第一篇：投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問題發(fā)展與協(xié)調(diào)

公

司訴 訟

理由

是什么？

有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)投資法律分析

投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問題 作者（盛軍華律師）

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式、法律關(guān)系及實(shí)例

二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系

三、投資風(fēng)險(xiǎn)及防范

四、結(jié)尾

產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國家，開發(fā)商將將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專門酒店管理公司經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。作為一種房產(chǎn)投資模式，正確面對產(chǎn)權(quán)式酒店的利弊、謹(jǐn)慎投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是最重要的。以下，我們簡單分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店的一些相關(guān)法律問題，以供廣大投資者在投資類似的項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行分析參考。第一部分：商業(yè)地產(chǎn)模式、法律關(guān)系及實(shí)例

商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面，一難是開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是自己經(jīng)營時(shí)，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了吸引投資者投資、將所開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)順利銷售出去，便在開發(fā)經(jīng)營模式

上有所創(chuàng)新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存”等開發(fā)經(jīng)營模式應(yīng)運(yùn)而生。

一、分割出租

開發(fā)商將商業(yè)房地產(chǎn)作統(tǒng)一規(guī)劃，將商業(yè)地產(chǎn)分割，以長期出租方式招租。因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營管理，這種方式往往會(huì)產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無商業(yè)利潤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，最后將變?yōu)殚_發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營的情況。開發(fā)商與投資者之間建立的是租賃關(guān)系，以有委托經(jīng)營或回租關(guān)系。

在我們代理的實(shí)際案件中，位于杭州市火車東站的杭州“東方商城”在開發(fā)初期采用的就采用將商城分割進(jìn)行長期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場一直沒有興旺，開發(fā)商引進(jìn)美家居開辦家居市場后，雖有所改善，但與新時(shí)代市場、佳好佳市場等的火爆程度相比，仍無法相比。如果開發(fā)商無收益、資金缺少，投資者的投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，糾紛將會(huì)不斷產(chǎn)生。

二、分割出售

“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種模式，在讓開發(fā)商快速回籠資金、減輕開發(fā)公司財(cái)務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會(huì)為日后的經(jīng)營種下了“不治之癥”。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被徹底分割，失去了它的整體性，這就會(huì)給日后的商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。一個(gè)不具有整體性或經(jīng)營格局紊亂的商場是不會(huì)有好的效益的，會(huì)釀成主力店不進(jìn)，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結(jié)局，實(shí)際回報(bào)與預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)。開發(fā)商與投資者是房屋買賣關(guān)系，往往會(huì)產(chǎn)生租賃或委托經(jīng)營的關(guān)系。

“分割出售”模式開發(fā)經(jīng)營的一個(gè)典型案例就是涌金廣場。2001年9月16日，涌金廣場購物中心開業(yè)，2002年6月宣布停業(yè)，營業(yè)時(shí)間不足10個(gè)月。2002年7月“廣州白馬”相中涌金廣場，由于業(yè)主簽約率低，8月31日退出涌金廣場的租賃經(jīng)營。由于投資者各有各的想法，經(jīng)營管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管、統(tǒng)一經(jīng)營的局面。目前，據(jù)一些媒體消息，涌金廣場又要復(fù)出辦一個(gè)時(shí)尚的服裝市場，實(shí)行市場化運(yùn)作、商場化管理，已進(jìn)入招商階段，預(yù)計(jì)不出意外在國慶前可開業(yè)。涌金廣場能夠有望復(fù)出，其中重要的一個(gè)因素是近300名業(yè)主的心開始“齊”了，能進(jìn)行綜合考慮、整體布局。

三、售后返租

“分割出售”模式使完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割。為了彌補(bǔ)該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，開發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場。同時(shí)，因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，杭州的西湖時(shí)代廣場是采用“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的。西湖時(shí)代廣場位于西子湖畔，總建筑面積2萬平方米，由開發(fā)公司采用“售后返租”模式開發(fā)經(jīng)營。開發(fā)商在銷售時(shí)將整個(gè)商場分割銷售給眾多投資者，再從各位業(yè)主手中將商鋪統(tǒng)一租回，開業(yè)之初委托了杭州大廈輸出品牌經(jīng)營管理，西湖時(shí)代廣場對投資者承諾的年回報(bào)率為9％，返租期為8年。

四、建設(shè)與經(jīng)營同期進(jìn)行的“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存模式”

“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作并存”的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式，房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。與先建設(shè)后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，即能吸引投資者的關(guān)注和購買信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應(yīng)變化中的市場環(huán)境。

位于文三路108號的“西溪數(shù)碼港”就有點(diǎn)類似與該種模式，開發(fā)商將整個(gè)商場分割銷售給眾多投資者，同時(shí)簽訂將所購商鋪統(tǒng)一返租給品牌數(shù)碼企業(yè)經(jīng)營數(shù)碼市場的租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)籌劃一起進(jìn)行，在商圈定位、市場分析、業(yè)態(tài)組合上達(dá)到比較好的效果。產(chǎn)權(quán)式酒店有些類似于該種經(jīng)營模式。

五、專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域

對酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者在產(chǎn)權(quán)式酒店投資過程中，前期不調(diào)查酒店開發(fā)商是否真的具有經(jīng)營和擔(dān)保實(shí)力，后期也不調(diào)查酒店的管理集團(tuán)是否真的具有管理能力，只要看到高回報(bào)就匆匆購買，已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)例。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為 3

此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專業(yè)擔(dān)保的這種銷售模式，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。第二部分、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有二個(gè)法律關(guān)系，一是開發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營合同關(guān)系等）。當(dāng)然，還不排除有其他如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。

（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。

投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負(fù)有付款的義務(wù)、賣方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)，一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿到產(chǎn)權(quán)證，還要擁有對所購房屋的獨(dú)立處置權(quán)。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。

（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。

投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報(bào)的不利情況。

（三）擔(dān)保法律關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店存在投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專業(yè)擔(dān)保即專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。擔(dān)保公司以專業(yè)的特長要對這一項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評價(jià)，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。

投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函 4

以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時(shí)的代付賠償。保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個(gè)目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。(四)回購法律關(guān)系

有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時(shí)承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價(jià)將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價(jià)格出售，在符合這二個(gè)條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價(jià)回購?fù)顿Y者所有的房屋。

依《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在條件成立時(shí)，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)?；刭徤婕暗綍r(shí)間、條件、價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需通過合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購約定時(shí)，開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。

（五）期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系

有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”，而國務(wù)院未出臺具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)際上在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進(jìn)行的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權(quán)利義務(wù)）的轉(zhuǎn)讓，而非商品房的轉(zhuǎn)讓。取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)為權(quán)利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一種是預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)定合同的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定應(yīng)征得開發(fā)商同意；另一種是期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓，1、已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意

2、沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，因此進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障 5

合同當(dāng)事人的利益。

如果確是房子不想要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案，但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購房者為了規(guī)避相關(guān)規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時(shí)支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會(huì)因房價(jià)大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強(qiáng)違約責(zé)任約定等方式）加以嚴(yán)格約束，保障合同當(dāng)事人的利益。

（六）物業(yè)管理法律關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因?yàn)橛芯频旯芾砉镜慕?jīng)營，無需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無任何關(guān)系。業(yè)主還是有必要成立一個(gè)業(yè)委會(huì)或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項(xiàng)維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時(shí)進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。

此外，還有按揭貸款時(shí)的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。第三部分：投資風(fēng)險(xiǎn)及防范

由于產(chǎn)權(quán)式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注的問題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則、擔(dān)保法等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生在合同（購房、租房、擔(dān)保等）的履行、按揭貸款的落實(shí)、產(chǎn)權(quán)的落實(shí)和產(chǎn)權(quán)證的辦理、權(quán)益享受等環(huán)節(jié)。如下就部分投資風(fēng)險(xiǎn)及法律防范舉例說明：

一、購房權(quán)利保障

從房地產(chǎn)廣告、簽訂認(rèn)購書、簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可通過仔細(xì)閱讀房屋買賣合同、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人 6

士咨詢等途徑，以合同形式進(jìn)行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方式時(shí)，開發(fā)商建造這個(gè)項(xiàng)目的最終規(guī)劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來說就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來酒店的產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權(quán)？是需要關(guān)心的問題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問題的焦點(diǎn)所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行前期的了解，審查開發(fā)商銷售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理方面的約定（如時(shí)間、權(quán)益、違約責(zé)任等）。

二、收益權(quán)的保障

一是投資者的受益權(quán)如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報(bào)。投資者最好是選擇那些有實(shí)力的開發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會(huì)擔(dān)保的開發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開發(fā)商，以分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作并最終讓投資者得到回報(bào)，而不能僅僅聽信開發(fā)商的口頭允諾。同時(shí)，投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔(dān)保的話要簽好擔(dān)保合同，即使發(fā)生糾紛時(shí)投資者也可方便追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

二是要保障投資者自己的使用權(quán)益。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店對投資者來說，每年都有一段時(shí)間的免費(fèi)居住權(quán)，但如何保證這段時(shí)間能夠獲得有時(shí)間的可能就是一個(gè)問題。比如，在你想享受免費(fèi)居住時(shí)，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？因此，投資者在與開發(fā)商簽訂合約的時(shí)候，要明確表明。

三、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用

投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？如若合同不明確，將來會(huì)給投資者帶來一筆沉重的負(fù)擔(dān)。

四、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮

產(chǎn)權(quán)式酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，因商業(yè)定位明確，會(huì)充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、科學(xué)。相對而言，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些，但投資者仍應(yīng)理性分析、盡量減少投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者也可對項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及特征、消費(fèi)者的流動(dòng)性、7

經(jīng)濟(jì)情況、競爭對手、交通便利程度、消費(fèi)特點(diǎn)、地方法規(guī)等多個(gè)因素進(jìn)行一些調(diào)查和分析。同時(shí)，酒店經(jīng)營商的知名度和管理經(jīng)驗(yàn)會(huì)帶來酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和規(guī)范性，確保該商業(yè)項(xiàng)目的收益。在有擔(dān)保的情況，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對小一些。

在投資者投資產(chǎn)權(quán)式酒店的過程中，如遇到糾紛，可采取與開發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關(guān)管理部門投訴及起訴的方式來維護(hù)自己的權(quán)利。在出現(xiàn)問題的時(shí)候，投資者可以把開發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因?yàn)槿绻_發(fā)商存在欺詐行為，追究其責(zé)任也就會(huì)很明確了。但如果開發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開發(fā)商有正式的合同為依據(jù)，只有這樣，解決起來才能順利一些，否則，這樣的問題要么會(huì)受到一些部門的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。第四部分：結(jié) 尾

面對開發(fā)商宣傳的“第二代產(chǎn)權(quán)酒店”、“第三種儲(chǔ)蓄模式”等，投資產(chǎn)權(quán)式酒店不能只顧高額回報(bào)而忽視風(fēng)險(xiǎn)，仔細(xì)調(diào)查分析、認(rèn)真簽好合同、虛心進(jìn)行咨詢，也許是最好的投資保障。

第二篇：產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目可行性分析

產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目可行性分析

一、與項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)許可證

產(chǎn)權(quán)式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項(xiàng)目的各類房地產(chǎn)許可證，確保投資的是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。通過對相關(guān)證件的了解，明確了物業(yè)的用地性質(zhì)。一般來說，產(chǎn)權(quán)酒店的用地性質(zhì)有三種，分別是：40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)用地，50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地和70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地性質(zhì)。不同的房地產(chǎn)用地性質(zhì)將影響物業(yè)的購置成本和收益的稅收。

開發(fā)商必須提供：土地證、開工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證等證件。

二、酒店物業(yè)市場可行性研究報(bào)告

專業(yè)公司的市場可行性分析是投資產(chǎn)權(quán)酒店成功與否的關(guān)鍵所在，也是幫助投資者判斷所購物業(yè)價(jià)格是否合理，未來收益能否通過市場經(jīng)營來獲得的重要依據(jù)?？尚行苑治鲋饕ㄒ韵聝?nèi)容：

1.項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2.項(xiàng)目所在地的旅游業(yè)發(fā)展分析

3.項(xiàng)目所在地的酒店市場分析

4.酒店客源市場定位

5.酒店產(chǎn)品定位：客房、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)檔次

6.酒店5-10年的經(jīng)營財(cái)務(wù)預(yù)測：平均房價(jià)、平均出租率、年平均投資收益率

國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店投資失敗的例子較多，主要原因就是缺乏科學(xué)的市場可行性研究分析。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司利用產(chǎn)權(quán)酒店模式惡意圈錢的例子比比皆是，例如開發(fā)商在有些酒店市場已經(jīng)飽和的地區(qū)，仍盲目地建造一個(gè)具有400個(gè)客房以上的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，最終的結(jié)果是老百姓不僅沒有獲得投資收益，還要為此承受銀行大量的房貸債務(wù)。除此之外，開發(fā)商還利用所在地中心商務(wù)區(qū)的五星級酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)，來套用處于較偏僻地區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目未來的經(jīng)營前景，導(dǎo)致老百姓上當(dāng)受騙。作為普通投資者切莫輕信開發(fā)商的承諾，而是要求開發(fā)商提供真實(shí)的市場數(shù)據(jù)或自己收集數(shù)據(jù)加以分析。

三、產(chǎn)權(quán)酒店的商業(yè)模式

商業(yè)模式?jīng)Q定了開發(fā)商、個(gè)人投資者、酒店經(jīng)營實(shí)體三者的關(guān)系。較為常見的模式是，開發(fā)商在物業(yè)銷售之前必須成立獨(dú)立核算的經(jīng)營實(shí)體，該實(shí)體可聘請專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營，也可委托酒店管理品牌公司來經(jīng)營管理。個(gè)人投資者在簽定商品房購置合同的同時(shí)，必須和

經(jīng)營實(shí)體簽定回租合同或全權(quán)委托管理合同，這是個(gè)人投資者能確定所購物業(yè)將作為酒店來經(jīng)營，并確保酒店正常運(yùn)營的首要因素。投資者需重點(diǎn)關(guān)注如下事項(xiàng)：

1、如果是以固定回租模式：

簽訂租賃協(xié)議主體：一般來說是開發(fā)商成立的獨(dú)立核算的經(jīng)營實(shí)體，該實(shí)體將承擔(dān)酒店籌建和開業(yè)后的管理工作和相關(guān)費(fèi)用。

租賃協(xié)議內(nèi)容：主要包括，租金標(biāo)的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時(shí)間和方式，租金的擔(dān)保方、物業(yè)二次裝修和資產(chǎn)重置資金的來源，租賃協(xié)議期滿后業(yè)主物業(yè)如何經(jīng)營管理，業(yè)主物業(yè)租賃期間如何轉(zhuǎn)讓，酒店提供業(yè)主免費(fèi)入住權(quán)益的實(shí)施方法等等協(xié)議條款。租金擔(dān)保主體：開發(fā)商以保留物業(yè)或其它資產(chǎn)擔(dān)保，根據(jù)酒店的經(jīng)營特性，一般要求開發(fā)商提供相當(dāng)于1-2年左右的租金總額的資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保。

2、如果（或固定回租期滿后）采用的是經(jīng)營收益分紅模式：

業(yè)主收益的確定：產(chǎn)權(quán)式酒店和一般的酒店經(jīng)營實(shí)體的財(cái)務(wù)計(jì)算方法，原則上是一樣。但產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主實(shí)際上購買的只是酒店的客房。因此業(yè)主的收益只包括客房的收益，以及與業(yè)主客房產(chǎn)權(quán)所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用于經(jīng)營的話）。而屬于開發(fā)商保留的酒店配套部分資產(chǎn)，如：會(huì)議室、餐飲、娛樂等部分的收益應(yīng)該歸開發(fā)商所有?？头渴找娴拇_定：客房收入是酒店所有營業(yè)部門經(jīng)營毛利潤最高的部門?？头拷?jīng)營毛利潤＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它開支＋客房部所占酒店未分配經(jīng)營開支的比例）。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店目前不采用固定資產(chǎn)折舊和土地?cái)備N的財(cái)務(wù)方法，客房部的收益實(shí)際上就是客房部的經(jīng)營毛利潤減去客房部營業(yè)稅，也就是全體業(yè)主的可分配利潤。

業(yè)主利潤分配：按照國際慣例，如權(quán)益性投資基金，一般都應(yīng)該將可分配利潤的95%作為業(yè)主的分紅，而剩余的5%將作為酒店的儲(chǔ)備基金。酒店可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，采取按月、季度、半和等方式進(jìn)行分配。國內(nèi)大部分地區(qū)的稅務(wù)部門將業(yè)主的利潤分紅看成是業(yè)主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經(jīng)營實(shí)體代扣代繳。

業(yè)主參與監(jiān)管：產(chǎn)權(quán)酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經(jīng)營合法的前提下，關(guān)鍵在于能否建立起一系列規(guī)范有效的管理制度和監(jiān)督方式。通常，產(chǎn)權(quán)酒店是由經(jīng)營實(shí)體組建的管理團(tuán)隊(duì)或聘請酒店管理公司獨(dú)立進(jìn)行日常經(jīng)營。此種情況下，產(chǎn)權(quán)酒店有必要成立業(yè)主委員會(huì)參與酒店經(jīng)營管理事項(xiàng)，包括經(jīng)營業(yè)績考核，高級管理人員任免，人員薪酬的制定，預(yù)算制定，經(jīng)營成本控制，市場發(fā)展戰(zhàn)略等等內(nèi)容。同時(shí)，還需要聘請注冊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核財(cái)務(wù)報(bào)表。

四、酒店管理公司的經(jīng)營管理

絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商不具備酒店經(jīng)營管理的能力，所成立的經(jīng)營實(shí)體一般都會(huì)組建專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，或委托知名酒店管理品牌進(jìn)行管理，或加盟某一特許連鎖品牌，對此，投資者有必要了解如下內(nèi)容：

1、管理品牌：如果經(jīng)營實(shí)體是委托品牌管理公司或加入特許連鎖品牌經(jīng)營，就必須要求開發(fā)商出具和酒店管理公司之間的管理合同，仔細(xì)查看合同的相關(guān)條款，如：管理形式（全權(quán)委托、特許連鎖或管理顧問等），管理年限，管理費(fèi)用等。

2、管理品牌是否適合：酒店管理品牌的選擇主要是以酒店的功能定位和客源市場的區(qū)域分布來決定的，比如國內(nèi)的一線城市，由于國際入境旅游客人較多，一般高檔的酒店物業(yè)都采用加盟國際連鎖品牌。而主要以國內(nèi)客源市場為主的地區(qū)，可能自己組建管理團(tuán)隊(duì)或者加盟國內(nèi)品牌將更加適合。正常情況下，專業(yè)公司的可行性研究報(bào)告會(huì)對可適用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建議。除非有些開發(fā)商本身對管理品牌不太熟悉，為了盡快將房產(chǎn)銷售出去，盲目地選擇國際品牌，或者是以虛假的國際品牌來欺騙投資者。

3、酒店管理市場戰(zhàn)略計(jì)劃：產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營管理上和別的酒店一樣，需要一個(gè)完善的市場戰(zhàn)略計(jì)劃，內(nèi)容包括籌建/開業(yè)計(jì)劃，中短期運(yùn)營計(jì)劃和長期市場戰(zhàn)略計(jì)劃。酒店的經(jīng)營管理目標(biāo)，一方面是通過中短期運(yùn)營計(jì)劃的實(shí)施，盡快占領(lǐng)市場，鎖定目標(biāo)客戶群，為業(yè)主創(chuàng)造最大的投資收益；另一方面，就是提高服務(wù)品質(zhì)，延長固定資產(chǎn)的使用壽命，樹立市場品牌，保障業(yè)主固定資產(chǎn)的保值/增值。

五、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展趨勢及金融危機(jī)影響

產(chǎn)權(quán)酒店只是一個(gè)概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項(xiàng)目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店。以產(chǎn)權(quán)酒店在中國十年中的發(fā)展來看，已從早期的概念化逐步走向商業(yè)模式成熟化階段，是普通老百姓獲取財(cái)產(chǎn)性收入的重要手段之一。十年的發(fā)展證明，在國內(nèi)主要商務(wù)和旅游城市如北京、上海、杭州等地區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店投資，不僅為投資者獲得了房地產(chǎn)的正常增值價(jià)值，同時(shí)，投資者也享受到旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的巨大的經(jīng)營收益。2008年全球金融危機(jī)對國內(nèi)各類投資產(chǎn)品，如住宅房地產(chǎn)、股市、期貨、基金、銀行投資理財(cái)?shù)榷荚斐闪司薮髶p失。而產(chǎn)權(quán)酒店投資者所受影響相對較低，雖然酒店經(jīng)營收益有所降低（固定收益投資者沒有影響），但資產(chǎn)的保值還是得到了充分的保障。此輪金融危機(jī)造成房地產(chǎn)的深度調(diào)整，銀行貸款利息的降低，是普通老百姓又一輪低價(jià)入市投資產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。一般而言，包括金融危機(jī)在內(nèi)的突發(fā)事件對旅游業(yè)市場的影響周期相對較短，如2003年的SARS所帶來的影響只有6個(gè)月左右，而此輪全球金融危機(jī)所帶來的影響，估計(jì)是一年左右。根據(jù)全球的旅游市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，旅游業(yè)通常是所有行業(yè)中復(fù)蘇最快的行業(yè)之一。隨著各個(gè)國家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，采取加大諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資等手段的實(shí)施，首先獲利的就是為各類商務(wù)旅游活動(dòng)提供服務(wù)的酒店行業(yè)。

第三篇：產(chǎn)權(quán)式酒店策劃書

湖光山舍田園農(nóng)莊產(chǎn)權(quán)式酒店策劃書

什么是產(chǎn)權(quán)式酒店

所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店概念的實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。產(chǎn)權(quán)酒店只是一個(gè)概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項(xiàng)目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店。

產(chǎn)權(quán)式酒店來自于分時(shí)度假市場。20世紀(jì)60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無力單獨(dú)購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時(shí)間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時(shí)銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時(shí)度假市場由此形成。

產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報(bào)。由于客房利潤分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場不成熟，人們對投資產(chǎn)權(quán)式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。

國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場低迷時(shí)期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。

可以說2000——2001年是第一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開發(fā)熱潮，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績而結(jié)。

然而，從2003年開始的第二輪產(chǎn)權(quán)式酒店熱并沒因此而受影響，產(chǎn)權(quán)式酒店繼續(xù)開工、開盤、開業(yè)。

2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權(quán)式酒店的狂風(fēng)再次席卷海南房地產(chǎn)市場。作為中國新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨(dú)特的自然環(huán)境優(yōu)勢贏得了國內(nèi)消費(fèi)者的青睞，而產(chǎn)權(quán)式酒店又是其中備受關(guān)注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目己經(jīng)發(fā)展到200多個(gè)，遍布全國25個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。

4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發(fā)和推行產(chǎn)權(quán)式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產(chǎn)權(quán)式大酒店已形成決策，并付諸實(shí)施。

6月初，產(chǎn)權(quán)式酒店落戶大理。由杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)有限公司投資開發(fā)的四星級產(chǎn)權(quán)式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關(guān)西郊塘子鋪溫泉村(下關(guān)溫泉)開工建設(shè)。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權(quán)分時(shí)度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對投資者進(jìn)行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權(quán)，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經(jīng)營管理，從受益中減去管理費(fèi)用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費(fèi)休息度假時(shí)間。

業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，從今年起，全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會(huì)大幅上升。產(chǎn)權(quán)式酒店利在何處？

產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響。

首先，國內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價(jià)格高、市場定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)對全國35個(gè)大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴(kuò)大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。

第三，可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。

當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個(gè)原因。其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。

產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定。

不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險(xiǎn)相對也小一些。另外，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。

湖光山舍田園農(nóng)莊優(yōu)勢與劣勢分析

農(nóng)莊優(yōu)勢：湖光山舍田園農(nóng)莊的獨(dú)特之處是它是一個(gè)鄉(xiāng)土氣息濃厚的田園農(nóng)莊，它擁有江西省獨(dú)特的風(fēng)格定位，是一道休閑度假的風(fēng)景亮點(diǎn)

第四篇：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案

產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案

產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。下文是聘才網(wǎng)小編為你推薦的產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案，歡迎你閱讀。

產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx(xxxx)投資有限公司新建的首個(gè)投資項(xiàng)目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準(zhǔn)五星級”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議用房，是廣大消費(fèi)者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。

是投資(消費(fèi))者買斷酒店(部分客房及其他用房)設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會(huì)員。除自己使用(消費(fèi))部分時(shí)間外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)，委托酒店管理方(xxxx大酒店)經(jīng)營，投資人自已獲取紅利(租金)的經(jīng)營模式。

1、退休住宅型：為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。

(1)自己部分時(shí)間使用：余下的時(shí)間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)。

(2)自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)。

(3)自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨(dú)立方式出售給投資(消費(fèi))者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)，并獲得一定期限免費(fèi)住居權(quán)。

3、單位固定型：集團(tuán)購買會(huì)員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會(huì)使用。

1、正式會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會(huì)員。

2、銀牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會(huì)員。

3、金牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會(huì)員。

1、開盤前預(yù)交XX元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到簽訂購房合同付款時(shí)酒店方補(bǔ)助3000元給會(huì)員。

2、酒店方給會(huì)員提供60—70%的按揭貸款，解決會(huì)員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進(jìn)一個(gè)新會(huì)員入會(huì)，按新會(huì)員投資購買客房金額的5‰獎(jiǎng)勵(lì)給引進(jìn)(推薦)者。

4、凡銀牌會(huì)員，均可享受酒店方的特約活動(dòng)。

5、凡金牌會(huì)員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費(fèi)用和服務(wù)。

主題是投資少，回報(bào)快，低消費(fèi)，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個(gè)人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項(xiàng)由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報(bào)快。您在開盤前預(yù)交XX元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到您簽訂購房合同付款時(shí)，即時(shí)享受酒店方補(bǔ)助3000元的會(huì)員報(bào)各費(fèi)。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費(fèi)。凡加盟xxxx(會(huì)員式)大酒店的會(huì)員。您每年擁有免費(fèi)15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費(fèi)就餐權(quán)。您其他時(shí)間的住宿和餐飲消費(fèi)按90%優(yōu)惠結(jié)價(jià)。

4、高享受。xxxx(會(huì)員式)大酒店按準(zhǔn)五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程(五星級)酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨(dú)特場地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級定點(diǎn)旅游(點(diǎn))區(qū)，且市級旅游景點(diǎn)較少;

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要;

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市(縣)的必由之路，各市(縣)到xxxx和長沙出差、購物所需時(shí)間相差不大。無民用機(jī)場和水上航道，洛湛線只開通了貨運(yùn)，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域;

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款;

5、價(jià)格“賣點(diǎn)”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個(gè)住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時(shí)，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團(tuán)準(zhǔn)備籌建準(zhǔn)四星級的賓館、xxxx賓館準(zhǔn)備改擴(kuò)建，清泉、星馬準(zhǔn)備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點(diǎn)工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點(diǎn)”瞄準(zhǔn)他們。

2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會(huì)的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費(fèi)的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費(fèi)的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準(zhǔn)五星級”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護(hù)的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊(duì)伍的作用。選擇像“人壽保險(xiǎn)人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1策劃的標(biāo)準(zhǔn)(目的)作用：

(1)必須實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達(dá)到50%以上視為特優(yōu)，達(dá)到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達(dá)到60%—70%，收盤期達(dá)到70%—100%，就可以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

(2)快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報(bào)紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點(diǎn)，有重點(diǎn)的宣傳會(huì)員式大酒店的投資價(jià)值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

(3)有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達(dá)到利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險(xiǎn)。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時(shí)，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險(xiǎn)。

2、策劃方法：

(1)發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準(zhǔn)五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢。

(2)復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗(yàn)。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗(yàn)。

XX年8月12日

第五篇：2014產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

2014產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

方案一：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

一、整體策略

1、公司簡介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團(tuán)結(jié)西路6號，周邊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會(huì)議室近200間，擁有能同時(shí)容納近800人就餐的中餐廳，并設(shè)有1800平米的超級購物市場，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請星河營銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業(yè)超值、簡約安全、舒適宜人的時(shí)尚型酒店，為社會(huì)各界人士提供彰顯尊貴品質(zhì)與精致生活的平臺。

2、整體策略

為了帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)熱銷，成功銷售是整個(gè)項(xiàng)目營銷成功的重要開端。因此，恒基廣場為產(chǎn)權(quán)房制定的營銷目標(biāo)是：充分發(fā)掘產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營潛力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，結(jié)合后期經(jīng)營的良好前景實(shí)現(xiàn)最大可能的銷售額,完成3-6層所有產(chǎn)權(quán)房的銷售。

立足新余市中心商業(yè)區(qū)及產(chǎn)權(quán)式酒店概念，結(jié)合區(qū)域的特色設(shè)計(jì)，吸引人氣的主力商業(yè)設(shè)置和新余是仙來區(qū)建設(shè)后的美好前景，運(yùn)用多種營銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場競爭分析與商業(yè)定位

1、市場競爭分析

通過前期市場調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)，新余市產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非常有限，市場運(yùn)作也沒有成功的案例，本項(xiàng)目基本上沒有競爭對手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費(fèi)者對產(chǎn)權(quán)房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對本項(xiàng)目有潛在的威脅，因此需要在商業(yè)定位上有所區(qū)別并把握時(shí)間盡快實(shí)現(xiàn)銷售。

2、商業(yè)定位

恒基廣場的商業(yè)定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據(jù)恒基地產(chǎn)的前期運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和新余的市場情況，特推出二個(gè)銷售方案供公司領(lǐng)導(dǎo)比較參考。方案一：

在市場情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優(yōu)缺點(diǎn)如下： 優(yōu)點(diǎn)

1）位置較差，適合在開盤時(shí)以低價(jià)進(jìn)入市場銷售；

2）前期完成70----80%時(shí)可開始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價(jià)格。缺點(diǎn)

1）可能會(huì)出現(xiàn)客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)； 2）如前期市場銷售情況不理想，將極大影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售。方案二：

先銷售位置較好的產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計(jì)可以保留部分產(chǎn)權(quán)房分期銷售外，其他產(chǎn)權(quán)房可以在短期內(nèi)銷售完畢，此方案的優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)如下： 優(yōu)點(diǎn)：

1）產(chǎn)權(quán)房位置好，雖然單價(jià)高但市場接受程度高，能盡快銷售回收資金； 2）延續(xù)產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的熱銷，直接以高價(jià)樹立恒基地產(chǎn)的形象和品味； 3）帶動(dòng)后期的銷售。缺點(diǎn)：

產(chǎn)權(quán)房銷售單價(jià)略低，總銷售金額可能也略低。作為新余商業(yè)中心先期產(chǎn)權(quán)房銷售，恒基地產(chǎn)在確保經(jīng)濟(jì)利益的情況下將盡快實(shí)現(xiàn)銷售為主要目標(biāo)，以避免市場風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實(shí)際操作方案還需要根據(jù)開盤前一個(gè)月的預(yù)售VIP貴賓卡認(rèn)購情況做相應(yīng)的調(diào)整。

2、售樓開放期優(yōu)惠活動(dòng)方案------VIP貴賓卡認(rèn)購方案（略）

售樓預(yù)售期采取VIP貴賓卡認(rèn)購方案，可以順勢摸一下市場行情，能更加準(zhǔn)確的制定合理的價(jià)格。

四、銷售策略

1、銷售準(zhǔn)備

在銷售準(zhǔn)備期，將商業(yè)中心的其他部門結(jié)合進(jìn)行整體宣傳，在產(chǎn)權(quán)房熱銷時(shí)設(shè)立來訪登記，提供長時(shí)間的登記和內(nèi)部認(rèn)購，爭取形成開盤就清盤的形式。

2、銷售進(jìn)度計(jì)劃 1）準(zhǔn)備期

a.制定銷售策略和優(yōu)惠措施 b.制定詳細(xì)價(jià)目表及優(yōu)惠尺度 c.公司命名和標(biāo)識設(shè)計(jì)

d.銷售道具的準(zhǔn)備（包括樓書、折頁、海報(bào)、請柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來訪登記管理檔案系列表的制作 g.銷售隊(duì)伍的組織和獎(jiǎng)金制度的擬定 2）引導(dǎo)期

a.客戶預(yù)約登記 b.詳細(xì)價(jià)目表調(diào)整 c.編制完成講習(xí)資料 d.培訓(xùn)銷售人員

e.意向客戶聯(lián)絡(luò)與拜訪

f.售樓場所的模型、衛(wèi)生等設(shè)施的調(diào)試 g.內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)和VIP貴賓卡認(rèn)購 以上方案供領(lǐng)導(dǎo)審閱參考。但方案再好，如果沒有一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍和良好的執(zhí)行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬事人為先，我們只有先把銷售團(tuán)隊(duì)建立起來，再加上領(lǐng)導(dǎo)的智慧和部門的努力，我們的目標(biāo)就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。方案二：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx（xxxx）投資有限公司新建的首個(gè)投資項(xiàng)目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準(zhǔn)五星級”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議用房，是廣大消費(fèi)者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。

二、什么是會(huì)員式酒店 是投資（消費(fèi)）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會(huì)員。除自己使用（消費(fèi)）部分時(shí)間外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經(jīng)營，投資人自已獲取紅利（租金）的經(jīng)營模式。

三、會(huì)員式酒店的三種類型

1、退休住宅型：為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。

（1）自己部分時(shí)間使用：余下的時(shí)間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)。

（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨(dú)立方式出售給投資（消費(fèi)）者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)，并獲得一定期限免費(fèi)住居權(quán)。

3、單位固定型：集團(tuán)購買會(huì)員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會(huì)使用。

四、酒店會(huì)員的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

1、正式會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會(huì)員。

2、銀牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會(huì)員。

3、金牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會(huì)員。

五、酒店會(huì)員的優(yōu)惠辦法

1、開盤前預(yù)交2000元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到簽訂購房合同付款時(shí)酒店方補(bǔ)助3000元給會(huì)員。

2、酒店方給會(huì)員提供60—70%的按揭貸款，解決會(huì)員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進(jìn)一個(gè)新會(huì)員入會(huì)，按新會(huì)員投資購買客房金額的5‰獎(jiǎng)勵(lì)給引進(jìn)（推薦）者。

4、凡銀牌會(huì)員，均可享受酒店方的特約活動(dòng)。

5、凡金牌會(huì)員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費(fèi)用和服務(wù)。

六、xxxx（會(huì)員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報(bào)快，低消費(fèi)，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個(gè)人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項(xiàng)由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報(bào)快。您在開盤前預(yù)交2000元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到您簽訂購房合同付款時(shí)，即時(shí)享受酒店方補(bǔ)助3000元的會(huì)員報(bào)各費(fèi)。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費(fèi)。凡加盟xxxx（會(huì)員式）大酒店的會(huì)員。您每年擁有免費(fèi)15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費(fèi)就餐權(quán)。您其他時(shí)間的住宿和餐飲消費(fèi)按90%優(yōu)惠結(jié)價(jià)。

4、高享受。xxxx（會(huì)員式）大酒店按準(zhǔn)五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨(dú)特場地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。

七、預(yù)測影響xxxx（會(huì)員式）大酒店銷售的主要因素：

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級定點(diǎn)旅游（點(diǎn)）區(qū)，且市級旅游景點(diǎn)較少；

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要；

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長沙出差、購物所需時(shí)間相差不大。無民用機(jī)場和水上航道，洛湛線只開通了貨運(yùn)，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款；

5、價(jià)格“賣點(diǎn)”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個(gè)住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時(shí)，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團(tuán)準(zhǔn)備籌建準(zhǔn)四星級的賓館、xxxx賓館準(zhǔn)備改擴(kuò)建，清泉、星馬準(zhǔn)備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。

八、解除銷售危機(jī)的辦法：

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點(diǎn)工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點(diǎn)”瞄準(zhǔn)他們。

2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會(huì)的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費(fèi)的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費(fèi)的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準(zhǔn)五星級”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護(hù)的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊(duì)伍的作用。選擇像“人壽保險(xiǎn)人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

九、營銷策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用及方法

1、策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用：

（1）必須實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達(dá)到50%以上視為特優(yōu)，達(dá)到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達(dá)到60%—70%，收盤期達(dá)到70%—100%，就可以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。（2）快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報(bào)紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點(diǎn)，有重點(diǎn)的宣傳會(huì)員式大酒店的投資價(jià)值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達(dá)到利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險(xiǎn)。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時(shí)，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險(xiǎn)。

2、策劃方法：

（1）發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準(zhǔn)五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢。

（2）復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗(yàn)。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗(yàn)。方案三：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案

一、產(chǎn)品簡介：

1：項(xiàng)目名稱：森發(fā)怡和居

2：位置：位于伊經(jīng)十二路和伊經(jīng)十三路之間，北林興林街，南鄰飛機(jī)場路。

3：配套：市政配套及生活配套相對成熟，區(qū)域教育、生活、飲食、教育、娛樂、休閑、購物一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者生活?yuàn)蕵沸枰?：規(guī)模：森發(fā)怡和居項(xiàng)目總建筑面積284875㎡，其中產(chǎn)權(quán)式酒店5萬多㎡，分兩期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

二、項(xiàng)目定位 1.客戶定位

區(qū)域特征：有投資意向的并且經(jīng)常休閑旅游的客戶。職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營者、企事業(yè)單位及公務(wù)員管理層高收入者 年齡：30-50歲為主

收入：平均家庭年收入10萬元以上

購買心理：重視投資環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率，能夠接受新型的投資方式 2.功能定位

1）投資，獲取高額的固定投資回報(bào)率

2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區(qū)內(nèi)，到各名勝景點(diǎn)近、交通便利，生活配套完善，地區(qū)房地產(chǎn)有很大升值潛力三項(xiàng)目賣點(diǎn) 1.開發(fā)實(shí)力

森發(fā)公司是興安盟地區(qū)的著名企業(yè)，企業(yè)資金雄厚，有很多成功開發(fā)的項(xiàng)目成例，信譽(yù)高、口碑好 2：區(qū)位價(jià)值

距離阿爾山市區(qū)僅半小時(shí)車程，居民聚集區(qū)，有較成熟的休閑娛樂條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規(guī)劃前景好，項(xiàng)目屬伊爾施生活地標(biāo)式建筑群，升值潛力大 3：物業(yè)及酒店管理

將成立自己的酒店管理公司并且有專業(yè)的經(jīng)營管理人員，擁有成熟的物業(yè)管理 四項(xiàng)目傳播思路設(shè)計(jì)

1.從項(xiàng)目市場定位說起，產(chǎn)權(quán)式酒店，是產(chǎn)品功能和市場形態(tài)，產(chǎn)權(quán)式酒店具有穩(wěn)定有保障的收益，靈活存儲(chǔ)、套現(xiàn)服務(wù)，這些是項(xiàng)目的特色，是彌補(bǔ)產(chǎn)品功能和吸引消費(fèi)者的點(diǎn)，我們將這個(gè)點(diǎn)無限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產(chǎn)權(quán)式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報(bào)率；5年后與酒店收益同步的靈活回報(bào)率（回報(bào)率根據(jù)酒店盈虧情況無關(guān)，每年保障回報(bào)6%）；提供銀行靈活存儲(chǔ)的套現(xiàn)服務(wù)（擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以再任何時(shí)刻進(jìn)行買賣交易）；提供套現(xiàn)服務(wù)的后期保障（可在交易后繼續(xù)執(zhí)行之前簽訂的委托協(xié)議）2.廣告設(shè)計(jì)思路及風(fēng)格：

1）訴求方式：思想對接，闡述“老板”的精神價(jià)值，由精神層面落到項(xiàng)目訴求； 2）平面風(fēng)格：前沿、眩目、大氣；

廣告方案風(fēng)格：引領(lǐng)城市風(fēng)，尚享樂財(cái)富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業(yè)主，輕松享樂財(cái)富人生；免費(fèi)請人幫你打理一間“酒店”等

五、宣傳手段：

宣傳手段主要四類：電視類廣告，報(bào)紙類,網(wǎng)絡(luò)類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產(chǎn)權(quán)式酒店的知名度提高，給酒店造勢。

1、電視類廣告：與剛來伊爾施是做的廣告不同，現(xiàn)在主要通過其他的產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行對比著進(jìn)行闡述，例如：與臥龍城產(chǎn)權(quán)式酒店比較，我們酒店的投資回報(bào)率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時(shí)間（我們是3年而他們是1年），物業(yè)方面（我們有統(tǒng)一的管理而他們沒有）等等。電視廣告因?yàn)槭且獙ν獠シ牛虼藢τ诿娣e、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等需要進(jìn)一步的確定，再加上對配套設(shè)施的一些闡述去增加對客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時(shí)間在6月初至|8月末。

2、報(bào)紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進(jìn)行輔助的宣傳，對于文字上的闡述主要是對項(xiàng)目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報(bào)紙類得廣告易保存，可以提高對項(xiàng)目的認(rèn)知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時(shí)，信息量大，說明性強(qiáng)。因此建議廣告時(shí)間定在6月末至8月末。

3、網(wǎng)絡(luò)類廣告：通過手機(jī)短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點(diǎn)是幾乎沒什么成本，從現(xiàn)在人的生活習(xí)慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺，不單單是對產(chǎn)權(quán)式酒店的宣傳而且可以對集團(tuán)的一些項(xiàng)目都可以做宣傳，在節(jié)假日的時(shí)候也可以通過平臺送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運(yùn)作。

4、戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續(xù)使用，現(xiàn)在主要是景區(qū)方面的戶外廣告，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售對象主要是有投資意向的旅客，在景區(qū)的外地人流量可以說是最大的，因此對于景區(qū)的戶外廣告宣傳要作為重點(diǎn)，具體的執(zhí)行方式需要仔細(xì)的研究。

5、宣傳單的發(fā)放：在整個(gè)的旅游季節(jié)都應(yīng)該去發(fā)放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節(jié)開始發(fā)放，只要是有人群聚集的時(shí)段都要去發(fā)放。