商業(yè)綜合體策劃綱要

1.0

整體概況及未來(lái)規(guī)劃

1.1

城市概況

（1）區(qū)位

（2）歷史

（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

（4）交通

（5）經(jīng)濟(jì)圈概況

（6）行政區(qū)劃

1.2

宏觀經(jīng)濟(jì)

1.2.1

人口情況

（1）總?cè)丝?、?hù)籍人口的狀況與變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

（2）與其它城市人口的比較

1.2.2

GDP情況

（1）GDP的增長(zhǎng)狀況與趨勢(shì)，與其它類(lèi)比城市比較

（2）人均GDP的變化，與其它類(lèi)比城市比較

1.2.3

固定資產(chǎn)投資情況

（1）投資額與增長(zhǎng)率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.4

外資利用情況

（1）外資投資額與增長(zhǎng)率的變化，各行業(yè)的所占比例分析

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.5

人均可支配收入情況

（1）人均可支配收入與增長(zhǎng)率的變化

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.6

人均消費(fèi)性支出情況

（1）人均消費(fèi)性支出與增長(zhǎng)率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.7

社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況

（1）社會(huì)消費(fèi)品零售總額與增長(zhǎng)率的變化，與人均可支配收入比較

（2）與其它城市對(duì)比

1.2.8

人均消費(fèi)支出構(gòu)成情況

（1）消費(fèi)支出構(gòu)成（2）與其它城市對(duì)比

1.2.9

旅游發(fā)展情況

（1）國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客數(shù)量與變化率

（2）各類(lèi)游客的來(lái)源地構(gòu)成1.3

城市規(guī)劃

（1）區(qū)域城市規(guī)劃

（2）市區(qū)城市規(guī)劃

（3）交通規(guī)劃

（4）商業(yè)規(guī)劃

1.4

其他影響因素

1.4.1

區(qū)域性政策

1.4.2

2008年奧運(yùn)會(huì)

1.4.3

人民幣升值

1.5

小結(jié)

2.0地塊分析

2.1地理位置

（1）地塊在城市的區(qū)位

（2）四至范圍

（3）周邊交通

（4）與主要商業(yè)、交通、文化設(shè)施的距離

2.2地塊基本情況

（1）規(guī)劃指標(biāo)與用途

（2）可視性

2.3地塊周邊土地用途

2.4區(qū)域交通條件

（1）道路交通分析

（2）停車(chē)位

（3）地鐵

（4）公交線路

2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

3.0商業(yè)市場(chǎng)

3.1商業(yè)供應(yīng)

（1）總體存量、各種業(yè)態(tài)分布量（零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三類(lèi)，具體為百貨、購(gòu)物中心、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街）

（2）人均商業(yè)面積

3.2商圈分布

（1）各商圈區(qū)位、面積、特征綜述

（2）各商圈的商業(yè)檔次、業(yè)態(tài)、現(xiàn)狀分析、現(xiàn)存和將來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目以及未來(lái)趨勢(shì)分析

3.3沈陽(yáng)主要一、二線品牌分布

3.4本項(xiàng)目未來(lái)面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

3.5商業(yè)價(jià)格

（1）各種業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)率

（2）售價(jià)、租金水平

3.6經(jīng)營(yíng)情況

（1）商場(chǎng)名稱(chēng)、建筑面積、經(jīng)營(yíng)面積、坪效

（2）一二線、時(shí)尚品牌經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額、位置

（3）整體市場(chǎng)結(jié)論

4.0寫(xiě)字樓市場(chǎng)

4.1整體市場(chǎng)

（1）商圈分布

（2）整體供應(yīng)與走勢(shì)分析

（3）產(chǎn)品特征（甲級(jí)、乙級(jí)、商務(wù)公寓），軟硬件配置

（4）各商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的（5）售價(jià)與租金分析

（6）需求情況（入住率、產(chǎn)品要求）

（7）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展展望

（8）整體市場(chǎng)結(jié)論

4.2

區(qū)域市場(chǎng)

（1）區(qū)域供應(yīng)情況

（2）租金與價(jià)格

（3）需求情況（各行業(yè)客戶(hù)需求）

（4）代表項(xiàng)目深度訪談

（5）成功類(lèi)似案例考察（基本情況、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析、參考與借鑒）

（6）市場(chǎng)結(jié)論

5.0

酒店市場(chǎng)

5.1

整體市場(chǎng)（五星、四星）

（1）高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)

（2）高檔酒店分布

（3）高檔酒店價(jià)格

（4）高檔酒店需求情況

1）入住率情況

2）現(xiàn)有項(xiàng)目深度訪談（對(duì)本地酒店市場(chǎng)的看法以及對(duì)本項(xiàng)目的建議）

（5）未來(lái)供給

5.2

區(qū)域市場(chǎng)

（1）區(qū)域供應(yīng)（現(xiàn)存和未來(lái)）

（2）價(jià)格與需求

（3）酒店市場(chǎng)結(jié)論

（4）成功案例分析

6.0

公寓市場(chǎng)

6.1

整體市場(chǎng)

（1）公寓市場(chǎng)概述（公寓與住宅區(qū)別、服務(wù)式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區(qū)別、當(dāng)?shù)毓⑹袌?chǎng)發(fā)展史

（2）目前供應(yīng)情況（區(qū)域分布特征、各種公寓比例和客戶(hù)特征）

（3）租金與使用者特征

（4）售價(jià)與購(gòu)買(mǎi)者特征

（5）需求情況（銷(xiāo)售與入住率、深度訪談）

（6）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

6.2

區(qū)域市場(chǎng)

（1）區(qū)域研究范圍

（2）現(xiàn)有與未來(lái)供應(yīng)情況

（3）區(qū)域供應(yīng)發(fā)展情況

（4）區(qū)域售價(jià)與租金情況

（5）需求情況（銷(xiāo)售和入住率）

（6）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

6.3

公寓部分小結(jié)

6.4

案例分析與總結(jié)

7.0

需求分析

7.1

零售商訪談

（1）訪談目的（2）受訪零售商基本情況

（3）訪談基本信息總體統(tǒng)計(jì)（類(lèi)型分布、進(jìn)駐意向、）

（4）各業(yè)態(tài)選址偏好、目標(biāo)客群及其年齡段

（5）租金及租賃條件總體統(tǒng)計(jì)

（6）工程技術(shù)條件要求

（7）選址主要考慮因素

（8）零售商對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)的總體看法

（9）零售商對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的總體看法

（10）零售商對(duì)項(xiàng)目的總體看法

（11）零售商訪談小結(jié)

7.2

消費(fèi)者問(wèn)卷

（1）訪談目的消費(fèi)者通常在何時(shí)來(lái)此購(gòu)物

消費(fèi)來(lái)此購(gòu)物所選擇的交通工具

每周購(gòu)物頻次

消費(fèi)者本次購(gòu)物所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品種類(lèi)

消費(fèi)者是否購(gòu)買(mǎi)過(guò)(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

購(gòu)買(mǎi)者1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的頻次

購(gòu)買(mǎi)商品的場(chǎng)所

消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)比例和年均消費(fèi)次數(shù)對(duì)比圖

外出就餐頻次

就餐平均花費(fèi)金額

外出就餐地點(diǎn)

就餐原因

休閑娛樂(lè)活動(dòng)頻次

喜歡或經(jīng)常進(jìn)行的休閑娛樂(lè)活動(dòng)

休閑娛樂(lè)活動(dòng)平均花費(fèi)金額

休閑娛樂(lè)活動(dòng)地點(diǎn)

進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)原因

如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業(yè)設(shè)施，您是否會(huì)光顧？

如果光顧,希望包含的休閑娛樂(lè)設(shè)施

如果光顧,希望包含的餐飲設(shè)施？

如果光顧,希望包含的商店及專(zhuān)業(yè)店？

如果光顧,希望包含的服務(wù)類(lèi)商家？

在此項(xiàng)目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？

在此項(xiàng)目中被訪者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？

在此項(xiàng)目中被訪者希望包括的的化裝品/護(hù)理用品品牌？

當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知度

消費(fèi)者對(duì)品牌的購(gòu)買(mǎi)

（2）被訪者個(gè)人情況（性別、年齡段、學(xué)歷、職業(yè)、收入）

8.0

市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

（1）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

（2）商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（3）酒店市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（4）寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（5）公寓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（6）總結(jié)

9.0

產(chǎn)品定位

（1）整體定位

（2）規(guī)模建議

（3）商業(yè)定位

10.設(shè)計(jì)特色

（1）無(wú)處不在的餐飲

（2）室內(nèi)春天

（3）中庭的利用

（4）混業(yè)的布局

（5）充滿驚喜的弧形動(dòng)線

（6）主動(dòng)線的設(shè)計(jì)

（7）人性化設(shè)計(jì)

（8）室內(nèi)活動(dòng)舉辦與室外傳播

（9）廣告為的設(shè)置

（10）吸引眼球的亮點(diǎn)