第一篇：宏觀調(diào)控形勢(shì)分析及有關(guān)建議（大全）

2008年宏觀調(diào)控形勢(shì)分析及有關(guān)建議

一、2008年宏觀調(diào)控形勢(shì)預(yù)測(cè)及對(duì)銀行的影響

（一）貨幣政策從緊，增加銀行經(jīng)營(yíng)管理壓力

——信貸總量控制和按季投放監(jiān)管，可能影響客戶關(guān)系維護(hù)和資產(chǎn)質(zhì)量控制。一方面，從年初情況看，企業(yè)的貸款需求仍然旺盛（部分是去年末積累下來(lái)的未投放貸款），銀行貸款規(guī)模與企業(yè)資金需求之間的缺口較大，這給客戶關(guān)系維護(hù)帶來(lái)一定困難，同時(shí)也十分考驗(yàn)銀行平衡和解決這個(gè)矛盾的能力和技巧。另一方面，銀行利用這個(gè)時(shí)機(jī)加大客戶優(yōu)選力度，一些企業(yè)可能資金鏈斷裂出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，存量貸款風(fēng)險(xiǎn)將有所增加。

——利差收窄推高資金成本，債券投資回報(bào)壓力加大，中長(zhǎng)期貸款優(yōu)勢(shì)減弱。（1）2007年6次利率調(diào)整中，存款利率提升快于貸款利率，存貸利差收窄；其中最末一次調(diào)整體現(xiàn)了“提高短期存款利率、抑制通貨膨脹、鼓勵(lì)存款回流”的指導(dǎo)思想，預(yù)計(jì)2008年將延續(xù)這一思路。如果銀行活期存款比例下降，資金成本可能推高。（2）利率上行引發(fā)債券收益率曲線上移，推動(dòng)債券市值下降，投資組合回報(bào)壓力增大。（3）中長(zhǎng)期利差收窄幅度相對(duì)較大（一年期存貸利差下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，五年期下調(diào)0.72個(gè)百分點(diǎn)），對(duì)于中長(zhǎng)期貸款占比較高的銀行不利。

——局部時(shí)點(diǎn)流動(dòng)性困難可能出現(xiàn)。去年年末各大銀行出現(xiàn)

了暫時(shí)性支付困難，給我們敲響了警鐘。今年存款準(zhǔn)備金已上調(diào)一次，可能還將進(jìn)一步上調(diào)，同時(shí)通脹預(yù)期可能引發(fā)儲(chǔ)蓄下降，局部時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)需要引起關(guān)注。

——人民幣持續(xù)升值，外匯資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提高。今年普遍預(yù)測(cè)人民幣升幅達(dá)10％，且波幅擴(kuò)大。銀行外匯資產(chǎn)的匯率風(fēng)險(xiǎn)將有所增加。同時(shí)外匯存貸比較高，購(gòu)匯成本又高，對(duì)銀行外匯存貸款管理提出挑戰(zhàn)。

（二）宏觀調(diào)控深化增加信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力

2008年，國(guó)家將繼續(xù)采取產(chǎn)業(yè)、土地、財(cái)政（稅收）政策等手段，以“節(jié)能減排”為著力點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，長(zhǎng)期看對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好環(huán)境。但短期看，銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、保障資產(chǎn)質(zhì)量的壓力顯著上升。

——落后產(chǎn)能淘汰可能引發(fā)部分行業(yè)小企業(yè)關(guān)閉潮（如“五小”企業(yè)），增加銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

——項(xiàng)目準(zhǔn)入嚴(yán)格，部分在建項(xiàng)目可能暴露出不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行存量貸款安全。

——節(jié)能減排措施細(xì)化，相關(guān)行業(yè)可能面臨政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)銀行信貸管理主動(dòng)性和專業(yè)化的要求顯著提高。

——資源產(chǎn)品價(jià)格改革，定價(jià)要素增加推高資源產(chǎn)品價(jià)格，部分中小企業(yè)可能難以承受，風(fēng)險(xiǎn)可能轉(zhuǎn)嫁銀行。

——社會(huì)融資格局調(diào)整，銀行資產(chǎn)在全部金融資產(chǎn)中的占比由2004年的73.4％下降到48.8％，“脫媒”對(duì)大型批發(fā)銀行尤

其不利。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控給銀行帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)

——住房政策調(diào)整，銀行房地產(chǎn)金融服務(wù)出現(xiàn)創(chuàng)新機(jī)遇。2007年8月，國(guó)務(wù)院通過(guò)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出在縣級(jí)以上地區(qū)建立廉租房。2007年末，溫總理提出“經(jīng)濟(jì)適用房要面向中產(chǎn)階級(jí)”。如何為中低收入人群創(chuàng)建一種完善的住房金融服務(wù)模式，為銀行提供了良好的創(chuàng)新機(jī)遇。

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受加息、銀行資金緊張等因素影響，部分融資能力較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨淘汰出局的結(jié)果，涉及到的存量貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。

（四）資本市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，信貸風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

——股價(jià)下跌，個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)增大。去年受股價(jià)大幅上漲刺激，貸款炒股、押房炒股等現(xiàn)象有所增加，股市大幅調(diào)整可能增加這部分個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)。

——股權(quán)押品價(jià)值下降，貸款保障系數(shù)降低。

（五）國(guó)際金融市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩，不利于銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

——“次按”**直接影響銀行投資收益，美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑造成市場(chǎng)需求下降，對(duì)我國(guó)出口影響較大（人行研究顯示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每下降1個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)出口增長(zhǎng)將下降6個(gè)百分點(diǎn)）。出口下降將對(duì)部分沿海分行貸款質(zhì)量帶來(lái)不利影響。

——大宗商品（如鐵礦石、石油、農(nóng)產(chǎn)品）價(jià)格上升，影響部分企業(yè)盈利。

二、對(duì)策建議

——加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)研究，做好壓力測(cè)試。如根據(jù)GDP、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率等多種宏觀經(jīng)濟(jì)情景，測(cè)算宏觀違約率、貸款不良率和平均損失率，及早采取風(fēng)險(xiǎn)緩釋和抵補(bǔ)措施?；蜥槍?duì)利率、匯率等指標(biāo)，對(duì)債券投資組合損益情況進(jìn)行壓力測(cè)試等。

——提高流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理能力。主要是合理擺布資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)主動(dòng)負(fù)債管理，加強(qiáng)特殊時(shí)點(diǎn)（季末、年末或新股申購(gòu)等）資金管理，合理控制備付率水平。

——加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。合理擺布公司、個(gè)人和小企業(yè)貸款比例，加大行業(yè)準(zhǔn)入退出力度，細(xì)化各項(xiàng)信貸政策，加強(qiáng)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整政策執(zhí)行情況的監(jiān)控。

——改善債券投資結(jié)構(gòu)。明確市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好，合理確定債券投資回報(bào)水平，合理規(guī)劃債券投資組合。

——推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，關(guān)注創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)防控。

——加快新巴塞爾協(xié)議實(shí)施步伐，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和計(jì)量水平。

第二篇：2015房地產(chǎn)形勢(shì)分析與建議

2015房地產(chǎn)形勢(shì)分析與建議

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了較大變化，認(rèn)清2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的特點(diǎn)和原因，將有助于準(zhǔn)確判斷2015年乃至“十三五”時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變動(dòng)趨勢(shì)。

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯放緩。2014年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速較2013年同期回落8.5個(gè)百分點(diǎn)，較2014年上半年低2.2個(gè)百分點(diǎn)。2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速是1999年以來(lái)最低的一年，也是自1999年以來(lái)第一次出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)3年低于20%。

二是房屋新開(kāi)工面積開(kāi)始下降，基本確認(rèn)2013年成為中國(guó)房屋新開(kāi)工面積的峰值點(diǎn)。2014年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積164705萬(wàn)平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新開(kāi)工面積114637萬(wàn)平方米，同比下降13.1%。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在戶均住房套數(shù)達(dá)到1.0套左右時(shí)將出現(xiàn)新開(kāi)工面積的峰值。因此2014年房屋新開(kāi)工面積的下降固然有短期調(diào)控政策影響的因素，但更重要的是表明中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段已發(fā)生變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩、房屋新開(kāi)工面積下降都是符合規(guī)律的，也是正常的。

三是商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，但總體仍處于歷史高位。2014年1-11月，商品房銷售面積10.2億平方米，同比下降8.2%;商品房銷售額64481億元，同比下降7.8%。商品房銷售面積和銷售額雙雙下降主要受2014年前三季度銀行貸款利率提高及商業(yè)銀行更加謹(jǐn)慎地發(fā)放住房貸款影響。2014年1-11月在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金中，個(gè)人按揭貸款為12130億元，較2013年同期下降了4.2%。個(gè)人按揭貸款的減少必然帶來(lái)商品房銷售面積和銷售額的下降。根據(jù)中國(guó)人民銀行2014年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，2014年9月個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為6.96%，比3月上升0.26個(gè)百分點(diǎn)，比2013年12 月上升0.43個(gè)百分點(diǎn)。由于居民購(gòu)買住房大都需要借助銀行信貸的支持，必然影響到購(gòu)房人的支付能力。2014年9月底以來(lái)，隨著住房金融政策調(diào)整以及大多數(shù)實(shí)行限購(gòu)的城市調(diào)整了限購(gòu)政策，商品房銷售情況開(kāi)始出現(xiàn)一些回暖跡象。雖然2014年商品房銷售面積和銷售額都較2013年減少，但2014年的商品房銷售面積和銷售額仍處在有史以來(lái)的第二高位，僅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅價(jià)格小幅下降，但全國(guó)商品房銷售均價(jià)總體與2013年持平。2014年11月全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)，持平的城市有3個(gè);價(jià)格同比下降的城市有68個(gè)，上漲的城市有2個(gè)，降幅最大的為9.9%，大部分城市降幅在3%以內(nèi)。從全國(guó)來(lái)看，1-11月全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)為5955元/平方米，2013年同期上漲0.3%。

2015年房地產(chǎn)形勢(shì)判斷

房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策影響較大的市場(chǎng)。如果金融、土地、稅收和住房保障政策不發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落，銷售情況將好于2014年，全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)將高于2014年。需要關(guān)注的是，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)將不再呈同向變動(dòng)趨勢(shì)。

2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形勢(shì)的最主要因素。2014年，由于商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，庫(kù)存增加。2014年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長(zhǎng)0.6%，到位資金增速不僅是1998年以來(lái)最低的，而且持續(xù)低于10%的時(shí)間也是自1998年以來(lái)最長(zhǎng)的一次。到位資金增長(zhǎng)情況是后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)，目前到位資金的低增速預(yù)示著2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。由于2014年商品房銷售下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售面積持續(xù)增加。2014年11月末，商品房待售面積59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米，比2013年同期增加12989萬(wàn)平方米。商品房待售面積高企也將抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的后續(xù)投資能力。從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、局部過(guò)剩，借鑒日本、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速正處于正常的回落階段。綜合判斷，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將繼續(xù)回落，房屋新開(kāi)工面積也將繼續(xù)下降。

2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。2014年9月29日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，并調(diào)整了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，對(duì)正常的改善型需求也可參照首套房的信貸政策。2014年11月22日，中國(guó)人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，其中中長(zhǎng)期貸款利率由6.55%下降到6.15%。住房信貸政策的調(diào)整將明顯降低居民的購(gòu)房成本，特別是將釋放數(shù)量最為龐大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求?？紤]到2014年大部分城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，而居民收入仍保持較快增速，即居民的住房支付能力在相對(duì)提高。由于目前物價(jià)水平處在低位，2015年存貸款利率仍有下調(diào)空間，如果貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，將會(huì)進(jìn)一步提高購(gòu)房人的支付能力。綜合判斷，2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。

2015年房?jī)r(jià)將企穩(wěn)回升。市場(chǎng)供求狀況和住房支付能力是決定房?jī)r(jià)波動(dòng)情況的兩個(gè)最主要因素。供不應(yīng)求將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求將抑制房?jī)r(jià)上漲乃至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況，近年來(lái)鄂爾多斯等部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)下行其根源就在于出現(xiàn)明顯的供給過(guò)剩問(wèn)題。住房支付能力主要取決于房?jī)r(jià)收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特別是利率政策的變化對(duì)房?jī)r(jià)短期波動(dòng)影響尤為顯著。從市場(chǎng)供求關(guān)系看，目前市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存階段，但隨著銷售逐漸好轉(zhuǎn)以及住房新開(kāi)工面積的下降，預(yù)計(jì)到2015年三季度前后庫(kù)存有望回到相對(duì)正常的水平。從房?jī)r(jià)收入比的變化情況看，1998年到2013年中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來(lái)房?jī)r(jià)名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)與2013年基本持平，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比將低于2013年，處于1998年以來(lái)的最低水平。考慮到貸款利率下調(diào)和對(duì)改善型需求的信貸支持將提高購(gòu)房人的支付能力，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)將企穩(wěn)回升，特別是下半年開(kāi)始漲幅將有所加大。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策的建議

由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過(guò)剩，需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，適時(shí)調(diào)整完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

1.更加重視實(shí)行中性的住房金融政策。住房金融政策的變化是住房市場(chǎng)短期波動(dòng)的首要原因，美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅都與住房金融政策、特別是利率政策的調(diào)整直接相關(guān)。2015年要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，必須吸取美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)體住房金融政策方面的教訓(xùn)，盡可能保持住房金融政策基本穩(wěn)定。建議實(shí)行中性的住房金融政策，可實(shí)行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時(shí)，適當(dāng)上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購(gòu)房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。由于居民購(gòu)買住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統(tǒng)籌考慮鼓勵(lì)自住、抑制投機(jī)和防范風(fēng)險(xiǎn)三方面的目標(biāo)。為此，金融政策既要適應(yīng)居民通過(guò)多次換購(gòu)住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系。一是調(diào)整稅收政策的目標(biāo)，將稅收政策回歸到籌集財(cái)稅收入等根本目標(biāo)，不在將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論已經(jīng)證明，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是價(jià)格上升和交易量下降。從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅收政策的效果看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的作用，也無(wú)法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。例如，美國(guó)早在1792年就開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，日本、香港的房地產(chǎn)稅收體系也相對(duì)健全，但這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產(chǎn)稅收政策的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。從這個(gè)目標(biāo)出發(fā)，及時(shí)總結(jié)和穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)人住房的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

二是大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。目前中國(guó)住房交易環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)已接近成交價(jià)格的10%，交易成本過(guò)高，極大抑制了居民換購(gòu)住房的需求，既不利于居民樹(shù)立梯度消費(fèi)的理念，也不利于增加二手房的市場(chǎng)供應(yīng)，無(wú)法充分發(fā)揮存量房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。建議大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，可將營(yíng)業(yè)稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，取消個(gè)人所得稅，適當(dāng)降低契稅稅率。隨著住房總量規(guī)模的不斷擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的稅收等方面政策，不僅有利于不斷提高居民居住水平，而且居民換購(gòu)住房會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

3.各地要根據(jù)存量住房狀況和人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)，合理確定新增住房供應(yīng)規(guī)模。由于住房市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來(lái)不應(yīng)過(guò)多強(qiáng)調(diào)加快住房建設(shè)這一目標(biāo)，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)以及住房市場(chǎng)供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)住房新增供應(yīng)量過(guò)大和去庫(kù)存周期過(guò)長(zhǎng)的城市，建議嚴(yán)控新增住房用地規(guī)模，通過(guò)減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過(guò)大問(wèn)題，防止產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

4.進(jìn)一步完善住房保障政策。2008年以來(lái)，中國(guó)開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。繼“十一五”全國(guó)開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1600多萬(wàn)套、累計(jì)解決近2200萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問(wèn)題以后，“十二五”又提出建設(shè)保障性安居工程3600萬(wàn)套的任務(wù)目標(biāo)，以及2013年-2017年1000萬(wàn)套棚戶區(qū)改造任務(wù)。經(jīng)過(guò)2008年以來(lái)保障房的大規(guī)模建設(shè)，中國(guó)實(shí)物型保障房的比重已接近20%。考慮到住房總量不足的矛盾已基本解決，建議進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補(bǔ)貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實(shí)物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補(bǔ)貼為主，多種保障方式相互補(bǔ)充，逐步推動(dòng)住房保障方式轉(zhuǎn)型。

（作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)）

第三篇：秋收季節(jié)黑龍江甜菜形勢(shì)分析及建議

秋收季節(jié)黑龍江甜菜形勢(shì)分析及建議

摘自：和訊網(wǎng) 2006-9-22

近期，筆者對(duì)黑龍江農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)進(jìn)行了走訪和考察，現(xiàn)將有關(guān)信息大致整理如下，供相關(guān)決策者參考。

今年種植甜菜將獲得每坰地四、五千元的可觀收益。主要是近兩年白糖價(jià)格大幅上漲，加工商甜菜逐年提高收購(gòu)價(jià)格所致。東北作為白糖主產(chǎn)區(qū)之一，近兩年加工形勢(shì)出現(xiàn)了較為深刻的變化：1，加工企業(yè)改制，民營(yíng)資本逐漸成為主導(dǎo)力量。如嫩江糖廠、紅光糖廠、巴彥糖廠的改制；

2、競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸強(qiáng)化，對(duì)原料的爭(zhēng)奪將日趨激烈，行業(yè)將面臨不斷整合的過(guò)程。目前全國(guó)最大的白糖加工企業(yè)南華集團(tuán)已經(jīng)通過(guò)收購(gòu)海倫糖廠介入黑龍江制糖領(lǐng)域，年加工甜菜量約為20萬(wàn)噸，河北天露集團(tuán)收購(gòu)?fù)菑S、依安糖廠建立依安瑞雪糖業(yè)，年加工量約為10萬(wàn)噸。

大型制糖企業(yè)的介入對(duì)種植者來(lái)說(shuō)是一件好事，因?yàn)閷?duì)原材料資源爭(zhēng)奪的加劇將會(huì)提高種植者的收益，但是對(duì)于同行競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)說(shuō)，所面臨的將可能是涉及企業(yè)生死存亡的殘酷競(jìng)爭(zhēng)。

在我拜訪某糖廠老總的當(dāng)口，正好碰上一位負(fù)責(zé)甜菜采購(gòu)的主管與之討今年十一之后甜菜收購(gòu)事宜，主要棘手的問(wèn)題表現(xiàn)在：一是收購(gòu)價(jià)格不好確定，因?yàn)槿ツ旰灦ǖ暮贤衲暌呀?jīng)不適用，種植者希望糖廠能進(jìn)一步提高收購(gòu)價(jià)格，但是廠方由于對(duì)后期市場(chǎng)形勢(shì)吃不準(zhǔn)，而不敢貿(mào)然報(bào)出收購(gòu)價(jià)格；另一方面競(jìng)爭(zhēng)者已經(jīng)出現(xiàn)在原來(lái)屬于他們“地盤”，并四處尋價(jià)。在采購(gòu)主管看來(lái)，今年秋季各個(gè)糖廠或許還能維持一種各占一方和睦相處的態(tài)勢(shì)，但是在我看來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)火將會(huì)在十一之后甜菜收購(gòu)過(guò)程中不可避免的拉開(kāi)。

通過(guò)交流我們了解到，今年是制糖企業(yè)進(jìn)入恢復(fù)性發(fā)展周期的第三個(gè)年頭，經(jīng)驗(yàn)表明好的發(fā)展態(tài)勢(shì)大致還可以維持2年左右時(shí)間，隨著市場(chǎng)價(jià)格，甜菜種植面積將會(huì)明顯恢復(fù)，根據(jù)不同種植品種的收益情況來(lái)看，下一個(gè)，甜菜種植面積繼續(xù)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將是可以預(yù)見(jiàn)的。總體來(lái)看，與新疆等地相比，東北甜菜產(chǎn)量還有非常大的提升空間，由于甜菜屬于農(nóng)產(chǎn)品范疇，因此不可避免的帶有較為鮮明的季節(jié)性規(guī)律的特征，投資者應(yīng)該注意利用季節(jié)性規(guī)律來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)及投資實(shí)踐。

第四篇：常熟市就業(yè)形勢(shì)分析及對(duì)策建議

常熟市就業(yè)形勢(shì)分析及對(duì)策建議

作者：何萍 來(lái)源： 發(fā)布時(shí)間：2004-8-17

做好就業(yè)與再就業(yè)工作是實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”和富民強(qiáng)市的重要舉措，是維護(hù)改革、發(fā)展和穩(wěn)定大局的重要前提。近年來(lái),常熟市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，為勞動(dòng)者就業(yè)、再就業(yè)創(chuàng)造了有利的環(huán)境。但也存在一些不可忽視的問(wèn)題，需要認(rèn)真研究并逐步給予解決。

一、常熟市就業(yè)和再就業(yè)工作所取得的成效

1、就業(yè)容量不斷擴(kuò)大。近幾年來(lái)，常熟市千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，多渠道開(kāi)發(fā)就業(yè)崗位。2003年，全市累計(jì)提供就業(yè)崗位2.1428萬(wàn)個(gè)，其中面向本地勞動(dòng)力新增就業(yè)崗位

1.3062萬(wàn)個(gè)，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)1.2239萬(wàn)人，其中就業(yè)困難對(duì)象再就業(yè)1564人，再就業(yè)率達(dá)50.7%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率在預(yù)控目標(biāo)之內(nèi)，為3.75%。

2、就業(yè)服務(wù)體系不斷完善。通過(guò)多年努力，全市各鎮(zhèn)（場(chǎng)）已建立了由勞動(dòng)保障部門舉辦的公共職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，信息共享，累計(jì)建立職業(yè)中介機(jī)構(gòu)33個(gè)。2003年，共為1.3759萬(wàn)家用人單位發(fā)布招聘信息、用工信息4.5314萬(wàn)條,接受求職登記 12.8366萬(wàn)人次，提供中介服務(wù)9.202萬(wàn)人，中介成功率為64.72%。3年中，市財(cái)政共撥出?？?500萬(wàn)元用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)勞動(dòng)保障平臺(tái)建設(shè)，公共就業(yè)服務(wù)體系得到不斷完善。

3、就業(yè)結(jié)構(gòu)明顯改善。非公有制經(jīng)濟(jì)逐漸成為新增就業(yè)機(jī)會(huì)的主要領(lǐng)域，成為擴(kuò)大整體就業(yè)規(guī)模的“助推器”。1998年至2003年，城鎮(zhèn)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)組織的就業(yè)人員總量增加了8.4097萬(wàn)人，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)新增加就業(yè)的146%。第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員從1998年的18.7895萬(wàn)人提高到2003年的20.1081萬(wàn)人，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員所占比重由24.6 %下降到18.1%，國(guó)有企業(yè)從業(yè)人員從6.6179萬(wàn)人減少到4.4789萬(wàn)人。過(guò)去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)情況下多年積累的國(guó)有企業(yè)富余人員問(wèn)題得到明顯緩解。開(kāi)展城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，從去年以來(lái)徹底打破城鄉(xiāng)就業(yè)二元化的分割局面，農(nóng)村勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)就業(yè)占全部就業(yè)人數(shù)的68.6%。

4、大中專畢業(yè)生市場(chǎng)導(dǎo)向就業(yè)機(jī)制基本形成。常熟市統(tǒng)一開(kāi)放、城鄉(xiāng)一體化的勞動(dòng)力市場(chǎng)基本建成并日趨規(guī)范。

5、下崗和失業(yè)并軌工作順利推進(jìn)。到2002年12月，全市留在中心內(nèi)的1821名下崗職工全部分流出中心，實(shí)現(xiàn)了“并軌”工作的“軟著陸”。

6、就業(yè)方式日趨多樣化。市勞動(dòng)保障部門確立“根本出路靠發(fā)展、大眾就業(yè)靠市場(chǎng)、困難群體靠援助”的就業(yè)工作思路，加強(qiáng)平等就業(yè)觀念的宣傳教育，鼓勵(lì)失業(yè)人員通過(guò)非全日制、非固定單位、臨時(shí)性、季節(jié)性和彈性工作等靈活多樣形式實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。

二、目前和今后一段時(shí)間我市面臨的就業(yè)問(wèn)題

1、勞動(dòng)力就業(yè)總量矛盾依然存在。自2001年起，在常熟市區(qū)域內(nèi)打破城鄉(xiāng)界限，逐步取消戶口性質(zhì)限制。此舉雖然是拆除勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)育障礙的突破口，但戶籍制度完全放開(kāi)，使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力大規(guī)模流入城市，給城市帶來(lái)一定的就業(yè)壓力?？萍妓胶蜕a(chǎn)效率的提高，使勞動(dòng)力需求下降，使得原有就業(yè)人口中的一部分不斷被分離出來(lái)，需要尋找新的工作。資本密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，一些勞動(dòng)密集型企業(yè)特征正在弱化。技術(shù)進(jìn)步創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)所增加的就業(yè)，少于由它所引起的失業(yè)的增多。此外，每年大中專畢業(yè)生等新成長(zhǎng)勞動(dòng)力的就業(yè)壓力增大。2004年是全國(guó)高校擴(kuò)招后的第二個(gè)畢業(yè)生就業(yè)高峰年，04屆常熟籍大中專畢業(yè)生總數(shù)達(dá)4560人，比2003年增261名?？傮w上供大于求，就業(yè)壓力繼續(xù)增大。

2、不同行業(yè)勞動(dòng)力供求不平衡。許多用人單位從急功近利心態(tài)出發(fā)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)本工種工作經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)間勞動(dòng)力流動(dòng)受到束縛。另外，許多人眼高手低，非輕松、高薪崗位不去的就業(yè)心態(tài)依然存在，使改行就業(yè)成為難點(diǎn)。

3、部分失業(yè)和崗位空缺并存。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要大量中、高級(jí)技術(shù)工人，但由于中專、技工學(xué)校教育相對(duì)落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。一些新興產(chǎn)業(yè)特別是高科技產(chǎn)業(yè)各種專門的管理人才和科技人才缺乏，并且在今后一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期難以滿足需求。這就使大量初級(jí)勞動(dòng)力缺乏就業(yè)崗位，而許多需要高素質(zhì)人才和技能的就業(yè)崗位又招不到人。

4、傳統(tǒng)性別歧視造成婦女就業(yè)壓力增大。傳統(tǒng)性別觀念仍然對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)產(chǎn)生著影響，部分用人單位對(duì)女性的能力和價(jià)值認(rèn)識(shí)有偏差，過(guò)分夸大生育、養(yǎng)育、更年期對(duì)女性就業(yè)的負(fù)面影響，加劇了婦女在就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的不利處境。

三、在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)者充分就業(yè)的對(duì)策建議

1、鼓勵(lì)發(fā)展就業(yè)容量大的多種所有制經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的就業(yè)彈性。鼓勵(lì)發(fā)展就業(yè)容量大的個(gè)體和私營(yíng)、外商投資、股份合作等多種所有制經(jīng)濟(jì)，積極發(fā)展中小企業(yè)。通過(guò)大力發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)，開(kāi)發(fā)公益性崗位等辦法，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，引導(dǎo)更多的下崗失業(yè)人員在社區(qū)實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，以服務(wù)業(yè)的充分發(fā)展，來(lái)解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問(wèn)題。

2、大力實(shí)施城市化戰(zhàn)略，構(gòu)筑勞動(dòng)力人口在城區(qū)聚集的就業(yè)平臺(tái)。打破城鄉(xiāng)就業(yè)和社會(huì)保障二元化格局，取消企業(yè)用人先城鎮(zhèn)、后農(nóng)村的歧視性政策和農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的各種限制性政策。加快戶籍制度改革，建立以就業(yè)和居住地劃分戶口的戶籍管理制度，剔除依附在戶籍上的勞動(dòng)用工、住房、教育、社會(huì)福利等不合理的限制。積極推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，消除城鄉(xiāng)勞動(dòng)力流動(dòng)障礙。

3、制訂落實(shí)優(yōu)惠政策，支持和幫助勞動(dòng)者自謀職業(yè)或自愿組織起來(lái)就業(yè)。建立健全再就業(yè)援助機(jī)制，重點(diǎn)落實(shí)稅費(fèi)減免和社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼等項(xiàng)政策，以特定的政策鼓勵(lì)企業(yè)吸納各類人員就業(yè)。積極發(fā)展勞務(wù)派遣和其他類型的就業(yè)服務(wù)組織，為就業(yè)人員提供組織依托和幫助。政府要建立再就業(yè)資金的財(cái)政性保障機(jī)制，加大再就業(yè)資金投入，培養(yǎng)和造就一批小企業(yè)創(chuàng)辦者和自謀職業(yè)者，帶動(dòng)和促進(jìn)再就業(yè)工作。

4、建立完善公共就業(yè)服務(wù)體系,積極降低下崗失業(yè)人員再就業(yè)成本。針對(duì)常熟市目前就業(yè)狀況，圍繞勞動(dòng)力市場(chǎng)的用人需求和結(jié)構(gòu)變化，要高度重視職業(yè)教育和實(shí)施高職院校職業(yè)資格培訓(xùn)工程，有效解決結(jié)構(gòu)性失業(yè)這一矛盾。提高下崗失業(yè)人員就業(yè)、創(chuàng)業(yè)和適應(yīng)職業(yè)變化的能力,大力拓展不同層次的就業(yè)培訓(xùn)，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對(duì)性、實(shí)用性和有效性，增強(qiáng)勞動(dòng)力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的能力。同時(shí)要培育規(guī)范勞務(wù)市場(chǎng)，大力發(fā)展勞務(wù)中介組織，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，降低下崗失業(yè)人員再就業(yè)成本。

5、建立健全各項(xiàng)社會(huì)保障制度，為勞動(dòng)者合理流動(dòng)解除后顧之憂。加快建設(shè)獨(dú)立于企事業(yè)單位之外、資金來(lái)源多元化、保障制度規(guī)范化、管理服務(wù)社會(huì)化的社會(huì)保障體系。進(jìn)一步搞好“三條保障線”的銜接，對(duì)4048人員和雙失業(yè)家庭進(jìn)行重點(diǎn)幫扶。打破政策界限和區(qū)域壁壘，為本市及外地勞動(dòng)者合理流動(dòng)解除后顧之憂。

6、引導(dǎo)和教育下崗職工轉(zhuǎn)變擇業(yè)觀念,樹(shù)立全新就業(yè)觀。要繼續(xù)加強(qiáng)宣傳工作，摒棄只有正規(guī)就業(yè)或端“鐵飯碗”才算就業(yè)的傳統(tǒng)觀念，引導(dǎo)下崗失業(yè)人員改變亞健康就業(yè)心態(tài)。從“等靠要”到自己創(chuàng)業(yè)造飯碗，通過(guò)臨時(shí)就業(yè)、短暫就業(yè)、兼職就業(yè)、自由就業(yè)、家庭就業(yè)等多種靈活形式，拓寬就業(yè)門路，從而激發(fā)下崗失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)熱情，營(yíng)造良好的再就業(yè)氛圍，樹(shù)立全新就業(yè)觀。

第五篇：六盤水市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及宏觀調(diào)控建議

近年來(lái),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的増長(zhǎng),我市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問(wèn)題仍不容忽視，為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng),增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,在對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)作出認(rèn)真分析的同時(shí),提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng).2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44505萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)39%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開(kāi)工面積達(dá)32.72萬(wàn)元平方米，同比增長(zhǎng)37%；商品房竣工面積31.49萬(wàn)平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開(kāi)工面積24.57平方米，同比增長(zhǎng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%.(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.1、商品房銷售總面積增加，價(jià)格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬(wàn)平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷售面積達(dá)21.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬(wàn)元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢(shì)態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬(wàn)平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷售面積達(dá)17.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.76%，銷售金額為14572萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26%,但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中,且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)2.03萬(wàn)平方米，同比下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬(wàn)平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬(wàn)平方米，竣工面積突破12萬(wàn)平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬(wàn)平方米，交易金額13410.74元，同比增長(zhǎng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長(zhǎng)。

2、繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng)。

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規(guī)行為，對(duì)個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究工作定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出認(rèn)真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬(wàn)平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問(wèn)題

(一)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模孝經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高,自有資金不足,對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問(wèn)題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒(méi)有充分調(diào)動(dòng).(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).意義

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策。

一是按照市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對(duì)高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對(duì)象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的”雙困戶”。

2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.一是認(rèn)真落實(shí)《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見(jiàn)》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房?jī)r(jià)格、購(gòu)買對(duì)象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會(huì)公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。

一是根據(jù)市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場(chǎng)供應(yīng)比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

(二)加大金融支

持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。

一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)運(yùn)作規(guī)范、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入家庭的購(gòu)房要求。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對(duì)信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購(gòu)買力。

3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。二是積極開(kāi)拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi)。

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為。

一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對(duì)違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級(jí)開(kāi)發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告等行為要從嚴(yán)查處。二是積極開(kāi)展調(diào)查研究工作,定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫(kù)工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)形成“誠(chéng)信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理。

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對(duì)無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jī)較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級(jí)市常按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購(gòu)公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市常

5、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)房地市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作

1、進(jìn)一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實(shí),明確重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待,深化改革、完善機(jī)制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)行政主管部門要加強(qiáng)同各級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，從大局出發(fā),加強(qiáng)信息交流與溝通,互通有關(guān)政策的調(diào)整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的各類矛盾和問(wèn)題，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財(cái)政、稅收、金融等配套措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。