù)據(jù)庫模塊的建立，將使公司數(shù)據(jù)庫高效運(yùn)作；
      3、資金計(jì)劃模塊，實(shí)現(xiàn)了成本人員對(duì)公司資金計(jì)劃這一重要工作的管理；
      4、報(bào)表模塊，實(shí)現(xiàn)了對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的能力；
      5、測(cè)算模塊，利用EAS強(qiáng)大的數(shù)據(jù)功能高效完成項(xiàng)目成本測(cè)算工作；
      6、評(píng)標(biāo)模塊，解決招標(biāo)評(píng)標(biāo)問題。
      2007年底，EAS系統(tǒng)功能將開發(fā)完成。萬科希望通過對(duì)信息化工具的大幅改良，在信息化方面持續(xù)保持領(lǐng)先，并由此對(duì)成本管理工作提供更有效支持。
      五、知識(shí)管理
      萬科在成本管理領(lǐng)域另一值得稱道的是其對(duì)知識(shí)管理的重視與取得的成果。短短幾年來，萬科從案例總結(jié)到造價(jià)研究再到2006年建成的《成本前置知識(shí)體系》、《成本缺陷手冊(cè)》、《成本培訓(xùn)課件》等體系化的知識(shí)平臺(tái)，已經(jīng)迅速完成了對(duì)成本知識(shí)的原始積累。這些知識(shí)管理成果分別在產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性管理、重復(fù)錯(cuò)誤預(yù)防、人員培養(yǎng)等方面發(fā)揮著有效的作用。
      如果用“個(gè)人英雄”、“群眾運(yùn)動(dòng)”這樣的詞來描述企業(yè)人員能力狀況的話，萬科的成本管理系統(tǒng)已經(jīng)從“個(gè)人英雄”階段逐步走入“群眾運(yùn)動(dòng)”階段。正是有這樣的知識(shí)體系的存在，萬科才有機(jī)會(huì)有能力保障其眾多的分公司專業(yè)能力水平基本保持在一個(gè)相對(duì)一致的、逐漸提高的狀態(tài)上。正所謂“知識(shí)平臺(tái)搭得多高，整體的專業(yè)能力水平就有多高！”。
      六、業(yè)務(wù)外包
      相對(duì)部分同行自己完成大量預(yù)結(jié)算等工作，萬科走的是“專業(yè)外包”的道路?，F(xiàn)階段，萬科集團(tuán)各一線公司均加速、加大力度使用社會(huì)資源----工程造價(jià)咨詢公司： 1.預(yù)結(jié)算工作； 2.招標(biāo)工作；
      3.項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品管理；
      4.經(jīng)濟(jì)性分析……
      “借助外包完成非核心業(yè)務(wù)，自身完成核心價(jià)值業(yè)務(wù)”是萬科成本系統(tǒng)對(duì)其工作內(nèi)容的取舍。當(dāng)然，專業(yè)外包是建立在“質(zhì)量、合適、效率、價(jià)值、事務(wù)性工作”等深刻內(nèi)涵的關(guān)鍵詞上的。
      新的時(shí)代，面臨新的環(huán)境和新的挑戰(zhàn)。萬科成本系統(tǒng)將“數(shù)據(jù)中心、綜合能力、管理方法、價(jià)值創(chuàng)造”作為其工作方向和指針，并努力在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)上不斷提高其專業(yè)能力，以期為萬科企業(yè)、為整個(gè)行業(yè)做出更大的貢獻(xiàn)。
      第三篇：萬科和龍湖的企業(yè)文化總結(jié)
      萬科和龍湖的企業(yè)文化總結(jié)
      一、萬科的企業(yè)價(jià)值觀和企業(yè)文化
      ? 萬科核心價(jià)值觀：創(chuàng)造健康豐盛的人生
      1、客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴
      * 客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。
      * 尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。
      * 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。
      * 我們 1% 的失誤，對(duì)于客戶而言，就是 100% 的損失。
      * 衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。
      * 與客戶一起成長(zhǎng)，讓萬科在投訴中完美。、人才是萬科的資本
      * 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。
      * 尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。
      * 我們尊重每一位員工的個(gè)性，尊重員工的個(gè)人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機(jī)會(huì)面前人人平等；萬科提供良好的勞動(dòng)環(huán)境，營(yíng)造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡(jiǎn)單而真誠(chéng)的人際關(guān)系。
      * 職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。
      * 我們倡導(dǎo) “ 健康豐盛的人生 ”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵(lì)所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個(gè)人生活內(nèi)容的極大豐富。
      * 學(xué)習(xí)是一種生活方式。、“ 陽光照亮的體制 ”
      * 萬科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開放，致力于建設(shè) “ 陽光照亮的體制 ”。
      * 專業(yè)化 + 規(guī)范化 + 透明度 = 萬科化。
      * 規(guī)范、誠(chéng)信、進(jìn)取是萬科的經(jīng)營(yíng)之道。
      * 我們鼓勵(lì)各種形式的溝通，提倡信息共享，反對(duì)黑箱操作。
      * 反對(duì)任何形式的官僚主義。、持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑
      * 萬科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。
      * 通過市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是 萬科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。
      * 在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望。? 萬科企業(yè)宗旨：建筑無限生活
      這個(gè)宗旨有幾方面的含義：
      * 對(duì)客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個(gè)展現(xiàn)自我的理想空間。
      * 對(duì)投資者，意味著了解你的期望，回報(bào)一份令人滿意的理想收益。
      * 對(duì)員工，意味著了解你的追求，提供一個(gè)成就自我的理想平臺(tái)。
      * 對(duì)社會(huì)，意味著了解時(shí)代需要，樹立一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)的理想形象。? 萬科企業(yè)愿景：成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者
      要實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿景，我們需要做到：  * 不斷鉆研專業(yè)技術(shù)，提高國(guó)人的居住水平
      * 永遠(yuǎn)向客戶提供滿足其需要的住宅產(chǎn)品和良好的售后服務(wù)
      * 展現(xiàn) “ 追求完美 ” 之人文精神，成為實(shí)現(xiàn)理想生活的代表
      * 快速穩(wěn)健發(fā)展我們的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)
      * 提高效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)一流的盈利水準(zhǔn)
      * 樹立品牌，成為房地產(chǎn)行業(yè)最知名和最受信賴的企業(yè)
      * 擁有業(yè)內(nèi)最出色的專業(yè)和管理人員，并為其提供最好的發(fā)展空間和最富競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬待遇
      * 以誠(chéng)信理性的經(jīng)營(yíng)行為樹立優(yōu)秀新興企業(yè)的形象
      * 為投資者提供理想的回報(bào) ? 萬科的表層文化：
      萬科的宗旨就是建筑無限生活。包括：
      對(duì)客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個(gè)展現(xiàn)自我的理想空間 對(duì)投資者，意味著了解你的期望，回報(bào)一份令人滿意的理想收益 對(duì)員工，意味著了解你的追求，提供一個(gè)成就自我的理想平臺(tái) 對(duì)社會(huì)，意味著了解時(shí)代需要，樹立一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)的理想形象 萬科對(duì)自己的定位是：成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者 ? 萬科的中層文化：
      陽光照亮的體制。萬科的文化一直堅(jiān)持簡(jiǎn)單、規(guī)范、透明。萬科絕不會(huì)要求員工在公司內(nèi)外采用不同的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則。萬科秉承“人才是萬科的資本”的用人理念，使員工和公司、客戶、合作伙伴之間一直保持平等、雙贏的關(guān)系。同時(shí)萬科企業(yè)的另一中層文化是職業(yè)經(jīng)理人制度。萬科尋找人才及其對(duì)人才吸引的法寶，首推的是公司本身的發(fā)展所能給員工提供的眾多機(jī)會(huì)，但最重要的一點(diǎn)是：“萬科充滿理想主義色彩的企業(yè)文化是職業(yè)經(jīng)理人難于抵擋的誘惑”。
      萬科對(duì)人才的基本要求都是圍繞這一文化展開的。所謂“職業(yè)”的概念就是“以此謀生，精于此業(yè)”，職業(yè)經(jīng)理人自然就是要以管理為生，精于管理。從初級(jí)管理層到?jīng)Q策管理層的全部管理人員組成公司的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，職業(yè)經(jīng)理承擔(dān)了公司的主要管理任務(wù)。? 萬科的深層文化：
      克拉文化的體現(xiàn)。20多年來，萬科一克拉文化所體現(xiàn)的以人為本的管理思想逐步滲透到日常的管理工作中，萬科一貫主張“健康豐盛的人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)；倡導(dǎo)簡(jiǎn)單人際關(guān)系，致力于營(yíng)造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。通過不斷的探索和努力，萬科建立了一支富有激情、忠于職守、精于專業(yè)、勤于工作的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)，形成了追求創(chuàng)新、不斷進(jìn)取、蓬勃向上的公司氛圍以及有自我特色的用人之道。
      二、龍湖的文化
      ? 公司使命：為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行
      為，在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
      ? 核心價(jià)值觀：追求卓越 人文精神 研究精神 信任/
      共贏 企業(yè)家精神
      【一：追求卓越】
      對(duì)現(xiàn)狀永懷積極健康的不滿。事業(yè)心和使命感的召喚。
      追求長(zhǎng)期可持續(xù)成功的精神狀態(tài)。勇攀高峰的氣概。依靠人也依靠制度來接近卓越?！径喝宋木瘛?/p>
      以人的需求為尺度去丈量和設(shè)計(jì)我們的產(chǎn)品、服務(wù)、制度、流程以及經(jīng)營(yíng)行為。
      有利于人的發(fā)展和解放的環(huán)境才是好的社會(huì)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。理解和尊重員工的貢獻(xiàn)并給予回報(bào)。
      成功＝寧靜的心靈＋人生的目標(biāo)＋金錢的自由＋健康＋愛。
      龍湖欣賞誠(chéng)實(shí)正直、獨(dú)立思想、有生命力、有個(gè)人能力又能相互依賴的人?！救貉芯烤瘛?/p>
      透過現(xiàn)象尋找規(guī)律，運(yùn)用規(guī)律來創(chuàng)建競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于已知的未知和未知的未知保持警覺和敬畏。
      決策既建立在事實(shí)、數(shù)據(jù)的支持上也建立在直覺判斷上。
      只有經(jīng)過不斷研究和實(shí)踐才能積累起真才實(shí)學(xué)，龍湖珍視高質(zhì)量的經(jīng)驗(yàn)。【四：信任/共贏】
      在承諾、結(jié)果和質(zhì)量方面值得信賴。
      信任能降低成本，創(chuàng)造價(jià)值，只有高信任的環(huán)境才能產(chǎn)生高質(zhì)量的人生。選擇值得信任、敢于信任、善于信任的利益相關(guān)方（員工、客戶、同路人等）。信任是需要機(jī)制和懷疑精神去保護(hù)的?！疚澹浩髽I(yè)家精神】
      企業(yè)家精神＝生命力＋事業(yè)心＋創(chuàng)造力＋遠(yuǎn)見＋胸懷＋感染力。
      企業(yè)家精神的核心表現(xiàn)是創(chuàng)造：審時(shí)、蓄勢(shì)、謀篇、破局、攻堅(jiān)、任勢(shì)。
      對(duì)商業(yè)機(jī)會(huì)高度敏感，善于爭(zhēng)取資源、優(yōu)化資源、整合資源、合理配置資源。
      具有企業(yè)家精神的經(jīng)理人既有腦，也有心，還有手。? 企業(yè)精神：志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí)
      ? 經(jīng)營(yíng)管理原則經(jīng)營(yíng)理念：“善待你一生”善待自己；善待同事；善待客戶；善待同路人 【一：長(zhǎng)期利益原則】
      長(zhǎng)期利益重于短期利益，重要的不是眼前賺多少錢，而是明天有沒有賺錢的資格。堅(jiān)持從長(zhǎng)期的角度做正確的事，牢記自己的使命和目標(biāo)而不迷失方向。龍湖與客戶共同分享價(jià)值，不追求暴利以及涸澤而漁。尊重個(gè)人及組織能力成長(zhǎng)的規(guī)律。
      遵守法律法規(guī)的文字規(guī)定以及其精神實(shí)質(zhì)要求。依法納稅是企業(yè)和個(gè)人的責(zé)任和義務(wù)?！径嚎蛻糁辽显瓌t】
      所有的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及其相關(guān)制度都應(yīng)圍繞為顧客謀利益（購(gòu)買成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、長(zhǎng)期利益）。
      “刁鉆”的客戶是公司的市場(chǎng)導(dǎo)師，其意見值得我們洗耳恭聽。
      不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對(duì)待顧客的思想對(duì)待所有人。珍視客戶給予我們的榮譽(yù)、信任以及批評(píng)、指正。對(duì)顧客承諾的一定要做到；沒有承諾的，盡量做到。下一道工序就是你的客戶?！救合韧夂髢?nèi)原則】
      員工尤其是經(jīng)理人要善于與內(nèi)部為敵，遇到內(nèi)外沖突時(shí)先理解外部需求。關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和政策法規(guī)走向，分析其對(duì)業(yè)務(wù)潛在的影響。關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向但不以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為導(dǎo)向制定我們的運(yùn)作策略。
      保持變革及危機(jī)意識(shí)，迅速調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃、組織形式、工作方法和思維方式來適應(yīng)外部環(huán)境的變化，力求主動(dòng)變革而非被動(dòng)被變革。
      沒有最優(yōu)的，只有最適合企業(yè)某一階段的經(jīng)營(yíng)模式和管理制度。對(duì)外傳播及交往保持謙和。【四：?jiǎn)T工成長(zhǎng)原則】
      相信每一位員工都愿意，并且能夠發(fā)揮其最大潛力。
      達(dá)到期望是合格員工；持續(xù)改進(jìn)是優(yōu)秀員工；操心是卓越員工。不斷完善自我并且發(fā)展他人是每一個(gè)員工的責(zé)任。
      激發(fā)和幫助員工去實(shí)現(xiàn)更高的期望、標(biāo)準(zhǔn)和具有挑戰(zhàn)性的目標(biāo)。理解和尊重員工的差異，提供適合的職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)?？陀^、坦誠(chéng)、及時(shí)地給予員工績(jī)效反饋。鼓勵(lì)員工長(zhǎng)期服務(wù)。
      嚴(yán)格淘汰低績(jī)效員工，避免逆向淘汰現(xiàn)象的出現(xiàn)。為各個(gè)層級(jí)的新員工創(chuàng)建易于融入的組織及文化環(huán)境，以開放的心態(tài)對(duì)待新員工，每個(gè)新人都是我們學(xué)習(xí)、進(jìn)步的機(jī)會(huì)?！疚澹壕⒃瓌t】
      吸引、招聘和培養(yǎng)具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人。堅(jiān)持嚴(yán)格的甄選標(biāo)準(zhǔn)，寧缺勿濫。
      吸引行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的人才并給予他們優(yōu)厚的回報(bào)。
      具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人既會(huì)管理、領(lǐng)導(dǎo)，也能操作，同時(shí)善于學(xué)習(xí)。大膽任用有潛力的員工并承擔(dān)過程中的成本。
      領(lǐng)導(dǎo)者要有足夠的性格強(qiáng)度以面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及不斷出現(xiàn)的困難。培養(yǎng)其他領(lǐng)導(dǎo)者是領(lǐng)導(dǎo)者的重要條件和特征。
      鼓勵(lì)并且期望員工有出色的專業(yè)知識(shí)和精湛的工作技能。【六：同路人原則】
      客戶、分供方、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、所在社區(qū)、員工、政府、媒體都是與我們共生的利益相關(guān)方（同路人）。
      優(yōu)秀的分供方是公司競(jìng)爭(zhēng)力所在。
      公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是由無數(shù)的契約組成的。契約是神圣的、嚴(yán)肅的，必須遵從。我們關(guān)注、支持利益相關(guān)方的發(fā)展需要，也受益于其發(fā)展。在尊重市場(chǎng)原則的基礎(chǔ)上，利益相關(guān)方合作共贏。我們致力于與同路人建立長(zhǎng)期、積極的關(guān)系?！酒撸嚎茖W(xué)決策原則】
      信息的充分占有和信息的去偽存真是決策的第一要?jiǎng)?wù)。決策成本包括決策過程成本、糾錯(cuò)成本、機(jī)會(huì)成本。好的決策就是決策成本最小而效益最大。廣泛征求意見，與少數(shù)人商量，獨(dú)立做出決策。
      當(dāng)力求最優(yōu)解而導(dǎo)致決策成本增高時(shí)，滿意解優(yōu)于最優(yōu)解。
      決策要由適當(dāng)?shù)娜藖韰⑴c做出，包括制定者、執(zhí)行者、監(jiān)督者、被影響者等。決策權(quán)限下放的程度體現(xiàn)了組織的能力、活力以及成熟度?！景耍焊倪M(jìn)創(chuàng)新原則】
      不斷尋找更好（更省錢、更省時(shí)、更方便、更人性、更好看、更環(huán)保、更有效、更時(shí)尚、更舒適、更可靠??）的產(chǎn)品或服務(wù)替代目前的產(chǎn)品或服務(wù)。向優(yōu)秀的國(guó)內(nèi)、國(guó)際同行業(yè)者及非同行業(yè)的卓越公司學(xué)習(xí)。通過知識(shí)的積累和管理來提高競(jìng)爭(zhēng)力。
      經(jīng)營(yíng)管理模式是不斷調(diào)試出來的，各種總結(jié)固化的過程就是管理改進(jìn)和提升的過程。企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)期許標(biāo)準(zhǔn)。保證過程才能保證結(jié)果，我們注重過程，關(guān)注重要細(xì)節(jié)?！揪牛汉?jiǎn)單直接原則】
      當(dāng)一件事復(fù)雜的不能再?gòu)?fù)雜的時(shí)候，往往簡(jiǎn)單的方法最奏效。推崇簡(jiǎn)單直接、職業(yè)化的人際關(guān)系。
      制定簡(jiǎn)單的政策，減少繁文縟節(jié)，鼓勵(lì)員工基于原則而非條條框框進(jìn)行判斷和決策。建立透明、規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制，摒除潛規(guī)則。信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應(yīng)對(duì)中轉(zhuǎn)傳遞的準(zhǔn)確性予以驗(yàn)證和監(jiān)督。
      在有系統(tǒng)保證的前提下，一點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級(jí)的串聯(lián)傳遞。
      信息在表現(xiàn)力上，實(shí)物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；短句優(yōu)于長(zhǎng)句；要點(diǎn)優(yōu)于論述。
      選用省力、省錢、省時(shí)、省事而又能準(zhǔn)確表達(dá)的方式（面談、便條、電話、會(huì)議、文件、傳閱、電子郵件、傳真、信函、口信、公告欄、網(wǎng)絡(luò)）傳遞信息?！臼簣F(tuán)隊(duì)原則】
      好團(tuán)隊(duì)就像一個(gè)球，推任何一點(diǎn)，球體都會(huì)輕松轉(zhuǎn)動(dòng)。你只要對(duì)我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)任何一個(gè)人交待一件事，就等于已交待給我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)，我們保證：信息不失真，事務(wù)要落實(shí)，落實(shí)有回音。
      當(dāng)我們聚集在一起，所產(chǎn)生的綜合效益不能1+1＞2時(shí)，我們的機(jī)制、流程、制度一定有多余的、不合理的東西存在。
      “人人都有上佳表現(xiàn)”和“團(tuán)隊(duì)得勝”可以并行不悖。
      在面對(duì)困難及問題時(shí)，講究及時(shí)解決問題，自覺補(bǔ)位，問題解決后再尋找原因。我們建立能平衡團(tuán)隊(duì)績(jī)效與個(gè)人績(jī)效的績(jī)效管理制度。
      可以質(zhì)疑團(tuán)隊(duì)既定目標(biāo)、規(guī)則但必須先遵從，之后再反省、更新。
      第四篇：開盤總結(jié)萬科
      篇一：_西安_萬科城_首次開盤總結(jié)
      萬科城一期 開盤總結(jié)
      第三事業(yè)部 萬科城項(xiàng)目組
      一、萬科城一期項(xiàng)目簡(jiǎn)介
      1.總體說明
      萬科城，位于西安城南片區(qū)大學(xué)城板塊，陜西師范大學(xué)正門對(duì)面。項(xiàng)目總占地面積280.273畝，總建筑面積61.68萬平方米，其中居住用地240.008畝，容積率3.0，商業(yè)用地31.15畝，容積率5.11  萬科城擁有“萬科全產(chǎn)品線”作品：擁有15、35平米的精裝公寓，也有45平米的loft；舒適型32層高層產(chǎn)品，面積涵蓋65、75、90、120平米的兩房、三房、四房；尊貴型11層小高層產(chǎn)品，面積為140平米四房，客廳特設(shè)陽光房，茶室、娛樂室、瑜伽房；奢享型180平米聯(lián)排。
      考慮到周邊配套設(shè)施服務(wù)半徑過大的問題，設(shè)計(jì)近5萬平米商業(yè)面積，目前意向合作伙伴包括真愛集團(tuán)（西安最具口碑的餐飲娛樂集團(tuán)）、太平洋影城等知名商家，24小時(shí)便利店、銀行、郵局以及大型購(gòu)物超市即將確定 2.分區(qū)說明
      商業(yè)休閑區(qū)域—項(xiàng)目用地的南向入口是小區(qū)主要入口方向，緊鄰市政道路，布置了集商業(yè)、餐飲于一體的綜合性商業(yè)建筑，總建筑面積5萬平米。
      聯(lián)排別墅區(qū)域--進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，中央景觀大道兩側(cè)設(shè)計(jì)了多派面積較小的townhouse，由于相
      鄰兩排聯(lián)排別墅間擁有較大的樓間距，減少了相互遮擋的同時(shí)，也保證了各單元住戶的私密性要求。小區(qū)景觀大道兩側(cè)各設(shè)計(jì)了八排別墅單位，是整個(gè)項(xiàng)目目前比較稀缺的產(chǎn)品。
      小高層區(qū)域--位于中央聯(lián)排別墅區(qū)域的兩側(cè)，規(guī)劃了十棟11層小高層。將高層設(shè)計(jì)在聯(lián)排別墅
      東西兩側(cè)，一方面可以減少高層住宅對(duì)聯(lián)排別墅視野及采光的遮擋，另一方面以中央景觀帶為中心，向東西兩側(cè)形成聯(lián)排、小高層、高層臺(tái)階式布局，保證各住戶不同程度的享有中央景觀視野。樓棟各單元布局基本呈直線，與前排之間形成綠地。建筑的主要朝向?yàn)槟舷颍瑧粜湍媳蓖ㄍ?，保證每一戶都擁有良好的景觀視野和舒適的居住條件。
      高層區(qū)域--位于目前開發(fā)地塊的東西兩側(cè)，規(guī)劃了八棟32層高層，為目前主要銷售的產(chǎn)品。
      二、一期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料
      1、萬科城一期首次發(fā)售 ＊ 推出套數(shù)：636套； ＊ 容積率：3.0  ＊ 戶型面積：62㎡-139㎡；  ＊ 戶型配比：在推出的636套單位中，兩房256套，三房380套；
      2、戶型配比及戶型圖 a-兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 65㎡
      寬敞主臥，明廚明衛(wèi)，獨(dú)立生活陽臺(tái) →→
      b-兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 62㎡
      純南朝向，客廳、主臥雙南向設(shè)計(jì) →→
      c-兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 75-77㎡
      純南朝向，陽光客廳，主、次臥雙南向設(shè)計(jì) →→
      d-三房?jī)蓮d一衛(wèi) 85㎡
      南北通透，延展式客廳，陽光主臥轉(zhuǎn)角觀景陽臺(tái) →→
      e-三房?jī)蓮d一衛(wèi) 88㎡
      南北通透，經(jīng)典三房，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) →→
      f-三房?jī)蓮d一衛(wèi) 89㎡
      純南朝向，陽光戶型，客廳、主臥、次臥全南向
      g-三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 118㎡
      南北通透，全明戶型，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) →→
      h-三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 139㎡
      南北通透，超大空間設(shè)計(jì)，南向觀景設(shè)計(jì) →→
      →→
      篇二：萬科開盤標(biāo)準(zhǔn)流程
      萬科開盤標(biāo)準(zhǔn)流程
      房地產(chǎn)開盤主要實(shí)現(xiàn)以下目的：營(yíng)造市場(chǎng)關(guān)注，制造熱銷氛圍，達(dá)到短期促銷；加深老業(yè)主及其親友對(duì)項(xiàng)目的美好印象，通過口碑傳播樓盤形象，形成擴(kuò)散效應(yīng)，加大市場(chǎng)影響力；繼續(xù)鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)格支撐。
      一、開盤前相關(guān)籌備事項(xiàng)
      1.開盤前提條件
      （1）銷售法律手續(xù)完備；（2）工程形象良好；（3）現(xiàn)場(chǎng)包裝到位；（4）宣傳資料齊備；（5）銷售資料齊備。2.準(zhǔn)備事項(xiàng)
      （1）確定開盤形式（包括時(shí)間）；
      （2）明確通知方式、時(shí)間和口徑；
      （3）確定選房地點(diǎn)；
      （4）制定開盤流程、做好物料及人員的具體安排；
      （5）確定協(xié)助開盤的人員名單，并通知落實(shí)（同時(shí)落實(shí)人員的宿食問題）；
      （6）現(xiàn)場(chǎng)包裝和物料；
      （7）代理商和發(fā)展商的分工細(xì)化；
      （8）清楚開發(fā)商銷控單位情況；
      （9）確定選房禮品。3.開盤的主要形式
      （1）抽簽vs排隊(duì)
      抽簽：蓄客量多/客戶意向度把握不明確/較公平公正；
      （2）認(rèn)籌定順序vs開盤定順序
      籌定順序：提前對(duì)客戶意向度進(jìn)行把握。
      （3）注意事項(xiàng)
      注意通知時(shí)間的把控，避免制造排隊(duì)現(xiàn)象，避免形成客戶間不公平的心理；對(duì)提前銷控做好“托”的工作。4.開盤流程圖
      5.人員安排
      (1)項(xiàng)目經(jīng)理或策劃提前通知工作和支援人員彩排的時(shí)間，彩排時(shí)工作人員和支援人員必須到場(chǎng)；
      (2)每一環(huán)節(jié)一定安排有經(jīng)驗(yàn)的為負(fù)責(zé)人（即組長(zhǎng)），負(fù)責(zé)人對(duì)細(xì)節(jié)監(jiān)控，對(duì)每一位自己崗位人員進(jìn)行講解培訓(xùn)，每一環(huán)節(jié)的對(duì)接必須清楚如何操作（即前面環(huán)節(jié)按什么憑據(jù)進(jìn)入下一環(huán)節(jié)）；
      (3)提前設(shè)置危機(jī)處理小組。
      二、各區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)把控要點(diǎn)
      1.簽到區(qū)
      由于華府是提前認(rèn)籌確定了順序號(hào)，因此開盤簽到只是為了確定客戶的到場(chǎng)情況。時(shí)間：一般從8：30開始進(jìn)行，9：30結(jié)束，開始選房；（根據(jù)客戶量情況有些許變動(dòng)）。
      簽到方式：先打印好認(rèn)籌時(shí)的客戶名單，進(jìn)行確認(rèn)簽到；（提高核對(duì)的速度）。崗位工作職責(zé)：核對(duì)客戶優(yōu)惠登記表，派發(fā)資料，及時(shí)統(tǒng)計(jì)簽到人數(shù)，上報(bào)負(fù)責(zé)人。
      應(yīng)領(lǐng)取的資料：《置業(yè)指南》（包括裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同文件，讓客戶在休息時(shí)間可提前翻閱）、《購(gòu)房須知》（告知客戶一次性或按揭的相關(guān)手續(xù)辦理）、《購(gòu)房卡》（用于選房時(shí)確定房號(hào)銷控信息，同時(shí)可用于完善客戶基本資料）。（其中《購(gòu)房卡》需要人員提醒客戶在休息區(qū)內(nèi)填寫，以加快財(cái)務(wù)區(qū)和簽約區(qū)的填寫速度）
      注意事項(xiàng)：（有關(guān)不是客戶本人到場(chǎng)的問題）萬科明確，一定要有委托書或直接在現(xiàn)場(chǎng)填寫。之前有案例是夫妻雙方?jīng)]有協(xié)商，“老婆”直接替“老公”買了房子，后要求退房）
      新客接待：設(shè)置新客接待處，在選房結(jié)束之后進(jìn)行選房；（避免客戶未簽到就進(jìn)入）
      簽到區(qū)人員、物料盤點(diǎn)
      人員：負(fù)責(zé)簽到&負(fù)責(zé)核對(duì)&負(fù)責(zé)填委托書&派資料&保安
      重點(diǎn)物料：客戶簽到表（如有認(rèn)籌名單則提前填好）；序號(hào)貼（如已排好順序則不需序號(hào)）；購(gòu)房卡（銷控用）。2.休息區(qū)
      一般選擇室外較開闊的場(chǎng)地，由于等候時(shí)間較長(zhǎng)，該區(qū)域應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注客戶的舒適度情況。（包括考慮洗手間、帳篷、椅子、餐飲等，避免細(xì)節(jié)不足）
      協(xié)助等候工作：可提供小表演/主持人負(fù)責(zé)介紹樓盤情況進(jìn)行熱場(chǎng)/銷售代表提前在等候區(qū)協(xié)助客戶選房
      崗位工作職責(zé)：安撫客戶情緒（避免客戶離場(chǎng)），客戶進(jìn)入選房區(qū)的有效控制；（提醒客戶確定好加名更名，提供銀行服務(wù)，說明相關(guān)事項(xiàng)）
      注意事項(xiàng)：現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)客戶情緒，維持客戶秩序，避免客戶“蜂擁而上”
      3.等待區(qū)
      主持熱場(chǎng)：一般會(huì)邀請(qǐng)活動(dòng)公司專業(yè)主持進(jìn)行熱場(chǎng)工作，但主持人對(duì)客戶選房順序意識(shí)不足，需要有世聯(lián)人員監(jiān)控；
      注意事項(xiàng)：作為休息區(qū)與選房區(qū)之間的過渡空間，一方面可以更好控制客戶進(jìn)入選房的速度，另一方面也可以適當(dāng)減少室外客戶的等候時(shí)間。協(xié)助工作：該區(qū)域主要用于協(xié)調(diào)進(jìn)入選房區(qū)人員的情況，并完成提前復(fù)印的工作； 崗位工作職責(zé)：分清批次控制選房人群，與休息區(qū)和選房區(qū)的工作人員相互協(xié)調(diào)； 有關(guān)叫號(hào)工作：一般按照5個(gè)號(hào)一批的順序進(jìn)行叫號(hào)（根據(jù)銷控和房源不同會(huì)有所不同）；需與銷控區(qū)內(nèi)的負(fù)責(zé)人員保持良好溝通，根據(jù)選房情況進(jìn)行叫號(hào)； 注意事項(xiàng)：協(xié)調(diào)客戶秩序，避免客戶等候時(shí)間過長(zhǎng) 篇三：深圳_萬科金色半山開盤總結(jié)
      篇四：20120325_深圳_萬科紅二期開盤總結(jié)
      篇五：萬科置業(yè)2009年終總結(jié)及發(fā)展計(jì)劃
      萬科置業(yè)2009年終總結(jié)及發(fā)展計(jì)劃
      2009年，萬科置業(yè)有限公司已經(jīng)有一年的成長(zhǎng)閱歷。經(jīng)歷了去年動(dòng)蕩低迷的市場(chǎng)，多波折坎坷的開發(fā)歷程，萬科置業(yè)有限公司倍感壓力，也倍感責(zé)任。如何消化項(xiàng)目開發(fā)過程中的不利因素，整合各類資源，形成項(xiàng)目成功開發(fā)的合力，確保某項(xiàng)目開發(fā)的成功，是總公司的期盼，也是萬科置業(yè)有限公司必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。萬科置業(yè)有限公司全體員工憋足了干勁，在總公司的正確決策指導(dǎo)下，萬科置業(yè)有限公司上下齊心，奮發(fā)有為，經(jīng)過辛勤工作，取得了較好的成績(jī)，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。展望2010年，萬科置業(yè)有限公司全體員工更加信心滿懷，在不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)扎穩(wěn)打靈活創(chuàng)新，爭(zhēng)取取得更大的成績(jī)?，F(xiàn)將2009年工作總結(jié)及2010年工作規(guī)劃匯報(bào)如下：
      2009年工作總結(jié)
      一、貫徹執(zhí)行總公司要求，加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)
      年初，總公司在結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷的基礎(chǔ)上，做出了要加快中冶虞山尚園項(xiàng)目開發(fā)的要求。萬科置業(yè)有限公司貫徹總公司要求，確立了以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以變現(xiàn)為核心，快速推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的方針。各項(xiàng)工作以節(jié)點(diǎn)為要求，打破常規(guī)，快速推進(jìn)，一切以搶進(jìn)度為要。一期工程3月底前完成設(shè)計(jì)規(guī)劃報(bào)批，4月底前完成施工圖政府部門技術(shù)性審核，6月中下旬主體工程開工并于9月26日首批花園洋房上市發(fā)售；二期工程11月底完成土地使用手續(xù)、項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃報(bào)批等工作，12月初動(dòng)工總。
      在加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)總體要求下，萬科置業(yè)有限公司明確了前期各階段重點(diǎn)工作。一是設(shè)計(jì)工作，首先，確定方案布局和產(chǎn)品定位；其次，先行進(jìn)行多層建筑的施工圖設(shè)計(jì)，2月審圖通過并進(jìn)行工程量清單編制；第三，加強(qiáng)施工圖的審查，擴(kuò)初完成后，即展開景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)和智能化設(shè)計(jì)，配合銷售廣告宣傳。二是前期報(bào)批，按照常熟住宅房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的行政要求，我們依次取得一期工程的土地證、環(huán)評(píng)審批意見、立項(xiàng)審批意見、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。三是前期配套，按期完成供水、供電、通信、有線、天然氣、雨污水等市政配套設(shè)計(jì)和合同簽訂，從而為實(shí)體工程的推進(jìn)創(chuàng)造了良好的條件。
      二、明確節(jié)點(diǎn)，各個(gè)擊破，確保工程進(jìn)度
      在前期配套各項(xiàng)工作有效推進(jìn)的基礎(chǔ)上，工程實(shí)體施工如期推進(jìn)。首先是臨電、臨水、施工主道路、場(chǎng)平等準(zhǔn)備，樁基進(jìn)場(chǎng)施工及宗地內(nèi)兩條河道改建修治施工等。在總包進(jìn)場(chǎng)前，萬科置業(yè)有限公司主動(dòng)承擔(dān)起臨電、臨水、施工主道路、場(chǎng)平等準(zhǔn)備。在方案實(shí)施中，一并考慮了現(xiàn)場(chǎng)施工主干道的布置，以及現(xiàn)場(chǎng)辦公區(qū)域、工人宿舍區(qū)域的布置及水電管線網(wǎng)絡(luò)，避免重復(fù)總，增加成本。5月中旬完成施工單位進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備。為加快施工進(jìn)度，某某某置業(yè)有限公司在4月底就安排樁基工程單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行試樁施工，并安排監(jiān)理單位對(duì)樁基施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審批。較早對(duì)市場(chǎng)上資源緊俏的方樁材料進(jìn)行資源鎖定。6月22日，開始全面展開工程樁施工，為后續(xù)施工搶得先機(jī)。5月底前，宗地內(nèi)兩條河道改建修治施工完成。在整個(gè)水利工程的施工中，萬科置業(yè)有限公司對(duì)施工方案進(jìn)行反復(fù)論證。特別是涉及西側(cè)河道邊的沿路管線施工，由于地質(zhì)復(fù)雜，管網(wǎng)縱橫，施工難度大。專業(yè)工程師和和設(shè)計(jì)人員多次現(xiàn)場(chǎng)勘查，修改設(shè)計(jì)減少施工難度在保證質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上特殊施工，確保施工進(jìn)度，為6月下旬總包單位開始進(jìn)場(chǎng)開始全面施工及7月底前臨時(shí)售樓處開始啟用創(chuàng)造了條件。臨時(shí)售樓處工程，關(guān)系項(xiàng)目一期產(chǎn)品銷售及項(xiàng)目的整體形象，萬科置業(yè)有限公司狠下功夫，以凸顯世界五百?gòu)?qiáng)及央企成功形象。售樓處景觀以體現(xiàn)“院景生活、空間創(chuàng)想”主體，從設(shè)計(jì)源頭抓起，合理選用當(dāng)?shù)氐木坝^植物資源，在限額造價(jià)范圍內(nèi)設(shè)計(jì)售樓處的景觀。景
      觀施工管理過程中，工程部克服5、6月份的高溫季節(jié)植物種植的困難，指導(dǎo)施工單位采取科學(xué)有效的非季節(jié)種植手段，確保了植物的成活率。過程中與施工單位及時(shí)充分溝通，形成融洽的工作氛圍，確保了在超短工期內(nèi)按質(zhì)按量的完成了施工任務(wù)。
      總包進(jìn)場(chǎng)后，為配合銷售需求，工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資源調(diào)配，優(yōu)先總4#、5#、6#、7#建筑，滿足了一期推盤的時(shí)間要求。加快了8#、9#建筑的施工，為實(shí)現(xiàn)正式售樓處和樣板房的裝修創(chuàng)造條件。加快水泵房的總，為16#建筑施工開展必要條件。由于多層為層層退臺(tái)，每層各異，給施工流水及材料組織帶來極大不便。在現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)有力組織下，基本達(dá)到了6~7天/層的施工進(jìn)度。在低層拆模后，即組織了磚墻、水電管線等工序穿插施工，為早日驗(yàn)收搶得時(shí)間。10月底，一期多層建筑結(jié)構(gòu)封頂。12月底，一期高層施工基本到頂。
      12月中上旬，二期多層開始施工。二期開工任務(wù)艱巨。為滿足春節(jié)后多層預(yù)售的條件，某某某置業(yè)有限公司打破常規(guī)，在圖紙、證件報(bào)批的同時(shí)，提前開始多層基礎(chǔ)施工，工程部督促施工單位預(yù)先進(jìn)行材料預(yù)算提前備料，并將一期場(chǎng)地內(nèi)的土方進(jìn)行倒運(yùn)，辦公室拆移，施工道路鋪設(shè)，工人宿舍建造等，所有參建人員全力以赴，通力協(xié)作，確保二期工程如期開工。
      在正式售樓處、樣板房的裝修工程中，工程部主動(dòng)與相關(guān)單位聯(lián)系，吃透圖紙要求，嚴(yán)格對(duì)材料品質(zhì)的選擇，注重裝修材料的品牌規(guī)格，各個(gè)裝飾面的顏色色調(diào)、做法，各個(gè)細(xì)節(jié)的尺寸，風(fēng)格的搭配。圖紙變更嚴(yán)格把關(guān)。為控制施工進(jìn)度，每天組織裝修單位進(jìn)行一次碰頭會(huì)，對(duì)當(dāng)天的施工問題進(jìn)行解決，對(duì)后續(xù)任務(wù)進(jìn)行要求。12月底，完成樣板房、正式售樓處內(nèi)部裝修。
      三、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量
      工程如期開工后，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量，成為萬科置業(yè)有限公司工作的重點(diǎn)。萬科置業(yè)有限公司強(qiáng)調(diào)：絕不能有一包到底，不管不問的思想。一個(gè)工程的好壞，不是取決于施工隊(duì)伍，而是取決于業(yè)主的監(jiān)管。我們對(duì)總包，決不能“以包代管”，要把關(guān)，監(jiān)控，管理到位。某某某置業(yè)有限公司對(duì)各個(gè)施工方案進(jìn)行仔細(xì)研討，反復(fù)論證。對(duì)施工隊(duì)伍勞動(dòng)力組織跟蹤落實(shí)，確保工程施工順利展開。
      在施工質(zhì)量管理方面，通過對(duì)監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，堅(jiān)持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗(yàn)。
      在現(xiàn)場(chǎng)文明施工、安全管理方面，實(shí)行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工大檢查，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的隱患排查，對(duì)不符合項(xiàng)目要求施工單位限時(shí)改正。由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。
      在對(duì)監(jiān)理、總包、分包的管理上，堅(jiān)持實(shí)行每周監(jiān)理例會(huì)制度。工程部堅(jiān)持原則，堅(jiān)決支持和督促監(jiān)理對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格管理，支持和督促總包對(duì)分包的協(xié)調(diào)管理。充分發(fā)揮監(jiān)理和總包在現(xiàn)場(chǎng)的主導(dǎo)職能。業(yè)主的態(tài)度保證了監(jiān)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量敢抓敢管；促進(jìn)了總包對(duì)分包的嚴(yán)格要求，為現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量提供了保證。
      四、精心策劃銷售策略、實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤熱賣
      銷售工作是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。面對(duì)2008年的樓市寒冬，市場(chǎng)的急劇萎縮和周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，萬科置業(yè)有限公司沒有退縮不前，而是迎難而上，通過不斷豐富銷售道具，成功實(shí)施廣告宣傳和完善的樓盤銷售前期準(zhǔn)備，成功營(yíng)造售樓環(huán)境，終于成功實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。
      售樓環(huán)境成功營(yíng)造。一是精心謀劃，包括選址、面積大小、功能劃分、整體風(fēng)格，確定
      經(jīng)過近三個(gè)月的蓄水，第六代花園洋房的整體包裝策劃、媒體和廣告對(duì)市場(chǎng)的培育和轟炸、各項(xiàng)銷售資料道具的完善準(zhǔn)備，項(xiàng)目于2009年9月26日在某大酒店舉辦了盛大的開盤儀式，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)、氣氛熱烈，項(xiàng)目所推出的首批110套花園洋房在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)即告售罄，當(dāng)日銷售額突破一億元。實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。
      項(xiàng)目首批產(chǎn)品獲得熱賣后，一期第二批樓盤預(yù)售也順利推進(jìn)。經(jīng)過近兩個(gè)月的價(jià)格摸底、客戶累積和預(yù)售報(bào)批，項(xiàng)目二批房源將于11月底榮耀公開，截止目前，一期第二批所推樓房源已去化80%。
      五、加強(qiáng)投資控制，嚴(yán)格成本管理，保證項(xiàng)目開發(fā)效益
      隨著主體項(xiàng)目的正式破土動(dòng)工，萬科置業(yè)有限公司對(duì)建安工程進(jìn)行全程控制。主要從以下幾個(gè)方面開展工作：第一、對(duì)清單中工程安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理，防止因施工單位的偷工減料造成質(zhì)量缺陷，從而增加在后續(xù)工程中的開發(fā)成本；第二、關(guān)注建材價(jià)格走勢(shì)，每月根據(jù)某市工程造價(jià)信息處發(fā)布的主要建材價(jià)格信息，建立主要價(jià)格走勢(shì)圖，方便及時(shí)了解相關(guān)信息控制開發(fā)成本。在材料、設(shè)備的選用和采購(gòu)上，深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，通過招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商作為本項(xiàng)目設(shè)備材料合作方，第三、加強(qiáng)監(jiān)控和預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，限制項(xiàng)目簽證人員權(quán)限，根據(jù)簽證費(fèi)用的大小，建立不同層次的簽認(rèn)和審批制度，涉及金額較小的內(nèi)容由業(yè)主工程部簽字認(rèn)可，而技術(shù)經(jīng)濟(jì)類的簽證則由工程技術(shù)部與投資控制部共同商討后再簽署；涉及金額較大的內(nèi)容，萬科置業(yè)有限公司召開專題會(huì)議，形成會(huì)議紀(jì)要，簽署補(bǔ)充合同的形式予以確定；第四、加強(qiáng)工程竣工決算的管理，針對(duì)施工過程中產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更、工程聯(lián)系單、工程簽證及相關(guān)會(huì)議記錄要做到及時(shí)排序整理，并對(duì)無效簽證及時(shí)清理為今后決算審計(jì)工作做好鋪墊。第五、做好工程合同臺(tái)賬式管理，更新及調(diào)整相關(guān)合同信息，涉及到合同總價(jià)變更及合同承包范圍變化的應(yīng)及時(shí)反應(yīng)在臺(tái)賬上，并書面通知財(cái)務(wù)及相關(guān)責(zé)任部門，隨時(shí)掌握合同的執(zhí)行情況能為公司作出相應(yīng)的資金預(yù)算計(jì)劃提供參考。第六，對(duì)總包每月上報(bào)工程量，按現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程及工程技術(shù)部確認(rèn)的工程進(jìn)度計(jì)算實(shí)際完成的工作，及時(shí)正確了解開發(fā)進(jìn)度及控制工程款的支付，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)工程開發(fā)成本的控制。
      2009年，在總公司正確的決策指導(dǎo)下，某某某置業(yè)有限公司取得了不錯(cuò)的成績(jī)，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，也存在一些問題和不足：在宗地河道整治工程招標(biāo)時(shí)，由于之前勘探工作對(duì)地形地貌的勘探不完整，尤其是中間須填埋的河道淤泥量估計(jì)不足，在招標(biāo)編制工程量清單時(shí)采取了固定單價(jià)按實(shí)結(jié)算的模式，造成了之后在結(jié)算過程中清淤工程的實(shí)際工作量大大超過了原先預(yù)估的工作量，工程費(fèi)用增加；在售樓處工程中，由于過分相信設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)選擇，對(duì)設(shè)計(jì)所選用的材料沒有認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)摸底，最終發(fā)現(xiàn)該材料是市場(chǎng)稀缺品種不易采購(gòu)，造成價(jià)格陷阱；在項(xiàng)目一期工程公開招投標(biāo)中，我們的工作目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總公司自行投資自行開發(fā)，也做了大量工作，包括在項(xiàng)目一期招標(biāo)公示時(shí)盡管通過提高報(bào)名要求、加收預(yù)付款保函及資格預(yù)審等各方面努力，盡可能把當(dāng)?shù)厥┕挝慌懦谕獾?，但由于?dāng)?shù)貙?duì)于公開招投標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法管理相當(dāng)苛刻，地方保護(hù)意識(shí)較濃厚，加上我們拿大地方的思維，在小地方做事，對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r輕視，認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致招標(biāo)不成功；在材料設(shè)備的采購(gòu)過程中，由于缺少溝通，對(duì)有些零星輔料的采購(gòu)與總包清單不一致，合同多次變更，降低了工作效率。等等。
      曝光這些問題和不足，是因?yàn)槲覀儽仨氁杏職獍l(fā)現(xiàn)問題，要有意識(shí)、決心和能力改進(jìn)工作。這些問題和不足，一方面反映了我們員工的工作能力和專業(yè)水平有待進(jìn)一步提高。另一方面反映了我們的制度和流程尚不健全，已有的規(guī)章制度政策執(zhí)行力不足。我們要加強(qiáng)制度總和政策執(zhí)行力度，加強(qiáng)對(duì)員工能力的培養(yǎng)和鍛煉。在加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的同時(shí)，還應(yīng)該多走出去，多到其他樓盤實(shí)地通過觀看、討論、總結(jié)等方法，再結(jié)合理論學(xué)習(xí)提高自己，拓寬視野。要加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)總、用人機(jī)制和薪酬分配制度改革，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)總，形成富有活力、富于拼搏精神、目標(biāo)一致的有戰(zhàn)斗力的團(tuán)體，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的順利推進(jìn)。
      2010年發(fā)展計(jì)劃
      房地產(chǎn)行業(yè)是政策敏感性行業(yè)。2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)如何，市場(chǎng)能否保持平穩(wěn)運(yùn)行，將對(duì)萬科置業(yè)有限公司的發(fā)展有著直接的影響。但政策是剛性的，人是活的。我們要提高市場(chǎng)洞察力，未雨綢繆，積累各類資源，借力經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的大背景，在2009年相對(duì)成功的基礎(chǔ)上，夯實(shí)基礎(chǔ)，真抓實(shí)干，把應(yīng)變的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中。以“一個(gè)確保、兩個(gè)重點(diǎn)、六項(xiàng)措施”為主線。確保2010年再上一個(gè)新臺(tái)階。
      一、鼓足信心、凝聚力量，確保實(shí)現(xiàn)目標(biāo)
      2009年項(xiàng)目一期的推盤成功，使總公司對(duì)本項(xiàng)目寄予了更大的希望。政策的不穩(wěn)定性，市場(chǎng)的變化，總公司房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要求萬科置業(yè)有限公司以更加短平快的頻率加速開發(fā)。諸多的要求和壓力匯成動(dòng)力，要求萬科置業(yè)有限公司鼓足信心、凝聚力量，創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)。2010年本項(xiàng)目計(jì)劃主推產(chǎn)品包括：一期3幢高層、1幢小高層產(chǎn)品、二期洋房，共計(jì)：646套，其中，多層310套，高層294套，小高層42套，另外加快三期開發(fā)進(jìn)度，爭(zhēng)取三期花園洋房去化過半。萬科置業(yè)有限公司總體目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售收入7億元，回籠資金6億。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，萬科置業(yè)有限公司必須在工程實(shí)體推進(jìn)、銷售策略上動(dòng)足腦筋，狠下功夫。要突出重點(diǎn)，采取各項(xiàng)措施，保證總體目標(biāo)的全面落實(shí)。
      二、突出工程實(shí)體推進(jìn)和項(xiàng)目銷售兩個(gè)重點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)奠定基礎(chǔ)
      2010將是常熟萬科置業(yè)有限公司全面大干的一年，做好工程實(shí)體推進(jìn)和銷售工作是實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的基礎(chǔ)和保障，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作意義重大。
      在工程實(shí)體推進(jìn)方面，萬科置業(yè)有限公司要協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)工作、前期配套工作、設(shè)備材料
      計(jì)方案優(yōu)化，與規(guī)劃部門、房管部門溝通，協(xié)調(diào)指標(biāo)核定工作。4月份完成規(guī)劃報(bào)批，5月底完成施工圖審核工作。要組織施工圖的優(yōu)化，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更工作。前期配套工作要全面落實(shí)一期配套總，重點(diǎn)做好電力、給水、通氣的總協(xié)調(diào)監(jiān)管。4月份完成做好二期市政配套設(shè)計(jì)。9月份完成做好三期市政配套設(shè)計(jì)。
      在銷售方面，牢固堅(jiān)定以產(chǎn)品差異化為主要營(yíng)銷手段，對(duì)各營(yíng)銷階段的策劃精益求精，加大案場(chǎng)管理與培訓(xùn)力度，大力提高決策執(zhí)行力，加強(qiáng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)總，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，確保項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，完成2010年這個(gè)承上啟下關(guān)鍵一年的穩(wěn)步跨越，確保本項(xiàng)目開發(fā)成功。
      第五篇：萬科設(shè)計(jì)任務(wù)書
      深圳萬科施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書
      目 錄
      第一部分 總則 ……………………………………………………………… 1
      第二部分 建筑專業(yè) ………………………………………………………… 3
      第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè) …………………………………………………………13
      第四部分 電氣專業(yè) …………………………………………………………19
      第五部分 給排水專業(yè) ……………………………………………………… 23
      第六部分 煤氣及通風(fēng)專業(yè) ……………………………………………… 26
      第七部分 設(shè)備專業(yè)的其它要求 ………………………………………… 27
      第八部分 環(huán)保 …………………………………………………………… 27
      第九部分 根據(jù)地形所做的特殊要求 …………………………………… 28
      第十部分 圖紙要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 總則
      一、目的
      為使萬科地產(chǎn)在 開發(fā)的住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足居住舒適、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、管理安全、維修方便的要求，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量，制訂本《施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》。
      二、依據(jù)
      本指導(dǎo)書作為萬科地產(chǎn) 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)手冊(cè)，是在國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的基礎(chǔ)之上，結(jié)合萬科地產(chǎn)以往宅項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中的一般要求和常用做法進(jìn)行必要的明確、補(bǔ)充和完善后編制而成。
      三、適用范圍
      承接萬科地產(chǎn) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中宜參考本指導(dǎo)書，預(yù)防設(shè)計(jì)常見問題，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量。
      四、內(nèi)容說明
      1、本指導(dǎo)書以施工圖設(shè)計(jì)的專業(yè)及其他有關(guān)重點(diǎn)需要關(guān)注的方面劃分章節(jié)，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員可參考本專業(yè)章節(jié)的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)。
      2、本指導(dǎo)書中所列尺寸，未標(biāo)明單位的按毫米計(jì)，標(biāo)明單位的以所標(biāo)單位為準(zhǔn)。
      五、解釋權(quán)  本指導(dǎo)書的解釋權(quán)屬深圳市萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司。第二部分 建筑專業(yè)
      一、設(shè)計(jì)說明
      1、建筑設(shè)計(jì)總說明各子項(xiàng)材料做法表、裝修做法表匯總統(tǒng)一編寫，子項(xiàng)說明根據(jù)具體情況單獨(dú)編寫。
      2、建筑設(shè)計(jì)總說明中關(guān)于建筑面積的計(jì)算要精確，并隨設(shè)計(jì)的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計(jì)算應(yīng)嚴(yán)格按照深圳市國(guó)土局頒發(fā)的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》執(zhí)行。
      3、所有門窗需統(tǒng)一編制門窗表及繪制放大分隔簡(jiǎn)圖，進(jìn)行編號(hào)并注明選料，門窗表中應(yīng)統(tǒng)計(jì)各單體門窗數(shù)量。防火門窗及人防門的編號(hào)需易于識(shí)別。
      二、統(tǒng)一作法
      1、工程統(tǒng)一做法詳《CB001多層項(xiàng)目防水統(tǒng)一構(gòu)造做法》
      2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：
      (1)門窗
      A.入戶門洞寬度不小于1000，臥室門洞寬度不小于900，廚房門洞寬度不小于800，衛(wèi)生間門洞寬度不小于750，傭人房門洞寬度不小于800。
      B.房門門洞口高度：
      層高 房門門洞口高度
      2800 2200  2900 2200  3000 2200
      C.入戶門垛尺寸不小于100，戶內(nèi)門垛尺寸不小于50，做構(gòu)造柱加固。
      D.入戶門之間距離過近時(shí)，應(yīng)考慮住戶安裝防盜門后的開啟沖突。
      E.相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一，開間大于、等于3300的房間窗寬不小于1800，主臥室窗洞口不小于1800，次臥室窗洞口不小于1500。起居廳處陽臺(tái)門門寬度不小于2400，且當(dāng)廳開間大于4米時(shí)，門寬度大于2700。
      F.凸窗窗臺(tái)高450，外墻面至凸窗板外緣為550。凸窗遮陽板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽，以免遮陽板上的水停留。
      G.低窗臺(tái)應(yīng)為450，一般情況落地窗應(yīng)做由結(jié)構(gòu)上反150的反檻。廚房、衛(wèi)生間窗臺(tái)高1000（此高度應(yīng)從與之相連的廳房的建筑完成面開始計(jì)算）。
      H.鋁合金門窗尺寸要求：
      (a)多層及洋房產(chǎn)品的窗頂標(biāo)高如下：
      層高 窗頂標(biāo)高
      2800 2250  2900 2350  3000 2350
      (b)別墅、高層等產(chǎn)品的窗頂標(biāo)高根據(jù)具體情況再定。
      (c)鋁合金門的高度不應(yīng)低于2100。
      (d)單扇推拉門寬度≤1000
      (e)平開窗的開啟扇寬度≤650，高度≤1500  I.鋁合金門窗開啟方式：
      (a)平開門窗的氣密性能優(yōu)于推拉門窗。
      (b)雙扇平開窗中間一般有中梃。(c)上懸窗的通風(fēng)量較大，配件較便宜，適合用在衛(wèi)生間和推拉門的上側(cè)。
      (d)三軌、四軌推拉門通風(fēng)量大，造價(jià)也大。
      J.低窗防護(hù)：
      (a)安裝在易于受到人或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。保護(hù)措施根據(jù)建筑玻璃安裝的具體部位不同，可以采取警示（在視線高度設(shè)置警示標(biāo)志）或防碰撞設(shè)施（設(shè)置護(hù)欄）等。對(duì)有可能發(fā)生高空人體或玻璃墜落的情況，必須采取可靠的護(hù)欄。
      (b)無室外陽臺(tái)的外窗臺(tái)距室內(nèi)地面高度小于900時(shí)，必須采用安全玻璃并加設(shè)可靠的防護(hù)措施。窗臺(tái)高度低于600的凸窗，其計(jì)算高度應(yīng)從窗臺(tái)面開始計(jì)算。防護(hù)欄桿高度多層≥1.1米，小高層、高層≥1.2米。
      (c)防護(hù)欄桿做法：采用30寬3厚的扁鐵做骨架，中間焊接Ф8的圓鋼，間距小于200。底座采用M8的膨脹螺栓與地面可靠連接。表面刷銀灰色防銹漆。
      K.有視線干擾的衛(wèi)生間的窗采用磨砂玻璃。
      L.所有門窗的標(biāo)注尺寸標(biāo)明為洞口尺寸。
      M.客廳全玻平開門應(yīng)安裝門鎖。
      N.外墻門窗兩邊有排水管處，應(yīng)設(shè)置門窗垛，門窗垛不應(yīng)小于200。
      2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：
      (2)樓面
      A.廳房考慮50厚建筑面層。
      B.公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面與廳房結(jié)構(gòu)面平，且考慮30厚建筑面層，如貼石材應(yīng)考慮45厚建筑面層。
      C.廚房不帶生活陽臺(tái)時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。
      D.與廚房相連的生活陽臺(tái)（且從廚房有進(jìn)生活陽臺(tái)的門），廚房和生活陽臺(tái)一起結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板100，廚房部分回填20。
      E.衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。
      F.衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板350，如衛(wèi)生間下層為同戶的臥室時(shí)，應(yīng)減小至300。
      G.與廳房相連的陽臺(tái)結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80；當(dāng)陽臺(tái)挑出寬度大于2m時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板宜為120。
      H.陽臺(tái)建筑標(biāo)高
      (a)一般不注陽臺(tái)建筑標(biāo)高，注板上皮結(jié)構(gòu)標(biāo)高并標(biāo)明（例如：H-0.130結(jié)）
      (b)但應(yīng)在說明及陽臺(tái)詳圖中注明：門口處陽臺(tái)完成面距室內(nèi)樓地面高差為50；
      (c)無論哪種沉板，一般陽臺(tái)返邊上皮標(biāo)高均為：樓地面標(biāo)高＋100）
      2、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求：
      (3)墻體
      A.預(yù)留洞：內(nèi)外墻上所有留洞均應(yīng)有水平和豎向定位。梁、柱上留洞不僅在建筑圖上標(biāo)注，還應(yīng)在結(jié)構(gòu)圖中表示，并注明。
      B.異型柱：起居廳與主臥室隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整。主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。
      C.衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻。D.衛(wèi)生間小降板后，衛(wèi)生間周圍的主梁應(yīng)和板一起降，以應(yīng)保證衛(wèi)生間的墻面平整，不能降的次梁上應(yīng)砌200的隔墻，以保證衛(wèi)生間墻面不出現(xiàn)檻，廳房的墻面平整。
      E.衛(wèi)生間隔墻定位應(yīng)與結(jié)構(gòu)圖中梁的定位一致。(4)廚房
      A.地漏
      (a)廚房應(yīng)設(shè)地漏。
      (b)當(dāng)洗衣機(jī)位于廚房時(shí)，廚房設(shè)地漏，且地漏宜位于洗衣機(jī)出水口一側(cè)，距離不小于200，并為防干枯溢流地漏。
      B.洗衣機(jī)（當(dāng)洗衣機(jī)位于廚房時(shí)）
      (a)設(shè)洗衣機(jī)專用水龍頭，洗衣機(jī)不考慮熱水，進(jìn)水龍頭采用接口式。
      (b)預(yù)留位置不小于650X650。
      (c)當(dāng)住宅面積超過150㎡時(shí)，應(yīng)考慮市面上較大型號(hào)（寬750×深650）的洗衣機(jī)的尺寸。
      (d)對(duì)于4房及4房以上的戶型，洗衣機(jī)不應(yīng)設(shè)在廚房。
      C.熱水器
      (a)熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的生活陽臺(tái)上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。
      (b)燃?xì)夤艿罒o法到達(dá)的衛(wèi)生間且距最近熱水點(diǎn)較遠(yuǎn)（管道長(zhǎng)度大于20m），應(yīng)使用電熱水器。
      (c)純TH及別墅有條件時(shí)應(yīng)預(yù)留可使用太陽能熱水器的設(shè)備給水管。
      (d)酒店式公寓應(yīng)考慮使用集中式太陽能熱水器。
      (e)檔次較高的別墅（如十七英里類）應(yīng)使用太陽能熱水器，且應(yīng)預(yù)留使用大功率熱水器位置，且須增加回水管。
      (f)熱水器設(shè)在室內(nèi)時(shí)，熱水器排煙孔中心距地不應(yīng)小于2300，應(yīng)在吊頂之上且應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留Ф150洞，并注明水平定位。
      D.冰箱
      (a)預(yù)留位置不小于700X700。
      (b)當(dāng)住宅面積超過150㎡時(shí)，應(yīng)考慮市面上較大型號(hào)（1000寬、800深）的冰箱的尺寸，具體尺寸應(yīng)與甲方協(xié)商確定。
      E.廚房洗菜池應(yīng)靠外窗設(shè)置。
      F.排煙道
      (a)多層及情景洋房必須設(shè)成品煙道。
      (b)條件具備時(shí)，聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅宜設(shè)煙道，如煙道對(duì)上層影響較大，應(yīng)與甲方協(xié)商確定是否取消煙道。
      (c)在上人屋面或靠近上人屋面，排煙道出屋面的煙囪孔底標(biāo)高不應(yīng)低于頂層露臺(tái)地面完成面1800。
      (d)煙道出屋面處，如無防雨措施，建議增加防水百葉。
      G.設(shè)備管井及雨水管
      (a)聯(lián)排及別墅應(yīng)盡量設(shè)管井。多層、小高層排水管道應(yīng)盡量外設(shè)，便于檢修，且應(yīng)設(shè)置在平面凹槽處。具體項(xiàng)目應(yīng)與甲方協(xié)商確定。
      (b)對(duì)于管井的檢修口尺寸盡量滿足400（寬）×200（高），底邊距地300，如與潔具沖突應(yīng)與甲方協(xié)商確定具體位置。
      H.排氣扇
      廚房均不設(shè)排氣扇
      I.抽油煙機(jī)  如不設(shè)煙道，所有廚房外墻抽油煙機(jī)留洞應(yīng)做裝飾處理，水平定位，并出詳圖。所有抽油煙機(jī)的外墻留洞中心標(biāo)高不小于2300，如洞口在梁上，應(yīng)考慮其對(duì)結(jié)構(gòu)的影響并盡可能留在梁中間，同時(shí)考慮樓板下存水彎安裝的空間和管道找坡的可能。(5)衛(wèi)生間
      A.基本配置
      (a)主人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)浴缸（尺寸參考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的臺(tái)面。
      (b)次衛(wèi)應(yīng)設(shè)淋浴、坐便器、臺(tái)面盆（或柱盆）。
      (c)傭人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆。
      B.TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板，如衛(wèi)生間下層為廳房時(shí)，可采用大降板、側(cè)排或同層排水等方式進(jìn)行排水；多層、高層衛(wèi)生間應(yīng)盡量做大降板。
      C.大降板衛(wèi)生間在緊貼板底的位置上，預(yù)留Ф50的側(cè)排地漏。
      D.排氣扇
      所有戶型的衛(wèi)生間均做排氣扇，當(dāng)衛(wèi)生間為小降板時(shí)，排氣扇應(yīng)為吸頂式排氣扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。當(dāng)衛(wèi)生間為大降板時(shí)，排氣扇應(yīng)裝在窗上。排氣扇設(shè)帶開關(guān)插座，開關(guān)并聯(lián)于門口處。
      E.衛(wèi)生間小降板后，衛(wèi)生間周圍的梁如不降，可將梁削去一個(gè)角，以應(yīng)保證衛(wèi)生間的墻面平整（如下圖做法一）。也可砌200厚的隔墻（如下圖做法二）。
      F.衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻。（如下圖）
      G.其它
      (a)如無排水管井，衛(wèi)生間排氣管不宜走室內(nèi)，應(yīng)沿外墻敷設(shè)。排氣口如設(shè)在（或靠近）上人屋面，排氣口距屋面完成面應(yīng)不小于1800，如排氣口設(shè)在非上人屋面，排氣口距屋面完成面不應(yīng)小于300。排氣口不應(yīng)影響露臺(tái)及窗。
      (b)有上下水的潔具應(yīng)考慮噪音對(duì)臥室的影響（如馬桶），盡量避開臥室墻面布置。
      (c)衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)避免有梁穿過。
      (d)給水管、排水管、煤氣管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風(fēng)管出洞。
      (e)洗手臺(tái)面下宜考慮設(shè)儲(chǔ)物柜空間，并注意地漏與儲(chǔ)物柜之間關(guān)系。(6)屋面
      A.坡屋頂轉(zhuǎn)折處結(jié)構(gòu)按折板設(shè)計(jì)不應(yīng)設(shè)折梁。
      B.雨落管應(yīng)根據(jù)外墻面色彩做相應(yīng)處理。雨落管的布置盡量隱蔽設(shè)置，如盡量設(shè)在平面凹槽內(nèi)，以減少對(duì)立面影響。
      C.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，應(yīng)考慮上一層層面的防盜問題，設(shè)防護(hù)措施（如：包管）。
      D.非本戶上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時(shí)，應(yīng)設(shè)有組織排水。
      E.當(dāng)頂層戶型為假?gòu)?fù)式時(shí)：(a)假?gòu)?fù)式應(yīng)按住戶使用鋼結(jié)構(gòu)樓板來設(shè)計(jì)。
      (b)二層高度上平面輪廓和布置應(yīng)充分考慮到用戶改造為復(fù)式的實(shí)用性，并在設(shè)計(jì)過程中為甲方提供改復(fù)式建議方案作為參考，并明確二層樓板高度和窗臺(tái)高度。
      (c)二層樓面梁處每隔1500設(shè)一個(gè)鋼板預(yù)埋件，便于用戶設(shè)置樓板。
      (d)假?gòu)?fù)式二層如果預(yù)留衛(wèi)生間一定要設(shè)置外窗。如條件限制不能設(shè)外窗時(shí)，必須預(yù)留排風(fēng)道。
      (e)假?gòu)?fù)式上部衛(wèi)生間樓板必須澆筑完，且須做防水處理。
      (f)假?gòu)?fù)式上部應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)。
      F.坡屋頂老虎窗邊取消邊梁，頂層用戶應(yīng)充分考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。(7)陽臺(tái)及露臺(tái)
      A.應(yīng)保證露臺(tái)下層房間中部不出現(xiàn)梁。
      B.如露臺(tái)不降板，應(yīng)做反檻，反檻高度宜為結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)250～300，即門檻比門口處的室外完成面最高點(diǎn)高50～70，比室內(nèi)樓面高200～250。（做保溫隔熱的情況）。
      C.如露臺(tái)降板，則降板高度宜為結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)250～300，即保證室內(nèi)比上露臺(tái)門口處室外完成面高50～70；（做保溫隔熱的情況）。
      D.陽臺(tái)處所有墻面﹑天花涂料應(yīng)同外墻作法。
      E.開向露臺(tái)或無頂陽臺(tái)的門，均應(yīng)設(shè)雨棚。
      F.當(dāng)洗衣機(jī)位于陽臺(tái)時(shí)，陽臺(tái)欄板應(yīng)考慮洗衣機(jī)位，此處欄板建議為實(shí)體欄板。
      G.花池需考慮底板與平臺(tái)完成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ刂苓呿毈F(xiàn)澆，具體構(gòu)造應(yīng)與甲方協(xié)商確定。
      H.在露臺(tái)分戶隔墻處做結(jié)構(gòu)上反500高反檻。
      I.為防堵塞，露臺(tái)面積超過15㎡，應(yīng)設(shè)置不少于2個(gè)排水點(diǎn)。
      J.分戶墻不宜低于1800。
      K.大于10㎡露臺(tái)及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)。（佛甲草屋面可以不留）(8)空調(diào)位
      A.室外機(jī)安裝可借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺(tái)或平層挑板放置等幾種方式，應(yīng)根據(jù)立面效果決定。
      B.空調(diào)板外沿不做反檻，百葉下應(yīng)留空；空調(diào)板與外墻相連的部位應(yīng)做結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)150高的反檻。
      C.同一位置上下安裝兩臺(tái)空調(diào)室外機(jī)時(shí)，應(yīng)在在平面相同位置不同標(biāo)高處分別挑砼板安裝。任何形式的室外機(jī)位均應(yīng)向外找1％坡。
      D.室外機(jī)位（為凈尺寸，下同）：1000×600。雙機(jī)平行擺放時(shí)為1800×600。應(yīng)避免雨水管穿空調(diào)板，如有雨水管穿空調(diào)板時(shí)，以及頂層復(fù)式起居廳空調(diào)機(jī)位，或者，當(dāng)為雙機(jī)上下疊放且前面按裝百葉時(shí)，空調(diào)機(jī)位1200×600。梁下挑板空調(diào)板上皮距本層天棚的高度應(yīng)不小于400。平面圖中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明空調(diào)板定位尺寸。
      E.室外機(jī)位設(shè)置的出風(fēng)與進(jìn)風(fēng)不能處于同一平面上，應(yīng)保證出風(fēng)和進(jìn)風(fēng)在垂直的兩個(gè)平面上。當(dāng)三面有墻或側(cè)板封堵時(shí)，盡量不裝百葉；如必須設(shè)百葉，則必須在一側(cè)的側(cè)板處預(yù)留進(jìn)風(fēng)口。
      F.空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設(shè)置，盡量避免設(shè)在山墻面且旁邊未設(shè)窗，不便于空調(diào)機(jī)的安裝?？照{(diào)室外機(jī)位應(yīng)考慮窗的開啟方向。
      G.空調(diào)位設(shè)在凹槽內(nèi)時(shí)，應(yīng)錯(cuò)位，不應(yīng)對(duì)吹。
      H.一般情況，出風(fēng)口不應(yīng)直接對(duì)向床頭。
      I.空調(diào)冷媒管穿外墻的洞口為Ф80，洞口內(nèi)外做PVC套管。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為壁掛機(jī)時(shí)，冷媒管穿墻洞應(yīng)設(shè)置在梁下。當(dāng)室內(nèi)機(jī)為柜機(jī)時(shí)，冷媒管穿墻洞留洞中心距建筑完成面200。均向外傾斜10°，并盡量減少內(nèi)外墻面暴露較長(zhǎng)段空調(diào)管。平面圖中應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明留洞定位。
      J.當(dāng)客餐廳面積大于28m2時(shí)，客餐廳空調(diào)同時(shí)按柜機(jī)和壁掛式室內(nèi)機(jī)考慮。當(dāng)客餐廳面積不大于28m2時(shí)，客餐廳空調(diào)按壁掛式室內(nèi)機(jī)考慮。
      K.空調(diào)板下口需做滴水槽。(9)外墻飾面
      A.建筑立面主要材料為面磚及涂料，轉(zhuǎn)角和不同材料交接處要有詳細(xì)做法。
      B.立面應(yīng)標(biāo)出分格縫劃分間距、縫寬、深和做法。
      C.面磚墻面鋪貼方式大樣應(yīng)隨墻面分色圖出圖。
      D.變形縫、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應(yīng)滿足立面美觀要求，淡化視覺注意力。（外墻立管色彩與該部位墻面應(yīng)相同）。立管應(yīng)避免遮擋開窗和各種留洞。
      (10)室外環(huán)境
      A.室外欄桿分隔條如為橫向布置，應(yīng)采取防攀爬措施。
      B.建筑首層散水標(biāo)高低于室外地坪400，散水上為綠化覆土。
      C.商業(yè)與住宅之間，特別是廚房衛(wèi)生間下面，必須考慮管線的檢修，如檢修處與商業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，則住宅底層衛(wèi)生間考慮大降板。
      (11)公共樓梯間、電梯廳
      A.樓梯間考慮信報(bào)箱位置及做法，也可規(guī)劃上考慮。
      B.抄表方式采用樓梯間集中抄表即三表出戶。
      C.電梯廳內(nèi)的設(shè)備管井應(yīng)設(shè)距建筑完成面100高的門檻。
      D.電梯門口做高差10～20mm的反坡，防止電梯井進(jìn)水。
      E.電梯廳為開敞式時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)遮雨及排水措施，防止大雨時(shí)雨水倒灌。(12)車庫
      A.私家車庫宜有直接通向室內(nèi)的門。
      B.地下汽車庫及汽車進(jìn)出坡道的設(shè)計(jì)，需滿足吉普車及面包車的行駛和停放，汽車坡道寬度在轉(zhuǎn)彎處宜適當(dāng)加寬。地下室設(shè)備管線的立管布置及水平管的管底凈高，也需滿足上述要求。
      C.地下汽車庫進(jìn)出坡道靠地面處，應(yīng)設(shè)排水明溝截流雨水。
      D.凈高不小于2.2米，地下室層高宜為3.6m～3.9m  E.車庫柱距：
      停車類型 小轎車（標(biāo)準(zhǔn)車型尺寸為長(zhǎng)×寬×高＝4.90m×1.80m×1.60m）
      兩柱間停車數(shù) 1 2 3 4
      柱間建議凈距（m）2.4 4.7 7.0 9.3
      F.垂直式停車，通車道最小寬度不應(yīng)小于5.5米。(13)泵房
      A.泵房的設(shè)置位置，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段權(quán)衡設(shè)計(jì)、成本、工程等各方因素，確定設(shè)置位置。一般情況，泵房設(shè)置分“多層、小高層”及“高層”兩大類。
      (a)多層及小高層項(xiàng)目可結(jié)合開發(fā)周期，每期設(shè)集中泵房。集中泵房應(yīng)結(jié)合社區(qū)配套公建單獨(dú)設(shè)置，并應(yīng)盡量避免設(shè)在多層及小高層住宅內(nèi)。集中泵房宜設(shè)置的位置：
      ? 社區(qū)配套“會(huì)所、停車樓”等配套公建地下室。
      室外游泳池下部。?
      商住樓下地下車庫?   社區(qū)配套商業(yè)地下室?
      （注：設(shè)在商業(yè)地下室時(shí)，應(yīng)注意商業(yè)土地使用性質(zhì)和年限。如果商業(yè)為獨(dú)立拍賣所得，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，供居住使用的泵房等設(shè)備用房則不應(yīng)設(shè)在商業(yè)地下室內(nèi)，否則會(huì)引發(fā)投訴等糾紛）
      (b)高層項(xiàng)目泵房宜結(jié)合地下車庫設(shè)置，且應(yīng)設(shè)在最下一層地下室。應(yīng)避免泵房頂棚直接與住宅地面相鄰。即如泵房設(shè)在地下一層時(shí)，則不應(yīng)在首層泵房上部設(shè)置住宅。
      B.泵房設(shè)計(jì)除“應(yīng)選擇低噪聲機(jī)型、設(shè)備安裝設(shè)置減震墊、橡膠軟接頭、減震支吊架等各種減震措施”外，在泵房建筑設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)注意：
      (a)應(yīng)在滿足國(guó)家防火及泵房設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，應(yīng)盡量少設(shè)置門窗。
      (b)門應(yīng)為隔聲門。窗應(yīng)為隔聲窗。
      (c)墻應(yīng)設(shè)隔音墻面。
      (d)應(yīng)設(shè)吸音吊頂在或頂棚粘貼消聲棉。14)其它
      A.垃圾房應(yīng)設(shè)給水和地漏。
      B.公共部分有水房間應(yīng)設(shè)地漏。
      C.每個(gè)電梯機(jī)房需設(shè)單相風(fēng)機(jī)一臺(tái)，風(fēng)機(jī)外測(cè)需安裝活動(dòng)防水百葉；另外機(jī)房需設(shè)進(jìn)風(fēng)口一個(gè)，位置與風(fēng)機(jī)盡量避開，以防形成風(fēng)短路，進(jìn)風(fēng)口安裝固定防水百葉。
      (15)門檻的安裝
      A.電梯口
      B.入戶門
      第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)
      一、總則
      1、必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范中的強(qiáng)制性條文，不得有任何違反。
      2、結(jié)構(gòu)方案應(yīng)合理優(yōu)化，設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧質(zhì)量與成本，在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下力求節(jié)約，堅(jiān)持成本最優(yōu)原則。構(gòu)件尺寸及配筋若不是計(jì)算和概念設(shè)計(jì)需要，應(yīng)取最小值。
      3、主體鋼筋混凝土如果存在附屬的鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)充分考慮鋼結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，并應(yīng)預(yù)先在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中設(shè)置鋼結(jié)構(gòu)的預(yù)埋件，避免事后打鑿砼。
      4、后澆帶的鋼筋不宜斷開。
      5、較大的（需加強(qiáng)配筋）墻、梁、板預(yù)留孔洞及預(yù)埋套管應(yīng)出定位圖。
      6、樓層標(biāo)高應(yīng)采用結(jié)構(gòu)標(biāo)高。
      7、各工程子項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及繪圖標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一。
      8、圖紙繪制應(yīng)采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)平法圖集《03G101》表示，深度滿足《深圳市建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》。
      二、材料選擇
      1、墻體材料
      所有外墻（包括200mm厚的樓梯間墻）、以及地面以下墻體采用粘土紅磚墻，強(qiáng)度等級(jí)MU7.5，其它內(nèi)隔墻（包括車庫、商鋪、房間內(nèi)隔墻）為加氣混凝土砌塊，強(qiáng)度等級(jí)大于MU5.0。
      （1）機(jī)制實(shí)心紅磚：砌體容重為19KN/m3。
      （2）粘土空心磚：砌體容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔磚：砌體容重≤ KN/m3。
      （4）加氣混凝土砌塊：分戶墻的加氣塊尺寸為200厚，其余內(nèi)隔墻的加氣塊尺寸為100厚，砌體容重9KN/m3。
      （5）灰砂磚：砌體容重≤ KN/m3。
      2、混凝土
      （1）基礎(chǔ)：C30
      （2）主體：不低于C25，多層、小高層的墻柱一般以C25、C30為主。
      3、鋼筋
      （1）鋼筋直徑≥10時(shí)，按II級(jí)鋼進(jìn)行設(shè)計(jì)。
      （2）梁縱向鋼筋按新HRB400Mpa（III）級(jí)鋼設(shè)計(jì)。基礎(chǔ)受力筋、墻柱縱向鋼筋采用II級(jí)鋼筋。樓板采用I、II級(jí)鋼筋。大跨度板鋼筋根據(jù)情況也可選擇III級(jí)鋼。但當(dāng)構(gòu)件配筋由裂縫和撓度等正常使用極限狀態(tài)控制時(shí)，特別是地下有防水需要時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用II級(jí)鋼。
      4、其他
      （1）種植屋面的填土厚度：
      （2）入戶花園的填土厚度：
      三、樓板標(biāo)高和梁的控制高度
      1、廳、房、室內(nèi)過道等面層做法詳見建筑的樓面部分。
      2、廳、房、室內(nèi)過道等結(jié)構(gòu)面比裝修面低50。
      3、公共樓梯間、電梯廳結(jié)構(gòu)面比裝修面低30。
      4、廚房不帶生活陽臺(tái)時(shí)，結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。
      5、廚房帶生活陽臺(tái)時(shí)，廚房和生活陽臺(tái)一起結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80，廚房部分回填20。
      6、衛(wèi)生間小降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。衛(wèi)生間大降板為：結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板350，如衛(wèi)生間下層為同戶的臥室時(shí)，應(yīng)減小至300。
      7、與廳房相連的陽臺(tái)結(jié)構(gòu)至結(jié)構(gòu)降板80。
      8、結(jié)構(gòu)外圍梁的高度詳見下表。
      層高 梁高
      2800 500  2900 500  3000 600
      四、技術(shù)要求
      （一）結(jié)構(gòu)體系
      1、采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)體系。多層、小高層采用異形柱或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。
      2、結(jié)構(gòu)計(jì)算宏觀指標(biāo)如軸壓比、周期、位移、剪重比、剛重比等應(yīng)控制在合適的范圍內(nèi)，既符合規(guī)范的要求，同時(shí)也不要有太大的富余。
      3、上部結(jié)構(gòu)設(shè)縫問題。考慮變形縫節(jié)點(diǎn)處理困難，特別是防水問題，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑協(xié)調(diào)，盡可能不設(shè)縫。
      4、結(jié)構(gòu)與建筑協(xié)調(diào)問題。結(jié)構(gòu)一定要緊跟建筑的調(diào)整變化，結(jié)構(gòu)的大樣一定要滿足建筑要求，結(jié)構(gòu)應(yīng)彌補(bǔ)建筑不詳，結(jié)構(gòu)要保證與建筑的一致性。結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮墻柱平面布置的合理性。
      5、首層房間作住宅或商鋪時(shí)，采用現(xiàn)澆板。地下室或半地下室明確作為儲(chǔ)藏室、設(shè)備房等非車庫用途時(shí)，應(yīng)采用現(xiàn)澆板。
      6、房間天棚不應(yīng)有梁。客廳和餐廳等無墻處不應(yīng)設(shè)置結(jié)構(gòu)梁。
      7、梁柱上的電氣、設(shè)備預(yù)留孔洞、預(yù)埋套管應(yīng)標(biāo)出孔洞位置圖。給排水穿外墻管應(yīng)預(yù)留套管。
      8、衛(wèi)生間及廚房?jī)?nèi)一般不允許有梁穿過，也不允許有梁露出。條件允許的前提下，應(yīng)考慮折板結(jié)構(gòu)體系。
      （二）基礎(chǔ)
      1、基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)地質(zhì)條件及上部結(jié)構(gòu)，另行在基礎(chǔ)方案論證會(huì)上確定。
      2、對(duì)全部或部分置于粘土層或全風(fēng)化層的天然基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行差異沉降驗(yàn)算。
      3、對(duì)于天然基礎(chǔ)，如果基巖埋深變化劇烈，在沉降值允許的前提下，可考慮將同一單元的基礎(chǔ)置于不同持力層。
      4、為保證施工質(zhì)量，獨(dú)立基礎(chǔ)采用階梯式。
      5、當(dāng)獨(dú)立基礎(chǔ)頂面距首層梁面≤2.8m時(shí)，基礎(chǔ)不設(shè)地梁。在室內(nèi)外高差較大的情況下，外墻基礎(chǔ)梁的設(shè)置應(yīng)考慮擋土作用。
      7、對(duì)于預(yù)應(yīng)力管樁，同一單元可采用不同樁徑，樁徑D=300、400、500（具體型號(hào)與甲方商量確定）。盡可能用大直徑少數(shù)量的樁替代小直徑多數(shù)量的樁，盡可能一柱一樁。
      8、預(yù)應(yīng)力管樁承載力取值應(yīng)恰當(dāng)，對(duì)短樁承載力取值也應(yīng)恰當(dāng)，必要時(shí)可通過靜載試驗(yàn)確定。
      9、懸挑地梁應(yīng)按懸挑梁配筋。
      10、應(yīng)處理好天然基礎(chǔ)與樁基礎(chǔ)的銜接。
      （三）地下室及擋土墻
      1、地下室不設(shè)縫。設(shè)計(jì)上應(yīng)采取相應(yīng)措施，防止裂縫的產(chǎn)生。
      2、在建筑范圍內(nèi)的地下?lián)跬翂c主體結(jié)構(gòu)連成一體，避免采用重力式擋土墻。
      3、有防水需要的地下?lián)跬翂鲰艍Α?/p>
      4、地下室應(yīng)進(jìn)行抗裂驗(yàn)算。
      5、混凝土防水等級(jí)采用S6。
      6、地下室頂板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水（同厚度）。四）墻柱
      1.清水混凝土墻的厚度，根據(jù)建筑和結(jié)構(gòu)綜合考慮。
      2.墻柱布置間距、數(shù)量、長(zhǎng)度應(yīng)合適，墻柱軸壓比盡可能與規(guī)范接近，避免因墻柱過密過長(zhǎng)而造成浪費(fèi)。
      3.剪力墻豎向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。
      4.墻柱主筋由計(jì)算確定，根據(jù)計(jì)算結(jié)果酌情適當(dāng)放大。
      5.墻體拉結(jié)筋直徑間距按規(guī)范最低要求取值。
      6.填充墻構(gòu)造柱的具體平面位置（可與建筑相商）標(biāo)注于建筑圖上。
      7.一些尺寸較小的填充墻垛（尺寸小于200時(shí)），可采用現(xiàn)場(chǎng)二次澆注。
      8.墻柱平面圖中應(yīng)標(biāo)注沉降觀測(cè)點(diǎn)。.9.樓梯間處綜合管線集中處墻體，如入戶門側(cè)墻等預(yù)埋線管較多，容易裂縫，管網(wǎng)安裝完畢后，應(yīng)采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆成一體。
      （五）梁
      1、對(duì)跨度較大（≥6.5m）且承受次梁傳遞荷載的主梁，應(yīng)驗(yàn)算彈塑性下?lián)隙群土芽p。
      2、為防滲水，衛(wèi)生間隔墻處做200高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）素混凝土反檻，寬同墻厚，且與梁板一起澆筑。出屋面和露臺(tái)的墻體設(shè)置250～300高（從屋面結(jié)構(gòu)板開始算起）的鋼筋混凝土反檻，寬同墻厚且與梁板一起澆筑。
      3、在樓板跨度不大，配筋為構(gòu)造配筋時(shí)，隔墻下可不設(shè)梁。
      4、梁端部負(fù)筋與梁中貫通負(fù)筋應(yīng)分別配置、搭接處理，貫通負(fù)筋滿足規(guī)范最低要求即可，不應(yīng)用端部負(fù)筋拉通作貫通負(fù)筋。
      5、當(dāng)梁腹板高度小于450時(shí)，不配置構(gòu)造腰筋（如計(jì)算結(jié)果需要配置抗扭腰筋則屬例外）。
      6、主次梁相交處以加密箍為優(yōu)先，吊筋設(shè)置與否應(yīng)根據(jù)計(jì)算結(jié)果文件中剪力包絡(luò)圖為依據(jù)，如不需要，不應(yīng)隨意設(shè)置，以減少施工麻煩。
      7、懸挑梁箍筋全長(zhǎng)加密。
      8、考慮給排水管道穿梁套管高度（滿足管道施工廚衛(wèi)間梁高度設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)安全要求）?？紤]排煙管道穿梁預(yù)留孔。
      （六）樓板
      1、樓板基本厚度由計(jì)算確定。
      2、樓板最小配筋按規(guī)范為Φ8@180，對(duì)于大板塊如需配II級(jí)鋼，Φ10@200應(yīng)為最小配筋。
      3、樓板負(fù)筋不應(yīng)大面積拉通，但小板塊如衛(wèi)生間、建筑平面薄弱處抗震需要、突出建筑之外房間抗溫度應(yīng)力需要?jiǎng)t屬例外。
      4、同樣跨度，同樣支承條件，同樣荷載的板厚及配筋各單元必須完全一致。
      5、異形板設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行有限元分析，對(duì)跨度較大的異形板應(yīng)驗(yàn)算彈塑性下?lián)隙群土芽p。
      6、對(duì)于小板塊，如板上砌有隔墻，在板厚及配筋值不變的前提下，可以不設(shè)置兩根加強(qiáng)筋。
      7、為避免或減少建筑陽角處板溫度裂縫，除陽角處樓板負(fù)筋加密外（間距不大于150），在保護(hù)層內(nèi)附設(shè)雙向Φ4@80冷拔鋼筋，長(zhǎng)度取1/3短跨。
      8、樓板中穿管線不應(yīng)有大量集中的地方及相互交叉超過3層的情況，否則應(yīng)予以處理，防止砼開裂。
      9、地下室結(jié)構(gòu)頂板及裙房樓板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水。
      10、窗臺(tái)板轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射筋。
      11、為減少施工麻煩，凸窗側(cè)板不做砼，由砌體砌筑，端頭不做構(gòu)造柱。
      12、花池應(yīng)設(shè)置排水口。
      （七）屋面
      1、所有屋面、露臺(tái)樓板厚度≥120mm，鋼筋應(yīng)有雙層雙向部分拉通，鋼筋的拉通量≥?8＠150大板塊配筋不足者，額外配筋補(bǔ)足。鋼筋間距≤150mm，裂縫寬度 [W] ≤0.2mm。
      2、屋面防水由結(jié)構(gòu)按變厚度找坡，板底保持水平。面積較大的屋面，在建筑景觀允許的前提下，應(yīng)采用雙向結(jié)構(gòu)找坡。結(jié)構(gòu)找坡困難的復(fù)雜屋面，采用細(xì)石混凝土（鋪設(shè)Φ4@150鋼筋網(wǎng)）建筑找坡。
      3、坡屋面與天窗相交處應(yīng)畫節(jié)點(diǎn)配筋大樣。
      4、非住宅裙房屋面板應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡排水，板厚不變化。
      5、坡屋面和女兒墻交接處應(yīng)將設(shè)反梁至少500高（從最低處的板面起算）。
      （八）其他
      1、窗臺(tái)
      窗臺(tái)板100厚現(xiàn)澆，窗臺(tái)側(cè)板采用現(xiàn)澆或磚砌。有雨水停留的地方板根部設(shè)150高混凝土反梁。
      2、空調(diào)板
      空調(diào)板100厚現(xiàn)澆，根部設(shè)150高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁。
      3、過梁
      門窗等洞口上設(shè)鋼筋混凝土預(yù)制過梁。當(dāng)過梁預(yù)留高度小于150mm時(shí)，采用梁下掛板或?qū)⒘焊叨仍黾印?/p>
      4、花池
      與墻、陽臺(tái)、樓梯相連處的非獨(dú)立花池側(cè)壁應(yīng)做混凝土，不能磚砌。
      5、室外樓梯
      和建筑物相連的室外樓梯一側(cè)應(yīng)做300高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎。
      6、陽露臺(tái)
      （1）陽臺(tái)邊緣至少做200～250高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎。
      （2）露臺(tái)根部設(shè)250～300高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。
      （3）露臺(tái)邊緣和分戶墻處至少做500高（相對(duì)于結(jié)構(gòu)面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主體一起澆注。
      7、板面有反梁的處理
      車庫、屋面、露臺(tái)等一般板面跨中不設(shè)反梁，若設(shè)反梁，則在梁緊貼板面的標(biāo)高處預(yù)留過水洞，并做疏水處理，保證洞口通暢。
      8、假?gòu)?fù)式的處理
      假?gòu)?fù)式二樓夾層按鋼結(jié)構(gòu)夾層計(jì)算，樓層梁處預(yù)留鍍鋅預(yù)埋鋼板200x200@500。
      9、大降板衛(wèi)生間
      大降板衛(wèi)生間在緊貼板底的位置上，預(yù)留Ф50的側(cè)排地漏。
      10、幕墻等預(yù)埋件
      五、設(shè)計(jì)管理
      1．設(shè)計(jì)管理實(shí)行過程管理
      （1）在每一階段開始前，應(yīng)向甲方提供該階段的輸入文件，該階段結(jié)束時(shí)，應(yīng)向甲方提供該階段的輸出文件。文件交流應(yīng)以書面材料（含傳真、電郵）形式進(jìn)行。
      （2）每一階段結(jié)果須經(jīng)甲方審核通過。
      （3）在階段設(shè)計(jì)過程中，當(dāng)出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題而導(dǎo)致諸如結(jié)構(gòu)方案改變、成本上升等等時(shí)，應(yīng)及時(shí)與甲方溝通，以確保問題能得到及時(shí)解決。
      2、階段設(shè)計(jì)應(yīng)包括以下內(nèi)容：
      （1）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施。
      （2）荷載取值，包括面層、墻體等恒活荷載。
      （3）建筑方案確定時(shí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的布置草圖及預(yù)估尺寸。
      （4）機(jī)算設(shè)計(jì)參數(shù)（Wmass.out文件前半部分）。
      （5）機(jī)算輸入模板尺寸及荷載圖形文件（面荷、線荷、點(diǎn)荷）。
      （6）機(jī)算宏觀指標(biāo)結(jié)果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱軸壓比圖形文件，柱底內(nèi)力圖形文件。（7）天然地基承載力取值及單樁承載力取值。
      （8）天然基礎(chǔ)沉降計(jì)算。
      3、提交正式施工圖前7天，必須提供全套白圖（打印圖紙）給甲方。
      4、對(duì)以上各階段內(nèi)容，設(shè)計(jì)單位應(yīng)向甲方提供合理的進(jìn)度計(jì)劃，每一階段內(nèi)容完成時(shí)，應(yīng)及時(shí)向甲方提供。第四部分 電氣專業(yè)
      強(qiáng)電專業(yè)
      一、低壓配電房及供電系統(tǒng)
      1、低壓配電柜選用GCK型抽屜柜。
      2、在設(shè)計(jì)配電房布置時(shí)，應(yīng)盡量使變壓器至低壓柜的密集型母線最短及減少母線之間交叉。
      3、低壓柜的框架開關(guān)型號(hào)應(yīng)比整定值大一級(jí)（供電局要求，以免招標(biāo)后修改）。
      4、配電房的布置、設(shè)備選型應(yīng)周全考慮，配電房室內(nèi)地面標(biāo)高應(yīng)比配電房外高（具體數(shù)值，按規(guī)范執(zhí)行），從防水及防鼠方面考慮，配電房應(yīng)考慮設(shè)門檻。
      5、配電柜使用的斷路器，建議采用失壓延時(shí)跳閘的斷路器，以避免雷電等引起的誤動(dòng)作。
      6、設(shè)計(jì)單位應(yīng)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)方案進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比后，由甲乙雙方協(xié)商確定最終方案。如供電系統(tǒng)的接線方式及運(yùn)行方式（應(yīng)考慮到今后物業(yè)管理的運(yùn)行費(fèi)用）。
      7、在選擇配電房位置時(shí)，除按規(guī)范規(guī)定應(yīng)考慮的各種因素外，還應(yīng)考慮：當(dāng)項(xiàng)目用地有明確的“居住”及“公共”等不同性質(zhì)的用地時(shí)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)避免將居住建筑的設(shè)備用房，布置在“非居住用地上”。
      8、為盡量減少低壓柜的數(shù)量，請(qǐng)?jiān)诘蛪汗?、配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，盡量避免全部采用放射式供電的方式，應(yīng)與其它供電方式綜合考慮。
      9、塑殼開關(guān)、框架開關(guān)、微型斷路器的型號(hào)及品牌的選擇，甲方將根據(jù)各項(xiàng)目階段的市場(chǎng)情況及萬科總部的招標(biāo)情況進(jìn)行確定。請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段與甲方聯(lián)系確定。
      二、發(fā)電機(jī)房
      1、對(duì)給排水專業(yè)的要求
      （1）柴油發(fā)電機(jī)組產(chǎn)生的廢氣必須經(jīng)過凈化處理后方可排出，給排水專業(yè)在發(fā)電機(jī)房適當(dāng)位置預(yù)留一定壓力的給水接口。
      （2）機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)廢水排水明溝，柴油發(fā)電機(jī)的凈化處理后的廢水經(jīng)排水明溝
      引出,明溝進(jìn)出發(fā)電機(jī)房處須有防鼠措施。
      2、對(duì)電氣專業(yè)的要求
      在發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)雙電源切換箱（市電、發(fā)電機(jī)電源），保證發(fā)電機(jī)房風(fēng)機(jī)雙電源供電，手動(dòng)、自動(dòng)切換啟動(dòng)，并且能實(shí)現(xiàn)在消防控制中心遠(yuǎn)程操作，保證該處風(fēng)機(jī)供電的連續(xù)性。
      三、公共部分
      1、給電視放大器箱、網(wǎng)絡(luò)交換箱、可視對(duì)講箱預(yù)留電源，特別是多層，弱電箱集中的位置應(yīng)預(yù)留2-3個(gè)電源插座。
      2、電表箱、電話交接箱、煤氣抄表模塊箱及對(duì)講過線盒都為暗裝，有線電視放大器箱也應(yīng)盡量暗裝，寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)箱為明裝，弱電系統(tǒng)箱體宜安裝在樓梯間的下部空間隱蔽處。
      3、住戶樓梯間，使用紅外感應(yīng)開關(guān)。
      4、電梯機(jī)房的風(fēng)機(jī)，應(yīng)考慮溫控。
      5、面積較大的公用部位如地下車庫等，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，應(yīng)盡量減少事故照明燈具的數(shù)量，正常照明與事故照明相結(jié)合，避免全部采用事故照明，燈具采用節(jié)能燈。
      6、配電箱﹑電表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在結(jié)構(gòu)圖中有清楚的表示，特別注意在樓梯間電表箱留洞尺寸大小，能否安置。戶內(nèi)配電箱置于入戶門后或較次要位置。
      7、強(qiáng)、弱電井采用普通座燈頭照明（裝在電井門的上方），以免占用空間。有電視放大器、寬帶網(wǎng)交換箱的弱電井增加電源插座。
      8、直接起動(dòng)的電機(jī)使用抗沖擊能力強(qiáng)的主開關(guān)。
      9、庭院內(nèi)的室外總配電箱須預(yù)留庭院燈電源開關(guān)（16A單極的3個(gè)，32A三極的1個(gè)）并有計(jì)量裝置。
      10、室外環(huán)境燈具的布置，應(yīng)考慮對(duì)住戶的光污染，數(shù)量合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。
      11、私家花園應(yīng)考慮預(yù)留電源。
      四、住宅室內(nèi)部分
      1、衛(wèi)生間等電位，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在面盆下方預(yù)留一個(gè)等電位接線盒，距地（建筑完成面）300，不做支線。
      2、多層建筑屋頂避雷帶敷設(shè)，應(yīng)沿屋面頂部邊、角暗敷，并采用不小于Φ10的結(jié)構(gòu)主筋。
      3、各種設(shè)備安裝標(biāo)高，統(tǒng)一以配電箱、開關(guān)、插座的底邊為準(zhǔn)。
      4、電冰箱、洗衣機(jī)選用10A三孔帶開關(guān)插座。排氣扇、抽油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴鬟x用10A三孔不帶開關(guān)插座。空調(diào)、電熱水器選用16A三孔不帶開關(guān)插座。其它插座全部選用10A二、三插座。各房間的插座應(yīng)盡量避免布置在窗臺(tái)下面。
      5、開關(guān)安裝高度為底邊距地1.4米。電冰箱、洗衣機(jī)插座安裝高度為底邊距地1.4米。排氣扇、抽油煙機(jī)、熱水器插座安裝高度為底邊距地2.4米?？照{(diào)插座安裝高度為底邊距地2.2米。其它插座安裝高度全部為底邊距地0.3米，空調(diào)室內(nèi)機(jī)和空調(diào)插座盡量在同一面墻上。
      6、廚房和衛(wèi)生間照明開關(guān)設(shè)于“室外”門邊，開關(guān)和插座布置避免與洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)﹑燃?xì)鉄崴鞯葟N衛(wèi)設(shè)備沖突，除吊頂內(nèi)距地2400處安裝抽油煙機(jī)插座外，灶臺(tái)上方不可有開關(guān)插座，普通插座安裝在灶臺(tái)兩側(cè)，衛(wèi)生間臺(tái)式洗手盆側(cè)設(shè)電吹風(fēng)備用插座，底邊距地1.4米，廚房電源插座底邊距地1.3米，熱水器及排氣扇電源插座安裝于吊頂內(nèi)，底邊距地2.4米。
      7、客廳、餐廳都只居中安裝一盞燈具，以便于業(yè)主改用花燈。
      8、戶內(nèi)居家安防主機(jī)箱需預(yù)留電源，其接入點(diǎn)為戶內(nèi)配電箱。樓梯間寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)箱、有線電視放大器箱和煤氣抄表模塊箱都有需預(yù)留電源，其接入點(diǎn)為樓梯間電表箱，并帶計(jì)量裝置。
      9、發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房、大型風(fēng)機(jī)房，應(yīng)考慮噪音（高頻、低頻）對(duì)住戶的影響，應(yīng)盡量避免將設(shè)備房設(shè)在住戶的下面，電梯機(jī)房、井道如與住戶較近，亦應(yīng)考慮電梯運(yùn)行噪音對(duì)住戶的影響，并在設(shè)計(jì)方面采取相應(yīng)措施。
      10、室外照明，應(yīng)按正常照明、節(jié)日照明考慮供電系統(tǒng)，在相應(yīng)回路加裝“鐘控器”，避免平時(shí)開啟大面積照明，浪費(fèi)能源。
      11、設(shè)計(jì)院各專業(yè)間應(yīng)充分溝通，尤其應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的用水點(diǎn)與電氣開關(guān)插座以及煤氣設(shè)施的相互位置關(guān)系，在圖紙上應(yīng)明確標(biāo)明廚、衛(wèi)間內(nèi)用水點(diǎn)、電氣開關(guān)、插座、煤氣設(shè)施的具體位置及安裝高度。
      12、電氣設(shè)計(jì)時(shí)需考慮房間梁所在位置，避免燈位布置在梁上或梁邊。
      13、衛(wèi)生間窗側(cè)設(shè)排氣扇、熱水器插座，如排氣扇為吸頂安裝，則該插座也應(yīng)吸頂安裝。如排氣扇在窗上安裝，則該插座應(yīng)設(shè)在同側(cè)的墻面，底邊距建筑完成面2400mm，且排氣扇插座的控制開關(guān)安裝在門邊。
      14、燃?xì)鈭?bào)警器的位置按燃?xì)庥嘘P(guān)規(guī)范確定，線盒頂邊距地200mm，盡量設(shè)在爐臺(tái)的對(duì)面（對(duì)于精裝修產(chǎn)品，燃?xì)鈭?bào)警器的位置與甲方共同商定）。
      15、廚房和衛(wèi)生間的燈具布置，尤其是鏡前燈位置應(yīng)根據(jù)臺(tái)面和鏡面尺寸，標(biāo)
      注鏡前燈安裝具體位置（安裝在吊頂內(nèi)）。
      弱電部分
      一、本項(xiàng)目設(shè)置弱電系統(tǒng)如下
      1、有線電視系統(tǒng)。
      2、電話系統(tǒng)。
      3、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)。
      4、可視（非可視）對(duì)講系統(tǒng)。
      5、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。
      6、周界防越系統(tǒng)。
      7、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。
      8、門禁系統(tǒng)。
      9、背景音樂系統(tǒng)。
      10、內(nèi)線電話系統(tǒng)。
      11、信息發(fā)布系統(tǒng)。
      12、電子尋更系統(tǒng)。
      13、水、電、氣遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng).14、居家報(bào)警系統(tǒng)（視不同項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)而定）
      以上系統(tǒng)，除1、2、3、13以外，其它系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)，需由甲方及萬科物業(yè)工程技術(shù)部的配合（設(shè)計(jì)院提供建筑平面圖）。
      二、配置標(biāo)準(zhǔn)
      戶型 配置 客廳 主人房 書房 次臥 起居室 備注
      普通多層兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 電視插座 1 1  電話插座 1 1  網(wǎng)絡(luò)插座 1
      普通多層三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 電視插座 1 1  電話插座 1 1  網(wǎng)絡(luò)插座 1
      普通多層假?gòu)?fù)式 電視插座 1 1 上部預(yù)留弱電管線
      電話插座 1 1 上部預(yù)留弱電管線
      網(wǎng)絡(luò)插座 1 上部預(yù)留弱電管線
      洋房三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 電視插座 1 1  電話插座 1 1  網(wǎng)絡(luò)插座 1
      洋房四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 電視插座 1 1  電話插座 1 1  網(wǎng)絡(luò)插座 1
      洋房復(fù)式 電視插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)
      電話插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)
      網(wǎng)絡(luò)插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)
      TOWNHOUSE 電視插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)
      電話插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)
      網(wǎng)絡(luò)插座 針對(duì)具體產(chǎn)品，確定配置標(biāo)準(zhǔn)
      三、其它要求
      1、門磁、紅外線只敷設(shè)管道，不預(yù)留接線盒。
      2、每戶引入有線電視電纜一條，每戶應(yīng)具備有兩個(gè)不同電話號(hào)碼的功能。
      3、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，除規(guī)范要求以外，還應(yīng)具備以下功能：a、任一按鈕動(dòng)作能報(bào)警到消防中心并聯(lián)動(dòng)消防泵。b、消防中心能顯示出某一棟樓的某一區(qū)（一般一棟樓分兩個(gè)區(qū)）c、在消防中心能直接聯(lián)動(dòng)消防泵。
      4、各種水箱、水池，應(yīng)設(shè)高、低水位報(bào)警并接至控制中心。
      5、各種消防報(bào)警信號(hào)，均應(yīng)接至控制中心。
      6、電視放大器、寬帶網(wǎng)交換箱的弱電井增加電源插座。
      7、在每戶的戶內(nèi)，設(shè)置弱電集中過線箱，具體位置由設(shè)計(jì)單位確定。
      8、樓梯間入戶電話接線盒與居家報(bào)警主機(jī)之間增加1根 PVC20暗埋管連接。
      9、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、保安對(duì)講、燃?xì)庾钥叵到y(tǒng)從室外弱電井引至單元樓梯口的主進(jìn)線管的管徑分別為PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。
      說明：電氣部分的各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求，均為我司在實(shí)際工程當(dāng)中積累的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)當(dāng)中體現(xiàn)、落實(shí)。除此以外，均按國(guó)家、行業(yè)、地方的規(guī)程、規(guī)范執(zhí)行。
      第五部分 給排水專業(yè)
      一、設(shè)計(jì)說明
      設(shè)計(jì)說明中必須表明如下內(nèi)容：
      1、主要技術(shù)指標(biāo)（最高日用水量、最大小時(shí)用水量、最高日排水量、最大時(shí)熱水用水量、循環(huán)冷卻水量、各消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)參數(shù)和消防總用水量等）。
      2、屋面雨水及場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期。
      3、人防圖紙中應(yīng)表明管道穿人防墻作法。
      二、統(tǒng)一作法
      1、室內(nèi)給水
      （1）在眾多的供水方式中，影響到最后方案確定的因素很多，應(yīng)充分考慮初次投資與運(yùn)行費(fèi)用的平衡、維護(hù)管理是否方便、是否會(huì)出現(xiàn)設(shè)備噪音引發(fā)業(yè)主投訴等問題，設(shè)計(jì)院應(yīng)提供2～3個(gè)供水方案與甲方協(xié)商，以確定最終給水方式。
      （2）請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際市政供水水壓情況確定供水方式。必要時(shí)，所有樓層均采用加壓供水。
      （3）建筑物內(nèi)不同使用性質(zhì)或不同水費(fèi)單價(jià)的給水系統(tǒng)，應(yīng)在引入管后分成各自獨(dú)立給水管網(wǎng)，并分表計(jì)量。
      （4）對(duì)假?gòu)?fù)式住宅的上下水預(yù)留，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和甲方協(xié)商確定。
      （5）所有復(fù)式房分戶水表規(guī)格統(tǒng)一為DN25，別墅考慮DN32，非復(fù)式房分戶水表規(guī)格統(tǒng)一為DN20或DN15，并采用自來水公司認(rèn)可產(chǎn)品。水表的設(shè)置要考慮便于抄表和開關(guān)、維修閥門。多層還要考慮自來水公司對(duì)抄表到戶的要求（深圳市要求，其他地方可以參考）。
      （6）暗埋的給水管道應(yīng)敷設(shè)在面筋之上。
      （7）室內(nèi)冷熱水管暗設(shè)，局部埋于樓板的水管宜采用壽命長(zhǎng)且不易遭破壞的管材，埋設(shè)管段不宜設(shè)接頭。室內(nèi)冷熱水管沿墻埋設(shè)時(shí)，其分別距離建筑完成面250和400毫米。走樓板管道距墻分別為150毫米和250毫米。
      （8）廚房和衛(wèi)生間各衛(wèi)生器具給水配件距離完成地面的高度分別為：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣機(jī)距地1150，淋浴器距地800，熱水器距地1100，洗滌盆距地450。
      （9）廚房洗菜盆設(shè)計(jì)冷、熱水管道，熱水可接自就近的衛(wèi)生間熱水管。
      （10）私家花園設(shè)置配水點(diǎn)和排水設(shè)施，露臺(tái)及上人屋面等處設(shè)置排水設(shè)施，配水點(diǎn)的設(shè)置與甲方協(xié)商解決。
      （11）小區(qū)綠化清潔及公共用水部分，應(yīng)單獨(dú)安裝水表。高層住宅消防樓梯建議兩層安裝一個(gè)清潔用水點(diǎn)。多層清潔用水點(diǎn)宜裝在小區(qū)庭院。
      （12）對(duì)建筑面積大于200平方米的住宅，考慮到此類住戶的居住標(biāo)準(zhǔn)較高，熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)熱水回水管道（循環(huán)泵由住戶自理）。
      2、室內(nèi)排水
      （1）根據(jù)深圳地方規(guī)范，陽臺(tái)排水與天面雨水分開，陽臺(tái)排水必須接入污水系統(tǒng)，其它地區(qū)可參照當(dāng)?shù)匾?guī)范執(zhí)行。
      （2）雨、污水立管的位置在滿足排水技術(shù)要求的前提下，盡量布置在建筑凹槽內(nèi)、陰角和工作陽臺(tái)等位置。
      （3）污水通氣管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免結(jié)構(gòu)留洞和防水處理困難。排水通氣管一定要伸到上人屋面以上。
      （4）給排水管道應(yīng)避開空調(diào)挑板﹑廚房排油煙孔﹑熱水器排煙孔等外墻洞口。
      （5）廚房應(yīng)設(shè)置排水地漏，廚房?jī)?nèi)設(shè)有洗衣機(jī)的，應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)專用地漏。洗衣機(jī)設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)的，洗衣機(jī)單獨(dú)作地漏，不與其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），廚房、衛(wèi)生間地漏排水管宜帶S 型存水彎，陽臺(tái)地漏排水管帶P型存水彎，存水彎宜帶檢查口。
      （6）洗衣機(jī)地漏置于洗衣機(jī)外側(cè)、排水軟管放置在不易被人碰到的地方。
      （7）降板（約35cm）下沉式廚房及衛(wèi)生間應(yīng)緊貼結(jié)構(gòu)板加設(shè)側(cè)排地漏（不可實(shí)施的情況下方可考慮直排地漏），填充層面層上同時(shí)預(yù)留直排地漏。非降板設(shè)計(jì)的隔層排水系統(tǒng)，管件要求選用帶檢查口管件。安裝于下層廚衛(wèi)頂板下的排水橫管，其最低點(diǎn)標(biāo)高應(yīng)達(dá)到H+2.40，嚴(yán)禁低于H+2.25。
      （8）衛(wèi)生間下層為臥室或餐廳，排水管不能穿樓板，可采用同層排水等排水方式。
      （9）花池要設(shè)計(jì)排水設(shè)施，具體方式與甲方協(xié)商解決。
      （10）車庫應(yīng)設(shè)計(jì)灑水栓及排水溝。
      （11）空調(diào)冷凝水管
      a.空調(diào)冷凝水管為UPVC給水管，宜明裝，建筑外立面有特殊要求時(shí)可暗裝。給排水專業(yè)應(yīng)有空調(diào)冷凝水設(shè)計(jì)大樣圖和系統(tǒng)原理圖。建筑專業(yè)應(yīng)有相應(yīng)節(jié)點(diǎn)詳圖及冷凝水管定位。
      b.冷凝水管盡量明裝，高層采用DN50PVC管，多層采用DN25UPVC給水管，顏色同外墻。c.空調(diào)冷凝水必須接入雨水管道系統(tǒng)或雨水井，不得在外墻散水臺(tái)階或天井、露臺(tái)等處散排。
      3、室外給排水
      （1）優(yōu)化給排水總圖設(shè)計(jì)，減少雨水、污水井的數(shù)量。
      （2）設(shè)計(jì)師在作室外管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣管等其它管線綜合布置的可能性。
      （3）小區(qū)內(nèi)雨水、污水管道的管徑較小且埋深小于1米時(shí)，選用內(nèi)徑為Φ700的檢查井，以降低成本。
      （4）給排水檢修井應(yīng)盡量設(shè)置在綠地內(nèi)，當(dāng)綠地面積較小時(shí)，可設(shè)置在道路上。
      （5）盡量避免將檢查井設(shè)計(jì)到庭院內(nèi)，庭院內(nèi)若必須做檢查井時(shí)，建議設(shè)計(jì)成小方井，且對(duì)檢查口做密封處理。
      4、水池及水泵房
      （1）生活、消防水池應(yīng)按兩路進(jìn)水設(shè)計(jì)，以保證檢修時(shí)不影響使用。
      （2）應(yīng)將水池、泳池供水管與住戶用水主管分開，以免在補(bǔ)水時(shí)，影響住戶用水。
      （3）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，生活水池建議不設(shè)導(dǎo)流墻。
      （4）消防水池容積大于500立方米時(shí)，分成兩個(gè)能獨(dú)立使用的水池。
      （5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸發(fā)式冷卻器和空氣冷卻塔等設(shè)備的排水不得與污廢水管道系統(tǒng)直接連接，應(yīng)采取間接排水的方式。
      （6）建筑物內(nèi)的給水泵房應(yīng)設(shè)置在地下室或?qū)ψ粲绊懶〉牡胤?，?yīng)選用低噪聲水泵機(jī)組，水泵機(jī)組和進(jìn)出水管上應(yīng)設(shè)置減振裝置，管道支架、吊架和管道穿墻、樓板處應(yīng)采取防止固體傳聲的措施。必要時(shí)，泵房的墻壁和天花應(yīng)采取隔音吸音處理。
      （7）屋頂穩(wěn)壓裝置嚴(yán)禁設(shè)置在住戶頂板上，以防止低頻噪音干擾。
      （8）發(fā)電機(jī)房需設(shè)計(jì)給水及排水管道，其中發(fā)電機(jī)房室內(nèi)部分排水方式采用明溝排水。
      （9）對(duì)變頻供水的設(shè)計(jì)要求
      （10）每組工作水泵應(yīng)設(shè)置試驗(yàn)放水裝置，水泵房?jī)?nèi)的生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)均應(yīng)設(shè)置系統(tǒng)泄水裝置。
      （11）水泵安裝應(yīng)考慮合適的減振措施。
      （12）水泵宜設(shè)置為自灌式充水。
      （13）水池、集水坑等應(yīng)設(shè)計(jì)水位控制，如報(bào)警水位，啟泵水位、停泵水位等，并有相關(guān)的電信號(hào)反應(yīng)到控制室。
      （14）應(yīng)設(shè)計(jì)明確顯示水位高度的水位計(jì)。
      （15）應(yīng)設(shè)計(jì)溢流水位報(bào)警并將信號(hào)接至值班控制室。
      （16）泵出水管信號(hào)壓力表宜選用遠(yuǎn)傳壓力表，不宜選用電接點(diǎn)壓力表。
      （17）閘閥要求采用彈性座封閘閥，其中消防給水系統(tǒng)必須采用明桿式閘閥。
      （18）消防水泵應(yīng)設(shè)計(jì)防超壓措施，生活給水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)水泵揚(yáng)程、環(huán)境噪音等因素，設(shè)置水錘消除措施。
      5、施工圖圖紙要求
      （1）設(shè)計(jì)院應(yīng)提供設(shè)計(jì)計(jì)算書。
      （2）出戶的各種給排水管道應(yīng)定位，編號(hào)（類別及序號(hào)），注明管徑、標(biāo)高等項(xiàng)內(nèi)容。
      （3）施工圖紙中應(yīng)標(biāo)明設(shè)備、材料的規(guī)格型號(hào)，以供甲方采購(gòu)，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備應(yīng)提供詳細(xì)的圖紙，以滿足制作和施工的需要。
      （4）設(shè)備的選型和管材的選定同甲方協(xié)商確定。（5）地下室、公共走道、室外總圖等管線比較復(fù)雜的位置，應(yīng)做管線綜合圖、局部剖面圖。
      （6）排水原理圖或系統(tǒng)圖，應(yīng)表明管道的連接關(guān)系，排水橫干管的標(biāo)高及管徑等項(xiàng)內(nèi)容。
      （7）衛(wèi)生間廚房等排水設(shè)施應(yīng)定位，以確定排水管道穿樓板處的開孔位置。
      （8）不能通風(fēng)的衛(wèi)生間要做機(jī)械通風(fēng)。
      （9）地下室排水盡量采用重力排水方式。
      （10）建筑物天面、屋面等處要做有組織的雨水排放。
      （11）請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工圖階段，深化同泳池、水景、綠化等有關(guān)的設(shè)計(jì)，充分考慮相關(guān)的預(yù)留接口、容量等內(nèi)容。
      （12）設(shè)計(jì)院各專業(yè)間應(yīng)充分溝通，尤其應(yīng)注意廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的用水點(diǎn)與電氣開關(guān)插座以及煤氣設(shè)施的相互位置關(guān)系，在圖紙上應(yīng)明確標(biāo)明廚、衛(wèi)間內(nèi)用水點(diǎn)、電氣開關(guān)、插座、煤氣設(shè)施的具體位置及安裝高度。
      第六部分 煤氣及通風(fēng)
      1、室外綜合管網(wǎng)出圖時(shí)應(yīng)預(yù)留煤氣管網(wǎng)布管的可行性。
      2、室內(nèi)燃?xì)鉄崴髟O(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮燃?xì)夤艿肋M(jìn)到該廚衛(wèi)的可行性。
      3、煤氣立管布置避免影響建筑外立面。
      4、埋地煤氣管需避開圍墻﹑大門等園建設(shè)施。
      5、煤氣表設(shè)置的位置應(yīng)考慮對(duì)櫥柜的影響，盡量縮短煤氣管在室內(nèi)的長(zhǎng)度。
      6、屋頂正壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)盡量選用低噪音的型號(hào)，風(fēng)機(jī)位置不應(yīng)布置在頂層住戶樓板 上方。
      7、商業(yè)裙房餐飲業(yè)的油煙排放,考慮設(shè)置煙道,直通塔樓頂部。
      8、滿足有關(guān)規(guī)范國(guó)標(biāo)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-93的鋪設(shè)及防爆要求。
      9、每個(gè)電梯機(jī)房需設(shè)單相風(fēng)機(jī)一臺(tái)，風(fēng)量由設(shè)計(jì)院確定。
      第七部分 設(shè)備專業(yè)的其它要求
      1、電梯機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)設(shè)置出屋面的檢查口，如需上機(jī)房屋面，請(qǐng)將爬梯設(shè)在機(jī)房外側(cè)。
      2、地下室變配電房、水泵房，該區(qū)域應(yīng)考慮足夠的自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。
      3、電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置防雨百葉窗，并配置排風(fēng)扇。
      4、各種設(shè)備房（配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室、物業(yè)管理用房），應(yīng)鋪防滑地磚，墻面刷乳膠漆。
      5、與電梯有關(guān)的建筑、結(jié)構(gòu)圖紙，應(yīng)按照電梯公司的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)（電梯公司提供的土建條件圖紙，設(shè)計(jì)院必須簽字、蓋章確認(rèn)），如與甲方的建筑、結(jié)構(gòu)方案或成本控制發(fā)生矛盾，應(yīng)及時(shí)知會(huì)甲方相關(guān)人員協(xié)商解決。
      6、各種主要設(shè)備房布置應(yīng)緊湊、合理，平、斷面圖及各種尺寸齊全（避免示意圖），應(yīng)考慮設(shè)備運(yùn)行噪音（包括低頻噪音）對(duì)業(yè)主的影響。
      7、為避免專業(yè)之間打架，必須有“綜合管網(wǎng)圖”。
      8、室外強(qiáng)電、弱電、給水、排水系統(tǒng)，應(yīng)出綜合管網(wǎng)圖。
      第八部分 環(huán)保
      一、節(jié)能方面
      1、要求在西向的外墻內(nèi)側(cè)做保溫砂漿隔熱處理。
      2、東西向立面考慮設(shè)遮陽板，結(jié)合立面設(shè)計(jì)。
      3、單體設(shè)計(jì)時(shí)，盡量形成穿堂風(fēng)。
      4、陽臺(tái)設(shè)計(jì)在可能的地方做大進(jìn)深陽臺(tái)。
      5、所有公共空間照明等均為可自動(dòng)的感應(yīng)或定時(shí)開關(guān)。
      二、降噪方面
      1、靠近高速公路一側(cè)采取降噪構(gòu)造處理，并設(shè)雙層玻璃窗。
      2、對(duì)其它噪音較大的公共空間有相應(yīng)遮擋等措施。
      第九部分 根據(jù)地形所作特殊要求
      一、建筑專業(yè)部分
      1、充分考慮基地現(xiàn)有山坡地地形，盡量達(dá)到土方平衡。另外，在進(jìn)行總圖設(shè)計(jì)時(shí)須全面推敲，合理地設(shè)計(jì)擋土墻的位置及形式，比如采取適當(dāng)?shù)姆牌碌确绞?，以使在滿足其功能的情況下，將其成本控制在相應(yīng)較低的范圍內(nèi)。
      2、根據(jù)本地塊的周圍的現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)設(shè)計(jì)總圖的高低錯(cuò)落的地形關(guān)系，對(duì)建筑的外觀及小區(qū)的各部分環(huán)境統(tǒng)一考慮，使本小區(qū)能成為具有山地特色的建筑群體。
      二、結(jié)構(gòu)專業(yè)部分
      1、以地形、地貌及有關(guān)地質(zhì)勘測(cè)資料為依據(jù)，結(jié)合山地特點(diǎn)，選擇合理的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式。
      2、因總圖設(shè)計(jì)中多處有不同跨度的橋梁，因此需充分研究有關(guān)橋梁資料，在滿足其承載力的前提下確定較為經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)處理形式。
      三、給排水專業(yè)部分
      本地塊地形高差較大，水泵房及水池宜放置在相對(duì)高位，污水管也盡量由地形相對(duì)高處向低處排放，從而使給水、污水等室外管網(wǎng)能更有效地利用地形。
      四、電氣專業(yè)部分
      配電房宜放置在小區(qū)負(fù)荷較為中心的部位，并結(jié)合現(xiàn)有的山地地形布置其檢查井及室外燈具
      第十部分 圖紙要求一、一般要求
      1、項(xiàng)目名稱：
      2、圖紙目錄及每次圖紙編號(hào)需注明日期（每輪圖紙日期應(yīng)統(tǒng)一），以便新舊圖紙查閱、區(qū)分。
      3、每個(gè)電子文件對(duì)應(yīng)一張圖。
      4、圖紙目錄應(yīng)注明圖紙內(nèi)容，目錄應(yīng)有Excel電子文檔。
      5、目錄上的編號(hào)、圖紙編號(hào)、電子文件名三者應(yīng)一致。
      6、圖紙編號(hào)應(yīng)統(tǒng)一格式，例如：建方01、建施01、建修01。
      7、與圖紙有關(guān)的洽商及設(shè)計(jì)變更要注明相關(guān)圖紙的編號(hào)及版別。
      二、圖紙數(shù)量
      1、施工報(bào)建圖：提供全套施工圖紙八套。其中消防一套，國(guó)土局二套，建設(shè)局一套，人防一套，我司三套。報(bào)消防、國(guó)土局、建設(shè)局、人防等部門的圖紙須裝訂成冊(cè)，即須裝訂五套。
      2、施工圖均要蓋有設(shè)計(jì)院的《工程設(shè)計(jì)出圖專用章》（深圳市建設(shè)局監(jiān)制）、《注冊(cè)建筑師章》、《注冊(cè)結(jié)構(gòu)師章》。另外，報(bào)消防部門的圖紙須加蓋《防火自審小組審核專用章》，報(bào)人防部門的圖紙須加蓋《人防自審小組審核專用章》。
      3、除設(shè)計(jì)合同中要求提供的八套施工圖外，另需增曬施工圖六套，增曬圖紙費(fèi)用另行協(xié)商。
      施工圖審查管理程序
      1． 目的
      確保結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)圖紙經(jīng)濟(jì)、合理, 規(guī)避設(shè)計(jì)中的質(zhì)量隱患，對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制。
      2.范圍
      適用于公司范圍內(nèi)開發(fā)的所有項(xiàng)目。
      3.職責(zé)
      結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)的設(shè)計(jì)任務(wù)書中相關(guān)條款有工程部配合設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)第一次擴(kuò)初圖紙會(huì)審的組織工作，工程部配合監(jiān)理負(fù)責(zé)第二次施工圖紙會(huì)審。工程部配合設(shè)計(jì)部對(duì)專業(yè)圖紙和變更的跟蹤落實(shí)。4.內(nèi)容
      4.1.檢查依據(jù)
      4.1.1 現(xiàn)行的國(guó)家規(guī)范、條例及有關(guān)法規(guī)；
      4.1.2 現(xiàn)行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
      4.1.3 現(xiàn)行的地區(qū)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、條例及有關(guān)規(guī)定；
      4.1.3 集團(tuán)現(xiàn)有的工程案例經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
      4.2.檢查要點(diǎn)
      4.2.1 安全性，如結(jié)構(gòu)體系的安全性能；避免工程質(zhì)量事故。
      4.2.2 功能性，如各專業(yè)設(shè)備或系統(tǒng)的有關(guān)參數(shù)，對(duì)于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設(shè)計(jì)導(dǎo)致的質(zhì)量問題。
      4.2.3 經(jīng)濟(jì)性，結(jié)構(gòu)體系或?qū)I(yè)設(shè)備體系的經(jīng)濟(jì)性能；性價(jià)比分析。
      4.2.4 可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質(zhì)量，規(guī)避施工質(zhì)量問題。
      4.3.檢查程序
      4.3.1 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部組織公司銷售部、工程部、成本管理部及設(shè)計(jì)院等進(jìn)行會(huì)審，主要解決各專業(yè)功能及成本上的問題，由設(shè)計(jì)部主持會(huì)議。
      4.3.2 必要時(shí)工程部可召集外圍專家委員會(huì)成員進(jìn)行專業(yè)體系選型的評(píng)審（詳見《工程技術(shù)咨詢管理制度》）
      4.3.3 在開工前，監(jiān)理組織設(shè)計(jì)部、工程部、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位等，針對(duì)施工圖施工工藝上的問題，進(jìn)行會(huì)審，監(jiān)理單位主持會(huì)議。會(huì)審結(jié)束后，主持部門應(yīng)形成《圖紙會(huì)審紀(jì)要》?！秷D紙會(huì)審紀(jì)要》由到會(huì)的各單位審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)。
      4.3.4 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)圖紙和變更設(shè)計(jì)工作的落實(shí)和跟蹤，是圖紙和變更的歸口管理單位，工程部對(duì)于專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)助設(shè)計(jì)部進(jìn)行設(shè)計(jì)跟蹤。4.2施工圖會(huì)審管理制度
      1.目的
      公司為減少因施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠而引起錯(cuò)誤施工，使項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量能夠得到更好的控制，特訂立本準(zhǔn)則。
      2.范圍
      本準(zhǔn)則適用于AAAA有限公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。
      3． 職責(zé)
      4.1 施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織，設(shè)計(jì)部、成本部、工程監(jiān)理單位及施工總承包單位參加。工程部從《AAAA工程技術(shù)專家資源庫》中選擇2～3名工程專家參加圖紙交底及會(huì)審會(huì)議。
      4.2 工程部、設(shè)計(jì)部必須對(duì)各專業(yè)圖紙認(rèn)真核查。目的是達(dá)到了解設(shè)計(jì)意圖，熟悉施工圖紙，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，以便在設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審時(shí)提出，并加以解決，確保施工順利。
      4.3 各相關(guān)部門及單位在核查施工圖的基礎(chǔ)上，將施工圖中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等問題在圖紙會(huì)審中提出，由設(shè)計(jì)單位解決；監(jiān)理單位負(fù)責(zé)書寫設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審紀(jì)要，并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工三方簽證。
      4.4 對(duì)于“三邊”工程，設(shè)計(jì)部提出分步施工出圖要求，各相關(guān)部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發(fā)現(xiàn)矛盾及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系協(xié)調(diào)處理，為確保施工順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。
      4.5 施工圖紙核查的重點(diǎn)：?jiǎn)挝还こ套罱K沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定；各種地下設(shè)備管道是否符合市政工程總體規(guī)劃；住宅工程是否滿足《上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關(guān)規(guī)定等。4.6.建筑專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
      4.6.1 房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。
      4.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交待不清。
      4.6.3平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局，平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸；核查立面圖中每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標(biāo)高，特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理；立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高；結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。
      4.6.4 校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。
      4.6.5 樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對(duì)外的窗戶等。
      4.6.6 屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。
      4.6.7 配合設(shè)備專業(yè)，必須在建筑圖上表示的開洞和予埋件是否有遺漏。尤其注意對(duì)空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。
      4.6.8 門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號(hào)必須與平面圖核對(duì)，有否遺漏或差錯(cuò)。
      4.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫的集水坑。
      4.6.10 外陽臺(tái)和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。
      4.6.11 屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。
      4.6.12 圖紙必須交待的節(jié)點(diǎn)有無遺漏。4.6.13 圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集，一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。
      4.6.14 建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與上海AAAA《施工技術(shù)操作細(xì)則》中的規(guī)定有沖突。4.7.結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
      4.7.1 結(jié)構(gòu)總說明(核對(duì)地質(zhì)勘察報(bào)告)，校對(duì)基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。
      4.7.2 復(fù)核各類結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全，用料設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。
      4.7.3 校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。
      4.7.4 校對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。
      4.7.5 如有懸挑構(gòu)件，懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部；懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí)，懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。
      4.7.6 電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的喪計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。
      4.7.7 各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺(tái)等是否表示無誤。
      4.7.8 樓面和梁面有高低差時(shí)，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。
      4.7.9 所有必須繪制的構(gòu)件詳圖，節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。
      4.7.10 防潮層的設(shè)置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺(tái)欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。
      4.7.11 構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補(bǔ)。
      4.7.12 凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。
      4.7.13 避雷接地的設(shè)計(jì)是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。4.8.給排水專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
      4.8.1 校對(duì)設(shè)計(jì)說明和材料明細(xì)表，是否有錯(cuò)、漏。
      4.8.2 校對(duì)用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)供水總量是否符合規(guī)范。
      4.8.3 進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚(yáng)程的高度進(jìn)行設(shè)計(jì)，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。
      4.8.4 核對(duì)水泵房的大小以及水泵的臺(tái)數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。
      4.8.5 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外，應(yīng)加設(shè)計(jì)洗衣機(jī)和淋浴器二個(gè)頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。
      4.8.6 校對(duì)所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。
      4.8.7 校對(duì)泵房間的設(shè)計(jì)和水箱的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求。
      4.8.8 排水管的直徑按照排放量而定。校對(duì)排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度；排進(jìn)市政集水井的坡度不小于0.3％。
      4.8.9 校對(duì)各層平面圖和排水系統(tǒng)圖，特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。
      4.8.10凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。
      4.8.11 屋面排水斗的設(shè)計(jì)和排水量是否符合規(guī)范要求。
      4.8.12 注意變壓器室下面，是否須要設(shè)置隔油池。
      4.8.13 化糞池的型號(hào)和數(shù)量按排放量定。4.9.煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
      4.9.1 煤氣設(shè)計(jì)量與實(shí)際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。
      4.9.2 煤氣管道是否設(shè)計(jì)到廚房及浴室。
      4.9.3 校對(duì)煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。
      4.9.4 對(duì)煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。
      4.9.5 設(shè)計(jì)應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。4.10.強(qiáng)電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
      4.10.1 校對(duì)說明書與材料表，是否有遺漏或須補(bǔ)充。
      4.10.2 校對(duì)用戶總耗電量和設(shè)計(jì)總電量是否符合，并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。
      4.10.3 進(jìn)戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向，節(jié)省用戶的電線、電纜。
      4.10.4 根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。
      4.10.5 檢查每層分項(xiàng)的電表或配電箱的設(shè)計(jì)有否。
      4.10.6 動(dòng)力與照明線路必須分開。
      4.10.7 校對(duì)每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要求是否都有設(shè)計(jì)。
      4.10.8 校對(duì)所有平面圖的設(shè)計(jì)。
      4.10.9 校對(duì)高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。
      4.10.10電纜溝的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。
      4.10.11防雷系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否遺漏。
      4.10.12對(duì)建筑所須開洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標(biāo)高和尺寸。4.11.弱電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)
      4.11.1是否設(shè)總機(jī)房，根據(jù)電話門數(shù)而定?？倷C(jī)房必須木地板。
      4.11.2進(jìn)每戶的電話線除特殊要求外，每戶進(jìn)一路線，設(shè)二～三個(gè)分線盒。
      4.11.3衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。
      4.11.4校對(duì)消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。
      4.12 會(huì)議紀(jì)要及其他相關(guān)資料需按公司檔案管理規(guī)范進(jìn)行歸檔保管。5.1結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)
      1.目的
      確保結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全、經(jīng)濟(jì)、合理,對(duì)結(jié)構(gòu)施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效控制。
      2.范圍
      適用于AAAA有限公司開發(fā)的建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖審查。
      3.職責(zé)
      結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)的審查主要由工程部歸口管理，相關(guān)部門協(xié)助工作；施工圖紙會(huì)審及技術(shù)交底由工程部組織，其它相關(guān)部門人員參與。4.1.檢查依據(jù)
      4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9-87
      4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》及1993年局部修訂GBJ10-89
      4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ3-88
      4.1.4 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程》JGJ/T 13-94
      4.1.5 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》及1999年局部修訂條文JGJ3-91
      4.1.6 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ 94-94 4.2.1 總則
      4.2.1.1建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠。單位工程最終沉降量計(jì)算值是否滿足有關(guān)規(guī)定。
      4.2.1.2檢查工程設(shè)計(jì)是否嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定。
      4.2.1.3檢查地震設(shè)防是否明確：建筑抗震設(shè)防分類、基本烈度、設(shè)防烈度、近震與遠(yuǎn)震、場(chǎng)地土類型、結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)。
      4.2.1.4施工中可操作性如何，有無設(shè)計(jì)上的功能隱患，設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)。
      4.2.2 地基、基礎(chǔ)及地下室
      4.2.2.1根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告，在需做地基處理時(shí)，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)特點(diǎn)，參考周邊同類建筑的地基處理模式，參考專家意見選擇經(jīng)濟(jì)可靠的地基處理方案，對(duì)于軟土地基需作地基沉降、變形計(jì)算及提出變形控制措施、建議。
      4.2.2.2 樁基選型
      4.2.2.2.1 可根據(jù)詳勘報(bào)告并結(jié)合各類樁基的工程特性、經(jīng)濟(jì)性，確定可選用的 樁基類型，提出意見；
      4.2.2.2.2 組織技術(shù)討論會(huì)或研討會(huì)，對(duì)各類可以使用的樁基類型進(jìn)行技術(shù)交流，充分吸收專家和其他技術(shù)單位的意見（公司各有關(guān)部門均可參加）；
      4.2.2.2.3 根據(jù)建筑物四周環(huán)境條件、建筑物層高、基坑支護(hù)等條件綜合考慮，最終審核樁基形式；
      4.2.2.2.4 樁基的承載力取值是否合理，對(duì)預(yù)制樁可通過提前試樁來確定，對(duì)人工挖孔樁、沖磚孔樁可通過現(xiàn)場(chǎng)施工取樣和地質(zhì)報(bào)告相互對(duì)應(yīng)來確定，持力層的確定應(yīng)經(jīng)濟(jì)合理，施工參數(shù)的取值應(yīng)合理，且施工時(shí)可操作性強(qiáng)。
      4.2.2.3 地下室部分。
      4.2.2.3.1地下室的留洞。
      4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墻必須預(yù)留防水套管；
      4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的頂板，如位置在室外時(shí)必須預(yù)留防水套管；
      4.2.2.3.1.3 地下室防排煙洞口、柴油發(fā)電機(jī)排煙洞口應(yīng)特別注意，這些洞口較大且在結(jié)構(gòu)圖上容易遺漏。
      4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各專業(yè)應(yīng)匯總校對(duì)，檢查是否有會(huì)簽，以防遺漏；
      4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向應(yīng)考慮留有較大的富裕，以避免施工誤差，使管道安裝困難。管道穿梁的位置是否對(duì)梁的受力不利，是否有加強(qiáng)處理措施。
      4.2.2.3.2 地下室設(shè)備房
      4.2.2.3.2.1 變配電房、水泵房、柴油發(fā)電機(jī)房不宜放在較低的位置，以免被水淹；
      4.2.2.3.2.2 變配電房如在地下室應(yīng)考慮局部的抬高。
      4.2.2.3.2.3 發(fā)電機(jī)房應(yīng)考慮給排水，一般應(yīng)設(shè)置排水地漏，設(shè)置環(huán)保除塵的給排水，洗手池，排水應(yīng)首先考慮能自然排到地下室的排水集坑內(nèi)，但不能 排到電梯集坑內(nèi)。
      4.2.2.3.2.4 配電房的電纜溝由于多種原因容易進(jìn)水，應(yīng)考慮增設(shè)排水集坑采用水泵進(jìn)行排水。
      4.2.2.3.3 人防
      4.2.2.3.3.1 人防的洗消間應(yīng)設(shè)置防暴地漏，施工時(shí)應(yīng)特別注意，應(yīng)委托專業(yè)公司預(yù)埋或指導(dǎo)；
      4.2.2.3.3.2 人防的洗消間等通道應(yīng)設(shè)置放暴門鈴，施工時(shí)應(yīng)注意；
      4.2.2.3.3.3 穿越人防外墻的管道，在人防一側(cè)必須安裝放暴閥門，穿越人防分區(qū)墻的管道應(yīng)在兩側(cè)增加防暴閥門；
      4.2.2.3.3.4 穿越人防分區(qū)的電纜橋架應(yīng)進(jìn)行封堵處理，電纜周遍應(yīng)用防火棉封堵，穿越人防外墻的電纜應(yīng)案規(guī)范進(jìn)行處理；
      4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴電井不應(yīng)遺漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不應(yīng)穿越人防頂板，如必須穿越時(shí)，應(yīng)在穿越處做變徑處理；
      4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防頂板和外墻；應(yīng)注意人防門與結(jié)構(gòu)水電的關(guān)系，避免相碰，使人防門打不開。
      4.2.3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
      4.2.3.1合理確定建筑物抗震設(shè)防烈度、場(chǎng)地類別、抗震等級(jí)。
      4.2.3.2結(jié)構(gòu)高度應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.2.3.3結(jié)構(gòu)體系布置正確合理。
      4.2.3.4合理設(shè)置結(jié)構(gòu)變形縫。
      4.2.3.5后澆帶的設(shè)置應(yīng)避開水池、凸窗、衛(wèi)生間等防水要求高的部位。后澆帶是否有防砼開裂措施；
      4.2.3.6設(shè)計(jì)說明與規(guī)范規(guī)定、施工圖與計(jì)算結(jié)構(gòu)應(yīng)相符。
      4.2.3.7結(jié)構(gòu)構(gòu)造應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.2.3.8正確選用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)圖。
      4.2.3.8.1 突出墻體外側(cè)的懸挑構(gòu)件如窗臺(tái)板、窗式空調(diào)機(jī)盒及其他裝飾挑檐應(yīng)現(xiàn)澆；
      4.2.3.8.2 樓層梁布置要考慮到客廳的方正，梁的突出部位應(yīng)盡量在廚房、衛(wèi)生間或小臥室內(nèi)；
      4.2.3.8.3 框架梁應(yīng)滿足梁底距本層建筑標(biāo)高不小于2300；樓梯間的凈高尺寸不應(yīng)小于2200，如有可能則盡量設(shè)采光窗；
      4.2.3.8.4 現(xiàn)澆板跨度超過規(guī)范的相應(yīng)要求時(shí)應(yīng)有其他構(gòu)造或施工措施；
      4.2.3.8.5 在溫度影響較大的部位是否提高了配筋率；
      4.2.3.8.6 內(nèi)隔墻盡可能采用合適的輕質(zhì)材料，內(nèi)隔墻選用的材料應(yīng)減少后期收縮變形較大而引起墻面裂縫的可能；
      4.2.3.8.7 上部結(jié)構(gòu)有大體積砼時(shí)，應(yīng)有對(duì)水泥品種的選用，如轉(zhuǎn)換大梁（可見地下室及外墻防水部分）
      4.2.3.8.8 地面荷載應(yīng)滿足裝飾要求；
      4.2.3.8.9 樓板厚度的確定應(yīng)考慮，板中預(yù)留的穿線管是否有大量集中的地方及相互交差超過2層的情況；
      4.2.3.8.10 樓層轉(zhuǎn)角是否設(shè)置了加強(qiáng)鋼筋的配置；
      4.2.3.8.11 部分裝飾構(gòu)件如玻璃幕墻、大面積通長(zhǎng)窗等與主體結(jié)構(gòu)的連接一般要在主體結(jié)構(gòu)中留預(yù)埋件來連接。
      4.2.3.9.房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求。
      4.2.3.10.校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。
      4.2.3.11.樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí)，必須有對(duì)外的窗戶等。
      4.2.3.12.面工程防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求要求。
      4.2.3.13.電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的設(shè)計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。4.2.3.13.構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過太多時(shí)，要
      提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補(bǔ)。
      4.2.4 砌體結(jié)構(gòu)
      4.2.4.1房屋的總高度和層數(shù)、層高、長(zhǎng)度、最大高寬比應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.2.4.2結(jié)構(gòu)體系正確合理。
      4.2.4.3抗震橫墻的間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.2.4.4按兩個(gè)主軸方向分別進(jìn)行抗震驗(yàn)算。
      4.2.4.5正確進(jìn)行砌體承載力驗(yàn)算及構(gòu)件設(shè)計(jì)。
      4.2.4.6構(gòu)造柱設(shè)置應(yīng)符合要求。
      4.2.4.7荷載傳遞計(jì)算準(zhǔn)確，加強(qiáng)上部結(jié)構(gòu)整體性，提高剛度。
      4.2.5 底層框架磚房
      4.2.5.1底層框架磚房總高度、總層數(shù)應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.2.5.2底層框架磚房抗震墻設(shè)置應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.2.5.3框架柱的軸力應(yīng)考慮地震傾覆力矩引起的附加軸力。
      5.2給排***設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)
      1.目的
      對(duì)給排水專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國(guó)家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。
      2.范圍
      適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑給排水設(shè)計(jì)審查。
      3.職責(zé)
      由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。
      4.內(nèi)容
      4.1.檢查依據(jù)
      4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB15-88(97)4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)
      4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）
      4.1.4 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ84-85
      4.1.5 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90（97）
      4.1.6 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999
      4.1.7 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-86（97）
      4.1.8 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（97）
      4.1.9 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
      GB50268-97
      4.1.10 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ242-82  4.1.11 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《水泵隔振技術(shù)規(guī)范》CECS59:94
      4.1.12 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)程》CECS59:94  4.1.13 中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收規(guī)程》CECS94:97
      4.1.14 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》CJJ/T29-98
      4.1.15 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94  4.2.審查內(nèi)容  4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查
      4.2.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對(duì)本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；
      4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；
      4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。
      4.2.2 消防設(shè)計(jì)審查
      4.2.2.1最不利點(diǎn)的消防水量、水壓計(jì)算；
      4.2.2.2室內(nèi)消防系統(tǒng)的設(shè)置；
      4.2.2.3泵房與管網(wǎng)中的各種配件、閥門的選用；
      4.2.2.4滅火器的配置；
      4.2.2.5消防管道的敷設(shè)；
      4.2.2.6消防電梯井積水坑的容積和坑中排水泵的選用。
      4.2.3 給水設(shè)計(jì)審查
      4.2.3.1最不利點(diǎn)水量、水壓計(jì)算；
      4.2.3.2儲(chǔ)水池（箱）的設(shè)置位置、容積的合理性；
      4.2.3.3冷、熱水系統(tǒng)布置的合理性；
      4.2.3.4地下室水泵房
      4.2.3.5管道的敷設(shè)；
      4.2.3.6材料的選用是否經(jīng)濟(jì)合理；
      4.2.3.7給水管道的總平面圖布置。
      4.2.4 排水設(shè)計(jì)審查
      4.2.4.1雨、污水量的確定；
      4.2.4.2排水系統(tǒng)的優(yōu)化；
      4.2.4.3排水管道的敷設(shè)；
      4.2.4.4材料的選用；
      4.2.4.5室外檢查井的間距及排水管的坡度；
      4.2.4.6排水管道的總平面布置。
      4.3.審查要點(diǎn)
      4.3.1 消防設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.1.1在建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)時(shí)，必須同時(shí)設(shè)計(jì)消防給水系統(tǒng)，并滿足其相應(yīng)水量、水壓要求。
      4.3.1.2高層建筑必須設(shè)置室內(nèi)、外消火栓給水系統(tǒng)，保證其水量、水壓滿足最不利點(diǎn)滅火設(shè)施的要求。
      4.3.1.3室外消防用水量，應(yīng)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定。
      4.3.1.4高層建筑的消防用水量應(yīng)按室內(nèi)、外消防用水量之和計(jì)算。
      4.3.1.5車庫應(yīng)設(shè)室外消火栓給水系統(tǒng)，其水量應(yīng)按最大的一座計(jì)算。
      4.3.1.6多層建筑物，室外消防給水管道的布置應(yīng)符合下列要求：
      4.3.1.6.1環(huán)狀管網(wǎng)的輸水干管及環(huán)狀管網(wǎng)輸水的輸水管均不應(yīng)少于兩條；
      4.3.1.6.2環(huán)狀管網(wǎng)應(yīng)用閥門分成若干獨(dú)立段；
      4.3.1.6.3室外消防給水管道的最小直徑不應(yīng)小于100mm。
      4.3.1.7高層建筑，室外消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀，供消防車取水的消防水池應(yīng)設(shè)取水口或取水井，消防水池有確保消防水量不作他用的技術(shù)措施，容量按消防用水量最大的一棟高層建筑計(jì)算，寒冷地區(qū)應(yīng)對(duì)水池采取防凍措施。
      4.3.1.8超過七層的單元住宅，超過六層的塔式住宅，通廊或住宅底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的單元式住宅，應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水。
      4.3.1.9高層室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應(yīng)與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置，消防豎管的布置，應(yīng)保證同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位。
      4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地上汽車庫，停車數(shù)超過10輛的地下汽車庫，機(jī)械或立體汽車庫或復(fù)式汽車庫以及采用垂直升降梯作汽車疏散出口的汽車庫，Ⅰ類修車庫，均應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。
      4.3.1.11 應(yīng)設(shè)防火墻等防火分隔物而無法設(shè)置的開口部位，防火卷簾或防火幕的上部，應(yīng)設(shè)水幕設(shè)備。
      4.3.1.12 建筑高度超過100mm的高層建筑，除面積小于5.0㎡的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。
      4.3.1.13 高層內(nèi)的鍋爐房，可燃油油浸電力變壓器，備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。
      4.3.1.14 多層消防水泵房應(yīng)有不少于兩條的進(jìn)水管直接與環(huán)狀管網(wǎng)連接。
      4.3.1.15 高層建筑消防給水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置備用消防水泵，其工作能力不應(yīng)小于其中最大一臺(tái)消防工作泵。
      4.3.1.16 消防電梯井積水坑容積應(yīng)≧2m，電梯坑中的排水泵能力應(yīng)滿足≧10L/s的要求。
      4.3.1.17 一組消防水泵的吸水管不應(yīng)少于兩條，吸水宜采用自灌式，吸水管應(yīng)設(shè)置閥門，但不得采用蝶閥。
      4.3.1.18 噴頭布置應(yīng)滿足規(guī)范要求，凈空大于800mm的吊頂內(nèi)，應(yīng)按規(guī)范設(shè)置頂噴噴頭。
      4.3.1.19 高層建筑消防水箱高度不滿足規(guī)范要求時(shí)，應(yīng)設(shè)置增壓設(shè)施。
      4.3.1.20 屋頂水箱中的消防水量應(yīng)滿足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱時(shí)，應(yīng)有消防水量不被動(dòng)用的措施。
      4.3.2 給水設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.2.1給水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產(chǎn)品和設(shè)備的上面。
      4.3.2.2住宅水表前的給水靜壓力應(yīng)≧50Kpa。
      4.3.2.3使用性質(zhì)不同或計(jì)費(fèi)不同的給水系統(tǒng)應(yīng)自成獨(dú)立體系，不得連通。
      4.3.2.4生活飲用水水池（箱）的池（箱）體應(yīng)為獨(dú)立結(jié)構(gòu)形式。
      4.3.2.5防空地下室的給水管道，當(dāng)從出入口引入時(shí)，應(yīng)在防護(hù)密閉門內(nèi)設(shè)置防暴波閥門；當(dāng)從維護(hù)結(jié)構(gòu)引入時(shí)，應(yīng)在外墻內(nèi)側(cè)或頂板內(nèi)側(cè)設(shè)置防暴波閥 門，其抗力不應(yīng)小于1Mpa。
      4.3.2.6生活飲用水不得因回流而被污染。
      4.3.2.7生活飲用水儲(chǔ)水池和生活飲用水箱的溢流管必須采取防污染措施，溢流管出口應(yīng)設(shè)網(wǎng)罩，水箱進(jìn)水管淹沒出流時(shí)，應(yīng)設(shè)真空破壞口。
      4.3.2.8水池或水箱進(jìn)水管設(shè)有浮球閥時(shí)，應(yīng)設(shè)兩只浮球閥，各閥需有單獨(dú)控制的閥門。
      4.3.2.9熱水輸水干管應(yīng)有補(bǔ)償管道溫度伸縮的措施，熱水輸水干管的最高點(diǎn)應(yīng)設(shè)排氣裝置。
      4.3.2.10 明敷冷、熱水管道不得敷設(shè)在風(fēng)道內(nèi)。
      4.3.2.11 公共浴室的冷、熱水管道，應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)成環(huán)狀。
      4.3.2.12 給水管道不宜穿過伸縮縫、沉降縫，如必須穿過時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)技術(shù)措施。4.3.2.13 總平面圖上要標(biāo)明小區(qū)進(jìn)水管從市政引入的位置、管徑、標(biāo)高。
      4.3.2.14 寒冷地區(qū)室外管道要有保溫措施。
      4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及補(bǔ)償管道溫度伸縮的措施。
      4.3.3 排水設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.3.1防空地下室內(nèi)，壓力排出管、透氣管在穿越外墻或頂板處的內(nèi)側(cè)設(shè)公稱壓力不小于1MPa的防暴波閥門。
      4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、飲食業(yè)的主、副食操作烹調(diào)的上方，當(dāng)受條件限制不能避免時(shí)，應(yīng)采取防護(hù)措施。
      4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃燒、爆炸或損壞的原料、產(chǎn)品和設(shè)備的上面。
      4.3.3.4下列設(shè)備和容器不得與污、廢水管道系統(tǒng)直接連接，應(yīng)采取間接排水的方式。
      4.3.3.4.1 生活飲用水儲(chǔ)水箱（池）的放水管和溢流管；
      4.3.3.4.2 廚房?jī)?nèi)食品制造及洗滌設(shè)備的排水；
      4.3.3.4.3 醫(yī)療滅菌設(shè)備的排水；
      4.3.3.4.4 蒸發(fā)式冷卻器、空氣冷卻塔等空調(diào)設(shè)備的排水；
      4.3.3.4.5 儲(chǔ)存食品或飲料的冷藏間，冷藏庫房的地面排水和冷風(fēng)機(jī)溶霜水盤的排水。
      4.3.3.5 室內(nèi)排水溝與室外排水管道連接處，應(yīng)設(shè)水封裝置。
      4.3.3.6 生活污水處理設(shè)備設(shè)在建筑物內(nèi)運(yùn)行噪聲較大的機(jī)械，應(yīng)設(shè)獨(dú)立隔間，并應(yīng)設(shè)置除臭系統(tǒng)。
      4.3.3.7排水管道不得穿過沉降縫、煙道和風(fēng)道，并不得穿過伸縮縫，當(dāng)受條件限制必須穿過時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)技術(shù)措施。
      4.3.3.8公共食堂廚房?jī)?nèi)的污水采用管道排出時(shí)，其管徑應(yīng)比計(jì)算管徑大一級(jí)，但干管管徑不得小于100mm，支管管徑不得小于75mm。
      4.3.3.9排水系統(tǒng)必須按規(guī)范設(shè)置檢查口和清掃口，長(zhǎng)度大于15m的雨水懸吊管，應(yīng)設(shè)檢查口或帶法蘭盤的三通管。
      4.3.3.10器具通氣管應(yīng)設(shè)在存水彎出口端，環(huán)形通氣管應(yīng)在橫支管上最始端的兩個(gè)衛(wèi)生器具間接出。
      4.3.3.11總平面圖上要標(biāo)明小區(qū)雨、污水管接入市政排水管網(wǎng)的位置、管徑、標(biāo)高。
      5.3電氣圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)
      1.目的
      對(duì)電氣專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國(guó)家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。
      2.范圍
      適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑中通用性電氣設(shè)計(jì)審查。
      3.職責(zé)
      電氣施工圖設(shè)計(jì)檢查由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。4.1.檢查依據(jù)
      4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95  4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)
      4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）
      4.1.4 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98  4.1.5 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95  4.1.6 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999
      4.1.7 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94  4.1.8 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95  4.1.9 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94  4.1.10 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50217-94
      4.1.11 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《3~110KV高壓配電裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50060-92  4.1.12中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電力裝置的繼電保護(hù)和自動(dòng)裝置設(shè)計(jì)規(guī)程》GB50062-92
      4.1.13 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50055-93  4.1.14 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50182-93
      4.1.15 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94  4.1.16中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ65-83  4.1.17 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電子計(jì)算機(jī)房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50174-93  4.1.18 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94  4.1.19中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94
      4.1.20 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ115-87  4.1.21 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信接地設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ79-85  4.1.22 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ42-81
      4.1.23 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T50311-2000
      4.1.24 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)程控用戶交換機(jī)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS09:89
      4.1.25 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)通信工程設(shè)計(jì)圖形及文字符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)》CECS37:91 4.2.審查內(nèi)容
      4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查
      4.2.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對(duì)本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；
      4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；
      4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。
      4.2.2 供配電設(shè)計(jì)審查
      4.2.2.1建筑工程的用電負(fù)荷等級(jí),供電電壓要求,繼電保護(hù)措施,計(jì)費(fèi)方式及供電電源的可靠性;
      4.2.2.2負(fù)荷計(jì)算、短路計(jì)算、電源引入方式、高低壓配電系統(tǒng)工程、中性點(diǎn)接地方式、無功功率補(bǔ)償方式；
      4.2.2.3變配電所的位置、設(shè)備布置及電氣設(shè)備的選擇；
      4.2.2.4自備發(fā)電機(jī)組的設(shè)置、設(shè)備選擇、供電方式、運(yùn)行要求。
      4.2.3 用電安全審查
      4.2.3.1電氣設(shè)計(jì)與建筑場(chǎng)所環(huán)境的配合；
      4.2.3.2配電線路與建筑分區(qū)的配合；
      4.2.3.3配電線路與保護(hù)電器的配合，用電設(shè)備的操作和控制系統(tǒng)的安全；
      4.2.3.4配電線路的系統(tǒng)形式和接地故障保護(hù)；  4.2.3.5各種線路、管道的交叉處理；
      4.2.3.6用電設(shè)備的安全接地及接地形式、等電位聯(lián)結(jié)措施；
      4.2.3.7過電壓保護(hù)措施。
      4.2.4 防雷設(shè)計(jì)審查
      4.2.4.1建筑物的防雷等級(jí)、防雷措施，防雷設(shè)備的選擇；
      4.2.4.2防雷引下線的設(shè)置及防危險(xiǎn)高壓電的措施；
      4.2.4.3接地電阻值的要求，接地裝置的選擇、設(shè)備和防跨步電壓、接觸電壓的措施。
      4.2.5 防火設(shè)計(jì)審查
      4.2.5.1建筑物的防火分類及消防措施；
      4.2.5.2火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的設(shè)置和選擇；
      4.2.5.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防設(shè)備的供電方式，末端雙電源切換措施，應(yīng)急照明、疏散照明的設(shè)置和電源配電方式；
      4.2.5.4建、構(gòu)筑物的航空故障燈的設(shè)置要求；
      4.2.5.5消防電氣線路和非消防電氣線路的防火措施；
      4.2.5.6消防系統(tǒng)通信設(shè)施的位置。
      4.2.6 弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審查
      4.2.6.1電話通信系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；
      4.2.6.2衛(wèi)星天線和電纜電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；
      4.2.6.3有線廣播系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、設(shè)備選擇和線路敷設(shè)；
      4.2.6.4閉路監(jiān)視和安保電視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、質(zhì)量指標(biāo)、設(shè)備選擇和管線選擇；
      4.2.6.5綜合布線系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和管線選擇；
      4.2.6.6建筑設(shè)備監(jiān)控的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施和設(shè)備選型；
      4.2.6.7建筑智能化系統(tǒng)工程的設(shè)計(jì)資質(zhì)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、供電電源級(jí)別及環(huán)境要求。
      4.3.審查要點(diǎn)
      4.3.1 供配電設(shè)計(jì)
      4.3.1.1建筑工程用電設(shè)備的負(fù)荷等級(jí)應(yīng)符合建筑物的防火和功能要求，一、二級(jí)負(fù)荷應(yīng)用2個(gè)電源供電，高層普通住宅客梯、生活水泵、樓梯照明為Th級(jí)負(fù)荷。
      4.3.1.2裝有2臺(tái)以上的變壓器的變電所，當(dāng)斷開1臺(tái)時(shí)，其余變壓器的容量不應(yīng)小于60％的全部負(fù)荷，并保證用戶的一、二級(jí)負(fù)荷用電。
      4.3.1.3配電所的10KV或6KV非專用電源線的進(jìn)線側(cè)，應(yīng)安裝設(shè)帶保護(hù)的開關(guān)設(shè)備，當(dāng)有繼電保護(hù)或自動(dòng)切換電源要求時(shí)，變壓器低壓側(cè)總開關(guān)和母線分段開關(guān)均應(yīng)采用低壓斷路器。
      4.3.1.4民用建筑的繼電保護(hù)應(yīng)滿足可靠性、選擇性、靈敏性和速動(dòng)性的要求，應(yīng)首先由故障設(shè)備或線路本身的保護(hù)切除故障并計(jì)算靈敏系數(shù)。
      4.3.1.5電能計(jì)量應(yīng)按供用電管理部門對(duì)不同用戶的計(jì)費(fèi)要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、電梯和公共照明應(yīng)分別設(shè)電度表。
      4.3.1.6電氣設(shè)備和導(dǎo)體的絕緣水平、載流量、動(dòng)穩(wěn)定、熱穩(wěn)定以及電氣設(shè)備的斷流能力應(yīng)滿足正常運(yùn)行、短路和過電壓狀態(tài)的要求。
      4.3.1.7變配電所的位置應(yīng)選擇在通風(fēng)、散熱條件較好的正常場(chǎng)所，室內(nèi)除本室需要的管道外，不應(yīng)有其他的管道通過，配電屏的上方不應(yīng)敷設(shè)管道；一類高、低層主體建筑內(nèi)，嚴(yán)禁設(shè)置裝有可燃性油的電氣設(shè)備的配電所。配電室長(zhǎng)度超過7m時(shí)，應(yīng)設(shè)2個(gè)出口。
      4.3.1.8低壓電力網(wǎng)中，電源中性點(diǎn)的接地電阻不應(yīng)大于4歐姆；電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分，必須與接地裝置有可靠的電氣連接；成排的配電裝置的兩端均應(yīng)與接地線相連。
      4.3.2 用電安全
      4.3.2.1住宅建筑的低壓配電系統(tǒng)的接地型式應(yīng)采用TT制，在建筑物內(nèi)應(yīng)設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)和局部等電位的聯(lián)結(jié)。
      4.3.2.2在三相四線制配電系統(tǒng)中，中性線（以下簡(jiǎn)稱N線）的允許載流量不應(yīng)小于線路中最大不平衡負(fù)荷電流，且應(yīng)計(jì)入諧波電流的影響。PE線采用單芯絕緣導(dǎo)線時(shí)，按機(jī)械強(qiáng)度要求，截面積不應(yīng)小于下列數(shù)值：
      有機(jī)械性的保護(hù)時(shí)為2.5mm2；無機(jī)械性的保護(hù)時(shí)為4mm2。
      4.3.2.3電線、電纜的載流量應(yīng)根據(jù)不同的基準(zhǔn)條件進(jìn)行校正。
      4.3.2.4配電線路過負(fù)荷保護(hù)裝置的整定值，應(yīng)不大于導(dǎo)體允許持續(xù)載流量且不小于線路計(jì)算電流，保護(hù)裝置上、下級(jí)之間應(yīng)有選擇性配合。
      4.3.2.5 TT系統(tǒng)配電線路接地故障保護(hù)的動(dòng)作特性應(yīng)符合以下要求：
      Ra×Ia≦50V
      式中 Ra——外露可導(dǎo)電部分的接地電阻和ＰＥ線的電阻；
      Ia——保證保護(hù)電器切斷故障回路的作電流。
      當(dāng)采用過電流保護(hù)電器時(shí)，反時(shí)限特性過電流保護(hù)電器的人為保證在5s內(nèi)切斷的電流；采用瞬時(shí)動(dòng)作特性過電流保護(hù)電器的Ia為保證瞬時(shí)動(dòng)作的最小電流。當(dāng)采用漏電電流動(dòng)作保護(hù)器時(shí)，Ia為額定動(dòng)作電流I。
      4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿過建筑物基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)加保護(hù)管保護(hù)；在穿過建筑物伸縮、沉降縫時(shí)，應(yīng)采取保護(hù)措施。當(dāng)封閉式母線直線敷設(shè)長(zhǎng)度超過制造廠給定的數(shù)值時(shí)，宜設(shè)置伸縮節(jié)。在封閉式母線水平跨越建筑物的伸縮縫或沉降縫時(shí)，也應(yīng)采取適當(dāng)措施。梯架、托盤的直線段超過下列長(zhǎng)度時(shí)，應(yīng)留有不少于20mm的伸縮縫：鋼制，30m；鋁合金或玻璃鋼制，15m。
      4.3.2.7豎井內(nèi)的高、低壓電和應(yīng)急電源的電氣線路，相互之間的距離應(yīng)等于或大于300mm，或采取隔離措施，并且高壓線路應(yīng)設(shè)有明顯的標(biāo)志。當(dāng)強(qiáng)電和弱電線路在同一豎井內(nèi)敷設(shè)時(shí)，應(yīng)分別在豎井的兩側(cè)敷設(shè)或采取隔離措施以防止強(qiáng)電對(duì)弱電的干擾，對(duì)于回路線數(shù)及種類較多的強(qiáng)電和弱電的電氣線路，應(yīng)分別設(shè)置在不同豎井內(nèi)。
      4.3.2.8電梯機(jī)房和井道照明電源應(yīng)與電梯電源分開。
      4.3.2.9用電設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行、控制及調(diào)速方式應(yīng)滿足使用功能和電壓波動(dòng)的允許值的要求，電動(dòng)機(jī)頻繁起動(dòng)時(shí)配電母線上的電壓不應(yīng)低于額定電壓的90％，當(dāng)突然起動(dòng)可能危及周圍人員安全時(shí)，應(yīng)在機(jī)旁設(shè)起動(dòng)預(yù)先信號(hào)和應(yīng)急斷電開關(guān)或自鎖按鈕。
      4.3.3 防雷安全
      4.3.3.1 一、二、三級(jí)防雷建筑物防直擊雷的屋頂避雷帶網(wǎng)格分別為不應(yīng)大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下線間距分別為不應(yīng)大于18m，20m和25m。其引下線應(yīng)優(yōu)先利用建筑物鋼筋混凝土中的鋼筋，建筑外廓各個(gè)角上的柱筋應(yīng)被利用。當(dāng)鋼筋直徑為16mm及以上時(shí)，應(yīng)利用2根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。如果為10mm及以上但小于16mm時(shí)，應(yīng)利用4根鋼筋（綁扎或焊接）作為一組引下線。
      4.3.3.2為防止雷電波的侵入，進(jìn)入建筑物的電纜的金屬外皮、鋼管和其他各種金屬管道，應(yīng)在進(jìn)出建筑物處與防雷電感應(yīng)的接地裝置相連；對(duì)低壓架空進(jìn)出線，應(yīng)在進(jìn)出處裝設(shè)避雷器。
      4.3.3.3 一、二級(jí)防雷等級(jí)的高層建筑物內(nèi)的各種豎向金屬管道及類似的金屬物應(yīng)每三層與圈架的鋼筋連接一次，并在底部與防雷裝置連接；30m及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大的金屬物直接或通過其埋鐵與防雷裝置相連以防高電位跳門和側(cè)擊雷。
      4.3.3.4當(dāng)防雷接地裝置與其他接地裝置合用時(shí)，接地電阻應(yīng)不大于1歐姆。
      4.3.4 防火安全
      4.3.4.1消防用電，一類高層建筑應(yīng)按一級(jí)符合要求供電，二類高層建筑物應(yīng)按二級(jí)負(fù)荷要求供電。消防用電設(shè)備應(yīng)采用專用回路供電，雙電源自動(dòng)切換。
      4.3.4.2建筑高度超過100m的高層建筑，除面積小于5.0㎡的廚房、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。其他建筑物，火災(zāi)危險(xiǎn)性較大。性質(zhì)重要的部位（或房間）應(yīng)設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。
      4.3.4.3消防泵、防煙和排煙風(fēng)機(jī)的啟、停，除自動(dòng)控制外，還應(yīng)在消防控制室設(shè)置手動(dòng)直接控制裝置。
      4.3.4.4消防栓按鈕控制回路應(yīng)采用50V以下的安全電壓，消防控制設(shè)備具有顯示啟動(dòng)按鈕位置的功能。
      4.3.4.5消防控制設(shè)備應(yīng)具有顯示噴淋系統(tǒng)的水流指示器、報(bào)警閥、安全信號(hào)閥工作狀態(tài)的功能。
      4.3.4.6消防用電設(shè)備電動(dòng)機(jī)的過載保護(hù)、接地故障保護(hù)應(yīng)只發(fā)報(bào)警信號(hào)而不自動(dòng)切斷電源。
      4.3.4.7火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志的設(shè)置部位、照度及連續(xù)供電時(shí)間應(yīng)滿足消防要求，應(yīng)急照明應(yīng)采用專用回路供電。
      4.3.4.8消防用電設(shè)備配電線路應(yīng)按建筑類型選用不同防火等級(jí)的電線、電纜。消防配電線路明敷時(shí)，應(yīng)采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護(hù)。電纜構(gòu)筑物中電纜引至電氣柜、盤或控制屏、臺(tái)的開孔部位，電纜貫穿隔墻、樓板的孔洞處，均應(yīng)實(shí)施阻火封堵。
      4.3.4.9消防控制室應(yīng)設(shè)置消防專用電話總機(jī)，消防水泵房等重要部位應(yīng)設(shè)置消防電話分機(jī)，消防控制室、消防值班室應(yīng)設(shè)置可直接報(bào)警的外線電話。消防控制室內(nèi)應(yīng)嚴(yán)禁與其無關(guān)的管線穿過。
      4.3.5 弱電系統(tǒng)
      4.3.5.1電話站初裝機(jī)容量宜接電話用戶數(shù)量與近期發(fā)展的容量之和再計(jì)入30%的備用量進(jìn)行確定，每戶住宅電話進(jìn)線不應(yīng)少于兩對(duì)。電話通信系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的規(guī)定。
      4.3.5.2有線電視系統(tǒng)輸出口電平設(shè)計(jì)值宜符合下列要求：非鄰頻系統(tǒng)可取（70±5）dBMV，采用鄰頻傳輸?shù)南到y(tǒng)可?。?4±4）dBMV；衛(wèi)星天線和電纜電視（有線電視）系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章
      4.3.5.3火災(zāi)應(yīng)急廣播線路應(yīng)按疏散樓層或報(bào)警區(qū)域劃分分路配線，該線路不應(yīng)和其他線路（包括火災(zāi)信號(hào)、聯(lián)動(dòng)控制等線路）同線或同線槽槽孔敷設(shè)，火災(zāi)應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器不得加開關(guān)。有線廣播系統(tǒng)應(yīng)符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的規(guī)定。
      4.3.5.4閉路監(jiān)視電視監(jiān)視目標(biāo)的最低環(huán)境照度應(yīng)高于攝像機(jī)最低照度的10倍，攝像機(jī)應(yīng)安裝于監(jiān)視目標(biāo)附近不易受外界損傷并且不影響現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備運(yùn)行和人員正?；顒?dòng)的地方，攝像機(jī)應(yīng)避免道光安裝。閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的規(guī)定。
      4.3.5.5綜合布線子系統(tǒng)的8芯線長(zhǎng)度應(yīng)≦90ｍ，綜合布線系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)不同場(chǎng)合采用必要的防護(hù)措施和防火措施。綜合布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)符合GB/T50311-2000的規(guī)定
      5.4采暖通風(fēng)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)
      1.目的
      對(duì)采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，確保工程設(shè)計(jì)在滿足國(guó)家規(guī)范、規(guī)定的前提下，作到安全、經(jīng)濟(jì)、具有較強(qiáng)的可操作性。
      2.范圍
      適用于新建、改建、擴(kuò)建的一般工業(yè)和民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)審查。
      3.職責(zé)
      由工程管理部負(fù)責(zé)管理，其他相關(guān)部門參與實(shí)施工作。
      4.內(nèi)容
      4.1.檢查依據(jù)
      4.1.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ19-87  4.1.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(97)
      4.1.3 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（97）
      4.1.4 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97
      4.1.5 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50041-92  4.1.6 中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98
      4.1.7 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94  4.1.8 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999
      4.2.審查內(nèi)容
      4.2.1 設(shè)計(jì)文件審查
      4.2.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)是否充分,是否有初步設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要、初步設(shè)計(jì)批文、建設(shè)單位對(duì)本專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)的要求及主管部門批文；
      4.2.1.2施工圖設(shè)計(jì)深度是否滿足施工要求；
      4.2.1.3簽署、出圖章及有關(guān)專業(yè)會(huì)簽是否符合規(guī)定。
      4.2.2 地下汽車庫設(shè)計(jì)審查
      4.2.2.1地下汽車庫排風(fēng)；
      4.2.2.2排風(fēng)系統(tǒng)防火閥；
      4.2.2.3地下汽車庫送風(fēng)系統(tǒng)；
      4.2.2.4排風(fēng)（煙）系統(tǒng)風(fēng)口。
      4.2.3 高層建筑防、排煙設(shè)計(jì)審查
      4.2.3.1自然排煙的開窗面積、方位；
      4.2.3.2機(jī)械防煙風(fēng)量計(jì)算、系統(tǒng)位置；
      4.2.3.3機(jī)械排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)、排煙量計(jì)算及防火閥的位置；
      4.2.3.4通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)的防火措施；  4.2.3.5有害氣體排放。
      4.2.4 空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計(jì)審查
      4.2.4.1系統(tǒng)設(shè)置；
      4.2.4.2新風(fēng)量、正壓值；
      4.2.4.3調(diào)節(jié)閥設(shè)置；
      4.2.4.4保溫材料的選用。
      4.2.5 鍋爐房設(shè)計(jì)審查
      4.2.5.1鍋爐房布置；
      4.2.5.2進(jìn)戶管設(shè)置；
      4.2.5.3油、氣系統(tǒng)的設(shè)置；
      4.2.5.4鍋爐間、控制室和化驗(yàn)室的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
      4.3.審查要點(diǎn)
      4.3.1 地下汽車庫設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.1.1地下汽車庫應(yīng)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，其排風(fēng)量應(yīng)按允許的廢氣標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，且換氣次數(shù)不應(yīng)小于6次/h。
      4.3.1.2排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)保證在280℃時(shí)，連續(xù)工作30min。排煙風(fēng)機(jī)入口總管處應(yīng)設(shè)排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度超過280℃時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，排煙風(fēng)機(jī)也連鎖關(guān)閉。
      4.3.1.3對(duì)無直接通向室外的地下汽車庫，在設(shè)置地下排煙系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)設(shè)置送風(fēng)系統(tǒng)，且其送風(fēng)量不宜小于排煙量的50%。
      4.3.1.4當(dāng)排風(fēng)和排煙合用一個(gè)系統(tǒng)時(shí)，下部風(fēng)口應(yīng)有閥門控制，上部排煙口的風(fēng)速不大于10m/s，總排煙出風(fēng)口的有效截面積應(yīng)保證排煙效果。
      4.3.2 高層建筑防、排煙設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.2.1高層建筑的防煙樓梯間、前室、消防電梯或合用前室及避難間等，應(yīng)分別設(shè)置自然排煙或機(jī)械防煙系統(tǒng)。
      4.3.2.2采用自然排煙的開窗面積應(yīng)符合下列規(guī)定：
      4.3.2.2.1 防煙樓梯間前室、消防電梯間前室可開啟外窗面積不應(yīng)小于2.00㎡，合用前室不應(yīng)小于3.00㎡；
      4.3.2.2.2 靠外墻的防煙樓梯間每五層內(nèi)可開啟外窗總面積之和不應(yīng)小于2.00㎡；
      4.3.2.2.3 長(zhǎng)度不超過60m的內(nèi)走廊可開啟外窗面積不應(yīng)小于走廊面積的2%。
      4.3.2.2.4 需要排煙的房間可開啟外窗面積不應(yīng)小于該房間面積的2%。
      4.3.2.2.5 凈空高度小于12m的中庭可開啟的天窗或高側(cè)窗的面積不應(yīng)小于該中庭地面積的5%。
      4.3.2.3機(jī)械加壓送風(fēng)量及各部位的余壓值應(yīng)滿足規(guī)范要求。
      4.3.2.4加壓送風(fēng)機(jī)的位置及新風(fēng)入口處應(yīng)不受火煙的威脅。
      4.3.2.5排煙口應(yīng)設(shè)在頂柵或靠近頂棚的墻面上。
      4.3.2.6通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿越防火分區(qū)時(shí)，在防火墻處應(yīng)設(shè)置防火閥，在穿越變形縫時(shí)，在變形縫兩側(cè)應(yīng)設(shè)置防火閥。
      4.3.2.7廚房、浴室、廁所等垂直排風(fēng)管道，應(yīng)采取防止回流的措施。
      4.3.3 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.3.1通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)合理、相關(guān)設(shè)備的選用應(yīng)滿足功能要求。
      4.3.3.2通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)注意空氣品質(zhì)，合理設(shè)計(jì)新風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)，且按房間性質(zhì)控制其正壓或負(fù)壓值。
      4.3.3.3室內(nèi)保持正壓的空調(diào)房間，正壓值不應(yīng)大于50Kpa。4.3.3.4通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置必須的調(diào)節(jié)風(fēng)閥，滿足風(fēng)量分配的要求。
      4.3.3.5各風(fēng)口形式和位置布置應(yīng)合理，滿足氣流組織的要求。
      4.3.3.6多層和高層建筑的機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)（包括空氣調(diào)節(jié)的新風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管），橫向應(yīng)按每個(gè)防火分區(qū)；豎向可每隔五層設(shè)水平集合管，分別連接各層的送排風(fēng)支管；當(dāng)送排風(fēng)支管采取防止回流措施時(shí)，每個(gè)垂直風(fēng)管所轄的樓層數(shù)，不應(yīng)超過十層。
      4.3.3.7可燃?xì)怏w管道、可燃液體管道和電線，不得穿過風(fēng)管的內(nèi)腔，也不得沿風(fēng)管的外壁敷設(shè)?？扇?xì)怏w管道和可燃液體管道，不得穿過通風(fēng)機(jī)房。
      4.3.3.8通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的保溫材料、消聲材料及粘結(jié)劑等，應(yīng)采用非燃燒材料。
      4.3.4 鍋爐房設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)
      4.3.4.1燃油鍋爐房的日用油箱，重油不超過5m3，柴油不超過1m3。當(dāng)鍋爐總?cè)萘枯^大，1m3不足供應(yīng)20min可放大至30min耗油量，但不得超過2m3。日用油箱間應(yīng)設(shè)防火墻與其他房間隔開，設(shè)甲級(jí)防火門，并設(shè)滅火裝置。
      4.3.4.2鍋爐房每層至少有2個(gè)出口。
      4.3.4.3鍋爐間外墻或屋頂至少有鍋爐占地面積10%的泄壓面積。
      4.3.4.4鍋爐本體各連接管均應(yīng)采用無縫鋼管。
      4.3.4.5排污須考慮一次性汽排放和排污水的降溫措施。
      4.3.4.6鍋爐房?jī)?nèi)的噪聲應(yīng)滿足職業(yè)衛(wèi)生要求，控制室、化驗(yàn)室等的噪聲不應(yīng)大于70dB(A)。
      4.3.4.7鍋爐房的煙氣排放應(yīng)滿足項(xiàng)目環(huán)評(píng)要求。
      4.3.4.8當(dāng)2臺(tái)以上的燃油燃?xì)忮仩t共用煙囪，水平煙道的長(zhǎng)度超過5m應(yīng)有泄暴裝置。
      4.3.5 設(shè)備材料選用審查要點(diǎn)
      4.3.5.1應(yīng)注明規(guī)格、型號(hào)、性能等技術(shù)指標(biāo)。
      4.3.5.2質(zhì)量要求必須符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
      4.3.5.3禁止淘汰產(chǎn)品的選用。
      4.3.5.4除特殊要求的材料、專用設(shè)備外，不得指定生產(chǎn)廠家及供應(yīng)商。
       
      
    
      

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