物業(yè)公司成本管理與控制存在的問題

及對策建議思考

當(dāng)前物業(yè)公司的管理水平存在問題，公司的人力成本、管理成本以及維護(hù)成本等方面均比較高，導(dǎo)致公司的實際盈利不足，公司發(fā)展比較困難。因此本文對物業(yè)公司成本管理的特點簡要分析，提出成本管理與控制中的問題，并詳細(xì)闡述加強成本管理與控制的策略，為物業(yè)公司提供參考。

我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展帶動了城市化進(jìn)程，而房地產(chǎn)的發(fā)展同樣隨城市化而發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)直接促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前物業(yè)公司的發(fā)展過快導(dǎo)致其成本管理和控制存在很多問題，物業(yè)公司的管理人員能力不足、職權(quán)不明確以及人力資源的利用率低共同導(dǎo)致成本管理與控制困難。

一、物業(yè)公司成本管理的特點

物業(yè)公司的部門比較多，每個部門需要負(fù)責(zé)不同類型的工作內(nèi)容，整個物業(yè)公司的員工數(shù)量非常多，導(dǎo)致物業(yè)公司不得不使用很多管理人員。物業(yè)公司成本管理需要考慮管理因素、人工因素以及維護(hù)因素，成本管理需要從多方面同時控制，因此成本管理困難。

二、物業(yè)公司成本管理與控制存在的問題

（一）管理部門的責(zé)任和權(quán)利不明確

物業(yè)公司的部門劃分不清晰，導(dǎo)致各部門的業(yè)務(wù)和工作重疊、管理人員責(zé)權(quán)重合，管理效率低下，成本控制策略的制定和施行都比較困難，成本管理與控制很難實現(xiàn)。

（二）管理機(jī)制與公司實際不符合物業(yè)公司直接使用行業(yè)內(nèi)其他公司的管理機(jī)制，導(dǎo)致管理機(jī)制與公司的實際發(fā)展不符合，企業(yè)很難直接按照管理機(jī)制控制管理成本和人力成本。

（三）人力資源的成本過高

物業(yè)公司的部門多、人力資源數(shù)量龐大，導(dǎo)致實際工作中存在很多不必要的崗位和過多的員工，人力資源的成本浪費比較多，成本管理和控制比較困難。

（四）各部門的人員配置情況不合理

物業(yè)公司的各個部門人員數(shù)量差距過多，導(dǎo)致人員配置很難，而人力資源管理部門人員的能力和數(shù)量比較低，很難按照公司實際情況對各部門的人員按照崗位進(jìn)行配置。

（五）員工節(jié)約成本的意識不高

物業(yè)公司員工在工作中為了保證工作的效率和速度很少考慮成本因素，員工節(jié)約成本的意識不高，導(dǎo)致員工工作過程中對水電資源浪費嚴(yán)重。

（六）維護(hù)成本比較高

物業(yè)公司需要對很多老化嚴(yán)重的建筑和磨損嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，小區(qū)或者商業(yè)廣場的業(yè)主和游客維護(hù)意識較低，導(dǎo)致物業(yè)公司維護(hù)成本過高。

三、加強物業(yè)公司成本管理與控制的策略

（一）優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)明確管理人員的責(zé)任和權(quán)利

物業(yè)公司應(yīng)該針對管理部門責(zé)權(quán)不明確的問題優(yōu)化管理層的結(jié)構(gòu)，對管理層崗位的責(zé)任和權(quán)力重新進(jìn)行規(guī)劃，將責(zé)權(quán)重合的管理崗位進(jìn)行合并，重新確定物業(yè)公司的管理崗位，讓臃腫的管理架構(gòu)重新煥發(fā)生機(jī)，物業(yè)公司的成本可以從管理層的角度進(jìn)行控制。管理層的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，管理人員的人力成本降低了。同時管理人員的責(zé)任和權(quán)利明確了，物業(yè)公司的管理人員各司其職，管理效率得到提高，由管理層控制員工節(jié)約成本更加容易。物業(yè)公司的管理人員應(yīng)該按照公司架構(gòu)保持適當(dāng)?shù)臄?shù)量即可，物業(yè)公司應(yīng)該往高質(zhì)量、高效率的管理方式發(fā)展，而不應(yīng)該在管理效果較差的時候一味地追求管理人員的數(shù)量，這樣反倒會起反效果。物業(yè)公司的管理層人員自身的素質(zhì)必須足夠高，管理人員需要制定管理和發(fā)展策略，而優(yōu)秀的管理層人員可以保證在提高管理質(zhì)量和效率時依舊能夠保持管理成本不升高，如果管理人員花費過多資金提高有效的管理效率和質(zhì)量可能得不償失。因此物業(yè)公司需要加強對管理層人員的能力培養(yǎng)，管理層人員同樣要自學(xué)管理知識不斷提高自身的管理水平。管理人員需要根據(jù)公司發(fā)展情況先制定最符合經(jīng)濟(jì)效益的管理策略，然后再保證管理策略能夠順利實施，最后員工按照公司管理計劃工作，這樣就實現(xiàn)了從管理層到員工層的成本管理與控制。

（二）結(jié)合自身情況創(chuàng)新公司自身的管理機(jī)制

物業(yè)公司的管理機(jī)制與自身不契合，物業(yè)公司多直接使用行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的管理機(jī)制，行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理主要分為經(jīng)濟(jì)室、辦公室、財務(wù)部和業(yè)務(wù)部，而業(yè)務(wù)部又繼續(xù)劃分為維護(hù)部、安保部、環(huán)境部、工程部及開發(fā)部。這種管理機(jī)制頂層管理人員數(shù)量少，主要工作和管理人員集中在業(yè)務(wù)部門，員工和管理人員的責(zé)權(quán)重合較多導(dǎo)致管理結(jié)構(gòu)臃腫，頂層領(lǐng)導(dǎo)人員數(shù)量少卻需要制定每個部門的管理策略，頂層管理人員的負(fù)擔(dān)極大、中層管理人員的效率不高。因此物業(yè)公司需要結(jié)合實際情況創(chuàng)新管理機(jī)制，使其與自身情況相符合，同時重新對企業(yè)進(jìn)行劃分，重新成立各個部門。物業(yè)公司的工作包括：小區(qū)或者商業(yè)廣場的店面招商工作、小區(qū)或者商業(yè)廣場的環(huán)境進(jìn)行清潔養(yǎng)護(hù)工作、小區(qū)或者商業(yè)廣場的設(shè)備及建筑圍護(hù)工作、處理業(yè)主反映的情況和投訴、安保工作、停車管理和收費、維持公共設(shè)備正常工作。因此可以將物業(yè)公司的部門充分劃分為招商部、環(huán)境部、設(shè)備部、服務(wù)部、安保部、停車部、維護(hù)部，直接將整個物業(yè)公司的業(yè)務(wù)分為七個同級別的部門，然后由七個部門共同完成管理工作，每個部門負(fù)責(zé)的工作明確，整個物業(yè)公司的管理工作更好開展。而物業(yè)公司的頂層領(lǐng)導(dǎo)人員的負(fù)擔(dān)也不會太大，整個管理效率會有極大提高，創(chuàng)新更符合物業(yè)公司自身的管理機(jī)制更方便成本管理和控制。

（三）降低物業(yè)公司的人力成本

物業(yè)公司的人力成本普遍偏高，降低人力成本可以對成本更好地控制。首先物業(yè)公司要對公司的人力資源情況進(jìn)行普查，統(tǒng)計每個部門的員工數(shù)量，查看是否有員工存在只拿工資不干活的情況。然后再根據(jù)物業(yè)公司各個部門的實際工作計算出所需要的員工數(shù)量，人員冗余過多的部門需要裁減員工，而人員不足的部門需要增加工作人員，裁減一定數(shù)量的員工同樣要保證員工能夠完成物業(yè)公司的所有工作，這樣才能將人力成本控制在最低。最后應(yīng)該加強對員工專業(yè)技能水平的培養(yǎng)，而不是直接員工的數(shù)量，基層人員同樣要向質(zhì)量和效率的方向發(fā)展，如果物業(yè)公司各部門出現(xiàn)工作人員不能完成日常的情況。否則員工極容易出現(xiàn)消極工作的現(xiàn)象，員工希望增加工作人員的數(shù)量來達(dá)到減輕工作強度的目的，所以物業(yè)公司需要對每個部門的工作具體統(tǒng)計，分析工作強度和需要的員工數(shù)量，這樣才能保證員工的人力成本最低。除此之外還可以使用高科技完成物業(yè)公司的工作，例如使用智能機(jī)器人完成環(huán)境的綠化工作，由機(jī)器人直接完成對小區(qū)植被的灑水工作，或者使用機(jī)器人在商業(yè)廣場完成垃圾的清掃，智能機(jī)器人在部分部門可以取代一部分人工的工作，從長遠(yuǎn)方向看可以實現(xiàn)成本管理與控制。

（四）提高人力資源管理部門的效率

物業(yè)公司除了完成日常工作的部門以外還應(yīng)該成立人力資源部門，由人力資源部門對各個崗位及員工進(jìn)行重新規(guī)劃。人力資源管理部門從專業(yè)的角度對當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的崗位按照實際部門和工作情況進(jìn)行細(xì)致分工，保證每個員工的崗位工作不會重合，同時各個員工的崗位工作又相互補充。然后再對物業(yè)公司各部門的員工進(jìn)行考察，按照個人能力的不同將其安排到合適的崗位上，這樣可以提高物業(yè)公司人力資源的利用率，將人力資源發(fā)揮出其最大價值，降低人力資源管理成本。最后由人力資源部門制定薪酬管理制度，通過薪酬管理制度保證員工的工作質(zhì)量，防止工作質(zhì)量問題導(dǎo)致成本升高。物業(yè)公司人力資源管理部門應(yīng)該對管理層和員工兩個方面的人才做好儲備工作，建立公司單獨的人才庫。如果物業(yè)公司某部門的工作質(zhì)量偏低，在培訓(xùn)之后依舊得不到改善，可以從公司人才庫中選擇專業(yè)能力水平較高的物業(yè)人才，將現(xiàn)有工作質(zhì)量低的工作人員替換，提高物業(yè)公司的成本管理與控制能力。

（五）提高員工的節(jié)約意識

物業(yè)公司想要節(jié)約成本還應(yīng)該提高員工的節(jié)約意識，員工在物業(yè)工作中會使用大量的材料和能源，員工的節(jié)約意識不高會導(dǎo)致企業(yè)管理成本升高。因此企業(yè)必須提高員工的節(jié)約意識，讓員工在做環(huán)境綠化和保潔工作時節(jié)約水資源的使用，降低員工資源浪費的情況。物業(yè)公司首先要對員工開展節(jié)約意識的教育工作，讓員工認(rèn)識到水、電資源的重要性，然后才能在工作時注意節(jié)約水、電等資源的使用，最后再設(shè)置專業(yè)人員對員工是否存在浪費水、電資源的情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)公司應(yīng)該定期開展員工總結(jié)大會，并在大會上對節(jié)約成本較出色的員工進(jìn)行獎勵，同時以節(jié)約能源的思想講座對員工輔助教育，提高員工的節(jié)能意識。在小區(qū)或者商業(yè)廣場的內(nèi)部貼上節(jié)約水、電能源的宣傳標(biāo)語，為物業(yè)員工營造一個節(jié)約成本的環(huán)境，讓物業(yè)員工潛移默化地產(chǎn)生節(jié)約能源的意識，然后員工才能在工作中自發(fā)地節(jié)約能源，為物業(yè)公司節(jié)約成本。長此以往員工在工作時會注意水、電等資源的使用，節(jié)約物業(yè)公司水、電等方面的成本，有利于成本管理與控制。

（六）降低維護(hù)成本

物業(yè)公司想要實現(xiàn)成本管理和控制則必須重視維護(hù)成本的降低，平時只有加強小區(qū)或者商業(yè)廣場業(yè)主或者游客愛護(hù)公共設(shè)備、設(shè)施的意識，才能讓業(yè)主和游客使用公共設(shè)施、設(shè)備時不會造成太大的磨損。物業(yè)公司應(yīng)該在小區(qū)或者商業(yè)廣場區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)備、設(shè)施旁貼上宣傳標(biāo)語，呼吁業(yè)主和游客保護(hù)公共設(shè)施和設(shè)備，不要在使用的同時惡意破壞。物業(yè)公司降低維護(hù)成本的意識越高，才能夠從自身的角度影響業(yè)主，最后保護(hù)整個區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施，降低實際維護(hù)成本。物業(yè)公司維護(hù)的建筑、設(shè)施范圍很廣，物業(yè)公司維護(hù)成本非常高，所以物業(yè)公司必須從源頭上降低維護(hù)建筑、設(shè)施的磨損程度，物業(yè)公司對管理范圍的建筑和設(shè)施保護(hù)程度越高，實際需要的維護(hù)成本就越低。反之如果物業(yè)對保護(hù)建筑和設(shè)施的措施不夠，導(dǎo)致破損程度嚴(yán)重，物業(yè)公司的維護(hù)成本自然升高。因此物業(yè)公司必須提高對管理范圍內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施、建筑的保護(hù)，從維護(hù)成本方面做好成本管理和控制。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)公司可以按照優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)明確管理人員的責(zé)任、結(jié)合自身情況創(chuàng)新公司自身的管理機(jī)制、降低物業(yè)公司的人力成本、提高人力資源管理部門的效率、提高員工的節(jié)約意識以及降低維護(hù)成本等策略加強成本管理與控制，從管理層和員工兩個方面共同將成本控制到最低，保證物業(yè)公司的正常盈利。