第一篇：當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理中的問題與對策

提要：物業(yè)管理企業(yè)雖然在我國只 有20多年的發(fā)展，但企業(yè)數(shù)量連年猛增，在取得了很多成績的背后，也逐漸暴露出 許多不足之處。本文著重分析當(dāng)前物業(yè)管 理行業(yè)中所存在的問題，主要從法律法規(guī) 體系不完善、市場化程度不健全、從業(yè)人 員不夠?qū)I(yè)化、企業(yè)本身管理經(jīng)驗不足等 方面分析問題的成因，并提出改進(jìn)和提高 我國物業(yè)管理水平的對策措施.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；物業(yè)管理企業(yè)

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地 產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè) 管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù) 國家統(tǒng)計局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，在我國31個省、自治區(qū)、直轄市，130 個大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)的隊伍每年在以超過100%的同比增 長數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說明我國大多數(shù) 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好，物業(yè)管 理市場大有可為，但同時也提醒我們，由 于建立時間短，物業(yè)管理市場不健全，這 些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn).二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題

1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國 物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有 國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè) 性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以 來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府 雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦 法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共 用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān) 于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問 題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦 法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè) 主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示 范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法 規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理 論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程 中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿 或就事論事的解決方法上，存在許多不足 之處.004km.cn778論文在線

2、市場化程度不高。物業(yè)管理項目的 獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還 未真正形成。作為市場主體的業(yè)主管理缺 乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自 治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè) 管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存 在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不 分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物 業(yè)管理還沒有形成有利競爭的統(tǒng)一的市 場。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場化 的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專 業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司 的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資 組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有；另 一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場.3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物 業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè)，隨著 管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來越多，但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人 才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵機(jī) 制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時，由 于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè) 的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù) 意識停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高.4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運行機(jī)制 不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立 物業(yè)管理招投標(biāo)市場，開展了一些物業(yè)管 理項目招投標(biāo)。但從實際效果及外界反 映，并未達(dá)到國家頒布的《招投標(biāo)法》的目 的。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理招投標(biāo)普及率 不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管 理投標(biāo)市場化程度不足，暗箱操作，壓價 不正當(dāng)競爭時有發(fā)生；招投標(biāo)投入的人 力、物力、財力太多、成本太高，對微利服 務(wù)企業(yè)壓力過大，企業(yè)缺乏積極性；物業(yè) 管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī) 范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性.5、物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。物業(yè)管 理收費相當(dāng)困難，同時盡管國家頒發(fā)了 《物業(yè)服務(wù)

收費管理辦法》，但是各地物價 主管部門沒有嚴(yán)格實施，當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)又 不見出臺，服務(wù)收費沒有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù) 的不良連鎖反應(yīng).三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物 業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管 理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施 管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi) 生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保 安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另 外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè) 管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項 活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為 例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住 宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例 的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管 理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系 統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法 管理和運作.2、加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育。限 制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公 司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng) 過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來 進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo) 等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn) 競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度 市場化方向發(fā)展.3、進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加 強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國未來物 業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊伍 的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊 物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管 理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理 企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合 伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管 理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè) 主委員會.4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場 運行。通過的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可 以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也 可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理 人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許 業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或其他管理人管理，這就會產(chǎn)生不 同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會和 業(yè)委會委托各專業(yè)公司管理，也可將 物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理 相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè) 管理公司.004km.cn778論文在線

5、物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身經(jīng)營管 理。（1）加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn).（2）建立一個規(guī)范的基金運作機(jī)制，由 開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管 理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依 賴關(guān)系。（3）開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)物 業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的 投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的 良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天 條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大 的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會 得到很好的回報。（4）不斷開拓物業(yè)管 理的市場領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的 綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢，不斷 開拓物業(yè)管理的市場，將所有可能實 施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物 業(yè)管理范疇。（5）擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍： ①專業(yè)技術(shù)的對外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實現(xiàn)對內(nèi)保 障的同時，對外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；② 提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等.四、結(jié)語 我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取 得了非常大的成績，對社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán) 境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活 中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理 發(fā)展道路上還存在著一些問題，制約 其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在 我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問 題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的進(jìn)步，人 們思想道德與法治水平的提高，日后 隨著這些問題得以解決，我國物業(yè)管 理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進(jìn)入良性 的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài).主要參考文獻(xiàn)：

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第二篇：探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策

本文簡要介紹了房地產(chǎn)與企業(yè)物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)?；⑹袌龌?、注重企業(yè)物業(yè)管理的自身建設(shè)等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的勢頭。隨著我國社會的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國企業(yè)物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)物業(yè)管理互補(bǔ)作用

1、房地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

企業(yè)物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對企業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識和對企業(yè)物業(yè)管理thldl.org.cn的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)企業(yè)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么企業(yè)物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的企業(yè)物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位；大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差；樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2、良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用

企業(yè)物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，企業(yè)物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的企業(yè)物業(yè)管理。如果企業(yè)物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1、建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關(guān)企業(yè)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)企業(yè)物業(yè)管理負(fù)面新聞，企業(yè)物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承諾企業(yè)物業(yè)管理費為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實，企業(yè)物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”，收費是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱企業(yè)物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題：（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時，對企業(yè)物業(yè)管理做出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施企業(yè)物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強(qiáng)烈，物業(yè)公司代人受過。（2）企業(yè)物業(yè)管理價格、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行

制定收費標(biāo)準(zhǔn)，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響； 總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先，企業(yè)物業(yè)管理滯后，而企業(yè)物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū)，缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法，結(jié)果在實際操作中，因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭，由此造成了企業(yè)物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。

2、對企業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識模糊

企業(yè)物業(yè)管理是指企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運用和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164、51億平方米，其中住宅建筑面積107、69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據(jù)粗略，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元；反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失?？梢娖髽I(yè)物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對企業(yè)物業(yè)管理的概念認(rèn)識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個牌子就成了企業(yè)物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)企業(yè)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在企業(yè)物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是企業(yè)物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的企業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多企業(yè)物業(yè)管理不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存

3、缺乏公平的市場環(huán)境

我國企業(yè)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分企業(yè)物業(yè)管理是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的企業(yè)物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，企業(yè)物業(yè)管理市場一般采取議標(biāo)的方式，均未實行規(guī)范性招標(biāo)，因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的企業(yè)物業(yè)管理新體制。這些企業(yè)物業(yè)管理轉(zhuǎn)制名稱改了但實質(zhì)運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性受到限制?？梢娖髽I(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的企業(yè)物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應(yīng)將企業(yè)物業(yè)管理推向市場，通過招投標(biāo)聘請企業(yè)物業(yè)管理，實行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的企業(yè)物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派企業(yè)物業(yè)管理，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙企業(yè)物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的企業(yè)物業(yè)管理難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人。

三、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理解決之道

1、提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。企業(yè)物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此企業(yè)物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。企業(yè)物業(yè)管理的提前介入，一方面有利于設(shè)計的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高；另一方面企業(yè)物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系，據(jù)此不斷修整市場定位，使管理方式更鮮明，更有利，更規(guī)范，更好的為住戶服務(wù)。

2、規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。企業(yè)物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小企業(yè)物業(yè)管理的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

3、市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放企業(yè)物業(yè)管理，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，在競爭中培養(yǎng)在市場條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營方法，要按照企業(yè)制度的要求，對各級房管部門所屬的企業(yè)物業(yè)管理盡快脫鉤改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的企業(yè)物業(yè)管理，市房管部門也要加大指導(dǎo)力度，促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。由企業(yè)遵循市場辦事，在竟?fàn)幥笊?，求發(fā)展。

很顯然，目前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問題，有企業(yè)物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對性措施。建議政府立具有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)，對不便做出政策規(guī)定的，就干脆放開，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存，求發(fā)展?？傊?，企業(yè)物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有企業(yè)物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的企業(yè)物業(yè)管理取決于四大要素：誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實現(xiàn)。

第三篇：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探

討

我國物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的 發(fā)展 勢頭。隨著我國 社會 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展 問題 顯然具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用

1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識和對物業(yè)管理的重視程度，直接 影響 和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用

物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過。（2）物業(yè)管理企業(yè)價格 法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標(biāo)準(zhǔn)，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響;總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。現(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業(yè)管理的認(rèn)識模糊

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運用 現(xiàn)代 科學(xué) 和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據(jù)粗略 計算，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅 自然 淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失?？梢娢飿I(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認(rèn)識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前 我國多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣 應(yīng)用 率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理 內(nèi)容 包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。3.缺乏公平的市場環(huán)境

我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理 企業(yè) 是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然 而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標(biāo)的方式，均未實行規(guī)范性招標(biāo)，因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起 社會 化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實質(zhì)運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的 問題，也使得行業(yè)的良性 發(fā)展 受到限制?？梢娢飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標(biāo)聘請物業(yè)管理企業(yè)，實行優(yōu)勝劣汰。但是，目前 除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和 分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。

2.規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)模或規(guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

3.市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，在競爭中培

養(yǎng)在市場 經(jīng)濟(jì) 條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營 方法，要按照 現(xiàn)代 企業(yè)制度的要求,對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè),市房管部門也要加大指導(dǎo)力度,促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。由企業(yè)遵循市場 規(guī)律 辦事，在竟?fàn)幥笊妫蟀l(fā)展。

很顯然，目前物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問題，有物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對性措施。建議政府立具有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)，對不便做出政策 法律 規(guī)定的，就干脆放開，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存，求發(fā)展。總之，物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實現(xiàn)。`

第四篇：淺談物業(yè)管理中財務(wù)管理相關(guān)問題及對策

淺談物業(yè)管理中財務(wù)管理相關(guān)問題及對策

論文寫作提綱

題目：淺談物業(yè)管理中財務(wù)管理存在的問題及對策

一、物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理存在的具體問題

（一）會計核算和財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。

（二）會計核算方式單一。

（三）會計核算和財務(wù)管理手段落后。

（四）成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。

（五）財務(wù)報表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

（六）稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實。

（七）會計核算和財務(wù)管理分不清。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務(wù)管理水平的方法

（一）規(guī)范管理會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)工作

1.建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作(1)加強(qiáng)對原始記錄的管理。(2)加強(qiáng)對定額管理的管理。

(3)嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進(jìn)、入庫、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。(4)加強(qiáng)對財務(wù)預(yù)算的管理。

(5)加強(qiáng)對財產(chǎn)清查的管理，定期做好財產(chǎn)清查工作，對加強(qiáng)財產(chǎn)管理、加 速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保會計報表質(zhì)量具有十分重要的意義。2.建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度 3.要全面展開財務(wù)分析，保證資金合理運用

（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。

（三）建立二級會計核算和財務(wù)管理制度。

（四）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項目，準(zhǔn)確申報應(yīng)納稅額。

（五）對財務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。

1.劃分不同的作業(yè)中心。2.劃分企業(yè)資源。

（六）對利潤進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。

（七）對資金的精細(xì)化管理。

三、結(jié)束語

四、參考文獻(xiàn)

淺談物業(yè)管理中財務(wù)管理存在的問題及對策

摘要：財務(wù)管理作為企業(yè)管理的有機(jī)組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業(yè)的一切經(jīng)濟(jì)活動最終要在財務(wù)部門歸集整理，并用數(shù)字來反映企業(yè)的經(jīng)營實績，故財務(wù)管理手段的科學(xué)運用,對監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的效益提高有著相當(dāng)重要的作用，財務(wù)管理的健康有序促進(jìn)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

財務(wù)管理

問題

對策

物業(yè)管理行業(yè)的起源于19世紀(jì)60年代的英國。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)全面推進(jìn)并廣泛覆蓋，在對擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會認(rèn)知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務(wù)的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進(jìn)社會的和諧發(fā)揮著積極的作用。同時，物業(yè)財務(wù)管理的健康有序?qū)ξ飿I(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了重要的作用，現(xiàn)就物業(yè)管理服務(wù)中財務(wù)管理存在的問題和具體對策淺述如下：

一、物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理存在的具體問題

伴隨我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間短、物業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高和物業(yè)規(guī)模相對較小，管理分散等造成很多問題。

（一）會計核算和財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。

會計記賬的方式不合格，沒有嚴(yán)格按照會計制度明細(xì)記錄財務(wù)狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準(zhǔn)確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準(zhǔn)確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會計核算和財務(wù)管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)甚至沒有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會計核算存在的嚴(yán)重問題。這些會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)的問題嚴(yán)重影響會計信息的準(zhǔn)確性和完整性，影響物業(yè)公司對數(shù)據(jù)的判斷。

（二）會計核算方式單一。

很多物業(yè)管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務(wù)狀況由財務(wù)部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設(shè)立會計核算和財務(wù)管理人員專門對本部門的財務(wù)進(jìn)行詳細(xì)管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍大，一個物業(yè)公司要同時管理好幾個小區(qū)甚至更多，賬目設(shè)置不詳細(xì)不利于公司對每個小區(qū)的具體情況分析和管理。

（三）會計核算和財務(wù)管理手段落后。

很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費大量的時間，還影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。財務(wù)管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)的總結(jié)分析。

（四）成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。

成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強(qiáng)財務(wù)管理，強(qiáng)化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對物業(yè)管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。

（五）財務(wù)報表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

很多物業(yè)公司對外提供的財務(wù)報表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細(xì)報表。例如：維修報表、各種服務(wù)費用報表等。還有很多財務(wù)信息是采用統(tǒng)計的方法，統(tǒng)計工作時間長，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財務(wù)管理的需求。

（六）稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實。

（七）會計核算和財務(wù)管理分不清。

很多物業(yè)公司認(rèn)為會計核算是會計部門的工作，沒有認(rèn)識到會計核算和財務(wù)管理是一個體系。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務(wù)管理水平的方法

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批敬業(yè)愛崗、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍，來提高工作質(zhì)量和效率。

（一）規(guī)范管理會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)工作 1.建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策和與國際物業(yè)管理接軌，謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲得經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，也是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時、完整的財務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。

(1)加強(qiáng)對原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制，確保原始記錄的真實、完整、正確、及時，健全財務(wù)核算資料。

(2)加強(qiáng)對定額管理的管理。制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動定額、物質(zhì)定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。

3(3)嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進(jìn)、入庫、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。計量驗收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。

(4)加強(qiáng)對財務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)預(yù)算制度，明確財務(wù)預(yù)算編制程序及方法，做好財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作，達(dá)到通過財務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營活動、確保各項經(jīng)營目標(biāo)順利實現(xiàn)的目的。

(5)加強(qiáng)對財產(chǎn)清查的管理，定期做好財產(chǎn)清查工作，對加強(qiáng)財產(chǎn)管理、加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保會計報表質(zhì)量具有十分重要的意義。

2.建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時，還要不斷細(xì)化完善這項制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》、《空置房、報停房管理辦法》、兼職收費員管理辦法》、《物資采購管理辦法》等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我的約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

3.要全面展開財務(wù)分析，保證資金合理運用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費，另一個就是開展多種經(jīng)營、多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進(jìn)行有效的財務(wù)分析，保持企業(yè)良性運行。物業(yè)管理的財務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況，了解公司一定時期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利

用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營風(fēng)險，健全財務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程暢運作。最后，企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分，投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配，就要對企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評價，贏利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對企業(yè)贏利能力的評估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活動能力及時做出財務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中，要重視財務(wù)預(yù)測與計劃，以增強(qiáng)市場競爭力，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。

人才建設(shè)始終應(yīng)當(dāng)放在公司發(fā)展中的首要位置、提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。物業(yè)財管管理工作不僅僅是公司財務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務(wù)管理活動為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個過程。同時，財務(wù)管理活動受到公司經(jīng)濟(jì)狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財務(wù)管理活動與公司經(jīng)營管理活動密不可分。因此，要提高公司財管管理水平，為公司里財務(wù)管理活動營造一個好的環(huán)境，需要所有員工的共同努力。在財務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把會計從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進(jìn)入財務(wù)部門，要對會計從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對會計人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財務(wù)部門成為一個思想覺悟高，專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵財務(wù)人員進(jìn)行會計繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時更新自己的知識和技能。

（三）建立二級會計核算和財務(wù)管理制度。

由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對財務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細(xì)。要掌握詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務(wù)管理制度。以每個小區(qū)為單位建立會計核算和財務(wù)管理制度，對小區(qū)信息及時進(jìn)行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由總公司財務(wù)部門，公司財務(wù)部門對每個小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。必要時這些

詳細(xì)的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計劃的重要依據(jù)。

（四）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項目，準(zhǔn)確申報應(yīng)納稅額。

1.目前，對物業(yè)管理適用“服務(wù)業(yè)”5%的營業(yè)稅稅率，相對交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有準(zhǔn)公共服務(wù)的特征，從維護(hù)涉及千家萬戶的公共利益和保障民生的角度出發(fā)，應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)適用有別于一般服務(wù)業(yè)的較低的營業(yè)稅率。

2.物業(yè)管理收費具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收費模式下，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是按照“以支定收”的方式確定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，與居民日常生活中發(fā)生的水電費、取暖費和燃?xì)赓M等費用一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基因物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的國家及地區(qū)，業(yè)主所交的物業(yè)管理費一般是先進(jìn)入業(yè)主公戶（各地方名稱不同），在物業(yè)公司實施管理的過程中，從該帳戶將各種費用支付給專業(yè)公司，物業(yè)公司收取10%左右傭金作為收入，依據(jù)該收入交納稅費。因此，稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計征營業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務(wù)部門均以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

3.根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定：消防維保、電梯維保應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)，隨著社會專業(yè)化分工的日趨細(xì)化，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。中央空調(diào)維保、日常專業(yè)保潔、專業(yè)安防、專業(yè)外墻清洗等專項服務(wù)，從多是通過分包委托給其他專業(yè)公司的方式完成的。在計征營業(yè)稅時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實際應(yīng)存在稅項抵扣，在申報本企業(yè)營業(yè)稅時，應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)收入中予以扣減，剩余的服務(wù)收入作為計征營業(yè)稅的依據(jù)。而且目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計征營業(yè)稅，不允許根據(jù)各專業(yè)分包公司的發(fā)票額將相應(yīng)支出部分作為稅前抵扣項目，明顯存在重復(fù)征稅的問題，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4.根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定，部分服務(wù)業(yè)納入“營改增”后，涉及到物業(yè)公司營改增的城市，增值稅小規(guī)模納稅人開具的物業(yè)費的增值稅稅率為3%，此外還要根據(jù)增值稅計算各項附加稅。此外，同時國家為了扶持“小微”企業(yè)發(fā)展，在稅收給予了優(yōu)惠：①增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，月銷售額或營業(yè)稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅；②增值稅小規(guī)模納稅人兼營營業(yè)稅應(yīng)稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值稅應(yīng)稅項目的銷售額和營業(yè)稅項目的營業(yè)額，月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征增值稅；月營業(yè)額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征營業(yè)稅；③增值稅小規(guī)模納稅人月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，當(dāng)期因代開增值稅專用發(fā)票（含貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票）已經(jīng)繳納的稅款在專用發(fā)票全部聯(lián)次追回或者按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票后，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還。[1] 因為很多物業(yè)公司財務(wù)人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費用的會計核算和稅務(wù)申報之間的關(guān)系，以及對應(yīng)繳稅項和非應(yīng)繳稅項之間的劃分認(rèn)識不清。還有相當(dāng)一部分物業(yè)管理財務(wù)人員對國家優(yōu)惠政策掌握不夠，不能讓企業(yè)及時享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策待遇。這些都導(dǎo)致會計核算和財務(wù)管理不當(dāng)。所以要增強(qiáng)財務(wù)人員的稅務(wù)知識，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項目，按時申報納稅，做好物業(yè)管理的財務(wù)工作，保證各方利益不受損害。

（五）對財務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。

建立會計輔助核算和財務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負(fù)責(zé)人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進(jìn)行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。

1.劃分不同的作業(yè)中心。保潔作業(yè)中心，其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理：綠化作業(yè)中心，其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠色植物，提高區(qū)域內(nèi)的綠化面積，及時地對植物進(jìn)行美化和養(yǎng)護(hù)“維護(hù)作業(yè)中心。其主要的工作是使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法對房屋管理區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)；綜合管理作

業(yè)中心，其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運行而的一些職能部門以及輔助部門：保安中心，其主要的工作是維護(hù)管理范圍內(nèi)的正常生活工作秩序，保護(hù)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

2.劃分企業(yè)資源。人工費用，其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險以及相關(guān)的福利費；固定資產(chǎn)折舊費用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身擁有的固定資產(chǎn)按年限折舊所需要計提的折舊費；材料費用，其主要包含了在進(jìn)行物業(yè)管理工作時候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零部件以及包裝物等；辦公費用，其主要包括培訓(xùn)費、書報費、差旅費、租賃費、文化宣傳費用等；動力費，物業(yè)的公共設(shè)施平常運行、維護(hù)以及自身消耗使用的水電費等。

（六）對利潤進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。

以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務(wù)管理，每個單位的財務(wù)管理又可以劃分下一級的財務(wù)管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務(wù)部門進(jìn)行利潤報表總結(jié)，還可以保證利潤數(shù)據(jù)信息的完整性。

（七）對資金的精細(xì)化管理。

物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時，加強(qiáng)資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上。增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項目的可行性研究和論證。同時，加強(qiáng)項目投資實施過程的控制和管理，做好入監(jiān)督工作。其具體做法為：首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對應(yīng)收款項，應(yīng)該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風(fēng)險，物業(yè)管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風(fēng)險。最

后，設(shè)立壞賬準(zhǔn)備金，將其納入資金管理費用，加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險意識，增強(qiáng)物業(yè)管理公司的抗風(fēng)險能力。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理對公司的整體管理和發(fā)展都很重要，但是我國物業(yè)管理行業(yè)處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強(qiáng)物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理水平，推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好的為業(yè)主服務(wù)和合理取得收益。

參考文獻(xiàn)：[1]參考文件：《國家稅務(wù)總局

關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅有

關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第57號）

[2]參考教材：《物業(yè)管理實務(wù)I、II》、《管理學(xué)基礎(chǔ)》、《物業(yè)管理財稅 基礎(chǔ)》、《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》

[3]其他參考資料：《會計基礎(chǔ)》、《稅法》、《企業(yè)管理》

第五篇：物業(yè)管理問題及對策

物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運作不規(guī)范

長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?。機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

（五）業(yè)主欠費比例在有的地方較為嚴(yán)重

根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費率能達(dá)到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費收費率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。

二、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認(rèn)識停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報》記者調(diào)查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，同時認(rèn)為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調(diào)查項中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業(yè)公司管理項目少，面積少的現(xiàn)狀，反應(yīng)了物業(yè)管理正常的市場競爭機(jī)制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營困境，服務(wù)質(zhì)量自然難以保證。

（三）行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

回答人的補(bǔ)充2009-06-04 12:57

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報報導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費、未履行判決的業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)費一個月后對朝陽區(qū)被強(qiáng)制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進(jìn)行的問卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行不會促使他們交納物業(yè)費，而其后物業(yè)公司提供的服務(wù)也沒有改善。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計顯示：6.1％的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意，65.9%的業(yè)主選擇了不滿意；同時42.7％的業(yè)主也意識到拒交物業(yè)費不能促使物業(yè)改善服務(wù)。對于強(qiáng)制執(zhí)行后的影響，76.8%的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行不會促使他們積極繳納物業(yè)費；73.2％的業(yè)主感到強(qiáng)制執(zhí)行后，物業(yè)的服務(wù)并未得到改善；68.3％的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認(rèn)為解決當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的問題，主要應(yīng)從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進(jìn)司法

一年前出臺的《物業(yè)管理條例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費的制約等方

面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強(qiáng)化政府監(jiān)管與指導(dǎo)，加強(qiáng)社會監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對包括物業(yè)項目報建、規(guī)劃設(shè)計、融資、開發(fā)、銷售全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會召開成立，對物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實際運作進(jìn)行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率?；卮鹑说难a(bǔ)充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專聘社會監(jiān)督員等各方力量，加強(qiáng)對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規(guī)行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業(yè)管理市場中容易出現(xiàn)的問題消除在萌芽狀態(tài)。

（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平

要進(jìn)一步加強(qiáng)社會輿論宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變思想觀念，使物業(yè)管理進(jìn)一步得到廣大群眾的認(rèn)同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動的主動性和積極性；要加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強(qiáng)物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴(yán)格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機(jī)制；要增設(shè)對口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關(guān)專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓(xùn)考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；要加強(qiáng)政府調(diào)控引導(dǎo)力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質(zhì)的企業(yè)；加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核，對違法違規(guī)不能規(guī)范運作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中規(guī)范自己的經(jīng)營行為，提高管理服務(wù)水平。

（四）加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓(xùn)工作，提高行業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)

即要通過多種途徑解決當(dāng)前的物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)不高的問題。首先，學(xué)歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務(wù)禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術(shù)的經(jīng)營管理服務(wù)型人才；同時物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級職業(yè)人才；企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)重點要從解決業(yè)主關(guān)心的人員素質(zhì)著手，加強(qiáng)服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發(fā)事件應(yīng)變能力等針對性培訓(xùn)。多管齊下，達(dá)到行業(yè)人員素質(zhì)的根本提高，從而帶來服務(wù)作風(fēng)、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，消除內(nèi)心的對抗心理。

總之，解決物業(yè)管理服務(wù)方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設(shè)的完善、市場經(jīng)濟(jì)體系的成熟，物業(yè)管理行業(yè)也一定能逐步走上規(guī)范、健康、和諧的發(fā)展軌道。